/2/png-2/RGB.png)
Gemeenteblad van Asten
| Datum publicatie | Organisatie | Jaargang en nummer | Rubriek |
|---|---|---|---|
| Asten | Gemeenteblad 2024, 18883 | beleidsregel |
Authentieke versie (PDF)
Informatie
Gerelateerd
Printen
Delen
Voor u ligt de Nota Grondbeleid 2023 van de gemeente Asten. Deze nota vervangt de Nota Grondbeleid 2010-2013.
Het doel van de Nota Grondbeleid 2023 is te komen tot een transparante en eenduidige werkwijze bij de uitvoering van het grondbeleid door de gemeente Asten. In deze Nota wordt de strategische visie van het toekomstig grondbeleid van de gemeente Asten beschreven. Daarbij wordt ingegaan op alle aspecten die een rol spelen bij grondbeleid, zoals grondprijzenbeleid en gebruik van beschikbare instrumenten.
Tevens wordt met deze nieuwe Nota geanticipeerd op de veranderingen die de Omgevingswet met zich meebrengt op het gebied van grondbeleid.
Via deze Nota stelt de gemeenteraad de kaders vast waarbinnen het college van burgemeester en wethouders de komende jaren het grondbeleid uitvoert.
Uitgangspunt is dat de Nota Grondbeleid eens in de 4 jaren wordt geactualiseerd, evenals de cyclus vanwege de Woonvisie, tenzij zich omstandigheden voordoen op grond waarvan deze nota eerder moet worden geactualiseerd.
De gemeente Asten staat, zoals alle Nederlandse gemeenten, voor grote opgaven waarvoor in de fysieke leefomgeving oplossingen moeten worden gevonden (beleidsdoelen). Hierbij valt te denken aan betaalbaar wonen, voldoende woningen, de energietransitie, economie, klimaatadaptatie, maar ook, water vasthouden, behoud monumenten, het voorkomen en/lof terugdringen van stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden en landschappelijke inpassing. Deze actuele vraagstukken hebben invloed op de uitvoering van gemeentelijke ambities. Deze gemeentelijke ambities blijken uit beleidsstukken, zoals de Omgevingsvisie, Woonvisie, groenbeleidsplannen e.d.
Essentieel voor deze Nota Grondbeleid is dat grondbeleid één van de middelen is om de beleidsdoelen en opgaven van de gemeente te realiseren. Grondbeleid is nooit een doel op zich. Dit betekent ook dat grondbeleid niet iets lastigs is, maar kansen biedt om doelen en opgaven te realiseren. Enkele van de bovengenoemde beleidsdoelen komen in deze nota wat explicieter aan de orde. Dat geldt vooral als met inzet van grondbeleidsinstrumenten direct invloed kan worden uitgeoefend op het beleidsdoel. Denk bijvoorbeeld aan het realiseren van voldoende betaalbare woningen.
Daarnaast zijn de economische omstandigheden voor de komende jaren onzeker. Deze onzekerheid wordt veroorzaakt door de historisch hoge inflatie met hoge energieprijzen, oplopende rente en onzekerheid over de woningmarkt. Ondanks al deze onzekerheden in de economie blijft de woningbehoefte bestaan, niet op de laatste plaats vanwege een groot tekort aan woningen in Nederland.
De laatste Nota Grondbeleid is opgesteld in 2010. Er is behoefte aan een actuele Nota Grondbeleid (hierna Nota), die past bij de huidige ontwikkelingen en anticipeert op de toekomst. Deze behoefte is o.a. ontstaan door:
- •
- •
- •
- •
- •
Deze Nota gaat in op de gemeentelijke rol in gebiedsontwikkeling en de bijbehorende spelregels. Het afwegingskader wordt bepaald, wanneer kiezen we voor welke vorm van grondbeleid, welke instrumenten hebben we hierbij tot onze beschikking en hoe zetten we die instrumenten in om onze doelen te behalen? Daarmee wordt zowel de interne als externe transparantie vergroot en wordt meer duidelijk welke rol we als gemeente hebben bij het realiseren van ruimtelijke opgaven.
Relevante beleidsdocumenten in het kader van het voeren van grondbeleid zijn – onder andere – de Toekomstagenda Asten 2030, de Omgevingsvisie, de Woonvisie en recent de Woondeal en de Regionale Ontwikkelstrategie 2040.
In deze Nota wordt op onderdelen ingegaan op de gevolgen van de Omgevingswet. Deze wet vormt één van de kaders voor het gemeentelijk grondbeleid. De Omgevingswet treedt per 1 januari 2024 in werking. In deze Nota wordt – vooruitlopend op de inwerkingtreding van deze wet – verwezen naar de instrumenten van grondbeleid uit de Omgevingswet. Desondanks geldt dat tot 1 januari 2024 nog de huidige wetgeving van kracht is, waarbij in sommige gevallen het overgangsrecht van toepassing is. Over het algemeen zal de reikwijdte van de grondbeleidsinstrumenten uit de Wet op de ruimtelijke ordening in de Omgevingswet in beperkte mate veranderen. Relevante verschillen tussen de grondbeleidsinstrumenten, zoals verandering van procedures of regels op het gebied van kostenverhaal, uit het oude en nieuwe stelsel worden in deze Nota nader benoemd.
Het gemeentelijk grondbeleid wordt vormgegeven binnen een wettelijk kader op Europees-Rijks- en Provinciaal niveau. Daarnaast moet worden voldaan aan de gemeentelijke verordeningen. De belangrijkste wettelijke kaders worden hieronder toegelicht.
3.1.1 Besluit begroting en verantwoording (BBV)
Op basis van dit besluit is in het kader van de grondexploitatie het volgende relevant:
- •
- •
- •
- •
- •
3.1.2 BTW en overdrachtsbelasting
Voor iedere grondtransactie en grondexploitatie moeten de gevolgen voor de BTW of overdrachtsbelasting zorgvuldig worden afgewogen. Elke fiscale situatie is anders en het kan zomaar zijn dat er sprake is van een vrijstelling of een belaste activiteit in de BTW of overdrachtsbelasting. De verantwoordelijkheid om dit goed te doen ligt zowel bij de gemeente als bij de transactie betrokken partijen. De definitieve toets ligt bij de notaris. De eindverantwoordelijk ligt bij de gemeente. In het algemeen geldt dat onroerende zaken die door de gemeenten worden gekocht, zonder dat er een bouwplan aan ten grondslag ligt, onder de overdrachtsbelasting en niet in de BTW sfeer vallen. De gemeente is bij de aanschaf daarvan vrijgesteld van overdrachtsbelasting. Bouwterreinen, oftewel onbebouwde grond, die kennelijk bestemd zijn om te worden bebouwd met één of meer gebouwen zijn belast met BTW. Daarbij is het onvoldoende dat alleen de bestemming is gewijzigd. Het gaat er daarbij ook om dat de koper (objectief aantoonbaar) van plan is de bestemming te realiseren en het voornemen heeft om te gaan bouwen. Over het algemeen wordt ervan uitgegaan dat een bouwterrein inclusief de grond in de BTW valt als er werkelijk voorbereidende werkzaamheden aan de grond hebben plaatsgevonden of een bouwvergunning is afgegeven. Nieuw is dat wanneer het voornemen bestaat om te gaan bouwen al sprake is van een bouwterrein. De verkoop van de gemeentelijke bouwkavels vallen vanwege hetgeen hiervoor is vermeld in de BTW sfeer en niet in de overdrachtsbelasting.
3.1.3 Wet op de vennootschapsbelasting
Overheidsondernemingen zijn per 1 januari 2016 belastingplichtig geworden voor Vennootschapsbelasting (Vpb). Dit is het gevolg van een verzoek van de Europese Commissie aan het Rijk om de fiscale positie van overheden te herzien om daarmee een gelijk speelveld te creëren tussen private partijen en overheden op de grondmarkt. Concreet betekent dit dat de gemeente Vpb moet betalen over haar ‘grondbedrijf’, voor zover zij daarmee een onderneming drijft.
De gemeentelijke grondexploitatie wordt aangemerkt als onderneming als cumulatief wordt voldaan aan de volgende criteria:
- •
- •
- •
De gemeente toetst jaarlijks of zij met haar grondexploitatie naar bovenstaande definitie een onderneming drijft. Uit de invoering van deze wet vloeien verder geen specifieke kaders voor het grondbeleid van de gemeente Asten voort. Uiteraard streeft de gemeente fiscale optimalisatie na.
Een eventuele samenwerking tussen gemeente en marktpartijen bij gebiedsontwikkelingen valt onder de Europese regels op het gebied van aanbesteding en staatssteun. Dit is bijvoorbeeld het geval bij het aangaan van een Publiek Private Samenwerking (PPS) of bij het verlenen van financiële bijdragen aan projecten.
Op 19 mei 2016 is een nieuwe mededeling van de Europese Commissie over staatssteun in werking getreden. Ook in de gebiedsontwikkeling en bij aan- of verkoop van gronden kan sprake zijn van staatsteun, waarmee deze mededeling ook van invloed is op het gemeentelijk grondbeleid.
De nieuwe mededeling houdt in dat de overheid dient te handelen volgens het ‘Market Economy Investors’ (MEI) principe. Een overheid moet zich afvragen of een particuliere investeerder een vergelijkbare investering zou doen onder normale marktcondities. Dit kan gecontroleerd worden door te kijken naar soortgelijke transacties of door een marktconforme methode van waardebepaling te gebruiken.
De commissie geeft aan, dat er sprake is van staatssteun als cumulatief wordt voldaan aan de volgende criteria:
- •
- •
- •
- •
- •
Er is sprake van staatssteun als alle bovengenoemde criteria van toepassing zijn. Het is echter niet zo dat dit direct ongeoorloofde staatssteun betreft. Er zijn vrijstellingen of uitzonderingen mogelijk. Zo bestaat er de-minimisvrijstellingsverordening. Decentrale overheden kunnen hierbij – conform het recht zoals dat geldt bij vaststelling van een dergelijke verordening – een onderneming over een periode van drie belastingjaren tot € 200.000,00 steunen. Met dergelijke vrijstellingen moet behoudend worden omgegaan.
Indien geen sprake is van staatssteun, is de Wet Markt & Overheid van toepassing bij grondverkoop door de overheid. Dat betekent dat ook in het geval van De-minimissteun aan de Wet Markt & Overheid moet worden getoetst. Bij elke grondtransactie moet worden gekeken of op grond van de Wet Markt en Overheid aanvullende eisen gelden. De wet Markt en Overheid stelt voor een aantal economische activiteiten gedragsregels, die een gelijk speelveld tussen overheden en ondernemingen beogen te creëren, namelijk:
- •
- •
- •
- •
De voor het inkoop- en aanbestedingsbeleid meest relevante wet- en regelgeving is nader uitgewerkt in het gemeentelijk aanbestedingsbeleid. Indien nodig wordt daar uitvoering aan gegeven in het kader van het grondbeleid en waar van toepassing wordt dit ook opgelegd aan private ontwikkelende partijen. Het gemeentelijk aanbestedingsbeleid formuleert onder meer regels over wanneer en op welke wijze zogeheten overheidsopdrachten aanbesteed moeten worden. Het aanbestedingsbeleid formuleert dit voor alle soorten overheidsopdrachten die de gemeente kent. Binnen gebiedsontwikkeling is hiervan sprake als bijvoorbeeld werken worden gerealiseerd of diensten worden verricht in opdracht van de gemeente. Van overheidsopdrachten kan ook sprake zijn als de werken niet op gemeentelijk eigendom worden gerealiseerd en ook niet direct in opdracht van de gemeente, maar de gemeente bijvoorbeeld wel het gerealiseerde openbaar gebied binnen een gebiedsontwikkeling geleverd krijgt. Ook dan is het gemeentelijk aanbestedingsbeleid van toepassing.
3.1.7 Wet op de ruimtelijke ordening
Bij actief grondbeleid spelen instrumenten als minnelijke verwerving, de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) en de bevoegdheid tot onteigening een grote rol. De Wet ruimtelijke ordening (Wro) speelt in dat geval met name een publiekrechtelijke rol om de bestemming van een ontwikkelingslocatie in planologische zin te wijzigen. Op het moment dat er faciliterend grondbeleid wordt toegepast, heeft de Wro echter een bredere werking, met name gericht op het borgen van de (financiële) kaders.
Invoering van de Omgevingswet is een van de grootste geplande wettelijke veranderingen in Nederland. Alle wetten, regels en afspraken voor de fysieke leefomgeving worden geïntegreerd in één nieuw stelsel. De Omgevingswet treedt per 1 januari 2024 in werking met als doel het omgevingsrecht en de dienstverlening voor de fysieke leefomgeving beter te laten aansluiten op de wensen vanuit de samenleving. De Omgevingswet biedt een basis voor meer participatie en maatwerk en ruimte om meer gebiedsgericht te werken.
Een van de onderdelen van de Omgevingswet is de Omgevingsvisie, waarover de gemeente Asten reeds beschikt. Deze visie vormt de basis om onderdelen van het gewenste grondbeleid te kunnen uitvoeren, zoals het vestigen c.q. bestendigen van de Wet voorkeursrecht gemeenten en een deel van het kostenverhaal. Hierna wordt in deze nota nader ingegaan op diverse relevante onderwerpen. Momenteel wordt gewerkt aan het opstellen van een Omgevingsplan.
Tot voor kort ging men ervan uit dat gemeenten vrij waren om gronden en opstallen één-op-één te verkopen, te verhuren of te verpachten aan een partij naar keuze. In dat kader handelt de gemeente immers als een private partij. In het Didam-arrest (26 november 2021) heeft de Hoge Raad geoordeeld dat overheidslichamen op grond van het gelijkheidsbeginsel in principe mededingingsruimte moeten bieden aan potentiële gegadigden, ook bij privaatrechtelijke rechtshandelingen zoals gronduitgifte. Met het arrest worden aan het één-op-één uitgeven van grond voorwaarden gesteld, maar niet uitgesloten.
Op basis van deze uitspraak kunnen overheden niet langer onroerende zaken exclusief aan één partij aanbieden zonder dit vooraf kenbaar te maken en zonder andere geïnteresseerde partijen de mogelijkheid te bieden mee te dingen. Deze hoofdregel houdt in dat overheden de koper moeten selecteren aan de hand van objectieve, toetsbare en redelijke criteria. Zo worden op basis van het gelijkheidsbeginsel gelijke kansen geboden. Het gelijkheidsbeginsel brengt ook met zich mee dat de overheid een passende mate van openbaarheid moet geven met de betrekking tot zaken als:
- •
- •
- •
- •
De gemeente moet hierover tijdig en voorafgaand aan de selectieprocedure informatie verschaffen op een zodanige wijze dat potentiële gegadigden daarvan kennis kunnen nemen.
In het Didam-arrest werd een duidelijke uitzondering op de hoofdregel geformuleerd: de gemeente mag afzien van een selectieprocedure als bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop. Voorbeelden hiervan kunnen zijn, mits per concreet geval te onderbouwen met objectieve criteria:
- •
- •
- •
- •
In deze gevallen is er geen strijd met het gelijkheidsbeginsel en is één-op-één verkoop wel toegestaan. Dan geldt wel de verplichting om het voornemen tot verkoop bekend te maken middels een openbare publicatie en daarin te motiveren waarom er naar oordeel van de gemeente slechts één gegadigde in aanmerking komt. In deze publicatie moet de gelegenheid worden geboden om te reageren op het voornemen van de gemeente om één-op-één aan een bepaalde partij te verkopen/gunnen. Gelet op de formulering van het arrest moet er rekening mee worden gehouden dat dit ook relevant is voor andere vormen van gronduitgifte, zoals erfpacht- en opstalrechten, huur, ruil, pacht en andere vastgoed gerelateerde overeenkomsten zoals publiek-private samenwerkingsovereenkomsten waarin dergelijke rechten worden vergeven. De precieze reikwijdte van het arrest zal zich de komende tijd verder uitkristalliseren in de jurisprudentie. De gemeente zal zich bij iedere voorgenomen uitgifte van gemeentegrond moeten afvragen of er meerdere gegadigden kunnen zijn.
Onderstaand worden te doorlopen stappen schematisch weergegeven.
Het voeren van een verantwoord en transparant grondbeleid vereist duidelijke afspraken over rollen en verantwoordelijkheden om daarmee ongewenste situaties te voorkomen. Zowel op bestuurlijk als op ambtelijk niveau.
De gemeenteraad heeft een kaderstellende, vertegenwoordigende en controlerende functie. Ook het budgetrecht ligt bij de gemeenteraad. In geval van de uitvoering van zowel actief als faciliterend grondbeleid binnen de vooraf door de gemeenteraad vastgelegde kaders, ligt het zwaartepunt bij het college. De gemeenteraad stelt voor het optreden van het college vooraf de kaders (in financiële en inhoudelijke zin) en toetst desgewenst achteraf het optreden van het college. Tevens beoordeelt de gemeenteraad de rechtmatigheid van de uitgaven op basis van een nadere verantwoording daarover door het college.
Instrumenten voor de gemeenteraad op het vlak van grondbeleid zijn met name de begroting, de jaarrekening en de door het college ter vaststelling aangeboden grondexploitaties in het Meerjarenperspectief Grondbedrijf.
4.2 Rol van het college van burgemeester en wethouders
Het zwaartepunt van de uitvoering van het grondbeleid ligt bij het college. Het college is immers, sinds inwerkingtreding van de Wet dualisering gemeentebestuur, bevoegd om privaatrechtelijke overeenkomsten aan te gaan. Dit gaat van de aankoop van grond, de verkoop van kavels tot en met het aangaan publiek-private samenwerkingen. In het kader van de uitvoering van het grondbeleid, stelt het college de gemeenteraad, overeenkomstig artikel 160 van de Gemeentewet, in de gelegenheid om desgewenst ‘wensen en bedenkingen’ kenbaar te maken. Daarbij zijn het bestuurlijke en financiële aspecten die van geval tot geval bepalen of een voorgenomen collegebesluit aan de gemeenteraad wordt voorgelegd.
Voor een meer gedetailleerd overzicht van de rollen en bevoegdheden van de gemeenteraad en het college wordt verwezen naar bijlage 1.
Verantwoording van het college aan de gemeenteraad over het gevoerde grondbeleid vindt plaats in de jaarrekening. Daarbij is sprake van (enig) spanningsveld tussen openbaarheid en vertrouwelijkheid. Op het vlak van de grondexploitatie is de gemeente immers actor op de grond- en vastgoedmarkt, waarbij het onder omstandigheden noodzakelijk kan zijn om bijvoorbeeld bedrijfsstrategie of financiële aspecten niet naar buiten te brengen. Als (juridisch) kader gelden hierbij de belangen zoals genoemd in de Wet open overheid. Op grond van de Gemeentewet kan, om deze belangen te beschermen, in voorkomende gevallen geheimhouding worden opgelegd.
De jaarrekening van het grondbedrijf is met name financieel gericht. Het streven is om de gemeenteraad meer (inhoudelijk) inzicht te geven in de projecten, de voortgang hiervan en de tendensen die worden waargenomen zoals marktontwikkelingen en dergelijke.
In de praktijk kunnen zich situaties voordoen waarbij snel handelen door het college op de grondmarkt geboden is. Daarbij kan worden gedacht aan objecten die de gemeente kan verwerven op plekken waar zich op termijn ontwikkelingen kunnen voordoen op het vlak van woningbouw. Of aan zogenaamde gelegenheidsaankopen, zoals bosgrond, een strook grond voor een fietspad enz. In dergelijke situaties kan de situatie zich voordoen, dat de gemeenteraad nog geen financiële middelen beschikbaar heeft gesteld, terwijl het wel gewenst is om snel te handelen. In dergelijke situaties wordt het budgetrecht van de gemeenteraad onder mandaat overgedragen aan het college. Om slagvaardig te kunnen handelen bij dergelijke transacties wordt met deze Nota voorgesteld een onafgedekt krediet beschikbaar te stellen van € 2 miljoen.
4.5 Rol van de individuele wethouder
In het kader van onderhandelingen moet duidelijk zijn, dat de portefeuillehouder uitsluitend handelt in mandaat van het college en dat besluitvorming plaatsvindt door het voltallige college en dat de gemeenteraad de financiële kaders bepaalt.
Wat hiervoor is gezegd over de wethouder geldt ook voor de ambtenaren die in hun taakuitoefening onderhandelingen voeren. Onderhandelingsgesprekken worden gevoerd door meerdere personen, waaronder de projectleider, contractjurist en planeconoom. De uitkomst van een gesprek is altijd onder voorbehoud van goedkeuring door het college. Waar bevoegdheden zijn gemandateerd (bijvoorbeeld ten aanzien van standaardovereenkomsten) dienen betrokkenen zich rekenschap te geven van de reikwijdte van hun bevoegdheid en dienen zij deze reikwijdte naar de externe partij helder te communiceren. Waar ambtelijk grondaanbiedingen worden gedaan, gebeurt dit onder voorbehoud van besluitvorming door het college.
De financiële kaders worden hoofdzakelijk bepaald door wat is voorgeschreven in de ‘Notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken’ van de Commissie BBV en de Financiële verordening gemeente Asten. Indien genoemde stukken worden geactualiseerd of herzien dan zal de opvolger leidend zijn. De notitie van de Commissie BBV geeft nadere uitleg bij de regels waaraan gemeentelijke grondbedrijven zijn gebonden.
Voordat sprake is van een vastgestelde grondexploitatie, wordt voor projecten in de initiatieffase (en soms ook nog in de projectdefinitiefase) een voorbereidingskrediet aangevraagd bij de gemeenteraad. Dit krediet is bedoeld om kosten in de voorbereiding te kunnen dekken totdat sprake is van een vastgestelde grondexploitatie of een anterieure overeenkomst. Het krediet wordt door de gemeenteraad gevoteerd op basis van een globale kostenindicatie. Bij voorbereidingskosten valt onder meer te denken aan inzet van het ambtelijk apparaat (apparaatskosten), het inhuren van externe projectmedewerkers of extern advies en het laten uitvoeren van diverse onderzoeken (bijvoorbeeld ecologisch onderzoek, bodemonderzoek etc.). Ook de ambtelijke inzet voor de aanvraag van het voorbereidingskrediet valt hieronder.
5.3 Startpunt en looptijd grondexploitatie
Het startpunt van een grondexploitatie, formeel ’bouwgrond in exploitatie (BIE)’ genoemd, is het raadsbesluit met de vaststelling van het grondexploitatiecomplex, inclusief grondexploitatiebegroting. Vanaf dat moment is de grondexploitatie geopend en kunnen reeds geactiveerde kosten worden bijgeschreven onder IMVA op de voorraadpositie bij onderhanden werk (bouwgronden in exploitatie) op de balans. Dit houdt in, dat indien er sprake is van voorbereidingskosten, deze bij opening van de grondexploitatie onderdeel zullen uitmaken van de desbetreffende grondexploitatie als gemaakte kosten. Om de risico’s die samenhangen met lang lopende projecten te beperken, is het uitgangspunt dat de looptijd van een grondexploitatie in beginsel maximaal 10 jaar bedraagt. Een langere looptijd is mogelijk, maar hiervoor moet een goede motivering zijn. Bij een langere looptijd zijn aanvullende beheersmaatregelen nodig.
5.4 (Actualisatie) grondexploitaties
Het BBV schrijft voor dat de grondexploitaties jaarlijks geactualiseerd dienen te worden. Momenteel gebeurt dat door middel van een afzonderlijke paragraaf in de begroting en de jaarrekening. Het streven is om te gaan werken met een zogenaamde grondnota waarin jaarlijks, naast de financiële verantwoording, tevens wordt ingegaan op de stand van zaken van diverse plannen, projecten, marktontwikkelingen, risico’s en diverse relevante ontwikkelingen.
5.4.1 Algemene Reserve Grondbedrijf (ARG)
Naast de algemene middelen van de gemeente, de Algemene Reserve, heeft de gemeenteraad de Algemene Reserve Grondbedrijf (ARG) ingesteld. Door het instellen van deze separate reserve worden de financiële resultaten en risico’s van het ‘grondbedrijf ‘gescheiden van de financiële huishouding voor de overige gemeentelijke taken. De ARG is een buffer (weerstandscapaciteit) om te voorkomen dat de begroting van de gemeente wordt geconfronteerd met de nadelige effecten/omstandigheden vanuit de grondexploitaties.
Het doel van de ARG is meervoudig:
- •
- •
- •
- •
5.4.2 Complexen en grondexploitaties
In financiële zin omvat het ‘grondbedrijf de baten en lasten (en vooruitzichten) van het geheel van de gemeentelijke activiteiten bij de (her)ontwikkeling van grond. Deze (her)ontwikkelingsactiviteiten worden financieel geadministreerd, inhoudelijk vormgegeven en verantwoord in
exploitatiegebieden, ook wel ’grondexploitatiecomplexen’ genoemd. Grondexploitatiecomplexen worden (door een raadsbesluit) geopend in de aanloop naar een ontwikkeling. Wanneer het grondexploitatiecomplex is gerealiseerd, worden de gronden en eventuele gebouwen overgedragen ten behoeve van beheer en onderhoud. Hiermee wordt een grondexploitatiecomplex afgesloten.
Vaak is het een mix van overwegingen die maakt dat (her)ontwikkelingsactiviteiten in een apart complex worden ondergebracht:
- •
- •
- •
- •
Kenmerk van (her)ontwikkelingsactiviteiten is verder, dat het vaak gaat om relatief grootschalige
(her)ontwikkeling(en) met relatief omvangrijke financiële belangen en een meerjarige voorbereidings- en uitvoeringstermijn. Overigens wordt er vanuit beheersmatige overwegingen voor gekozen om het aantal complexen te beperken.
5.4.3 Grondexploitatie(berekening)
Voor elk grondexploitatiecomplex waar sprake is van feitelijke activiteiten wordt een meerjarige berekening gemaakt van de te verwachten lasten en baten: de grondexploitatieberekening in de vorm van een (dynamische) eindwaardeberekening. Eindwaarde refereert naar de invloeden van kosten- en opbrengstenstijgingen en rentekosten gedurende de gehele loop van de ontwikkeling. Deze exploitatieberekening sluit voor wat betreft de gemaakte kosten en de gerealiseerde opbrengsten aan bij de gemeentelijke jaarrekening en wordt jaarlijks geactualiseerd door nieuwe inschattingen van de nog te verrichten werkzaamheden en van de nog te realiseren opbrengsten. De exploitatieberekeningen worden ter vaststelling aangeboden aan de gemeenteraad. Bij de vaststelling wordt een onderscheid gemaakt naar de hoofdlijnen en de financiële uitwerking. Voor wat betreft de financiële uitwerkingen van projecten wordt geheimhouding opgelegd op grond van de Wet openbaarheid van bestuur.
Uitgangspunt is dat de grondexploitatie van een complex minimaal sluitend is c.q. in beperkte mate negatief kan zijn. Een en ander afhankelijk van het te realiseren ‘maatschappelijke doel’. Dit kan doordat de kosten lager zijn dan de opbrengsten, of, indien de kosten de opbrengsten overstijgen, een voorziening is gevormd om het verlies op te vangen. Buiten de jaarlijkse herziening van de grondexploitaties, vindt ook gedurende het jaar bewaking van de grondexploitatiebudgetten plaats. Dit is een onderdeel van het intern financieel beheer van projecten. Bij excessen kan er geëscaleerd worden naar het college of de gemeenteraad. Ook in de periode tot aan de vaststelling van een exploitatieberekening worden de kosten en baten van een (her)ontwikkeling inzichtelijk gemaakt. Dan wordt gesproken over een haalbaarheidsanalyse of een grondexploitatie in voorbereiding (voorbereidingskosten).
Grondbeleid is een middel om ‘maatschappelijke doelen’ op het vlak van volkshuisvesting, lokale economie, natuur en groen, infrastructuur en maatschappelijke voorzieningen te realiseren. Hierbij kan een gemeente verschillende rollen innemen, zowel als het gaat om het voeren van regie als over de uitgifte van bouwgrond.
Bij gebiedsontwikkelingen spelen gemeenten een belangrijke rol. Nederland kent een lange traditie waarin gemeenten zelf grondposities innemen, grond bouwrijp maken en deze vervolgens als bouwgrond verkopen aan derden. Doordat gemeenten niet zelf bouwen, zijn zij ook bij actief grondbeleid afhankelijk van bouwers, investeerders en ontwikkelaars. Naast de voordelen van meer controle en regie kan deze vorm van grondbeleid gemeenten financieel voordeel opleveren. Dit is echter niet altijd het geval. Aan gebiedsontwikkeling zijn namelijk ook (financiële) risico’s verbonden.
Sinds de economische crisis van 2008-2014 zijn grond- en vastgoedprijzen in eerste instantie sterk gedaald en kenden nagenoeg alle woningbouwontwikkelingen vertraging. Hierdoor hebben veel gemeenten te maken gekregen met financiële tegenvallers die resulteerden in grote afboekingen op het grondbedrijf in die periode. Dit leidde tot kritiek op de omvang van het grondbeleid en de financiële risico’s die ermee gemoeid zijn. Vanuit dit perspectief is steeds meer gepleit voor een minder risicovolle toepassing van gemeentelijk grondbeleid.
Relevant is verder dat in geval van actieve grondpolitiek wordt gehandeld overeenkomstig het Didam-arrest.
6.2 Faciliterend (passief) grondbeleid
Een minder risicovolle toepassing is faciliterend grondbeleid, waarbij gemeenten geen financieel risicodragende rol vervullen, maar ontwikkelingen van en door derden mogelijk maken door mee te werken aan de wijziging van het bestemmingsplan/omgevingsplan. De (apparaat)kosten worden hierbij verhaald op initiatiefnemers. Op de wijze waarop de gemeente omgaat met het kostenverhaal wordt hierna ingegaan.
De vernieuwde Wet ruimtelijke ordening (Wro) van 2008 bevat instrumenten (zoals de anterieure overeenkomst en het exploitatieplan) die verzekeren dat gemeenten gemaakte kosten voor onder meer ambtelijke inzet en de aanleg van de openbare ruimte kunnen verhalen op ontwikkelaars. Met betrekking tot realisatie van de gewenste ruimtelijke kwaliteit hoeft de faciliterende rol van de gemeente niet per definitie beperkingen te geven. Door in een dergelijke situatie het opstellen van een beeldkwaliteitsplan en de programmatische uitwerking in het bestemmingsplan/omgevingsplan is er geen actief grondbeleid nodig om de gewenste esthetische en programmatische kwaliteit te bereiken. In dit geval is de sturing die met het publiekrechtelijke kader kan worden toegepast voldoende effectief.
Dit betreft een vorm die niet zo vaak voorkomt, waarbij primair moet worden gedacht aan een samenwerking tussen gemeente en private partijen in een zogenaamde PPS-constructie. Een dergelijk vorm kan met name voorkomen in geval van de ontwikkeling van een bedrijventerrein of een centrumplan.
6.4 Mengvormen van grondbeleid
De gemeente kan er ook voor kiezen om de rol die zij wil gaan vervullen, te laten afhangen van een concrete situatie. In dat geval worden termen gebruikt als ‘situationeel grondbeleid’, ‘opgavegericht grondbeleid’ of ‘maatschappelijk gedreven grondbeleid’ gebruikt.
Per situatie wordt onderzocht welke vorm van grondbeleid het best passend is om zodoende wendbaar en flexibel om te kunnen gaan met verschillende situaties en vraagstukken die zich voordoen. De keuze voor een bepaalde vorm van grondbeleid wordt voor iedere ontwikkeling individueel bepaald op basis van bestaande of gewenste grondposities, beschikbare financiële en personele capaciteit, verwachte risico’s en maatschappelijke urgentie. We streven naar een zo goed mogelijk maatschappelijk en financieel resultaat.
Figuur 2: Model situationeel grondbeleid
Figuur 3: Invloed gemeente bij de verschillende vormen van grondbeleid
NB: onder situationeel grondbeleid valt het uitvoeren van actieve grondpolitiek, echter door gewijzigde (markt)omstandigheden, kan het juist verstandig zijn daarvan af te zien en te kiezen voor een andere vorm.
Een gemeente staat voor verschillende uitdagingen, die vaak te maken hebben met het behalen van maatschappelijke doelen op verschillende beleidsterreinen, maar ook met het realiseren van meer ‘praktische’ projecten. Om die doelen te bereiken beschikt de gemeente over verschillende instrumenten.
7.1 Strategisch verwerven van gronden
Bij het bepalen van de te hanteren vorm van grondbeleid, kan blijken dat de gemeente de grond(en) bij voorkeur zelf wil ontwikkelen en dat daarvoor de aankoop van een locatie nodig is. Gezien de in het belang van toekomstige planvorming soms noodzakelijke snelheid van handelen om private partijen vóór te zijn als zich mogelijkheden voordoen, is het essentieel om handelingsruimte te hebben zodat slagvaardig op de grond- en vastgoedmarkt geopereerd kan worden.
De onderstaande uitgangspunten maken (snelle) strategische aankopen mogelijk:
- •
- •
- •
- •
- •
7.2 Minnelijke verwerving van gronden
Bij minnelijke grondverwerving gaat de gemeente in gesprek met de eigenaar van de gronden om de mogelijkheden en voorwaarden tot aankoop daarvan door de gemeente te bespreken. Het gaat hier om een vrijwillige en ongedwongen verkoop van grond waarbij de gemeente als private partij concurrerend aan de markt deelneemt.
Dit betreft een vorm van minnelijke grondverwerving. In de Wet inrichting landelijk gebied (Wilg) is herverkaveling in het landelijk gebied geregeld. Daarbij is sprake van een herindeling van het grondgebruik. Kavelruil biedt de mogelijkheid om grond (al dan niet met compensatie) te ruilen tussen partijen en dit notarieel vast te leggen.
In het kader van actieve grondpolitiek geven we er de voorkeur aan om gronden langs minnelijke weg te verwerven. Echter, parallel daaraan kan er voor worden gekozen om dit instrument in te zetten. De Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) geeft gemeenten de mogelijkheid om een voorkeursrecht te vestigen. Op deze manier kan de gemeente eigendomsverhoudingen in een plangebied bevriezen. Als de gemeente een voorkeursrecht heeft gevestigd op grond, moet de grondeigenaar bij het voornemen tot eigendomsoverdracht de grond eerst aanbieden aan de gemeente. Dit instrument gaat grondspeculatie tegen. Dit is functioneel in geval van plannen om een locatie te ontwikkelen waar de gemeente zelf graag directe invloed willen uitoefenen. Het geeft de gemeente vanwege het publieke belang de kans om een betere positie in te nemen ten opzichte van private ontwikkelende partijen. Indien van dit instrument gebruik wordt gemaakt worden gronden door het college voorlopig aangewezen. Het collegebesluit treedt de dag na dagtekening van het gemeenteblad waarin het bekend is gemaakt in werking. De gemeenteraad moet het besluit binnen drie maanden bekrachtigen.
Het vestigen van een voorkeursrecht moet een weloverwogen keuze zijn, hetgeen de nodige personele inzet vergt, kan leiden tot een prijsverhogend effect en in het uiterste geval zal leiden tot de inzet van het middel van onteigening.
Parallel aan de onderhandelingen om grond aan te kopen of eventueel in een later stadium, kan de gemeente ervoor kiezen om dit instrument in te zetten.
Onteigenen is een van de zwaarste instrumenten die de gemeente kan inzetten. Het is het recht van gemeenten om grond op te kopen en op deze manier dwingend een grondpositie in te nemen. De onteigende partij ontvangt hiervoor een vergoeding op basis van volledige schadeloosstelling. Onteigenen is alleen mogelijk als dit echt noodzakelijk is. Vooraf moet worden aangetoond dat dit het algemeen belang dient en dat schadeloosstelling is verzekerd. Daarnaast moet er een bestemmingsplan voor het beoogde gebied zijn vastgesteld of een concreet bouwplan liggen.
De onteigeningsprocedure start met een administratieve procedure waaruit een onteigeningsbesluit volgt. De rechter doet een uitspraak over de onteigening en over de door de gemeente te betalen schadevergoeding. Vermelding verdient wel dat inzet van dit instrument arbeidsintensief is en dat sprake is van zogenaamde volledige schadeloosstelling.
|
Belangrijkste wijziging als gevolg van de Omgevingswet
|
In het kader van actieve grondpolitiek en op basis van een daarvoor opgestelde grondexploitatie, kiest de gemeente in de regel voor de verkoop van bouwrijpe grond aan diverse partijen. Naast verkoop bestaan er andere vormen van uitgifte van bouwgrond.
8.2 Wijze van uitgifte 8.2. Verkoop
In de regel vindt de verkoop van bouwgrond door de gemeente rechtstreeks plaats aan de koper. Daarbij gaat het om uitgifte van particuliere bouwkavels en de verkoop van grond aan een woningbouwcorporatie. Daarnaast kan verkoop plaatsvinden door middel van de zogenaamde ABC-constructie. In een dergelijke situatie levert de gemeente de grond via een projectontwikkelaar (aannemer) aan de eindgebruiker.
Vanwege de eisen als gevolg van het Didam-arrest worden ‘handboeken/ formats’ opgesteld die kunnen worden gehanteerd in geval van het houden van een openbare of (onderhands) meervoudige aanbestedingen.
8.3 Zakelijk recht 8.3.1 Erfpacht
De gemeente kan ervoor kiezen om bouwgrond niet te verkopen, maar om gronduitgifte te laten plaatsvinden door middel van het vestigen van een zakelijk recht. De meest voorkomende vorm betreft een zogenaamde erfpachtconstructie. De erfpachter krijgt nagenoeg dezelfde rechten als een eigenaar, op het zogenaamde bloot eigendom na, dat bij de gemeente blijft. In de erfpachtovereenkomst kunnen voorwaarden worden opgenomen die verder gaan dan wat publiekrechtelijk (bijvoorbeeld in het bestemmingsplan) is opgenomen. Daarmee houdt de gemeente meer grip op de toekomstige bestemming en gebruik van de grond. Erfpacht is dus een passende vorm van uitgifte bij gronden die voor de gemeente van strategisch belang zijn. Een bijzondere vorm van erfpacht betreft de koopstartregeling.
Om op de marktomstandigheden in te kunnen spelen en woningen bereikbaar te houden voor de doelgroep kan een KoopStartregeling toegepast worden. Een dergelijke regeling maakt koopwoningen voor een grotere groep mensen betaalbaar. Bij KoopStart wordt de woning op basis van erfpacht met korting aangekocht (van een ontwikkelaar). Bij verkoop van de woning wordt de verstrekte korting afgekocht en wordt eventuele winst/verlies gedeeld tussen koper en ontwikkelaar. Tussentijdse afkoop van de KoopStartregeling is mogelijk, op zijn vroegst 3 jaar na de overdracht. Alle afspraken omtrent de regeling zijn juridisch verankerd in de koopovereenkomst en in de Erfpacht- en KoopStartbepalingen.
KoopStart kan als alternatief gelden voor een anti-speculatiebeding. Bij een KoopStartregeling is namelijk niet de hele winst voor de bewoners/kopers, omdat de winst gedeeld moet worden met de aanbieder van de KoopStartregeling. Ook moet het erfpachtdeel afgekocht of mee verkocht worden, wat zal drukken op de winst. Het is dus financieel een stuk minder aantrekkelijk (en daarmee het risico kleiner) om een KoopStart-woning snel door te verkopen.
8.3.3 Overige zakelijke rechten
Er bestaat een breed scala aan dergelijke rechten. De meest voorkomende in het kader van het taakveld ‘Grondzaken’ zijn: het opstalrecht, erfdienstbaarheid en vruchtgebruik.
8.4 Voorwaarden 8.4.1 Algemeen
Ten behoeve van een uniforme en transparante uitgifte van bouwgrond worden door het college van burgemeester en wethouders algemene verkoopvoorwaarden (AVV/bijlage 2) en een uitgifteprotocol gehanteerd. Daarnaast bestaat de mogelijkheid om in voorkomende gevallen met een koper aanvullende afspraken te maken. Dat kan leiden tot het opnemen van bijzondere voorwaarden in de koopovereenkomst.
8.4.2 Toewijzen projectwoningen
In geval van de verkoop van bouwgrond aan een projectontwikkelaar ten behoeve van de bouw van projectwoningen, wordt de verplichting opgelegd om de loting van de betreffende woningen te laten plaatsvinden conform het uitgifteprotocol van de gemeente. Daarbij wordt een ondergrens gehanteerd van 5 woningen. Indien blijkt, dat er geen of onvoldoende gegadigden zijn, wordt per situatie bekeken of en zo ja op welke wijze kan worden afgeweken van dit protocol.
De zelfbewoningsplicht heeft tot doel kopers van woningen te verplichten die woning vervolgens gedurende een in de overeenkomst dan wel in de toepasselijke Algemene Verkoopvoorwaarden vast te leggen termijn zelf te gaan bewonen. Dit om te voorkomen dat woningzoekenden die een koopwoning willen kopen bij onderhandelingen het afleggen tegen beleggers die dezelfde woning willen kopen om deze vervolgens vrij snel door te verkopen en/of te verhuren.
We hanteren de volgende uitgangspunten:
- •
- •
- •
- •
Om winstbejag te voorkomen wordt in de te sluiten overeenkomsten een anti-speculatiebeding opgenomen.
We hanteren daarbij de volgende uitgangspunten:
- •
- •
- •
- •
Aanvullend op 8.3.3 en 8.3.4 wordt voor de doelgroep ‘starters’ (zoals gedefinieerd in de ‘regeling starterslening), die een woning kopen voor een koopprijs van maximaal € 300.000,00, een bepaling in de overeenkomst opgenomen die borgt dat een dergelijke woning voor hetzelfde bedrag beschikbaar blijft voor deze doelgroep. Deze bepaling wordt eveneens met een kettingbeding vastgelegd in de te sluiten overeenkomsten.
8.6 Verhuur, verpachting gronden
Naast de uitgifte van bouwgrond verkoopt/ verhuurt de gemeente gronden die niet tot de grondexploitatie, maar tot de algemene dienst van de gemeente behoren, zoals reststroken groen, pachtgrond, volkstuinen etc. Daarvoor gelden afzonderlijke criteria en bepalingen, die door het college van burgemeester worden vastgesteld en zo nodig worden geactualiseerd.
Grondprijsbeleid gaat over de wijze waarop de gemeente de waarde van haar gronden bepaalt en waarop zij de kaders, uitgangspunten en randvoorwaarden vaststelt die daaraan ten grondslag liggen. Bij het voeren van actief grondbeleid hoort ook het voeren van grondprijsbeleid.
De residuele grondwaarde methode.
De residuele grondwaarde wordt bepaald door de bouw- en bijkomende kosten af te trekken van de vrij-op-naamprijs (VON-prijs). Bij deze methode is deskundigheid nodig om zowel VON-prijzen als de bouwkosten te toetsen. De methode is geschikt bij vastgoed waarbij voldoende marktwerking is, zodat een marktconforme prijs kan worden bepaald.
Bij deze methode worden de kosten berekend die zijn gemaakt voor verwerving, sloop, milieuvoorzieningen, infrastructurele voorzieningen, bouwrijp maken, planvoorbereiding en planontwikkeling en bijdragen aan fondsen. Alle genoemde kosten worden vervolgens doorberekend in de grondprijs. Deze methode levert voor de gemeente geen inkomsten op en wordt alleen gehanteerd in geval van maatschappelijk gewenste ontwikkelingen.
Door deze methode toe te passen wordt de uit te geven grond vergeleken met transacties uit het verleden of vergelijkbare locaties. Op basis van deze vergelijking wordt een grondprijs bepaald.
De grondquote betreft een vast te stellen percentage van de VON–prijs (excl. btw). Deze methode houdt voornamelijk rekening met de opbrengsten, maar minder mate met de kostenkant. Bijvoorbeeld: wanneer bepaalde kwaliteitsverbeteringen worden opgenomen die de bouwkosten per m² verhogen, wordt bij deze methodiek geen rekening gehouden met de invloed op de grondwaarde; die wordt immers in deze methode afgerekend op basis van de VON-opbrengst. De ontwikkelaar wordt dus niet gestimuleerd om kwaliteitsverbeteringen tot stand te brengen.
Bij deze methode kunnen gegadigden een prijs bieden voor de grond. De grond gaat naar de bieder met de beste prijs/kwaliteit c.q. beste plan/ontwerp. De gemeente kan daarbij al dan niet een bodemprijs vaststellen.
10. Kostenverhaal/ ruimtelijke ontwikkelingen
De gemeente is wettelijk verplicht om de kosten die zij voor een ruimtelijke ontwikkeling maakt te verhalen op de initiatiefnemer. Om het kostenverhaal te verzekeren dient de hoogte van de exploitatiebijdrage conform de Wro te worden vastgesteld.
Het kostenverhaal omvat de grondexploitatiekosten conform de kostensoortenlijst (artikel 6.2.3 tot en met 6.2.5 Bro). De wet schrijft voor dat het kostenverhaal dient te geschieden door middel van een exploitatieplan, tenzij anders geregeld (door middel van een anterieure overeenkomst).
10.1.1 Anterieure overeenkomst
Een anterieure overeenkomst heeft tot doel het vastleggen van afspraken tussen een gemeente en een particuliere partij over het ontwikkelen (bebouwen) van een bepaald perceel. Het perceel is in eigendom bij de private partij die voor eigen rekening en risico wil ontwikkelen. Een anterieure overeenkomst is een privaatrechtelijke overeenkomst, waarin de exploitant zich verplicht tot het betalen van een bijdrage in de kosten (bijvoorbeeld kosten voor de aanleg van wegen of openbare voorzieningen, kosten voor aanpassing bestemmingsplan, e.d.) die door de gemeente gemaakt moeten worden om de grondexploitatie mogelijk te maken. Daarnaast wordt in een anterieure overeenkomst vaak vastgelegd dat de initiatiefnemer verantwoordelijk is voor het uit te betalen bedrag aan planschade. Om de planschaderisico’s in beeld te krijgen, kan een planschaderisicoanalyse uitgevoerd worden.
Wanneer de gemeente de kosten van het plan heeft gedekt door middel van een of meerdere anterieure overeenkomsten, hoeft er geen exploitatieplan te worden opgesteld.
Een exploitatieplan biedt de gemeente een publiekrechtelijke grondslag om de kosten van de grondexploitatie op de private ontwikkelaar te verhalen en om eisen en regels te stellen aan de ontwikkeling van de locatie. Dit instrument is voor de gemeente een middel om de ruimtelijke ontwikkeling mogelijk te maken als er met een marktpartij geen overeenstemming kan worden bereikt over het sluiten van een anterieure overeenkomst. Daarnaast kan de exploitatieberekening van het exploitatieplan helpen om het kostenverhaal via de anterieure weg vorm te geven. Deze exploitatieberekening geeft aan wat de gemeente wettelijk aan kosten moet verhalen.
De kosten van de grondexploitatie bepaalt de gemeente aan de hand van de kostensoortenlijst (thans Bro afdeling 6.2 Grondexploitatie en toekomstig Aanvullingsbesluit Grondeigendom) en betreffen bijvoorbeeld de plankosten, de kosten voor aanleg van openbare ruimte, planschadevergoeding (op basis van afd. 6.1 Wro) en indien mogelijk een bijdrage aan bovenwijkse voorzieningen.
10.1.3 Kostenverhaal onder de nieuwe Omgevingswet
Het publiekrechtelijk kostenverhaal in de Omgevingswet wijkt op onderdelen af van de regeling in de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Hieronder volgt een overzicht van de belangrijkste wijzigingen.
In 2005 heeft de provincie gemeenten de opdracht gegeven om na te denken over het vaststellen van een rood-met-groenregeling. De achterliggende gedachte is simpel: De ontwikkeling van stedelijke functies die een beslag leggen op het buitengebied (“rood”), wordt gekoppeld aan een gelijktijdige verbetering van de kwaliteit van het buitengebied (“groen”). De gemeente Asten heeft hier – net als de meeste andere gemeenten – een praktische invulling aan gegeven door een ‘groenfonds’ in het leven te roepen (2007). Voor iedere vierkante meter uitbreiding van het stedelijk gebied wordt € 2,- per vierkante meter gestort in dit fonds. Bij de uitbreiding van stedelijk gebied moet je denken aan de ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen en woningbouwlocaties.
In 2011 heeft de provincie de landschapsinvesteringsregeling verder uitgebreid/verbreed. Sindsdien wordt er ook een bijdrage aan de kwaliteitsverbetering van het landschap gevraagd bij ontwikkelingen in het buitengebied zelf, zoals de uitbreiding van agrarische bedrijven.
10.3 Fonds Ruimtelijke Kwaliteit
Bij de beoordeling van plannen voor de bouw van woningen en/of uitbreiding c.q. verplaatsing van detailhandelsvestigingen, met name in binnenstedelijk gebied, wordt naast de planologische en stedenbouwkundige afweging, gekeken of sprake is van negatieve (ruimtelijke) effecten. Uitgangspunt is dat ruimtelijke ontwikkelingen worden toegestaan indien verzekerd is, dat het optredende kwaliteitsverlies wordt gecompenseerd. In deze gevallen moet een bijdrage aan het fonds ruimtelijke kwaliteit worden voldaan. De kwaliteitsverbetering waarvoor een bijdrage dient te worden betaald, wordt vastgelegd in de ruimtelijke onderbouwing van het plan, het bestemmingsplan of vergunning en/of in een privaatrechtelijke overeenkomst met de gemeente.
In bijlage 3 is de Regeling vaststelling bijdrage ruimtelijke kwaliteit stedelijke ontwikkelingen nader uitgewerkt.
10.4 Reserve ‘10%-afdracht openbare voorzieningen’.
In het Coalitieakkoord 2022-2026 wordt het streven uitgesproken om 10% van het positief exploitatieresultaat bij woningbouwplannen in samenspraak met inwoners te gebruiken om te investeren in voorzieningen: bijvoorbeeld meer groen, speelgelegenheden of verkeersveiligheidsmaatregelen. Om dit te realiseren wordt een bestemmingsreserve (groen, speel, verkeer) gevormd. Jaarlijks bij het uitboeken van de positieve resultaten (minus vennootschapsbelasting) wordt 10% van dit resultaat toegevoegd aan deze reserve. Wanneer een beroep wordt gedaan op deze reserve, wordt daartoe een afzonderlijke voorstel aan de gemeenteraad gedaan.
Bijlage 2 Algemene verkoopvoorwaarden 2023 betreffende de verkoop van bouwgrond door gemeente Asten
Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Asten;
gelet op artikel 160, eerste lid, van de Gemeentewet;
vast te stellen de Algemene Verkoopvoorwaarden 2023 betreffende de verkoop van bouwgrond door de gemeente Asten
Geldigheid, voorrang en gestanddoening
Artikel 1 Geldigheid en voorrangsregel
- 1.
- 2.
Artikel 2 Gestanddoening koop en boetebeding
- 1.
Indien de gegadigde, nadat hij de koopovereenkomst voor akkoord heeft ondertekend en geretourneerd aan de gemeente, maar voor het moment van tot stand komen van de koopovereenkomst door een besluit van het college en ondertekening door de burgemeester, middels aangetekend schrijven aan de gemeente te kennen geeft de koop niet door te willen laten gaan, is hij aan de gemeente over de koopsom, de wettelijke rente verschuldigd over de periode vanaf het moment waarop de door de gegadigde getekende koopovereenkomst door de gemeente is ontvangen tot aan het tijdstip waarop de voornoemde aangetekende brief door de gemeente is ontvangen.
- 2.
Indien de koper na het tot stand komen van de koopovereenkomst door een besluit van het college en ondertekening door de burgemeester, middels aangetekend schrijven aan de gemeente te kennen geeft de koop niet gestand te doen, is de koopovereenkomst van rechtswege ontbonden. De koper is in dat geval aan de gemeente een zonder rechterlijke tussenkomst direct opeisbare boete ten bedrage van 10% van de koopsom verschuldigd.
Van elke verkoop maakt een tekening deel uit waarop de situering en omvang van de over te dragen onroerende zaak bij benadering is aangegeven. Deze tekening wordt als bijlage bij de betreffende koopovereenkomst gevoegd en maakt daar integraal onderdeel van uit.
- 1.
- 2.
- 3.
- 4.
Artikel 5 Kosten, rechten, lasten en belastingen
- 1.
- 2.
Artikel 6 Koopsom en juridische levering
- 1.
- 2.
- 3.
- 4.
- 5.
Bij verlenging van de termijn, als genoemd in lid 4, vanwege een oorzaak die aan de koper te wijten of toe te rekenen is, is de koper verplicht de wettelijke rente aan de gemeente te voldoen. De wettelijke rente is verschuldigd over de koopsom exclusief BTW, vanaf de uiterlijke datum van juridische levering zoals bedoeld in lid 3 tot de daadwerkelijke datum van juridische levering van de onroerende zaak.
Artikel 7 Juridische en feitelijke staat en verantwoordelijkheid bij juridische levering
- 1.
De onroerende zaak wordt vrij van hypotheken, beslagen, huur of ander gebruik of aanspraken overgedragen. Alle eventueel aan de onroerende zaak verbonden erfdienstbaarheden, kwalitatieve verplichtingen en beperkte rechten blijven er op rusten, tenzij in de koopovereenkomst uitdrukkelijk anders is overeengekomen en door de koper uitdrukkelijk aanvaard.
- 2.
De koper aanvaardt uitdrukkelijk die lasten en beperkingen die op het moment van ondertekening van de koopovereenkomst voor koper kenbaar zijn uit de openbare registers, de (laatste) akte(n) van levering en/of andere akten waarbij vooromschreven rechten, bedingen en verplichtingen werden gevestigd, alsmede die lasten en beperkingen die voor koper uit de feitelijke situatie kenbaar zijn en/of voor gegadigde / koper geen wezenlijk zwaardere belasting vormen.
- 3.
- 4.
- 5.
Ten tijde van de juridische levering zal de feitelijke levering van het verkochte, behoudens nadere overeenkomst, geschieden ter gelegenheid van de ondertekening van de akte tot levering. Als de feitelijke levering eerder plaatsvindt, dan eindigt de zorgplicht van de gemeente bij de feitelijke levering.
- 6.
- 1.
- 2.
Het college kan op schriftelijk verzoek van de koper, voor het verlijden van de notariële akte van levering, toestemming verlenen de onroerende zaak in gebruik te nemen. Deze toestemming wordt verleend indien de koper de volledige koopsom rechtstreeks aan de gemeente heeft voldaan. De gemeente is in dat geval vanaf het moment van feitelijke ingebruikname van de onroerende zaak door gegadigde / koper, niet meer verantwoordelijk voor het verkochte (de onroerende zaak). Dit conform c.q. in lijn met het bepaalde in artikel 22.
De koper is gehouden de onroerende zaak niet anders te gebruiken dan overeenkomstig het van toepassing zijnde (ontwerp) bestemmingsplan of omgevingsplan.
- 1.
Tenzij in de koopovereenkomst uitdrukkelijk anders is bepaald, wordt de onroerende zaak bouwrijp geleverd. Bouwrijp wil zeggen:
- a.
dat het gebied waarin de onroerende zaak is gelegen voorzien is van bovengrondse en ondergrondse infrastructuur, welke aansluit op de onroerende zaak. Dit betekent dat de onroerende zaak in de nabijheid is voorzien van een dwa-rioleringsstelsel met uitlegger(s) tot de erfgrens richting de toekomstige woning(en), dat bouwwegen zijn aangelegd en dat de kabels en leidingen ten behoeve van de nutsvoorzieningen door de nutsbedrijven kunnen worden aangelegd;
- b.
ook is de onroerende zaak vrijgemaakt van funderingsresten, boomstobben, boomwortels >20 mm en puinrestanten in de aanwezige grond > 31,5 mm, zijn de niet-te-handhaven opstallen gesloopt, zijn de niet-te-handhaven bomen gerooid en is de grond opgeschoond, geëgaliseerd en op een vooraf door of vanwege de gemeente te bepalen peil gebracht;
- c.
- a.
- 2.
- 3.
De gemeente brengt of wijst een nutstracé aan voor de aan te leggen nutsvoorzieningen door de nutsbedrijven en spant zich in om ervoor te zorgen dat de nutsbedrijven de benodigde nutsvoorzieningen tijdig realiseren. De gemeente kan nimmer aansprakelijk worden gesteld voor vertragingen en/of andere ongemakken die voortvloeien uit de gedragingen/handelwijze van de nutsbedrijven. De huisaansluiting (netwerkaansluiting voor data, water en elektriciteit vanuit de openbare ruimte naar de bebouwing op de onroerende zaak) is de verantwoordelijkheid van de koper. Deze dient tijdig de benodigde huisaansluitingen aan te vragen bij de nutsbedrijven.
Artikel 11 Milieukundig onderzoek
- 1.
Omtrent de aanwezigheid van voor het milieu of de volksgezondheid gevaarlijke of niet aanvaardbare stoffen in de grond van de onroerende zaak, wordt door de gemeente op haar kosten een verkennend bodemonderzoek verricht. De resultaten van dit onderzoek worden vastgelegd in een rapport. In dit rapport zal de toestand van de grond worden beschreven en hieruit dient te blijken dat er geen reden is om aan te nemen dat zich in de grond stoffen bevinden, die naar de huidige maatstaven schadelijk zijn te achten voor het milieu, of anderszins onaanvaardbaar zijn.
- 2.
Als tijdens de voorbereidende werkzaamheden voor de bouw van het bouwplan, maar voor het moment van het passeren van de notariële akte van levering, zou blijken van de aanwezigheid van voor het milieu gevaarlijke of niet aanvaardbare stoffen, die van zodanige concentratie en aard zijn dat van de koper in redelijkheid niet kan worden verwacht dat hij of zij zonder sanering van de grond tot bebouwing van de onroerende zaak over kan gaan:
- a.
heeft de koper het recht om eenzijdig de koopovereenkomst te ontbinden en de onroerende zaak ter vrije beschikking van de gemeente te stellen. Dit moet, voor zover redelijkerwijs mogelijk, gebeuren in de toestand waarin de onroerende zaak zich bevond bij het aangaan van de koopovereenkomst. De koper dient de ontbinding middels aangetekend schrijven aan de gemeente kenbaar te maken; of
- b.
treden partijen onderling in overleg om nadere afspraken te maken over de te nemen saneringsmaatregelen en de kosten daarvan en de gevolgen daarvan voor de in de koopovereenkomst neergelegde afspraken. Deze nadere afspraken worden schriftelijk vastgelegd en aan de koopovereenkomst verbonden als onlosmakelijk onderdeel daarvan.
- a.
- 3.
Onder voor het milieu gevaarlijke of niet aanvaardbare stoffen wordt niet verstaan: funderingsrestanten, puin of andere restanten van bouwkundige aard, tenzij deze materialen stoffen bevatten die genoemd zijn in de Wet milieubeheer. Evenmin wordt hieronder verstaan de aanwezigheid van omstandigheden die de draagkracht van de grond beïnvloeden en stobben van bomen of struiken.
Artikel 12 Bouwplan, bouwplicht en teruglevering bij niet nakoming bouwplicht
- 1.
- 2.
- 3.
- 4.
Indien de koper niet of niet tijdig voldoet aan zijn bouwverplichting als bedoeld in lid 3, is de koper, indien de gemeente dat wenst, verplicht om de onroerende zaak vrij van hypotheken en andere aanspraken van derden, hoe ook genaamd, op eerste vordering van de gemeente aan die gemeente (terug) te leveren, tegen betaling door de gemeente van een bedrag gelijk aan de oorspronkelijk tussen de gemeente en de koper overeengekomen koopsom, verminderd met 10% en eventueel overige door de koper aan de gemeente (verkoper) verschuldigde bedragen. Voor eventueel aan of op de onroerende zaak verrichte of aangebrachte werken kan generlei vergoeding van de gemeente worden gevorderd.
- 5.
- 6.
- 7.
De koper is verplicht om, op verzoek van de gemeente, in verband met de (terug)levering als bedoeld in dit artikel, binnen een door de gemeente te bepalen redelijke termijn op zijn kosten zorg te dragen voor het in oorspronkelijke staat terugbrengen van de onroerende zaak, bij gebreke waarvan de gemeente dit doet of laat doen op kosten van de koper. De gemeente kan hierbij schriftelijk aanwijzingen geven over veranderingen aan de onroerende zaak die juist niet ongedaan gemaakt mogen of hoeven te worden gemaakt, zoals waarde-verhogende veranderingen. De koper is verplicht om deze aanwijzingen op te volgen.
- 8.
Indien de gemeente (terug)levering als bedoeld in dit artikel wenst en de onroerende zaak op de dag van (terug)levering niet volledig vrij is van hypotheken en andere aanspraken van derden, geschiedt de (terug)levering zonder dat de gemeente op dat moment het in lid 4 genoemde bedrag hoeft te betalen. De koper is alsdan in verzuim met zijn verplichting tot volledig onbezwaarde (terug)levering. Betaling van het in lid 4 genoemde bedrag zal alsnog door de gemeente geschieden, zodra de onroerende zaak alsnog volledig vrij is van de op de dag van (terug)levering daarop rustende hypotheken en andere aanspraken van derden. Ook overigens heeft de gemeente het recht tot verrekening.
Artikel 13 Verplichting tot zelfbewoning en vervreemdingsverbod
- 1.
Koper verplicht zich de woning of het woonappartement uitsluitend te zullen gebruiken om die zelf (met zijn eventuele gezinsleden) te bewonen en die woning met de daartoe behorende grond niet aan derden geheel of gedeeltelijk te vervreemden, te verhuren of enig goederenrechtelijk gebruiks- of genotsrecht overeen te komen, een en ander behoudens het vermelde in de hierna volgende leden.
- 2.
- 3.
- 4.
- 5.
- 6.
De koper of diens verkrijger zal bij overtreding of niet-nakoming van een of meer bepalingen in dit artikel in verzuim zijn door het enkele feit van de overtreding of niet-nakoming, zonder dat enige ingebrekestelling daartoe zal worden vereist, zodat zowel de bedongen boete dan terstond zal kunnen worden gevorderd door de gemeente Asten.
De door de koper gewenste erfafscheiding(en) wordt (worden) door koper voor diens rekening geplaatst, voor zover toepasselijk in samenwerking met de (toekomstige) eigenaren van de naburige kavels. De koper doet voor zover het betreft naburige belendende niet-verkochte kavels die (nog) in eigendom zijn van de gemeente afstand van zijn rechten als bedoeld in de artikelen 5:46 en 5:49 BW, zolang de gemeente eigenaar is van de betreffende kavel.
Artikel 15 Gedoogplicht en opstalrecht
- 1.
- 2.
- 3.
De koper is tevens verplicht op, in, aan of boven de grond van de onroerende zaak de aanwezigheid van door of vanwege de gemeente aangebrachte leidingen, kabels, palen, rioleringen, drainagebuizen en andere voorzieningen ten behoeve van openbare doeleinden te gedogen en toe te laten dat deze voorzieningen worden onderhouden en vernieuwd.
- 4.
- 5.
De verplichtingen als opgenomen in lid 1, lid 2 en lid 3 van dit artikel worden door de koper aanvaard als een kwalitatieve verplichting ex artikel 6:252 BW ten behoeve van de gemeente en rustende op de onroerende zaak welke in de notariële akte van levering zal worden opgenomen en zal worden ingeschreven in het Openbare Register. Indien en voor zover de verplichtingen als omschreven in lid 1, lid 2 en/of lid 3 van dit artikel niet kunnen worden aangemerkt als kwalitatieve verplichting in de zin van artikel 6:252 BW, zullen deze worden aangemerkt als kettingbeding, als omschreven in artikel 26 en wordt als zodanig uitdrukkelijk door de koper aanvaard. Eventuele hieraan verbonden kosten zijn voor rekening van de koper.
- 6.
Voor zover noodzakelijk kan er een opstalrecht in de koopovereenkomst worden opgenomen ten behoeve van een in de koopovereenkomst aan te geven rechthebbende, inhoudende het recht om kabels en leidingen ten behoeve van nutsvoorzieningen te hebben, te houden, te inspecteren, te onderhouden en te vernieuwen. Op de tekening die hoort bij de koopovereenkomst wordt in dat geval het betreffende gedeelte van de onroerende zaak aangeduid waar het opstalrecht betrekking op heeft. Indien door genoemde werkzaamheden schade wordt veroorzaakt die naar het oordeel van de gemeente redelijkerwijs niet ten laste van de koper kan worden gebracht, wordt deze vergoed.
- 7.
Bij het opstalrecht als bedoeld in lid 6 wordt bepaald dat het niet is toegestaan om op, in of boven dat gedeelte van de bouwkavel geen bouwwerken mogen worden opgericht en/of een gesloten wegdek worden aangebracht, ontgrondingen worden verricht of bomen, dan wel diep wortelende struiken worden geplant, of aan derden toestemming tot zulk een handeling moet worden verleend.
- 8.
Artikel 16 Erfdienstbaarheden over en weer voor opstallen
- 1.
Voor zover noodzakelijk zal, ten behoeve of ten laste van de onroerende zaak in de notariële akte van levering worden gevestigd en aangenomen, alle zodanige erfdienstbaarheden, waardoor de toestand waarin de onroerende zaak (het verkochte) en omliggende percelen zich ten opzichte van elkaar bevinden, gehandhaafd blijft.
- 2.
Artikel 17 Gebruik gemeentegronden
Gemeentelijke gronden, zoals andere (aangrenzende) bouwkavels, groenstroken, wegen, voetpaden en dergelijke, mogen zonder schriftelijke toestemming van (of namens) het college niet als opslagterrein van bouwmaterialen, keten en andere voor het bouwplan benodigde zaken worden gebruikt.
Artikel 18 Vergoeding of herstel van schade aan gemeente-eigendommen
De koper is verplicht alle schade aan de openbare weg, aan daaraan grenzende gemeente-eigendommen en aan alle zich daarop/daarin bevindende voorzieningen, die veroorzaakt wordt door de ten behoeve van het op de onroerende zaak op te richten bouwplan, uit te voeren werkzaamheden (waaronder bouwverkeer) en die aan de koper kan worden toegerekend, op een door de gemeente aan te geven wijze binnen een daarbij te stellen termijn te vergoeden dan wel voor rekening van de koper te (doen) herstellen.
Artikel 19 Openbare voorzieningen
Ten behoeve van de gemeente wordt in de koopovereenkomst en in de akte van levering de volgende kwalitatieve verplichting vastgelegd, in onderstaande bewoordingen of bewoordingen van vergelijkbare strekking:
De koper is verplicht toe te laten dat door de gemeente of door haar aan te wijzen derden op, in, aan of boven een gedeelte van de onroerende zaak zoveel en zodanige (lantaarn)palen, kabels, leidingen, draden en andere voorwerpen worden aangebracht, als dat met het oog op openbare voorzieningen wenselijk en/of noodzakelijk is. De gemeente is niet aansprakelijk voor eventueel hierdoor geleden schade door koper.
Als koper in strijd handelt met deze kwalitatieve verplichting, verbeurt koper aan de gemeente een zonder ingebrekestelling direct opeisbare boete van € 100,00 per dag met een maximum van € 50.000,00.
De koper is gehouden tot betaling van leges conform de gemeentelijke verordening en overige verschuldigde heffingen.
Vanaf de datum van de juridische levering is de onroerende zaak voor risico van de koper en dient de koper de onroerende zaak voor haar rekening en op een door haar te bepalen wijze te verzekeren. Indien de feitelijke levering aan de koper plaatsvindt op een eerder tijdstip dan de juridische levering, dan gaat het risico op de koper over vanaf de datum van de feitelijke levering.
Artikel 22 Overdracht contractpositie
- 1.
Het is de koper zonder schriftelijke toestemming daartoe van de gemeente niet toegestaan om de verplichtingen die koper op grond van de koopovereenkomst en deze algemene verkoopvoorwaarden (voor zover deze algemene verkoopvoorwaarden van toepassing zijn verklaard op de betreffende koopovereenkomst) heeft, geheel of gedeeltelijk over te dragen aan derden.
- 2.
- 1.
Indien een onroerende zaak wordt verkocht voor de bouw van meerdere woningen, staat de gemeente - in afwijking van artikel 13 van deze algemene verkoopvoorwaarden - toe dat de koper de rechten op overdracht van gedeeltes van de onroerende zaak de grond overdraagt aan de (vervolg)kopers van de op de verkochte grond te bouwen woningen, eventueel voordat de bebouwing tot stand is gekomen.
- 2.
- 1.
Voor elke toerekenbare tekortkoming in de nakoming van enige verplichting, voortvloeiende uit de koopovereenkomst en deze daarin van toepassing verklaarde algemene verkoopvoorwaarden, verbeurt de koper, na ingebrekestelling en bij uitblijven van de nakoming door de koper binnen de in die ingebrekestelling bepaalde termijn, ten behoeve van de gemeente een zonder rechtelijke tussenkomst direct opeisbare boete van 10% procent van de koopsom, tenzij op de betreffende niet-nakoming in enig artikel in de koopovereenkomst en/of deze algemene verkoopvoorwaarden afzonderlijk een boete is gesteld, in welk geval de afzonderlijke boeteregeling van toepassing is.
- 2.
- 3.
Artikel 25 Faillissement en beslag
- 1.
Indien de koper voor het passeren van de akte van levering in staat van faillissement wordt verklaard of surseance van betaling heeft gekregen, dan wel er voor het passeren van de akte van levering executoriaal beslag is gelegd op roerende en/of onroerende goederen van de koper, heeft de gemeente het recht de koopovereenkomst te ontbinden, zonder dat een ingebrekestelling en/of rechterlijke tussenkomst is vereist.
- 2.
Indien reeds de feitelijke levering van de onroerende zaak (het verkochte) heeft plaatsgevonden, is de koper verplicht de onroerende zaak (het verkochte) onverwijld weer in de macht van de gemeente terug te brengen, voor zover mogelijk in de staat waarin dit zich bevond ten tijde van de feitelijke levering van de onroerende zaak (het verkochte).
- 3.
- 1.
Een partij is in verzuim jegens de wederpartij als hij na schriftelijk per aangetekende brief in gebreke te zijn gesteld binnen de in de ingebrekestelling gestelde redelijke termijn nalatig is of blijft om aan zijn verplichtingen uit hoofde van deze overeenkomst te voldoen. Een redelijke termijn is in ieder geval verstreken na verloop van dertig dagen.
- 2.
- 3.
- 4.
- 5.
- 6.
Alle geschillen, die naar aanleiding van de koopovereenkomst en de daarin van toepassing verklaarde algemene verkoopvoorwaarden mochten ontstaan, van welke aard en omvang ook, daaronder mede begrepen die, welke slechts door één der partijen als zodanig worden beschouwd, zullen worden voorgelegd aan de bevoegde rechter, tenzij partijen een andere manier van geschilbeslechting overeenkomen.
Artikel 28 Algemene termijnenwet
Op de in deze overeenkomst gemelde termijnen is de Algemene Termijnenwet van toepassing.
De koper zonder werkelijke of gekozen woonplaats binnen Nederland is verplicht, met betrekking tot de gevolgen voor de verkoop en de juridische levering, bij de notariële akte van levering domicilie te kiezen binnen de gemeente ten kantore van de notaris ten overstaan van wie de notariële akte van levering wordt verleden.
- 1.
De koper verplicht en verbindt zich jegens de gemeente, die dit voor zich aanvaardt, het bepaalde in artikel 16 van deze algemene verkoopvoorwaarden, bij de juridische levering van het geheel of een gedeelte van de onroerende zaak alsmede bij verlening c.q. vestiging daarop van een zakelijk recht, aan de nieuwe eigena(a)r(en) of zakelijk gerechtigde(n) op te leggen. De koper is verplicht om het in voornoemde artikelen bepaalde in de notariële akte woordelijk op te nemen, zulks op verbeurte van een direct opeisbare boete van 10% van de koopsom ten behoeve van de gemeente, met de bevoegdheid voor deze laatste om daarnaast nakoming en/of eventueel meer geleden schade te vorderen.
- 2.
Op gelijke wijze als het in lid 1 bepaalde verbindt de koper zich jegens de gemeente tot het bedingen bij wijze van derdenbedingen van de nieuwe eigena(a)r(en) of zakelijk gerechtigde(n) dat ook deze het bepaalde in het in lid 1 bedoelde artikel als de verplichting om dit door te geven en de daaraan gekoppelde boete, zal opleggen aan diens rechtsopvolger(s)/zakelijk rechtigden(n). Elke opvolgende vervreemder neemt daarbij namens en ten behoeve van de gemeente het beding aan.
Artikel 31 Hoofdelijke aansprakelijkheid en ondeelbaarheid
- 1.
- 2.
Artikel 32 Afwijkingsbevoegdheid
- 1.
- 2.
- 3.
- 1.
- 2.
Aldus vastgesteld in de vergadering van het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Asten van 24 oktober 2023.
College van burgemeester en wethouders van Asten,
Bijlage 3: Regeling vaststelling bijdrage ruimtelijke kwaliteit stedelijke ontwikkelingen.
Bijdrage ruimtelijke kwaliteit:
Het financieel bijdragen aan de uitwerking van de ruimtelijke ambities zoals vastgelegd in de omgevingsvisie door middel van gemeentelijke investeringen ten behoeve van de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit en daarmee het woon-, leef- en vestigingsklimaat.
Alle bedrijfsfuncties, exclusief detailhandelsfuncties.
De totale oppervlakte van een gebouw, gemeten vanaf de buitenkant van de buitenmuren. Het omvat alle verdiepingen en delen van het gebouw, inclusief gangen, trappenhuizen, gemeenschappelijke ruimtes en technische ruimtes.
Een hoofdgebouw dat één woning omvat die rechtstreeks toegankelijk is op het straatniveau, waarvan één van de woonlagen aansluit op het maaiveld en die de beschikking heeft over een op de grond gelegen terras en/of een tuin.
Bedrijven die fysieke goederen voor persoonlijk gebruik aan de consument leveren.
De totale oppervlakte van een gebouw die daadwerkelijk gebruikt kan worden. Het omvat alle ruimtes die functioneel zijn en door mensen kunnen worden gebruikt.
Gebouw dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is. Hierbij wordt de gehele bouwmassa van dit belangrijkste gebouw bij het hoofdgebouw gerekend.
Alle woningen die niet voldoen aan de begripsomschrijving ‘grondgebonden woning’.
het werkingsgebied ’stedelijk ontwikkeling’ zoals is bepaald in de interim omgevingsverordening Noord-Brabant dan wel het door Provinciale Staten van Noord-Brabant vast te stellen vervangend werkingsgebied.
Complex van ruimten geschikt en bestemd voor de huisvesting van een huishouden.
Wijziging van het planologisch regime:
Een verandering van geldende bestemming als bedoeld in de Wet ruimtelijke ordening dan wel functie als bedoeld in de Omgevingswet door middel van een wijziging of afwijking van de bestemming/omgevingsplan en/of de op deze bestemming/functie van toepassing zijnde bouw- en/of gebruiksregels.
Niet zijnde woningen, bedrijven of detailhandelsfuncties.
Deze ‘Regeling vaststelling bijdrage ruimtelijke kwaliteit stedelijke ontwikkelingen’.
Een woning met een (aanvangs-)huurprijs onder de grens als bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a. van de Wet op de huurtoeslag.
Deze ‘Regeling vaststelling bijdrage ruimtelijke kwaliteit stedelijke ontwikkelingen’.
Bij de toepassing van deze Regeling wordt de inhoud van het Hoofdgebouw als volgt vastgesteld:
de planologisch maximaal toegestane bouwmogelijkheden tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken van het Hoofdgebouw zoals die mogelijk wordt gemaakt door middel van de Wijziging van het planologisch regime.
Deze Regeling heeft uitsluitend betrekking op besluiten tot wijziging van het planologisch regime ten behoeve van het op verzoek van een ontwikkelaar/ initiatiefnemer toestaan van een stedelijke ontwikkelingen.
Artikel 4 Criteria t.b.v. het bepalen van de hoogte van de bijdrage ruimtelijke kwaliteit:
Ingeval van een ingediend verzoek door een ontwikkelaar/initiatiefnemer tot wijziging van het planologisch regime ten behoeve van het toestaan van een bouwplan ten behoeve van een stedelijke ontwikkeling, is een bijdrage ruimtelijke kwaliteit aan de gemeente verplicht.
De hoogte van de Bijdrage ruimtelijke kwaliteit wordt als volgt vastgesteld:
Per aangevraagde woning is € 2.000,- verschuldigd.
- •
Per aangevraagde woning is € 2.000,- verschuldigd.
- •
Ongeacht het aantal woningen is daarnaast een bedrag verschuldigd over de inhoud van het Hoofdgebouw waarin door middel van een Wijziging van het planologisch regime nieuwe woningen worden toegestaan. Dit bedrag bestaat uit € 10,- per kubieke meter voor dat gedeelte van de inhoud dat groter is dan het resultaat van het aantal woningen vermenigvuldigd met 210.
- •
- •
- •
Artikel 5 Uitzondering S ociale huurwoningen:
Voor Sociale huurwoningen hoeft geen Bijdrage ruimtelijke kwaliteit te worden voldaan. De Regeling is hierop niet van toepassing.
Artikel 6 Indieningsvereiste aanvraag W ijziging planologisch regime:
In verband met de Wijziging van het planologisch regime sluit de initiatiefnemer een schriftelijke overeenkomst met de gemeente inzake de Bijdrage ruimtelijke kwaliteit. De overeenkomst moet deel uitmaken van de aanvraag tot wijziging van het planologisch regime.
Indien onverkorte toepassing van deze Regeling in individuele gevallen wegens bijzondere omstandigheden onevenredig is in verhouding tot de daarmee te dienen doelen, kan het college van burgemeester en wethouders daar van afwijken.
Deze Regeling kan worden aangehaald als de ‘Regeling vaststelling bijdrage ruimtelijke kwaliteit initiatieven binnen stedelijk gebied’ en treedt in werking de dag na het tijdstip van haar bekendmaking.
Permanente link
Kopieer de link naar uw clipboard
https://zoek.officielebekendmakingen.nl/gmb-2024-18883.html