/3/png-1/GB.png)
Gemeenteblad van Breda
| Datum publicatie | Organisatie | Jaargang en nummer | Rubriek |
|---|---|---|---|
| Breda | Gemeenteblad 2024, 164785 | ander besluit van algemene strekking |
Authentieke versie (PDF)
Informatie
Gerelateerd
Printen
Delen
Brochure Grondprijzen Breda 2024
Burgemeester en wethouders van Breda maken bekend dat zij op 19 maart 2024 de Brochure Grondprijzen Breda 2024 hebben vastgesteld.
De brochure treedt in werking met ingang van de dag na deze bekendmaking.
Tegen het besluit tot vaststelling van de brochure is geen bezwaar of beroep mogelijk.
De brochure ‘Grondprijzen Breda 2024’ is een openbaar beleidsdocument over de grondprijzen die de gemeente Breda hanteert bij de uitgifte van gronden.
Het algemene grondbeleid van de Gemeente Breda is opgenomen in de ‘Nota Grondbeleid 2014’1. Het grondprijsbeleid is vastgesteld in de ‘Kaderbrief Grondprijzen Breda 2011’. In de kaderbrief is omschreven welke methoden de gemeente Breda hanteert om haar grondprijzen te bepalen. In deze brochure zijn de grondprijzen voor 2024 gepresenteerd per vastgoedcategorie met de uitgangspunten die hierop van toepassing zijn.
- •
- •
De grondprijzen zijn in beginsel gebaseerd op verkoop van grond in bouwrijpe staat, oftewel grond die technisch en juridisch in bouwrijpe staat2 verkeert, tenzij anders vermeld. De grondprijzen zijn gebaseerd op de verkoop van grond conform ‘de algemene verkoopvoorwaarden gemeente Breda 2008’. Op de verkoop van bedrijventerreinen en bedrijfskavels zijn de ‘algemene reserverings- en verkoopvoorwaarden N.V. BrIM 2009’ van toepassing. Na vaststelling van nieuwe algemene voorwaarden treden deze in de plaats van voornoemde voorwaardensets.
- •
- •
Alle grondprijzen in deze brochure hebben prijspeil 1-1-2024 en zijn exclusief BTW c.q. overdrachtsbelasting, tenzij anders vermeld. De grondprijzen kunnen tussentijds worden geïndexeerd met de CPI3. Uitgangspunt van deze indexering is dat grondprijzen nimmer lager kunnen worden als gevolg van indexering.
- •
- •
De gemeente Breda heeft ervoor gekozen om in de meeste gevallen te werken met een bandbreedte, aangezien het bepalen van de exacte grondwaarde maatwerk is. De waarde is afhankelijk van locatie- en projectspecifieke omstandigheden, zoals de ligging, het bestemmingsplan, specifieke eisen aan de kwaliteit van het vastgoed, de complexiteit van de plaats waar gebouwd wordt, etc.
- •
In de opgenomen grondprijzen is uitgegaan van de veronderstelling dat de bijbehorende parkeeropgave, zoals deze opgelegd wordt conform het vigerende parkeerbeleid van de gemeente Breda, budgettair neutraal kan worden gerealiseerd4.
- •
- •
Grondprijzen die afwijken van de vaste, marktconforme grondprijzen, of onder de minimumprijs (van een bandbreedte) liggen, dienen goed gemotiveerd en afzonderlijk door het college van burgemeester en wethouders vastgesteld te worden. Datzelfde geldt voor prijzen die onder de taxatiewaarde liggen. Grondprijzen die binnen de bandbreedte liggen worden conform mandaat vastgesteld door de Programmamanager Grondbeleid dan wel de teamleider van de afdeling Vastgoed Ontwikkeling. Een grondprijs die hoger ligt dan de bovenkant van de bandbreedte is wel mogelijk zonder afwijkingsbesluit van het college en kan worden vastgesteld door de Programmamanager Grondbeleid dan wel de teamleider Vastgoed Ontwikkeling, omdat een dergelijke grondprijs geacht wordt te voldoen aan de eisen van marktconformiteit.
- •
De grondprijzen en bandbreedtes van grondprijzen die opgenomen zijn in deze brochure, zijn niet van toepassing op grondtransacties waarover voorafgaand aan de vaststelling van de brochure grondprijzen al afspraken zijn gemaakt tussen de gemeente en een marktpartij of particulier over de grondprijs en/of de grondprijsmethodiek en die afspraken zijn opgenomen in een volledig getekende overeenkomst met geldige uitgiftetitel. Wel kan in dergelijke gevallen een herzienings- en/of indexeringsregeling van toepassing zijn die reeds is overeengekomen.
- •
- •
3.1 Grondprijzen sociale huur (alliantie)
De gemeente Breda heeft met de corporaties Wonen Breburg, Laurentius, Alwel en met de Gezamenlijke huurderskoepels Breda op 26 juni 2019 prestatieafspraken gemaakt onder de titel ‘Alliantie Breda 2019 t/m 2023’5. In deze afspraken zijn onder andere de grondprijzen vastgelegd voor sociale huurwoningen. De prijzen zijn van toepassing bij verkoop van grond voor deze doeleinden aan één van de drie alliantiepartners. Het zijn vaste grondprijzen6. De prijzen zijn weergegeven op prijspeil 1-1-2024 en worden jaarlijks aangepast op basis van de CPI reeks 'alle bestedingen’.
Afbeelding 1: Vaste grondprijzen gebaseerd op de ‘Alliantie Breda 2019-2023’
|
Vaste grondprijzen gebaseerd op de ‘Alliantie Breda 2019-2023’ |
||
|
Sociale huur egw7 - Huurprijs t/m € 879,66 per maand |
||
3.2 Grondprijzen projectmatige bouw
Voor de projectmatige woningbouw is per prijscategorie een bandbreedte weergegeven waar de grondwaarde normaliter binnen zal vallen. De bepaling van de grondprijzen voor woningbouw is maatwerk en verschilt per geval. De onderkant van de bandbreedte geldt als minimum grondprijs. De weergegeven grondquotes zijn indicatief. De diverse prijscategorieën zijn gebaseerd op de binnen de gemeente Breda gehanteerde prijsgrenzen voor nieuwbouw koop- en huurwoningen.
Er is onderscheid gemaakt tussen sociale koop en vrije sector woningen. De woningbouwcategorie ‘sociale koop’ is beschreven in de Omgevingswet. Sociale koop is onderverdeeld in ‘sociale koop laag’ (tot € 273.000,-), ‘sociale koop midden’ (van € 273.000,- tot € 331.500,- en ‘sociale koop hoog’ (tot € 390.000,-). De vrije sector begint vanaf € 390.000,- en is onderverdeeld in ‘vrije sector laag’ (tot € 470.000,-), ‘vrije sector midden’ (€ tot 570.000,-) en ‘vrije sector hoog’ (vanaf € 570.000,-).
Afbeelding 2: Bandbreedte grondprijzen koopwoningen eengezinswoningen
Afbeelding 3: Bandbreedte grondprijzen koopwoningen meergezinswoningen
Er wordt onderscheid gemaakt tussen middeldure huurwoningen en vrije sector huurwoningen. De prijsgrenzen voor middeldure huurwoningen zijn in overeenstemming met de doelgroepenverordening Breda 2023. De huurprijsgrens van de categorie ‘middeldure huur’ verloopt vanaf de liberalisatiegrens tot maximaal € € 1.123,- per maand voor eengezinswoningen en meergezinswoningen8.
Afbeelding 4: Bandbreedte grondprijzen huurwoningen eengezinswoningen
|
Middeldure huur egw (cf. verordening) |
||
Afbeelding 5: Bandbreedte grondprijzen huurwoningen meergezinswoningen
3.3 Particuliere woningbouwkavels
In onderstaande tabel zijn de kavelprijzen opgenomen van locaties waar particulieren zelf een woning kunnen (laten) bouwen9. De VON-prijzen zijn met name afhankelijk van de locatie, grootte en ligging van de kavel.
De grondwaardebepaling voor detailhandel is maatwerk aangezien de bouwkosten, huurprijzen en bruto aanvangsrendementen per bouwproject en per locatie sterk kunnen verschillen. Bij iedere uitgifte wordt de grondwaarde bepaald door middel van taxatie.
Afbeelding 8: Grondprijzen detailhandel
|
PDV/GDV-locaties10 |
|
In onderstaande tabel zijn de grondprijzen opgenomen voor de diverse bedrijventerreinen die door de gemeente Breda verkocht worden. De gehanteerde grondprijzen betreffen vaste grondprijzen en zijn per m² te verkopen perceel. Daarbij geldt als uitgangspunt dat het te bouwen bedrijfsvastgoed qua bruto vloeroppervlak (bedrijfsruimte, inclusief verdiepingen) niet groter is dan de oppervlakte van het te kopen perceel. Indien het aantal m² BVO van het te bouwen bedrijfsvastgoed hoger uitkomt dan de m² uitgeefbaar terrein, dan wordt de grondprijs berekend over de m² BVO in plaats van over de oppervlakte van de grond.
Afbeelding 9: Grondprijzen bedrijventerreinen
Beschikbaarheid onder voorbehoud van reserveringen. Kijk op www.bredabusiness.com/werklocaties voor actuele beschikbaarheid.
Tot de categorie ‘overig commercieel vastgoed’ behoren alle commerciële voorzieningen die niet onder de categorie kantoren, winkels of bedrijventerrein vallen. De bepaling van grondprijzen in de categorie overig commercieel vastgoed is in alle gevallen maatwerk. De grondwaarde wordt bepaald op grond van een taxatie, door een door de gemeente aan te wijzen onafhankelijk deskundige / taxateur.
8 Maatschappelijke voorzieningen
De categorie maatschappelijke voorzieningen heeft betrekking op (externe) gronduitgiften voor maatschappelijke functies zonder winstoogmerk, welke commercieel geen bestaansrecht hebben. Op de categorie maatschappelijke voorzieningen zijn de volgende vaste grondprijzen11 van toepassing12 .
Afbeelding 11: Vaste grondprijzen maatschappelijke voorzieningen per m² BVO
9.1 Snippergroen ten behoeve van tuin- en perceeluitbreiding
Snippergroen betreft de uitgifte van (groen)stroken ten behoeve van tuin- perceeluitbreiding13. Het gaat om (groen) stroken tot maximaal 150 m². De waardering van stroken grond boven 150 m² is maatwerk. Snippergroen wordt verkocht in huidige staat en toestand (‘as is’) en alle kosten om het perceel daadwerkelijk toe te voegen aan de tuin zijn voor rekening van de koper14. Dat geldt eveneens voor de planologische bestemming. Snippergroen wordt altijd verkocht met de vigerende planologische bestemming. Eventuele kosten om de bestemming van een stuk snippergroen te wijzigen zijn niet inbegrepen in de koopprijs en komen separaat voor rekening van de koper.
Voor percelen die uitsluitend als voortuin, voor de voorgevelrooilijn, gebruikt mogen worden wordt een vaste grondprijs gehanteerd van € 150,- per m² kosten koper15. Voor de delen die achter de voorgevelrooilijn liggen geldt een prijs van € 250,- per m² kosten koper. Per uitgifte wordt een minimumprijs gehanteerd van € 3.000,-vanwege de kosten die voor de gemeente verbonden zijn aan de verkoop. Bij voornoemde prijzen is het uitgangspunt dat de betreffende gronden behoudens vergunningsvrije bouwwerken niet bebouwd mogen worden en alleen ingezet mogen worden ten behoeve van tuin/erf. In geval van beoogde niet vergunningsvrije bebouwing op deze gronden zal op basis van maatwerk een hogere grondprijs in rekening worden gebracht. Indien gronden eerst gekocht worden voor tuinuitbreiding en in de toekomst een bebouwingswens ontstaat voor een vergunningplichtig bouwwerk, dient op dat moment op basis van maatwerk te worden bijbetaald.
Afbeelding 12: grondprijzen snippergroen ten behoeve van tuin- en perceeluitbreiding
De gemeente verhuurt incidenteel percelen gemeentegrond. De huurprijs bedraagt € 8,- per m² per jaar.
9.2 Reststroken ten behoeve van ontwikkeling
In diverse gevallen wordt door corporaties, ontwikkelaars, particulieren en beleggers grond verworven met als doel om te komen tot een (her)ontwikkeling van nieuw vastgoed. Voor deze (her)ontwikkeling is in bepaalde gevallen ook een strook grond benodigd van de gemeente om de ontwikkeling mogelijk te maken.
De grondprijs voor reststroken met een oppervlak gelijk of groter dan 150 m² ten behoeve van ontwikkeling is maatwerk en wordt bepaald door middel van taxatie. De uiteindelijke prijs is onder andere afhankelijk van de staat waarin de gemeentegrond geleverd wordt en de gehele bestemming die er gerealiseerd kan worden16.
Voor reststroken met een oppervlakte tot 150 m² kan door de programmamanager grondbeleid dan wel teamleider Vastgoedontwikkeling worden besloten om de gronden niet te taxeren, maar te volstaan met een interne grondwaardebepaling. Deze gronden zijn vaak ondergeschikt aan de totale afspraken. Het is in dat geval niet efficiënt om de gronden extern te laten taxeren op marktconforme waarde, omdat de kosten verbonden aan externe waardebepaling niet opwegen tegen de verkoopopbrengst.
9.3 Verkoop van grond ten behoeve van de oprichting van nutsvoorzieningen17
Uitgangspunt voor nutsvoorzieningen is dat de daarvoor benodigde grond niet verkocht wordt, maar dat daar een tijdelijk zakelijk recht voor wordt gevestigd. De gemeente werkt in beginsel niet mee aan eeuwigdurende zakelijke rechten. De looptijd van het zakelijk recht wordt bepaald op basis van de economische levensduur c.q. afschrijvingstermijn van de betreffende nutsvoorzieningen. Deze vallen onder de categorie ‘opstalrecht’ (paragraaf 9.5). Indien de grond ten behoeve van de oprichting van een nutsvoorziening in bijzondere omstandigheden toch wordt verkocht, dan geldt daarvoor een prijs van € 250,- per m² uitgeefbaar terrein (kosten koper, exclusief de wettelijk daarover verschuldigde belastingen). Dit is een vaste grondprijs. Per uitgifte wordt een minimumprijs gehanteerd van € 3.000,- vanwege de kosten die voor de gemeente verbonden zijn aan de verkoop.
De uitgifte van grond op basis van erfpacht is maatwerk. In geval van een uitgifte in erfpacht dient de marktwaarde van de grond, zoals deze zou zijn in vrije en onbezwaarde toestand als uitgangspunt voor de vaststelling van de uiteindelijke hoogte van de canon. De canon wordt bepaald door de marktwaarde van de grond te vermenigvuldigen met het canonpercentage. Daarnaast komen voor rekening van de erfpachter alle belastingen en kosten die gemoeid zijn met de vestiging van het erfpachtrecht. De gemeente hanteert een vast canonpercentage van 5% op jaarbasis, waarbij het gehanteerde canonpercentage in ieder geval kostendekkend behoort te zijn. Het college van B&W is bevoegd om gemotiveerd af te wijken van dat percentage indien dat percentage gelet op de marktomstandigheden onevenredig hoog of onevenredig laag blijkt te zijn, mede gelet op het specifieke gebruik van de erfpachtgronden en de beoogde looptijd van het erfpachtrecht.
Daarbij verlangt de gemeente dat de canon elke 5 of 10 jaar wordt herzien om de marktconformiteit daarvan te borgen, met dien verstande dat de canon nooit lager kan worden als gevolg van herziening. De canon wordt jaarlijks per 1 januari geïndexeerd conform de CPI reeks ‘alle bestedingen’, met dien verstande dat de canon nooit lager kan worden als gevolg van indexering. Uitgangspunt is voorts dat de gemeente op het moment van eindigen van het erfpachtrecht de erfpachtzaak weer in de oorspronkelijke staat en toestand opgeleverd krijgt en dat de gemeente in beginsel geen vergoeding betaalt voor eventueel op de erfpachtzaak achterblijvende opstallen, tenzij dit schriftelijk uitdrukkelijk anders is overeengekomen. Tot slot geldt in geval van erfpacht dat alle kosten en belastingen verbonden aan de grond, dus inclusief het eigenaarsdeel van de zakelijke lasten en belastingen, met de vestiging van het erfpachtrecht overgaan op de erfpachter.
Bij herziening van de canon is de actuele marktwaarde van de grond op het herzieningsmoment vrij en onbezwaard en vrij van erfpacht (als fictie) het uitgangspunt. Deze waarde wordt bepaald door een door de gemeente aan te wijzen onafhankelijke taxateur, die dus alleen een uitspraak doet over voornoemde grondwaarde en niet over het canonpercentage. In het kader van de canonherziening heeft de taxateur dan ook alleen de marktwaarde van de grond, en indien van toepassing het totale vastgoed, vrij en onbezwaard en vrij van erfpacht vast te stellen. Het toepassen van een depreciatiefactor (in welke vorm dan ook) dient daarbij volledig buiten beschouwing te blijven. De te herziene canon wordt alsdan bepaald door de getaxeerde marktwaarde te vermenigvuldigen met het op dat moment in de meest recente brochure grondprijzen opgenomen canonpercentage. Bij het ontbreken van een actueel canonpercentage wordt het laatst bekende canonpercentage gebruikt, waarbij de canon wordt geïndexeerd middels de CPI reeks ‘alle bestedingen’ naar het jaar van herziening, met dien verstande dat de canon nooit lager kan worden als gevolg van indexering of veranderde grondprijs. Tot slot is het uitgangspunt van herziening dat de canon nimmer lager kan worden als gevolg van herziening.
Voor opstalrechten voor een zelfstandig bouwwerk geldt een soortgelijke systematiek voor de bepaling van de retributie als voor erfpacht en geldt een soortgelijke voorwaardenset, zie categorie ‘erfpacht’ (paragraaf 9.4). Voor opstalrechten voor niet zelfstandige bouwwerken, zoals balkons, luifels, etc. boven/op gemeente-eigendom is maatwerk van toepassing.
Indien een opstalrecht wordt gevestigd voor een nutsvoorziening geldt in beginsel de grondprijs als genoemd in paragraaf 9.3 vermenigvuldigd met het canonpercentage als bedoeld in paragraaf 9.4. Bij nutsvoorzieningen kan de retributie voor de volledige looptijd ook aan de voorkant ineens worden afgekocht tegen een eenmalige retributie van 5.000 euro per object, waarbij de kosten en belastingen voor de vestiging van de opstalrecht separaat voor rekening van de nutspartij komen.
In bijzondere gevallen kunnen maatwerkafspraken worden gemaakt over een lagere of symbolische vergoeding per opstalrecht, met dien verstande dat in dat geval de voorwaarde aan het opstalrecht wordt verbonden dat een eventuele toekomstige verlegging van kabels en leidingen en andersoortige nutsvoorzieningen op verzoek van de gemeente kosteloos door de betreffende nutsleverancier dient te worden gefaciliteerd.
Voor opstalrechten ten behoeve zendmasten (voor bijvoorbeeld telecominstallaties) geldt dat voor de bepaling van de hoogte van de retributie maatwerk is, doch met een ondergrens van € 6.000,- per jaar en met het uitgangspunt dat dit minimum oploopt voor elke extra zender/provider die aan de mast wordt gefaciliteerd, met als uitgangspunt een verhoging met € 2.000,-- per jaar voor elke extra zender/provider.
Algemene uitgangspunten opstalrecht
Voor de vestiging van opstalrechten t.b.v. nutsvoorzieningen en zendmasten zal een model opstalovereenkomst worden gehanteerd waarin de voorwaarden verbonden aan het opstalrecht zijn opgenomen. Deze voorwaarden zijn vergelijkbaar met die zoals hiervoor onder 9.4 voor erfpachtrechten omschreven.
De gemeente Breda werkt in principe met zelfstandige opstalrechten en werkt niet met huurafhankelijke opstalrechten waarbij de huurovereenkomst leidend is voor de te betalen vergoeding. De titel voor de te betalen vergoeding is dus het opstalrecht zelf.
9.6 Tijdelijk gebruik panden en gronden
De Gemeente Breda beschikt over ontwikkelingsvastgoed. Indien de herontwikkeling daarvan trager verloopt dan voorzien, wordt veelal een tijdelijke invulling gegeven aan deze panden en gronden. Voor te (her)ontwikkelen vastgoed is het uitgangspunt dat het tijdelijk gebruik via een leegstandsbeheerder wordt uitgevoerd, teneinde aanspraak op huurbescherming te voorkomen. Indien de gemeente in bijzondere gevallen toch zelfstandig tijdelijk gronden/opstallen in gebruik geeft, gebeurt dat bij voorkeur via een tijdelijke huurovereenkomst waarbij bij de bepaling de huurprijs maatwerk is, doch met inachtneming van het principe van marktconformiteit en met inachtneming van de Wet markt en overheid.
Voor de agrarische gronden geldt als uitgangspunt dat een geliberaliseerde pachtovereenkomst voor de duur van één jaar wordt aangegaan. Geliberaliseerde pacht is een flexibelere pachtvorm dan reguliere pacht.
Voor de overige gronden en panden is het uitgangspunt dat wordt verhuurd op basis van marktconforme prijzen, doch te allen tijde kostendekkend rekening houdend met de Wet markt en overheid, waarbij (tijdelijke) huurovereenkomsten worden aangegaan waarmee aanspraak op huurbescherming wordt vermeden, opdat ontruiming ten behoeve van herontwikkeling/verkoop op termijn niet bemoeilijkt wordt.
Voor meer informatie over de grondprijzen in de gemeente Breda of de verkoop van grond ten behoeve van de realisatie van woningbouw, kantoren, detailhandel, overig commercieel vastgoed of maatschappelijke doeleinden kunt u contact opnemen met het secretariaat van de afdeling Vastgoed Ontwikkeling van de gemeente Breda. Het secretariaat van de afdeling Vastgoed Ontwikkeling is bereikbaar op het volgende telefoonnummer: 076-5293600.
Betreffende de verkoop van particuliere bouwkavels (www.breda.nl/bouwkavel), bedrijventerrein en/of woonwerkkavels (www.bredabusiness.com/werklocaties) kunt u contact opnemen met de stadsmakelaar Breda tel. 076-5294499 of stadsmakelaar@breda.nl. Voor informatie over de mogelijke verkoop van reststroken ten behoeve van tuinuitbreidingen kunt u terecht op de website www.breda.nl/groenstrook-kopen.
De gemeente Breda aanvaardt geen enkele aansprakelijkheid inzake het gebruik en toepassing van de gepresenteerde gegevens.
De brochure ‘Grondprijzen Breda 2024’ van de gemeente Breda zijn door het college van burgemeester en wethouders vastgesteld op 19 maart 2024. Deze brochure treedt in werking op de dag na bekendmaking.
Alle eerder door burgemeester en wethouders vastgestelde brochures die betrekking hebben op de grondprijzen worden ingetrokken. Met dien verstande dat zij van toepassing blijven voor de onroerende zaken waarover met partijen reeds prijsafspraken zijn gemaakt.
Permanente link
Kopieer de link naar uw clipboard
https://zoek.officielebekendmakingen.nl/gmb-2024-164785.html