Voornemen tot vestiging van een recht van overbouw c.q. erfdienstbaarheid ten behoeve van woningbouw aan de Edisonstraat/Marconilaan

Aanleiding

De gemeente Eindhoven is voornemens een overeenkomst te sluiten voor het vestigen van een recht van overbouw c.q. erfdienstbaarheid ten laste van gemeentegronden. De erfdienstbaarheid zal worden gevestigd op gronden met een totale oppervlakte van ca. 6 m2 die deel uitmaken van het perceel kadastraal bekend gemeente Woensel, sectie G, nummer 4742. De gronden zijn gelegen aan het kruispunt van de Edisonstraat en de Marconilaan. Ter oriëntatie wordt verwezen naar een overzichtstekening in Bijlage I, waarop de gronden die de gemeente wenst te bezwaren indicatief zijn weergegeven. De overbouw faciliteert en maakt deel uit van een bouwplan op hoofdzakelijk particuliere grondeigendommen waarop maximaal 48 woningen worden gerealiseerd. Meer dan de helft van het totale aantal te realiseren woningen betreft betaalbare woningen, waarbij minimaal 20% in het sociale segment valt. Gezien de behoefte aan betaalbare woningen op deze locatie, wenst de gemeente haar gronden ten behoeve van dit bouwplan te bezwaren met een recht van overbouw.

Enige serieuze gegadigde:

Het recht van overbouw c.q. erfdienstbaarheid wordt gevestigd ten behoeve van de eigenaar van de belendende gronden en dus het heersende erf: BPD Ontwikkeling B.V. (hierna: ‘BPD’). De gemeente is van oordeel dat – op basis van objectieve, toetsbare en redelijke criteria – BPD als enige serieuze gegadigde voor deze gronduitgifte in aanmerking komt. In het navolgende zal de gemeente dat motiveren.

Argument 1 – Overbouw heeft alleen nut voor aangrenzend vastgoed van BPD

BPD is eigenaar van aangrenzende gronden en opstallen, die zij wenst te amoveren en herontwikkelen. Het bouwplan zal nagenoeg volledig op de gronden van BPD worden gerealiseerd, er is echter nog ca. 6 m2 grondoppervlakte nodig van de gemeente. De gemeente heeft in dit verband gekozen voor een recht van overbouw in plaats van grondverkoop, wegens stedenbouwkundige alsmede civieltechnische voorkeuren. Stedenbouwkundig bezien acht de gemeente het wenselijk dat de gronden van de gemeente worden meegenomen in het ontwerp van de te realiseren opstallen, echter wenst de gemeente tegelijkertijd de functie van de gronden op het maaiveld – het trottoir dat thans op de gronden is aangelegd en de kabels en leidingen die onder de gronden liggen – te handhaven. Het recht van overbouw heeft alleen nut voor BPD, omdat zij eigenaar is van de aangrenzende gronden en daarop opstallen kan realiseren waarmee overbouwd kan worden. Andere particuliere eigenaren die dat zouden wensen, zijn er niet.

Argument 2 – Onmogelijkheid van zelfstandige realisatie

De gemeente mag als grondeigenaar naar eigen discretie kiezen voor de wijze van gronduitgifte om bepaalde beleidsmatige doeleinden te bereiken. Dat zij kiest voor een recht van overbouw wordt onderbouwd in het vorige argument. Maar zelfs als de gemeente zou kiezen voor grondverkoop in plaats van een recht van overbouw, dient BPD ook dan als enige serieuze gegadigde te worden beschouwd. Immers, ook in geval van verkoop van de gronden voor het betreffende doeleinde – de realisatie van woningbouw – kan ca. 6 m2 grond nimmer dienen als reële oppervlakte voor zelfstandige realisatie van dat doeleinde.

Argument 3 – Integraliteit woningbouw

Zelfs als ca. 6 m2 al gezien zou kunnen worden als een reële footprint voor woningbouw, dan beschouwt de gemeente BPD nog steeds als enige serieuze gegadigde wegens de gewenste integraliteit van de ontwikkeling. Het zou stedenbouwkundig bezien niet wenselijk zijn om de aangrenzende ca. 6 m2 zelfstandig te ontwikkelen. Daarnaast kan de gemeente met de inzet van haar gronden het totale aantal van 48 woningen mogelijk maken. Met de inzet van haar gronden in het bouwplan, kunnen het volledige aantal woningen alsmede alle doelstellingen en ambities uit het omgevingsplan volledig worden gerealiseerd. Dat laatste is niet mogelijk als de grondeigendom van de gemeente afzonderlijk zou worden ingezet, als op die gronden überhaupt al zelfstandig woningbouw zou kunnen worden gerealiseerd.

Vervaltermijn:

Gegadigden die het oneens zijn met dit voornemen kunnen binnen 28 (achtentwintig) dagen, ingaande op de dag na de publicatiedatum van dit voornemen, een kort gedingprocedure entameren bij de rechtbank Oost-Brabant, locatie ’s-Hertogenbosch, bij uitblijven waarvan zij hun recht tot aantasting van de te sluiten overeenkomst alsmede het indienen van een gegronde schadevergoedingsvordering zullen verwerken. Het feit dat het voornemen tot verkoop bekend wordt gemaakt, betekent niet dat de gemeente reeds een overeenkomst heeft gesloten.