Kadernota Grondbeleid gemeente Simpelveld 2024-2028

Bij raadsbesluit van 21 maart 2024 heeft de Raad de ‘Kadernota grondbeleid gemeente Simpelveld 2024-2028’ vastgesteld. Deze vervangt de nota grondbeleid uit 2010. Met deze kadernota kiest de gemeente Simpelveld voor het concept van situationeel grondbeleid. Dat betekent dat per ontwikkellocatie wordt gezocht naar de gewenste vorm van grondbeleid (maatwerk): facilitair, actief of de vele tussenvormen (samenwerking).

1 Inleiding

Algemeen

Dit is de ‘Kadernota Grondbeleid’ van de gemeente Simpelveld. In deze nota wordt beschreven welke beleidskeuzes de gemeente Simpelveld maakt ten aanzien van het grondbeleid en hoe de gemeente hieraan uitvoering zal geven.

De gemeente Simpelveld kiest voor het concept ‘situationeel grondbeleid’, dit concept zal in deze nota nader worden toegelicht.

Deze Kadernota vormt deels een actualisatie van het eerder door de gemeente Simpelveld gehanteerde beleid.

Grondbeleid is voor gemeenten een belangrijk middel om doelstellingen en ambities op het gebied van ruimtelijke ontwikkeling en huisvesting te realiseren.

De gemeente Simpelveld formuleert de doelstelling van het grondbeleid als volgt: ‘’Het bevorderen van het gewenste ruimtegebruik en de ruimtelijke kwaliteit en het bevorderen van een rechtvaardige verdeling van kosten en opbrengsten’’.

In de ‘Regionale Woonvisie Parkstad Limburg 2023-2028’ zijn de beleidskaders en de opgaven op het gebied van volkshuisvesting vastgelegd.

De focus van het beleid ligt op: het aanpassen van de bestaande woningvoorraad, het toevoegen van nieuwe woningen en het bevorderen van langer zelfstandig wonen. Bij langer zelfstandig wonen geldt het uitgangspunt dat dit past binnen het oogmerk ‘Kansrijk wonen voor iedereen, nu en in de toekomst’

De ‘Kadernota Grondbeleid’ heeft een aanvullende en uitvoerende werking. Dit, gericht op de inhoud van de Omgevingswet als die van de Woonvisie en de Structuurvisie.

Aanleiding

Huidige nota grondbeleid

De huidige Nota Grondbeleid komt uit 2010. Sindsdien hebben verschillende ontwikkelingen (op landelijk niveau en gemeente niveau) invloed gegeven op het grondbeleid, deze ontwikkelingen vragen om een aanpassing van de vigerende nota.

Mede met het oog op de verschillende (ruimtelijke) opgaven voor de gemeente zowel op het ruimtelijk gebied alsook op het sociaal maatschappelijke gebied. Is binnen de gemeente Simpelveld de behoefte ontstaan om meer flexibiliteit te geven aan het uit te voeren grondbeleid. Waarbij de wens is ontstaan om structuur te geven.

De Omgevingswet en de Aanvullingswet grondeigendom

Een recente ontwikkeling die invloed geeft op de uitvoering van het gemeentelijk grondbeleid is de Omgevingswet en de Aanvullingswet grondeigendom. Deze wetten zijn op 1 januari 2024 inwerking getreden. Deze wetten geven invloed op de beleidsregels die in het grondbeleid worden toegepast.

Waaronder de regels over: het kostenverhaal, het voorkeursrecht, onteigening en kavelruil.

Deze nota zal een toelichting geven over de veranderingen die deze wetten gaan geven op de beleidsregels.

Actueel en eenduidig beleid

De gemeente Simpelveld heeft behoefte aan een actueel en eenduidig beleid voor het gehele grondgebied en wil ook tijdig voorbereid zijn op wetswijzigingen. Eén van de belangrijke wijzigingen heeft betrekking op de inwerkingtreding van de Omgevingswet (per 1 januari 2024).

Overzicht : Omgevingswet en aanverwante wet en regelgeving

De actualisatie van het huidige grondbeleid is vooral bedoeld om een helder, duidelijk en eenduidig kader op te stellen over de aspecten van het grondbeleid. Zoals de vorm van het grondbeleid, aan- en verkoop van gronden door de gemeente, kostenverhaal, financiële bijdragen en de inzet van grondinstrumenten.

Ook is de doelstelling dat de nota ingaat op een aantal relevante en actuele ontwikkelingen, zoals: woningbouw, duurzaamheid, klimaat en de versterking van de economische structuur.

Kader (2024-2028) De actualisatie vormt het gemeentelijke kader voor de fundamentele keuzes die de gemeente Simpelveld zal maken in het kader van het grondbeleid voor de komende 4-5 jaar en de aspecten die daarmee samenhangen (zoals o.a. de Woonvisie en de afspraken genoemd in Woondeal Limburg).

Doelstellingen actualisatie

Met deze nota wil de gemeente Simpelveld op praktische wijze duidelijk maken (zowel intern en extern) hoe de beleidskeuzes worden afgewogen en het beleid wordt uitgevoerd.

De doelstellingen van de ‘Kadernota Grondbeleid’ kunnen als volgt worden omschreven:

• kenbaar maken welk grondbeleid wordt gehanteerd bij de uitvoering;

• het vaststellen van een beleidsdocument waar ambtelijk en bestuurlijk aan wordt getoetst;

• aangeven hoe een specifieke ruimtelijke ontwikkeling door middel van het grondbeleid kan worden gerealiseerd.

De Kadernota Grondbeleid 2024 - 2028 geeft de strategie weer die de gemeente Simpelveld voert bij haar grondbeleid zowel in het algemeen als per project en per locatie.

Aspecten die hierbij een rol spelen zijn: de gewenste mate van betrokkenheid bij projecten, het risicomanagement voor de gemeente, de rolverdeling en verantwoording binnen de gemeente, de financiële en organisatorische capaciteit en de gemeentelijke grondpositie binnen een project.

Continuïteit in de regievoering, een optimaal kostenverhaal en het aanhouden van een minimum risico (een voor de gemeente beheersbaar risico), zijn belangrijke uitgangspunten.

De gemeente bepaalt op welke wijze de beleidsinstrumenten worden ingezet, zodat daardoor de gewenste regie wordt gevoerd en om de optimalisatie van het van het kostenverhaal te waarborgen. Waardoor de risico's voor de gemeente worden geminimaliseerd op het moment dat zij participeert; op dit moment loopt de gemeente immers weinig risico.

Het is bij het hanteren van deze nota de bedoeling, dat diverse disciplines binnen de gemeente op dezelfde wijze omgaan met het grondbeleid. Dit wil zeggen: het grondbeleid wordt eenduidig toegepast bij door de gemeente gewenste ruimtelijke ontwikkelingen.

Zodat men bij voorbaat duidelijk weet hoe de gemeente zich opstelt in onderhandelingen met grondeigenaren en marktpartijen. Belangrijk is dat elke discipline binnen de gemeente Simpelveld, zijn rol kent en die conform de gemaakte afspraken vervult. In deze nota wordt ook ingegaan op de praktische aspecten zoals: hoe wordt omgegaan met het zogenaamde snippergroen.

De Kadernota Grondbeleid is een raamnota, waarin de algemene beleidsuitgangspunten zijn beschreven voor het te voeren grondbeleid. Dit kunnen zowel bestaande als nieuwe elementen zijn. De nota moet als een richtinggevend document worden beschouwd. Een flexibele toepassing met het oog op gewenste maatwerk is daarbij passend.

Er is gekozen voor een opzet waarin de nota primair een antwoordt biedt op de vraag: hoe gaat de gemeente Simpelveld om met de risico’s van het grondbeleid, het beheer van gemeentelijke eigendommen en de financiële aspecten van het grondbeleid?

Grondbeleid in de begroting van de gemeente Simpelveld

In het Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten (hierna: BBV), is opgenomen dat een paragraaf grondbeleid verplicht moet worden opgenomen in de begroting (artikel 9.2 BBV). Jaarlijks dient de paragraaf Grondbeleid te worden opgenomen in de beleidsbegroting. Deze paragraaf geeft de visie op het grondbeleid weer, in relatie tot de wijze waarop getracht wordt de ruimtelijke doelstellingen van de gemeente Simpelveld, te (laten) realiseren.

De paragraaf Grondbeleid in de begroting bevat tenminste (artikel 16 BBV):

• a. Een visie op het grondbeleid in relatie tot de doelstellingen van de programma's die zijn opgenomen in de begroting;

• b. Een aanduiding van de wijze waarop de gemeente het grondbeleid uitvoert;

• c. Een actuele prognose van de te verwachten resultaten van de totale grondexploitatie (indien van toepassing);

• d. Een onderbouwing van de winstneming (indien van toepassing);

• e. Dekking bij tekorten (indien van toepassing);

• f. Beleidsuitgangspunten in relatie tot de risico's van grondzaken.

Aangezien de gemeente Simpelveld geen eigen grondexploitaties voert en dit beleid ook voor de komende jaren wordt voortzet, zullen de onderdelen zoals vermeld c., d., e. en f. geen onderdeel uitmaken van deze Kadernota Grondbeleid.

Rolverdeling raad en college

De raad en het college zijn afzonderlijke (gemeentelijke) bestuursorganen met ieder zijn eigen bevoegdheden en deze worden met deze nota niet gewijzigd.

De gemeenteraad heeft een kader stellende en richtinggevende functie,. De raad stelt onder andere verordeningen (op basis van de Gemeentewet), de begroting en de jaarrekening vast en controleert het college.

Het college is verantwoordelijk voor het bestuur, voert het beoogde beleid uit en neemt daartoe alle privaatrechtelijke beslissingen.

Voor de uitvoering van het grondbeleid heeft het college, op basis van de in deze nota gestelde kaders, een aantal beleidsinstrumenten ter beschikking, waarover in de navolgende paragrafen een toelichting over wordt gegeven.

Bevoegdheden college van burgemeester en wethouders

Het college heeft op basis van de Gemeentewet eigen bevoegdheden. Ook de Omgevingswet geeft aan het college – vaak in samenspraak met de raad – bevoegdheden. De bevoegdheid tot het aangaan van privaatrechtelijke overeenkomsten ligt bij het college van burgemeester en wethouders (artikel 160 lid 1, sub e Gemeentewet). Het college licht de raad van tevoren in, als de raad daarover een verzoek indient.

Of, als de uitoefening van de in artikel 160 lid 1 Gemeentewet genoemde bevoegdheid, ingrijpende gevolgen kan hebben voor de gemeente. Het college mag in dat geval geen besluit nemen voordat de gemeenteraad haar wensen en bedenkingen heeft kunnen uiten (artikel 169 lid 4 Gemeentewet).

Het college dient dit ook te doen op grond van artikel 6 van de Financiële verordening.

Bevoegdheden raad

De gemeenteraad is in een aantal gevallen bevoegd om besluiten te nemen, bijvoorbeeld als het gaat om het toepassen van het voorkeursrecht of bij onteigening.

De raad heeft de bevoegdheid om financiële middelen beschikbaar te stellen (budgetrecht, artikel 189 lid 1 Gemeentewet).

Alle door de raad ter beschikking gestelde bedragen, voor de uitvoering van de taken en activiteiten, worden jaarlijks in de begroting beschreven, evenals de te verwachten opbrengsten.

Inhoud	Wanneer	Beleidsdocument
Ruimtelijke ontwikkelingen	Continu	Ruimtelijke kaders (omgevingsvisie, omgevingsplan Simpelveld)
Vaststellen beleidskaders	Per 4 jaar	Vaststellen Kadernota Grondbeleid Simpelveld
Kredietverstrekking	In voorkomend geval	Vaststellen startbesluit grondexploitatie of ontwikkeling
Beoordelen resultaten	Jaarlijks	P&C cyclus

Schema: overzicht taken gemeenteraad

De gemeenteraad van Simpelveld beschrijft de kaders van het grondbeleid. Zij doet dat door het vaststellen van kader stellende nota´s; zoals de Kadernota Grondbeleid.

De raad doet dit ook door middel van overige bevoegdheden, zoals het openen van grondexploitaties en het vaststellen van het omgevingsplan.

Door de vaststelling van de gemeentelijke begroting, stemt de raad in met het voorgenomen beleid van het college. Dit, zoals staat verwoord in de verplichte paragraaf Grondbeleid van de begroting. Achteraf controleert de raad op vergelijkbare wijze het gevoerde grondbeleid van het college. Door in te stemmen met de Jaarrekening (en bijlagen).

Hogere regelgeving

Bij het formuleren van de afwegingen over het gemeentelijk (ruimtelijk) beleid, moet ook rekening worden gehouden met hogere wetgeving; Europese, landelijke en regionale regels.

Europese regelgeving is in de afgelopen jaren steeds belangrijker geworden. Deze regelgeving gaat in op: staatssteun, aanbestedingen en het bieden van transparantie. Het niet voldoen aan Europese aanbestedingsregels kan ingrijpende (financiële) gevolgen geven voor de gemeente. Het opleggen van sancties behoort de mogelijkheden.

Bij de uitvoering van het grondbeleid, gaat de Europese regelgeving vooral over: aankoop- en verkooptransacties met bedrijven en aanbestedingen voor het bouw- en woonrijp maken van gebieden.

Gebiedsontwikkeling, is een beleidsterrein waar decentrale overheden te maken kunnen krijgen met staatssteun. De gemeente Simpelveld laat in haar beleidsvoering, het bouw- en woonrijp maken van gebieden over aan de markt.

De voorwaarden om grondtransacties als marktconform te beschouwen, staan in de 'Mededeling staatssteun en grondtransacties'. Deze is van toepassing op de verkoop van gemeentelijke gronden en gebouwen aan privaatrechtelijke organisaties.

In de praktijk wordt de Mededeling ook toegepast op: de aankoop, uitgifte en verhuur van gronden en gebouwen. Hieronder wordt ook begrepen: erfpacht.

Verloopt de verkoop van de overheidsgrond, via één van de volgende verkoopprocedures, dan wordt er vanuit gegaan dat er geen sprake is van staatssteun:

• 1. Overheidsgrond wordt via een openbare en onvoorwaardelijke biedingsprocedure verkocht aan de hoogste bieder.

• 2. De marktwaarde van de overheidsgrond, wordt voor de verkoop, door een onafhankelijke taxateur vastgesteld. Volgens deze marktwaarde wordt de overheidsgrond verkocht.

Steunmaatregelen van de gemeente, die in omvang onder de zogenaamde 'de minimis' drempel blijven, hoeven niet te worden gemeld, er is geen rapportageverplichting.

De hoogte van de 'minimis' steun is geregeld in de 'De minimisverordening', het plafondbedrag is vastgesteld op € 200.000,- per onderneming per drie belastingjaren.

Steunmaatregelen aan ondernemingen die binnen de marges van deze regeling blijven, worden geacht het handelsverkeer niet ongunstig te beïnvloeden en wordt niet als staatssteun aangemerkt.

Wettelijk uitgangspunt Indien van toepassing, vormen de Europese regels het uitgangspunt voor: het gemeentelijk inkoop- en aanbestedingsbeleid en wordt aan die regels ook uitvoering gegeven.

Leeswijzer

Deze Kadernota Grondbeleid 2024-2028 (onder andere een actualisatie van het bestaande beleid) bestaat uit verschillende hoofdstukken. In elk hoofdstuk wordt een onderwerp of deelaspect beschreven. In deze Nota wordt allereerst een beeld geschetst van het wettelijk kader dat betrekking heeft op het grondbeleid en van de actuele ontwikkelingen (hoofdstuk 2).

In hoofdstuk 3 komen de vormen van grondbeleid aan de orde. Welke vormen zijn er allemaal en wat zijn de bijbehorende instrumenten die de gemeente Simpelveld in kan zetten voor de uitvoering van het grondbeleid? Daarbij wordt ingegaan op de vraag: aan de hand van welke criteria kan de gemeente uiteindelijk een keuze maken? Ook worden de bevoegdheden van het college en de raad binnen het grondbeleid toegelicht.

Hoofdstuk 4 besteedt aandacht aan de vormen van grondbeleid en de keuze voor een vorm door de gemeente Simpelveld.

In hoofdstuk 5 wordt het grondprijsbeleid behandeld. Welke methodieken voor de grondprijsbepaling zijn er allemaal en welke methodiek heeft de voorkeur?

Bij het uitgiftebeleid (hoofdstuk 6) wordt beschreven welke prijzen toegepast kunnen worden per categorie ‘te verkopen gronden’. Naast verkoop zijn er nog meer vormen van uitgifte mogelijk. Deze vormen worden beschreven in hoofdstuk 7 (beheer gronden en gebouwen).

In hoofdstuk 8 is de relatie tussen grondexploitaties en financiën beschreven. Naast een stukje financiële wetgeving, wordt beschreven hoe de resultaten verwerkt worden in de financiële stukken van de gemeente Simpelveld.

2 Samenvatting

De uitvoering van het grondbeleid van de gemeente Simpelveld, vindt plaats binnen de wettelijke kaders en houdt rekening met de beleidsmatige kaders van de gemeente Simpelveld en andere overheden. Het uitgangspunt bij grondverwerving is minnelijke verwerving. Dit betekent dat bij een aankoop van gronden, de gemeente met een grondeigenaar op vrijwillige basis tot een overeenstemming komt.

Planmatige verwerving van gronden vindt plaats, voor zover dit past binnen de vastgestelde exploitaties van de gemeente Simpelveld. Indien nodig, en mogelijk, maakt de gemeente Simpelveld gebruik van de bevoegdheden die de Omgevingswet biedt.

Het college kan via een raadsvoorstel worden gemandateerd om strategische aankopen te verrichten, waarbij rekening wordt gehouden met een door de raad te bepalen bedrag. Waarbij het college de gemeenteraad zo spoedig mogelijk zal informeren. Voorafgaand aan een strategische aankoop wordt een uitgebreide risicoanalyse gemaakt over: de realisatietermijn, risico’s, prijs, dekking en het toekomstig resultaat.

De gemeente Simpelveld kiest telkens voor maatwerk, dit betekent: het concept van situationeel grondbeleid. Dat betekent dat per ontwikkellocatie of project wordt gezocht naar de gewenste vorm van grondbeleid: actief, facilitair of een van de vele tussenvormen (samenwerking).

Voor de afweging van de vraag “welk grondbeleid wordt op een bepaalde locatie gevoerd” wordt gebruik gemaakt van het beslismodel.

De keuze voor het gewenste grondbeleid wordt gemaakt op basis van: grondeigendom, capaciteit, financiële draagkracht, mogelijke risico’s en de invloed op de gewenste invulling van een gebied.

De gemeente zorgt ervoor dat ze op elke ontwikkelingslocatie haar gewenste regierol in beeld heeft. Indien gekozen wordt voor samenwerking met marktpartijen, weegt de gemeente per project de vorm van de samenwerking af.

Staatssteun- en aanbestedingsvraagstukken zijn een vast onderdeel van het keuzeproces. Bij een selectie kan het college kaders meegeven voor de invulling van de ontwikkellocatie en de voorkeur uitspreken voor het aanschrijven van een selectie van ontwikkelaars of voor openbare uitschrijving. In het verleden, werden gemeentegronden zoveel mogelijk in het openbaar aangeboden.

Er wordt binnen de gemeente minimaal een marktconforme grondprijsbenadering gehanteerd. De gemeente laat de gronden en gebouwen door een extern deskundige taxeren. Tenzij, dit expliciet anders is besloten en beargumenteerd is. Dit geldt tevens voor interne leveringen van maatschappelijke gronden. Bij sociale woningbouw, gerealiseerd door corporaties, gelden de prestatieafspraken. Bij realisatie door derden wordt eveneens de getaxeerde waarde gehanteerd.

Gronden en gebouwen worden in erfpacht uitgegeven of verhuurd tegen een marktconforme getaxeerde waarde. Dat geldt voor toekomstige overeenkomsten tot pacht of huur. Bij reguliere en geliberaliseerde pacht, worden de pachtprijzen gebaseerd op de jaarlijkse pachtnormen van de rijksoverheid. Indien er een nieuwe overeenkomst wordt afgesloten, heeft geliberaliseerde pacht de voorkeur.

3 Grondbeleid en wettelijke kaders

Algemeen

De kaders van het grondbeleid worden gevormd door de wettelijke kaders en de beleidsmatige kaders van de gemeente Simpelveld. De wetgeving op het gebied van grondbeleid is aan verandering onderhevig. De afgelopen jaren zijn er meerdere wijzigingen doorgevoerd. Ook de komende jaren gaat er nog veel veranderen en die veranderingen zijn ingeluid met de inwerkingtreding van de Omgevingswet per 1 januari 2024.

Omgevingswet en Aanvullingswet grondeigendom

De Omgevingswet is per 1 januari 2024 in werking getreden en heeft het doel om het omgevingsrecht te vereenvoudigen. Tientallen wetten en honderden regels zijn gebundeld tot één nieuwe wet.

Deze wet betekent een aanzienlijke bundeling van regels op het terrein van water, lucht, bodem, natuur, infrastructuur, gebouwen en cultureel erfgoed.

Ook duurzaamheid en circulariteit maken deel uit van de fysieke leefomgeving. Duurzame ontwikkeling is een ontwikkeling die tegemoetkomt aan de levensbehoeften van de huidige generatie, zonder die van de toekomstige generaties tekort te doen. Het gaat hierbij om economische, sociale en leefomgevingsbehoeften.

Voorbeelden zijn: een schoon milieu, biodiversiteit, een hoogopgeleide en gezonde bevolking, goed werkende sociale netwerken en maatschappelijk vertrouwen.

Een belangrijke nationale doelstelling is een volledig circulaire economie in 2050 en een halvering van het primaire grondstoffenverbruik in 2030 en daarin zal ook de gemeente Simpelveld een rol vervullen door (tijdig) maatregelen te nemen.

Een bijkomend onderdeel is het digitaal stelsel Omgevingswet (DSO), het DSO heeft het doel om meer informatie beschikbaar stellen over de fysieke leefomgeving. Dit is de opvolger van het digitale Omgevingsloket.

Het instrumentarium van het grondbeleid is een onderdeel van de Omgevingswet. Daarin worden de kaders vastgelegd voor onder meer het voorkeursrecht, onteigening, kavelruil en het kostenverhaal.

De instrumenten: omgevingsplan, omgevingsvisie en programma zijn van belang voor het grondbeleid van de gemeente Simpelveld. Omdat die instrumenten een grondslag kunnen vormen voor het kostenverhaal, het vragen van financiële bijdragen en de inzet van grondinstrumenten.

Opmerking

Vanaf 1 januari 2024 beschikt de gemeente Simpelveld van rechtswege over een omgevingsplan voor de gehele gemeente. De gemeente moet voor 1 januari 2032 het omgevingsplan zodanig aanpassen, dat het plan voldoet aan de nieuwe systematiek van de Omgevingswet (“omgevingsplan nieuwe stijl”).

Uitgangspunt De gemeente Simpelveld zal bij het opstellen van het omgevingsplan (nieuwe stijl) en de omgevingsvisie rekening houden met de brede doelstellingen van de gemeente en de mogelijkheden van het kostenverhaal, financiële bijdragen en de inzet van grondinstrumenten.

Aanbesteding

Aanbesteden is een afgewogen wijze om te komen tot een contract met een geschikte contractpartner met het meest geschikte product (levering/dienst/werk) tegen de meest gunstige prijs. De prijs- kwaliteitsverhouding een is dus een belangrijke afwegingsfactor. Europees aanbesteden is een vorm van aanbesteden, volgens door de Europese Unie voorgeschreven procedures. Voor inkopen die boven de Europese drempelbedragen uitkomen (voor leveringen, diensten en werken), dient de gemeente één van de voorgeschreven procedures te hanteren en zich te houden aan het aanbestedingsrecht.

Daarnaast is de gemeente gehouden aan haar eigen inkoop- en aanbestedingsbeleid en de Gids Proportionaliteit. In het gemeentelijk inkoop- en aanbestedingsbeleid, zijn nadere regels uitgewerkt ten aanzien van opdrachten onder de drempelbedragen en boven de drempelbedragen. Dit beleid is vastgesteld door de raad.

Beleidsuitgangspunt De gemeente Simpelveld heeft regels vastgesteld voor inkoop- en aanbestedingen en hanteert die regels ook in het kader van het gemeentelijke grondbeleid.

Staatssteun

Indien de gemeente een onderneming steun verleent ten behoeve van een economische activiteit, kan er sprake zijn van een steunmaatregel waarop het Europese staatssteunrecht van toepassing is. Het algemene Europees staatssteunverbod is neergelegd in het Verdrag betreffende de werking van de Europese Unie (VWEU).

Het verbod beschrijft een aantal voorwaarden waaruit kan worden bepaald of er sprake is van staatssteun. Deze voorwaarden zijn cumulatief, er is alleen sprake van staatssteun als aan alle voorwaarden is voldaan:

• a) De steun wordt verleend aan een onderneming die een economische activiteit verricht;

• b) De steun wordt door staatsmiddelen bekostigd;

• c) Deze staatsmiddelen verschaffen een economisch voordeel dat niet via normale commerciële weg zou zijn verkregen (non-marktconformiteit);

• d) De maatregel is selectief: het geldt voor één of enkele ondernemingen, een specifieke sector/regio

• e) De maatregel vervalst de mededinging (in potentie) en (dreigt te) leiden tot een ongunstige beïnvloeding van het handelsverkeer in de EU.

Staatssteun kan onder andere spelen bij de verwerving van gronden, opdrachtverlening voor bouw- en woonrijp maken van gronden en bij de verkoop van bouwrijpe grond. Dit betekent dat telkens een waardering en/of taxatie nodig is ter onderbouwing van het marktconform handelen.

Beleidsuitgangspunt In het kader van het grondbeleid hanteert de gemeente Simpelveld als uitgangspunt dat telkens een objectieve en recente waardering van gronden en eventuele opstallen plaatsvindt.

Sociale woningbouw

De gronden voor sociale woningbouw mogen onder bepaalde voorwaarden onder de marktconforme waarde worden verkocht aan een onderneming die belast is met de uitvoering van een Dienst van Algemeen Economisch Belang (DAEB).

Volgens de Woningwet zijn Woningcorporaties voor bepaalde taken belast. In dat geval is er sprake van staatsteun, maar is die steun uitgezonderd van aanmelding bij de Europese Commissie. Hierover dient wel gerapporteerd te worden aan de Commissie.

Op grond van artikel 45 Woningwet zijn er drie categorieën die kunnen worden aangemerkt als DAEB (artikel 45 Woningwet):

• woningen;

• gebouwen met een maatschappelijke gebruiksbestemming;

• gebouwen met een bedrijfsmatige gebruiksbestemming.

Artikel 47 Woningwet geeft aan wanneer een woning als DAEB kan worden aangemerkt.

In de Woningwet is minder ruimte aangebracht voor het bouwen en ontwikkelen van maatschappelijk vastgoed.

Onder de categorie ‘gebouwen met een bedrijfsmatige gebruiksbestemming’, is alleen het volgende toegestaan:

• eigen kantoorruimte van de woningcorporatie;

• gebouwen waarin de corporatie een aandeel van maximaal 25% heeft en een maximale waarde heeft van € 10 miljoen.

Steunvormen die door de Europese Commissie zijn goedgekeurd als DAEB-compensatie zijn:

• grondkostensubsidies: grond kan dan onder de marktprijs verkocht worden, normaal zou dit een selectief voordeel opleveren;

• sanerings- en projectsteun van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV);

• borging van leningen (onder een garantiestelsel) aan corporaties door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW).

  Het rentevoordeel dat de woningcorporaties hiermee ontvangen, wordt jaarlijks door het WSW gerapporteerd aan het ministerie van BZK. Dit betekent dat ook het sluiten van een “achtervangovereenkomst” door de gemeente met het WSW hieronder valt. Hier hoeft niet over te worden gerapporteerd door de gemeenten.

Uitgangspunt De gemeente Simpelveld kan gebruik maken van de mogelijkheid om woningcorporaties te steunen door overheidsgrond, bedoeld voor de realisatie van sociale woningbouw en maatschappelijk vastgoed, onder de marktwaarde te verkopen. De gemeente zal dat rapporteren aan de Europese Commissie.

Wet markt en overheid

Op het moment dat er geen sprake is van staatsteun en de gemeente Simpelveld een economische activiteit verricht dan is de Wet Markt en Overheid van toepassing.

De gemeente Simpelveld verricht over het algemeen publiekrechtelijke taken. In de afgelopen jaren zijn gemeentelijke overheden zelf of via overheidsbedrijven steeds meer economische activiteiten gaan verrichten. Voorbeelden hiervan zijn: de verhuur van sportzalen, het verzorgen van groenvoorzieningen bij particulieren, het aanbieden van reclamediensten of het verrichten van adviesdiensten aan ondernemingen.

Met deze economische activiteiten treedt een gemeente in concurrentie met particuliere ondernemingen. Dit kan leiden tot oneerlijke concurrentie, omdat overheden vanuit hun publieke functie concurrentievoordelen kunnen hebben en daarmee in staat zijn goederen of diensten aan te bieden voor een lagere prijs dan concurrerende ondernemingen.

De Wet Markt en Overheid bevat in ieder geval vier gedragsregels die een gelijk speelveld tussen overheden en ondernemingen beogen te creëren:

• 1. Integrale kostendoorberekening: de gemeente moet ten minste de integrale kosten van hun goederen of diensten in hun tarieven doorberekenen.

• 2. Bevoordelingverbod: de gemeente mag haar eigen overheidsbedrijven niet bevoordelen ten opzichte van concurrerende bedrijven.

• 3. Gegevensgebruik: de gemeente mag de gegevens die zij vanuit haar publieke taak verkrijgt niet gebruiken voor economische activiteiten die niet dienen ter uitvoering van de publieke taak. Dit verbod geldt niet als andere overheidsorganisaties of bedrijven ook over de gegevens kunnen beschikken.

• 4. Functiescheiding: als een gemeente op een bepaald terrein een bestuurlijke (bijvoorbeeld toetsende) rol heeft voor bepaalde economische activiteiten en ook zelf die economische activiteiten uitvoert, mogen niet dezelfde personen betrokken zijn bij de uitoefening van de bestuurlijke bevoegdheid en bij het verrichten van de economische activiteiten van de overheidsorganisatie.

Als de gemeente goederen of diensten op de markt aanbiedt, dan moet zij zich aan deze gedragsregels houden. Als afwijking hierop kan de raad besluiten om bepaalde diensten als algemeen belang aan te merken. Deze mogelijkheid is niet onbegrensd en aan voorwaarden gebonden.

Algemeen uitgangspunt Uitvoering van het grondbeleid gebeurt binnen het wettelijke kader en houdt rekening met beleidsmatige kaders van de gemeente Simpelveld en andere overheden.

4 Grondbeleid gemeente Simpelveld

Vormen grondbeleid

Net als vele andere gemeenten maakte de gemeente Simpelveld in het verleden onderscheid tussen actief en passief grondbeleid:

• Actief grondbeleid gaat uit van een overheersende rol voor de overheid die grond verwerft, waarbij gronden bouw- en woonrijp worden gemaakt en worden uitgegeven.

• Passief grondbeleid gaat uit van een overheersende rol van de grondeigenaar c.q. marktpartij, waarbij de gemeente slechts faciliterend optreedt door het bestemmingsplan vast te stellen en de grondverwerving en –uitgifte wordt overgelaten aan private partijen.

Het theoretische onderscheid tussen actief en passief grondbeleid is in de huidige context enigszins achterhaald en om die reden aan herziening toe. Bij elke locatieontwikkeling is sprake van overleg en onderhandelingen tussen de gemeente, grondeigenaren en marktpartijen. De ambtenaren van de gemeente Simpelveld zijn in die zin regisseurs, die het concept situationeel grondbeleid overzien en initiëren, zo nodig in samenwerking met marktpartijen.

Voor het onderhandelingsproces en het optimaliseren van de onderhandelingspositie van de gemeente Simpelveld, is het van belang kennis te hebben van de samenhang de grondbeleidsinstrumenten in de vorm van situationeel grondbeleid.

Keuze gemeente Simpelveld

Het grondbeleid draagt bij aan het zo efficiënt mogelijk behalen van doelen op andere beleidsterreinen.

Actief grondbeleid

Dit type grondbeleid wordt gekenmerkt door een actieve overheidsrol, waarbinnen de gemeente de benodigde gronden verwerft, de gronden ontwikkelt en vervolgens bouwkavels verkoopt aan derden:

• De gemeente heeft zelf de gronden in eigendom, of verwerft deze;

• De gemeente maakt de gronden zelf bouwrijp, dus geschikt voor bebouwing. De gemeente

• sloopt, saneert, legt kabels en leidingen aan en voert de bestemmingsplanprocedure;

• Daarna geeft de gemeente de gronden uit. Dat kan zijn aan een ontwikkelaar, maar ook aan particulieren;

• Zijn de woningen gebouwd, dan maakt de gemeente ze woonrijp (aanleg groen, parkeren, straten, riolering, verlichting, speeltoestellen e.d.).

Faciliterend grondbeleid

Bij dit type grondbeleid is sprake van een private ontwikkeling door een ontwikkelaar of particulier. De gemeente heeft hierbij alleen een faciliterende rol.

• De gemeente stelt kaders via publiekrechtelijke instrumenten (bijvoorbeeld via de omgevingsvisie, het woningbouwprogramma en het omgevingsplan) maar laat de ontwikkeling over aan de markt;

• Bij deze vorm van grondbeleid maakt de gemeente het mogelijk dat private (externe) partijen een gebied ontwikkelen. De aankoop, het produceren en uitgeven van (bouw)grond wordt overgelaten aan deze partijen.

Samenwerkend grondbeleid

Naast deze uiterste vormen van grondbeleid zijn er uiteraard meerdere hybride varianten mogelijk. Bij hybride varianten is sprake van participerend of samenwerkend grondbeleid: een vorm van samenwerken tussen de gemeente en ontwikkelaar / particulier.

Situationeel grondbeleid

De praktijk laat goed zien dat het goed is dat de gemeente het grondbeleid meer gaat toesnijden op de situatie, dit wordt situationeel grondbeleid genoemd. De keuze van het ontwikkelingsmodel is dan afhankelijk van onder meer: de te ontwikkelen functie, de aard en kenmerken van het te ontwikkelen gebied, de verdeling van de eigendomsposities, enzovoort.

Het gaat bij ruimtelijke ontwikkelingen om maatwerk per project. Op deze wijze kan per project een bewuste afweging gemaakt worden tussen actief grondbeleid en faciliterend grondbeleid.

Uitgangspunt Er kunnen goede redenen zijn om in bepaalde gevallen te kiezen voor een actieve rol op locaties waar de gemeente zelf ambities heeft. Bijvoorbeeld om een bepaalde ontwikkeling sneller op gang te brengen. Daarbij kan worden gedacht aan een buurt waar de kwaliteit van de woningen te wensen overlaat: herontwikkeling kan hier van belang zijn.

Als marktpartijen geen interesse hebben, kan de gemeente samen met bijvoorbeeld een corporatie een actievere rol kiezen. De gemeente hoeft echter niet alle gronden te verwerven, maar kan actief partners zoeken en randvoorwaarden stellen voor ontwikkeling.

Kortom: het gaat telkens om inspelen op de specifieke situatie bij de realisatie van projecten en/of ontwikkelingen binnen de gemeente Simpelveld. Afhankelijk van de omstandigheden en de situatie bepaalt de gemeente haar rol.

Uitgangspunt Het grondbeleid is een van de instrumenten om een ontwikkeling mogelijk te maken en vervolgens ook te realiseren. In die zin gaat het meer om een houding vanuit de gemeente die afhangt van de voorliggende ontwikkeling.

De verschillende vormen van grondbeleid (beter gezegd: welke houding neemt de gemeente Simpelveld aan) worden in het volgende schema kort uiteengezet.

Schema: verkort overzicht vormen grondbeleid

Met deze Kadernota Grondbeleid wordt de beleidskeuze gemaakt voor het toepassen van het concept situationeel grondbeleid. Dit concept gaat uit van: een tijdige inzet van grondbeleidsinstrumenten, die zijn toegespitst op de locatie en situatie. Dit zorgt ervoor dat de gewenste verandering in het ruimtelijk grondgebruik, op bestuurlijk niveau wordt afgestemd.

Situationeel grondbeleid De wijze waarop gebiedsontwikkelingen plaatsvinden. De rollen die verschillende partijen daarbij hebben, zijn de afgelopen jaren veranderd en zijn ook nog aan verandering onderhevig. Het maken van een harde keuze over de vraag welk grondbeleid men gaat voeren Is niet altijd eenvoudig te maken. De wijze waarop de gemeente Simpelveld handelt, is afhankelijk van een aantal aspecten, dat per locatie en ontwikkeling anders kan zijn.

Bij de wijze van handelen, stelt de gemeente de volgende vragen:

• Bestuurlijke ambitie/beleidsdoelen: in hoeverre worden de ambities en belangen van de gemeente Simpelveld geborgd en in hoeverre is sturing vereist?

• Eigendomspositie van partijen en de gemeente Simpelveld?

• Financiële aspecten: wat zijn de financiële consequenties en risico’s en in welke mate kunnen de kosten worden verhaald?

• Afspraken met partijen: in hoeverre willen en kunnen marktpartijen de ontwikkeling zelf dragen en realiseren?

• Bovenlokale ontwikkelingen en beleid: met welk beleid vanuit de regio Parkstad of de Provincie Limburg dient rekening te worden gehouden?

Er is altijd sprake van maatwerk en dat betekent dat de gemeente Simpelveld per vraagstuk en locatie haar houding zal aanpassen. Daarmee kiest de gemeente Simpelveld voor een model van situationeel grondbeleid.

Situationeel grondbeleid kan worden toegepast op elke willekeurige locatie en kan worden aangepast aan iedere specifieke situatie. Hierbij wordt de gemeente Simpelveld beschouwd als een deelnemende partij in het maatschappelijk krachtenveld. Die een initiërende en regisserende rol opeist en bereid is om met initiatiefnemers, bouwers en corporaties op voet van gelijkheid te onderhandelen en samen te werken. Indien er niet, niet tijdig of niet op voor de gemeente acceptabele voorwaarden tot overeenstemming kan worden gekomen, kan de gemeente de realisatie van een nieuwe bestemming afdwingen door het inzetten van een aantal wettelijke instrumenten; de grondbeleidsinstrumenten. Wanneer deze instrumenten actief en in onderlinge samenhang door de overheid worden ingezet, spreken we van 'situationeel grondbeleid'.

Doel van het gebruik van de grondbeleidsinstrumenten, is het voeren van de regie over een ruimtelijke ontwikkeling.

Het gaat daarbij om instrumenten die ingezet kunnen worden om een door de gemeente gewenste ontwikkeling op gang te brengen of mogelijk te maken.

Het is niet zo dat het één van de instrumenten is. En, dat de inzet van dit instrument zeker niet betekent dat de ontwikkeling wel kan doorgaan. Of een ontwikkeling kan doorgaan, is immers afhankelijk van diverse aspecten en factoren.

Ook kunnen door middel van de grondbeleidsinstrumenten kosten worden verhaald die worden gemaakt ten behoeve van de realisatie van een locatie.

Het gemeentelijk grondbeleidsinstrumentarium bestaat uit:

• grondverwerving;

• vestiging van een voorkeursrecht;

• het vaststellen van een omgevingsplan;

• het sluiten van samenwerkings- of exploitatieovereenkomsten inclusief het kostenverhaal;

• onteigenen.

Onteigening van gronden kan alleen plaatsvinden, indien rekening wordt gehouden met alle belangen (dus op basis van een zorgvuldige belangenafweging) en op basis van een weloverwogen besluit. Dit instrument is een “ultimum remedium”.

In bovengenoemde grondbeleidsinstrumenten is een tweedeling te maken voor wat betreft de grondeigendom:

• 1. De instrumenten grondverwerving, vestiging voorkeursrecht en onteigening hebben tot doel dat de grond in eigendom van de gemeente Simpelveld komt, veelal als onderdeel van de samenwerking met een marktpartij aan wie de grond wordt doorgestoten.

• 2. Het sluiten van een samenwerkings- of exploitatieovereenkomst veronderstelt dat het grootste deel van de grond niet in handen komt van de gemeente. Deze instrumenten zien op het verhalen van kosten, gemaakt voor de exploitatie van een gebied, zoals het verhalen van de kosten voor de aanleg van de infrastructuur.

In een samenwerkingsovereenkomst wordt tussen de gemeente en de initiatiefnemer overeengekomen hoe, wanneer en voor wiens rekening en risico de nieuwe bouwlocatie zal worden gerealiseerd.

Aan- en verkoop Er moet goed worden nagedacht over de vraag: hoe wordt omgegaan met de aan- en verkoop van gronden en onroerend goed (verwerving en uitgifte)? Er wordt gekozen voor een strategische benadering en inzet. Het grondbeleid zal in de basis actiever worden ingezet om verschillende (ruimtelijke) doelen en opgaves te bereiken. Het grondbeleid is dus een middel om afwegingen te maken om bepaalde ontwikkelingen mogelijk te maken.

Snelheid van handelen Er moet aandacht zijn voor de snelheid van handelen en de mogelijkheden voor het college om slagvaardig aan de slag te gaan. Ook met de mogelijke verwerving van gronden en onroerend goed op basis van een werkbudget voor het college.

Beleidsuitgangspunt De gemeente Simpelveld kiest voor het toepassen van het concept situationeel grondbeleid. Met behulp van deze Kadernota Grondbeleid beslist de gemeente of, en zo ja, welke grondbeleidsinstrumenten ze wil toepassen om bepaalde gewenste ruimtelijke ontwikkelingen of doelstellingen te realiseren.

Keuze voor situationeel grondbeleid

Situationeel grondbeleid waarborgt de gewenste flexibiliteit in de uitvoering. Per locatie kan maatwerk worden geleverd. Er zijn overwegingen die de keuze voor een project en het daarbij te hanteren grondbeleid rechtvaardigen. Dit kunnen overwegingen van maatschappelijke aard (het is gewenst dat de gemeente bijvoorbeeld voldoende sportvoorzieningen realiseert) of van financiële aard zijn (de gemeente kan het bepaalde rendement behalen), één en ander binnen de kaders van het voorgenomen ruimtelijk beleid als opgenomen in de Omgevingsvisie.

Maatwerk De gemeente Simpelveld zal telkens aan de hand van deze nota nagaan welke vorm van grondbeleid passend is bij de gewenste ontwikkeling. Met de keuze voor het concept situationeel grondbeleid bepaalt de gemeente Simpelveld situationeel, hoe zij handelt ten aanzien van het te voeren grondbeleid. De gemeente kijkt naar de gewenste ontwikkelingen in het licht van de maatschappelijke doelstelling en visie op Simpelveld.

Bij iedere opgave worden voor wat betreft de keuze van het grondbeleid door de gemeente Simpelveld in ieder geval de navolgende aspecten betrokken:

• 1. Urgentie/planning.

Afhankelijk van de urgentie van de ontwikkeling bepaalt de gemeente Simpelveld of men al dan niet een actievere houding inneemt. Als de ontwikkeling noopt tot snel ingrijpen (bijvoorbeeld omdat sprake is geweest van een calamiteit en de voorziening wel noodzakelijk is) zal eerder worden ingegrepen. Ook als sprake is van een unieke kans om een reeds lopende ontwikkeling vlot te trekken.

Bijvoorbeeld doordat een stuk grond of een onroerend goed opeens wordt aangebonden op de markt.

• 2. Specifieke ruimtelijke opgaven.

Er zijn bepaalde ruimtelijke opgaven die de gemeente Simpelveld belangrijk vindt, maar die voor de markt minder interessant zijn. Bijvoorbeeld: de aanleg van natuur, de aanleg van voorzieningen voor het waterbeheer en de aanleg van voorzieningen in het kader van klimaatverandering.

Of de ontwikkeling komt niet voldoende van de grond (zoals woningbouw) omdat de noodzaak bij partijen ontbreekt of sprake is van een gebrek aan financiële middelen

Dit zijn dus specifieke ontwikkelingen die maatschappelijk gezien voor de gemeente Simpelveld aanleiding kunnen geven een actiever grondbeleid te voeren.

• Voorbeeld

  Er is een toenemende behoefte aan (schone) energie. Om daarin te kunnen voorzien, is ook sprake van een toename van behoefte aan voorzieningen om het opslaan van energie en het transporteren van energie te regelen. Het huidige systeem van kabels, leidingen en andere energie-infrastructuur is immers onvoldoende om aan de duurzame energievraag van de toekomst te voldoen. Bij de aanleg van het nieuwe energiesysteem moet rekening gehouden worden met de overgang van fossiele naar duurzame energiebronnen en een stijging van de energiebehoefte. De gemeente Simpelveld speelt een rol bij het voorzien in de dringende behoefte om ruimte te hebben om extra voorzieningen re realiseren.

• 3. Sturingsmogelijkheden ontwikkeling

De gemeente kan vaker op verschillende wijze invloed uitoefenen op een bepaalde ontwikkeling. Naast het privaatrechtelijk kader (eigendom, erfpacht etc.), kan de gemeente ook via het publiekrecht invloed uitoefenen.

Zo is de raad onder meer bevoegd tot het vaststellen van een omgevingsplan. Als de gemeente niet over een grondpositie in het gebied beschikt, speelt de vraag of de gemeente vanuit haar publiekrechtelijke rol voldoende kan sturen. Of, dat de ambities en doelen beter en sneller bereikt kunnen worden wanneer de gemeente wél beschikt over een (grotere) grondpositie binnen de beoogde ontwikkeling.

De vraag of de gemeente Simpelveld kan sturen op basis van het publiekrecht, kan dus een rol spelen bij de beantwoording van de vraag: neemt de gemeente in een bepaalde situatie een actieve houding aan?

• 4. Sturen op uitgifte

De gemeente Simpelveld kan redenen hebben om invloed te krijgen op de uitgifte van bouwkavels. Marktpartijen hebben doorgaans minder belang bij een uitgifte aan eigen inwoners of ondernemers.

Met een actieve houding kan de gemeente Simpelveld daar meer invloed op uitoefenen en ook een andere positie innemen om op die wijze de ontwikkeling mogelijk te maken.

• 5. Afweging doelstelling tot financieel risico

De gemeente Simpelveld zal altijd streven naar het beperken van risico’s. Bij iedere ontwikkeling is sprake van een bepaalde mate van risico. Bijvoorbeeld voor wat betreft de waarde van de gronden.

Bij de afweging of al dan niet actiever beleid wordt gevoerd, zal de gemeente nagaan of de te realiseren maatschappelijke doelstelling in verhouding staat tot de financiële risico's.

Voorbeeld

Gemeenten kunnen op basis van de huidige wetgeving al de helft van de beschikbare huurwoningen toewijzen op basis van economische of maatschappelijke binding. Deze wetgeving is nog wel in ontwikkeling.

• 6. Bestuurlijke en ambtelijke capaciteit

Uiteraard kan de gemeente Simpelveld niet onbeperkt iedere ontwikkeling in eigen hand nemen. Ook voor de gemeente geldt immers dat er sprake is van een grens aan de bestuurlijke en ambtelijke capaciteit. Bij de beoordeling zal met die capaciteit rekening worden gehouden. Bij het inzetten van actief grondbeleid en dus het aankopen van grond en/of gronden met opstallen, wordt vooraf altijd een integrale afweging gemaakt op onder meer de te behalen maatschappelijke doelen en financiële risico’s.

Uitgangspunt is situationeel grondbeleid. Per ruimtelijke opgave en situatie dient te worden beoordeeld welke vorm het beste ingezet kan worden om de doelstellingen van de gemeente Simpelveld te verwezenlijken. Zo ontstaat er, als het maatschappelijke, ruimtelijke belang daarom vraagt, meer ruimte voor een actievere rol/houding van de gemeente Simpelveld bij ruimtelijke ontwikkelingen.

Praktisch kader (maatwerk en stappenplan)

De gemeente Simpelveld hanteert de methode dat telkens maatwerk plaatsvindt. In dat kader zal de gemeente per ontwikkeling nagaan welke houding het beste bij die ontwikkeling past en voor welke aanpak wordt gekozen.

Voorbeeld

De gemeente Simpelveld heeft onder meer als taak om woningen te realiseren. In die opgave is de gemeente actief aan de slag. Het kan voorkomen dat een corporatie gronden heeft of vrij kan maken die geschikt zijn voor woningbouw. Afhankelijk van de ligging, de planologische invulling en de afwegingen in het kader van de fysieke leefomgeving kan vervolgens het besluit worden genomen om die ontwikkeling verder in eigen hand te nemen en mogelijk te maken.

Op basis van het uitgangspunt dat maatwerk wordt geleverd, kan de gemeente dan onder meer een besluit maken over de vragen:

• Bestaat de behoefte om grond te verwerven?

• Welke vorm van samenwerking wordt gekozen?

• Welke rol de gemeente vervult bij de financiële dekking van het plan?

• Of de behoefte bestaat voor de inzet van een bepaald instrument?

Wat is dus nodig van de gemeente Simpelveld? Wat zijn de mogelijkheden voor de gemeente? Dit zijn dus belangrijke vragen over de rol en de positie van de gemeente Simpelveld.

Vraag:

Hoe pakt de gemeente Simpelveld dat concreet aan?

Antwoord:

Als praktische invulling wordt telkens een vast stappenplan gevolgd. Dat plan helpt de gemeente Simpelveld bij het maken van keuzes en het nemen van besluiten.

Stappenplan

Hoofdkeuze De gemeente Simpelveld gaat uit van situationeel grondbeleid. De keuze voor de houding (een actieve, faciliterende of passieve houding), vindt plaats aan de hand van een vast beoordelingskader. Hoofduitgangspunt is de vraag: in hoeverre is er sprake van een ontwikkeling die aansluit bij de centrale doelstellingen van de gemeente Simpelveld?

Stap 1: aansluiten bij de centrale doelen Simpelveld Bij iedere nieuwe ontwikkeling gaat de gemeente Simpelveld eerst na of de ontwikkeling aansluit bij één van de centrale doelen van de gemeente Simpelveld en of daarmee sprake is van een ontwikkeling die past binnen de visie van de gemeente.

Overzicht: relatie tussen grondbeleid, doeleinden Simpelveld en strategische inzet gronden

Doeleinden gemeente Simpelveld (samenvatting)

• 1. Wonen (Woonvisie)

  Woningbouw passend binnen de Woonvisie Simpelveld.

  Het gaat om het realiseren van gewenste, extra woningen, in de gemeente Simpelveld zoals vastgelegd in het beleid.

• 2. Economie en toerisme (economische visie)

  Versterking economische structuur in de gemeente en/of in de regio (Parkstad). Daarbij gaat het om detailhandel (concentratie) en het mogelijk maken van bedrijvigheid, het stimuleren van toeristische infrastructuur (zoals voorzieningen).

• 3. Water

  Aanpak wateropgaven, wateroverlast en waterverwerking. De overheidsaanpak van wateroverlast richt zich op het zorgen voor voldoende ruimte voor waterberging en waterafvoer.

  Waterschappen en het Rijk (Rijkswaterstaat) kunnen als waterbeheerder ruimte voor water maken binnen het watersysteem. Provincies en gemeenten kunnen gebieden aanwijzen voor waterberging. Gemeenten zorgen daarnaast voor de afvoer van overtollig water vanuit bebouwd gebied.

• 4. Duurzaamheid

  De thema’s klimaat, water, circulaire economie, energie en biodiversiteit vergen de komende jaren extra aandacht van de gemeente Simpelveld.

• 5. Omgevingsvisie/visie

  De gemeente Simpelveld zal na inwerkingtreding van de Omgevingswet (per 1 januari 2024) een Omgevingsvisie (GOVI) opstellen en vaststellen. Ontwikkelingen passend binnen die visie zullen worden benaderd via een actievere houding vanuit de gemeente.

  De gemeente Simpelveld heeft eerder al visies vastgesteld. Die visies vormen de basis totdat door de gemeente een omgevingsvisie wordt vastgesteld. De bestaande visies verliezen immers niet aan betekening door de inwerkingtreding van de Omgevingswet.

Indien de ontwikkeling niet past binnen een van de doeleinden kiest de gemeente Simpelveld voor een passieve(re) houding. Als de ontwikkeling een vorm van publiek-private samenwerking is, kan de gemeente uiteraard een faciliterende rol vervullen (bijvoorbeeld door een bijdrage te leveren aan infrastructuur of het wijzigen van het omgevingsplan).

Stap 2: financiële haalbaarheid plan/ontwikkelin g Als het plan of de ontwikkeling past binnen één van de beleidsdoeleinden van de gemeente Simpelveld, is de volgende belangrijke stap om na te gaan of het plan/ontwikkeling ook financieel haalbaar is voor de gemeente. Als blijkt dat aan het plan financiële risico’s zijn verbonden en die risico’s niet kunnen worden opgevangen dan kiest de gemeente er in principe voor om geen rol te vervullen in het plan.

Hierop geldt een uitzondering en dat is dat het plan mogelijk wel haalbaar kan zijn indien sprake is van gemeentelijk eigendom of dat subsidies of bijdragen kunnen worden verkregen.

De gemeente gaat dus altijd na of de gemeente een bijdrage kan leveren aan de eventuele financiële haalbaarheid van een plan met als doel het plan alsnog mogelijk te maken.

De gemeente Simpelveld kan in het kader van de haalbaarheid van het plan, ook nagaan of mogelijk via een ander spoor extra financiële middelen kunnen worden verkregen. Zoals onder meer het aanvragen van subsidies of het aangaan van een lening.

In het kader van de mogelijke financiële haalbaarheid van de beoogde ontwikkeling kan ook het latere financiële rendement dan wel eventuele structurele financiële opbrengsten als gevolg van de ontwikkeling bij de besluitvorming worden betrokken. Naast sociaal-maatschappelijke meerwaarde worden er immers ook vaker andere aantoonbare financiële opbrengsten gegenereerd.

Stap 3: eigendom gronden gemeente De gemeente betrekt bij de beoordeling de vraag of de gemeente zelf gronden gelegen binnen de ontwikkeling in eigendom heeft.

Indien het project past binnen één van de beleidsdoeleinden van de gemeente Simpelveld, wordt vervolgens beoordeeld of:

• de gemeente gronden in eigendom heeft;

• het plan financieel haalbaar is voor de gemeente;

• de gemeente een verantwoord risico neemt.

Indien uit de beoordeling volgt dat de gemeente gronden heeft en het plan ook financieel haalbaar is (en dat betekent een positieve grondexploitatie op de korte en lange termijn).

Dan neemt de gemeente een actieve houding in. Dat betekent onder meer dat de gemeente kan besluiten om gronden aan te kopen en ook een actieve houding in het project inneemt.

Bij alle stappen wordt de vraag gesteld of er sprake is van voldoende capaciteit (zowel bestuurlijk als ambtelijk) om de actieve(re) rol van de gemeente Simpelveld te kunnen vervullen in de ontwikkeling.

Indien uit de inzet en begroting volgt dat die capaciteit niet aanwezig is, kan de gemeente eerst nog in overweging nemen om capaciteit in te huren (bijvoorbeeld op het gebied van projectleiding of planeconomie).

Als uit het overzicht en het voorstel aan het college volgt dat de capaciteit niet kan worden geleverd (ook niet via inhuur) dan kan de gemeente alsnog besluiten om een passieve houding in te nemen dan wel het voortouw te geven aan een private partij.

Stap 4: samenwerking met de markt / gemeentelijke regie De gemeente gaat na of eventueel sprake kan zijn van samenwerking met de markt en welke rol de gemeente daarbij vervult. De markt wordt daarbij benaderd met het uitgangspunt dat wordt gezocht naar mogelijkheden en oplossingen. De markt bestaat niet alleeen uit private partijen maar ook uit woningbouwverenigingen, stichtingen.

De gemeente Simpelveld heeft twee mogelijkheden:

• 1. Actieve houding en grondbeleid met gemeentelijke regie

Als sprake is van een actieve houding en actief grondbeleid, dan handelt de gemeente als een gelijkwaardig private partij. Dat betekent dat gronden kunnen worden gekocht (als er sprake is van een strategische locatie).

De gemeente kan tevens gronden in eigendom houden.

De gemeente voert de regie en is daarmee ook verantwoordelijk voor de risico’s. Die risico’s zullen dan ook inzichtelijk zijn en worden afgedekt door passende maatregelen.

De kosten en opbrengsten zijn geheel of deels voor de gemeente. Het gaat in dit geval veelal om ontwikkelingen met een behoorlijk maatschappelijk accent (maatschappelijke voorzieningen).

• 2. Actieve houding en grondbeleid zonder gemeentelijke regie

De regie wordt in dit geval door de marktpartijen uitgevoerd. De gemeente levert wel een bijdrage door bijvoorbeeld gronden aan te kopen of te verkopen. Deze vorm past goed bij ontwikkelingen die door marktpartijen efficiënter kunnen worden opgepakt (bijvoorbeeld door hun ervaring en kennis van de bouw) en die ook tevens aansluiten bij de maatschappelijke beleidsdoeleinden van de gemeente Simpelveld. Het gaat dan bijvoorbeeld om voorzieningen op het gebied van het klimaat in relatie tot duurzaamheid.

Stap 5: ambtelijke en bestuurlijke capaciteit Er wordt beoordeeld of er voldoende ambtelijke en bestuurlijke capaciteit is om de ontwikkeling ter hand te nemen en in lijn met de gemaakte afspraken tot uitvoering te brengen of daarin een actieve(re) rol in te vervullen.

De gemeente Simpelveld dient per ontwikkeling te beoordelen of voldoende bestuurlijke en ambtelijke capaciteit beschikbaar is. Daarbij speelt tevens een rol of ook de nodige kennis in huis is om de ontwikkeling te kunnen volgen en sturen. Het kan voorkomen dat alle stappen tot een positief resultaat leiden maar dat uiteindelijk toch wordt geconcludeerd dat de ontwikkeling niet kan worden opgepakt door de gemeente vanwege het gebrek aan capaciteit en kennis. Voor wat betreft de kennis gaat de gemeente altijd op zoek naar de vraag of die inhuur of samenwerking met andere gemeenten beschikbaar kan komen.

De geplande doorlooptijd van het betreffende project kan in dit kader ook van belang zijn als het gaat over door de gemeente te maken extra (inhuur) kosten. ‘Open eind afspraken’ dienen te worden voorkomen.

Samenvatting

Bij iedere ontwikkeling die aan de orde is, beoordeelt de gemeente welke houding de gemeente het beste kan innemen en welke houding ook verantwoord is. De vraag is dan of de gemeente kiest voor een actieve houding (met bijvoorbeeld de aankoop van gronden) of een meer terughoudende opstelling.

De gemeente hanteert daarbij als basis dat in ieder geval een bepaalde faciliterende rol kan worden vervuld. De bijdrage vanuit en door de gemeente Simpelveld in een concrete ontwikkeling is dan afhankelijk van een conreet uitgewerkt afwegingskader.

Afwegingskader Als kern hanteert de gemeente het uitgangspunt dat een ontwikkeling: (1) moet aansluiten bij of moeten passen binnen de beleidsuitgangspunten van de gemeente Simpelveld (zoals wonen) en (2) dat de ontwikkeling ook financieel haalbaar is.

De gemeente Simpelveld gaat telkens uit van maatwerk. Dat betekent dus een beoordeling die bij iedere ontwikkeling anders kan uitpakken. Het maatwerk betekent immers dat de gemeente Simpelveld niet zonder meer een actieve houding aanneemt.

Het hanteren van een actieve houding en het opschuiven van de gemeente in die richting betekent uiteraard niet dat daarmee telkens een oplossing voor handen is. Het gaat vooral om anders denken: zowel op ambtelijk, bestuurlijk als politiek niveau.

5 Gronden: verwerving en strategie

Inleiding

De gemeente Simpelveld heeft meerdere instrumenten ter beschikking om te sturen op het gebied van het verwerven en vervreemden van gronden en op het sturen van ontwikkelingen. In situaties waarin de gemeente een actief grondbeleid voert, kan zij diverse instrumenten inzetten voor grondverwerving, vervreemding en beheer.

Het gaat dan onder meer om:

Voorafgaand aan verwerving

• Vrijwillige verwerving (gebruik maken van de kansen die zich voordoen)

• Minnelijke verwerving

• Strategische aankopen (met het oog op andere ontwikkelingen)

Verwerving

• Wet voorkeursrecht gemeenten

• Onteigening

Uitgifte

• Diverse vormen van tijdelijk of permanent beheer

• Gronduitgifte

Uitgangspunten Minnelijke verwerving is uitgangspunt Minnelijke verwerving is het uitgangspunt voor ontwikkelingen die van belang zijn voor de gemeente Simpelveld. Voorkeursrecht: afgewogen Het vestigen van een voorkeursrecht in het kader van de Wet voorkeursrecht gemeenten dient weloverwogen plaats te vinden. Het kan namelijk leiden tot onbedoelde speculatie en financiële onrust. Indien nodig maakt de gemeente Simpelveld gebruik van dit instrument. Onteigening is uitzondering Het instrument onteigening kan in principe op twee wijzen worden ingezet. Enerzijds als middel om gronden (dwingend) te verwerven en/of overdracht aan derden te voorkomen. En anderzijds als een middel om overleg af te dwingen. Dit instrument kan slechts worden ingezet als de gemeente voldoende getracht heeft om de grond minnelijk te verwerven en het bereiken van overeenstemming niet mogelijk is.

De gemeente Simpelveld wilt een actieve rol en inzet van zichzelf zien. Zonder risico’s te lopen en/of onverantwoorde financiële stappen te zetten.

Vooraf wil de gemeente duidelijke kaders hebben. De gemeente werkt toe naar een situatie waarin het grondbeleid meer als middel wordt gebruikt om bepaalde doelen te kunnen bereiken; onder andere voor woningbouw en het realiseren van maatschappelijke voorzieningen.

Grondbeleid is een middel om de ruimtelijke doelstellingen te halen en als ondersteuning van de voorziene ontwikkeling te dienen.

Daarom gaat de gemeente zichzelf naar een situatie toewerken waar op voorhand actiever wordt nagedacht of bepaalde gronden wel of niet nodig zijn. Daarom wordt In het kader van een gewenste ontwikkeling, nadrukkelijk bekeken en onderzocht of gronden beschikbaar zijn en/of komen.

Dit vraagt om een integrale aanpak tussen de verschillende disciplines. Als uitgangspunt geldt dat men goed kan werken met het instrumentarium op basis van de Omgevingswet en de Aanvullingswet grondeigendom indien er sprake is van een goede afstemming.

Dat neemt niet weg dat de gemeente overweegt om de instrumenten in te zetten. Indien er ontwikkelingen zijn die voor de gemeente Simpelveld van maatschappelijk belang zijn (onder andere woningbouw, transitie landbouw, aanpak wateroverlast en buitengebied) zal de basis voor de inzet van die instrumenten worden neergelegd in een omgevingsplan.

Voorkeursrecht: afgewogen en criteria Het vestigen van een voorkeursrecht dient door de gemeente Simpelveld weloverwogen plaats te vinden. Indien nodig maakt de gemeente gebruik van dit instrument. De gemeente Simpelveld maakt de afweging voor het vestigen van een voorkeursrecht via de volgende criteria: (1) het vestigen van een voorkeursrecht dient een gemeentelijk belang (bijvoorbeeld het mogelijk maken van een herontwikkeling van een wijk of de realisatie van een maatschappelijke voorziening), (2) het voorkeursrecht komt aan de orde op het moment dat men nog niet de beschikking heeft over één of meerdere percelen of opstallen en die wel nodig zijn om de integrale ontwikkeling mogelijk te maken, (3) het vestigen van een voorkeursrecht is nodig om verwerving mogelijk te maken (4) zonder voorkeursrecht is er geen enkel uitzicht op het kunnen verwerven die noodzakelijk zijn om de voorziene ontwikkeling te kunnen uitvoeren.

Uitgangspunt De gemeente Simpelveld hanteert als uitgangspunt dat het omgevingsplan de basis vormt voor de inzet van de instrumenten (indien aan de orde en na afweging). De gemeentelijke omgevingsvisie (GOVI) biedt eveneens de grondslag voor de instrumenten. Maar deze visie wordt op een later moment vastgesteld. De raad zal die visie in de komende jaren vaststellen en daarbij rekening houden met de mogelijkheid tot het inzetten van bepaalde instrumenten.

Grondverwerving

Onder grondverwerving wordt in deze Kadernota Grondbeleid verstaan: het op vrijwillige of op minnelijke wijze aankopen van gronden en/of opstallen. Dit gebeurt op grond van de marktwaarde en die marktwaarde wordt bepaald door een onafhankelijk en objectieve taxateur.

Als de gemeente Simpelveld meer zou betalen, dan zou er sprake zijn van ongeoorloofde staatssteun.

Aankoop vindt alleen plaats als de grondeigenaar bereid is tot verkoop.

Uitgangspunten Minnelijke verwerving is het uitgangspunt voor ontwikkelingen die van belang zijn voor de gemeente Simpelveld. De aankoop van gronden en/of opstallen vindt plaats op basis van de werkelijke marktwaarde. De marktwaarde wordt vastgesteld aan de hand van een onafhankelijke en objectieve taxatie door een daartoe geschikte en deskundige taxateur.

De gemeente Simpelveld hanteert randvoorwaarden bij strategische grondaankopen:

• 1. Met de aankoop versterkt zij haar regiefunctie bij de ontwikkeling;

• 2. Het is aannemelijk dat de aangekochte grond binnen een periode van tien jaar wordt (her)ontwikkeld.

  Bij voorkeur wordt dit aangetoond met beleid of een planologische visie en op basis van de marktvraag / urgentie;

• 3. De gemeente maakt vooraf een risicoanalyse, om te voorkomen dat op basis van een koopsom, verwacht renteverlies wordt geleden en bij de te genereren exploitatieopbrengsten een substantieel verlies wordt geleden bij de aankoop of de toekomstige grondexploitatie.

Uitgangspunt De gemeente Simpelveld is bereid om een regiefunctie te vervullen, indien sprake is van een ontwikkeling met een aanmerkelijk belang voor de gemeente (en of wellicht in een breder verband zoals op het niveau van Parkstad) en dat betekent dat de ontwikkeling past binnen de doeleinden van de gemeente Simpelveld (woningbouw etc.).

Uitgangspunten voor (vrijwillige) aankoop van gronden

Verwerving (afweging)

Bij strategische grondaankopen wordt het voorzichtigheidsprincipe gehanteerd. Dat heeft te maken met de eventuele risico’s.

De aan te kopen gronden voldoen aan één of meer van de volgende kenmerken:

• Gronden zijn van cruciaal belang voor een voorgenomen ontwikkeling in de gemeente Simpelveld (“sleutelpercelen”);

• Gronden zijn in de toekomst geschikt voor eigen gebruik om publieke doelen te kunnen realiseren;

• Gronden kunnen als ruilgrond of compensatiegrond dienen (voor sleutelpercelen of eigen gebruik);

• Gronden kunnen ongewenste ontwikkelingen voorkomen;

• Gronden grenzen aan gemeentegrond (het gaat om de aankoop van grond van de buren) en kunnen bijdragen aan een toekomstige uitbreiding van de gemeentelijk eigendommen.

Bij elke voorgenomen strategische grondaankoop worden de financiële consequenties en risico’s in kaart gebracht om mee te wegen bij de besluitvorming. Verwerving vindt plaats op basis van marktconforme prijzen waarbij de gemeente voor wat betreft de waardering aansluit bij de residuele methode en de comparatieve methodes.

Uitgangspunten (vrijwillige) aankoop van gronden

Bij ruimtelijke ontwikkelingen in de gemeente Simpelveld wordt eerst nagegaan of het gaat om een voorziene ontwikkeling (is de ontwikkeling bekend bij de gemeente, is de ontwikkeling opgenomen in een plan of visie of is een vergunning verleend) en wat de rol van de gemeente Simpelveld daarbij kan zijn.

Daarbij betrekt men tevens de vraag wat de ontwikkelingen in de markt zijn en of marktpartijen deelnemen aan een ontwikkeling (en eventueel onder welke aanvullende voorwaarden).

Uitgangspunt is dat de gemeente de eventuele (financiële) risico’s inzichtelijk maakt en dan op basis daarvan tot een afweging komt: welke rol en positie gaat de gemeente Simpelveld vervullen bij een ontwikkeling en welke stappen worden gezet. Tevens zal daarbij de vraag spelen in hoeverre de gemeente een faciliterende rol kan vervullen.

Verwerving: strategie

Het uitgangspunt bij grondverwerving is de minnelijke verwerving. Dit betekent dat bij de aankoop van gronden, de gemeente Simpelveld met een grondeigenaar op vrijwillige basis overeenstemming bereikt over alle belangrijke voorwaarden voor een eigendomsoverdracht naar de gemeente.

De eigendom wordt dan verkregen via een route waarin geen rechter wordt ingeschakeld. .

Essentieel is het bepalen van het juiste tijdstip van verwerving. Indien de grond/locatie te vroeg wordt aangekocht dan kunnen aanzienlijke renteverliezen ontstaan. Bij te late aankoop kan de aankoopprijs van de gronden als gevolg van de in gang gezette ruimtelijke planning en marktontwikkeling de prijs opdrijven. Een succesvolle aankoop wordt dus bepaald door het moment. Daarom is het noodzakelijk om slagvaardig te kunnen handelen.

Planmatige verwerving

Onder planmatige verwerving wordt verstaan: het verwerven van onroerende zaken in exploitatiegebieden waarvoor de gemeenteraad al een exploitatie heeft vastgesteld of een voorbereidingskrediet heeft verstrekt.

De verantwoording van deze verwerving vindt in de betreffende grondexploitatie van het project en het plan plaats.

Strategische verwerving

Kenmerkend voor de strategische verwerving is dat deze plaatsvindt in gebieden waaraan nog geen vastgestelde grondexploitatie met uitvoeringskrediet ten grondslag ligt of zelfs nog geen enkel planologisch kader of tastbare visie voor handen is. Het gaat hier om gebieden waar de gemeente grondposities wil en kan verwerven met het oog op te verwachten mogelijkheden voor (her)ontwikkeling van deze gebieden.

Met de verwerving kan de gemeente Simpelveld haar sturingsmogelijkheden vergroten, zowel ten aanzien van commerciële bestemmingen als maatschappelijke bestemmingen. Volgens het proces van projectmatig werken vinden deze verwerving doorgaans plaats in de fase voorafgaand aan de initiatieffase.

Een strategische aankoop brengt risico’s met zich mee. Om deze risico’s inzichtelijk te maken zal er voor iedere strategische aankoop een risicoanalyse moeten plaatsvinden.

In deze risicoanalyse moeten de volgende aspecten aan de orde komen:

• Realisatietermijn

  Er moet gekeken worden naar de termijn waarop het onroerend goed in exploitatie wordt genomen of als ruilgrond nodig is. De noodzaak tot aankoop kan bijvoorbeeld blijken uit de voorzienbaarheid dat een bepaalde ontwikkeling kan plaatsvinden.

  De te verwerven gronden/vastgoed hebben dan ook een directe of indirecte relatie met de realisatie van bestaande of toekomstige plannen voor de ontwikkeling van woningbouw, bedrijfsterreinen en infrastructuur.

• Risico’s

  Risico’s moeten (altijd) worden ingeschat. Het betreft een inschatting van de mogelijkheden om daadwerkelijk tot realisering te komen onder andere rekening houdend met rijks-, provinciaal- en gemeentelijk beleid (Woonvisie Simpelveld etc.), procedures, milieueisen, archeologie, risico’s nadeelcompensatie, etc. Ook de mogelijke financiële risico’s en de beheersing van die risico’s speelt hierbij een rol.

• Prijs:

  Beoordeeld wordt of de prijs van het onroerend goed marktconform is of dat deze significant afwijkt. Afhankelijk van de complexiteit van de onroerende zaak kan worden besloten om vooraf door een externe deskundige een taxatie te laten verrichten om inzicht te verkrijgen in de waarde. De prijs van het onroerend goed wordt niet alleen bepaald door het huidige gebruik maar ook door de te verwachten toekomstige bestemming. Dit wordt meegenomen in de taxatie.

• Dekking:

  In het geval er een hogere prijs moet worden betaald dan de marktwaarde, is het van belang na te gaan in hoeverre een eventueel te treffen voorziening gedekt kan worden uit de algemene reserve

• Toekomstig resultaat:

  Door middel van een haalbaarheidsanalyse wordt bepaald wat het toekomstige resultaat van de voorgenomen ontwikkeling zal zijn.

Werkwijze gemeente Simpelveld De combinatie van deze factoren bepaalt in onderlinge samenhang, de noodzaak en wenselijkheid van de aankoop door de gemeente Simpelveld. De risicoanalyse dient zodanig plaats te vinden dat inzicht kan worden verschaft in de afweging die vooraf is gegaan aan de strategische aankoop. Een afweging zal altijd enigszins subjectief zijn. De toetsing vindt plaats onder verantwoordelijkheid van het college.

Andersoortige overwegingen kunnen eveneens een rol spelen bij de wens/noodzaak een vastgoedobject aan te kopen. Maar dit is niet perse een strategische verwerving. Panden verwerven omdat de gelegenheid zich voordoet, zoals een overlast gevende situatie die beëindigd moet worden en die niet via handhaving kan worden opgelost. Of omdat een mogelijke planschadeclaim door de eigenaar kan worden voorkomen, vallen niet onder de categorie “strategisch”. Dergelijke aankopen moeten op de reguliere wijze ter besluitvorming worden voorgelegd.

Uitgangspunt Het college wordt middels een separaat voorstel gemandateerd om strategische aankopen tot een nader door de raad vast te stellen bedrag te doen, waarbij het college de gemeenteraad zo spoedig mogelijk zal informeren. Het bedrag zal jaarlijks worden vastgelegd middels de reguliere begrotingscyclus zodat ook telkens rekening wordt gehouden met de financiële ruimte van de gemeente.

Afstoten, verhuren of verpachten grond

De gemeente kan ‘niet-strategische’ grondposities, niet beoogd voor ontwikkeling of exploitatie afstoten, tenzij deze kunnen worden ingezet als ruil- of compensatiegrond.

Uitgangspunten voor het afstoten van gronden: Verkoop bij onderliggende leidingen en kabels is in principe niet mogelijk tenzij er goede voorwaarden kunnen worden gesteld. Geen verkoop van structureel groen indien dit bepalend is voor het straatbeeld en/of omgeving. Verkoop staat niet los van de verkeersveiligheid. Verkoop mag niet leiden tot belemmering van onderhoud aan overig gemeentelijk groen. De gemeente wil gronden behouden om te voorkomen dat de openbare ruimte goed en conform het beleid van de gemeente en overige partners (bijvoorbeeld Enexis – ruimte voor trafo’s) gebruikt kan worden.

Bevoegdheidsverdeling en aankopen

De bevoegdheid tot het aangaan van privaatrechtelijke overeenkomsten ligt bij het college van burgemeester en wethouders (artikel 160 lid 1, sub e Gemeentewet). Het college licht de raad van tevoren in als de raad daar om verzoekt of als de uitoefening van de in artikel 160 lid 1 genoemde bevoegdheid ingrijpende gevolgen kan hebben voor de gemeente. Het college mag dan geen besluit nemen voordat de gemeenteraad haar wensen en bedenkingen heeft kunnen uiten (artikel 169 lid 4 Gemeentewet).

De raad heeft de bevoegdheid om financiële middelen beschikbaar te stellen (budgetrecht, artikel 189 lid 1 Gemeentewet).

Grondaankopen en aankoop gebouwen binnen exploitatiegebieden

Verwerving van grond en gebouwen door het college binnen een door de gemeenteraad gefiatteerd project en/of vastgestelde grondexploitatie is mogelijk zonder dat de gemeenteraad haar wensen en bedenkingen kenbaar hoeft te maken. Het college is hiertoe zelfstandig bevoegd.

Strategische aankopen

Het college wordt gemandateerd om strategische aankopen te doen tot een nader door de raad te bepalen bedrag. Wanneer het college gebruik maakt van deze mogelijkheid, dan zal de aankoop zo snel mogelijk aan de raad kenbaar worden gemaakt. De voorwaarden voor de strategische aankoop wordt getoetst aan de afwegingskaders zoals genoemd in deze Nota. De toetsing aan de voorwaarden, dient als onderbouwing voor het te nemen besluit.

Bij aankopen boven een door de raad vast te stellen bedrag, wordt de raad in de gelegenheid gesteld om de wensen en bedenkingen naar voren te brengen. Wanneer dit gebeurt na het sluiten van de overeenkomst wordt in de overeenkomst een ontbindende voorwaarde omtrent de goedkeuring van de raad opgenomen.

Zoals aangegeven wordt voorafgaand aan een strategische aankoop een risicoanalyse gemaakt waarin de realisatietermijn, risico’s, prijs, dekking en toekomstig resultaat beschreven worden. Deze risicoanalyse dient ter onderbouwing voor het te nemen besluit door college of raad.

Wet Bibob

Het doel van de Wet Bibob is de waarborging van de integriteit van het bestuursorgaan door te voorkomen dat de overheid (in dit geval de gemeente Simpelveld) onbewust of ongewild criminele activiteiten faciliteert.

De Wet Bibob verstrekt de gemeente Simpelveld een bestuurlijk instrument om zich tegen het risico van aantasting van de integriteit te beschermen.

Als bijvoorbeeld een ernstig gevaar dreigt dat een bepaalde vergunning wordt misbruikt door een aanvrager, kan een aangevraagde vergunning worden geweigerd of een verleende vergunning zelfs worden ingetrokken.

Maar ook als de gemeente in haar privaatrechtelijke hoedanigheid handelt – als rechtspersoon met een overheidstaak – en met een derde een vastgoedtransactie wenst aan te gaan, beschermt de Wet Bibob de integriteit van het openbaar bestuur.

De gemeente Simpelveld kan de Wet Bibob in beginsel bij deze (voorgenomen) transacties toepassen:

• Het verwerven of vervreemden van een recht op eigendom;

• Het vestigen, vervreemden of wijzigen van een zakelijk recht;

• Huur of verhuur;

• Het verlenen van een gebruikrecht.

Binnen de haar toekomende contractvrijheid heeft de gemeente Simpelveld het recht om geen transactie met een derde aan te gaan, waarbij zij zich ook, mede of uitsluitend kan baseren op het oordeel dat ten aanzien van betrokkene een bepaald integriteitsrisico bestaat. Met betrekking tot vastgoedtransacties bestaat een Integriteitsrisico als uit Bibob-onderzoek blijkt dat er sprake is van enige mate of ernstig gevaar als bedoeld in artikel 3 van de wet;

Uitgangspunt De gemeente Simpelveld neemt in alle vastgoedovereenkomsten standaard een integriteitsclausule (bepaling) op. De clausule (bepaling) bevat een juridische grondslag om de overeenkomst over een vastgoedtransactie te beëindigen (door middel van ontbinding of opzegging of vernietiging/opschorting) die de gemeente kan inroepen in geval aan de wederpartij toerekenbare gedragingen die na het sluiten van de overeenkomst aan het licht komen en een mogelijke aantasting vormen voor de integriteit van het gemeentebestuur.

Overige grondaankopen

Incidenteel worden er kleine stukjes grond aangekocht voor bijvoorbeeld het verplaatsen van een transformatorhuisje of voor een verbreding van een weg. De aankoop van overige gronden is een collegebevoegdheid die opgenomen is in de mandaatregeling van de gemeente Simpelveld.

Selectie

In het geval dat er voor een ontwikkellocatie een selectie wordt uitgeschreven kan het college kaders meegeven, bijvoorbeeld met betrekking tot het gewenste (woningbouw)programma, mate van ruimtelijke inpassing, duurzaamheid en maatschappelijke betrokkenheid en overige randvoorwaarden.

Tevens kan het college aangeven of de voorkeur ligt bij het aanschrijven van een selectie van ontwikkelaars of bij een openbare uitschrijving.

Afsluiting

Voor wat betreft de verwerving van gronden, de bevoegdheid en de eventuele vervreemding van gronden worden de navolgende uitgangspunten gehanteerd.

Uitgangspunten strategische aankopen De planmatige verwerving van gronden vindt plaats voor zover deze past binnen de vastgestelde exploitaties van de gemeente Simpelveld. Het college wordt gemandateerd om strategische aankopen tot een door de raad vast te stellen bedrag te doen, waarbij het college de gemeenteraad zo spoedig mogelijk zal informeren. Bij strategische aankopen boven dat bedrag wordt de raad in de gelegenheid gesteld om de wensen en bedenkingen naar voren te brengen.

Uitgangspunten risico en vorm van samenwerking Voorafgaand aan een strategische aankoop wordt een risicoanalyse gemaakt waarin de realisatietermijn, risico’s, prijs, dekking en toekomstig resultaat beschreven worden. Indien gekozen wordt voor samenwerking met marktpartijen weegt de gemeente per project de vorm van samenwerking af. Staatssteun- en aanbestedingsvraagstukken zijn een vast onderdeel van het keuzeproces; In het geval de gemeente een eigen locatie door de markt laat ontwikkelen, zal zij de marktpartij in beginsel selecteren op basis van een selectie of aanbesteding. Bij een selectie kan het college kaders meegeven voor de invulling van de ontwikkellocatie. Bij een selectie kan het college de voorkeur uitspreken voor het aanschrijven van een selectie van ontwikkelaars of voor een openbare uitschrijving.

6 Kostenverhaal

Inleiding

Voor het kostenverhaal op basis van de Omgevingswet zijn in principe twee mogelijkheden te onderscheiden:

• 1) Eigen exploitatie door gemeente Simpelveld

Indien de gemeente Simpelveld voor eigen rekening en risico de grondexploitatie uitvoert, dan vindt het kostenverhaal plaats via de gemeentelijke gronduitgifte. De grondopbrengsten moeten de kosten voor bijvoorbeeld verwerving, civiele werken en onderzoeks- en plankosten dekken.

Bij dergelijke eigen ontwikkelingen heeft de gemeente Simpelveld niets van doen met het verhaal van kosten.

• 2) Exploitatie door private partij

Het komt vaker voor dat een private partij (zoals een bouwer, een ontwikkelaar, een corporatie of een particuliere initiatiefnemer) een bouwplan wil realiseren op eigen grond. In dat geval voert niet de gemeente Simpelveld, maar de betreffende private partij voor eigen rekening en risico de grondexploitatie. De betrokken initiatiefnemer draagt de kosten in principe zelf.

In veel gevallen kan de realisatie van een dergelijk bouwplan niet zonder de medewerking van de gemeente Simpelveld. Het kan bijvoorbeeld zijn dat de (ondergrondse) openbare ruimte moet worden aangepast en/of dat er een planologische maatregel nodig is om het bouwplan in te kunnen passen in het omgevingsplan.

De gemeente Simpelveld maakt dan in principe kosten. Deze kosten kan én moet de gemeente verhalen op de private initiatiefnemer. De initiatiefnemer betaalt in dat geval een vergoeding aan de gemeente Simpelveld.

Kostenverhaal (verplicht) Het kostenverhaal is voor de gemeente Simpelveld aan de orde indien een ontwikkeling plaatsvindt door een ander dan de gemeente en daarbij kosten worden gemaakt door de gemeente. Die kosten moeten dan worden verhaald. Als uitgangspunt geldt dat die kosten worden verhaald middels het sluiten van een anterieure overeenkomst.

Anterieure overeenkomst

De gemeente Simpelveld en een initiatiefnemer kunnen een overeenkomst sluiten over het kostenverhaal voorafgaand aan het besluit dat de aangewezen activiteit mogelijk maakt: een zogenoemde ‘anterieure overeenkomst’. De Omgevingswet biedt daarvoor een wettelijke grondslag. Naast het kostenverhaal kan ook een (vrijwillige) financiële bijdrage gebiedsontwikkeling worden afgesproken. Dat is een bijdrage voor ontwikkelingen die niet onder het kostenverhaal vallen, maar wel bijdragen aan de kwaliteit van een gebied.

Privaatrechtelijk kostenverhaal

De Omgevingswet kent een regeling over het kostenverhaal. In de Wet op de ruimtelijke ordening (zoals die geldt tot 1 januari 2024) werd dit beschreven onder de term grondexploitatie en de kosten van grondexploitatie. Die term is in de Omgevingswet losgelaten. Er wordt in de Omgevingswet alleen nog gesproken over het kostenverhaal.

• Opmerking

  Grondexploitatie onder de Wet ruimtelijke ordening wordt vanaf de inwerkingtreding van de Omgevingswet aangeduid als het kostenverhaal.

Bij het bebouwen van gronden of het verbouwen van bestaande gebouwen voor functiewijzigingen is het verhalen van zulke kosten verplicht voor de gemeente; het kostenverhaal.

Schema: systeem Wet ruimtelijke ordening (links) en systeem Omgevingswet (rechts)

In veel gevallen gaat de gemeente Simpelveld met eigenaren of ontwikkelaars in overleg over de ontwikkeling van een bepaalde locatie. Dat resulteert uiteindelijk in een overeenkomst over de ontwikkeling. In het proces om te komen tot afspraken met de private partij worden een aantal vaste uitgangspunten gehanteerd.

Uitgangspunten en stappen kostenverhaal

Het is mogelijk dat er sprake is van een ruimtelijke ontwikkeling waarbij een buitenplanse omgevingsplanactiviteit wordt gerealiseerd. Waarvoor de gemeenteraad een adviseur is in de zin van artikel 16.15 eerste lid van de Omgevingswet.

Uitgangspunt 1 In het overlegstadium over de aanvaardbaarheid van het initiatief voor een ruimtelijke ontwikkeling, worden de kosten van het ambtelijk apparaat en van de door haar in te schakelen externe adviseurs (hierna: de plankosten) en de onderzoekskosten verhaald op de initiatiefnemer.

Een voorovereenkomst wordt aangeboden in situaties als bedoeld in het Omgevingsbesluit, tot aanwijzing van gevallen van buitenplanse omgevingsplanactiviteiten. Waarvoor de raad als adviseur, zoals bedoeld in artikel 16.15, eerste lid van de Omgevingswet wordt aangewezen.

Voor de hoogte van de in het voorstadium te verhalen kosten, wordt uitgegaan van de schatting van de werkelijk te maken kosten.

Voor gevallen waarin de kostenverhaalsregeling van afdelingen 13.6 en 13.7 Ow niet van toepassing is, worden leges geheven voor de ambtelijke inzet op grond van de gemeentelijke legesverordening.

De gemeente Simpelveld past de kostenverhaalsregeling ook toe op de kruimelgevallen van artikel 8.14 Omgevingsbesluit.

Uitgangspunt 2 Om de plankosten en de onderzoekskosten te kunnen verhalen wordt in een vroeg stadium een intentieovereenkomst gesloten bij grotere of complexere ontwikkelingen. Daarin wordt (in overleg met de initiatiefnemer) vastgelegd welke werkzaamheden de gemeente Simpelveld verwacht te hanteren en welke uren en andere kosten daarmee naar verwachting gemoeid zullen zijn.

Opmerking

Vanuit het oogpunt van het kostenverhaal wordt als regel uitgegaan van contractvorming in twee stappen:

• (1) een intentieovereenkomst, gevolgd door

• (2) een anterieure overeenkomst (zie bijlagen).

De plankosten die in het traject van de voorovereenkomst verhaald worden, worden verrekend met de plankosten in de anterieure overeenkomst. In andere situaties wordt het stadium van een voorovereenkomst overgeslagen en wordt alleen gewerkt met een anterieure overeenkomst.

In de intentieovereenkomst worden afspraken gemaakt over het plan, de processtappen, de verdere uitwerking van het plan in de tijd, de kosten van de ambtelijke inzet, de kosten voor werkzaamheden om het plan mogelijk te maken (onderzoeken door gemeenten, kosten raadplegen registers, kosten opstellen overeenkomst) en over de vraag wanneer de voorfase kan worden afgerond.

Vanaf het moment dat een aanvraag wordt ingediend die valt binnen het wettelijk (beleids)kader van de Wet Bibob (bijvoorbeeld wijziging omgevingsplan of een aanvraag omgevingsvergunning) komt de Wet Bibob in beeld.

Uitgangspunt 3 Eerst wordt het initiatief voor de ontwikkeling beoordeeld door een ambtelijke werkgroep binnen de gemeente Simpelveld. De in het kader van die behandeling te maken ambtelijke kosten vallen onder de toepassing van de Legesverordening. De ambtelijke kosten die na het overleg worden gemaakt, worden verhaald via de voorovereenkomst.

De anterieure overeenkomst wordt gesloten voordat de ontwikkeling in een omgevingsplan of met een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit mogelijk wordt gemaakt.

Uitgangspunt 4 Indien en voor zover er geen plankosten zijn en ook geen financiële bijdragen kunnen worden gevraagd, wordt volstaan met het sluiten van een overeenkomst nadeelcompensatie.

Het sluiten van overeenkomsten is op basis van de Gemeentewet voorbehouden aan burgemeester en wethouders. Dat betekent concreet dat de anterieure overeenkomst tijdig moet worden opgesteld en ook tijdig moet worden voorgelegd aan het college.

Uitgangspunt 5 De kosten bij een ruimtelijke ontwikkeling worden bij voorkeur verhaald door middel van het sluiten van een anterieure overeenkomst, met als eventuele achtervang het regelen van het kostenverhaal via het omgevingsplan of de omgevingsvergunning.

Het sluiten van een overeenkomst biedt zowel de gemeente als de private partij zekerheid over belangrijke aspecten.

Uitgangspunt 6 Voor de anterieure overeenkomst wordt, voor het onderdeel plankosten, als uitgangspunt genomen de regeling voor het kostenverhaal in het omgevingsplan danwel in de vergunning voor de buitenplanse omgevingsplanactiviteit (met gebruikmaking van de zogeheten plankostenscan).

De overeenkomst regelt onder meer:

• 1. het verplicht kostenverhaal

• 2. de financiële bijdragen

• 3. de stedenbouwkundige opzet van het plan, verkaveling, programmering, woningtypes en woningbouwcategorieën

• 4. het proces, het tijdpad, de fasering, eventuele locatie-eisen;

• 5. verdeling werkzaamheden en toezicht,

• 6. levering van gronden

• 7. vestigen van beperkte rechten

• 8. algemene bepalingen over ontbinding, boetes, schade, etc.

Uitgangspunt De gemeente Simpelveld hanteert een vast standaardmodel als uitgangspunt voor het sluiten van een anterieure overeenkomst.

Het college is bevoegd tot het sluiten van de overeenkomst. Echter, de gemeenteraad beslist over de wijziging van het omgevingsplan of geeft een (bindend) advies over de omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit voor gevallen die ze zelf heeft aangewezen.

• Opmerking

  De gemeenteraad heeft (in de raadsvergadering van 6 oktober 2023) onder meer een lijst van gevallen vastgesteld waarin voor bepaalde plannen bindend advies aan de gemeenteraad wordt gevraagd.

  Het gaat om een lijst van gevallen voor buitenplanse omgevingsplanactiviteiten.

Voor het bepalen van haar positie in onderhandelingen over anterieure overeenkomsten kan de gemeente Simpelveld een schaduw-exploitatieopzet hanteren. Daarbij geldt dan het uitgangspunt dat wordt gedaan alsof het publiekrechtelijke kostenverhaal aan de orde zou zijn.

Als toepassing van dit principe zou leiden tot een tekort op het kostenverhaal dan probeert de gemeente anterieur tot een beter resultaat te komen.

Indien alsnog een tekort voor de gemeente zou resteren, beoordeelt de gemeente per ontwikkeling of zij het tekort voor haar rekening neemt danwel besluit geen planologische medewerking te verlenen wegens een gebrek aan financiële uitvoerbaarheid van de gevraagde medewerking.

Niet alleen vanuit een stedenbouwkundig oogpunt, maar ook vanuit kostenverhaalsoptiek denkt en handelt de gemeente Simpelveld zoveel mogelijk vanuit de ruimtelijke en functionele samenhang van gebieden waar– vroeger of later – gebiedsontwikkelingen wenselijk kunnen zijn.

Uitgangspunt In de anterieure overeenkomst wordt ook een bepaling opgenomen waarin wordt vastgelegd dat initiatiefnemers het volledig door de gemeente te betalen bedrag aan nadeelcompensatie, ten gevolge van het initiatief, aan de gemeente voor opstarten van de betreffende procedure betalen. Er is tevens een model voor een overeenkomst voor gevallen waarin enkel de compensatie van nadeel aan de orde is.

Publiekrechtelijke regeling kostenverhaal

Als er geen overeenkomst tot stand komt, moet het kostenverhaal op een andere manier geregeld worden. Dat kan in het omgevingsplan of in een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (afwijking van het omgevingsplan).

De gemeente Simpelveld gaat over het omgevingsplan. De gemeente Simpelveld kan een omgevingsvergunning voor afwijking van het omgevingsplan verlenen. De gemeente Simpelveld kan – als het niet lukt om een overeenkomst te sluiten – het kostenverhaal regelen door zogenaamde kostenverhaalregels in het omgevingsplan op te nemen of het kostenverhaal te regelen in de omgevingsvergunning.

Uitgangspunt Voor wat betreft het opnemen van kostenverhaalregels in het omgevingsplan wordt aansluiting gezocht bij de standaardregels zoals opgesteld door de VNG.

De gemeente mag de kosten alleen verhalen als ze voldoen aan drie criteria: profijt, proportionaliteit en toerekenbaarheid. Ook moet de locatie het kostenverhaal kunnen dragen. Dat houdt in dat er niet meer kosten worden verhaald dan dat er opbrengsten zijn.

Er zijn twee methoden voor gebiedsontwikkeling:

• 1. integrale gebiedsontwikkeling, en

• 2. organische gebiedsontwikkeling.

Met organisch wordt bedoeld dat er nog onzekerheid is over het eindbeeld en de termijn waarbinnen er wordt gebouwd.

Voor beide methoden is een regeling voor het kostenverhaal opgenomen in de Omgevingswet.

Uitleg integrale gebiedsontwikkeling

• 1. Er wordt een vast tijdvak bepaald in het omgevingsplan.

• 2. De kosten die verhaald kunnen worden zijn de kosten van het hele gebied die worden omgeslagen over de bouwplannen.

• 3. De hoogte van de totale kosten wordt begrensd door de totale kosten van het kostenverhaalsgebied te vergelijken met de totale opbrengsten.

• 4. Er mogen niet meer kosten worden verhaald dan er opbrengsten zijn. Deze toets vindt plaats bij de vaststelling van het omgevingsplan.

• 5. In het omgevingsplan wordt een raming van de kosten en opbrengsten opgenomen.

Uitleg organische gebiedsontwikkeling

• 1. In het omgevingsplan is geen tijdvak bepaald.

• 2. Kostenverhaal is beperkt tot de kosten voor werken, werkzaamheden en maatregelen die nodig zijn in het openbare gebied.

• 3. De kosten worden begrensd op het niveau van de bouwactiviteit en niet op het niveau van het kostenverhaalsgebied als geheel.

• 4. Het omgevingsplan hoeft slechts het maximale kostenverhaal voor het gebied (kostenplafond) te vermelden en de maximale kostenverhaalbijdrage per activiteit.

De keuze voor een systeem is afhankelijk van het type gebiedsontwikkeling en is afhankelijk van het ‘tijdvak’. Omdat, onder de Omgevingswet, bij toepassing van het organische kostenverhaalsmodel het tekort voor gemeentelijke rekening groter kan zijn dan bij het integrale model, past de gemeente Simpelveld in principe niet het organische model toe.

Overzicht: onderscheid integrale en organische ontwikkeling

Uitgangspunten (samenvatting) Voor de ontwikkelingen in de gemeente Simpelveld wordt als lijn gekozen een integrale gebiedsontwikkeling. Dat betekent dat het kostenverhaal voor het gehele gebied voor de vaststelling van de wijziging van het omgevingsplan inzichtelijk is. De door de gemeente te nemen financiële risico’s dienen zeker bij een integrale gebiedsontwikkeling vooraf duidelijk ingekaderd te zijn. Ook dient vooraf duidelijk te zijn op welke wijze de gemeente eventuele “tegenvallers’ zelf kan opvangen. Hierbij gaan wij er overigens al vanuit dat de mate van te nemen risico past binnen de ‘maat en schaal van de gemeente Simpelveld’ én de (beperkte) financiële ruimte binnen haar begroting de komende jaren. Kosten worden bij voorkeur op basis van een anterieure overeenkomst verhaald. Minimaal de kosten die de gemeente maakt in relatie tot het initiatief, ongeacht de fase waarin het initiatief zich bevindt, worden in rekening gebracht. Binnen de beschikbare mogelijkheden brengt de gemeente aanvullend financiële bijdragen in rekening. De gemeente Simpelveld verleent in de basis enkel medewerking aan particuliere en/of marktinitiatieven wanneer die minimaal kostenneutraal (vanuit de positie van de gemeente Simpelveld) worden ontwikkeld. Het kan zijn dat een initiatief met het oog op maatschappelijk rendement wenselijk is, maar niet de volledige kosten kan dragen. In dat geval kan de gemeente onder voorwaarden besluiten de gevraagde bijdrage te verlagen of zelfs in zijn geheel te laten vervallen. Ook kan er tegelijkertijd sprake zijn van meerdere initiatieven met een positief maatschappelijk rendement die kostenneutraal ontwikkeld kunnen worden. In dat geval kan temporisatie van de plannen noodzakelijk zijn waarbij plannen met het grootste maatschappelijk rendement een hogere prioriteit krijgen.

7 Financiële bijdragen

Inleiding

Naast het verplicht verhalen van kosten zijn er in de Omgevingswet ook mogelijkheden om een financiële bijdrage te vragen bij ontwikkelingen in een gebied (artikel 13.22 van de Omgevingswet).

Dit kan via een vooraf af te sluiten anterieure overeenkomst.

Indien sprake is van financiële bijdragen dan zal de gemeente Simpelveld er voor kiezen om die vast te leggen in een anterieure overeenkomst. De anterieure overeenkomst is daarmee alles omvattend: zowel het kostenverhaal als de financiële bijdragen worden hierin geregeld.

Het vragen van een financiële bijdrage is mogelijk als:

• 1. er een functionele samenhang is tussen de activiteit en het doel waarvoor een financiële bijdrage wordt gevraagd, en

• 2. de financiële bijdrage is geregeld in een omgevingsvisie of een programma onder de Omgevingswet. Er kan alleen over deze bijdrage worden gecontracteerd als sprake is van een onder de Omgevingswet aangewezen activiteit en ontwikkeling.

Nieuw is dat in het publiekrechtelijk spoor, de mogelijkheid wordt geïntroduceerd om een financiële bijdrage te verhalen via het omgevingsplan (artikel 13.23 Omgevingswet). Het gaat om het verhalen van een bijdrage die bestaat uit kosten die niet kunnen worden verhaald via het publiekrechtelijke kostenverhaal uit afdeling 13.6 Omgevingswet.

Uitgangspunt De gemeente Simpelveld hanteert als uitgangspunt dat een financiële bijdrage wordt gevraagd voor zover dat is vastgelegd in een structuurvisie of de nog vast te stellen omgevingsvisie (GOVI)

In de praktijk zal de gemeente bij iedere ontwikkeling nagaan of (1) er een reden is om te komen tot een financiële bijdrage en of (2) er een wettelijke grondslag is om die bijdrage te vragen.

Indien dat het geval is, wordt die bijdrage vervolgens ook door de gemeente Simpelveld gevraagd via het stelsel van de Omgevingswet en conform deze nota.

Uitgangspunt In het kader van de Omgevingsvisie zal worden onderzocht voor welke ontwikkelingen de gemeente Simpelveld bijdragen kan en zal vragen.

Afdwingbare financiële bijdrage kwaliteitsverbetering

Artikel 13.23 uit de Omgevingswet voorziet in de mogelijkheid van een op het omgevingsplan gebaseerde afdwingbare financiële bijdrage voor ontwikkelingen ter verbetering van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving. De ontwikkelingen waarvoor dit instrument kan worden ingezet kunnen een overlap vertonen met de vrijwillige financiële bijdrage gebiedsontwikkeling.

Uit de Omgevingswet volgt dat over afdwingbare financiële bijdragen gecontracteerd mag worden in de anterieure fase.

In dat kader kunnen afspraken worden gemaakt over de betaling van die bijdrage en garanties over het daadwerkelijk ontvangen van die bijdrage door de gemeente (middels concerngarantie of bankgarantie).

Activiteiten afdwingbare financiële bijdragen

De activiteiten waarbij een afdwingbare financiële bijdrage kan worden opgelegd, staan in artikel 8.13 van het Omgevingsbesluit.

Het gaat om de volgende bouwactiviteiten:

• bouw van één of meer woningen of andere hoofdgebouwen;

• uitbreiding van een gebouw met meer dan 1.000 m2

• bouw van een ander gebouw dan een hoofdgebouw van meer dan 1.000 m2 ;

• verbouwing van andere gebouwen tot woningen, mits ten minste 10 woningen worden gerealiseerd;

• en verbouwing van gebouwen voor kantoor, winkel of horeca, mits het totaal voor deze functies ten minste 1.500 m2 is.

Verplichte functionele samenhang activiteit en ontwikkeling

Er moet functionele samenhang zijn tussen de activiteit en ontwikkeling voor het verbeteren van de fysieke leefomgeving. De functionele samenhang kan het hebben van dezelfde functie zijn.

Uitgangspunt samenhang Als een ontwikkeling noodzakelijk is, moeten de kosten via het algemene kostenverhaal worden verhaald. De functionele samenhang moet blijken uit de toelichting bij het omgevingsplan. Een onderbouwing in een omgevingsvisie of programma kan hierbij als basis dienen.

Vrijwillige financiële bijdrage gebiedsontwikkeling

Artikel 13.22 Omgevingswet biedt de grondslag voor een vrijwillige financiële bijdrage over de ontwikkeling van een gebied als bedoeld in dat artikel. Dat is een andere afspraak dan de afspraak over kostenverhaal. Beide onderwerpen kunnen echter in één overeenkomst worden gecombineerd.

De Omgevingswet biedt een grondslag voor een overeenkomst over een vrijwillige financiële bijdrage gebiedsontwikkeling bij:

• 1. een wijziging van het omgevingsplan

• 2. een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit, of

• 3. een projectbesluit.

Financiële bijdrage voor inpassen van nieuwe activiteiten

Voor het inpassen van nieuwe activiteiten in de fysieke leefomgeving moeten in bepaalde gevallen op een andere plaats voorzieningen worden aangelegd, bijvoorbeeld groenvoorzieningen of een waterberging.

De initiatiefnemer realiseert bij voorkeur deze voorzieningen zelf. Soms is dat voor de initiatiefnemer niet mogelijk. Dan kan de gemeente Simpelveld met de initiatiefnemer afspreken om een bijdrage te betalen voor de financiering van de voorziening. Het gaat om activiteiten die op basis van het omgevingsplan nog niet mogelijk zijn.

Ontwikkelingen in omgevingsvisie of programma vastgelegd

De ontwikkelingen waarover een overeenkomst wordt gesloten, moeten zijn vastgelegd in een omgevingsvisie of in een programma van de gemeente Simpelveld.

Als de raad nog geen visie heeft vastgesteld, kunnen burgemeester en wethouders bepalingen opnemen over financiële bijdragen op basis van een structuurvisie. Dit moet een structuurvisie voor het gehele grondgebied van de gemeente Simpelveld zijn.

Aangewezen ontwikkelingen

Het gaat over activiteiten waarvoor het bestuursorgaan verplicht is kosten te verhalen, maar ook over het toelaten van nieuwe bouw- of gebruiksactiviteiten, waarvoor het niet verplicht is om de kosten te verhalen.

Voor de volgende aangewezen ontwikkelingen kan een overeenkomst worden gesloten:

• 1) Bouw en verbouw van gebouwen:

  • bouw van één of meer woningen of andere hoofdgebouwen;

  • uitbreiding van een gebouw met meer dan 1.000 m2 ;

  • bouw van een ander gebouw dan een hoofdgebouw van meer dan 1000 m2 ;

  • verbouwing van andere gebouwen tot woningen, maar alleen bij minimaal 10 woningen;

  • en verbouwing van gebouwen voor kantoor, winkel of horeca, maar alleen als de totale oppervlakte voor deze functies minimaal 1.500 m2 is.

• 2) Bouw van bouwwerk geen gebouw zijnde voor:

  • land- of tuinbouw met een oppervlakte van minimaal 100 m2

  • opwekking of winning, omzetting of transport van energie of van gasvormige, vloeibare of vaste stoffen als energiedrager, bijvoorbeeld windturbines en zonnepanelen

  • infrastructuur, voor zover het gaat om wegen, vaarwegen, spoorwegen of telecommunicatie infrastructuur

  • handelsreclame

  • recreatie

• 3) Andere activiteiten met het oog op een functiewijziging, waarbij het gaat om:

  • een of meer bestaande gebouwen (geen recreatiewoningen), waarvan de oppervlakte van het nieuw toegelaten gebruik ten minste 1.500 m2 is

  • gronden waarvan de oppervlakte van het nieuw toegelaten gebruik minimaal 1.000 m2 is

  • een of meer bestaande recreatiewoningen voor permanente bewoning

De aangewezen ontwikkelingen waarover een overeenkomst kan worden gesloten staan in artikel 8.20 van het Omgevingsbesluit.

Er zijn dus meer activiteiten waarbij een overeenkomst kan worden gesloten dan enkel activiteiten waarbij financiële bijdragen kunnen worden afgedwongen.

Bijvoorbeeld bij projecten als de aanleg van windparken en zonne-akkers, is er geen mogelijkheid tot afdwingbare financiële bijdragen. Er kan dan dus wel een overeenkomst worden gesloten. Deze activiteiten staan in artikel 8.20, maar niet in artikel 8.13 van het Omgevingsbesluit.

Onderbouwing

De omgevingsvisie Simpelveld of een programma moet de hoofdlijnen van de bekostiging en planning van de ontwikkeling van het gebied uiteen zetten.

De investeringen waarvoor een bijdrage nodig is, worden dan benoemd en tevens moet een indicatie van de benodigde bijdrage worden gegeven.

De omgevingsvisie voor de gemeente Simpelveld (of het programma) besteedt aandacht aan een aantal relevante aspecten als wordt gekozen voor een financiële bijdrage, te weten: 1) het gebied omschrijven of aangeven dat ontwikkeld wordt; 2) het verband aangeven tussen de activiteit en de ontwikkeling waaraan wordt bijgedragen; 3) de financiering van de ontwikkeling; 4) een indicatie geven van de gewenste bijdrage; 5) de planning en realisatie van de ontwikkeling.

De ontvangen bijdragen worden besteed aan de “verbetering van de ruimtelijke kwaliteit van gebieden en de realisatie van maatschappelijke functies.”

Voorbeelden:

• De voor woningbouw en bedrijventerreinen gewenste ontwikkelingen

• De aanleg van andere belangrijke maatschappelijke functies zoals natuur, recreatie, sport, waterberging, infrastructuur en culturele voorzieningen.

Stappenplan gemeente

De gemeente hanteert voor wat betreft de beoordeling van een ontwikkeling de navolgende stappen.

Stap 1 De ontwikkeling wordt getoetst aan de wet- en regelgeving. De gemeente toetst het plan in ieder geval aan het op dat moment geldende omgevingsplan.

Als uit de toetsing van het plan blijkt dat het plan niet past binnen het omgevingsplan dan kan medewerking worden verleend middels:

• 1) het aanpassen van het omgevingsplan en/of

• 2) het verlenen van een vergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. De gemeente is in dat geval verplicht om kostenverhaal toe te passen. Voor wat betreft het kostenverhaal sluit de gemeente aan bij de uitgangspunten en eisen zoals opgenomen in deze nota.

Nadat het plan is getoetst en duidelijk is dat de gemeente in principe medewerking wil verlenen, wordt nagegaan of een plan is waarop het zogenaamd verzwaard adviesrecht van toepassing is.

Stap 2 De gemeente gaat of het plan valt binnen de adviesrecht van de gemeenteraad die nodig voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit als bedoeld in artikel 16.15a lid b onder 1 Omgevingswet; de advieslijst.

Als sprake is van een plan dat past binnen het adviesrecht van de gemeenteraad, worden de kosten van het ambtelijk apparaat en van de door haar in te schakelen externe adviseurs (hierna: de plankosten) en de onderzoekskosten door de gemeente Simpelveld in het geheel verhaald op de initiatiefnemer.

Het gaat in dit geval om de kosten die de gemeente Simpelveld maakt, alvorens een plan wordt ingediend en waarbij toch al sprake is van het maken van kosten. De inzet van bijvoorbeeld externe deskundige en de ambtelijke capaciteit kost geld en tijd.

De gemeente kiest dan voor een intentie voorovereenkomst. Die overeenkomst regelt dat beide partijen een traject ingaan en dat aan dit traject verbonden zijn voor de gemeente.

In dat geval worden in de overeenkomst:

• Afspraken worden gemaakt over het vervolgtraject;

• De kosten voor dat traject (inzet van externen en ambtelijke capaciteit);

• De stappen die worden gezet om te komen tot een eindresultaat;

• Het betalingsmoment vastgesteld voor het betalen van de bijdrage.

Stap 3

Nadat is gebleken dat het plan verder in procedure wordt genomen, vindt het verplicht kostenverhaal plaats volgens de uitgangspunten van deze Kadernota Grondbeleid.

De gemeente heeft de plicht om de kosten te verhalen indien het plan verder in procedure wordt gebracht. Het college zal dan een anterieure overeenkomst opstellen en vervolgens sluiten met de private partij.

De gemeente maakt in dat kader gebruik van een door het college vastgestelde standaard.

In het kader van het overleg met de private partij zal de gemeente nagaan of er reden is om een financiële bijdrage te vragen.

Indien sprake is van een door de gemeente zelf ontwikkeld plan zal de vraag of er ruimte is voor een financiële bijdrage plaatsvinden in het kader van het opstellen van een wijziging van een omgevingsplan.

Indien echter sprake is van een private ontwikkeling zal de gemeente in het kader van de wijziging van het planologisch regime op dat moment nagaan of er in de omgevingsvisie of het omgevingsplan een basis is gelegd voor een financiële bijdrage.

Mocht dat niet geval zijn dan kan de gemeente op dat moment beoordelen of er reden is om een financiële bijdrage te verlangen. Daarbij dient uiteraard te worden voldaan aan de wettelijke uitgangspunten zoals omschreven in deze nota.

Stap 4 en afronding Nadat het kostenverhaal inzichtelijk is en ook bekend is of, en zo ja welke bijdragen kunnen worden gevraagd wordt overgegaan tot het sluiten van een anterieure overeenkomst.

Afsluiting

De gemeente Simpelveld gaat over het vaststellen of wijzigen van een omgevingsplan. De gemeente kan ook een omgevingsvergunning voor afwijking van het omgevingsplan verlenen; een BOPA vergunning.

De gemeente is verplicht tot kostenverhaal. Daarin heeft de gemeente dus geen keuze. De gemeente kiest er altijd voor om het kostenverhaal te regelen via het sluiten van een anterieure overeenkomst.

De gemeente kan – als het niet lukt om een overeenkomst te sluiten – het kostenverhaal regelen door zogenaamde kostenverhaalregels in het omgevingsplan op te nemen of het kostenverhaal te regelen in de omgevingsvergunning.

Er is dus een keuze: het kostenverhaal doorloopt een privaatrechtelijke route (voorkeur) of het kostenverhaal vindt plaats via het publiekrechtelijk instrumentarium (omgevingsplan of omgevingsvergunning).

Bij iedere ontwikkeling doorloopt de gemeente Simpelveld de volgende stappen:

Stap 1: Zijn kostenverhaalplichtige activiteiten voorgenomen?
Antwoord: nee, dan geen kostenverhaal via de Omgevingswet	Antwoord: ja, dan naar stap 2
Stap 2: Betreft het een planologisch besluit waarbij kostenverhaal aan de orde kan zijn?
Antwoord: nee, dan geen kostenverhaal via de Omgevingswet	Antwoord: ja, dan naar stap 3
Stap 3: Heeft de gemeente privaatrechtelijke zeggenschap over de betreffende gronden?
Antwoord: ja, dan geen kostenverhaal via de Omgevingswet	Antwoord: nee, dan naar stap 4
Stap 4: Is kostenverhaal verzekerd via anterieure overeenkomst of op andere wijze?
Antwoord: nee, ga dan naar stap 5	Antwoord: ja, dan is het kostenverhaal geregeld en is geen verdere actie nodig
Stap 5: Ziet de gemeente af van het kostenverhaal?
Antwoord: ja, dan geen kostenverhaal	Antwoord: nee, dan is het opnemen van kostenverhaalregels of kostenverhaalvoorschriften in het besluit noodzakelijk

Schema: stroomschema kostenverhaal

8 Grondprijsbeleid en gronduitgifte

Grondprijsbeleid

Het grondprijsbeleid van de gemeente Simpelveld geeft inzicht in de methode waarmee de gemeente grondprijzen bepaalt bij het uitgeven van grond. Voor de bepaling van de grondprijs worden verschillende methodieken gehanteerd.

Methodieken

Voor het bepalen van de grondprijs kunnen diverse methodieken worden gehanteerd. De uitgifte vindt meestal plaats door middel van verkoop van de gronden. De meest gebruikte methodieken zijn in willekeurige volgorde:

• Kostprijsmethode;

• Comparatieve methode;

• Residuele grondwaardemethode;

• Taxatie/openbare aanbesteding.

Kostprijsmethode

In deze methodiek wordt gerekend vanuit de kostenkant van een grondexploitatie. Op basis van de kosten wordt berekend wat de gronden (minimaal) moeten opbrengen om een sluitende grondexploitatie te krijgen.

De voordelen van deze methode zijn:

• De prijs is meestal relatief snel te bepalen.

Nadelen van deze methode zijn:

• De berekende grondprijs houdt geen verband met de marktwaarde van het object waar het voor bedoeld is;

• De grondprijs kan sterk verschillen per locatie, afhankelijk van de kosten die op de exploitatie drukken;

• De gemeente laat mogelijk winst liggen.

Comparatieve methode

De essentie van deze methodiek is dat een vaste prijs per m² uitgeefbare grond onder woningen, kantoren of bedrijven wordt gehanteerd. Deze vaste prijs komt tot stand op basis van vergelijking met omliggende gemeenten (in Zuid-Limburg).

Voordelen van deze methode zijn:

• Transparantie, zowel intern (binnen de gemeente) als extern (naar marktpartijen);

• Een grondprijs is snel bepaald.

Nadelen van deze methode zijn:

• De berekende grondprijs houdt (mogelijk) geen verband met de marktwaarde van het object waar het voor bedoeld is;

• De gemeente laat mogelijk winst liggen; er kunnen geen reserves worden gevormd voor het grondbedrijf, waar negatieve plannen mee gedekt kunnen worden.

Residuele grondwaarde berekening

De residuele grondwaardeberekening geeft inzicht in de opbouw van de kosten en opbrengsten en daarmee inzicht waar de winst zit. Een residuele waarde gaat uit van de marktwaarde van een object. Deze marktwaarde wordt verminderd met de bouwkosten, bijkomende kosten en winst en risico voor de ontwikkelaar. Wat resteert is de residuele waarde: de grondwaarde.

Voordelen van deze methode zijn:

• Transparantie, zowel intern (binnen de gemeente) als extern (naar marktpartijen);

• De onderhandelingspositie van beide partijen wordt inzichtelijk gemaakt. Zodat duidelijk wordt welke stappen genomen kunnen worden.

Nadelen van deze methode zijn:

• Elke situatie is anders, bij elke berekening is een verkenning van de markt noodzakelij

• Kennis hebben van de methodiek en de input is een vereiste om de gevoeligheden van de berekening te beoordelen.

Taxaties

Voor het bepalen van marktconforme prijzen kan ook aansluiting worden gezocht bij taxaties door externe deskundigen. De getaxeerde waarde wordt door een externe gecertificeerde deskundige bepaald. Deze deskundige heeft geen andere belangen en beschikt over de noodzakelijke kennis om een prijs te bepalen. Tevens dient de extern deskundige over voldoende bekwaamheid betreffende het te taxeren vastgoed te beschikken.

De externe deskundige weet wat de marktvraag is. Dit instrument kan ook worden ingezet indien de koper en verkoper een onafhankelijk advies willen hebben over realistische marktprijzen. Alle specifieke locatie eisen kunnen dan in de waardering worden meegewogen. Het voordeel van deze methodiek is dat deze taxatie door een gecertificeerd deskundige per definitie neutraal en marktconform is.

Beleidsuitgangspunten Er wordt binnen de gemeente Simpelveld een marktconforme grondprijsbenadering gehanteerd. De gemeente hanteert minimaal de getaxeerde waarde, tenzij expliciet anders is besloten en beargumenteerd. De grond/het vastgoed wordt zoveel mogelijk openbaar aangeboden.

Uitgiftebeleid

De gronduitgifte vindt plaats binnen de wettelijke kaders en mogelijkheden. Voor de gronduitgifte in het bijzonder gelden ook (Europese) regels met betrekking tot het aanbestedingsrecht en staatssteun.

Procedure Didam

In november 2021 heeft de Hoge Raad het zogenaamde Didam-arrest gewezen. Het Didam-arrest gaat over de situatie dat een gemeente, in die casus de gemeente Montferland, een aan haar toebehorende onroerende zaak verkoopt aan een ontwikkelaar. Het betreft privaatrechtelijk handelen van een gemeente.

De Hoge Raad overweegt dat overheidslichamen ook bij het aangaan en uitvoeren van privaatrechtelijke overeenkomsten de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, waaronder het gelijkheidsbeginsel, in acht moeten nemen.

Uit het gelijkheidsbeginsel vloeit voort dat een overheidslichaam bij verkoop van een onroerende zaak (potentiële) kopers van deze onroerende zaak, een gelijke kans moet bieden. Dit geldt alleen indien er meerdere gegadigden zijn of redelijkerwijs te verwachten is dat er meerdere gegadigden zullen zijn. In dat geval moet het overheidslichaam criteria opstellen aan de hand waarvan de koper wordt geselecteerd. Deze criteria moeten objectief, toetsbaar en redelijk zijn. Het overheidslichaam heeft hierbij beleidsruimte.

Het gelijkheidsbeginsel zorgt ervoor dat gelijke kansen worden gerealiseerd en een passende mate van openbaarheid wordt verzekerd met betrekking tot:

• 1. de beschikbaarheid van de onroerende zaak,

• 2. de selectieprocedure,

• 3. het tijdschema, en

• 4. de toe te passen selectiecriteria.

Er moet hierover tijdig voorafgaand aan de selectieprocedure, duidelijkheid worden gegeven door de informatie bekend te maken op een zodanige wijze dat (potentiële) gegadigden daarvan kennis kunnen nemen. De gemeente sluit in dat kader aan bij het “Addendum notitie beleidsuitgangspunten grondtransacties gemeente Simpelveld 2022”.

Uitgangspunt Het primaire uitgangspunt van gronduitgifte in Simpelveld is marktconforme verkoop, uitgifte in erfpacht/opstal en verhuur tegen getaxeerde waarde en voor iedere mogelijke gegadigde een gelijkwaardige en volledige kans door middel van openbare aanbieding.

Woningbouw

De sociale huurwoningen worden tot nog toe gerealiseerd door de betreffende woningcorporatie.

Hier worden door de gemeente en de corporatie prestatieafspraken voor gemaakt, die vastliggen in een convenant.

Indien door een derde partij sociale huur- of koopwoningen worden gerealiseerd, dan worden deze gronden marktconform getaxeerd met in achtneming van de sociale verhuurplicht danwel de verkoopplicht tegen sociale koopprijs.

Bouwkavels

De particuliere bouwkavels worden uitgegeven via een openbare procedure. Daar waar nodig vindt bij meerdere gegadigden een loting door een notaris plaats. Wanneer de kavels na een openbare procedure niet zijn verkocht, blijven deze beschikbaar voor latere belangstellenden.

Grond voor projectmatige woningbouw wordt overgedragen aan de ontwikkelende partij voor de start van de bouw.

Niet-woningbouw

Naast woningbouw kunnen door de gemeente Simpelveld gronden worden uitgegeven voor diverse bestemmingen.

Bedrijventerrein

Op basis van het beleid zouden bedrijventerreinen vraaggericht ontwikkeld moeten worden. Vraaggericht ontwikkelen wil zeggen dat de gemeente Simpelveld voor de aanleg van een industrieterrein een onderbouwing bij de Provincie Limburg moet neerleggen. In deze onderbouwing moet de locatie en de grootte van het gewenste terrein worden beargumenteerd. Hierdoor wordt het aanbod afgestemd op de vraag.

Overige bedrijven

De grond wordt getaxeerd tegen de geldende bestemming, zoals bijvoorbeeld kantoor, horeca of centrumbestemming.

Maatschappelijk

Bij leveringen aan derden wordt de grond getaxeerd tegen de geldende bestemming. Indien de gemeente grond levert voor ‘eigen’ maatschappelijke nieuwbouw, dan zal er een interne levering van de grond plaatsvinden. Ook bij interne levering van grond wordt de grond getaxeerd tegen de geldende bestemming.

• Bijvoorbeeld in het geval van de bouw van een school zal de grondwaarde als onderdeel van de investering mee worden genomen. Deze grondwaarde wordt op de balans geactiveerd.

Herontwikkelingslocaties

Voor beeldbepalend vastgoed kan het voor de gemeente van groot belang zijn dat een geschikte partij met een bijzonder initiatief het vastgoed verwerft, dan dat aan de partij met de hoogste bieding gegund wordt. Deze locaties kunnen via een selectie worden aangeboden.

Optieverlening

Zodra er belangstelling is voor een bouwkavel kan er - tegen betaling van een vergoeding - een optie op de kavel worden genomen waardoor de kavel als het ware gereserveerd is voor de optiehouder. Dit biedt de potentiële koper zekerheid en tevens bedenktijd.

De optieperiode is bedoeld om de benodigde financiering te regelen en over te gaan tot de officiële aankoop via de notaris. Een optieverlening is niet overdraagbaar. De optieperiode geldt zowel voor bouw- als bedrijfskavels.

De kosten voor de optieverlening worden bij afname van de bouwkavel verrekend met de aankoopprijs.

Gemeentelijk bebouwd vastgoed

Gemeentelijk vastgoed wordt verkocht als een gebouw geen functie meer heeft. Dit moet blijken uit het gemeentelijke accommodatiebeleid. Het uitgangspunt bij verkoop van gemeentelijk vastgoed, is de taxatiewaarde.

In principe wordt gemeentelijk bebouwd vastgoed door middel van een openbare verkoopprocedure bij inschrijving en met een minimale verkoopprijs aan de markt aangeboden, tenzij het college anders besluit.

De boekwaarde is relevant maar zegt niets over de werkelijke waarde van het vastgoed in het economische verkeer en de WOZ waarde hoeft niet gelijk te zijn aan de marktwaarde, zeker niet bij incourant vastgoed.

Zakelijke rechten

Naast het verhuren en verkopen van gemeentegrond worden ook regelmatig verzoeken ontvangen voor het plaatsen van opstallen in en op gemeentegrond. Denk hierbij aan reclameborden, kunstwerken, sportkantines, kleedruimten en dergelijke.

Verkoop van de ondergrond is veelal niet aan de orde; verhuur behoort tot de mogelijkheden maar verhuur sluit niet uit dat de eigendom van de opstal door middel van natrekking bij de gemeente komt.

In veel gevallen is het niet wenselijk dat de gemeente deze bouwwerken in eigendom verkrijgt en daarmee een verantwoordelijkheid en mogelijke onderhoudsverplichting overneemt van de huurder.

Door het vestigen van een recht van opstal wordt eigendomsverkrijging voorkomen. Dit neemt niet weg dat de gemeente in geval van een recht van opstal alsnog de mogelijkheid heeft de ondergrond eveneens te verhuren (stapeling van rechten). Een recht van opstal wordt veelal gevestigd zodat de opstalhouder in aanmerking kan komen voor een recht van hypotheek in combinatie met het verkrijgen van externe financiering voor het realiseren van opstallen voor een langere termijn. De looptijd van dit zakelijke recht is daarbij veelal gelijk aan de looptijd van een hypotheekverstrekking.

Verkoop niet functionele gronden/reststroken (“snippergroen”)

De openbare ruimte valt onder te verdelen in functioneel en niet-functionele gronden (reststroken).

Functionele gronden zijn gronden die belangrijk zijn voor openbare doeleinden en infrastructuur (wegen, groen, water, natuur, bossen, evt. nutsvoorzieningen etc.). De beheerstaak en kosten zijn geregeld in de functionele begroting van beheer, wegen en groen.

Niet functionele gronden/reststroken zijn gronden in de openbare ruimte die niet meer voor eigen bedrijfsvoering noodzakelijk zijn en kunnen worden verkocht.

De prijs van deze reststrook is afhankelijk van een aantal zaken: de te hanteren grondprijs (afhankelijk van de ligging, omvang en bestemming) en de afstand van de aan te kopen grond ten opzichte van de woning.

Daarnaast is het voor de prijsvorming nog van belang of de aan te kopen grond achter, naast of voor de woning ligt. Hoe verder de aan te kopen grond van de gevel af ligt, hoe goedkoper de grond wordt.

Uitgangspunten voor het al dan niet van niet functionele gronden: 1. Verkoop bij onderliggende leidingen en kabels is niet mogelijk. 2. Geen verkoop van structureel groen indien dit bepalend is voor het straatbeeld en/of omgeving. 3. Verkoop staat niet los van de verkeersveiligheid. 4. Verkoop mag niet leiden tot belemmering van onderhoud aan overig gemeentelijk groen. De gemeente Simpelveld wil gronden behouden om te voorkomen dat de openbare ruimte goed en conform het beleid van de gemeente gebruikt kan worden.

Afsluiting

Het grondprijzenbeleid heeft als doel om gelijke grondprijzen te hanteren, ongeacht wie de koper is van de grond. Daarmee wordt oneerlijke concurrentie vermeden en een eenduidig gemeentelijk handelen bewerkstelligd. Bij het bepalen van grondprijzen moet ook rekening worden gehouden met Europese wetgeving. Om vrije concurrentie te kunnen borgen is het uitgangspunt geformuleerd dat de gemeente te allen tijde moet voorkomen dat sprake is van ongeoorloofde staatssteun.

Uitgangspunt Bij uitgifte van gronden is de verkoop in eigendom het vaste uitgangspunt. Uitgifte in erfpacht gebeurt incidenteel, bijvoorbeeld bij de uitgifte van grond voor sportbestemmingen en sociaal maatschappelijke doeleinden. Uitgifte in erfpacht kan ook als de gemeente Simpelveld extra sturing wenst te houden op het gebruik of de bestemming van de grond. De canon die de erfpachter voor de grond betaalt, moet marktconform zijn.

De gemeente Simpelveld legt de wijze waarop de grondprijzen voor grond met verschillende bestemmingen en/of functies bepaalt, in deze kadernota vast. De uitgangspunten met betrekking tot het grondprijsbeleid zijn benoemd en ook de wijze waarop de waarde kan worden bepaald, wordt besproken.

Beleidsuitgangspunten Bij sociale woningbouw gerealiseerd door corporaties gelden de prestatieafspraken, bij realisatie door derden worden de gronden marktconform getaxeerd. De particuliere bouwkavels worden uitgegeven via een openbare procedure. Daar waar nodig vindt bij meerdere gegadigden een loting plaats. Bedrijfsgrond kan op basis van een beargumenteerde kwalitatieve toewijzing aan één partij worden aangeboden. Bij een specifieke vraag kan naar een geschikte locatie worden gezocht. Bedrijfswoningen op bedrijventerreinen zijn alleen toegestaan als deze zijn opgenomen in het omgevingsplan en inpandig of aanpandig zijn. Bij een interne levering van maatschappelijke gronden wordt een marktconforme prijs gehanteerd. Bij zowel woningbouwkavels als bedrijfskavels vindt betaalde optieverlening plaats, deze wordt verrekend met de aankoopsom. Gemeentelijk vastgoed wordt verkocht indien het gebouw geen functie meer heeft. Niet-functionele gronden/reststroken worden naar aanleiding van een verzoek verkocht als deze niet meer voor eigen bedrijfsvoering noodzakelijk zijn. Verkoop vindt plaats tegen een gestaffelde grondprijs, waarbij wordt onderzocht of er nog meer belangstellenden zijn.

9 Beheer

Inleiding

Zodra gronden of opstallen zijn verworven, gaat de gemeente Simpelveld na of en op welke wijze zij deze gronden en opstallen optimaal kan beheren, ofwel bij derden in gebruik kan geven. Onder beheer wordt verstaan het tijdelijk uitvoeren van feitelijke en juridische maatregelen ten aanzien van verworven onroerende zaken met het oog op de instandhouding daarvan.

Deze nota gaat over het juridisch beheer en niet over technisch beheer. De meest geëigende rechtsfiguren om grond in gebruik te geven aan derden zijn beschreven in de navolgende paragrafen.

Per beheersvorm wordt een overzicht van de juridische constructie geschetst en de daaruit voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen jegens elkaar.

Huur

Verhuur van gemeentegrond is naar zijn aard kortdurend. Daarbij wordt dan gedacht aan een termijn van minimaal 5, hooguit 10 jaar. Bij verhuur is weliswaar sprake van permanent gebruik van de grond, maar het gebruik is naar zijn aard eindig.

Het kan bijvoorbeeld gaan om het tijdelijk stallen/plaatsen van objecten op gemeentelijke grond zoals bijvoorbeeld portakabins.

De huurprijs wordt gerelateerd aan de grondprijs, het gewenste rendement en de aard van het grondgebruik. Bij incidenteel/ad hoc gebruik van gemeentegrond is het heffen van precariobelasting of standplaatsgeld meer op zijn plaats. Een voorbeeld hiervan is verhuur van ruimte in jachten op basis van de jachthavenverordening.

Pacht

De gemeente Simpelveld heeft op dit moment gronden die in pacht zijn uitgegeven.

Er is sprake van pacht bij een overeenkomst waarbij de ene partij (de verpachter) zich verbindt aan de andere partij (de pachter), een onroerende zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken ter uitoefening van de landbouw en de pachter zich verbindt tot een tegenprestatie. Onder uitoefening van de landbouw wordt verstaan elke tak van bodemcultuur mits bedrijfsmatig uitgevoerd.

Als er geen bedrijfsmatige activiteit is, is er sprake van een gewone huurovereenkomst van grond of een gebouw en geldt er daardoor ook een minder vergaande bescherming voor degene die huurt.

Geliberaliseerde pacht is een flexibele pachtvorm, waarbij in tegenstelling tot regulier pacht, geen maximum geldt voor de pachtprijs indien een kortere pachtperiode dan zes jaar is afgesproken. Ook vindt er geen automatische verlenging plaats.

Door te kiezen voor deze pachtvorm bestaat er geen risico om voor langere tijd aan dezelfde pachter vast te zitten en kan het rendement geoptimaliseerd worden doordat er geen sprake is van een maximale pachtprijs.

Pachtprijs reguliere pacht

De pachtprijs van reguliere pacht wordt geregeld in het Pachtprijzenbesluit en/of de uitvoeringsregeling pachtprijzen. De basis voor de maximale pachtprijs is het opbrengend vermogen van de grond. In dit besluit en/of deze regeling zijn maximale pachtsommen per hectare opgenomen, deze sommen zijn verdeeld over een aantal regio’s in Nederland.

Reguliere pacht kort uitgelegd De duur van een reguliere pachtovereenkomst is langer dan 6 jaar voor los land. Voor hoeves is dit langer dan 12 jaar. De regels zijn: De pachter en verpachter leggen de afspraken schriftelijk vast. De grondkamer controleert de pachtprijs. De overeenkomst geldt voor los land en agrarische bedrijfsgebouwen en woningen. De pacht verlengt automatisch met 6 jaar. Automatische verlenging gebeurt niet als de verpachter de overeenkomst volgens de regels heeft opgezegd. Dat geldt ook voor een goedgekeurde overeenkomst van kortere duur. Voor een kortere pachtduur moet toestemming worden gevraagd van de grondkamer. Voor een langere duur geldt dat niet. De gemeente legt de einddatum en duur altijd vast in de overeenkomst. De pacht stopt niet als de verpachter of pachter overlijdt. De pacht stopt niet als de pachter 65 jaar wordt. De pachter kan vragen om indeplaatsstelling of medepacht.

Voor pachtovereenkomsten geldt in principe de regionale pachtprijs als maximale pachtprijs. De pachtnormen worden jaarlijks vastgesteld door het ministerie van LNV en treden steeds in werking op 1 juli.

Conform het pachtprijzenbesluit c.s. van 1 juli 2021 geldt voor het pachtprijsgebied Simpelveld, voor nieuwe pachtovereenkomsten een maximale pachtprijs van € 230,- per hectare.

Geliberaliseerde pacht

Ten aanzien van geliberaliseerde pacht, kunnen partijen de pachtprijs overeenkomen die zij willen. Met name het verpachten via een geliberaliseerde pachtovereenkomst van geringe oppervlakten van gronden die de gemeente Simpelveld toch aan wilt houden. Dit, omdat deze gronden interessant kunnen zijn.

De gemeente Simpelveld heeft het beheer van de verpachte gronden uitbesteed aan een rentmeesterskantoor, dit kantoor biedt een jaarlijkse zorg voor de actualisering van de pachten.

Ingebruikgeving (bruikleen)

De gemeente Simpelveld heeft naast huur en pacht ook de mogelijkheid haar grond ‘om niet’ in gebruik te geven. Of, bij de grondaankoop overeen te komen dat de verkoper haar gebruik ‘om niet’ mag voortzetten. Indien men spreekt over het in gebruik geven van een object, zonder dat daar een vergoeding tegenover staat, spreekt men over 'bruikleen'. Deze beheersvorm kan met name aan de orde komen wanneer de gemeente Simpelveld ten behoeve van een locatieontwikkeling gronden verwerft die niet direct nodig zijn.

Keuze rechtsfiguur

Afhankelijk van de beheersdoelstelling, kan worden gekozen voor een bepaalde juridische constructie. In het ene geval zal de gemeente Simpelveld voldoende flexibiliteit willen hebben ten behoeve van de inrichting of het beheer van gronden. Zonder dat blijvende verplichtingen tegenover derden worden aangegaan.

Het kan ook mogelijk zijn dat de gemeente ernaar streeft, dat bepaalde gronden voor een langere termijn in gebruik te geven, waarbij over en weer (langlopende) verplichtingen ontstaan. Continuïteit in het gebruik wordt dan belangrijk geacht.

Zakelijke rechten

Een zakelijk recht is het recht dat iemand op een zaak heeft en dat iemand anders niet kan aantasten.

Het recht van erfpacht en het recht van opstal zijn zakelijke rechten welke binnen de gemeente Simpelveld actueel zijn.

Recht van erfpacht

De gemeente Simpelveld heeft percelen grond in erfpacht uitgegeven. Erfpacht is na eigendom het meest omvattende genotsrecht met betrekking tot een onroerende zaak. Het voordeel van erfpacht is dat de grond in eigendom blijft van de gemeente en dat de waardevermeerdering van de grond aan de gemeente Simpelveld toekomt.

Wanneer de termijn van een bestaande erfpachtovereenkomst afloopt, wordt per geval bekeken of het wenselijk is om de waarde van de opstallen af te kopen of een nieuwe erfpachtovereenkomst te sluiten. Het college zal hier een besluit over nemen.

Berekening erfpachtcanon

Als er gronden in erfpacht worden uitgegeven dient de grond getaxeerd te worden door een daartoe gecertificeerde taxateur die plaatselijk bekend is. Op basis van deze waarde wordt een marktconforme erfpachtcanon vastgesteld op basis van de volgende formule:

erfpachtcanon = residuele grondwaarde x rentepercentage

Het gehanteerde rentepercentage wordt vastgesteld door het college en wordt berekend aan de hand van het voortschrijdend gemiddelde rentepercentage, dat de gemeente over drie jaar verschuldigd is, voor bij de Bank Nederlandse Gemeenten, op te nemen geldleningen met een looptijd van tenminste tien jaar.

De erfpachtcanon zal jaarlijks worden geïndexeerd en kan vijfjaarlijks algeheel worden herzien. Bij verkoop van het blote eigendom van de grond wordt de grondwaarde nader vastgesteld door een taxateur.

Een tiny house kan een duurzaam en betaalbaar alternatief zijn voor een reguliere woning. Daarnaast is bouwgrond ook vaak heel duur. Dit is wel een obstakel om een geschikte en betaalbare plek te vinden om een tiny house te bouwen.

De mogelijkheid tot het vestigen van erfpacht is daarmee ook heel geschikt voor het realiseren van tiny houses .

De grond onder de huisjes wordt dan in erfpacht uitgegeven aan de bewoners.

Voorbeelden erfpacht en woningbouwopgave Verspreid door het land zien we diverse vormen van klein wonen zoals tiny houses . Bij de meer actuele vormen van klein wonen gaat het veelal om een eigen identiteit en de daarbij behorende leefstijl. Deze vorm kan van toegevoegde waarde zijn voor de woningbouwopgave. Deze woonvorm komt veelal tegemoet aan de ruimtelijke, sociale en duurzaamheidsambities van een gemeente. In het kader van het realiseren van tiny houses kan de gemeente kiezen voor het instrument erfpacht. Men mag de grond dan voor langere tijd gebruiken alsof men de eigenaar is. Als erfpachter betaalt men, een vooraf overeengekomen, bedrag voor het gebruik van de grond. De afgesproken prijs noemt men de erfpachtcanon. Het grote voordeel hiervan is, is dat men geen grond hoeft aan te kopen. In sommige gevallen kan men na verloop van tijd de erfpacht afkopen zodat men eigenaar wordt van de grond. De rente voor de lening ter financiering van erfpacht is aftrekbaar voor de inkomstenbelasting.

Recht van opstal

De gemeente Simpelveld is eigenaar van een aantal percelen grond/onroerende zaken waarop een recht van opstal rust. Het recht van opstal (ook wel opstalrecht genoemd) is het recht om in, op of boven een onroerende zaak van een ander gebouwen, werken of beplantingen in eigendom te hebben of te verkrijgen. Doorgaans wordt een opstalrecht gevestigd wanneer de huurder van grond daarop een gebouw plaatst. Zonder echt van opstal zou de gemeente door natrekking eigenaar worden van de opstal.

Het recht van opstal bewerkstelligt een horizontale splitsing van eigendom. Het is mogelijk om in de akte van vestiging van het recht van opstal, een verplichting op te leggen aan de opstaller om op al dan niet, op terugkerende tijdstippen een retributie te betalen. Indien een recht van opstal wordt gevestigd ten behoeve van nutsvoorzieningen of ten behoeve van commerciële doeleinden, zal de verplichting tot het betalen van retributie aan de opstaller worden opgelegd.

Het tegengaan van oneigenlijk grondgebruik van derden

Het komt geregeld voor dat grond door burgers in gebruik wordt genomen zonder dat er een verzoek tot koop of een huurovereenkomst aan ten grondslag ligt.

Aangezien de gemeente Simpelveld op deze wijze grond verliest en er oneerlijke situaties ontstaan, is het van belang dit oneigenlijk grondgebruik inzichtelijk te maken en hier tegen op te treden.

Hiermee worden enerzijds problemen bij de realisatie van toekomstige ontwikkelingen voorkomen en anderzijds worden situaties van rechtsongelijkheid opgelost.

Indien het vermoeden bestaat dat gemeentelijke grond oneigenlijk wordt gebruikt, start de gemeente Simpelveld een onderzoek om te bepalen of het grondgebruik illegaal is. Daarna wordt bekeken of tot legalisering kan worden overgegaan alvorens handhavend wordt opgetreden. Als verkoop of verhuur niet mogelijk of wenselijk is, dan wordt het perceel (de gronden) door de gemeente terug in eigendom genomen.

Verjaringen

Er zijn twee vormen van verjaring mogelijk: de verkrijgende en bevrijdende verjaring. Beide vormen van verjaring leiden tot eigendomsovergang, tot verkrijging onder bijzondere titel.

Verkrijgende verjaring

Voor verkrijgende verjaring bepaalt artikel 3:99 Burgerlijk Wetboek (BW), dat een bezitter te goeder trouw het recht op een onroerende zaak verkrijgt door een onafgebroken bezit van tien jaren. Een bezitter is te goeder trouw wanneer hij zich redelijkerwijze als rechthebbende mocht beschouwen (art. 3:118 BW).

Bevrijdende verjaring

Over bevrijdende verjaring wordt in artikel 3:105 BW aangegeven, dat hij die een goed bezit op het tijdstip waarop de rechtsvordering strekkende tot beëindiging van het bezit wordt voltooid, dat goed verkrijgt, ook al was zijn bezit niet te goeder trouw.

Bij deze vorm van verjaring gaat het om de verjaring van de rechtsvordering tot beëindiging van het bezit. Hiermee wordt bedoeld de vordering die de gemeente kan instellen om haar recht op de onroerende zaak te handhaven, zoals de vordering tot revindicatie of verklaring voor recht. Op het moment dat de verjaringstermijn is voltooid, verkrijgt degene die de onroerende zaak op dat moment bezit het eigendom hiervan. Het maakt hierbij niet uit of iemand te goeder of te kwader trouw is. De verjaringstermijn is in dit geval twintig jaar. Degene die zich op verjaring beroept, moet aantonen dat hij bezitter is. Artikel 3:107 BW omschrijft bezit als het houden van de onroerende zaak voor zichzelf. Verjaring wordt gestuit door te handhaven op illegaal in gebruik genomen grond, door bijvoorbeeld het perceel te laten ontruimen.

Mogelijk handelen gemeente Simpelveld

Om het eigendom te beschermen kan de gemeente Simpelveld gebruik maken van de privaatrechtelijke mogelijkheden. In dat geval handelt de gemeente als eigenaar en rechthebbende van de grond. Met het privaatrechtelijk handelen wordt beoogd om de gronden – indien die zonder toestemming in gebruik zijn genomen en daartoe aanleiding bestaat – weer terug bij de gemeente te krijgen. De gemeente handelt daarmee op basis van artikel 5:2 BW waarin het recht voor de gemeente is opgenomen om de grond op te eisen.

Als de gemeente van mening is dat gronden zonder toestemming in gebruik zijn genomen door een derde en die gronden niet voor verkoop in aanmerking komt, wordt eerst onderzocht of de gemeente wel gebruik kan en wil maken van de privaatrechtelijke mogelijkheid om gronden terug te eisen. Een civielrechtelijke procedure kost immers ook tijd en geld en de uitkomst is niet altijd op voorhand in te schatten.

Bij de afwegingen betrekt de gemeente de feitelijke situatie (hoe lang al in gebruik, welke gronden, welke bestemming hebben de gronden etc.) en de mogelijkheid of het mogelijk is om de gronden aan de gebruiker te koop of te huur aan te bieden. Er wordt dus altijd eerst zorgvuldig onderzoek verricht alvorens privaatrechtelijk wordt gehandeld.

Uitgangspunten Gronden en gebouwen worden in erfpacht uitgegeven of verhuurd tegen een marktconforme getaxeerde waarde. Bij reguliere en geliberaliseerde pacht worden de pachtprijzen gebaseerd op de jaarlijkse pachtnormen van de rijksoverheid. Bij nieuwe overeenkomsten heeft geliberaliseerde pacht de voorkeur. Bij langdurige leegstand van gebouwen zal er antikraak worden ingezet eventueel met tussenkomst van een hiertoe erkend bureau. Bij concrete gevallen van illegaal grondgebruik met een functionele aanleiding, worden de betrokkenen aangeschreven om de verjaring te stuiten en worden eventueel nadere acties ingezet om het illegaal gebruik te beëindigen

10 Opgaven gemeente Simpelveld

Inleiding

Met het grondbeleid wil de gemeente Simpelveld bijdragen aan goed wonen en ondernemen in een duurzaam en leefbaar Simpelveld. Met speciale aandacht voor goedkope en betaalbare woningen, duurzaamheid binnen ruimtelijke ontwikkelingen en de vestigingsmogelijkheden van startende en doorstromende ondernemers.

Woningbouw

De gemeenten in de regio Parkstad hebben de gezamenlijke ambitie om de komende 10 jaar minimaal 7.500 nieuwe woningen te bouwen. In de periode 2022 – 2030 gaat het over 6.775 nieuwe woningen.

Woningen die in de eerste plaats kwalitatief aansluiten bij de wensen van bestaande bewoners in de regio – starters en doorstromers – en die daarnaast mensen van buiten kunnen aantrekken. Een groot deel van deze nieuwbouw bestaat uit het vervangen van woningen, die niet meer mee kunnen voor de toekomst. Hiermee krijgt de kwaliteit van woningen een flinke impuls.

Om daadwerkelijk dit aantal woningen via nieuwbouw en transformatie te kunnen realiseren, wordt er gestreefd naar voldoende plancapaciteit.

Plancapaciteit kan mogelijk worden gemaakt door gebruik te maken van de instrumenten die de gemeente Simpelveld heeft. Het gaat dan om de mogelijkheden tot het vaststellen van een omgevingsvisie (waarin keuzes worden gemaakt over de locatie van woningen), een omgevingsplan (waarin de plannen een concrete plek krijgen) en het verlenen van vergunningen.

Deze kadernota grondbeleid vormt ook één van de pijlers om de opgaven van de gemeente Simpelveld te realiseren. Daarbij komt dat met deze nota ook de gevraagde duidelijkheid wordt geboden aan ontwikkelende partijen over de vraag welke uitgangspunten de gemeente Simpelveld hanteert.

Deze kadernota zal daarmee een rol spelen in het realiseren van woningbouw. Onder meer door:

• Het vaststellen van een gedegen grondprijsbeleid en uitgangspunten voor gronduitgifte;

• Het vaststellen van een stappenplan voor ontwikkelingen;

• Het vastleggen van de basis voor kostenverhaal en financiële bijdragen.

• Het vastleggen van randvoorwaarden en criteria voor de inzet van grondinstrumenten.

Voor het invullen van een deel van deze woningbehoefte op korte termijn, kan volgens de Woonvisie Simpelveld de bouw van modulaire of flexibele woonvormen uitkomst bieden. Deze woningen kunnen sneller en goedkoper worden gebouwd en in bepaalde gevallen bij afnemende vraag ook weer worden herbestemd, verplaatst of gebruikt als wisselwoning bij bijvoorbeeld herstructureringsprojecten binnen de gemeente of elders in de regio.

In het kader van de Woondeal is de ambitie uitgesproken om de komende jaren regiobreed minimaal 375 flexibele woningen te realiseren om de vraag in de woningmarkt op korte termijn op te vangen.

Deze kadernota bevat een aantal uitgangspunten en concrete handvatten om invulling te geven aan de woningbehoefte op kortere termijn zoals het bieden van de mogelijkheid om met zakelijke rechten of het recht van erfpacht aan de slag te naan.

Wateroverlast

Limburg heeft in juni 2016 en in juli 2021, maar ook in eerdere jaren, met forse wateroverlast te maken gehad. De overlast heeft geleid tot diverse ontwikkelingen en maatregelen zoals: beekdalontwikkeling, beekonderhoud herzien, aanleg retentiegebieden, betrekken van de omgeving en het verbeteren van de informatievoorziening.

Door de klimaatverandering veroorzaken hoosbuien ook steeds vaker wateroverlast in Simpelveld en Bocholtz. Ondanks de recent uitgevoerde revitalisering van de kern Bocholtz en de verschillende regenwaterbuffers die in het verleden zijn aangelegd, is er in de afgelopen jaren meerdere keren wateroverlast opgetreden.

Oplossen van de wateroverlastproblematiek heeft dan ook een hoge urgentie. Met de kadernota wordt ook een bijdrage geleverd aan het kunnen nemen van maatregelen in strijd tegen wateroverlast. Voor het realiseren van maatregelen is immers fysieke ruimte nodig. Deze ruimte wordt nu door andere functies gebruikt. Soms zijn deze functies te combineren met bescherming tegen wateroverlast. Een gebied dat bijvoorbeeld eens in de 25 jaar onder water staat kan tegelijk in gebruik zijn als weiland voor vee of als bouwland.

In de beleidsbrief Water en Bodem Sturend (WBS, 2022) worden belangrijke beleidskeuzes geformuleerd die grote impact hebben op de inrichting van de ruimtelijke ordening, zoals bouw, energietransitie en klimaat adaptieve-opgaven van gemeenten. Doel is onder meer om een bewuste afweging te maken over waar wordt gebouwd gegeven het water en bodem systeem en de risico’s vanuit water- overlast, overstromingen, bodemdaling en drinkwaterbeschikbaarheid.

Het grondbeleid wordt ‘sturend’ in die zin dat het uitgangspunt geldt dat het water- en bodemsysteem mede bepalend is bij een gebiedsontwikkeling en locatiekeuze voor onder meer woningbouw.

Middels het opstellen van grondbeleid wordt onder meer inzichtelijk en transparant gemaakt hoe de gemeente Simpelveld omgaat met:

• Het beschikbaar maken van gronden voor waterdoelen: wanneer zet de gemeente in op de verwerving van gronden en wanneer op zelfrealisatie door grondeigenaren;

• De juridische borging: hoe garandeert de gemeente langjarig het gebruik en onderhoud van gronden voor waterdoelen;

• Beschikbare instrumenten: welke van deze instrumenten zijn effectief: functiewijziging, overeenkomsten, subsidies, etc.

• Verwerving van gronden: welke gronden kunnen worden verworven en welke uitgangspunten hanteert de gemeente Simpelveld.

Klimaat en energie

In Nederland en de rest van de wereld wordt toegewerkt naar een volledig hernieuwbare energievoorziening in 2050, of eerder als dat mogelijk is.

De gemeente Simpelveld richt zich daarom op het inrichten van de openbare ruimte naar een duurzame leefomgeving, waarin natuur en recreatie op een veilige manier worden gecombineerd.

Het openbaar gebied krijgt daarin een belangrijke taak om de gevolgen van de klimaatverandering op te vangen.

Het grondbeleid, waarbij rekening wordt gehouden met de voor- en nadelen per vorm van grondbeleid, wordt ingezet om deze doelstelling te realiseren.

Bij gronduitgifte wordt gekeken hoe klimaatadaptatie een belangrijke rol kan spelen. Dit betekent dat bij de uitgifte van restgroen en oneigenlijk gebruik, rekening wordt gehouden met de uitgangspunten en randvoorwaarden zoals deze zijn verwoord in deze Kadernota.

Voor gewenste ontwikkelingen die op grond van derden plaatsvinden stelt de gemeente zich actiever op. De gemeente vervult daarbij haar publieke taak en neemt verantwoordelijkheid om de ontwikkelingen mogelijk te maken.

In het algemeenheid streeft de gemeente Simpelveld naar een duurzame, gezonde en veilige leefomgeving, een wisselwerking tussen bouwen en groencompensatie en een economische structuur. Slagvaardig handelen kan belangrijk zijn voor de realisatie van ruimtelijke plannen. Om slagvaardig te zijn kan de gemeente strategisch grond verwerven.

Strategisch grond verwerven houdt in, dat de gemeente grond aankoopt om meer zeggenschap te krijgen bij beoogde ontwikkelingen dan wel ontwikkelingen kan laten realiseren die de markt zonder interventie van de gemeente niet wil realiseren.

Strategisch grond verwerven kan wenselijk zijn bij bijvoorbeeld herstructureringsprojecten, inbreidingsplannen of (agrarische) ruilgrond bij uitbreidingsplannen.

De gemeente Simpelveld kiest uitsluitend voor een actieve houding, als dit voor de gewenste ontwikkeling nadrukkelijk noodzakelijk is. Ten aanzien van onder meer klimaatopgaven wordt een actiever grondbeleid door de gemeente gevoerd.

De noodzaak voor strategisch aankopen in verband met energie- of klimaatopgaven wordt bij voorkeur bepaald aan de hand van de inhoud van deze kadernota.

Afsluiting

Eén van de instrumenten die de gemeente Simpelveld inzet om de gemeentelijke doelen te behalen is het grondbeleid. Grond is een factor van betekenis bij alle soorten ruimtelijke opgaven. In deze Kadernota Grondbeleid benoemt de gemeente de ‘spelregels’ voor onder andere (tijdelijk) beheer, ruil en aan- en verkopen van grond.

Uitgangspunt is dat de inzet van gronden bijdraagt aan het realiseren van de doelen die de gemeente Simpelveld stelt. Het grondbeleid is flexibel. Dit maakt het mogelijk om met maatwerk effectief in te spelen op actualiteiten in de samenleving. Het grondbeleid geeft zo invulling aan de gebieds- en opgavegerichte aanpak door de gemeente Simpelveld.

11 Onderhoud Kadernota Grondbeleid

Er vinden steeds ontwikkelingen plaats op het gebied van grondbeleid, de regelgeving verandert voortdurend. Daarnaast worden er in de rechtspraak regelmatig ingrijpende uitspraken gedaan en ook politiek gezien vinden er veranderingen plaats. Ten gevolge van deze veranderingen zou periodiek moeten worden bezien of de Kadernota Grondbeleid dient te worden geactualiseerd aan de hand van recente wetgeving en jurisprudentie.

Vervolgens dient te worden onderzocht of beleidsdoelstellingen en de daarmee verband houdende inzet van grondbeleidsinstrumenten voor ontwikkelingen aanpassing behoeft.

Besloten is om deze Kadernota voor een periode van vier jaar vast te stellen, gelijklopend met de reeds vastgestelde Woonvisie.

Op deze wijze wordt de Kadernota Grondbeleid blijvend vertaald naar een operationeel en passend niveau bij de gemeente Simpelveld.

12 Begrippenlijst

Begrippen in het kader van de Nota actualisatie grondbeleid gemeente Simpelveld (2024-2028).

Anders werken	De Omgevingswet vraagt een manier van werken die voor sommige overheden, ambtelijk en bestuurlijk, anders is: integraal, in samenhang en afstemming. Het vraagt flexibiliteit met oog voor wat kan en mag.
Actief grondbeleid	Een vorm van grondbeleid waarbij de gemeente Simpelveld grond verwerft, bouw- en woonrijp maakt en dan verkoopt aan een ontwikkelaar. Zij kiest daarbij voor gehele of gedeeltelijke overname van het economisch risico op de grondexploitatie.
Anterieure overeenkomst	Een overeenkomst over de ontwikkeling van een locatie met marktpartijen voorafgaand aan de vaststelling van het omgevingsplan of de verlening van een omgevingsvergunning.
Beleidsuitgangspunt	Een onderdeel van deze nota die – rekening houdend met een bepaalde afwijking en beleidsvrijheid – als basis dient voor het handelen door de gemeente Simpelveld.
Besluit activiteiten leefomgeving (Bal)	Het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal) is één van de 4 algemene maatregelen van bestuur (AMvB's) onder de Omgevingswet. Het Bal bevat regels van het Rijk over activiteiten in de fysieke leefomgeving.
Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl)	Het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) is één van de 4 algemene maatregelen van bestuur (AMvB's) onder de Omgevingswet. Het Bbl bevat regels over bouwwerken.
Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl)	Het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) is een van de 4 algemene maatregelen van bestuur (AMvB's) onder de Omgevingswet. Het Bkl bevat regels over de fysieke leefomgeving.
Bevoegd gezag	Het bevoegd gezag kan zowel het Rijk, een provincie, een waterschap als de gemeente Simpelveld zijn. Onder de Omgevingswet heeft ieder instrument een bevoegd gezag.
Binnenplanse omgevingsplanactiviteit	De binnenplanse omgevingsplanactiviteit omvat alle activiteiten waarvoor de gemeente in het omgevingsplan bepaalt dat het uitvoeren ervan zonder omgevingsvergunning verboden is.
Decentraal, tenzij	Decentraal, tenzij betekent dat het laagste niveau de meeste taken en bevoegdheden rond de fysieke leefomgeving krijgt. De gemeente Simpelveld staat daarmee aan de basis voor de algemene zorg voor de fysieke leefomgeving.
Digitaal Stelsel Omgevingswet (DSO)	Het Digitaal Stelsel Omgevingswet (DSO) is de digitale ondersteuning van de Omgevingswet. De centrale spil is het Omgevingsloket.
Evenwichtige toedeling van functies aan locaties	Evenwichtige toedeling van functies aan locaties betekent dat er een balans bestaat tussen verschillende functies die locaties binnen een gebied kunnen vervullen. Deze regels houden meer in dan alleen het bestemmen in een bestemmingsplan.
Faciliterend grondbeleid	Een vorm van grondbeleid waarbij de gemeente de grond niet zelf verwerft, maar de ontwikkeling aan de eigenaren zelf overlaat binnen door de gemeente te stellen kaders.
Fysieke leefomgeving	Er bestaat geen duidelijke begrenzing van de fysieke leefomgeving. De Omgevingswet (artikel 1.2, lid 1) bepaalt dat de fysieke leefomgeving in ieder geval bestaat uit: Bouwwerken Infrastructuur Watersystemen Water Bodem Lucht Landschappen Natuur cultureel erfgoed werelderfgoed
Grondbeleid	De manier waarop de gemeente Simpelveld en andere spelers omgaan met grond waarop ontwikkeld wordt (van bestemming verandert).
Grondprijsbeleid	De grondprijzen worden in de nota onderbouwd.
Gronduitgifte	Het op de markt brengen van gronden door de gemeente Simpelveld.
Grondexploitatie	Raming van de kosten over de tijd voor het leveren van bouw- en woonrijpe grond, afgezet tegen de toekomstige opbrengsten van de verkoop van de grond.
Markt	Met markt wordt de grond‐ en vastgoedmarkt bedoeld, maar ook de (vraag vanuit de) eindgebruiker.
Marktpartijen.	Bestaande en nieuwe actoren op de vastgoed‐ en grondmarkt zoals projectontwikkelaars, corporaties, ontwikkelende bouwers, eindgebruikers, institutionele beleggers (pensioenfondsen, verzekeringsmaatschappijen e.d.) en overige beleggers.
Omgevingsbesluit	Het Omgevingsbesluit regelt in aanvulling op de Omgevingswet onder meer welk bestuursorgaan het bevoegd gezag is om een omgevingsvergunning te verlenen en welke procedures gelden. Daarnaast regelt dit besluit wat de betrokkenheid is van andere bestuursorganen bij de besluitvorming. Het regelt ook een aantal op zichzelf staande onderwerpen, zoals de milieueffectrapportage en financiële bepalingen.
Omgevingsplan	Het omgevingsplan bevat alle regels over de fysieke leefomgeving die de gemeente stelt binnen haar grondgebied. Per gemeente is er één omgevingsplan voor het gehele gemeentelijk grondgebied.
Omgevingsplan, nieuw deel	Het nieuwe deel van het omgevingsplan is het deel dat na inwerkingtreding van de Omgevingswet is vastgesteld 'met het oog op de doelen van de wet' (artikel 2.1 lid 1 Omgevingswet). Dit deel van het omgevingsplan voldoet aan de instructieregels en digitale standaarden.
Omgevingsplan, tijdelijk deel (omgevingsplan van rechtswege)	Het tijdelijk deel van het omgevingsplan is het omgevingsplan dat bij inwerkingtreding van de Omgevingswet aanwezig is op grond van het overgangsrecht. Het betreft hier de bestaande planologische regels, zoals bijvoorbeeld bestemmingsplannen en gemeentelijke verordeningen. Daarnaast gaat het om de regels uit de bruidsschat.
Omgevingsplanactiviteit (OPA)	De omgevingsplanactiviteit (OPA) kent 2 vormen: 1. Binnenplanse omgevingsplanactiviteit: dit is een activiteit waarvoor de gemeente in het omgevingsplan bepaalt dat het uitvoeren zonder omgevingsvergunning verboden is. 2. Buitenplanse omgevingsplanactiviteit: dit is een activiteit die in strijd is met de regels van het omgevingsplan.
Omgevingsvergunning	Eén van de uitgangspunten van de Omgevingswet is om zoveel mogelijk activiteiten te regelen met algemene regels (met daarbij gestelde voorwaarden). In sommige gevallen moet een initiatiefnemer (burger, bedrijf, overheid) een melding doen voordat de activiteit mag worden uitgevoerd. Daarnaast is een beperkt aantal activiteiten vergunningplichtig.
Omgevingsverordening	De omgevingsverordening bevat alle provinciale regels voor de fysieke leefomgeving. Dit kunnen regels zijn over activiteiten. Bijvoorbeeld regels over activiteiten in natuurgebieden.
Omgevingsvisie	De omgevingsvisie is een strategische visie voor de lange termijn voor de gehele fysieke leefomgeving. Deze wordt opgesteld door het Rijk, de provincie en de gemeente. Een omgevingsvisie gaat onder andere in op de samenhang tussen ruimte, water, milieu, natuur, landschap, verkeer en vervoer, infrastructuur en cultureel.
Onteigening	De gedwongen overdracht van het eigendomsrecht van particulieren aan de overheid.
Programma	Het programma is een veelzijdig instrument. In een programma geven overheden uitwerking aan het te voeren beleid. Of nemen ze maatregelen op om te voldoen aan een omgevingswaarde. Ook kunnen ze maatregelen opnemen om te voldoen aan andere doelstelling voor de fysieke leefomgeving. Het is (multi)sectoraal of gebiedsgericht te gebruiken en kan samen met andere bestuursorganen worden vastgesteld.
Stelsel Omgevingswet	Het stelsel Omgevingswet bestaat uit de wet- en regelgeving over de fysieke leefomgeving. Dit is wet- en regelgeving van Rijk, provincie, gemeente en waterschap.
Tijdelijk beheer	Het beheren van gronden in de periode tussen verwerving en ontwikkeling van gronden.
Uitgangspunt	Een vaste regel op basis van deze nota die als basis dient voor besluitvorming door de gemeente Simpelveld.
Verwerving	Het aankopen van gronden en/of opstallen.
Voorkeursrecht	Bij het vestigen van een voorkeursrecht op gronden, moet de grondeigenaar de gronden eerst aan de gemeente aanbieden bij een verkoop.

13 Overzicht bijlagen

Bijlage 1: standaard anterieure overeenkomst

Bijlage 2: standaard overeenkomst nadeelcompensatie