/1/png-2/nunspeet.png)
Gemeenteblad van Nunspeet
| Datum publicatie | Organisatie | Jaargang en nummer | Rubriek |
|---|---|---|---|
| Nunspeet | Gemeenteblad 2023, 563688 | algemeen verbindend voorschrift (verordening) |
Authentieke versie (PDF)
Informatie
Gerelateerd
Printen
Delen
Verordening doelgroepen sociale woningbouw en middenhuur gemeente Nunspeet 2023
De raad van de gemeente Nunspeet,
gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van d.d. 14 -11 - 2023;
gelet op het bepaalde in artikel 147 en 149 van de Gemeentewet en op artikel 1.1.1, eerste lid 1 van het Besluit ruimtelijke ordening;
overwegende dat de gemeente Nunspeet voor de verruiming van de koopprijsgrens van sociale koop gebruik maakt van het experiment bestemmingscategorie sociale koopwoningen en de verwijzing maakt in deze verordening naar artikel 7 ad, eerste lid van het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet,
- -
- -
In deze verordening en de daarop berustende bepalingen wordt verstaan onder:
- a.
- b.
- c.
- d.
- e.
- f.
Huishouden: een huishouden bestaande uit een natuurlijk persoon of een natuurlijk persoon en zijn niet duurzaam gescheiden levende echtgenoot, geregistreerd partner of degene die met hem een gemeenschappelijke huishouding voert of zal gaan voeren in de te huren of aan te kopen woning, niet zijnde kinderen of pleegkinderen;
- g.
- h.
- i.
- j.
- k.
- l.
- m.
- n.
- o.
- p.
- q.
- r.
V.O.N.(Vrij-op-naamprijs): verkoopprijs van een compleet uitgeruste woning voorzien van badkamer en keuken notariskosten voor leveringsakte, de kadastrale kosten van registratie, eventuele kadastrale splitsingskosten en uitmetingskosten, gemeentelijke leges voor vergunningen, verzekeringspremies tijdens de bouw, premies voor garantiefondsen, aanlegkosten voor nutsvoorzieningen, aansluitkosten riool en inclusief de wettelijk verschuldigde omzetbelasting.
- s.
- t.
- 1.
- 2.
De verkoop en doorverkoop van een sociale koopwoning als bedoeld in artikel 1 onder k van deze verordening dient gedurende de in artikel 5 van deze verordening gestelde instandhoudingstermijn, door of namens verkoper uiterlijk binnen 4 weken na ondertekening van de koopovereenkomst schriftelijk te worden gemeld bij burgemeester en wethouders.
Burgemeester en wethouders zijn bevoegd in geval waarin de toepassing van artikel 4 van deze verordening naar hun oordeel tot een bijzondere hardheid leidt, af te wijken van deze verordening.
Artikel 8 Intrekking Verordening doelgroepen woningbouw gemeente Nunspeet 2021
Met de inwerkingtreding van de “Verordening doelgroepen sociale woningbouw en middenhuur gemeente Nunspeet 2023” wordt de “Verordening doelgroepen woningbouw gemeente Nunspeet 2021” vastgesteld op 16 december 2021 ingetrokken.
Aldus vastgesteld door de gemeenteraad van Nunspeet in de openbare vergadering van 21 december 2023.
J. van den Broek
Griffier
C.J.W. Blom
Voorzitter
Toelichting ‘Verordening doelgroepen woningbouw en middenhuur gemeente Nunspeet 2023’
(deze toelichting maakt integraal onderdeel uit van de verordening)
De Wet ruimtelijke ordening (Wro) biedt gemeenten de mogelijkheid om per deelgebied in
bestemmingsplannen te eisen dat een percentage van bepaalde categorieën woningen wordt gerealiseerd in nieuwbouwontwikkelingen. Deze categorieën zijn vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro):
- -
- -
- -
- -
Vervolgens kan de gemeenteraad de doelgroepen die in aanmerking komen voor voornoemde categorieën woningen in een verordening vastleggen. De verordening vormt daarmee de juridische basis voor het doorvoeren van gemeentelijk woonbeleid in bestemmingsplannen. Deze verordening ziet uitsluitend toe op nieuwbouw van woningen. Om de verordening toe te passen moet dit in het betreffende bestemmingsplan en/of in het bijbehorende exploitatieplan vastgelegd worden.
Met de inwerkingtreding van de Omgevingswet zal het Bro komen te vervallen. De bepalingen zoals die nu in het Bro zijn opgenomen worden opgenomen in het Besluit kwaliteit leefomgeving. Voor de definitie van een sociale koopwoning wordt aansluiting gezocht bij de kostengrens van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Daarmee is de maximale koopprijs vrij op naam van een sociale koopwoning verhoogd van € 200.000 naar € 405.000 (prijspeil 2023).
Gemeenten kunnen op basis van artikel 7ad van Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet deelnemen het aan het experiment sociale koop. Dit experiment, op basis van artikel 7ad van Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet, geeft gemeenten ruimte voor het bepalen van de grenzen voor sociale koop en deze grenzen afstemmen op de lokale situatie op de woningmarkt.
De gemeente Nunspeet heeft deze status aangevraagd omdat met de NHG grens zijnde te toekomstige grens voor sociale koop onvoldoende gestuurd kan worden op de categorie betaalbare woningen. De gemeente Nunspeet is meegenomen in de vierentwintigste tranche van de Regeling uitvoering Crisis- en herstelwet die is gepubliceerd op 11 september 2023 in de Staatscourant (Stcrt. 2023, 24504) wat inhoudt dat de gemeente vanaf 12 september 2023 gebruik kan maken van de experimentregeling.
Voor de toepassing van de het experiment sociale koop is voor de indeling van de categorie sociale koop aansluiting is gezocht bij de Woonvisie Goed Wonen in Nunspeet 2020 - 2025.
Daarnaast is voor het bepalen van de woningbouw categorieën sociale koop gekeken naar de afspraken die zijn gemaakt in de regionale woondeal Noord Veluwe waarin de verschillende overheden, het Rijk, de provincie en gemeenten de bouw van 900.000 tot 2030 zien als een gezamenlijke opgave. In deze woondeal is opgenomen dat ten minste twee derde van deze nieuwbouwwoningen betaalbaar zijn (€355.000).
De afspraken uit deze woondeals komen onder andere terecht in de Wet versterking regie volkshuisvesting waar op dit moment door het ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening aan wordt gewerkt.
In de voorliggende verordening definieert de gemeente Nunspeet de doelgroepen voor sociale huur- en koopwoningen en geliberaliseerde woning voor middenhuur door inkomensgrenzen vast te stellen.
In de huidige woningmarkt hebben veel huishoudens moeite met het vinden van passende en betaalbare woonruimte. Voorheen zagen de maatregelen vanuit de gemeente met name toe op de behoefte aan woonruimte voor lagere inkomens. Dit kreeg grotendeels vorm in de realisatie van sociale huurwoningen.
Met de huidige woningprijzen is het ook voor huishoudens met een middeninkomen lastig geworden om geschikte woonruimte te vinden en te kunnen betalen. In de verordening worden daarom zowel de sociale (ook wel “goedkope”) categorieën woonruimte als de middeldure (ook wel “betaalbare”) categorieën woonruimte opgenomen.
De doelstelling van de verordening is drieledig en is weergeven in onderstaand schema:
De inhoud van a. tot en met i. spreekt voor zich
Lid r. Voor de definitie “vrij-op-naamprijs” is aansluiting gezocht bij de uitvoeringsnota Grondprijsbeleid waarin wordt omschreven wat het begrip vrij op naam inhoudt en welke kosten inbegrepen zijn bij deze prijs. Dit is opgenomen om te voorkomen dat een woning min of meer casco wordt opgeleverd waardoor de koper naast de aankoop zelf nog aanzienlijk moet investeren. Dat is nadrukkelijk niet de bedoeling van deze verordening.
In artikel 2 wordt de huurprijs voor een sociale huurwoning en de huurprijs voor een geliberaliseerde woning voor middenhuur gedefinieerd in termen van huurprijsgrenzen, door bepalingen op te nemen met betrekking tot:
- -
- -
Dit artikel omschrijft de huurprijsgrenzen van een sociale huurwoning. De geldende wetgeving voor de sociale huursector wordt aangehouden.
Voor de geliberaliseerde woning voor middenhuur wordt qua ondergrens aangesloten bij de maximale huur voor de sociale huursector. Hierdoor ontstaat er geen ‘gat’ tussen deze twee sectoren.
Bij het bepalen van de minimale huurprijs voor een middeldure huurwoning is aansluiting gezocht bij de Woonvisie Goed Wonen in Nunspeet 2020 - 2025.
Het ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening werkt aan wetgeving (nieuwe Huisvestingswet c.q. de Wet Regulering Middenhuur), waarmee de grens van de huurprijsbescherming op basis van het woningwaarderingsstelsel (WWS) waarschijnlijk komt te liggen bij 187 punten. Dat betekent dat vanaf 2024 bij het afsluiten van een nieuw huurcontract de meeste huurwoningen onder de €1.100,- gaan kosten. Het bedrag dat nu voor Nunspeet wordt opgenomen is naast dat er aansluiting is gezocht bij de woonvisie in lijn met de voorgenomen wetgeving.
De indexering van de maximale aanvangshuurprijsgrenzen voor de geliberaliseerde woning voor middenhuur is een gemeentelijke beleidskeuze. Er is gekozen voor een jaarlijkse indexering van de maximale aanvangshuurprijs op basis van de consumentenprijsindex (CPI) van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CPI) + 1 procentpunt.
Voor middenhuur is naast de aanvangshuur ook een maximale huurprijsverhoging geregeld, zodat de middenhuurwoningen niet alleen betaalbaar zijn bij sluiten huurovereenkomst, maar ook gedurende de instandhoudingstermijn betaalbaar blijven voor de doelgroep.
In artikel 3 worden de categorieën sociale koop gedefinieerd in termen van sociale koop laag, midden en sociale koop hoog vrij op naam (VON). De categorie sociale koop is in het Bro gedefinieerd als een koopwoning met een koopprijs vrij op naam van ten hoogste € 200.000. Deze prijsgrens is inmiddels meerdere jaren in het Bro opgenomen en werd nooit geïndexeerd.
Zoals benoemd wordt voor het hanteren van de koopprijsgrensen gebruikt gemaakt van het experimenten sociale koop op basis van artikel 7ad van Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet.
Voor het bepalen van de koopprijsgrenssen is voor een sociale koopwoning laag aansluiting gezocht bij het huidige bedrag op basis het Bro, voor een sociale koopwoning midden met de grens voor de startersleningen en voor een koopwoning hoog met de landelijke grens voor betaalbaarheid tot € 355.000,-(2023).
Dit artikel omschrijft de doelgroepen voor nieuw te bouwen sociale huurwoningen en voor middenhuur woningen. De afbakening van de doelgroepen vindt plaats door middel van maximale inkomensgrenzen. Gedurende een vastgelegde termijn (zie artikel 4) moet de woning voor deze doelgroepen in stand gehouden worden.
De inkomensgrens voor de doelgroep voor sociale huur bedraagt € 48.625,-(prijspeil 2023). De inkomensgrens voor de doelgroep voor geliberaliseerde woningen voor middenhuur ligt op maximaal 1,5 keer de DAEB-norm, € 72.000,- (prijspeil 2023).
Voor de doelgroep voor sociale huurwoningen is aansluiting gezocht bij de inkomensgrenzen uit de bestaande wet- en regelgeving gericht op de activiteiten van corporaties. In het eerste lid worden als doelgroep voor sociale huurwoningen huishoudens met een maximaal inkomen als bedoeld in artikel 48, eerste lid van de Woningwet, aangemerkt. De doelgroep voor de geliberaliseerde woningen voor middenhuur is hiervan een afgeleide.
De inkomensgrenzen voor sociale koopwoningen laag tot en met hoog zijn afgeleid van de DAEB norm. Met deze inkomensgrenzen is het in principe mogelijk om met een hypotheek een woning tot de genoemde sociale koop grens te financieren.
In lid 5 van dit artikel bepaald dat de in deze verordening vastgelegde inkomens lid 3 onder b en c jaarlijks worden geïndexeerd aan de hand van cao-loonindex van het CBS.
De inkomensdoelgroep voor de sociale koop laagt valt niet onder deze indexering, omdat deze inkomensgrens gelijk is aan maximale inkomensgrens voor sociale huur die door het Rijk wordt vastgesteld.
De verhuurder of verkoper moet de woning gedurende een minimale instandhoudingstermijn beschikbaar houden voor de doelgroep. In het eerste lid is de minimale instandhoudings-termijn voor sociale huurwoningen bepaald op 25 jaar. Deze instandhoudingstermijn komt voort uit het wetsvoorstel “Wet versterking regie volkshuisvesting”.
In het wetsvoorstel is opgenomen dat bij een nieuwbouwwoning waarvoor op grond van een omgevingsplan, voorschriften bij een omgevingsvergunning voor een omgevingsplan-activiteit of een doelgroepenverordening een instandhoudingstermijn van 25 jaar geldt, of waarvoor die instandhoudingstermijn anderszins is verzekerd.
Voor geliberaliseerde woningen voor middenhuur is bepaald op ten minste 15 jaar na de eerste ingebruikname.
De minimale instandhoudingstermijn voor sociale koopwoning laag en voor sociale koopwoning midden is bepaald op ten hoogste 10 jaar na de eerste ingebruikname De instandhoudingstermijn voor een sociale koopwoning hoog is gekoppeld aan de zelfbewoningsplicht die wordt opgelegd in koopovereenkomsten
Deze in deze verordening opgenomen instandhoudingstermijnen liggen in lijn met de wettelijke bepalingen hierover. Indien de woningen binnen de vastgestelde instandhoudingstermijnen worden onttrokken aan de opgelegde categorie of worden verkocht aan iemand die niet past binnen de vastgelegde doelgroep wordt in strijd gehandeld met deze verordening.
De gemeente kan handhavend optreden, bijvoorbeeld door het opleggen van een last onder dwangsom.
Om toezicht te kunnen houden op de naleving van het bepaalde in deze verordening is een informatieplicht voor verhuurders opgenomen. Verhuurders van sociale huurwoningen en/of van geliberaliseerde woningen voor middenhuur worden verplicht om jaarlijks een overzicht aan te leveren waarin kan worden nagegaan of de huren binnen de gestelde huurprijsgrenzen vallen en of nieuwe verhuringen aan huishoudens binnen de gestelde doelgroepen hebben plaatsgevonden. Op deze wijze zal de naleving van deze verordening naar verwachting worden vergroot en wordt tevens het gebruik en effect van deze verordening inzichtelijk gemaakt.
Indien woningen binnen de instandhoudingstermijn worden onttrokken aan de opgelegde categorie, wordt in strijd met deze verordening gehandeld. Als een sociale koop woning bijvoorbeeld wordt verkocht aan iemand die niet past binnen de vastgestelde doelgroep dan wel dat een sociale huurwoning of een geliberaliseerde woningen voor middenhuur voor een te hoge huur wordt verhuurd gedurende de instandhoudingstermijn, kan de gemeente daar handhavend tegen optreden.
Dit artikel spreekt voor zich.
Dit artikel spreekt voor zich.
Permanente link
Kopieer de link naar uw clipboard
https://zoek.officielebekendmakingen.nl/gmb-2023-563688.html