Gemeenteblad van Ooststellingwerf
| Datum publicatie | Organisatie | Jaargang en nummer | Rubriek |
|---|---|---|---|
| Ooststellingwerf | Gemeenteblad 2023, 29025 | beleidsregel |
Authentieke versie (PDF)
Informatie
Gerelateerd
Printen
Delen
Uitgifteprotocol gemeente Ooststellingwerf
Dit uitgifteprotocol bevat de richtlijnen waaraan de uitgiftes van onroerende zaken in de gemeente Ooststellingwerf dient te voldoen. Deze versie voorziet alleen in de verkoop van bouwgrond en bouwkavels. De verkoop van bouwgrond zal voornamelijk gebeuren aan ontwikkellaars en de verkoop van bouwkavels aan particulieren. Het is de bedoeling om het protocol in de loop der tijd uit te breiden. Denk hierbij aan de het uitgeven van industrie/bedrijfs-kavels, gemeentelijke objecten, snippergroen en met andere zakelijke rechten. Waar mogelijk wordt, na vaststelling van dit uitgifteprotocol, ook bij andere uitgiftes dan die in dit protocol zijn opgenomen, in het licht van dit protocol gehandeld.
Conform de Nota Grondbeleid 2022 is het uitgangspunt verkoop tegen marktconforme voorwaarden, waarbij iedere mogelijke gegadigde een gelijkwaardige en volledige kans door middel van een openbare aanbieding heeft.
Door het hanteren van marktconforme prijzen voorkomen we dat er sprake van staatssteun is. Dit kan door de waarde te laten taxeren door een onafhankelijke deskundige en op basis van algemeen aanvaardbare marktindicaties en taxatiecriteria. In ieder geval geldt dat op grond van de Wet Markt en Overheid 1 minimaal de integrale kosten moeten worden doorberekend in de uitgifteprijs, tenzij de gemeenteraad gemotiveerd heeft vastgesteld dat de economische activiteit plaatsvindt in het algemeen belang en hiertoe een besluit heeft genomen.2 Daarnaast blijkt uit dit uitgangspunt dat verkoop plaatsvindt door middel van een openbare aanbieding waarbij iedere mogelijke gegadigde een gelijkwaardige en volledige kans dient te krijgen.
De uitgangspunten uit de Nota Grondbeleid 2022 worden sinds 26 november 2021 ingekleurd door het Didam-arrest. Op grond van het Didam-arrest3 dient de gemeente ruimte te bieden aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen naar een onroerende zaak indien er meerdere gegadigden zijn voor de aankoop van de onroerende zaak of redelijkerwijs te verwachten is dat er meerdere gegadigden zullen zijn. De gemeente mag daarom kavels niet meer ongemotiveerd op één op één verkopen. De gemeente dient de koper te selecteren aan de hand van objectieve, toetsbare en redelijke criteria. De gemeente moet hierbij een passende mate van openbaarheid verzekeren met betrekking tot:
- 1.
- 2.
- 3.
- 4.
De gemeente moet hierover tijdig voorafgaand aan de selectieprocedure duidelijkheid scheppen door informatie over deze aspecten bekend te maken en wel op een zodanige wijze dat (potentiële) gegadigden daarvan kennis kunnen nemen.
Van belang is dat de uitgifte van onroerende zaken geen aanbesteding plichtige opdracht betreft. De aanbestedingsregels zijn daarom niet van toepassing op de uitgifte van onroerende zaken. Echter, in bepaalde gevallen kan gronduitgifte door het hanteren van specifieke eisen wel een aanbesteding plichtige overheidsopdracht zijn, zie hiervoor de toelichting in hoofdstukken 3 en 5.3 van dit protocol.
Het uitgifteproces van de verkoop is in het stroomschema op de volgende pagina weergegeven. De uitwerking van de stappen worden in de volgende hoofdstukken behandeld.
3. Uitgiftevoorwaarden en -eisen
Als de gemeente Ooststellingwerf het voornemen heeft een aan haar toebehorende onroerende zaak uit te geven (bijvoorbeeld (bouw)grond maar ook gebouwen), moet zij ruimte bieden aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen naar deze onroerende zaak indien er meerdere gegadigden zijn voor de aankoop van de desbetreffende onroerende zaak of redelijkerwijs te verwachten is dat er meerdere gegadigden zullen zijn. In dat geval zal de gemeente Ooststellingwerf met inachtneming van de haar toekomende beleidsruimte criteria moeten opstellen aan de hand waarvan de koper wordt geselecteerd. Bij het vermoeden dat er slechts één serieuze gegadigde is kan een afwijkende uitgifteprocedure worden gevolgd.
Bij uitgifteprocedures moeten vooraf eisen en voorwaarden worden opgesteld.
De voorwaarden en eisen moeten voldoen aan drie criteria: objectief, toetsbaar en redelijk.
Op die manier kan een overheidslichaam vormgeven aan het grondbeleid. De voorwaarden en eisen zijn daardoor onder andere afhankelijk van de aard van de desbetreffende onroerende zaak en het doel dat met de uitgifte moet worden bereikt.
Een belangrijke voorwaarde is dat met het stellen van privaatrechtelijke criteria de publiekrechtelijke kaders niet worden doorkruist. Van een onaanvaardbare doorkruising kan sprake zijn als aan het overheidslichaam bij publiekrechtelijke regeling bepaalde bevoegdheden ter behartiging van zekere belangen zijn toegekend en het overheidslichaam deze belangen langs privaatrechtelijke weg wil bereiken. Zo kan artikel 122 van de Woningwet in de weg staan aan het stellen van bepaalde duurzaamheidseisen voor zover die eisen verder gaan dan het Bouwbesluit.
Het ligt voor de hand dat een overheidslichaam ook verlangt dat de koper zich conformeert aan het vigerende publiekrechtelijke kader of de ruimtelijke plannen van het overheidslichaam voor de te verkopen locatie. Denk daarbij bijvoorbeeld aan woningbouwcategorieën, zoals percentages sociale huur, sociale koop of middenhuur. Ook is denkbaar dat het overheidslichaam ruimtelijke eisen stelt die niet of nog niet publiekrechtelijk zijn vastgelegd. Denk hierbij bijvoorbeeld aan de eis om minimaal een percentage aan sociale woningbouw te realiseren of de eis dat de kopende partij zich conformeert aan een stedenbouwkundig- of beeldkwaliteitsplan. Het stellen van dergelijke criteria kan tot gevolg hebben dat de kring van potentiële gegadigden die kunnen meedoen aan de selectieprocedure op voorhand wordt beperkt.
De gemeente dient acht te slaan op de mogelijkheid of met de rechten en plichten die voortvloeien uit de voorgenomen koopovereenkomst er sprake is van een overheidsopdracht in de zin van de Aanbestedingswet terwijl dit niet de bedoeling is. Van een overheidsopdracht voor werken is sprake indien cumulatief aan de volgende drie voorwaarden wordt voldaan:
- 1.
- 2.
- 3.
Ad 1. Een rechtstreeks economisch belang kan worden voorkomen door een marktconforme prijs te hanteren, de ontwikkeling van woningbouw voor rekening en risico van de marktpartij plaats te laten vinden en door niet te participeren in de realisatie of exploitatie.
Ad 2. De gemeente kan verder geen bouwplicht opleggen, want de realisatie van de woningbouw mag niet afdwingbaar zijn.
Om te voorkomen dat de koper eigenaar wordt en vervolgens niet gaat bouwen, kan de gemeente in plaats van een bouwplicht een terugleverplicht opnemen. De koper dient in die situatie de grond terug te leveren aan de gemeente indien niet binnen een bepaalde termijn wordt gestart met de bouw. Hierbij wordt de waarde van de grond bepaald door een onafhankelijke deskundige en mag de waarde niet impliciet een boete bevatten.
Ad 3. Daarnaast moet ervoor worden gezorgd dat de eisen binnen de publiekrechtelijke kaders blijven. Zo wordt voorkomen dat de aanbestedingsregels op de gronduitgifte en realisatie van de woningbouw van toepassing zijn.
De eisen en voorwaarden mogen geen onaanvaardbare doorkruising van het publiekrecht en geen overheidsopdracht opleveren.
Bij het bepalen van de uitgiftevoorwaarden en -eisen zijn de volgende punten van belang:
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
Is er sprake van een passend aanbod. Dient er bij realisatie rekening worden gehouden met de Woon(zorg)visie? De gemeente wil voorkomen dat de inwoners niet meer in de gemeente kunnen wonen. Hiertoe zet de gemeente in op de realisatie van een betaalbaar woning aanbod. Hiertoe kan een bepaald percentage aangewezen worden als “betaalbare koop en/of goedkope koop overeenkomstig de geldende NHG-grens”. De woningen dienen voor dit bedrag gebruiksklaar (Turn-key) opgeleverd te worden.
- -
- -
Daarnaast is er ook de mogelijkheid om een verleende vergunning in te trekken als er geen gebruik van wordt gemaakt. De wet Algemene Bepalingen Omgevingsrecht (WABO) geeft het college in dat geval de beleidsvrijheid om vergunningen in te trekken. Intrekken vergunning wegens “bewust stilzitten” behoort tot de mogelijkheden. 4
- -
- -
- -
De gemeente Ooststellingwerf hanteert als uitgangspunt is dat parkeren op eigenterrein dient plaats te vinden. Indien dit niet of gedeeltelijk niet mogelijk is kan er een bijdrage voor het parkeren in de openbare ruimte worden gevraagd. Deze bijdrage wordt berekend afhankelijk van het aantal parkeerplaatsen en de ligging ervan en indien nog aan te leggen de daadwerkelijke aanlegkosten. Indien parkeerplaatsen worden overgedragen aan de gemeente dan dienen deze te voldoen aan de eisen die het HIOR daaraan stelt.
- -
De gegadigde draagt voor eigen rekening en risico zorg voor het treffen van de (ondergrondse) infrastructuur/ (nuts)voorzieningen, zoals leidingen en/of kabels voor water, elektriciteit, telefoon, kabeltelevisie, dataverkeer alsmede het aansluiten hier van op de openbare nutsvoorzieningen, inclusief het plaatsen van trafo- regelstations en brandkranen. Indien de (ondergrondse) infrastructuur wordt overgedragen aan de gemeente dan dient deze te voldoen aan de eisen die het HIOR daaraan stelt.
- -
Afvalwater dient te worden afgevoerd via een door gegadigde voor zijn rekening en risico aan te leggen rioleringssysteem. Bij het aanleggen van de riolering neemt de gegadigde het technisch programma van eisen voor riolering en waterhuishoudkundige werken van de gemeente Ooststellingwerf en het HIOR in acht.
- -
- -
- -
- -
In het kader van een op te stellen planologische maatregel zal een watertoets moeten worden uitgevoerd. Indien hieruit blijkt dat er voorzieningen moeten worden getroffen voor de afvoer van hemelwater, dan zal de gegadigde deze voor zijn rekening en risico zo nodig moeten realiseren op eigen terrein.
- -
Het gebruik van de uit te geven kavel: denk hierbij aan de zelfbewoningsplicht voor een x aantal jaren en het antispeculatie beding. Het gebruik dient conform de bestemming in het bestemmingsplan te zijn of kan worden aangegeven dat de gemeenteraad moet meewerken aan de wijziging van het bestemmingsplan naar een andere bestemming. Verder kunnen de kavels alleen bedoeld zijn voor bepaalde woningbouwcategorieën of bijvoorbeeld moet bestaan uit een minimaal percentage sociale woningbouw.
- -
De gemeente Ooststellingwerf behoudt zich het recht voor één of meerdere bouwkavels te reserveren als compensatiekavel, indien dit in verband met de aankoop van particulier eigendom voor de planontwikkeling naar haar oordeel elders in Ooststellingwerf noodzakelijk is. Voor de verkoop van compensatiekavels geldt het regime overeenkomstig één serieuze gegadigde (paragraaf 4.1).
Uiteraard is de bruikbaarheid van deze criteria afhankelijk van de specifieke omstandigheden van het geval, maar de criteria moeten altijd objectief, toetsbaar en redelijk zijn.
Naast de voorwaarden en eisen stelt de gemeente ook de regels omtrent de te volgen procedure voor inschrijven. Deze regels kunnen het volgende bevatten:
- -
- -
- -
- -
- -
- -
Hoe de gemeente omgaat met rechtsverwerking. Gegadigden dienen proactief te zijn. De gemeente stelt de termijnen, reacties na het vervallen van de termijnen, niet of niet volledig ingevulde inschrijvingsformulieren of te laat bij de aangewezen notaris binnengekomen inschrijvingsformulieren zijn niet-ontvankelijk;
- -
De gemeente geeft vooraf aan hoe het beoordelingsproces er uit gaat zien. Wat de samenstelling van de beoordelingscommissie is, de wijze van beoordeling (bijvoorbeeld: op toegekende puntenaantallen) en wat er gebeurt als er een gelijk aantal punten wordt gehaald. In dat geval kan het zijn dat er een gewicht is toegekend aan de criteria of dat is aangegeven dat er in dat geval wordt geloot;
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
De mededingingsruimte hoeft niet te worden geboden indien bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop. Er is immers geen sprake van strijd met het gelijkheidsbeginsel als er voor het maken van onderscheid een objectieve en redelijke rechtvaardiging is. In dat geval hoeft dus geen selectieprocedure te worden toegepast.
Er dient daarom op basis van de uitgiftevoorwaarden (zie hoofdstuk 3) te worden bepaald wat het aantal gegadigden is of redelijkerwijs te verwachten is wat het aantal gegadigden zal zijn.
Aan de hand van de gestelde criteria dient objectief te worden gemotiveerd waarom bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat er slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt. De voorgenomen verkoop dient ter besluitvorming te worden voorgelegd aan het college van burgemeester en wethouders, respectievelijk middels het vigerende mandaatbesluit.
Stel vast of er bij voorbaat sprake is van één serieuze gegadigde.
De gemeente dient voorafgaand aan de verkoop zijn voornemen daartoe op een dusdanige wijze bekend te maken dat eenieder daarvan kennis kan nemen (passende mate van openbaarheid). De publicatie moet voorzien zijn van de uitgiftevoorwaarden en de motivatie waarom er naar het oordeel van de gemeente slechts één gegadigde in aanmerking komt. Voor de termijnen zie hoofdstuk 8.
Gedurende bekendmaking standstill
Gedurende deze termijnen schort de gemeente het sluiten van de voorgenomen overeenkomst op (standstill). Indien de publicatie in een later stadium plaatsvindt en de partijen al in onderhandeling zijn over de koopovereenkomst, sluit de gemeente de koopovereenkomst met een totstandkomingsvoorbehoud.5 De overeenkomst komt dan niet eerder tot stand nadat de termijn is verlopen en er geen andere gegadigden zijn.
Er meldt zich geen andere gegadigde
Indien zich geen andere gegadigden melden naar aanleiding van de kennisgeving, sluit de gemeente de koopovereenkomst dan wel komt de koopovereenkomst tot stand.
Er meldt zich een andere gegadigde
Indien zich wél een of meerdere andere gegadigden melden naar aanleiding van de kennisgeving, beoordelen we in de eerste plaats of het inderdaad gaat om serieuze gegadigden. Hiertoe toetsen we of de andere gegadigden voldoen aan de in de kennisgeving gestelde uitgiftevoorwaarden op basis waarvan werd vermoed dat er slechts één serieuze gegadigde in aanmerking kwam (Hoofdstuk 4).
Indien blijkt dat aan die uitgiftevoorwaarden is voldaan, dient er alsnog een selectieprocedure te worden gestart. (Hoofdstuk 5). Let op! Dit ligt niet in de rede. De gemeente heeft immers eerder geconcludeerd dat er maar één serieuze gegadigde te verwachten is. Er zal daarom slechts in bijzondere omstandigheden van andere serieuze gegadigden sprake kunnen zijn.
Als wordt geconcludeerd dat deze partijen niet als serieuze gegadigden kunnen worden aangemerkt, omdat zij niet aan de in de kennisgeving vermelde voorwaarden en eisen voldoen, worden deze partijen gemotiveerd van deze conclusie op de hoogte gebracht. Indien de gegadigden de kwestie voor willen leggen aan de rechter, dienen de gegadigden dit binnen de eerder gestelde termijn te doen. De koopovereenkomst zal na de termijn worden gesloten. (Zie voor een toelichting op de stand-still hoofdstuk 10.)
Indien niet bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op grond van objectieve, redelijke en toetsbare criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop, kan er een marktconsultatie plaatsvinden om dit vast te stellen. Bij een marktconsultatie doet de gemeente op basis van de uitgiftevoorwaarden een uitvraag op de markt of er meerdere gegadigden in de uitgifte geïnteresseerd zijn.
Een marktconsultatie kan worden gebruikt om het aantal gegadigden te bepalen.
Als blijkt dat er meerdere gegadigden zijn, dan dient er een openbare selectieprocedure plaats te vinden. Zie hiervoor de volgende paragraaf.
Als blijkt dat er slechts één gegadigde is, dient de procedure beschreven in de vorige paragraaf ‘één serieuze gegadigde’ te worden gevolgd.
De gemeente kan een marktconsultatie starten bijvoorbeeld wanneer een marktpartij met een initiatief voor een perceel in eigendom van de gemeente komt, waarna de gemeente voorwaarden opstelt waaronder de gemeente dat perceel wenst uit te geven en vervolgens op de markt gaat toetsen of er ook andere geïnteresseerden zijn dan de hiervoor bedoelde marktpartij.
Let op! De uiteindelijke uitgifte dient daadwerkelijk plaats te vinden op basis van de uitgiftevoorwaarden die tijdens de marktconsultatie zijn gepubliceerd. Indien dat niet het geval is, is er sprake van een nieuwe uitgifte en dient opnieuw mededingingsruimte te worden geboden. Door de wijziging kan de kring van gegadigden immers veranderen.
Voordat de gemeente overgaat tot het selecteren van criteria en het opstellen van geschiktheidseisen/ uitsluitingsgronden wordt er een keuze gemaakt voor de te hanteren selectieprocedure.
De gemeente Ooststellingwerf hanteert een openbare selectie procedure, uitgaande van meer dan één gegadigde (zie hoofdstuk 4.3). Deze selectieprocedure start met uitsluitingsgronden en geschiktheidseisen. Om als gegadigde dus voor verkoop en de inhoudelijke beoordeling van de inschrijving in aanmerking te komen, mogen er geen uitsluitingsgronden van toepassing zijn. Daarnaast dient de gegadigde dus in onderhavige zaak aan te tonen geschikt te zijn voor de ontwikkeling en realisatie. Vervolgens kan er een keuze worden gemaakt voor een uitgebreide selectieprocedure en/of een vereenvoudigde selectieprocedure.
De selectiecriteria moeten objectief, toetsbaar en redelijk zijn. Bij het opstellen van de criteria neemt de gemeente de algemene beginselen van behoorlijk bestuur in acht. Aan de te stellen criteria legt de gemeente een zorgvuldige afweging ten grondslag, waarbij alle relevante belangen zijn betrokken. De criteria zullen redelijk en proportioneel moeten zijn. Dit zal afdoende moeten kunnen worden gemotiveerd. Tot welke verplichtingen de algemene beginselen van behoorlijk bestuur in een privaatrechtelijke context exact leiden, is afhankelijk van de omstandigheden van het geval en het toepasselijke beginsel. Het vereiste van objectiviteit houdt in dat de selectiecriteria ondubbelzinnig en zo duidelijk mogelijk moeten worden geformuleerd zodat een onpartijdige behandeling kan worden verzekerd en willekeur wordt voorkomen. Hierdoor worden de selectiecriteria ook toetsbaar. De selectiecriteria zullen in de praktijk vervolgens consistent moeten worden toegepast op de verschillende gegadigden. De rechter zal in voorkomend geval moeten kunnen toetsen of aan genoemde voorwaarden is voldaan.
De selectiecriteria bestaan uit geschiktheidseisen en uitsluitingsgronden. Daarnaast de mogelijkheid tot het hanteren van aanvullende selectiecriteria.
Geschiktheidseisen zien op eisen waaraan het subject (de gegadigde) moet voldoen om mee te kunnen doen met de uitgifte. De gemeente geeft in de publicatie van de uitgifte aan welke stukken en gegevens overlegd moeten worden om aan de geschiktheidseisen te kunnen toetsen. Indien de gegadigde niet beschikt over de gevraagde stukken en/of gegevens, kan het voldoen aan de geschiktheidseisen met andere stukken en/of gegevens worden aangetoond die volgens de gemeente geschikt zijn. Deze geschiktheidseisen kunnen onder meer betreffen:
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
Een aantoonbare kennis en ervaring met bepaalde ontwikkelactiviteiten. Van een gegadigde kan gevraagd worden dit aan te tonen door geschikte referenties te overleggen betreffende in het verleden uitgevoerde projecten. Hier dient terughoudend mee om te worden gegaan, omdat het gevaar bestaat dat hiermee startende bedrijven worden uitgesloten. Er dient per uitgifte afgewogen te worden of dit proportioneel is. Van proportionaliteit is eerder sprake bij een omvangrijke gebiedsontwikkeling.
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
Deze criteria kan de gemeente stellen en hebben betrekking op de inschrijving / aanbieding en hebben als doel om te controleren of de inschrijving aan de ruimtelijke ordening, de behoeft en lokale economie.
- -
- -
- -
Uitsluitingsgronden staan op voorhand deelname aan de uitgifte in de weg. Ook de uitsluitingsgronden zien op het subject (de gegadigde). Deze uitsluitingsgronden kunnen onder meer betreffen:
- -
Het verkeren in staat van faillissement of liquidatie, jegens de gegadigde geldt een surseance van betaling of een (faillissement)akkoord en zijn onderneming verkeert in een andere vergelijkbare toestand in gevolge een soortgelijke procedure die voorkomt in de hem van toepassing zijnde wet- of regelgeving.
- -
- -
De gemeente wenst bij de uitgifteprocedure gebruik te kunnen maken van de Wet Bevordering Integriteitsbeoordelingen door het Openbaar Bestuur (Wet Bibob). Op grond van artikel 1 jo. artikel 5a Wet Bibob heeft de gemeente het recht om bij vastgoedtransacties een Bibob-toets te laten uitvoeren. Wanneer uit een Bibob-toets of Bibob-advies blijkt dat er een grote mate van gevaar bestaat dat de voorgenomen vastgoedtransactie mede zal worden gebruikt om crimineel voordeel te benutten, dat er in of met de onroerende zaak strafbare feiten zullen worden gepleegd of ter verkrijging of behoud van de vastgoedtransactie een strafbaar feit is gepleegd (artikel 9 lid 3 onder a, b en c Wet Bibob), zal de gegadigde worden uitgesloten. Let op: een BIBOB onderzoek is ingrijpend, onderzoek goed of het voor de desbetreffende opdracht proportioneel is om dit toe te passen.
- -
- -
De gegadigde heeft stukken of gegevens achtergehouden of is niet in staat gebleken om die stukken of gegevens te overleggen die nodig zijn om te toetsen of er wordt voldaan aan de geschiktheidseisen en de gunningscriteria. Bijvoorbeeld wanneer het lotings- of inschrijfformulier niet volledig door de gegadigde is ingevuld.
- -
- -
Het voorkomen van meerdere inschrijvingen van één concern of één huishouden/relatie. Dit betekent dat er geen extra holdings, beheerbedrijven, dochter- of zustervennootschappen van de betreffende gegadigde mogen inschrijven. Daarnaast betekent dit dat er één inschrijving van personen uit een duurzame relatie mag zijn. Er is sprake van een duurzame relatie bij een huwelijk, een geregistreerd partnerschap dan wel daadwerkelijke samenwoning.
- -
- -
Een inschrijving is ongeldig als één van de uitsluitingsgronden van toepassing is, de inschrijving en/of de stukken te laat zijn ingediend of als de gegadigde niet voldoet aan de geschiktheidseisen. De inschrijving wordt dan terzijde gelegd en de gegadigde wordt uitgesloten van verdere deelname aan de uitgifte.
5.3 Aanvullende selectiecriteria
De gemeente kan aanvullende selectiecriteria stellen. Daarbij moet in het oog gehouden worden dat de gemeente daarmee invulling kan gaan geven aan het ontwerp als de uitvoering van het werk. In dat geval hebben we te maken met een overheidsopdracht voor werken.
De aanvullende eisen kunnen gesteld worden op het gebied van klimaatadaptatie en duurzaamheid. Omdat dit container begrippen zijn, dient de gemeente Ooststellingwerf op basis van de beleidsdoelstellingen de criteria die van belang worden geacht nader te preciseren. De gemeente Ooststellingwerf dient nader toe te lichten (verwijzing naar het specifieke beleid) waarom deze criteria van belang worden geacht.
In de gevallen dat het hier om een overheidsopdracht gaat kan niet worden volstaan met een openbare selectieprocedure maar moet het project worden (Europees) aanbesteed.
In welke mate dragen ontwikkelingen/ woningen bij aan klimaat adaptatie en duurzaamheid:
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
De gemeente Ooststellingwerf kan kiezen om naast selectiecriteria, ook gunningscriteria op te stellen. Met deze gunningscriteria dient het ‘beste’ bod te worden geselecteerd. In het volgende hoofdstuk worden de verschillende selectieprocedures beschreven. Bij een lotingsprocedure wordt in principe gegund aan de gegadigde wiens lot wordt getrokken.
Bij een verkoop bij inschrijving wordt gegund aan de gegadigde met het hoogste bod. In het geval van een vergelijkende toets worden er van tevoren gunningscriteria opgesteld op basis waarvan de gegadigde met het hoogste aantal punten wordt geselecteerd. Indien er op basis van binnenkomst wordt verkocht, wordt er gegund aan de eerste gegadigde die zich meldt.
Gunningscriteria moeten worden opgesteld bij de selectieprocedure vergelijkende toets.
Alleen bij de procedure van een vergelijkende toets dienen er daarom gunningscriteria te worden opgesteld. De gemeente Ooststellingwerf geeft bij de publicatie van de gunningscriteria aan wat het aantal punten is dat behaald kan worden bij het voldoen aan een criterium, hoe een onafhankelijke en onpartijdige beoordeling wordt gewaarborgd en hoe te handelen wanneer het hoogst aantal punten door twee gegadigden wordt behaald.
Deze criteria dienen wederom objectief, toetsbaar en redelijk te zijn. Eventueel in combinatie met de hoogste prijs kunnen criteria worden gesteld om het ‘beste’ bod te selecteren; deze kunnen betrekking hebben op de aard en/of de kwaliteit van de beoogde (her)ontwikkeling van de onroerende zaak. Daarbij kan worden gedacht aan de kwaliteit van het (ontwikkel)plan, de mate van duurzaamheid van het (ontwikkel)plan, of de mate waarin het plan inpasbaar is in de omgeving en aldus kan voldoen aan de beoogde beleidsdoelstellingen.
De gunningscriteria kunnen onder meer het volgende betreffen:
- -
- -
- -
- -
- -
- -
Hierbij moet ervoor worden gewaakt dat er enkel gegund wordt op basis van het criterium kwaliteit, omdat er dan mogelijk een erg lage prijs wordt geboden voor erg veel kwaliteit terwijl er een veel hogere prijs wordt geboden voor iets minder kwaliteit. De gunningscriteria zijn maatwerk en dienen per situatie te worden bepaald.
Als is vastgesteld dat er een openbare selectieprocedure moet plaatsvinden, maakt de gemeente een keuze uit één van de onderstaande selectieprocedures. Van belang is dat de procedure ‘Op volgorde van binnenkomst’ slechts kan plaatsvinden nadat één van de andere procedures is doorlopen, mits de criteria gelijk blijven. Er is namelijk sprake van een nieuwe uitgifte wanneer de criteria zijn aangepast.
Maak een keuze uit de drie selectieprocedures: loting, verkoop bij inschrijving of de vergelijkende toets.
De mogelijkheid om in te schrijven als gegadigde voor de loting wordt bekend gemaakt middels publicatie (De wijze waarop is beschreven in Hoofdstuk 9). In de kennisgeving wordt in elk geval de wijze van inschrijving voor de loting en de uiterste datum van inschrijving vermeld. Indien speciale voorwaarden (bijvoorbeeld ten aanzien van doelgroepen) worden gehanteerd, maakt de gemeente Ooststellingwerf deze in de kennisgeving bekend.
De wijze van inschrijving bij loting vindt plaats middels een inschrijfformulier. Aan de loting kan uitsluitend worden meegedaan door middel van het invullen en insturen van het inschrijfformulier. Alleen de inschrijfformulieren die voldoen aan de volgende voorwaarden worden geaccepteerd:
- -
- -
- -
Ten behoeve van een (te vormen) huishouden mag slechts één inschrijfformulier worden ingediend. Indien meerdere inschrijvingen per (te vormen) huishouden worden ingediend is de gemeente Ooststellingwerf gerechtigd om alleen de eerste ontvangen inschrijving in de loting te betrekken en worden de overige inschrijvingen uitgesloten van loting. De gegadigde(n) worden hiervan in kennis gesteld.
Als na de loting alsnog blijkt dat meerdere inschrijvingen per (te vormen) huishouden zijn meegenomen wordt de loting van deze inschrijvingen nietig. De kavel valt dan terug aan de gemeente Ooststellingwerf. De gegadigde(n) worden hiervan in kennis gesteld.
De gegadigde dient minimaal 18 jaar oud te zijn op het moment van sluiting van de inschrijftermijn.
Bij de lotingsprocedure kunnen gegadigden hun interesse kenbaar maken door een door de gemeente verstrekte lotingsformulier in te vullen en toe te sturen. Bij één gegadigde vindt er geen loting plaats, maar wordt aan die gegadigde gegund mits de gegadigde aan de criteria voldoet. Op een lotingsbijeenkomst worden de beschikbare kavels te koop aangeboden. Tijdens de lotingsbijeenkomst worden de kavels geloot onder de gegadigden die zich door middel van een lotingsformulier kenbaar hebben gemaakt. Er wordt geborgd dat er een onafhankelijke en onpartijdige loting plaatsvindt doordat een notaris de lootjes trekt of onder het toeziend oog van een notaris de lootjes worden getrokken. De verkoopprijs is van te voren vastgesteld op basis van de door de gemeenteraad vastgestelde Nota Grondprijzen 2022-2026. De gegadigde van wie het lotingsformulier het eerste wordt getrokken, wordt uitgenodigd een kavel te noemen die hij/zij wenst te kopen.
De lotingsprocedure kan bestaan uit een “loting per geselecteerde categorie”. Als de gemeente Ooststellingwerf kiest voor de procedure loting per selectie betekent dit dat geloot wordt per vooraf bekend gemaakte categorie/ categorieën. Bij het hanteren van de onderstaande categorieën zal de gemeente Ooststellingwerf vooraf in de verkoopbrochure de voorrang van de loting bepalen.
- 1.
- 2.
- 3.
In de categorie 1 wordt geloot uit de aangeboden meerkappers. De loting vindt plaats tussen de aanwezige gegadigden die zich als medebouwers hebben opgegeven in de lotingsprocedure.
- -
- -
- -
In de categorie 2 wordt geloot uit de aangeboden kavels voor één vrijstaande woning. De loting vindt plaats tussen de aanwezige gegadigden die zich hebben opgegeven in de lotingsprocedure.
De categorie 3 zijn de kavels voor zowel meerkappers als voor één vrijstaande woning die overblijven in het betreffende plan. De gemeente Ooststellingwerf kan besluiten dat deze kavels worden verloot onder de aanwezige ingeschreven (project)ontwikkelaars.
In tabel 1 is een voorgestelde procedure voor loting beschreven.
- -
- -
- -
- -
Alleen de ingelote gegadigde mag de (zelf)bouwkavel of starterswoning kopen en bij een (zelf)bouwkavel voor een woning of een starterswoning dient hij/zij deze gedurende een aantal jaren zelf te bewonen zoals vastgelegd in de Algemene voorwaarden voor de verkoop van registergoederen door de gemeente Ooststellingwerf.
- -
De verkoop van de(zelf)bouwkavel voor een woning of de verkoop van de starterswoning voor het verstrijken van de zelfbewoningsplicht is níet toegestaan op straffe van betaling van het in de Algemene voorwaarden voor de verkoop van registergoederen door de gemeente Ooststellingwerf genoemde boetebedrag.
- -
Overeenkomstig de Didam-uitspraak wordt het voornemen tot verkoop gepubliceerd. Daarop gaat de stand-still termijn in voor het maken van bezwaar, middels het instellen van een kort geding. Hiervoor maakt de gemeente de naam van de persoon respectievelijk de ontwikkelaar bekend aan wie wordt verkocht. Gelet op de AVG geven de betrokkenen hiervoor vooraf toestemming.
- -
Na de stand-still termijn wordt de koopovereenkomst door de koper ondertekend en door de gemeente ondertekend. De volledig ondertekende koopovereenkomst wordt aan de koper toegezonden. De datum van ondertekening gemeente geldt als datum van het tot stand komen van de koopovereenkomst en de start van de 6 (zes) maand termijn voor inroepen voorbehoud van financiering.
- -
- -
- -
Ontbindende voorwaarde: voorbehoud van financiering
De koopovereenkomst kan, uiterlijk binnen 6 maanden na ondertekening door de gemeente kan de koopovereenkomst door de kandidaat-koper worden ontbonden, indien de kandidaat-koper voor de financiering van de vrijstaande woning geen bindend aanbod tot een hypothecaire geldlening van een erkende geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen. Onder bankinstelling wordt in dit artikel verstaan: een bank of verzekeraar in de zin van artikel 1:1 Wet op het financieel toezicht. De partij die ontbinding inroept, dient dit goed gedocumenteerd en per aangetekende brief te doen. Indien de koper de ontbinding wil inroepen vanwege het (tijdig) ontbreken van een financiering als hiervoor bedoeld, wordt, tenzij partijen anders overeenkomen, onder ‘goed gedocumenteerd’ bedoeld, dat ten minste twee afwijzingen van een erkende geldverstrekkende bankinstelling aan de gemeente zijn voorgelegd. Enkel op hiervoor beschreven wijze is de koper van deze koopovereenkomst bevrijd. Indien de koper de ontbinding inroept, staat het de gemeente vrij om de betreffende bouwkavel aan de eerst volgende kandidaat-koper van de reservelijst toe te wijzen. De betaalde vergoedingen, renteverlies en gemaakte kosten worden niet door de gemeente gerestitueerd.
- -
Als een (zelf)bouwkavel of een starterswoning wordt teruggegeven gaat deze automatisch naar kandidaten opgenomen op de in het proces-verbaal opgenomen reservelijst. De eerst volgende inschrijving op de reservelijst krijgt de (zelf)bouwkavel of starterswoning aangeboden. Er wordt dus niet geschoven met reeds ingelote derden. Wanneer de (zelfbouw)kavels of starterswoningen verkocht zijn, vervalt de reservelijst en heeft men geen bijzondere rechten meer.
- -
Reservelijst. Degenen die uitgeloot zijn kunnen, ten tijde van de loting tot aan moment van proces-verbaal, op een reservelijst hun voorkeur aangeven voor alle aangeboden kavels. Indien kavels in de toekomst vrijvallen wordt op basis van de reservelijst toegekend. De reservelijst maakt onderdeel uit van het proces-verbaal en heeft daarmee het karakter van uitsluitend bewijs.
- -
- -
- -
De loting wordt verricht door of vindt plaats onder het toeziend oog van een (kandidaat)notaris.
De (kandidaat)notaris maakt/ (doet opmaken) het proces-verbaal van de loting op. In het proces-verbaal is opgenomen de uitkomst van de loting en indien van toepassing de voorkeuren van degenen aan wie geen kavel is toegewezen. De voorkeuren worden opgenomen in de reservelijst.
Eenmalig inschrijfgeld van € 125,- (zegge: honderd en vijfentwintig euro)voor deelname aan een loting. Het inschrijfgeld wordt betaald nadat men zich daadwerkelijk gedurende de inschrijftermijn heeft ingeschreven voor een concrete loting.
De procedure ‘verkoop bij inschrijving’ werkt als volgt: gegadigden dienen hun interesse kenbaar te maken door een door de gemeente verstrekte inschrijfformulier in te vullen, met o.a. het bedrag waarvoor de gegadigde de kavel wenst te kopen, en toe te sturen. Vervolgens beoordeelt de gemeente of de gegadigden voldoen aan de gestelde criteria voor inschrijving. Eén van deze criteria zal in ieder geval zijn dat het bedrag gelijk aan of hoger moet zijn dan de door de gemeente vastgestelde prijs. Deze minimale prijs is vastgesteld op basis van een onafhankelijke taxatie. Het is daarom uitdrukkelijk uitgesloten om de marktconforme waarde van de grond te bepalen aan de hand van de inschrijfprocedure, wat ook een mogelijkheid is om te voldoen aan de staatssteun regels. Op de dag van de verkoop bekijkt en beoordeelt de gemeente samen met een notaris de biedingen en maakt de notaris bekend wie de hoogste bieder is en of aan diegene kan worden gegund.
Bij de vergelijkende toets hanteert de gemeente niet alleen selectiecriteria, maar ook gunningscriteria. Aan een gegadigde worden punten toegekend wanneer de gegadigde voldoet aan de gunningscriteria. Per gunningscriterium wordt de hoogte van de te bepalen punten bepaald. De gemeente kan bij deze procedure een keuze maken tussen een vaste getaxeerde prijs of “een bieden vanaf prijs”. Gegadigden dienen wederom een inschrijfformulier in te vullen en toe te sturen. De gemeente toetst eerst of de gegadigden voldoen aan de selectiecriteria. Aan de gegadigden die aan de criteria voldoen worden vervolgens punten toegekend in de mate waarin zij voldoen aan de gunningscriteria. Dit wordt gedaan door minimaal drie ambtenaren van de gemeente. De gemeente maakt op de dag van de verkoop bekend aan welke gegadigde de meeste punten zijn toegekend en of aan diegene kan worden gegund.
Deze procedure kan niet worden gekozen, zonder dat er voorafgaand een van de andere selectieprocedures heeft plaatsgevonden. De procedure neemt te allen tijde aanvang vanaf het moment waarop blijkt dat op basis van één van de bovenstaande selectieprocedures er geen gegadigden zich hebben gemeld die voldoen aan de gestelde criteria, daarom de kavel niet aan een gegadigde is gegund en het college heeft besloten om naar aanleiding daarvan de kavel openbaar in de verkoop te houden door plaatsing op de website van de gemeente. Er is op dat moment sprake van grond op voorraad. Aangezien de gemeente in deze situatie al heeft gepoogd de kavel te verkopen op basis van een openbare selectieprocedure, zal de gemeente vanaf die datum de kavel op basis van binnenkomst verkopen. Dit houdt in dat in principe aan de eerste gegadigde die zich meldt door middel van een inschrijfformulier op de gemeentelijke website, de kavel zal worden verkocht. De uitgifte vindt plaats onder dezelfde voorwaarden en criteria die ook zijn gesteld tijdens de voorafgaande selectieprocedure. Het betreft een vangnet procedure.
Het tijdschema van de uitgifte is afhankelijk van de uit te geven onroerende zaak, de uitgiftecriteria, de gekozen selectieprocedure, de van toepassing zijnde geschiktheidseisen, uitsluitingsgronden en de gunningscriteria. Het tijdschema dient in verhouding met de complexiteit van het bovenstaande te zijn en dient redelijk te zijn.
De termijnen eindigen niet op een zaterdag, zondag of feestdag. De termijn wordt met zoveel kalenderdagen verlengd totdat er geen sprake meer is van een zaterdag, zondag of feestdag. Daarnaast wordt er rekening gehouden met vakantieperiodes en wordt ervoor gewaakt dat het grootste deel van de termijn niet in een vakantieperiode valt.
De termijn waarbinnen andere gegadigden de mogelijkheid dienen te krijgen om zich te melden bij de gemeente en/of een kort geding te starten bij de voorzieningenrechter dient redelijk te zijn, en hangt van alle omstandigheden van het geval af. Het is verstandig om het voornemen tot (onderhandse) verkoop in een zo vroeg mogelijk stadium te publiceren. Daarmee kan worden voorkomen dat pas in een laat stadium blijkt dat er toch andere gegadigden zijn die aan de gestelde criteria voldoen en er dus alsnog een selectieprocedure dient te worden toegepast.
In de publicatie dient een uiterste termijn te worden opgenomen waarbinnen andere gegadigden zich dienen te melden indien zij menen dat zij op grond van de toepasselijke criteria eveneens in aanmerking komen en daarom bedenkingen tegen de verkoop hebben. Bij het bepalen van de lengte van de termijnen zal acht moeten worden geslagen op de toepasselijke criteria (bijvoorbeeld de mate van complexiteit), zodat geïnteresseerden daadwerkelijk in staat worden gesteld om na te gaan of zij kwalificeren als ‘serieuze’ gegadigde en of zij eventueel tegen de voorgenomen onderhandse verkoop wensen op te komen.
Een voornemen tot verkoop van gemeentelijk onroerend goed moet gepubliceerd worden. In het geval van een voornemen tot verkoop van woningbouwkavels hanteert de gemeente een termijn van 20 kalenderdagen.
De te hanteren termijnen binnen een selectieprocedure zullen steeds redelijk moeten zijn en kunnen dus per selectieprocedure verschillen. Zo zal de aanmeld- of indieningstermijn moeten zijn afgestemd op de mate van inspanningen die van de (potentiële) gegadigden in de specifieke selectieprocedure worden verwacht om een serieuze aanmelding of aanbieding te kunnen overwegen en voorbereiden. Daarbij geldt uiteraard dat langere termijnen in de rede liggen naar mate meer inspanningen worden gevraagd. Ook ligt het doorgaans in de rede dat er in de selectieprocedure enige ruimte wordt geboden voor het stellen van vragen door (potentiële) gegadigden. Na de termijn zullen de vragen en antwoorden worden gepubliceerd op de website van de gemeente.
De termijn dient afgestemd te zijn op de mate van inspanningen die van een gegadigde zal worden gevraagd.
Afgevallen gegadigden worden een termijn geboden om op te komen tegen de (gemotiveerde) selectiebeslissing. Deze termijn dient voldoende lang te zijn voor de afgewezen gegadigden om zich te kunnen beraden over de motivering van de afwijzing. Al naar gelang de complexiteit van de selectieprocedure zal de lengte van de te hanteren termijnen moeten worden vastgesteld. Als uitgangspunt geldt dat gegadigden de mogelijkheid krijgen om binnen een termijn van 20 kalenderdagen6 de kwestie voor te leggen aan een voorzieningenrechter door middel van het starten van een kort geding voordat de koopovereenkomst gesloten wordt. Daarnaast wordt aan de afgevallen gegadigden de mogelijkheid geboden om vragen over de selectiebeslissing te stellen aan de gemeente. Gedurende deze termijn geldt een stand-still, de koopovereenkomst met de ‘winnende’ gegadigde wordt pas na afloop van de termijn gesloten. Deze stand-still termijn dient duidelijk te worden gecommuniceerd met de afgevallen gegadigden en de ‘winnende’ gegadigde. In hoofdstuk 10 wordt uitgebreider stilgestaan bij de stand-still termijn.
Het tijdschema bestaat onder meer uit het onderstaande tabel. Dit tijdschema dient ten voorbeeld voor welke termijnen in een procedure dienen te worden gehanteerd. In de daadwerkelijke procedure wordt het schema voorzien van data in plaats van termijnen. Daarnaast geldt maatwerk per selectieprocedure. Het kan bijvoorbeeld proportioneel zijn om een langere procedure te hanteren i.v.m. vakanties.
|
Termijn voor publiceren beantwoorde vragen (binnen inschrijftermijn |
||
|
Bedenkingentermijn (gemeente en/of rechter)/ stand-still termijn |
||
Wanneer is sprake van een uitgebreide procedure? De uitgebreide procedure in dit kader is de selectieprocedure waarbij een hoge mate van inspanningen van de (potentiële) gegadigden in de specifieke selectieprocedure wordt verwacht om een serieuze aanmelding of aanbieding te kunnen overwegen en voor te bereiden. Zie hiervoor de begrippenlijst in hoofdstuk 2. Ook de uitgebreide procedure is voornamelijk maatwerk.
Geïnteresseerden moeten de kennisgevingen gemakkelijk kunnen vinden. Hiertoe is het wenselijk dat (zowel) de publicatie van een selectieprocedure als een voornemen tot (onderhandse) verkoop zoveel mogelijk op identieke wijze en op een vaste plek bekend wordt gemaakt. Daarnaast verdient het de voorkeur dat de verschillende afdelingen/onderdelen van de gemeente de kennisgevingen op een uniforme wijze publiceren.
Het hangt van de omstandigheden van het geval af welke bronnen afdoende zijn voor een passende mate van openbaarheid. Bijzondere omstandigheden kunnen een afwijking van onderstaande uitgangspunten rechtvaardigen. Maatwerk is en blijft steeds van belang. Zo kan afhankelijk van de aard van de uit te geven onroerende zaak – naast de vaste publicatieplek met een zo breed mogelijk bereik – ook het lokale huis-aan-huis blad en/of een vakblad (bijvoorbeeld bij een grootschalige ontwikkellocatie) in aanmerking komen. Daarbij behoort ook publicatie via de website https://www.officielebekendmakingen.nl van de Rijksoverheid tot de mogelijkheden.
Van belang is dat de publicatie iedereen bereikt die mogelijk geïnteresseerd is. Welke bronnen voldoende zijn om te voldoen aan een passende mate van openbaarheid hangt af van de omstandigheden van het geval.
In het geval van verkoop van woningbouwkavels aan particulieren dient het voornemen tot verkoop en de bekendmaking van de uitgifteprocedure gepubliceerd te worden in het huis-aan-huis blad van de gemeente, op de website van de gemeente onder nieuwsberichten met een doorklik mogelijkheid naar de pagina aangaande de verkoop van woningbouwkavels.
In het geval van verkoop van woningbouwkavels aan (onder meer) vastgoed-/projectontwikkelaars, (bouw)bedrijven en aannemers dient het voornemen tot verkoop en de bekendmaking van de uitgifteprocedure gepubliceerd te worden in het huis-aan-huis blad van de gemeente, op de website van de gemeente onder nieuwsberichten met een doorklik mogelijkheid naar de pagina aangaande de verkoop van woningbouwkavels.
Communicatie en inwinnen van informatie
Belanghebbenden die interesse in een bouwkavel hebben kunnen hiervoor contact opnemen met de gemeente. Hiervoor zal ook per project een verkoopbrochure worden opgesteld.
In de verkoopbrochure staat op welke wijze de communicatie verloopt. Denk hierbij aan of de communicatie per post of e-mail gaat. Het hanteren van de juiste inschrijfformulieren, de verwijzing naar de gemeentelijke website en de (email)adressen. Ook staat in de verkoopbrochure op welke manier aanvullende vragen kunnen worden gesteld. Deze documentatie verstrekking is kosteloos, aan het aanvragen van documentatie verstrekking kunnen geen rechten worden ontleend.
Voor de publicatie van een voornemen tot verkoop bevat bijlage 1 een voorbeeld.
Bij de publicatie van een selectieprocedure dient de gemeente een passende mate van openbaarheid te verzekeren met betrekking tot:
- -
- -
- -
- -
De gemeente biedt de mogelijkheid aan gegadigden om vragen te stellen. Aangezien de publicatie van een selectieprocedure erg afhankelijk is van de te verkopen kavel(s), de selectieprocedure en de criteria is de publicatietekst maatwerk per uitgifte.
Nadat de termijn voor het inleveren van de lotingsformulieren dan wel inschrijfformulieren is verstreken, vindt de beoordeling en de selectie plaats.
Bij loting worden de lotingsformulieren die zijn toegestuurd vooraf beoordeeld op compleetheid. In de verkoopbrochure is aangegeven waar en wanneer de lotingsformulieren binnen moeten zijn. Alleen correct ingevulde lotingsformulieren doen mee aan de trekking. Van de trekking zelf wordt door de notaris een proces-verbaal opgemaakt. Aan de hand van dat proces-verbaal wordt/ worden de voorgenomen verkopen gepubliceerd.
Bij verkoop bij inschrijving moeten de inschrijvingen per vooraf bepaalde datum bij de notaris aanwezig zijn. Na verstrijken van deze datum worden alle binnengekomen stukken verzameld en beoordeeld. Alle gegadigden ontvangen (bij gelijktijdige verzending) schriftelijk bericht van de beoordeling en selectie. De beoordelingstermijn is 7 kalenderdagen bij een reguliere procedure en 14 kalenderdagen bij een uitgebreide procedure. Per procedure wordt bepaald door wie de beoordeling plaats zal vinden. Dit zal worden neergelegd in het beschrijvend document van de procedures.
Stand- still termijn en kort geding
In hoofdstuk 3 is aangegeven dat de gemeente het sluiten van de voorgenomen koopovereenkomst opschort gedurende de publicatietermijn. De koopovereenkomst wordt pas met de enige serieuze gegadigde gesloten nadat de termijn is afgelopen, er geen procedures zijn gestart en vragen van eventuele andere gegadigden zijn beantwoord.
De dag na bekendmaking van de mededeling van de selectiebeslissing aan de afgevallen gegadigde en de ‘winnende’ gegadigde gaat de stand-still termijn in. In de planning van de selectieprocedure is aangegeven hoelang deze termijn duurt. Indien een gegadigde bezwaren heeft tegen de beslissing kan de gegadigde binnen deze termijn een kort geding aanhangig maken bij de bevoegde rechter van de Rechtbank Noord-Nederland, locatie Leeuwarden. De opschortende termijn is een contractuele vervaltermijn. Dat wil zeggen dat indien de gegadigde niet binnen de genoemde termijn na bekendmaking van de mededeling van de selectiebeslissing een kort geding aanhangig heeft gemaakt, de rechten zijn vervallen om tegen die selectiebeslissing in rechte op te komen. De gemeente is dan vrij een overeenkomst te sluiten.
In het belang van een voorspoedige voortgang van de selectieprocedure, verzoekt de gemeente de gegadigde, indien de gegadigde een kort geding aanhangig heeft gemaakt, de gemeente zo spoedig mogelijk te informeren door het toezenden van de kopie dagvaarding naar de contactpersoon.
Als binnen de stand-still termijn een kort geding aanhangig is aangemaakt, wordt de uitspraak in kort geding in beginsel afgewacht en wordt (vooralsnog) niet overgegaan tot sluiting van de overeenkomst. Die uitspraak vormt vervolgens de basis voor verdere besluitvorming omtrent het sluiten van de overeenkomst.
Aan alle gegadigden die een bod hebben uitgebracht dan wel de ‘enige serieuze’ gegadigde worden/wordt kenbaar gemaakt dat een kort geding aanhangig is gemaakt.
Bijlage 1 – Voorbeeld publicaties één serieuze gegadigde
Voorgenomen verkoop kavel voor woningbouw ** op plan …..
Het college van burgemeester en wethouders van Ooststellingwerf maakt hierbij bekend dat de gemeente Ooststellingwerf voornemens is een perceel grond, gelegen aan de ** op ….. te Oosterwolde te verkopen. Het betreft een gedeelte van het perceel, kadastraal bekend gemeente **, sectie **, nummer **** met een oppervlakte van circa ** m 2 . De gemeente Ooststellingwerf geeft hiermee uitvoering aan de onderhandelingen die vanaf ……zijn gevoerd met de beoogd koper.
Redenen tot verkoop aan beoogd koper
De gemeente Ooststellingwerf heeft de volgende redenen om aan de beoogd koper het perceel te verkopen namelijk:
- 1.
- 2.
Bent u het niet eens met de deze voorgenomen verkoop, dan dient u binnen 20 kalenderdagen na dagtekening van deze publicatie op de website van de gemeente Ooststellingwerf een kort geding aanhangig te maken bij de rechtbank Noord-Nederland. Indien u een kort geding aanspant, verzoeken wij u ons dit binnen voornoemde termijn van 20 kalenderdagen schriftelijk mede te delen, bij voorkeur door het per e-mail opsturen van de conceptdagvaarding aan grondzaken@ooststellingwerf.nl
Bijlage 2 – Voorbeeld selectieprocedures
1. Selectie op basis van criteria
Bij deze selectieprocedure worden partijen gekozen op basis van vooraf afgestemde en ingevulde selectiecriteria. Partijen worden geselecteerd op basis van drie zaken:
- 1.
- 2.
- 3.
- 1.
- 2.
NB: De eerste twee onderdelen kunnen door eenieder worden gecontroleerd. Vanaf stap 3 dient de onafhankelijke beoordelingscommissie de beoordeling te verrichten.
- 3.
- 4.
De commissieleden komen bijeen onder leiding van een onafhankelijke voorzitter. In deze bijeenkomst moeten de commissieleden per gegadigde, per aanvullend selectiecriterium tot overeenstemming komen over het aantal punten. De argumentatie bij het behaalde aantal totaal punten per criterium wordt genotuleerd;
- 5.
Voorbeeld aanvullende selectiecriteria en puntenverdeling
Onderstaand een voorbeeld van aanvullende selectiecriteria (tekst aangepast naar verkoop van kavels). Dit is een voorbeeld van hoe er invulling kan worden gegeven aan, en de beoordeling van de aanvullende selectiecriteria. De puntenwaardering en/of aanvullende selectiecriteria kunnen gewijzigd worden door de gemeente. De enige vereisten zijn: (i) duidelijke informatieverschaffing door de gemeente over de selectieprocedure, het tijdschema en de toe te passen selectiecriteria en (ii) de selectiecriteria dienen objectief, toetsbaar en reëel te zijn.
2. Vereenvoudigde selectieprocedure
Bij deze selectieprocedure worden partijen gekozen op vereenvoudigde selectiecriteria.
- 1.
- 2.
NB: De eerste twee onderdelen kunnen door eenieder worden gecontroleerd. Vanaf stap 3 dient de onafhankelijke beoordelingscommissie de beoordeling te verrichten.
- 3.
Voorbeeld selectiecriteria en puntenverdeling
Onderstaand een voorbeeld van aanvullende selectiecriteria (tekst aangepast naar verkoop van kavels). Dit is een voorbeeld van hoe er invulling kan worden gegeven aan de invulling en beoordeling van de selectiecriteria. De puntenwaardering en/of aanvullende selectiecriteria kunnen gewijzigd worden door de gemeente. De enige vereisten zijn wederom: (i) duidelijke informatieverschaffing door de gemeente over de selectieprocedure, het tijdschema en de toe te passen selectiecriteria en (ii) de selectiecriteria dienen objectief, toetsbaar en reëel te zijn.
Vervolgens wordt dan toegelicht:
Grondprijzen worden gerelateerd aan het daarbij ingediende woningbouwprogramma en getoetst aan marktconformiteit. Hierbij geldt het volgende:
- -
- -
- -
Hierbij wordt onder meer beoordeeld in welke mate het ingediende plan voldoet aan het ruimtelijk kader.
- -
- -
- -
Hierbij wordt beoordeeld in welke mate het ingediende plan vernieuwend is op het gebied van duurzaamheid.
- -
De totaalscore is een optelling van de waardering van de bieding en de beoordeling van de mate waarin voldaan wordt aan het ruimtelijk kader en duurzaamheid. De ontwikkeling van het plan wordt gegund aan de inschrijver behorende bij inschrijving met de hoogste totaalscore.
De aanbiedingen en/of inschrijvingen worden getoetst en beoordeeld aan de hand van drie beoordelingscriteria. De volgende scores worden gehanteerd:
- -
- -
Om tot een transparante beoordeling te komen, wordt hierna toegelicht hoe de beoordeling per beoordelingscriterium zal plaatsvinden.
De Gemeente heeft duurzame ambities voor haar woningbouw. De woningen van de Geïnteresseerden dienen minimaal te voldoen aan:
- -
- -
- -
- -
Ongeacht het wel of niet in werking treden van de omgevingswet dient het project getoetst te worden door een onafhankelijke kwaliteitsborger hierbij dient geconfirmeerd te worden aan de gestelde kaders door de stichting Instituut voor Bouwkwaliteit (https://www.stichtingibk.nl/instrumenten/).
Naast de eisen en wensen, die beschreven zijn onder de onderdelen Kwaliteit en Proces is optimalisatie van de financiële bieding van belang voor de gemeente. Gegadigden dienen te voldoen aan het minimale grondbod van € …, - (zegge: ….) exclusief omzetbelasting. Het genoemde bedrag vormt de ondergrens voor gegadigden om deel te kunnen nemen aan de verkoopprocedure. Wanneer een gegadigde een bod indient beneden dit minimale bod zal deze gegadigde worden uitgesloten van verdere deelname.
De gegadigde doet haar prijsopgave door het invullen van bijlage .. . Het grondbod is een ‘best-bid’, dat wil zeggen een eerste en enig onvoorwaardelijk bod; er wordt niet nader onderhandeld over de prijs van dit bod.
Voor het gunningscriterium financiën kan maximaal 50 punten behaald worden. De gegadigde kan punten verdienen op basis van het door hem ingediende grondbod. Het hoogste grondbod krijgt het maximaal aantal punten. De laagste gegadigde krijgt de minste punten, gerelateerd aan het bod van de hoogste gegadigde. Voor de puntberekening telt alleen het geboden bedrag boven het minimale grondbod mee. De puntenwaardering wordt afgerond op twee decimalen.
Grondbod te beoordelen gegadigde - minimale grondbod
------------------------------------------------- = x 50 punten
Bijlage 3 - Voorbeeld Lotingssysteem uitgifte (zelf)bouwkavels en starterswoningen
De uit te geven (zelf)bouwkavels en starterswoningen worden via loting verdeeld als men zich heeft ingeschreven en men aan de volgende criteria voldoet.
- -
- -
- -
- -
Voor starterswoningen zijn naast bovenstaande reguliere criteria onderstaande criteria van toepassing:
- -
- -
- -
Men kan zich inschrijven voor diverse categorieën/clusters (zelf)bouwkavels dan wel starterswoningen afzonderlijk doch naar keuze eveneens gezamenlijk; partners dienen zich samen in te schrijven en mogen niet afzonderlijk inschrijven op straffe van uitsluiting voor de loting dan wel ontneming van een eventueel gelote kavel of woning.
- -
- -
De keuze door ingelote personen gebeurt in volgorde van trekking op nummer of naam.
Op lotnummer Er wordt een lotnummer getrokken en voorgelezen. De bezitter van het lot mag naar voren komen en dient na legitimatie ter plaatse onmiddellijk zijn / haar keuze kenbaar te maken; of de namen van de deelnemers worden per categorie in “de pot” gedaan en deze worden getrokken.
Op naam . Degene wiens naam is getrokken mag naar voren komen en dient na legitimatie ter plaatse onmiddellijk zijn / haar keuze kenbaar te maken.
- -
- -
Iedere inschrijver díent persoonlijk aanwezig te zijn bij de loting of dient iemand te machtigen die op deze avond namens de inschrijver aanwezig is en daartoe een schriftelijke machtiging kan tonen; als men ingeloot wordt en niet aanwezig is of niemand heeft gemachtigd om namens hem/haar aanwezig te zijn vervalt ieder recht op keuze en wordt dit geregistreerd als weigering.
- -
- -
- -
De gemaakte keuze is niet vrijblijvend, de keuze is de aanvaarding van het aanbod en kan niet worden herroepen behoudens het voorbehoud van financiering. De betrokkene ondertekent –binnen de door de gemeente aangegeven termijn- een definitieve koopovereenkomst. Vooraf aan de loting worden door de gemeente concept-koopovereenkomsten aan de verkoopbrochure voor de desbetreffende kavel gehecht.
- -
- -
Permanente link
Kopieer de link naar uw clipboard
https://zoek.officielebekendmakingen.nl/gmb-2023-29025.html