Gemeenteblad van Lingewaard
| Datum publicatie | Organisatie | Jaargang en nummer | Rubriek |
|---|---|---|---|
| Lingewaard | Gemeenteblad 2023, 195110 | beleidsregel |
Authentieke versie (PDF)
Informatie
Gerelateerd
Printen
Delen
Beleidsregels uitgifte reststroken Gemeente Lingewaard 2023
Het doel is om heldere en duidelijke beleidsregels te kunnen hanteren waarmee op een transparante wijze beoordeeld kan worden wat een gemeentelijke reststrook is en of een reststrook in aanmerking komt voor verkoop of in gebruik gave.
In deze beleidsregels worden de volgende definities gebruikt:
Een strook gemeentegrond die onderdeel uitmaakt van de openbare ruimte, niet zijnde een bouwkavel, met geen of relatief weinig functionele waarde bij de inrichting van de openbare ruimte, die in aanmerking komt voor vergroting van het direct aangrenzende perceel.
Verkoop, verhuur of in gebruik geven van een reststrook waarna het geen onderdeel van het openbaar gebied meer zal zijn.
De weg zoals bedoeld in artikel 4 van de Wegenwet.
De periode na het moment van de afronding van de toetsing tot het moment waarop de notariële akte passeert bij de notaris.
Verkoopovereenkomst reststrook
De overeenkomst waarbij de gemeente zich verbindt een reststrook grond te leveren aan een andere partij waarbij deze partij daarvoor een prijs in geld zal betalen.
De overeenkomst waarbij de gemeente, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een reststrook grond in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie.
De gemeente geeft aan de andere partij een strook grond om niet in gebruik, onder voorwaarde dat degene die deze strook in gebruik mag nemen de strook, na daarvan gebruik te hebben gemaakt of na een bepaalde tijd, terug zal geven.
Na verloop van een bepaalde periode wordt de bezitter van een goed (in dit geval een strook gemeentegrond) eigenaar van dat goed. Van verjaring kan sprake zijn als gedurende een periode van twintig jaar sprake is van voortdurend, onafgebroken, ongestoord en ondubbelzinnig bezit van de grond. De verkrijger gedraagt zich naar buiten toe alsof hij de eigenaar is van de grond en doet dit op zo’n manier dat de werkelijke eigenaar wordt gewaarschuwd dat er inbreuk wordt gemaakt op zijn eigendomsrecht.
Er zijn verschillende invalshoeken van waaruit naar de verkoop van reststroken kan worden gekeken.
Om te beoordelen of een reststrook kan worden verkocht, wordt in een toetsoverleg gebruik gemaakt van de criteria zoals die zijn opgesomd in bijlage 1. De criteria zijn verdeeld in de categorieën:
- •
- •
- •
- •
Na beoordeling van alle criteria blijkt of er een positief advies aan het verzoek tot aankoop kan worden gegeven.
4. Mogelijkheden voor de gronduitgifte
Als het resultaat van de toetsing van een verzoek betekent dat de reststrook kan worden uitgegeven, dan zijn er drie mogelijkheden:
- 1.
- 2.
- 3.
4.1 Verkoop, verhuur of bruikleen
De algemene regel is dat reststroken alleen nog worden verkocht en niet meer worden verhuurd. Van de nog lopende huurovereenkomsten zal bij herziening worden bekeken of verkoop mogelijk is. Het huurbestand moet daarmee flink in omvang afnemen. De administratieve lasten die verhuur met zich meebrengt zijn hoog en bij het regelmatig wisselen van huurder is telkens een nieuwe huurovereenkomst noodzakelijk.
De kosten voor het afsluiten van nieuwe huurovereenkomsten kunnen niet gedekt worden uit de jaarlijkse huuropbrengsten en de jaarlijkse administratiekosten.
De reden om de verhuur te beëindigen zijn ook:
- •
- •
- •
- •
Per verzoek wordt beoordeeld of de reststrook in aanmerking komt voor uitgifte door verkoop.
De toetsingscriteria uit bijlage 1 worden hierbij gebruikt. Na toetsing start het verkooptraject waarin onder andere de verkoopovereenkomst wordt opgesteld.
De gemeente behoudt zich het recht voor om in de verkoopovereenkomst aanvullende voorwaarden te stellen. De verkoop van reststroken gebeurt op basis van dit beleid en de prijzen zoals genoemd in de Grondprijzenbrief.
Als een reststrook kan worden verkocht, is het in principe niet mogelijk om de reststrook te huren.
Dit is wel mogelijk als de huur voor een tijdelijke periode is. Dit is bijvoorbeeld het geval als de reststrook op termijn gebruikt zal worden voor de herinrichting van het openbaar gebied.
Ook is het mogelijk te huren, als er al een de bestaande huurovereenkomst is en men de reststrook niet wil kopen. Bestaande huurovereenkomsten worden, zodra deze mogelijkheid zich voordoet, in overeenstemming gebracht met de verhuurtarieven die in de Grondprijzenbrief worden genoemd.
Als er niet tot verkoop of verhuur kan worden overgegaan en er naar het oordeel van de gemeente bijzondere omstandigheden zijn, kan er toestemming tot tijdelijk gebruik worden gegeven.
Onder bijzondere omstandigheden vallen in elk geval de volgende situaties:
- •
- •
- •
Op grond van de uitspraak van de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2021:1778) dient elke voorgenomen verkoop van een reststrook, ongeacht de grootte, gepubliceerd te worden. Op dat moment kunnen belangstellenden hun interesse kenbaar maken voor de aankoop van de reststrook.
De uitzondering op voornoemde hoofdregel is dat een overheidslichaam een selectieprocedure achterwege kan laten als bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde voor de aankoop in aanmerking komt. In dat geval moet het overheidslichaam van het voornemen tot verkoop aan een bepaalde partij een publicatie plaatsen, waarin wordt gemotiveerd waarom de beoogde koper de enige serieuze gegadigde is (zie ook bijlage 1 onder A. Juridische criteria).
Onze ervaring leert echter dat er beperkte interesse in reststroken is. Als er al interesse is, dan is dat in de regel de eigenaar van het aangrenzende perceel de geïnteresseerde partij. Dit is verklaarbaar, omdat reststroken meestal incourante gronden zijn. Dergelijke incourante gronden zijn alleen interessant voor een eigenaar van een belendend perceel ter uitbreiding van het eigen perceel.
Vanwege de beperkte interesse in reststroken, stellen wij vast dat er -bij gebrek aan meerdere geïnteresseerden- in de regel geen schaarste is. Schaarste is een randvoorwaarde voor de toepasselijkheid van de hoofdregel uit het Didam-arrest. Als aan die randvoorwaarde niet is voldaan, hoeft er dus geen publicatie en een selectieprocedure te worden gevolgd.
Behoudens contra-indicaties, hanteren we als uitgangspunt dat reststroken (vanwege de afwezigheid van schaarste) zonder selectieprocedure kunnen worden verkocht. Alleen als redelijkerwijs is te verwachten dat er meerdere gegadigden zijn, wordt een selectieprocedure georganiseerd. Dit is bijvoorbeeld het geval als er meerdere inwoners een woning op belendende percelen hebben.
5. In gebruik genomen gemeentegrond
Er zijn op een groot aantal plaatsen zonder gemeentelijke toestemming stroken in gebruik genomen.
Sinds 2015 wordt er op projectbasis actief gewerkt aan het in kaart brengen van deze situaties en vervolgens het opheffen hiervan. Alle onrechtmatige situaties worden aangepakt zodat in de toekomst alleen grond in gebruik is waar een schriftelijke overeenkomst voor is.
De mogelijkheden om deze onrechtmatige situaties op te heffen zijn:
- •
- •
- •
- •
- •
Als geconstateerd wordt dat er zonder schriftelijke toestemming gemeentegrond in gebruik is genomen dan wordt de betreffende gebruiker aangeschreven. Op dat moment is al duidelijk of de gebruiker de strook eventueel kan kopen. De toetsing op basis van de criteria in bijlage 1 heeft al plaatsgevonden.
Als verkoop mogelijk is wordt het verkooptraject gestart.
Als verkoop niet mogelijk is of de gebruiker niet wil kopen dan is in uitzonderingsgevallen verhuur of in gebruik gave een mogelijkheid. In alle andere gevallen dient de grond ontruimd te worden.
Regelmatig wordt een beroep gedaan op verjaring van de strook grond. Dit betekent dat het eigendom van de gemeentegrond over kan gaan van de gemeente naar de gebruiker. Om een geslaagd beroep op verjaring te kunnen doen, dient de gebruiker bewijsmateriaal aan te leveren. Hier geldt het juridische uitgangspunt: ‘Wie stelt, bewijst’. De bewoner dient de verjaring dus te bewijzen
De gemeente beoordeelt vervolgens het aangeleverde bewijsmateriaal en bekijkt of het beroep op verjaring slaagt. Als een beroep op verjaring succesvol is, moet de veranderde eigendomssituatie in het Kadaster worden verwerkt. De kosten hiervan zijn voor de nieuwe eigenaar van de grond. Als er kabels en leidingen in de grond aanwezig zijn, moet daar bijvoorbeeld een zakelijk recht voor gevestigd worden, wat tegelijk kan met het inschrijven van een notariële akte van verjaring bij de notaris. Ook is het noodzakelijk om de bestemming van de grond in het bestemmingsplan te laten wijzigen voor rekening van de nieuwe eigenaar.
Wanneer verkoop niet mogelijk is of er geen geslaagd beroep op verjaring kan worden gedaan zal de in gebruik genomen strook ontruimd moeten worden door de gebruiker. De kosten voor ontruiming en/of herstel komen voor rekening van degene die de strook in gebruik had. Als geen gehoor wordt gegeven aan de schriftelijke aanzegging tot ontruiming kan er gedwongen ontruiming plaatsvinden.
Afhankelijk van de situatie kan de gemeente direct zelf ontruimen na een schriftelijke aankondiging of pas nadat de gemeente door een rechter in het gelijk is gesteld.
De huidige bestemming van reststroken in het bestemmingsplan voor de verkoop is meestal groen, sport, recreatie of verkeer. Allemaal openbare bestemmingen. Na de verkoop zal het particulier gebruik van de strook strijdig zijn met het bestemmingsplan. Om dat te repareren zal periodiek een herstelplan voor het geldende bestemmingsplan worden gemaakt waarin de wijziging van de bestemming wordt aangepast.
De gemeente zal zich inspannen om de huidige bestemming op een nader door de gemeente te bepalen tijdstip te wijzigen in een bestemming voor wonen ten behoeve van een erf en/of tuin. In geval van verjaring zal de gemeente hiertoe pas overgaan nadat een schriftelijk verzoek tot wijziging van de bestemming is ingediend.
7. Verwervingskosten reststrook
De verwervingskosten bestaan uit de grondprijs (koopsom) voor de grond, kosten voor het Kadaster, notariële kosten, kosten voor overschrijving van het kadastraal recht naar de nieuwe eigenaar, kosten belastingen en kosten voor de aanpassing van het bestemmingsplan.
7.1 Kosten voor aankoop reststrook
De grondprijs is opgenomen in de Grondprijzenbrief die periodiek door het college wordt vastgesteld.
Iedere aanbieding bevat de grondprijs van het jaar waarin de aanbieding wordt gedaan. Op het moment dat de aanbieding wordt aanvaard (mondeling/schriftelijk) ontstaat een overeenkomst in de zin van het Burgerlijk Wetboek.
In de aanbieding wordt mededeling gedaan van alle kosten die aan de transactie verbonden zijn
Het aankoopbedrag is altijd “kosten koper” wat betekent dat de kosten voor onder andere de overschrijving van het kadastraal recht naar de nieuwe eigenaar in het register van het Kadaster en de notariskosten voor het passeren van de leveringsakte, voor rekening komen van de nieuwe eigenaar.
Wanneer door een eventuele verkoop van de reststrook de openbare ruimte moet worden heringericht, zijn de kosten hiervan voor rekening van de nieuwe eigenaar.
7.2 Kosten voor wijziging van het bestemmingsplan
De wijziging van de bestemming van de reststrook is noodzakelijk als het eigendom van de reststrook overgaat van de gemeente op een andere partij. De bestemming zal namelijk niet meer een openbare functie dienen. De kosten voor deze wijziging zijn, in geval er sprake is van aankoop, in de grondprijs per m2 begrepen. Dit is alleen het geval indien er sprake is van een reststrook zoals bedoeld in deze beleidsregels.
De kosten voor wijziging wanneer er sprake is van verjaring, zijn voor rekening van de toekomstige eigenaar.
De kosten zijn gelijk aan de kosten voor een bestemmingsplanwijziging zoals genoemd in de legesverordening die jaarlijks wordt vastgesteld.
In hoofdstuk 8, artikel 2.8.2 van de legesverordening 2023 is opgenomen:
“Het tarief voor het in behandeling nemen van een aanvraag tot het vaststellen van een bestemmingsplan als bedoeld in artikel 3.1, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening die in gezamenlijk verband met andere aanvragen én bij een gemeentelijk initiatief tot vaststelling van een bestemmingsplan wordt betrokken, bedraagt € 845 ”. (Het bedrag is exclusief de kosten die verbandhouden met het opstellen van het bestemmingsplan c.q. het uitvoeren van onderzoeken welke toe te rekenen zijn aan de betreffende locatie)
7.3 Kosten voor voorzieningen t.b.v. kabels en/of leidingen
Reststroken waarin zich kabels en/of leidingen bevinden, kunnen verkocht worden mits er toestemming is verleend door de eigenaar van de kabels en/of leidingen én de door hen gestelde voorwaarden privaatrechtelijk worden vastgelegd. Dit is nodig zodat beheerders te allen tijde werkzaamheden aan de kabels en/of leidingen kunnen uitvoeren of kunnen vervangen.
De eigenaren van kabels en/of leidingen kunnen ook als eis voor de verkoop stellen dat het tracé wordt verlegd, waarbij de kosten op de gemeente zullen worden verhaald. Dit komt omdat de oorspronkelijke tracés voor kabels en/of leidingen in overleg met de gemeente destijds zodanig zijn gekozen dat ze in openbare grond kwamen te liggen. Uitbreiding van of onderhoud aan het net is dan veel eenvoudiger uit te voeren dan wanneer het tracé zich niet op openbare grond bevindt.
In deze gevallen zullen deze kosten voor rekening van de koper komen. Bij schriftelijke instemming van de kabel- of leidingbeheerder zal het verkooptraject kunnen starten met daarin opgenomen de opschortende voorwaarde dat de juridische levering pas plaatsvindt nadat de verlegging op kosten van de koper is uitgevoerd en afgerekend.
Bij de ontwikkeling van nieuwe woongebieden is in het inrichtingsplan beter rekening gehouden met de openbare ruimte. Heel bewust is gekozen voor logische begrenzingen van de openbare ruimte. Daardoor zijn in een aantal woongebieden geen reststroken. Daar is dus ook geen reden om over te gaan tot het verkopen, verhuren of in bruikleen geven van de openbare ruimte.
De inventarisatie van deze gebieden leverde verschillende straten in een aantal wijken op waar geen sprake is van reststroken. Deze zijn opgenomen in bijlage 2; de lijst van uitgezonderde straten.
Nieuwe verzoeken om verkoop, verhuur of in gebruik gave van stroken gemeentegrond zullen hier dan ook worden afgewezen.
Het college van burgemeester en wethouders is bevoegd om beleidsregels vast te stellen die betrekking hebben op het aangaan van privaatrechtelijke handelingen (artikel 160, eerste lid, sub e Gemeentewet).
De koopovereenkomsten en de notariële akten worden ondertekend door of namens de burgemeester. (artikel 171 van de Gemeentewet)
Het college behoudt zich het recht voor om in bijzondere gevallen af te wijken van de genoemde (toetsings-) voorwaarden voor de uitgifte van reststroken.
Het toe- of afwijzen van een verzoek tot aankoop, huur, bruikleen of verjaring van eigendomsrechten van reststroken is niet vatbaar voor bezwaar en beroep bij de bestuursrechter in de zin van de Algemene wet bestuursrecht. Beroep bij een civiele rechter is wel mogelijk.
Deze beleidsregels worden bekend gemaakt in het Elektronisch Gemeenteblad van de gemeente en zijn daarna te raadplegen op www.overheid.nl. Als service wordt van de inwerkingtreding van de nieuwe beleidsregels ook melding gemaakt in Hét Gemeente Nieuws
College van burgemeester en wethouders gemeente Lingewaard,
drs. I.P. van der Valk,
secretaris
dr. P.T.A.M. Kalfs,
burgemeester
Bijlage 1 Criteria voor toetsing
Voorafgaand aan elke verkoop wordt een procedure doorlopen, waarin de gemeente alle argumenten voor en tegen een mogelijke verkoop afweegt. In de procedure bekijkt de gemeente of een verzoek tot grondverkoop voldoet aan de gestelde voorwaarden. Als zich kabels of leidingen van nutsbedrijven of andere belanghebbenden in de betreffende strook bevinden, wordt hen gevraagd of zij kunnen instemmen met de verkoop.
Als eerste wordt nagegaan of de te koop gevraagde reststrook als openbaar groen in gebruik is. Is dit het geval dan wordt onderzocht of de betreffende reststrookgrond onderdeel is van de Lingewaardse hoofdgroenstructuur.
Ligt de reststrook binnen deze hoofdgroenstructuur, dan komt de reststrook niet voor verkoop in aanmerking tenzij de grond aantoonbaar vóór 2008 al in gebruik was. Ligt de betreffende reststrook buiten de hoofdgroenstructuur dan wordt de aanvraag aan de volgende criteria getoetst.
- •
- •
- •
- •
- 1.
- 2.
- 3.
- 4.
- 5.
- 6.
- 7.
- 8.
- 9.
- 10.
- 11.
- 12.
- 13.
- 14.
- 15.
- 16.
- 17.
- 18.
- 19.
C. Beheer- en onderhoudstechnische criteria
(riolering, kabels en leidingen, verlichting, civieltechnische werken)
- 20.
- 21.
- 22.
- 23.
- 24.
- 25.
- 26.
- 27.
- 28.
Wanneer de aanvraag volledig is getoetst start het verkooptraject. De verkopende partij behoudt het recht om in de koopovereenkomst en/of akte van levering aanvullende bepalingen op te nemen. In geval van aanwezigheid van eigendommen van derden kunnen ook op hun verzoek aanvullende bepalingen opgenomen worden.
Permanente link
Kopieer de link naar uw clipboard
https://zoek.officielebekendmakingen.nl/gmb-2023-195110.html