/1/png-2/assen.png)
Gemeenteblad van Assen
| Datum publicatie | Organisatie | Jaargang en nummer | Rubriek |
|---|---|---|---|
| Assen | Gemeenteblad 2023, 187206 | algemeen verbindend voorschrift (verordening) |
Authentieke versie (PDF)
Informatie
Gerelateerd
Printen
Delen
Doelgroepenverordening Gemeente Assen 2023
Deze verordening verstaat onder:
- a.
- b.
- c.
- d.
- e.
Huishouden: een huishouden, bestaande uit een natuurlijk persoon en diegene zijn niet duurzaam gescheiden echtgenoot of geregistreerd partner, of wanneer diegene een gezamenlijke huishouding voert of zal gaan voeren in de te huren of aan te kopen woning, niet zijnde kinderen of pleegkinderen zoals bedoeld in artikel 4 Algemene wet inkomensafhankelijke regelingen.
- f.
- g.
- h.
- i.
Peiljaar: indien de datum van de start van de inschrijfprocedure voor een sociale huurwoning, geliberaliseerde woning voor middenhuur of sociale koopwoning in de eerste helft van het kalenderjaar ligt: het kalenderjaar dat twee jaar voorafgaat aan het jaar waarin deze datum ligt; indien de datum van de start van het kalenderjaar ligt: het kalenderjaar dat voorgaat aan het jaar waarin deze datum ligt.
- j.
- k.
Sociale koopwoning hoog: als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, onder e, van het Besluit ruimtelijke ordening juncto artikel 7ad, eerste lid, van het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet, waarbij een in deze verordening bepaalde maximale koopprijs van toepassing is. De maximale koopprijs vrij op naam (VON) ten hoogte van de maximaal vastgestelde som gehanteerd als betaalbaarheidsgrens (€ 355.000,-, prijspeil 2023).
- l.
Sociale koopwoning laag: koopwoning: als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, onder e, van het Besluit ruimtelijke ordening juncto artikel 7ad, eerste lid, van het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet, waarbij een in deze verordening bepaalde maximale koopprijs van toepassing is. De maximale koopprijs vrij op naam (VON) ten hoogte van de maximaal vastgestelde som in de Verordening Starterslening gemeente Assen (€ 250.000,-, prijspeil 2023).
- m.
- n.
- o.
Artikel 3 – Huurprijsgrens geliberaliseerde woning voor middenhuur
- 1.
- 2.
- 3.
De hoogte van de huurprijs van middeldure huurwoningen dient, gerekend vanaf de datum van eerste verhuur gedurende de instandhoudingstermijn zoals genoemd in artikel 7, tweede lid, te blijven vallen binnen de bandbreedte genoemd in het eerste lid van dit artikel, waarbij rekening wordt gehouden met het bepaalde in de lid 2 van dit artikel.
Artikel 5 – Doelgroep sociale huurwoningen
Als doelgroep voor sociale huurwoningen worden aangemerkt huishoudens met een huishoudinkomen zoals bedoeld in artikel 1, eerste lid van de Woningwet.
Artikel 7 – Doelgroep geliberaliseerde woning voor middenhuur
Als doelgroep voor geliberaliseerde woningen voor middenhuur worden aangemerkt huishoudens die op het moment van de start van de inschrijfprocedure voor de desbetreffende woning(en) een gezamenlijk huishoudinkomen hebben van maximaal 1,5 keer de DAEB-norm over het peiljaar. Het college van burgemeester en wethouders kan dit norminkomen (jaarlijks) aanpassen.
Artikel 8 – Instandhoudingstermijn sociale huurwoningen
Sociale huurwoningen dienen gedurende een termijn van ten minste vijfentwintig (25) jaar na eerste ingebruikname (datum van eerste inschrijving op het betreffende adres in de Basisregistratie Personen), voor de doelgroep als sociale huurwoning beschikbaar te blijven.
Artikel 9 – Instandhoudingstermijn geliberaliseerde woning voor middenhuur
Geliberaliseerde woningen voor middenhuur dienen gedurende een termijn van ten minste twintig (20) jaar na eerste ingebruikname (datum van eerste inschrijving op het betreffende adres in de Basisregistratie Personen), voor de doelgroep als geliberaliseerde woningen voor middenhuur beschikbaar te blijven.
Artikel 11 – Verkoop van sociale koopwoningen verwezenlijkt tegen sociale kavelprijzen
- 1.
Bij de verkoop van sociale koopwoningen verwezenlijkt tegen sociale grondprijzen wordt gedurende een periode van tien (10) jaar na eerste ingebruikname (datum van eerste inschrijving op het betreffende adres in de Basisregistratie Personen) een bedrag in rekening gebracht bij de verkopende partij te betalen aan de gemeente Assen door de verkopende partij.
- 2.
- 3.
Tabel 1: methoden grondprijsberekening bij vroegtijdige verkoop sociale koopwoning (marktconforme grondprijs – sociale grondprijs)
Artikel 13 – Hardheidsclausule
Het college van burgemeester en wethouders kan één of meer artikelen van deze verordening buiten toepassing laten of daarvan afwijken, voor zover toepassing gelet op het belang dat deze regeling beoogt te beschermen, zal leiden tot een onbillijkheid van overwegende aard.
Aldus besloten door de raad van de gemeente Assen in de openbare vergadering van 20 april 2023
M.L.J. Out,
Voorzitter
J. de Jonge,
Griffier
Toelichting Doelgroepenverordening gemeente Assen 2023
De Wet ruimtelijke ordening (Wro) biedt gemeenten de mogelijkheid betaalbare huur en/of koopwoningen te eisen bij woningbouwontwikkelingen (in de vorm van een percentage). Dit kan voor de categorieën sociale huur, middenhuur en sociale koop.
De Doelgroepenverordening vorm een wettelijke basis voor het doorvoeren van gemeentelijk woonbeleid in bestemmingsplannen. De voorliggende Doelgroepenverordening is vormgegeven aan de hand van de Woonvisie Assen ‘Van binnenuit beter’. Deze Doelgroepenverordening voorziet in verdere concretisering van de Woonvisie door middel van:
1. Het definiëren van de huur- en/of koopprijsgrenzen voor sociale huurwoningen, middeldure huurwoningen en sociale koopwoningen.
2. Het definiëren van de doelgroepen voor sociale huurwoningen, middeldure huurwoningen en sociale koopwoningen.
3. Het definiëren van de instandhoudingstermijnen voor sociale huurwoningen, middeldure huurwoningen en sociale koopwoningen.
4. Het definiëren van kwaliteitseisen voor sociale huurwoningen en middeldure huurwoningen.
Beoogde effect: passende woonruimte voor ieder inkomen. Assen is van ons allemaal.
Om de bepalingen uit de Doelgroepenverordening toe te passen moet in het betreffende bestemmingsplan en/of het bijbehorend exploitatieplan verwezen worden naar de Doelgroepenverordening. Alleen dan hebben de bepalingen werkingskracht. De verordening is alleen van kracht voor nieuw vast te stellen bestemmingsplannen en geldt niet met terugwerkende kracht voor al eerder vastgestelde bestemmingsplannen. Indien woningen binnen de vastgestelde termijn worden onttrokken aan de opgelegde categorie kan handhavend worden opgetreden.
Onder c. ‘DAEB-norm’: Diensten van Algemeen Economisch Belang (DAEB) zijn de in de Woningwet omschreven sociale diensten van woningbouwcorporaties: bouw, verhuur en beheer van sociale huurwoningen, bepaald maatschappelijk vastgoed en specifieke diensten voor de leefbaarheid. De Woningwet bepaalt dat corporaties hun DAEB-activiteiten vooral moeten richten op sociale doelgroepen, waaronder een inkomensgroep tot aan de genoemde grens.
Artikel 2 huurprijsgrens sociale huurwoning
Met artikel 2 wordt aangesloten bij de geldende regelgeving voor de sociale huursector.
Artikel 3 huurprijsgrens geliberaliseerde woning voor middenhuur
Met artikel 3 wordt voor de ondergrens aangesloten bij de maximale huurprijs voor de sociale huursector. Hierdoor ontstaat er geen ‘gat’ tussen deze twee sectoren. Voor de maximale aanvangshuur is de grens gesteld op 1,3 keer de huurtoeslaggrens. Deze huurtoeslaggrens wordt elk jaar door het Rijk aangepast, waardoor de verordening niet bij elke wijziging aangepast hoeft te worden.
Artikel 4 koopprijsgrenzen sociale koopwoningen
Voor de sociale koopwoning is in deze verordening een splitsing gemaakt in sociale koop laag en sociale koop hoog. Hiermee is aansluiting gevonden bij de grenzen van de Verordening Starterslening gemeente Assen en bij de betaalbare koopgrens uit de Nationale Woon- en Bouwopgave, programma Woningbouw.
De koopprijsgrens voor sociale koop laag is gelijk aan de grens voor de Verordening Starterslening gemeente Assen (prijspeil 2023: €250.000,-).
De koopprijsgrens voor sociale koop hoog is gelijk aan de oude NHG-grens 2022 (prijspeil 2022: €355.000,-), en de betaalbaarheidsgrens, zoals door de minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening is opgenomen in het programma Woningbouw (zie bekendmaking loskoppelen NHG en betaalbaarheidsgrens, d.d. 11 oktober 2022).
Artikel 5 doelgroep sociale huurwoningen
Met artikel 5 wordt aangesloten bij de wettelijk geldende inkomensgrenzen voor de sociale huursector.
Artikel 6 doelgroep sociale koopwoningen
Voor de sociale koop laag is de grens gesteld op 1,5 keer de DAEB-inkomensnorm. Deze norm wordt elk jaar door het Rijk aangepast, waardoor de verordening niet bij elke wijziging aangepast hoeft te worden. Met 1,5 keer de DAEB-inkomensnorm is het mogelijk een woning in het segment sociale koop laag te financieren, zowel voor eenpersoons- als meerderpersoonshuishoudens.
Voor de sociale koop hoog is de grens gesteld op 2,0 keer de DAEB-inkomensnorm. Deze norm wordt elk jaar door het Rijk aangepast, waardoor de verordening niet bij elke wijziging aangepast hoeft te worden. Met 2,0 keer de DAEB-inkomensnorm is het mogelijk een woning in het segment sociale koop hoog te financieren, zowel voor eenpersoons- als meerderpersoonshuishoudens.
Artikel 7 doelgroep geliberaliseerde woning voor middenhuur
Voor de middenhuur is de grens gesteld op 1,5 keer de DAEB-inkomensnorm. Deze norm wordt elk jaar door het Rijk aangepast, waardoor de verordening niet bij elke wijziging aangepast hoeft te worden. Met 1,5 keer de DAEB-inkomensnorm is het mogelijk een woning in het segment middenhuur te bekostigen, zowel voor eenpersoons- als meerderpersoonshuishoudens.
Artikel 8 instandhoudingstermijn sociale huurwoningen
De verhuurder en/of (opvolgende) woningeigenaar moet de woning gedurende de instandhoudingstermijn beschikbaar houden voor de beschreven doelgroep. Gelet op de Woonvisie en bijbehorende uitgangspunten, wordt in deze verordening de instandhoudingstermijn voor sociale woningbouw gesteld op 25 jaar na de eerste ingebruikname.
Artikel 9 instandhoudingstermijn geliberaliseerde woning voor middenhuur
De verhuurder en/of (opvolgende) woningeigenaar moet de woning gedurende de instandhoudingstermijn beschikbaar houden voor de beschreven doelgroep. Gelet op de Woonvisie en bijbehorende uitgangspunten, wordt in deze verordening de instandhoudingstermijn voor geliberaliseerde woningen voor middenhuur gesteld op 20 jaar na de eerste ingebruikname.
Artikel 10 differentiatie woningbouw
Bij nieuwe woningbouwprojecten wordt in het bestemmingsplan de gewenste programmering aangegeven. De programmering in de Doelgroepenverordening is een verbijzondering/ verdere uitwerking op het gewenst programma zoals aangegeven in de Woonvisie. In uitzonderlijke gevallen kan, met gebruikmaking van artikel 13, een afwijkend programma gerealiseerd worden.
Artikel 11 verkoop van sociale koopwoningen verwezenlijkt tegen sociale kavelprijzen
Wanneer een sociale koopwoning verwezenlijkt tegen sociale kavelprijzen wordt verkocht binnen een periode van tien (10) jaar na eerste ingebruikname wordt het verschil tussen de marktconforme grondprijs en de sociale kavelprijs (deels) in rekening gebracht bij de verkopende partij. Eerdergenoemde regeling wordt opgenomen in de verkoopvoorwaarden.
De eerste vijf (5) jaar is het verschuldigde bedrag gelijk aan het verschil tussen de marktconforme grondprijs en de sociale kavelprijs (marktconforme grondprijs – sociale kavelprijs). Deze drempel van vijf (5) jaar is gekozen in het verlengde van het vijf (5) jaar durende anti-speculatiebeding in de gemeente Assen (Beleidsregels zelfbewoningsplicht en anti-speculatiebeding).
Vanaf het zesde (6) jaar tot en met het tiende (10) jaar wordt de meerwaarde verdeelt tussen de verkopende partij en de gemeente Assen. De verkopende partij draagt enkel een percentage af (85% 70% 55% 40% 25%) van het eerdergenoemde bedrag (marktconforme grondprijs-sociale kavelprijs).
De beschreven regeling wordt toegepast om te voorkomen dat de volledige meerwaarde (verschil tussen de markconforme grondprijs en sociale kavelprijs) linea recta terechtkomt bij de verkopende partij. De meerwaarde kan binnen de beschreven regeling (deels) terugvloeien naar de gemeente Assen welke de middelen opnieuw kan inzetten ten aanzien van volkshuisvestelijke vraagstukken.
Gemeente Assen werkt met een gedifferentieerd kwaliteitskader ten aanzien van de sociale huursector en de middeldure huursector. We sturen hiermee op gewenste woningbouwproducten die passen bij de prijssegmenten en de beoogde doelgroepen.
Om te voorkomen dat er alleen maar woningen in het hoogste prijssegment worden ontwikkeld, worden eisen gesteld aan de kwaliteit. Bouwen in het hoogste prijssegment kan, als de woning voldoet aan de kwaliteitskaders. Haalt het programma deze kwaliteitskaders niet, dan wordt teruggegrepen op een prijscategorie daaronder, waarvoor lagere eisen gelden.
In de Doelgroepenverordening worden kwaliteitseisen gesteld aan de laagste prijsklassen om te waarborgen dat ook deze woningen voldoende woonkwaliteit krijgen voor de beoogde doelgroep en voor toekomstige bewonersgroepen.
Aanvullende kwaliteitswensen (naast de wettelijk geldende) worden individueel met de ontwikkelaar afgestemd en in privaatrechtelijke (anterieure) overeenkomsten vastgesteld.
Permanente link
Kopieer de link naar uw clipboard
https://zoek.officielebekendmakingen.nl/gmb-2023-187206.html