Gemeenteblad van Dijk en Waard
| Datum publicatie | Organisatie | Jaargang en nummer | Rubriek |
|---|---|---|---|
| Dijk en Waard | Gemeenteblad 2022, 563977 | beleidsregel |
Authentieke versie (PDF)
Informatie
Gerelateerd
Printen
Delen
Grondprijzennotitie 2023 gemeente Dijk en Waard
1.1 Aanleiding Grondprijsnotitie
Per 1 januari 2022 zijn de gemeenten Langedijk en Heerhugowaard opgegaan in de nieuwe gemeente Dijk en Waard. Door de bestuurlijke fusie dienen verschillende beleids- en uitvoeringsdocumenten te worden geharmoniseerd. Het gaat in dit verband om:
- 1.
- 2.
- 3.
Op grond van de Wet Arhi, artikel 28, is bestaand beleid van beide gemeenten nog twee jaar na fusiedatum geldig. De gemeente Dijk en Waard vindt het wenselijk om de grondprijzen te actualiseren op prijspeil 2022 zodat er sprake is van actuele kaderstelling voor gronduitgifte.
De Grondprijzennotitie heeft een toepassingsbereik en bestuurlijke status op het schaalniveau van de gemeente Dijk en Waard. Het doel is enerzijds het vastleggen van verschillende methodieken voor het bepalen van grondprijzen. Afhankelijk van de beoogde functie wordt vervolgens een bepaalde grondprijsmethodiek voorgeschreven. Waar mogelijk worden concrete grondprijzen en/of bandbreedtes van grondprijzen vastgelegd. Tot slot worden ook kaders gesteld voor (erf)pacht en verhuur van grond.
Voor het bepalen van de grondprijzen gebruiken gemeenten verschillende waarderingsmethoden. De meest voorkomende zijn:
- ■
- ■
- ■
- ■
- ■
- ■
- ■
In dit hoofdstuk worden de voor- en nadelen van de verschillende methoden nader toegelicht. In hoofdstuk 3 wordt per functiecategorie de meest geschikte waarderingsmethode voorgeschreven. In de praktijk is het mogelijk dat een combinatie van methodieken wordt gebruikt.
2.1 Residuele grondwaardemethode
Bij de residuele grondwaardemethode vormt de grondprijs de restwaarde (residu) van de commerciële waarde van het vastgoed, verminderd met de investeringskosten (bouw- en bijkomende kosten).
Bij de comparatieve methode worden grondprijzen bepaald door te kijken naar de grondprijzen van omliggende of vergelijkbare gemeenten, waarbij locaties zoveel mogelijk vergelijkbaar worden gemaakt.
Ook kan er een vaste grondprijs worden toegepast. Hierbij is sprake van grondprijzen die jaarlijks worden aangepast. De wijze van indexering is per categorie nader vastgelegd.
Bij de kostprijsmethode wordt de grondprijs vastgesteld op basis van de totale grondkosten, te weten verwerving, bouw- en woonrijp maken en overige plankosten. De grondprijs wordt zo vastgesteld dat door de grondopbrengsten de grondexploitatie sluitend is.
Met de grondquote methode wordt de grondprijs vastgesteld door een bepaald percentage van de verkoopprijs van het te realiseren vastgoed als uitgangspunt voor de grondwaarde te nemen. Deze quote wordt vaak bepaald door een vergelijking met referentieprojecten of het residueel bepalen van de grondquote voor een aantal veel voorkomende woningtypen.
Een tender is een manier om te komen tot de bepaling van een uitgifteprijs is waarbij meerdere (markt)partijen worden uitgenodigd om in concurrentie een bod te doen op een perceel bouwgrond. Als resultaat geldt het bod dat het best voldoet aan de gestelde criteria, bijvoorbeeld de hoogste grondprijs of het bod met de beste prijs / kwaliteit verhouding.
Bij de tender wordt vaak een combinatie gemaakt met een ontwerpcompetitie of prijsvraag waarbij een programma van eisen (o.a. beeldkwaliteit en woningbouw programma) als basis dient. Bij een tender dient wel een referentiemogelijkheid beschikbaar te zijn, dit om het resultaat voor wat betreft de grondprijs te kunnen toetsen. Hiervoor kan de residuele grondwaarde methode dienen (zie 2.1).
Voor de bepaling van de grondprijzen voor woningbouw kunnen verschillende categorieën van woningen worden onderscheiden:
- •
- •
In de gemeente Dijk en Waard worden verder ten aanzien van de prijsklasse verschillende categorieën gehanteerd. Deze worden toelicht in onderstaande tabel.
Bovenstaande tabel met prijsgrenzen huur- en koopwoningen betreft het prijspeil van 2022 en is ten tijde van vaststelling van deze notitie geldend. Deze prijsgrenzen worden jaarlijks geïndexeerd en aangepast. Zodra de nieuwe de grenzen voor (2023 e.v.) bekend zijn, zullen deze nieuwe prijsklassen geldend zijn.
In de categorie sociale huur vallen alleen huurwoningen welke onderscheiden worden in de categorieën 1 en 2. Ongeacht de grootte van de kavel en de feitelijke stichtingskosten wordt voor sociale huurwoningen een vaste grondprijs per woning voorgeschreven1. In bijlage 1 worden de vaste grondprijzen voor huurwoningen in de sociale sector weergegeven.
Indien afspraken worden gemaakt over gefaseerde afname van gronden, dan wordt daarbij ook een indexering van de grondprijzen afgesproken.
Binnen de gemeente Dijk en Waard kunnen in categorieën 1 en 2 tevens woningen worden aangeboden voor verkoop. Voor deze woningen geldt dat de grondprijs wordt bepaald op basis van dezelfde methodiek als voor huurwoningen in deze categorieën, namelijk op basis van vaste prijs. In bijlage 1 worden de vaste grondprijzen voor koopwoningen in de sociale sector weergegeven.
Particulier Opdrachtgeverschap (vrije kavels)
Bij kavels met particulier opdrachtgeverschap (PO) gaat het om de verkoop van vrije kavels waarop de koper zelf zijn eigen woning kan bouwen.
Voor de vrije kavels met PO geldt een vaste grondprijs per m² per project. Op basis van de comparatieve methode wordt een gemiddelde marktwaarde per m² vastgesteld per project. Daarbij wordt gekeken naar de grondprijzen van vergelijkbare vrije kavels in de regio. De grondprijzen van kavels met bijvoorbeeld een bijzondere ligging, gebruiksmogelijkheden of grootte en dergelijke worden afzonderlijk beoordeeld en vastgesteld. Voordat de betreffende kavels daadwerkelijk in verkoop gaan, vindt als second opinion een onafhankelijke taxatie van de verkoopprijzen plaats.
Collectief Particulier Opdrachtgeverschap
Van collectief particulier opdrachtgeverschap is sprake indien grond wordt uitgegeven aan een collectief van particulieren die op de grond gezamenlijk woningen gaan ontwikkelen / bouwen. Dit zonder tussenkomst van een ontwikkelende partij. Het kan daarbij gaan om twee-onder-één-kapwoningen, rijwoningen of zelfs een appartementencomplex.
De grondwaarde bij collectief particulier opdrachtgeverschap wordt op dezelfde wijze bepaald als bij projectmatige woningbouw, namelijk op basis van een residuele grondwaardeberekening.
Bij projectmatige woningbouw gaat het om kavels die worden verkocht aan een ontwikkelende partij, die deze kavels vervolgens projectmatig gaat ontwikkelen.
De grondprijzen voor projectmatige woningbouw worden vanuit vergelijkings- en ervaringscijfers marktconform bepaald. Indien woningontwerpen voorhanden zijn worden deze steekproefsgewijs getoetst door toepassing van de residuele grondwaardemethode om de marktconformiteit te waarborgen
In hoofdstuk 4 staat de grondprijsbepaling voor kantoorlocaties, bedrijventerreinen en winkels en horeca centraal.
Voor nieuwe kantoorontwikkelingen wordt de residuele grondwaardemethode als basis gebruikt om de grondprijs per locatie vast te stellen. Als het aantal vierkante meters bvo lager is dan het aantal vierkante meters grondoppervlak van de kavel wordt in plaats van het aantal m² bvo de grondoppervlakte gehanteerd (floor space index2 lager dan 1).
De hoogte van de marktwaarde en daarmee de afgeleide de grondprijs is afhankelijk van de locatiekwaliteiten (zoals goede bereikbaarheid, aanwezigheid voorzieningen, ligging ten opzichte van infrastructuur). Dit kan op een gunstige locatie aanzienlijk hogere grondprijzen voor kantoren met zich meebrengen.
De grondprijzen voor bedrijventerreinen worden bepaald aan de hand van de comparatieve methode. Dat betekent dat gekeken wordt wat de gehanteerde grondprijzen per m² zijn op bedrijventerreinen in de regio. Hierbij wordt mede gekeken naar aspecten als ligging, representativiteit en aansluiting op openbaar vervoer en uitvalswegen. In bijlage 1, onderdeel 2, zijn de huidige prijzen opgenomen van bedrijfskavels in de bedrijventerreinen in de gemeente waar thans bedrijfskavels worden verkocht.
4.3 Grondprijzen commerciële voorzieningen
Commerciële voorzieningen zijn voorzieningen en/of diensten met een commerciële doelstelling. Het gaat om private/particuliere ondernemingen, waarbij sprake is van een bedrijfsvoering met winstoogmerk. Hierbij kan gedacht worden aan winkels en horeca.
De grondprijzen worden bepaald aan de hand van de residuele grondwaardemethode. Hierbij wordt uitgegaan van marktconforme huur- en commerciële waarden alsmede het bruto aanvangsrendement (BAR) voor de betreffende gebruiksfunctie. De huurprijzen/commerciële waarden lopen per gebruiksfunctie sterk uiteen.
Gezien de complexiteit van de waardering van dergelijke voorzieningen zal voor de bepaling van de grondprijs indien nodig een onafhankelijke deskundige / taxateur worden ingeschakeld.
5. Grondprijzen overige voorzieningen
In hoofdstuk 5 staat de grondprijsbepaling voor overige voorzieningen centraal. Het gaat specifiek om maatschappelijke voorzieningen, openbaar groen, reststroken, agrarische gronden, parkeren en nutsvoorzieningen.
5.1 Maatschappelijke voorzieningen
Maatschappelijke voorzieningen zijn voorzieningen met een publiek/maatschappelijk karakter. Het gaat doorgaans om functies als zorg, onderwijs, sport, kunst en cultuur en buurtvoorzieningen.
Maatschappelijke voorzieningen dienen een publieke/maatschappelijke functie en worden zonder winstoogmerk geëxploiteerd (non-profit)3. Enkele voorbeelden zijn:
- ■
- ■
- ■
- ■
Voor maatschappelijke voorzieningen wordt maatwerk geleverd binnen een vaste bandbreedte van € 75,- tot € 125,- per m2 exclusief BTW.
Snippergroen is gemeentegrond van beperkte omvang en heeft geen of minimale betekenis (meer) voor de openbare ruimte. Deze grond draagt niet bij aan (toekomstige) beleidsdoelstellingen van de gemeente. Voor snippergroen zijn er uitgiftemogelijkheden die zijn vastgelegd in de beleidsnota snippergroen.
De grondprijs voor snippergroen wordt bepaald met een vaste prijs van € 128,= per m² kosten koper. Wanneer de grond moeilijk bereik- en beheersbaar is komt de prijs op € 76,= per m². Bij beschoeiing wordt er per strekkende meter € 103,= verrekend. Bij percelen groter dan 200 m² wordt de waarde van de grond vastgesteld door een taxateur in opdracht van de gemeente.
De gemeente Dijk en Waard heeft verschillende agrarische gronden in eigendom. Een deel daarvan betreft strategisch bezit op locaties waarvan de verwachting is dat deze op langere termijn ontwikkeld gaan worden. Deze gronden worden verpacht. Pachtprijzen zullen aan bod komen in paragrafen 6.1 en 6.2.
In uitzonderlijke gevallen kan het voorkomen dat de gemeente een afzonderlijke parkeerplaats verkoopt, zonder dat dit onderdeel uitmaakt van een bouwplan of dat dit reeds verrekend is in de grondprijs van een bouwplan. Als dit het geval is wordt voor de grondprijsbepaling van een parkeerplaats, op maaiveld of in een gebouwde parkeervoorziening, maatwerk geleverd.
6. (Erf)pacht en verhuur van grond
De gemeente Dijk en Waard heeft diverse agrarische gronden in eigendom (compensatieland). De meeste agrarische gronden worden door de gemeente verpacht. Er bestaan een drietal pachtvormen:
- ■
- ■
- ■
De meest gebruikte pachtvorm binnen de gemeente Dijk & Waard is de geliberaliseerde pacht. Geliberaliseerde pacht is alleen mogelijk voor los land. De pachtvorm is echter flexibeler dan reguliere pacht, omdat er minder wettelijke bepalingen gelden. Een verpachter mag bijvoorbeeld een bepaald stuk grond een onbeperkt aantal keren achtereen verpachten, waarbij de verpachter vrij is in de keuze van de pachter alsmede de pachtprijs.
Er is een onderscheid tussen contracten van zes jaar of korter en contracten van langer dan zes jaar. Het verschil tussen deze contracten is dat bij geliberaliseerde pacht van los land voor langer dan zes jaar de grondkamer de pachtprijs toetst. Bij een looptijd van zes jaar of korter is de pachtprijs vrij, zolang de prijs maar niet hoger is dan de pachtprijs volgens het Pachtnormenbesluit. De verpachter is tevens vrij in de keuze voor de pachter zolang zij het gelijkheidsbeginsel maar in acht neemt (Didam-arrest). De grondkamer is verplicht de overeenkomst te registeren. Er vindt dus geen toetsing plaats van de pachtprijs.
In deze paragraaf wordt alleen ingegaan op de pachtprijzen in relatie tot geliberaliseerde pacht van los land, aangezien binnen de gemeente Dijk & Waard deze pachtvorm het meest wordt gebruikt.
Contracten langer dan zes jaar worden getoetst door de grondkamer. De pachtprijs mag niet hoger zijn dan de pachtprijs bepaald volgens het Pachtnormenbesluit. Dit wordt elk jaar vastgesteld. In het Pachtnormenbesluit wordt voorzien in de vaststelling van de maximale pachtprijzen voor contracten die op of na 1 september 2007 zijn aangegaan, en in de vaststelling van percentages waarmee de geldende pachtprijzen in contracten die zijn aangegaan voor 1 september 2007 wijzigen (zogeheten veranderpercentages). Per 1 juli 2022 is het Pachtnormenbesluit van 2022 van kracht. Voor langdurige pachtcontracten afgesloten vóór 1 september 2007 wordt de pachtprijs elk jaar aangepast conform de veranderpercentages uit het Pachtnormenbesluit.
Pachtprijs contracten korter dan 6 jaar
Bij geliberaliseerde pacht voor 6 jaar of korter is de pachtprijs geheel vrij. Voor 2022 is de pachtprijs € 1.450,= per hectare.
Pachtprijs contracten langer dan 6 jaar
Voor contracten van vóór 1 september 2007 geldt per 1 juli 2022 voor Westelijk Holland (regio waaronder de gemeente Dijk & Waard valt) een negatief veranderpercentage van -3%.
Voor contracten die na 1 september 2007 zijn gesloten geldt een maximale pachtprijs, de regionorm. De regionorm vanaf 1 juli 2022 in Westelijk Holland, is voor los bouw- en grasland vastgesteld op € 400,= per hectare. De pachtnormen zijn gebaseerd op de bedrijfsresultaten van middelgrote en akkerbouw- en melkveebedrijven in het gebied.
In het kader van de zogeheten “reizende bollenkraam” wordt incidenteel verzocht om grasland te scheuren om dit voor een jaar te mogen gebruiken als bollengrond. Dit levert voor de pachter van gemeenteland een veel hogere prijs op. De pachter moet in dat geval een bollentoeslag aan de verpachter betalen, bovenop de normale pachtprijs.
De bollentoeslag is € 1.500,= per hectare. De pachter blijft aansprakelijk voor mogelijke vervuiling in de grond.
Erfpacht is een beperkt zakelijk recht dat de erfpachter de bevoegdheid geeft een onroerende zaak van een ander (de bloot eigenaar) te houden en te gebruiken. Hierbij wordt als tegenprestatie een periodieke vergoeding (canon) in rekening gebracht. Het is ook mogelijk de canon voor langere periode af te kopen.
Erfpachtuitgifte is op dit moment alleen mogelijk op woningbouwlocatie Westerdel, bedrijventerrein Breekland en bedrijventerrein De Vaandel Midden. Voor toekomstige projecten wordt erfpacht als uitgifte-instrument in heroverweging genomen.
Voor bedrijfskavels geldt een canonpercentage van 2,5%. De erfpachtcanon wordt bepaald door het canonpercentage van 2,5% te vermenigvuldigen met de grondwaarde van de kavel.
Het canonpercentage wordt bepaald aan de hand van de gemeentelijk interne rekenrente, vermeerderd met een opslag voor het risico op renteschommelingen en administratieve lasten. De canonpercentages worden ook getoetst aan de ontwikkelingen op de hypotheek- en kapitaalmarkt.
In bepaalde gevallen kunnen bewoners stukjes snippergroen huren. Er wordt een verhuurprijs van 3% van de koopprijs aangehouden (zie hiervoor paragraaf 5.2).
6.5 Verhuur sportbestemmingen en recreatieve voorzieningen
Uitgangspunt voor de bepaling van de huurprijs is de onder 5.2, grondprijs voor maatschappelijke voorzieningen, weergegeven bandbreedte.
De huurprijs wordt bepaald aan de hand van het voortschrijdend gemiddeld rentepercentage, over de voorafgaande periode van vijf jaar berekend, dat de gemeente als schuldenaar is verschuldigde inzake met de BNG afgesloten geldleningsovereenkomsten met een looptijd van ten miste tien jaar vermeerderd met een opslag van één procentpunt voor beheer- , administratiekosten en risico. Dit percentage wordt vervolgens gekoppeld aan de totaal benodigde oppervlakte en de daarbij behorende m2-prijs.
Deze huurprijs is van toepassing bij de verhuur van de uitgenomen gronden uit de grondexploitatie, welke geactiveerd zijn en benodigd voor de realisatie (nieuw) van maatschappelijke functies. Het resultaat van deze huurprijs in relatie tot de maatschappelijke functie (voorziening) wordt benut voor de bepaling van de huurprijs en de voorgestane subsidie vanuit het subsidiebeleid.
De verhuur van grond aan de volkstuinverenigingen vindt plaats tegen een verhuurprijs van € 0,50 per m2 per jaar. Deze verhuurprijs zal als basis dienen voor de verhuurde locaties voor volkstuinen.
Daar waar dit mogelijk is (juridisch) zullen de bestaande huurovereenkomsten als gevolg van deze verhuurprijs worden aangepast. Het resultaat van deze huurprijs in relatie tot de maatschappelijke functie (voorziening) wordt benut voor de bepaling van de huurprijs en de voorgestane subsidie vanuit het subsidiebeleid.
6.6 Verhuur openbare buitenruimte: parkeren
Richtprijs conform de comparatieve methode, een bedrag van € 60,= per maand per parkeerplaats.
6.7 Verhuur openbare buitenruimte: terrassen
In 2011 is de horecaboulevard in het Stadshart voltooid en in gebruik genomen. Ook vindt het gebruik (exploitatie) van de openbare buitenruimte door de horeca exploitanten plaats, door middel van de inrichting van terrassen binnen het door de afdeling Omgevingsvergunning toegepaste terrassenbeleid.
Gefaseerd zijn huurprijzen voor het gebruik van de openbare buitenruimte ten behoeve van terrassen ingevoerd. Door deze gefaseerde invoering zijn er verschillende prijzen van toepassing. Op deze verschillende prijzen voor terrassen zal jaarlijks een prijsindex worden toegepast, die aansluit bij de uitgangspunten die worden vastgesteld bij de begroting van het betreffende jaar.
Voor het plaatsen en in stand houden van antennemasten en dergelijke op gemeentegrond wordt er een recht van opstal gevestigd. Dit houdt in, dat de antennemast eigendom van de opstalhouder wordt en de ondergrond in eigendom bij de gemeente blijft. Hiervoor geldt een jaarlijkse vergoeding. De jaarlijkse vergoeding bedraagt € 5.000,= per jaar en voor elke medegebruiker € 2.500,= per medegebruiker per jaar. De bedragen van de vergoedingen
worden jaarlijks geïndexeerd. De notaris-/kadasterkosten en bijkomende kosten zijn voor rekening van verzoeker.
Bijlage 1 – Tabel met grondprijzen
Permanente link
Kopieer de link naar uw clipboard
https://zoek.officielebekendmakingen.nl/gmb-2022-563977.html