Gemeenteblad van Beesel
Datum publicatie | Organisatie | Jaargang en nummer | Rubriek |
---|---|---|---|
Beesel | Gemeenteblad 2022, 219460 | beleidsregel |
Zoals vergunningen, bouwplannen en lokale regelgeving.
Adressen en contactpersonen van overheidsorganisaties.
U bent hier:
Datum publicatie | Organisatie | Jaargang en nummer | Rubriek |
---|---|---|---|
Beesel | Gemeenteblad 2022, 219460 | beleidsregel |
Afwegingskader woningbouwverzoeken 2021 gemeente Beesel
Na jaren van crisis (economisch, maar zeker ook qua woningmarkt), maakt de woningmarkt al enkele jaren een flinke groei door. De huizenprijzen stijgen, het aantal verkopen neemt toe, net als het aantal woningbouwverzoeken.
Op dit moment is er een behoefte aan woningen, maar op langere termijn zal de behoefte volgens de prognose stagneren. Dit vraagt van ons als gemeente om zorgvuldige afwegingen te maken bij nieuwe woningbouwinitiatieven. Daarbij gaat het erom dat plannen tegemoet komen aan de woonbehoefte binnen onze gemeente en regio, maar ook dat plannen bijdragen aan de volkshuisvestelijke ambities die we als gemeente hebben. Om tot deze zorgvuldige afweging te komen, is voorliggend volkshuisvestelijk afwegingskader opgesteld.
De juiste woning op de juiste plek voor de juiste doelgroep op het juiste moment beschikbaar.
1. Ligt de ontwikkeling binnen het bestaand bebouwd gebied?
We voegen in principe alleen woningen toe binnen bestaand bebouwd gebied. Bij voorkeur in de nabijheid van voorzieningen.
Voor bouwen in het buitengebied geldt een 'nee, tenzij' principe. Dat betekent dat alleen in bijzondere omstandigheden woningbouw in het buitengebied wordt toegestaan.
Met bebouwd gebied bedoelen we: aanduiding woongebied in de Geconsolideerde versie Omgevingsvisie Limburg, 2014 (GC03), beschikbaar via www.polviewer.nl
2. Is de ontwikkeling gewenst in het gebied volgens de Structuurvisie Beesel of een uitvoeringsagenda wonen?
We gebruiken de kaart van de Structuurvisie Beesel als leidraad en de uitvoeringsagenda's per kern.
Woningen voegen we alleen toe in woongebieden, wonen op een bedrijventerrein vinden wij niet wenselijk.
3. Is de locatie geschikt voor de doelgroep
Een locatie is passend voor de doelgroep. Bij voorkeur ligt een ontwikkellocatie voor senioren in de nabijheid van voorzieningen.
4. Is er sprake van een koppelkans
Lost het initiatief naast de invulling van de woningbehoefte, ook nog een ander groot knelpunt binnen de gemeente op? Met andere woorden: wordt er een probleem opgelost met collectief belang of is er sprake van een integrale gebiedsontwikkeling?
Herontwikkeling "rotte plekken" zijnde: locaties waar sprake is van het oplossen van een milieuknel punt (bodemverontreiniging, overlastsituaties), langdurige leegstand(> 4 jaar), leegstand met (dreigende) negatieve gevolgen voor de omgeving, verpaupering woningen met negatieve gevolgen voor de omgeving, hinderlijke bedrijvigheid met negatieve gevolgen voor de omgeving
5. Indien er geen sprake is van een koppelkans zoals bedoeld bij 4: draagt het initiatief bij aan de onderstaande specifieke doelstelling?
Woningsplitsingen van zeer grote vrijstaande woningen (gebruiksoppervlakte meer dan 300 m2 volgens de BAG) in de kern Beesel, onder de volgende voorwaarden:
Initiatieven voor 1 à 2 woningen onder de volgende voorwaarden:
2. Draagt het plan voldoende bij aan onze duurzaamheidsdoelstellingen
Nieuwbouw woningen worden gasloos en BENG gerealiseerd conform het Bouwbesluit.
Bij nieuwe woningen in de bestaande bebouwing, stellen wij ook als voorwaarde dat deze gasloos gerealiseerd worden.
3. Is er sprake van een kwalitatief goed plan? Past het plan naar aard en schaal op de betreffende plek?
We voegen alleen kwalitatief goede woningen toe. Nieuwe woningen zorgen voor een goede ruimtelijke kwaliteit en woonkwaliteit.
Nieuwe woningen hebben daarom altijd een eigen buitenruimte (balkon of tuin).
Middenhuur en duurdere huurwoningen moeten zich in kwalitatieve zin kunnen onderscheiden ten opzichte van sociale huurwoningen, zodat het aantrekkelijk wordt om vanuit een sociale huurwoning door te stromen.
Verbouwen van vrijstaande bijgebouwen tot woning is niet wenselijk.
4. Is het plan toekomstbestendig
Een woning is toekomstbestendig indien deze geschikt is voor jong en oud. Nieuwe woningen zijn daarom in principe altijd nultredenwoningen.
Bij nieuwbouw: een woning die zonder trappen van buiten af bereikbaar, rolstoeltoe- en doorgankelijk en drempelvrij is en waarbij de zgn. 'primaire ruimtes' (keuken, badkamer (incl. douche op afschot) en toilet, woonkamer en minimaal één slaapkamer) zich op dezelfde woonlaag bevinden of waarbij de mogelijkheid bestaat dat de primaire ruimtes op dezelfde bouwlaag aanwezig zijn doordat de aansluitingen hiervoor aanwezig zijn. Een nultredenwoning heeft tenslotte ook aansluitingen en een opstelruimte voor een wasmachine op dezelfde bouwlaag.
In bestaande bouw: een woning die zonder trappen van buiten af bereikbaar en drempelvrij is en waarbij de zgn. 'primaire ruimtes' (keuken, badkamer (incl. douche op afschot) en toilet, woonkamer en minimaal één slaapkamer) zich op dezelfde woonlaag bevind en, inclusief een opstelruimte en aansluitingen voor een wasmachine.
TOELICHTING OP DE GEBIEDSGERICHTE AFWEGINGEN
Wij constateren in de Limburgse Woonmonitordat de kern Beesel een groot aanbod aan grote, vrijstaande woningen kent.
Volgens onderzoek naar de bestaande woningvoorraad, blijkt dat grote grondgebonden, niet levensloopbestendige woningen tot het potentieel kwetsbare segment voor de toekomst behoren. We zien ook dat dit type woningen kansen kunnen bieden!
Via de 'Werkgroep Wonen' van Blie in Beesel en via de gemeenteraad dat in Beesel constateren we dat er in Beesel een behoefte is aan woningen in het betaalbare koopsegment. Door woningsplitsingen mogelijk te maken, worden woningen toegevoegd in het meer betaalbare segment in de kern Beesel en worden potentieel kwetsbare woningen getransformeerd.
Deze maatregel zorgt tevens voor extra doorstroming op de woningmarkt, een betere benutting in de bestaande woningvoorraad en meer betaalbare woningen voor jong en oud.
In de dubbel kern Reuver/Offenbeek constateren we dat er relatief weinig woningen in het duurdere segment aanwezig zijn. We constateren ook dat herbestemmingen vaak leiden tot verzoeken voor appartementen.
In fig. 8 van de Compacte woningmarktanalyse uit 2019, zien we echter ook een behoefte aan woningen in het duurdere segment. We willen met deze maatregel stimuleren om woningen te realiseren in het duurdere segment. Dit zorgt voor extra doorstroming op de woningmarkt.
Voor nieuwe verzoeken betekent dit dat wij extra voorwaarden stellen, om ervoor te zorgen dat een ontwikkeling binnen een bepaald termijn ook daadwerkelijk gerealiseerd gaat worden.
Bij het verlenen van verzoeken om planologische medewerking gelden daarom de volgende voorwaarden:
Er moet verder worden geborgd dat na indiening van een ontvankelijke aanvraag om een omgevingsvergunning dan wel een ontvankelijke aanvraag om een herziening van het bestemmingsplan, dat de woning(en) ook op korte termijn worden gerealiseerd, hetgeen betekent dat:
Wanneer gekozen wordt voor de planologische regeling met een omgevingsvergunning voor de activiteiten strijdig gebruik en bouwen, binnen 26 weken nadat de vergunning onherroepelijk is geworden, een start moet zijn gemaakt met de realisatie van de bouw. Dit wordt als voorwaarde verbonden aan de omgevingsvergunning.
Wanneer gekozen wordt voor de planologische regeling met een bestemmingsplanherziening wordt, behoudens situaties waarin voorafgaand aan de inwerkingtreding van dit beleidsstuk andere afspraken zijn gemaakt, gebruik gemaakt van een op te nemen wijzigingsbevoegdheid om na 2 jaar van af het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan de onbenutte bouwmogelijkheid te laten vervallen. Tevens moet binnen 1 jaar nadat de planologische regeling onherroepelijk is geworden, een ontvankelijke aanvraag voor een omgevingsvergunning bouw worden ingediend. Vervolgens moet binnen 26 weken nadat de vergunning onherroepelijk is geworden, een start zijn gemaakt met de realisatie van de bouw.
Om vooraf duidelijkheid te verschaffen of een bouwplan kansrijk is, adviseren wij initiatiefnemers om een principeverzoek in te dienen. Een principeverzoek is een laagdrempelige manier om van de gemeente duidelijkheid te verkrijgen over de haalbaarheid van een initiatief.
Om een principeverzoek goed te kunnen beoordelen, ontvangen we graag de volgende informatie:
Om vinger aan de pols te kunnen houden, werken we in bepaalde situaties voorlopig met een maximum aantal positieve principebesluiten. Deze worden geteld op basis van volgorde van ontvangst.
Indien blijkt dat er veel vraag is naar de woningen die worden mogelijk gemaakt in dia 4, punt 5, dan kan het college het aantal heroverwegen.
Het afwegingskader is bedoeld om nieuwe woningbouwontwikkelingen te kunnen sturen. Dit kader wordt toegepast bij (ver)bouwpla nnen waarbij woningen worden toegevoegd aan de bestaande woningvoorraad welke niet rechtstreeks of via een binnenplanse vrijstelling zijn toegestaan in het bestemmingsplan.
Dit afwegingskader is een middel om tot een goede beoordeling te komen van woningbouwverzoeken. In de uitvoeringagenda's per kern bekijken we het totaalplaatje bij woningbouwontwikkelingen.
Het afwegingskader is niet het enige kader waarop beoordeling van een initiatief plaatsvindt. Deze beoordeling is onderdeel van een bredere ruimtelijke afweging. Naast een afweging op het gebied van volkshuisvesting, vindt er ook een afweging plaats bij andere beleidsvelden (parkeren, milieu, groene inpassing, cultuurhistorie, duurzaamheid, stedenbouw, ruimtelijke kwaliteit, veiligheid, economie, sociaal-maatschappelijk, etc.).
Tevens kent Gemeente Beesel ook structuurvisies en is er ander (regionaal)beleid. Ook deze beleidsstukken zijn van toepassing bij de beoordeling van initiatieven.
Een positieve beoordeling op dit afwegingskader betekent niet dat de gemeente zonder meer medewerking verleent aan een initiatief. Het kan immers voorkomen dat er andere redenen zijn (vanuit de bredere ruimtelijke afweging) waardoor het niet wenselijk is om aan een initiatief medewerking te verlenen. Het omgekeerde is ook mogelijk.
Kopieer de link naar uw clipboard
https://zoek.officielebekendmakingen.nl/gmb-2022-219460.html
De hier aangeboden pdf-bestanden van het Staatsblad, Staatscourant, Tractatenblad, provinciaal blad, gemeenteblad, waterschapsblad en blad gemeenschappelijke regeling vormen de formele bekendmakingen in de zin van de Bekendmakingswet en de Rijkswet goedkeuring en bekendmaking verdragen voor zover ze na 1 juli 2009 zijn uitgegeven. Voor pdf-publicaties van vóór deze datum geldt dat alleen de in papieren vorm uitgegeven bladen formele status hebben; de hier aangeboden elektronische versies daarvan worden bij wijze van service aangeboden.