Gemeenteblad van Schiedam
Datum publicatie | Organisatie | Jaargang en nummer | Rubriek |
---|---|---|---|
Schiedam | Gemeenteblad 2022, 216322 | ander besluit van algemene strekking |
Zoals vergunningen, bouwplannen en lokale regelgeving.
Adressen en contactpersonen van overheidsorganisaties.
U bent hier:
Datum publicatie | Organisatie | Jaargang en nummer | Rubriek |
---|---|---|---|
Schiedam | Gemeenteblad 2022, 216322 | ander besluit van algemene strekking |
1 Uitgangspunten grondwaardebepaling
De Grondprijzenbrief van de Gemeente Schiedam wordt jaarlijks - conform de Kadernota Grond 2020 van de Gemeente Schiedam - door het college van B&W vastgesteld.
Geheel 2021 zijn er prijsstijgingen gezien op de woningmarkt. Ondanks stijgende bouwkosten geeft dit over het algemeen een hogere grondprijs voor woningbouwkavels. Daarmee ontstaat er wel een grotere kloof tussen sociale woningbouw en woningbouw in de vrije sector. De huuropbrengsten van sociale woningbouw volgen immers niet de stijging van markt van ca. 20%.
In paragraaf 2.6 is de stijging, van de basisgrondprijs afgezet tegen de sociale grondprijs, opgenomen.
Conform de Kadernota Grond 2020 (vastgesteld door de gemeenteraad op 10-3-3020) is residueel rekenen het uitgangspunt voor de meeste functies. Door residueel te rekenen komen marktconforme prijzen tot stand. Onderstaande tabel geeft het grondprijzenbeleid per functie weer.
Tabel 1 grondprijzenbeleid per functie
Conform de Kadernota Grond 2020 heeft de gemeente zich bij het vaststellen van de grondprijzen voor sociale woningbouw laten adviseren door een daartoe gespecialiseerd bureau, dit gebeurt eens in de vier jaar. De volgende grondprijzen zijn van toepassing voor de ontwikkeling van sociale huurwoningen:
Eengezinswoning (grondgebonden): €35.000,-
Meergezinswoning (niet-grondgebonden): €27.000,-
De laatste taxatie was uit 2017. Bovenstaande prijzen zijn daarop geïndexeerd. Er is in 2021 niet getaxeerd. Voor deze grondprijzen is teruggevallen op indexering op basis van inflatie (3,4%).
Vaste grondprijzen (voor ontwikkelingen < 10 woningen)
De vaste grondprijzen gelden voor de kleinere ontwikkelingen (< 10 woningen). Deze grondprijzen zijn gebaseerd op de prijsstijging die plaatsvindt in de indexatie van de basisgrondprijs.
Maatwerk afspraken (voor ontwikkelingen > 10 woningen)
Voor ontwikkelingen van 10 of meer woningen wordt de grondwaarde getaxeerd door een onafhankelijke RICS gecertificeerde taxateur (op basis van gezamenlijk opdrachtgeverschap). Daarbij wordt de meest actuele versie van het ‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde’ gehanteerd.
De grondprijzen voor woningen in de vrije sector worden per m2 uitgeefbaar afgerekend en residueel bepaald op basis van een bouwplan. Zodoende wordt hiervoor geen vaste grondprijs vastgesteld. De hoogte van de grondwaarde is afhankelijk van de locatie, het woningtype en de beoogde kwaliteit van de woning.
2.1.3 Woningbouw: vrije sector, particulier opdrachtgeverschap
De grondprijzen voor deze uitgiftevorm van vrije sector woningen worden residueel normatief bepaald. Aangezien vaste kavelprijzen doorgaans van toepassing zijn bij de verkoop en omdat op dat moment vaak nog niet vaststaat wat het eindproduct is, wordt voor deze uitgiftecategorie met vaste kavelprijzen gewerkt. De vaste kavelprijzen worden binnen de afzonderlijke projecten bepaald via een residuele berekening.
De grondprijzen voor kantoren worden residueel op basis van een bouwplan bepaald en per BVO afgerekend. Zodoende wordt hiervoor geen vaste grondprijs vastgesteld. Het totale kantoorprogramma in Schiedam is momenteel voorzien in de plangebieden van Schieveste en Vijfsluizen.
De gemeente hanteert bij de grondwaardeberekening voor kantoren in de oriënterende fase cijfers die periodiek worden gepubliceerd. Bij meer concrete plannen, waarbij de grondwaarde volgens de oriëntatie € 300.000,- overstijgt, zal extern advies worden ingewonnen ter onderbouwing van de grondprijs.
De vaste grondprijzen voor bedrijven worden bepaald door de residuele grondwaardemethodiek (op basis van normatieve uitgangspunten) gecombineerd met de comparatieve grondwaardemethodiek en taxatie van gebieden. De gronden worden per vierkante meter uitgeefbaar gebied afgerekend.
Vaste grondprijzen hebben een tweeledig doel:
Grondprijzen per bedrijventerrein
Voor het bedrijventerrein Nieuw-Mathenesse gelden de volgende prijzen:
Voor het SchieDistrict, bestaande uit de bedrijventerreinen Spaanse Polder en ’s Gravelandse Polders gelden ongeacht de functie of gebruik de volgende prijzen:
Onder de hoogspanningsleiding geldt een gereduceerd tarief van € 220,- per m2.
Voor de overige bedrijventerreinen worden geen vaste grondprijzen vastgesteld. Vanwege de incidentele aard van de uitgifte wordt hier maatwerk voor geleverd.
2.5 Maatschappelijke en bijzondere doeleinden
De grondwaarde voor maatschappelijke en bijzondere doeleinden worden residueel op basis van een bouwplan bepaald. Daarbij wordt uitgegaan van een marktconforme commerciële exploitatie, tenzij kostprijs de residuele grondwaarde overstijgt. In dat geval wordt de kostprijs gehanteerd. Voor functies waar het Rijk voorziet in een bijdrage voor de grondverwerving geldt de bijdrage als de norm voor de grondwaarde.
2.6 Reststroken en overige gronden
In de Kadernota Grond 2020 is bepaald dat er een differentiatie t.o.v. een vastgestelde basisgrondprijs plaats vindt. Deze basisgrondprijs is de gemiddelde grondprijs voor woonkavels in Schiedam. De ligging van de uit te geven grond ten opzichte van de bebouwing en de bebouwingsmogelijkheden hiervan zijn bepalend voor de uitgifteprijs.
Er vindt differentiatie plaats op basis van de volgende categorieën:
Voor 2022 is de basisgrondprijs vastgesteld op €735,- per m2 uitgeefbaar.
Basisgrondprijs afgezet tegen de sociale grondprijs
Voor een kavel van 100 m2 ontstaat met de basisgrondprijs een kavelprijs van € 73.500,- ex BTW. Dit is meer dan het dubbele ten opzichte van de grondprijs van sociale woningbouw voor eenzelfde kavel (€ 35.000,- ex BTW; zie ook paragraaf 2.1.1). In de grondprijzenbrief van 2021 was het verschil een stuk lager namelijk respectievelijk € 55.300,- ex BTW en € 34.000,- ex BTW. De reden is dat de huuropbrengsten van sociale huurwoningen niet meestijgen met de markt. De woningvoorraad van de woningcorporatie neemt toe in waarde, maar deze waarde kan niet door haar ten gelde worden gemaakt bij sociale huur.
Voor bestaande gevallen van snippergroen geldt, conform kadernota ‘Werkwijze Snippergroen’, een gematigde prijs van 75% van bovengenoemde categorie C. Afgerond komt dit neer op €138 per m2.
Werkwijze Snippergroen: Collegebesluit van 11-2-2014 nr.9 Werkwijze snippergroen.
en collegebesluit d.d. 28-4-2020 nr.5 Aanvulling Werkwijze Snippergroen
Voor gronden die niet onder eerder beschreven functies (zie § 2.1 t/m 2.6) vallen zal conform het grondprijzenbeleid maatwerk worden geleverd.
Tarieven Motorbrandstofverkooppunten
Conform ‘Huurbeleid motorbrandstofverkooppunten’ (VR88), vastgesteld door de gemeenteraad op 27-10-2011. Indien er een veiling plaatsvindt dan wordt er geboden met een ‘entrance fee’ op een het 15-jarig huurrecht van de locatie met een aanvangshuurprijs van € 27,- per m2 grond per jaar.
De retributie voor het recht van opstal wordt berekend op basis van de volumeomzet:
De bovengenoemde tarieven zijn de gehanteerde tarieven uit 2021 geïndexeerd met de inflatie (juli 2020 - juli 2021), die neerkwam op 1,4%. De bovenstaande tarieven zijn ook van toepassing als de huidige exploitant (huurder danwel erfpachter) overgaat tot het aanbieden van dergelijke producten. Het bestaande contract zal dan daarop aangepast worden.
NB: Het betreft hier Elektra die aangeboden wordt door een gecontracteerd tankstation.
Voor verhuur van gronden wordt per 1-1-2022 wederom een tarief aangehouden van 7% van de grondwaarde voor de functie waarop de huur is gebaseerd. Het uitgangspunt is een marktconforme huur bij een bruto aanvangsrendement van 7%. De gemeente levert hiervoor een vlak terrein dat voldoende bereikbaar is. Eventuele andere kosten, zoals aanleg van verharding, een hekwerk, lichtvoorzieningen etc. komen voor rekening van de huurder.
Bij verhuringen van gronden die ondersteunend zijn aan de woonfunctie (bijvoorbeeld t.b.v. de tuin) wordt voor de bepaling van de jaarhuur een percentage van 4,1% gehanteerd over de grondwaarde.
Om bij te dragen aan de groene energievoorziening binnen Schiedam verhuurt de gemeente grond, water of dakruimte waarop zonnepanelen geplaatst worden.
Verhuur van daken van gemeentelijke gebouwen worden op dezelfde wijze van huurprijzen voorzien als bij grond en water. Dit houdt in dat de residuele waarde wordt berekend van zonnepanelen en er vervolgens een percentage van 7% over wordt gerekend.
2.9 Ligplaatsen zeilschepen en overig
Als uitvoering van collegebesluit van 16-5-1989 worden voor nieuwe verhuringen van de ligplaatsen voor historische zeilende bedrijfsvaartuigen (waarop gewoond wordt) in de Lange en Korte Haven per 1-1-2022 de volgende tarieven gehanteerd:
De tarieven worden jaarlijks herzien aan de hand van het CPI indexcijfer voor de gezinsconsumptie, reeks werknemersgezinnen. Het tarief per jaar zal nooit dalen beneden het laatst geldende ligplaatstarief.
2.9.2 overig: commercieel gebruik, jachthavens, terraspontons
Gemeente verhuurt oppervlaktewater ten behoeve van jachthavens/watersportverenigingen, horecaterraspontons en voor commercieel gebruik (rondvaart). De huurprijs betreft maatwerk.
Dit geldt niet voor ligplaatsen voor pleziervaartuigen voor privé-gebruik. Hiervoor geldt een tarief uit de vigerende Verordening op de heffing en invordering van rechten havengeld pleziervaartuigen Schiedam.
Verklarende woordenlijst en gebruikte afkortingen
Bruto Aanvangsrendement: Risicomaatstaf waarmee de investeringswaarde voor vastgoed benaderd / bepaald kan worden. Een BAR werkt als een omgekeerde ‘kapitalisatiefactor’: een BAR van 5% houdt in dat de investeringswaarde van het pand circa 20 maal de jaarhuur bedraagt. Neemt de BAR af, dan neemt de investeringswaarde en daarmee de grondwaarde toe (uitgaande van gelijkblijvende bouwkosten en bijkomende kosten, samen stichtingskosten genoemd). |
|
Methode voor de bepaling van de grondwaarde, waarbij de grondwaarde tot stand komt door de verkoopopbrengsten van het vastgoed te verminderen met de BTW en de stichtingskosten (bouwkosten + bijkomende kosten). Het ‘residu’, geeft de grondwaarde. |
|
Methode voor de bepaling van de grondwaarde, waarbij de parallel wordt getrokken met de uitgifteprijzen die gehanteerd worden in omliggende of andere regionale gemeenten. |
|
een Nederlandse Norm (NEN) die de termen, definities en bepalingsmethoden geeft voor de oppervlakte van terreinen met een bouwbestemming en voor de vloeroppervlakten en inhouden van gebouwen of delen daarvan. De NEN 2580 is vastgesteld door NVM, VBO makelaar, Vastgoed PRO, VNG en de Waarderingskamer. |
|
Bruto vloeroppervlak, conform NEN 2580. Bij de bepaling van de bruto vloeroppervlakte telt de oppervlakte van alle binnenwanden, schachtruimten en een het deel van de woningscheidende wanden tot het hart van de scheidingslijn mee. BVO wordt gemeten langs de opgaande scheidingsconstructie, dus langs de buitenomtrek van een buitenwand (voor/achtergevel), of de hartlijn van een woningscheidende wand (bouwmuur). |
|
Gebruiksoppervlak, conform NEN 2580. Bij de berekening van het gebruiksoppervlak telt de oppervlakte van alle niet dragende binnenmuren en stijgpunten mee. Dragende muren en schachtruimte tellen niet mee. GBO wordt gemeten binnen de buitenwanden, waarbij alle vrije vloeroppervlakte met een netto hoogte groter dan 1,5 m moet worden meegerekend. |
|
Bouwkosten Kompas (bureau gespecialiseerd in bouwkostenbepaling) |
Utiliteitsbouw Bouw van gebouwen die geen woonbestemming hebben, bijvoorbeeld sportcomplexen, bedrijvenhallen, kant
Kopieer de link naar uw clipboard
https://zoek.officielebekendmakingen.nl/gmb-2022-216322.html
De hier aangeboden pdf-bestanden van het Staatsblad, Staatscourant, Tractatenblad, provinciaal blad, gemeenteblad, waterschapsblad en blad gemeenschappelijke regeling vormen de formele bekendmakingen in de zin van de Bekendmakingswet en de Rijkswet goedkeuring en bekendmaking verdragen voor zover ze na 1 juli 2009 zijn uitgegeven. Voor pdf-publicaties van vóór deze datum geldt dat alleen de in papieren vorm uitgegeven bladen formele status hebben; de hier aangeboden elektronische versies daarvan worden bij wijze van service aangeboden.