/1/png-2/lisse.png)
Gemeenteblad van Lisse
| Datum publicatie | Organisatie | Jaargang en nummer | Rubriek |
|---|---|---|---|
| Lisse | Gemeenteblad 2022, 210525 | algemeen verbindend voorschrift (verordening) |
Authentieke versie (PDF)
Informatie
Gerelateerd
Printen
Delen
Verordening vereveningsfonds sociale woningbouw Lisse
Artikel 2. Doel van de verordening
- 1.
- 2.
Het doel van deze verordening is een grondslag te bieden voor verevening tussen projecten op een zodanige manier dat projecten, waarbij het aandeel sociale huurwoningen beneden de in het woonprogramma opgenomen beleidsnorm ligt, een bijdrage leveren aan projecten waarbij het aandeel sociale huurwoningen boven de beleidsnorm ligt en mede daardoor de realisatie van sociale en betaalbare woningbouw in Lisse te sturen en te stimuleren om daarmee te voldoen aan het Woonprogramma Lisse.
Artikel 3. Reikwijdte en toepassing
- 1.
- 2.
- 3.
Een bijdrage vanuit het vereveningsfonds kan worden verstrekt aan een toegelaten instelling die juridisch of economisch eigenaar is van gronden in een gebied waar, op grond van een gemeentelijk planologisch besluit, woningbouw mogelijk is en die voornemens is aanvragen voor (een) omgevingsvergunning(en) voor het bouwen van woningen in te dienen.
- 4.
Een bijdrage vanuit het vereveningsfonds kan worden verstrekt aan een toegelaten instelling die na realisatie van nog te bouwen woningen juridisch en economisch eigenaar wordt, en waar, op grond van een gemeentelijk planologisch besluit, woningbouw mogelijk is, en waarbij men voornemens is aanvragen voor (een) omgevingsvergunning(en) voor het bouwen van woningen in te dienen.
- 5.
- 6.
- 7.
- 8.
- 9.
Bij de toepassing van deze verordening is het College bevoegd acht te slaan op reeds gerealiseerde dan wel nog te verwachten projecten, die ruimtelijk of organisatorisch met het project samenhangen en daarmee rekening te houden bij de bepaling van het bedrag van de storting in het fonds en bijdrage uit het fonds.
- 10.
- 11.
- 12.
Het vereiste aantal sociale huurwoningen in een project wordt voor de verevening als volgt bepaald: Aantal woningen x normpercentage sociale huurwoningen = vereist aantal huurwoningen (afgerond naar één decimaal achter de komma). Dezelfde berekening is ook van toepassing voor het vereiste normpercentage van de categorieën middensegment en vrij bouwprogramma uit het woonprogramma.
- 13.
Bij gegronde redenen van de initiatiefnemer tot woningbouw – niet zijnde uitsluitend de financiële haalbaarheid van het project – om af te zien van het door het woonprogramma vastgestelde normpercentage verplicht aandeel sociale huurwoningen, kan het College besluiten -mits onderbouwd en gemotiveerd- om hiervan af te wijken onder voorwaarde dat de initiatiefnemer een afkoopsom stort in het Vereveningsfonds sociale woningbouw.
Artikel 4. Storting in het Vereveningsfonds
- 1.
- 2.
- 3.
- 4.
De storting wordt bepaald aan de hand van het gerealiseerde programma in een project. Het aantal niet-gerealiseerde sociale huurwoningen wordt evenredig verdeeld over de type woningen in de categorieën middensegment en vrij bouwprogramma die in een project worden gerealiseerd. De hoogte van de storting wordt als volgt bepaald:
- a.
- b.
- c.
- d.
- 5.
In het geval een storting in het Vereveningsfonds is vereist wordt dit vastgelegd in een (anterieure) overeenkomst. Hierbij wordt overeengekomen dat initiatiefnemer verplicht is om de in het vorige artikel bepaalde storting binnen een maand nadat de omgevingsvergunning onherroepelijk is geworden aan de Gemeente te voldoen.
Artikel 5. Aanvraagprocedure voor een financiële bijdrage uit het Vereveningsfonds
- 1.
- 2.
- 3.
- 4.
- 5.
- 6.
- 7.
Indien het college vaststelt dat de aanvraag niet voldoet aan de vereisten conform de voorgaande leden wordt de aanvrager gedurende 4 weken in de gelegenheid gesteld alsnog aan de vereisten te voldoen dan wel de gegevens daartoe te verstrekken. Is dat niet binnen de gestelde termijn (voldoende) gedaan dan wordt de aanvraag afgewezen.
- 8.
- 9.
- 10.
Na gereedmelding van het project, waarbij de aanvrager het gerealiseerde aantal woningen en de bijbehorend verkoop- en/of huurprijzen aantoont, zet het College de gereserveerde bijdrage (reservering) om in een bijdrage en wordt deze uitbetaald. De hoogte van de bijdrage wordt bepaald op basis van het daadwerkelijk gerealiseerde project.
Artikel 6. Financiële bijdrage uit het Vereveningsfonds
- 1.
- 2.
De te realiseren sociale huurwoningen waarvoor een bijdrage wordt aangevraagd worden voor een periode van tenminste 15 jaar als sociale huurwoning geëxploiteerd en verhuurd aan de doelgroep die in aanmerking komt voor een sociale huurwoning, gelijk aan de instandhoudingstermijn respectievelijk inkomensgrenzen zoals opgenomen in de doelgroepenverordening.
- 3.
- 4.
- 5.
- 6.
De bijdrage uit het fonds is afhankelijk van het type sociale huurwoningen dat wordt gerealiseerd. Het type woning kan een grondgebonden of een gestapelde woning zijn. In het geval een project uit beide type woningen bestaat wordt het voor de bepaling van de maximale bijdrage het aandeel extra sociale huur evenredig verdeeld over beide type woningen. De hoogte van de bijdrage is gemaximeerd tot:
- a.
- b.
- 7.
- 8.
In het geval het College besluit dat een bijdrage wordt gereserveerd uit het Vereveningsfonds wordt dit vastgelegd in een (anterieure) overeenkomst. Hierbij wordt overeengekomen dat uitbetaling binnen drie maanden na gereedmelding zal plaatsvinden, waarmee de zekerheid van realisatie wordt geborgd. Vanaf het moment van de overeenkomst staat de gemeente garant voor de uitbetaling. Indien na uitbetaling van de bijdrage blijkt dat de middelen niet zijn aangewend voor de realisatie van de afgesproken doelstellingen of in strijd is met de aanvraag is de bijdrage direct opeisbaar.
- 9.
- 10.
Het College is bevoegd de reservering tot een bijdrage uit het vereveningsfonds in te trekken wanneer de aanvrager niet binnen 26 weken na de datum van het besluit van het College een ontvankelijke aanvraag omgevingsvergunning heeft ingediend voor het bouwen van de in de aanvraag aangegeven woningen.
- 11.
Wanneer binnen de in het voorgaande artikel genoemde termijn niet voor alle in de subsidieaanvraag aangegeven woningen een ontvankelijke aanvraag omgevingsvergunning voor het bouwen is ingediend, wordt de reservering tot een bijdrage uit het vereveningsfonds ingetrokken voor dat gedeelte van het aantal in de subsidieaanvraag aangegeven woningen.
- 12.
Het College is bevoegd de reservering tot een bijdrage uit het vereveningsfonds in te trekken wanneer de aanvrager niet binnen een jaar na het onherroepelijk worden van de vergunning is gestart met bouwen of wanneer de bouw niet binnen 130 weken na het onherroepelijk worden van de omgevingsvergunning is gereed gemeld.
Artikel 7. Uitsluiting van storting en aanspraak op bijdrage
- 1.
Het College kan bepalen dat geen storting in het vereveningsfonds is vereist voor woningbouwontwikkelingen die primair gericht zijn op ruimtelijke en/of cultuurhistorische kwaliteitsverbetering van gebouw(en) en/of locatie, waaronder vervangende nieuwbouw, woningbouw ten behoeve van bedrijfssanering, bedrijfsverplaatsing, de Ruimte voor Ruimte regeling, de Landgoederenregeling.
- 2.
- 3.
- 4.
- 1.
Als door bijzondere omstandigheden de strikte toepassing van deze verordening, naar het oordeel van het College, zou leiden tot een onevenredige uitkomst dan wel een uitkomst strijdig met het belang van volkshuisvesting, is het College bevoegd van deze verordening af te wijken, mits de aard en de strekking van de verordening niet worden aangetast.
- 2.
Op de genoemde bedragen is BTW niet van toepassing en de bedragen worden jaarlijks op 1 januari geïndexeerd overeenkomstig de jaarmutatie van de consumentenprijsindex (CPI) reeks alle huishoudens zoals het Centraal Bureau voor de Statistiek jaarlijks in januari publiceert over het voorafgaande kalenderjaar.
- 3.
- 4.
- 5.
Vereveningsrechten die zijn opgebouwd middels het vereveningsarrangement (sociale) woningbouw kunnen worden ingezet om een tekort aan sociale huurwoningen te compenseren. Elk vereveningsrecht staat dan voor één niet-gerealiseerde sociale huurwoning. Indien het totaal aantal rechten gelijk is aan het aantal niet-gerealiseerde sociale huurwoningen is een storting conform artikel 4.1 niet nodig. In geval er onvoldoende vereveningsrechten worden ingebracht is voor het resterende deel niet-gerealiseerde sociale huurwoningen alsnog een storting vereist.
- 1.
- 2.
Deze verordening treedt in werking op de eerste dag na bekendmaking in het digitale Gemeenteblad (www.overheid.nl).
Artikelsgewijze toelichting Verordening Vereveningsfonds sociale woningbouw Lisse
Het doel van het Vereveningsfonds sociale woningbouw om de toegankelijkheid van de woningmarkt te bevorderen. Door middel van het vereveningsfonds worden opbrengsten en tekorten verevend tussen projecten met een percentage sociale woningbouw dat lager respectievelijk hoger is dan het in het woonprogramma vastgestelde percentage. De bedoeling is dat er zowel geld binnenkomt vanuit projecten met een tekort aan sociale huurwoningen en dat er bijdragen worden verleend aan projecten met een surplus aan sociale huurwoningen. Deze manier moet er toe leiden dat uiteindelijk het ten doel gestelde percentage van sociale huurwoningen wordt gerealiseerd. In het Woonprogramma 2020-2024 is dit percentage vastgelegd op 25%. Ook is in dit woonprogramma bepaald dat projecten voor 35% uit de categorie middensegment bestaan en maximaal 40% vrij bouwprogramma. In het Woonprogramma 2020-2024 is tenslotte vastgelegd dat deze programmatische eisen alleen gelden voor projecten van meer dan 8 woningen. De werking van het vereveningsfonds sluit daar op aan.
Artikel 2 Doel van de Verordening
De wetgever maakt het mogelijk om verevening toe te passen. Dat betekent dat resultaten van de ene locatie wordt gebruikt om een samenhangende ontwikkeling op een andere locaties mogelijk te maken. De juridische grondslag voor het Vereveningsfonds is verankerd in de omgevingsvisie van de Gemeente Lisse. Met de komst van de Omgevingswet wordt de structuurvisie vervangen door de gemeentelijke Omgevingsvisie. In de toekomstige Omgevingsvisie dient een uitvoeringsparagraaf over het kostenverhaal opgenomen te worden om de juridische grondslag van het Vereveningsfonds in de toekomst te waarborgen.
Artikel 3. Reikwijdte en toepassing
Bijdrages uit het vereveningsfonds zijn bedoeld voor de realisatie van nieuwe sociale huurwoningen die in het bezit zijn van toegelaten instellingen. In veel gevallen is een toegelaten instelling al eigenaar van de grond en ontwikkelt deze zelf de woningbouw. Echter bij sommige (grootschalige) ontwikkelingen zal een ontwikkelaar alle woningen realiseren en vindt pas na de bouw overdracht van de woningen plaats aan de toegelaten instelling. Artikel 3.4 regelt dat ook in dat geval een toegelaten instelling een bijdrage kan krijgen uit het vereveningsfonds.
Met name grootschalige projecten kennen een lange ontwikkelhorizon die vaak bestaan uit meerdere fases met een soms veranderend bouwprogramma. Dit heeft gevolgen voor de bedragen die worden berekend voor een storting of bijdrage in of uit het vereveningfonds. Deze artikelen regelen dat het College deze fases indien nodig als geheel kan beschouwen of juist uit elkaar kan trekken in losse projecten.
Het vereveningsfonds is bedoeld om te zorgen dat over het geheel van projecten er 25% sociale huur wordt toegevoegd. Als verevening wordt toegepast voor vervanging van bestaande woningen is er geen sprake van toevoeging.
Het vereiste aantal woningen per categorie wordt berekend aan de hand van de normpercentages uit het Woonprogramma 2020-2024. De berekening voor de categorie sociale huur is relevant om te bepalen of een storting benodigd is of dat er door een toegelaten instelling een aanvraag gedaan kan worden uit het vereveningsfonds. De berekeningen voor de categorieën middensegment en vrij bouwprogramma (hierna ook: vrije sector) zijn relevant voor het later te bepalen bedrag van de storting, aangezien deze is gebaseerd op het vervangende programma. Afronding op 1 cijfer achter komma is nodig om ook projecten met een beperkt bouwprogramma evenredig te kunnen beoordelen. De berekeningen worden uitgelegd met een voorbeeldproject:
Voorbeeldproject: Bestaat uit 28 woningen, de normberekening voor dit project is als volgt:
- -
- -
- -
Uitgangspunt van het Woonprogramma 2020-2024 is dat alle projecten met 5 woningen of meer voldoen aan de normpercentages. Een storting in het vereveningsfonds is bedoeld om af te kunnen wijken in gevallen waar het niet mogelijk blijkt om te voldoen aan het normpercentage sociale huur, voor het afwijken moet het College toestemming verlenen.
Artikel 4 Storting in het Vereveningsfonds
De hoogte van de bijdrage aan het Vereveningsfonds wordt modelmatig bepaald en bedraagt het verschil tussen de marktwaarde van de grond van de door een ontwikkelaar te realiseren vrije sector-woning en de marktwaarde van de grond van een sociale woning. Door jaarlijkse indexering van de marktwaardes kan het bedrag dat gestort moet worden in het Vereveningsfonds per jaar verschillen.
De uitkomst van de berekening van het aandeel niet-gerealiseerde sociale huurwoningen (maximaal 25% van het totale woningbouwprogramma) zal op 1 cijfer achter de komma nauwkeurig vastgesteld worden. Het argument hiervoor is dat projecten met relatief lage aantallen (5 woningen of meer) ook een bijdrage aan het vereveningsfonds dienen te leveren. Indien sprake is van een programma van eengezinswoningen wordt in de berekening een sociale eengezinswoning als uitgangspunt genomen en indien sprake is van een meergezinswoning wordt in de berekening een sociale meergezinswoning als uitgangspunt genomen. Het aandeel niet-gebouwde sociale huurwoningen wordt evenredig verdeeld over de woningtypes in de categorieën middensegment en vrij bouwprogramma. De bijdrages zijn berekend op grondwaarderingen van generieke woningtypen. Het verschil in grondwaarde is in artikel 3.4 opgenomen. De berekening wordt met een drietal voorbeelden toegelicht.
Voorbeeldproject A: Bestaat uit 15 appartementen. Er is geen sociale huur, het aandeel niet-gebouwde sociale huur is daarmee 25%. Het College heeft akkoord gegeven dat de 25% sociale huur niet wordt gerealiseerd en dat een storting in het vereveningsfonds wordt gedaan. De 15 woningen in het bouwprogramma bestaat uit 6 middensegment appartementen en 9 vrije sector appartementen.
De verdeling niet-gebouwde sociale huur over het project is als volgt.
- -
- -
De storting per categorie is vervolgens:
- -
- -
De hoogte van de storting in het vereveningsfonds is € 125.280. Zie onderstaande tabel voor opbouw van het project en de berekening.
Voorbeeldproject B: Bestaat uit 17 grondgebonden woningen. Er zijn 3 sociale huurwoningen, 6 middensegment grondgebonden woningen en 8 grondgebonden woningen in het vrije bouwprogramma.
Het aandeel sociale huur is daardoor met 17,6% van het bouwprogramma minder dan het normpercentage van 25%. Het College heeft akkoord gegeven dat voor het aandeel niet-gebouwde sociale huur een storting in het vereveningsfonds wordt gedaan. Het aandeel te bouwen sociale huur is 17 * 25% = 4,3. Vervolgens is het aandeel niet-gebouwde sociale huur 4,3 – 3 = 1,3
Het programma waar dit aandeel niet-gebouwde sociale huur wordt omgeslagen bestaat 14 woningen. De verdeling niet-gebouwde sociale huur over deze types is als volgt.
- -
- -
Het te storten bedrag wordt vervolgens berekend:
- -
- -
De hoogte van de storting in het vereveningsfonds is € 84.740. Zie onderstaande tabel voor opbouw van het project en de berekening.
Voorbeeldproject C: Bestaat uit 28 woningen. De ontwikkelaar heeft een bouwprogramma van 4 sociale huurwoningen, 6 middeldure huurappartementen, 4 middeldure huur grondgebonden woningen en 14 vrije sector grondgebonden woningen gepland. Het aandeel sociale huur is met 14,3% van het bouwprogramma minder dan het normpercentage van 25%. Het College heeft akkoord gegeven dat voor het aandeel niet-gebouwde sociale huur een storting in het vereveningsfonds wordt gedaan. Het aandeel te bouwen sociale huur is 28 * 25% = 7,0. Vervolgens is het aandeel niet-gebouwde sociale huur 7,0 – 4 = 3,0
Het programma waar dit aandeel niet-gebouwde sociale huur wordt omgeslagen bestaat 22 woningen.
De verdeling niet-gebouwde sociale huur over deze types is als volgt.
- -
- -
- -
Het te storten bedrag wordt vervolgens berekend:
- -
- -
- -
De hoogte van de storting in het vereveningsfonds is € 180.700. Zie onderstaande tabel voor opbouw van het project en de berekening.
Artikel 5. Aanvraagprocedure voor een financiële bijdrage uit het Vereveningsfonds
Dit artikel geeft de procedure aan voor het aanvragen en uitkeren van een bijdrage bij een project waar meer sociale huur wordt gerealiseerd dan het normpercentage. Het is belangrijk dat de bijdrage wordt aangevraagd voor het indienen van de omgevingsvergunning. Op deze manier kan de toegelaten instelling duidelijkheid krijgen over de economische haalbaarheid van de beoogde ontwikkeling. Idem borgt het artikel dat pas wordt uitbetaald na realisatie.
Artikel 6. Financiële bijdrage uit het Vereveningsfonds
Het aantal woningen moet hoger liggen dan het aantal zoals berekend volgens artikel 3.12. Dit betekent dat bij het voorbeeldproject uit de toelichting bij artikel 3.12 het aantal sociale huurwoningen meer dan 7 moet zijn.
De sociale huurwoningen zijn bedoeld voor een specifieke doelgroep. In de doelgroepenverordening is dit vastgelegd.
Naast sociale huur is het toevoegen van de categorie middensegment uit het woonprogramma ook een ambitie voor de gemeente. Meer sociale huurwoningen in projecten ten koste van de categorie middensegment draagt niet bij aan deze ambitie. Het college kan met dit artikel weigeren een bijdrage toe te kennen als een hoger aantal sociale huurwoningen ten koste gaat van de categorie middensegment.
De maximale bijdrage uit het vereveningfonds wordt modelmatig bepaald. Het bedrag is bepaald door het verschil tussen de gemiddelde marktwaarde van de grond voor een woning in de categorieën middensegment en vrij bouwprogramma en een woning in de categorie sociale huur. Dit is voor appartementen en grondgebonden woningen bepaald. Door jaarlijkse indexering van de marktwaardes kan het bedrag dat gestort moet worden in het Vereveningsfonds per jaar verschillen. De uitkomst van de berekening van het aandeel extra gerealiseerde sociale huurwoningen zal op 1 decimaal nauwkeurig vastgesteld worden. Het argument hiervoor is hetzelfde als bij de storting in artikel 4.4.
Als er sprake is van een gemengd programma appartementen en grondgebonden woningen wordt naar rato bepaald hoeveel extra sociale huurwoningen per type worden gerealiseerd. De berekening wordt met een drietal voorbeelden toegelicht.
Voorbeeldproject A: Bestaat uit 15 appartementen. De toegelaten instelling heeft een bouwprogramma van 12 sociale appartementen en 3 middelsegment appartementen gepland. Dit betekent dat het aandeel sociale huur met 8,2 woningen hoger is dan het normaantal.
- -
- -
De bijdrage voor elk extra appartement in sociale huur is € 31.800.
- -
In onderstaande tabel is het programma zichtbaar en de berekening van de bijdrage die kan worden aangevraagd.
Voorbeeldproject B: Bestaat uit 17 grondgebonden woningen. De toegelaten instelling heeft een bouwprogramma van 11 sociale huurwoningen en 6 middensegment grondgebonden woningen gepland. Dit betekent dat het aandeel sociale huur met 6,7 woningen hoger is dan het normaantal.
- -
- -
De bijdrage voor elke extra grondgebonden woning in de sociale huur is € 48.300.
- -
In onderstaande tabel is het programma zichtbaar en de berekening van de bijdrage die kan worden aangevraagd.
Voorbeeldproject C: Bestaat uit 26 woningen. De toegelaten instelling heeft een bouwprogramma van 10 sociale huurappartementen woningen, 8 grondgebonden sociale huurwoningen en 8 grondgebonden middensegmentwoningen. Dit betekent dat het aandeel sociale huur met 10,2 woningen hoger is dan het normaantal.
- -
- -
Om de maximale bijdrage te berekenen wordt eerst bepaald wat de naar rato de verdeling van de extra sociale huur is over de twee types appartementen en grondgebonden sociale huurwoningen is.
- -
- -
De bijdrage voor elk extra appartement in sociale huur is € 31.800. De bijdrage voor elke extra grondgebonden woning in de sociale huur is € 48.300.
- -
- -
In totaal kan een bijdrage van €449.929 worden aangevraagd. In onderstaande tabel is het programma zichtbaar en de berekening van de bijdrage die kan worden aangevraagd.
Het vereveningsfonds is bedoeld om de norm van 25% sociale huur uit het woonprogramma te behalen. Zo lang projecten voldoen aan deze norm komt er geen storting binnen en is er ook geen reden om bijdragen uit te keren ten behoeve van de verevening van projecten waar er een tekort aan gerealiseerde sociale huur bestaat.
Artikel 7. Uitsluiting van storting en aanspraak op bijdrage
Projecten kunnen ook andere gemeentelijke beleidsdoelen ondersteunen, zoals ruimtelijke kwaliteitsverbetering of behoud van cultuurhistorische waarden. In voorkomende gevallen kan het zijn dat vanwege een dergelijk beleidsdoel het College onderbouwd kan afzien van het eisen van een storting in het vereveningsfonds. Dit artikel biedt een opsomming voor regelingen waar dit voor geldt.
De genoemde jaarmutatie heeft betrekking over het volledige voorgaande jaar. De indexatie die bijvoorbeeld in 2022 zou worden toegepast is de jaarmutatie 2021, zijnde 2,7%.
Voor de invoering van het vereveningsfonds sociale woningbouw is er in Lisse gewerkt met het vereveningsarrangement (sociale) woningbouw. Gelijktijdig met de invoering van het vereveningsfonds heeft de raad besloten dat er geen nieuwe rechten kunnen worden opgebouwd via het vereveningsarrangement. Er zijn nog wel rechten bij partijen in bezit. De gemeente Lisse respecteert deze rechten en wil partijen de mogelijkheid bieden om deze vereveningsrechten alsnog te gebruiken als op basis van artikel 3.13 verevening wordt toegestaan.
Permanente link
Kopieer de link naar uw clipboard
https://zoek.officielebekendmakingen.nl/gmb-2022-210525.html