Gemeenteblad van Sittard-Geleen
Datum publicatie | Organisatie | Jaargang en nummer | Rubriek |
---|---|---|---|
Sittard-Geleen | Gemeenteblad 2022, 207206 | ander besluit van algemene strekking |
Zoals vergunningen, bouwplannen en lokale regelgeving.
Adressen en contactpersonen van overheidsorganisaties.
U bent hier:
Datum publicatie | Organisatie | Jaargang en nummer | Rubriek |
---|---|---|---|
Sittard-Geleen | Gemeenteblad 2022, 207206 | ander besluit van algemene strekking |
Grondprijzenbrief 2022 Gemeente Sittard-Geleen
De Nota Grondbeleid 2021 van Sittard-Geleen beschrijft o.a. het grondprijsbeleid van de gemeente. De vaststelling van de grondprijzenbrief is een bevoegdheid van het college van Burgemeester en Wethouders.
De gemeente Sittard-Geleen hanteert een marktconform grondprijsbeleid. Dat betekent dat ze een prijs hanteert die gelijk is aan de waarde van de grond. In het grondbeleid maakt zij echter wel altijd een goede afweging tussen verschillende functies die op de betreffende locatie gerealiseerd kunnen worden. Grond is immers schaars. Bij deze afweging is echter niet de hoogte van de grondprijs (de opbrengst) alleen leidend. Ook de mate waarin projecten bijdragen aan belangrijke maatschappelijke thema’s voor de gemeente worden hierbij meegenomen.
De coronacrisis heeft de afgelopen jaren voor veel onzekerheid gezorgd, ook voor de gebiedsontwikkelingen in Nederland. Inmiddels lijkt de economie sneller te zijn hersteld dan verwacht. De werkloosheid is laag en de inflatie is sterk gestegen. De woningmarkt is ongekend krap en zal dat op korte en middellange termijn ook blijven. De woningprijzen zijn dan ook sterk gestegen, maar lijken langzamerhand een plafond te bereiken. De verwachting is dat de stijging op middellange termijn zal afvlakken naar een stabiel niveau.
Ook de woningbouwkosten zijn boven elke verwachting uit gestegen. De schaarste naar materiaal neemt inmiddels langzaam af waardoor verwacht mag worden dat, ook met het op gang komen van logistieke stromen, de stijging van de woningbouwkosten komende jaren langzaam zal afvlakken. De huidige hoge energiekosten blijven een risico.
Onder meer door de krapte op de woningmarkt zijn de woningprijzen afgelopen jaren significant harder gestegen dan de bouwkosten. De theoretische grondprijzen zijn daarmee ook sterk gestegen en zullen dat op korte termijn blijven doen. Op de middellange termijn wordt een stabilisatie verwacht.
Op de commerciële vastgoedmarkt zijn steeds grotere verschillen te zien per locatie en type vastgoed. De aanvangsrendementen voor logistiek vastgoed lijken alsmaar te blijven dalen, mede doordat online winkelen in populariteit blijft toenemen. Fysieke winkels worden daarmee minder populair, waardoor retail-vastgoed op de meeste locaties minder aantrekkelijk wordt voor beleggers. De coronacrisis lijkt voor kantorenvastgoed de meeste onzekerheid met zich mee te brengen. Door thuis- en flexwerken is er veel onduidelijk over de toekomst van het traditionele kantorenvastgoed.
Een grote uitdaging zal de komende periode blijven liggen in het bouwen van genoeg (betaalbare) woningen. Hiernaast ligt er een enorme opgave om de klimaatdoelstellingen te realiseren. Ook blijven Corona en nu weer de oorlog in Oekraïne voor onzekerheid zorgen.
Eind vorig jaar heeft de Hoge Raad in het Didam-arrest bepaald dat overheden de verkoop van onroerend goed – ook grond – niet langer via een-op-een transacties met een marktpartij mogen afwikkelen.
De Hoge Raad stelt dat overheden voor de verkoop van vastgoed en grond een toetsbare en onafhankelijke selectieprocedure moeten volgen. Alleen indien er maar één serieuze kandidaat is, mag onderhands worden verkocht. Ook moeten overheden de beoogde verkoop publiekelijk bekendmaken. Deze verplichtingen volgen uit het gelijkheidsbeginsel, waar overheidslichamen aan gebonden zijn, aldus de Hoge Raad. Overheden moeten marktpartijen gelijke kansen bieden.
2.1 Waardeontwikkeling grondprijzen voor woningbouw in Sittard-Geleen
Er heeft de laatste jaren een flinke waardeontwikkeling van het vastgoed plaatsgevonden. De grondprijzen in de vigerende grondprijzenbrief (2019) zijn daarom geactualiseerd. Dit is mede onderbouwd door een onafhankelijk advies- en onderzoeksbureau 1 .
Uit geactualiseerde berekeningen en een benchmark2 blijkt een flinke stijging van de grondwaarden. De opbrengsten (verkoopprijzen van nieuwbouw) zijn veel sterker en sneller gestegen dan de (stichtings)kosten. Het effect van corona op de grondprijzen is tot nog toe beperkt, mede door de sterke stijging van de opbrengsten.
Voor 2022 e.v. is er grote onzekerheid over de ontwikkeling van de grondprijzen door de oorlog in Oekraïne en de hiermee samenhangende gevolgen voor de economische situatie.
2.2 Methoden van grondprijsbepaling
De residuele waarde berekening geeft een beeld van de actuele marktwaarde van grond. De werkwijze voor woningen is als volgt: uit de Vrij op Naam (VON)-prijs (verkoopopbrengsten) wordt de btw gehaald. Daarna worden de stichtingskosten 3 (exclusief btw) van deze VON-prijs afgehaald. De waarde van de grond resteert is het residu of de residuele waarde.
Voorbeeldberekening residuele waarde berekening woning:
De grond waarvoor een grondprijs nodig is, wordt vergeleken met transacties uit het verleden of aanbiedingen van grond door andere gemeenten. Op basis van deze vergelijking wordt een grondprijs bepaald.
Tender (met of zonder bodemprijs)
Marktpartijen worden uitgenodigd in concurrentie een bod te doen op de bouwgrond. Het hoogste bod geldt als de grondprijs. Vaak wordt de tender gecombineerd met een ontwerpcompetitie en met een programma van eisen als basis.
2.4 Grondprijs sociale woningbouw
Sociale huurwoningen zijn woningen met een huurprijs onder de sociale huurprijsgrens (liberalisatiegrens) die worden verhuurd door een toegelaten instelling conform art 13-1.a Wet op de Huurtoeslag (i.c. de woningcorporaties). Hierbij geldt een vaste grondprijs per kavel/appartement. Voor deze categorie verplicht de koper zich de op het verkochte te stichten woningen uitsluitend te zullen gebruiken als sociale huurwoning.
Als een (sociale) huurwoning binnen 15 jaar wordt verkocht (uitgepond) of wordt gewijzigd in vrije sector huur, dan geldt er een bijbetalingsverplichting. Nadere afspraken worden vastgelegd in de prestatieafspraken tussen gemeente en corporaties.
De sociale kavelprijs bedraagt € 19.700,- ex btw. Deze grondwaarde is gebaseerd op de residuele waarde van een gemiddelde sociale woning (grondgebonden of appartement)4 .
2.5 Grondwaarde woningen midden huur
Naar aanleiding van de grote vraag naar woningen in de midden huur is een marktconform advies gevraagd voor deze woningen. Uitgangspunt is de residuele waarde methodiek. De grondwaarde is een resultante van de beleggingswaarde en de stichtingskosten.
De huurprijs per maand in de midden huur ligt tussen de € 780,- en € 1.210,-. De grondwaarde van een kavel ligt dan indicatief op respectievelijk € 26.800,- tot € 42.200,- exclusief btw.
Daar er in Nederland in toenemende mate interesse is om te wonen in een Tiny House, zo ook in de gemeente Sittard-Geleen, is op 5 augustus 2021 door het college de Beleidsregel Tiny Houses Sittard-Geleen vastgesteld. Hierin zijn de volgende overwegingen opgenomen:
Een Tiny House heeft een maximaal woonoppervlak van 50 m2 en staat op een kavel met een oppervlakte van gemiddeld 300m2, waarbij maximaal 100m2 wordt gebruikt (ten behoeve van het Tiny House en een eventuele (moes)tuin).
Koop: gemiddeld € 240 tot € 365 per m² kavel
Op basis van de comparatieve methode is door de Stec Groep een prijsadvies opgesteld. Hiervoor zijn de grondprijzen voor Tiny Houses in verschillende gemeenten vergeleken. Op basis van de bestaande prijzen in gemeenten elders is, mede gezien de ligging en het karakter van Sittard-Geleen, een grondprijs per m² kavel van € 240 tot € 365 marktconform.
Huur: gemiddeld € 8,40 tot € 12,75 per m² kavel
De markthuur wordt bepaald op basis van de verkoopprijs per m2 kavel per jaar (zie hierboven) en de gemeentelijke rekenrente. Dit leidt tot een marktconforme huurprijs van
3 Kantoren- en bedrijventerreinen
In opdracht van de gemeenten in de Westelijke Mijnstreek (Beek, Sittard-Geleen en Stein) heeft het bureau Ecorys een behoefteraming uitgevoerd naar kantoren en bedrijven-terreinen voor de periode 2021-2030. Ecorys heeft geconstateerd dat de regio Westelijke Mijnstreek een bedrijvige regio is met veel werkgelegenheid en dat er voor de periode tot 2030 extra ruimtebehoefte verwacht mag worden op bedrijventerreinen. Die extra ruimtebehoefte bedraagt minimaal 26 tot maximaal 62 hectare. Voor kantoren is daarentegen een overschot geconstateerd.
Uit het onderzoek komt tevens naar voren dat voor de werklocaties een algehele opgave voor verduurzaming aan de orde is en dat op enkele bedrijventerreinen een kwaliteitsslag gemaakt moet worden de komende jaren. Derhalve komt Ecorys tot de volgende drie opgaven voor de regio:
De regio Westelijke Mijnstreek dient hierbij een regionaal uitvoeringsprogramma uit te werken waarin gezamenlijke prioriteiten worden gesteld en een gezamenlijke aanpak voor de drie opgaven nader wordt uitgewerkt. Voordat een uitvoeringsprogramma wordt opgesteld is men aan de slag gegaan met een verdiepingsslag op het rapport.
De huidige beschikbare en uitgeefbare kavels Ringovenstraat, Waterstaat, Tunnelstraat (RWT) en Businesspark Geleen zijn zo goed als (uit)verkocht. Onder verwijzing naar de ruimtevraag voor het lokaal en regionaal mkb is de transformatie naar bedrijventerrein van Mauritspark een goede ontwikkeling. Mauritspark ligt aan de rand van Geleen en grenst aan de Chemelotsite. Na vestiging van Wijkbeheer resteert nog ca. 1 ha. aan uitgeefbare m2.
Uitgifteprijzen gemeentelijke bedrijventerreinen
Mauritspark5 |
|||
De grondprijzen voor detailhandel (supermarkt etc.) en horeca zijn marktconform en sterk afhankelijk van functie en locatie. De grondprijs zal daarom per individuele verkoop bepaald worden.
De grondprijs voor detailhandel en horeca wordt residueel bepaald en voorzien van een waardebepaling door een externe taxateur. De verschillen tussen locaties nopen tot een grondprijsbepaling per ontwikkeling. Bij het bepalen van de grondprijs zijn de actuele huurprijzen en het door beleggers gewenste rendement belangrijke parameters. Andere belangrijke elementen zijn de locatie en het verzorgingsniveau.
4.4 Reststroken (kleinschalige gronduitgiften)
Conform de vigerende vastgestelde beheernota verkoop reststroken is besloten om te gaan werken met vaste prijzen per m² door middel van de zogenaamde “rubricering-methode”. Bij deze methode worden percelen in drie verschillende zones gerubriceerd en is per zone een vaste prijs bepaald. De drie te onderscheiden delen zijn als volgt:
In de beheernota is ook aangegeven dat de prijzen vierjaarlijks worden geïndexeerd. De volgende indexatie, in lijn met de ontwikkeling van bouwgrondprijzen, vindt in 2023 plaats. Derhalve handhaven we de volgende prijzen (kosten koper):
5 Overige vormen van gronduitgifte
Grond kan in eigendom uitgegeven worden, maar er kan ook gekozen worden voor erfpacht. Ook is het mogelijk om grond uit te geven met een recht van opstal, of te verpachten als het agrarische gronden betreft. Hieronder worden de varianten kort beschreven.
Erfpacht is een zakelijk recht dat aan de erfpachter de bevoegdheid geeft de onroerende zaak van een ander te houden en te gebruiken. De gemeente behoudt bij erfpacht het zogeheten bloot eigendom. Omdat erfpacht een zakelijk recht is, brengt dat met zich mee dat er sprake is van zaaksgevolg: de erfpachter kan zijn recht uitoefenen tegen iedereen die er inbreuk op maakt en bij overdracht van de eigendom blijft het erfpachtrecht bestaan en gaat mee over op de nieuwe eigenaar. De erfpachter is met uitsluiting van een ieder (dus ook de eigenaar) bevoegd de zaak te gebruiken en te houden. Erfpacht is als gebruiksvorm bijna eigendom. De grondeigenaar mag echter wel erfpachtvoorwaarden stellen in de akte van vestiging.
Veelal wordt het recht van erfpacht gevestigd voor bepaalde tijd. Er is dan een einddatum opgenomen in de akte van vestiging.
De prijs voor erfpacht bestaat uit een percentage van de grondwaarde, de zogenaamde canon. De grondwaarde is afhankelijk van de functie en wordt via een onafhankelijke taxatie bepaald, evenals het canonpercentage.
Het erfpachtconstruct wordt door de gemeente Sittard-Geleen (beperkt) toegepast bij
Het opstalrecht is het zakelijk recht om in, op of boven de grond van eigenaar iets te bouwen, danwel werken of beplantingen in eigendom te hebben en of te verkrijgen.
De vergoeding voor het uitgegeven recht van opstal wordt retributie genoemd.
De jaarlijkse retributie komt tot stand door de reële marktwaarde van de grond (waarde in het economisch verkeer) te vermenigvuldigen met een percentage, de omslagrente vermeerderd met een opslag voor beheer- en administratiekosten.
Recht van opstal wordt gevestigd ten behoeve van telecomvoorzieningen (zendmasten), geldautomaten, laadpalen, maar ook voor gemeentelijke voorzieningen in of op andermans gronden (bijvoorbeeld ondergrondse waterbuffers, rioolvoorzieningen e.d.)
De gemeente Sittard-Geleen verpacht landbouwgronden aan agrariërs. De gronden worden deels verpacht op basis van bestaande reguliere pachtovereenkomsten. Het grootste deel van de gemeentelijke agrarische gronden wordt echter uitgegeven op basis van geliberaliseerde pachtovereenkomsten (art. 7:397 lid 1 BW). Die overeenkomsten worden afgesloten voor minimaal één en maximaal drie jaar.
De prijsstelling van pachten die vallen onder het dwingende pachtrecht, geschiedt conform de wet op basis van het Pachtprijzenbesluit. Indien dit mogelijk is, worden pachtprijzen aangepast tot het maximumniveau uit het Pachtprijzenbesluit. Voor de prijsbepaling wordt daarnaast rekening gehouden met de landbouwkundige kwaliteit en door de gemeente opgelegde beperkende voorwaarden.
Kopieer de link naar uw clipboard
https://zoek.officielebekendmakingen.nl/gmb-2022-207206.html
De hier aangeboden pdf-bestanden van het Staatsblad, Staatscourant, Tractatenblad, provinciaal blad, gemeenteblad, waterschapsblad en blad gemeenschappelijke regeling vormen de formele bekendmakingen in de zin van de Bekendmakingswet en de Rijkswet goedkeuring en bekendmaking verdragen voor zover ze na 1 juli 2009 zijn uitgegeven. Voor pdf-publicaties van vóór deze datum geldt dat alleen de in papieren vorm uitgegeven bladen formele status hebben; de hier aangeboden elektronische versies daarvan worden bij wijze van service aangeboden.