/1/png-2/gouda.png)
Gemeenteblad van Gouda
| Datum publicatie | Organisatie | Jaargang en nummer | Rubriek |
|---|---|---|---|
| Gouda | Gemeenteblad 2022, 158387 | beleidsregel |
Authentieke versie (PDF)
Informatie
Gerelateerd
Printen
Delen
Bedrijventerreinen visie Gouda 2021-2030
Gouda heeft vijf bedrijventerreinen, namelijk Goudse Poort, Gouwespoor, Kromme Gouwe, Gouwestroom en Hollandsche IJssel (bestaande uit de locaties Schielandse Hoge Zeedijk en Stolwijkersluis) en daarnaast de Spoorzone als ontwikkellocatie waarvoor nog geen definitief programma bestaat. Gouda heeft de afgelopen jaren geparticipeerd in een gemeenschappelijke regeling met de gemeenten Zuidplas en Waddinxveen, van waaruit bedrijventerrein Gouwe Park tot ontwikkeling is gebracht. Gouwe Park is op dit moment bijna volledig uitgegeven.
De bedrijventerreinen zijn belangrijk voor de werkgelegenheid in Gouda. In totaal zijn er ca. 10.700 banen op de bedrijventerreinen (inclusief woon-werklocatie Spoorzone 11.800). Dit is bijna 30% van alle banen in Gouda. Daarnaast zijn de bedrijventerreinen van belang voor een veelzijdige economische structuur. Dit maakt de economie van Gouda minder kwetsbaar. Een versterking van de economie en de stad vraagt om flexibiliteit. Tegelijkertijd is het van belang om bedrijventerreinen en bedrijven te behouden voor de stad. Dit rapport geeft een visie en strategie voor de ontwikkeling en versterking van de bedrijventerreinen in Gouda.
BEDRIJVENTERREINEN IN GOUDA EN GOUWE PARK (GRONDGEBIED GEMEENTE ZUIDPLAS), DE SPOORZONE WORDT INGERICHT ALS EEN GEMENGD GEBIED VAN WONEN, BEDRIJVIGHEID EN VOORZIENINGEN
Ontwikkeling werkgelegenheid op bedrijventerreinen
- •
- •
- •
- •
TOTAAL AANTAL BANEN PER BEDRIJVENTERREIN (2009-2019)
Bron: Bewerking Bureau Stedelijke Planning o.b.v. Bedrijvenregister Provincie Zuid-Holland
De toekomstige vraag naar bedrijventerreinen in Gouda is in beeld gebracht op basis van een prognose van de groei van de werkgelegenheid, de historische opname, de vervangingsvraag, interviews over de uitbreidingsbehoefte met onder andere de VBG (Vereniging Bedrijventerreinen Gouda) en bestaande regionale behoefteramingen. De geraamde ruimtevraag naar bedrijventerreinen in Gouda ligt rond de 9 ha in de periode tot 2030. Hierin is rekening gehouden met gevolgen van de corona crisis. Bij een reguliere ontwikkeling van de economie bedraagt de verwachte Goudse vraag ca. 12 ha. Daarnaast is er een compensatieplicht voor ca. 2,9 ha watergebonden.1
- •
- •
- •
De werkgelegenheid in kantoorhoudende sectoren op bedrijventerreinen nam sterk af maar groeide elders in Gouda wel. Dit wijst op een verschuiving naar andere (type) locaties. waaronder richting het centrum. Daarnaast wordt er door de toename van het aantal zzp-ers meer vanuit huis gewerkt. De (blijvende) gevolgen van de coronacrisis voor de vraag naar kantoorruimte zijn nog onduidelijk.
- •
- •
- •
Op Goudse Poort is nog harde plancapaciteit beschikbaar (Engelvaartlocatie, 4 ha). Diverse partijen hebben interesse getoond in deze kavel. Tot een concrete invulling is het nog niet gekomen. De ambitie is om hier een integrale gebiedsontwikkeling tot stand te brengen om versnippering van schaarse ruimte voor bedrijvigheid te voorkomen.
Er is verder geen plancapaciteit of aanbod beschikbaar om in de additionele vraag te voorzien. Het huidige aanbod ligt al onder het gewenste frictieniveau. Er zijn wel mogelijkheden om te verdichten:
- •
Dit zijn enerzijds (nog) braakliggende kavels op de bedrijventerreinen die benut kunnen worden. Dit leidt in totaal tot ca. 3 ha areaal aan bedrijventerrein, waarvan op ca. 1,5 ha deels meerlaags kan worden ingevuld (excl. areaal op Schielands Hoge Zeedijk). Hiermee kan naar verwachting ca. 3,5 ha ingepast worden.
- •
- •
VOORBEELD VAN EEN MEERLAAGS BEDRIJFS- EN KANTORENGEBOUW OP HET BEDRIJVENTERREIN GOUWE PARK; VERDIEPINGEN ZIJN ONTSLOTEN MET EEN AUTOLIFT
BEHOEFTE AAN ADDITIONELE BEDRIJFSRUIMTEN IN GOUDA
In een confrontatie van de ruimtevraag, aanbod en verdichtingsmogelijkheden volgt de behoefte aan additionele bedrijventerreinen in Gouda. Voor de toekomstige ontwikkeling gaan wij uit van het corona scenario. Hierin lijken er in Gouda voldoende mogelijkheden te zijn om de vraag naar bedrijventerreinen vrijwel geheel in te passen op de bestaande bedrijventerreinen (Tabel 5). Bij een reguliere economische ontwikkeling zou sprake zijn van een tekort van ca. 2 ha. Er is daarnaast op dit moment te weinig aanbod om doorschuif ruimte te bieden voor bedrijven. Voor een gezonde bedrijfsruimtemarkt dient het aanbod op frictieniveau te liggen (ca. 5-6%). Om hiertoe te komen zou een toevoeging van ca. 20.000 m² aan aanbod behulpzaam zijn.
BEHOEFTE AAN BEDRIJVENTERREINEN IN GOUDA
Bron bewerking Bureau Stedelijke Planning
De vraag kan in principe binnenstedelijk ingepast worden maar dit is wel een complexe puzzel. De ontwikkeling van een “Gouwe Park II” in de regio kan ook voorzien in (een deel van) de vraag. Omdat de beoogde locaties voor een nieuw regionaal georiënteerd bedrijventerrein op het grondgebied van de gemeente Zuidplas zijn gelegen, ligt het voor de hand dat de gemeente Zuidplas hierbij de lead neemt. Daarbij zijn drie mogelijke scenario’s denkbaar:
1. Een Gouwe Park II niet realiseren.
De druk op de ruimte neemt toe in dit scenario waarmee ook de verdichting in Gouda urgenter wordt en daarmee haalbaarder. Het risico is wel dat bedrijven Gouda verlaten en zich elders in of buiten de regio vestigen.
2. Een Gouwe Park II (gefaseerd) realiseren.
Door een Gouwe Park II te realiseren kunnen Goudse bedrijven met een uitbreidingsbehoefte gefaciliteerd worden en kan de overige regionale vraag ook nabij Gouda worden ingepast. Om de verdichtingsopgave in Gouda te versnellen zijn uitbreidingsmogelijkheden een belangrijk instrument om schuifruimte te creëren. Kansen dienen zich aan wanneer gevestigde bedrijven zich kunnen verplaatsen naar een Gouwe Park II. Dit zorgt voor ruimte op de bestaande terreinen om de intensivering en verdichting te starten. Met het op de markt brengen van teveel nieuw areaal wordt de urgentie om te verdichten echter wel verlaagd. Daarom is regionale afstemming over de ontwikkeling en uitgifte van het bedrijventerrein belangrijk waarbij ook strikte afspraken worden gemaakt over de realisatie van de gewenste intensivering en verdichting op de achterlaatlocaties.
De keuze voor het wel of niet ontwikkelen van een Gouwe Park II uitstellen. Een derde optie is om, gezien de huidige onzekere economische tijd, de definitieve keuze rondom een Gouwe Park II uit te stellen. In dit scenario zal eerst moeten worden ingezet op het binnenstedelijk oplossen van de behoefte in Gouda. Bij een herstel van de markt kan een heroverweging worden gemaakt en een Gouwe Park II alsnog tot ontwikkeling worden gebracht.
De voorkeur ligt bij scenario 2. Een gefaseerde ontwikkeling van een regionaal georiënteerd bedrijventerrein voorziet in de benodigde schuifruimte en kan hierdoor helpen om ontwikkelingen op gang te krijgen. Het ligt voor de hand dat een Gouwepark II pas in ontwikkeling wordt genomen indien maximaal is ingezet op effectief benutten van andere bedrijvenlocaties, door leegstaande en niet- courante bedrijven/kantoren locaties te transformeren, dan wel wanneer een Gouwepark II hier aantoonbaar aan bijdraagt. Gezien het regionale belang van dit bedrijventerrein is bij de ontwikkeling hiervan regionale afstemming met de omliggende gemeenten gewenst. De bestaande regionale overlegtafel economie, onderwijs en arbeidsmarkt is de plek waar deze afstemming vorm kan krijgen. Het vraagstuk kan worden uitgewerkt in het kader van het opstellen van deel II van de regionale bedrijventerreinenvisie Midden-Holland. Het oprichten van een gemeenschappelijke regeling voor de ontwikkeling van het bedrijvenpark is daarom niet noodzakelijk.
PROFILERING VAN DE BEDRIJVENTERREINEN IN GOUDA
De hoofdlijnen in de toekomstvisie en strategie zijn:
- •
Zoveel mogelijk benutten van de ruimte in de stad en zoveel mogelijk verdichten op de bestaande bedrijventerreinen en werklocaties. Met aandacht voor klimaatadaptief bouwen en groen en ecologie (o.a. groene daken, groene gevels, biodiversiteit), circulair en modulair bouwen en slopen en het realiseren van energiezuinige gebouwen met energie opwekking (zoals zonnepanelen).
- •
Een sterkere profilering van de bedrijventerreinen. Het is van belang om voldoende ruimte te behouden voor reguliere en hoge milieucategorie bedrijven die moeilijk te mengen zijn vanwege milieuhinder en verkeersoverlast. Op een beperkt aantal terreinen is menging met ander type lichtere bedrijvigheid of maatschappelijke functies kansrijk. Dit geldt met name voor de Spoorzone (inclusief zuidoostelijke deel van Goudse Poort), Gouwespoor, de locatie GOUDasfalt op het bedrijventerrein Stolwijkersluis en het zuidoostelijke deel van bedrijventerrein Kromme Gouwe.
- •
Concentratie van winkels die naar aard en omvang niet passen in reguliere centrumgebieden zoals de binnenstad. Dit betreft het versterken van de PDV (perifere en grootschalige detailhandel) functies op Goudse Poort en de vestiging van deze functies op andere terreinen niet meer toelaten. De bestaande perifere detailhandel en perifeer gevestigde reguliere detailhandel op Kromme Gouwe wordt de mogelijkheid geboden om te verplaatsen naar Goudse Poort2. Hiermee ontstaat op Goudse Poort een sterk cluster.
- •
- •
- •
Het gebied nabij het station en het centrum in de Spoorzone is een aantrekkelijke locatie voor kantoren in Gouda (hov locatie). Hier kan worden ingezet op dubbelgrondgebruik en functiemenging door bijvoorbeeld in te zetten op bedrijvigheid in de plint in combinatie met woningen. Een gemengd gebied met wonen, werken en voorzieningen sluit goed aan op de huidige vraag. Dit vraagt om flexibiliteit. Tegelijkertijd kan met de transformatie van leegstaande kantoren op bedrijventerreinen ruimte vrij worden gemaakt voor verdichting met bedrijfsruimten om zo veel mogelijk binnenstedelijk in de geconstateerde behoefte te voorzien.
- •
- •
Toevoegen van wonen of transformatie naar wonen wordt op bepaalde terreinen toegestaan maar alleen wanneer voorzien wordt in een minimaal (maatwerk) woonmilieu en er aandacht is voor integrale gebiedsontwikkeling (geen solitaire ”pand-na-pand” transformatie naar wonen) en de ontwikkeling kan rekenen op draagvlak in de omgeving en er passende oplossingen zijn voor ontsluiting en parkeren.
- •
- •
Op het zuidoostelijk deel van Kromme Gouwe doen zich op termijn kansen voor om door verdichting, transformatie of herbestemming een gemengd hoogstedelijk milieu tot stand te brengen3. Het waarborgen van de ongehinderde bedrijfsvoering van de bestaande bedrijvigheid is hieraan bovengeschikt. Dat wil zeggen, de gereserveerde milieuruimte (geluidszonering) van de zittende (HMC) bedrijven mag niet verloren gaan. Uitwerking van deze kansen is daarom aan strikte voorwaarden gebonden.
- •
Initiatieven waarmee de schuifpuzzel, om te komen tot een efficiënter ruimtegebruik op de bedrijventerreinen kan starten worden per casus beoordeeld. Hierbij gelden de volgende uitgangspunten:
- -
- -
In de uitwerking rekening houden met het voorkomen van hinder tussen de functies. Dit kan o.a. met ruimtelijke oplossingen,- een goede mix van doelgroepen, contractuele (privaat/publiek-private) afspraken en planologisch juridische instrumenten. Wonen mag geen beperkende invloed hebben op de bedrijfsvoering van gevestigde reguliere en/of (HMC) watergebonden bedrijven.
- -
- -
- -
- -
- -
- •
De bedrijventerreinen in Gouda kunnen vanuit hun huidige bedrijfssamenstelling op een sterkere profilering inzetten:
Kansen voor verduurzaming en klimaatadaptatie
Veel bedrijventerreinen in Nederland kampen met veroudering en leegstand. Zonder radicale ingrepen neemt onze belasting van de aarde alsmaar toe. De vaak gunstige ligging van bedrijventerreinen in binnenstedelijk gebied biedt echter volop kansen voor herontwikkeling. Zeker als deze wordt gecombineerd met de uitgangspunten van de circulaire economie. Dit is ook noodzakelijk, willen we de klimaatdoelen uit het Energieakkoord halen. Aangezien bedrijventerreinen en transport verantwoordelijk zijn voor ongeveer 60-65% van het energieverbruik, valt hier de meeste winst te behalen.
De versterking van de bedrijventerreinen vraag om een integrale koppeling met andere stedelijke opgaven als waterberging, circulaire economie, duurzame mobiliteit, duurzame distributie, groen en biodiversiteit en verdichting. Van belang hierbij is het rekening houden met en nader verkennen van ruimteclaims vanuit het circulaire bedrijfsproces, energietransitie en klimaatadaptatie. De versterking van de economie vraagt niet alleen om het behouden en aantrekken van bedrijven, maar ook om nieuwe manieren van samenwerken tussen bedrijven onderling. Denk aan samen energie opwekken en grondstoffen delen. Een groen ingericht terrein heeft voordelen voor klimaatadaptatie, ecologie, luchtkwaliteit, welzijn en waterberging.
De gemeente Gouda heeft behoefte aan een lokale visie op de ontwikkeling van de bedrijventerreinen. De visie geeft een beeld van de behoefte aan bedrijventerreinen en dient als input voor de lopende trajecten van de regionale bedrijventerreinenvisie en het nieuwe provinciale bedrijventerreinenbeleid.
Tevens gaat de visie in op aspecten als de woningbouwopgave, bestrijding (kantoren)leegstand, transformatie, functiemenging, verdichtingskansen, watergebonden bedrijvigheid en de uitbreidingsvraag van bestaande bedrijven. De visie vormt daarnaast een bouwsteen voor de op te stellen omgevingsvisie voor Gouda. De visie is opgesteld in nauwe afstemming met het lokale bedrijfsleven via de VBG.
Deze bedrijventerreinenstrategie geeft een onderbouwing van de ruimtebehoefte aan bedrijventerreinen in de gemeente in de komende 10 jaar en verbindt kansen en opgaven integraal met elkaar. Het uitgangspunt daarbij is dat het huidige areaal zo optimaal mogelijk wordt benut. Het resultaat is een visie en strategie op de ontwikkeling en versterking van bedrijventerreinen in Gouda, die aan alle betrokken partijen duidelijkheid biedt over het beoogde (toekomstige) gebruik.
- •
De provincie Zuid-Holland hanteert drie beleidslijnen voor bedrijventerreinen4:
- a.
- b.
- c.
- •
In de Omgevingsverordening is onder artikel 6.12 de eis tot compensatie opgenomen als sprake is van transformatie van watergebonden bedrijventerreinen of bedrijventerreinen met een hoge milieucategorie. Doel hierbij is om de huidige voorraad bedrijventerrein te behouden en ruimte te houden voor uitbreiding. De provincie werkt aan een nieuwe uitwerking van de compensatieregels.
- •
In zowel het coalitieakkoord als het Verstedelijkingakkoord is opgenomen dat wordt toegewerkt naar integrale woon-werk-akkoorden. Deze akkoorden moeten leiden tot een meer integrale afweging en afspraken voor wonen en werken. De provincie is op dit moment bezig met de verdere uitwerking hiervan (uitgangspunten, inhoud en scope).
- •
Midden-Holland zet in op het realiseren van kwalitatieve ruimte voor economische groei.5
- •
- •
In aanvulling op de provinciale behoefteraming (2017) is een kwantitatieve verdieping uitgevoerd voor de regio Midden-Holland6. Dit vormt het kwantitatieve deel (deel I) van de regionale bedrijventerreinenstrategie. Als vervolg zijn de gemeenten in de regio voornemens om een breder ruimtelijk- economisch perspectief op de ontwikkeling van de bedrijventerreinen in de regio op te stellen. Dat vormt het ‘kwalitatieve deel’ (deel II). Deze visie dient als input voor dit kwalitatieve deel.
- •
De gemeente legt de focus bij bedrijventerreinen op het aanpakken van (kantoren)leegstand, het ontwikkelen van een ict cluster en de energietransitie en duurzaamheid.7
- •
Ambitie is het concentreren van grootschalige winkels (perifere detailhandel) op bedrijventerrein Goudse Poort en om deze locatie te versterken voor de inwoners en regionale consumenten met een ruim en gevarieerd aanbod.8
- •
Versterken van de ruimtelijk economische structuur door vergroten van het gemengd stedelijk gebied.9
- •
De ambitie voor de Spoorzone is een gemengd stedelijk gebied met wonen, werken en verblijven op loopafstand van het station. Het accent ligt op wonen.10
- •
In de Spoorzone kunnen in een hoogstedelijk milieu 1.000 extra woningen worden gerealiseerd. Er blijft ruimte voor 6.000 m² tot 10.000 m² vvo kantoorruimte op loopafstand van het NS-station11.
- •
In de ontwikkelstrategie voor Goudse Poort (2017) wordt ingezet op vier marktgebieden met een eigen primaire functionele invulling en identiteit. Dit betreft versterking van de huidige detailhandel, uitbreiding en vernieuwing van bedrijfsruimten en concentratie van kantoorgebruikers in het noordoosten en noordwesten (Go Stores, Go Business en Go Offices). De zuidoosthoek (Go Living) biedt kansen voor wonen en maatschappelijke functies. Transformatie naar woonfuncties ten westen van de Goudse Poortweg is alleen mogelijk onder strikte voorwaarden middels “gebiedsdeals”. Zie ook het afwegingskader voor transformatieopgaven zoals geformuleerd in de concept-Omgevingsvisie. De Ruimtelijke Structuurvisie Gouda 2005-2030 (2005) en de Verstedelijkingsagenda Gouda (2018) benoemen het zuidoostelijke deel van Kromme Gouwe als potentieel gebied om op termijn te ontwikkelen naar hoogstedelijk gemengd gebied, maar verbinden hier de voorwaarde aan dat de gereserveerde milieuruimte van bestaande bedrijvigheid niet verloren mag gaan.
1.3 ONTWIKKELINGEN WERKGELEGENHEID
De werkgelegenheid in Gouda kan worden ingedeeld in de categorieën:
- •
Bedrijfsruimte gerelateerde sectoren: dit zijn de banen die over het algemeen gevestigd zijn op bedrijventerreinen: industrie, bouw, autohandel, groothandel, goederenvervoer, opslag, uitgeverijen, verhuur en lease van roerende goederen en reparatie. Het aantal banen in deze sectoren nam af met 11% in de afgelopen tien jaar.
- •
- •
Op bedrijventerreinen kunnen al deze categorieën vertegenwoordigd zijn, bijvoorbeeld omdat er naast bedrijfsruimten ook kantoren en winkels gevestigd zijn. In de visie wordt dit aangeduid met de werkgelegenheid op bedrijventerreinen.
Ontwikkeling totale werkgelegenheid
De werkgelegenheid in bedrijfsruimten gerelateerde sectoren ten opzichte van het totaal is in Gouda (21%) beperkt vergeleken met Nederland (28%) en de regio (43%). Binnen de kantoorhoudende sectoren (26%) zijn met name informatie & communicatie en financiële instellingen sterk aanwezig in vergelijking met de regio en Nederland (Figuur 1).
FIGUUR 1: AANDEEL PER SECTOR IN DE TOTALE WERKGELEGENHEID (2019)
Bron: Bureau Stedelijke Planning o.b.v. data Lisa
Werkgelegenheid bedrijfsruimte gerelateerde sectoren
- •
- •
- •
- •
TABEL 1: ONTWIKKELING AANTAL BANEN PER SECTOR IN GOUDA, REGIO EN NL (2009-2019)
Bron: Bureau Stedelijke Planning o.b.v. data Lisa
Ontwikkeling belangrijkste deelsectoren in Gouda
- •
De grootste deelsectoren vallen onder de industrie. Met ca. 1.120 banen is de sociale werkvoorziening de grootste. Dit betreft echter ook werkzaamheden op andere locaties zoals schoonmaak. De grootste deelsectoren in de industrie betreffen banen in een aantal grote bedrijven zoals Compaxo BV voor de vleesverwerking. Buiten de grootste deelsectoren vallen de metaalindustrie en de vervaardiging van elektrische apparatuur en andere machines op.
- •
- •
TABEL 2: GROOTSTE SEGMENTEN OP BASIS VAN HET AANTAL BANEN IN 2019
Bron: Bedrijvenregister Zuid-Holland
TABEL 3: GROOTSTE RELATIEVE GROEI BANEN (SEGMENTEN MET MINIMAAL 100 BANEN IN 2019)
Bron: Bedrijvenregister Zuid-Holland
Bedrijven in Gouda zijn veelal kleinschalig van aard
- •
- •
- •
FIGUUR 2: AANTAL BEDRIJVEN NAAR AANTAL WERKNEMERS EN PER SECTOR. GOUDA, 2019
Uit een analyse van de verhuisbewegingen van bedrijven in bedrijfsruimte gerelateerde sectoren in Gouda (2011-2019) blijkt dat er de afgelopen periode meer uitstroom (48) van bedrijven dan instroom (25) was.12 Met name vanuit de sectoren bouw en industrie vond wel instroom plaats. Gouda kent de sterkste verhuisrelaties met Waddinxveen, Zuidplas, Bodegraven-Reeuwijk en Krimpenerwaard. Diverse Goudse bedrijven zijn verhuisd naar Gouwe Park in Zuidplas.
FIGUUR 3 HERKOMST GEVESTIGDE BEDRIJVEN IN GOUDA EN BESTEMMING VETROKKEN BEDRIJVEN
De belangrijkste kwaliteiten van Gouda zijn de historische waarde en cultuur, het goede voorzieningenaanbod en de centrale ligging nabij natuur én grote steden als Rotterdam, Den Haag en Utrecht.13 Gouda vervult een belangrijke economische centrumfunctie voor de regio.
In de regio onderscheidt Gouda zich door de goede bereikbaarheid, het goede voorzieningenniveau en de grootste beroepsbevolking. Gouda kent in de werkgelegenheid een relatief beperkt aandeel van bedrijfsruimte gerelateerde sectoren. Daarnaast kromp de werkgelegenheid in deze sectoren, terwijl deze in de regio sterk groeide. Er staan relatief veel kantoren op de bedrijventerreinen in Gouda en het aandeel dat leegstaat is fors. Deze locaties sluiten onvoldoende aan op de huidige vraag naar multimodaal ontsloten locaties nabij voorzieningen.
Daarnaast is het onderwijsaanbod in Gouda relatief beperkt.
De knooppuntfunctie van Gouda en van oudsher belangrijke sectoren als de industrie en bouw verder versterken, biedt kansen. Gouda kent een aantal grote bedrijven die belangrijke werkgelegenheid bieden. Daarnaast biedt Gouda kansen voor watergebonden bedrijvigheid door de Nieuwe Gouwe en Hollandsche IJssel. De belangrijkste sectorale ontwikkelingen in Gouda zijn:
- •
- •
- •
2 DE GOUDSE BEDRIJVENTERREINEN
2.1 ONTWIKKELINGEN OP DE BEDRIJVENTERREINEN
Gouda heeft vijf bedrijventerreinen, namelijk Goudse Poort, Gouwespoor, Kromme Gouwe, Gouwestroom en Hollandsche IJssel (bestaande uit de locaties Schielandse Hoge Zeedijk en Stolwijkersluis) en daarnaast de Spoorzone als grote ontwikkellocatie voor een gemengd stedelijk gebied met wonen, werken en voorzieningen. Bedrijventerrein Gouwe Park ligt net over de gemeentegrens in Zuidplas. Gouwe Park is een gemeenschappelijke regeling van gemeenten Waddinxveen, Zuidplas en Gouda, waarbij regionale afspraken zijn gemaakt over de invulling.
FIGUUR 4 BEDRIJVENTERREINEN IN GOUDA EN GOUWE PARK (GRONDGEBIED GEMEENTE ZUIDPLAS), DE SPOORZONE WORDT INGERICHT ALS EEN GEMENGD GEBIED VAN WONEN, BEDRIJVIGHEID EN VOORZIENINGEN
Ontwikkeling werkgelegenheid op bedrijventerreinen
- •
De bedrijventerreinen zijn belangrijk voor de werkgelegenheid in Gouda en omvatten in totaal ca. 10.700 banen (inclusief woon-werklocatie Spoorzone 11.800). Dit is bijna 30% van alle banen in Gouda. Daarnaast zijn de bedrijventerreinen van belang voor een veelzijdige economische structuur. Dit maakt de economie van Gouda minder kwetsbaar.
- •
De werkgelegenheid op de Goudse bedrijventerreinen is met 14% afgenomen in de afgelopen tien jaar. Het grootste deel hiervan betrof kantoorhoudende werkgelegenheid. In Gouda nam de totale werkgelegenheid in kantoorhoudende sectoren wel toe. Dit wijst op een verschuiving naar andere (type) locaties, waaronder richting het centrum. Daarnaast wordt er door de toename van het aantal zzp-ers meer vanuit huis gewerkt.
- •
- •
- •
- •
FIGUUR 5 TOTAAL AANTAL BANEN PER BEDRIJVENTERREIN (2009-2019)
Bron: Bewerking Bureau Stedelijke Planning o.b.v. Bedrijvenregister Provincie Zuid-Holland
Type banen op de bedrijventerreinen
- •
- •
- •
FIGUUR 6 WERKGELEGENHEID OP DE BEDRIJVENTERREINEN GOUDA NAAR TYPE
Bron: Bewerking Bureau Stedelijke Planning o.b.v. Bedrijvenregister Provincie Zuid-Holland
Aanbod op de bedrijventerreinen
Het meeste aanbod14 is te vinden op bedrijventerrein Goudse Poort, namelijk ca. 43.000 m² (inclusief het gebouw Goudse Poort). Dit betreft grotendeels kantoren. In de Ontwikkelstrategie Goudse Poort (2017) werd gesproken over een structureel overaanbod aan kantoren van ca. 70.000 tot 80.000 m². Sinds 2017 is een aantal kantoorpanden opgeknapt en weer gevuld (Gentseweg, Antwerpseweg en Harderwijkweg), en is een groot kantoor gesloopt aan de Hanzeweg. Op Goudse Poort is nog harde plancapaciteit beschikbaar (Engelvaartlocatie in combinatie met kavel Hanzeweg, 4 ha). Diverse partijen hebben interesse getoond in deze kavel. Tot een concrete invulling is het nog niet gekomen. De ambitie is om voor de Engelvaartlocatie een integrale gebiedsontwikkeling tot stand te brengen om versnippering van schaarse ruimte voor bedrijvigheid te voorkomen. Op de overige terreinen ligt het aanbod ten opzichte van de voorraad relatief laag. Op Schielandse Hoge Zeedijk en Kromme Gouwe is het aanbod minimaal (Figuur 7).
In de afgelopen periode (2012-2019) vond het merendeel van de transacties plaats op Gouwestroom (45%). Hier vindt relatief veel doorstroom plaats in kleinschalige units.
FIGUUR 7 AANGEBODEN METRAGES TEN OPZICHTE VAN DE VOORRAAD AAN PANDEN OP DE TERREINEN
2.2 HUIDIGE PROFIELEN BEDRIJVENTERREINEN
Voor alle bedrijventerreinen is een inventarisatie gemaakt van het profiel en de huidige segmentering.
|
GOUDSE POORT: GEMENGD BEDRIJVENPARK MET ICT, PDV, HANDEL EN DIENSTVERLENING |
|
|
|
|
SPOORZONE: HOOGWAARDIGE WOONMILIEUS MET KANTOREN EN VOORZIENINGEN |
|
|
|
|
GOUWESPOOR: GEMENGD BEDRIJVENPARK MET DIENSTVERLENING, HANDEL, INDUSTRIE EN MAATSCHAPPELIJKE INSTELLINGEN |
|
|
|
|
GOUWESTROOM: MODERN REGULIER TERREIN VOOR (AMBACHTELIJKE) MKB IN DE HANDEL, BOUW EN INDUSTRIE |
|
|
|
HISTORISCHE ONTWIKKELING WERKGELEGENHEID GOUDA
- •
In de afgelopen tien jaar is de bedrijfsruimte gerelateerde werkgelegenheid15 in Gouda met 11% afgenomen. Hier is de financiële crisis op van invloed geweest. In de afgelopen vijf jaar was er een beperkte toename van 1%.
- •
- •
TOEKOMSTIGE RUIMTEVRAAG BEDRIJVENTERREINEN IN GOUDA >>
De toekomstige vraag naar bedrijventerreinen in Gouda is in beeld gebracht op basis van een prognose van de groei van de werkgelegenheid, de historische opname, de vervangingsvraag, interviews over de uitbreidingsbehoefte met onder andere de VBG en bestaande regionale behoefteramingen.
Prognose werkgelegenheidsgroei
- •
- •
Het EIB16 hanteert twee scenario’s voor de economische ontwikkeling tot 2030: een behoedzaam en een gunstig scenario voor West-Nederland. Het behoedzame scenario gaat uit van een groei van de werkgelegenheid in West- Nederland van ca. 0,5% per jaar. Het gunstige scenario gaat uit van 0,9% groei per jaar.
- •
- •
Echter is door de coronacrisis de ontwikkeling van de economie onzeker. Daarom hanteren wij ook een corona scenario die uitgaat van een stagnatie voor de komende drie jaar, maar daarna groei op hetzelfde niveau als het reguliere scenario. Dit leidt tot een toename van ca. 565 banen tot 2030. Dit kan mogelijk lager uitvallen indien de maatregelen vanwege corona langer voortduren (zie onderstaand kader).
- •
De terreinquotiënt betreft het ruimtegebruik (areaal) in m² per werknemer. De terreinquotiënt op bedrijventerreinen in Gouda bedraagt ca. 153 m² (inventarisatie Bureau Stedelijke Planning o.b.v. Provincie Zuid-Holland, 2020). Naar verwachting komen hierin geen grote verschuivingen in de komende periode. Een toename van 565 banen zou hiermee leiden tot een ruimtevraag van ca. 9 ha bedrijventerrein in Gouda t/m 2030. In het scenario dat uitgaat van een reguliere groei is er een verwachte ruimtevraag in Gouda van ca. 12 ha.
In de bedrijventerreinenstrategie Midden-Holland17 is voor de regio een uitbreidingsvraag van ca. 79 tot 92 hectare geraamd voor de periode 2019 tot en met 2030. Er bestaat met name een kwalitatieve mismatch voor middelgrote bedrijven (1 tot 3 hectare) en bedrijven met een zware milieucategorie (≥ 4.2). De ruimte hiervoor is in de regio bijna niet meer beschikbaar.
Het vertalen van de cijfers naar een lokaal schaalniveau gaat met onzekerheid gepaard. De analyse is het meest zuiver op het niveau van een marktregio (zoekgebied waarbinnen een bedrijf zoekt bij een verhuis- of uitbreidingswens).
- •
- •
FIGUUR 8 ONDERVERDELING VAN DE VERWACHTE RUIMTEVRAAG IN GOUDA
- •
- •
FIGUUR 9 TRANSACTIES BEDRIJFSRUIMTEN PER JAAR IN M²
Een deel van de bedrijventerreinen is economisch, ruimtelijk, maatschappelijk of technisch verouderd. In het geval van transformatie is er sprake van een toename van de vraag (verplaatsingsvraag) indien hiermee bestaande bedrijven zich moeten verplaatsen.
- •
- •
Na bedrijfsbeëindiging van de asfaltcentrale op Stolwijkersluis is het terrein (ca. 2,9 ha) beschikbaar gesteld voor een burgerinitiatief (GOUDasfalt). Er wordt een multifunctionele inrichting van het terrein beoogd met (watergebonden) bedrijvigheid, leisure en horeca. Aangezien het bedrijf al was beëindigd, is er niet direct sprake van een vervangingsvraag.
- •
Op termijn wordt het oostelijk deel van Kromme Gouwe gezien als mogelijke locatie voor een hoogstedelijk gemengd woon-werkmilieu. De omvang betreft ca. 3,8 ha. Als bedrijven die nu op deze locatie in het zuidoostelijke deel gevestigd zijn de bedrijfsvoering willen voortzetten, leidt dit tot een vervangingsvraag. Omvang nog onzeker.
Op dit moment is er geen sprake van bedrijven die door transformatie moeten verplaatsen. Hiermee is ook geen sprake van een acute vervangingsvraag. Maar er wordt wel areaal van de voorraad onttrokken waar nieuwe bedrijven zich niet meer kunnen vestigen. Voor het transformeren van watergebonden bedrijventerreinen en bedrijventerrein in een hogere milieucategorie geldt een compensatieplicht vanuit de Provincie Zuid-Holland. De provincie werkt aan een aanpassing van de compensatieregels / compensatiestystematiek.
Conclusies totale ruimtevraag in Gouda
- •
- •
Daarnaast is er een compensatieplicht voor ca. 2,9 ha watergebonden18 en een mogelijke vervangingsvraag bij herontwikkeling/transformatie (PM).
- •
- •
Het grootste deel van de vraag in Gouda is regulier gemengd (milieucategorie tot 4.1) en betreft het midden- en kleinbedrijf. Bovendien is er sprake van schaalverkleining waarmee de behoefte aan kleinere units toeneemt (veelal tot 15 werknemers tot ca. 750 m²). De opkomst van bedrijfsverzamelgebouwen voorziet in de behoefte van kleinere bedrijven.
- •
- •
Er is op dit moment veel vraag van grootschalige logistieke bedrijvigheid, die hiervoor ook kijkt naar mogelijkheden in Gouda. Gezien de goede bereikbaarheid en de knooppuntfunctie is Gouda in principe aantrekkelijk voor de logistiek. Binnen de regio zijn diverse plannen voor (grootschalige) logistieke terreinen. De ruimte in Gouda is daarentegen beperkt. Gouda zou kunnen inzetten op moderne vormen van logistiek, zoals intensieve en geautomatiseerde meerlaagse distributiecentra. Het College van Rijksadviseurs (CRA) adviseert om grootschalige logistiek alleen nog maar toe te staan op bestaande bedrijventerreinen gezien de impact op het landschap.
- •
- •
Met name voor de industrie en de circulaire economie is de mogelijkheid voor hoge milieucategorieën (HMC) van groot belang. Circulaire bedrijvigheid vraagt niet altijd om hogere milieucategorieën, maar het werken met afvalstromen wel. Daarnaast is een aanzienlijk deel van de HMC bedrijven watergebonden. Ruimte voor deze bedrijven is in de regio schaars. Door ontwikkelingen zoals 3D printen zal (een deel van) de industrie zich meer gaan richten op maatwerk en minder op grote volumes. Daarnaast is er minder behoefte aan traditionele bedrijfshallen, maar aan hoogwaardige objecten, inclusief laboratoria, cleanrooms en datacenters. Dit geldt ook voor Croda, die zich meer gaat inzetten op hoogwaardige producten en kleinere hoeveelheden (i.p.v. bulk). Mogelijk hebben zij in de toekomst ook behoefte aan kantoorruimte met laboratoria.
- •
‘Nieuwe’ sectoren, zoals de creatieve en hightech maakindustrie, laten zich niet indelen in het traditionele onderscheid tussen kantoren en bedrijfsruimten. Er is in toenemende mate behoefte aan ’werkvloeren’ die multifunctioneel kunnen worden ingezet voor zowel kantoor- als bedrijfswerkzaamheden (hybride werkvormen).
- •
De noodzaak tot een duurzame circulaire economie neemt toe. De maakindustrie kan hieraan een bijdrage leveren, bijvoorbeeld in de ontwikkeling en toepassing van duurzame en circulaire producten voor de bouw, en het hergebruik van producten en grondstoffen en gebruik van reststromen. Dit kan ook heel goed in combinatie met starts-ups (waarbij bijvoorbeeld oude spijkerbroeken worden gerecycled). Logistiek speelt een rol in (retour)stromen.
4.1 PLANCAPACITEIT EN HUIDIG AANBOD
- •
In Gouda bestaat een harde plancapaciteit aan bedrijventerreinen van ca. 4 ha op Goudse Poort. Deze kavels liggen in de noordwesthoek van het terrein. Er is bij verschillende partijen interesse voor deze kavels maar tot een concrete invulling is het nog niet gekomen. Verder is er geen uitgeefbaar areaal op de terreinen.
- •
Daarnaast wordt er op dit moment ca. 17.000 m² aan bedrijfsruimen aangeboden.19 Met een voorraad van ca. 675.000 m² in Gouda20, bedraagt de leegstand hiermee ca. 2,5% van de voorraad. Dit duidt op een krappe markt. Een frictieleegstand van ca. 5% à 6% wordt over het algemeen gezien als een gezonde leegstand die nodig is voor een noodzakelijke investerings- en verhuisdynamiek.
- •
FIGUUR 11 AANBOD BEDRIJFSRUIMTEN IN GOUDA
Met een referentie-analyse (zie bijlage 1) zijn leerpunten voor een efficiëntere invulling van de bedrijventerreinen in Gouda verkend:
- •
- •
- •
- •
Door het verticaal stapelen van wonen boven werken of door horizontale menging op gebiedsniveau, waarbij de woningen naast bedrijven met een lage milieucategorie gesitueerd worden (alleen geschikt voor Spoorzone (inclusief zuidoostelijke deel van Goudse Poort), de locatie GOUDasfalt op het bedrijventerrein Stolwijkersluis en op termijn het zuidoostelijke deel van bedrijventerrein Kromme Gouwe).
- •
- •
- •
FIGUUR 12 VOORBEELD VAN EEN MEERLAAGS BEDRIJFS- EN KANTORENGEBOUW OP HET BEDRIJVENTERREIN GOUWE PARK; VERDIEPINGEN ZIJN ONTSLOTEN MET EEN AUTOLIFT
Verdichtingskansen op de bedrijventerreinen in Gouda
Gemiddeld ligt de FSI21 op bedrijventerreinen in Nederland rond de 0,6. Dit is afhankelijk van het type terrein. Zo hebben bedrijventerreinen voor HMC vaak een lagere FSI doordat er veel ruimte wordt gebruikt voor opslag. In Gouda ligt de FSI op de bedrijventerreinen relatief laag, zeker voor een stedelijke omgeving (Figuur 13). Gouwestroom kent een hoge FSI ten opzichte van de andere terreinen. Aangezien op Goudse Poort veel kantoren zijn gesitueerd in meerlaagse bebouwing, ligt de FSI daar ook hoger. Een deel van Gouwespoor bestaat uit water waarmee de FSI relatief laag uitkomt.
FIGUUR 13 NETTO OMVANG VAN DE BEDRIJVENTERREINEN EN DE FSI
Bron bewerking Bureau Stedelijke Planning o.b.v. IBIS en BAG
Er zijn twee strategieën om de verdichtingsmogelijkheden per terrein in beeld te brengen:
- 1.
- 2.
Herontwikkeling en transformatie van leegstaand vastgoed. Met sloop- nieuwbouw kan het perceel intensiever worden benut. Dit proces is complex en kostbaar en alleen haalbaar door het toevoegen van meerdere lagen en/of andere commercieel aantrekkelijkere functies, waarbij binnen de (gebieds) ontwikkeling financiële verevening plaatsvindt.
Op de bedrijventerreinen zijn de volgende concrete verdichtingskansen (Tabel 4):
- •
In de ontwikkelstrategie voor Goudse Poort zijn vier deelgebieden aangewezen, waaronder voor kantoren en bedrijvigheid. Gezien het (forse) overaanbod van kantoren is een eerste optie om de leegstaande kantoren buiten het deelgebied voor kantoren te transformeren. Gebouw de Goudse Poort en Stavorenweg 4 en 6 hebben hierbij een hoge prioriteit. Deze staan grotendeels structureel leeg. De Stavorenweg vormt bovendien de entree van het terrein vanaf de snelweg, waarmee deze locatie van belang is om op te knappen. Inmiddels zijn Stavorenweg 4 en 6 aangekocht en zullen de panden gesloopt worden. Hierdoor is een nieuwe invulling van deze kavel mogelijk. Hierbij kan bijvoorbeeld worden gedacht aan een bedrijfsverzamelgebouw of een andere bedrijfsmatige invulling. Ook het pand aan de Tielweg 5 staat langdurig leeg. Inmiddels is ook dit pand aangekocht. Het pand zal gesloopt worden waardoor kansen ontstaan voor bedrijfsmatige nieuwbouw, verduurzaming en verdichting. Mogelijk kan door deze ontwikkelingen een schuifpuzzel tot stand gebracht worden die leidt tot een optimalisatie van de huisvestingswensen van een aantal Goudse bedrijven en het beter benutten van watergebonden kavels. Binnen gebiedsdeals met betrokken partijen kan dit worden uitgewerkt. Op termijn kunnen ook de andere kantoren aan de Tielweg, waar veel leegstand is, transformeren naar (vormen van) bedrijvigheid, conform de ontwikkelstrategie.
- •
- •
Conform de Ontwikkelstrategie Goudse Poort kan door middel van een gebiedsdeal een “centrumgebied Goudse Poort” tot ontwikkeling gebracht worden in de omgeving rondom het Goudse Poort gebouw. Bij transformatie van het gebouw Goudse Poort kan ook ruimte beschikbaar worden gemaakt voor het versterken van het PDV-cluster (o.a. door verplaatsing van perifere detailhandel en perifeer gevestigde reguliere detailhandel op Kromme Gouwe) en vestiging van functies zoals leisure, sportscholen, diensten en horeca. Het karakter van het gebied moet hierbij onderscheidend blijven ten opzichte van de binnenstad en hieraan complementair zijn onder andere door de gehanteerde schaalgrootte en het type aanbod (doelgericht, in en om het huis).
- •
Transformatie van kantoren aan de Tielweg naar een gemengd stedelijk woon- werk milieu is op korte termijn niet aan de orde. De ontwikkelingen in de Spoorzone en het zuidoostelijke deel van Goudse Poort moeten eerst gerealiseerd worden en zichzelf bewezen hebben voordat een eventuele aansluiting van dit gebied richting Tielweg aan de orde is. Daarnaast is draagvlak voor een dergelijke transformatie bij in de omgeving gevestigde bedrijven belangrijk.
- •
Transformatie naar wonen op Goudse Poort West is derhalve in beginsel alleen mogelijk onder strikte voorwaarden die grotendeels ook beschreven staan in de Ontwikkelstrategie Goudse Poort:
- -
In geval van mengen met wonen dit alleen toestaan wanneer gemeente en eigenaren samen op zoek gaan naar de plussen en minnen bij een voorgestelde gebiedsontwikkeling en er een overtuigende – gesaldeerde – plus naar voren komt, de ontwikkeling milieutechnisch haalbaar is en kan rekenen op draagvlak in de omgeving.
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
Dit betekent dat het mogelijk is om gebiedsdeals te sluiten die (deels) afwijken van de primaire identiteit van de vier marktgebieden, mits deze het gebied en het functioneren daarvan overall sterker maken en de bestaande bedrijvigheid niet in de weg zitten.
FIGUUR 14 DEELGEBIEDEN GOUDSE POORT
Bron Ontwikkelstrategie Goudse Poort
- •
- •
Er is nagenoeg geen sprake van langdurige leegstand op Gouwespoor, maar er zijn wel verdichtingskansen. Het oude pand van Siqura aan Zuidelijk Halfrond 4 staat relatief lang leeg en is lastig opnieuw in te vullen (maatpak). Het pand is echter in 2000 gerealiseerd en bestaat al uit meerdere lagen (pand en perceel ca. 3.000 m²). Een herontwikkeling zou kansrijk kunnen zijn. Daarnaast zijn er kansen aan de Keerkring 8 (locatie van PostNL) die recent is aangekocht. Het geheel is gelegen op circa 5.445 m² grond en is nu slechts voor ca. 30% bebouwd.
- •
- •
- •
- •
- •
Ook op Kromme Gouwe is geen sprake van langdurige leegstand. Bovendien is er in de huidige situatie al veel druk op de ruimte en de infrastructuur. De opslag in de buitenruimte is volledig in gebruik voor de HMC bedrijven. Op de plek van het huidige afvalbrengstation aan de Goudkade komt het nieuwe Ecopark met ruimte voor kleinschalige circulaire bedrijfsactiviteiten. Gouda heeft de ambitie om de komende jaren tot de meest duurzame gemeenten te behoren. Verder kan hier ruimte worden vrijgemaakt door de verplaatsing van de aanwezige perifere detailhandelsbedrijven en perifeer gevestigde reguliere detailhandel. Hoofdstuk 6 gaat hier nader op in.
TABEL 4 VERDICHTINGSKANSEN OP DE BEDRIJVENTERREINEN IN GOUDA
4.3 CONFRONTATIE VRAAG EN AANBOD
Belangrijke aandachtspunten bij het vaststellen van de behoefte aan additionele bedrijventerreinen in Gouda zijn:
De bandbreedte van de vraag en huidige economische situatie
Op dit moment is sprake van de coronacrisis. De impact op de economie op de (middel)lange termijn is nog onduidelijk en dit leidt tot een grotere onzekerheidsmarge.
- •
- •
Complexiteit verdichtingsopgave
Er is geen plancapaciteit of aanbod beschikbaar om in de additionele vraag te voorzien. Het huidige aanbod ligt al onder het gewenste frictieniveau. Er zijn wel mogelijkheden om te verdichten:
- •
Dit zijn enerzijds (nog) braakliggende kavels op de bedrijventerreinen die benut kunnen worden. Dit leidt in totaal tot ca. 2,8 ha areaal aan bedrijventerrein, waarvan op ca. 1,5 ha deels meerlaags kan worden ingevuld (excl. areaal op Schielands Hoge Zeedijk). Hiermee kan naar verwachting ca. 3,5 ha ingepast worden.
- •
Op Goudse Poort is nog harde plancapaciteit beschikbaar (Engelvaartlocatie e.o., 4 ha.). Diverse partijen hebben interesse getoond in deze kavel. Tot een concrete invulling is het nog niet gekomen. De ambitie is om op de Engelvaartlocatie een integrale gebiedsontwikkeling tot stand te brengen om versnippering van schaarse ruimte voor bedrijvigheid te voorkomen. Daarnaast kan er herontwikkeling en transformatie op de bestaande bedrijventerreinen plaatsvinden door niet courante panden uit de markt te halen. Dit zou in totaal kunnen leiden tot ca. 4,5 ha. Dit kan deels meerlaags worden ingevuld waarmee er in totaal ca. 6,8 ha kan worden ingepast.
Compensatie watergebonden bedrijvigheid
Voor de oude locatie van de asfaltcentrale op Stolwijkersluis is sprake een compensatieplicht voor watergebonden bedrijvigheid (ca. 2,9 ha). Het bedrijf heeft hier jaren geleden zelf de bedrijfsactiviteiten gestaakt. Op dit moment wordt het water recreatief benut binnen het initiatief GOUDasfalt maar op termijn zou het ook weer ingezet kunnen worden voor bedrijfsmatig gebruik.
De ligging aan het water is en wordt op diverse locaties beter benut en daarnaast zijn er kansen om het areaal voor watergebonden bedrijvigheid in Gouda uit te breiden. Gouda heeft hierover overeenstemming bereikt met de provincie Zuid- Holland. Hiermee wordt voldaan aan de compensatieplicht.
- •
- •
- •
1 ha aan Buurtje 1. Croda heeft een nieuwe steiger gebouwd voor de aan- en afvoer van grondstoffen over water. Dit betreft 1 ha compensatie van het totale terrein van ruim 10 ha. Daarnaast voorziet Croda in de komende periode een stapsgewijze uitbreiding. Hiervoor hebben zij aangrenzende grond beschikbaar van in totaal ca. 1,5 ha. Deze grond ligt nu braak.
- •
- •
BEHOEFTE AAN ADDITIONELE BEDRIJFSRUIMTEN IN GOUDA
In een confrontatie van de ruimtevraag, aanbod en verdichtingsmogelijkheden volgt de behoefte aan additionele bedrijventerreinen in Gouda. Voor de toekomstige ontwikkeling gaan wij uit van het corona scenario. Hierin lijken er in Gouda voldoende mogelijkheden te zijn om de vraag naar bedrijventerreinen vrijwel geheel in te passen op de bestaande bedrijventerreinen (Tabel 5).
Bij een reguliere economische ontwikkeling zou sprake zijn van een tekort van ca. 2 ha. Er is daarnaast op dit moment te weinig aanbod om doorschuif ruimte te bieden voor bedrijven. Voor een gezonde bedrijfsruimtemarkt dient het aanbod op frictieniveau te liggen (ca. 5-6%). Om hiertoe te komen zou een toevoeging van ca. 20.000 m² aan aanbod behulpzaam zijn.
|
VERDICHTING LEGE KAVELS * |
|||||
TABEL 5 BEHOEFTE AAN BEDRIJVENTERREINEN IN GOUDA
Bron bewerking Bureau Stedelijke Planning
* De Engelvaartlocatie e.o. op Goudse Poort is 4 ha. groot. Dit is de enige locatie in Gouda die ruimte biedt voor de vestiging van bedrijvigheid. Met het oog op de grootte van de kavel heeft de gemeente Gouda een voorkeur voor een integrale gebiedsontwikkeling op deze locatie.
5 POSITIONERING GOUDSE WERKLOCATIES
Gouda ligt centraal in de regio Midden-Holland en is onderdeel van het Groene Hart. Door de centrale ligging in de Randstad en de goede weg-, water en spoorverbindingen heeft Gouda een aantrekkelijk vestigingsklimaat voor bedrijven. Gouda heeft een historische binnenstad met een ambachts- en handelsverleden en een aantrekkelijk woonmilieu met voorzieningen. Mede hierdoor trekt de stad jaarlijks vele toeristen aan.
Gouda als centraal knooppunt in het Groene hart
- •
De grootste kracht van Gouda is de unieke centrale ligging. Binnen een uur is een groot deel van het economisch kerngebied van Nederland te bereiken met de auto en met de trein. Binnen een half uur is de hele Zuidvleugel en Utrecht te bereiken. Gouda kan zich als centraal knooppunt in Nederland sterker profileren. Met name rondom de Spoorzone kan Gouda zich sterk neerzetten door een versterking van de zakelijke dienstverlening in een gemengd woonwerkmilieu.
- •
- •
- •
Op de arbeidsmarkt speelt een ‘battle for talent’. Talent wil werken op aantrekkelijke locaties met voorzieningen in de directe omgeving. Gezien de goede bereikbaarheid met OV en auto en het aantrekkelijke woonklimaat kan Gouda hier beter op inspelen. Het OV transport naar de bedrijventerreinen kan echter beter.
Aanwezigheid beeldbepalende bedrijven
- •
De bouw, industrie en ict zijn belangrijke sectoren en werkgevers voor Gouda. Deze sectoren zorgen voor een diversiteit aan werkgelegenheid in de stad. Er is een aantal grote beeldbepalende bedrijven in Gouda zoals Croda, Gouda Refractories, Mokveld en de Goudse Betonmortel Centrale, Centric, Conscia en Technolution. Van belang is om deze bedrijven te koesteren en te faciliteren in hun uitbreidingsbehoefte.
- •
Een combinatie met kantoorhoudende sectoren kan kansen bieden, omdat deze minder aanwezig zijn in de regio. Door technologische ontwikkelingen vindt er een digitalisering van alle sectoren plaats. Combinaties tussen ict en software ontwikkeling en de industrie zijn kansrijk. In Gouda zijn veel kantoren vertrokken. Tegelijkertijd biedt Gouda ook kansen. Dit vraagt dan wel om een aantrekkelijk en hoogwaardige stedelijke omgeving met diverse voorzieningen op loopafstand. Primair komt hiervoor de Spoorzone in aanmerking. Of, bij een multifunctonele gebiedsontwikkeling zoals ict, wonen en hoogwaardige techniek, delen van Goudse Poort.
- •
Inzet op een elkaar versterkende mix van diverse onderscheidende werklocaties
- •
- •
- •
- •
VOORBEELDEN VAN BEDRIJVEN IN GOUDA ROND (INNOVATIEVE) MAAKINDUSTRIE EN SMART INDUSTRY
5.2 KANSEN VOOR VERDUURZAMING EN KLIMAATADAPTATIE
Voor bestaande bedrijventerreinen kan verduurzaming en klimaatadaptatie een nieuwe route zijn om veroudering en leegstand te voorkomen.
De belasting van de ecosystemen op aarde nemen alsmaar toe en vragen om radicale ingrepen. De vaak gunstige ligging van bedrijventerreinen in stedelijk gebied biedt echter volop kansen voor herontwikkeling. Zeker als deze wordt gecombineerd met de uitgangspunten van een circulaire economie, klimaatadaptatie en energietransitie. Dit is ook noodzakelijk, willen we de doelen vanuit het Klimaatakkoord en circulariteit halen. Aangezien de industrie en transport verantwoordelijk zijn voor ongeveer 60-65% van het energieverbruik22, valt hier veel winst te behalen. Nederland heeft in de klimaatwet de doelstelling vastgelegd om de hoeveelheid broeikasgassen terug te dringen met 49% in 2030 en met 95% voor 2050. De energietransitie is een proces dat stuurt op een nagenoeg volledige CO2 vrije energievoorziening. Tegelijkertijd worden grondstoffen steeds schaarser. Dit vraagt om een verandering naar een circulaire economie waarbij producten hergebruikt worden als grondstoffen, waardevernietiging wordt beperkt en de uitstoot van belastende stoffen wordt geminimaliseerd. Het goede nieuws is dat al deze transitieprocessen kansen bieden voor bedrijven: minder en groener energiegebruik of hogere opbrengsten door keten-samenwerking en innovatie, minder grondstoffenverbruik en reductie van afval.
Door nu de opgave om verouderde bedrijventerreinen te herstructureren naar ‘new school’-werklocaties te combineren met (inter)nationale en lokale klimaatdoelstellingen, snijdt het mes aan twee kanten. Hiermee kunnen tegelijkertijd twee complexe problemen worden aangepakt.
De versterking van de bedrijventerreinen vraag om een integrale koppeling met andere stedelijke opgaven als klimaatadaptatie, bodemdaling, waterberging, circulaire economie, duurzame mobiliteit, duurzame distributie, groen en biodiversiteit en verdichting. Bestaande bedrijven en bedrijventerreinen hebben een belangrijke sleutel in de stedelijke opgaven. De bestaande bedrijventerreinen scoren gemiddeld genomen slecht op klimaatstresstesten (vooral op hittestress en wateroverlast) en zijn daarom aangewezen als aandachtsgebieden. Een duurzaam en groen ingericht terrein heeft, naast een middel voor klimaatadaptatie, nog vele
andere voordelen. Zo kan groen bijdragen aan het versterken van het imago van een bedrijf en verhoogt het de werkkwaliteit omdat het een omgeving is waarin mensen zich fijn voelen, productiever worden en minder stress ervaren. Ook verhoogt een groen ingericht terrein de waarde van het vastgoed.
Bij het herstructureren van bestaande bedrijventerreinen en ontwikkelen van nieuwe bedrijventerreinen worden de volgende uitgangspunten meegewogen:
- 1.
- 2.
Circulaire economie. Ontwikkeling naar een duurzame en circulaire economie vraagt niet alleen om het behouden en aantrekken van nieuwe innovatieve bedrijven, maar ook om nieuwe manieren van samenwerken tussen bedrijven onderling. Denk aan samen energie opwekken en grondstoffen en kennis delen en uitwisselen.De regio Midden-Holland wil samen met de Provincie een pilot starten om de belangrijkste afval- en reststromen te inventariseren en te kijken op welke manier hier een lokale circulaire oplossing voor gewonden kan worden.
- 3.
Mobiliteit. Bedrijventerreinen en bedrijven spelen een belangrijke rol in het stimuleren van medewerkers om meer gebruik te maken van onder andere de fiets, e-bike, deelauto’s, deelfietsen, Mobility as a Service of thuiswerken. De (her) inrichting van de verkeersinfrastructuur zal daarmee rekening houden. Hoewel de vervoerswaarde tot nu toe te gering werd geacht blijft een verbetering van het openbaar vervoer een kans om de mobiliteitsbelasting kan terugdringen,
De verduurzaming kan het best worden vormgegeven door een samenwerking tussen gemeenten en ondernemersorganisaties. Gouda Onderneemt en het duurzaamheidsplatform Gouda (DPG) kunnen het proces vanuit het belang van de ondernemers mede faciliteren. Via het DPG kunnen bedrijven gezamenlijk duurzaamheidskansen versnellen (www.dpgouda.nl). De Provincie stelt voor de komende periode subsidie beschikbaar voor de energietransitie op bedrijventerreinen. Mogelijkheden om hiervan gebruik te maken zullen in samenwerking met DPG worden onderzocht.
6.1 GEWENSTE ONTWIKKELRICHTING
De bedrijventerreinen zijn belangrijk voor de werkgelegenheid in Gouda. In totaal zijn er ca. 10.700 banen op de bedrijventerreinen. Dit is bijna 30% van alle banen in Gouda. Daarnaast zijn de bedrijventerreinen van belang voor een veelzijdige economische structuur. Dit maakt de economie van Gouda minder kwetsbaar. De hoofdlijnen in de toekomstvisie en strategie zijn:
- •
- •
Aandacht voor klimaatadaptief bouwen (klimaatadaptief bouwen bestaat minstens uit de volgende onderdelen: water(overlast), droogte, hitte, bodemdaling, groenblauwe structuren, biodiversiteit en overstromingen). Niet alleen bij nieuwbouw, maar ondernemers kunnen op hun eigen terrein ook zondermeer zoveel mogelijk klimaatadaptieve maatregelen uitvoeren.
- •
- •
- •
Een sterkere profilering van de bedrijventerreinen. Het is van belang om voldoende ruimte te behouden voor reguliere en hoge milieucategorie bedrijven die moeilijk te mengen zijn vanwege milieuhinder en verkeersoverlast. Op een beperkt aantal terreinen is menging met ander type lichtere bedrijvigheid of maatschappelijke functies kansrijk. Dit geldt met name voor de Spoorzone (inclusief zuidoostelijke deel van Goudse Poort), Gouwespoor, de locatie GOUDasfalt op het bedrijventerrein Stolwijkersluis en het zuidoostelijke deel van bedrijventerrein Kromme Gouwe.
- •
Concentratie van winkels die naar aard en omvang niet passen in reguliere centrumgebieden. Dit betreft het versterken van de PDV functies op Goudse Poort en de vestiging van deze functies op andere terreinen niet meer toelaten. De bestaande perifere detailhandel en perifeer gevestigde reguliere detailhandel op Kromme Gouwe wordt de mogelijkheid geboden om te verplaatsen naar Goudse Poort23. Hiermee ontstaat op Goudse Poort een sterk cluster.
- •
Behouden van de bestaande locaties die geschikt zijn voor watergebonden bedrijvigheid. Deze locaties zijn schaars en van groot belang voor de bestaande bedrijvigheid. Daarnaast zoveel mogelijk beter benutten van bestaande watergebonden locaties voor watergebonden bedrijfsactiviteiten onder andere door het faciliteren van bedrijfsverplaatsingen.
- •
- •
Het gebied nabij het station en het centrum in de Spoorzone is een aantrekkelijke locatie voor kantoren in Gouda (hov locatie). Hier kan worden ingezet op dubbelgrondgebruik en functiemenging door bijvoorbeeld in te zetten op bedrijvigheid in de plint in combinatie met woningen. Een gemengd gebied met wonen, werken en voorzieningen sluit goed aan op de huidige vraag. Tegelijkertijd kan met de transformatie van leegstaande kantoren op bedrijventerreinen ruimte vrij worden gemaakt voor verdichting met bedrijfsruimten om zo veel mogelijk binnenstedelijk in de geconstateerde behoefte te voorzien.
- •
- •
Toevoegen van wonen of transformatie naar wonen wordt op bepaalde terreinen toegestaan maar alleen wanneer voorzien wordt in een minimaal (maatwerk) woonmilieu en er aandacht is voor integrale gebiedsontwikkeling (in beginsel geen solitaire “pand-na-pand” transformatie naar wonen) en de ontwikkeling kan rekenen op draagvlak in de omgeving en er passende oplossingen zijn voor ontsluiting en parkeren.
- •
- •
Het zuidoostelijk deel van Kromme Gouwe heeft een gemengd karakter met aanwezigheid van bedrijvigheid, kantoren en wonen. Hier doen zich kansen voor om door verdichting, transformatie of herbestemming een gemengd hoogstedelijk milieu tot stand te brengen24. Het waarborgen van de ongehinderde bedrijfsvoering van de bestaande bedrijvigheid is hieraan bovengeschikt. Dat wil zeggen, de gereserveerde milieuruimte (geluidszonering) van de zittende (HMC) bedrijven mag niet verloren gaan. Uitwerking van deze kansen is daarom aan strikte voorwaarden gebonden. Deze ontwikkeling zou doorgetrokken kunnen worden richting aangrenzende locaties zoals Onder de Boompjes (herontwikkeling bedrijfslocaties biedt kansen om het woonklimaat te verbeteren).
- •
- •
Het verder uitbouwen van een experimenteerterrein in combinatie met recreatie en leisure op GOUDasfalt. Hier kan ruimte worden geboden voor kleinschalige betaalbare bedrijvigheid voor de ambachtelijke en creatieve sector rond bijvoorbeeld duurzaamheid en circulaire economie, additioneel op aanbod in de binnenstad en de reguliere bedrijventerreinen.
Scenario’s ontwikkeling Gouwe Park II
De in dit onderzoek geraamde vraag naar bedrijfsruimte in Gouda in de periode tot 2030 bedraagt ca. 9 ha en houdt rekening met de coronacrisis zoals die zich nu ontwikkeld heeft. Bij een reguliere ontwikkeling van de economie bedraagt de vraag ca. 12 ha. Daarnaast ligt op dit moment het huidige aanbod onder het gewenste frictieniveau waarmee het toevoegen van ca. 20.000 m² aan aanbod behulpzaam zou zijn. Deze vraag kan in principe binnenstedelijk ingepast worden maar dit is wel een complexe puzzel. Bij een reguliere economische groei is er onvoldoende ruimte voor de inpassing van de vraag. Buitenstedelijk is er binnen de gemeentegrenzen van Gouda geen ruimte beschikbaar voor de realisatie van een nieuw bedrijventerrein (tenzij hiervoor waardevol landschap verdwijnt). De ontwikkeling van een “Gouwe Park II” kan wel voorzien in (een deel van) de vraag. Omdat de beoogde locaties voor een nieuw regionaal georiënteerd bedrijventerrein op het grondgebied van de gemeente Zuidplas zijn gelegen, ligt het voor de hand dat de gemeente Zuidplas hierbij de lead neemt. Daarbij zijn drie mogelijke scenario’s denkbaar:
- 1.
- 2.
Een Gouwe Park II (gefaseerd) realiseren
Door een Gouwe Park II te realiseren kunnen Goudse bedrijven met een uitbreidingsbehoefte gefaciliteerd worden en kan de overige regionale vraag nabij Gouda ook worden ingepast. Om de verdichtingsopgave in Gouda te versnellen zijn uitbreidingsmogelijkheden een belangrijk instrument om schuifruimte te creëren. Kansen dienen zich aan wanneer gevestigde bedrijven zich kunnen verplaatsen naar een Gouwe Park II. Dit zorgt voor ruimte op de bestaande terreinen om de intensivering en verdichting te starten. Met het op de markt brengen van teveel nieuw areaal wordt de urgentie om te verdichten echter wel verlaagd. Door de gunstige prijs-kwaliteitsverhouding verkiezen ondernemers vaak nieuwbouw boven herontwikkeling uit de bestaande voorraad. Daarom is een gefaseerde aanpak optimaal, waarbij verplaatsing naar Gouwepark en verdichting op de oude locatie stapsgewijs worden uitgevoerd en enige druk op de ruimte aanwezig blijft. Het is belangrijk om in regionaal verband afspraken te maken over de realisatie van de gewenste intensivering en verdichting op de achterlaatlocaties.
- 3.
De keuze voor het wel of niet ontwikkelen van een Gouwe Park II uitstellen
Een derde optie is om, gezien de huidige onzekere economische tijd, de definitieve keuze rondom een Gouwe Park II uit te stellen. In dit scenario zal eerst moeten worden ingezet op het binnenstedelijk oplossen van de behoefte in Gouda. Bij een herstel van de markt kan een heroverweging worden gemaakt, mede op basis van de voortgang van de verdichtingsopgave en de ontwikkeling van de werkgelegenheid en ruimtevraag.
De voorkeur ligt bij scenario 2. Een gezamenlijke inspanning is wenselijk om ruimte voor bedrijven te behouden voor de regio. Een gefaseerde ontwikkeling van een regionaal georiënteerd bedrijventerrein voorziet in de benodigde schuifruimte en kan hiermee helpen om ontwikkelingen op gang te krijgen.
Gezien het regionale belang van dit bedrijventerrein is bij de ontwikkeling hiervan regionale afstemming met de omliggende gemeenten gewenst. De ontwikkeling van een nieuw regionaal georiënteerd bedrijventerrein in de gemeente Zuidplas staat in de overzichten van de regionale bedrijventerreinenvisie (deel I) op ‘oranje’. Dit betekent dat ontwikkeling afhankelijk is van een regionaal gedragen visie en onderbouwde behoefte. Het ligt voor de hand dat een Gouwepark II pas in ontwikkeling wordt genomen indien maximaal is ingezet op effectief benutten van andere bedrijvenlocaties, door leegstaande en niet-courante bedrijven/kantoren locaties te transformeren, dan wel wanneer een Gouwepark II hier aantoonbaar aan bijdraagt. De ontwikkeling moet een oplossing bieden voor diverse lokale problematiek in de regio en een meerwaarde hebben voor de realisatie van beleidsdoelstellingen zoals de woningbouwopgave of energiewinning (ruimtevraag door transformatie), of meehelpen aan het oplossen van lokale bereikbaarheidsproblemen op huidige (historische) bedrijfslocaties (bijvoorbeeld solitaire bedrijfsvestigingen). In de op te stellen regionale bedrijventerreinenvisie (deel II) wordt dit nader uitgewerkt.
Bij regionale afstemming van de ontwikkeling van een Gouwe Park II kunnen de volgende spelregels afgesproken worden:
- •
- •
- •
De bestaande regionale overlegtafel economie, onderwijs en arbeidsmarkt is de plek waar deze afstemming vorm kan krijgen. Het oprichten van een gemeenschappelijke regeling voor de ontwikkeling van het bedrijvenpark is daarom niet noodzakelijk.
6.2 KANSRIJKE PROFILERING BEDRIJVENTERREINEN
De bedrijventerreinen in Gouda kunnen vanuit hun huidige bedrijfssamenstelling op een sterkere profilering inzetten (Figuur 17Fout! Verwijzingsbron niet gevonden.). Daarbij zijn ook kansen voor verdichting en functiemenging aangegeven. Per terrein is een kansrijke segmentering opgesteld (Tabel 6).
FIGUUR 17 PROFILERING VAN DE BEDRIJVENTERREINEN IN GOUDA
TABEL 6 HUIDIGE FUNCTIES EN GEWENSTE SEGMENTERING BEDRIJVENTERREINEN
Bron Bureau Stedelijke Planning
Kromme Gouwe is een belangrijk bedrijventerrein voor Gouda met veel dynamiek en hier spelen diverse opgaven. Het is geschikt voor zwaardere bedrijvigheid (deels watergebonden). Dit leent zich niet goed om te mengen met andere functies. Er is veel druk op de interne infrastructuur, mede door de detailhandel die veel publiek en verkeer aantrekt. Aangezien de ruimte voor HMC bedrijven beperkt is, is het belangrijk om die ruimte hier te koesteren. Kromme Gouwe huisvest (grote) bedrijven die een belangrijke functie vervullen voor de stad (o.a. werkgelegenheid) en bovendien ook aangeven uitbreidingsbehoefte te hebben. Mede daarom is eerder al een bestuurlijke wens geuit om de detailhandel op Kromme Gouwe de mogelijkheid te bieden om te verplaatsen naar Goudse Poort25. Dit draagt ook bij aan een verbetering van de verkeersproblematiek ter plaatse en versterkt het economisch profiel van Go Stores e.o. op Goudse Poort. Eventuele verplaatsing van PDV bedrijven op de Industriestraat leidt tot mogelijkheden voor de ontwikkeling van een nieuwe watergebonden bedrijfskavel en uitbreidingsruimte voor gevestigde bedrijvigheid op Kromme Gouwe. Een deel van het PDV cluster aan de Goudkade functioneert als een buffer voor de zwaardere bedrijvigheid richting het wonen. Hiermee dient rekening gehouden te worden bij een eventuele nieuwe invulling, zoals een ander type bedrijvigheid die eveneens kan dienen als buffer.
Om de businesscase van verplaatsing haalbaar te maken dient nader onderzoek plaats te vinden. Op dit deel van het terrein dient rekening gehouden te worden met de molenbiotoop die een beperkende werking heeft op de maximaal toegestane hoogte van omliggende bebouwing. Uitbreiding van de woonfunctie op de Goudkade door transformatie is met het oog op de gevestigde (HMC en deels watergebonden) bedrijvigheid ter plaatse niet gewenst. Op de plek van het huidige afvalbrengstation aan de Goudkade komt het nieuwe Ecopark met ruimte voor kleinschalige circulaire bedrijvigheid. Hiermee geeft Gouda invulling aan de ambitie om de komende jaren tot de meest duurzame gemeenten te behoren.
Conform eerder vastgesteld beleid streeft de gemeente naar de uitfasering van de woonwagens op de Goudkade.
Nieuwe ontwikkelingen en transformaties op Kromme Gouwe mogen de ontwikkeling van de bestaande (zwaardere en watergebonden) bedrijvigheid niet beperken. De geluidszonering mag niet in gevaar komen. Bij de verplaatsing van bedrijven wordt ingezet op het reserveren van de vrijgekomen ruimte voor zo hoog mogelijke milieucategorieën. Hiermee wordt de ruimte die er is zoveel mogelijk beschermd. De randen van het terrein vertonen een rommelige situatie in met name de zuidoostelijke hoek waar sprake is van verouderd vastgoed en een menging van functies zoals bedrijvigheid, kantoren en wonen. De Ruimtelijke Structuurvisie Gouda 2005-2030 (2005) en de Verstedelijkingsagenda Gouda (2018) benoemen het zuidoostelijke deel van Kromme Gouwe als potentieel gebied om op termijn te ontwikkelen naar hoogstedelijk gemengd gebied, maar geven aan dat de gereserveerde milieuruimte van bestaande bedrijvigheid niet opgegeven mag worden. De gebiedsontwikkeling moet leiden tot een meerwaarde en versterking van het gebied en voldoen aan randvoorwaarden met betrekking tot het proces (voldoende draagvlak van ondernemers Kromme Gouwe, stedenbouwkundige uitwerking en passende planning binnen de (regionale) agenda wonen).
Op Goudse Poort is naast bedrijvigheid en kantoren sprake van een concentratie van PDV, en in beperkte mate horeca en leisure. De locatie leent zich hier goed voor gezien de goede bereikbaarheid (nabij afslag A12). Een verdere clustering van detailhandel met diversiteit in aanbod biedt kansen. Dit kan door PDV en perifeer gelegen reguliere detailhandel die nu elders gevestigd is en qua omvang niet of lastig in te passen is in de binnenstad of de reguliere winkelcentra te concentreren op Goudse Poort en daarmee op andere bedrijventerreinen plek te maken voor bedrijfsruimte26.
Het is wenselijk het overaanbod aan kantoren uit de markt te halen en te transformeren naar ruimte voor bedrijvigheid of PDV en/of winkels die naar aard en omvang van de goederen daaraan gerelateerd zijn, of andere functies die leiden tot een versterking en levendigheid van het gebied zoals leisure, sportscholen, horeca of diensten. Gebouw de Goudse Poort en Stavorenweg 4 en 6 staan grotendeels structureel leeg en hebben een negatief effect op het imago van het bedrijventerrein. Transformatie van deze panden heeft een hoge prioriteit. De panden aan de Stavorenweg zijn inmiddels aangekocht en zullen gesloopt worden. Hierdoor is een nieuwe, bedrijfsmatige, invulling van deze kavel mogelijk. Dit is een belangrijke ontwikkeling voor Goudse Poort daar het de entree van het terrein vanaf de snelweg betreft. De kantoren aan de Tielweg, waar veel leegstand is, kunnen ook transformeren naar bedrijvigheid of combinaties van kantoren en bedrijfsruimten. Tielweg 5 is inmiddels aangekocht. Door sloop van het oude pand ontstaan kansen voor bedrijfsmatige nieuwbouw, verduurzaming en verdichting. Daarnaast zijn er nog andere mogelijkheden voor transformatie naar gecombineerde werkfuncties waaronder de locatie van Bacardi en het Molenwiek gebouw.
Goudse Poort is een bedrijventerrein met een gemengd profiel. Conform de ontwikkelstrategie worden in de zuidoosthoek van het terrein woningen gerealiseerd (overlap met de Spoorzone). Overwogen kan worden om een unieke overgangszone tussen het wonen en het werken te creëren, waarbij deze functies horizontaal en verticaal gemengd worden. Dit zorgt voor een uniek woon- werkmilieu in Gouda. Er zijn diverse mixed use concepten mogelijk waarbij bijvoorbeeld de begane grond benut kan worden voor (kleinschalig) werken met woningen hierboven. Door het uit de markt halen van de leegstand en toevoegen van andere functies wordt het gebied ook aantrekkelijker voor ict bedrijven. De rest van het terrein blijft primair een bedrijventerrein.
Indien zich kansen en/of initiatieven voordoen, waarmee de schuifpuzzel tot efficiënter ruimtegebruik kan worden gestart, worden deze per casus beoordeeld. Hierbij dienen de volgende uitgangspunten meegenomen te worden:
- •
Mengen met wonen wordt alleen toegestaan wanneer gemeente en eigenaren samen op zoek gaan naar de plussen en minnen bij een voorgestelde gebiedsontwikkeling en er een overtuigende – gesaldeerde – plus naar voren komt. Hierbij is gedegen milieutechnisch onderzoek nodig om de kansrijkheid van een transformatie naar (vormen van wonen) te bepalen.
- •
- •
- •
- •
- •
- •
Dit betekent dat het mogelijk is om gebiedsdeals te sluiten mits deze het gebied en functioneren daarvan overall sterker maken en de bestaande bedrijvigheid niet in de weg zitten.
FIGUUR 18 CAXTION WORKS: GEMENGD GEBOUW MET WONEN BOVEN KLEINSCHALIGE BEDRIJFSRUIMTEN
In de Spoorzone ligt het accent op wonen. Het wordt een gemengd stedelijk gebied met ruimte voor verblijven, werken en voorzieningen27. De huidige vraag naar kantoren richt zich in toenemende mate op multifunctionele locaties met een aantrekkelijk voorzieningenpakket (bijvoorbeeld de binnenstad) en een zeer goede ov-bereikbaarheid. Dit gebied is ook bij uitstek geschikt voor creatieve innovatieve bedrijvigheid, al dan niet gekoppeld aan zakelijke dienstverlening. Naast kantoren geldt ook dat bedrijfsruimtegebruikers een toenemende behoefte hebben aan een multimodale ontsluiting. Bovendien hebben creatieve innovatie bedrijven een voorkeur voor dynamische gemengde gebieden. Hier kan worden ingezet op dubbel grondgebruik en functiemenging door bijvoorbeeld in te zetten op bedrijvigheid in de plint in combinatie met woningen. Dit sluit aan op het beoogde multifunctionele gebruik op gebouwniveau in het Ontwikkelperspectief.
Voorzieningen zoals een kantine en vergaderfaciliteiten kunnen gedeeld worden door de zakelijke gebruikers in het gebied. Een dergelijke combinatie van bedrijfsfuncties geeft het gebied meer reuring en speelt in op de trend naar hybride werkvormen. Dit vergt een nadere verkenning naar de vraag in de markt en de mogelijkheden voor flexibel bestemmen.
FIGUUR 19 BEDRIJFSRUIMTE IN DE PLINTEN DAARBOVEN KANTOORRUIMTEN IN SAN FRANSISCO EN EINDHOVEN
Op Gouwespoor is sprake van een diversiteit aan functies. Recent is hier ook het Hoornbeeck College gevestigd. Gezien deze diversiteit aan functies met een publieksaantrekkende werking is het zorgen van een goede verbinding met het station van belang. Op verdichtingslocaties kan worden ingezet op meerlaagse bedrijfsunits.
FIGUUR 20 MEERLAAGSE BEDRIJFSUNITS IN NAALDWIJK TE BEREIKEN VIA EEN OPRIT
Op Gouwestroom is naast bedrijvigheid en enkele groothandelsbedrijven een bouwmarkt gevestigd. Aangezien dit terrein goed functioneert is de strategie om de huidige profilering als modern regulier bedrijventerrein door te zetten en geen andere functies toe te staan. De profilering zet in op MKB in de handel, bouw en industrie. Aandachtspunt is de ontsluiting via de N207 en N457 aangezien hier door de nieuwe woonwijk Westergouwe meer druk op komt te staan.
Op Schielands Hoge Zeedijk zijn op dit moment geen andere functies dan bedrijven gevestigd; in de directe omgeving ligt een woonwijk. Dit terrein heeft een belangrijke waarde voor hogere milieucategorieën en watergebonden bedrijvigheid en is niet geschikt om andere functies toe te laten. Croda kan hier in de komende periode stapsgewijs uitbreiden.
Op Stolwijkersluis vindt met GOUDasfalt een diversiteit aan functies en activiteiten plaats, vooral gericht op horeca en leisure. Dit biedt kansen om ruimte te bieden aan (creatieve en ambachtelijke) kleinschalige bedrijven die goed combineren met andere functies. Interessant hierbij is een thematisering rondom duurzaamheid en circulaire economie. Denk bijvoorbeeld aan startups die nieuwe producten maken uit afval en dit tegelijkertijd op locatie kunnen verkopen aan bezoekers van GOUDasfalt. Inwoners van Gouda kunnen hier kennis maken met de circulaire economie. Naast GOUDasfalt zijn elders op Stolwijkersluis diverse bedrijven gevestigd. Dit betreft schaarse (watergebonden) bedrijvigheid. Andere functies worden hier niet toegestaan.
STARTUP DE CLIQUE IN UTRECHT WAARBIJ AFVAL VAN DE HORECA, CATERAARS EN BEDRIJFSKANTINES WORDT VERZAMELD OM NIEUWE PRODUCTEN TE MAKEN ZOALS TEGELS VAN PLASTIC FLESSEN EN DOPPEN.
Dit hoofdstuk geeft een aanzet voor de uitvoering van de bedrijventerreinenvisie: stappen en instrumenten om samen met de stakeholders te komen tot realisatie en versterking van de Goudse bedrijventerreinen.
- •
- •
- •
In samenwerking met de VBG de uitbreidingsvraag van de bestaande bedrijven in Gouda onder ondernemers nader in beeld brengen. Denk hierbij aan omvang, maar ook aan de gewenste locatie en andere vestigingscriteria. Hiermee zijn concrete business cases te destilleren voor het op gang brengen van de verdichtingsopgave evenals de behoefte aan een (gefaseerde) realisatie van een Gouwe Park II.
- •
Op Goudse Poort, Kromme Gouwe en Gouwespoor zijn mogelijkheden voor verdichting door sloop-nieuwbouw. Door binnen een gebiedsontwikkeling verdichting met commercieel aantrekkelijke functies toe te staan, ontstaat een interessante business case. De gemeente kan een belangrijke faciliterende rol spelen om eigenaren bij elkaar te brengen. Het toewijzen van bouwtitels elders zoals in Westergouwe biedt eventueel kansen om de verplaatsing en het uit de markt halen van incourante (kantoor)panden op gang te krijgen.
- •
- •
- •
- •
Uitvoeren van een marktonderzoek en ladderonderbouwing voor kantoren in de Spoorzone en kansen in beeld brengen voor dubbelgrondgebruik en functiemenging door bijvoorbeeld bedrijvigheid in de plinten te realiseren met woningen erboven. Daarnaast het verder uitwerken van het ontwikkelingsperspectief van de Spoorzone naar deelgebieden en -locaties en een strategie voor het realiseren van levendige plinten.
- •
Met Gouda Onderneemt sterker inzetten op acquisitie en profilering van de werklocaties, gericht op: het van buiten aantrekken van nieuwe bedrijven die goed passen bij de economische structuur en profilering, het faciliteren van bestaande bedrijven in het vinden van uitbreidingsruimte en de verdichtingsopgave, het stimuleren van revitalisatie waar nodig en effectief, en het versterken van de koppeling tussen onderwijs en bedrijfsleven. Denk bij deze laatste bijvoorbeeld aan leerwerktrajecten voor nieuwe technieken voor verduurzaming en energietransitie in de bouw.
- •
Opstellen van een plan van aanpak voor circulaire herstructurering. Hierbij is het uitgangspunt om de herstructurering van het bestaande terrein te combineren met lokale en nationale klimaatdoelstellingen, waardoor een hefboomeffect ontstaat. Onderdelen zijn bijvoorbeeld: een subsidiescan, inventarisatie en analyse van koppeling materiaalstromen, parkmanagement 2.0, kennisontwikkeling en -deling van instrumenten voor verduurzaming, gedeelde energiesystemen, ecologische inrichting, materiaalgebruik en nieuwe verdien- en beheermodellen.
BIJLAGE 1 REFERENTIES VERDICHTEN
Permanente link
Kopieer de link naar uw clipboard
https://zoek.officielebekendmakingen.nl/gmb-2022-158387.html