/2/png-2/RGB.png)
Gemeenteblad van Breda
| Datum publicatie | Organisatie | Jaargang en nummer | Rubriek |
|---|---|---|---|
| Breda | Gemeenteblad 2022, 101907 | ander besluit van algemene strekking |
Authentieke versie (PDF)
Informatie
Printen
Delen
Burgemeester en wethouders van Breda maken bekend dat zij op 15 februari 2022 de brochure Grondprijzen Breda 2022 hebben vastgesteld.
De brochure Grondprijzen Breda 2022 wordt van kracht met ingang van de eerste dag na die van deze bekendmaking.
Tegen het besluit tot vaststelling van de brochure Grondprijzen Breda 2022 is geen bezwaar of beroep mogelijk.
De brochure ‘Grondprijzen Breda 2022’ is een openbaar beleidsdocument over de grondprijzen die de gemeente Breda hanteert bij de uitgifte van gronden.
Het algemene grondbeleid van de Gemeente Breda is opgenomen in de ‘Nota Grondbeleid 2014’. Het grondprijsbeleid is vastgesteld in de ‘Kaderbrief Grondprijzen Breda 2011’. In de kaderbrief is omschreven welke methoden de gemeente Breda hanteert om haar grondprijzen te bepalen. In deze brochure zijn de grondprijzen voor 2022 gepresenteerd per vastgoedcategorie met de uitgangspunten die hierop van toepassing zijn.
- •
- •
De grondprijzen zijn gebaseerd op verkoop van grond in bouwrijpe staat 1 , oftewel grond die technisch en juridisch in bouwrijpe staat , verkeert, tenzij anders vermeld. De grondprijzen zijn gebaseerd op de verkoop van grond conform ‘de algemene verkoopvoorwaarden gemeente Breda 2008’. Op de verkoop van bedrijventerreinen en bedrijfskavels zijn de ‘algemene reserverings- en verkoopvoorwaarden N.V. BrIM 2009’ van toepassing. Na vaststelling van nieuwe algemene voorwaarden treden deze in de plaats van voornoemde voorwaardensets.
- •
- •
Alle grondprijzen in deze brochure hebben prijspeil 1-1-2022 en zijn exclusief BTW tenzij anders vermeld. De grondprijzen worden jaarlijks per 1 januari geïndexeerd met de CPI2 reeks ‘alle bestedingen’, totdat het college van burgemeester en wethouders een nieuwe brochure grondprijzen heeft vastgesteld. Uitgangspunt van deze indexering is dat grondprijzen nimmer lager kunnen worden als gevolg van indexering.
- •
- •
De gemeente Breda heeft ervoor gekozen om in de meeste gevallen te werken met een bandbreedte, aangezien het bepalen van de exacte grondwaarde maatwerk is. De waarde is afhankelijk van locatie- en projectspecifieke omstandigheden, zoals de ligging, het bestemmingsplan, specifieke eisen aan de kwaliteit van het vastgoed, de complexiteit van de plaats waar gebouwd wordt, etc.
- •
In de opgenomen grondprijzen is uitgegaan van de veronderstelling dat de bijbehorende parkeeropgave, zoals deze opgelegd wordt conform het vigerende parkeerbeleid van de gemeente Breda, budgettair neutraal kan worden gerealiseerd3 .
- •
- •
Grondprijzen die afwijken van de vaste grondprijzen, of onder de minimumprijs (van een bandbreedte) liggen, dienen goed gemotiveerd en afzonderlijk door het college van burgemeester en wethouders vastgesteld te worden. Grondprijzen die binnen de bandbreedte liggen of overeenkomstig de vaste grondprijzen zijn, worden conform mandaat vastgesteld door de teamleider van de afdeling Vastgoed Ontwikkeling. Een grondprijs die hoger ligt dan de bovenkant van de bandbreedte is wel mogelijk zonder afwijkingsbesluit en kan worden vastgesteld door de teamleider Vastgoed Ontwikkeling, omdat een dergelijke grondprijs geacht wordt te voldoen aan de eisen van markconformiteit.
- •
De grondprijzen en bandbreedtes van grondprijzen die opgenomen zijn in deze brochure, zijn niet van toepassing op grondtransacties waarover voorafgaand aan de vaststelling van de brochure grondprijzen al afspraken zijn gemaakt tussen de gemeente en een marktpartij of particulier over de grondprijs en/of de grondprijsmethodiek. Wel kan in dergelijke gevallen een herzienings- en/of indexeringsregeling van toepassing zijn die reeds is overeengekomen.
- •
- •
3.1 Grondprijzen sociale huur (alliantie)
De gemeente Breda heeft met de corporaties Wonen Breburg, Laurentius, Alwel en met de Gezamenlijke huurderskoepels Breda op 26 juni 2019 prestatieafspraken gemaakt onder de titel ‘Alliantie Breda 2019 t/m 2023’. In deze afspraken zijn onder andere de grondprijzen vastgelegd voor sociale huurwoningen. De prijzen zijn van toepassing bij verkoop van grond voor deze doeleinden aan één van de drie alliantiepartners. Het zijn vaste grondprijzen4 . De prijzen zijn weergegeven op prijspeil 1-1-2022 en worden jaarlijks aangepast op basis van de CPI reeks 'alle bestedingen’.
Afbeelding 1: Vaste grondprijzen gebaseerd op de ‘Alliantie Breda 2019-2023’
|
Vaste grondprijzen gebaseerd op de ‘Alliantie Breda 2019-2023’ |
||
|
Sociale huur egw5 - Huurprijs t/m € 763,47 per maand |
||
3.2 Grondprijzen projectmatige bouw
Voor de projectmatige woningbouw is per prijscategorie een bandbreedte weergegeven waar de grondwaarde normaliter binnen zal vallen. De bepaling van de grondprijzen voor woningbouw is maatwerk en verschilt per geval. De onderkant van de bandbreedte geldt als minimum grondprijs.
De diverse prijscategorieën zijn gebaseerd op de binnen de gemeente Breda gehanteerde prijsgrenzen voor nieuwbouw koop- en huurwoningen. Dit heeft geleid tot diverse wijzigingen ten opzichte van de vorige prijsklassegrenzen.
Er is onderscheid gemaakt tussen sociale koop en vrije sector woningen. De woningbouwcategorie ‘sociale koop’ is beschreven in de Omgevingswet en is gemaximeerd tot de NHG-grens. Sociale koop is onderverdeeld in ‘sociale koop laag’ (tot € 250.000,-), ‘sociale koop midden’ (van € 250.000,- tot € 300.000,- en ‘sociale koop hoog’ (tot € 355.000,-). De vrije sector begint vanaf de NHG-grens en is onderverdeeld in ‘vrije sector laag’ (tot € 450.000,-), ‘vrije sector midden’ (€ tot 550.000,-) en ‘vrije sector hoog’ (vanaf € 550.000,-).
Afbeelding 2: Bandbreedte grondprijzen koopwoningen eengezinswoningen
Afbeelding 3: Bandbreedte grondprijzen koopwoningen meergezinswoningen
Er wordt onderscheid gemaakt tussen middeldure huurwoningen en vrije sector huurwoningen. Bij meergezinswoningen is ook de categorie studentenhuisvesting (studio’s van ca. 25 - 30 m2) opgenomen. De prijsgrenzen voor middeldure huurwoningen zijn in overeenstemming met de geldende ‘Verordening doelgroepen sociale woningbouw en middenhuur’ van Breda6 . De huurprijsgrens van de categorie ‘middeldure huur’ verloopt vanaf de liberalisatiegrens tot maximaal € 987,- per maand voor eengezinswoningen en € 907,- per maand voor meergezinswoningen7 .
Afbeelding 4: Bandbreedte grondprijzen huurwoningen eengezinswoningen
Afbeelding 5: Bandbreedte grondprijzen huurwoningen meergezinswoningen
3.3 Particuliere woningbouwkavels
In onderstaande tabel zijn de kavelprijzen opgenomen van locaties waar particulieren zelf een woning kunnen (laten) bouwen8 . De VON-prijzen zijn met name afhankelijk van de locatie, grootte en ligging van de kavel.
Evenals voor kantoren geldt voor detailhandel ook dat het bepalen van de grondwaarde maatwerk is. Voor detailhandel zijn geen grondprijzen opgenomen omdat deze sterk verschillen afhankelijk van de specifieke invulling en de locatie. Bij iedere uitgifte wordt de grondwaarde bepaald door middel van taxatie.
Afbeelding 8: Grondprijzen detailhandel
|
PDV/GDV-locaties9 |
|
In onderstaande tabel zijn de grondprijzen opgenomen voor de diverse bedrijventerreinen die door de gemeente Breda verkocht worden. De gehanteerde grondprijzen betreffen vaste grondprijzen en zijn per m² te verkopen perceel 10 .
Afbeelding 9: Grondprijzen bedrijventerreinen
Beschikbaarheid onder voorbehoud van reserveringen. Kijk op ww.bredabusiness.com/werklocaties voor actuele beschikbaarheid.
Tot de categorie ‘overig commercieel vastgoed’ behoren alle commerciële voorzieningen die niet onder de categorie kantoren, winkels of bedrijventerrein vallen. De bepaling van grondprijzen in de categorie overig commercieel vastgoed is in alle gevallen maatwerk. De grondwaarde wordt bepaald op grond van een taxatie, door een door de gemeente aan te wijzen onafhankelijk deskundige / taxateur.
8 Maatschappelijke voorzieningen
De categorie maatschappelijke voorzieningen heeft betrekking op (externe) gronduitgiften voor maatschappelijke functies zonder winstoogmerk, welke commercieel geen bestaansrecht hebben. Op de categorie maatschappelijke voorzieningen zijn de volgende vaste grondprijzen 11 van toepassing 12 .
Afbeelding 11: Vaste grondprijzen maatschappelijke voorzieningen per m² BVO
9.1 Snippergroen ten behoeve van tuin- en perceeluitbreiding
Snippergroen betreft de uitgifte van (groen)stroken ten behoeve van tuin- perceeluitbreiding 13 . Het gaat om (groen) stroken tot maximaal 150 m2. Stroken grond boven 150 m2 vallen onder de categorie ‘reststroken ten behoeve van ontwikkeling’ (paragraaf 9.2). Snippergroen wordt verkocht in huidige staat en toestand (‘as is’) en alle kosten om het perceel daadwerkelijk toe te voegen aan de tuin zijn voor rekening van de koper 14 .
Voor percelen die uitsluitend als voortuin, voor de voorgevelrooilijn, gebruikt mogen worden wordt een vaste grondprijs gehanteerd van € 130,- per m² kosten koper 15 . Voor de delen die achter de voorgevelrooilijn liggen geldt een prijs van € 210,- per m² kosten koper. Per uitgifte wordt een minimumprijs gehanteerd van € 2.500,- vanwege de kosten die voor de gemeente verbonden zijn aan de verkoop.
Afbeelding 12: grondprijzen snippergroen ten behoeve van tuin- en perceeluitbreiding
De gemeente verhuurt incidenteel percelen gemeentegrond. De huurprijs bedraagt € 7,30 per m2 per jaar.
9.2 Reststroken ten behoeve van ontwikkeling
In diverse gevallen wordt door corporaties, ontwikkelaars, particulieren en beleggers grond verworven met als doel om te komen tot een (her)ontwikkeling van nieuw vastgoed. Voor deze (her)ontwikkeling is in bepaalde gevallen ook een strook grond benodigd van de gemeente om de ontwikkeling mogelijk te maken. Reststroken kleiner dan 150 m2, die bedoeld zijn voor tuinuitbreiding van een woonperceel, vallen onder de categorie ‘snippergroen ten behoeve van tuin- en perceeluitbreiding’ (paragraaf 9.1).
De grondprijs voor reststroken met een oppervlak gelijk of groter dan 150m² ten behoeve van ontwikkeling is maatwerk en wordt bepaald door middel van taxatie. De uiteindelijke prijs is onder andere afhankelijk van de staat waarin de gemeentegrond geleverd wordt en de gehele bestemming die er gerealiseerd kan worden 16 .
9.3 Verkoop van grond ten behoeve van de oprichting van nutsvoorzieningen 17
Uitgangspunt voor nutsvoorzieningen is dat de daarvoor benodigde grond niet verkocht wordt, maar dat daar een zakelijk recht voor wordt gevestigd. Deze vallen onder de categorie ‘opstalrecht’ (paragraaf 9.5). Indien de grond ten behoeve van de oprichting van een nutsvoorziening in bijzondere omstandigheden toch wordt verkocht, dan geldt daarvoor een prijs van € 235,- per m² uitgeefbaar terrein (kosten koper, exclusief de wettelijk daarover verschuldigde belastingen). Dit is een vaste grondprijs. Per uitgifte wordt een minimumprijs gehanteerd van € 2.500,- vanwege de kosten die voor de gemeente verbonden zijn aan de verkoop.
De uitgifte van grond op basis van erfpacht is maatwerk. In geval van een uitgifte in erfpacht dient de marktwaarde van de grond, zoals deze zou zijn in vrije en onbezwaarde toestand als uitgangspunt voor de vaststelling van de uiteindelijke hoogte van de canon. De canon wordt bepaald door de marktwaarde van de grond te vermenigvuldigen met het canonpercentage. Het door de gemeente gehanteerde canonpercentage heeft geen vaste relatie met de marktrente. De gemeente hanteert een canonpercentage van 5% op jaarbasis, waarbij het gehanteerde canonpercentage in ieder geval zoveel mogelijk kostendekkend behoort te zijn.
Daarbij zal de gemeente verlangen dat de canon elke 5 of 10 jaar wordt herzien om de marktconformiteit daarvan te borgen. De canon wordt jaarlijks geïndexeerd conform de CPI reeks ‘alle bestedingen’, met dien verstande dat de canon nooit lager kan worden als gevolg van indexering. Uitgangspunt is voorts dat de gemeente op het moment van eindigen van het erfpachtrecht de erfpachtzaak weer in de oorspronkelijke staat en toestand opgeleverd krijgt en dat de gemeente in beginsel geen vergoeding betaalt voor eventueel op de erfpachtzaak achterblijvende opstallen, tenzij dit schriftelijk nadrukkelijk anders is overeengekomen. Tot slot geldt in geval van erfpacht dat alle kosten en belastingen verbonden aan de grond met de vestiging van het erfpachtrecht overgaan op de erfpachter.
Bij herziening van de canon is de actuele marktwaarde van de grond op het herzieningsmoment vrij en onbezwaard en vrij van erfpacht (als fictie) het uitgangspunt. Deze waarde wordt bepaald door een door de gemeente aan te wijzen onafhankelijke taxateur, die dus alleen een uitspraak doet over voornoemde grondwaarde en niet over het canonpercentage. In het kader van de canonherziening heeft de taxateur dan ook alleen de marktwaarde van de grond, en indien van toepassing het totale vastgoed, vrij en onbezwaard en vrij van erfpacht vast te stellen. Het toepassen van een depreciatiefactor (in welke vorm dan ook) dient daarbij volledig buiten beschouwing te blijven. De te herziene canon wordt alsdan bepaald door de getaxeerde marktwaarde te vermenigvuldigen met het op dat moment in de meest recente brochure grondprijzen opgenomen canonpercentage. Bij het ontbreken van een actueel canonpercentage wordt het laatst bekende canonpercentage gebruikt, waarbij de canon wordt geïndexeerd middels de CPI reeks ‘alle bestedingen’ naar het jaar van herziening, met dien verstande dat de canon nooit lager kan worden als gevolg van indexering. Tot slot is het uitgangspunt van herziening dat de canon nimmer lager kan worden als gevolg van herziening.
Voor opstalrechten voor een zelfstandig bouwwerk geldt een soortgelijke systematiek voor de bepaling van de retributie als voor erfpacht en geldt een soortgelijke voorwaardenset, zie categorie ‘erfpacht’ (paragraaf 9.4). Voor opstalrechten voor niet zelfstandige bouwwerken, zoals balkons, luifels, etc. boven/op gemeente-eigendom is maatwerk van toepassing.
Indien een opstalrecht wordt gevestigd voor een nutsvoorziening geldt in beginsel de grondprijs als genoemd in paragraaf 9.3 vermenigvuldigd met het canonpercentage als bedoeld in paragraaf 9.4. In bijzondere gevallen kunnen maatwerkafspraken worden gemaakt over een symbolische vergoeding per opstalrecht, met dien verstande dat in dat geval de voorwaarde aan het opstalrecht wordt verbonden dat een eventuele toekomstige verlegging van kabels en leidingen op verzoek van de gemeente kosteloos door de betreffende nutsleverancier dient te worden gefaciliteerd.
Voor opstalrechten ten behoeve zendmasten (voor bijvoorbeeld telecominstallaties) geldt dat voor de bepaling van de hoogte van de retributie maatwerk is, doch met een ondergrens van € 6.000,- per jaar en met het uitgangspunt dat dit minimum oploopt voor elke extra zender/provider die aan de mast wordt gefaciliteerd, met als uitgangspunt een verhoging met € 2.000,-- per jaar voor elke extra zender/provider. Voor de vestiging van opstalrechten t.b.v. zendmasten zal een model opstalovereenkomst worden gehanteerd waarin de voorwaarden verbonden aan het opstalrecht zijn opgenomen. Deze voorwaarden zijn vergelijkbaar met die zoals hiervoor onder 9.5 voor erfpachtrechten omschreven.
De gemeente Breda werkt in principe met zelfstandige opstalrechten en werkt niet met huurafhankelijke opstalrechten waarbij de huurovereenkomst leidend is voor de te betalen vergoeding. De titel voor de te betalen vergoeding is dus het opstalrecht zelf.
9.6 Tijdelijk gebruik panden en gronden
De Gemeente Breda beschikt over ontwikkelingsvastgoed. Indien de herontwikkeling daarvan trager verloopt dan voorzien, wordt veelal een tijdelijke invulling gegeven aan deze panden en gronden. Voor te (her)ontwikkelen vastgoed is het uitgangspunt dat het tijdelijk gebruik via een leegstandsbeheerder wordt uitgevoerd, ten einde aanspraak op huurbescherming te voorkomen.
Voor de agrarische gronden geldt als uitgangspunt dat een geliberaliseerde pachtovereenkomst voor de duur van één jaar wordt aangegaan. Geliberaliseerde pacht is een flexibelere pachtvorm dan reguliere pacht. Voor de overige gronden en panden is het uitgangspunt dat wordt verhuurd op basis van marktconforme prijzen, doch te allen tijde kostendekkend, waarbij (tijdelijke) huurovereenkomsten worden aangegaan waarmee aanspraak op huurbescherming wordt vermeden, opdat ontruiming ten behoeve van herontwikkeling/verkoop op termijn niet bemoeilijkt wordt.
Voor meer informatie over de grondprijzen in de gemeente Breda of de verkoop van grond ten behoeve van de realisatie van woningbouw, kantoren, detailhandel, overig commercieel vastgoed of maatschappelijke doeleinden kunt u contact opnemen met het secretariaat van de afdeling Vastgoed Ontwikkeling van de gemeente Breda. Het secretariaat van de afdeling Vastgoed Ontwikkeling is bereikbaar op het volgende telefoonnummer: 076-5293600.
Betreffende de verkoop van particuliere bouwkavels (www.breda.nl/bouwkavel ), bedrijventerrein en/of woonwerkkavels (www.bredabusiness.com/werklocaties) kunt u contact opnemen met de stadsmakelaar Breda tel. 076-5294499 of stadsmakelaar@breda.nl. Voor informatie over de mogelijke verkoop van reststroken ten behoeve van tuinuitbreidingen kunt u terecht op de website www.breda.nl/groenstrook-kopen.
De gemeente Breda aanvaardt geen enkele aansprakelijkheid inzake het gebruik en toepassing van de gepresenteerde gegevens.
De ‘Grondprijzen Breda 2022’ van de gemeente Breda zijn door het college van burgemeester en wethouders vastgesteld op 15 februari 2022.
Permanente link
Kopieer de link naar uw clipboard
https://zoek.officielebekendmakingen.nl/gmb-2022-101907.html