/2/png-2/RGB.png)
Gemeenteblad van Breda
| Datum publicatie | Organisatie | Jaargang en nummer | Rubriek |
|---|---|---|---|
| Breda | Gemeenteblad 2021, 404099 | ander besluit van algemene strekking |
Authentieke versie (PDF)
Informatie
Printen
Delen
Beleid voor vrijkomende agrarische bebouwing
Burgemeester en wethouders van Breda maken bekend dat de gemeenteraad in zijn openbare vergadering van 14 oktober 2021 het Beleid voor vrijkomende agrarische bebouwing heeft vastgesteld.
Het beleid wordt van kracht met ingang van de eerste dag na die van deze bekendmaking.
Tegen het besluit tot vaststelling van het beleid is geen bezwaar of beroep mogelijk.
De transformatie van het landelijke gebied en vrijkomende agrarische bebouwing (VAB) is een groeiende uitdaging. Op nationale schaal neemt het aantal boerenbedrijven in rap tempo af door schaalvergroting, gebrek aan opvolgers, verstedelijkingsdruk, uitbreiding van natuurgebieden en milieuwetgeving en -eisen. Voor de gemeente Breda is sprake van een dynamische context, vanwege de invloed van de stad, de aanwezige infrastructuur en de groeiende vraag naar ruimte voor woningen, recreatie en natuur op het omringende buitengebied. Deze dynamiek en de nationale en regionale opgaven laten zich niet ongemoeid in het buitengebied van Breda, maar ook bij de ketenpartners en de buurgemeenten laat deze druk zich voelen. Het leidt bij agrariërs meer en meer tot de vraag naar de mogelijkheden van transitie van hun erf, omdat ze hun huidige agrarische activiteiten stoppen, andere activiteiten willen ontplooien of het erf willen verkopen aan derden.
De huidige trends en opgaven bieden ook nieuwe kansen voor vrijkomende agrarische bebouwing en erven. Landelijk is er sprake van een tendens in de plattelandseconomie die interessante mogelijkheden bieden bij een transformatie, zoals energietransitie, biobased en circulaire economie, nieuwe lokale agrofoodconcepten en broedplaatsen voor start-ups. De (aankomende) omgevingsvisie van Breda biedt zicht op de lokale opgaven waar Breda voor staat. Deze visie is leidend voor de ontwikkeling van het buitengebied. Initiatieven die aansluiten bij de omgevingsvisie en de landelijke opgaven zijn over het algemeen kansrijker.
De gemeente Breda heeft de ambitie om de vragen die uit deze vrijkomende agrarische bebouwing ontstaan op passende wijze te beantwoorden en mee te denken in de ontwikkelopgaven voor boerenerven. Deze procesbouwsteen vormt daarom een methode om samen met de initiatiefnemer of eigenaar te komen tot een gedragen ontwikkeling van vrijkomende agrarische bebouwing en erf. Het doel is om initiatiefnemers en eigenaren al in een vroeg stadium zo goed mogelijk te ondersteunen in het transformatieproces waarbij de aanwezige omgevingskwaliteiten worden benut en versterkt.
Deze bouwsteen betreft de erven van agrarische bedrijven met nadruk op de bebouwing. Agrarisch land, zoals akker- en weideland, valt niet onder de aandacht van de bouwsteen. De methode spitst zich toe op transitie van het erf, hergebruik van de bestaande bebouwing, verwijderen van bebouwd oppervlak of deels vervangen van agrarische bebouwing.
De methode is dus van toepassing op een agrarisch bedrijf dat stopt of een bedrijf dat verandert van bedrijfsvoering. De bouwsteen wordt niet gebruikt voor boerenerven die aanpassingen behoeven om het huidig agrarisch gebruik door te zetten. Zij volgen de reguliere (vergunnings) procedures voor bedrijfsmatige aanpassingen, dan wel fysieke aanpassingen aan bouwwerken en/of gebouwen.
De methode is gericht op het proces voorafgaand aan de formele planologische procedure. Het vormt een leidraad voor het gesprek tussen gemeente en initiatiefnemer in een beginstadium als de initiatiefnemer ideeën heeft en nog met vragen zit. Het VAB-beleid richt zich uitsluitend op de mogelijkheden voor (agrarische) bedrijfslocaties. De Omgevingsvisie is leidend voor de ontwikkelkansen van onbebouwde gronden. Daarnaast en vanzelfsprekend moet de ontwikkeling planologisch aanvaardbaar zijn en blijft het geldende kader van rijk en provincie onverkort van toepassing, denk hierbij aan de (aankomende) provinciale Omgevingsverordening en de Wet natuurbescherming.
De bouwsteen vormt een toelichting op de keuzes met betrekking tot transformatie van vrijkomende agrarische bebouwing voor ambtenaren en bestuurders van de gemeente Breda. Tevens is het een gids voor de betrokken ambtenaren en initiatiefnemers (eigenaren, agrariërs, ontwikkelaars) om stap voor stap de methode toe te passen. De bouw- steen is bedoeld als hulpmiddel om samen inspirerende mogelijkheden in een vroegtijdig stadium van te verkennen. Daarbij zoekt de gemeente ook graag aansluiting met de ketenpartners en de buurgemeenten.
Na deze inleiding volgt in hoofdstuk 2 een analyse van de bestaande situatie van het buitengebied. Daarin komt een breed scala van ruimtelijke, cultuurhistorische, ecologische en gebruikswaarden aan bod. Deze analyse vormt een belangrijke pijler voor het de iniëren van de verschillende zones. In hoofdstuk 3 wordt de zonering in hoofdlijnen uitgewerkt. Zowel de betrokken ambtenaren als de initiatiefnemers, of agrariërs die zich willen oriënteren op een andere toekomst van hun erf, kunnen dit hoofdstuk gebruiken als gids op basis van de locatie waar sprake is van een transformatieopgave. De methode wordt in hoofdstuk 4 uitgelegd. Hierin komen de verschillende stappen concreet aan bod.
Voorbeeldfuncties worden ter inspiratie gegeven om een eigen passende richting te ontwikkelen. Belangrijk onderdeel is een matrix die als checklist dient voor initiatiefnemers en ambtenaren. De stappen uit hoofdstuk 4 zouden een initiatiefnemer moeten brengen tot een voorstel dat voldoende houvast biedt voor zowel de initiatiefnemer (of dat nu de eigenaar zelf is of een andere ondernemer of ontwikkelaar), als voor het intaketeam van de gemeente. Het intaketeam zal in hoofdlijnen beoordelen of het plan kansrijk is voor een formele vergunningsprocedure. Hoofdstuk 5 beschrijft het mogelijke proces na de intake en de verdere inbedding in de planologische procedure.
BUITENGEBIED BREDA IN DE REGIO
De gemeente Breda bestaat voor meer dan de helft uit buitengebied.
Het stedelijk gebied ligt in het hart van de gemeente en vormt een duidelijke regionale functie ten aanzien van voorzieningen, werkgelegenheid en woonlocaties. Op sommige plekken in het buitengebied, zoals tussen Breda en Oosterhout en Etten-Leur, staat het landschap onder druk door de beperkte maat. Dat heeft vooral voor de ecologische verbindingen en cultuurhistorische waarden van het groen consequenties voor het Liesbos en Teteringse hei. Gebieden die al eeuwen hun groene bestemming kennen, wat bijdraagt aan de grote diversiteit en kwaliteit van flora en fauna. Verder is al het groen rondom Breda belangrijk als uitloopgebied voor alle stedelingen en dorpsbewoners van de omliggende plaatsen.
BREDAAS MOZAÏEK VAN HET BUITENGEBIED
Op onderstaande kaart zijn de landschapsgebieden in het buitengebied van de gemeente Breda aangeduid zoals deze onderscheiden worden in de structuurvisie 2030 van Breda. De gemeentelijke structuurvisiekaart is geprojecteerd op de topografische ondergrond en daarbij is in oranje lijnen de markering van de 4 kwadranten toegevoegd zoals het buitengebied administratief ingedeeld wordt: Noord, Noordoost, Oost en zuid.
Breda heeft een rijk en veelzijdige landschappelijke omgeving. Dit vindt zijn oorsprong in de samenkomst van beken en ontstane diversiteit in bodemsoorten. De vijf hoofd landschapstypen worden op onderstaande kaart weergegeven en daarna kort toegelicht in hun kenmerken.
De landschapstypen onderscheiden zich onderling niet in hogere of lagere waarden. Agrarische erven komen in alle vijf de typen voor, maar natuurlijk het meest in de open landschapstypen van beekdalen, oude zandgronden en polders. De landschapstypen geven invloed aan de mogelijke toekomstige functies van boerenerven, waarbij in de basis het betreffende landschapstype moet worden versterkt door veranderingen aan het erf.
Landschappelijke kenmerken beekdalen:
- •
- •
- •
- •
Landschappelijke kenmerken landgoederen:
- •
- •
- •
Landschappelijke kenmerken oude zandgronden:
- •
- •
- •
Landschappelijke kenmerken bos en hei:
- •
- •
- •
- •
- •
Landschappelijke kenmerken polders:
- •
- •
De gemeente Breda kent meerdere waardevolle ecologische gebieden waaronder het Mastbos, Liesbos en de Noordelijke polders langs de Mark. Ook zijn er gebieden met vastgestelde opgaves voor ecologische verbindingszones en versterkingen van het natuurnetwerk. Ook deze worden reeds erkend als waardevolle gebieden. Structurerend en belangrijke drager voor de structuur van Breda als geheel is de zone van het Marklandschap. De beek heeft onmiskenbare ecologische, landschappelijke en waterkwaliteiten die gezamenlijk van hoge waarden zijn. Het natuurnetwerk wordt ook gemaakt door de relatief kleinere ecologische verbindingen. Tot slot zijn er de kleinere bijzondere gebieden van landgoedontwikkelingen met natuurwaarde. Al deze gebieden tezamen worden als te beschermen waarden aangeduid en behandeld.
De gemeentelijke cultuurhistorische waardenkaart (Erfgoedvisie Breda) is als uitgangspunt genomen voor het overzicht van cultuurhistorische waarden die in het buitengebied van Breda onderscheiden worden.
Op de kaart zijn de drie zones aangeduid in oplopende waarde: Cultuurhistorisch landschap, Cultuurhistorische waardevolle gebieden en Archeologisch landschap.
Het onderscheid tussen bebouwde kom en buitengebied bestaat uit een scherpe lijn. Zoals op onderstaande kaart de kwardranten van het buitengebied van Breda ook in een oranje lijn zijn aangeduid.
In ruimtelijke beleving en functioneren is die overgang eerder een geleidelijke. De stad werpt haar invloed voorbij de stedelijke grens door zichtbare stedelijke activiteiten vanuit het landschap, door geluid, door medegebruik van het landschap door fietsende, wandelende en recreërende stedelingen. Deze invloedszone die zo op het buitengebied ontstaat blijft enigzins globaal en wordt op de kaart als een gearceerde stadsrandinvloedzone aangegeven. Deze zone is van invloed op welke mogelijkheden er voor functies op VAB-locaties zijn.
Net als het stedelijk gebied heeft ook de infrastructuur een effect op het landschap. Visueel, geluid en de barrrièrewerking zijn de voornaamste aspecten. Ook hierbij wordt uitgegaan van een globale invloedszone rond de snelwegen met een afstand van 500 meter aan weerszijde van de weg. De op- en afritten van de snelwegen worden daarbij nog extra aangegeven, omdat vanaf hier verkeer vanaf de hoofdaders het landelijk gebied in kan. Dit heeft een extra invloed op de mogelijkheden voor VAB-locaties die daarbij nabij gelegen zijn.
Voor VAB-locaties wordt onderscheid gemaakt in drie categorieën. Deze zijn gebaseerd op de analyse van het bestaande beleidskader en landschapsanalyse zoals in het vorige hoofdstuk samengevat. Dit leidt allereerst tot een uitsluitingsgebied. Dit betreft de gebieden waar nu geen agrarische erven zijn en waar voornamelijk hoge ecologische waarden zijn. Het overige buitengebied is vervolgens verdeeld in drie zones op basis van de omgevingskwaliteiten. Dit leidt tot gebieden met zeer beperkte mogelijkheden voor transformatie van erven en hun bebouwing (zone 1), genuanceerde mogelijkheden voor transformatie van erven en hun bebouwing (zone 2) en ruime mogelijkheden voor transformatie van erven en hun bebouwing (zone 3).
ZONE 1: BEPERKTE MOGELIJKHEDEN
In zone 1 worden beperkte mogelijkheden voor transformatie van erven en hun bebouwing met nieuwe economische functies toegestaan. Dit houdt in dat transformatie hier allereerst gericht is op bescherming en verbetering van de omgevingskwaliteit van met name ecologie en landschap en alleen onder strikte voorwaarden andere functies op het erf kunnen worden toevoegen. Onderstaande kaart toont de uitsnede van de gebieden in het buitengebied van Breda die onder zone 1 vallen.
ZONE 2: GENUANCEERDE MOGELIJKHEDEN
In zone 2 zijn genuanceerde mogelijkheden voor transformatie van erven en hun bebouwing mogelijk. Dit houdt in dat transformatie hier gericht is op minimaal gelijkblijvende omgevingskwaliteit en nieuwe economische, landschappelijke, maatschappelijke en sociale initiatieven. Onderstaande kaart toont de uitsnede van de gebieden in het buitengebied van Breda die onder zone 2 vallen.
IN EEN PAAR STAPPEN VAN IDEE NAAR GLOBAAL PLAN VOOR UW VAB LOCATIE
Deze bouwsteen biedt een eenvoudige en snelle methode om in de verkennende fase met enkele stappen te zien wat er mogelijk is voor (eventueel) vrijkomende agrarische bebouwing op een agrarisch erf. We lichten de stappen van deze methode in dit hoofdstuk toe. Deze methode is te gebruiken door zowel de agrariër die eens wil kijken wat de mogelijkheden voor zijn erf kunnen zijn, door een ontwikkelaar/adviseur die een advies voor een eigenaar wil maken, maar ook door de ambtenaren die betrokken zijn bij de begeleiding van een initiatief.
1. IN WELKE ZONE LIGT DE LOCATIE?
Kijk in welke zone (1, 2 of 3) de locatie van uw erf ligt. Gebruik hiervoor de kaarten van de drie zones in hoofdstuk 3. Die specifieke zone is van belang voor het bepalen van de daarbij horende eigenschappen en mogelijkheden van het erf en de bebouwing.
De drie kaarten van de drie VAB-zones met daarin de uitsnedes van de topografische kaart van de gebieden die in de betref- fende VAB zones vallen. Van links naar rechts VAB-zone 1,2 en 3. De kaarten staan groot in het hoofdstuk 2 afgebeeld.
2. WELKE MOGELIJKE FUNCTIES SPREKEN U HET MEEST AAN?
Voor elk van de drie zones is een inspiratie-set gemaakt met zogenaamde functie-fiches. Dit zijn kaartjes met daarop de naam van een functie, een pictogram en referentiefoto van die functie. De kaartjes zijn bedoeld ter inspiratie voor de initiatiefnemer, adviseur en ambtenaar tijdens het bedenken van een nieuwe toekomst voor vrijkomende agrarische bebouwing en het erf. De kaartjes dienen als voorbeeld en hoeven niet letterlijk te worden genomen. Per zone is een inspiratie-set beschikbaar. De aard en mogelijkheden of restricties zijn per zone namelijk anders. Een impressie als voorbeeld van wat u aantreft in die inspiratie-sets is hieronder weergegeven. De volledige sets met functie- fiches staan in de bijlage van dit document. Advies is om de set voor uw locatie geldende zone uit te printen, te bekijken en wellicht met elkaar te bespreken en daaruit een brede selectie te maken wat u aanspreekt als mogelijke ontwikkelrichtingen voor uw locatie. Zo ontstaat een eerste beeld wat er op uw locatie allemaal mogelijk zou kunnen zijn. Misschien inspireert het u wel tot andere functies die niet tussen de aangeleverde voorbeelden staan. Op de lege kaartjes kunt u natuurlijk ook uw eigen voorbeeld schrijven of tekenen en aan uw persoonlijke selectie toevoegen. U kunt een set functie-fiches ook bij de gemeente aanvragen en afhalen.
3. WELKE VAN DE DOOR U GEKOZEN FUNCTIES ZOU DE KOSTEN-DRAGER KUNNEN ZIJN VAN DE TRANSFORMATIE VAN HET ERF?
Met de brede selectie van de meest aansprekende functie-voorbeelden wordt de volgende stap gemaakt: Het bepalen welke van de functies die u het meest aanspreekt ook een kostendrager zou kunnen zijn voor de transformatie. Hierbij is het van belang om al globaal de opgave van de transitie van het erf of bedrijf voor ogen te hebben. Omvat het erf veel agrarische bedrijfsgebouwen met veel vierkante meters of juist weinig? Hoeveel bestaande bebouwing zou herbruikbaar zijn voor mogelijke nieuwe functies en wat kan er beter gesloopt worden? Moet er veel aan de inrichting van het erf veranderen om andere functies in te passen of valt dat wel mee? Door hier een globaal beeld van te vormen is het ook makkelijker om in te schatten welke kostendragers passend zijn voor de omvang van investeringen en onkosten. Dit hoeft zeker nog geen uitgebreide rekensom te zijn in dit vroege stadium, maar de ervaring leert dat al te makkelijk naar het toevoegen van woningen wordt gegrepen om de transitie van een erf kostendekkend of winstgevend te maken, terwijl deze bouwsteen juist aanstuurt op het maken van verschillen in oplossingen en de gekozen oplossingen te laten aansluiten bij de omgeving en situatie van het erf.
4. WELKE FUNCTIES ZOUDEN DE KOSTENDRAGENDE FUNCTIE KUNNEN ONDERSTEUNEN OF AANVULLEN?
Na de keuze voor een kostendragende functie of een set aan kostendragers, kan bekeken worden of er functies zijn die die hoofdfunctie kunnen ondersteunen en/of de aanwezige landschapskwaliteiten kunnen versterken. U wordt hierbij uitgedaagd om een stap verder te denken in hoe het erf er in de toekomst uit komt te zien, voor wie het bestemd is en hoe het een duurzame nieuwe inrichting wordt met het oog op een solide invulling voor de lange termijn, omgevingskwaliteiten en leefmilieu.
Een combinatie van ideeën maakt makkelijk ruimte voor meer opties en een breder palet dat het slagen van de transitie vergroot.. Bijvoorbeeld een grote stal op het erf omvormen tot ruimte voor meerdere functies zoals werkruimte voor start-up bedrijfjes, een boerderijwinkel en enkele woonruimtes voor starters biedt diverse mogelijkheden voor economisch succes en biedt ook ruimte aan het het vinden van andere ondersteunende functies om het transitieproces van het erf te versterken en tevens een bijdrage te leveren aan een gebiedsontwikkeling met eigenheid en meer meerwaarde voor de omgeving dan wanneer alleen voor de realisatie van enkele woningen wordt gekozen.
5. LEVEREN DE COMBINATIE DE MOGELIJKE FUNCTIE(S) VOLDOENDE INZICHT EN DRAAGVLAK OM VERDER TE GAAN MET DE VERKENNING?
Dit is het moment in het traject om de eerste balans op te maken. De positie van uw locatie bepaalt in welke zone de locatie valt en dus ook de aard en reikwijdte van mogelijkheden. De oriëntatie via de inspiratie- set met functie-fiches heeft u inzicht gegeven in wat een centrale functie kan zijn als kostendrager en welke ondersteunende functies passend kunnen zijn. Met de uitkomsten van deze twee onderdelen bepaalt u of de transitie voor u voldoende draagvlak zou kunnen hebben om verder te gaan met het proces van de verkenning.
In deze fase kan al begonnen worden om een eerste gesprek met direct omwonenden te hebben als verkenning voordat de plannen verder worden uitgewerkt.
6. ALS HET ANTWOORD OP VRAAG 5 POSITIEF IS DAN WORDT GEVRAAGD OM DE MATRIX TE GEBRUIKEN EN DAAR DE BETREFFENDE ONDERDELEN IN TE VULLEN VOOR HET PLAN. LEVERT DIE INGEVULDE MATRIX EEN KANSRIJK PLAN NAAR UW INZICHT?
Om de volgende stap te maken is het zaak om de mogelijkheden en onmoge- lijkheden wat verder uit te diepen. Daarvoor is een matrix met randvoor- waarden opgesteld waarin voor de drie zones een serie aspecten wordt behandeld. Deze zijn:
- •
- •
- •
- •
- •
- •
- •
- •
- •
- •
Kijkt u bij elk van de aspecten in de juiste kolom van de matrix (op de volgende pagina’s) naar de beschrijving die voor uw locatie in de betreffende zone van toepassing is. Hieronder wordt bij elk aspect uit de matrix een korte toelichting ter achtergrond gegeven.
Mate van transformatie mogelijkheden
Dit aspect geeft globaal weer hoeveel mogelijkheden en vrijheden er voor transformatie van het specifieke erf in de betreffende zone valt te verwachten.
Niet alleen de breedte aan mogelijkheden van aanpassingen aan het erf
en het gebruik is bepalend voor de insteek, maar ook wat de verwachtingen zijn over het karakter van het erf en de gebouwen. Dit aspect zet samen met de eerste (Mate van transformatie mogelijkheden) de toon voor het veranderproces.
Omgaan met bestaande bebouwing
Dit aspect gaat over hoe met bestaande bebouwing moet worden omgegaan op het erf. In beginsel is altijd de mogelijkheid om de bestaande opstallen te hergebruiken voor nieuwe passende functies. Tegelijkertijd is het streven om te slopen en op te ruimen wat niet meer gebruikt wordt om verloedering en misbruik van deze opstallen te voorkomen.
Er is een verschil gemaakt tussen de diverse zones. In Zone 1 wordt beperkte omschakeling naar agrarisch verwante bedrijvigheid, reguliere bedrijvigheid, recreatie of maatschappelijk functies beoogd. Terwijl in Zone 2 en 3 meer mogelijk is op het gebied van hergebruik van gebouwen en nieuwbouw. Bij al die overwegingen rondom behoud of sloop van bestaande gebouwen weegt ook de cultuurhistorische waarde van de bebouwing. Bouwjaar, eventuele aanpassingen in de tijd, relatie met het landschap dienen in de toelichting op het uiteindelijke plan te worden benoemd.
|
In samenhang met de omgeving en natuurwaarde zoals gesteld voor het betreffende gebied. Toets van eventuele cultuurhistorische, natuurlijke en landschappelijke waardevolle bestaande beplanting. |
Met gebiedseigen beplanting. Toets van eventuele cultuurhistorische, natuurlijke en landschappelijke waardevolle bestaande beplanting. |
Nee, tenzij aard van aanvraag aanvullende landschappelijke ingrepen nodig maakt. Toets van eventuele cultuurhistorische, natuurlijke en landschappelijke waardevolle bestaande beplanting. |
|
|
De beoordeling van het totaal plan kan positief worden beinvloed door in het transformatieplan mede te investeren in natuur en landschap in het aanliggend gebied |
De beoordeling van het totaal plan kan positief worden beinvloed door in het transformatieplan mede te investeren in natuur en landschap in het aanliggend gebied |
||
|
Directe buren en belanghebbenden dienen opde hoogte te worden gebracht van het voornemen. Communicatie hierover dient te worden verstrekt. De gemeente heeft hiervoor een participatierichtlijn: https:// www.breda.nl/file/240170/ download |
Directe buren en belanghebbenden dienen opde hoogte te worden gebracht van het voornemen. Communicatie hierover dient te worden verstrekt. De gemeente heeft hiervoor een participatierichtlijn: https:// www.breda.nl/file/240170/ download |
Directe buren en belanghebbenden dienen opde hoogte te worden gebracht van het voornemen. Communicatie hierover dient te worden verstrekt. De gemeente heeft hiervoor een participatierichtlijn: https:// www.breda.nl/file/240170/ download |
|
|
In principe ‘Ja’, wanneer de specifieke situatie beoordeeld wordt als kansrijk om andere gebiedsdoelstellingen te realiseren. In dat geval zou vanuit het vereveningsfonds de afweging gemaakt kunnen worden voor een bijdrage. |
Nee, tenzij de specifieke situatie beoordeeld wordt als kansrijk om andere gebiedsdoelstellingen te realiseren. In dat geval zou vanuithet vereveningsfonds |
Nee, tenzij grootschalige natuur- en landschapsont- wikkeling mogelijk gemaakt wordt. |
|
|
Een globale indicatie van de haalbaarheid is in dit stadium voldoende. |
Een globale indicatie van de haalbaarheid is in dit stadium voldoende. |
Een globale indicatie van de haalbaarheid is in dit stadium voldoende. |
Nieuwe economische functies toevoegen
Wanneer de agrarische functie verdwijnt is het logisch om aan een nieuwe economische functie te bedenken. Bij dit aspect zijn er grote verschillen in de richtlijn die de matrix meegeeft afhankelijk in welke zone uw locatie ligt.
De ervaring leert dat er in ad hoc verzoeken voor functieverandering op agrarische erven vaak een voorstel met woningen ter vervanging van stallen op tafel wordt gelegd. Het buitengebied is echter niet overal geschikt om meerdere woningen toe te voegen. In de provinciale omgevingsverordening wordt onder voorwaarden nieuwbouw van woningen in het buitengebied toegestaan, o.a. voor Ruimte voor Ruimte, landgoederen en instandhouding cultuurhistorische bebouwing. Zoals in de bouwsteen al is aangegeven wordt er onderscheid gemaakt in de mogelijkheden voor de drie zones. Kleinschaligheid van nieuwe functies en inpassing binnen de beoogde ontwikkelingsrichting zijn belangrijke uitgangspunten voor elk van deze gebieden.
Voor transformatieplannen waar woningen zijn opgenomen geldt dat de keuze voor woningtypologie en de architectuur en beeldkwaliteit moeten worden gevolgd die past bij het landelijk gebied en de directe omgeving. Daarmee wordt bedoeld dat het uitdrukkelijk niet de bedoeling is om nieuw- bouw woningen op erven te realiseren als ware het vrijstaande, twee- onder-een-kap of rij woningen zoals in de gemiddelde woonwijk. Vorm, materiaal, volumes, ordening en richting dienen volledig afgestemd te zijn met waardevolle bebouwing op het erf of in de omgeving, kenmerken van landelijke bebouwing te hebben. Donkere en gedekte kleuren en materialen voor gevel- en dakvlak zijn een uitgangspunt, evenals het nastreven om natuurlijke materialen en duurzaamheid voor toe te voegen gebouwen en bouwwerken te prefereren.
Aanvullende groene inrichting van het erf
In elke zone wordt het versterken van de groene waarden op het erf nagestreefd. In zone 1 en 2 is dat zelfs een voorwaarde. Hier is (beoogde) landschapskwaliteit van de omgeving hoog en een transformatie moet daar aan bijgedragen met de juiste beplanting en natuur- en landschaps- aanpassingen op het erf. Het advies is om in het vroegtijdig stadium van de planvorming kennis te nemen van het landschapstype; welke eigenschappen dit landschap heeft en welke bijdrage door middel van beplanting, het maken van water of bepaald beheer een bijdrage zou kunnen zijn aan het verder versterken van dit landschapstype. Op die manier wordt aanvullend groene erfinrichting een structureel element in plaats van het achteraf opvullen van restplekken met groen.
Meekoppelende natuur en landschapsinrichting
In lijn met het vorige aspect geldt ook het versterken van de waarde van het landschapstype als grote kans bij de transitie van agrarische bebouwing en erven. Mogelijkheden in zone 2 en 3 kunnen anders beoordeeld worden wanneer er een bijdrage aan landschappelijke, natuurlijke, cultuurhistorische en soms ook recreatieve waarden buiten het erf worden gedaan. Dit kan door een rechtstreekse investering door aanleg of co-beheer, maar kan ook door een bijdrage aan een omgevingsvereveningsfonds voor de VAB-bouwsteen van Breda.
Daarmee kunnen op cruciale plekken omtrent veranderingen aan een erf in bijvoorbeeld zone 1 die niet uit de kosten kunnen komen toch de noodzakelijke landschappelijke ingrepen worden gedaan.
Afstemmen met buren en belanghebbenden
Participatie met de omgeving staat bij de gemeente hoog in het vaandel. Ook in het licht van de Omgevingswet is het betrekken van buren en belanghebbenden in de planvorming door een initiatiefnemer belangrijk. Niet iedereen is hier bekend mee of heeft de ervaring over hoe dat aan te pakken. Meer informatie over de richtlijn voor participatie vindt u op: https:// www.breda.nl/file/240170/download
Financiële ondersteuningsmogelijkheden
Veel initiatiefnemers of hun adviseurs kiezen er voor om vastgoed te realiseren om een plan haalbaar te maken. Dat is niet altijd passend in het buitengebied. Op dit moment zijn voor veel agrarische bedrijven die willen stoppen met hun agrarische activiteiten mogelijkheden om daar op nationaal niveau financiële steun of compensatie voor te krijgen via diverse regelingen. Dit in het kader van het terugdringen van stikstofuitstoot en verminderen van de belasting op natuurgebieden.
Om voor de meest gevoelige locaties op het gebied van omgevings- kwaliteit, natuurwaarde en cultuurhistorie toch de juiste transformatie te kunnen realiseren kan een gemeentelijke vereveningsfonds uitkomst bieden. Op plekken waar VAB locaties gerealiseerd worden waar relatief makkelijk aan zowel de omgevingskwaliteitseisen kan worden voldaan en toch ook een financieel haalbare ontwikkeling kan worden gerealiseerd kan er voor worden gekozen om niet mee te investeren in de landschappelijke verbetering in de directe omgeving van het betreffende erf, maar een bijdrage te doen in het vereveningsfonds, financieel of door aanleg of beheer van de gewenste inrichting op die andere plek.
In deze pre-fase is een volledig financiële onderbouwing nog niet nood- zakelijk, alhoewel de meeste ondernemers dat natuurlijk al wel in beeld hebben. Ongeacht de zone waarin de locatie valt wordt al wel verwacht dat de initiatiefnemer een globale indicatie kan overleggen hoe de kosten voor de transitie worden afgedekt. In de procedure na de intaketafel wordt wel een financiële onderbouwing van de plannen verwacht.
VOORBEELD VAN BASIS MATERIAAL VOOR EEN LOCATIE DIE START AAN HET VAB TRAJECT
Probeer aan het begin van het traject van ideeën voor transformatie van het erf om dat transitieproces zo goed mogelijk te faciliteren en zo helder mogelijk inzichtelijk te maken. Goed beeld en kaartmateriaal van de locatie met een overzicht van de bestaande bebouwing op de locatie en het aantal vierkante meters dat dat betref, is essentieel om in de fase na de verkenning snel te kunnen opschakelen in de planvorming en ook derden mee te nemen in de plannen die ontstaan. Op deze twee pagina’s geven we een voorbeeld ter illustratie aan wat voor materiaal gedacht kan worden.
- •
- •
- •
- •
- •
- •
7. HEEFT U AAN DE HAND VAN DE MATRIX EEN GLOBAAL PLAN OPGESTELD DAN KAN DAT INGEDIEND WORDEN BIJ HET INTAKE TEAM VAN DE GEMEENTE
Heeft u de matrix doorlopen en op alle aspecten toelichting of antwoord gegeven dan heeft u een globaal plan voor de transitie van uw locatie op papier. Daarmee kan u eerst zelf beoordelen of dit voor uw haalbaar en wenselijk is besluiten of u het plan bij de gemeente wilt indienen. De uitkomsten van de stappen bieden nog geen zekerheid dat de gemeente kan meewerken met uw initiatief. Daar zal een meer formele procedure uitsluitsel over moeten geven. Als uw het plan indient bij de gemeente komt dit in eerste instantie bij het gemeentelijke intaketeam terecht die dat vanuit diverse expertises verder zullen beoordelen. De stappen die daarna volgen zijn onderdeel van de planologische procedure.
BEHOEFTE AAN FEEDBACK IN EEN VROEGER STADIUM?
Met het doorlezen van dit document kan het zijn dat uw interesse als eigenaar, initiatiefnemer of ontwikkelaar gewekt is, maar dat u eerder in de stappen feedback van een deskundige van de gemeente zou willen krijgen. Dat kan. Nog voordat de meer formele procedure start, staat de gemeente klaar met een aantal medewerkers om samen met u de wensen en mogelijkheden te bespreken bij u op locatie, op het gemeentekantoor of digitaal. De ervaring leert dat het kan helpen om in een vroegtijdig stadium van ideevorming al met de gemeente en eventueel andere direct betrokkenen te praten om het denkproces op gang te brengen en om tips en ervaringen te delen.
Wellicht is uw interesse wel al gewekt, maar twijfelt u over de geschiktheid van uw locatie voor de mogelijkheden die in deze bouwsteen aan de orde zijn gekomen. Ook in dat geval gaat de gemeente graag in overleg met u over de kansen die er wel zijn maar misschien niet altijd direct zichtbaar. In het vroegtijdig zoeken naar mogelijkheden voor ander gebruik van vrijkomende agrarische bebouwing zullen er locatie zijn waar maatwerk nodig is.
Wanneer een initiatiefnemer heeft besloten zijn of haar plan voor de vrijkomende bebouwing en het erf in te dienen bij de gemeente komt het terecht bij de gemeentelijke ‘intaketafel’. Hier zit een team dat
de binnenkomende plannen snel (binnen 4 weken) op hoofdlijnen beoordeelt op kansrijkheid. De uitkomsten van die beoordeling zijn simpel:
- •
- •
Zodra de intaketafel het plan als kansrijk ziet worden plannen voorgelegd aan de omgevingstafel. Vertrekpunt is hier dat de plannen die worden geagendeerd starten vanuit de houding “ja, mits”. Hier is de doelstelling om het proces rondom ontwikkelingen te versnellen en in samenhang en met gerichte participatie uit te voeren. Met de
omgevingstafel komen alle belangen vroegtijdig aan tafel om in één of meerdere rondes tot een gedragen plan te komen dat wordt voorgelegd aan de bevoegde beslissers. De beslisser maakt een inhoudelijke afweging en neemt een gemotiveerde besluit over het plan. Dit besluit is dan leidraad voor het vervolg.
Als de uitkomsten uit de rondes van de omgevingstafel tot een positief besluit van de bevoegde beslisser hebben geleid dan kan in het vergunningentraject sneller geschakeld worden om de initiatiefnemer sneller tot uitvoering te kunnen laten komen. Dit is het idee achter de nieuwe RO-procedures, die zich in de komende tijd zullen bewijzen in de praktijk.
Permanente link
Kopieer de link naar uw clipboard
https://zoek.officielebekendmakingen.nl/gmb-2021-404099.html