Gemeenteblad van Zaanstad
Datum publicatie | Organisatie | Jaargang en nummer | Rubriek |
---|---|---|---|
Zaanstad | Gemeenteblad 2021, 37041 | Beleidsregels |
Zoals vergunningen, bouwplannen en lokale regelgeving.
Adressen en contactpersonen van overheidsorganisaties.
U bent hier:
Datum publicatie | Organisatie | Jaargang en nummer | Rubriek |
---|---|---|---|
Zaanstad | Gemeenteblad 2021, 37041 | Beleidsregels |
Nota Gebiedsoverstijgende Kosten Zaanstad (GKZ)
Ook op de lange termijn wil Zaanstad een stad zijn waar mensen met plezier wonen, werken
en verblijven. De stad groeit naar 200.000 inwoners. Om Zaanstad leefbaar en aantrekkelijk te houden is het nodig om te investeren in infrastructuur en voorzieningen die de hele stad of belangrijke delen ervan dienen. Dit noemen wij gebiedsoverstijgende kosten. Denk hierbij aan investeringen in het openbaar vervoer bijvoorbeeld rond stations, fietsbruggen over de Zaan, de bereikbaarheid per auto maar ook parken en nieuwe recreatiegebieden en maatschappelijke functies zoals sportparken.
Om deze investeringen te financieren worden door de gemeente de inkomsten gebruikt die bijvoorbeeld vanuit Den Haag of uit gemeentebelastingen worden verkregen. Ook zijn er vaak subsidies beschikbaar of betaalt het Rijk of de Provincie mee aan specifieke investeringen. Maar ook initiatiefnemers van bouwplannen profiteren van een aantrekkelijke stad. Initiatiefnemers wordt daarom gevraagd naar verhouding bij te dragen aan deze investeringen. Dit gebeurt op basis van de Wet ruimtelijke ordening en straks de Omgevingswet.
Zaanstad heeft een voorkeur om hun bijdrage aan gebiedsoverstijgende kosten via anterieure overeenkomst af te spreken. Om een transparante toedeling aan zowel gemeentelijke als particuliere nieuwbouwplannen te waarborgen wordt deze nota Gebiedsoverstijgende Kosten Zaanstad (GKZ) vastgesteld. Deze nota is een uitwerking op het aspect kostenverhaal van de Ruimtelijke Structuurvisie Zaanstad en het Addendum op deze structuurvisie.
Alleen bestedingen aan gebiedsoverstijgende worden verhaald die:
Al met al, worden in totaal € 331 voorzien aan gemeentebrede en wijkgebonden investeringsvoornemens tot 2030. Hiervan zijn in deze nota GKZ € 170 miljoen opgenomen als zekere investeringen in gebiedsoverstijgene infrastructuur en voorzieningen. Een aantal voorbeelden:
Omdat de investeringen nut hebben voor de gehele stad of belangrijke delen ervan, worden ze over de bestaande woningen én alle nieuwbouwplannen verdeeld. Het deel van de bestaande stad neemt de gemeente voor haar rekening. Omdat sociale huurwoningen vrijgesteld worden, neemt de gemeente dit deel (30% van het totaal nieuwbouwprogramma) ook voor haar rekening. Al met al neemt de gemeente 78,5% van deze € 170 miljoen voor haar rekening (€ 133,5 miljoen). Uiteindelijk blijven er € 36,5 miljoen (21,5%) aan zekere bestedingen over die worden verhaald op de vrije markt programmaonderdelen van alle nieuwbouwplannen, zowel de eigen plannen van de gemeente als de private plannen.
Het verwachte vrije markt nieuwbouwprogramma in geheel Zaanstad tot 2030 is 9.000 woning(equivalent)en, dat is 945.000 m2 bvo. Het gaat meestal om vrije markt woningbouw, maar ook om winkels, bedrijven en horeca. De bijdrage is daarmee €38,54 per m2 bvo, €4.046,- per woning(equivalent) (36.424.000 / 945.000). Deze bijdrage zal gelden voor de nieuwe bouwplannen waarin nog geen afspraken zijn gemaakt. Deze bijdrage zal dus pas over enkele jaren leiden tot extra inkomsten voor de gemeente, en extra kosten voor de bouwplannen.
Deze bijdrage geldt voor alle bouwplannen voor winkel, bedrijven en horeca die niet passen in het bestemmingsplan. Tevens geldt deze bijdrage voor woningbouwplannen van 5 of meer woningen die niet passen in het bestemmingsplan.
Van deze bijdrage kan de gemeente, gemotiveerd, afwijken:
Indien plannen aantoonbaar onhaalbaar zijn en het doorgaan ervan van essentieel belang wordt geacht voor de stad kan de bijdrage worden gekort. Dit heet macro-aftopping. De gebiedsoverstijgende kosten zullen dan wel elders in de begroting gedekt moeten worden. De gemeente zal deze mogelijkheid daarom zeer spaarzaam inzetten.
De bijdragen worden gestort in de Bestemmingsreserve Gebiedsoverstijgende bestedingen Zaanstad. Deze middelen zijn niet vrij aanwendbaar. Ze zullen alleen aan de gebiedsoverstijgende investeringen (als bedoeld in Bijlage 2) van deze nota worden besteed.
De in deze nota GKZ opgenomen bestedingen en betalend nieuwbouwprogramma, alsook het resulterende tarief per m2 bvo, zullen regelmatig worden geactualiseerd. Ook zal regelmatig worden verantwoord waar de gestorte bijdragen aan besteed zijn.
Ook op de lange termijn wil Zaanstad een stad zijn waar mensen met plezier wonen, werken en verblijven. De stad groeit naar 200.000 inwoners. Dit doen we aan de hand van zes strategische opgaven voor de stad:
Om Zaanstad leefbaar en aantrekkelijk te houden en bovenstaande ambities te kunnen realiseren, is het dus nodig om te investeren in de stad. Het gaat in de eerste plaats om planspecifieke kosten naar aanleiding van concrete nieuwbouwplannen: bijvoorbeeld kosten die de gemeente moet maken voor haar ambtelijke inzet of voor aansluiting of het aanhelen van openbaar gebied na afronding van de bouw. En het gaat in de tweede plaats om wijkgebonden kosten die van nut zijn voor concrete wijken. En het gaat in de derde plaats om gebiedsoverstijgende kosten die de hele stad of grote delen ervan dienen: denk hierbij aan investeringen in het openbaar vervoer bijvoorbeeld rond stations, fietsbruggen over de Zaan, parken en nieuwe recreatiegebieden, maatregelen voor klimaatadaptatie en maatschappelijke functies zoals sportparken.
Om deze investeringen te financieren worden door de gemeente de inkomsten gebruikt die bijvoorbeeld vanuit Den Haag of uit gemeentebelastingen worden verkregen. Ook zijn er vaak subsidies beschikbaar of betaalt het Rijk of de Provincie mee aan specifieke investeringen. Maar ook initiatiefnemers van bouwplannen profiteren van een aantrekkelijke stad. Initiatiefnemers dragen al bij aan de planspecifieke kosten, maar minder aan de gebiedsoverstijgende investeringen die de hele stad dienen dan wettelijk mogelijk. En minder dan in andere gemeenten in de omgeving en daarbuiten. De gemeente Zaanstad wil daarom dat zij naar verhouding bijdragen. De Wet ruimtelijke ordening (Wro, afdeling 6.4 Kostenverhaal, zogenaamd ‘Grondexploitatiewet’) en straks de Omgevingswet (Ow, afdelingen 13.6 en 13.7) bieden hier de basis voor. Met deze bijdrage wordt duurzame ruimtelijke ontwikkeling met voldoende kwaliteit nagestreefd en een evenredige toedeling van de kosten aan zowel de gemeente als private partijen gewaarborgd. Daar gaat deze nota Gebiedsoverstijgende kosten Zaanstad over (nota GKZ).
Het doel van deze nota GKZ is het onderbouwen van een evenredige toedeling van de gebiedsoverstijgende kosten. Hiermee wordt inzicht gegeven in welke investeringen in gebiedsoverstijgende voorzieningen de gemeente gaat verhalen. Ook wordt hier de systematiek en hoogte van de bijdrage toegelicht die aan de initiatiefnemers van nieuw vastgoed gevraagd wordt. Deze nota GKZ kan niet los worden gezien van de Ruimtelijke Structuurvisie Zaanstad en het Addendum op deze structuurvisie. De nota is een verdere uitwerking van deze structuurvisie en addendum op het gebied van kostenverhaal.
In deze nota GKZ wordt vooruitgelopen op zowel de terminologie als de wettelijke randvoorwaarden en mogelijkheden onder de Omgevingswet, voor zover deze wet en diens uitvoeringsregelgeving op dit moment bekend zijn. Daar waar verschillen optreden t.o.v. de Wet ruimtelijke ordening wordt dat expliciet gemaakt. Het Addendum op de Ruimtelijke Structuurvisie Zaanstad krijgt ook straks een plek in de Omgevingsvisie Zaanstad. Hiermee wordt de overgang naar de Omgevingswet gewaarborgd.
Deze nota bestaat uit een beleidsdeel en een uitvoeringsdeel.
Het uitvoeringsdeel is opgenomen in bijlagen 1 t/m 6:
Bijlage 1 zet de (juridische) voorwaarden uiteen waaronder verschillende soorten kosten mogen worden verhaald, en de omvang ervan; hierin wordt het huiswerk van de gemeente in beeld gebracht en hoe dit huiswerk vastgelegd is in onderhavige nota GKZ en het Addendum op de Ruimtelijke Structuurvisie Zaanstad.
2. Wettelijk kader en uitgangspunten in Zaanstad
Hieronder volgen de grote lijnen van het wettelijk kader voor kostenverhaal en de uitgangspunten die Zaanstad hierbij hanteert. In bijlage 1 wordt een meer gedetailleerdere (juridische) onderbouwing gegeven.
Deze nota gaat over gebiedsoverstijgende kosten die geheel Zaanstad dienen
In zowel de Wet ruimtelijke ordening als straks de Omgevingswet wordt een onderscheid gemaakt tussen openbare infrastructuur en voorzieningen die uitsluitend één exploitatiegebied dienen (‘gebiedseigen kosten’), en openbare infrastructuur en voorzieningen die meer exploitatiegebieden dienen (‘gebiedsoverstijgende kosten’). Deze nota GKZ gaat over de gebiedsoverstijgende investeringen die geheel Zaanstad dienen.
Het begrip ‘gebiedsoverstijgende kosten’ wordt in deze nota GKZ gebruikt om drie kostenbegrippen uit de Wet ruimtelijke ordening te duiden: ‘bijdrage aan de grondexploitatie’ (ook bekend als ‘bovenwijkse voorzieningen’), ‘bovenplanse kosten’ (bovenplanse verevening) en ‘bijdrage ruimtelijke ontwikkelingen’. Het gaat telkens om infrastructuur en voorzieningen die meerdere exploitatiegebieden dienen. Ook wordt in deze nota GKZ het begrip ‘gebiedsoverstijgende kosten’ gebruikt om de nieuwe kostenbegrippen in de Omgevingswet te duiden. In de Omgevingswet komen, voor zover nu bekend, bovenwijkse voorzieningen en bijdragen ruimtelijke ontwikkeling terug onder de noemers ‘aan het kostenverhaalgebied proportioneel toerekenbare kosten’ respectievelijk ‘financiële bijdragen voor ontwikkelingen van een gebied’. In oktober 2019 introduceerde de Tweede Kamer in de Omgevingswet ook nog een publiekrechtelijk afdwingbare ‘financiële bijdrage in omgevingsplan’.
De in deze nota GKZ opgenomen gebiedsoverstijgende kosten kunnen meestal onder meerdere van genoemde kostenbegrippen worden gebracht. Zowel de Wet ruimtelijke ordening als straks de Omgevingswet bieden gemeenten de mogelijkheid om alle kostenbegrippen te verhalen op private initiatiefnemers van bouwplannen.
Kostenverhaal bij voorkeur via anterieure overeenkomst
Gemeenten kunnen gebiedsoverstijgende bestedingen verhalen via het privaatrechtelijke spoor (via een ‘anterieure’ overeenkomst die wordt overeengekomen vooruitlopend op de planologische inpassing) of via het publiekrechtelijke spoor (via een ‘exploitatieplan’ die vastgesteld moet zijn uiterlijk bij de planologische inpassing). ‘Planologische inpassing’ betreft de wijziging of afwijking van het bestemmingsplan die nodig is om een bouwplan mogelijk te maken.
In het privaatrechtelijke spoor kunnen gemeente en de private initiatiefnemers, zoals projectontwikkelaars maar ook grondeigenaren die een bouwplan willen realiseren, vrijwillig afspraken maken over bijdragen. Deze afspraken worden opgenomen in een zogenaamde ‘anterieure’ overeenkomst. Het voordeel van een anterieure overeenkomst is dat partijen veel onderhandelingsruimte hebben en niet vastzitten aan de (strikte) wettelijke regels voor het publiekrechtelijk kostenverhaal. Dit heeft zowel voor de initiatiefnemer als voor de gemeente voordelen. Het is sneller en er kunnen goede afspraken worden gemaakt. Zo kan samen iets worden gerealiseerd dat een meerwaarde heeft voor het initiatief én de gemeente.
Wanneer onderhandelingen mislukken bestaat voor gemeenten alsnog de mogelijkheid om het publiekrechtelijke spoor te volgen om het kostenverhaal te verplichten. Dit houdt in dat gemeenten, gezamenlijk met de planologische inpassing, een exploitatieplan vaststellen. Uiterlijk bij de wijziging of afwijking van het bestemmingsplan moet dan ook een exploitatieplan worden vastgesteld. De kostenverhaalmogelijkheden zijn anders via een exploitatieplan dan via een anterieure overeenkomst. Bij een exploitatieplan moet telkens worden berekend op basis van strikte wettelijke regels welke kosten specifiek op die locatie worden verhaald, terwijl bij een anterieure overeenkomst bijvoorbeeld ook een standaard bijdrage kan worden doorberekend. Vaak (maar niet altijd) betekent dit dat privaatrechtelijk meer kosten kunnen worden verhaald dan via een exploitatieplan.
Zaanstad richt zich in eerste instantie op het anterieure spoor. Dit is ook de voorkeur van de wetgever en komt overeen met de overheersende praktijk in Nederland. Recente jurisprudentie versterkt tevens de mogelijkheid voor gemeenten om de anterieure overeenkomst te gebruiken.
De nota GKZ vormt het uitgangspunt in de onderhandelingen met initiatiefnemers van nieuwbouwplannen over een anterieure overeenkomst. In deze nota is een vaste standaard bijdrage voorgeschreven. Binnen enkele omschreven, uitzonderlijke gevallen kan het college hiervan afwijken om maatwerk toe te kunnen passen.
Keuze voor een zo compleet mogelijk beleidskader
Om alle kostenbegrippen die vallen onder gebiedsoverstijgende kosten te mogen verhalen op particuliere plannen moet de gemeente onderbouwen wat de doelbestemming, kostentoedeling, uitvoerbaarheid en samenhang van de bestedingen zijn:
Alle vier zijn opgenomen in deze nota GKZ.
Voor de kostenbegrippen bovenplanse kosten en bijdragen ruimtelijke ontwikkelingen dient de samenhang tevens opgenomen te zijn in een structuurvisie. Voor de opvolger onder de Omgevingswet van de bijdrage ruimtelijke ontwikkeling en voor de nieuwe publiekrechtelijk afdwingbare bijdrage geldt een vergelijkbare eis. Ter wille van duidelijkheid kiest Zaanstad ervoor om alle gebiedsoverstijgende bestedingen ook een plek te geven in de nieuwe Omgevingsvisie Zaanstad. Vooruitlopend hierop wordt een Addendum op de Ruimtelijke Structuurvisie vastgelegd. Hiermee bieden deze nota GKZ en het Addendum (en straks de Omgevingsvisie) een solide basis voor het kostenverhaal, nu en straks onder de Omgevingswet.
3. Uitwerking toedeling gebiedsoverstijgende kosten
Dit hoofdstuk gaat over hoe de gebiedsoverstijgende kosten op een billijke en redelijke wijze worden toegerekend, zowel aan gemeentelijke en particuliere nieuwbouwplannen als aan de bestaande stad. Zie bijlagen 4, 5 en 6 voor meer uitleg.
Over welke gebiedsoverstijgende kosten gaat het?
Niet alle bestedingen in gebiedsoverstijgende openbare infrastructuur en voorzieningen kunnen worden verhaald op bouwplannen. Vooralsnog alleen bestedingen die tot 2030 gerealiseerd zullen worden. Deze periode is mede gekozen omdat hiermee een goed inzicht gegeven kan worden in concrete bestedingen en betalende nieuwbouwplannen.
Ook moeten de bestedingen een relatie hebben met de hele stad of belangrijke delen ervan. Soms zijn bestedingen deels voor de gehele stad en deels voor een specifiek gebied. Dan wordt een verdeling gemaakt tussen kosten die voor de stad zijn en kosten die voor dat gebied zijn. Dit laatste deel van de kosten wordt niet opgenomen in deze nota GKZ, dat alleen gaat over de bestedingen die de hele stad of belangrijke delen ervan dienen. De dagelijkse kosten voor het beheer en onderhoud mogen ook niet worden opgevoerd. Uiteraard worden alleen kosten verhaald die de gemeente maakt en dus niet gedekt zijn uit subsidies en andere gelabelde bijdragen van derden.
Omdat niet alle bestedingen worden ook daadwerkelijk uitgevoerd, verhaalt Zaanstad alleen dat percentage van de bestedingen dat zeker is. Bij het opmaken van de lijst gebiedsoverstijgende bestedingen wordt rekening gehouden met de hardheid van deze bestedingen en tellen in die verhouding ook mee bij het bepalen van het tarief per m2 bvo. Dus als een besteding voor maar 50% zeker is dan is deze ook maar voor 50% meegenomen in het bepalen van het tarief.
Al met al zijn van de in totaal € 331 aan gebiedsoverstijgende en wijkgebonden investeringsvoornemens, € 170 miljoen als zekere bestedingen in gebiedsoverstijgende infrastructuur en voorzieningen opgenomen in de nota GKZ. Soms zijn ze al in uitvoering, de rest zal worden gemaakt in de komende 10 jaar. Zie Bijlage 2 voor de lijst met deze bestedingen. Hiermee wordt gewaarborgd dat uiteindelijk, per saldo, de gemeente niet meer kosten verhaalt dan ze werkelijk uitgeeft aan gebiedsoverstijgende bestedingen.
Al met al gaat het om bestedingen in een breed schaal openbare infrastructuur en voorzieningen: zowel groen/blauw (natuur, recreatie, waterberging), grijs (parkeren, wegen, fietspaden, openbare ruimte), bruin (sporthallen en -velden, zwembadenbuurthuizen, jongerencentra, welzijn) en bovenplanse verevening (tekort in gebiedsexploitatie). Een aantal voorbeelden:
Bovenstaande gebiedsoverstijgende bestedingen hebben nut voor de gehele stad of belangrijke delen ervan. Daarom worden deze kosten over de bestaande woningen én alle nieuwbouwplannen in de stad verdeeld. Het aandeel voor de bestaande stad is moeilijk te bepalen. De nieuwbouw vormt namelijk vaak de directe aanleiding voor de investeringen, meer dan de bestaande stad. Hierdoor is een toedeling gebaseerd zuiver op het aantal bestaande woningen versus de nieuwe woningen vertekend. De gemeente hanteert daarom, in aansluiting op wat vele andere gemeenten doen, een 70%-30% sleutel. Omdat de gemeente sociale huurwoningen gaat vrijstellen, gaat ze ook dit deel (30% van nieuwbouw) voor haar rekening nemen. Al met al neemt de gemeente 78,5% van die € 170 miljoen voor haar rekening (€ 133,5 miljoen). Uiteindelijk blijven er € 36,5 miljoen (21,5%) aan bestedingen over die worden verhaald op alle nieuwbouwplannen, zowel de gemeentelijke als de private plannen (vrije markt programma). Het deel van gemeentelijke plannen komt ook voor rekening van de gemeente. Meer uitleg over het uiteindelijk bedrag dat verhaald wordt op nieuwbouwplannen is te vinden in bijlagen 2 en 4.
Er worden vooralsnog geen bestedingen in rood verhaald (maatschappelijke voorzieningen zoals scholen, gezondheidscentra, opvang, of bijdragen voor sociale huurwoningen), maar dat kan bij een volgende actualisering alsnog toegevoegd worden als daartoe aanleiding is.
Toerekening naar nieuwbouwplannen: wie betaalt
Naast bovenstaande uitgangspunten is het principe dat alle nieuwbouwprojecten meebetalen die niet passen in een bestemmingsplan. Niet alleen woningbouw maar ook winkels, bedrijven en horeca. Ook kleinere bouwplannen, waarvoor alleen een vergunningstraject wordt doorlopen, gaan meebetalen mits de plannen niet passen in het bestemmingsplan. Hierbij gelden een viertal uitzonderingen:
Nieuwbouwplannen van 5 of meer woningen
Zaanstad kiest wel voor een ondergrens van 5 woningen om het beleid goed uitvoerbaar te maken. Veelal gaat het hierbij om de bouw van een woning voor eigen bewoning of voor een familielid (bijv. mantelzorg) of een kleine ontwikkeling. De bestuurlijke lasten en de regeldruk voor de initiatiefnemer die dit met zich meeweegt zijn vaak niet proportioneel in relatie tot de opbrengsten van de gevraagde bijdrage.
Sociale huurwoningen die in eigendom zijn van en geëxploiteerd worden door woningbouwcorporaties worden vrijgesteld. Aan deze vrijstelling wordt wel een voorwaarde verbonden, namelijk dat wanneer de sociale huurwoning in de vrije sector wordt verkocht de bijdrage voor de gebiedsoverstijgende kosten alsnog aan de gemeente verschuldigd is. Deze voorwaarde wordt opgenomen in de vorm van een kettingbedding of een vergelijkbaar instrument waarmee het verhaalsrecht wordt geborgd.
Openbare, maatschappelijke niet commerciële infrastructuur
Deze infrastructuur (zowel nutsvoorzieningen als onderwijs, gezondheid, welzijn, sport en andere maatschappelijk relevante, niet commerciële infrastructuur) wordt vrijgesteld. Overige programmaonderdelen worden echter niet vrijgesteld.
Indien plannen aantoonbaar onhaalbaar zijn en het doorgaan ervan van essentieel belang wordt geacht voor de stad kan de gemeente ervoor kiezen om de bijdrage niet (volledig) in rekening te brengen. Dit heet macro-aftopping. De gemeente controleert of er sprake is van een onhaalbaar plan, door de kosten en opbrengsten binnen het plan te vergelijken met de kosten en opbrengsten zoals de gemeente die zelf hanteert bij het opstellen van haar grondexploitaties. Indien er sprake is van macro-aftopping en het plan van essentieel belang wordt geacht voor de stad, dan zullen de gebiedsoverstijgende kosten wel elders in de begroting gedekt moeten worden. De gemeente zal deze mogelijkheid daarom zeer spaarzaam inzetten.
Toerekening naar nieuwbouwplannen: tarief
In totaal wordt uitgegaan van toevoeging van ca 900 woning(equivalent)en per jaar tot 2030 in geheel Zaanstad, in totaal 9.000 woning(equivalent)en. Een woningequivalent is een woning van gemiddeld 105 m2 bvo of dezelfde oppervlakte van een andere functie. Een winkel van 210 m2 bvo telt bijvoorbeeld voor 2 woningequivalenten, en een woning van 52,5 m2 bvo voor een half woningequivalent. Het totaal aantal woning(equivalenten) is opgebouwd uit ca 7.000 nieuwe woningen (vrije markt). Naast nieuwe woningen zullen ook 2.000 woning(equivalenten) van andere functies gerealiseerd worden. Het totaal verwacht nieuwbouwprogramma is dus (9.000 x 105) 945.000 m2 bruto vloeroppervlakte (bvo).
Op basis van het aandeel kosten nieuwbouw (€ 36,5 miljoen) en het totaal verwacht nieuwbouwprogramma (945.000 m2 bvo) wordt de standaard bijdrage berekend:
€38,54 per m2 bvo., €4.046,- per woning(equivalent).
Om deze bijdrage te illustreren een rekenvoorbeeld: een ontwikkelaar bouwt 100 vrije markt woningen van elk 105m2 bvo groot. Hij moet dan 100 x 105 m2 bvo x €38,54 = € 404.670,- betalen.
Deze bijdrage betreft gemiddeld circa 1 à 2% van de totale begroting van een bouwplan.
Voorgenomen bestedingen (gemeentebreed en gebiedsspecifiek) tot 2030 |
Zekere gebiedsover-stijgende bestedingen (te verhalen op heel Zaanstad) |
||||
Verder is het goed om te realiseren dat voor verreweg de meeste projecten die de komende jaren gerealiseerd worden de afspraken al vastliggen, en die gaat de gemeente uiteraard niet openbreken. De nieuwe bijdrage geldt dus voor die projecten waarover nog geen afspraken zijn gemaakt. Deze nota GKZ zal dus pas over enkele jaren leiden tot extra inkomsten voor de gemeente, en extra kosten voor de projecten.
4. Financieel-administratieve registratie bijdragen
In dit hoofdstuk wordt ingegaan op het instellen van een reserve Gebiedsoverstijgende bestedingen Zaanstad en op welke wijze onttrekkingen uit de reserve plaatsvinden en verantwoord worden. Tenslotte wordt toegelicht hoe de nota GKZ wordt geactualiseerd.
Bestemmingsreserve Gebiedsoverstijgende bestedingen Zaanstad
Deze reserve wordt gevoed door zowel betalingen van derden als door gemeentelijke grondexploitatieprojecten. De hierin gestorte bijdragen worden gereserveerd ter dekking van (een deel van) de in bijlage 2 opgenomen investeringen in Gebiedsoverstijgende kosten. Besteding van de middelen in deze reserve aan andere dan daarin opgenomen investeringen is uitgesloten.
Omvang stortingen in de reserve Gebiedsoverstijgende bestedingen Zaanstad
De omvang van de stortingen in deze reserve die nu worden verwacht bedraagt € 36,5 miljoen. Dit is 21,5% van de totale zekere bestedingen van € 170 miljoen, zoals deze op bijlage 2 zijn opgenomen. Deze € 36,5 miljoen is de totale bijdrage als alle voorziene gemeentelijke en particuliere exploitatiegebieden inderdaad tot 2030 worden ontwikkeld. Indien bij de actualisatie van onderhavige nota GKZ gaat blijken dat er meer zekere investeringen zijn, dan kunnen ook de stortingen t.b.v. de gebiedsoverstijgende investeringen toenemen.
Aanwending middelen uit reserve
De raad bepaalt welke van de gebiedsoverstijgende bestedingen (als bedoeld in bijlage 2) opgenomen worden als project in het IF (Investeringsfonds) of MIP (Meerjarig Investeringsplan). Van hieruit wordt door de raad de afweging gemaakt wanneer deze investeringen gerealiseerd gaan worden. Waarbij het voor de raad mogelijk blijft, om voor het deel dat Zaanstad bijdraagt vanuit de gemeentelijke plannen, niet het Investeringsfonds of MIP maar het Transformatiefonds in te zetten.
De gemeente zal een deel van de gebiedsoverstijgende bestedingen realiseren ongeacht de stand van zaken van de stortingen van gemeentelijke en particuliere grondexploitaties. Voor een aantal projecten heeft de raad al kredieten beschikbaar gesteld. Deze bestedingen schiet de gemeente als het ware voor. De rest van de bestedingen zijn echter afhankelijk van het verkrijgen van de noodzakelijke financiële dekking en het beschikbaar stellen van het krediet door de raad. Daarom zullen deze uitgaven alleen worden gedaan wanneer gemeentelijke en particuliere grondexploitaties voldoende middelen hebben gestort en/of wanneer bijdragen worden gedaan vanuit de gemeentelijke begroting of alternatieve bronnen (bijvoorbeeld subsidies).
Er valt ook niet uit te sluiten dat een aantal bestedingen uiteindelijk uit- of afgesteld zal worden. Maar deze afgestelde bestedingen worden niet verhaald op nieuwbouwplannen. De gemeente verhaalt namelijk alleen dat percentage van de bestedingen dat ook zeker gerealiseerd gaat worden.
Actualisatie nota GKZ en verantwoording
De lijst gebiedsoverstijgende bestedingen uit bijlage 2 en het verwachte nieuwbouwprogramma uit bijlage 3 zullen regelmatig worden geactualiseerd in aanloop naar de Voorjaarsnota. Bij de actualisatie van het MIP (Meerjarig Investeringsplan) en het IF (Investeringsfonds) zal eveneens beoordeeld worden of bestedingen uit deze lijst die nog niet zijn opgenomen in het MIP of IF, alsnog kunnen worden toegevoegd. Dit kan als gevolg hebben dat bestedingen zekerder worden. Als gevolg van al deze aanpassingen kan blijken dat het tarief mogelijk aangepast moet worden.
De nota GKZ is dus een dynamisch instrument, dat naar behoefte geactualiseerd en herzien zal worden op basis van veranderingen in de verwachte bestedingen en nieuwbouwprogramma. Ook zal de gemeente daarbij kunnen inspelen op de marktomstandigheden zoals bijvoorbeeld af- of toegenomen betaalcapaciteit van nieuwbouwplannen, of eventuele effecten op de woningprijzen. Tenslotte, dankzij regelmatige actualisering wordt gewaarborgd dat de op elk moment verwachte kosten billijk en proportioneel worden toebedeeld aan de op dat moment verwachte nieuwbouwplannen.
De gemeente gaat ook achteraf op regelmatige wijze verantwoorden waar de gestorte bijdragen aan besteed zijn. Dit zal gelijk met de verantwoording over het IF (Investeringsfonds) en het MIP (Meerjarig Investeringsplan) gebeuren.
Nota Gebiedsoverstijgende Kosten Zaanstad (GKZ) Uitvoeringsdeel (bijlagen)
BIJLAGE 1. Soorten bestedingen, verhaalbaarheid en nodige beleidsmatige onderbouwing
(gedetailleerde toelichting) 3
Soorten bestedingen: gebiedseigen en gebiedsoverstijgende 3
Voorwaarden om kosten te verhalen via de verschillende sporen en instrumenten 4
Vormeisen: nodige beleidsmatige onderbouwing gebiedsoverstijgende kosten 6
Vormeisen: concrete vertaling in Zaanstad 7
BIJLAGE 2: Gebiedsoverstijgende bestedingen in Zaanstad 9
BIJLAGE 3: De te ontwikkelen exploitatiegebieden in Zaanstad 17
BIJLAGE 4: Toedeling en omslagmethode bestedingen (uitgangspunten) 18
Toedeling bestedingen: aandeel bestaande stad en nieuwbouw 18
Toedeling bestedingen: tarief 18
BIJLAGE 5: Toedeling en omslagmethode bestedingen (gedetailleerde, stapsgewijze uitwerking) 20
BIJLAGE 1. Soorten bestedingen, verhaalbaarheid en nodige beleidsmatige onderbouwing (gedetailleerde toelichting)
Middels deze nota GKZ verhaalt Zaanstad bestedingen in verschillende soorten openbare infrastructuur en voorzieningen die de hele stad of belangrijke delen ervan dienen. Bijlage 2 gaat verder in op deze infrastructuur en voorzieningen.
Hieronder wordt op een systematische en gedetailleerde wijze ingegaan op de verschillende bestedingssoorten, op de vraag welke soorten bestedingen en onder welke voorwaarden verhaalbaar zijn via de verschillende kostenverhaalsporen en –instrumenten, en op de vraag welk beleidsonderbouwing nodig is en waar deze moet worden vastgelegd.
Soorten bestedingen: gebiedseigen en gebiedsoverstijgende
Er is een onderscheid tussen gebiedseigen en gebiedsoverstijgende kosten:
Dit zijn kosten die louter voor een exploitatiegebied1 worden gemaakt. Deze kosten gaan onder andere over het bouw- en woonrijp maken, gemeentelijke plankosten en eventuele kosten van tegemoetkoming planschade. De kosten kunnen ook worden gemaakt buiten de grens van het exploitatiegebied (bijvoorbeeld compenserende milieumaatregelen, of compensatie van verloren gegane natuurwaarde, groen- en watervoorzieningen).
Dit is een verzamelbegrip voor bestedingen die nut hebben voor meerdere exploitatiegebieden. In de Grondexploitatiewet vallen deze bestedingen onder 3 kostenbegrippen, en in de Omgevingswet, voor zover die nu bekend is, ook onder 3 kostenbegrippen die niet geheel overeenkomen met die van de Grondexploitatiewet:
‘Bovenwijkse voorzieningen’ (formeel: ‘bijdrage aan de grondexploitatie’2): maatregelen zoals gedefinieerd in de kostensoortenlijst Bro 6.2.3, 6.2.4 en 6.2.5, die niet alleen voor het specifieke exploitatiegebied betekenis hebben, maar ook voor andere nieuwe exploitatiegebieden en mogelijk voor de bestaande stad. De term ‘voorziening’ wordt omschreven in art. 6.2.5 Bro, en betreft fysieke ingrepen/activiteiten/werken, zoals wegen, riolering, parkeerplaatsen, etc. Daarnaast gaat het ook om de kosten die nodig zijn om de voorzieningen aan te leggen, b.v. sloop en saneringskosten, ambtelijke kosten, e.d. Maar de kostensoortenlijst sluit wel bouw- of exploitatiekosten uit, behoudens aan het openbaar vervoer of de ondergrondse infrastructuur gerelateerde technische gebouwen of gebouwde parkeervoorzieningen. Het equivalent van bovenwijkse voorzieningen in de Omgevingswet zijn de ‘aan het kostenverhaalgebied proportioneel toerekenbare kosten’3, die ook binnen de kostensoortenlijst moeten vallen. Een tot op zekere mate vergelijkbare kostensoortenlijst zal gelden onder de Omgevingswet.
‘Bovenplanse kosten’4: de mogelijkheid om tekorten en overschotten te verrekenen tussen verschillende exploitatiegebieden waartussen een ruimtelijke-functionele relatie bestaat. Bijvoorbeeld vrije markt woonlocaties betalen voor herstructurering van verpauperde woonlocaties en/of voor sociale woningen, nieuwe bedrijventerreinen betalen mee aan opwaardering oude bedrijventerreinen, e.d.. Deze kosten kunnen ook, maar hoeven niet per se onder de kostensoortenlijst te vallen. In de Omgevingswet komt dit begrip niet meer voor, maar wel een ander die de inhoud van bovenplanse kosten dekt (zie onder).
‘Financiële bijdrage ruimtelijke ontwikkelingen’ (bijdrage r.o.)5: bestedingen met een ruimere reikwijdte, zoals maatschappelijk belangrijk functies waaronder natuur, recreatie, waterberging, infrastructuur en culturele voorzieningen. Deze kosten kunnen ook, maar hoeven niet per se, onder de kostensoortenlijst te vallen. In de Omgevingswet is een equivalent opgenomen onder de noemer ‘financiële bijdrage voor ontwikkelingen van een gebied’ (bijdrage o.g.)6.
‘Financiële bijdrage in omgevingsplan’: de Tweede Kamer introduceerde in oktober 2019, via een amendement op de Aanvullingswet grondeigendom Omgevingswet, een nieuw instrument, namelijk een publiekrechtelijk afdwingbare ‘financiële bijdrage in omgevingsplan’7. Qua reikwijdte dekt het de ‘bovenplanse kosten’ en een belangrijk deel van de ‘bijdrage r.o.’/’bijdrage o.g.’.
Tussen al deze categorieën is er een zekere overlapping. Namelijk, er zijn vele bestedingen die onder meer van deze begrippen kunnen vallen. Uit de praktijk onder de Grondexploitatiewet (afd 6.4 Wro) blijkt bij voorbeeld dat er veel gemeenten zijn die kosten verhalen als bijdrage r.o. die eigenlijk ook als bijdrage grex zouden kunnen worden verhaald en viceversa8.
Voorwaarden om kosten te verhalen via de verschillende sporen en instrumenten
Gemeenten zijn niet vrij om ongelimiteerd kosten door te berekenen aan particuliere grondexploitanten. De reikwijdte en omvang van de te verhalen kosten varieert per kostenverhaalspoor en –instrument. Eerst worden de verschillende sporen en instrumenten uiteengezet en vervolgens worden de nodige voorwaarden uiteengezet.
Kostenverhaalsporen en –instrumenten
Door middel van een anterieure overeenkomst (Wro en Ow) kan, naast een bijdrage aan de kosten die verhaalbaar zijn via het publiekrechtelijk spoor, tevens een extra ‘bijdrage r.o.’ (Wro) of ‘bijdrage o.g.’ (Ow) worden afgesproken.
Voorwaarden: kostensoortenlijst & relatie tussen gebiedsoverstijgende bestedingen en betalende exploitatiegebieden
Via exploitatieplannen (Wro) en kostenverhaalsregels (met en zonder tijdvak, Ow) kunnen aan particuliere grondexploitanten alleen die bestedingen worden doorberekend die voldoen aan de kostensoortenlijst9. Ook moeten deze bestedingen voldoen aan de criteria profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit (p/t/p)10:
Via de nieuwe publiekrechtelijke afdwingbare financiële bijdrage in omgevingsplan (recent toegevoegd aan de Omgevingswet via amendement in de Tweede Kamer), en via anterieure overeenkomsten kunnen bestedingen worden doorberekend die voldoen aan mildere criteria: kosten mogen ook buiten de kostensoortenlijst vallen en er volstaat wanneer sprake is van tenminste een ruimtelijke-functionele samenhang.
Voorwaarden: begrenzing contractsvrijheid
Voor anterieure overeenkomsten geldt dat de contractsvrijheid van de gemeente beperkt wordt door zowel de algemene beginselen van behoorlijk bestuur alsmede de op basis van het burgerlijk wetboek geldende redelijkheid en billijkheid. Een gemeente moet gelet hierop bij het aangaan van een overeenkomst zorgvuldig de betrokken belangen wegen en mag haar bevoegdheid niet gebruiken voor een ander doel dan zij is toegekend (betaalplanologie is niet toegestaan). Bij het sluiten van een anterieure overeenkomst is immers sprake van een zekere afhankelijkheid van de tegenpartij van de gemeente: zonder vaststelling van de planologische maatregel krijgt zij niet de mogelijkheid haar grond te bebouwen. De gemeente mag van deze situatie geen gebruik maken door een onredelijk hoge financiële bijdrage te vragen.
Voorwaarde: onderhoudskosten mogen niet worden verhaald
In de kamerbehandeling van de Grondexploitatiewet is een duidelijke grens getrokken: financiële bijdragen voor gebruik of beheer (dus instandhoudings-, onderhoud- en exploitatiekosten) mogen niet worden verhaald, via welk spoor of instrument dan ook11. Verondersteld wordt dat dit ook gaat gelden onder de Ow.
Voorwaarde: baatafroming niet toegestaan
Uit de parlementaire behandeling van de Grondexploitatiewet blijkt dat baatafroming niet is toegestaan, waarmee bedoeld wordt dat de verkregen bijdragen dienen te zijn gebaseerd op concrete kosten die de gemeente maakt en niet het afromen van een stijging van de waarde van het onroerende goed van de eigenaar12. Verondersteld wordt dat dit ook gaat gelden onder de Ow.
De verschillende voorwaarden per spoor en instrument worden schematisch weergegeven in onderstaande tabel:
Kostensoortenlijst & relatie bestedingen-exploitatiegebieden |
Begrenzing contractsvrijheid & Baatafroming & Onderhouds- en exploitatiekosten |
|
|
||
|
|
|
|
Naast deze inhoudelijke voorwaarden, zijn er ook een aantal vormeisen (zie volgende paragraaf).
Vormeisen: nodige beleidsmatige onderbouwing gebiedsoverstijgende bestedingen
Uit vorige paragraaf is gebleken wat de grenzen zijn van het kostenverhaal, en aan welke eisen moet worden voldaan per kostenverhaalspoor en -instrument. De vraag nu is wat en wanneer gemeenten moeten vastleggen om de geschetste kostenverhaalmogelijkheden te mogen benutten.
Vooruitlopend op de beoordeling van concrete bouwinitiatieven dienen gemeenten een aantal zaken (‘beleidsmatige onderbouwing’) vast te leggen in een beleidskader. Hiervoor zijn enkele redenen:
Zoals gezegd, de verkregen bijdragen moeten gebaseerd zijn op concrete kosten die de gemeente maakt en niet het afromen van een stijging van de waarde van het onroerende goed van de eigenaar (‘baatafroming’). Logischerwijs, om baatafroming uit te sluiten dient de gemeente de volgende zaken duidelijk te maken13:
Aan de eis van een zorgvuldige belangenafweging wordt deels toegekomen door vooruitlopend op de beoordeling van concrete bouwinitiatieven bovenstaande zaken 1 t/m 4 vast te stellen. Verder zal de gemeente gedurende de beoordeling van concrete bouwinitiatieven alle belangen zorgvuldig moeten betrekken in haar onderzoek naar de ruimtelijke inpasbaarheid. Ook zal de gemeente dan geen misbruik kunnen maken van haar bevoegdheden.
De stelling in deze nota dat baatafroming van tevoren dient te worden uitgesloten in vastgesteld beleid en achteraf verantwoord worden leunt tevens op de nieuwe regeling publiekrechtelijke afdwingbare financiële bijdrage. Hier wordt meerdere malen gesteld dat voordat het bouwinitiatief zich voordoet, duidelijk moet zijn dat de bijdrage naar noodzakelijke kosten moeten gaan en niet naar andere (beleids)doelen. Ook wordt er gesteld dat het omgevingsplan waar de bijdrage wordt opgenomen erin moet voorzien dat periodiek publieke verantwoording wordt afgelegd over de besteding14.
Voor de bijdrage r.o./bijdrage o.g. moet een structuurvisie (Wro), of omgevingsvisie of programma (Ow) van tevoren een ‘basis’ bieden15. Uit de kamerbehandeling Wro kan worden geconcludeerd dat het gaat om de ‘functionele of ruimtelijke samenhang’ op een hoger schaalniveau tussen het betalende exploitatiegebied en de besteding16. Hieruit kan geconcludeerd worden tenminste het volgende moet worden vastgelegd: (1) de voorgenomen bestedingen in verband met de beoogde ruimtelijke ontwikkeling; (2) de betalende exploitatiegebieden en (3) de samenhang tussen beide. De Omgevingswet lijkt hierop aan te sluiten, behalve dat de samenhang niet in een structuurvisie, maar in een omgevingsvisie of programma moet worden opgenomen.
Vaak zijn bovenstaande zaken (vooral 1) reeds vastgelegd in de Ruimtelijke Structuurvisie Zaanstad 2020 (RSV). Verder kiest Zaanstad ervoor om via het Addendum RSV en via onderhavige nota GKZ een zo compleet en uitvoerig mogelijk beleidsonderbouwing vast te leggen. Dat wil zeggen dat in zowel de nota als het Addendum de ruimtelijke-functionele samenhang van alle bestedingen wordt opgenomen, niet alleen van een deel daarvan. Hiermee wordt ook maximale duidelijkheid en transparantie vooraf gecreëerd. Hiermee wordt een solide basis gecreëerd om gebiedsoverstijgende kosten te verhalen via de verschillende kostenverhaalsporen en -instrumenten.
Verder, gemeenten mogen bijdragen vragen in natura (de exploitant realiseert zelf de infrastructuur), in de vorm van betaling aan de gemeente t.b.v. een specifieke besteding, of in de vorm van een storting in een gemeentelijke fonds bestemd voor meerdere infrastructuur. Zaanstad kiest ervoor om te werken met een fonds (bestemmingsreserve) en regelmatig verantwoording afleggen over de bestedingen uit deze fonds (zie hoofdstuk 4 over de financiën).
Vormeisen: concrete vertaling in Zaanstad
Zaanstad legt vooraf de doelbestemming, toedeling en de uitvoerbaarheid van de bestedingen vast, en ook nog de samenhang tussen de bestedingen en de betalende exploitatiegebieden. Onderhavige nota GKZ werkt dit als volgt uit:
Alle onderbouwingen zijn opgenomen in onderhavige nota GKZ:
Bijlage 2: soort 1 (locatie en kenschetsing bestedingen), soort 2 (ruimtelijke en functionele relatie tussen bestedingen en exploitatiegebieden), soort 3 (reden algemeen belang), soort 4 (welke exploitatiegebieden moeten bijdragen), soort 5 (raming kosten en uitvoeringsplanning bestedingen) en soort 6 (uitvoerbaarheid).
Verder worden onderbouwingen 1-3 opgenomen in het Addendum van de Ruimtelijke Structuurvisie Zaanstad 2020, en straks opgenomen in de Omgevingsvisie Zaanstad.
Achteraf verantwoordt Zaanstad in het openbaar waar de verkregen bijdragen aan besteed zijn, zodat duidelijk is dat ze besteed zijn aan de infrastructuur en voorzieningen waarvoor ze gevraagd zijn. Hiermee wordt baatafroming uitgesloten.
BIJLAGE 2: Gebiedsoverstijgende bestedingen in Zaanstad
Zaanstad verhaalt op particuliere grondexploitanten kosten van bestedingsvoornemens in een breed schaal openbare infrastructuur en voorzieningen die de hele stad of belangrijke delen ervan dienen. De gemeente verhaalt trouwens alleen dat percentage van de bestedingsvoornemens dat met zekerheid zal worden gedaan. Het gaat om zowel groen/blauw (natuur, recreatie, waterberging), grijs (parkeren, wegen, fietspaden, openbare ruimte), bruin (sporthallen en -velden, zwembaden) en bovenplanse verevening (tekort in gebiedsexploitatie). De bestedingen in rood (kinderdagverblijf, scholen, gezondheidscentra, opvang, sociale woningen) worden vooralsnog niet verhaald, maar dat kan bij een volgende actualisering alsnog toegevoegd worden als daartoe aanleiding is.
Deze bestedingen dienen de hele stad of belangrijke delen ervan en worden dus verhaald via deze nota GKZ op bouwplannen over de hele gemeente (gebiedsoverstijgende bestedingen). Daarnaast zijn er bestedingen die specifieke wijken dienen. Ze kunnen dan gebiedseigen of gebiedsoverstijgend zijn als ze meerdere exploitatiegebieden dienen binnen deze wijken, maar ze zijn verder niet van dienst voor andere delen van de stad. Deze noemen wij ‘wijkgebonden’ bestedingen en worden niet verhaald via onderhavige nota GKZ.
Voorgenomen bestedingen (gebiedsoverstijgende en wijkgebonden) in hele Zaanstad |
Zekere gebiedsoverstijgende bestedingen (te verhalen op heel Zaanstad) |
||
De gemeente investeert met zekerheid € 170 mln om allerlei infrastructuur en voorzieningen in geheel Zaanstad te verbeteren. Deze bestedingen zijn relevant voor de hele gemeente. Van deze € 170 mln gaat de gemeente het aandeel van de bestaande stad en het aandeel van sociale huurwoningen (30% van de nieuwbouw) voor haar rekening nemen (€ 133,5 mln, 78,5%). De resterende € 36,5 mln (21,5%) brengt ze in rekening op zowel gemeentelijke als particuliere nieuwbouwplannen. Deze kosten zullen proportioneel worden toegerekend naar rato van het aantal m2 bvo van het specifieke bouwplan. Alle bijdragen zullen worden gestort in de Bestemmingsreserve Gebiedsoverstijgende bestedingen Zaanstad die gebruikt wordt ter dekking van onderstaande bestedingen in de tabel.
Gemeenten moeten de uitvoerbaarheid van de bestedingen onderbouwen (beleidsonderbouwing 7, zie bijlage 1). Daarom verhaalt deze nota GKZ alleen bijdragen waarvan het zeker is dat ze daadwerkelijk besteed zullen worden aan de in onderstaande tabel uiteengezette bestedingen. Dit wordt gewaarborgd door aan de hand van de volgende ‘ladder’ te bepalen welk deel van de bestedingen verhaald wordt:
Zekere bestedingen: de besteding is reeds gemaakt of reeds opgenomen in de gemeentelijke begroting (of in een daarin begrepen bestemmingsreserve), of er zijn reeds verplichtingen aangegaan met derde partijen, waardoor met zekerheid kan worden gesteld dat ze daadwerkelijk gerealiseerd is of zal worden. Voor wat betreft bestedingen uit het Investeringsfonds (IF), wordt er een onderscheid gebracht tussen bestedingen waarvoor de raad wel een krediet heeft verleend of nog niet. Het uitgangspunt hierbij is dat 100 procent respectievelijk 95 procent van deze bestedingen daadwerkelijk is of zal worden gerealiseerd, en dus dat 100 of 95 procent van de kosten verhaald wordt op geheel Zaanstad (dus op zowel de bestaande als de nog te bouwen stad, en op zowel gemeentelijke als particuliere grondexploitaties);
Bijna zekere bestedingen: de besteding is reeds opgenomen in de ‘wenslijst’ van het Investeringsfonds (IF), maar niet in de gemeentelijke begroting (of in een hierin begrepen bestemmingsreserve), noch zijn er verplichtingen aangegaan met derde partijen. Toch zijn er in principe geen redenen om te veronderstellen dat ze op termijn niet zal worden opgenomen in de begroting en uiteindelijk gerealiseerd, maar het is ook niet ondenkbaar dat ze in de komende jaren af- of uitgesteld zullen worden. Het uitgangspunt hier is dat 70 procent van deze besteding daadwerkelijk zal worden gerealiseerd, en dus dat 70 procent van de kosten verhaald wordt op geheel Zaanstad (dus op zowel de bestaande als de nog te bouwen stad, en op zowel gemeentelijke als particuliere grondexploitaties).
Waarschijnlijke besteding: de besteding is nog niet opgenomen in de ‘wenslijst’ van het Investeringsfonds (IF) of in de gemeentelijke begroting, noch zijn er verplichtingen aangegaan met derde partijen, maar de wenselijkheid ervan is wel door het gemeentelijke bestuur vastgesteld. De kans is groot dat ze in de komende periode wordt opgenomen in de wenslijst van het IF of de gemeentelijke begroting. Het uitgangspunt hier is dat 50 procent van deze besteding daadwerkelijk zal worden gerealiseerd, en dus dat 50 procent van de kosten verhaald wordt op geheel Zaanstad (dus op zowel de bestaande als de nog te bouwen stad, en op zowel gemeentelijke als particuliere grondexploitaties).
Bestedingen in voorbereiding: de besteding is niet opgenomen in de ‘wenslijst’ van het IF of in de gemeentelijke begroting, noch zijn er verplichtingen aangegaan met derde partijen, noch is de wenselijkheid ervan door het gemeentelijke bestuur vastgesteld. Ze bevindt zich wel in de ambtelijke voorbereiding en de verwachting is dat ze in de komende periode aan het bestuur ter besluitvorming wordt voorgelegd. Het uitgangspunt hier is dat 30 procent van deze besteding daadwerkelijk zal worden gerealiseerd, en dus dat 30 procent van de kosten verhaald wordt op geheel Zaanstad (dus op zowel de bestaande als de nog te bouwen stad, en op zowel gemeentelijke als particuliere grondexploitaties).
Overzicht gebiedsoverstijgende bestedingen in Zaanstad.
BIJLAGE 3: De te ontwikkelen exploitatiegebieden in Zaanstad
In deze bijlage 3 wordt het totale nieuwbouwprogramma in beeld gebracht dat naar de huidige inzichten potentieel gerealiseerd kan worden in alle toekomstige exploitatiegebieden in de hele stad in de periode tot 2030. Bouwplannen in de hele stad dienen een bijdrage te leveren aan de kosten van de gebiedsoverstijgende bestedingen. Dit staat los van een eventuele t.b.v. de specifieke wijk gevraagde bijdrage aan wijkgebonden kosten, en uiteraard van een bijdrage aan de planspecifieke kosten (plankosten, aansluiting op openbare infrastructuur, tegemoetkoming in planschade, e.d.).
Dit nieuwbouw programma is gebaseerd op een inschatting van alle mogelijke potentiële ontwikkelingen welke plaats kunnen vinden op grond van zowel de gemeente (gemeentelijke grondexploitanten), als particulieren, beleggers, bedrijven, projectontwikkelaars, woningcorporaties en andere stichtingen (particuliere grondexploitanten). Uitgesloten van dit overzicht worden die te ontwikkelen plannen die als doel hebben uitsluitend openbare en maatschappelijk faciliteiten te realiseren zonder winstoogmerk en de sociale huurwoningen (30% van het totale nieuwbouw woningen). In onderstaande tabel staat het totaal geschatte nieuwbouwprogramma.
Geschat nieuwbouwprogramma (aantal vrije markt nieuwbouwwoningen en -woonequivalenten en oppervlakte) in de potentieel te ontwikkelen exploitatiegebieden in geheel Zaanstad, in de periode tot 2030.
BIJLAGE 4: Toedeling en omslagmethode bestedingen (uitgangspunten)
Toedeling bestedingen: aandeel bestaande stad, sociale huur en nieuwbouw vrije markt
Het is lastig om het aandeel van de bestedingen te berekenen dat voor rekening zou moeten komen voor de bestaande stad. Dat komt omdat vele bestedingen noodzakelijk zijn vooral vanwege de nieuwbouwplannen, en minder vanwege het verbeteren van het voorzieningenniveau in de bestaande stad. Een toedeling op basis van het bestaande bouwareaal versus de nieuwbouw kan daarom niet het enige criterium zijn. Daarom wordt hier een richtpercentage van 70% gehanteerd als basis voor het bepalen van het aandeel van de gebiedsoverstijgende bestedingen die gedragen wordt door de bestaande stad, en aldus door de gemeente. Dit is een gebruikelijk percentage in vergelijkbare nota’s in andere gemeenten. Omdat de gemeente de sociale huurwoningen vrijstelt van een bijdrage, neemt de gemeente ook dit aandeel (30% van nieuwbouw woningen) voor haar rekening.
Al met al, van de in totaal € 170 mln aan zekere bestedingen in gebiedsoverstijgende infrastructuur en voorzieningen, neemt de gemeente € 133,5 mln voor haar rekening. Zowel gemeentelijke als particuliere grondexploitanten in de hele stad (vrije markt programmaonderdeel) worden gevraagd om de resterende € 36,5 mln (21,5%) bij te dragen.
Vrijstelling bijdrage bij minder dan 5 woningen
Bij een kleiner aantal dan 5 woningen wordt de bijdrage aan de gebiedsoverstijgende bestedingen vrijgesteld.
Intensief ruimtegebruik leidt tot een hogere bijdrage
De bijdrage wordt bepaald aan de hand van het aantal te realiseren vierkante meters bruto vloeroppervlakte (b.v.o.). Naar mate een bouwplan een hogere dichtheid realiseert zal de bijdrage aldus hoger zijn.
De hierboven toegelichte aandeel bestaande stad/nieuwbouw en principes omslagmethode, samen met de in eerdere bijlagen toegelichte bestedingen (bijlage 2) en nieuwbouwprogramma (bijlage 3) leiden tot het volgende tarief. Hieruit resulteert een bijdrage per m2 bvo. Dit staat nogmaals los van een eventuele t.b.v. de specifieke wijk gevraagde bijdrage aan wijkgebonden kosten, en uiteraard van een bijdrage aan de planspecifieke kosten (plankosten, aansluiting op openbare infrastructuur, tegemoetkoming in planschade, e.d.).
Op deze bijdrage kan de gemeente een korting toepassen op basis van macro-aftopping: hierdoor kan de gemeente de hoogte van de bijdrage verlagen wanneer de economische uitvoerbaarheid van het bouwplan onder druk komt te staan en de gemeente bereid is de verlaagde bijdrage te compenseren uit eigen middelen.
BTW is niet verschuldigd. Voor de aanleg van openbare infrastructuur in het openbaar gebied, die (1) bij de gemeente in eigendom zijn/blijven/komen, (2) waarvoor de gemeente een factuur ontvangt met btw en (3) de gemeente de feitelijke gebruiker is van de dienst of de levering waarover btw in rekening is gebracht, kan de gemeente in het algemeen de btw compenseren. Dit betekent dat de gemeente deze btw feitelijk niet als kostenpost (administratief) hoeft te dragen en in beginsel geen btw hoeft door te rekenen als deze vergoeding aan zelfrealisatoren in rekening wordt gebracht. De gemeente handelt in dit kader niet als btw-ondernemer, maar als overheid en verhaalt kosten bij derden. Heffing van btw blijft dus achterwege.
BIJLAGE 5: Toedeling en omslagmethode bestedingen (gedetailleerde, stapsgewijze uitwerking)
De bijdrage wordt berekend op basis van de volgende stappen:
In de eerste plaats moet nagegaan worden of het door de grondexploitant gewenste initiatief moet worden ingepast middels een ‘planologische maatregel’. Onder de Wro is er sprake van ‘planologische maatregel’ wanneer initiatieven middels een of meerdere van de volgende procedures ingepast worden:
Onder de Omgevingswet zullen, behalve het wijzigingsplan, alle andere procedures aanleiding blijven vormen tot verplicht kostenverhaal. De huidige buitenplanse afwijkmogelijkheden zullen onder de Omgevingswet overgaan in een enige buitenplanse omgevingsplanactiviteit.
Als er geen sprake is van planologische maatregel, dan is de nota GKZ niet van toepassing. Is er wel sprake van planologische maatregel, dan dient nagegaan te worden of er tevens sprake is van een ‘bouwplan’.
Onder de Wet ruimtelijke ordening: In de tweede plaats dient nagegaan te worden of het door een particuliere grondexploitant gewenst initiatief ook als bouwplan volgens het besluit ruimtelijke ordening (Bro) kan worden gedefinieerd. Volgens artikel 6.2.1 Bro is er sprake van een bouwplan wanneer sprake is van:
Onder de Omgevingswet: In art. 8.13 van het Omgevingsbesluit is een vernieuwde definitie opgenomen van ‘bouwplan’, onder de term ‘activiteiten’:
de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen met andere gebruiksfuncties dan een kantoorfunctie, een winkelfunctie of een bijeenkomstfunctie voor het verstrekken van consumpties voor het gebruik ter plaatse tot gebouwen met een of meer van deze gebruiksfuncties, mits de cumulatieve bruto-vloeroppervlakte van de nieuwe gebruiksfuncties ten minste 1.500 m2 bedraagt.
In februari 2020 heeft de minister aan de Tweede Kamer beloofd om een ruimere invulling aan te geven zodat o.a. de herbestemming van recreatiewoningen naar permanente bewoning ook daaronder gaat vallen17. T.z.t. zullen daarom de definitieve versies van de Omgevingswet en Omgevingsbesluit moeten worden getoetst.
Als er geen sprake is van aangewezen ‘bouwplan’ of ‘activiteit’, dan is deze nota GKZ niet van toepassing. Is er wel sprake van kostenverhaalplicht (omdat er zowel sprake is van ‘planologische maatregel’ als van aangewezen ‘bouwplan’ of ‘activiteit’), dan worden de volgende stappen genomen.
Wanneer sprake is van maatschappelijke niet commerciële infrastructuur (zowel nutsvoorzieningen als onderwijs, gezondheid, welzijn, sport en andere maatschappelijk relevante, niet commerciële infrastructuur), dan wordt de bijdrage die hoort bij deze infrastructuur vrijgesteld (overige programmaonderdelen worden echter niet vrijgesteld).
Sociale huurwoningen krijgen een vrijstelling van de betaling van de bijdrage. Deze vrijstelling betreft alleen de sociale huurwoningen in eigendom van en geëxploiteerd door een toegelaten instelling. Sociale huurwoningen zijn woningen met een aanvangshuurprijs onder de grens als bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de huurtoeslag, waarbij de instandhouding voor de in een gemeentelijke verordening omschreven doelgroep voor vijf en twintig (25) jaar na ingebruikname is verzekerd. Overige programmaonderdelen (andere woningen, bedrijfsruimte, kantoor, winkelruimte, etc) worden niet vrijgesteld. Aan deze vrijstelling wordt ook een voorwaarde verbonden, namelijk dat de bijdrage bij de verkoop van de sociale huurwoning in de vrije sector alsnog aan de gemeente verschuldigd is.
Wanneer uit eerdere stappen blijkt dat sprake is van een wettelijke plicht tot kostenverhaal (stappen 1 en 2), dan komt het bouwprogramma dat geen gesubsidieerde openbare en maatschappelijke niet commerciële infrastructuur betreft (stap 3) en niet wordt vrijgesteld vanwege de bouw van sociale huurwoningen (stap 4) in aanmerking voor een bijdrage. De bijdrage is proportioneel aan het aantal m2 bruto vloeroppervlakte (bvo) van het bouwplan:
Zie een aantal voorbeeldberekeningen in bijlage 6.
Om te voorkomen dat de gemeente een zodanig hoge bijdrage vraagt dat het plan hiermee financieel onhaalbaar wordt, kan de gemeente besluiten tot het toepassen van de voor het publiekrechtelijke spoor geldende principe van macro-aftopping. Dit houdt in dat als de gemeente hiermee instemt, de initiatiefnemer financieel openheid van zaken geeft zodat de gemeente kan nagaan wat het feitelijk opbrengstpotentieel is van het door de initiatiefnemer gewenst bouwplan. Hierbij is de gemeente niet gehouden aan de in de Grondexploitatiewet en straks onder de Omgevingswet voor de opstelling van het Exploitatieplan (straks onder de Omgevingswet ‘Kostenverhaalregels’) voorgeschreven uitgangspunten m.b.t. bijvoorbeeld de inbrengwaarde van grond. De definitieve bijdrage kan niet hoger zijn dan het verschil tussen de kosten en de opbrengsten van het bouwplan. Hiermee wordt voorkomen dat het plan financieel onhaalbaar wordt. Macroaftopping is nogmaals een mogelijkheid die de gemeente heeft een geen wettelijke eis wanneer de gemeente het privaatrechtelijke spoor volgt.
Als onderdeel van het onderzoek naar de ruimtelijke inpasbaarheid en economische uitvoerbaarheid van het bouwplan wordt met de initiatiefnemer gesproken over hoe de bijdrage, samen met andere kosten van de grondexploitatie, verzekerd kunnen worden in een anterieure overeenkomst.
BIJLAGE 6: Voorbeelden berekening bijdrage
Hieronder volgen enkele illustratieve voorbeelden van hoe de bijdragen worden berekend.
Voorbeeldberekening A: bouwplan 30 woningen en 1.000 m2 bvo kantoor
Initiatiefnemer A wenst 3.150 m² bvo woningen (30 eenheden) en 1.000 m² bvo kantoorruimte te realiseren op zijn grond. Dit resulteert in totaal 4.150 m2 bvo.
Voorbeeldberekening B: bouwplan 3 woningen
Initiatiefnemer B wenst 315 m² bvo woningen (3 eenheden) te realiseren op zijn grond.
Voorbeeldberekening C: bouwplan 30 sociale huurwoningen en 1.000 m2 bvo kantoor
Initiatiefnemer C wenst 3.150 m² bvo woningen (30 eenheden) en 1.000 m² bvo kantoorruimte te realiseren. Dit resulteert in totaal 4.150 m2 bvo. De woningen zullen in eigendom komen van een corporatie, die het vervolgens voor minimaal 25 jaar als sociale huurwoning gaat exploiteren.
Kopieer de link naar uw clipboard
https://zoek.officielebekendmakingen.nl/gmb-2021-37041.html
De hier aangeboden pdf-bestanden van het Staatsblad, Staatscourant, Tractatenblad, provinciaal blad, gemeenteblad, waterschapsblad en blad gemeenschappelijke regeling vormen de formele bekendmakingen in de zin van de Bekendmakingswet en de Rijkswet goedkeuring en bekendmaking verdragen voor zover ze na 1 juli 2009 zijn uitgegeven. Voor pdf-publicaties van vóór deze datum geldt dat alleen de in papieren vorm uitgegeven bladen formele status hebben; de hier aangeboden elektronische versies daarvan worden bij wijze van service aangeboden.