Gemeenteblad van Delft
Datum publicatie | Organisatie | Jaargang en nummer | Rubriek |
---|---|---|---|
Delft | Gemeenteblad 2021, 213529 | beleidsregel |
Zoals vergunningen, bouwplannen en lokale regelgeving.
Adressen en contactpersonen van overheidsorganisaties.
U bent hier:
Datum publicatie | Organisatie | Jaargang en nummer | Rubriek |
---|---|---|---|
Delft | Gemeenteblad 2021, 213529 | beleidsregel |
Gemeente Delft – Wijziging beleidsregel omzetting en woningvorming Delft 2019
Was – wordt lijst bij de gewijzigde beleidsregel omzetting en woningvorming Delft 2019
In dit document zijn alle wijzigingen opgesomd voor gewijzigde vaststelling van de beleidsregel omzetting en woningvorming Delft 2019. In de linker kolom staat de oude tekst, waarin schuin en rood is gemarkeerd welke delen van de tekst worden gewijzigd. In de rechter kolom staat de nieuwe tekst weergegeven. Vetgedrukt en paars is gemarkeerd welke stukken van de tekst nieuw zijn ten opzichte van de tekst van de huidige beleidsregel.
Beleidsregel van het college van burgemeester en wethouders van de gemeenteDelft houdende Beleidsregel Omzetting zelfstandige woningen in onzelfstandige woningen 2019 |
|
Beleidsregel van het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Delft houdende “Beleidsregel Omzetting zelfstandige woningen in onzelfstandige woningen 2019. Met de omzettingsvergunning reguleert de gemeente Delft verkamering van bestaande woonpanden. |
Met de omzettingsvergunning en woningvormingsvergunning reguleert de gemeente Delft verkamering en verstudioïsering van bestaande woonpanden. |
De gemeenteraad maakt op basis van de Huisvestingswet 2014 het omzetten van zelfstandige woonruimte naar onzelfstandige woonruimte vergunningsplichtig middels een omzettingsvergunning in de Huisvestingsverordening. Een vergunning is vereist wanneer een zelfstandige woning wordt omgezet in 3 of meer onzelfstandige woonruimten. Utiliteitsgebouwen (bijvoorbeeld kantoren), nieuwbouw, de sociale huurwoningvoorraad en gereguleerde studentenhuisvestingspanden in beheer bij toegelaten instellingen vallen hier niet onder. |
De gemeenteraad maakt op basis van de Huisvestingswet 2014 het omzetten van zelfstandige woonruimte naar onzelfstandige woonruimte en woningvormingvergunningsplichtig middels een omzettingsvergunning, of woningvormingsvergunning in de Huisvestingsverordening. Een vergunning is vereist wanneer een zelfstandige woning wordt omgezet in onzelfstandige woonruimten. Utiliteitsgebouwen (bijvoorbeeld kantoren), nieuwbouw, de sociale huurwoningvoorraad en gereguleerde studentenhuisvestingspanden in beheer bij toegelaten instellingen vallen hier niet onder. Ook wordt het verbod in artikel 21 van de Huisvestingswet om woonruimte tot twee of meer woonruimten te verbouwen of in die verbouwde staat te houden in de Huisvestingsverordening van toepassing verklaard. Voor woningvorming geldt dat een vergunning is vereist wanneer woonruimte wordt verbouwd tot 2 of meer woonruimten. Utiliteitsgebouwen (bijvoorbeeld kantoren) en nieuwbouw is uitgesloten van de vergunningplicht. Hierbij wordt met nieuwbouw bedoeld dat door een ontwikkelaar voor nieuwbouwplannen voor gebouwen met onzelfstandige wooneenheden, of voor appartementen geen omzettings-, of woningvormingsvergunning hoeft te worden aangevraagd. Het betekent niet dat een nieuw opgeleverde woning, gekocht van een ontwikkelaar, vergunningvrij kan worden verbouwd tot onzelfstandige, of meerdere zelfstandige woonruimten. |
De vergunning wordt per 1 juli 2017 aangevraagd door en verstrekt aan de eigenaar van het pand. Bij overdracht van het eigendom komt daarmee van rechtswege de vergunning te vervallen. Indien de nieuwe eigenaar het pand in verkamerde toestand wil blijven verhuren, zal een nieuwe vergunning moeten worden aangevraagd. Voor panden waarop vóór 1 juli 2019 reeds een omzettingsvergunning rust, geldt dat deze betrekking heeft op het pand en bij overdracht van het eigendom van kracht blijft. |
De omzettingsvergunning wordt per 1 juli 2019 aangevraagd door en verstrekt aan de eigenaar van het pand. Bij overdracht van het eigendom komt daarmee van rechtswege de vergunning te vervallen. Indien de nieuwe eigenaar het pand in verkamerde toestand wil blijven verhuren, zal een nieuwe vergunning moeten worden aangevraagd. Voor panden waarop vóór 1 juli 2019 reeds een omzettingsvergunning rust, geldt dat deze betrekking heeft op het pand en bij overdracht van het eigendom van kracht blijft. |
Een omzettingsvergunning wordt alleen verleend als het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad kleiner is dan het met het omzetten gediende belang, en het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad niet door het stellen van voorwaarden voldoende kan worden gediend. De huisvestingsverordening wordt voor maximaal vier jaar vastgesteld. Dit houdt in dat als de huizenmarktsituatie verandert, het college en de raad door het wijzigen van deze beleidsregel en/of de verordening kunnen bijsturen. |
Een omzettings-, of woningvormingsvergunning wordt alleen verleend als het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad minder zwaarwegend is dan het met het omzetten gediende belang, en het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad niet door het stellen van voorwaarden voldoende kan worden gediend. De huisvestingsverordening wordt voor maximaal vier jaar vastgesteld. Dit houdt in dat als de huizenmarktsituatie verandert, het college en de raad door het wijzigen van deze beleidsregel en/of de verordening kunnen bijsturen. |
Er wordt een alinea onder het kopje “Onderscheid tussen inwoning en kamerverhuur” ingevoerd |
|
Onderscheid tussen inwoning en kamerverhuur Bij onzelfstandige bewoning, of omzetting onderscheiden we twee situaties:
|
|
De artikelen 5:16, derde lid, 5:17, tweede lid, 5:20, tweede lid, 5:23, derde lid, 5:24, tweede lid, 5:27, tweede lid, 5:28, vijfde lid en 5:29, derde lid van de huisvestingsverordening stellen dat het college nadere regels kan opstellen om uitleg en uitvoering aan deze bepalingen te geven. |
|
In Delft is schaarste aan middeldure en dure huur- en koopwoningen met een WOZ-waarde die hoger is dan € 265.000.- (dit is +/- 80% van de economische waarde, zo’n 30% van de verkamering vindt op dit moment plaats in deze categorie woningen). De omzettingsvergunning wordt niet verleend als er sprake is van onttrekking van deze schaarse woningen aan de Delftse woningvoorraad. Indien de vergunning op basis van de volkshuisvestelijke toets niet wordt verleend hoeven onderstaande vervolgstappen voor de leefbaarheidstoets niet meer te worden uitgevoerd. Een uitzondering geldt voor woningen boven winkels, woningen boven horecagelegenheden en voor woningen die worden omgezet voor bewoning door een woongroep 2 . In die gevallen kan altijd een omzettingsvergunning worden aangevraagd en wordt deze niet automatisch afgewezen wanneer de WOZ-waarde van de betreffende woning hoger is dan € 265.000,-. De aanvraag wordt in dat geval getoetst op basis van de toetsingsgronden die in deze beleidsregel zijn uitgewerkt. |
Artikel 1. Volkshuisvestelijke toets In Delft is schaarste aan alle goedkope en middeldure huurwoningen en aan alle goedkope, middeldure en dure koopwoningen met een gebruiksoppervlakte tot 180m2. Bijzonder schaars zijn starterswoningen met één slaapkamer. Hoewel er ook een opgave bestaat voor een toename van het aantal studentenwoningen, is hier specifiek beleid voor ontwikkeld. In het kader van beheer van de woningvoorraad worden (studenten)kamers als minder schaars gezien. Op basis van de doelen in de woonvisie Delft 2016-2023 achten we de schaarste aan gezinswoningen en doorstroomwoningen voor gezinnen het meest problematisch. Bestudering van de situatie wijst ook uit dat in deze categorie woningen de meeste woningen zijn onttrokken door verkoop en vervolgens verhuur in het hoge prijssegment, omzetting en autonome prijsontwikkeling. Waar we in 2017 nog zagen dat het aanbod onder een WOZ waarde van 265 duizend euro voldoende was, is de conclusie nu dat juist uit dat prijssegment veel woningen zijn verdwenen. Met name door de algemene waardeontwikkeling. Mede op basis van de verkoop- en verhuurresultaten van nieuwe grote en dure woningen (WOZ > 450K, oppervlakte > 180m2) in de spoorzone concluderen we dat in dat segment van de markt wel ruimte is. Dit brengt ons er toe om alle wijzigingen in de woningvoorraad in panden met een oppervlakte < 180m2 te verbieden. Woonpanden die groter zijn kunnen bouwkundig worden gesplitst in zelfstandige appartementen met een minimale oppervlakte van 40m2 en ten minste één aperte slaapkamer. Omzetting naar kamers wordt in algemene zin niet meer toegestaan omdat het aanbod aan studentenkamers minder schaars is dan dat van starterswoningen en daarbij ook via andere wegen wordt aangepakt. Een uitzondering geldt voor woningen boven winkels en woningen boven horecagelegenheden . In die gevallen kan altijd een omzettings-, of woningvormingsvergunning worden aangevraagd en wordt deze niet afgewezen wanneer de oppervlakte van de woning kleiner is dan 180m2. De aanvraag wordt in dat geval getoetst op basis van de overige toetsingsgronden die in deze beleidsregel zijn uitgewerkt.De woningen boven winkels en horecagelegenheden in deze prijscategorie zijn vaak minder aantrekkelijk voor genoemde doelgroepen en kunnen daardoor juist geschikt zijn voor verkamering, of woningvorming, mits wordt voldaan aan de gestelde eisen. Daarmee wordt tevens leegstand voorkomen. Aanvragen voor een omzettingsvergunning, of woningvormingsvergunning worden daarom in behandeling genomen zonder daarbij de volkshuisvestelijke toets te doorlopen. De andere toetsen worden wel doorlopen, zoals hierboven omschreven. Daarnaast wil het de gemeente de vorming van woongroepen waar mogelijk faciliteren. Daarom wordt het voor woongroepen mogelijk een ontheffing aan te vragen. Deze wordt behandeld zoals eerder in dit document omschreven. |
Met de leefbaarheidstoets wordt beoordeeld of het verlenen van de vergunning al dan niet een onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu heeft. De leefbaarheidstoets bestaat uit twee onderdelen: (A) de fysieke leefbaarheidstoets en (B) de algemene leefbaarheidstoets. De algemene leefbaarheidstoets wordt eerst uitgevoerd, indien deze negatief uitvalt, hoeft geen fysieke leefbaarheidstoets te worden uitgevoerd: |
Met de leefbaarheidstoets wordt beoordeeld of het verlenen van de vergunning al dan niet een onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu heeft. De leefbaarheidstoets bestaat uit twee onderdelen: (A) de algemene leefbaarheidstoets en (B) de fysieke leefbaarheidstoets. De algemene leefbaarheidstoets wordt eerst uitgevoerd, indien deze negatief uitvalt, hoeft geen fysieke leefbaarheidstoets te worden uitgevoerd: |
Het tekstblok beschrijvende de algemene leefbaarheidstoets wordt als volgt gewijzigd |
|
a. Algemene leefbaarheidstoets Met dit deel van de leefbaarheidstoets wordt de leefbaarheid in de directe omgeving van de woning waarvoor een vergunning is aangevraagd in kaart gebracht. Bekeken wordt of de wijk, buurt of straat al onder druk staat dan wel of wordt verwacht dat door het verlenen van de vergunning de druk op de leefbaarheid al dan niet te veel toeneemt. Hiertoe wordt de volgende vraag beantwoord: Hoe scoort de buurt/wijk/straat op leefbaarheid?
Bij uitvoering van de algemene leefbaarheidstoets worden de registraties in het registratiepunt woonoverlast betrokken. |
Met dit deel van de leefbaarheidstoets wordt de leefbaarheid in de directe omgeving van de woning waarvoor een vergunning, of ontheffing is aangevraagd in kaart gebracht. Bekeken wordt of de wijk, buurt of straat al onder druk staat dan wel of wordt verwacht dat door het verlenen van de vergunning, of ontheffing de druk op de leefbaarheid al dan niet te veel toeneemt. Hiertoe wordt de volgende vraag beantwoord:
|
Het tekstblok beschrijvende de fysieke leefbaarheidstoets wordt als volgt gewijzigd |
|
Na omzetting heeft de woning een gebruiksoppervlakte (volgens de normen van NEN 2580) van minimaal 20 m² per bewoner, waarbij de om te zetten woonruimte moet voldoen aan de eisen en bepalingen van het Bouwbesluit voor nieuwbouw voor luchtgeluidsisolatie. De aanvraag voor een omzettingsvergunning wordt afgewezen indien niet aan deze eisen wordt voldaan. Indien de vergunning op basis van de fysieke leefbaarheidstoets niet wordt verleend hoeven onderstaande vervolgstappen voor de algemene leefbaarheidstoets niet meer te worden uitgevoerd. |
|
Nieuw toegevoegd wordt “artikel 3 Voorwaarden en voorschriften ontheffing verbod onttrekken woonruimte ten behoeve van omzetting en woningvorming” |
|
Artikel 3. Voorwaarden en voorschriften ontheffing verbod onttrekken woonruimte ten behoeve van omzetting en woningvorming In situaties waarin het college van oordeel is dat het in het belang is van de wens om bijzonder woonvormen in Delft te faciliteren, danwel de opgave Langer & Weer Thuis er mee wordt gediend, kan het college een ontheffing verlenen, waarmee zonder vergunning toch over kan worden gegaan in woningvorming of omzetting. Dit uitsluitend op de manier en onder de voorwaarden zoals omschreven in de beschikking.
|
|
De alinea onder “geldende voorwaarden en voorschriften...” wordt als volgt gewijzigd |
|
Geldende voorwaarden en voorschriften na toekenning van de omzettingsvergunning Als de aanvraag tot omzetting voldoet aan de criteria van de volkshuisvestelijke en leefbaarheidstoets, wordt aan het verlenen van de omzettingsvergunning de voorwaarde van goed verhuurderschap verbonden. Daarmee wordt beoogd de leefbaarheid ook na vergunningverlening te bevorderen. |
Artikel 4. Geldende voorwaarden en voorschriften na toekenning van de omzettings-, of woningvormingsvergunning, of het verlenen van een ontheffing Als de aanvraag tot omzetting of woningvorming voldoet aan de criteria van de volkshuisvestelijke en leefbaarheidstoets, wordt aan het verlenen van de vergunning de voorwaarde van goed verhuurderschap verbonden. Dit geldt ook voor een verleende ontheffing. Daarmee wordt beoogd de leefbaarheid ook na vergunningverlening te bevorderen. |
Intrekking van de vergunning is mogelijk wanneer men zich niet aan de voorwaarden houdt en er voortdurende en herhalende overlast is. Voortdurende en herhalende overlast moet blijken uit de meldingen die zijn geregistreerd bij het Registratiepunt Woonoverlast. |
Intrekking van de vergunning, of ontheffing is mogelijk wanneer:
Indien de vergunning wordt ingetrokken op basis van onjuiste verstrekte informatie, kan intrekking ook tot gevolg hebben dat de voormalig vergunninghouder in een last onder dwangsom wordt opgedragen de oude situatie in het betreffende gebouw te herstellen. |
Het tekstblok onder “uitzonderingen” wordt als volgt gewijzigd |
|
In de verordening worden de volgende situaties uitgesloten van de noodzaak tot het aanvragen van een omzettingsvergunning:
Een bijzondere situatie betreft woningen boven winkels , woningen boven horecagelegenheden en woningen die worden omgezet voor bewoning door een woongroep 2 . De schaarse woningen uit de woonvisie betreffen vooral doelgroepen op zoek naar eengezinswoningen dan wel appartementen in de categorie met een WOZ waarde groter dan €265.000,-. De woningen boven winkels en horecagelegenheden in deze prijscategorie zijn vaak minder aantrekkelijk voor genoemde doelgroepen en kunnen daardoor juist geschikt zijn voor verkamering, mits wordt voldaan aan de gestelde eisen. Daarmee wordt tevens leegstand voorkomen. Daarnaast wil het de gemeente de vorming van woongroepen waar mogelijk faciliteren. Wanneer een grotere woongroep een pand wil aankopen zal dit mogelijk een pand moeten zijn met een WOZ-waarde die hoger is dan € 265.000,-. Voor deze situaties kan wel een omzettingsvergunning aangevraagd worden, en deze situaties zullen per geval worden beoordeeld. |
In de verordening worden de volgende situaties uitgesloten van de noodzaak tot het aanvragen van een omzettingsvergunning:
Daarbij worden i n de verordening de volgende situaties uitgesloten van de noodzaak tot het aanvragen van een woningvormingsvergunning:
|
Het tekstblok onder “Beperking van de omzettingsvergunning voor reeds verkamerde panden” wordt als volgt gewijzigd |
|
Beperking van de omzettingsvergunning voor reeds verkamerde panden Voor reeds verkamerde panden kan juridisch gezien niet met terugwerkende kracht een omzettingsvergunning worden verleend. Deze behouden hun oude rechten en mogen dus verkamerd blijven zonder vergunningsplicht. Wel is het zo dat een groot deel van de voorschriften die we in de omzettingsvergunning ook voortvloeien uit andere wettelijke bepalingen, en deze bepalingen ook gelden voor reeds verkamerde panden. Dat een woonruimte in goede staat moet verkeren, dat de verhuurder/eigenaar moet zorgen dat gebreken worden hersteld en de veiligheid van de woning in orde is, vloeit reeds voort uit het Burgerlijk Wetboek en het Bouwbesluit. Het Burgerlijk Wetboek regelt de relatie tussen huurder en verhuurder en in beginsel staat de overheid daar buiten. Het college zal daarnaast ook de APV inzetten om mogelijke overlast aan te pakken. In de Nieuwe huisvestingsverordening Delft 2015 gold een uitzondering voor woongroepen 2 en hospita’s 3 . In deze gevallen was geen vergunning vereist. De overgangsregeling van de Huisvestingsverordening Delft 2019 schrijft voor dat indien aangetoond kan worden dat van een van deze situaties reeds vóór 1 juli 2019 aan de orde was er geen vergunning vereist is, ook niet na 1 juli 2019. |
Artikel 7. Beperking van de omzettingsvergunning en woningvormingsvergunning voor bestaande situaties Voor panden die zijn omgezet, of waar woningvorming heeft plaatsgevonden voor de invoering van de omzettings-, respectievelijk woningvormingsvergunning kan juridisch gezien niet met terugwerkende kracht een vergunning worden verleend. Deze behouden hun oude rechten en mogen dus de bestaande situatie in stand laten, zonder dat hiervoor een vergunning nodig is. Dit geldt zolang de situatie in stand gehouden wordt. Het zogenoemde verworven recht vervalt wanneer de situatie wordt gewijzigd, bijvoorbeeld doordat er woonruimten worden toegevoegd. In die situatie moet voor de nieuwe situatie een omzettings-, of woningvormingsvergunning danwel een ontheffing worden aangevraagd. Die aanvraag wordt getoetst op de geplande wijziging in de situatie. Wanneer bijvoorbeeld een eigenaar een pand dat voor de invoering van de omzettingsvergunning is omgezet in 4 onzelfstandige eenheden zou willen uitbreiden naar 5 onzelfstandige eenheden. In die situatie geldt het verworven recht uitsluitend voor de 4 eenheden en moet een omzettingsvergunning worden aangevraagd. Bij de leefbaarheidstoets wordt vervolgens gekeken naar de impact op de leefbaarheid van een extra onzelfstandige eenheid. Voor situaties met verworven recht geldt wel dat een groot deel van de voorschriften die we in de vergunning opnemen voortvloeien uit andere wettelijke bepalingen, en deze bepalingen ook gelden voor situaties die zonder vergunning tot stand zijn gebracht. Dat een woonruimte in goede staat moet verkeren, dat de verhuurder/eigenaar moet zorgen dat gebreken worden hersteld en de veiligheid van de woning in orde is, vloeit reeds voort uit het Burgerlijk Wetboek en het Bouwbesluit. Het Burgerlijk Wetboek regelt de relatie tussen huurder en verhuurder en in beginsel staat de overheid daar buiten. Het college zal daarnaast ook de APV inzetten om mogelijke overlast aan te pakken. |
|
|
Met ingang van 1 juli 2019 wordt de Beleidsregel Omzetting zelfstandige woningen in onzelfstandige woningen ingetrokken. Deze nieuwe beleidsregel wordt aangehaald als: Beleidsregel Omzetting zelfstandige woningen in onzelfstandige woningen 2019. Beleidsregel zelfstandige woningen in onzelfstandige woningen 2019 treedt in werking, met terugwerkende kracht, met ingang van 1 juli 2019. |
Deze beleidsregel wordt aangehaald als: Beleidsregel omzetting en woningvorming Delft 2019 Aldus gewijzigd vastgesteld door burgemeester en wethouders van de gemeente Delft op .. juni 2021 |
Kopieer de link naar uw clipboard
https://zoek.officielebekendmakingen.nl/gmb-2021-213529.html
De hier aangeboden pdf-bestanden van het Staatsblad, Staatscourant, Tractatenblad, provinciaal blad, gemeenteblad, waterschapsblad en blad gemeenschappelijke regeling vormen de formele bekendmakingen in de zin van de Bekendmakingswet en de Rijkswet goedkeuring en bekendmaking verdragen voor zover ze na 1 juli 2009 zijn uitgegeven. Voor pdf-publicaties van vóór deze datum geldt dat alleen de in papieren vorm uitgegeven bladen formele status hebben; de hier aangeboden elektronische versies daarvan worden bij wijze van service aangeboden.