Beleidsnotitie reststroken

Sint-Michielsgestel juni 2021

Inhoudsopgave

Inleiding

Toetsingskader

Grondprijzen reststroken

Verzoek om verhuur of verkoop

Inleiding

1.1 Aanleiding en doel beleidsnota reststroken

In 2007 werd de vorige beleidsnota snippergroen vastgesteld door het college van burgemeester en wethouders. Deze nota had als doel de verkoop van reststroken mogelijk te maken en zoveel mogelijk nieuwe verhuursituaties te voorkomen.

Alle lopende huurcontracten zijn sinds die tijd vervangen en veel illegaal grondgebruik is gelegaliseerd door verkoop of verhuur van de betreffende grond. In enkele gevallen heeft men geen gebruik gemaakt van het aanbod tot aankoop en is de gemeentegrond ontruimd.

Inmiddels is de genoemde beleidsnota aan herijking toe. Met name het prijspeil uit 2007 is toe aan verandering.

Het doel van deze beleidsnota is:

• Een toetsbaar kader formuleren, dat zorgt voor een actieve en efficiëntere uitvoering:

• Rechtsgelijkheid creëren voor huurders en gebruikers van reststroken;

• Duidelijkheid over grondposities verschaffen;

• Inkomsten genereren door middel van een actief beleid;

De gemeente wenst het oneigenlijk grondgebruik door inwoners te voorkomen en zo nodig aan te pakken. Niet in handhavende zin, maar de gemeente wil de gevallen van oneigenlijk grondgebruik – waar mogelijk – legaliseren. Slechts in de gevallen waarin de reststroken een dusdanig karakter of functie hebben dat een andere inrichting dan openbaar groen niet gewenst is, bijvoorbeeld tuin of verharding, zal ontruiming worden gevraagd of huur/koop worden geweigerd. In het Reststrokenbeleid zijn de volgende vormen van uitgifte mogelijk:

• Koop van reststroken

• Huur van reststroken

• Huurkoop van reststroken

In deze beleidsnota is ook opnieuw gedefinieerd wat de gemeente onder reststroken verstaat. Hiermee willen wij een duidelijker beeld schetsen van wat wij verstaan onder reststroken en wat wij verstaan onder openbaar gebied met een functie. De aanvragen zullen nog altijd ambtelijk worden getoetst en beoordeeld.

De beleidsnota Reststroken wordt na goedkeuring van burgemeester en wethouders vanaf 1 juli 2021 van kracht.

Toetsingskader

1. Omschrijving reststroken

Onder reststroken wordt verstaan: perceeltjes openbare ruimte, ter grootte van maximaal 250 m², die aan particulier gebied grenzen (woonpercelen) en die vanwege hun karakter en situering geen bijdrage leveren aan de kwaliteit van de openbare ruimte als leefomgeving.

Dit geldt niet voor gemeentegrond nabij bedrijven.

Er zijn drie vormen van uitgifte van reststroken, namelijk verkoop, verhuur en huurkoop. De hoofdregel bij de keuze voor de uitgiftevorm dient te zijn dat indien er een mogelijkheid is om de reststrook te verkopen, deze niet wordt verhuurd. Een reststrook zal worden verhuurd, als de gemeente de strook niet in bezit hoeft te hebben en het niet mogelijk is om de grond te verkopen.

Voorwaarden voor verkoop of verhuur:

• a. De reststrook dient gelegen te zijn aan het woonperceel van de verzoeker;

• b. De verzoeker dient eigenaar te zijn van het woonperceel, er wordt geen reststroken verkocht of verhuurd aan huurders van een woonperceel;

• c. Een verzoek dat eerder is afgewezen en waarbij de omstandigheden niet zijn gewijzigd ten aanzien van de afwijzing, wordt niet in behandeling genomen;

• d. Het door aanvragers aangevoerde argument om tot uitgifte over te gaan, louter vanwege slecht of matig gemeentelijk onderhoud of overlast van hondenpoep is geen reden om grond uit te geven.

• e. De reststrook is niet bedoeld voor de volgende functies:

• Stedenbouwkundige functie/Aankledingsgroen

• Groen dat in het bestemmingsplan is aangeduid met de bestemming ‘’groen’’ of ‘’verkeer- en verblijfsgebied (vb)’’. Dit groen heeft als functie de wijk/straat aan te kleden en is bepalend voor de stedenbouwkundige structuur van een wijk.

• In enkele gevallen kan een reststrook met de functie ‘’groen’’ wel worden verkocht. Het gaat dan om de gevallen waarbij het openbare karakter van de wijk, een verbindingszone naar natuur of de stedenbouwkundige structuur door verkoop/verhuur niet wordt aangetast.

• Planologische functie

• Groen dat in bestemmingsplannen en ontwikkelingen is aangewezen als ‘’buffer’’ voor de wijk. Deze groenstroken hebben een functie ten aanzien van de wijk/straat voor bijv. waterberging/verhogen leefbaarheid.

• Verkeersgroen

• Groen dat is gelegen nabij wegen, fiets- en wandelpaden en parkeerplaatsen. Tevens groenstroken die zijn gelegen nabij een kruising/splitsing of rotonde die van belang zijn voor het zicht op de weg.

• Beeld- of structuurbepalend groen

• Beeld- of structuurbepalend groen dat wordt gevormd door beplanting langs hoofdroutes, waterlopen, parken en groen op de pleinen.

• Gebruiksgroen

• Groen op en rondom sportvelden, speeltuinen en trapveldjes en groen met overig recreatief gebruik. Het kan ook gaan om groen dat door de gemeente nodig is om onderhoud te verrichten in het openbaar gebied.

• Groen met ecologische waarde

• Groen met ecologische waarde zoals aangeduid in het bestemmingsplan of in de gemeentelijke administratie.

• f. Uitgifte mag geen (negatieve) gevolgen hebben voor (toekomstige) inrichtings- en ontwikkelingsmogelijkheden;

• g. Er mag geen versnippering ontstaan door verhuur/verkoop. In sommige gevallen grenst een groenstrook aan meerdere huispercelen. In dat geval wordt er niet individueel verhuurd/verkocht. Dan wordt gekeken naar de situatie van de gehele groenstrook.

• h. Uitgifte van een groenstrook mag niet leiden tot ingesloten percelen, dat wil zeggen dat uitgifte van een reststrook niet mag leiden tot onbereikbaarheid van andere percelen.

• i. Uitgifte van reststroken mag niet in strijd zijn met keurbepalingen van het waterschap;

• j. Als langs openbaar water een werkpad of schouwpad gelegen is, wordt de betreffende grond niet uitgegeven in verband met onderhoud van het water.

• k. Uitgifte van een reststrook is niet mogelijk als er een voetpad ligt tussen de betreffende strook en het huisperceel van de verzoeker.

• l. Uitgifte van een reststrook is niet mogelijk als het gaat om (ondergrond van) parkeerplaatsen.

• m. Er mogen geen kabels, leidingen en/of riolering aanwezig zijn in de groenstrook;

• n. Indien er straatmeubilair is geplaatst op de groenstrook dan komt deze niet voor uitgifte in aanmerking.

• o. Indien er bomen aanwezig zijn op de groenstrook komt de groenstrook niet voor uitgifte in aanmerking.

• p. Bij wijken/straten die jonger zijn 5 jaar, worden er geen reststroken uitgegeven. Er wordt van uitgegaan dat in nieuwe plannen geen reststroken meer bestaan, maar dat het in alle gevallen gaat om aankledingsgroen.

De gemeente zal ieder verzoek/iedere situatie afzonderlijk beoordelen en toetsen aan bovenstaande criteria.

2. Vormen van uitgifte

Wanneer een reststrook voldoet aan het toetsingskader, dan zijn er voor uitgifte drie varianten mogelijk:

Verhuur

Uitgangspunt is hierbij dat de gronden enkel gebruikt worden als tuin, er geen gebouwen worden geplaatst op de gehuurde grond en dat de huurder de eventuele aanwezige kabels- en leidingen dient te respecteren.

De huurovereenkomst is niet overdraagbaar aan de opvolgende eigenaar/huurder van het woonperceel. Met de nieuwe bewoner zal indien mogelijk een nieuwe huurovereenkomst gesloten worden op basis van het dan geldende beleid.

Verkoop

In geval van verkoop van een groenstrook geldt het volgende:

a) Kabels en leidingen

Indien er kabels en leidingen in de groenstrook aanwezig zijn wordt er – in principe - niet overgegaan tot verkoop.

b) Bodemonderzoek

Het is de koper toegestaan om, voordat de levering van de groenstrook plaatsvindt, op eigen kosten bodemonderzoek uit te laten voeren.

c) Kosten koper

Bij verkoop van een groenstrook komen kosten voor levering voor rekening van de koper. Hieronder vallen in ieder geval de notariskosten, kadastrale kosten en overdrachtsbelasting.

Huur- koop constructie

Door middel van een huur-koop constructie willen we het mogelijk maken dat bewoners in enkele jaren de koopprijs van de groenstrook betalen. Zodra zij het gehele bedrag hebben voldaan, kunnen zij een afspraak maken bij de notaris om de overdracht te regelen. Het uitgangspunt bij deze constructie is een looptijd van vijf jaar. In overleg met de bewoners kan ook een langere termijn worden vastgesteld.

Grondprijzen reststroken

Verkoopprijs reststroken

Om een nieuwe grondprijs voor reststroken te bepalen is gekeken naar de prijzen van omliggende en vergelijkbare gemeenten. De voormalige prijzen in Sint-Michielsgestel waren in vergelijking hoog, waarbij de verschillende prijzen (voor/zij/achtererf)voor verwarring zorgen.

De verkoopprijs voor reststroken wordt vastgesteld op €75,- per m2 voor gronden voor de voorgevel. De verkoopprijs voor gronden naast en achter de woning wordt vastgesteld op € 125,-. De prijs vindt hiermee aansluiting bij grondprijzen in gemeente van vergelijkbare grootte en samenstelling in omliggende gemeenten.

Verhuurprijs reststroken

In 2007 is bij aanvang van het reststrokenbeleid de verhuurprijs aangepast. De huurprijs à € 2,25 per m2 is laag in vergelijking met omliggende gemeente. Daarom willen we de huurprijs verhogen naar een meer marktconforme huur. Voor de huidige huurders worden de huurprijzen in niet verhoogd.

Voor overeenkomsten die worden gesloten na de ingangsdatum van deze beleidsnota Reststroken, bedraagt de huurprijs €5,- per m2 per jaar. (4% van de verkoopprijs à € 125,- per m2, wat overeenkomt met het landelijk gemiddelde).

Verzoek om verhuur of verkoop

Verzoeken tot verhuur of verkoop van reststroken kunnen worden gericht aan het team Maatschappelijke en Economische Ontwikkeling. Dat kan per e-mail (meo@mijngemeentedichtbij.nl) of door middel van het contactformulier op www.sint-michielsgestel.nl.

Om het verzoek te kunnen behandelen hebben wij het volgende nodig:

• 1. Naam

• 2. Huisadres, postcode en woonplaats

• 3. Telefoonnummer (optioneel)

• 4. E-mailadres (optioneel)

• 5. Omschrijving van de huidige situatie o.a. de ligging van het reststroken ten opzichte van de woning (voor-, zij- of achtertuin)

• 6. Een korte omschrijving met (eenvoudige) tekening waarom men de reststroken wil huren of kopen en wat men er mee wil doen (extra parkeerplaats creëren, bij de tuin voegen etc.)