Besluit van de raad van de gemeente Stede Broec van 18 februari 2021 tot vaststelling van de Woonvisie 2021 -2025 Stede Broec

Samenvatting

Stede Broec is een plattelandsgemeente met een stedelijk karakter en een breed scala aan eigen voorzieningen. Het is een prettige wonen in onze gemeente met circa 22.000 mensen in de vitale, actieve en historische dorpen Lutjebroek, Grootebroek en Bovenkarspel. De gemeente is goed bereikbaar per weg en spoor, heeft twee NS-stations en de nieuwe Westfrisiaweg is een belangrijke verbetering.

 

Groen en water zijn onderscheidende kenmerken van de gemeente. Mede door de populariteit is het voor sommige mensen lastig om een betaalbare woning te vinden. Voor de komende vijf jaar ligt er daarom een stevige groeiopgave. We willen dat het in Stede Broec goed wonen en samenleven blijft. We combineren de woonopgave met de transitieopgave vanuit vergrijzing, duurzaamheid en vermaatschappelijking van de zorg.

 

De ambities voor 2021-2025 zijn:

  • 1.

    Een gezonde, evenwichtige woningmarkt met passende woningen, voor nu en later;

  • 2.

    Zorgzame wijken;

  • 3.

    Verduurzamen van de woningvoorraad.

1. Inleiding

Via deze woonvisie stelt de raad de ambities vast voor het woonbeleid in Stede Broec voor de komende vijf jaar, 2021- 2025. Met het vaststellen geeft de raad het college de opdracht om de woonvisie uit te voeren, met de instrumenten die daarvoor nodig zijn.

 

Aan de hand van deze woonvisie wordt het woonbeleid in Stede Broec vormgegeven, worden prestatieafspraken gemaakt met corporaties en woningbouwprojecten getoetst. De woonvisie wordt meegenomen in de omgevingsvisie.

 

1.1 Wonen

Bij een woonvisie wordt meestal gedacht aan huizen en in het bijzonder nieuwbouwwoningen. Belangrijker nog dan de huizen zijn de mensen die er in wonen of gaan wonen. Prettig samenleven en wonen in een mooie omgeving is één van de belangrijkste basisbehoefte. Het is een voorwaarde om op te groeien, een gezin te stichten, naar school te gaan, te werken, recreëren of te genieten van de laatste periode van je leven. Met deze woonvisie beschrijven we de ambities en de instrumenten om dit mogelijk te maken in Stede Broec: Wonen doen we samen.

 

Woningmarkt Stede Broec

Stede Broec is een woongemeenschap van 21.726 mensen en 9.199 woningen

(1 januari 2020, CBS). De gemeente bestaat uit de vitale en actieve historische dorpen Lutjebroek, Grootebroek en Bovenkarspel en heeft een goed voorzieningenniveau. De goede bereikbaarheid via de weg en het spoor is een sterke kracht van Stede Broec.

 

De woningvoorraad is ruim en betaalbaar, zeker te opzichte van meer stedelijke gemeenten. De samenstelling is vergelijkbaar met de gehele regio West Friesland: 69% koopwoningen, 24% sociale huur woningen en 6% particuliere huurwoningen. Stede Broec heeft wel een eenzijdige woningvoorraad van vooral grondgebonden woningen (90%), voornamelijk koopeengezinswoningen en weinig appartementen.

 

Net als in de rest van Nederland is de laatste jaren een daling te zien van het aantal aangeboden koopwoningen en een stijging van de verkoopprijs. Maar met een gemiddelde vraagprijs van € 2 .223 per m2 blijft Stede Broec relatief betaalbaar.

 

In de toekomst verandert de samenstelling van Huishoudens als gevolg van trends als vergrijzing en huishoudensverdunning.

 

Figuur 1 Huishoudensprognose gemeente Stede Broec naar type en leeftijd 2017-2040

Bron: Provincie Noord-Holland

 

De belangrijkste verwachtingen zijn:

  • -

    Het aantal oudere huishoudens neemt toe. Naar verwachting verdubbelt het aantal huishoudens van 75 jaar en ouder tot 2040;

  • -

    De impact van jonge huishoudens (20 t/m 30 jaar) op de woningmarkt is op dit moment groot, maar wordt naar verwachting in de toekomst steeds kleiner.

Voor meer informatie zie ook bijlage II: Woonopgave kort samengevat

2. Doelstelling en ambities

In het coalitieakkoord ‘Samen Verantwoord Doorpakken 2018-2022’ staat aangegeven dat de vraag naar zowel koop- als (sociale) huurwoningen in Stede Broec momenteel groot is. Er zijn meer woningen nodig, vooral betaalbare woningen. De duurzaamheid van de nieuwe én bestaande woningen wordt steeds belangrijker. Voor nu en in de toekomst. Zorgzame wijken zijn belangrijk waar het prettig samen leven is.

Doelstelling van deze woonvisie luidt:

Inwoners van Stede Broec kunnen prettig samenleven en wonen. Er zijn voldoende aantrekkelijke woningen voor iedereen, een kwalitatief en energetisch hoogwaardige woningvoorraad, waar iedereen in elke levensfase, met of zonder zorgbehoefte, kan (blijven) wonen.

Op dit moment werken we al hard om deze doelstelling te realiseren met bijvoorbeeld de realisatie van Waterweide en in de komende jaren ook Florapark. Daarmee zijn we er nog niet. In de woonvisie staat het beleid voor de komende vijf jaar.

 

2.1 Ambities

De ambities voor 2021-2025 zijn:

  • 1.

    Een gezonde, evenwichtige woningmarkt met passende woningen, voor nu en later

    We willen dat alle inwoners van Stede Broec prettig kunnen wonen en samenleven in een woning die bij hun past. Dat leidt tot levendige wijken en dorpen. Daarvoor is een uitbreiding van onze woningvoorraad nodig. Voor starters, willen we meer betaalbare woningen: sociale huur en betaalbare koop. We willen meer differentiatie in de woningvoorraad zoals, bungalows, patio woningen, mantelzorgwoningen of bijvoorbeeld tiny houses.

  • 2.

    Zorgzame wijken

    We hebben de ambitie om te blijven werken aan wijken met een mix van inkomensgroepen en leefstijlen. Bovendien willen we dat mensen met een zorgbehoefte goed kunnen wonen. Mensen moeten zoveel mogelijk een wooncarrière in de eigen omgeving kunnen maken, zodat zij hun (zorg)netwerk kunnen behouden.

  • 3.

    Verduurzamen van de woningvoorraad

    Stede Broec sluit bij de energietransitie aan bij de landelijke ambities. Samen met onze partners verduurzamen we de bestaande voorraad. De woningcorporatie streeft naar een gemiddeld energielabel A. De grootste uitdaging zit in het laten aanhaken van mensen met een eigen woning. De gemeente werkt in haar Warmtetransitievisie een gebiedsgerichte aanpak uit. De nieuwbouw wordt aardgasloos gerealiseerd. Vanaf 2021 geldt hiervoor de verplichting BENG (Bijna Energie Neutraal Gebouw).

2.2 Landelijke-, provinciale en regionale afspraken

Landelijk is de woningwet1 en de huisvestingswet2 de basis van het woonbeleid. Hierin staan de verantwoordelijkheden van gemeenten en corporaties weergegeven. De woningwet vormt het kader waarbinnen afspraken op lokaal niveau gemaakt worden.

 

Ook de provincie Noord-Holland speelt een belangrijke rol, vooral op het gebied van ruimtelijke ordening. Nieuwe plannen moeten getoetst worden aan het provinciale beleid. Naast voldoende woningen vindt de provincie het behouden van een open landelijke buitengebied belangrijk. Nieuwe woningen moeten zoveel mogelijk binnenstedelijk en nabij OV-knooppunten gerealiseerd worden. Zie onder andere de provinciale woonagenda 2020- 20253.

 

In de regio West-Friesland wordt op het gebied van volkshuisvesting intensief samengewerkt. Er is een regionale woonvisie, regionale verordening4 en een regionale toetsing van nieuwe plannen5. Samen met de regio maken we afspraken met de provincie in een woonakkoord6 Op een hoger schaalniveau van Noord-Holland Noord worden afspraken gemaakt met de landelijke overheid. In 2020 is de woondeal verschenen7.

 

2.3 Rol gemeente

Door vaststelling van de woonvisie geeft de gemeenteraad het college mandaat om de woonvisie uit te voeren. Zoals aangegeven gaat het niet alleen om nieuwbouwprojecten, maar nadrukkelijk ook om de bestaande woningen. Voor duurzaamheid ligt hier een belangrijke opgave. Ook de leefbaarheid in wijken is van groot belang. De ambitie is zorgzame wijken waar mensen kunnen wonen ook al is er een zorgvraag. Steeds vaker willen en blijven inwoners van Stede Broec langer zelfstandig thuis wonen. De groep senioren stijgt de komende dertig jaar en is daarmee een uitdaging voor het woonbeleid. Ondertussen moeten er ook voldoende betaalbare woningen zijn voor starters en jongeren. Het woonbeleid is sterk verweven met het beleid in het sociaal domein (Wmo, jeugdzorg, participatiewet). In deze woonvisie wordt verwezen naar dit beleid waar relevant.

 

Hoewel de ambities hoog zijn, is de invloed van de gemeente soms beperkt. Per jaar wordt gemiddeld minder dan 1% aan nieuwbouwwoningen toegevoegd. Prijzen van koopwoningen bepaalt de gemeente niet, hooguit kan zij stimuleren dat er voldoende koopwoningen beschikbaar zijn. Ook het verduurzamen van koopwoningen kan niet afgedwongen worden. Informeren, stimuleren en adviseren zijn de instrumenten om investeringen in duurzaamheid aan te moedigen.

Regionaal afstemmen

De woningmarkt blijft niet beperkt tot de gemeentegrenzen. Op het gebied van de woningmarkt blijven we in gesprek met de buurgemeenten in de regio West-Friesland en de provincie Noord-Holland. Een belangrijk onderwerp van gesprek is voor de komende periode hoe we invulling geven aan de regionale ambitie om extra woningen te bouwen om de overloop uit de Metropoolregio op te vangen. Stede Broec is van mening dat de gemeenten gezamenlijk moeten kijken naar wat hiervoor de beste regionale locaties zijn.

3. Thema’s en ambities

 

I. Een gezonde, evenwichtige woningmarkt met passende woningen, voor nu en later.

 

We willen dat alle inwoners van Stede Broec prettig kunnen wonen en samenleven in een woning die bij hun past. Dat leidt tot levendige wijken en dorpen. Daarvoor is een uitbreiding van onze woningvoorraad nodig. Voor starters willen we meer betaalbare woningen: sociale huur en betaalbare koop. We willen meer differentiatie in de woningvoorraad zoals, tiny houses, bungalows, patio woningen, mantelzorgwoningen, etc.

De belangrijkste uitdagingen voor de komende vijf jaar:

  • 1.

    630 woningen nieuwe woningen erbij tot en met 2025. Dat betekent werk maken van aanjagen, versnellen en prioriteren.

  • 2.

    Een netto uitbreiding van de voorraad sociale huurwoningen met circa 120 woningen tot en met 2025. De Woonschakel zet in op een toevoeging van 100 woningen in deze periode. Deze zijn minimaal nodig om in de behoefte aan sociale huur te voorzien. Dat betekent dat gezocht moet worden naar extra locaties voor sociale huurwoningen. We houden de vinger aan de pols en monitoren scherp de ontwikkeling van slaagkansen voor jong en oud en anticiperen op ontwikkelingen (behoefteprognoses).

  • 3.

    Meer diversiteit in de bestaande wijken en buurten: spiegelbeeldig bouwen. Minder sociale huur in wijken waar al een concentratie is (bestaande wijken Stede Broec Zuid, Broekerhaven en Princenhof), meer sociale huur in de uitbreidingswijken (Waterweide en/of Florapark) en vice versa. De diversiteit in de bestaande wijken en buurten vergroten is een langzaam proces en vraagt tijd, met wel de nieuwbouw als kans.

  • 4.

    We zetten in op nieuwbouw en transformatie: in Stede Broec zien we met name transformatiekansen voor onder andere de bedrijvenstrook ten zuiden van het spoor. We zien mogelijkheden om wonen toe te voegen en tegelijkertijd de bedrijvigheid en werkgelegenheid vast te houden, zodat een multifunctioneel woon/werkgebied ontstaat.

  • 5.

    We zetten in op meer diversiteit in het woonprogramma. Dat betekent voor Stede Broec: meer gestapelde bouw, meer patiowoningen en ook meer luxe en onderscheidende woonvormen.

  • 6.

    Er moeten voldoende betaalbare huurwoningen beschikbaar komen voor uitstroom uit Maatschappelijke Opvang, Beschermd Wonen en Jeugdzorg (met name eenpersoonshuishoudens) en statushouders: kleine woningen, bij voorkeur tot de kwaliteitskortingsgrens en anders tot de eerste aftoppingsgrens8. Daarnaast is een oplossing nodig voor inwoners met een urgente woningvraag die aangewezen zijn op wonen met begeleiding en nu niet onder Pilot Uitstroom vallen.

  • 7.

    Er moet voldoende huisvesting zijn voor arbeidsmigranten; de werkgevers zijn hiervoor hoofdzakelijk verantwoordelijk. Regionaal komen we met beleid over de huisvesting van arbeidsmigranten.

Resultaat

We streven naar een plancapaciteit tot en met 2025 die aansluit bij de woningbehoefte (minimaal 630 woningen). We zetten in op doorstroming en meer differentiatie in het woningaanbod. De behoefte vertalen we naar de volgende streefpercentages:

  • Sociale huur: 20%

  • Middeldure huur: 10%

  • Betaalbare koop tot € 250.000,-: 30%

  • Middeldure koop € 250.000,- tot € 350.000,-: 25%

  • Dure koop € 350.000,- en meer: 15%.

II. Zorgzame wijken

We hebben de ambitie om te blijven werken aan wijken met een mix van inkomensgroepen en leefstijlen. Bovendien willen we dat mensen met een zorgbehoefte goed kunnen wonen. Mensen moeten zoveel mogelijk een wooncarrière in de eigen omgeving kunnen maken, zodat zij hun (zorg)netwerk kunnen behouden. Aan de verbinding van wonen en zorg wordt ook aandacht besteed in de visie sociaal domein.

De belangrijkste uitdagingen voor de komende vijf jaar:

  • 1.

    We willen zorgzame wijken zodat inwoners van Stede Broec een ‘woonzorgcarrière’ kunnen maken in de eigen woonomgeving, zodat buren, familie en mantelzorgers betrokken blijven. Dit vraagt soms om een verhuizing van zelfstandig naar meer geclusterd of beschermd wonen. Het vraagt dat mensen de eigen woning aanpassen aan de toenemende zorgbehoefte of ondersteund worden bij de afweging om te verhuizen naar een geschikte woning.

  • 2.

    We zien een behoefte aan nieuwe woon(zorg)initiatieven voor ‘kwetsbare’ ouderen. Voor ouderen willen we circa 30 woonzorgwoningen toevoegen.

  • 3.

    Voor mensen met een GGZ achtergrond is de behoefte lastig in te schatten. Mensen met een verstandelijke beperking of psychiatrische problematiek gaan steeds vaker zelfstandig wonen. Voor Stede Broec is vooral het begeleid wonen een vraagstuk. We gaan in gesprek met zorgpartijen en het zorgkantoor om de ambitie verder uit te werken.

  • 4.

    Doordat mensen met dezelfde problemen in sommige buurten of straten samen wonen kunnen leefbaarheidsproblemen ontstaan. Via ‘slimme toewijzing’, goede begeleiding en differentiatie van buurten willen we deze leefbaarheidsproblemen zoveel mogelijk voorkomen. En mocht het ondanks alle preventie toch misgaan, dan pakken gemeente, woningcorporatie en veiligheidspartners woonoverlast snel en daadkrachtig aan. We zetten in op informatiedeling tussen gemeente, politie en woningcorporaties (casus overleg).

  • 5.

    We willen vooral samen met wijk- en buurtgemeenschappen bekijken waar bovenstaande woonvormen gerealiseerd kunnen worden. We willen de aanwezige sociale verbanden en ontmoetingsplekken benutten, zodat ontmoeting laagdrempelig kan ontstaan. Dat vraagt een integrale aanpak met aandacht voor voorzieningen, woonomgeving, ontmoetingsplekken en kansen in bestaande gebouwen.

  • 6.

    We willen meer woningen voor ‘vitale’ senioren en mensen met een beperking realiseren die tijdig willen verhuizen, en een specifieke verhuiswens hebben. We merken dat de mensen bij ons aankloppen. We willen voldoende woningtypen die aansluiten bij de vraag van deze senioren (leeftijd vanaf 65 jaar). Woningtypen die aansluiten bij deze doelgroep zijn: grondgebonden met kleine tuin/terras of gemeenschappelijke tuin en goede bezonning, met wonen, slapen en sanitair op begane grond, ontwerp dat uitnodigt tot sociaal contact zoals hofje, geschakelde bungalows, koop en/of huur, betaalbaar of middensegment.

III. Verduurzamen van de woningvoorraad

Stede Broec sluit bij de energietransitie aan bij de landelijke ambities. Samen met onze partners verduurzamen we de bestaande voorraad. De woningcorporatie streeft naar een gemiddeld energielabel B. De grootste uitdaging zit in het laten aanhaken van de overige woningeigenaren. De gemeente werkt in haar Warmtetransitievisie een gebiedsgerichte aanpak uit. De nieuwbouw wordt aardgasloos gerealiseerd. Vanaf 2021 geldt hiervoor de verplichting BENG (Bijna Energie Neutraal Gebouw).

De belangrijkste uitdagingen voor de komende vijf jaar:

  • 1.

    Er ligt een uitdaging om in 2050 te komen tot een reductie van 95% van de totale hoeveelheid emissie ten opzichte van 1990. Voor de gebouwde omgeving betekent dit een forse verbetering van de woningisolatie die we met duurzame warmte verwarmen en waarin we schone elektriciteit gebruiken of zelfs zelf opwekken. De ambitie van de Westfriese gemeenten is om in 2040 energieneutraal te zijn. Dit betekent evenveel duurzame energie opwekken als er in Westfriesland wordt gebruikt.

  • 2.

    De Warmtetransitievisie is uiterlijk 2021 vastgesteld door de gemeenteraad.

  • 3.

    We bekijken waar de ‘meekoppel’-kansen liggen ten aanzien levensloopvriendelijkheid en toegankelijkheid van de woonomgeving, klimaatadaptatie en verduurzaming.

  • 4.

    We benutten kansen om circulariteit te vergroten (hergebruik van materialen; flexibel inzetten van gebouwen). Circulariteit is nu nog zeker geen gemeengoed, maar de ontwikkelingen op dat gebied gaan snel. Er komt een moment dat circulair bouwen geen belemmering (in tijd, geld) vormt.

  • 5.

    In de prestatieafspraken met De Woonschakel en de huurders (jaarschijf 2019) wordt doorgezet op het bereiken van gemiddeld energielabel A voor de bestaande voorraad. Voor de nieuwbouw van De Woonschakel wordt een EPC-norm van 0,4 gehanteerd.

  • 6.

    We geloven in regionale kracht, we zoeken afstemming in en met de regio en gaan ervoor om de regionale energiestrategie te vertalen naar de lokale Omgevingsvisie.

4. Instrumenten

Om de ambities zoals hiervoor beschreven te realiseren heeft de gemeente een aantal instrumenten op het terrein van volkshuisvesting. Deze staan hieronder beschreven. Daarnaast sluiten we aan bij het beleid van het sociaal domein en duurzaamheid.

 

4.1 Prestatieafspraken

Een belangrijk instrument is het maken van prestatieafspraken, met de woningcorporatie en de huurdersorganisatie. Om tot concrete afspraken te komen, brengt de corporatie (afgestemd met de huurdersorganisatie) vóór 1 juli van ieder jaar een goed en zo concreet mogelijk bod uit op de opgaven die zijn geformuleerd: wat kan de corporatie in alle redelijkheid bijdragen? Deze bieding vormt de basis voor het gesprek en uitwerking in nieuwe prestatieafspraken.

 

De prestatieafspraken bevatten de volgend thema’s:

  • 1.

    Organisatie en samenwerking

  • 2.

    Beschikbaarheid (sociale) huurwoningen

  • 3.

    Betaalbaarheid sociale huurwoningen

  • 4.

    Duurzaamheid en woonklimaat

  • 5.

    Maatschappelijke opgave

  • 6.

    Inzet in kernen, wijken en buurten

4.2 Woonruimteverdeling

Corporaties adverteren de vrijkomende woningen en wijzen deze toe op basis van de langste inschrijftijd, via het regionale woonruimteverdeelsysteem. Naast de reguliere toewijzing hebben corporaties ‘vrije ruimte’ om te bemiddelen. Bijvoorbeeld door een kleinere woning toe te kennen aan een senior. Er komt dan een nieuwe woning vrij voor een ander gezin. Gemeente vraagt corporaties om woningen toe te kennen aan statushouders op basis van de landelijke taakstelling en mensen die uitstromen uit maatschappelijke opvang op basis van regionale afspraken. Daarnaast is er een regionale urgentieregeling (inclusief verordening) waarop woningzoekers een beroep kunnen doen als daar een aanleiding voor is. Corporaties proberen de doorstroming te bevorderen via de regeling doorstromers en er is aandacht voor spoedzoekers (pilot). Vooralsnog heeft voldoende aanbod van betaalbare woningen prioriteit.

 

4.3 Startersleningen

Als de hypotheek die de bank biedt niet toereikend is, kan de gemeente deze onder voorwaarden aanvullen middels een starterslening. De gemeente doet dit door starters meer kans te geven op de eigen woningmarkt. De starter kan tot ca. € 30.000 euro extra lenen. Het huidige beperkte budget voor startersleningen, maakt ongeveer 10 lening mogelijk. Dit geringe aantal leidt tot ongelijkheid (wie het eerst komt heeft geluk). Een ander probleem is dat hulp aan starters vaak wordt overwogen in een overspannen woningmarkt. Vanuit de redenering: als de prijzen zeer hoog zijn hebben ze een steuntje in de rug nodig. In de huidige tijd is het economisch perspectief echter onvoorspelbaar. Het is daarom risicovol om mensen uit te dagen om meer te lenen dan hun inkomen toe staat. We evalueren in het verlengde hiervan de verordening startersleningen. De huidige marktrente is laag en hypotheekverstrekkers toetsen of een hypotheek past bij het inkomen. We willen voorkomen dat starters een te grote schuld opbouwen.

 

4.4 Plancapaciteit

Voor nieuwbouwwoningen wordt jaarlijks de plancapaciteit geactualiseerd. Tot en met 2025 streven we naar een plancapaciteit die aansluit bij de woningbehoefte (minimaal 630 woningen). De grootste ontwikkelingen zijn:

  • Waterweide c.a. 350 woningen

  • Florapark c.a. 250 woningen

  • Middenweg c.a. 50 woningen

4.5 Monitoren

Samen met de regio monitoren we jaarlijks de ontwikkelingen op de woningmarkt, van zowel de koop- als de huurwoningen. We volgen onder meer de prijsontwikkeling, wachttijden in de sociale huursector en de voortgang van het woningbouwprogramma in Stede Broec. Op basis van nieuwe inzichten die voortvloeien uit onderzoeken, kijken we welke bijstelling van het beleid noodzakelijk is. We voeren hierover de dialoog met onze woonpartners. In een voorjaars- en najaarsoverleg met corporatie, en huurdersorganisatie bespreken we de voortgang van de prestatieafspraken.

Bijlage I Uitvoeringsprogramma

Door het college vastgesteld op 12 januari 2021.

 

Een gezonde, evenwichtige woningmarkt met passende woningen, voor nu en later.

Meer betaalbaar bouwen en meer diversiteit

We zetten in een passend woningbouwprogramma programma en maken afspraken met initiatiefnemers van nieuwe plannen. We koersen op doorstroming, meer sociale huur, meer starterswoningen, meer betaalbare\sociale koop en ook meer diversiteit in (luxe) woonvormen. Hierbij kijken we zowel vanuit RO-perspectief als vanuit de maatschappelijke opgaven en volkshuisvestelijke behoeften.

Beleid arbeidsmigranten

We willen het beleid ten aanzien van huisvesting van arbeidsmigranten actualiseren en voorzien in kwalitatief goede short stay-voorziening(en). Denk daarbij aan (tijdelijke) transformatie van gebouwen, dan wel de realisatie van tijdelijke units bij bedrijven.

Voorrang voor doorstromers in de sociale huur

De Woonschakel geeft voorrang aan doorstromers die een sociale huurwoning achterlaten bij de woningtoewijzing. Dit leidt tot meer aanbod van huurwoningen. Voor huishoudens die vanuit een koopwoning naar een sociale huurwoning willen verhuizen zijn er dan minder mogelijkheden. Vaak gaat dit om huishoudens die qua inkomen in aanmerking komen voor een sociale huurwoning, maar tegelijkertijd over vermogen beschikken (veelal ouderen).

Woningsplitsing onder voorwaarden toestaan

We bieden ruimte aan het splitsen van woningen in de bestaande dorpsbebouwing. Uitgangspunt is dat de extra gecreëerde woning voorziet in de behoefte van mensen met een aantoonbare woonbehoefte én dat ouderen langer in hun vertrouwde omgeving kunnen blijven wonen.

We zetten in op kleinschalige toepassing binnen duidelijke kaders, om nadelige effecten op de leefomgeving te voorkomen. We zoeken uit hoe we dit (privaatrechtelijk) kunnen vastleggen. Dit voorkomt (verkoop)problemen als een van beide bewoners wil verhuizen. Deze vorm van splitsing kan interessant zijn voor ouderen in een grote koopwoning die zorg nodig hebben, maar ook voor jongeren die een kleine zelfstandige woning zoeken.

Evalueren verordening startersleningen

We evalueren de verordening startersleningen.

Opstellen uitvoeringsprogramma woningbouw

In Stede Broec zijn diversie potentiele woningbouwlocaties. We stellen een reëel uitvoeringsprogramma woningbouw op met de mogelijkheden om de uitvoering te versnellen.

 

Zorgzame wijken

Afspraken wonen met begeleiding voor MO/BW-doelgroep

De gemeente, De Woonschakel, zorgorganisaties en het zorgkantoor maken afspraken over het benodigd aantal zorgplaatsen, zowel intra- als extramuraal. Voor de maatschappelijke opvang- en de beschermd wonen doelgroep die weer in de wijk gaat wonen zijn kleine woningen en flexwonen van belang. Uitgangspunt is het wonen zoveel mogelijk normaliseren. De woning wordt waar nodig gehuurd door de zorgorganisatie en de cliënt verblijft er onder voorwaarden (zie ook regionale afspraken in het convenant ‘pilot uitstroom’). Als het kan wordt de cliënt direct huurder van De Woonschakel. Bij calamiteiten is er een korte lijn naar de veiligheidsregio (politie, OM). Op deze wijze willen we in de woonbehoefte van kwetsbare personen voorzien én de leefbaarheid en de veiligheid van de omwonenden waarborgen. In samenwerking met de andere gemeenten in West-Friesland wordt gezocht naar een oplossing voor inwoners met een urgente woningvraag die aangewezen zijn op wonen met begeleiding en nu niet onder Pilot Uitstroom vallen.

Visie op oud worden in Stede Broec

We starten in 2021 samen met Omring, de Woonschakel en Ons Stede Broec een onderzoek naar oud worden in Stede Broec. Welke voorzieningen zijn wenselijk, welke woonvormen zijn passend, wat betekent dit voor de openbare ruimte en wat kan de groep hier zelf aan bijdragen?

Afwegingskader woonzorginitiatieven

We stellen een afwegingskader/dialoogkader op voor woonzorginitiatieven, dat we toepassen met betrokkenheid van wonen, RO en sociaal domein. Hier letten we op:

• Voorziet het initiatief in een aantoonbare lokale behoefte?

• Wat is de leveringsvorm en wat zijn consequenties voor een eventueel beroep op WMO?

• Ontmoetingsmogelijkheden (ontmoetingsplekken in gebouwen en openbare ruimte).

Sluit het initiatief goed aan bij andere ontwikkelingen (zoals het gezamenlijk onderbrengen van zorgpartners)?

Levensloopbestendige woningen (voor vitale senioren)

Nieuwe initiatieven die inspelen op nieuwe woonvormen voor vitale ouderen krijgen voorrang boven andere plannen (mits op de goede locatie en met inachtneming van onze normen voor betaalbaar bouwen).

Goede locaties zijn in de nabijheid van winkels en voorzieningen, zoals bijvoorbeeld verdichtingsplannen in het centrum.

Benutten landelijke en provinciale stimuleringsregelingen

Landelijk en provinciaal zijn er stimuleringsregelingen die interessant zijn om te benutten. We willen hier nadrukkelijk de stimuleringsregeling Wonen en Zorg (SWZ) onder de aandacht brengen bij nieuwbouwinitiatieven met minimaal vijf woningen voor senioren met een laag of middeninkomen.

 

Verduurzamen van de woningvoorraad

Stimuleren particuliere woningeigenaren tot duurzame maatregelen

We stimuleren particuliere eigenaren tot het nemen van energetische maatregelen. Het is hierbij van belang dat mensen op individueel niveau inzicht krijgen in de mogelijke investeringen en de opbrengsten. Hiervoor kunnen bewoners terecht bij het ‘Duurzaam Bouwloket’. We ondersteunen burgerinitiatieven voor energiebesparing en opwekking en werken hieraan zo goed en zo snel mogelijk mee. In onze communicatie zetten we in op ‘natuurlijke momenten’ voor energiemaatregelen, bij verhuizing, verbouwing of bij het levensloopbestendig maken van de woning.

Wijkgerichte aanpak Transitievisie Warmte

De gemeente werkt voor eind 2021 een Transitievisie Warmte uit waarmee we een eerste richting geven aan de aanpak van het isoleren en aardgasvrij maken van de (bestaande) woningvoorraad. Inwoners krijgen hierdoor een eerste beeld van het stapsgewijze tijdspad richting aardgasvrij. Ook maken we duidelijk met welke wijken Stede Broec voor 2030 aan de slag gaat; inclusief mogelijke energievoorziening(en) en een indicatie van investeringen. Dit biedt huis- en gebouweigenaren perspectief om investerings- en verduurzamingsbeslissingen te kunnen nemen.

Bijlage II Woonopgave kort samengevat

Opgesteld door Atrivé

Als startpunt voor de woonvisie is een woningmarktanalyse uitgevoerd. Uit deze analyse komt een aantal zaken naar voren die kenmerkend zijn voor Stede Broec. Hier volgt een korte samenvatting van de onderscheidende kenmerken van de woningmarkt in Stede Broec en de woonopgaven die hiermee samenhangen:

Sterke woongemeente met potentieel

  • Binnen het verstedelijkte platteland van West-Friesland-Oost neemt Stede Broec letterlijk een centrale plaats in: een subregionaal centrum met een compact en kwalitatief hoogwaardig voorzieningenniveau op het gebied van onderwijs en detailhandel. De sterke woongemeente met de goed ontwikkelde gemeenschapszin uit zich in het rijke verenigingsleven in een dynamisch cultuurlandschap.

  • Stede Broec is bovendien een goed bereikbare gemeente met betaalbare woningen. In de verhuisstromen is het opvallend dat de verhuisstromen van en naar Amsterdam in evenwicht zijn. Dat betekent dat de uitstroom van jongeren voor hoger onderwijs gecompenseerd wordt door een instroom van huishoudens in een latere levensfase (25 tot 40 jaar). Per saldo kent Stede Broec wel een vertrekoverschot, met name richting de gemeente Medemblik. Opvallend is het vertreksaldo in de leeftijdsklasse 50 tot 65 jaar. Het is aannemelijk dat voor hen het dorpse wonen in de gemeente Medemblik aantrekkelijk is. Alles bij elkaar genomen is Stede Broec daarmee een aantrekkelijke modale woongemeente.

  • Er is een opwaartse druk op de woningbehoefte.

  • Het aantal huishoudens neemt toe en er is sprake van een inhaalvraag, als gevolg van de huidige krapte in de markt. Op basis hiervan heeft de provincie Noord-Holland de woningbehoefte geraamd. Tot en met 2025 zijn nog 630 extra woningen nodig, ten opzichte van de huidige voorraad.

  • In deze prognose is nog geen rekening gehouden met het woningtekort in de metropoolregio. De regio Westfriesland wil in deze behoefte kunnen voorzien. In regionaal woningmarktonderzoek van Westfriesland is deze berekend op ruim 2.000 woningen voor de regio. De Westfriese ambitie.

Werking woningmarkt en dynamiek en impact doelgroepen

Maatschappelijk doen zich ondertussen grote wijzigingen voor die het domein van wonen beïnvloeden. Sociologisch, ecologisch, technologisch, economisch en demografisch. Wij zien de volgende aanwijzingen:

  • Op korte termijn is er vooral vraag naar koopeengezinswoningen. Door het grote aantal gezinnen en het zo lang mogelijk zelfstandig wonen van ouderen blijft deze behoefte tot 2025 van belang. Wanneer we de behoefte aan koopwoningen uitsplitsen naar prijssegment, dan blijkt er op korte termijn in alle prijssegmenten sprake te zijn van een vraagdruk. Met name in de segmenten in de range € 200.000,- tot € 250.000,- (respectievelijk de gemiddelde koopsommen van een tussen- en hoekwoning in het vierde kwartaal van 2018). Doordat het aantal (potentiële) gezinnen in de gemeente Stede Broec ook in de toekomst groot blijft, is er ook op lange termijn een extra behoefte aan koopwoningen in de segmenten vanaf € 250.000,-. De verwachting is dat de vraagdruk aan koopeengezinswoningen op lange termijn zal afnemen (als de babyboomgeneratie de woningmarkt verlaat, na 2040).

  • Het aantal oudere huishoudens neemt toe. Het aantal huishoudens van 75 jaar en ouder zal naar verwachting tot 2040 meer dan verdubbelen. In de toekomst zijn er meer vitale ouderen en meer kwetsbare ouderen. Ouderen verhuizen relatief weinig en geven in grote meerderheid zelf aan het liefst zo lang mogelijk in de huidige woning te willen blijven wonen. Zij willen bovendien graag in hun eigen buurt blijven wonen vanwege hun (zorg)netwerk. Gemiddeld verhuist per jaar circa 3% van alle inwoners van 65 tot 85 jaar in de gemeente Stede Broec. Uit landelijke verhuismotieven blijkt dat een substantieel deel pas verhuist vanwege toenemende beperkingen en extra behoefte aan zorg. Doordat ouderen vaker in een koopeengezinswoning (blijven) wonen, leidt de voortgaande vergrijzing pas op langere termijn tot een omslag in de vraag. De veronderstelling is dat er behoefte komt aan huurappartementen. Wellicht moeten we dit niet te letterlijk nemen en gaat het vooral om de wens kleiner te wonen met minder buitenruimte of om de behoefte naar meer servicediensten (tuinonderhoud), waarin ook grondgebonden seniorenwoningen kunnen voorzien.

  • Er is volgens het onderzoek behoefte aan extra huurwoningen, zowel eengezinswoningen als appartementen. Op lange termijn neemt de vraagdruk aan met name huurwoningen tot de hoogste aftoppingsgrens (€ 651,-) toe, vooral in de appartementensfeer. Tot en met 2025 zijn er naar verwachting 90 extra sociale huurwoningen nodig om in de reguliere behoefte te voorzien. Bovendien is er een huisvestingsopgave voor statushouders en bijzondere doelgroepen. Deze is lastig voor de toekomst te voorspellen. De huidige taakstelling voor huisvesting van statushouders komt neer op een extra behoefte van 6 tot 7 woningen per jaar. De regionale pilot uitstroom zou, bij evenredige verdeling over de gemeenten in Westfriesland naar rato van de bevolking, uitkomen op een behoefte van 10 woningen extra voor Stede Broec. Deze huidige extra behoefte is echter te onzeker om deze tot en met 2025 te extrapoleren. Indien we uitgaan van de praktijk van de huidige toewijzingen, en rekening houden met een verdere uitstroom uit beschermd wonen van de GGZ-doelgroep, is ten opzichte van de reguliere behoefte een derde extra nodig. Dat komt uit op een netto toevoeging van circa 120 sociale huurwoningen (tot de liberalisatiegrens - circa € 720,-) tot en met 2025. Dat wil zeggen, 30 woningen extra ten opzichte van de reguliere behoefte van 90 woningen. In deze periode heeft De Woonschakel ook woningen die niet meer aan de huidige wooneisen voldoen en vernieuwd moeten worden.

  • De vraag is hoe groot op dit moment de behoefte is aan middeldure huur. Vooralsnog zien we in dit segment geen grote vraag. Hoewel we merken dat vooral startende jongere huishoudens op dit moment moeilijker toegang hebben tot de koopmarkt (stijgende huizenprijzen, vaker eenpersoonshuishouden, huidige hypotheekregels), hebben we de indruk dat de meesten een middeldure huurwoning niet echt als alternatief zien. Dan liever wachten, doorsparen of in de buurgemeenten kijken. Een deel zal wellicht voor middeldure huur kiezen maar dan als noodoplossing. Investeringen in dit segment op korte termijn zien we dan ook als enigszins risicovol.

  • Ten slotte zien we nog een opgave in de huisvesting van arbeidsmigranten. Werkgevers zijn verantwoordelijk zijn voor fatsoenlijke huisvesting.

Op basis van het regionale woonwensenonderzoek en recente aanwijzingen staat in onderstaande matrix wat op korte termijn (tot circa 2025) en lange termijn (na 2025 tot 2040) kansrijke en risicovolle productmarktcombinaties zijn. Deze leidraad geeft indicatief de richting aan van de vraagontwikkeling.

 

De figuur laat zien dat er verschillen in vraag zijn tussen de korte en lange termijn. Het schakelen tussen korte en lange termijn vormt een uitdagend sturingsvraagstuk voor de gemeente Stede Broec. Daar komt bij dat het overgrote deel van de woningvoorraad van de toekomst er vandaag al staat en er nog lang zal staan.

 

Figuur 2. Kansrijke en risicovolle toevoegingen korte termijn (2019-2025) en lange termijn (2019-2040)

Woonopgaven nieuwbouw en bestaande voorraad

  • Tot en met 2025 zijn 630 woningen nodig, ten opzichte van de huidige voorraad. Ten opzichte van deze behoefte is de plancapaciteit (517 woningen t/m 2025) beperkt. Bovendien zijn hiervan 389 woningen in harde plannen voorzien, vooral in de uitbreidingswijk Waterweide. Er worden dus minder woningen gerealiseerd dan de gemeente zou willen. Plannen komen nog onvoldoende snel tot uitvoering. Sturen op realisatie en versnelling is noodzaak.

  • De woningen die worden gerealiseerd en zijn opgenomen in de harde plannen zijn vooral duurdere woningen, terwijl er juist veel behoefte is aan betaalbare woningen. Ook hier ligt een opgave: sturen op betaalbaarheid.

  • Bovendien dreigen de huidige plannen te leiden tot een toenemende sociale onbalans tussen de wijken in Stede Broec, met vooral duurdere koop in de nieuwbouw en concentratie van sociale huur met name in de bestaande woonwijken in Stede Broec Zuid. Dit vraagt om meer sociale huur in de nieuwbouw en om verkoop en sloop in de bestaande wijken. Het aantal benodigde nieuwbouwwoningen in de sociale huur neemt dan naar verwachting toe tot circa 200 woningen. Sturen op meer balans tussen de wijken verkoop, sloop en meer nieuwbouw sociale huur: 200 woningen.

Transitieopgaven: maatschappelijke meerwaarde creëren

Er doen zich ondertussen maatschappelijk grote wijzigingen voor die het domein van wonen beïnvloeden en waar de woonvisie ook kaders voor moet bieden. Zo verdienen de veranderingen in de zorg en de duurzaamheidsopgave onze gezamenlijke aandacht. De vraag is dan ook hoe woningbouw een meerwaarde kan bieden voor die aanpalende terreinen.

  • Een belangrijke grondslag van het huidige beleid in Stede Broec is de wens dat er in elke wijk een diversiteit bestaat aan woonvormen en voorzieningen, zodat mensen idealiter binnen de wijk wooncarrière kunnen maken én er een klimaat ontstaat waarbinnen mensen voor elkaar willen zorgen.

  • De behoefte aan verzorgd wonen in de gemeente Stede Broec neemt in de periode 2019 t/m 2025 toe met circa 70 (prognose provincie, indicaties CIZ). In de plannen om het bestaande gezinspaviljoen te vernieuwen gaat het om 48 plaatsen, maar dit is geen extra capaciteit omdat het oude gebouw gesloopt wordt. Er is meer aanbod aan verzorgd wonen nodig.

  • Aan intramurale plaatsen voor ouderenzorg is er in Stede Broec voldoende capaciteit tot en met 2025.

  • De ontwikkeling dat mensen met een verstandelijke beperking of psychiatrische problematiek (de GGZ-doelgroep) vaker zelfstandig wonen zet door. Voor Stede Broec is vooral de behoefte aan begeleid wonen van de GGZ-doelgroep een vraagstuk. Deze doelgroep bestaat uit 120 personen in 2025, tegenover een aanbod van 10 woningen begeleid wonen. Nu worden deze mensen veelal centraal in de regio opgevangen (Hoorn) in MO en BW.

  • Aanbieders van jeugdzorg zien een extra behoefte aan beschermde woonvormen voor jongeren in Stede Broec. De gemeente wil hieraan bijdragen indien het jongeren uit de eigen gemeente zijn.

  • In woonzorginitiatieven wordt de zorg regelmatig geleverd in de vorm van PGB of VPT. Hier komen alle hulpmiddelen voor rekening van de Wmo. Ook reguliere zorgaanbieders als Omring (in die regio) leveren steeds meer 24-uurszorg via VPT in voormalige verzorgingshuizen. Dit werkt kostenverhogend voor de Wmo. Het is belangrijk dat gemeenten en zorgaanbieders afspraken maken over deze kosten en afspraken over wat een goedkoopste adequate voorziening in dit geval inhoudt.

  • Ook is er een opgave om de bestaande woningvoorraad levensloopbestendig te maken; de meeste eengezinswoningen kunnen gemakkelijk aangepast worden.

  • Van gemeenten wordt verwacht dat zij samen met Rijk, netbeheerders, provincies en waterschappen tot een programmatische aanpak moeten komen om invulling te geven aan de noodzakelijk energietransitie.

  • In het interbestuurlijk Programma van het Rijk, VNG en IPO staat bovendien dat elke gemeente in 2021 een warmtetransitievisie moet hebben opgesteld. In deze visie wordt de wijk-voor-wijkaanpak en planning van de warmtetransitie in de gemeente bepaald.

  • Ongeveer de helft van de huishoudens in Stede Broec wil in duurzaamheid investeren, meestal wel met de voorwaarde dat de investeringen terugverdiend kunnen worden. Maar zeker ook belangrijk: consumenten hechten veel waarde aan een comfortabele woning.

  • Bovendien vraagt ook het thema klimaatadaptatie aandacht. Hoe houden we in de woningbouw en de bestaande wijken bijvoorbeeld rekening met waterbergingscapaciteit, met extreme hitte/koelte en de toenemende intensiteit van regenbuien? Steeds meer gemeenten hebben voor hun wijken een stresstest waterbestendigheid uitgevoerd.

Kortom, uitdagingen genoeg. Juist in de verbinding van de thema’s (sociale kwaliteit, een comfortabel thuis, een leefomgeving met kwaliteit, energietransitie en klimaatadaptatie) liggen grote kansen om de leefomgevingskwaliteit in de gemeente Stede Broec te vergroten.

Ondertussen is het schakelen tussen korte en lange termijn voor de gemeente een uitdagend sturingsvraagstuk. Op de korte termijn is er nog een stevige groei. Er komt ook een moment dat de babyboomgeneratie de woningmarkt verlaat. Een effect dat rond 2040 merkbaar zal zijn. Er komen dan veel woningen in de bestaande voorraad vrij.

Bijlage III Begrippenkader

  • a.

    Betaalbare huurwoning

    Een woning met een huurprijs onder de aftoppingsgrenzen. Zie hiernavolgende tabel huurprijzen.

  • b.

    (Collectief) Particulier Opdrachtgeverschap

    Onder particulier opdrachtgeverschap worden die vormen van woningbouwontwikkeling verstaan waarbij de kopers zelf hun grondkavel kopen of pachten en een architect kiezen om zo met maximale invloed hun woning te realiseren. Kopers kunnen ook gezamenlijk een woningbouwproject realiseren.

  • c.

    Doelgroep(en) van de woningcorporatie

    Doelgroep van beleid: huishoudens met een inkomen tot € 39.055,-.

    Middeninkomens: corporaties mogen tot 10% van de vrijkomende woningen toewijzen aan huishoudens met een inkomen tussen € 39.055,- en € 43.574,- (prijspeil 2020).

  • d.

    Geschikte woning

    Dit zijn ‘gewone’ zelfstandige woningen met diverse woningaanpassingen die ervoor zorgen dat de woningen meer geschikt zijn voor mensen met mobiliteitsbeperkingen dan gebruikelijke woningen.

  • e.

    Harde plancapaciteit

    Harde’ plannen zijn woningbouwplannen met een onherroepelijke status.

  • f.

    Inclusieve samenleving

    Sinds juli 2016 is in Nederland het VN-verdrag Handicap van kracht. Het verdrag gaat over vele thema’s en terreinen, zoals: arbeid, onderwijs, wonen, verkeer en vervoer, zorg, ondersteuning, sport, cultuur, vrijetijdsbesteding en uitgaan. Binnen al deze thema’s is de ambitie gelijk: zorg ervoor dat mensen met een beperking op voet van gelijkheid met anderen kunnen meedoen aan de samenleving. In het licht van de Woonvisie hanteren we een bredere interpretatie van inclusieve samenleving. Zonder dat we de groep mensen met een beperking of handicap en chronisch zieken tekort te doen, beschouwen we de inclusieve samenleving als een samenleving waarin iedereen ongeacht zijn achtergrond of huidige situatie er als vanzelfsprekend bij hoort. Het gaat nadrukkelijk over de insluiting van alle mensen.

  • g.

    Intramuraal wonen

    Woon- en verblijfsvormen met 24-uurs nabije zorg en bescherming. Met 'nabij' wordt gedoeld op zorg die permanent aanwezig is. In het algemeen betreft het onzelfstandig wonen.

  • h.

    Passend toewijzen

    Woningcorporaties moeten per 2020 ten minste 95% van de huishoudens met recht op huurtoeslag (inkomen tot € 39.055,-) een woning toewijzen met een huur onder de aftoppingsgrens.

  • i.

    Prijsgrenzen huursector (prijspeil 2020)

    Kwaliteitskortingsgrens

    € 432,51

    Eerste aftoppingsgrens

    € 619,01

    Tweede aftoppingsgrens

    € 663,40

    Liberalisatiegrens

    € 737,14

    Vrije sector

    Vanaf € 737,14

  • j.

    Sociale huurwoningvoorraad

    De voorraad huurwoningen tot de liberalisatiegrens (€ 737,14, prijspeil 2020).

  • k.

    Starter

    Een huishouden dat na verhuizing hoofdbewoner van een woning is en nieuwgevormd is of geïmmigreerd is, en voor de verhuizing geen hoofdbewoner van een woning was.

  • l.

    Statushouder

    Asielzoeker van wie het verzoek is ingewilligd en die een (legale) verblijfsstatus heeft gekregen.

  • m.

    Verzorgd wonen en zelfstandig wonen met begeleiding

    Enerzijds betreft dit zelfstandige woningen voor ouderen met een zorgindicatie die tot voor kort nog recht op intramuraal verblijf hadden. Het gaat hier voornamelijk om ouderen met ZZP 3 en 4. Het gaat om een zelfstandige woning, waarbij zorg op afroep beschikbaar is en met een ontmoetingsruimte/mogelijkheid voor dagbesteding in de nabijheid. Anderzijds betreft het zelfstandige (huur)woningen voor mensen met een zorgindicatie met ambulante begeleiding - al dan niet geclusterd. Het gaat hier om mensen met een lichamelijke of verstandelijke beperking of psychische problematiek.

Naar boven