Gemeenteblad van Reusel-De Mierden
| Datum publicatie | Organisatie | Jaargang en nummer | Rubriek |
|---|---|---|---|
| Reusel-De Mierden | Gemeenteblad 2021, 133971 | Overige besluiten van algemene strekking |
Authentieke versie (PDF)
Informatie
Gerelateerd
Printen
Delen
De Nota Grondbeleid is aan vernieuwing toe. In dit hoofdstuk leest u waarom dit nodig is en wat het doel is van deze nota.
1.1 Waarom een nieuwe nota grondbeleid?
In de Nota Grondbeleid nemen wij de voorwaarden op voor het grondbeleid van de gemeente Reusel-De Mierden. Op 11 juni 2013 heeft de gemeenteraad de Nota Grondbeleid 2013 vastgesteld. Door veranderde marktomstandigheden en veranderde wet- en regelgeving is het nodig om een nieuwe nota op te stellen.
1.2 Wat is het doel van het grondbeleid?
Met de nota kan de raad goede keuzes maken over het grondbeleid. Zo kan zij binnen de financiële voorwaarden sturen op de gewenste ruimtelijke doelen van de gemeente, welke rol we innemen en welke strategie daarbij past. Grondbeleid heeft geen nieuwe regels voor of over de gewenste ruimtelijke doelen. Het is een instrument, waarmee we de voorwaarden aangeven waarbinnen we de ruimtelijke doelen kunnen uitvoeren. Deze doelen gaan vaak over veel verschillende beleidsdomeinen. Het gaat hierbij vaak om doelen van onze ruimtelijke ordening. Met een duidelijke samenhang met andere gebieden, zoals wonen, economie, maatschappelijke ontwikkeling, natuur, recreatie, verkeer en vervoer. Met grondbeleid stimuleren we gewenste ontwikkelingen en voorkomen we wat we zeker niet willen
- •
- •
- •
We willen inspelen op de veranderde marktomstandigheden en wet- en regelgeving. Sinds 2013 is het speelveld van gebiedsontwikkeling flink veranderd. De woningmarkt is steeds in beweging en we hebben te maken met nieuwe wet- en regelgeving. We kennen diepe dalen, waarbij de markvraag plots stil komt te liggen. En hoogtepunten, met een aanbod dat achterblijft op de vraag. Dit leidt tot stijgende prijzen van huizen. Deze 'beweging' zorgt ervoor dat we met veel aandacht onze aanpak en rol moeten kiezen in een gebiedsontwikkeling.
Het omgevingsrecht in Nederland bestaat uit tal van wetten. De Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het bijbehorende Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is van al deze wetten de belangrijkste wet voor gebiedsontwikkelingen. Om het bestaande omgevingsrecht makkelijker te maken, wordt het omgevingsrecht samengevoegd in één integrale Omgevingswet. Naar verwachting treedt de Omgevingswet op 1 januari 2022 in werking.
De nieuwe Omgevingswet vraagt ook van ons een grote inzet. Zo moeten we een Omgevingsvisie en een Omgevingsplan maken. De Omgevingsvisie geeft de gemeente meer ruimte om in overleg met de samenleving na te denken over de toekomst van onze gemeente. Welke richting we willen varen en welke ontwikkelingen we goed vinden. Met het Omgevingsplan kan de gemeente dan de goede voorwaarden meegeven en (ontwikkel)ruimte geven aan marktpartijen. De Omgevingswet heeft ook gevolgen voor het grondbeleid. We moeten vaker vraaggericht, uitnodigend en flexibel werken met het grondbeleid en meer ruimte bieden voor initiatieven uit de markt. Zo kunnen we het makkelijker maken om ruimtelijke projecten te starten. De Omgevingswet biedt betere mogelijkheden voor uitnodigingsplanologie.
We volgen de ontwikkelingen op de voet. Dit geldt natuurlijk voor de Omgevingswet, maar ook voor de wettelijke regels over begroting (BBV) en belangrijke thema's zoals aanbesteding en staatsteun. Als daar aanleiding toe is, passen we het grondbeleid in de toekomst aan op basis van de veranderde wet- en regelgeving.
Na deze inleiding leest u in hoofdstuk 2 van deze nota wat de relatie is tussen het grondbeleid en het sectorale beleid. In hoofdstuk 3 leest u meer over onze rol en strategie bij het uitvoeren van het grondbeleid. Hoofdstuk 4 gaat over de verwerving van gronden en de voorwaarden die we hieraan verbinden. In hoofdstuk 5 lichten we toe hoe we omgaan met het kostenverhaal. In hoofdstuk 6 geven we meer inzicht over de opbouw van de uitgifte- en grondprijzen. Dit gaat vooral over woningbouw en bedrijven(terreinen). In hoofdstuk 7 leggen we uit hoe we omgaan met de andere gronden, zoals maatschappelijke bestemmingen, agrarisch grondgebruik, (erf)pacht en natuurgebieden. In hoofdstuk 8 leggen we de belangrijkste regelgeving over aanbesteden en staatssteun uit. Tot slot geven we in hoofdstuk 9 een toelichting op het financiële aspecten van het grondbeleid. Hoe we controle houden over de risico's bij gebiedsontwikkeling en hoe het grondbeleid past in de planning en control cyclus (P&C cyclus). Achterin vind u nog een begrippenlijst en nuttige bijlagen bij deze nota.
2. Relatie van het grondbeleid met het ruimtelijk beleid
De Nota Grondbeleid heeft geen nieuwe regels voor of over de gewenste ruimtelijke doelen. In dit hoofdstuk leggen we uit wat de relatie is van het grondbeleid met het ruimtelijk beleid.
2.1 Belangrijke wet- en regelgeving voor het grondbeleid
De wettelijke basis voor het gemeentelijk grondbeleid ligt in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het daarop gebaseerde Besluit ruimtelijke ordening (Bro).
De Wro bevat de (spel)regels voor het opstellen en wijzigen van ruimtelijke plannen, zoals het bestemmingsplan. De Wro bevat ook de regels voor het kostenverhaal (afdeling 6.4 van de Wro). Dit is een belangrijk onderdeel van het grondbeleid. In deze paragraaf hebben we ook op hoofdlijnen aangeven wat gaat veranderen als de Omgevingswet van kracht is.
Een bestemmingsplan geeft bestemmingen aan gronden. Bijvoorbeeld wonen, groen en verkeer. Het bestemmingsplan heeft een juridisch bindende werking voor iedereen, dat wil zeggen: voor bewoners en initiatiefnemers, maar ook voor de gemeente zelf. Het bestemmingsplan komt in verschillende vormen voor:
- •
- •
- •
- •
In de Omgevingswet kennen we geen bestemmingsplannen meer. Alle bestemmingsplannen worden omgezet in één gemeentedekkend Omgevingsplan. De wijzigingsbevoegdheid en de uitwerkingsplicht komen ook niet terug in de vorm zoals we die kennen. Het Omgevingsplan biedt als ruimtelijk kader meer flexibiliteit voor nieuwe plannen. De Omgevingswet dwingt ons om verder vooruit te denken over het ruimtelijk beleid. Zo kunnen we goede voorwaarden opnemen om af te wijken van het Omgevingsplan.
Naast de Wro zijn voor het grondbeleid de volgende wetten en beleidstukken belangrijk:
- •
- •
- •
- •
- •
- •
- •
- •
- •
- •
2.2 Grondbeleid toepassen kan zowel publiek- als privaatrechtelijk
Dit is een belangrijk kenmerk van het grondbeleid. Zo kunnen we vanuit het privaatrecht overeenkomsten sluiten met (ontwikkelende) partijen. Bijvoorbeeld voor de aankoop van gronden, het verhaal van kosten of samenwerkingen met ontwikkelende partijen.
Als we in goed overleg niet tot overeenstemming komen met partijen, hebben we ook publiekrechtelijke instrumenten tot onze beschikking, zoals onteigening en kostenverhaal via het exploitatieplan. Ook met de Omgevingswet kunnen we ons grondbeleid zowel publiek- als privaatrechtelijk (blijven) toepassen.
2.3 Document Beleidsregels Beoordeling woningbouwinitiatieven
De voorgaande jaren bouwden we vaak zelf op locaties die we zelf in bezit hebben. Deze locaties zijn bijna volgebouwd. Dit betekent dat we steeds vaker afhankelijk zijn van initiatieven van inwoners en marktpartijen voor het uitvoeren van onze doelen en ambities.
Dit betekent ook dat we als gemeente vaker vooraf moeten nadenken op wat voor manier een marktpartij onze ambities kan uitvoeren. Zo kunnen wij regie houden op bijvoorbeeld de woningbouwontwikkelingen binnen Reusel-De Mierden. Die regie is nodig om te sturen op woningbouwontwikkelingen, zodat die:
- •
- •
- •
Om dit te borgen hebben we regels voor de beoordeling van markinitiatieven vastgelegd in het document Beleidsregels Beoordeling woningbouwinitiatieven.
De beleidsregels bieden een toetsingskader voor woningbouwinitiatieven die niet passen binnen het geldende bestemmingsplan. In het document hebben we de regels opgenomen voor de inhoudelijke voorwaarden waar wij aan toetsen bij de beoordeling van initiatieven. Dit werkt van twee kanten. Enerzijds is het onze interne handleiding hoe we nieuwe initiatieven beoordelen en toetsen. Anderzijds biedt het document inzicht voor ontwikkelende partijen in de manier waarop wij als gemeente omgaan met nieuwe initiatieven.
Met behulp van dit document kunnen initiatiefnemers plannen die goed passen binnen onze ambities makkelijk uitvoeren. Bijvoorbeeld als de plannen aansluiten op de woningbehoefte in onze gemeente, of wanneer de plannen bijdragen aan andere belangrijke doelen, zoals zorg, werken en recreëren.
2.4 Omgevingsvisie gemeente Reusel-De Mierden
In 2018 heeft de gemeenteraad de Omgevingsvisie voor Reusel-De Mierden vastgesteld. Een omgevingsvisie beschrijft de stip op de horizon, hoe de gemeente er over 15 jaar uit ziet. Het gaat over de 'fysieke leefomgeving'. Zo beschrijven we de inrichting van ons grondgebied (de ruimte), hoe onze inwoners hier veilig en gezond kunnen leven (het sociale) en wat er aan bedrijvigheid is (de economie). Een omgevingsvisie is geen plan op detailniveau, het geeft een richting aan waar we naar toe willen.
We verwachten dat de gemeente Reusel-De Mierden in de volgende vijftien jaar minder ingrijpend verandert dan in de afgelopen tientallen jaren. Al in gang gezette ontwikkelingen, zoals bedrijventerrein Kleine Hoeven en de woningbouwlocaties bij de kernen, zetten we onverminderd door.
Gebiedsontwikkelingen en verandering van bestaande locaties bieden nieuwe kansen, zodat het goed past binnen het Kempisch landschap. Daarnaast zien wij dat de toekomst van agrarische bedrijven verandert door marktwerking en maatschappelijke druk (vooral door gewijzigde (aangescherpte) regelgeving vanuit Rijk en provincie. Verduurzaming van deze bedrijven is hierbij een belangrijke opgave.
3. Gemeentelijke strategie bij een gebiedsontwikkeling
Dit hoofdstuk richt zich op de gemeentelijke strategie bij een gebiedsontwikkeling, welke rol we aannemen als gemeente, welke strategie we toepassen en hoe dit bijdraagt aan de realisatie van de gemeentelijke ambities.
Onder “grondbeleid” verstaan we het op een zodanige wijze handhaven van het bestaande grondgebruik, dan wel het realiseren van gewenste veranderingen in dit grondgebruik, dat dit past in de door de gemeente geformuleerde doelstellingen in het kader van de ruimtelijke ordening.
Grondbeleid is het direct en indirect bijdragen aan een evenwichtige en duurzame ruimtelijke ontwikkeling met inzet van financiële en juridische instrumenten.
Grondbeleid is een middel om bestuurlijke doelen te realiseren. Binnen het grondbeleid beschikken we over instrumenten - voorkeursrecht gemeenten, onteigening, kostenverhaal Wro, enzovoorts. Die kunnen we inzetten om bestuurlijke doelen op het gebied van de ruimtelijke ordening te realiseren.
Met het grondbeleid willen we:
- •
- •
- •
- •
- •
- •
De nota geeft verder inzicht in de relatie tussen de publiekrechtelijke en privaatrechtelijke bevoegdheden van de gemeente op het gebied van grondbeleid. Dis is het kader voor het uitvoeren van onze grondexploitaties.
Na vaststelling van de nota grondbeleid kunnen we in de paragraaf grondbeleid in de begroting en de jaarrekening een goede koppeling leggen met de wijze van uitvoering van het grondbeleid door de gemeente aan de hand van de gestelde beleidskaders. In de paragraaf grondbeleid van de programmabegroting geeft het college aan wat het te voeren grondbeleid in het komende jaar zal zijn. In de paragraaf grondbeleid van de (programma) jaarrekening geven we aan wat er van dat beleid is gerealiseerd.
Er zijn verschillende vormen van grondbeleid mogelijk. Over het algemeen maken we onderscheid tussen actief en faciliterend grondbeleid. Tussen deze twee uitersten van grondbeleid bevinden zich mengvormen. Deze mengvormen zijn feitelijk vormen van publiek private samenwerking (PPS), waarbij overheid en marktpartijen samen ontwikkelen. Per productiesoort (bedrijventerreinen, woningbouwlocaties, commerciële voorzieningen enz.) kan het grondbeleid en het toe te passen instrumentarium verschillend zijn.
3.2.1 Welke instrumenten hebben we tot onze beschikking?
Voor gebiedsontwikkelingen is er een divers instrumentarium beschikbaar voor de uitvoering van het grondbeleid. De meest voorkomende instrumenten die wij kunnen toepassen zijn:
Een toelichting van deze instrumenten is opgenomen als bijlage 2 bij deze nota.
In de volgende paragrafen is aangegeven welke instrumenten we ter beschikking hebben bij de verschillende typen grondbeleid.
Actief grondbeleid omvat alle fasen van het exploiteren van grond: van de eerste aankoop van gronden, sloop of bouwrijp maken tot en met de uitgifte/verkoop van bouwgrond. Bij actief grondbeleid exploiteert de gemeente voor eigen rekening en risico gronden. Om die reden is er een grondexploitatieopzet aanwezig.
Er zijn tal van financiële risico’s bij de eerste aankoop van grond, omdat dan nog niet zeker is of we de bouwvoornemens zullen of kunnen realiseren. De gemeente legt bij actief grondbeleid de publieke voorzieningen aan en kan in beginsel alle productiekosten doorberekenen in de gronduitgifteprijzen, mits de marktprijs niet wordt overschreden.
Bij actief grondbeleid beschikt de gemeente over de volgende instrumenten:
3.2.3 Faciliterend grondbeleid
Faciliterend grondbeleid houdt in dat de gemeente het particulieren mogelijk maakt grond te exploiteren. Wanneer daarbij voor ons kosten verbonden zijn aan de desbetreffende grondexploitatie, kunnen we die op de particuliere exploitant verhalen. De gemeente koopt dus zelf geen grond aan. We beperken ons tot onze wettelijke publieke taak. Deze taak houdt vooral in het voeren van de inspraakprocedure, het vaststellen van het bestemmingsplan en eventueel een exploitatieplan.
Bij faciliterend grondbeleid beschikt de gemeente over de volgende instrumenten:
Deze instrumenten worden in bijlage 2 nader toegelicht.
Daarnaast zijn ook andere instrumenten relevant:
- 1.
- 2.
Faciliterend grondbeleid kunnen we inzetten bij (her)ontwikkeling van vrijkomende of leegstaande (inbreidings)locaties, buurtschappen en linten en van vrijkomende agrarische bedrijfsbebouwing. Op locaties waar we zelf geen grondpositie hebben of wensen.
Naast actief grondbeleid en faciliterend grondbeleid zijn verschillende mengvormen van publiek-private samenwerking (PPS) inzetbaar tussen gemeenten en private ontwikkelaars.
3.3 Vijf hoofdstromen kostenverhaal
Als gemeente kunnen we kosten van een grondproductie verhalen op initiatiefnemers of eindgebruikers. Vanuit de Wet ruimtelijke ordening destilleren we 5 hoofdstromen voor het kostenverhaal:
- 1.
- 2.
- 3.
Een anterieure overeenkomst (art. 6.24 lid 1 Wro): dit is een overeenkomst die door de gemeente wordt gesloten met een particuliere grondeigenaar, voorafgaand aan het vaststellen van het ruimtelijke besluit en het exploitatieplan. De risico’s voor de gemeente zijn zeer beperkt, we hebben contractsvrijheid en kunnen afspraken maken over financiële bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen.
- 4.
- 5.
Daarnaast zijn er binnen een locatie mengvormen van deze vijf hoofdstromen denkbaar.
Binnen de Grondexploitatiewet (afdeling 6.4 Wro) is wettelijk vereist dat het kostenverhaal verzekerd is op het moment dat we een nieuw ruimtelijk besluit nemen en we daarmee bouwplannen mogelijk maken.
Bij hoofdstroom 1 en 2 is er sprake van actief grondbeleid. Bijvoorbeeld een gronduitgifteovereenkomst waarin het kostenverhaal verzekerd is. Binnen hoofdstroom 2 nemen we actief deel aan de samenwerking. Bijvoorbeeld een bouwclaimovereenkomst. Bij hoofdstroom 3 is er sprake van privaatrechtelijk handelen van de gemeente waarbij we zowel overeenkomsten kunnen sluiten op basis van actief grondbeleid als van passief. Bij hoofdstroom 4 en 5 is er sprake van publiekrechtelijke overeenkomsten die we alleen sluiten bij faciliterend grondbeleid.
3.4 Strategiekeuze grondbeleid
De verschillende vormen van grondbeleid zullen in de praktijk niet zo zwart-wit voor komen. Vaak loopt de ene vorm in de andere over en kan het zelfs zo zijn dat in de verschillende fases van een locatieontwikkeling meerdere vormen aan bod komen. Per vorm van grondbeleid zijn er voordelen en nadelen. Ook het met PPS gebruik maken van een mix van de verschillende vormen van grondbeleid kent voor- en nadelen.
We nemen altijd een regierol op in de initiatieffase van een ontwikkeling. We maken vooraf een analyse van de wenselijkheid, potentie en urgentie van de ontwikkeling. Zo kunnen we inschatten welke strategie we het beste kunnen toepassen om onze beleidsdoelen te realiseren, actief, faciliterend of een mengvorm.
3.4.1 De gemeente voert regie bij locatieontwikkelingen
De keuze van instrumenten is afhankelijk van een aantal factoren. Denk aan grondposities, het programma dat ontwikkelaar en/of gemeente op een ontwikkelingslocatie wensen te realiseren én de middelen (financieel en personeel) die de gemeente tot haar beschikking heeft.
Om tot een afgewogen keuze te komen is het noodzakelijk dat we eerst de strategie en de uitgangspunten voor de ontwikkeling van een gebied bepalen. Vervolgens moeten een gedegen risicoanalyse en grondexploitatieberekeningen gemaakt worden. De grondexploitatieberekening kent meerdere scenario’s en parameters, zoals fasering, rente en inflatie. Daarmee bepalen we de financiële risico’s. Als laatste bepalen we welke kosten de gemeente moet en kan verhalen als het aankomt op faciliterend grondbeleid.
Samenvattend kunnen we zeggen dat we met actief grondbeleid als gemeente optimaler kunnen sturen op de realisatie van publieke doelen onder andere vanwege de beschikkingsmacht over de grond. Als we als gemeente de grond in eigendom hebben zullen de keuzes van de gemeente als het gaat om de ontwikkeling van een locatie ingegeven worden vanuit kwaliteitsdenken en vanuit het bereiken van publieke doelen zoals het realiseren van goedkope woningen. De gemeente kan als ze de gronden in bezit heeft op die manier het beste sturing geven aan fasering, inspraak van burgers, kostenverhaal c.q. winstrealisering en kwaliteit van de planontwikkeling. Daarnaast speelt ook mee dat de inrichting van de openbare ruimte door een marktpartij veel risicovoller is. Een marktpartij zal eerder kiezen voor prijs dan voor kwaliteit. Het belang van de marktpartij en het risico voor de marktpartij is in deze ook veel kleiner dan voor de gemeente, omdat zij de openbare ruimte toch overdragen aan de gemeente. Overigens proberen we deze risico’s te beperken door bij aanleg van infrastructuur door derden eisen te stellen via de anterieure overeenkomst (zie ook paragraaf 5). Marktpartijen baseren hun keuzes (als het gaat om de bouw van woningen voor wat betreft de typologie woning) op verdiencapaciteit. Zij zijn intrinsiek niet bereid om sociale koop- en of huurwoningen te bouwen.
Grotere uitleglocaties zijn mogelijk nadat er uit onderzoek is gebleken dat de er binnen bestaand stedelijk gebied onvoldoende woningen gerealiseerd kunnen worden om aan de kwantitatieve opgave voor de Gemeente Reusel- de Mierden te kunnen voldoen.
Bij de paragraaf verwerving zal de voorgestelde werkwijze nader worden uitgewerkt. De gemeente Reusel-De Mierden wil bij locatieontwikkeling een regierol blijven vervullen en proactief zijn om zo maximaal te kunnen sturen op kwaliteit en tevens de beoogde doelen te kunnen realiseren.
Dit hoofdstuk gaat over grondverwerving. We lichten toe welke instrumenten we hiervoor kunnen gebruiken en hoe we dit aanpakken.
In hoofdstuk 3 hebben we omschreven wanneer we welke rol en strategie kiezen. Grondverwerving is een belangrijk onderdeel actief grondbeleid. Voor grondverwerving hebben we privaat en publiekrechtelijke instrumenten:
|
Zelfrealisatie - grond aankopen om zelf te ontwikkelen (minnelijke verwerving t.b.v. zelfrealisatie) |
|
In de volgende paragrafen leggen we uit hoe we omgaan met de privaat- en publiekrechtelijke instrumenten.
4.2 Grondverwerving staat op gespannen voet met open(baar)heid en helderheid
Zoals het hoort bij het overheidshandelen, is openheid en transparantie gewenst vanuit democratisch standpunt. Aan de andere kant levert die openheid problemen op voor de onderhandelingspositie van de gemeente. In het bijzonder wanneer we tijdens openbare vergaderingen, commissie- en raadsvergaderingen discussies voeren over de ontwikkellocaties en mogelijke grondaankopen. Ook de eigenaren kunnen deze discussies volgen of nalezen.
Het inperken van de openbaarheid is alleen mogelijk als er zwaarwegende redenen voor zijn. We kunnen een deel van een vergadering dan als 'vertrouwelijk' aanduiden. Dit kan als dit nodig is:
- •
- •
Deze vertrouwelijkheid mag niet leiden tot een niet te controleren werkwijze van de gemeente. Het is belangrijk dat we aandacht schenken aan openheid in de besluitvorming en de verantwoordingsstructuur.
Bij een actief grondbeleid, proberen we alle gronden van de gebiedsontwikkeling aan te kopen (minnelijk verwerven). Voor de verwerving is het belangrijk dat we in beeld brengen wat de te verwachten kosten en opbrengsten zijn van de ontwikkeling. Naast de financiële gevolgen, brengen we ook de mogelijke risico's in beeld (ruimtelijk, juridisch en financieel). Ook het risico van 'niet kunnen verwerven' van gronden brengen we in beeld.
Aandachtspunten bij een risicoanalyse zijn onder andere:
- •
- •
- •
De inventarisatie van de gronden bedoeld voor de uitvoering van publiekrechtelijke taken. Het gaat dan om de gronden van voorzieningen van openbaar nut (bijvoorbeeld wegen en riolering). Ook kan het gaan om gronden voor openbare of bijzondere gebouwen die we zelf bouwen (of in onze regie worden gebouwd).
- •
- •
- •
- •
Grondenaankopen hebben vaak een vertrouwelijk karakter. Daarom is het belangrijk dat we werken met een verwervingsstrategie. Daarmee kunnen we de controle en verantwoording borgen. Voor het bepalen van onze aankoopstrategie schenken we aandacht aan de:
- 1.
- 2.
- 3.
- 4.
We maken onderscheid tussen de volgende soorten verwervingen:
- 1.
- 2.
Dit zijn gronden die we aankopen in gebieden of locaties waarvoor de gemeenteraad een (grondexploitatie)begroting heeft vastgesteld. Door het vaststellen van een (grondexploitatie)begroting heeft de raad een budget beschikbaar gesteld. Met dit budget kan het college gronden kopen en de locatie bouw- en woonrijp maken.
4.4.2 Anticiperende verwervingen
Bij deze aankopen gaat het om locaties van gebiedsontwikkeling binnen het bestaande stedelijk gebied, bijvoorbeeld uitbreiding, transformatie of herstructurering. Het kan ook gaan om locaties die de gemeenteraad in de Omgevingsvisie als belangrijke (ontwikkel)locaties heeft aangemerkt of om locaties die in de verordening ruimte zijn aangemerkt als stedelijk afweegbaar gebied. Voor de anticiperende verwervingen heeft de gemeenteraad nog geen (grondexploitatie)begroting vastgesteld. Wel maken we voor deze aankoop een prognose van de risico's en kansen, door het opstellen van een haalbaarheidsberekening (zie paragraaf 4.3).
4.4.3 Strategische verwervingen
Soms doet zich een unieke kans voor om een grondpositie te bemachtigen, waarbij we de verwachting hebben dat zich op die locatie op (langere) termijn ontwikkelingsperspectieven aandienen. Deze strategische grondaankopen vinden plaats in kansrijke gebieden waarvoor de raad nog geen uitspraak heeft gedaan. We lopen dan met de grondaankoop vooruit op uitspraken van de gemeenteraad of we wel of geen grondpositie willen innemen. In die gevallen gaat het om grondaankopen die strategisch nuttig zijn voor de realisatie van de beleidsambities van de gemeente, zoals omschreven in de Omgevingsvisie. Voor de strategische verwervingen hebben we nog geen gedetailleerde haalbaarheidsberekening opgesteld. Het gaat om de aankoop van gronden waarbij we de verwachting hebben dat zich op die locatie op (langere) termijn ontwikkelingsperspectieven aandienen. Of wanneer we deze grond direct, of als ruilgrond, kunnen inzetten. Deze gronden kunnen we aankopen onder de ontbindende voorwaarde van instemming door de raad. Voor strategische verwervingen wordt via een afzonderlijk raadsvoorstel een kredietaanvraag voorgelegd aan de raad.
In paragraaf 4.4 hebben we de verschillende soorten verwervingen toegelicht. In deze paragraaf geven we aan onder welke voorwaarden we tot verwerving over gaan. Sinds de Wet dualisering gemeentebestuur zijn burgemeester en wethouders bevoegd tot het aankopen van grond. Het college is verplicht om bij ingrijpende besluiten de raad in de gelegenheid te stellen om wensen en bedenkingen kenbaar te maken alvorens het college over gaat tot besluitvorming. Ook heeft de raad het budgetrecht (beschikbaar stellen van een budget voor grondaankopen). Vanwege de vertrouwelijke behandeling van transacties is het van belang dat burgemeester en wethouders – binnen beleidskaders - zelfstandig tot grondaankopen kunnen overgaan, zonder voorafgaande instemming van de raad.
4.5.1 Spelregels bij reguliere verwervingen
- •
Bij reguliere verwervingen heeft de raad een budget beschikbaar gesteld. Het college kan binnen dit budget zelfstandig gronden aankopen, zonder voorafgaande instemming van de raad. De raad heeft immers door vaststelling van de grondexploitatie waarin de grondaankopen begroot zijn, ook de bijbehorende middelen beschikbaar gesteld om deze grondaankopen te mogen doen. Het college informeert de raad op basis van tussentijdse rapportages of bij de jaarrekening.
- •
4.5.2 Spelregels bij anticiperende en strategische verwervingen
- •
De raad stelt jaarlijks een budget beschikbaar bij de vaststelling van de begroting voor de aankoop van gronden die vallen onder de noemer ‘anticiperende verwervingen’. De hoogte van het budget wordt globaal gehouden zodat daaruit door potentiële contractpartijen niet kan worden geconcludeerd wat per transactie de onderhandelingsruimte van de gemeente is. De hoogte van het budget zal jaarlijks geactualiseerd worden bij de begrotingsbehandeling en zal berekend worden op geactualiseerde gegevens. Voor het boekjaar 2021 vragen we om een budget beschikbaar te stellen van € 1.000.000. Het is de ervaring dat met de hoogte van dit budget gronden aangekocht kunnen worden voor de ontwikkeling van een locatie van tussen de 30 en 50 woningen.
- •
De bestuurlijke verantwoording vindt vanuit strategisch oogpunt achteraf plaats via een separaat raadsvoorstel of in het kader van de P&C cyclus via de tussentijdse rapportage of jaarrekening. Nadat een uitgave ten laste van het beschikbaar gesteld budget achteraf is verantwoord valt het budget weer vrij voor nieuwe aankopen.
- •
- •
De aankopen ten laste van dit budget worden conform de regels van het BBV geactiveerd als ‘materieel vaste activa’. Wanneer de raad voor de ontwikkeling van de gronden een grondexploitatiebegroting vaststelt, worden de gronden ingebracht als ‘bouwgrond in exploitatie’. De kosten worden gedekt door toekomstige grondverkopen.
- •
- •
- •
Ook bij particuliere initiatieven hebben wij in de initiatieffase van een gebiedsontwikkeling een actieve rol. We zijn bij het begin van een initiatief betrokken, zodat we kunnen sturen op de ontwikkeling. Bij alle initiatieven streven wij naar een goede ruimtelijke kwaliteit en een eerlijke verdeling van kosten en baten. We kunnen onder voorwaarden meewerken aan particuliere initiatieven die niet passen binnen de ruimtelijke kaders (bestemmingsplan). Dit kan als het initiatief wel binnen ons overig gemeentelijk beleid (bijvoorbeeld de woonvisie) en het beleid van de provincie (Interim Omgevingsverordening) past. We maken afspraken met de initiatiefnemer onder welke voorwaarden we (willen) meewerken aan het initiatief en bereiden een ruimtelijk besluit voor. Als sprake is van een bouwplan, maken we ook afspraken over het kostenverhaal. Meer informatie over wanneer sprake is van een ruimtelijk besluit of bouwplan leest u in de bijlage 3.
Dit staat in afdeling 6.4 van de Wet ruimtelijke ordening, kortweg de Grondexploitatiewet. Als een initiatiefnemer een bouwplan wil bouwen, zijn wij verplicht om de kosten die wij hiervoor (moeten) maken te verhalen op de initiatiefnemer. Hiervoor brengen wij een exploitatiebijdrage in rekening. Er gelden wel enkele vrijstellingen als er bijvoorbeeld beperkte kosten te verhalen zijn en er geen eisen gesteld hoeven te worden aan de locatie, fasering of werken en werkzaamheden. In die gevallen worden plankosten verhaald via de legesverordening en planschade via een planschadeverhaalsovereenkomst. Voor het verplichte kostenverhaal kunnen we een overeenkomst sluiten of een exploitatieplan vaststellen (zie paragraaf 5.2 en 5.3).
We kunnen alleen de kosten in rekening brengen als die vermeld zijn op de kostensoortenlijst. Een opsomming van de verhaalbare kosten is opgenomen in bijlage 3. Het kan gaan om direct met het initiatief verbonden kosten en kosten die het initiatief overstijgen (zie paragraaf 5.4).
5.2 Kostenverhaal via een overeenkomst
We hebben de voorkeur om met een initiatiefnemer een contract te sluiten vóórdat we een nieuw ruimtelijk besluit vaststellen. Zo’n contract noemen we ook wel een ‘anterieure’ overeenkomst. Ook kunnen we een contract sluiten nadat we een ruimtelijk besluit met een exploitatieplan hebben vastgesteld. Dit noemen we dan een ‘posterieure’ overeenkomst. Het kostenverhaal loopt in beide gevallen via het privaatrechtelijk spoor. Met een anterieure overeenkomst hebben we contractsvrijheid. Dat betekent dat we ruimere mogelijkheden hebben om afspraken te maken over de ontwikkeling en het kostenverhaal. We hoeven ons niet strikt te houden aan de regels van de Grondexploitatiewet. Als we met alle grondeigenaren of initiatiefnemers in het plangebied een overeenkomst hebben gesloten, zijn we niet verplicht om een exploitatieplan vast te stellen.
5.2.1 Posterieure overeenkomst
Op het moment dat we afspraken willen vastleggen met een initiatiefnemer nadat er een exploitatieplan door de gemeenteraad is vastgesteld kan dat alleen nog maar via een posterieure overeenkomst. De afspraken die we maken na de vaststelling van het exploitatieplan moeten passen binnen de regels van het exploitatieplan. We kunnen bijvoorbeeld afspraken maken over de uitvoering van werken en werkzaamheden. Of over het betaalmoment van de exploitatiebijdrage. Dit kan handig zijn voor de verdere uitvoering, zowel voor ons als voor een ontwikkelende partij.
Kostenverhaal via het privaatrechtelijk spoor blijft ook na inwerkingtreding van de Omgevingswet mogelijk.
5.3 Kostenverhaal via het exploitatieplan
Het lukt niet altijd om met een initiatiefnemer een overeenkomst te sluiten voor het kostenverhaal. In dat geval moeten we verplicht een exploitatieplan vast te stellen. Het kostenverhaal loopt dan via het publiekrechtelijk spoor.
Bij kostenverhaal via het exploitatieplan zijn onze mogelijkheden om afspraken te maken over het kostenverhaal kleiner. We moeten ons dan strikt houden aan de spelregels van de Grondexploitatiewet. Een exploitatieplan is gekoppeld aan een ruimtelijk besluit zoals de vaststelling van een bestemmingsplan. Het vaststellen van een exploitatieplan is wel een separaat besluit naast de vaststelling van het ruimtelijke besluit. De vaststelling van beide besluiten moet tegelijk gebeuren. De ontwerpbesluiten zijn niet aan elkaar gekoppeld, maar wij raden aan om die wel zoveel als mogelijk tegelijk in procedure te brengen.
Op het moment dat er een exploitatieplan is vastgesteld verhalen we de kosten via dat exploitatieplan bij de aanvraag van een omgevingsvergunning. Op het moment dat een initiatiefnemer een omgevingsvergunning aanvraagt voor de activiteit bouwen, brengen we een exploitatiebijdrage in rekening. Daarom is het belangrijk dat we alle mogelijke kosten die we verwachten zorgvuldig te ramen. Als we in een exploitatieplan kosten over het hoofd zien, kunnen we die achteraf niet meer extra aanrekenen of naheffen. Het exploitatieplan is meer dan alleen kostenverhaal. Zo kunnen we in het exploitatieplan ook locatie-eisen opnemen, we kunnen:
- 1.
- 2.
- 3.
- 4.
Deze onderdelen zijn niet verplicht, maar geven ons wel meer sturingsmogelijkheden voor de ontwikkeling. Ook als we een anterieure overeenkomst hebben gesloten kunnen we een exploitatieplan vaststellen. Dit kan belangrijk zijn wanneer we niet met alle grondeigenaren een overeenkomst hebben gesloten. Of wanneer we twijfels hebben over de uitvoeringskracht van een ontwikkelaar. Zo kunnen we inspelen op moeilijke situaties, bijvoorbeeld na een faillissement van een ontwikkelende partij. In dat geval kunnen we altijd via het publiekrechtelijke spoor onze kosten in rekening brengen. Het exploitatieplan werkt dan als ‘achtervang’, een dubbele zekerheid.
Een belangrijk aandachtspunt hierbij is, dat we dan het privaatrechtelijk en publiekrechtelijk spoor tegelijk gebruiken. Afspraken over het kostenverhaal die we hebben vastgelegd in een contract blijven geldig. Voor de locatie-eisen, woningbouwcategorieën, koppelingen en faseringen is het exploitatieplan leidend.
We moeten een exploitatieplan jaarlijks herzien en de ramingen vervangen door de werkelijk gemaakte kosten. Daarom is het belangrijk om alle kosten en opbrengsten goed bij te houden in de projectadministratie (en de financiële administratie). Als we de exploitatie afsluiten, maken we een eindafrekening. De Grondexploitatiewet regelt de eindafrekening. Als we meer kosten hebben geraamd, dan we daadwerkelijk hebben gemaakt, moeten we het verschil terugbetalen. Andersom geldt dit niet, als de werkelijke kosten hoger zijn dan de raming, mogen we de extra kosten niet aanrekenen.
Als we een (anterieure of posterieure) overeenkomst sluiten met een ontwikkelende partij, kunnen we afspraken maken over het wel of niet toepassen van een eindafrekening.
We kunnen alleen kosten in rekening brengen die vermeld zijn op de kostensoortenlijst (zie bijlage 3). Het kan gaan om direct met het initiatief verbonden kosten en kosten die het initiatief overstijgen.
5.4.1. Direct aan het initiatief verbonden kosten
Dit zijn de gebruikelijke grondexploitatiekosten. Deze kosten brengen wij altijd volledig in rekening bij de initiatiefnemer. We maken onderscheid tussen planeigen kosten en bijkomende kosten. Hierbij is het belangrijk te weten dat we kunnen weigeren om mee te werken aan een initiatief, als de initiatiefnemer niet in staat is deze kosten te dragen.
Bij grotere gebiedsontwikkelingen kan het zijn dat de planeigen kosten betrekking hebben op meerdere initiatieven. In dat geval spreken we van een complex: een afgebakend gebied waarbinnen een samenhangende ontwikkeling plaatsvindt. Kosten binnen dit complex die verband houden met het initiatief brengen wij naar verhouding in rekening. Denk bijvoorbeeld aan een noodzakelijke rotonde of waterberging.
We brengen voor de behandeling en begeleiding van een initiatief onze plankosten in rekening. De plankosten zijn forfaitair, dit geeft zekerheid aan initiatiefnemers: wij brengen achteraf geen uren meer in rekening. De bijdrage dekt de ambtelijke inzet voor het toetsen van het initiatief/plan en de begeleiding van de ruimtelijke procedure.
In hoofdstuk 3 hebben we omschreven wanneer we welke rol en strategie kiezen. Uitgifte van gronden past bij actief grondbeleid. De bouwgrond geven we uit met een verkoopovereenkomst. Daarin regelen we tegen welke prijs en onder welke voorwaarden we de grond aan een particulier of marktpartij verkopen. Particuliere kavels voor woningbouw geven we normaal uit via loting, om iedereen een eerlijke kans te bieden. Bij vrije sector woningbouwkavels kunnen we ook kiezen voor een biedprocedure, bijvoorbeeld een veiling of inschrijving.
Bij uitgifte van gronden voor woningbouw aan marktpartijen (ontwikkelaars en -bedrijven) kunnen we de uitgifte ook koppelen aan een tender/uitvraag. Hierbij moeten we rekening houden met de regels over aanbesteden en staatsteun (zie hoofdstuk 8).
Voor de uitgifte van bedrijventerreinen en andere commerciële gronden hebben we specifiek beleid vastgesteld. We hanteren hiervoor normaal gesproken de systematiek van het Definitief Uitgifteproces (2013 of diens opvolger). Een andere methode van uitgifte is ook mogelijk als de situatie daarom vraagt, bijvoorbeeld via een tender.
Bij gronduitgiftes hanteren we de Algemene Verkoopvoorwaarden van onze gemeente.
We zijn als gemeente verplicht om gronden uit te geven op basis van markconforme tarieven. Dit is vastgelegd in een grondprijzenbrief of nota grondprijzen. De grondprijzen actualiseren we regelmatig, zodat we marktconform blijven. Hiervan stellen we de raad op de hoogte via een raadsinformatiebrief, ook wel grondprijsbrief genoemd. Hieronder is op hoofdlijnen toegelicht hoe we de grondprijzen bepalen.
De grondprijs bepalen we op basis van de marktwaardebenadering of, in sommige gevallen, op basis van de kostprijsbenadering.
6.2.1 Prijsbepaling op basis van de marktwaardebenadering
We kennen drie manieren op de marktwaarde te bepalen:
- •
Deze methode stelt de grondprijs gelijk aan de commerciële waarde (bijvoorbeeld de VON-prijs bij een woning) minus alle te verwachten kosten voor het oprichten van het vastgoed. Met deze methode komen we het dichtste bij de werkelijke economische waarde van de grond. Dit is een algemeen aanvaarde methode voor de bepaling van de grondprijs bij woningbouw.
- •
Deze methode stelt de grondprijs gelijk aan een percentage van de commerciële waarde. Het percentage is gebaseerd op ervaringscijfers. Deze methode houdt geen rekening met ligging, differentiatie en kwaliteit en gebruiken we vooral voor een eerste inschatting van de opbrengsten bij woningbouwlocaties.
- •
Deze methode stelt de grondprijs gelijk aan die van vergelijkbare objecten in de directe omgeving of regio met eenzelfde bestemming en/of bebouwingsmogelijkheden. Een taxateur beoordeeld de recente transacties. Deze methode is gebruikelijk bij de uitgifte van agrarische gronden, bedrijventerreinen en dergelijke.
6.2.2 Prijsbepaling op basis van de kostprijsbenadering
Deze methode stelt de grondprijs gelijk aan het saldo van de gemaakte kosten voor verwerving, bouwrijp maken van de grond en de bijbehorende indirecte kosten. Ook dit is een vorm van residuele waardebepaling, alleen gaan we bij de kostprijsbenadering niet uit van veronderstelde commerciële waarde van de grond.
Dit is een geschikte methode voor bijvoorbeeld natuurontwikkelingen, maatschappelijke functies of (sport)voorzieningen.
6.2.3 Grondprijs voor woningbouw
Het college stelt jaarlijks de basisgrondprijzen vast per m2 uitgeefbare grond voor woningbouw per woningbouwkern in de gemeente. Deze vaststelling vindt plaats op basis van een prijsadvies van een externe deskundige onafhankelijke taxateur voortvloeiende uit een door deze deskundige uitgevoerd onderzoek. De basisgrondprijzen kunnen per kern verschillen. Het college heeft de bevoegdheid om van deze basisprijzen af te wijken als uit andere gehanteerde grondprijssystematiek zoals taxatie, tender of residueel blijkt dat een hogere of lagere grondprijs verantwoord is. Uitgangspunt blijft ten alle tijden grondverkopen op basis van marktconforme grondprijzen.
6.2.4 Voor sociale woningbouw hanteren we een vaste kavelprijs of een korting
Bij sociale woningbouw maken we onderscheid in de grondprijs voor sociale huurwoningen onder de aftoppingsgrenzen en overige sociale woningen. Bij sociale huurwoningen onder de aftoppingsgrenzen vragen we een vaste kavelprijs. De vaste kavelprijs voor grondgebonden sociale huurwoningen onder de aftoppingsgrenzen hebben we vastgelegd in de nota grondprijzen en/of de grondprijsbrief. Momenteel bedraagt de vaste prijs €24.000,- per kavel (1-1-2020). Dit geldt voor woningen met een beukmaat tot 5,4 meter. Ongeacht de omvang van de kavel, de exacte kavelomvang heeft bij sociale woningbouw slechts een beperkte invloed. Een sociale kavel mag echter nooit groter zijn dan 150m2. Om marktconform te ontwikkelen, hanteren we bij woningen met een grotere beukmaat de reguliere grondprijs voor woningbouw. Het college kan dan een maximale korting van 30% op de grondprijs toekennen, mits de onrendabele top is aangetoond.
Voor sociale huurwoningen boven de aftoppingsgrens en sociale koopwoningen werken we met de reguliere vaste grondprijs per m² voor woningbouw (zie paragraaf 6.2.3). Het college heeft de bevoegdheid om de grondprijs voor sociale koopwoning of sociale huurwoning boven de aftoppingsgrens te verlagen. Dit kan bij projecten met een onrendabele top. Het college kan de grondprijs verlagen tot 80% van de prijs van de reguliere woningbouwkavels, indien de onrendabele top door de initiatiefnemer kan worden aangetoond. Op die manier willen we sociale woningen betaalbaar houden voor de doelgroepen.
6.2.5 De grondprijs bij overige functies hangt af van de invulling, ligging en mogelijkheden
We hebben op dit moment geen vaste methode voor het bepalen van de grondwaarde van overige functies. Wel moeten we marktconforme prijzen vragen. De prijs is afhankelijk van de functie, de invulling, de ligging en de mogelijkheden. Een taxateur bepaald deze prijs voor uitgifte. Het college stelt deze vervolgens vast.
Voor de grondprijs van bedrijventerreinen gebruiken we normaal gesproken de vergelijkingswaarde (comparatief) op basis van een taxatierapport.
Overige commerciële voorzieningen
Voor de grondprijs van voorzieningen zoals winkels, horeca, grootschalige of perifere detailhandel gebruiken we normaal gesproken de residuele grondwaarde op basis van een taxatierapport. Dit omdat voor dergelijke functies de grondprijzen sterk afhankelijk zijn van de locatie en de te genereren omzet.
Maatschappelijke voorzieningen
Voor de grondprijs van maatschappelijke voorzieningen gebruiken we normaal gesproken de kostprijs benadering op basis van een taxatierapport. In de grondprijsbrief kunnen we voor bepaalde maatschappelijke voorzieningen ook vaste grondprijzen vaststellen.
Voor de grondprijs van snippergroen, natuur- en bosgrond, landbouwgrond en overige gronden gebruiken we normaal gesproken de vergelijkingswaarde (comparatief) op basis van een taxatierapport.
In dit hoofdstuk geven we aan hoe we omgaan met overige gronden in ons bezit. Bijvoorbeeld de gronden voor maatschappelijke voorzieningen, natuur- en bosgronden en het landbouwareaal.
We hebben een aantal gronden in bezit en beheer met een maatschappelijke functie. Het gaat om gronden die gebruikt worden voor:
- •
- •
- •
- •
Het bezit en beheer van deze gronden maken deel uit van onze taak als gemeente. De voorzieningen dienen het maatschappelijk nut. In algemene zin streven wij ernaar om de bestaande kracht van de maatschappelijke voorzieningen te behouden.
De gronden met een maatschappelijke functie zijn deel van de zogenaamde ‘stille reserve’, als deze niet zijn opgenomen op de balans van de gemeente.
7.2 Landbouwareaal / pachtgronden
We hebben als gemeente landbouwareaal in bezit. Het grootste deel hiervan is verpacht. Het in eigendom hebben en beheren van landbouwgronden is geen doel op zich. Wij zien de verkoop van pachtgronden niet als speerpunt. De pachtgronden hebben een strategische waarde voor de realisatie van onze gemeentelijke ambities.
Vanuit bedrijfseconomisch en strategisch oogpunt willen we graag de vaste reguliere pachtcontracten zoveel mogelijk om zetten naar geliberaliseerde pacht.
De gronden van ons landbouwareaal komen niet voor op de balans van de gemeente en vormen dus momenteel een ‘stille reserve’.
Naast pachtgronden hebben we ook een aantal gronden in erfpacht uitgegeven. Het gebruik van die gronden is divers. Het gaat om sportaccommodaties die in gebruik zijn door lokale verenigingen en één bedrijfskavel.
De erfpachtgronden hebben een maatschappelijke en strategische waarde en komen normaal gesproken niet voor verkoop in aanmerking. Verder is het bij erfpacht zo dat de overeenkomsten tussentijds niet opgezegd kunnen worden. Om die reden kunnen wij niet vrij beschikken over de gronden.
De gemeente Reusel-De Mierden is eigenaar van het openbaar gebied. Hieronder verstaan we, gronden die zijn bestemd en ingericht ten behoeve van groenvoorzieningen, wegen en paden. Ook hebben we zogenaamde groen- en reststroken in ons bezit.
Vaak zijn dit kleine stroken groen (kleiner dan 200 m²) die (meestal) grenzen aan particuliere woningen en ons eigendom zijn. Deze gronden hebben geen kabels en leidingen in de grond en maken geen deel uit van ons areaal functioneel groen (hoofd- en wijkgroenstructuur). De gronden hebben vaak geen duidelijke ruimtelijke functie.
Uit een inventarisatie van onze groen- en reststroken blijkt dat een aantal groenstroken onrechtmatig gebruikt wordt door bewoners. In de toekomst kunnen we hiervoor beleid ontwikkelen en handelend optreden. We kunnen deze situaties handhaven of het illegale gebruik legaliseren door de stroken actief of passief te verkopen of te verhuren.
De reststroken staan niet op de gemeentelijke balans en vormen dus momenteel een ‘stille reserve’.
Voor verkoop van reststroken gelden thans de volgende toetsingscriteria:
- •
- •
- •
- •
- •
- •
- •
- •
Indien groenstroken in aanmerking komen voor verkoop dan dient de verkoopprijs marktconform te zijn. Voor groenstroken die op grond van de toetsingscriteria niet voor verkoop in aanmerking komen, kan men overwegen deze te verhuren. Dit om te voorkomen dat gronden welke illegaal in gebruik zijn genomen door verjaring in eigendom komen van de gebruiker. Om moverende redenen kan het college afwijken van deze toetsingscriteria.
We zijn als gemeente ook eigenaar van bos- en natuurgronden. Onze beleidsdoelen over bos- en natuurgronden zijn omschreven in de Omgevingsvisie We hebben de wens om deze bossen in ons bezit te blijven exploiteren. Dit willen we graag combineren met de verdere ontwikkeling van recreatieve mogelijkheden, het waterbeheer en het ontwikkelen van meer kwalitatief waardevolle natuur met biodiversiteit.
In de visie hebben we geen uitgangspunten opgenomen voor eventuele koop, verkoop of ruiling van de bosgronden om de beoogde doelstellingen te bereiken.
De bos- en natuurgronden staan niet op de gemeentelijke balans en vormen dus momenteel een ‘stille reserve’.
We hebben een aantal weilandjes in eigendom die niet (direct) nodig zijn voor planontwikkeling. Deze gronden zijn vaak strategisch gelegen en komen daarom niet voor verkoop in aanmerking. Deze percelen worden daarom, al dan niet opgedeeld, verhuurd als paardenweitjes.
Dit hoofdstuk gaat over aanbesteden en staatsteun. Dit is voor ons als gemeente een belangrijk aandachtspunt bij gebiedsontwikkelingen.
Aanbesteden is de manier voor overheden om opdrachten in de markt te zetten. Met een aanbesteding krijgt de overheid de beste prijs-kwaliteitverhouding. Overheden moeten zich bij de keuze voor een bedrijf houden aan aanbestedingsprocedures. Dit schrijft de Aanbestedingswet voor. De wet gaat uit van de volgende regels:
- a.
- b.
- c.
- d.
In het kader van de uitvoering van grondbeleid hebben wij te maken met Europese richtlijnen voor aanbesteden en met nationale wetgeving, de Aanbestedingswet. De Aanbestedingswet bevat zowel regels voor aanbestedingen boven de Europese drempelbedragen, als daaronder. Over aanbestedingsrecht bestaat veel jurisprudentie. Het is belangrijk dat we de regelgeving en jurisprudentie actief blijven volgen. Voor inkoop en aanbesteding van producten en diensten en werken hebben we eigen beleid. Dit is vastgelegd in het gemeentelijk Inkoop- en aanbestedingsbeleid. Dit beleid voldoet aan de Europese en nationale aanbestedingsregelgeving.
Onder staatssteun vallen overheidsmaatregelen die een voordeel geven aan bepaalde ondernemingen of instellingen. Bij gebiedsontwikkelingen is het belangrijk om hier zorgvuldig mee om te springen. De volgende maatregelen kunnen als ongeoorloofde staatssteun worden aangemerkt:
- 1.
- 2.
- 3.
Staatssteun is verboden in de Europese Unie, omdat het de concurrentie in de vrije markt verstoort. Als lidstaten toch staatssteun willen geven, moeten ze dit melden bij de Europese Commissie. De Europese Commissie bepaalt of de staatssteun de markt verstoort of niet. In sommige gevallen is er sprake van een vrijstelling van melding bij de Europese Commissie, voor bepaalde categorieën of bedragen.
Soms kan het van groot belang zijn dat we een financiële bijdrage verstrekken aan een ontwikkelaar bij de realisatie van een locatie. Dit kan belangrijk zijn als sprake is van een tekortlocatie en met de ontwikkeling vooraf gestelde publieke doelen behaald worden. In zo’n geval kunnen we onder normale omstandigheden van een marktpartij niet verwachten dat die een verliesgevende ontwikkeling oppakt.
Een financiële bijdrage van de overheid kan dan een prikkel zijn om onze beleidsdoelen toch te realiseren. Als we de regels voor staatssteun volgen en voldoen aan de staatssteuncriteria, is een dergelijke financiële bijdrage geen ongeoorloofde staatssteun.
8.2.1 Marktconforme grondtransacties
Onze beleidsambities hebben invloed op de marktprijzen. Bij transacties gaan we uit van de vrije waarde in het economisch verkeer. Zo is de marktwaarde van sociale huurwoningen doorgaans lager dan vrije sector koopwoningen. Om te voorkomen dat bij een grondtransactie sprake is van staatssteun, moeten we gronden altijd aan- en verkopen tegen marktwaarde. Van verkoop tegen marktwaarde is in elk geval sprake bij de verkoop van gronden op basis van een open en onvoorwaardelijke biedingsprocedure.
Indien de verkoop plaatsvindt zonder biedingsprocedure spreken we niet van staatssteun als de verkoopprijs ten minste gelijk is aan de objectieve marktwaarde. Een deskundig taxateur kan de marktwaarde vaststellen.
9. Financiën, risico’s, planning en control
In dit hoofdstuk gaan we in op de financiële gevolgen en risico’s bij het grondbeleid en wat dit betekent voor de p&c-cyclus.
Grondbeleid en vooral de financiële gevolgen van grondbeleid, heeft altijd gevolgen voor de gemeentelijke begroting en het weerstandsvermogen. Dit levert risico’s op die in een vroegtijdig stadium van planontwikkeling en besluitvorming, transparant en vooral zo volledig mogelijk (in risicoprofielen) onderdeel van de besluitvorming moeten uitmaken. We leggen via de bestuursrapportages en de jaarstukken verantwoording af over het gevoerde grondbeleid.
In de ‘planning & control cyclus’ (p&c-cyclus) toetsen we het grondbeleid en de financiële gevolgen daarvan bovendien aan:
- a.
- b.
- c.
- d.
- e.
In het kader van het Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten (BBV) zijn de gemeenten verplicht om bij de begroting een programmaplan op te stellen en bij de jaarrekening verantwoording af te leggen inzake het opgestelde programma.
Een van de paragrafen van het programmaplan betreft het grondbeleid. In deze paragraaf verwoordt het gemeentebestuur hoe zij het grondbeleid willen voeren. Het bestuur geeft in de paragraaf aan wat nodig is om de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen ook daadwerkelijk te kunnen realiseren.
Bij de jaarrekening legt het gemeentebestuur verantwoording af over het gevoerde grondbeleid. Hierbij geeft het bestuur inzicht in de resultaten en hoe deze resultaten zich verhouden tot het programmaplan. De paragraaf grondbeleid bevat in ieder geval:
- a.
- b.
- c.
- d.
- e.
Transparantie van grondbeleid is belangrijk voor de raad. In de eerste plaats vanwege het financiële belang van de risico’s en in de tweede plaats vanwege de relatie met de doelstellingen zoals aangegeven in de programma’s. Met het grondbeleid kunnen we een nadere invulling geven aan het uitvoeren van bepaalde beleidsvoornemens. Bijvoorbeeld voor de economische aangelegenheden en volkshuisvesting.
Met de invoering van het Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten (BBV), zijn gemeenten en provincies verplicht om de risico’s te benoemen in de paragraaf weerstandsvermogen en risicobeheersing en deze kwantificeren ten behoeve van de weerstandscapaciteit. Financiële transparantie van plannen en projecten is belangrijk bij het risicomanagement. Het risicomanagement van de grondexploitatie van een ruimtelijke ontwikkeling bestaat uit het opstellen, bewaken en bijsturen van de grondexploitatie. Wij actualiseren jaarlijks onze grondexploitaties in het kader van de verantwoording via de jaarrekening als onderdeel van de p&c-cyclus. Ook actualiseren we de grondexploitaties in als daar specifiek aanleiding voor is. De grondexploitatie bestaat uit vaste onderdelen:
- 1.
- 2.
- 3.
- 4.
- 5.
- 6.
Met deze input wordt een raming opgesteld die in de beginfase van de planvorming globaal is en steeds specifieker wordt naar mate de planvorming vordert. In de loop van de tijd worden de risico’s in een grondexploitatie en de beïnvloedbaarheid van de ontwikkeling steeds kleiner.
In een grondexploitatie leggen we vast wat de:
- a.
- b.
- c.
Hiermee leggen we een ijkpunt vast als taakstelling, met het besef dat het planontwikkelingsproces kan wijzigen als gevolg van de actuele marktsituatie of onvoorziene omstandigheden. We bewaken de voortgang van de grondexploitatie door de risico’s te benoemen die we voorzien. De planexploitatie voorziet in instrumenten, waarmee we de risico’s kunnen signaleren zodra ze zich voordoen. Bijvoorbeeld een (verwachte) budgetoverschrijding.
9.4 Weerstandsvermogen voor grondexploitaties
Het weerstandsvermogen bestaat uit de relatie tussen:
- 1.
- 2.
We moeten de mogelijke financiële gevolgen van de ruimtelijke ontwikkelingen opvangen. Dit doen we door de risico’s af te dekken (post onvoorzien) binnen de grondexploitatie. Andere risico’s nemen we op in de calculaties. Als de risico’s groter zijn dan de te verwachten winst, houden we de weerstandscapaciteit aan. De (financiële) risico’s van ruimtelijke ontwikkelingen moeten we in relatie brengen met de beschikbare weerstandscapaciteit van de gemeente. De relatie tussen de weerstandscapaciteit en de risico’s is bepalend voor het weerstandsvermogen van de gemeente. We moeten daarom een financieel weerstandsvermogen in stand houden. Daarmee dekken we de risico’s van grondexploitatie. Het benodigde weerstandsvermogen is een minimaal noodzakelijke buffer binnen het de bedrijfsvoering van de gemeente. De aanwezigheid van weerstandsvermogen maakt het voor ons mogelijk om in moeilijke tijden de geplande bedrijfsprocessen voort te zetten.
Een grondexploitatiecomplex draagt altijd onzekerheden en risico’s met zich mee. Dit kan gevolgen hebben voor het begrote financiële eindresultaat. Voor de toekomstige verwachte kosten en opbrengsten gebruiken we aannames. Bijvoorbeeld voor de planning, de verwachte verkoopprijzen, geraamde kosten, verwachte rentelasten en plankosten enzovoorts. Er zijn verschillende onzekerheden en risico’s die het begrote financiële eindresultaat van de grondexploitatie bemoeilijken. Hierbij maken we onderscheid tussen risico’s van de geraamde kosten en opbrengsten van een specifieke ontwikkeling en risico’s die voor de grondexploitatieportefeuille als geheel gelden. Voor de bepaling van het risicoprofiel maken we een scenarioanalyse. We schatten de risico’s voor elke grondexploitatie op basis van scenario’s die we kunnen verwachten. Daarnaast geven we een percentage aan voor de kans van optreden en de mogelijk financiële impact. Bijvoorbeeld, de kans op inkomstendaling door lagere verkoopprijs of stagneren woningmarkt. Met deze norm leggen we een relatie tussen de benodigde weerstandscapaciteit, de boekwaarden van de complexen en de nog te maken kosten.
9.6 Vertrouwelijkheid van gegevens
Bij grondbeleid en grondexploitaties spelen grote belangen, ook voor andere partijen. Bijvoorbeeld informatie over waar, wanneer en wat er wel of niet kan worden (her)ontwikkeld. Als die informatie op onjuiste momenten bij de verkeerde personen beland, kan dit onze onderhandelingspositie schaden.
Daarom behandelen we de grondexploitaties meestal onder geheimhouding in college, raad en commissies. Om de vertrouwelijkheid van gegevens te garanderen hanteren we de volgende spelregels:
- •
- •
- •
- •
Afspraken over het al dan niet handhaven van bedrijven en bedrijfsactiviteiten in een gebied zijn, tot het moment van definitieve besluitvorming, vertrouwelijke informatie voor betrokken partijen. Het hiervan op de hoogte stellen van derden schendt de privacy en maakt de gemeente aansprakelijk voor schade.
- •
- •
- •
Het college vindt het belangrijk dat de gemeenteraad op hoofdlijnen op de hoogte is en blijft van planontwikkelingen. Naast de formele verantwoording geregeld binnen de p&c-cyclus over het openbare gedeelte van de grondexploitatie, brengt het college de raad minimaal één keer per jaar op de hoogte van alle belangrijke ontwikkelingen op het gebied van grondexploitaties en in ontwikkeling zijnde plannen tijdens een besloten raadsvergadering.
9.7 Tussentijdse winstneming bouwgrondexploitatie
Het voorzichtigheidsbeginsel leidt ertoe dat we de realisatie van winst moeten uitstellen tot daarover voldoende zekerheid bestaat. Dit betekent echter niet dat pas winst moet worden genomen bij het afsluiten van het grondexploitatiecomplex. Voor winstneming geldt de “Percentage Of Completion” methode (POC). Hiermee werken we volgens de richtlijnen van het BBV. Als gronden zijn verkocht en opbrengsten zijn gerealiseerd, moeten we onder voorwaarden tussentijds winst opnemen. Tussentijdse winstneming gebeurt naar rato van de voortgang van de grondexploitatie en op basis van de eindwaarde.
Hiervoor moet het resultaat op de grondexploitatie wel op betrouwbare wijze kunnen worden ingeschat. Dit is mogelijk wanneer het waarschijnlijk is dat de economische voordelen die aan het project zijn verbonden naar de gemeente zullen toevloeien.
Naar rato van de voortgang van het project verantwoorden we tussentijds de winst. Qua berekeningsmethodiek en de planinhoudelijke uitgangspunten wijken we niet af van de grondexploitatie (of herziening), zoals deze tot en met het verslagjaar door de raad is vastgesteld.
Dit berekenen we naar de mate waarin kosten en opbrengsten zijn gerealiseerd per individuele grondexploitatie. Hiermee rekenen we de totale winst over de individuele grondexploitatie toe aan de reeds verkochte kavels. Indien we nog geen gronden hebben verkocht is er dus nog geen sprake van gerealiseerde winst.
Maatgevend is de realisatie tot en met het lopende jaar ten opzichte van het totaal van de kosten en opbrengsten van de grondexploitatie. In formule: % kostenrealisatie x % opbrengstrealisatie = % POC. (ingeval de kosten voor 50% zijn gerealiseerd en de gronden voor 50% zijn verkocht, is de POC dus 25%).
Als we in het tussentijds te veel winst hebben opgenomen moeten we dat corrigeren. Dit kan gebeuren als we tussentijds winst hebben genomen, maar door bijvoorbeeld veranderende marktomstandigheden blijkt dat we te veel winst hebben genomen. We moeten de (tussentijdse) winst dan corrigeren. Dit kan door een lagere tussentijdse winstneming in de volgende jaren of zelfs door het treffen van een voorziening of een afboeking die als een negatieve opbrengst ten laste van de exploitatie wordt gebracht. De POC-methode is niet van toepassing op faciliterend grondbeleid.
Voorziene verliezen worden al in de jaarrekening opgenomen zodra zij bekend zijn. Positieve resultaten, ofwel winsten, worden pas in de jaarrekening verwerkt als zij met voldoende zekerheid vaststaan en dus zijn gerealiseerd. Dit houdt ook in dat huidige voorziene verliezen in de jaarrekening niet kunnen worden gecompenseerd met de verwachte toekomstige winsten. In de praktijk komt het vaak voor dat vanaf het begin af aan al duidelijk is dat de baten de lasten niet of slechts gedeeltelijk zullen dekken. De grondexploitatiebegroting voor het complex vertoont daardoor een begroot verlies. Het resultaat wordt berekend door het saldo van de toekomstige kasstromen. De voorziening wordt gewaardeerd op de nominale waarde van dit verlies of op de contante waarde van dit verlies. Bij het bepalen van de voorziening tegen contante waarde wordt deze door middel van de voorgeschreven disconteringsvoet contant gemaakt. In BBV artikel 16 lid c is opgenomen dat de paragraaf grondbeleid een actuele prognose van de te verwachten resultaten van de totale grondexploitatie moet bevatten. Wanneer deze prognose is samengesteld uit positieve en negatieve grondexploitaties, dan is het van belang dat de verwachte resultaten voor alle grondexploitaties op een zelfde wijze worden berekend. Ook om de vergelijkbaarheid tussen gemeenten onderling te bevorderen, acht de Commissie BBV het wenselijk dat hier in de praktijk op een eenduidige wijze mee wordt omgegaan en dat dit in de paragraaf grondbeleid wordt toegelicht. De presentatie van de te verwachten resultaten in de paragraaf grondbeleid dient te gebeuren tegen nominale waarde. Wanneer bij de berekening van de voorziening voor de verliesgevende grondexploitaties een andere waarderingsgrondslag wordt gehanteerd (de contante waarde), dan moet het effect hiervan op de te verwachten resultaten voor zowel de negatieve als de positieve grondexploitaties worden toegelicht in de paragraaf grondbeleid. Mocht een aanvankelijk winstgevende prognose van een grondexploitatiebegroting omslaan naar een verwacht verlies op einde looptijd dan moet dit verlies gepresenteerd worden in de verslaglegging. Dit verlies kan in de verslaggeving (en boekhouding) op twee manieren worden gepresenteerd, namelijk:
- •
- •
In feite is de voorziening, naar analogie van de voorziening voor oninbare vorderingen, een waar-decorrectie op de actiefpost Bouwgrond in exploitatie. Om die reden moet deze voorziening dan ook onder deze post worden opgenomen en toegelicht in de toelichting van de balans.
Voordeel van het aanbrengen van de noodzakelijke waarde correctie via het treffen van een voorziening is dat er een automatische correctie naar mogelijk de gehele vervaardigingsprijs plaatsvindt wanneer de marktwaarden weer verbeteren. Op deze wijze kan een eerder geleden boekverlies mogelijk later dus weer als een soort tussentijds voordeel naar voren komen.
9.9 Bouwgrondexploitaties in relatie tot het BBV
Het BBV bevat de boekhoudkundige voorschriften voor onder andere gemeenten. Met betrekking tot de grondexploitatie zijn deze voorschriften toegelicht in de notitie “Grondbeleid in begroting en jaarstukken” van juli 2019. Hierin staan de voorschriften opgenomen voor zowel actief als passief grondbeleid.
9.10 Vennootschapsbelasting voor grondexploitatie
Bij grondexploitaties is voor ons ook de Wet Vennootschapsbelasting (Vpb) belangrijk. Het achterliggende doel van deze wet is, mede onder druk van de Europese Commissie, het scheppen van een gelijk speelveld tussen overheidsondernemingen en private ondernemingen.
Overheidsondernemingen zijn per 1 januari 2016 belastingplichtig voor de Vpb. Ook wij zijn als gemeente voor het onderdeel grondexploitaties Vpb-plichtig als onze grondexploitaties winstgevend zijn. Op heden is dit (nog) niet van toepassing, omdat onze totale grondexploitaties verliesgevend zijn.
De overeenkomsten die zijn gebaseerd op de Nota Grondbeleid 2013 blijven van kracht.
De nota Gronden voor Beleid 1998 en de Nota Grondbeleid 2013 worden ingetrokken met ingang van de datum waarop deze Nota Grondbeleid in werking treedt.
Deze Nota Grondbeleid treedt in werking op de dag na die van de bekendmaking.
Deze nota wordt aangehaald als ‘Nota Grondbeleid Reusel-De Mierden’.
Permanente link
Kopieer de link naar uw clipboard
https://zoek.officielebekendmakingen.nl/gmb-2021-133971.html