Gemeenteblad van Leusden
Datum publicatie | Organisatie | Jaargang en nummer | Rubriek |
---|---|---|---|
Leusden | Gemeenteblad 2021, 10827 | Beleidsregels |
Zoals vergunningen, bouwplannen en lokale regelgeving.
Adressen en contactpersonen van overheidsorganisaties.
U bent hier:
Datum publicatie | Organisatie | Jaargang en nummer | Rubriek |
---|---|---|---|
Leusden | Gemeenteblad 2021, 10827 | Beleidsregels |
Afwegingskader transformatie kantoorlocaties gemeente Leusden
De gemeente Leusden merkt dat de wensen en eisen aan de woon- en werkomgeving veranderen. Daarom zet de gemeente in de Omgevingsvisie nadrukkelijk in op het ontstaan van gemengde gebieden. Dit moet de economie van Leusden meer divers en krachtiger maken. Een herijking van de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte aan bedrijventerreinen en kantoorruimte dient als basis voor een effectieve ontwikkelstrategie. Een kwalitatieve analyse van de woningbehoefte helpt om goed onderbouwde ruimtelijke afwegingen te maken bij eventuele transformatie/herontwikkeling naar gemengde woon- werkgebieden, waarbij ruimte is voor verschillende vormen van werken (bedrijfsruimte, kantoorruimte, woon-werkeenheden et cetera) en voorzieningen.
Voor verschillende werklocaties in Leusden zijn de afgelopen tijd besluiten genomen die aansluiten bij functieverbreding tot wonen én werken. Voor Princenhof is bijvoorbeeld een ontwikkelingskader opgesteld. en voor Ruige Veld / Speelkamp een kansenkaart. Op basis van beide documenten hebben al enkele transformaties plaatsgevonden. Omdat we zien dat de leegstand van kantoorruimte op werklocaties als Princenhof en Ruige Veld / Speelkamp bovengemiddeld hoog blijft, willen we als gemeente graag versnelling brengen in de gedeeltelijke transitie van de werklocaties. Zo willen we als gemeente de juiste kaders bieden om te komen tot toekomstbestendige werklocaties die aansluiten bij de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte.
In dit rapport leest u een afwegingskader voor transformatie, inclusief actuele gebiedsprofielen voor onze formele werklocaties. Een actuele marktverkenning van de bedrijventerreinen, kantoorruimte en woningmarkt vormt daarbij belangrijke input.
Kwantitatief meer dan voldoende kantoorruimte, onttrekken van incourant overaanbod
De gemeente Leusden heeft, ondanks het feit dat er de afgelopen jaren al de nodige panden zijn getransformeerd, een leegstand van circa 19%. Bijna 30.000 m2 vvo kantoorruimte wordt te huur of te koop aangeboden op de markt. Daarnaast zijn er ook objecten die tijdelijk zijn ingevuld. Met het naderende vertrek van Achmea eind van dit jaar zal de leegstand verder toenemen, zo verwachten we.
We concluderen dat er in Leusden tot en met 2030 kwantitatief meer dan voldoende kantoorruimte beschikbaar is om in de toekomstige behoefte te voorzien (zie hoofdstuk 3 voor prognose). Uitgaande van een gewenste frictieleegstand van 5% kan er in Leusden tot en met 2030 nog circa 23.000 tot maximaal 41.000 m2 vvo onttrokken worden aan de voorraad. Hierbij rekenen we de leegstand die zal ontstaan door het verwachte vertrek van Achmea (circa 18.000 m2 vvo) ook mee.
Een deel van de (toekomstige) leegstand staat op de werklocaties Princenhof en Ruige Veld / Speelkamp. Het onttrekken van bestaande, incourante kantoorruimte op deze locaties draagt bij om te komen tot een gezonde kantorenmarkt.
Behoefte aan behoud van bedrijfsruimte
Voor de economie van Leusden is behoud van de bestaande bedrijfsruimte op de werklocaties van groot belang. In tegenstelling tot kantoorruimte is er in Leusden op termijn een tekort aan uitgeefbaar bedrijventerrein en/of bedrijfsruimte. Zo is op de bestaande bedrijventerreinen in de gemeente Leusden momenteel nog circa 1,65 hectare beschikbaar (bron: IBIS, 2019). De indicatieve vraag naar bedrijventerreinen tot en met 2030 bedraagt circa 2,5 tot 7 hectare netto in Leusden (zie ook hoofdstuk 3). Hieruit volgt een tekort aan bedrijventerrein van afgerond circa 1 tot 5 hectare netto. Dit benadrukt het belang om zuinig te zijn op bestaande bedrijventerreinen en bedrijfsruimte in de gemeente. Waar mogelijk kan worden ingezet op verdichten en meervoudig ruimtegebruik, als middel om zo efficiënt mogelijk met ruimte om te gaan. Daarnaast zien we (beperkt) kansen voor mengen van wonen en werken op gebouwniveau (zie ook hoofdstuk 3).
Marktruimte voor toevoegen van grondgebonden woningen en grotere (koop)appartementen, middenhuur en levensloopgeschikt
Tot 2026 zijn er in Leusden harde plannen voor zo’n 580 woningen. Op basis van de geprognosticeerde huishoudensontwikkeling zijn er tot 2030 onvoldoende harde plannen om de toekomstige woningbehoefte in Leusden te voorzien. Inclusief zachte plannen zijn er in totaal plannen voor 994 woningen. Wanneer dit aantal ook daadwerkelijk wordt gerealiseerd, wordt aangesloten bij de doelstelling van de gemeente om tot 2025 circa 1.000 tot 1.200 woningen te realiseren. Voor de periode na 2025/26 is nog ruimte voor toevoeging van woningen.
Er is behoefte aan woningen in het reguliere grondgebonden koopsegment. De vraag naar grondgebonden koopwoningen is ruim drie keer zo groot als de huidige plancapaciteit (exclusief zachte plannen). Voor gestapelde bouw zien we dat de segmenten koop en vrijesectorhuur (grotere appartementen >80 m2) in de huidige plancapaciteit nog onvoldoende zijn opgenomen. Het toekomstige aanbod aan sociale huurappartementen overstijgt de toekomstige behoefte juist flink.
2 Gebiedsprofielen werklocaties Leusden
Toelichting gebiedsprofiel Princenhof
Voor Princenhof betekent bovenstaand profiel dat, naast de recent opgeleverde sociale appartementen op Olmenlaan 2, we als gemeente inzetten op herontwikkeling (sloop) van incourante kantoren naar grondgebonden woningen. Daarbij blijft ook ruimte voor kantoren die voor eindgebruikers nog goed functioneren. Zo wordt gestreefd naar een gemengd woon-werk gebied.
Een grondgebonden programma sluit goed aan bij onze bestaande kaders. Op basis van de marktverkenning en de huidige plancapaciteit ontstaat de komende jaren (periode 2020 tot 2030) een tekort aan zo’n 630 grondgebonden koopwoningen in Leusden. De huishoudensgroei van de komende jaren kan vooral worden toegeschreven aan suburbane gezinnen. We verwachten dan ook dat een belangrijk deel van de vraag komt vanuit deze groep.
Grondgebonden woningen kennen een brede kansrijke doelgroep van jonge huishoudens tot 35 jaar (veelal starters), gezinnen en alleenstaanden en stellen vanaf 35 jaar. Wat voor type grondgebonden woning de voorkeur geniet hangt voor een belangrijk deel samen met het inkomen. Door beperkte bestedingsruimte en ruimtevraag wegens kinderen belanden lage- of middeninkomens vaak in een (doorzon)rijwoning. Ook in Leusden is kwalitatief behoefte aan dit type woningen. Daarnaast zien we een bovengemiddelde behoefte aan grondgebonden woningen voor gezinnen met een hoger inkomen.
Gezinnen met een hoog inkomen zijn doorgaans gericht op luxe en comfort. Het comfort van nieuwbouw maakt dat zij een nieuwbouwlocatie kiezen in plaats van bestaande bouw. Ze kiezen een grondgebonden woning met ruime tuin. Ook het woonmilieu is van groot belang. Gezinnen hechten doorgaans veel waarde aan wonen in een omgeving met andere gezinnen die grofweg dezelfde verwachtingen hebben. Door op Princenhof structureel in te zetten op het aantrekken van gezinnen verbeteren we de reputatie en het imago van het gebied als gezinslocatie. Dit heeft een verder opwaarderend effect op de populariteit van het gebied onder gezinnen.
Voor Princenhof zetten we, in lijn met onze bestaande kaders, in op realisatie van vooral grondgebonden rijwoningen (deelgebied Kastanjelaan, Olmenlaan en Larikslaan) voor lagere en middeninkomens. Als de mogelijkheid zich voordoet kunnen ook twee-onder-een-kapwoningen en mogelijk ook enkele vrijstaande koopwoningen1 voor hogere inkomens (mogelijk voor het gebied tegen het park aan). Daarbij zien we aanvullend ook mogelijkheden voor een combinatie met zogenaamde ambachtelijke werkwoningen (zie ook gebouwtypologie wonen- werken) voor bedrijfsruimtegebruikers (veelal ZZP’ers) met een lage milieuhindercategorie. Dit type objecten en functies is goed in te passen binnen de woonbebouwing, zonder dat dit voor overlast zorgt voor omwonenden. Dit is aanvullend op onze bestaande kaders voor Princenhof.
Toelichting gebiedsprofiel Ruige Veld / Speelkamp
In lijn met het profiel voor Princenhof zetten we voor Ruige Veld / Speelkamp ook in op een combinatie van wonen en werken. Voor kantoorgebruikers is Ruige Veld / Speelkamp markttechnisch steeds minder aantrekkelijk, zo blijkt onder meer uit de bestaande en toekomstige transformatie van bestaande kantoorpanden. Dit sluit aan bij de kwantitatieve prognose van de kantorenvoorraad in Leusden waaruit volgt dat er een overaanbod van kantoormeters beschikbaar is in de gemeente. Dat maakt dat we als gemeente het onttrekken van incourante kantoorpanden op deze locatie stimuleren.
Voor de kantoren op Ruig Veld / Speelkamp (in het rode gebied op de kaart) betekent dit de mogelijkheid om te verkleuren naar wonen. Dit sluit aan bij het bestaand profiel van de locatie, dat voor een groot deel al bestaat uit grondgebonden rijwoningen en getransformeerde kantoorpanden. Daarbij hebben we, in lijn met het profiel voor Princenhof, als gemeente sterke voorkeur voor herontwikkeling van incourante kantoorpanden naar grondgebonden woningen. Hiermee willen we een toekomstig overaanbod aan kleine en middelgrote appartementen (< 80 m2) voorkomen. Pas wanneer objectief aantoonbaar is gemaakt dat rijwoningen niet haalbaar en passend zijn bij onttrekken van kantoorruimte, wordt verkend of toevoeging van grotere appartementen in dit gebied wenselijk zijn. De locatie moet dan aansluiten bij de wensen van de toekomstige gebruiker. Vooralsnog zien we alleen langs de Zwarteweg hiertoe een mogelijkheid.
Wanneer dit het onttrekken van een leegstand kantoorpand op korte termijn niet mogelijk maakt, kan het in praktijk mogelijk zijn dat een object nog een tijdje leeg staat. Wanneer dit leidt tot maatschappelijk onaanvaardbare situaties (overlast), dan verkennen we met de gebouweigenaar welke alternatieven er mogelijk zijn.
Daar waar al bestaande plannen en afspraken zijn voor transformatie naar kantoorruimte naar appartementen worden deze voortgezet, met voorkeur voor koopappartementen of vrije sector huur (>80 m2).
We zetten in op behoud van de bedrijfsruimtegebruikers in het gebied rondom Het Koendert (paarse gebied op kaart). Hier is geen leegstand. Bovendien is er een tekort aan bedrijfsruimte in de gemeente. In dit deelgebied zetten we niet in op verkleuren naar wonen, zo willen we verdrukking van bedrijfsruimtefuncties voorkomen. Bovendien beschikken we in de gemeente slechts over beperkte ruimte voor verplaatsen van bedrijfsruimte. We willen voorkomen dat we bedrijfsruimtegebruikers en daarmee economie verliezen. Ook het behoud van de woon-werk combinaties langs de Zwarteweg en Ruige Velddreef willen we stimuleren. In de gemeente beschikken we slechts over een beperkt aantal van dit soort combinaties, terwijl het aantal ZZP’ers en kleinere bedrijfjes (ook aan huis) groeit.
Toelichting gebiedsprofiel De Horst
We onderschrijven het belang van De Horst voor de economie van Leusden. De Horst beschikt over moderne kantoorpanden die ook ruimte bieden om ‘grotere’ kantoorgebruikers te accommoderen. Dit versterkt de aantrekkelijkheid van De Horst als kantoorlocatie voor Leusden. Verspreid over het terrein staan ook enkele kantoorpanden leeg. Op de Horst zetten we niet actief in op onttrekken van kantoormeters en stimuleren we geen transformatie/herontwikkeling naar wonen. De beschikbare kantoormeters kunnen opnieuw worden ingevuld (ook als verplaatsingsmogelijkheid voor partijen uit Leusden, bijvoorbeeld van Princenhof en Ruige Veld / Speelkamp). De grotere metrages kunnen worden opgesplitst tot kleinere multi- tenant kantoren en/of flexibele kantoorconcepten. Daarnaast bieden we de mogelijkheid om, bij structurele leegstand, te verkennen of herontwikkeling naar (kleinschalige/geschakelde) bedrijfsruimte of een andere passende werkfunctie mogelijk is. Op deze manier willen we ook voor De Horst de mogelijkheid geven om te anticiperen op het beoogde overaanbod van kantoorruimte in de gemeente. We realiseren ons dat het onttrekken van kantoormeters op Princenhof en Ruige Veld / Speelkamp mogelijk onvoldoende is om te komen tot de toekomstige gewenste kantorenvoorraad in gebruik in de gemeente. Tegelijkertijd spelen we zo in op het tekort aan bedrijfsruimte in de gemeente.
Kortom, we blijven De Horst inzetten als kantoor- en werklocatie, in lijn met de huidige koers. Zo wordt voorkomen dat er een tekort aan kantoorruimte dreigt op termijn en economie verloren gaat. Daarbij is er behoefte aan meer bedrijfsruimte in de gemeente. Daar waar kantoorpanden structureel leeg staan, is invulling met een andere werkfunctie (en daarmee behoud en mogelijk groei van banen) een optie.
Zuinig zijn op bestaande bedrijventerreinen en zorgvuldig benutten
Naast de hierboven genoemde gebieden voor kantoren telt de gemeente Leusden zeven bedrijventerreinen, Paardenmaat, Ambachtsweg, De Fliert, ’t Spieghel, De Plantage en Buitenplaats. Er is nagenoeg geen leegstand: op Paardenmaat (2,12%) en Ambachtsweg (1,5%) na is er geen leegstand op de locaties (bron: terreinmonitor gemeente Leusden). Wel worden nog kavels aangeboden: er is nog 1,65 hectare terstond uitgeefbaar. Gezien het tekort aan uitgeefbaar bedrijventerrein op termijn verkennen we de mogelijkheden voor zorgvuldig ruimtegebruik. Daarbij denken we aan kwalitatieve verbetering van de bestaande voorraad, bijvoorbeeld door vernieuwing van de bestaande bouw (herontwikkeling) en/of het intensiever gebruiken van kavels (meervoudig ruimtegebruik, stapelen en/of meer schakelen).
Verkennen van mogelijke ruimtewinst door intensivering van bedrijventerreinen
We streven naar een toenemend aantal banen per hectare, zodat de ruimteclaim (uitbreidingsvraag) van werklocaties (met name bedrijventerreinen) mogelijk iets afneemt. Aanvullend kunnen ook stedenbouwkundige eisen/wensen hierbij aansluiten. Hierbij denken we bijvoorbeeld aan oplossingen zoals efficiëntere verkaveling en daarmee hogere netto-bruto verhouding, optimalisatie van de bouwhoogte, hoger bebouwingspercentage, meer stapelen (en parkeren op dak of onder gebouw) en streven naar een floor space index (verhouding kavel en bebouwd oppervlak) van minimaal 1. Ook het delen van voorzieningen biedt mogelijkheden voor verdichten (bijvoorbeeld collectief parkeren) en leidt tot
ander ruimtegebruik. Om daadwerkelijk zorgvuldig om te gaan met ruimte is het van belang om deze wensen te vertalen in uitgangspunten voor de bestaande voorraad (met focus op herontwikkeling van private panden en verzakelijking van de markt voor bedrijfsruimte), maar mogelijk ook de nog uit te geven bedrijfskavels. Naast zo zorgvuldig mogelijk om gaan met de bestaande voorraad aan bedrijventerreinen, verkennen we ook de mogelijkheden voor toevoeging van nieuw areaal bedrijventerrein. Bijvoorbeeld ook door functiewijziging en/of herontwikkeling van bestaand vastgoed (zoals kantoren).
Afweging voor kantoorruimte buiten formele werklocaties
Naast kantoorruimte op de formele kantoorlocaties zijn er verspreid over de gemeente Leusden ook kantoren gevestigd. In totaal gaat om een totaal vloeroppervlak van iets minder dan 20.000 m2 vvo. De leegstand op de overige locaties is beperkt. Bij een transformatieverzoek (of herontwikkeling) buiten de formele werklocaties hanteren we een afwegingskader (zie figuur 1). Met behulp van dit kader maken we als gemeente de afweging of wel/niet wordt meegewerkt aan een initiatief. Kantoren buiten formele kantoorlocaties kunnen voor een selecte doelgroep (denk aan notaris, makelaar, of kantoren met servicepunt voor consumenten) zeker aantrekkelijk zijn. Vooral wanneer het ook kleinere volumes betreft. Ligging nabij een centrum en/of voorzieningen heeft dan de voorkeur.
Het afwegingskader hanteert de volgende criteria:
Kwalitatieve aspecten: is het huidige pand courant als kantoor? Heeft de locatie veel toekomstpotentie voor behoud van kantoorruimte? Is het pand geschikt voor het merendeel van de vraag in Leusden? Draagt het transformeren/herontwikkelen bij aan de doelstelling tot het terugbrengen van langdurige leegstand? Beschikt het pand al over een energielabel C of moeten daarvoor nog extra kosten worden gemaakt? Is nu al sprake van langdurige leegstand in het pand?
Programma aanpasbaar: biedt het programma flexibiliteit, bijvoorbeeld in fasering, type (grondgebonden/ grotere appartementen) en omvang (m2) van de woningen? Biedt het voorgestelde programma van het initiatief ruimte om ook andere typen woningen te realiseren, of de woningen gefaseerd op de markt te brengen?
Figuur 1: Voorstel afwegingskader transformatie kantoren Leusden
Als een initiatief passend scoort op een criterium kan het volgende criterium worden getoetst. Voor twee van de criteria leidt een ‘niet passend’ niet automatisch tot een afwijzing. Als het programma van een initiatief bijvoorbeeld niet aantrekkelijk is omdat het niet flexibel is, kan het mogelijk nog worden gewijzigd. Daarna kan het kader opnieuw worden doorlopen. Als alle criteria als passend worden beoordeeld leidt dit tot een positief advies voor het transformatie/herontwikkeling-initiatief.
Jaarlijks monitoren van de bedrijfsruimte- en kantorenmarkt
Als gemeente monitoren we de ontwikkelingen op onze bedrijfsruimte - en kantorenmarkt regelmatig. Hiermee hebben we een sturingsinstrument, dat we kunnen inzetten bij het faseren en vermarkten van onze werklocaties. Anderzijds biedt dit ons de mogelijkheid om tijdig te anticiperen op (onverwachte) ontwikkelingen en dynamiek. Belangrijk is te monitoren of ons beleid en ruimtelijke keuzes de vruchten afwerpen. Neemt de kantorenleegstand en voorraad af? Wordt er meer bedrijfsruimte (her)ontwikkeld en meer intensief benut?
Om leegstand op de kantorenmarkt tegen te gaan willen we meer inzicht verkrijgen in wat de specifieke wensen en eisen van onze eindgebruikers zijn. Waar lopen ze tegen aan bij hun huidige kantoorlocatie? Waarover zijn ze juist heel enthousiast? En in welke locaties zijn de gebruikers geïnteresseerd, sluiten deze locaties nog aan bij de keuzes die we in onze gebiedsprofielen hebben gemaakt? Voor de bedrijfsruimtegebruikers geldt vooral dat er voldoende ruimte moet zijn voor toekomstige uitbreiding en verplaatsing binnen onze gemeente: de leegstand ligt laag en er is beperkt uitgeefbaar aanbod beschikbaar. Welke partijen hebben interesse in (her)ontwikkelen en intensiveren van bedrijfsruimte? En tegen welke mogelijke blokkades lopen zij op? En wat vragen ze van ons als gemeente Leusden?
3 Marktverkenning bedrijventerreinen en kantoren
Hieronder maken we de actuele markvraag voor de periode 2019-2030 naar bedrijventerreinen in de gemeente Leusden inzichtelijk. Hiervoor maken we gebruik van de meest actuele vraagraming voor de regio Amersfoort van de provincie Utrecht (2019).
Modelmatige berekening van de uitbreidingsvraag
De modelmatige prognose voor bedrijventerreinen berekent de toename van het netto ruimtebeslag van bedrijventerreinen. Kortom: hoeveel extra bedrijventerrein is er nodig ten opzichte van de huidige voorraad aan bedrijventerreinen? De extra ruimte die nodig is wordt ook wel de uitbreidingsvraag genoemd. Daarnaast kan er extra ruimtevraag ontstaan als gevolg van transformatie (het onttrekken van een deel van de huidige bedrijventerreinenvoorraad). Deze ruimtevraag-component wordt vervangingsvraag genoemd en is vooral afhankelijk van transformatieplannen.
Figuur 2: Schematische weergave uitbreidingsvraag en vervangingsvraag
Vraag naar bedrijventerreinen in regio Amersfoort en gemeente Leusden
De uitbreidingsvraag naar bedrijventerrein in de regio Amersfoort in de periode 2019-2030 bedraagt tussen de 31 en 84 hectare (bron: Prognose Bedrijventerreinen provincie Utrecht, 2019). Om de vraag naar bedrijventerreinen in Leusden inzichtelijk te maken, bepalen we het marktaandeel van de gemeente binnen de regio. Hiervoor analyseren we:
Aandeel in de uitgifte bedrijventerrein (netto hectare) in de langjarige periode 2004-2018
Met behulp van de historische uitgifte in de afgelopen vijftien jaar bepalen we het indicatieve marktaandeel van de gemeente binnen de regio. We kiezen bewust voor een langjarige periode, om impact van conjunctuurgolven (zoals de economische crisis) relatief te beperken.
Aandeel in de werkgelegenheid naar sector op bedrijventerreinen (PAR, 20192)
De indicator geeft een beeld van de economische positie naar bedrijfsactiviteit van de gemeente Leusden binnen de regio Amersfoort op bedrijventerreinen. Voordeel van analyse van werkzame personen op bedrijventerreinen is dat, ook bij beperkte uitgifte (bijvoorbeeld als gevolg van beperkt uitgeefbaar aanbod), toch groei en daarmee marktdynamiek in beeld kan worden gebracht en vergeleken. Immers, het merendeel van de banen zit op bestaande bedrijventerreinen bij al gevestigde bedrijven.
Omdat het rekenen met marktaandeel geënt is op historische data en niet op een gereed toekomstbeeld van de vestigingsdynamiek van het bedrijfsleven in de gemeente en regio voor de komende jaren, wordt expliciet gesproken over een indicatieve verdeling. De bandbreedte geeft aan dat er variatie kan zitten in de uiteindelijke uitkomst.
Verwacht marktaandeel Leusden in uitbreidingsvraag bedraagt circa 8%
We kunnen bovenstaande vertalen naar de situatie in de gemeente Leusden om een beeld te schetsen van het ‘marktaandeel’ van de gemeente in de regionale economie. In onderstaande tabel is het marktaandeel van de gemeente Leusden binnen de totale uitgifte van bedrijventerrein in de langjarige periode 2004-2018 in de regio Amersfoort (Utrechtse gemeenten) berekend. Hieruit volgt een marktaandeel van iets minder dan 8%.
Tabel 1: Aandeel gemeente Leusden in uitgifte van bedrijventerreinen binnen regio Amersfoort3
Bron: Stec Groep (2020), op basis van IBIS provincie Utrecht (2019) en LISA (2018);
Vervolgens berekenen we het marktaandeel van de gemeente Leusden binnen de regio Amersfoort op basis van het aandeel in de totale regionale werkgelegenheid op bedrijventerreinen. Hiervoor berekenen we het aandeel van de gemeente binnen de regio naar bedrijfsactiviteit of sector (zie figuur 2 hieronder). We hanteren dezelfde sectorindeling als wordt gehanteerd in de provinciale behoefteraming voor de regio en provincie. In de sectoren landbouw, bouw en logistiek & groothandel heeft de gemeente een aandeel van meer dan 10% in de totale werkgelegenheid op bedrijventerreinen in de regio. In de sector industrie (inclusief voedings- en genotmiddelen en High Tech Systemen en Materialen) is het aandeel van de gemeente Leusden slechts beperkt. Wanneer we het marktaandeel van Leusden per sector hanteren, volgt hieruit een gemiddeld aandeel van 8,0% binnen de totale vraag naar bedrijventerreinen in de regio.
Figuur 3: Aandeel Leusden in werkgelegenheid op bedrijventerreinen binnen regio Amersfoort, 2018
Bron: PAR, 2019; Bewerking: Stec Groep (2020). *Voedings- en genotmiddelen **High Tech Systemen and Materialen.
Indicatieve uitbreidingsvraag in gemeente Leusden circa 2,5 tot 7 hectare in periode 2019-2030
De provinciale vraagraming geeft in twee scenario’s (WLO laag en WLO hoog) aan welke ontwikkelingen verwacht kunnen worden, afhankelijk van de economische conjuncturele ontwikkelingen op basis van de WLO-werkgelegenheidsprognoses van CPB/PBL. We hanteren 8% als het ‘marktaandeel’ dat gemeente Leusden heeft in de geraamde uitbreidingsvraag binnen regio Amersfoort. Dit is het gemiddelde van het aandeel over alle sectoren. De verwachte ruimtevraag voor gemeente Leusden komt daarmee op circa 2,5 hectare tot iets minder dan 7,0 hectare in de periode 2019 tot en met 2030 (twaalf jaar). Daarmee komt de maximale vraag naar bedrijventerrein uit op circa 0,5 hectare per jaar. Dit is goed in lijn met de langjarige historische uitgifte in de gemeente.
Tabel 2: Aandeel Leusden in uitbreidingsvraag op basis van twee scenario’s 2019-2030
Wanneer transformatie van bedrijventerreinen zich concreet voordoet heeft dit invloed op de ruimtevraag, omdat vervangingsvraag kan ontstaan. Ook bij transformatie in het buitengebied of in de kern kan sprake zijn van vervangingsvraag. De gemeente Leusden heeft geen beleidsvoornemen om bestaande bedrijventerrein te transformeren. Wel vindt transformatie van kantoren plaats.
Uitgeefbaar aanbod op bedrijventerreinen van circa 1,65 hectare in Leusden
Op de bestaande bedrijventerreinen in de gemeente Leusden is momenteel nog circa 1,65 hectare beschikbaar (bron: IBIS, 2019). Uit de confrontatie van vraag en aanbod volgt dat in het WLO Hoog scenario onvoldoende aanbod (circa 5,4 ha tekort) beschikbaar is in de gemeente. In het WLO Laag scenario, waarbij vraag is naar toevoeging van 2,5 hectare netto bedrijventerrein, is ook sprake van een tekort. Dit tekort bedraagt zo’n 0,85 hectare netto. Indien in de toekomst ook daadwerkelijk een tekort aan bedrijventerreinen ontstaat kan mogelijk extra ruimte worden gerealiseerd op De Horst (herontwikkeling). Door in te zetten op meer intensief ruimtegebruik en verdichten, kan ook ruimte worden gewonnen.
Tabel 3: Uitgeefbaar aanbod van bedrijventerreinen in de gemeente Leusden
Figuur 4: Gebouwtypologie mengen van wonen en werken
Referentiebeelden (in lijn met gebouwtypologie, zie tabel hierboven)
Methodiek berekening van de uitbreidingsvraag
Voor het berekenen van de uitbreidingsvraag naar kantoorruimte is de systematiek gebruikt die oorspronkelijk ook is gehanteerd in de Bedrijfslocatiemonitor (BLM) van het Centraal Planbureau (CPB, 2005) en in de meest recente toekomstscenario’s voor de kantorenmarkt van het PBL/CPB4 (2017). Deze rekenmethode vormt ook de basis voor de vraagraming(en) van de provincie Utrecht.
Figuur 5: Berekening uitbreidingsvraag kantoorruimte gemeente Leusden
Kantoorquotiënt (kantoorruimte per werkzame persoon) in m² vvo in jaar t |
||||||
Kantoorquotiënt (kantoorruimte per werkzame persoon) in m² vvo in jaar t+n |
||||||
Het model telt drie parameters om de uitbreidingsvraag te berekenen (zie figuur hierboven):
Het aandeel werkgelegenheid binnen kantoorruimte5 in Leusden (kantoorgebonden werkgelegenheid).
Door het vermenigvuldigen van de drie parameters berekenen we de totale ‘kantorenvoorraad in gebruik’ in de gemeente Leusden. Wanneer de ontwikkeling van de drie parameters bekend is, kan daarmee ook de toekomstige ‘kantorenvoorraad in gebruik’ worden geraamd. Het saldo tussen de huidige kantorenvoorraad in gebruik en die in de toekomst, is de potentiële uitbreidingsvraag. De kantorenvoorraad in gebruik is gelijk aan de totale kantorenvoorraad, exclusief de leegstaande kantoormeters.
Kwantitatief meer dan voldoende kantoormeters om in toekomstige vraag te voorzien
In tabel 4 hieronder geven we een overzicht van de uitgangspunten die we hebben gehanteerd voor de berekening van de uitbreidingsvraag naar kantoorruimte in Leusden:
Voor de ontwikkeling van de werkgelegenheid gaan we uit de WLO-prognoses van CPB/PBL voor COROP Utrecht. Deze prognoses variëren van 0,03% (WLO Laag) tot 0,74% (WLO Hoog) groei per jaar. Dit percentage is gebaseerd op de langjarige WLO-prognose van de werkgelegenheid voor de COROP Utrecht voor de periode tot en met 2030. Ter vergelijking: de groei van het aantal banen in Leusden bedraagt de laatste tien jaar circa 0,6% per jaar6.
Het aandeel kantoorbanen binnen het totaal aantal banen in Leusden fluctueert de afgelopen tien jaar. We constateren dat het aandeel toenam als gevolg van de samenvoeging van Achmea (2015), maar de laatste jaren ook weer daalt naar het gemiddelde niveau van voor 2015. Dit maakt dat we in de prognose, in beide scenario’s, er voor kiezen het aandeel kantoorwerkgelegenheid gelijk te houden aan het uitgangsjaar (2018). Het aandeel kantoorbanen bedraagt circa 32%7.
Het kantoorquotiënt (het aantal m² kantoorruimte per werkzame persoon) is de laatste tien jaar ook redelijk stabiel en ligt zo rond de 24 m² per werkzame persoon. De verwachting is dat de kantoorquotiënt op termijn zal dalen, mede als gevolg van de doorontwikkeling van Het Nieuwe Werken. In de cijfers zien we dat nu nog niet voldoende terug. In onze prognose van de uitbreidingsvraag rekenen we met een kantoorquotiënt dat gelijk blijft (WLO Hoog scenario) en een quotiënt dat daalt (WLO Laag scenario), naar circa 90% van de huidige waarde (van het totaal aantal m2 kantoorruimte per werkzame persoon) in 2040, in lijn met de uitgangspunten van recente scenario’s van PBL/CPB (zie ook tabel hieronder).
Tabel 4: Uitgangspunten vraagraming kantorenmarkt Leusden
Overaanbod van bestaande kantoorruimte van circa 20.000 tot 30.000 m2 t/m 2030 (incl. Achmea)
Op basis van de berekening van de uitbreidingsvraag maken we in figuur 6 een overzicht van de ontwikkeling van de kantorenvoorraad in gebruik. De huidige totale kantorenvoorraad (alle kantoormeters in de gemeente Leusden in kantoorpanden) bedraagt circa 150.000 m² vvo (bron: Bak, 2018; Monitor kantorenmarkt provincie Utrecht, 2018; Bewerking: Stec Groep, 2020). De voorraad in gebruik (voorraad exclusief leegstand) bedraagt circa 122.000 m2 vvo. In het maximale scenario neemt de voorraad in gebruik toe met 11.000 m² vvo. In het minimale scenario neemt de voorraad in gebruik af met circa 6.000 m² vvo tot en met 2030. In het beide scenario’s is de totale kantorenvoorraad kwantitatief meer dan voldoende om in de gewenste vraag te voorzien.
Figuur 6: Prognose kantorenvoorraad in gebruik in twee scenario’s
Uitgaande van een gewenste frictieleegstand van 5% kan er tot en met 2030 nog circa 13.000 tot 31.000 m2 vvo (hoog en laag scenario) onttrokken worden aan de voorraad (zie figuur 6). In deze figuur is ook het het vertrek van Achmea eind 2020 meegenomen als scenario. Door de samenvoeging van Achmea komt bijna 10.000 m2 vvo leeg eind 2020 (een deel van de bestaande voorraad van Achmea, het object op de Storkstraat 8-10, is al in de leegstand meegenomen). Concreet betekent dit dat de transformatieopgave (onttrekkingen) in de gemeente toeneemt naar circa 23.000 tot 41.000 m2 vvo tot en met 2030.
Tabel 5: Uitbreidingsvraag naar kantoorruimte in gemeente Leusden t/m 2030 (*1.000 m2 vvo)
We constateren dat de uitbreidingsvraag in alle scenario’s negatief uitvalt. Het huidige bestaande aanbod (leegstand) is groter dan de toekomstige geraamde vraag. Dit betekent dat in Leusden de komende jaren het onttrekken van kantoormeters noodzakelijk is om te komen tot een gezonde kantorenmarkt (=frictieleegstand).
Eerder woningmarktonderzoek gaf een eerste inzicht in de kwalitatieve woningvraag tot 2030. Hierbij werd naast een kwantitatieve opgave ook gekeken naar mogelijke kwalitatieve verschuivingen in de woningbehoefte. Onder meer kwam toen naar voren dat tot 2030 behoefte is aan extra levensloopgeschikte woningen voor ouderen, dichtbij voorzieningen. Ook is sprake van een tekort aan (dure) koopwoningen en huurwoningen in de vrijesector (middenhuur). De komende jaren ontstaat naar verwachting een theoretisch woningtekort, zie onderstaande figuur.
Figuur 7: Tekort en prognose saldo vraag en aanbod naar woningtypen 2018-2030 (Companen)
Bron: Woningmarktsimulatiemodel Companen
Grote behoefte aan grondgebonden woningen in Leusden
We vergelijken bovenstaande conclusies met de toekomstige opgave die uit ons eigen model rolt. We geven een verdeling naar product-marktcombinaties (PMC’s), waarin we soort en type woning combineren met prijs- en oppervlakteklassen. De aantallen in onderstaande figuur zijn indicatief, maar de figuur brengt wel duidelijk in beeld binnen welke PMC’s op termijn overschotten en tekorten ontstaan.
De uitkomsten uit ons model komen op hoofdlijnen overeen met de uitkomsten uit het eerdere onderzoek dat werd uitgevoerd door Companen. De toekomstige opgave zit vooral in het grondgebonden koopsegment. We zien daarnaast ook een behoorlijke vraag naar nultredenwoningen, zowel grondgebonden als appartementen. We zien ook een toename in de vraag naar huurwoningen in de vrije sector.
Figuur 8: Totale behoefte vertaald naar PMC’s 2020-2029 gemeente Leusden
Bron: Primos (2016), WoON (2015), WoON (2018), bewerking Stec Groep (2020).
Kansrijke huishoudenstypen voor Leusden: suburbaan georiënteerde huishoudens
Om kansrijke doelgroepen voor Leusden nader in beeld te brengen zetten we het Stec-doelgroepenmodel voor wonen in (zie onderstaande tabel). Deze indeling is gebaseerd op het woonmilieu, leeftijd- en samenstelling en het inkomen van het huishoudens, gecombineerd met kwalitatieve kenmerken (leefstijl, woonvoorkeuren, et cetera). We maken hierbij onder ander gebruik van gegevens van het CBS, Primos2018, WoON2015, WoON2018 en de Lokale Monitor Wonen.
Op basis van de analyses en de ligging van Leusden, vinden we primair de suburbaan georiënteerde doelgroepen de meest kansrijke doelgroepen voor transformatielocaties in Leusden. Over het algemeen gaat het om een rationele doelgroep, die kiest voor het gemak en comfort van nieuwbouw in een groen en ruim opgezette nieuwbouwwijk nabij de stad.
Tabel 6: Doelgroepenontwikkeling Leusden
Bron: Primos (2016), WoOn (2015), WoON (2018), CBS (2019). Bewerking Stec Groep (2020). Afronding op vijftallen.
Sterke groei gezinshuishoudens met een hoog inkomen
Het aantal gezinnen – na 65-plushuishoudens de grootste doelgroep – groeit de komende jaren relatief sterk. De geprognosticeerde huishoudensgroei valt volledig toe te schrijven aan ontwikkelingen binnen deze groep. In 2030 zijn gezinshuishoudens de grootste doelgroep in absolute zin. De komende tien jaar groeit vooral het aantal suburbaan/dorpse gezinnen met een hoog inkomen. Tot 2030 valt circa 86% van de huishoudensgroei toe te schrijven aan deze groep.
Ruimte voor extra grondgebonden woningen
Grondgebonden woningen kennen een brede kansrijke doelgroep van jonge huishoudens tot 35 jaar, gezinnen en alleenstaanden en stellen vanaf 35 jaar. Naar verwachting groeit het aantal gezinnen in Leusden sterk. Wat voor type woning hun voorkeur geniet hangt voor een belangrijk deel samen met het inkomen. Door beperkte bestedingsruimte en ruimtevraag wegens kinderen belanden gezinnen met een laag- of middeninkomen vaak in een doorzon rijwoning. Hogere inkomens kiezen veelal voor een twee onder een kap- of vrijstaande woning.
Het Companen onderzoek zag met name ruimte voor toevoegingen in segmenten tot 300.000 euro. We verwachten op basis van ons model ook ruimte voor grondgebonden koopwoningen in het duurdere segment (vanaf 350.000 euro), mede door de verwachte groei in het aantal gezinnen met een hoog inkomen.
Aandeel ouderen neemt toe, huurwoning populairder
Het aantal 65-plushuishoudens blijft de komende jaren nagenoeg gelijk. Wel groeit het aandeel ouderen sterk. Deze vergrijzing heeft gevolgen voor de kwalitatieve opgave in Leusden. Companen concludeerde al dat ouderen in toenemende mate kiezen voor een levensloopgeschikte woning.
Ouderen verruilen in toenemende mate hun grondgebonden woning voor een gelijkvloers appartement. De aanwezigheid van laagdrempelige voorzieningen speelt een belangrijke rol in de keuze om te verhuizen. Ouderen wonen graag in de nabijheid van zorgvoorzieningen, zoals de huisarts of apotheek. Omdat de eigen vervoersmogelijkheden afnemen zijn zij daarnaast vaker aangewezen op het openbaar vervoer.
Stedelijke doelgroepen minder kansrijk voor Leusden
We verwachten dat de stedelijk georiënteerde huishoudens (vooral afkomstig uit Amersfoort) minder kansrijk zijn voor Leusden. De stedelijk georiënteerde huishoudens wonen bij voorkeur op loop- of fietsafstand van hippe, hoogstedelijke voorzieningen zoals kledingboetiekjes en horeca (koffietentje, burgerbar, wijnbar). Deze zijn voornamelijk te vinden in het centrum van Amersfoort, minder in Leusden. Daarnaast is de stedelijke doelgroep sterk georiënteerd op de fiets en het openbaar vervoer, eventueel aangevuld met een deelauto. Goede OV-bereikbaarheid is een must. Autobereikbaarheid is minder doorslaggevend.
Relatief veel eengezinswoningen
In onderstaande figuur geven we de verdeling van de bestaande woningvoorraad naar prijssegment en woningtype. Leusden telt circa 12.900 woningen (peildatum 1 januari 2019, CBS). Ruim twee derde is een koopwoning, circa 21% behoort tot de sociale huur. De resterende 10% wordt verhuurd als vrijesectorhuurwoning. Het overgrote deel van de woningvoorraad (circa 82%) betreft eengezinswoningen.
Figuur 9: Bestaande woningvoorraad naar woningtype (links) en prijssegment(rechts)
Bron: ABF (2018), bewerking Stec Groep (2020).
Circa 13% van woningvoorraad Leusden is nultreden, 80% is aanpasbaar
Door vergrijzing en extramuralisering van zorg groeit de opgave voor met name extramurale woon- zorgvormen. De groeiende behoefte aan extramurale zorgwoningen kan deels worden opgevangen in de bestaande voorraad en deels in nieuwbouw. In Leusden is circa 13% van de woningvoorraad geschikt en is zo’n 80% van de bestaande woningen aanpasbaar (door bijvoorbeeld het plaatsen van een traplift).
Gelet op het huidige aandeel nultredenwoningen en de verwachte toename van de vraag naar woon- zorgconcepten zien we een opgave voor levensloopgeschikte woningen in Leusden. Deze opgave is uitwisselbaar met eventuele aanpassingen in de bestaande voorraad. Immers, het grootste deel van de toekomstige woningvoorraad staat er nu al. Houd echter wel rekening met extra investeringen die nodig zijn om bestaande woningen aan te passen: aanpassingen in de bestaande voorraad én nieuwbouw van andere woningtypen is per saldo duurder dan enkel nieuwbouw van nultredenwoningen.
Figuur 10: Levensloopgeschiktheid woningvoorraad gemeente Leusden
Bron: TNO (2020), bewerking Stec Groep (2020).
De kosten voor het levensloopgeschikt maken van woningen vallen tegenwoordig (deels) onder de WMO (Wet maatschappelijke ondersteuning). Het is derhalve aan de gemeente om keuzes te maken tussen het aanpassen van de bestaande voorraad, of het plegen van nieuwbouw om het aantal nultredenwoningen te vergroten. WMO gelden en grondexploitaties raken elkaar hier direct (zie onderstaand tekstkader voor een verdieping op hoofdlijnen).
Relatief veel goedkope scheefhuurders in Leusden
Scheefwonen is een veelvoorkomend maatschappelijk probleem. Circa 19% van de sociale huurders in Leusden woont goedkoop scheef. Dat betekent dat zij een inkomen hebben boven de socaiel huurgrens, maar wel in een sociale huurwoning wonen. Ten opzichte van Nederland wordt relatief veel goedkoop scheef gewoond. Het aandeel dure scheefwoners ligt ook relatief hoog. Dit betekent dat er bovengemiddeld veel mensen niet passend wonen.
Van huishoudens met een laag middeninkomen (bruto jaarinkomen vanaf € 39.055) wordt verwacht dat zij bij voorkeur een passende woning buiten de sociale huursector vinden, bijvoorbeeld in de middeldure huur (€ 737 - € 950). In dit segment zijn in Leusden nog weinig woningen beschikbaar, terwijl er wel vraag is.
Tabel 7: Passende huisvesting Leusden
Bron: Lokale Monitor Wonen (2017). *Goedkope scheefheid: huishoudens met een midden hoog of hoog inkomen( € 43.574 +) in een woning met een huurprijs lager dan - of gelijk aan - de liberalisatiegrens (€737,14). ** Dure scheefheid: huishoudens uit de primaire doelgroep in een huurwoning met een kale huurprijs hoger dan de liberalisatiegrens.
Meer betaalbare woningen om doorstroming te bevorderen nodig
Het relatief beperkte aanbod van betaalbare woningen (koop en huur) hangt samen met de beperkte doorstroommogelijkheden. Ouderen wonen momenteel vaak in een relatief grote eengezinswoning. Een deel van hen wenst door te stromen naar een nultredenwoning (zoals een appartement of patiowoning). Bij nieuwbouw adviseren we daarom extra in te zetten op nultredenwoningen voor ouderen. Als de oudere doelgroep de mogelijkheid wordt geboden om door te stromen, ontstaat vrijkomend aanbod in de bestaande woningvoorraad voor starters en gezinnen.
Om de afzetkansen van nieuwbouwwoningen nader in beeld te brengen stellen we een vraagraming op. We confronteren de huishoudenstoe- en afname op basis van de Primos-prognose 2016, de verhuisgeneigdheid van bestaande huishoudens op basis van WoON2015 en WoON2018 met de voorkeur voor een huur- of koopappartement. We doen dit op het niveau van de gemeente Leusden.
In de tabel hierna vindt u een inschatting van de potentiële vraag naar woningen vanuit kansrijke doelgroepen, uitgesplitst naar huishoudenstype. We doen dit wederom op basis van onze Stec-doelgroepen. De aantallen zijn gebaseerd op de omvang, de te verwachten huishoudendynamiek en de toe- en afname als gevolg van de demografische ontwikkeling van huishoudens in de periode 2020 tot 2030 op basis van de Primos prognose 2016. Een deel van deze huishoudens verkiest een woning in het bestaande aanbod boven nieuwbouw. Onderstaande tabel geeft echter wel een beeld van de totale vraagdruk in de gemeente Leusden.
Tabel 8: Indicatie potentiële vraag per jaar naar woningen in Leusden
Bron: Primos (2016), WoON2015 & WoON2018, bewerking Stec Groep (2020). Afronding kolom 4, 5, 10 en 11 op vijftallen, kolom 5 t/m 9 op 5%. Hierdoor kunnen optellingen verschillen. *Inkomensgrenzen: tot € 39.055 (laag), € 39.055 tot € 49.959 (midden) en € 49.959 + (hoog), prijspeil 2020. ** indicatief op basis van Stec-doelgroepenindeling.
Huidige plannen verzadigen grotendeels toekomstige kwantitatieve behoefte
Onderstaande figuur geeft de woningbouwplannen voor de gemeente Leusden tot 2026. Per segment zetten we het huidige planaanbod af tegen de verwachte toekomstige woningbehoefte voor de totale gemeente (zie figuur B4 ). Tot 2026 zijn er in Leusden harde plannen voor zo’n 580 woningen. Op basis van de geprognosticeerde huishoudensontwikkeling zijn er nog onvoldoende harde plannen om de toekomstige woningbehoefte in Leusden te verzadigen. De kwantitatieve vraag is in de huidige planning wel grotendeels gevangen.
In kwalitatieve zin valt nog veel winst te behalen. Er is grote behoefte aan woningen in het reguliere grondgebonden koopsegment. De vraag naar grondgebonden koopwoningen is ruim drie keer zo groot als de huidige plancapaciteit. Voor gestapelde bouw zien we dat de segmenten koop en vrijesectorhuur in de huidige plancapaciteit onvoldoende zijn opgenomen. Het toekomstige aanbod aan sociale huurappartementen overstijgt de toekomstige behoefte juist flink.
Figuur 11: Confrontatie plancapaciteit en woningbehoefte relevante doelgroepen Leusden
Bron: Gemeente Leusden (2020), Primos (2016), WoON (2015), WoON (2018), bewerking Stec Groep (2020).
Woonwensen kansrijke doelgroepen
Een deel van de doelgroep gezinnen met een laag en middeninkomen woont nu in een sociale huurwoning maar wil naar een koop- of vrijesectorhuurwoning verhuizen, passend bij hun groeiende inkomen. Hun voorkeur gaat uit naar een grondgebonden koopwoning met een tuintje. Daardoor landen ze in kleinere en daardoor betaalbare gezinswoningen. Het zijn auto georiënteerde gezinnen, afkomstig uit de directe omgeving. De aanwezigheid van scholen en andere voorzieningen maakt de omgeving aantrekkelijk voor deze doelgroep.
Gezinnen met een hoog inkomen die voor een grondgebonden woning in Leusden kiezen zijn gericht op luxe en comfort. Ze kiezen voor een grondgebonden woning met tuin en voldoende ruimte voor de kinderen. Het is een doelgroep die kiest voor karakter en eigenheid en heeft een grote voorkeur voor een koopwoning. Onderscheidende architectuur en een hoog afwerkingsniveau sluiten aan bij de eisen en levensstijl waaraan deze doelgroep haar identiteit ontleent. De buurt waar je woont, en de uitstraling van het huis, en de straat doen ertoe. Belangrijk ook is er te wonen met andere gezinnen die grofweg dezelfde verwachtingen hebben. Het comfort van nieuwbouw maakt dat zij voor een nieuwbouwlocatie kiezen in plaats van bestaande bouw.
De groep 65-plussers met een laag inkomen is vaak aangewezen op het sociale huursegment. Ze landen veelal in gelijkvloerse appartementen in kleinschalige complexen. Oudere huishoudens geven steeds vaker de voorkeur aan een onderhoudsvrije woning. Velen hebben echter een hypotheekvrije koopwoning in hun bezit en kiezen er in toenemende mate voor om de woning te verkopen. Huren in de vrijesector wordt daardoor voor meer ouderen een reële mogelijkheid.
Alleenstaanden en stellen vanaf 65 jaar met een midden tot hoog inkomen wonen nu nog vaak in een grote vrijstaande woning die niet geschikt is als levensloopbestendige woning. Deze oudere huishoudens hebben in toenemende mate de voorkeur voor een appartement of gelijkvloerse woning (in het huursegment). Dit als resultaat van een afnemende vitaliteit en het feit dat men zorgeloos wil wonen zonder het onderhoud aan de woning of een tuin.
Zij vinden een veilige omgeving en een hoogwaardig afgewerkt, ruim appartement van belang, evenals een goede autobereikbaarheid. De oudere huishoudens zijn doorgaans gesteld op een beschutte omgeving, maar wonen bij voorkeur op loopafstand van dagelijkse voorzieningen.
Figuur 12: Verwachte behoefte doelgroep gezinnen vertaald naar PMC’s 2020-2029
Bron: Primos (2016), WoON (2015), WoON (2018), bewerking Stec Groep (2020).
Figuur 13: Verwachte behoefte doelgroep ouderen vertaald naar PMC’s 2020-2029
Bron: Primos (2016), WoON (2015), WoON (2018), bewerking Stec Groep (2020).
Kopieer de link naar uw clipboard
https://zoek.officielebekendmakingen.nl/gmb-2021-10827.html
De hier aangeboden pdf-bestanden van het Staatsblad, Staatscourant, Tractatenblad, provinciaal blad, gemeenteblad, waterschapsblad en blad gemeenschappelijke regeling vormen de formele bekendmakingen in de zin van de Bekendmakingswet en de Rijkswet goedkeuring en bekendmaking verdragen voor zover ze na 1 juli 2009 zijn uitgegeven. Voor pdf-publicaties van vóór deze datum geldt dat alleen de in papieren vorm uitgegeven bladen formele status hebben; de hier aangeboden elektronische versies daarvan worden bij wijze van service aangeboden.