Beleidsregel van het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Alkmaar houdende regels omtrent vastgoedtransacties Wet Bibob

Het college van burgemeester en Wethouder van Alkmaar,

 

Gelet op het bepaalde in de Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur;

 

Besluit vast te stellen navolgende:

 

Beleidsregel gemeente Alkmaar vastgoedtransacties Wet Bibob

 

1. Algemeen

Inleiding

Met ingang van 1 juli 2013 is de mogelijkheid in de Wet Bibob opgenomen om bij vastgoedtransacties een Bibob-advies te vragen. Met de Wet Bibob wordt het openbaar bestuur in staat gesteld zich te beschermen tegen het risico dat criminele activiteiten worden gefaciliteerd bij het aangaan van vastgoedtransacties. Bij de toepassing van de Wet Bibob wordt de integriteit van de contractspartij en bij de transactie betrokken (rechts)personen beoordeeld.

 

Waarom een beleidsregel

Vanwege de grote mate van bestuurlijke keuzevrijheid bij de toepassing van de Wet Bibob verdient het de voorkeur dat de gemeente als rechtspersoon duidelijk maakt op welke wijze de Wet Bibob door de gemeente zal worden toegepast. Dit schept duidelijkheid naar de burgers en ondernemingen die potentieel aan een Bibob-onderzoek kunnen worden onderworpen. De onderliggende beleidsregel is gericht op de toepassing van de Wet Bibob bij vastgoedtransacties. De inzet van het Bibob-beleid voor overige aanvragen (bijv. horeca of milieu) is opgenomen in afzonderlijke beleidsregels.

 

In de onderliggende beleidsregel wordt aangegeven hoe het college van burgemeester en wethouders omgaat met de bevoegdheden op grond van de Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur (Wet Bibob) bij vastgoedtransacties zoals bedoeld in artikel 5a juncto artikel 1, eerste lid onder “o” van die Wet. Met name de afweging om tot een Bibob-onderzoek over te gaan, dient – juist met het oog op het ingrijpende karakter van het instrument – weloverwogen en met inachtneming van de beginselen van behoorlijk bestuur te worden genomen. Daarbij spelen proportionaliteit, subsidiariteit, rechtszekerheid en rechtsgelijkheid een belangrijke rol.

 

Wet Bibob

De Wet Bibob voorziet in een landelijk Bureau Bibob dat bestuursorganen desgevraagd adviseert over de mate van gevaar dat er sprake is van misbruik van de vastgoedtransactie dan wel de reeds afgesloten overeenkomst.

 

Op grond van artikel 9, derde lid Wet Bibob heeft het landelijk Bureau Bibob tot taak de gemeente advies uit te brengen over:

  • 1.

    de mate van gevaar dat de vastgoedtransactie mede zal worden gebruikt om uit gepleegde strafbare feiten verkregen of te verkrijgen, op geld waardeerbare voordelen te benutten. Ofwel witwassen;

  • 2.

    de mate van gevaar dat in of met de onroerende zaak waar de vastgoedtransactie betrekking op heeft, mede strafbare feiten zullen worden gepleegd;

  • 3.

    de ernst van de feiten en omstandigheden die er op wijzen of redelijkerwijs doen vermoeden dat ter verkrijging van een vastgoedtransactie een strafbaar feit is gepleegd. Bijvoorbeeld omkoping of valsheid in geschrift.

Op grond van artikel 5a Wet Bibob kan een rechtspersoon met een overheidstaak het landelijk Bureau Bibob om advies vragen over een partij met wie een vastgoedtransactie is of wordt aangegaan:

  • 1.

    alvorens een beslissing wordt genomen over het aangaan van een vastgoedtransactie;

  • 2.

    in het geval dat bij een vastgoedtransactie is bedongen dat de overeenkomst kan worden opgeschort of ontbonden dan wel de rechtshandeling kan worden beëindigd.

Het advies kan uitsluitend worden gevraagd over een natuurlijke persoon of rechtspersoon met wie de vastgoedtransactie wordt aangegaan. Alleen in zeer specifieke situaties kan ook een derde bij het advies worden betrokken. Het gaat dan bijvoorbeeld om een transactie met contractant “B” die een zakelijk samenwerkingsverband heeft met partij “C’.

 

Zoals hierboven aangegeven kan een advies vooraf of achteraf worden aangevraagd.

In het geval een advies wordt gevraagd voorafgaand aan het definitief sluiten van een overeenkomst of het verrichten van een rechtshandeling, dan wordt het advies aangevraagd als de onderhandelingen in een vergevorderd stadium zijn. Een negatief advies kan leiden tot het niet aangaan van de overeenkomst of verrichten van de rechtshandeling.

Het advies kan ook worden aangevraagd nadat het contract is gesloten of de rechtshandeling is verricht. Bij huurovereenkomsten zal dan uitsluitend worden gewerkt met een opschortende voorwaarde omdat de Wettelijke huurbescherming een ontbindende voorwaarde opzij zet. Bij overige transacties zal een ontbindende voorwaarde moeten worden opgenomen.

De rechtshandeling kan worden beëindigd als de voorwaarde zich voordoet. Een opschortende of ontbindende voorwaarde kan worden opgenomen in de situaties zoals opgenomen in artikel 9, derde lid, van de Wet Bibob. De Wet geeft niet aan wat de gevolgen zijn bij ontbinding van de overeenkomst of beëindiging van de rechtshandeling. Dat moet geregeld worden in de overeenkomst of de rechtshandeling. Bij een opschortende voorwaarde treedt de overeenkomst pas in werking nadat aan de voorwaarde is voldaan.

2. Toepassing Wet Bibob

Vastgoedtransacties in het kader van deze beleidsregel

In deze beleidsregel gaat het alleen om vastgoedtransacties die vallen onder het bereik van de Wet Bibob. Ingevolge artikel 1, eerste lid onder “o” Wet Bibob zijn dit overeenkomsten of andere rechtshandelingen met betrekking tot een onroerende zaak met als doel:

  • 1.

    het verwerven of vervreemden van een recht op eigendom of het vestigen, vervreemden of wijzigen van een zakelijk recht;

  • 2.

    huur of verhuur;

  • 3.

    het verlenen van een gebruiksrecht;

met uitzondering van vastgoedtransacties in het kader van snippergroen en erfpacht voor woningen.

 

De gemeente Alkmaar stelt in een zo vroeg mogelijk stadium – dat wil zeggen bij de eerste kennismaking met een medewerker van de gemeente – de partij op de hoogte dat de Wet Bibob wordt toegepast.

 

Formulier Wet Bibob en Vastgoedtransacties

Om te komen tot een goede beoordeling in het kader van de Wet Bibob heeft de rechtspersoon met een overheidstaak op grond van artikel 30 Wet Bibob de mogelijkheid om de partij vragen te stellen die zien op de bedrijfsstructuur, financiering, betrokken (rechts)personen etc. Daartoe is het formulier ‘Bibob en vastgoedtransacties’ (hierna: Bibob-formulier) ontwikkeld dat door de partij dient te worden ingevuld. In deze beleidsregel wordt nader ingegaan op de gevallen waarin het Bibob-formulier moet worden ingevuld.

3. Algemene beleidsuitgangspunten

Het is niet wenselijk dat bij alle vastgoedtransacties een Bibob-formulier wordt ingevuld en bescheiden worden overlegd. Dit is, gelet op de administratieve lasten, de extra werkzaamheden en de duur van de procedures voor de partijen èn voor de gemeente, niet efficiënt en ook niet effectief. Ook houdt dit onvoldoende rekening met de beginselen van subsidiariteit en proportionaliteit. Het Bibob-instrument is immers een zwaar middel dat ingrijpt in de privacy van contractanten.

 

Het instrument dient dan ook vooral te worden toegepast bij partijen en transacties die gevoelig worden geacht voor criminele invloeden. Bij de volgende risicocategorieën zal de gemeente altijd vragen om een Bibob-formulier in te vullen:

  • afvalbewerkings- en verwerkingsbedrijven;

  • autohandel- en sloopbedrijven;

  • horeca-, escort-, prostitutiebedrijven en speelautomatenhallen (inclusief coffeeshops, hotels, darkrooms, seksbioscopen, sekswinkels, massagesalons);

  • religieuze instellingen;

  • sportscholen en fitnesscentra;

  • wellnessbranche;

  • opkopers en handelaren in gebruikte of ongeregelde goederen;

  • belwinkels;

  • nieuw te ontwikkelen woonwagenstandplaatsen;

  • categorieën die een sterke relatie hebben met bovenstaande categorieën;

  • een combinatie van bovenstaande categorieën.

Signalen van misbruik (hardheidsclausule)

In de praktijk kan zich de situatie voordoen dat de gemeente met een bepaalde vastgoedtransactie wordt geconfronteerd die niet binnen de eerdergenoemde categorieën van deze beleidsregel valt, maar waar toch sprake is van signalen van mogelijk misbruik van de vastgoedtransactie. Deze signalen kunnen blijken uit eigen gemeentelijke informatie, informatie van de politie, het Openbaar Ministerie, de Belastingdienst en/of het samenwerkingsverband RIEC. Tevens kan de financiering- en bedrijfsstructuur onduidelijk blijven.

 

Indien de gemeente over informatie beschikt die aanleiding vormt voor een Bibob-onderzoek en/of uit gelieerd onderzoek vermoedens voor misstanden bestaan, dan kan alsnog het door de contractant in te vullen Bibob-formulier worden uitgereikt.

 

Uitzonderingspositie publieke instellingen en bedrijven

Het doel van de Wet Bibob is het voorkomen van facilitering van criminelen door de overheid. Het beleid is dan ook gericht op vastgoedtransacties die vatbaar zijn voor criminele beïnvloeding en crimineel gebruik van het vastgoed. Om die reden is gekozen voor vastgoedtransacties vallend binnen bepaalde risicocategorieën. Vastgoedtransacties waarbij het risico op misbruik klein te noemen is, dienen in dit kader niet onderworpen te worden aan dezelfde toets als de meer risicovolle transacties. Daarom is er in deze beleidsregel voor gekozen om vastgoedtransacties van de gemeente met publieke- en met publiek geld gefinancierde instellingen in beginsel uit te zonderen van de Bibob-toets. Immers, het risico dat de transactie dan wel het vastgoed wordt gebruikt om - kort gezegd - geld wit te wassen of strafbare feiten te plegen, zal bij dergelijke instellingen niet bijzonder groot zijn.

 

Uitzondering bij meerdere transacties per jaar en meerdere transacties voor een project

Indien een contractant binnen een periode van 12 maanden meerdere vastgoedtransacties en/of meerdere vastgoedtransacties binnen eenzelfde project met de gemeente Alkmaar aangaat, zal de contractant bij ongewijzigde omstandigheden ten opzichte van de eerdere vastgoedtransactie (bedrijfsstructuur, financiering, zakelijke partners etc.) kunnen volstaan met een verwijzing naar de reeds eerder aangegane overeenkomst en ingevuld Bibob-formulier. Bij gewijzigde omstandigheden zal de contractant slechts de gewijzigde omstandigheden dienen aan te geven.

 

Overige bepalingen

De hiervoor vermelde uitgangspunten worden ook gehanteerd in de gevallen dat reeds een vastgoedtransactie is afgesloten en de gemeente voor de vraag wordt gesteld of deze overeenkomst dient te worden ontbonden, opgeschort of beëindigd ingevolge de Wet Bibob.

 

De risicocategorieën kunnen, afhankelijk van de lokale situatie, of indien nieuwe ontwikkelingen dit noodzakelijk maken, door middel van een beleidswijziging door het college worden aangepast. Met het oog op het rechtszekerheidsbeginsel zal het college wijzigingen via een gepubliceerd besluit kenbaar maken.

 

In de omstandigheid dat de gemeente een onroerende zaak aankoopt, kan de gemeente – in afwijking van het hierboven gestelde– ervoor kiezen een onderzoek in het kader van de Wet Bibob achterwege te laten.

4. Beoordeling vastgoedtransactie

Proportionaliteit en subsidiariteit

De beginselen van proportionaliteit en subsidiariteit zijn belangrijke uitgangspunten van de Wet Bibob.

Alvorens advies wordt gevraagd bij het landelijk bureau Bibob dienen eerst de gangbare en minder vergaande mogelijkheden te zijn benut. Daarbij dienen de (juridische) gevolgen van het niet aangaan van een overeenkomst c.q. het niet verrichten van een rechtshandeling c.q. beroep doen op de ontbindende voorwaarde te worden overwogen. Het onderzoek van het landelijk Bureau Bibob is namelijk verstrekkender en diepgaander en daardoor ingrijpender dan het eigen onderzoek.

 

Eigen onderzoek

Uitgangspunt is dat bij alle vastgoedtransacties (met uitzondering van snippergroen en erfpacht voor woningen) de gemeente eerst zelf de vastgoedtransactie, de contractant en eventuele zakenpartners van de contractant beoordeelt (basale toets). Deze toets bestaat uit een onderzoek van de gemeente in openbare bronnen, bij de gemeente bekende gegevens en eventuele aanvullende vragen aan de partij. Indien daartoe aanleiding bestaat wordt het Bibob-formulier uitgereikt aan de contractant. Als er sprake is van één van de eerder genoemde risicocategorieën wordt sowieso een Bibob-formulier uitgereikt.

 

De gemeente onderzoekt op basis van het eigen onderzoek en/of het ingevulde Bibob-formulier of de vastgoedtransactie kan worden aangegaan of onderhandelingen hierover kunnen worden voortgezet. Bij een reeds gesloten overeenkomst kan de gemeente onderzoeken of er indicaties van misbruik zijn.

 

Het niet (volledig) beantwoorden van vragen op het Bibob-formulier en/of het weigeren op het formulier gevraagde documenten te overleggen, kan ertoe leiden dat onderhandelingen om te komen tot een overeenkomst worden afgebroken of een reeds gesloten overeenkomst wordt opgeschort of beëindigd.

 

RIEC

Indien uit het hierboven genoemde onderzoek vragen of twijfels naar voren komen die niet beantwoord kunnen worden, bestaat er de mogelijkheid om het Regionale Informatie en Expertise Centrum Noord-Holland (RIEC) te bevragen op grond van het Convenant bestuurlijke en geïntegreerde aanpak georganiseerde criminaliteit, bestrijding handhavingsknelpunten en bevordering Integriteitsbeoordelingen. Het RIEC kan informatie inwinnen bij de convenantpartners (Belastingdienst, politie, openbaar ministerie), een en ander ter bevordering van de beoordeling van het Bibob-dossier. Raadpleging van het RIEC is met name relevant als er naar aanleiding van het eerste onderzoek nog vragen zijn met betrekking tot de integriteit van de aanvrager, de financiële achtergrond van de aanvrager en de wijze van financiering van het bouwproject.

 

Aanvraag om advies bij het landelijke Bureau Bibob .

Mocht de gemeente na eigen onderzoek en/of bevraging van het RIEC nog steeds vragen onbeantwoord zien, dan kan een beroep worden gedaan op het landelijk Bureau Bibob. Dit bureau heeft toegang tot gesloten bronnen, zoals politieregisters en strafregisters, waardoor een brede screening van de contractspartij en overige zakelijke partners mogelijk is.

 

De gemeente doet dit als na raadpleging van het RIEC nog vragen blijven bestaan over:

  • de integriteit van de persoon van de aanvrager, de financier of overige zakenpartners van de onderneming of het bouwproject;

  • de bedrijfsstructuur of het bedrijf;

  • de financiering van het bedrijf of bouwproject;

of als de officier van Justitie op grond van artikel 26 van de Wet Bibob de gemeente wijst op de wenselijkheid het landelijk Bureau Bibob om advies te vragen. Dit geldt zowel bij beoogde vastgoedtransacties als bij bestaande vastgoedovereenkomsten.

 

Overigens geldt dat de tussenkomst van het RIEC niet noodzakelijk is indien de vragen en twijfels naar aanleiding van het eerste onderzoek dusdanig zijn dat er sowieso behoefte is aan een advies van het landelijk Bureau Bibob.

5. Algemene afsluiting

Rechtsbescherming

De contractant kan zich voor rechtsbescherming wenden tot de civiele rechter, indien deze van mening is dat de gemeente onrechtmatig jegens de contractant heeft gehandeld. Op grond van het gestelde in artikel 4 van de Wet openbaarheid van bestuur vallen diverse in het kader van de Wet Bibob verstrekte gegevens niet onder de algemene informatieverstrekkingplicht van deze Wet. De in het kader van de Wet Bibob vergaarde informatie valt ook onder de werking van de Wet bescherming persoonsgegevens.

 

Geheimhouding

Op grond van artikel 28 van de Wet Bibob is een ieder die krachtens de Wet Bibob informatie krijgt met betrekking tot een derde verplicht tot geheimhouding van deze informatie.

 

Deze beleidsregel treedt in werking op de dag van bekendmaking.

Aldus vastgesteld in zijn vergadering van 09-02-2016

het college van burgemeester en Wethouders van Alkmaar voornoemd,

P.M. Bruinooge,

burgemeester

W. Pelk,

Waarnemend gemeentesecretaris

Naar boven