Aanpassen beleidsregels omzettingsvergunningen

Collegebesluit 25 september 2020

Aanleiding

Op grond van de Huisvestingsverordening is voor wijzigingen in de bestaande woonruimtevoorraad, waaronder omzetting van zelfstandige woonruimte naar onzelfstandige woonruimten (kamerverhuur) indien bewoning door drie of meer personen plaatsvindt, een vergunning van het college vereist[1].

De weigeringsgronden voor vergunningverlening zijn opgenomen in de door de gemeenteraad vastgestelde Huisvestingsverordening Tilburg 2020 en uitgewerkt in door het college vastgestelde beleidsregels.

Zoals in beeld gebracht door bureau InFact[2] is er in Tilburg, ondanks de inspanningen om het woningtekort in te lopen, nog altijd sprake van een algehele schaarste aan woningen. Op basis van groeiprognoses voorzien we dat de woningbehoefte de komende jaren verder blijft groeien. De toenemende schaarste in de woonruimtevoorraad en diverse meldingen ten aanzien van effecten op de leefbaarheid zijn voor het college aanleiding om de effecten van omzetting van woningen naar kamerverhuur op de samenstelling van de woningvoorraad en de schaarste en leefbaarheid opnieuw onder de loep te nemen. Hieruit volgt de wens om, in elk geval tijdelijk, een stop te zetten op het verlenen van omzettingsvergunningen en daartoe strekkende aanvragen dan ook te weigeren.

Beoogd effect/ bestuurlijk kader

Dit voorstel draagt bij aan een vitale en inclusieve stad en aan ons bestuurlijk doel: er is voor elke Tilburger een passende woning. We willen dat onze stad ook voor de toekomst een fijne plek is om in te wonen. Het beleid dat we voeren ten aanzien van wijzigingen in de bestaande woningvoorraad draagt hieraan bij.

#_ftnref1

Besluit

Het college

• 1. Stelt de nieuwe beleidsregel Huisvestingsverordening Tilburg 2020 vast onder gelijktijdige intrekking van de Beleidsregels Huisvestingsverordening Tilburg 2020, zoals vastgesteld door het college op 1 juli 2020. Deze beleidsregel luidt als volgt: " Een omzettingsvergunning zal leiden tot een ongewenste toenemende druk op de schaarse woonruimtevoorraad en een onaanvaardbare inbreuk op het geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van het betreffende pand, wanneer drie of meer personen van verschillende huishoudens samen in een zelfstandige woonruimte wonen. Alle aanvragen voor een omzettingsvergunning voor het wijzigen van een zelfstandige woonruimte naar meerdere onzelfstandige wooneenheden worden daarom geweigerd om de schaarse zelfstandige woonruimtevoorraad te behouden en om onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van het betreffende pand te voorkomen." Deze beleidsregels vervangen daarmee de huidige beleidsregels bij de huisvestingsverordening;

• 2. Laat deze nieuwe beleidsregel direct na bekendmaking in het Gemeenteblad in werking treden waarbij het tevens de intentie is om binnen een periode van één jaar tot een herijking van het beleid te komen;

• 3. Behandelt de aanvragen die zijn ingediend voor de inwerkingtreding van deze nieuwe beleidsregel en de nog niet onherroepelijke omzettingsvergunningen volgens de beleidsregels zoals die van kracht waren op het moment van indiening van de aanvraag van de omzettingsvergunning.

Argumenten

• 1.1. Vanuit de toenemende schaarste in de woonruimtevoorraad is per direct actie noodzakelijk om woningen binnen de zelfstandige woonruimtevoorraad te behouden

In artikel 4, eerste lid onder a staat benoemd dat een vergunning als bedoeld in artikel 2 van de Huisvestingsverordening Tilburg 2020 jo. artikel 21 van de Huisvestingswet 2014 kan worden geweigerd als naar het oordeel van het college het belang van het behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad met het oog op schaarste en leefbaarheid groter is dan het met de onttrekking of de omzetting gediende belang.

Een analyse van bureau InFact, welke door de gemeenteraad op 22 juni 2020 is vastgesteld als bijlage bij de Huisvestingsverordening 2020, laat zien dat in de gemeente Tilburg sprake is van een algehele schaarste aan woningen en dat de druk in de toekomst vermoedelijk verder oploopt. Op 16 september 2020 heeft de Provincie Noord-Brabant haar nieuwe bevolkingsprognose gepresenteerd, waarin wordt aangegeven dat de bevolking nog harder gaat groeien dan eerder voorspeld. Regulier woningzoekenden worden vanwege de toenemende schaarste op dit moment teveel benadeeld. Omzetting draagt immers bij aan afname van het aanbod zelfstandige woonruimte en daarmee aan oplopende (huur- en koop)prijzen, verdere druk op de positie van starters op de woningmarkt en verdere stagnering van de doorstroming.

• 1.2. Tekorten aan huisvesting voor doelgroepen als studenten en arbeidsmigranten willen we aanpakken door middel van nieuwbouw en transformatie

De (tijdelijke) stop op de verlening van omzettingsvergunningen betekent nadrukkelijk niet dat de gemeente geen oog heeft voor tekorten aan huisvesting voor studenten en arbeidsmigranten. Het tegendeel is het geval, de gemeente wil vooral door middel van nieuwbouw en transformatie (bijvoorbeeld van kantoorgebouwen) ook deze tekorten aanpakken. Dit betreffen echter geen activiteiten waarvoor een omzettingsvergunning verplicht is en deze maatregelen leiden ook niet tot verdere schaarste in de bestaande woonruimtevoorraad. Gelet op de actuele druk op de woningmarkt en het onzekere economische toekomstbeeld kan de bestaande woningvoorraad bij deze specifieke opgaven op dit moment echter geen aanvullende rol meer spelen. De vrijstelling van de omzettingsvergunningsplicht voor de Tilburgse woningcorporaties om bijzondere doelgroepen te huisvesten, zoals benoemd in artikel 2, lid 4 van de Huisvestingsverordening Tilburg 2020, blijft van kracht.

1.3. Het huidige spreidingsbeleid leidt tot een waterbedeffect naar andere delen van de stad, waardoor in deze delen van de stad extra druk op de leefbaarheid ontstaat

Ook het leefbaar houden van de stad speelt een rol bij het verlenen en/of weigeren van omzettingsvergunningen. Naast de hierboven genoemde weigeringsgrond staat in artikel 4, eerste lid onder d dat een omzettingsvergunning tevens geweigerd kan worden indien de vergunning zou kunnen leiden tot een onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van het betreffende pand. Onzelfstandige huisvesting van studenten of arbeidsmigranten met een kortdurend verblijf in een gewone woonwijk zorgt niet zelden voor fricties tussen bewoners. Uit een analyse van het aantal overlastmeldingen tussen januari 2015 en juni 2019 blijkt dat over kamerverhuurpanden relatief vaak overlastmeldingen worden gedaan. Dit betrof in deze periode 58% van de kamerverhuurpanden voor 10 of meer bewoners en 30% van de kleinere kamerverhuurpanden, tegenover 9% van de reguliere woningen. De overlastmeldingen hebben voornamelijk betrekking op geluidsoverlast door gedrag en een verschil in leefritmes en leefstijlen. Ook kan sprake zijn van veelvuldiger verblijf rond de entree / poort / tuin van kamerverhuurpanden of overlast door teveel fietsen op straat. Helaas geldt dat het vaak lastig blijkt om handhavend bij op te treden bij dergelijke overlast.

Om druk op de leefbaarheid door toename van kamergewijze verhuur te beperken geldt momenteel een spreidingsbeleid aan de hand van een afstandscriterium. Vanwege dit afstandscriterium is het verlenen van nieuwe omzettingsvergunningen op de meeste plekken binnen de ringbanen van Tilburg en in Tilburg-West inmiddels lastig geworden, omdat hier al sprake is van veel kamerverhuur. Dit - op zich succesvolle beleid - leidt echter tot een waterbedeffect: steeds vaker worden omzettingsvergunningen aangevraagd en verleend in omliggende wijken zoals de Reeshof en de dorpen Berkel-Enschot en Udenhout, omdat daar nog weinig kamerverhuurpanden zijn en deze gebieden gelet op het afstandscriterium nog niet 'op slot' zitten. Ook recente landelijke ontwikkelingen, zoals de wijzigingen in de overdrachtsbelasting vanaf 2021 en aangekondigde wetgeving rond opkoopbescherming, kunnen op korte termijn leiden tot meer aanvragen tot omzettingsvergunningen. Het college wil voorkomen dat ook hier de schaarste in de bestaande woonruimte oploopt en tevens dat de leefbaarheid in deze gebieden teveel onder druk komt te staan en daarmee leidt tot een onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu. Om dit te voorkomen worden (tijdelijk) alle aanvragen tot verlening van omzettingsvergunningen geweigerd.

2.1. We willen het komend jaar de tijd nemen te herbezinnen hoe we op de langere termijn om willen gaan met kamerverhuur in Tilburg

De druk op de woningmarkt is hoog en er zijn verschillende mogelijkheden om wijzigingen aan de samenstelling van de woningvoorraad te reguleren, waarbij elke mogelijkheid ook weer consequenties heeft. Ook zijn er landelijk ontwikkelingen gaande die van invloed zullen zijn op de woningmarkt en waarvan de effecten nog niet duidelijk zijn. Zo wordt de overdrachtsbelasting per 1 januari 2021 verlaagd naar 0% voor jongeren tot 35 jaar en verhoogd naar 8% voor beleggers. Ook is wetgeving ten aanzien van opkoopbescherming van bestaande woningen tegen opkoop door beleggers in voorbereiding. Om deze redenen willen we de tijd nemen om de effecten van de genoemde ontwikkelingen af te wachten en gedegen te onderzoeken hoe we op de langere termijn om willen gaan met ons kamerverhuurbeleid.

3.1. Hiermee voorkomen we dat we aanvragers van omzettingsvergunningen die reeds in behandeling zijn en vergunninghouders van verleende omzettingsvergunningen die nog niet onherroepelijk zijn onevenredig benadelen

Op dit moment hebben wij een aantal aanvragen om een omzettingsvergunning in behandeling, waarop nog geen beslissing is genomen. Dit zijn er minder dan 10. Tevens zijn er een aantal omzettingsvergunningen verleend die nog niet onherroepelijk zijn (en waartegen dus nog bezwaar mogelijk is). In het kader van de rechtszekerheid hecht het college er aan om deze aanvragen nog overeenkomstig de voorheen geldende beleidsregels af te wikkelen.

De grens is hiermee voor het college wel bereikt. Daarom ook de keus van het college om per direct nieuwe aanvragen om omzettingsvergunningen te weigeren, om zo te voorkomen dat de schaarste in de bestaande woonruimte nog verder oploopt en de leefbaarheid onder druk komt te staan en daarmee leidt tot een onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu.

Kosten en dekking

Met de wijziging van de beleidsregels bij de Huisvestingsverordening zijn geen kosten gemoeid. Het aantal aanvragen voor omzettingsvergunningen zal het komend jaar lager zijn, wat effect heeft op de ontvangen leges en de afhandeling van omzettingsvergunningaanvragen bij de afdeling Dienstverlening. De controles en handhaving op situaties die in strijd zijn met de Huisvestingsverordening en bijbehorende beleidsregels maken deel uit van het reguliere werkproces bij Toezicht en Handhaving.

Vervolg

De beleidsregel treedt in werking na publicatie in het Gemeenteblad.

We informeren partijen in de stad over de nieuwe beleidsregel via het Gemeenteblad, de website en overige reguliere communicatiekanalen.

Evaluatie

De beleidsregel geldt totdat deze wordt herroepen of nieuw beleid wordt vastgesteld. In de komende periode zal onderzocht worden hoe invulling wordt gegeven aan het beleid omtrent omzetting van zelfstandige woonruimte naar kamerverhuur.

Bijlage

• 1. Uitwerking bij artikel 2, eerste lid onder a Aanwijzing vergunningplichtige woonruimte

1.1. Een omzettingsvergunning als bedoeld in artikel 2 van de Huisvestingsverordening Tilburg 2018 jo. artikel 21 van de Huisvestingswet is nodig indien een woonruimte van zelfstandige woonruimte naar onzelfstandige woonruimte wordt omgezet, waarbij bewoning door 3 of meer personen plaatsvindt. Dit geldt niet wanneer alle bewoners samen een duurzame gezamenlijke huishouding voeren. Hierbij gelden de volgende beleidsregels:

• a. Indien de eigenaar en/of directe gezinsleden (eerste of tweedegraads) woonachtig zijn in het pand, dan mogen daarnaast maximaal twee personen woonachtig zijn zonder dat een omzettingsvergunning nodig is;

• b. Een ouder die een woning koopt voor een studerend kind en daarbij aan twee personen kamers verhuurt, is niet vergunningplichtigc

• c. Een eigenaar die aan twee of meer stellen (meer dan drie personen) kamers verhuurt is vergunningplichtig;

• d. Wanneer een eigenaar een pand verhuurt aan één hoofdhuurder, bijvoorbeeld een studentenvereniging, en vervolgens kamergewijze bewoning plaatsvindt door drie of meer personen is een vergunning nodig.

• 2. Uitwerking bij artikel 4, eerste lid onder a en d Weigeringsgronden

Een omzettingsvergunning zal leiden tot een ongewenste toenemende druk op de schaarse woonruimtevoorraad en een onaanvaardbare inbreuk op het geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van het betreffende pand, wanneer drie of meer personen van verschillende huishoudens samen in een zelfstandige woonruimte wonen.

Alle aanvragen voor een omzettingsvergunning voor het wijzigen van een zelfstandige woonruimte naar meerdere onzelfstandige wooneenheden worden daarom geweigerd om de schaarse zelfstandige woonruimtevoorraad te behouden en om onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van het betreffende pand te voorkomen.

[1] Uitzondering hierop is een woning welke bewoond wordt door een kind (familielid) van de woningeigenaar. In een dergelijk pand mogen naast het kind (familielid) van de woningeigenaar nog twee personen van verschillende huishoudens wonen waardoor in een dergelijk geval het pand door drie personen van verschillende huishoudens bewoond mag worden.

[2] Notitie “Schaarste in de gemeente Tilburg”, InFact Research (19-5-2020)