/1/png-2/hattem.png)
Gemeenteblad van Hattem
| Datum publicatie | Organisatie | Jaargang en nummer | Rubriek |
|---|---|---|---|
| Hattem | Gemeenteblad 2020, 149093 | Overige besluiten van algemene strekking |
Authentieke versie (PDF)
Informatie
Printen
Delen
Nota Grondprijzen 2020 gemeente Hattem
Voor u ligt de Nota Grondprijzen, waarin het college van de gemeente Hattem het grondprijsbeleid en de hoogte van de (bouw)grondprijzen voor 2020 vastlegt.
De gemeenteraad heeft bij het vaststellen van de Nota Grondbeleid het grondprijsbeleid voor de gemeente Hattem vastgelegd. Binnen deze kaders dient het college het grondprijsbeleid nader uit te werken in een Nota Grondprijzen.
Deze nota biedt transparantie in de wijze waarop het gronduitgiftebeleid wordt geconcretiseerd. Het biedt inzicht in de (vaststelling van de) hoogte van de uiteindelijke grondprijzen voor bouwgrond, mede uit oogpunt van het toetsen van grondverkopen aan de regels omtrent staatssteun. Daarnaast wordt er duidelijkheid gecreëerd over de status van de grondprijzen en de wijze waarop deze tot stand zijn gekomen. Tenslotte is een vastgesteld grondprijsbeleid in het kader van een exploitatieplan¹ noodzakelijk voor het kunnen bepalen van het opbrengstenniveau van locaties en de wijze waarop binnenplanse verevening plaatsvindt.
(1): Een exploitatieplan is een publiekrechtelijk instrument dat in de Wet ruimtelijke ordening (Wro: 1 juli 2008) geïntroduceerd is. Zie artikel 6.12 Wro).
De door het college vastgestelde Nota Grondprijzen zal aan de raad ter informatie worden voorgelegd. Om goed in te kunnen spelen op actuele ontwikkelingen op de grondmarkt en om de marktconformiteit van de hoogte van de grondprijzen te monitoren wordt deze nota minimaal één keer per jaar herzien en zijn eventuele tussentijdse aanpassingen mogelijk.
2.1 Kaders gemeenteraad: Nota Grondbeleid
Met de vaststelling van de Nota Grondbeleid heeft de gemeenteraad de kaders en beleids-uitgangspunten vastgelegd voor het grondprijsbeleid.
“Uitgifte van bouwkavels geschiedt tegen markconforme grondprijzen gebaseerd op de functie van de uit te geven bouwgronden. Jaarlijks wordt hiertoe door het college inzicht gegeven middels de Nota grondprijzen, waarbij tevens rekening wordt gehouden met de (Europese) wet- en regelgeving.”
Gemeenten dienen bouwgrond tegen marktconforme condities te verkopen. Het onder de marktwaarde verkopen van bouwgrond kan worden aangemerkt als het verstrekken van staatssteun. Om deze reden zal de gemeente geen bouwgrond onder de marktwaarde verkopen. Verkoop van bouwgrond tegen een hogere prijs dan de marktprijs zal leiden tot stagnatie in de afzet. Immers, er zal minder/geen bouwgrond worden verkocht, wanneer de grondprijs zo hoog is dat de potentiële kopers afhaken. Het is dus van belang om de juiste “marktconforme grondprijs” vast te leggen. Hierbij zal blijken dat zowel de methodiek om te komen tot het vaststellen van de marktconforme prijs per functie verschilt, maar ook dat de hoogte van de grondprijs per functie verschilt. In de praktijk is het vaststellen van “de” marktconforme grondprijs geen gemakkelijke opgave, omdat deze per locatie en per functie kan verschillen en tevens van diverse ontwikkelingen en factoren afhankelijk is (rente, woningmarkt, economische situatie, etc.). Het blijven monitoren van de realiteitsgehalte van de vastgestelde grondprijzen is een vereiste om te kunnen blijven spreken van een “marktconforme prijs”. Een jaarlijks, onafhankelijk taxatie-advies is hierbij van belang.
Uit vorenstaande blijkt dat het van groot belang is om de hoogte van de grondprijzen marktconform vast te stellen. De ontwikkelingen op de vastgoed- en woningmarkt zijn hierbij van belang.
Als toelichting is verder in de Nota Grondbeleid het volgende opgenomen.
Grondprijsbeleid en Nota grondprijzen
Voor het bepalen van de hoogte van de grondprijs hanteert de gemeente Hattem een marktconform grondprijsniveau. Uitgangspunt is dat de grond marktconform wordt geleverd, zodat de gemeente een reële marktprijs ontvangt en vermeden wordt dat de afnemer van de grond indirect via de grondprijs wordt gesubsidieerd. Voor het bepalen van de hoogte van de (marktconforme) grondprijzen zijn een aantal methoden toepasbaar:
- •
Bij deze waarderingsmethode wordt de waarde van de grond afgeleid uit vergelijkbare gerealiseerde transacties. De waarde van de waarderingslocatie wordt gecorrigeerd voor eventuele verschillen die zich voordoen met de referentielocatie. Het voordeel van deze methode is haar eenvoud en de toepasbaarheid, maar het nadeel is dat er vaak gebrek is aan kwalitatief goede vergelijkings-transacties. De comparatieve methode wordt in Hattem gebruikt bij bedrijventerreinen om te verifiëren of de grondwaarde binnen goede bandbreedtes ligt.
- •
Hierbij wordt de waarde van de grond afgeleid van de opbrengsten en kosten van de bestemming die daarop wordt gerealiseerd. De residuele grondwaarde is het verschil tussen de commerciële verkoop- of beleggingswaarde van het op de grond te realiseren vastgoed, en de bouw- en bijkomende kosten, inclusief BTW. Deze methodiek wordt vaak bij projectmatige woningbouw en commercieel vastgoed toegepast. In Hattem kan deze methodiek worden toegepast voor woningbouw.
- •
Met de ervaringen van de residuele methode kan de grondprijs als percentage van de v.o.n.-prijs (vrij op naam prijs) van projectmatige woningen worden uitgedrukt. Dit percentage kan variëren naarmate de v.o.n.-prijs stijgt. Deze genormeerde residuele waardemethode wordt vertaald in een grondcurve. In Hattem kan deze methodiek worden toegepast voor woningbouw.
- •
Hierbij wordt zeer eenvoudig een vast bedrag per m² bouwgrond of kavel gerekend. Indien gewenst kan een verschillende m²-prijs gehanteerd worden bij verschillende prijscategorieën, locaties of kavelgrootte. In Hattem wordt de vaste m²-prijs toegepast bij verkoop van onder andere bouwkavels. In de Nota Grondprijzen worden de vaste m²-prijzen jaarlijks geactualiseerd.
2.2 Richtlijnen college: Nota Grondprijzen 2020
Binnen het kader dat de raad heeft gegeven heeft het college het grondprijsbeleid nader uitgewerkt en vastgelegd in deze Nota Grondprijzen 2020. De volgende uitgangspunten gelden voor de in deze nota genoemde grondprijzen.
Grondprijzen zijn exclusief BTW
Indien niet anders vermeld zijn alle grondprijzen, die in deze nota en de bijlage(n) worden genoemd, exclusief BTW en kosten koper. De genoemde vrij-op-naam prijzen (v.o.n.-prijzen) voor de woningen zijn inclusief BTW.
Gronden (bouwkavels) worden bouwrijp geleverd
Uitgangspunt bij grondverkoop (bouwkavels) is dat de grond bouwrijp wordt geleverd aan de afnemer en qua bodemkwaliteit geschikt is voor de beoogde bestemming. Eventueel kan overeengekomen worden dat de ontwikkelaar zelf het perceel bouwrijp maakt. De kosten hiervan worden dan verrekend met de grondprijs. Voor de definitie van “bouwrijpe kavel” wordt verwezen naar de algemene uitgiftevoorwaarden van de gemeente Hattem.
Grondprijzen zijn niet onderhandelbaar. De gemeente hanteert vaste grondprijzen, die worden gebruikt als input voor de te actualiseren grondexploitaties. De grondprijzen zijn prijsvast voor het gehele (of resterende) kalenderjaar en uitgangspunt voor de te maken grondprijsafspraken. Om flexibel in te kunnen spelen op (markt)ontwikkelingen en specifieke omstandigheden kan het eventueel in zeer uitzonderlijke gevallen nodig zijn om tussentijds bij te sturen. Geringe aanpassingen kunnen -gemotiveerd- worden toegestaan, bijvoorbeeld wanneer de ontwikkeling van de locatie een aanzienlijke meerwaarde voor de stad oplevert, die zonder een geringe prijsaanpassing of aanpassing van de uitgiftevoorwaarden niet gerealiseerd zou kunnen worden. Alhoewel algemene regels voor deze “geringe aanpassingen” moeilijk te definiëren zijn, moet in ieder geval voor ogen worden gehouden dat het gaat om vrij geringe afwijkingen, die in de orde van 5% van de grondprijs liggen. Belangrijker is, dat deze uitzonderingen moeten blijven passen binnen de raadskaders, in dit geval in de geest van de beschreven uitgangspunten en richtlijnen. Bij substantiële afwijkingen van de Nota Grondprijzen, dan wel incidentele aangelegenheden met een aanzienlijk financieel-economisch belang, zal de eenheid Ontwikkeling & Advies het college een voorstel tot prijsaanpassing doen. Hierbij zal tevens verantwoording aan de raad worden afgelegd.
Bij de totstandkoming van de stedenbouwkundige kaders en/of beeldkwaliteitkaders geldt het uitgangspunt dat de kosten van alle kwaliteitseisen voor een bouwplan moeten worden opgevangen in de vrij-op-naam prijs dan wel huurprijs van de woningen. In geval van projectmatige ontwikkeling geldt daarnaast het uitgangspunt, dat een ontwikkelaar een tijdige en volledige aanbieding van de ontwikkelopgave krijgt. Onder deze ontwikkelopgave wordt verstaan een samenhangend geheel van alle eisen en randvoorwaarden die voor de projectrealisatie van belang zijn. Het betreft in ieder geval de financiële randvoorwaarden (grondprijs), programmatische- en technische randvoorwaarden en de stedenbouwkundige en/of beeldkwaliteitseisen. Met het ondertekenen van een ontwikkelovereen-komst, waar alle hiervoor genoemde aspecten onderdeel van uitmaken, geeft de ontwikkelaar blijk van onvoorwaardelijke instemming met deze randvoorwaarden en condities.
Bij prijsafspraken, grondreserveringen en dergelijke wordt door de gemeente duidelijk vermeld, welk prijspeil de grondprijzen hebben. Indien van toepassing wordt gemeld op welke wijze de grondprijs vanaf 1 januari van het volgende jaar voor de betreffende gronduitgifte zal worden berekend.
Grondprijzen als input voor grondexploitatie/exploitatieplan
De in deze Nota Grondprijzen opgenomen grondprijzen voor bouwgrond zullen vervolgens één op één worden opgenomen in de betreffende grondexploitatie. In de grondexploitaties wordt voor de toekomstige opbrengstenstijging gerekend met een inflatiecijfer, gerelateerd aan het CBS-prijsindexcijfer grond-, weg- en waterbouw. Zodra er reden is om voor de langere termijn de verwachte opbrengstenstijging in de grondexploitaties aan te passen, bijvoorbeeld als gevolg van ontwikkelingen op de woning- of vastgoedmarkt, zal een gemotiveerd voorstel hiertoe aan het college worden voorgelegd.
Binnen een exploitatieplan worden de lasten verdeeld over de bouwpercelen met bouwplannen naar rato van de opbrengstpotentie van die bouwpercelen. De opbrengstpotentie moet transparant en toetsbaar zijn. Deze opbrengstpotentie wordt daarom afgeleid van de uitgifteprijzen van bouwrijpe grond, die in de voorliggende Nota Grondprijzen staan vermeld. Hoofdstuk 7 komt hierop terug.
Bij een grondreservering of optie wordt duidelijk aangegeven tegen welke condities (periode, optie-vergoeding, en dergelijke) dit geschiedt.
Indien de afnemer van grond de gemeente verzoekt tot uitstel van betaling van de koopsom en het college honoreert dit verzoek, dan zal over deze periode van uitstel een vergoeding in rekening worden gebracht, die gelijk is aan de koopsom maal het percentage van de van toepassing zijnde wettelijke rente voor consumententransacties.
Voor de verkoop van bouwgrond voor woningbouw wordt onderscheid gemaakt in vier categorieën:
- 1.
- 2.
- 3.
- 4.
De gemeente Hattem hanteert de prijsgrenzen voor koopwoningen zoals opgenomen in tabel 1.
3.1 Sociale huur- en koopwoningen
Grondprijzen in dit segment gelden voor de goedkope huur- en koopwoningen.
Er is sprake van een sociale huurwoning indien de woning een aanvangshuur heeft, die niet hoger is dan de jaarlijks door het Rijk vast te stellen aftoppingsgrens. De maximale aanvangshuur moet onder de grens liggen als bedoeld in artikel 13 lid 1 onder a, van de Wet op de huurtoeslag € 734,14. Voor de sociale huurwoningen geldt een vaste grondprijs van € 190,- per m² exclusief BTW voor 2020. Uitgaande van een gemiddelde kaveloppervlakte van 120 m² komt dit overeen met een kavelprijs van € 22.800,- exclusief BTW voor 2020. Daarbij wordt rekening gehouden met het feit dat het mogelijk moet blijven om huurwoningen te bouwen. Bij sociale huurappartementen geldt een vaste grondprijs van € 275,- per m² b.v.o. Voor een sociale huurappartement met 80 m² b.v.o. levert dit een grondprijs op van € 22.000,- exclusief BTW voor 2020.
Door het hanteren van een gedifferentieerde grondprijs neemt gemeente Hattem haar verantwoordelijkheid als het gaat om het kunnen huisvesten van deze doelgroep. Voorwaarde is dat in de uitgiftecontracten een functiebescherming wordt opgenomen om de sociale huurfunctie van de betreffende woningen in de toekomst te kunnen borgen. De Algemene uitgiftevoorwaarden van de gemeente zijn hierbij van toepassing. Bij eventuele vroegtijdige verkoop van een sociale huurwoning door de corporatie kan de gemeente een nabetaling afdwingen (ter grootte van het verschil tussen de kavelprijs van een sociale huurwoning en een kavelprijs voor een vrije sectorwoning). Met de inwerkingtreding van de Wet ruimtelijke ordening, per juli 2008, is een instandhoudingtermijn vastgelegd van ten minste 10 jaar na ingebruikname (artikel 1.1.1 Bro).
Gemeente Hattem hanteert als uitgangspunt dat een sociale koopwoning een maximale v.o.n.-prijs (vrij op naam prijs) heeft van € 210.000,-.
Gemeente Hattem maakt daarbij het volgende onderscheid:
- •
- •
Gemeente Hattem hanteert als uitgangspunt dat een bereikbare koopwoning een maximale v.o.n.-prijs (vrij op naam prijs) heeft van € 260.000,-.
Gemeente Hattem maakt daarbij het volgende onderscheid:
- •
- •
Wanneer huur- of koopwoningen worden gerealiseerd die niet vallen in de categorie “sociale huur- en koopwoningen” of “bereikbare woningen”, dan is er sprake van “commerciële woningen”. Hieronder vallen de categorieën middelduur en duur.
Voor het bepalen van de grondprijs voor dit type woningbouw kunnen verschillende methoden worden toegepast:
Hierbij wordt de grondprijs (als residu) bepaald door op de v.o.n.-prijs van de woning de bouwkosten, bijkomende kosten en winst- & risicomarge van de ontwikkelaar in mindering te brengen. Aangezien een op deze wijze bepaalde grondprijs pas relatief laat in het ontwikkeltraject kan worden vastgesteld, wordt in de praktijk in plaats van deze residuele methode vaak de quotesystematiek gebruikt (zie hierna).
In de quotesystematiek wordt de grondprijs als percentage van de v.o.n.-prijs van de projectmatige woningen uitgedrukt. Hierbij wordt rekening gehouden met eerdere ervaringen met de residuele methode. In de praktijk blijkt namelijk, dat er een relatie bestaat tussen de grondprijs en de v.o.n.-prijs van een vrije sector woning. Deze “genormeerde residuele waardemethode” wordt vertaald in een grondcurve. Hierbij geldt dat de grondprijs toeneemt, naarmate de v.o.n.-prijs stijgt.
Indien er wordt gekozen voor het hanteren van een vaste m²-prijs, dan geldt voor grondgebonden woningen een grondprijs van minimaal € 300,- per m² exclusief BTW voor 2020. Bij appartementen geldt een grondprijs van minimaal € 380,- per m² b.v.o.
Voor de uitgifte van grond aan individuele kopers wordt gewerkt met vaste m²-prijzen en een staffel voor kavels van 750 m2 en groter.
In 2020 wordt voor kavels tot 750 m2 een grondprijs van minimaal € 330,- per m² exclusief BTW voor twee-onder-een-kapwoningen en minimaal € 350,- per m² exclusief BTW voor vrijstaande woningen gehanteerd². (2): Uitgezonderd de lopende opties, voor 1-1-2020 aangegaan).
Voor vrijstaande woningen met kavels vanaf 750 m2 wordt gewerkt met een staffel. Op deze manier neemt, bij een toenemende grootte van een kavel, de prijs per extra m² grond af, aangezien een extra m² grond in dat geval een steeds meer afnemende waarde heeft.
Bij uitgifte van grond voor een vrijstaande woning kost iedere m² tot en met een kavelgrootte van 750 m² minimaal € 350,- per m² exclusief BTW, de volgende 750 m² kost minimaal € 240,- per m² exclusief BTW en de m²’s die boven een kavelgrootte van 1.500 m² komen worden getaxeerd.
Zo kost een kavel van 1.000 m² voor een vrijstaande woning minimaal:
Differentiatie door het toepassen van een hogere m2 prijs is mogelijk op basis van de locatie van een uit te geven kavel en de specifieke courantheid van een kavel.
4 Grondprijzen bedrijventerreinen
Op dit moment heeft de gemeente Hattem geen bedrijventerrein met uitgeefbare grond die de gemeente zelf uitgeeft. In de gemeente Hattem is alleen nog uitgeefbare grond op het bedrijventerrein H2O. De uitgifteprijs voor bedrijvenpark H2O wordt bepaald door Ontwikkelingsmaatschappij Hattemerbroek B.V. Voorliggende Grondprijzennota geldt daarom niet voor bedrijvenpark H2O.
5 Grondprijzen overige voorzieningen en bestemmingen
Het onderscheiden van onderstaande categorieën zorgt voor het leveren van meer maatwerk en markt-conformiteit.
Onder deze categorie vallen woonzorgcomplexen met zorgappartementen, ofwel zelfstandige en volledig uitgeruste wooneenheden. Voor de grondprijs van dit type voorzieningen wordt in 2020 aangesloten bij paragraaf 3.1. sociale huur- en koopwoningen.
5.2 Maatschappelijke voorzieningen (met en zonder winstoogmerk)
Voor het jaar 2020 is uitgifte van gronden ten behoeve van maatschappelijke voorzieningen niet voorzien. Mochten er toch gronden uitgegeven worden, dan stelt het college de uitgifteprijzen op basis van taxatie vast.
Voor traforuimten en overige (gebouwde) nutsvoorzieningen geldt bij verkoop, ongeacht de plaats in een plan, in 2020 een vaste grondprijs van € 3.600,- tot 15 m² en € 225,- per m² voor iedere m² meer. De kosten van notarieel transport en bijkomende kosten zijn voor rekening van het betreffende nutsbedrijf. In geval van voorzieningen ten behoeve van telecommunicatienetwerken wordt verwezen naar de Telecommunicatiewet.
5.4 Antennemasten en dergelijke
Voor het plaatsen en in stand houden van antennemasten en dergelijke op gemeentegrond wordt er een recht van opstal gevestigd. Dit houdt in, dat de antennemast eigendom van de opstalhouder wordt en de ondergrond in eigendom bij de gemeente blijft. Hiervoor geldt een jaarlijkse vergoeding.
De bedragen van de vergoedingen worden jaarlijks geïndexeerd. De notaris-/kadasterkosten en bijkomende kosten zijn voor rekening van verzoeker.
Voor de hoogte van de vergoedingen worden de volgende categorieën onderscheiden:
Antennemast voor commercieel gebruik
De minimale jaarlijkse vergoeding voor het recht van opstal is € 4.000,-. Voor elke extra provider wordt € 900,- per jaar in rekening gebracht.
Antennemast voor niet-commercieel gebruik
De minimale jaarlijkse vergoeding voor het recht van opstal is € 260,-.
Opstelruimte / zend- en/of ontvangstinstallatie ten behoeve van communicatie
De minimale jaarlijkse vergoeding voor het recht van opstal is € 120,- per m².
Indien grond wordt verkocht, wordt er onderscheid gemaakt in de volgende categorieën:
Groen- of reststroken t/m 50 m² (snippergroen)
Indien groen- of reststroken (t/m 50 m²) worden verkocht, geldt een uitgifteprijs van € 50,- per m² kosten koper. Indien er in de grond gemeentelijke riolering en/of kabels en leidingen van nutsbedrijven liggen, kan de grond ook worden gekocht. In dat geval wordt voor rekening van de koper een zakelijk recht gevestigd ten behoeve van het betreffende nutsbedrijf of gemeente en verder geldt een uitgifteprijs van € 40,- per m² kosten koper. In bijzondere situaties kan besloten worden tot geringe afwijking van de vastgestelde prijzen. Indien wordt besloten ten behoeve van de verkoop werkzaamheden uit te voeren, zoals het omleggen van een stoep of het verplaatsen van een lichtmast, dan gebeurt dit op kosten van de koper. Groen- of reststroken worden verkocht met de huidige bestemming, conform het vigerende bestemmingsplan en de daarbij horende regels. De kosten voor de klic-melding (kabels en leidingen) komen bij verkoop voor rekening van de koper; mocht de verkoop niet doorgaan dan zijn deze kosten voor de gemeente. Bij verkoop wordt aan de koper de mogelijkheid geboden een bodemonderzoek uit te laten voeren. De kosten van het bodemonderzoek komen voor rekening van de koper; mocht de verkoop niet doorgaan, dan zijn deze kosten voor de koper. Indien de koper geen gebruik wil maken van de mogelijkheid een bodemonderzoek uit te voeren, aanvaardt koper hiermee de risico’s van eventuele aanwezige bodemverontreiniging. Verzoeken worden behandeld door de eenheid Realisatie & Beheer.
Groen- of reststroken van 51 m² t/m 100 m²
Indien groen- of reststroken van 51 m² t/m 100 m² worden verkocht geldt voor de eerste 50 m² de snippergroenprijs en voor de m²’s daarboven geldt een uitgifteprijs van € 75,- per m² kosten koper. Indien er in de grond gemeentelijke riolering en/of kabels en leidingen van nutsbedrijven liggen, kan de grond ook worden gekocht. In dat geval wordt voor rekening van de koper een zakelijk recht gevestigd ten behoeve van het betreffende nutsbedrijf of gemeente. Verder geldt in dat geval voor de eerste 50 m² de snippergroenprijs van € 40,- per m² kosten koper en voor de m²’s daarboven geldt dezelfde uitgifteprijs van € 75,- per m² kosten koper. Voor de m²’s daarboven geldt dus geen lagere grondprijs als er kabels/leidingen in de grond liggen. In bijzondere situaties kan besloten worden tot geringe afwijking van de vastgestelde prijzen. Indien wordt besloten ten behoeve van de verkoop werkzaamheden uit te voeren, zoals het omleggen van een stoep of het verplaatsen van een lichtmast, dan gebeurt dit op kosten van de koper. Groen- of reststroken worden verkocht met de huidige bestemming, conform het vigerende bestemmingsplan en de daarbij horende regels. De kosten voor de klic-melding (kabels en leidingen) komen bij verkoop voor rekening van de koper; mocht de verkoop niet doorgaan dan zijn deze kosten voor de gemeente. Bij verkoop wordt aan de koper de mogelijkheid geboden een bodemonderzoek uit te laten voeren. De kosten van het bodemonderzoek komen voor rekening van de koper; mocht de verkoop niet doorgaan, dan zijn deze kosten voor de koper. Indien de koper geen gebruik wil maken van de mogelijkheid een bodemonderzoek uit te voeren, aanvaardt koper hiermee de risico’s van eventuele aanwezige bodemverontreiniging. Verzoeken worden behandeld door de eenheid Ontwikkeling & Advies of Realisatie & Beheer.
Percelen grond groter dan 100 m²
Indien percelen grond worden verkocht, die groter zijn dan 100 m², dan wordt er een onafhankelijke taxatie gemaakt door een erkend taxateur en stelt het college naar aanleiding daarvan de verkoopprijs vast. Er wordt tweeledig getaxeerd, conform de huidige bestemming en conform de eventuele, toekomstige bestemming. Het college bepaalt of er grond kan worden verkocht en zo ja, of de prijs dan wordt gebaseerd op de huidige bestemming, of op de (eventuele) toekomstige bestemming. Het college baseert die keuze op een inschatting van de bouwmogelijkheden in de toekomst (ongeacht of een koper gebruik van deze bouwmogelijkheden wil maken). Bestaan er niet of nauwelijks bouwmogelijkheden, dan kan koper aankopen naar de huidige bestemming.
Dit betekent waarschijnlijk beperkte gebruiksmogelijkheden, wat in de regel resulteert in een lagere grondprijs. Bestaan er wel bouwmogelijkheden, dan kan koper aankopen naar de toekomstige bestemming, dit betekent waarschijnlijk ruimere gebruiksmogelijkheden, wat in de regel resulteert in een hogere grondprijs.
De kosten van de taxatie komen bij verkoop voor rekening van de koper; mocht de verkoop niet doorgaan, dan zijn deze kosten voor de gemeente.
Indien er in de grond gemeentelijke riolering en/of kabels en leidingen van nutsbedrijven liggen, kan de grond ook worden gekocht. In dat geval wordt voor rekening van de koper een zakelijk recht gevestigd ten behoeve van het betreffende nutsbedrijf of gemeente. De kosten voor de klic-melding (kabels en leidingen) komen bij verkoop voor rekening van de koper; mocht de verkoop niet doorgaan, dan zijn deze kosten voor de gemeente. Indien wordt besloten ten behoeve van de verkoop werkzaamheden uit te voeren, zoals het omleggen van een stoep of het verplaatsen van een lichtmast, dan gebeurt dit op kosten van de koper Bij verkoop wordt aan de koper de mogelijkheid geboden een bodemonderzoek uit te laten voeren. De kosten van het bodemonderzoek komen voor rekening van de koper; mocht de verkoop niet doorgaan, dan zijn deze kosten voor de koper. Indien de koper geen gebruik wil maken van de mogelijkheid een bodemonderzoek uit te voeren, aanvaardt koper hiermee de risico’s van eventuele aanwezige bodemverontreiniging. Verzoeken worden behandeld door de eenheid Ontwikkeling & Advies en aan het college voorgelegd.
Groen- of reststroken t/m 50 m² (snippergroen)
In principe worden groen- of reststroken t/m 50 m² niet verhuurd, maar verkocht. In incidentele gevallen, alleen indien het een algemeen belang betreft, kan verhuur voorkomen.
Bij eventuele verhuur wordt de jaarlijkse huurprijs als volgt berekend: uitgifteprijs * 5% = huurprijs.
Er wordt een minimale contractprijs van € 55,- per jaar gehanteerd. De huurprijzen worden eens per
5 jaar geïndexeerd, voor het eerst weer per 1-1-2025, en een periodieke herziening van de huurprijs is eens in de 10 jaar mogelijk. Verzoeken worden behandeld door de eenheid Realisatie & Beheer.
Groen- of reststroken van 51 m² t/m 100 m²
In principe worden groen- of reststroken van 51 m² t/m 100 m² niet verhuurd, maar verkocht. In incidentele gevallen, alleen indien het een algemeen belang betreft, kan verhuur voorkomen.
Bij eventuele verhuur wordt de jaarlijkse huurprijs als volgt berekend: uitgifteprijs * 5% = huurprijs.
Er wordt een minimale contractprijs van € 55,- per jaar gehanteerd. De huurprijzen worden eens per 5 jaar geïndexeerd, voor het eerst weer per 1-1-2025, en een periodieke herziening van de huurprijs is eens in de 10 jaar mogelijk. Verzoeken worden behandeld door de eenheid Ontwikkeling & Advies of Realisatie & Beheer.
Percelen grond groter dan 100 m²
Verhuur van percelen grond groter dan 100 m² is eventueel mogelijk, wanneer de gemeente niet wenst te verkopen. De huurprijs wordt in dat geval door het college vastgesteld (eventueel naar aanleiding van een taxatie). De huurprijs wordt afgestemd op de grondwaarde, die in geval van verkoop van deze grond zou gelden (uitgifteprijs * 5% = huurprijs).
Er wordt een minimale contractprijs van € 55,- per jaar gehanteerd.
De huurprijzen worden eens per 5 jaar geïndexeerd, voor het eerst weer per 1-1-2025, en een periodieke herziening van de huurprijs is eens in de 10 jaar mogelijk.
Verzoeken worden behandeld door de eenheid Ontwikkeling & Advies en voorgelegd aan het college.
De gemeente verhuurt circa 95 volkstuinen. Voor volkstuinen geldt een jaarlijkse huurprijs van € 0,41 per m² tuin. Bij nieuwe huurders wordt een minimale contractprijs van € 55,- per jaar gehanteerd.
De huurprijzen worden eens per 5 jaar geïndexeerd, voor het eerst weer per 1-1-2025, en een periodieke herziening van de huurprijs is eens in de 10 jaar mogelijk. Verzoeken worden behandeld door de eenheid Realisatie & Beheer.
Voor gronden die de gemeente in pacht uitgeeft, worden de pachtprijzen berekend door een register-taxateur. De gemeente geeft geen gronden uit in reguliere pacht. Als er gronden in pacht worden uitgegeven dan zal er sprake zijn van “geliberaliseerde pacht”. Geliberaliseerde pacht is een meer flexibele pachtvorm dan reguliere pacht. Voor deze pachtvorm gelden minder wettelijke bepalingen. Bij een termijn van 6 jaar of korter is de pachtprijs geheel vrij; deze pachtprijs wordt niet getoetst door de grondkamer. Bij een termijn van meer dan 6 jaar wordt de pachtprijs wel getoetst door de grondkamer en moet de pachtprijs voldoen aan de regionorm.
Bij de vaststelling van pachtprijzen onder de reguliere pacht dient rekening te worden gehouden met de 2%-norm en de regionorm. Dit betekent dat de pachtprijs niet hoger mag zijn dan 2% van de vrije verkeerswaarde van het betreffende pachtprijsgebied bij voortgezet agrarisch gebruik. Ook is per pachtprijsgebied een maximale pachtprijs vastgesteld door het Ministerie van Economische Zaken de zogeheten regionorm. Hattem valt onder het Centraal veehouderijgebied, de hoogst toelaatbare pachtprijs (de regionorm) is hier € 545,- per hectare per jaar (per 1-7-2019). Het veranderings-percentage bedraagt plus 17% voor het jaar 2019.
Voor gronden waarvoor een jachtovereenkomst wordt gesloten geldt een eenmalige vergoeding van
€ 75,- en een jaarlijkse jachthuurvergoeding van € 8,50 per hectare.
Voor wateren waarvoor een visovereenkomst wordt gesloten geldt een eenmalige vergoeding van
€ 75,- en een jaarlijkse gebruiksvergoeding van € 35,- per locatie.
7 Grondprijzen en het exploitatieplan
Binnen een exploitatieplan worden de lasten verdeeld over de bouwpercelen met bouwplannen, naar rato van de opbrengstpotentie van die bouwpercelen. De opbrengstpotentie moet transparant en toetsbaar zijn. Deze opbrengstpotentie wordt daarom afgeleid van de uitgifteprijzen van bouwrijpe grond, die vermeld staan in voorliggende Nota Grondprijzen. Op basis van het prijsniveau van bouwgrond voor diverse functies worden binnen het exploitatieplan de wegingsfactoren vastgesteld. Het vaststellen van de wegingsfactoren valt buiten deze Grondprijzennota.
Op basis van de voorliggende Nota Grondprijzen worden de navolgende onderlinge verhoudingen vastgesteld:
Permanente link
Kopieer de link naar uw clipboard
https://zoek.officielebekendmakingen.nl/gmb-2020-149093.html