Gemeenteblad van Ermelo
Datum publicatie | Organisatie | Jaargang en nummer | Rubriek |
---|---|---|---|
Ermelo | Gemeenteblad 2019, 64132 | Beleidsregels |
Zoals vergunningen, bouwplannen en lokale regelgeving.
Adressen en contactpersonen van overheidsorganisaties.
U bent hier:
Datum publicatie | Organisatie | Jaargang en nummer | Rubriek |
---|---|---|---|
Ermelo | Gemeenteblad 2019, 64132 | Beleidsregels |
Beleidsregel van de gemeenteraad van de gemeente Ermelo houdende regels omtrent sociale woningbouw Ermelo 2019
Om meer te kunnen sturen op de woningbouwplannen heeft de gemeente Ermelo in oktober 2017 een verordening sociale woningbouw vastgesteld. Daarin is de definitie, doelgroep en instandhoudingstermijn voor een sociale huurwoning benoemd. Sinds het vaststellen van de verordening ligt er een wettelijk basis om in nieuwe bestemmingsplannen en exploitatieplannen de omvang van dit segment te bepalen. Maart 2019 is deze verordening aangepast om ook regels te kunnen stellen voor de bouw van sociale koopwoningen en middenhuur woningen. Aan de verordening sociale woningbouw is bovendien een vereveningsfonds gekoppeld.
Deze beleidsnotitie bevat de kaders waaraan plannen voor de nieuwbouw van woningen moeten voldoen. Ook worden in deze beleidsnotitie de uitgangspunten en werkwijze voor het vereveningsfonds sociale woningbouw nader beschreven.
Het woningbouwprogramma dat de gemeente voorstaat, is vastgelegd in het Woningbouw-programmering en sturingskader in de gemeente Ermelo 2016 (‘Sturingskader). Dit is een verdere uitwerking van de Woonvisie 2014. In het indicatieve programma wordt weergegeven hoe het woningbouwprogramma op het totaal van de gemeente Ermelo er in 2024 uit zou moeten zien.
In deze beleidsnotitie wordt vastgelegd dat de percentages te realiseren sociale huur, sociale koop en geliberaliseerde woningen voor middenhuur (zie tabel 2.2) niet alleen op totaalniveau gelden maar ook voor alle afzonderlijk te ontwikkelen plannen in Ermelo.
Tabel 2.2 4
Netto huurprijs tot € 720,42 per maand 1 |
||
V.o.n. prijs tot € 200.000 2 |
||
Netto huurprijs tussen € 720,42- € 950,00 3 per maand |
||
In de Verordening sociale woningbouw gemeente Ermelo 2019 is vastgelegd dat de instandhoudingstermijn voor sociale huur, sociale koop en midden huurwoningen tenminste 10 jaar bedraagt. Ook is in de verordening bepaald voor welke doelgroepen deze woningsegmenten bedoeld zijn. Aan het al dan niet realiseren van voldoende sociale huur- en koopwoningen is in de verordening een vereveningsfonds gekoppeld.
Als de initiatiefnemer van een bouwplan goed onderbouwd motiveert waarom niet kan worden voldaan aan de geldende percentages dan kan het college van burgemeester en wethouders in bijzonder gevallen de raad voorstellen hiervan af te wijken danwel hiertoe besluiten als ze hiervoor bevoegd zijn. Een motief kan zijn een fysieke beperking in het exploitatiegebied zoals een aanwezige persleiding, de stedenbouwkundige structuur of locatie specifieke factoren (ligging aan het water). Alleen een financieel motief is geen grond om af te wijken van de gestelde percentages.
3.1 Wat is het vereveningsfonds?
Het vereveningfonds is een instrument om sociale woningbouw te stimuleren. Het is een middel om te bereiken dat in de nieuwbouwplannen de komende jaren tenminste 50% sociale huurwoningen of sociale koopwoningen gerealiseerd worden. Projecten die onvoldoende sociale woningbouw realiseren (dat wil zeggen minder dan 50%) dragen bij aan het vereveningsfonds; initiatiefnemers die projecten realiseren met meer dan 50% sociale woningbouw kunnen gelden uit het fonds ontvangen.
In de ideale situatie bevat een bouwplan tenminste 30% sociale huur woningen en 20% sociale koopwoningen. Omdat de mogelijkheden van locaties verschillen is vooralsnog gekozen op alleen te toetsen op het minimale percentage sociale woningbouw (huur en koop samen). Dit betekent bijvoorbeeld dat een plan zowel 25% sociale huur/25% sociale koop kan bevatten, maar dat de verhouding ook 40%/10% kan zijn. Kort gezegd is er uitwisseling tussen de segmenten sociale huur en sociale koop mogelijk. Op het moment dat er meer of minder sociale woningen worden gerealiseerd, treedt het vereveningsfonds in werking.
Het college van B&W is bevoegd om onderbouwd te besluiten tot afwijking van de eis van 50% sociale woningbouw en het regelen van de financiële afdracht door de ontwikkelende partij voor de niet-gerealiseerde sociale woningen (verevening).
Indien ook een bestemmingsplanprocedure nodig is kan het college van B&W onderbouwd aan de raad voorstellen af te wijken van de eis van 50% sociale woningbouw en het regelen van de financiële afdracht door de ontwikkelende partij voor de niet-gerealiseerde sociale woningen.
Voor alle nieuwbouwprojecten zijn de percentages uit tabel 2.2 en de vereisten uit de verordening sociale woningbouw van toepassing. Alleen wanneer het gaat om de bouw van één woning voor eigen gebruik (waaronder Collectief Particulier opdrachtgeverschap) is de doelgroepeis uit de verordening niet van toepassing.
Bij bouwplan waarbij functieverandering aan de orde is prefereert deze beleidsnotitie boven functieveranderingsbeleid.
Deze regels zijn niet van toepassing als het college van B&W, voor het in werking treden van de Verordening sociale woningbouw Ermelo 2019, een positief principebesluit heeft genomen over het bouwplan en geen of afwijkende afspraken met de ontwikkelende partij heeft gemaakt over de bouw van sociale huur en /of sociale koopwoningen.
4. Bijdrage tekort sociale woningbouw
Als een ontwikkelende partij woningen realiseert en het college van B&W akkoord gaat met de motivering waarom er geen 50% sociale woningbouw gerealiseerd kan worden, moet het tekort aan sociale woningen gecompenseerd worden. Compensatie in een ander woningbouwproject in Ermelo heeft daarbij de voorkeur. Als fysieke compensatie niet mogelijk blijkt, dan moet het verschil tussen de 50% sociale woningbouw en de afwijking daarvan financieel gecompenseerd worden. Deze compensatie vindt plaats door een bijdrage aan het vereveningsfonds sociale woningbouw.
De bijdrage aan het vereveningsfonds is vastgesteld op basis van de onrendabele top van een sociale huurwoning 5 . Er is onderscheid gemaakt tussen een rijwoning, appartement en marktwoning (2^1 kap, vrijstaande woning).
Bijdrage rijwoning/appartement € 30.000 (prijspeil 2018)
Bijdrage 2^1 kapwoning of vrijstaande woning € 60.000 (prijspeil 2018)
Aantal te weinig gebouwde sociale woningen x het te verevenen bedrag
Indien er sprake is van een mix van woningen wordt er gewerkt met een gewogen gemiddelde van beide.
5. Uitname voor extra sociale woningbouw
Gelden uit het vereveningsfonds sociale woningbouw worden gelabeld voor een bijdrage aan projecten waar meer dan 50% sociale woningbouw gerealiseerd wordt. Door ontwikkelende partijen kan, onder voorwaarden, een beroep op het fonds worden gedaan. De uitname uit het fonds is bedoeld voor de realisatie van extra sociale woningen boven de norm van 50%.
De berekening van de uitname uit het vereveningsfonds vindt op dezelfde manier plaats als de berekening van de bijdrage aan het vereveningsfonds. Met andere woorden: het te ontvangen bedrag is gelijk aan het af te kopen bedrag. De aanvragen worden behandeld in volgorde van binnenkomst. Er is geen minimumomvang van een project om een aanvraag in te kunnen dienen. Er wordt alleen een uitname uitgekeerd als het saldo in het fonds op het moment van de aanvraag toereikend is. De berekening is als volgt:
Surplus aantal gebouwde sociale woningen x het te verevenen bedrag
Indien er sprake is van een mix van woningen wordt er gewerkt met een gewogen gemiddelde van beide. Voor een berekening van de uitname is alleen het bedrag voor een appartement/rijwoning van toepassing.
Om in aanmerking te komen voor een bijdrage uit het vereveningsfonds sociale woningbouw moet de aanvraag aan de volgende voorwaarden voldoen:
Een aanvraag kan door elke ontwikkelende partij worden gedaan. Het kan dus gaan om een woningcorporatie, maar ook om een private partij.
5.3 Procedure behandeling aanvraag
De behandeling van een aanvraag bestaat uit de volgende stappen:
Daar waar in de beleidsnotitie staat “prijspeil 2018” passen burgemeester en wethouders vanaf 1 januari 2021 een indexering toe 6 .
Te betalen bijdragen (excl. btw)
Voorbeeld 1:appartementencomplex 10 koopwoningen (vrije sector)
Conclusie: er ontbreken 5 sociale woningen. Deze moeten gecompenseerd worden via het vereveningsfonds.
Bijdrage aan het vereveningsfonds: 5 x €30.000 = €150.000
Voorbeeld 2: 3 vrijstaande woningen
Conclusie: er ontbreekt 1,5 sociale woning. Deze moeten gecompenseerd worden via het vereveningsfonds.
Bijdrage aan het vereveningsfonds: 1,5 x €60.000 = €90.000
Voorbeeld 3: 1 vrijstaande woning
Conclusie: er ontbreekt 0,5 sociale woningen. Deze moeten gecompenseerd worden via het vereveningsfonds.
Bijdrage aan het vereveningsfonds: 0,5 x €60.000 = €30.000
Voorbeeld 4: rijtje met 2 sociale koopwoningen (tussenwoningen) en 2 vrije sector woningen (koopwoningen) + 5 vrijstaande woningen
40% = 3,6 is 3 woningen 7 |
Conclusie: er ontbreekt 2,7 sociale woningen. Deze moeten gecompenseerd worden via het vereveningsfonds.
Omdat de niet-sociale woningen bestaan uit verschillende types wordt er gewerkt met een gewogen gemiddelde voor het bedrag per woning.
2 hoekwoningen = 2 x €30.000 = € 60.000
5 vrijstaande woningen = 5 x €60.000 = €300.000
Gemiddelde per woning = €360.000 / 7 =€51.429
Bijdrage aan het vereveningsfonds: 2,7 x €51.429= €138.858
Voorbeeld 1: appartementencomplex 20 sociale huurwoningen
Conclusie: er is een surplus van 10 sociale woningen. Hiervoor kan een uitname uit het vereveningsfonds worden gedaan.
Uitname uit het vereveningsfonds: 10 x €30.000 = €300.000
Voorbeeld 2: 8 sociale koopwoningen (rijwoningen)
Conclusie: er is een surplus van 4 sociale woningen. Hiervoor kan een uitname uit het vereveningsfonds worden gedaan.
Uitname uit het vereveningsfonds: 4 x €30.000 = €120.000
Voorbeeld 3: 16 sociale koopwoningen (rijwoningen) en 4 twee-onder- eenkapwoningen en één vrijstaande woning
Conclusie: er is een surplus van 5,5 sociale woningen. Hiervoor kan een uitname uit het vereveningsfonds worden gedaan.
Kopieer de link naar uw clipboard
https://zoek.officielebekendmakingen.nl/gmb-2019-64132.html
De hier aangeboden pdf-bestanden van het Staatsblad, Staatscourant, Tractatenblad, provinciaal blad, gemeenteblad, waterschapsblad en blad gemeenschappelijke regeling vormen de formele bekendmakingen in de zin van de Bekendmakingswet en de Rijkswet goedkeuring en bekendmaking verdragen voor zover ze na 1 juli 2009 zijn uitgegeven. Voor pdf-publicaties van vóór deze datum geldt dat alleen de in papieren vorm uitgegeven bladen formele status hebben; de hier aangeboden elektronische versies daarvan worden bij wijze van service aangeboden.