Gemeenteblad van 's-Gravenhage

Datum publicatieOrganisatieJaargang en nummerRubriek
's-GravenhageGemeenteblad 2019, 60090Overige overheidsinformatie



Vrijgave voor inspraak concept Huisvestingsverordening Den Haag 2019.

Op 26 februari 2019 heeft het College van Burgemeester & Wethouders van gemeente Den Haag concept Huisvestingsverordening Den Haag 2019 vrijgegeven voor inspraak

• De concept verordening ligt van 1 maart tot en met 9 april 2019 ter inzage.

 

U kunt de papieren versie van de concept verordening tijdens kantooruren inzien bij de informatiebalie op de begane grond van het stadhuis, Spui 70 Den Haag.

De digitale versie van de verordening vindt u op de website van de gemeente Den Haag via https://denhaag.raadsinformatie.nl/ onder nummer RIS301932 of zie onderstaande tekst.

 

Uw reactie kunt u e-mailen aan wonen@denhaag.nl of per post sturen aan gemeente Den Haag, Dienst Stedelijke Ontwikkeling, afdeling Wonen, postbus 12655, 2500 DP Den Haag.

 

 

 

 

Concept Huisvestingsverordening Den Haag 2019

Hoofdstuk 1 Algemene bepalingen

Artikel 1:1 Begripsomschrijvingen

In deze verordening wordt verstaan onder:

-

actiegebied:

een gebied dat burgemeester en wethouders hebben aangewezen met het doel de daarin gelegen woonruimte vrij van bewoning te maken, zodat sloop of verbetering van woonruimte kan plaatsvinden;

-

burgemeester en wethouders:

burgemeester en wethouders van de gemeente Den Haag;

-

BRP:

de basisregistratie zoals bedoeld in ;

-

campuscontract:

huurovereenkomst voor studenten zoals bedoeld in ;

-

doorstromer:

een woningzoekende die op de dag dat het woningaanbod wordt gepubliceerd over een zelfstandige woonruimte met een aanvangshuurprijs onder de huurprijsgrens, binnen de regio, beschikt en deze leeg achterlaat;

-

duurzaam gemeenschappelijke huishouding:

een vaste groep van personen tussen wie een band bestaat die het enkel gezamenlijk bewonen van bepaalde woonruimte te boven gaat en die de bedoeling heeft om bestendig voor onbepaalde tijd een huishouden te vormen. Er dient ook sprake te zijn van een samenlevingswens tussen de personen die niet overwegend wordt bepaald door de beslissing om de betrokken woonruimte te delen;

-

economische binding:

binding aan de regio overeenkomstig , waarbij de woningzoekende binnen of vanuit de regiogemeente werkt en daarmee in het levensonderhoud voorziet;

-

eigenaar:

diegene die bevoegd is tot het in gebruik geven van de woonruimte of het gebouw, alsmede de erfpachter, vruchtgebruiker, gerechtigde tot een appartementsrecht als bedoeld in , of degene aan wie door een rechtspersoon het gebruiksrecht van een woonruimte is verleend;

-

groot huishouden:

duurzaam gemeenschappelijke huishouding dat bestaat uit ten minste 6 personen of 1 volwassene met 4 kinderen;

-

gepubliceerd woningaanbod:

het periodiek openbaar gemaakt aanbod van voor verhuur beschikbaar komende woonruimte, waarop elke woningzoekende op eigen initiatief kan reageren;

-

herstructureringskandidaat:

een woningzoekende die op het moment van een aanwijzing van een actiegebied:a. ingeschreven staat in de basisregistratie personen (BRP) op het adres; enb. met toestemming van de eigenaar als huurder woonachtig is in een in het betreffende actiegebied gelegen zelfstandige woonruimte;

-

hoofdverblijf:

het adres waarop een persoon staat ingeschreven in de basisregistratie personen (BRP) en daadwerkelijk het grootste deel van zijn tijd woonachtig is;

-

huishouden:

een alleenstaande óf meer personen die een duurzaam gemeenschappelijke huishouding (willen) voeren;

-

huishoudinkomen

zoals bedoeld in ;

-

huisvestingsvergunning:

de vergunning, bedoeld in ;

-

huurder:

de huurder zoals bedoeld in ;

-

huurprijs:

zoals omschreven in ;

-

huurprijsgrens:

de huurtoeslaggrens als bedoeld in

-

ingezetene:

voor de toepassing bij of krachtens deze verordening bepaalde wordt verstaan degene die volgens de inschrijving in de BRP woonachtig is in een gemeente in de regio en feitelijk diens hoofdverblijf heeft in een voor bewoning aangewezen woonruimte;

-

indicatie:

een door een onafhankelijke, ter zake deskundig persoon of orgaan opgesteld document waaruit de specifieke fysieke of andere beperking(en) van een woningzoekende blijkt en waarin staat, of op basis waarvan, kan worden bepaald hoe de huisvesting van de woningzoekende dient te worden afgestemd;

-

inschrijfduur:

de periode dat een woningzoekende aaneensluitend staat ingeschreven in het register als bedoeld in artikel 3:3;

-

inwoning:

het bewonen van een deel van een woonruimte die door een ander huishouden als hoofdbewoner in gebruik is genomen;

-

kamer:

verblijfsruimte zoals bedoeld in ;

-

klachtencommissie:

een commissie als bedoeld in artikel 3:14;

-

leegstand:

zoals bedoeld in

-

maatschappelijke binding:

binding aan de regio zoals bedoeld in

-

mantelzorg:

zorg die niet in het kader van een hulpverlenend beroep wordt gegeven aan een hulpbehoevende door één of meerdere leden uit diens directe omgeving, waarbij de zorgverlening direct voortvloeit uit de sociale relatie;

-

mantelzorgrelatie:

de uitdrukkelijke of stilzwijgende afspraak tussen de ontvanger en de verlener over de te verlenen mantelzorg;

-

middeldure woonruimten:

voor de toepassing van het bij of krachtens deze verordening bepaalde wordt verstaan woonruimten met een aanvangshuurprijs boven de huurprijsgrens die tevens op grond van en tot en met 188 punten waard zijn; alsmede alle woonruimten met een aanvangshuurprijs boven de huurprijsgrens die minder of gelijk is aan de volgens gestelde maximale huurprijs voor 188 punten;

-

ondersteuning:

noodzakelijke hulp die wordt geleverd in het kader van het voeren van een zelfstandig huishouden;

-

ondersteuningsvraag:

een ernstige beperking in de zelfredzaamheid die het gevolg is van een lichamelijke of verstandelijke beperking, een chronische ziekte of psychische problemen;

-

onttrekkingsvergunning:

de vergunning als bedoeld in ;

-

onzelfstandige woonruimte:

woonruimte die geen eigen toegang heeft en niet door een huishouden kan worden bewoond zonder wezenlijke voorzieningen buiten die woonruimte;

-

regio:

het woningmarktgebied bestaande uit de gemeenten Delft, Den Haag, Leidschendam-Voorburg, Midden-Delfland, Pijnacker-Nootdorp, Rijswijk, Wassenaar, Westland en Zoetermeer;

-

register:

het regionale register van woningzoekenden;

-

register van standplaatszoekenden:

gemeentelijk register van standplaatszoekenden;

-

SHH

Samenwerkende Huurdersorganisatie Haaglanden;

-

splitsingsvergunning:

de vergunning als bedoeld in ;

-

standplaats:

een kavel, bestemd voor het plaatsen van een woonwagen, waarop voorzieningen aanwezig zijn die op het leidingnet van de openbare nutsbedrijven, andere instellingen of van de gemeente kunnen worden aangesloten;

-

standplaatszoekende:

degene die in het register van standplaatszoekenden is ingeschreven;

-

starter:

een woningzoekende die op de dag dat het woningaanbod wordt gepubliceerd niet over een zelfstandige woonruimte binnen de regio met een aanvangshuurprijs onder de huurprijsgrens beschikt;

-

statushouders:

de in bedoelde categorie;

-

SVH:

de vereniging Sociale Verhuurders Haaglanden;

-

toetsingscommissie:

de door burgemeester en wethouders ingestelde commissie die burgemeester en wethouders adviseert ter zake van de uitvoering van artikel 4:1;

-

wettelijke taakstelling:

de voor de gemeente geldende taakstelling op grond van

-

woningcorporatie:

een toegelaten instelling zoals omschreven in ;

-

woningzoekende:

huishouden dat zich ingeschreven heeft in het regionale register van woningzoekenden;

-

woningvorming:

het verbouwen tot twee of meer woonruimten als bedoeld in

-

woonduur:

de onafgebroken periode gedurende welke een woningzoekende de huidige woonruimte, onder de huurprijsgrens, zelfstandig bewoont conform de gegevens van de basisregistratie personen;

-

woonoppervlakte:

 

 

 

het totaal van de oppervlakten van de vertrekken: woonkamer, keuken, badkamer/doucheruimte, slaapkamer(s), zolderkamer indien bereikbaar via vaste trap en met ruime mate van daglichtaanwezigheid. Overige ruimtes: kelder, bijkeuken, wasruimte, bergruimte/schuur, ingebouwde kasten groter dan 2 m², garage, zolder niet zijnde vertrek, en verkeersruimten worden niet meegeteld;

-

woonruimte:

woonruimte als bedoeld in ;

-

zelfstandige woonruimte: 

zoals omschreven in .

 

Artikel 1:2 Werkingsgebied

De artikelen in deze verordening zijn van toepassing op woonruimten gelegen in de gemeente Den Haag.

 

Artikel 1:3 Actiegebied

Burgemeester en wethouders kunnen gebieden aanwijzen met het doel de daarin gelegen woonruimten vrij van bewoning te maken, zodat sloop of verbetering van deze woonruimten kan plaatsvinden.

 

Hoofdstuk 2 Huisvestingsvergunning

Artikel 2:1 Reikwijdte

  • 1.

    De artikelen in dit hoofdstuk zijn van toepassing op woonruimten met een huurprijs beneden de huurprijsgrens én op middeldure woonruimten.

  • 2.

    Dit hoofdstuk is niet van toepassing op:

    • a.

      woonruimten, bestemd voor inwoning;

    • b.

      onzelfstandige woonruimten;

    • c.

      woonruimten verhuurd op basis van een campuscontract;

    • d.

      woonruimten waarvoor burgemeester en wethouders een vergunning als bedoeld in artikel 15, eerste lid, van de Leegstandwet hebben verleend.

 

Artikel 2:2 Huisvestingsvergunning

  • 1.

    Het is verboden zonder een huisvestingsvergunning een woonruimte als bedoeld in artikel 2:1, eerste lid, in gebruik te nemen voor bewoning.

  • 2.

    Het is verboden de in artikel 2:1, eerste lid, bedoelde woonruimte voor bewoning in gebruik te geven aan een huishouden, dat niet beschikt over een huisvestingsvergunning.

 

Artikel 2:3 Aanvrager huisvestingsvergunning

  • 1.

    Voor een huisvestingsvergunning komen in aanmerking personen die:

    • a.

      18 jaar of ouder zijn; of

    • b.

      op grond van artikel 235 of artikel 253ha van boek 1 van het Burgerlijk Wetboek bevoegd zijn verklaard.

  • 2.

    In aanvulling op het eerste lid komen woningzoekenden slechts in aanmerking v0or een huisvestingsvergunning indien alle leden van het huishouden de Nederlandse nationaliteit bezitten of rechtmatig in Nederland verblijven in de zin van artikel 8 onder a t/m e of l van de Vreemdelingenwet 2000

  • 3.

    In aanvulling op het eerste en tweede lid komen woningzoekenden slechts in aanmerking voor een huisvestingsvergunning voor woonruimte met een aanvangshuurprijs onder de huurprijsgrens indien het huishoudinkomen niet hoger is dan maximaal 1,5 maal het norminkomen van een meerpersoonshuishouden zoals staat omschreven in artikel 14 op de Wet op de huurtoeslag.

  • 4.

    In aanvulling op het eerste en tweede lid komen woningzoekenden slechts in aanmerking voor een huisvestingsvergunning voor een middeldure woonruimte, indien:

    • a.

      het huishoudinkomen bij een eenpersoonshuishouden niet hoger is dan €55.000,- ; of

    • b.

      het huishoudinkomen bij een meerpersoonshuishouden niet hoger is dan €65.000,--

 

 

Artikel 2:4 Aanvragen huisvestingsvergunning

  • 1.

    De aanvraag van een huisvestingsvergunning wordt ingediend bij burgemeester en wethouders door middel van een daartoe door burgemeester en wethouders beschikbaar gesteld formulier, wanneer deze met de daarop aangegeven documenten is overlegd.

  • 2.

    Voor de aanvraag van een huisvestingsvergunning dient de aanvrager een schriftelijke verklaring van de eigenaar te overleggen, waaruit blijkt dat deze bereid is de woonruimte in gebruik te geven.

 

Artikel 2:5 Verlenen huisvestingsvergunning

  • 1.

    Burgemeester en wethouders beslissen op de in artikel 2:4 bedoelde aanvraag binnen acht weken na ontvangst van de ontvankelijke aanvraag. Van het besluit wordt schriftelijk een mededeling gedaan.

  • 2.

    Burgemeester en wethouders kunnen de beslissing als bedoeld in het eerste lid voor ten hoogste vier weken verdagen. Van de verdaging wordt schriftelijk mededeling gedaan aan de aanvrager.

  • 3.

    In de huisvestingsvergunning wordt in ieder geval vermeld:

    • a.

      de aanduiding van de woonruimte waarop zij betrekking heeft;

    • b.

      de naam van de persoon of personen aan wie de huisvestingsvergunning is verleend;

    • c.

      het aantal personen dat de woonruimte in gebruik neemt.

  • 4.

    De woonruimte waarvoor de huisvestingsvergunning is verleend dient binnen drie maanden na afgifte door de aanvrager bewoond te worden.

 

Artikel 2:6 Criteria toewijzen

  • 1.

    De grootte van het huishouden moet in een, naar het oordeel van burgemeesters en wethouders, redelijke verhouding staan tot de grootte van de woonruimte, waarbij woonruimten met een woonoppervlakte van minimaal 80 m² worden toegewezen aan huishoudens met minimaal drie leden.

  • 2.

    De criteria genoemd in het eerste lid zijn niet van toepassing op woonruimten met een hogere mate van toegankelijkheid, zoals omschreven in bijlage I.

  • 3.

    Iedere woonruimte wordt op basis van toegankelijkheid passend geacht, tenzij:

    • a.

      er op grond van een gemeentelijke indicatiestelling op basis van de Wet maatschappelijke ondersteuning een functiebeperking van het huishouden is vastgesteld; en

    • b.

      de functiebeperking naar het oordeel van de burgemeester en wethouders niet in redelijke verhouding staat tot de toegankelijkheid van de woonruimte.

 

Artikel 2:7 Weigeringsgronden huisvestingvergunning

  • 1.

    Burgemeester en wethouders kunnen de huisvestingsvergunning weigeren, indien:

    • a.

      het huishouden niet voldoet aan de voorwaarden genoemd in artikel 2:3;

    • b.

      het huishouden als gevolg van het verlenen van de huisvestingsvergunning meer dan één woonruimte in gebruik heeft, tenzij burgemeester en wethouders toestaan dat het huishouden vanwege verkoop van een woonruimte tijdelijk twee woonruimten in gebruik mag hebben waarvan feitelijk slechts een woonruimte wordt bewoond;

    • c.

      het niet aannemelijk is dat het huishouden de woonruimte in gebruik zal nemen;

    • d.

      een andere woningzoekende op grond van deze verordening voor deze woonruimte in aanmerking komt;

    • e.

      de woonruimte is gelegen in een actiegebied;

    • f.

      burgemeester en wethouders bepalen dat het een woonruimte betreft waarvoor, gezien de fysieke inrichting of de ruimtelijke positie van de woonruimte een specifieke indicatie noodzakelijk is en de aanvrager niet over deze indicatie beschikt;

    • g.

      de woonruimte niet passend is op grond van artikel 2:6.

  • 2.

    In aanvulling op het eerste lid, onder d, weigeren burgemeester en wethouders de huisvestingsvergunning niet, indien:

    • a.

      de medehuurder, doordat de huurder de woonruimte verlaat, huurder wordt;

    • b.

      er sprake is van een voorgenomen ruil van woonruimte;

    • c.

      een woonruimte op grond van artikel 17 van de Huisvestingswet 2014 vruchteloos, gedurende dertien weken, is aangeboden.

 

Artikel 2:8 Intrekken huisvestingsvergunning

  • 1.

    Burgemeester en wethouders kunnen de huisvestingsvergunning intrekken, indien de vergunning is verleend op grond van de door de vergunninghouder verstrekte gegevens, waarvan de vergunninghouder wist of redelijkerwijs had moeten weten dat deze gegevens onjuist en onvolledig waren.

  • 2.

    Burgemeester en wethouders kunnen de huisvestingsvergunning intrekken, indien de woonruimte waarvoor de huisvestingsvergunning is verleend niet in gebruik is genomen binnen de gestelde termijn van artikel 2:5, vierde lid.

 

Artikel 2:9 Beschikbaar komen voor verhuur

  • 1.

    Burgemeester en wethouders kunnen de eigenaar van een woonruimte als bedoeld in artikel 2:1 verplichten het ter beschikking komen van die woonruimte onverwijld aan burgemeester en wethouders te melden.

  • 2.

    Een woonruimte wordt geacht ter beschikking te zijn gekomen, wanneer:

    • a.

      degene die de woonruimte in gebruik heeft aan de eigenaar het gebruik daarvan heeft opgezegd;

    • b.

      de woonruimte is ontruimd;

    • c.

      de woonruimte als zodanig niet langer in gebruik is, tenzij aannemelijk wordt gemaakt dat dit slechts korte tijd het geval is;

    • d.

      op een andere wijze is gebleken dat de woonruimte te huur is.

      • 3.

        Indien de eigenaar aan een in het eerste lid bedoelde woonruimte onderhouds- en/of verbeteringswerkzaamheden wil uitvoeren, waardoor de woonruimte tijdelijk niet bewoond kan worden, is de eigenaar verplicht dit gelijktijdig met de in het eerste lid bedoelde melding te berichten:

        • a.

          de eigenaar is verplicht de noodzakelijke geplande tijdsduur voor deze werkzaamheden te melden; en

        • b.

          de beëindiging van deze werkzaamheden te melden.

          • 4.

            De eigenaar dient de, door burgemeester en wethouders aan te wijzen, ambtenaren in de gelegenheid te stellen de woonruimte te inspecteren ter vaststelling van de vorige leden.

 

Hoofdstuk 3 Woonruimteverdeling

Artikel 3:1 Reikwijdte

De artikelen in dit hoofdstuk zijn van toepassing op woonruimten, met uitzondering van standplaatsen, die onder de huurprijsgrens verhuurd worden door een woningcorporatie.

 

Artikel 3:2 Nadere normen toewijzen

  • 1.

    Ten behoeve van de in artikel 46, tweede lid, van de Woningwet gestelde voorwaarden, kunnen burgemeester en wethouders, op verzoek van de woningcorporaties nadere normen stellen ten aanzien van:

    • a.

      het (maximum) huishoudinkomen in relatie tot de hoogte van de huur;

    • b.

      de grootte van het huishouden in relatie tot de grootte van de woonruimte.

  • 2.

    Burgemeester en wethouders informeren de gemeenten in de regio over de wijze waarop het eerste lid wordt ingevuld en monitoren jaarlijks de realisatie van de toewijzing.

 

Artikel 3:3 Inschrijving als woningzoekende

  • 1.

    Huishoudens die in aanmerking willen komen voor een huurwoning van een woningcorporatie schrijven zich in in het regionale register van woningzoekenden bij een van de samenwerkende woningcorporaties in de regio.

  • 2.

    Huishoudens worden op hun verzoek ingeschreven wanneer de aanvrager 18 jaar of ouder is of op grond van artikel 235 of artikel 253ha van boek 1 van het Burgerlijk Wetboek bevoegd is verklaard.

  • 3.

    Woningcorporaties hanteren een gezamenlijk register en stellen ten aanzien van inschrijving in dat register een uniform protocol op.

  • 4.

    Het in het derde lid genoemde protocol dient ten minste aan de volgende uitgangspunten te voldoen:

    • a.

      het protocol wordt openbaar bekend gemaakt;

    • b.

      onderdeel van de inschrijving is de registratie van een eventuele urgentieverklaring;

    • c.

      woningcorporaties stemmen het te hanteren protocol af met burgemeester en wethouders van de gemeenten waar zij werkzaam zijn;

    • d.

      Indien het protocol naar het oordeel van burgemeester en wethouders onvoldoende voldoet aan de uitgangspunten onder sub a tot en met c, treden zij binnen zes weken in overleg.

  • 5.

    Woningcorporaties zullen een inschrijving laten vervallen indien:

    • a.

      de woningzoekende een woonruimte heeft aanvaard;

    • b.

      de woningzoekende niet meer aan de vereisten voor inschrijving voldoet;

    • c.

      de woningzoekende daarom verzoekt;

    • d.

      de woningzoekende is overleden;

    • e.

      de woningzoekende het inschrijfgeld niet binnen de betalingstermijn heeft voldaan;

    • f.

      de woningzoekende doelbewust fraudeert met zijn inschrijvingsgegevens.

      • 6.

        In afwijking van het gestelde in het vijfde lid, onder a, zal een inschrijving niet vervallen indien:

        • a.

          de woningzoekende tijdelijk in een wisselwoning verblijft of tijdelijke woonruimte huurt;

        • b.

          de woningzoekende die een andere woonruimte accepteert op basis van een huurovereenkomst voor een bepaalde tijd, dat verzoekt;

        • c.

          de woningzoekende die na inschrijving op een ander woonadres in de basisregistratie personen niet over zelfstandige woonruimte beschikt, dat verzoekt;

        • d.

          een huurder een huurovereenkomst voor bepaalde tijd als bedoeld in artikel 274, eerste lid, onder c, van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek is aangegaan.

 

Artikel 3:4 Publicatie vrijkomende woonruimte

  • 1.

    Woningcorporaties bieden hun voor verhuur vrijkomende woonruimte aan in een uniform medium:

  • 2.

    Bij de publicatie geven de woningcorporaties inzicht in de toegankelijkheid van de woonruimte, zoals opgenomen in bijlage I, aansluitend bij de werkwijze vanuit de Wet maatschappelijke ondersteuning;

  • 3.

    Woonruimten die op grond van artikelen 3:9, 3:10 of 3:11 zijn aangeboden en niet worden gepubliceerd moeten achteraf worden verantwoord.

 

Artikel 3:5 Rangorde voor woningaanbod

  • 1.

    Woningcorporaties dienen de woningzoekende, die voor een overeenkomstig artikel 3:4 het eerste lid aangeboden woonruimte in aanmerking komt, te selecteren uit de woningzoekenden die op de betreffende woonruimte hebben gereageerd en aan de in artikel 2:6 bedoelde voorwaarden voldoen. Zij nemen daarbij de volgende rangorde in acht:

    • a.

      woningzoekenden met een urgentieverklaring als bedoeld in artikel 4:3;

    • b.

      woningzoekenden die vallen in de categorie lokaal maatwerk als omschreven in artikel 3:8 ;

    • c.

      woningzoekenden die vallen in de categorie regionaal maatwerk als omschreven in artikel 3:7;

    • d.

      overige woningzoekenden.

  • 2.

    Met in achtneming van de rangorde in categorieën woningzoekenden als bepaald in het eerste lid wordt de volgorde van belangstellenden als volgt nader vastgesteld:

    • a.

      in de gevallen waarin meerdere woningzoekenden hebben gereageerd, gaat de woningzoekende met de langste inschrijvingsduur of inschrijvingsduur plus woonduur voor;

    • b.

      in de gevallen waarin meerdere woningzoekenden met een urgentieverklaring hebben gereageerd, gaat de woningzoekende van wie de urgentieverklaring het eerst eindigt voor;

    • c.

      indien er meerdere woningzoekenden reageren met een gelijk aflopende urgentieverklaring is voor de onderlinge volgorde de langste woonduur bepalend;

    • d.

      in afwijking van het gestelde onder c gaat in het geval dat twee kandidaten met herstructureringsvoorrang een urgentieverklaring met gelijke vervaldatum hebben, de kandidaat waarvan de (CBS-)wijkcode van het huidig adres gelijk is aan de (CBS-) wijkcode van de geadverteerde woonruimte voor;

      • e.

        in het geval er meerdere kandidaten met een herstructureringsvoorrang zijn waarvan de (CBS-) wijkcode van het huidige adres gelijk is aan de (CBS-) wijkcode van de geadverteerde woonruimte, is voor de onderlinge volgorde de langste woonduur bepalend.

 

Artikel 3:6 Rangordecriteria

  • 1.

    Voor een starter geldt bij de toewijzing van woonruimte de inschrijfduur als criterium.

  • 2.

    Voor een doorstromer geldt bij de toewijzing van woonruimte de inschrijfduur en de woonduur op het moment van inschrijving, met een maximum van vijf jaar, als criterium.

  • 3.

    Voor een woningzoekende met een urgentieverklaring geldt bij de toewijzing van woonruimte dat de afloopdatum van de geldigheid van de urgentieverklaring leidend is.

 

Artikel 3:7 Regionaal maatwerk

  • 1.

    Woonruimten genoemd in artikel 3:1 kunnen met voorrang worden toegewezen aan woningzoekenden die economisch of maatschappelijk gebonden zijn aan de regio, ten behoeve van het oplossen van, door burgemeester en wethouders in afstemming met betrokken partijen, regionale categorieën knelpunten.

  • 2.

    Van de in het eerste lid omschreven regionaal maatwerk is ieder geval sprake bij:

    • a.

      grote huishoudens die doorstromen binnen de regio en een corporatiewoning achterlaten die niet passend voor het huishouden is gelabeld kunnen met voorrang in aanmerking komen voor woonruimten groter dan 80m2 woonoppervlakte;

    • b.

      huishoudens tot en met 4 personen die een woonruimte achterlaten met een woonoppervlakte van meer dan 65m2 bij een eengezinswoning en 80m2 voor overige woningtypen, allen met een huur onder de huurprijsgrens, kunnen met voorrang in aanmerking komen voor woonruimten met een maximaal woonoppervlakte van 65m2;

    • c.

      doorstromers binnen de regio die een schaarse grote corporatiewoning achterlaten, welke is gelabeld voor een groter huishouden, kunnen met een maximum van 5% van het vrijkomende aanbod direct worden bemiddeld naar een “niet eengezinswoning” kleiner dan 80m2 en een huur tot en met de huurprijsgrens en gelabeld is voor kleiner passend huishouden;

 

Artikel 3:8 Lokaal maatwerk

  • 1.

    Woonruimten genoemd in artikel 3.1 kunnen met voorrang worden toegewezen aan woningzoekenden die economisch of maatschappelijk gebonden zijn aan de gemeente.

  • 2.

    De in het eerste lid omschreven woonruimten kunnen met voorrang worden toegewezen ten behoeve van het oplossen van door burgemeester en wethouders, in afstemming met betrokken partijen, te benoemen lokale categorieën knelpunten op de woningmarkt.

  • 3.

    Burgemeester en wethouders geven nadere invulling aan de onder lid twee genoemde categorieën knelpunten, waarbij zij als uitgangspunten hanteren:

    • a.

      dat de regels transparant en inzichtelijk zijn voor woningzoekenden;

    • b.

      dat er aantoonbaar sprake is van schaarste en verdringing in de benoemde categorieën knelpunten.

  • 4.

    Op grond van lokaal maatwerk zal maximaal 5% van de woonruimten met één, twee of drie kamer met een woonoppervlakte van minder dan 65m2 worden verloot aan starters die ten minste drie jaar staan ingeschreven bij de gemeente Den Haag.

  • 5.

    De woningcorporatie kan een voor verhuur vrijkomende woning met een 1-sterrenclassifactie uit bijlage I direct toewijzen aan een woningzoekende, indien de toegankelijkheid van de woningzoekende naar het oordeel van het bestuur van de woningcorporatie niet langer passend wordt geacht en:

    • a.

      het huishouden van de woningzoekende uit maximaal 2 personen bestaat;

    • b.

      de huurder minimaal de leeftijd van 65 jaren heeft bereikt;

    • c.

      de huurder ten minste 5 jaar een zelfstandige corporatiewoonruimte van gelijke waarde binnen het gebouw, de buurt of wijk bewoont en deze bij vertrek leeg achterlaat;

      • 6.

        Burgemeester en wethouders informeren de gemeenten in de regio over de wijze waarop aan de voorgaande leden invulling wordt gegeven en monitoren jaarlijks de realisatie van toewijzing.

 

Artikel 3:9 Huisvesten zorg-doelgroepen

  • 1.

    Voor het oplossen van lokale knelpunten kunnen burgemeester en wethouders jaarlijks na overleg met woningcorporaties besluiten dat op grond van, en conform de, in afspraken vastgestelde hoeveelheid woonruimten van de voor verhuur vrijkomende woonruimte gericht wordt toegewezen, uitsluitend in het kader van de uitstroom uit instellingen voor Maatschappelijke Opvang, Beschermd wonen, Jeugdzorg (met verblijf) en de huisvesting van ex-gedetineerden .

  • 2.

    In aanvulling op het eerste lid kunnen burgemeester en wethouders nadere voorwaarden en criteria opstellen, die staan uitgewerkt in een beleidsregel.

  • 3.

    De bevoegdheid bedoeld in het eerste lid kan pas worden gebruikt indien de daarin genoemde afspraken openbaar zijn gemaakt.

  • 4.

    Burgemeester en wethouders informeren de gemeenten in de regio over de wijze waarop het eerste lid wordt ingevuld en monitoren jaarlijks de realisatie.

 

Artikel 3:10 Afwijkend aanbieden

In afwijking van artikel 3:4 en 3:5 kan een andere wijze van aanbieden of een andere rangorde van toepassing zijn.

  • 1.

    Een woningcorporatie kan op basis van een besluit van haar bestuur, in zwaarwegende gevallen, ten aanzien van de zorgplicht als verhuurder een voor verhuur beschikbaar gekomen woonruimte uit eigen beheer aanbieden aan een eigen huurder.

  • 2.

    Een woningcorporatie kan op basis van een besluit van haar bestuur in overleg met de gemeente, in naar het oordeel van burgemeester en wethouders zwaarwegende gevallen, een ter beschikking voor verhuur gekomen woonruimte toewijzen.

  • 3.

    Voor plaatsing op de in het tweede lid bedoelde voordracht komen in aanmerking de woningzoekenden met een, naar het oordeel van burgermeester en wethouders, zeer hoge mate van urgentie.

  • 4.

    Een woningcorporatie kan op basis van verhuurresultaten na overleg met burgemeester en wethouders alternatieve voorrangsbepalingen hanteren.

  • 5.

    In het algemeen belang van volkshuisvesting, in het bijzonder de doorstroming, kunnen woningcorporaties in overleg met en toestemming van burgemeester en wethouders beslissen dat voor aangewezen woonruimten artikel 3:5, eerste lid onder a, niet van toepassing is.

 

Artikel 3:11 Directe aanbieding

  • 1.

    In afwijking van artikel 3:4 en 3:5 kunnen uitsluitend woonruimten direct worden aangeboden indien:

    • a.

      binnen drie maanden een passend aanbod moet worden gedaan aan statushouders, die op grond van en conform een wettelijke taakstelling in de gemeente een woonruimte aangeboden moeten krijgen;

    • b.

      personen op grond van artikel 3:7, 3:8 of 3:9 passend moeten worden gehuisvest;

    • c.

      er sprake is van een aanbod op grond van artikel 3:10;

    • d.

      woningzoekenden die op grond van artikel 4:8, vierde of vijfde lid, urgentie hebben toegewezen gekregen.

  • 2.

    Voor de woningzoekenden bedoeld in het eerste lid, onder d, dragen woningcorporaties regionaal zorg voor een uniforme bemiddelingslijst en het doen van een éénmalig passend woningaanbod.

 

Artikel 3:12 Aanbieding door loting

  • 1.

    Een woonruimte kan via loting worden aangeboden, indien deze door de eigenaar op een wijze als bedoeld in artikel 3:4, dertien weken vruchteloos is aangeboden aan woningzoekenden.

  • 2.

    De rangorde van artikel 3:5 is niet van toepassing op het eerste lid.

 

Artikel 3:13 Verantwoording toewijzing woonruimte

Woningcorporaties dienen openbaar te maken:

  • 1.

    De inschrijvingsduur of de duur van de urgentieverklaring van de woningzoekende, waaraan het gepubliceerde woningaanbod uiteindelijk is toegewezen;

  • 2.

    De woonruimten die zijn toegewezen anders dan op grond van artikel 3:5.

 

Artikel 3:14 Afhandeling klachten en bewaar

  • 1.

    Voor klachten ten aanzien van het toepassen en de uitvoering van regels volgens deze verordening, die niet gaan over een beschikking, kunnen burgemeester en wethouders een klachtencommissie instellen.

  • 2.

    Burgemeester en wethouders kunnen de instelling van een klachtencommissie mandateren aan de woningcorporaties. Woningcorporaties dragen zorg voor een uniform protocol ten aanzien van klachtafhandeling. Zij stemmen de klachtencommissie en het protocol af met de gemeenten.

  • 3.

    De in het eerste lid genoemde klachtencommissie dient ten minste aan de volgende uitgangspunten te voldoen:

    • a.

      in de regio Haaglanden wordt een uniform klachtenprotocol gehanteerd;

    • b.

      de mogelijkheid tot indienen van klachten wordt openbaar bekend gemaakt;

    • c.

      de klachtencommissie functioneert onafhankelijk van de woningcorporaties;

    • d.

      jaarlijks, per uiterlijk 1 maart, rapporteert de klachtencommissie over ingediende klachten en klachtafhandeling.

  • 4.

    De besluiten over de ingediende klachten van de klachtencommissie zijn bindend voor woningcorporaties en degenen die de klacht hebben ingediend.

  • 5.

    Verhuurders overleggen alle noodzakelijke gegevens voor beoordeling van bezwaar aan het college van burgemeester en wethouders.

 

 

Hoofdstuk 4 Urgentie

Artikel 4:1 Bevoegdheid tot beslissen op een aanvraag om een urgentieverklaring

  • 1.

    Op een aanvraag om een urgentieverklaring beslissen burgemeester en wethouders bij wie de aanvraag wordt ingediend.

  • 2.

    Burgemeester en wethouders beslissen slechts op de aanvraag nadat de toetsingscommissie over de aanvraag een advies heeft uitgebracht. Burgemeester en wethouders kunnen in een reglement criteria stellen die de onafhankelijkheid van de toetsingscommissie waarborgen.

  • 3.

    Burgemeester en wethouders kunnen hun bevoegdheid als bedoeld in het eerste en tweede lid mandateren aan een toetsingscommissie.

 

Artikel 4:2 Aanvraag om een urgentieverklaring

  • 1.

    Een urgentieverklaring wordt aangevraagd:

    • a.

      bij burgemeester en wethouders van de regiogemeente waar de aanvrager volgens diens inschrijving in de basisregistratie zijn woonadres heeft; of,

    • b.

      bij burgemeester en wethouders van de regiogemeente waar de aanvrager wil

    • c.

      gaan wonen, als de aanvraag wordt gedaan op grond van artikel 4:6, onder a; of

    • d.

      bij burgemeester en wethouders van de regiogemeente waar de te verlenen zorg dient plaats te vinden, bij een aanvraag op grond van artikel 4:6, onder b.

  • 2.

    Voor de aanvraag van een urgentieverklaring stellen burgemeester en wethouders een formulier beschikbaar dat de aanvrager dient in te vullen bij de aanvraag.

  • 3.

    Burgemeester en wethouders kunnen de onder het eerste lid genoemde bevoegdheden mandateren aan de woningcorporatie.

  • 4.

    Burgemeester en wethouders beslissen binnen acht weken na de datum van ontvangst van de aanvraag. Zij kunnen deze termijn eenmaal verlengen met ten hoogste zes weken en maken hun besluit daartoe bekend binnen de in de vorige zin genoemde termijn.

  • 5.

    De aanvraag gaat in ieder geval vergezeld van de volgende gegevens en bescheiden:

    • a.

      een inschrijfnummer waaruit blijkt dat de aanvrager als woningzoekende is ingeschreven op uniforme medium; en

    • b.

      informatie over de aard en de oorsprong van het huisvestingsprobleem dat aan de aanvraag ten grondslag ligt; en

    • c.

      een toelichting over welke handelingen de aanvrager heeft verricht en op welke wijze de aanvrager heeft geprobeerd het huisvestingsprobleem op te lossen alvorens een aanvraag in te dienen; en

    • d.

      informatie over het inkomen en de samenstelling van het huishouden van de aanvrager; en

    • e.

      indien de aanvraag is gedaan op verwijzing van een instelling waar aanvrager is opgenomen dient een advies van de instantie te worden toegevoegd.

      • 6.

        Burgemeester en wethouders stellen beleidsregels vast voor het verlenen van een urgentieverklaring aan woningzoekenden. Deze regels worden afgestemd op de beleidsregels van burgemeester en wethouders van de andere gemeenten binnen de regio.

 

Artikel 4:3 Inhoud van de urgentieverklaring

  • 1.

    De urgentieverklaring bevat een zoekprofiel voor passende woonruimte.

  • 2.

    Het zoekprofiel van een urgentieverklaring dat is toegewezen op grond van artikel 4:6 en artikel 4:7, eerste en tweede lid, bevat qua grootte en aard het meest eenvoudige woningtype of de meest eenvoudige woningtypen dat naar het oordeel van burgemeester en wethouders noodzakelijk is voor het oplossen van het huisvestingsprobleem. Een urgentieverklaring die is toegewezen op grond van artikel 4:7, derde lid, zal de daarbij passende woningtypen bevatten.

  • 3.

    Het zoekprofiel bevat daarnaast het zoekgebied waarvoor de urgentieverklaring geldig is.

  • 4.

    De urgentieverklaring bevat verder de volgende informatie:

    • a.

      de naam, het adres en de woonplaats van de aanvrager;

    • b.

      het inschrijfnummer van de aanvrager;

    • c.

      de periode gedurende welke de urgentieverklaring geldig is;

    • d.

      voor hoeveel leden van het huishouden de urgentieverklaring geldig is.

 

Artikel 4:4 Het zoekgebied

  • 1.

    Het zoekgebied van een urgentieverklaring omvat de gehele regio Haaglanden.

  • 2.

    Het zoekgebied van een urgentieverklaring kan in afwijking van het eerste lid worden beperkt in gevallen benoemd in de beleidsregel zoekgebied urgentieverklaring, indien dit noodzakelijk is naar het oordeel van burgemeester en wethouders.

 

Artikel 4:5 Algemene weigeringsgronden urgentieverklaring

Burgemeester en wethouders weigeren de urgentieverklaring indien naar hun oordeel sprake is van één of meerdere van de volgende omstandigheden:

  • a.

    de aanvrager niet voldoet aan de voorwaarden gesteld in artikel 2:3;

  • b.

    er geen sprake is van een urgent huisvestingsprobleem;

  • c.

    de aanvrager kan het huisvestingsprobleem redelijkerwijs voorkomen of kan hethuisvestingsprobleem redelijkerwijs op een andere wijze oplossen;

  • d.

    het huisvestingsprobleem kon worden voorkomen of was te voorzien;

  • e.

    het huisvestingsprobleem kan worden opgelost door gebruik te maken van een voorliggende voorziening;

  • f.

    het aan de aanvraag ten grondslag liggende huisvestingsprobleem is ontstaan als gevolg van een aan de aanvrager of lid van diens huishouden toe te rekenen handelen of nalaten;

  • g.

    het aan de aanvraag ten grondslag liggende huisvestingsprobleem niet of in onvoldoende mate opgelost kan worden met verhuizing naar een zelfstandige woonruimte of een ándere zelfstandige woonruimte;

  • h.

    de aanvraag is ingediend binnen twee jaar nadat een eerder aan aanvrager of een lid van zijn huishouden verleende urgentieverklaring is vervallen of ingetrokken met toepassing van artikel 4:8 of artikel 4:9;

  • i.

    de aanvrager niet in staat is om in zijn bestaan of in de kosten van bewoning van zelfstandige woonruimte te voorzien;

  • j.

    het huishoudinkomen is hoger dan anderhalf maal het norminkomen van artikel 14 van de Wet op de huurtoeslag;

  • k.

    de aanvrager naar verwachting bij toepassing van de in artikel 3:5, eerste lid, rangorde binnen drie maanden een andere woonruimte kan krijgen;

  • l.

    de aanvrager woont in een onderkomen dat formeel geen zelfstandige woonruimte is, tenzij de aanvraag wordt gedaan op grond van artikel 4:6, eerste lid, onder a;

  • m.

    de aanvrager heeft niet eerst direct voorafgaand aan de aanvraag drie maanden zelf aantoonbaar gereageerd op het beschikbare woningaanbod;

  • n.

    de aanvrager niet ten minste al twee jaar voorafgaand aan de aanvraag aansluitend staat ingeschreven in de Basisregistratie personen van de gemeenten in de regio Haaglanden.

 

Artikel 4:6 Wettelijke urgentiecategorieën

Een urgentieverklaring kan worden verleend indien zich geen van de in artikel 4:5

eerste lid onder a tot en met l genoemde omstandigheden voordoet en de aanvrager tot tenminste één van de volgende urgentiecategorieën behoort:

  • a.

    woningzoekenden die tenminste twee maanden verblijven in een voorziening voor tijdelijke opvang van personen, die in verband met problemen van relationele aard of geweld hun woonruimte hebben verlaten en waarvan de uitstroom uit die voorziening aanstaande is, indien de behoefte aan in de desbetreffende regiogemeente gelegen woonruimte als gevolg van die uitstroom naar het oordeel van burgemeester en wethouders dringend noodzakelijk is;

  • b.

    woningzoekenden waarvan de voorziening in de behoefte aan woonruimte als gevolg van het verlenen of ontvangen van mantelzorg naar het oordeel van burgemeester en wethouders voor aanvrager dringend noodzakelijk is. Om te worden ingedeeld tot deze urgentiecategorie dient:

1°. de afstand tussen mantelzorgverlener en mantelzorgontvanger groter te zijn dan 5 kilometer en door verhuizing te kunnen worden teruggebracht tot minder dan 5 kilometer;

2°. de te verlenen mantelzorg uit meer dan 8 uur per week te bestaan, verspreidt over tenminste 4 dagen per week.

 

Artikel 4:7 Overige urgentiecategorieën

  • 1.

    Een urgentieverklaring kan worden verleend indien zich geen van de in artikel 4:5 genoemde omstandigheden voordoen en indien een woonsituatie binnen de gemeente naar het oordeel van burgemeester en wethouders door sociale en/of medische omstandigheden zodanig is verstoord dat:

    • a.

      levensgevaar voor één of meer leden van het huishouden dreigt;

    • b.

      één of meer leden van het huishouden zodanig geestelijk, emotioneel en/of lichamelijk belast is, dat volledige ontwrichting van het huishouden optreedt en de leden zelf niet in staat zijn dit op te lossen;

  • 2.

    Een urgentieverklaring kan worden verleend indien zich geen van de in artikel 4.5 eerste lid, onder a tot en met k, genoemde omstandigheden voordoen en indien een woningzoekende een door burgemeester en wethouders toegewezen woonkostentoeslag ontvangt die structureel is en noodzaakt tot verhuizing;

  • 3.

    Een urgentieverklaring kan worden verleend, indien zich geen van de in artikel 4:5, eerste lid, onder a tot en met k genoemde omstandigheden voordoen, aan herstructureringskandidaten.

 

Artikel 4:8 Geldigheid van de urgentieverklaring

  • 1.

    Een urgentieverklaring is geldig voor de termijn van drie maanden.

  • 2.

    Voor herstructureringskandidaten geldt een afwijkende geldigheidstermijn van maximaal twaalf maanden.

  • 3.

    De urgentieverklaring vervalt:

    • a.

      nadat de houder ervan niet meer behoort tot de urgentiecategorie welke aanleiding was voor verlening van de urgentieverklaring; of,

    • b.

      bij aanvaarding van vervangende woonruimte; of,

    • c.

      van rechtswege na verloop van de termijn genoemd in het eerste of tweede lid.

  • 4.

    Binnen twee weken na afloop van de geldigheidstermijn van een toegewezen urgentieverklaring kan een aanvraag worden ingediend, voor een éénmalig woningaanbod, indien de aanvrager kan aantonen dat deze urgentieverklaring niet binnen de termijn waarvoor deze geldig was kon worden benut en de toetsingscommissie dit bevestigend adviseert.

  • 5.

    In afwijking van de bovenstaande leden kunnen burgemeester en wethouders besluiten, op advies van de toetsingscommissie, om een urgentieverklaring toe te wijzen voor een éénmalig bemiddelingsaanbod.

 

Artikel 4:9 Wijzigen en intrekken van de urgentieverklaring

  • 1.

    Burgemeester en wethouders trekken de urgentieverklaring in indien er:

    • a.

      bij de aanvraag onjuiste of onvolledige gegevens zijn verstrekt en de urgentieverklaring zou zijn geweigerd, indien de juiste of volledige gegevens verstrekt zouden zijn geweest;

    • b.

      de houder van de urgentieverklaring daartoe verzoekt.

  • 2.

    Burgemeester en wethouders kunnen de urgentieverklaring wijzigen indien:

    • a.

      bij de aanvraag onjuiste of onvolledige gegevens zijn verstrekt en de urgentieverklaring niet zou zijn geweigerd maar anders op de aanvraag zou zijn besloten, indien juiste of volledige gegevens verstrekt zouden zijn geweest; of

    • b.

      de houder van de urgentieverklaring behoort tot een andere urgentiecategorie dan die welke aanleiding was voor verlening van de urgentieverklaring.

      • 3.

        Ter voorbereiding van een besluit tot intrekking of wijziging van de urgentieverklaring kunnen burgemeester en wethouders zich laten adviseren door een ter zake deskundig persoon.

 

Hoofdstuk 5 Wijzigingen in de woonruimtevoorraad

Artikel 5:1 Woonruimten met een vergunningplicht voor onttrekking, omzetting of woningvorming

Een vergunning zoals bedoeld in artikel 21 van de Huisvestingswet is verplicht voor alle woonruimten, met uitzondering van:

  • a.

    onzelfstandige woonruimten;

  • b.

    woningen van woningcorporaties die zich bevinden in een actiegebied;

 

Artikel 5:2 Vergunningplicht onttrekking, omzetting of woningvorming

De in artikel 5:1 genoemde woonruimten mogen niet zonder vergunning:

  • a.

    anders dan voor bewoning of het gebruik als kantoor of praktijkruimte door de eigenaar geheel of gedeeltelijk aan de bestemming tot (permanente) bewoning worden onttrokken;

  • b.

    van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte worden omgezet, bij vier of meer personen;

  • c.

    worden verbouwd tot twee of meer zelfstandige woonruimten.

 

Artikel 5:3 Aanvragen vergunning onttrekking, omzetting of woningvorming

  • 1.

    Een aanvraag voor een vergunning op grond van artikel 5:1 wordt ingediend door gebruikmaking van een door burgemeester en wethouders vastgesteld formulier.

  • 2.

    Bij de aanvraag moeten de volgende gegevens worden verstrekt:

    • a.

      het adres van de woning;

    • b.

      de naam en het adres van de aanvrager;

    • c.

      de gegevens over de bestaande situatie en het aantal kamers en de woonoppervlakte;

    • d.

      de gegevens over de beoogde situatie en het aantal kamers en het aantal bewoners.

 

Artikel 5:4 Voorwaarden en voorschriften onttrekking, omzetting of woningvorming

Aan een vergunning als bedoeld in artikel 5.1 worden de volgende voorwaarden en voorschriften verbonden:

  • a.

    een beperkte geldigheidsduur van de vergunning, indien de vergunning voorziet in een tijdelijke behoefte;

  • b.

    het voldoen aan de eisen die betrekking hebben op overbewoning, hygiëne en overlast, zoals omschreven in afdeling 7.3 van Bouwbesluit 2012.

  • c.

    bij het omzetten in onzelfstandige woonruimte naar meer dan vier wooneenheden dient er een gebruiksmelding op grond van artikel 1.18 van Bouwbesluit 2012 gedaan te worden.

 

Artikel 5:5 Weigeringsgronden onttrekking, omzetting of woningvorming

  • 1.

    Een vergunning als bedoeld in artikel 5:1 kan worden geweigerd als:

    • a.

      naar het oordeel van burgemeester en wethouders het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad groter is dan het belang van de door aanvrager voorgestelde wijziging;

    • b.

      het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad niet voldoende kan worden gediend door het stellen van voorwaarden en voorschriften aan de vergunning;

    • c.

      het verlenen van de vergunning zou kunnen leiden tot een onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van het betreffende pand;

    • d.

      uit een bibob-toets, conform de beleidslijn voor de toepassing van de Wet Bevordering Integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur van de gemeente Den Haag, een negatief oordeel ten aanzien van het verlenen van de vergunning voortvloeit;

 

Artikel 5:6 Aanvullende weigeringsgronden onttrekking, omzetting of woningvorming

  • 1.

    Een vergunning, als bedoeld in artikel 5:2, onder b, kan worden geweigerd indien de aanvraag toeziet op een woonruimte die is gelegen in één van de kwetsbare gebieden (Schildersbuurt, Transvaalkwartier, Regentessekwartier (excl. Koningsplein e.o.), Valkenboskwartier (excl. Heesterbuurt), Rustenburg en Oostbroek en Laakkwartier (excl. Laakhavens West en Spoorwijk).

  • 2.

    Een vergunning, als bedoeld in artikel 5:2, onder c, wordt geweigerd indien de aanvraag toeziet op woonruimten gelegen in één van de (verbod op splitsen-)gebieden, zoals aangewezen in bijlage III (gele gebieden), waarbij woningvorming negatieve gevolgen kan hebben voor de kwaliteit van de woningen en voor het karakter en de leefbaarheid in het gebied.

  • 3.

    Een vergunning, als bedoeld in artikel 5:2, onder c, wordt geweigerd indien de aanvraag toeziet op woonruimten gelegen in één van de (uitzonderings-)gebieden, zoals aangewezen in bijlage III (rode gebieden) waarbij de uit woningvorming beoogde woonruimten:

    • a.

      niet beschikken over een woonoppervlakte van minimaal 40 m2; en

    • b.

      niet over tenminste één volledige bouwlaag, dan wel over meerdere volledige bouwlagen.

 

Artikel 5:7 Intrekken vergunning onttrekking, omzetting of woningvorming

Burgemeester en wethouders kunnen een vergunning als bedoeld in artikel 5:1 intrekken indien:

  • a.

    de houder van die vergunning niet binnen een jaar nadat die vergunning onherroepelijk is geworden is overgegaan tot onttrekking, omzetting of woningvorming;

  • b.

    die vergunning is verleend op grond van door de houder van die vergunning verstrekte gegevens, waarvan deze wist of redelijkerwijs kon vermoeden dat zij onjuist of onvolledig waren;

  • c.

    de voorwaarden of voorschriften vastgelegd in de artikelen uit hoofdstuk 5 niet worden nageleefd;

  • d.

    de op grond van artikel 5:2, onder c, genoemde onzelfstandige woonruimten langer dan zes maanden niet als onzelfstandige woonruimte is gebruikt.

 

Artikel 5:8 Vergunningplicht voor (kadastrale) splitsing

Woonruimten uit de categorieën genoemd in artikel 5.9 mogen niet zonder vergunning als bedoeld in artikel 22 van de Huisvestingswet worden gesplitst in appartementsrechten als bedoeld in artikel 106, eerste en vierde lid, van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek als één of meer appartementsrechten de bevoegdheid omvatten tot het gebruik van één of meer gedeelten van het gebouw als woonruimte.

 

Artikel 5:9 Aangewezen categorieën gebouwen voor (kadastrale) splitsing

Alle in Den Haag gelegen gebouwen, die een woonruimte onder de huurprijsgrens bevatten.

 

Artikel 5:10 Aanvraag vergunning (kadastrale) splitsing

  • 1.

    Een aanvraag van een vergunning in artikel 5.8 wordt ingediend door gebruikmaking van een door burgemeester en wethouders vastgesteld formulier.

  • 2.

    Bij de aanvraag moeten de volgende gegevens worden verstrekt:

    • a.

      het adres van het gebouw waarop de aanvraag betrekking heeft;

    • b.

      de naam en het adres van de aanvrager;

    • c.

      de kadastrale ligging;

    • d.

      een splitsingstekening als bedoeld in artikel 109, tweede lid, van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek;

    • e.

      een bouwkundig rapport omvattende een beschrijving en een beoordeling van de staat van onderhoud van het gebouw.

 

Artikel 5:11 Voorwaarden en voorschriften (kadastrale) splitsing

Een vergunning op grond van artikel 5.8 heeft een geldigheidsduur van 1 jaar, tenzij in de vergunning een andere geldigheidsduur is vermeld.

 

Artikel 5:12 Weigeringsgronden vergunning (kadastrale) splitsing

Een vergunning op grond van artikel 5:1 kan worden geweigerd als:

  • a.

    naar het oordeel van burgemeester en wethouders het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad groter is dan het belang van de aanvrager;

  • b.

    het belang van de aanvrager niet voldoende kan worden gediend door het stellen van voorwaarden en voorschriften aan de splitsingsvergunning;

  • c.

    de toestand van het gebouw waarop de vergunningaanvraag betrekking heeft, zich uit een oogpunt van indeling of staat van onderhoud geheel of ten dele tegen splitsing verzet, en de desbetreffende gebreken niet door het treffen van voorzieningen of het aanbrengen van verbeteringen kunnen worden opgeheven, dan wel onvoldoende aannemelijk is gemaakt dat die gebreken zullen worden opgeheven;

  • d.

    van gebreken als bedoeld en genoemd onder c is in ieder geval sprake, indien burgemeester en wethouders op grond van artikel 1b of artikel 13 van de Woningwet een aanschrijving kunnen uitvaardigen, dan wel hebben uitgevaardigd en nog niet aan deze aanschrijving is voldaan.

 

Hoofdstuk 6 Standplaatsen

Artikel 6:1 Gemeentelijk register standplaatszoekenden

  • 1.

    Burgemeester en wethouders dragen zorg voor het aanleggen en bijhouden van een gemeentelijk register van standplaatszoekenden.

  • 2.

    In het register worden op hun verzoek als standplaatszoekenden ingeschreven de huishoudens die voldoen aan de volgende voorwaarden:

    • a.

      de aanvrager is 18 jaar of ouder;

    • b.

      de leden van het huishouden bezitten de Nederlandse nationaliteit dan wel beschikken over een geldige verblijfstitel in Nederland;

    • c.

      het inschrijvingsformulier is correct en volledig ingevuld, inclusief de daarin gevraagde bijlagen.

  • 3.

    Het gemeentelijk register vermeldt de standplaatszoekenden met inschrijvingsduur en/of herstructureringsvoorrang.

 

Artikel 6:2 Toewijzing

  • 1.

    Verdeling van standplaatsen vindt plaats op volgorde van inschrijving in het gemeentelijk register of op basis van herstructurering.

  • 2.

    Bij gelijke registratieduur gaat de standplaatszoekende met de langste woonduur voor.

  • 3.

    Bij gelijke registratieduur en woonduur gaat de standplaatszoekende met de hoogste leeftijd voor.

  • 4.

    Bij toewijzing kan rekening gehouden worden met het samenleven in familieverband.

 

Artikel 6:3 Inschrijving

  • 1.

    Het verzoek om in de gemeente als standplaatszoekende te worden ingeschreven in het register wordt gericht aan burgemeester en wethouders op een door burgemeester en wethouders opgesteld inschrijvingsformulier en gaat vergezeld van:

    • een uittreksel uit de gemeentelijke basisadministratie, indien de inschrijving plaatsvindt in een andere gemeente dan de huidige woonplaats;

    • zo nodig andere bescheiden die door burgemeester en wethouders voor beoordeling van de aanvraag nodig geoordeeld worden.

  • 2.

    Het inschrijvingsformulier bevat minimaal de volgende gegevens:

    • a.

      de naam, burgerlijke staat en personalia van de aanvrager en van de eventueel tot het huishouden behorende personen;

    • b.

      het huidige woonadres.

  • 3.

    Burgemeester en wethouders bepalen of de standplaatszoekende voldoet aan de voorwaarden in artikel 6:1, tweede lid, en gaat over tot inschrijving in het register indien aan deze voorwaarden is voldaan.

  • 4.

    Inschrijving als standplaatszoekende kan ook ambtshalve plaatsvinden.

  • 5.

    Burgemeester en wethouders dragen in ieder geval zorg voor het laten registreren van de standplaatszoekenden waaraan ambtshalve herstructureringsvoorrang is toegekend. Bij gewijzigde omstandigheden kan de toegekende herstructureringsvoorrang ambtshalve komen te vervallen.

 

Artikel 6:4 Bewijs van inschrijving

  • 1.

    Burgemeester en wethouders verstrekken aan standplaatszoekenden die (ambtshalve) zijn ingeschreven een bewijs van inschrijving waarop de volgende gegevens worden vermeld:

    • naam van de aanvrager en het aantal meeverhuizende personen;

    • adresgegevens;

    • inschrijvingsdatum;

    • voorranggegevens indien van toepassing.

  • 2.

    Als datum van inschrijving geldt de datum waarop aan de voorwaarden in artikel 6:1, tweede lid, is voldaan.

  • 3.

    Als datum van een ambtshalve inschrijving geldt de datum waarop de standplaatszoekende aan de voorwaarden in artikel 6:1, tweede lid, onder a en b, voldoet en burgemeester en wethouders de standplaatszoekende heeft ingeschreven.

 

Artikel 6:5 Geldigheidsduur van inschrijving in het register

  • 1.

    De inschrijving in het Register blijft behoudens het gestelde in artikel 6:7 twee jaar geldig.

  • 2.

    De inschrijving wordt telkens na twee jaar ambtshalve met twee jaar verlengd tenzij de standplaatszoekende niet heeft gereageerd op een aanschrijving van burgemeester en wethouders aangaande de inschrijving in het Register, binnen vier weken na de datum van de aanschrijving.

 

Artikel 6:6 Wijziging van inschrijving in het register

  • 1.

    Ingeval van bijschrijving in verband met een bestaand(e) dan wel voorgenomen huwelijk c.q. samenwoning, kan de inschrijving op naam van de beide partners worden gesteld.

  • 2.

    Wordt de relatie als bedoeld in het vorige lid beëindigd, anders dan bij overlijden, dan kunnen de beide partners zich afzonderlijk laten inschrijven. De hoofdinschrijver behoudt de registratieduur van de inschrijving. Voor de partner die geen hoofdinschrijver is, geldt het moment van bijschrijven bij de hoofdinschrijver of indien de partner al voorafgaand aan de bijschrijving inschrijftijd had opgebouwd, het moment van de oorspronkelijke inschrijving van de partner, als registratieduur.

  • 3.

    Wordt de relatie beëindigd door overlijden van een van de partners dan blijft de inschrijving van de nog levende overgebleven partner zijn geldigheid behouden.

  • 4.

    Wordt de relatie beëindigd en is er sprake van een ambtshalve inschrijving, dan beslissen burgemeester en wethouders of beide partners apart worden ingeschreven.

  • 5.

    De ingeschrevenen als bedoeld in het eerste lid worden door burgemeester en wethouders van de wijziging van inschrijving schriftelijk in kennis gesteld.

 

Artikel 6:7 Doorhaling van inschrijving

  • 1.

    Burgemeester en wethouders halen een inschrijving door in het register indien:

    • a.

      de standplaatszoekende naar het oordeel van burgemeester en wethouders niet meer aan de vereisten voor inschrijving voldoet;

    • b.

      de standplaatszoekende daarom verzoekt, met uitzondering van de ambtshalve ingeschrevenen;

    • c.

      de standplaatszoekende komt te overlijden;

    • d.

      de standplaatszoekende een standplaats in Nederland krijgt toegewezen en deze accepteert;

    • e.

      de standplaatszoekende een standplaats achterlaat bij toewijzing en acceptatie van een woning;

    • f.

      de standplaatszoekende al dan niet opzettelijk foutieve gegevens verstrekt heeft bij de inschrijving of verzuimd heeft belangrijke wijzigingen bijtijds door te geven;

    • g.

      de standplaatszoekende niet reageert op een aanschrijving van burgemeester en wethouders aangaande de inschrijving of bedoeld als een controle op de inschrijving in het register, binnen vier weken na de datum van de aanschrijving.

  • 2.

    Voor zover mogelijk worden ingeschrevenen als bedoeld in het eerste lid door burgemeester en wethouders van de doorhaling van inschrijving schriftelijk in kennis gesteld.

  • 3.

    Bij inschrijving in verband met een bestaand(e) dan wel voorgenomen huwelijk c.q. samenwoning, kan de inschrijving op naam van de beide partners worden gesteld.

 

Hoofdstuk 7 Overige bepalingen

Artikel 7:1 Verslaglegging door eigenaren van woonruimte

  • 1.

    Burgemeester en wethouders en eigenaren van woonruimten, in het bijzonder woningcorporaties, zorgen jaarlijks voor een monitor van de huisvesting van nader aan te geven categorieën woningzoekenden. Jaarlijks voor 1 april brengen eigenaren van woonruimten hiertoe verslag uit aan burgemeester en wethouders.

  • 2.

    In aanvulling op het eerste lid leveren eigenaren van woonruimten voor 1 april ook de voorraadgegevens en aanbodgegevens aan bij burgemeester en wethouders, conform de in een overeenkomst vastgelegde afspraken.

  • 3.

    Op basis van de verslaglegging evalueren burgemeester en wethouders samen met eigenaren van woonruimten, in het bijzonder woningcorporaties en woonconsumentenorganisaties, voor 1 juli van het jaar de werking van de woonruimteverdeling. Op grond van de evaluatie besluiten zij, na afstemming met de regio, over eventuele aanpassing van de verordening.

 

Artikel 7:2 Bestuurlijke boete

  • 1.

    Voor overtreding van de verboden van artikelen 8, 21 of 22 van de Huisvestingswet 2014, of het handelen in strijd met de voorwaarden of voorschriften, bedoeld in artikel 26 van de Huisvestingswet 2014, kunnen burgemeester en wethouders een bestuurlijke boete opleggen.

  • 2.

    De bestuurlijke boete wordt verhoogd met 100 procent van het boetebedrag dat in de bijlage bij deze verordening is bepaald, indien de overtreding is begaan bij een bedrijfsmatige exploitatie van woonruimte.

  • 3.

    Onverminderd het bepaalde in het vorige lid kan de bestuurlijke boete, met uitzondering van de bestuurlijke boete voor overtreding van artikel 8, eerste lid wederom worden verhoogd met 100 procent van het boetebedrag dat in de bijlage bij deze verordening is bepaald, indien binnen een tijdvak van vijf jaar voorafgaand aan de constatering van de overtreding een andere overtreding van eenzelfde voorschrift is geconstateerd en de bestuurlijke boete wegens de eerdere overtreding onherroepelijk is geworden.

  • 4.

    Bij toepassing van het gestelde in voorgaande leden hanteren burgemeester en wethouders de boetes als vermeld in bijlage II van deze verordening.

 

Artikel 7:3 Hardheidsclausule

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd in gevallen waarin de toepassing van deze verordening naar hun oordeel leidt tot een onbillijkheid van overwegende aard, ten gunste van de aanvrager af te wijken van deze verordening.

 

Artikel 7:4 Onvoorziene omstandigheden en experimenten

  • 1.

    In de gevallen waarin deze verordening niet voorziet beslissen burgemeester en wethouders, waarbij zij zich uitsluitend zullen laten leiden door overwegingen betrekking hebbend op de evenwichtige en rechtvaardige verdeling van schaarse woonruimte.

  • 2.

    Burgemeester en wethouders kunnen van het bepaalde in deze verordening afwijken, of afwijking daarvan toestaan, ten behoeve van experimenten met een looptijd van ten hoogste één jaar die vallen binnen de bepalingen van de Huisvestingswet 2014 en in het belang zijn van de volkshuisvesting.

 

Artikel 7:5 Mandatering

  • 1.

    Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de uitoefening van bevoegdheden krachtens deze verordening te mandateren aan door hen daartoe speciaal aan te wijzen ambtenaren.

  • 2.

    Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de uitoefening van bevoegdheden krachtens artikel 2:4 tot en met 2:8 van deze verordening te mandateren aan eigenaren van woonruimte.

  • 3.

    Mandatering wordt in ruime mate bekend gemaakt aan de ingezetenen van de gemeente en aan andere belanghebbenden.

 

Hoofdstuk 8 Overgangs- en slotbepalingen

Artikel 8:1 Overgangsbepaling bezwaar en beroep

Op procedures inzake bezwaar en beroep die zijn ingesteld voor het tijdstip van inwerkingtreding van deze verordening en voor zover daarop bij inwerkingtreding van deze verordening nog niet is beslist, blijft het recht zoals het gold voor die dag van toepassing.

 

Artikel 8:2 Overgangsbepaling urgentieverklaring, huisvestings-, splitsings- of onttrekkingsvergunning

  • 1.

    Aanvragen van woningzoekenden voor een urgentieverklaring of voor verlening van een huisvestingsvergunning die vóór of op de dag van inwerkingtreding van deze verordening zijn ingediend worden behandeld volgens het voordien geldende recht, indien dit voor de belanghebbende gunstiger is.

  • 2.

    Aanvragen voor verlening van een onttrekkingsvergunning of een splitsingsvergunning, die vóór of op de dag van inwerkingtreding van deze verordening zijn ingediend worden behandeld volgens het voordien geldende recht, indien dit voor de belanghebbende gunstiger is.

 

Artikel 8:3 Overgangsbepaling doorstromer

Alle woningzoekenden die zich voor 1 juli 2019 als doorstromer hebben ingeschreven in het regionale register van woningzoekenden worden behandeld volgens het voordien geldende recht, indien dit voor de belanghebbende gunstiger is.

 

Artikel 8:4 Titel

Deze verordening wordt aangehaald als: Huisvestingsverordening Den Haag 2019.

 

Artikel 8:5 In werking treden

Deze verordening treedt in werking met ingang van 1 juli 2019 en vervalt uiterlijk per 1 juli 2023.

 

Artikelsgewijze toelichting

 

Hoofdstuk 1

Artikel 1:1

Doorstromer

Wanneer een woningzoekende een woning accepteert in de regio Haaglanden, wordt de woningzoekende uitgeschreven uit het register van woningzoekenden. Als de huurder die reeds is toegetreden tot de regio Haaglanden wil doorstromen naar een andere, beter passende woning krijgt de doorstromer woonduur mee. Woonduur is in de verordening eveneens gedefinieerd. Er kan maximaal vijf jaar woonduur worden opgeteld bij de inschrijfduur. Door de combinatie van inschrijfduur en woonduur heeft de doorstromer een grotere kans op een andere woning.

 

Een belangrijke reden voor deze regeling is het optimaal benutten van het woningaanbod binnen de regio Haaglanden. Een doorstromer kan vanuit diens woning doorstromen naar een woning welke beter past bij de samenstelling van diens huishouden. Hierdoor kunnen bijvoorbeeld huishoudens die niet langer een woonruimte voor een meerpersoonshuishouden nodig hebben doorstromen naar een woonruimte passend voor een eenpersoonshuishouden, of andersom. Bij een door deze doorstroomregeling ontstane doorstroomketen zal uiteindelijk een woonruimte beschikbaar komen voor een starter.

 

In tegenstelling tot de definitie van doorstromer in de vorige verordening zal een doorstromer worden aangemerkt als een woningzoekende die reeds is toegetreden tot de regio Haaglanden. Met de hoge druk op de regio Haaglanden is het niet wenselijk om een woningzoekende van buiten de regio als doorstromer toe te laten toe treden tot de regio Haaglanden. Ook woningzoekenden die over een koopwoning beschikken en willen toetreden tot de sociale woningvoorraad worden niet als doorstromer aangemerkt. Koopwoningen vallen buiten de reikwijdte van de Huisvestingswet 2014.

 

Woningzoekenden die op 1 juli 2019 als doorstromer staan geregistreerd behouden het recht om mee te dingen naar het aanbod als doorstromer. Voor nieuwe inschrijvingen geldt dat wanneer gedurende de inschrijfduur door huurverhogingen de huur boven het genoemde maximum stijgt men als 'doorstromer' kan blijven reageren.

 

Hoofdstuk 2

Artikel 2:1

Lid 1

In het eerste lid is, overeenkomstig de Huisvestingswet 2014 (bevestigd in kst-35036-2), de reikwijdte van hoofdstuk 2 beperkt tot woonruimte met een huurprijs beneden de huurprijsgrens, aangevuld met middeldure woningen. Er is bewust gekozen voor alle woningen, omdat de schaarste zo omvangrijk is dat kwantitatief alle woningen noodzakelijk zijn. Dit laat onverlet dat er woningen zijn die minder goed verhuren via de algemeen gangbare werkwijze, maar door andere wijze van aanbieden wel verhuurd worden.

Lid 2

In het tweede lid zijn woonruimten opgenomen waarop hoofdstuk 2 van deze verordening niet van toepassing is, zoals onzelfstandige woonruimten. Daarnaast geldt dit niet voor woningen die worden verhuurd aan studenten met een campuscontract, omdat:

- De woningmarkt voor studenten is wezenlijk anders dan de reguliere woningmarkt. De woonruimte is tijdelijk, want zodra een huurder niet meer ingeschreven staat bij een onderwijsinstelling, moet het huurcontract worden opgezegd. Dit wordt jaarlijks gecontroleerd.

- Bij studentenhuisvesting is er geen sprake van een regionale markt. Het is meer gekoppeld aan het werkingsgebied van de onderwijsinstelling.

- Het aanwijzen van complexen waar het campuscontract van toepassing is, gebeurt met instemming van de gemeente.

 

Artikel 2:2

In dit artikel zijn woonruimten aangewezen, conform artikel 7 en 8 van de Huisvestingswet 2014, waarvoor een verbod geldt op het in gebruik nemen en geven zonder een huisvestingsvergunning.

 

Artikel 2:3

In dit artikel staat omschreven wie, krachtens artikel 10 van de Huisvestingswet 2014, behoort tot de categorie woningzoekenden die in aanmerking komt voor een huisvestingsvergunning voor een woonruimte met een huurprijs tot de huurprijsgrens.

Lid 4

Voor middeldure woonruimten is een inkomensgrens opgenomen gebaseerd op onderzoeken respectievelijk van RIGO (in opdracht van Platform31) “Ruimte voor lage middeninkomens” en het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) “Middeninkomens op de woningmarkt: ruimte op een krap speelveld”.

Artikel 2:4 en 2:5

Dit artikel geeft invulling aan artikel 5 van de Huisvestingswet 2014.

 

Artikel 2:6

Volgens de nieuwe Huisvestingswet 2014 is het uitgangspunt ‘keuzevrijheid voor de woningzoekende vergroten’ en mag er alleen gestuurd worden via een verordening als er sprake is van schaarste en onrechtvaardige en onevenwichtige effecten van schaarste. Sturing op woonruimteverdeling blijft noodzakelijk en wenselijk in verband met schaarste in de open woningmarkt in de regio Haaglanden. Hier is invulling aan gegeven, met de op grond van artikel 9 van de Huisvestingswet genoemde criteria, met betrekking tot de verhouding tussen oppervlakte en gezinssamenstelling.

 

Op grond van artikelen 11, 10, eerste lid en artikel 7 van de Huisvestingswet 2014 zijn in verband met de aard, grootte of prijs van de woonruimte categorieën woonruimten met bijzondere kenmerken benoemd, die met ‘voorrang’ worden toegewezen aan woningzoekenden voor wie die woonruimte bijzonder passend wordt geacht. Van deze criteria kan worden afgeweken indien de woning, op grond van artikel 17 van de Huisvestingswet 2014 vruchteloos is aangeboden, of op basis van artikel 3:10 en 3:11 van deze Huisvestingsverordening is bemiddeld aan een woningzoekende voor wie de woonruimte bijzonder passend wordt geacht.

Lid 1

In het eerste lid is bepaald dat de grootte van het huishouden in redelijke verhouding moet staan tot de grootte van de woonruimte. De omvang en samenstelling van het huishouden moet passend zijn bij de grootte van de woonruimte. Om overbewoning tegen te gaan zal op het moment van verlenen van de huisvestingsvergunning worden gekeken naar het bepaalde in artikel 7.18 van Bouwbesluit 2012. Echter, het voorschrift van dit artikel zal (conform de integrale nota van toelichting van Bouwbesluit 2012) verder niet dienen als normstelling in het kader van de verdeling van woonruimte.

Lokale omstandigheden kunnen voor een gemeenteraad aanleiding vormen tot het opnemen van een afwijkende normstelling in een bouwverordening. Wanneer in strijd met het Bouwbesluit wordt gehandeld kunnen burgemeester en wethouders handhavend optreden. Dit maakt het ook mogelijk voor verhuurders om met instemming van burgemeester en wethouders in bijzondere situaties af te wijken van de normstelling en afspraken te maken over bijvoorbeeld het (al dan niet tijdelijk) huisvesten van grote gezinnen.

Lid 2

Indien de aard van de woonruimte betrekking heeft op de bijzondere kenmerken van toegankelijkheid van de woning, in het bijzonder de toegankelijkheid van personen met een lichamelijke beperking, kan worden afgeweken van normen uit het eerste lid. Om woonruimten met bijzondere kenmerken van toegankelijkheid met voorrang aan te bieden aan mensen voor wie, op grond van een indicatie voor zorg vanuit de Wet Langdurige Zorg (Centraal Indicatieorgaan Zorg) of voor specifieke ondersteuning vanuit de Wet maatschappelijke ondersteuning de woonruimte bijzonder passend worden de normen uit het eerste artikel ondergeschikt geacht aan de passendheidsnorm van het tweede lid. Voor zover de aangepaste woonsituatie een bijdrage levert aan deze ondersteuning. Het sterrensysteem is hierbij aan de ‘woningkant’ de gestelde norm, zie voor toelichting hierop Bijlage I.

Lid 3

De passendheid met betrekking tot de toegankelijkheid uit het tweede lid wordt uitsluitend bepaald op grond van de in het derde lid benoemde.

 

Artikel 2:7

In dit artikel zijn de weigeringsgronden krachtens artikel 15, tweede lid, van de Huisvestingswet 2014 omschreven. Op basis van de bevoegdheid voortvloeiend uit artikel 9 van de Huisvestingswet 2014 zijn criteria vastgelegd voor het verlenen van een huisvestingsvergunning. De genoemde weigeringsgronden laten onverlet de toepassing van artikel 15 van de Huisvestingswet 2014.

Lid 1, onder a

Op grond van artikel 15, eerste lid, kan een huisvestingsvergunning niet worden verleend aan een woningzoekende die niet behoort tot de aangewezen categorie woningzoekenden.

Lid 1, onder b

Om verdringing te voorkomen en ongewenst effecten van schaarste op de woningmarkt te bestrijden is het niet toegestaan om twee woonruimten in gebruik te hebben, waarvoor een huisvestingsvergunning verplicht is. Dit zou immers betekenen dat een andere woningzoekende hierdoor onredelijk benadeeld zou zijn.

Lid 1, onder c

Bij het toewijzen van een woonruimte is het van groot belang dat de woonruimte ook daadwerkelijk in gebruik zal worden genomen en niet op andere wijze, door een ander dan de belanghebbende, in gebruik zal worden genomen.

Lid 1, onder d

Gelet op artikel 10, 11 en 15 van de Huisvestingswet 2014 kan in deze verordening zijn bepaald dat een andere woningzoekende met voorrang recht heeft op een woonruimte. Indien een andere woningzoekende voorrang heeft kan een huisvestingsvergunning worden geweigerd.

Lid 1, onder e

Als een woonruimte is gelegen in een actiegebied is het niet doelmatig om een huisvestingsvergunning te verlenen op grond van de Huisvestingswet 2014. Een vergunning op grond van de Leegstandwet kan in die gevallen een betere uitkomst bieden.

Lid 1, onder f

Gelet op schaarste van woonruimten met een beperkte toegankelijkheid kan een huisvestingsvergunning worden geweigerd, wanneer deze woonruimte op grond van artikel 11 van de Huisvestingswet 2014 vanwege bijzondere kenmerken bijzonder geschikt is voor een woningzoekenden met een lichamelijke beperking.

Lid 1, onder g

Als niet is voldaan aan de criteria voor het verlenen van een huisvestingsvergunning kan een huisvestingsvergunning worden geweigerd.

Lid 2

De genoemde criteria uit het eerste lid zullen niet van toepassing zijn op situaties omschreven in het tweede lid. Op grond van artikel 17 van de Huisvestingswet 2014 kan een huisvestingsvergunning niet worden geweigerd, indien een woning vruchteloos is aangeboden.

 

Artikel 2:8

In dit artikel is invulling gegeven aan de mogelijkheid geboden in artikel 18, eerste lid, onder b, van de Huisvestingswet 2014 en laat onverlet de toepassing van overige intrekkingsgronden uit artikel 18 van de Huisvestingswet 2014.

 

Artikel 2:9

Op grond van artikel 18, eerste lid, onder a, van de Huisvestingswet 2014 is het mogelijk om een huisvestingsvergunning in te trekken wanneer deze niet binnen de gestelde termijn in gebruik is genomen. Hieraan is invulling gegeven door de huisvestingsvergunning van rechtswege te laten vervallen.

 

Artikel 2:10

Om transparantie in het woningaanbod te waarborgen en vormen van ongeoorloofde onttrekking te bestrijden is in dit artikel invulling gegeven aan de bevoegdheden van artikel 20 en 21 van de Huisvestingswet 2014.

 

Hoofdstuk 3

Artikel 3:1

De reikwijdte van dit hoofdstuk is, gezien de bijzondere regelgeving voor woningcorporaties, beperkt tot woonruimten onder de huurprijsgrens die verhuurd worden door woningcorporaties.

 

Artikel 3:2

Op basis van de bevoegdheid voortvloeiend uit artikel 9 van de Huisvestingswet 2014 zijn criteria vastgelegd voor het verlenen van een huisvestingsvergunning.

Lid 1, onder a en b

Gelet op de aard van de woningvoorraad staan in artikel 2:5 van deze verordening criteria genoemd en wordt in artikel 2:9 een leeftijdsminimum gesteld, waardoor de negatieve effecten van schaarste op de woningmarkt doelgericht kunnen worden bestreden, zonder dat woningzoekenden bedoeld in artikel 9, tweede lid, van de Huisvestingswet 2014 worden uitgesloten van toegang tot de woningvoorraad in de gemeente. De nadere normen in artikel 3:2 van deze verordening bieden aanvullende criteria om bij de toewijzing van hun woongelegenheden uitvoering te geven aan het bepaalde bij of krachtens de artikelen 46, tweede lid, en 48, Woningwet.

 

Het inkomen van de huurprijsgrens wordt geïndexeerd overeenkomstig de indexeringsmethode van de doelgroep grens in de Wet op de huurtoeslag. Bovendien is bij een algemene maatregel van bestuur (amvb) een wettelijke norm gesteld, waarin staat dat woningcorporaties sociale huurwoningen met een huur onder de zogeheten aftoppingsgrens met “voorrang” moeten toewijzen aan huishoudens met recht op huurtoeslag. Deze norm bepaalt de hoeveelheid woonruimten die woningcorporaties aan woningzoekenden die recht hebben op huurtoeslag moet toewijzen met een huur tot aan de aftoppingsgrens. De aftoppingsgrens markeert het deel van de huur waarboven geen of nog maar weinig huurtoeslag wordt verstrekt.

 

Woningcorporaties kunnen zelf binnen het kader van passend toewijzen op grond van de Woningwet een afwijkende huur-inkomenstabel opstellen. Voor deze tabel geldt een aantal voorwaarden, zoals beperking afhankelijkheid huurtoeslag, regionaal uniforme aanpak, transparantie en afstemming met de gemeente. De SVH maakt gebruik van deze mogelijkheid en hanteert eigen tabellen die de SVH publiceert uit het oogpunt van transparantie en duidelijkheid.

 

Artikel 3:3

Lid 1

Voor woonruimten die via een uniform medium te huur worden aangeboden, geldt een algemeen volgordecriterium. Voor dit uniform medium geldt een rangorde, die bepaalt welke woningzoekende als eerste in aanmerking komt voor de huisvestingsvergunning. Bij deze rangordebepaling speelt de inschrijfduur een grote rol.

Lid 2

Om in aanmerking te komen voor woonruimte van een woningcorporatie moet de belanghebbende 18 jaar of ouder zijn om zich te kunnen laten inschrijven als woningzoekende. Ook minderjarige tienermoeders kunnen zich inschrijven om inschrijvingsduur op te bouwen en in aanmerking te komen voor een huisvestingsvergunning, wanneer zij op grond van artikel 235 van Boek 1 van het Burgerlijk Wetboek beschikken over meerderjarigverklaring.

Lid 5

Voor het beëindigen van de inschrijving (en het opnieuw opbouwen van inschrijfduur) is de verhuisdatum leidend, dat wil zeggen de inschrijving in de Basisregistratie Personen (BRP) op het nieuwe woonadres. Bij de jaarlijkse herinschrijving is wijziging van het adres kenbaar. Deze bepaling geldt niet alleen voor verhuizing naar een woning van een sociale verhuurder, maar ook bij verhuizing naar een woning van een particuliere verhuurder.

Op grond van dit lid wordt een inschrijving doorgehaald wanneer een woningzoekende een woning heeft aanvaard. De verhuisdatum wordt vastgesteld aan de hand van de inschrijving op het nieuwe woonadres in de basisregistratie personen.

Lid 6

Bepaalde categorieën woningzoekenden kunnen hun inschrijving(-sduur) behouden bij het aanvaarden van een aangeboden woning en inschrijving op het nieuwe woonadres in de gemeentelijke basisadministratie persoonsgegevens.

 

De mogelijkheid om de inschrijvingsduur te behouden is ook van belang voor bewoners die wegens herstructurering hun woning moeten verlaten. Dit zal in het sociaal plan bij herstructurering geregeld moeten worden.

Lid 6, onder a

Woningzoekenden die andere woonruimte accepteren op basis van een tijdelijke huurovereenkomst aangegaan op grond van artikel 48, eerste lid, van de woningwet behouden hun inschrijving, wanneer zij zelf het initiatief nemen en daarbij aantonen dat er sprake is van een tijdelijke huur.

Lid 6, onder b

Woningzoekenden die een woonruimte accepteren op basis van een tijdelijke huurovereenkomst op grond van artikel 228 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek met een huurovereenkomst voor bepaalde tijd behouden hun inschrijving, wanneer zij zelf het initiatief nemen en daarbij aantonen dat er sprake is van een tijdelijke huur.

Lid 6, onder c

Woningzoekenden die niet over zelfstandige woonruimte beschikken moeten voor het behoud van hun inschrijving zelf het initiatief nemen en daarbij aantonen dat er sprake is van tijdelijke huur of van onzelfstandige woonruimte.

Lid 6, onder d

Voor woningzoekenden die in een huurovereenkomst voor een bepaalde tijd zijn aangegaan op grond van het artikel 274, eerste lid, onder c, van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek zal overeenkomstig artikel 46, derde lid, van de Woningwet de inschrijving niet vervallen.

 

Artikel 3:4

Woningcorporaties dienen het vrijkomende aanbod op een voor alle woningzoekenden geschikte wijze te publiceren. Het vrijkomende aanbod wordt via de website www.woonnet-haaglanden.nl gepubliceerd. Van belang is dat de wijze waarop het aanbod wordt gepubliceerd is afgestemd op de categorieën woningzoekenden waarvoor het aanbod is bedoeld.

Lid 1 en 2

Een uniforme typering is noodzakelijk bij het toewijzen van zoekprofielen van woningzoekenden die op grond van artikel 12 en 14 van de Huisvestingswet 2014 met voorrang op een woning kunnen reageren. Daarbij wordt extra aandacht besteed aan de toegankelijkheid van woningen, die op grond van artikel 11 van de Huisvestingwet 2014 bestemd zijn voor woningzoekenden met een lichamelijke beperking.

Lid 3

Woningen die reeds zijn geclaimd voor een directe aanbieding op grond van deze verordening, of bedoeld zijn voor invulling van een specifieke taakstelling worden niet gepubliceerd. De woningen die zijn geclaimd en niet worden geaccepteerd zullen alsnog worden aangeboden op het uniforme medium.

 

Artikel 3:5

In dit artikel wordt de algemene rangorde voor de toewijzing van het aangeboden woningaanbod bepaald, indien meerdere woningzoekenden reageren op het aanbod van voor verhuur beschikbaar gekomen woonruimten. In dit artikel is rekening gehouden met de verschillende vormen van voorrang, die op grond van de Huisvestingswet 2014 mogelijk zijn gemaakt en in deze verordening invulling hebben gekregen. Deze algemene rangorde bepaling is van toepassing op alle woonruimten die via het uniforme medium worden aangeboden, met uitzondering van gebouwen waarvoor een alternatieve rangordebepaling is voorgeschreven op grond van artikel 3:10, vijfde lid, van deze verordening en woonruimten die worden verloot.

 

Artikel 3:6

Bij het toewijzen via het uniforme medium wordt onderscheid gemaakt tussen verschillende categorieën woningzoekenden. Hierbij kan een woningzoekende worden gezien als een starter, doorstromer of woningzoekende met een urgentieverklaring.

Lid 1

Voor een woningzoekende die geen zelfstandige woonruimte met een aanvangshuurprijs onder de huurprijsgrens leeg achterlaat in de regio Haaglanden geldt bij de toewijzing van woonruimte de inschrijfduur.

Lid 2

Voor een doorstromer geldt dat inschrijvingsduur samen met (een maximum van 5 jaar) woonduur als volgordecriterium wordt gebruikt. Met de combinatie van inschrijvingsduur en woonduur zal een doorstromer eerder in aanmerking komen voor een andere woonruimte die via het uniforme medium wordt aangeboden. Dit is een bewuste keuze, omdat deze woningzoekende binnen dezelfde woningmarkt een woonruimte achterlaat voor een andere woningzoekende.

Lid 3

In het geval een woningzoekende gebruik maakt van een urgentieverklaring, om in aanmerking te komen voor een aangeboden woonruimte, is de datum waarop de termijn van de voorrangsverklaring eindigt bepalend voor de volgorde. Er wordt bewust, in tegenstelling tot de vorige verordening, geen onderscheid gemaakt tussen de verschillende vormen van urgentie.

 

Artikel 3:7 en 3:8

Het uitgangspunt bij de bestrijding van knelpunten in de woonruimteverdeling blijft: ‘Generiek oplossen waar mogelijk en lokaal oplossen indien noodzakelijk’. In dit artikel is invulling gegeven aan de bevoegdheid van artikel 14 van de Huisvestingswet om te sturen bij het toewijzen van woonruimte aan personen met een regionale of lokale binding, met betrekking tot regionale of lokale knelpunten in de regio. Burgemeester en wethouders kunnen besluiten om in overleg met de woningcorporaties toe te staan dat woningcorporaties gemotiveerd maximaal 50 % gericht toewijzen aan door burgemeester en wethouder aangewezen categorieën woningzoekenden. Van deze 50% kunnen burgemeester en wethouders besluiten om de helft toe te wijzen aan door de burgemeester en wethouders aangewezen categorieën lokale woningzoekenden.

Dit moet onderbouwd worden met de volgende beleidsdoelstellingen:

  • 1.

    Optimaliseren van het woonruimteverdelingssysteem (zoals het bevorderen van doorstroming uit lokaal schaarse woningen);

  • 2.

    Gemeentelijke middelen efficiënt inzetten (voor specifieke lokale groepen).

 

Omdat er sprake is van een regionale woningmarkt zullen de regiogemeenten de onderbouwing vooraf aan elkaar melden en achteraf verantwoorden, om te voorkomen dat het toegelaten percentage niet wordt overschreden en er ook daadwerkelijk sprake is van schaarste en verdringing. Vooraf dient een realistische inschatting gemaakt te worden, op basis van beschikbare regiorapportages.

 

Voor de toepassing en uitwerking van het regionale en lokale maatwerk zullen burgemeester en wethouders, in overleg met de woningcorporaties, een beleid opstellen.

 

Artikel 3:9

Voor woningzoekenden die uit een door burgemeester en wethouders aangewezen instelling uitstromen en waarbij, op grond van bijzondere omstandigheden, woonruimten met bijzondere kenmerken noodzakelijk is kan een woonruimte direct worden aangewezen. Hiermee is invulling gegeven aan de bevoegdheid op grond van artikel 11 van de Huisvestingswet 2014, waarbij het is toegestaan om bepaalde woonruimten met voorrang aan te bieden aan categorieën woningzoekende die op grond van bijzondere kenmerken bijzonder passend moet worden geacht. Indien de woonruimte niet wordt geaccepteerd zal deze woonruimte aan andere woningzoekenden moeten worden aangeboden.

 

Artikel 3:10

In afwijking van de algemene voorgeschreven wijze van aanbieding via het uniforme medium is het in uitzonderlijke situaties, ten gevolge van bijzondere omstandigheden, noodzakelijk om op andere wijze woonruimte aan te bieden.

Lid 1

Als verhuurder hebben woningcorporaties, op grond van de Woningwet, een verantwoordelijkheid en zorgplicht ten aanzien van de woonruimte die zij verhuren. In zwaarwegende gevallen heeft de woningcorporatie de mogelijkheid en verantwoordelijkheid om daarbij hun huurder een alternatieve woonruimte uit eigen beheer aan te bieden.

De volgende voorwaarden zijn hierbij van toepassing:

  • de zwaarwegende situatie was niet te voorzien of te voorkomen op het moment dat de huurder bij de woningcorporatie is gaan huren; en

  • bij het zwaarwegende geval is geen andere oplossing mogelijk; en

  • het betreft de huisvesting van huishoudens wier specifieke situatie, wegens bijzondere omstandigheden, vraagt om een directe oplossing op maat; en

  • de huisvestingen op grond van dit artikel worden geregistreerd en per kwartaal gerapporteerd aan de regiogemeenten. Daarbij wordt in ieder geval medegedeeld hoeveel gevallen het per woningcorporatie betrof.

Lid 2 en 3

Zowel door burgemeester en wethouders, als door een woningcorporatie, kan in zwaarwegende gevallen, met hoge urgentie, een voordracht voor verhuur worden gedaan. Mits in goed overleg en uiterst terughoudend toegepast. Toewijzingen conform dit artikel worden toegerekend aan Lokaal Maatwerk. Gebruik van deze situaties dienen nauwgezet bijgehouden te worden, zodat zicht blijft bestaan op het maximum 25% lokaal maatwerk. Toepassing van dit artikel kan slechts in hoge uitzondering en zeer specifieke noodsituaties.

Voor toewijzing op grond van dit artikel moeten voldoen aan de volgende eisen:

- de bepalingen ontnemen woningzoekenden niet de mogelijkheid om op te huur aangeboden woonruimte te reageren; en

- de bepalingen dienen uitsluitend aan de hand van objectieve en rechtmatige criteria de volgorde te bepalen; en

- de bepalingen zijn transparant; en

- de bepalingen worden vooraf afgestemd met de gemeente en worden terughoudend gehanteerd.

Lid 4

Dit artikel kan worden gebruikt indien blijkt dat voor bepaalde complexen/woningtypen tijdelijk een andere manier van toewijzing noodzakelijk wordt geacht (bijv. voor moeilijk verhuurbare, niet zichtbaar schaarse woningen die via loting worden aangeboden).

Het is niet toegestaan om op grond van dit artikel een woonruimte, die wegens specifieke eigenschappen volgens deze verordening in de zin van artikel 9 , 11, 12 of 14 van de Huisvestingswet 2014 met voorrang dient te worden aangeboden aan de daartoe benoemde categorieën woningzoekenden.

Lid 5

Om te voorkomen dat een urgentieverklaring wordt gebruikt om wooncarrière te maken, waardoor andere woningzoekenden niet in staat zijn om via de in deze verordening omschreven algemene wijze van aanbieding door te stromen naar een voor hen passendere woonruimte, is het toegestaan woonruimten aan te wijzen waar een andere rangorde geldt. Woonruimten kunnen niet zonder toestemming van burgermeester en wethouders worden aangewezen. Aanwijzing van deze woonruimten dient uitsluitend te worden gedaan in het kader van waarborgen dat er voldoende woonruimte beschikbaar is voor woningzoekenden zonder voorrang, om passend te wonen. Dit artikel kan niet worden toegepast als het ertoe zou leiden dat er onvoldoende woonruimte beschikbaar is om woningzoekenden met een urgentieverklaring te huisvesten.

Toepassing van dit artikel wordt geregistreerd en jaarlijks gerapporteerd aan de regiogemeenten. Daarbij wordt in ieder geval medegedeeld hoeveel gevallen het per regiogemeente betrof.

 

Artikel 3:11

In afwijking van de in deze verordening algemeen voorgeschreven wijze van aanbieden via het uniforme medium kan er gebruik gemaakt worden van directe aanbieding. De rangordebepaling is daarbij niet van toepassing. Bij het direct aanbieden zal een woning met specifieke kenmerken worden geclaimd voor een eerder benoemde categorie woningzoekenden. Deze afwijkende wijze van aanbieden houdt in dat de corporatie een woonruimte rechtstreeks aan een woningzoekende te huur aanbiedt, zonder dat deze woningzoekende zelf gereageerd hoeft te hebben op het aanbod van de woonruimte op een aanbodinstrument. De woonruimte hoeft in dat geval niet te zijn aangeboden op het aanbodinstrument. Bij directe aanbieding zijn passendheidscriteria en mogelijk ook bindingscriteria van toepassing op een woonruimte. Directe aanbieding is uitsluitend toegestaan als er sprake is van een volgens dit artikel omschreven situatie.

 

Directe aanbieding is op grond van dit artikel toegestaan voor de huisvesting van woningzoekenden bij wie het niet doelmatig is om hen via een aanbodinstrument naar woonruimte te laten zoeken. Dit betreft in ieder geval woningzoekenden die als gevolg van bijzondere, persoonlijke omstandigheden met een specifieke maatwerkoplossing aan woonruimte gematcht moeten worden. Bijvoorbeeld mensen met een bijzondere zorgvraag en daarmee samenhangende specifieke woonbehoeften.

 

Hierbij zijn de volgende voorwaarden van toepassing:

a. het betreft de huisvesting van huishoudens wier specifieke situatie vraagt om een oplossing op maat, welke niet kan worden geboden met toepassing van het overige bepaalde in deze verordening;

b. het aantal huisvestingen op grond van dit artikel, behoort tot, en bedraagt per kalenderjaar niet meer dan het op grond van de Huisvestingswet 2014 toegestane regionale percentage van de te verhuren woonruimte;

c. de huisvestingen op grond van dit artikel worden geregistreerd en jaarlijks gerapporteerd aan de regiogemeenten. Daarbij wordt in ieder geval medegedeeld hoeveel gevallen het per regiogemeente betrof.

 

Artikel 3:12

Woonruimten onder de huurprijsgrens in de regio Haaglanden zijn schaars. Indien een woonruimte op grond van de algemene wijze van aanbieding, via het uniforme medium, 13 weken vruchteloos is aangeboden kan een woonruimte worden aangeboden door verloting. Conform artikel 17 van de Huisvestingswet 2014 kan de vruchteloos aangeboden woonruimte worden aangeboden, zonder dat de algemene rangordebepaling van toepassing is. Leegstand is, gezien de drukte op de woningmarkt, niet wenselijk. Bij loting worden kansen geboden aan woningzoekenden die via de reguliere rangorde niet snel in aanmerking komen voor toegang tot de woningmarkt.

 

Artikel 3:13

Alle toegewezen woningen worden verantwoord, ook woningen die niet gepubliceerd zijn. Transparantie en overzicht bieden in belangrijke mate inzicht in de noodzaak van het toepassen van bepalingen in deze verordening.

 

Artikel 3:14

Tegen beschikkingen als (weigering van) inschrijving, (weigering van) toewijzing of (weigering van) voorrangsverklaring staat bezwaar open conform de Algemene Wet Bestuursrecht.

 

Voor klachten samenhangend met de woonruimteverdeling moet het mogelijk zijn die in te dienen bij een onafhankelijke klachtencommissie. Het instellen van een klachtencommissie ligt bij de woningcorporaties. De commissie staat open voor klachten over toepassing en uitvoering van de regels voor woonruimteverdeling en de diverse protocollen. Woningcorporaties rapporteren jaarlijks over ingediende klachten.

 

Voorbeelden van bezwaar (beschikkingen):

- Weigering inschrijving

- Weigering huisvestingsvergunning

- Geen voorrangsverklaring

 

Voorbeelden van klachten:

- Verkeerd toepassen volgordecriteria

- Onterechte toepassing bemiddeling

- Foutieve inschrijving

 

Hoofdstuk 4

Binnen het woonruimteverdeelsysteem wordt gestreefd naar een beperking van voorrangsposities, maar is een mogelijkheid geïmplementeerd om woningzoekenden “waarvoor de voorziening in de behoefte aan woonruimte dringend noodzakelijk is” zoals in artikel 12, eerste lid, van de Huisvestingswet 2014 te ondersteunen. Tot deze urgentiecategorie woningzoekenden behoren woningzoekenden die in een dusdanige situatie verkeren dat zij op korte termijn (3 maanden) andere passende woonruimte behoeven en die niet tijdig op eigen kracht kunnen krijgen of op andere wijze hun noodsituatie kunnen oplossen. Een voorrangspositie dient in principe alleen gericht te zijn op de noodzakelijke oplossing van de noodsituatie en niet op het anderszins maken van een stap in de wooncarrière. Dit komt onder meer tot uiting uit het feit dat voor alle houders van een urgentieverklaring met uitzondering van herstructuringskandidaten de voorrang is beperkt tot het woningtype dat minimaal noodzakelijk is om het huisvestingsprobleem op te lossen. Daarnaast is het uitgangspunt dat de urgentieverklaring een passend uiterste, laatste redmiddel vormt voor de oplossing van een huisvestingsprobleem. In hoofdstuk 4 van deze verordening wordt invulling gegeven aan de verplichting van artikel 13 van de Huisvestingswet 2014, om te bepalen hoe woningzoekenden kunnen verzoeken om indeling in een urgentiecategorie. Deze bevoegdheden kunnen zowel aan ambtenaren als niet-ambtenaren worden gemandateerd.

 

Omdat de regio Haaglanden een regionale woningmarkt vormt, welke benut wordt om deze urgentiecategorieën woningzoekende te huisvesten, is afstemming over de toepassing van deze bepalingen noodzakelijk. In de regionaal afgestemde beleidsregels wordt beschreven hoe bij de uitvoering aan die criteria invulling wordt gegeven. Alleen in zeer uitzonderlijke situaties kan voor indeling in de urgentiecategorieën gebruik worden gemaakt van de hardheidsclausule.

 

Artikel 4:1

Hoewel de regio Haaglanden met meerdere regiogemeenten een woningmarkt deelt, heeft iedere gemeente zijn eigen verordening. Dit betekent dat de bepalingen die invloed hebben op de gehele regio zodanig op elkaar zijn afgestemd dat de toepassing hiervan geen onwenselijke ongelijkheid creëert. Om duidelijkheid te bieden is in dit artikel geregeld welke burgemeester en wethouders bevoegd zijn om op de aanvraag om een urgentieverklaring te beslissen.

Lid 2 en 3

Omdat huisvesting van urgente woningzoekenden niet alleen het probleem is van een gemeente of woningaanbieder zal door burgemeester en wethouders een onafhankelijke toetsingscommissie worden ingesteld. Deze toetsingscommissie wordt met toepassing van deze bepaling belast met het adviseren over de toepassing van hoofdstuk 4 van deze verordening. Er mag geen twijfel bestaan over de onafhankelijkheid van de toetsingscommissie. Burgemeester en wethouders dienen de nodige aandacht te besteden aan de onafhankelijkheid en samenstelling van de toetsingscommissie.

 

Burgemeester en wethouders beslissen slechts op de aanvraag om een urgentieverklaring nadat de (lokale) toetsingscommissie terzake een advies heeft uitgebracht. De bevoegdheid om op een aanvraag te beslissen kan aan een toetsingscommissie zijn gemandateerd.

 

Artikel 4:2

In dit artikel is geregeld waar een aanvraag voor een urgentieverklaring kan worden ingediend en welke gegevens en stukken daarbij dienen te worden geleverd.

Lid 1

De grondslag waarop een aanvraag wordt ingediend speelt een grote rol. In eerste instantie geldt dat een aanvraag dient te worden gedaan bij de gemeente waar een aanvrager volgens diens inschrijving in de basisregistratie zijn woonadres heeft. Voor urgentiecategorieën, die op grond van artikel 12, derde lid, van de Huisvestingswet 2014, een aanvraag indienen wordt hier noodzakelijk van afgeweken.

Lid 4 en 5

Het vijfde lid van dit artikel somt op welke gegevens en bescheiden in ieder geval bij de aanvraag ingediend moeten worden.

Desgewenst kunnen burgemeester en wethouders ook andere gegevens en bescheiden opvragen, voor zover deze nodig zijn voor de behandeling van de aanvraag en voor zover aanvrager redelijkerwijs over deze gegevens kan beschikken. Dit volgt uit artikel 4:2, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht. Voor de volledigheid wordt erop gewezen dat afdeling 4.1.1 van de Algemene wet bestuursrecht diverse bepalingen bevat over de indiening en de behandeling van aanvragen. De belangrijkste zijn:

- artikel 4:5 Awb. Dit artikel schrijft voor hoe omgegaan moet worden met een onvolledige aanvraag;

- artikel 4:8 Awb. Dit artikel schrijft voor dat in bepaalde gevallen aanvrager moet kunnen reageren op een voorgenomen, voor hem negatief, besluit;

- artikel 4:13 tot en met 4:15 Awb. Deze artikelen bevatten de regeling over de beslistermijn en de opschorting daarvan.

Lid 6

Een urgentieverklaring is uitsluitend bestemd voor de urgentiecategorie woningzoekenden die in staat zijn om zelfstandig, zonder bijzondere zorgbehoeften of toezichtstelling, een woonruimte in gebruik te nemen. Wanneer een aanvraag wordt gedaan door een persoon die zijn verblijf heeft in een instantie voor noodopvang, zal de aanvraag tevens beschikken over een advies waarin de instelling verklaard dat de aanvrager in staat is om zelfstandig te wonen.

 

Artikel 4:3

Voor de urgentiecategorieën benoemd in deze verordening geldt dat er op grond van een individuele beoordeling noodzaak van een voorrangspositie wordt bepaald. De voorrangspositie met een urgentieverklaring is beperkt tot categorieën woonruimte dat minimaal noodzakelijk is om de noodsituatie op te lossen, zonder dat dit leidt tot wooncarrière.

Lid 2

De urgentieverklaring bevat een zoekprofiel met daarin omschreven de qua ligging, grootte, en aard het meest eenvoudige woningtype dat naar het oordeel van burgemeester en wethouders noodzakelijk is voor het oplossen van het individuele huisvestingsprobleem.

 

Dit meest eenvoudige woningtype kan per regiogemeente verschillen: wat "meest eenvoudig" is, hangt immers af van de samenstelling van de woningvoorraad. Op gemeentelijk niveau kan daarom beleid opgesteld worden aan de hand waarvan bij de behandeling van concrete aanvragen het in het zoekprofiel op te nemen woningtype bepaald kan worden. Dit geldt voor alle urgentieverklaringen, met uitzondering van de herstructureringskandidaten. Verder wordt opgemerkt dat binnen de regio Haaglanden de houders van een verleende urgentieverklaring zelf op het uniforme medium kunnen zoeken en reageren op woonruimten die zijn gelabeld voor urgentiekandidaten. Voor enkele daartoe aangewezen woonruimten zullen, wegens volkshuisvestelijk belang, de urgentieverklaring geen voorrangspositie bieden.

 

Artikel 4:4

De op grond van deze verordening verleende urgentieverklaringen zijn geldig in de gehele regio Haaglanden. Gelet op het spoedeisend karakter van de noodsituatie en de drukte op deze woningmarkt wordt van de woningzoekende verwacht hier optimaal gebruik van te maken.

Lid 2

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd om bij de toekenning van de in het eerste lid genoemde reikwijdte af te wijken en het zoekgebied te beperken. Deze beperking kan uitsluitend worden toegepast, indien zij dit vooraf in beleidsregels hebben benoemd.

 

Artikel 4:5

Als de aanvraag volledig is ingediend en te beoordelen is, wordt getoetst of er zich één of meerdere algemene weigeringsgronden voordoen. De weigeringsgronden genoemd in het eerste lid zijn, voor zover ze toepasselijk zijn op de desbetreffende urgentiecategorie, verplichtend voor burgemeester en wethouders: als er zich één of meerdere van deze weigeringsgronden voordoen, moet de aangevraagde urgentieverklaring geweigerd worden.

Lid 1, onder a

Wanneer het huishouden van de aanvrager niet voldoet aan de in artikel 2:3 genoemde eisen, is de aanvrager geen belanghebbende voor een huisvestingsvergunning. Indien de aanvrager niet in aanmerking komt voor een huisvestingsvergunning kan een urgentieverklaring niet worden toegewezen.

Lid 1, onder b

Indien er geen sprake is van een urgent huisvestingsprobleem is er geen sprake van een situatie omschreven in artikel 12, eerste lid, van de Huisvestingswet 2014. Uit deze weigeringsgrond volgt dat sprake moet zijn van een urgent huisvestingsprobleem.

Lid 1, onder c

Indien de aanvrager het huisvestingsprobleem redelijkerwijs kan voorkomen of het huisvestingsprobleem redelijkerwijs op een andere wijze kan oplossen is er geen sprake van een situatie bedoeld in artikel 12, eerste lid, van de Huisvestingswet 2014. In deze gevallen is nog geen sprake van een urgent huisvestingsprobleem, de aanvrager kan het probleem redelijkerwijs zelf voorkomen. Bijvoorbeeld door in verband met een voorzienbare beperking tijdig te verhuizen naar meer geschikte woonruimte. Of door een beroep te doen op huurbescherming, wanneer de huurder hier recht op heeft.

Lid 1, onder d

Wanneer het huisvestingsprobleem kon worden voorkomen of kon worden opgelost, door gebruik te maken van een voorliggende voorziening, is een huisvestingsprobleem door nalatigheid ontstaan. Dit is verwijtbaar. Van een voorliggende voorziening is sprake wanneer een voorziening, gelet op haar aard en doel passend wordt geacht voor het toereikend en passend oplossen van het huisvestingsprobleem van de belanghebbende. Aan deze afwijzingsgrond kan eventueel in lokaal beleid verder inhoud gegeven worden.

Lid 1, onder e

Een urgentieverklaring is bedoeld als een uiterste, laatste, redmiddel. Indien er door de belanghebbende gebruik kan worden gemaakt van een voorliggende voorziening, waarmee het huisvestingsprobleem gelet op haar aard en doel toereikend en passend kan worden opgelost, is er geen sprake van een situatie omschreven in artikel 12, eerste lid, van de Huisvestingsverordening 2014.

Lid 1, onder f

Wanneer het aan de aanvraag ten grondslag liggende huisvestingsprobleem is ontstaan als gevolg van aan de aanvrager of een lid van diens huishouden toe te rekenen handelen of nalaten, wordt een urgentieverklaring niet passend geacht. Van deze weigeringsgrond is bijvoorbeeld sprake als aanvrager zijn vorige woning heeft moeten verlaten in verband met door hem ondernomen wietteelt of als aanvrager met zijn gezin is gaan inwonen, terwijl het redelijkerwijs voorzienbaar was dat dit tot problemen zou leiden.

Lid 1, onder g

Wanneer het aan de aanvraag ten grondslag liggende huisvestingsprobleem niet of in onvoldoende mate kan worden opgelost met verhuizing naar andere zelfstandige woonruimte, is een urgentieverklaring geen passende oplossing voor het aan de aanvraag ten grondslag liggende huisvestingsprobleem. Deze weigeringsgrond doet zich bijvoorbeeld voor indien de aanvrager als gevolg van specifieke problematiek een urgent huisvestingsprobleem heeft gekregen en redelijkerwijs te verwachten is dat die problematiek hem nog steeds belet om zelfstandig woonruimte te bewonen, of wanneer het huisvestingsprobleem zich ook bij potentiële volgende huisvesting naar alle waarschijnlijkheid zal voordoen. Het kan daarbij gaan om problematiek van sociaal-medische aard. Aan deze afwijzingsgrond kan in lokaal beleid verder inhoud gegeven worden.

Lid 1, onder h

Het is belangrijk om terughoudend om te gaan met de toewijzing van een urgentieklaring, omdat hiermee de kans op het vinden van een passende woning voor reguliere woningzoekenden afneemt. Wanneer de aanvraag is ingediend binnen twee jaar nadat eerder aan aanvrager of een lid van diens huishouden verleende urgentieverklaring is vervallen of ingetrokken met toepassing van artikel 4:8 of 4:9 van deze verordening. Bij intrekking wegens de toepasselijkheid van deze intrekkingsgronden (bijvoorbeeld als er onvolledige of onjuiste gegevens zijn verstrekt of als aangeboden woonruimte is geweigerd) kan gesteld worden dat aanvrager het ontstane, of voortdurende, huisvestingsprobleem in belangrijke mate aan zichzelf te wijten heeft.

Lid 1, onder i

Indien aanvrager niet in de kosten van diens bestaan of de kosten van bewoning van een zelfstandige woonruimte kan voorzien, is het, via een urgentieverklaring verkrijgen van zelfstandige woonruimte, geen duurzame oplossing van het huisvestingsprobleem.

Lid 1, onder j

Omdat een urgentieverklaring enkel kan dienen als passend laatste redmiddel voor een acuut huisvestingsprobleem zijn de normen op inkomen bij een aanvraag voor een urgentieverklaring strenger, dan de normen gesteld in artikel 2:3 van deze verordening. Indien het inkomen van de aanvrager het norminkomen van artikel 14 van de Wet op de huurtoeslag overstijgt wordt de aanvrager verondersteld in beginsel zelf voor huisvesting te kunnen zorgen.

Lid 1, onder k

Wanneer een woningzoekende bij toepassing van de algemene woonruimteverdeling bepalingen in hoofdstuk 3 naar verwachting binnen drie maanden over een zelfstandige woonruimte kan beschikken is het voor die woningzoekende niet mogelijk om te worden ingedeeld in een urgentiecategorie.

Lid 1, onder l

Een urgentieverklaring kan niet worden gebruikt om wooncarrière te maken, het is daarom niet wenselijk dat een aanvrager door een urgentieverklaring instroomt op de woningmarkt. Indien een aanvrager in een onderkomen woont dat formeel geen zelfstandige woonruimte is kan worden verondersteld dat aanvrager het woonprobleem kan oplossen door voor een andere onzelfstandige woonruimte te zorgen. Deze afwijzingsgrond zal, conform artikel 12, derde lid, van de Huisvestingswet 2014, niet worden toegepast op een aanvraag die is gedaan op grond van artikel 4:6, onder a, van deze verordening.

Lid 1, onder m

Omdat een urgentieverklaring enkel kan dienen als passend laatste redmiddel voor een acuut huisvestingsprobleem, is inzicht nodig in de kansen van de aanvrager om zelf zonder urgentieverklaring in een passende woonruimte te kunnen voorzien. De positie van een woningzoekende wordt bepaald bij het reageren op de voor verhuur beschikbare geadverteerde woonruimte op het uniforme medium. Daarnaast is het van groot belang dat een woningzoekende zelf actief alle mogelijkheden benut om het huisvestingsprobleem passend op te lossen. Wanneer een woningzoekende een aanvraag voor een urgentieverklaring indient, zonder eerst zelf aantoonbaar naar passende woonruimte te hebben gezocht is dit een indicatie dat de woningzoekende zelf dit middel niet als een uiterste, laatste redmiddel beschouwt. Voor een aanvraag op grond van artikel 4:6, eerste lid onder a, van deze verordening geldt een afwijkende termijn van twee maanden.

Lid 1, onder n

Gezien de druk op de woningmarkt in de regio Haaglanden zeer hoog is zal een voorrangspositie door verlening van een urgentieverklaring terughoudend moeten worden toegewezen. De aanvraag wordt geweigerd, wanneer de aanvrager in de periode direct voorafgaand aan het indienen van de aanvraag, blijkens diens inschrijving in de basisadministratie, niet tenminste twee jaar onafgebroken in de gemeente waar de urgentieverklaring is ingediend woonachtig was.

 

Artikel 4:6

In deze bepaling staan de urgentiecategorieën die volgens artikel 12, derde lid, van de Huisvestingswet 2014 in ieder geval behoren tot urgente woningzoekenden bij de toepassing van artikel 12, eerste lid, van de Huisvestingsverordening 2014.

onder a

Aanvragen van woningzoekenden die verblijven in een voorziening voor tijdelijke opvang van personen, die in verband met problemen van relationele aard of geweld hun woonruimte hebben verlaten, kunnen niet worden geweigerd op grond van artikel 4:5, eerste lid onder k en m. Bij deze urgentiecategorie wordt opgemerkt dat deze urgentiegrond zich, naast de overige in het eerste lid onder a genoemde omstandigheden, pas voordoet als "de behoefte aan in de desbetreffende regiogemeente gelegen woonruimte" naar het oordeel van burgemeester en wethouders noodzakelijk is. Aan de voorwaarden voor indeling in deze urgentiecategorie kan in lokaal beleid verder inhoud gegeven worden.

onder b

Voor de genoemde urgentiecategorie wordt opgemerkt dat het enkele bestaan van een mantelzorgrelatie tussen een inwoner van de regiogemeente en een woningzoekende van elders, geen grond is voor toekenning van een urgentieverklaring. Het verlenen of ontvangen van mantelzorg moet een dusdanige impact op het leven van aanvrager hebben, dat naar het oordeel van burgemeester en wethouders sprake is van een voor aanvrager dringend noodzakelijke behoefte aan andere woonruimte. Enkele basisvoorwaarden zijn opgenomen in het artikel. Daarnaast kan aan de voorwaarden voor indeling in deze urgentiecategorie in lokaal beleid verder inhoud gegeven worden.

 

Artikel 4:7

Lid 1

Hoewel sociale en/of medische omstandigheden aanleiding kunnen zijn om voor een voorrangspositie in aanmerking te komen kan een urgentieverklaring niet worden gebruikt voor het anderszins maken van een stap in de wooncarrière. Een urgentieverklaring kan niet worden gebruikt om toegang te krijgen tot de regio Haaglanden. Met uitzondering van de wettelijke urgentiecategorieën uit artikel 12, derde lid, van de Huisvestingsverordening 2014, zijn de urgentiecategorieën in deze bepaling daarom beperkt tot woningzoekenden die reeds zijn toegetreden tot de regio Haaglanden.

 

Voor indeling tot deze urgentiecategorie dient de situatie, op het moment van de beoordeling van de aanvraag voor een voorrangspositie, actueel te zijn. Van anticipatie op een toekomstige situatie kan alleen sprake zijn indien vaststaat dat de medische omstandigheid van de aanvrager zich dusdanig zal ontwikkelen dat deze op korte termijn zeker zal leiden tot een recht op een urgentieverklaring. Aan de voorwaarden voor indeling in deze urgentiecategorie kan in lokaal beleid verder inhoud gegeven worden.

 

Een advies van de met de medische indicering belaste instantie dient daarover helderheid te verstrekken. Bij de anticipatie op een situatie die op korte termijn gaat ontstaan, gaat het er om dat wordt voorkomen dat op korte termijn een nieuwe medische keuring zal moeten plaats vinden.

Lid2

Indien een woonkostentoeslag wordt verstrekt, die de ontvanger verplicht tot het verhuizen naar een passende woonruimte, kan een woningzoekende worden ingedeeld in deze urgentiecategorie. Voor zover het vervallen van een woonkostentoeslag niet wordt gecompenseerd door een (hogere) huurtoeslag dienen gemeenten de betrokkene in staat te stellen te verhuizen naar woonruimte die qua woonlasten beter past bij het inkomen. In verband daarmee worden woningzoekenden met een woonkostentoeslag die qua bedrag hoger is dan het maximaal toegestane bedrag van de huurtoeslag in aanmerking gebracht voor een voorrangspositie. Indien van de voorrangspositie geen gebruik wordt gemaakt kan de woonkostentoeslag worden ingetrokken.

Lid 3

Ten aanzien van de herstructureringskandidaten is sprake van een bijzondere verantwoordelijkheid door de betreffende gemeenten en verhuurder(s). Het belang van een goede voortgang van het proces is dusdanig, dat verwacht mag worden zij zich zullen inspannen om de herhuisvesting tijdig te laten plaatsvinden. Een herstructureringskandidaat kan uitsluitend in deze urgentiecategorie worden ingedeeld, indien zij niet op andere wijze naar verwachting binnen drie maanden op grond van artikel 3:5 in aanmerking komen voor een andere woonruimte én er niet al eerder voor de in het actiegebied gelegen woonruimte een urgentieverklaring is afgegeven. Over het aantal per jaar aan herstructureringskandidaten te verstrekken voorrangsposities zal, in verband met de gedeelde woningmarkt, overleg tussen de regiogemeenten plaatsvinden. Dit kan leiden tot afspraken over het maximale aantal per gemeente te huisvesten herstructureringskandidaten met een voorrangspositie. Aan de voorwaarden voor indeling in deze urgentiecategorie kan in lokaal beleid verder inhoud gegeven worden.

 

Artikel 4:8

De voorrangspositie door een urgentieverklaring geldt in principe voor een termijn van drie maanden, omdat de aard van het huisvestingsprobleem dusdanig dringend is dat op korte termijn een passende woonruimte noodzakelijk is. Voor herstructureringskandidaten geldt een afwijkende termijn van maximaal twaalf maanden, wanneer de aard van dit huisvestingsprobleem dit toelaat.

Lid 3 en 4

Wanneer een woningzoekende met een voorrangspositie binnen de periode dat een urgentieverklaring geldig is een woningaanbieding weigert vervalt de urgentieverklaring niet. Op het moment dat de urgentieverklaring van rechtswege vervalt en een aanvraag voor verlenging van de urgentieverklaring wordt ingediend, zullen alle weigeringen bij de beoordeling van de verlenging worden betrokken. Woonruimten die zijn geweigerd welke passend worden geacht, volgens het bij de urgentieverklaring verleende zoekprofiel, zullen ertoe leiden dat een urgentieverklaring niet wordt verlengd. Het niet optimaal benutten van de voorrangspositie met een urgentieverklaring zal eveneens leiden tot een afwijzing van een aanvraag voor verlenging van de urgentieverklaring. Een voorrangspositie is niet optimaal benut wanneer de woningzoekende niet heeft gereageerd op aangeboden woonruimte die volgens, het bij de urgentieverklaring verleende, zoekprofiel passende wordt geacht en deze woonruimte aan de woningzoekende met voorrangspositie zou zijn aangeboden indien deze wel op het aanbod gereageerd had.

De verlenging van de urgentieverklaring dient aangevraagd te worden binnen twee weken nadat deze is verlopen.

Een advies van de lokale toetsingscommissie is niet alleen nodig bij de verlening van een urgentieverklaring, maar is ook wenselijk bij de verlenging van de urgentieverklaring.

 

Om aanvragen van een urgentieverklaring op uniforme wijze te beoordelen en onrechtmatigheden, als gevolg van verschillen van interpretatie van de huisvestingsverordening, te voorkomen kunnen burgemeester en wethouders beleidsregels stellen.

Lid 5

In afwijking van de algemene voorrangspositie die aan een urgentieverklaring wordt toegekend is het mogelijk om in sommige situaties een woonruimte toe te wijzen middels een éénmalig directe aanbieding. Deze mogelijkheid kan worden benut voor huisvesting van woningzoekenden bij wie het niet doelmatig is om hen via een aanbodinstrument naar woonruimte te laten zoeken. Dit betreft in ieder geval woningzoekenden die als gevolg van bijzondere, persoonlijke omstandigheden met een specifieke maatwerkoplossing aan woonruimte gematcht moeten worden. Bijvoorbeeld mensen met een bijzondere zorgvraag en daarmee samenhangende specifieke woonbehoeften. Woningcorporaties dragen, conform het bepaalde in deze verordening, zorg voor de regionale bemiddelingslijst van de hiertoe behorende kandidaten.

 

Bij het direct aanbieden zal een woning met specifieke kenmerken worden geclaimd voor de woningzoekende met de daartoe specifieke behoefte, die is ingedeeld in een urgentiecategorie. Deze afwijkende wijze van aanbieden houdt in dat de corporatie een woonruimte rechtstreeks aan een woningzoekende te huur aanbiedt. Bij een weigering van de woonruimte die passend wordt geacht, volgens het bij de urgentieverklaring verleende zoekprofiel, zal geen nieuw aanbod worden gedaan en de urgentieverklaring vervallen. Een huisvestingsprobleem op grond van artikel 12, eerste lid, van de Huisvestingswet 2014 dient van dien aard te zijn dat een passende oplossing niet kan worden geweigerd.

 

Hoofdstuk 5

Artikel 5:1 en 5:2

De Huisvestingswet 2014 biedt de mogelijkheid om voor alle woningen bij onttrekking, samenvoeging , woningvorming en/of omzetting een vergunningplicht in te stellen. In de Huisvestingsverordening wordt deze plicht gesteld voor onttrekking, omzetting of woningvorming; samenvoegen van woningen is niet vergunningplichtig op grond van de verordening. In de voorgaande huisvestingsverordening werd samenvoegen nog in een bijlage genoemd als uitzondering, nu is er voor gekozen samenvoegen niet meer te noemen. Met samenvoegen wordt het verlies van één woning gecompenseerd door een verrijking van de samenstelling. Op deze wijze kun je grotere woningen creëren op locaties waar deze niet of nauwelijks voorkomen. Bijkomende reden is dat zo kapitaalkrachtige huishoudens in de wijk blijven wonen en dat de samenstelling van de bewoners weer ten goede komt.

Er is een vergunningsplicht voor alle woonruimten, met uitzondering van, onzelfstandige woonruimten en te slopen woningen van een corporatie in een actiegebied.

 

Door te spreken over permanente bewoning is, is wanneer de betreffende woonruimte niet het hoofdverblijf is , een onttrekkingsvergunning vereist. Hiermee is het mogelijk om het gebruik van woonruimte als tweede woning te reguleren.

 

Met betrekking tot artikel 5:2, onder b, van deze verordening, over de omzetting van zelfstandige in onzelfstandige woonruimten kan nog de volgende opmerking worden gemaakt. In het huidige kamerbewoningsbeleid wordt een onderscheid gemaakt tussen kwetsbare gebieden en niet-kwetsbare gebieden. Tot de kwetsbare gebieden worden gerekend: Schildersbuurt, Transvaalkwartier, Regentessekwartier (excl. Koningsplein e.o.), Valkenboskwartier (excl. Heesterbuurt), Rustenburg en Oostbroek en Laakkwartier (excl. Spoorwijk). In deze kwetsbare gebieden kan op basis van het vigerende beleid de onttrekkings-/omzettings­vergunning worden verleend voor maximaal 2 personen.

 

Artikel 5:6

Lid 1

De aanvullende weigeringsgrond in lid 1 komt voort uit het gemeentelijk beleid ten aanzien van kamerbewoning en woningvorming in kwetsbare gebieden van de stad, te weten: Schildersbuurt, Transvaalkwartier, Regentessekwartier (excl. Koningsplein e.o.), Valkenboskwartier (excl. Heesterbuurt), Rustenburg en Oostbroek en Laakkwartier (excl.* Laakhavens-West en Spoorwijk). Met het oog op de leefbaarheid in deze gebieden is het noodzakelijk dat ten aanzien van kamerbewoning een restrictief beleid wordt gevoerd.

De in het kader van het kamerbewoningsbeleid benoemde kwetsbare gebieden zijn gebieden met overwegend kleine woningen. Gebieden ook waar de leefbaarheid onder druk staat. In deze gebieden is het bovendien van belang dat het beleid voor de kamerbewoning en het beleid voor woningsplitsing op elkaar aansluiten.

Lid 2 en 3

De Huisvestingswet 2014 biedt de mogelijkheid om bijbouwkundige splitsing ( woningvorming) een vergunningsplicht in te stellen. Het bouwkundig splitsen van woningen kan negatieve gevolgen hebben voor het karakter van en de leefbaarheid in een buurt. Denk aan een hogere parkeerdruk van auto’s en fietsen, de druk op voorzieningen en de openbare ruimte. Ook moet Den Haag zuinig zijn op woningen voor grotere huishoudens, anders verdwijnen die sneller dan dat we ze kunnen bijbouwen. De regels voor bouwkundig splitsen worden met deze verordening strenger. We sluiten een groot aantal (dan nu) gebieden van splitsing uit om deze te ontlasten. Het toetsen aan diverse criteria leidt ertoe dat er nog in een beperkt aantal gebieden onder voorwaarden bouwkundig gesplitst mag worden. De gebieden zijn getoetst op o.a. parkeerdruk, leefbaarheid, en karakter. Bij leefbaarheid gaat het om een combinatie van data zoals kamerbewoningcijfers, leefbaarheidsscores en het oordeel van wijkkenners, i.c. het stadsdeel. Daarnaast wordt er getoetst aan het criterium beschermd stadsgezicht om ervoor te zorgen dat Haagse wijken hun karakter behouden. In een beperkt aantal gebieden blijft splitsen nog mogelijk. Deze gebieden worden weergegeven in bijlage III. Er gelden dan wel een aantal voorwaarden die erop gericht zijn om de kwaliteit van de woningen te waarborgen. Zo moet een nieuw gevormde woning minimaal 40 m2 woonoppervlakte hebben en tevens uit minimaal één volledige woonlaag beslaan.

 

Voor bouwkundige splitsing is ook een omgevingsvergunning nodig. Dat is een bouwtechnische toets. Ook wordt daarbij getoetst aan het bestemmingsplan en dus aan ruimtelijke aspecten, waaronder parkeren. Parkeernormen bij wonen zijn vastgelegd in de Nota parkeernormen Den Haag.

 

Artikel 5:8

Het vergunningenregime inzake splitsing in appartementen heeft alleen betrekking op bestaande woningbouw. In deze bepaling geven burgemeester en wethouders aan voor welke categorieën woonruimte het regime van toepassing is. De vergunning ziet alleen toe op het splitsen van het zakelijke recht op het gebouw. Het aantal bij de splitsing betrokken woningen wijzigt door deze vergunning niet. De vergunning wordt verleend overeenkomstig de bijgevoegde splitsingstekening.

 

Hoofdstuk 6

Artikel 6:1 t/m 6:7

Met ingang van 2015 is er in de regio Haaglanden sprake van lokale registers standplaatszoekenden, die worden beheerd door de individuele gemeenten. Belangstellenden kunnen zich in meerdere lokale registers inschrijven, maar moeten dan voor elk register afzonderlijk voldoen aan de voorwaarden, zoals eventueel betaling van inschrijfgeld.

De recente ontwikkelingen ten aanzien van het door het Rijk geformuleerde Beleidskader gemeentelijke woonwagen- en standplaatsenbeleid zijn aanleiding om bij toewijzing van een vrijkomende standplaats, naast de geldende volgorde van inschrijving in het register, zo mogelijk rekening te houden met het samenleven in familieverband.

 

Hoofdstuk 7

Artikel 7:1

Verslaglegging is voorzien voor 1 april van elk jaar. Daarmee loopt de verslaglegging vooruit op het bod dat woningcorporaties op basis van de Herzieningswet jaarlijks voor 1 juli doen. Door 1 april als datum te kiezen, krijgen gemeenten de gelegenheid om tijdig te anticiperen op het bod en te kunnen bepalen wat in redelijkheid de bijdrage van woningcorporaties moet zijn.

 

Artikel 7:2

Lid 2

Van een bedrijfsmatige exploitatie is in de volgende gevallen sprake:

1. De overtreder verhuurt aantoonbaar meerdere woonruimten. Uit de omvang van de exploitatie blijkt het bedrijfsmatige aspect. Iemand die zich bedrijfsmatig bezig houdt met exploitatie behoort de regelgeving te kennen.

2. De overtreder houdt zich beroepsmatig bezig met regelgeving omtrent huisvesting en exploitatie van onroerend goed. Hieronder vallen in ieder geval: vastgoedontwikkelaars, makelaars, woning- en kamerbemiddelingsbureaus en bedrijven die zich bezig houden met huisvesting van hun eigen werknemers. Het bedrijfsmatige aspect van de exploitatie vloeit voort uit de aard van het bedrijf of beroep van de overtreder.

3. Uit de omvang van onzelfstandige bewoning kan ook een bedrijfsmatig karakter van de exploitatie blijken: bij meer dan vier personen, kan dit aangemerkt worden als kamerverhuur in de zin van het Besluit brandveilig gebruik bouwwerken. De exploitant dient bij een exploitatie van die omvang ook te zorgen voor een brandveilig gebruik en op de hoogte te zijn van de overige regelgeving.

4. Onttrekking van woonruimte is enkel bedrijfsmatig indien dit vanuit commercieel oogpunt plaatsvindt. Onttrekking in het kader van het voeren van een bedrijf (opslag supermarkt, meelsilo voor een bakkerij, of een logiesfunctie), maar ook het in gebruik hebben van woonruimte met een hennepkwekerij, is als een onttrekking vanuit commercieel oogpunt te beschouwen.

5. Samenvoeging van een woonruimte is niet bedrijfsmatig, tenzij de overtreder zich beroepsmatig bezig houdt met huisvesting en exploitatie van onroerend goed. Hieronder vallen in ieder geval: vastgoedontwikkelaars, makelaars, woning- en kamerbemiddelingsbureaus en bedrijven die zich bezig houden met huisvesting van hun eigen werknemers. Het bedrijfsmatige aspect van de exploitatie vloeit voort uit de aard van het bedrijf of beroep van de overtreder.

 

Ingevolge artikel 5:46, tweede lid, van de Awb moet de hoogte van de bestuurlijke boete worden afgestemd op de mate van verwijtbaarheid, de ernst van de gedraging en de persoonlijke omstandigheden van de betrokkene.

 

De maximaal op te leggen boete is vastgelegd in artikel 35 van de Huisvestingswet 2014. Differentiatie in de hoogte van de bestuurlijke boete is ter wille van de overzichtelijkheid in een tabel aangegeven die als Bijlage II is opgenomen. Bij wijziging van de bedragen in artikel 35 van de Huisvestingswet 2014, kan deze tabel overeenkomstig worden aangepast door de gemeente.

Lid 3

De bestuurlijke boete is hoger indien binnen vijf jaar opnieuw dezelfde overtreding wordt begaan. Na een eerste overtreding wordt de overtreder immers geacht te weten dat overtreding van het bepaalde artikel beboet kan worden.

 

Er kan niet tweemaal een boete worden opgelegd voor hetzelfde feit, maar wel indien hetzelfde feit zich tweemaal voordoet. Wanneer is sprake van “opnieuw dezelfde overtreding”?

1. De eerste overtreding moet beëindigd zijn, wanneer het gaat om dezelfde woonruimte. Wordt bij dezelfde woonruimte opnieuw dezelfde overtreding begaan, nadat er sprake is geweest van een beëindiging van de eerste overtreding, dan geldt dit als “opnieuw dezelfde overtreding”.

2. Wordt eenzelfde overtreding begaan met betrekking tot een andere woonruimte, dan is sprake van “opnieuw dezelfde overtreding”. Een overtreder overtreedt immers tweemaal hetzelfde artikel en de daarin beschermde norm.

3. Van “opnieuw dezelfde overtreding” is sprake indien het een overtreding betreft van hetzelfde artikel.

 

Termijn van vijf jaar: De bestuurlijke boete kan niet worden losgezien van het bestuurlijke traject dat naast de boete zelf gevoerd wordt. Voor lichtere overtredingen gelden lange begunstigingstermijnen om de overtredingen te beëindigen. Wanneer er bezwaar- en beroepsprocedures worden gevoerd dan wordt de begunstigingstermijn opgeschort tot zes weken na beslissing op bezwaar/ beroep. Een termijn van vijf jaar voorkomt dat procedures volgen, enkel en alleen om de beëindiging van de overtreding zolang mogelijk op te schorten, lonend wordt. Een boete kan immers niet twee keer voor hetzelfde feit worden opgelegd. De overtreding moet beëindigd zijn geweest om een hogere boete op te kunnen leggen.

 

De termijn van vijf jaar sluit aan bij de verjaringstermijn voor het opleggen van een bestuurlijke boete en de bewaartermijn van (justitiële) gegevens over overtredingen.

Lid 4

De gemeenteraad is bevoegd de hoogte van de boetes vast te stellen binnen de door de Huisvestingswet 2014 aangegeven maximale bedragen.

 

Artikel 7:5

Op grond van artikel 19 van de Huisvestingswet 2014 is de mandatering van bevoegdheden aan verhuurders mogelijk, het gaat hierbij om het verlenen en intrekken van huisvestingsvergunning. Daarnaast biedt dit artikel de mogelijkheid om diverse taken aan de woningcorporatie te mandateren, met name ten aanzien van de uitvoering van de verordening. In het bijzonder geldt dit ten aanzien van de toepassing van inschrijvingsprotocol, passendheidstabel huur-inkomen en passendheidstabel naar grootte woning / huishouden.

 

Bijlage I

 

Woningen naar mate van toegankelijkheid

A. Gelijkvloerse woning (*)

1. Gelijkvloerse woning op de begane grond of bereikbaar via een lift.

2. Bereikbaar zonder treden.

3. Drempels zijn terug te brengen tot maximaal 2 cm.

B. Rollatorwoning (**)

1. Drempels maximaal 2 cm.

2. Breedte van toegangspaden, gangen etc. naar de woning is minimaal 1.20 m. met een maximale helling van 1:12 (geldt tot 25 cm hoogteverschil).

3. Toegangsdeuren van het gebouw en liftdeuren openen automatisch.

4. Vrije doorgang van de complexdeur, tussendeuren en de voordeur is minimaal 85 cm.

5. De doorgang van deuren in de woning is minimaal 0,75 m.

6. De lift meet inwendig minimaal 1,05 x 1,35 m. en heeft een leuning.

C. Rolstoelwoning (***)

1. Bedieningselementen bevinden zich tussen 0,90 en 1,20 m. boven de vloer en 0,50 m. horizontaal uit een inwendige hoek.

2. Alle binnendeuren hebben een vrije doorgang van meer dan 0,85 m.

3. Alle gangen zijn breder dan 1,10 m.

4. De lift meet inwendig minimaal 1,05 x 2,05 m. en heeft een leuning.

5. Opstelruimte voor en achter de deur minimaal 0,90 bij 1.10 cm.

6. De vrije opstelruimte naast de voordeur is minimaal 0,35 cm.

7. Toegankelijke badkamer zonder douchebak, met toilet, douchevloer en wastafel. Minimale maat: 2,15 bij 2,15 m. of 1,70 bij 2,70 m.

8. De draaicirkel in de keuken is 1,50 m. en de afstand tussen de wand achter het aanrecht en de tegenoverliggende wand is minimaal 1,80 m.

D. Extra ruime rolstoelwoning (****)

1. De afmeting van de hoofdslaapkamer is minimaal 15 m2 en de breedte is minimaal 3,0 m.

2. De afmeting van de woonkamer is minimaal 24 m2, bij een minimale breedte van 3,0 m.

 

Bijlage II

Bestuurlijke boetes als bedoeld in artikel 7:3, vierde lid, van deze verordening.

Overtreding

1 e keer

Recidive

Art. 8, eerste lid, van de Huisvestingswet 2014:

€ 410

€ 410

Art. 8, tweede lid, van de Huisvestingswet 2014:

- niet-bedrijfsmatige exploitatie·

- bedrijfsmatige exploitatie

 

€ 5.000

€ 10.000

 

€ 10.000

€ 20.000

Art. 21, eerste lid, van de Huisvestingswet 2014:

- niet-bedrijfsmatige exploitatie·

- bedrijfmatige exploitatie

 

€ 5.000

€ 10.000

 

€ 10.000

€ 20.000

Handelen in strijd met voorwaarden en voorschriften als bedoeld in artikel 26 van de Huisvestingswet 2014:

- niet-bedrijfsmatige exploitatie

- bedrijfsmatige exploitatie

 

 

€ 5.000

€ 10.000

 

 

€ 10.000

€ 20.000

Toelichting

 

Recidive

Van recidive is sprake indien binnen vijf jaar na beëindiging van een overtreding van een bepaald artikel opnieuw dezelfde overtreding van hetzelfde artikel wordt begaan.

 

Onderscheid niet-bedrijfsmatige exploitatie en bedrijfsmatige exploitatie

Van een bedrijfsmatige exploitatie is in de volgende gevallen sprake:

1. De overtreder verhuurt aantoonbaar meerdere woonruimten. Uit de omvang van de exploitatie blijkt het bedrijfsmatige aspect. Iemand die zich bedrijfsmatig bezig houdt met exploitatie behoort de regelgeving te kennen.

2. De overtreder houdt zich beroepsmatig bezig met regelgeving omtrent huisvesting en exploitatie van onroerend goed. Hieronder vallen in ieder geval: vastgoedontwikkelaars, makelaars, woning- en kamerbemiddelingsbureaus en bedrijven die zich bezig houden met huisvesting van hun eigen werknemers. Het bedrijfsmatige aspect van de exploitatie vloeit voort uit de aard van het bedrijf of beroep van de overtreder.

3. Uit de omvang van onzelfstandige bewoning kan ook een bedrijfsmatig karakter van de exploitatie blijken: bij meer dan vier personen, kan dit aangemerkt worden als kamerverhuur in de zin van het Besluit brandveilig gebruik bouwwerken. De exploitant dient bij een exploitatie van die omvang ook te zorgen voor een brandveilig gebruik en op de hoogte te zijn van de overige regelgeving.

4. Onttrekking van woonruimte is enkel bedrijfsmatig indien dit vanuit commercieel oogpunt plaatsvindt. Onttrekking in het kader van het voeren van een bedrijf (opslag supermarkt, meelsilo voor een bakkerij, of een logiesfunctie), maar ook het in gebruik hebben van woonruimte met een hennepkwekerij, is als een onttrekking vanuit commercieel oogpunt te beschouwen.

5. Samenvoeging van een woonruimte is niet bedrijfsmatig, tenzij de overtreder zich beroepsmatig bezig houdt met huisvesting en exploitatie van onroerend goed.

6. Hieronder vallen in ieder geval: vastgoedontwikkelaars, makelaars, woning- en kamerbemiddelingsbureaus en bedrijven die zich bezig houden met huisvesting van hun eigen werknemers. Het bedrijfsmatige aspect van de exploitatie vloeit voort uit de aard van het bedrijf of beroep van de overtreder.

 

Bijlage III