Gemeenteblad van Diemen

Datum publicatieOrganisatieJaargang en nummerRubriek
DiemenGemeenteblad 2019, 229294Overige besluiten van algemene strekking



Vrijgave voor inspraak Herziening Erfpachtstelsel

Algemene Bepalingen Uitgifte in eeuwigdurende erfpacht van gronden ten behoeve van woondoeleinden en Aanvullende Algemene regels voor de heruitgifte of omzetting in eeuwigdurende erfpacht van aflopende erfpachtrechten voor bepaalde tijd.

 

Burgemeester en Wethouders van Diemen;

BESLUITEN:

  • 1.

    Vrij te geven voor de inspraak:

    • Nota Kaders uitgifte in eeuwigdurende erfpacht van gronden ten behoeve van woondoeleinden van de gemeente Diemen;

    • Algemene Bepalingen voor de uitgifte in eeuwigdurende erfpacht van gronden ten behoeve van woondoeleinden van de gemeente Diemen 2020;

    • Aanvullende Algemene Regels voor de heruitgifte of omzetting in eeuwigdurende erfpacht van aflopende erfpachtrechten voor bepaalde tijd van gronden ten behoeve van woondoeleinden van de gemeente Diemen 2020.

  • 2.

    De periode van inspraak van 20 september 2019 tot en met 29 november te laten plaatsvinden.

Diemen, 10 september 2019

Burgemeester en wethouders voornoemd,

De secretaris,

De burgemeester,

Herziening erfpachtbeleid

Kaders uitgifte in eeuwigdurende erfpacht van gronden ten behoeve van woondoeleinden van de gemeente Diemen in 2020

SAMENVATTING

Om het in 2014 door het college genomen besluit om het bestaand erfpachtsysteem voor woningbouw om te vormen naar een op eeuwigdurende erfpacht gebaseerd systeem is het noodzakelijk dat de gemeenteraad nieuwe Algemene Bepalingen voor de uitgifte van gronden ten behoeve van woningdoeleinden vaststelt. In deze nota worden de uitgangspunten voor deze nieuwe Algemene Bepalingen voor woningbouw uitgewerkt.

De condities waaronder bestaande erfpachtrechten voor woningdoeleinden kunnen worden omgezet naar een eeuwigdurend erfpachtrecht worden ook in deze nota uitgewerkt. Deze liggen ten grondslag aan de Aanvullende Regels voor de heruitgifte of omzetting in eeuwigdurende erfpacht, welke ook door de gemeenteraad behoren te worden vastgesteld.

 

Aan de particuliere woningeigenaren wordt de mogelijkheid geboden om in combinatie met de conversie van het bestaand erfpachtrecht naar een eeuwigdurend erfpachtrecht de bloot eigendom van hun erfpachtrecht te verwerven.

 

De gemeente kiest binnen de kaders van het nieuwe erfpachtstelsel voor een activiteitgeoriënteerde doorbelasting van kosten van ambtelijke activiteiten. Voor het beheren van de erfpachtportefeuille en het medewerking verlenen aan verzoeken van erfpachters tot appartementssplitsing, conversie naar eeuwigdurende erfpacht en verkoop van bloot eigendom zijn tarieven bepaald.

 

Aan de invoering van eeuwigdurende erfpacht zijn voor de gemeente geen fiscale gevolgen verbonden. Voor de erfpachters is nog niet uitgekristalliseerd of bij heruitgifte de verplichting tot betaling van overdrachtsbelasting ontstaat. De canonverplichting is voor de particuliere eigenaar aftrekbaar van de inkomstenbelasting.

1 Aanleiding

De op 4 november 2014 door het college van B&W vastgestelde Nota Erfpacht is uitgewerkt in nieuwe Algemene Bepalingen voor de uitgifte in eeuwigdurende erfpacht van gronden ten behoeve van woondoeleinden van de gemeente Diemen (hierna aangeduid als AB 2020). De aan de AB 2020 ten grondslag liggende uitgangspunten worden in deze notitie beschreven. Daarnaast beschrijft deze nota ook de condities waaronder bestaande tijdelijke erfpachtrechten kunnen worden omgezet naar een eeuwigdurend erfpachtrecht op basis van de nieuwe AB.

 

Er is als sinds een langere periode geen sprake meer van het in erfpacht uitgeven van bouwrijpe grond t.b.v. woningbouw in de gemeente Diemen. In de door de gemeenteraad vastgestelde nota Grondbeleid, actualisatie per 1-1-2019, is bepaald dat bouwrijpe grond ten behoeve van nieuwbouw bij voorkeur wordt verkocht en alleen bij zwaarwegende motieven in erfpacht wordt uitgegeven. De opzet van de AB 2020 is zodanig dat deze toepasbaar zijn voor het in erfpacht uitgeven van bouwrijpe grond ten behoeve van woningbouw. De in de AB 2020 opgenomen Aanvullende Algemene Regels voor de heruitgifte of omzetting in eeuwigdurende erfpacht van aflopende erfpachtrechten voor bepaalde tijd van gronden ten behoeve van woondoeleinden van de gemeente Diemen 2020 definiëren de condities waaronder bestaande tijdelijke erfpachtrechten kunnen worden omgezet naar eeuwigdurende erfpacht.

 

Gezien het voorgaande ligt bij de uitwerking van de uitgangspunten voor de AB 2020 de nadruk op de heruitgifte van tijdelijke erfpachten naar eeuwigdurende erfpachten. Verder beschrijft deze nota de condities waaronder bestaande erfpachtrechten kunnen worden omgezet naar een eeuwigdurend erfpachtrecht en onder welke voorwaarden bij die omzetting het bloot eigendom kan worden verworven.

2 Doelen en uitgangspunten herziening erfpachtstelsel

2.1 Doelen herziening erfpachtstelsel

De belangrijkste doelen van de herziening van het erfpachtstelsel van de gemeente Diemen zijn:

  • 1.

    Aan erfpachters, potentiële kopers en bij verkoop betrokken professionele partijen en financiële instellingen duidelijkheid te bieden over de voorwaarden waaronder bestaande erfpachtrechten op basis van het nieuwe stelsel gecontinueerd kunnen worden.

  • 2.

    De administratieve taken van de gemeentelijke organisatie m.b.t. het beheer van de erfpachtportefeuille waar mogelijk terug te dringen.

Voor het eerste doel is in de in 2014 door het college van B&W vastgestelde Nota Erfpacht de basis gelegd door te besluiten dat bij de stelselherziening eeuwigdurende erfpacht het uitgangspunt wordt. Om de administratieve taken van de gemeentelijke organisatie terug te kunnen dringen wordt ingezet op bevorderen van conversie, in combinatie met afkoop van de canonverplichting, naar het nieuwe stelsel, verkleining van de portefeuille door aanbieden van koop van bloot eigendom en vereenvoudiging van administratieve procedures.

2.2 Uitgangspunten

De AB 2020 is gebaseerd op de volgende uitgangspunten:

  • 1.

    Eeuwigdurende erfpacht.

  • 2.

    De waardegrondslag als basis voor het bepalen van de hoogte van de canon wordt bij heruitgifte of conversie vastgesteld en nadien niet meer aangepast.

  • 3.

    Het nieuwe stelsel moet eenvoudig en transparant zijn door:

    • a.

      relaties aan te brengen met gemeentelijk grondprijsbeleid en de waardebepaling van de WOZ;

    • b.

      het definiëren van de grondslagen voor de bepaling van canonpercentage en disconteringsvoet;

    • c.

      het periodiek aan de ontwikkeling van de rente op de kapitaalmarkt aanpassen van canonpercentage en de disconteringsvoet.

  • 4.

    Voor op erfpachtrecht gevestigde sociale huurwoningen hanteren van specifieke (aanvullende) voorwaarden.

Bij de conversie van bestaande tijdelijke erfpachten naar eeuwigdurende erfpachten op basis van de AB 2020 is flexibilisering van de keuzemogelijkheid voor de individuele erfpachter nagestreefd door:

  • a.

    de erfpachter tot het moment van expiratie van het bestaande erfpachtcontract het tijdstip te laten bepalen waarop hij zijn bestaande erfpachtrecht wenst te converteren naar het nieuwe stelsel;

  • b.

    de mogelijkheid aan individuele leden van VvE’s aan te bieden te kunnen converteren naar eeuwigdurende erfpacht;

  • c.

    de optie koop bloot eigendom aan alle eigenaren van alle particuliere woningen op erfpachtgrond aan te bieden.

3 Uitwerking variabelen herzien erfpachtstelsel

Om de hoogte van de canon bij omzetting van een bestaand tijdelijk erfpachtrecht naar een eeuwigdurend erfpachtrecht te kunnen vaststellen is het noodzakelijk de wijze van bepaling van de waardegrondslag voor de canon te definiëren. Verder moet duidelijk zijn op welke wijze het canonpercentage wordt bepaald en voor welke periode dat percentage geldt. Als de erfpachter de canonverplichting wil afkopen, moet helder zijn op welke wijze de afkoopwaarde van die verplichting wordt bepaald. Deze drie aspecten worden in dit hoofdstuk uitgewerkt.

3.1 Eeuwigdurende erfpacht

Bij eeuwigdurende erfpacht is geen sprake van tijdvakken waarna opnieuw de waardegrondslag voor de bepaling van de canon voor het volgende tijdvak wordt bepaald. Alleen bij de start van de (her)uitgifte wordt de waardegrondslag bepaald. Daardoor ontstaat veel meer zekerheid voor de erfpachter. Bij afkoop van de canonverplichting door de erfpachter is zijn situatie nagenoeg vergelijkbaar met het volledig in eigendom hebben van de grond. De erfpachter profiteert van de toekomstige waardeontwikkeling van de grond. Alleen het bloot eigendom (eigendomsrecht dat is bezwaard met het erfpachtrecht) rust nog bij de gemeente.

3.2 Bepaling van de waardegrondslag

Bij uitgifte in erfpacht van bouwrijpe grond wordt de waardegrondslag als basis voor de bepaling van de hoogte van de canon plaats volledig bepaald door het geldende grondprijsbeleid van de gemeente. Bij heruitgifte van bestaande erfpachtrechten is de objectwaarde (waarde grond en opstal) het uitgangspunt. Van deze objectwaarde moet de componentwaarde van de grond worden afgeleid.

De op erfpachtgrond gevestigde particuliere woningvoorraad is vrij homogeen van samenstelling. Bij de bepaling van de objectwaarde (waarde grond en opstal) is daarom aansluiting gezocht bij de WOZ-waarde. De WOZ-waarde is een maatschappelijk gedragen en geaccepteerd wijze van waardering, die open staat voor bezwaar en beroep. Het alternatief is een op basis van een taxatierichtlijn uitgevoerde individuele taxatieprocedure bij heruitgifte of conversie.

Door de WOZ-waarde als objectwaarde te gebruiken worden taxatiekosten vermeden. Geadviseerd wordt om daarbij de WOZ-waarde, zoals die is vastgesteld bij de beschikking van het jaar voorafgaande aan het jaar waarin de conversie plaatsvindt, te hanteren. Eventuele bezwaren tegen deze waardering zijn dan inmiddels afgehandeld. De WOZ-waarde in deze beschikking kent een prijspeildatum van 1 januari van het jaar voorafgaand aan het jaar waarin de beschikking is vastgesteld. Feitelijk wordt de getaxeerde waarde twee jaar vóór het jaar van heruitgifte of conversie als waardegrondslag gebruikt.

 

Voor de bepaling van de componentwaarde van de grond als deel van de objectwaarde wordt aansluiting gezocht bij het in het jaar van heruitgifte of conversie geldende gemeentelijk grondprijsbeleid voor de levering van bouwrijpe grond voor de verschillende typen (eengezinswoning (egw) of meergezinswoning (mgw)), categorieën (sociale huur, vrije sector huur of koop) en segmenten (middelduur en duur). De systematiek van het grondprijsbeleid kan in de toekomst wijzigen. Wanneer dat het geval is, zal via het grondprijsbeleid de relatie met de waardebepaling bij heruitgifte of conversie worden geherdefinieerd. Op basis van het thans geldende grondprijsbeleid geldt bij heruitgifte of conversie dat de waardecomponent van de grond wordt bepaald door:

  • de vaste grondprijzen, zoals die gelden voor de verschillende typen sociale huurwoningen;

  • grondquotes * WOZ-waarde voor de vrije sector huur- en koopwoningen.

Garageboxen

Bij de splitsing in appartementsrechten is met garageboxen wisselend gehandeld. In een aantal gevallen vormt de parkeerbox samen met de woning één appartementsrecht en omvat de WOZ-waarde ook de garagebox. Maar ook wanneer voor de garagebox een afzonderlijk appartementsrecht is gevestigd, resulteert dat niet altijd in een afzonderlijke WOZ-waardering. Als de WOZ-waarde zowel de woning als de garagebox omvat wordt de waardecomponent van de grond via de grondquote afgeleid van de WOZ-waarde. Daardoor wordt impliciet voor de garagebox dezelfde grondquote gehanteerd. Daarom wordt bij afzonderlijk gewaardeerde garageboxen de grondquote, zoals die geldt voor de in dat complex aanwezige appartementen, te hanteren.

Depreciatiepercentage

Het depreciatiepercentage is een correctie op de componentwaarde van de grond vanwege de beperkingen en nadelen die erfpacht met zich meebrengt en die bij volledig eigendom niet bestaan. Het depreciatiepercentage wordt bij alle erfpachten van woningen toegepast. De hoogte van het depreciatiepercentage kan niet los worden gezien van de wijze waarop de componentwaarde van de grond wordt bepaald. In combinatie met de te hanteren grondquotes (28% tot 41% afhankelijk van het woningtype) wordt een verlaging van de waardecomponent grond met 40% voorgesteld. Als vergelijking kan verwezen worden naar de gemeenten Den Haag (45%, gekoppeld aan individuele taxatie bij heruitgifte), Zaanstad (maximaal 40% wanneer lopend erfpachtcontract 40 jaar oud is) en Amsterdam (25% volgens de overstapregeling 2017 naar eeuwigdurende erfpacht). De componentwaarde van de grond, uitgedrukt t.o.v. de WOZ-waarde, varieert daarmee in Diemen tussen 16,6% en 24,6%. Dit is vergelijkbaar met waarden in Zaanstad en Utrecht. In combinatie met de buurtstraatquotes1 (5-50% van de WOZ-waarde) laat Amsterdam voor met Diemen vergelijkbare gebieden en woningtypes min of meer vergelijkbare resultaten zien.

 

Figuur 1 Schema bepaling waardegrondslag canon bij eeuwigdurende erfpacht

3.3 Vaststelling canon, afkoopwaarde canonverplichting

Na heruitgifte op basis van eeuwigdurende erfpacht of vroegtijdige conversie van het bestaande erfpachtrecht wordt de nieuwe canonverplichting bepaald met behulp van het canonpercentage. Bij afkoop van de canonverplichting wordt de afkoopwaarde bepaald met behulp van de disconteringsvoet.

 

Figuur 2 Schema bepaling canon en afkoopsom canonverplichting

Hoogte, periode en vaststelling canonpercentage

Bij erfpacht financiert de gemeente de waarde van de grond. De canon is de vergoeding voor de financiering van de grond, aanwezige financiële risico’s en de met het beheer van de portefeuille verbonden administratieve kosten. Voorgesteld wordt om de hoogte van het canonpercentage alleen te baseren op de financieringsfunctie (rente) en aanwezige risico’s en te baseren op:

  • 1.

    de gemiddelde rente over 10 jaar van 10-jarige staatsleningen, die voorafgaande aan de periode waarvoor het canonpercentage geldt, wordt bepaald (thans 1,7%);

  • 2.

    een risico-opslag van 0,5% voor debiteurenrisico en risico afwijkende inflatieontwikkeling.

In het door het college van B&W op 20 april 1999 vastgestelde splitsingsbeleid voor appartementen wordt na verhoging van de canon bij splitsing een vijfjaarlijkse indexatie van de canon op basis van de inflatieontwikkeling (consumentenprijsindex, CPI) toegepast. In de rente voor staatsleningen is de inflatieverwachting verwerkt, terwijl in de risico-opslag het risico voor een afwijkende inflatieontwikkeling is verwerkt. Daarom zal in het nieuwe stelsel na heruitgifte of conversie geen sprake meer zijn van periode indexatie van de canon.

Het canonpercentage geldt voor een periode van vijf jaar en wordt voorafgaande aan de start van het rentetijdvak door het college van B&W vastgesteld. In samenhang met de duur van het rentetijdvak wordt om het financieringsrisico voor de gemeente te beperken, voorgesteld voor het canonpercentage een ondergrens van 1,0% aan te houden. Het vastgestelde canonpercentage geldt voor alle op basis van het nieuwe stelsel afgesloten erfpachtcontracten en heruitgiftes tijdens het rentetijdvak.

Disconteringsvoet

De disconteringsvoet is het rekenpercentage dat wordt gebruikt om de afkoopwaarde van de uit de canonverplichting voortvloeiende kasstroom te bepalen. De disconteringsvoet is opgebouwd uit een risicovrije rentevoet en een risico-opslag. Als basis wordt de gemiddelde rente over 10 jaar van 10-jarige staatsleningen gehanteerd. Wel is gezien de tijdsperiode waarover de afkoop zich strekt (eeuwigdurend) een andere risico-opslag noodzakelijk. Een risico-opslag van 1,5% wordt passend geacht. De disconteringsvoet bedraagt, uitgaande van een risicovrije rentevoet van 1,7%, daarmee 3,2%.

Om erfpachters ondanks de bestaande lage canons te stimuleren vroegtijdig tot conversie en afkoop over te gaan wordt voorgesteld een ‘premie’ van 1,8% in de disconteringsvoet te verwerken. De disconteringsvoet stijgt dan tot 5%. Verder wordt, gelijk als bij het canonpercentage, voorgesteld een ondergrens vast te stellen en deze te bepalen op 2,5%. Ook hier wordt voorgesteld een rentetijdvak van vijf jaar te hanteren, welk tijdvak gelijk loopt met het canonpercentage-tijdvak. Bij herziening kan worden overwogen de ‘premie’ te laten vervallen. Daardoor ontstaat een extra motief om snel te converteren.

4 Uitgangspunten heruitgifte erfpachtrechten woningcorporatie

Bij de heruitgifte van 42 sociale huurwoningen aan C.J. der Kinderenplein heeft het college van B&W in 1999 besloten aansluiting te zoeken bij de Algemene Bepalingen voor voortdurende erfpacht voor woningcorporaties 1998, zoals vastgesteld door de gemeenteraad van Amsterdam bij besluit nummer 532 van 11 november 1998. Nu het Diemens erfpachtstelsel wordt uitgewerkt in de AB 2020, is ook op dit punt aanpassing noodzakelijk.

Het uitgangspunt voor de AB 2020 is dat de exploitatie van op erfpacht gevestigde sociale huurwoningen bij omzetting van de bestaande erfpachtrechten naar eeuwigdurende erfpachtrechten wordt gewaarborgd. Daarom is voor het bepalen van de waardegrondslag bij omzetting naar eeuwigdurende erfpacht het grondprijsbeleid voor sociale huurwoningen het uitgangspunt. De in dit grondprijsbeleid gehanteerde lage, niet marktconforme grondprijzen, worden daarna nog verlaagd met het depreciatiepercentage van 40%. De op basis van deze waardegrondslag voortvloeiende canon of afkoopwaarde leidt niet tot knelpunten in de exploitatie van de sociale huurwoningen. Voor woningcorporatie Rochdale is deze systematiek acceptabel.

 

In samenhang met deze niet-marktconforme benadering voor sociale huurwoningen wordt een aantal specifieke aanvullende voorwaarden gesteld wanneer sociale huurwoningen alsnog aan de voorraad worden onttrokken of sprake is van herstructurering. Die afspraken resulteren in het op basis van een marktconforme benadering afromen van het grondwaardesurplus dat ontstaat wanneer de woningen worden onttrokken aan de voorraad sociale huurwoningen. Bij herstructurering, waarbij de bestaande erfpachtkavel opnieuw wordt bebouwd, wordt op basis van de planontwikkeling beoordeeld of sprake is van ontstaan van een grondwaardesurplus.

 

  • a.

    Bij uitponding (verkoop) van sociale huurwoningen wordt de woningcorporatie verplicht het optredende grondwaardesurplus af te dragen. Het grondwaardesurplus wordt bepaald met behulp van:

    • de in het jaar van de levering en overdracht geldende grondquote, zijnde het aandeel van de vastgoedwaarde zoals dat is bepaald volgens het in het jaar van de levering en overdracht geldende grondprijsbeleid van de gemeente;

    • de voor het betreffende type sociale huurwoningen uit het in het jaar van overheveling naar niet-DAEB-bezit geldende grondprijsbeleid van de gemeente blijkende grondwaarde (de zogenaamde "grondwaarde sociale huurwoningen");

    • de WOZ-waarde zoals die is vastgesteld bij de beschikking van het jaar voorafgaande aan het jaar van overheveling naar niet-DAEB-bezit.

  • Grondwaardesurplus = grondquote * WOZ-waarde – grondprijs sociale huurwoning (SHS)

     

  • b.

    Bij overheveling van sociale huurwoningen naar niet-DAEB2 en deze woningen als vrije sector huurwoningen worden aangemerkt, wordt de woningcorporatie verplicht het grondwaardesurplus af te dragen. Het grondwaardesurplus wordt voor het betreffende type huurwoning in het jaar van overheveling naar niet-DAEB bezit bepaald met behulp van:

    • de in het jaar van overheveling naar niet-DAEB-bezit geldende grondquote3, zijnde het aandeel van de vastgoedwaarde zoals dat is bepaald volgens het in het jaar van overheveling naar niet-DAEB-bezit geldende grondprijsbeleid van de gemeente;

    • de voor het betreffende type sociale huurwoningen uit het in het jaar van overheveling naar niet-DAEB-bezit geldende grondprijsbeleid van de gemeente blijkende grondwaarde (de zogenaamde "grondwaarde sociale huurwoningen");

    • de WOZ-waarde zoals die is vastgesteld bij de beschikking van het jaar voorafgaande aan het jaar van overheveling naar niet-DAEB-bezit;

    • de waardedrukkende werking van de bestaande opstal / woning (het zogenaamde "depreciatiepercentage").

  • Omdat bij overheveling naar niet-DAEB wel sprake blijft van voortgezette exploitatie, wordt hier wel het depreciatiepercentage toegepast.

     

    Grondwaardesurplus = grondquote * depreciatiepercentage * WOZ-waarde – grondprijs sociale huurwoning (SHS)

     

  • c.

    Bij herstructurering en/of vernieuwbouw waarbij sprake is van wijziging van het lopende erfpachtrecht wordt het grondwaardesurplus bepaald. Als sprake is van een grondwaardesurplus wordt de woningcorporatie gehouden tot betaling van deze grondwaardesuppletie. De formule voor bepaling van de grondwaardesuppletie is de dan geldende grondwaarde nieuw gebruik minus dan geldende grondwaarde huidig gebruik (sociale huur) met een minimum van € 0.

4.1 Verkoop bloot eigendom

Aan de woningcorporatie Rochdale wordt niet de mogelijkheid geboden om de bloot eigendom te verwerven van de in erfpacht uitgegeven gronden. Dat ondersteunt het woonbeleid van de gemeente, zoals vastgesteld in de Woonvisie 2018-2013.

5 Conversie naar eeuwigdurende erfpacht en verkoop bloot eigendom

De invoering van het herziene erfpachtstelsel op basis van eeuwigdurende erfpacht heeft geen directe consequenties voor de bestaande erfpachtrechten. Als de erfpachter dat wenst zal de bestaande erfpachtovereenkomst tot het moment van expireren blijven gelden. Continuering van het erfpachtrecht vindt daarna plaats via heruitgifte op basis van het herziene erfpachtstelsel met de op tijdstip geldende variabelen. Tegelijkertijd krijgt de erfpachter de mogelijkheid om voorafgaand aan het expireren van het erfpachtrecht op ieder door hem gewenst moment het bestaande erfpachtrecht om te zetten naar een eeuwigdurend erfpachtrecht (converteren). In combinatie met het omzetten van het bestaand erfpachtrecht wordt aan de erfpachter ook de mogelijkheid geboden om het bloot eigendom van de gemeente te kopen.

Figuur 3 Conversieopties bestaande erfpachtrechten

5.1 Heruitgifte

In beginsel is de gemeente, tenzij de gemeente in het kader van het Algemeen Belang niet tot heruitgifte wenst over te gaan, bereid tot heruitgifte in eeuwigdurende erfpacht. Bij een naderende expiratie van het bestaande tijdelijke erfpachtrecht zal de erfpachter door de gemeente worden gewezen op het expireren van dat recht. Dat proces maakt onderscheid in drie stappen:

  • 1.

    Vijf jaar voor expireren van het erfpachtrecht zal de erfpachter door de gemeente worden gewezen op het expireren van dat recht en geeft de gemeente aan of zij tot heruitgifte dan wel beëindiging van dat recht over wil gaan.

  • 2.

    Ongeveer drie jaar voor expireren van het erfpachtrecht zal de gemeente aan de erfpachter een aanbieding doen onder welke condities de gemeente tot heruitgifte bereid is.

  • 3.

    Ongeveer 3 maanden voordat het bestaande erfpachtcontract afloopt krijgt de erfpachter een eindaanbieding.

De aanbiedingen zullen gebaseerd zijn op basis van de in hoofdstuk 3 beschreven uitgangspunten.

5.2 Conversie naar eeuwigdurende erfpacht

Aan alle erfpachters wordt de mogelijkheid geboden om vanaf het moment van vaststelling van het herziene erfpachtstelsel door de gemeenteraad tot het moment van expireren van de huidige erfpachtovereenkomst zelf te bepalen of en wanneer men het bestaande erfpachtrecht wil converteren naar een erfpachtrecht op basis van het herziene stelsel. Daarmee wordt maximale keuzevrijheid aan de erfpachter gegeven.

 

Van conversie is alleen sprake als de erfpachter vóór beëindiging van het lopende erfpachtrecht besluit zijn tijdelijk erfpachtrecht om te zetten naar een eeuwigdurend erfpachtrecht. Bij deze conversie wordt de grondslag (de conversiewaarde) voor de nieuwe jaarlijkse canon bepaald door:

  • a.

    de waardegrondslag, welke op basis van de in hoofdstuk 3 beschreven wijze voor het jaar van conversie wordt bepaald;

  • b.

    de nog resterende canonverplichting van het lopende erfpachtrecht, waarvan de netto contante waarde in het jaar van conversie met behulp van de disconteringsvoet wordt bepaald.

Uitgaande van conversie in 2020 is in figuur 4 aangegeven op welke wijze de conversiewaarde wordt bepaald

Figuur 4 Schematische weergave bepaling conversiewaarde bij tussentijdse conversie

5.3 Flexibilisering conversiemogelijkheden voor eigenaren van appartement

Het overgrote deel van de op erfpacht gevestigde particuliere koopwoningen (ca. 95%) betreft in VvE’s verenigde eigenaren. In de in 2014 vastgestelde Nota Erfpacht is gewezen op de complexe besluitvormingsstructuur van VvE´s. In VvE’s verenigde eigenaren van appartementen kunnen binnen de besluitvormingsstructuur van de VvE niet zelfstandig bepalen op welk moment en hoe zij hun bestaande erfpachtrecht willen converteren naar het nieuwe stelsel. Een snelle conversie naar het nieuwe stelsel slaagt alleen wanneer individuele leden van VvE’s daartoe zelfstandig besluiten kunnen nemen.

Om deze eigenaren toch de mogelijkheid te bieden individueel te kunnen kiezen wordt aan deze erfpachters de mogelijkheid geboden om een zogenaamde ‘obligatoire overeenkomst’ tussen erfpachter en gemeente te sluiten. Deze overeenkomst stelt de erfpachter in staat om, vooruitlopend op de expiratie van het recht van erfpacht, de heruitgifte reeds te regelen. Deze obligatoire overeenkomst kan dus individueel worden afgesloten en staat los van de andere appartementseigenaren in de vereniging. De obligatoire overeenkomst wordt vervolgens in een akte opgenomen inclusief een zogenaamde kwalitatieve verplichting (al dan niet met nog een kettingbeding). In de als bijlage A opgenomen notitie wordt deze systematiek verder toegelicht.

5.4 Optie verkoop bloot eigendom

Op basis van het bestaand beleid worden alleen particuliere eigenaren van grondgebonden woningen in de gelegenheid gesteld om het bloot eigendom van hun erfpachtrecht te kopen. Die groep vormt echter maar 5% van de particuliere eigenaren in de erfpachtportefeuille. Door de sterk gestegen prijzen is de laatste jaren geen gebruik meer gemaakt van deze mogelijkheid.

Bij een eeuwigdurend erfpachtrecht, wanneer de canonverplichting is afgekocht, vertegenwoordigt het bloot eigendom een geringe economische waarde. Alleen bij uitbreiding en/of wijziging van de bestemming kan op basis van de bepalingen van het erfpachtrecht de gemeente profiteren van de optredende meerwaarde. Wanneer de gemeente bij herontwikkeling van een locatie kiest voor een actieve betrokkenheid, biedt het erfpachtrecht echter maar beperkt aanvullende sturingsmogelijkheden. Bij een faciliterende rol moet het op basis van het erfpachtrecht (mee)profiteren van de bij herontwikkeling mogelijk optredende waardecreatie worden afgezet tegenover de mogelijkheden van kostenverhaal. Rekening houdende met de bestaande voorkeur van de gemeente voor een faciliterend grondbeleid, biedt die afweging onvoldoende argumenten om verkoop van bloot eigendom voor de eigenaren van gestapelde woningen op erfpacht bij voorbaat af te wijzen.

 

Verkoop van bloot eigendom aan in een VvE georganiseerde appartementseigenaren is mogelijk op basis van drie methoden:

  • 1.

    De VvE verwerft de bloot eigendom van de gemeente

  • 2.

    Hersplitsing

  • 3.

    Spiegelsplitsing.

In bijlage B zijn alle drie de modellen uitgewerkt en zijn ook de voor- en nadelen van de drie modellen toegelicht. Deze zijn kort samengevat in tabel

 

 

VvE verwerf bloot eigendom

Hersplitsing

Spiegelsplitsing

Voordelen

1. Juridisch eenvoudig

2. Geen unanimiteit VvE noodzakelijk, wel gekwalificeerde meerderheid

1. Juridisch ontstaat eenduidige situatie

1. Kan ook zonder unanimiteit worden uitgevoerd

Nadelen

1. VvE moet aankoop bloot eigendom kunnen financieren

2. Financiering bij verkoop woning kan lastiger worden

1. Unanimiteit VvE noodzakelijk

2. Eventueel vestiging nieuw hypotheekrecht nodig

3. Juridisch complex

1. Eventueel vestiging nieuw hypotheekrecht nodig

2. Gemeente uitvoerende partij

3. Als geen uniformiteit bestaat, wordt gemeente lid VvE ‘bloot eigendom’

Tabel 1 Voor en nadelen modellen verkoop bloot eigendom VvE's

 

Aan alle drie de opties zijn voor- en nadelen verbonden voor de gemeente en de erfpachters. De spiegelsplitsing leidt tot meer taken voor de gemeente. De andere twee modellen kunnen nadelige effecten hebben voor de (leden van de) VvE’s. Ondanks de aanwezige bezwaren is de gemeente bereid op basis van onderstaande voorwaarden medewerking te verlenen aan verkoop van bloot eigendom van in erfpacht aan VvE’s uitgegeven gronden onder de navolgende voorwaarden:

  • De VvE voert onder eindverantwoordelijkheid van de gemeente de voor spiegelsplitsing noodzakelijke werkzaamheden uit.

  • Bij spiegelsplitsing zonder unanimiteit zal de VvE de gemeente het ‘niet verdeelde bloot eigendom’ overdragen aan de VvE, zodat de gemeente geen zitting hoeft te nemen in VvE’s.

  • De notariële en overige kosten, die samenhang met de overdracht van bloot eigendom komen voor rekening van de VvE.

Een alternatief voor deze drie juridische opties is dat overdracht van het bloot eigendom aan de VvE plaatsvindt nadat heruitgifte op basis van eeuwigdurende erfpacht heeft plaatsgevonden. Daarvoor is dan wel noodzakelijk dat alle leden van de VvE bij heruitgifte de nieuwe canonverplichting hebben afgekocht. Overdracht kan dan plaatsvinden aan de VvE.

5.5 Vergoeding bloot eigendom

De waarde van de bloot eigendom van een eeuwigdurend erfpachtrecht na afkoop van de canonverplichting is beperkt. Na afkoop van de canonverplichting is de waardebepaling op basis van de netto contante waarde van de inkomensstroom nihil, uitgezonderd de effecten die wijziging c.q. uitbreiding van de functie(s) op de canonverplichting kunnen hebben. Anderzijds geldt dat met name bij appartementen de kosten van verkrijging van bloot eigendom relatief hoog kunnen zijn. Daarom wordt voorgesteld dat bij verkoop van de bloot eigendom aan de zittende erfpachter op nihil wordt gesteld. In samenhang daarmee zal de erfpachter wel alle uit de koop van de bloot eigendom voortvloeiende kosten moeten dragen. Hiermee wordt aansluiting gezocht bij de gebruikelijke vastgoedpraktijk waarbij alle kosten die zijn gemoeid met de verkrijging van de eigendom ten laste van de verkrijger komen.

5.6 Splitsingsbeleid gemeente

Op basis van het door het college 20 april 1999 vastgestelde beleid waaronder de gemeente medewerking wil verlenen aan appartementssplitsingen zijn inmiddels alle bestaande particuliere koopappartementen omgezet. Niet uitgesloten moet worden geacht dat dat de eigenaar van de particuliere huurwoningen in de toekomst zijn bezit wil uitponden en de gemeente verzoekt om medewerking te verlenen aan splitsing in appartementen. Op basis van de bestaande Algemene Bepalingen uit 1958 geldt dat de erfpachter dit alleen kan doen op basis van voorafgaande schriftelijke goedkeuring van burgemeester en wethouders. Als voorwaarde geldt in ieder geval dat de gemeente alleen medewerking wil verlenen aan zo’n verzoek, als de eigenaar bereid is zijn bestaand erfpachtrecht te converteren naar een eeuwigdurend erfpachtrecht. Afhankelijk van de situatie kan de gemeente eventueel nog andere aanvullende voorwaarden verbinden aan het inwilligen van zo’n verzoek. Het bestaande splitsingsbeleid komt daarmee te vervallen.

6 Beheerkosten en eenmalige kosten

In hoofdstuk 3 is beschreven dat de beheerkosten bij de bepaling van de hoogte van het canonpercentage buiten beschouwing gelaten. Daarnaast leiden de in hoofdstuk 5 beschreven mogelijkheden tot conversie van bestaande tijdelijke erfpacht naar een eeuwigdurende erfpacht, c.q. de verkoop van bloot eigendom door de gemeente tot eenmalige transacties. Ter dekking van de kosten van de gemeentelijke organisatie wordt voorgesteld een activiteitgeoriënteerde benadering te kiezen. Dat houdt in dat alleen kosten in rekening worden gebracht wanneer daadwerkelijk sprake is van gemeentelijke inzet. Bij die inzet kan een onderscheid worden gemaakt in:

  • 1.

    Structurele taken, die voortvloeien uit het beheer van de erfpachtportefeuille en waarbij beheerkosten ontstaan.

  • 2.

    Incidentele taken, die voortvloeien uit appartementssplitsing, afkoop canonverplichting, conversie en verkoop bloot eigendom.

6.1 Beheerkosten

Op basis van het door het college van B&W op 20 april 1999 vastgestelde splitsingsbeleid is bepaald dat aan het verlenen van medewerking aan appartementssplitsing de voorwaarde wordt verbonden dat de canon wordt verhoogd met onder andere 25 gulden als bijdrage in de administratiekosten. Voor de eeuwigdurende erfpachten zal gelden dat:

  • het college van B&W stelt voor een periode van vijf jaar, gelijk aan het voor het canonpercentage geldende rentetijdvak, de hoogte van de jaarlijkse beheerkosten vast;

  • bij afkoop van de eeuwigdurende canonverplichting komt de verplichting tot betaling van de beheerkosten te vervallen.

Voor de eerste periode, ingaande 2020 worden de beheerkosten bij eeuwigdurende erfpacht op basis van de inflatieontwikkeling sinds 1999 (CPI) bepaald op € 16,00 per individuele erfpachter.

6.2 Incidentele kosten

Bij heruitgifte in eeuwigdurende erfpacht is sprake van een verplichting voor een erfpachter om met de gemeente een nieuw erfpachtcontract af te sluiten. Daarom komen alle kosten die samenhangen met heruitgifte ten laste komen van de gemeente, met uitzondering van de notariskosten.

 

Wanneer een erfpachter de gemeente verzoekt om medewerking te verlenen aan splitsing van het erfpachtrecht in appartementen, conversie van het bestaand erfpachtrecht of verkoop bloot eigendom zullen aan de erfpachter handelingskosten in rekening worden gebracht. De achterliggende gedachte is dat de erfpachter niet door de gemeente daartoe wordt verplicht.

 

De tarieven voor de aan de erfpachter in rekening te brengen handelingskosten zullen eenmaal per vijf jaar worden vastgesteld. In 2020 gelden de navolgende tarieven:

splitsing appartementsrechten

€ 450,00

conversie met of zonder afkoop

€ 175,00

verkoop bloot eigendom

€ 450,00

7 Fiscale aspecten

Bij de beoordeling van fiscale aspecten in relatie tot de (her)uitgifte van grond in erfpacht kan een onderscheid worden gemaakt in fiscale gevolgen voor de gemeente en voor de erfpachter.

7.1 Fiscale gevolgen voor de gemeente

Voor de gemeente zijn de wet op de omzetbelasting en de wet op de vennootschapsbelasting in beginsel relevant.

Omzetbelasting

Voor de btw wordt de uitgifte in erfpacht gezien als een levering, waarbij btw verschuldigd kan zijn mits vestiging of overdracht van een eeuwigdurend recht op een bouwterrein (binnen 2 jaar na eerste ingebruikname) plaatsvindt. Bij heruitgifte of conversie, waarbij alleen sprake is van verlenging van het bestaand erfpachtrecht is in beginsel geen sprake van een levering van bouwrijpe grond en is btw daarom niet van toepassing. In het geval sprake is van heruitgifte, gecombineerd met herontwikkeling van een gebied, is het voor de erfpachter fiscaal gezien veelal aantrekkelijk om gronden in bouwrijpe staat geleverd te krijgen. Maar dat zal van geval tot geval beoordeeld moeten worden.

Vennootschapsbelasting

Het vernieuwen van een bestaand erfpachtcontract wordt tot normaal vermogensbeheer gerekend. Bijkomend geldt dat de met heruitgifte samenhangende gemeentelijke activiteiten geen enkele invloed heeft op de waardeontwikkeling. Deze wordt door de markt wordt bepaald. M.a.w., er is geen enkele relatie tussen de mate van inspanning van de gemeente en de optredende waardestijging. Op grond daarvan wordt als uitgangspunt gehanteerd dat er bij de heruitgifte geen vpb-plicht4 voor de gemeente ontstaat.

7.2 Fiscale gevolgen voor de erfpachter

Voor de erfpachter zijn overdrachtsbelasting en inkomstenbelasting relevant. Afkoop van de canon is niet geregeld in de belastingwet en dus geen belastbaar feit.

Overdrachtsbelasting

Of bij de heruitgifte van een erfpachtrecht door de erfpachter overdrachtsbelasting is verschuldigd bestaat geen eenduidig beeld bij de deskundigen. Als al sprake is van de verplichting tot betaling van overdrachtsbelasting is de grondslag van heffing van overdrachtsbelasting het verschil tussen de waarde van het oude recht en de waarde van het nieuwe recht. Bij een eeuwigdurende erfpacht is de waarde van het nieuwe recht gelijk aan 17 * de jaarlijkse canon. De waarde van het oude recht is afhankelijk van de resterende looptijd van het bestaande recht. Materieel gezien zal het financieel effect voor de meeste erfpachters zich beperkten tot enkele honderden euro’s.

 

Gezien de onduidelijkheid over de verplichting tot betaling van overdrachtsbelasting heeft de gemeente Amsterdam besloten te verwijzen naar het Notariaat en Belastingdienst. De verwachting is dat over enkele maanden meer duidelijkheid ontstaat over de vraag of wel of geen sprake is van de verplichting tot betaling van overdrachtsbelasting.

De verkoop van bloot eigendom is in ieder geval aan overdrachtsbelasting onderhevig. Gezien de beperkte waarde van de bloot eigendom na afkoop van de canonverplichting is het financieel effect voor de kopende partij gering.

Inkomstenbelasting

De betaling van een jaarlijkse canon is voor particuliere eigenaren aftrekbaar van de inkomstenbelasting. De afkoop van de jaarlijkse canonverplichting op zich is niet aftrekbaar. Maar in het geval de erfpachter voor de afkoop een lening afsluit, is de rente op die lening wel aftrekbaar. Welke fiscale effecten voor de individuele erfpachter ontstaan is erg individueel afhankelijk. Daarom kan de gemeente daarover geen uitspraken doen.

 

Bijlage A Omzetting van erfpacht voor bepaalde tijd naar eeuwigdurende erfpacht indien het erfpachtrecht gesplitst is in appartementsrechten

1 INLEIDING

  • 1.1

    Indien de gemeente haar beleid omtrent de erfpachtvoorwaarden wil wijzigen in die zin dat overgestapt wordt van een stelsel met erfpacht voor bepaalde tijd naar een stelsel met eeuwigdurende erfpacht, dan zal dat, indien het erfpachtrecht ziet op een woning, weinig problemen veroorzaken. Een huiseigenaar heeft een (eigen) erfpachtrecht en kan vrijwillig en op ieder gewenst moment overstappen.

  • 1.2

    Indien het perceel waarop het erfpachtrecht is gevestigd gesplitst is in appartementsrechten, dan ligt de zaak echter gecompliceerder. Omdat het gaat om één uitgegeven erfpachtrecht, moeten álle rechthebbenden van die appartementsrechten (via de Vereniging van Eigenaars, hierna te noemen: "VvE") unaniem instemmen met een omzetting.

  • 1.3

    Indien niet alle rechthebbenden akkoord gaan met zo'n omzetting, dan kan een andere weg uitkomst bieden: men kan individueel overstappen middels een obligatoire overeenkomst. Een obligatoire overeenkomst geldt slechts tussen de gemeente en de appartementsgerechtigde. Rechtsopvolgers van de partijen zijn hier niet aan gebonden. Om rechtsopvolgers toch te binden aan de afspraken, kan de obligatoire overeenkomst verzwaard worden met een kettingbeding (met boetebeding) en/of een kwalitatieve verplichting.

  • 1.4

    In deze notitie wordt een korte omschrijving gegeven van het kettingbeding met bijbehorend boetebeding (paragraaf 2) en de kwalitatieve verplichting (paragraaf 3) en de risico's die aan daaraan verbonden zijn. Daarnaast gaan wij kort in op de regeling die getroffen zal dienen te worden voor het geval alle appartementsgerechtigden individueel zijn overgestapt op eeuwigdurend erfpacht (paragraaf 4) en de fiscale component (paragraaf 5). Ten slotte geven we een conclusie in paragraaf 6.

2 KETTINGBEDING MET BOETEBEDING

  • 2.1

    Een kettingbeding houdt in dat ín de overeenkomst tussen de gemeente en de appartementsgerechtigde wordt opgenomen dat de appartementsgerechtigde zich verplicht om de met de gemeente gemaakte afspraak door te leggen aan zijn rechtsopvolger onder de verplichting voor die rechtsopvolger om de gemaakte afspraak ook weer op te leggen aan zijn rechtsopvolger.

  • 2.2

    Aan het kettingbeding wordt over het algemeen een boetebeding verbonden. Indien een rechtsopvolger "de ketting verbreekt" dan is deze partij een direct opeisbare boete verschuldigd aan de gemeente.

  • 2.3

    Aan het kettingbeding kleven een aantal risico's. Er bestaat voor de verkrijger geen wettelijke verplichting tot het accepteren van het kettingbeding. Indien de ketting wordt gebroken, dan heeft de gemeente wel recht op de boete (en eventuele schadevergoeding) maar de verkrijger is dan niet gebonden aan de contractuele afspraak die met de rechtsvoorganger is gemaakt. Daarnaast zijn een executerende hypotheekhouder en een curator in faillissement in beginsel niet gebonden aan de obligatoire overeenkomst en het kettingbeding en zij kunnen dus in beginsel een appartementsrecht overdragen zonder de overeenkomst met de gemeente ook over te dragen.

  • 2.4

    Voormelde risico's kunnen (grotendeels) worden ondervangen door de afspraak tussen de gemeente en de appartementsgerechtigde tevens in een aanvullende kwalitatieve verplichting te vervatten, zie hierna in paragraaf 3.

3 KWALITATIEVE VERPLICHTING

  • 3.1

    Een kwalitatieve verplichting (zoals bedoeld in artikel 6:252 van het Burgerlijk Wetboek) is een verplichting (in dit geval van de appartementsgerechtigde) die bestaat uit een "dulden" of "niet doen" ten aanzien van een aan hem toebehorend registergoed (in dit geval het appartementsrecht). Deze verplichting wordt vastgelegd in een notariële akte dien wordt ingeschreven in de openbare registers. De verplichting is daarmee kenbaar voor derden en gaat daardoor automatisch over op rechtsopvolgers. De verplichting zou in dit geval inhouden dat de appartementsgerechtigde duldt dat in afwijking van de onderliggende erfpacht voor zijn appartementsrecht andere afspraken gelden, namelijk dat voor zijn appartementsrecht eeuwigdurende erfpacht van toepassing is.

  • 3.2

    Een risico van de kwalitatieve verplichting is dat hypotheekhouders die al een hypotheekrecht hebben op het appartementsrecht en beslagleggers die eerder al beslag hebben gelegd op het appartementsrecht, een kwalitatieve verplichting die later wordt gevestigd op het appartementsrecht niet hoeven te accepteren. Zij zouden het appartementsrecht zonder dat deze bezwaard is met kwalitatieve verplichting kunnen verkopen op de executieveiling. De kwalitatieve verplichting houdt echter in beginsel wel stand bij een faillissement van de appartementsgerechtigde.

4 ALLE GERECHTIGDEN TOT EEN ERFPACHTRECHT ZIJN OVERGESTAPT

  • 4.1

    Indien op een bepaald moment alle appartementsgerechtigden zijn overgestapt naar eeuwigdurende erfpacht door middel van een obligatoire overeenkomst, is het mogelijk om het onderliggende erfpachtrecht in zijn geheel te wijzigen (de "Conversie van het erfpachtrecht"). Daartoe wordt in iedere overeenkomst met een appartementsgerechtigde opgenomen dat in de akte waarbij de kwalitatieve verplichting wordt gevestigd tevens door die appartementsgerechtigde een onherroepelijke volmacht wordt verleend aan het bestuur van de VvE om een notariële akte te laten opstellen en passeren waarbij de Conversie van het erfpachtrecht plaatsvindt.

5 FISCALITEIT

  • 5.1

    Het sluiten van de obligatoire overeenkomst en het overeenkomen van het kettingbeding alsmede het vestigen van de kwalitatieve verplichting is geen belastbaar feit voor de overdrachtsbelasting. Bij een (obligatoire) overstap van erfpacht voor bepaalde tijd naar eeuwigdurende erfpacht is de erfpachter dan ook geen overdrachtsbelasting verschuldigd.

  • 5.2

    Zoals uiteengezet onder paragraaf 4.1 kan het erfpachtrecht, op het moment dat alle appartementsgerechtigden zijn overgestapt naar eeuwigdurende erfpacht door middel van een obligatoire overeenkomst, geheel gewijzigd worden door middel van de Conversie van het erfpachtrecht. De Conversie van het erfpachtrecht is wél een belastbaar feit voor de overdrachtsbelasting op basis van (de fiscale fictie van) artikel 6 lid 2 van de Wet op belastingen van rechtsverkeer dat de wijziging van het erfpachtrecht beschouwd als de afstand van een beperkt recht tegen de verkrijging van een nieuw beperkt recht. Eventuele overdrachtsbelasting wordt berekend over het verschil in waarde tussen deze beperkte rechten.

  • 5.3

    In het geval er een verschil van waarde is tussen de beperkte rechten dat enkel wordt veroorzaakt door een wijziging van de schuldplichtigheid, wordt het verschil tussen de beperkte rechten op nihil gesteld en is er geen overdrachtsbelasting verschuldigd. Indien er naast de schuldplichtigheid ook andere componenten van het erfpachtrecht zijn gewijzigd (bijvoorbeeld een bestemmings- of een bebouwingswijziging) dan wordt het verschil in waarde niet geacht nihil te zijn en is er overdrachtsbelasting verschuldigd over het verschil in waarde.5

6 CONCLUSIE

  • 6.1

    Omzetting van erfpacht voor bepaalde tijd in eeuwigdurende erfpacht bij een erfpachtrecht dat gesplitst is in appartementsrechten, is slechts mogelijk met instemming van alle appartementseigenaren. Bij afwezigheid van unanieme instemming kan een appartementsgerechtigde individueel overstappen op basis van een obligatoire overeenkomst tussen de gemeente en de appartementsgerechtigde.

  • 6.2

    De obligatoire overeenkomst geldt slechts tussen de gemeente en de appartementsgerechtigde en rechtsopvolgers zijn hier niet aan gebonden. Om rechtsopvolgers toch te binden aan de afspraken, kan de obligatoire overeenkomst verzwaard worden met een kettingbeding (met boetebeding) en/of een kwalitatieve verplichting.

  • 6.3

    Een kettingbeding kent risico's, namelijk dat de ketting kan worden gebroken en dat hypotheekhouders en curators er niet aan gebonden zijn. In dat kader is het aanbevelingswaardig om de obligatoire overeenkomst tevens vast te leggen in een kwalitatieve verplichting. Hierdoor wordt verzekerd dat rechtsopvolgers gebonden zijn aan de obligatoire overeenkomst die de gemeente heeft gesloten met een erfpachter. Een risico van de kwalitatieve verplichting is dat hypotheekhouders en beslagleggers met eerdere rechten, de kwalitatieve verplichting niet hoeven te dulden.

  • 6.4

    Onze suggestie is derhalve om zowel het kettingbeding als de kwalitatieve verplichting te gebruiken.

  • 6.5

    Indien alle appartementsgerechtigden (obligatoir) zijn overgestapt naar eeuwigdurende erfpacht, dan kan het onderliggende erfpachtrecht tevens worden omgezet naar een eeuwigdurend erfpachtrecht. Iedere appartementsgerechtigde zal daartoe een onherroepelijke volmacht dienen te verstrekken aan het bestuur van de Vereniging van Eigenaars.

  • 6.6

    Vanuit fiscaal oogpunt is er met betrekking tot het sluiten van de obligatoire overeenkomst, het overeenkomen van het kettingbeding en de vestiging van de kwalitatieve verplichting geen sprake van een belastbaar feit voor de overdrachtsbelasting. De Conversie van het erfpachtrecht is wél een belastbaar feit voor de overdrachtsbelasting. Indien enkel de schuldplichtigheid van het erfpachtrecht is gewijzigd, dan wordt het verschil tussen de beperkte rechten op nihil gesteld en is er geen overdrachtsbelasting verschuldigd. Indien er naast de schuldplichtigheid ook andere componenten van het erfpachtrecht zijn gewijzigd (bijvoorbeeld een bestemmings- of een bebouwingswijziging) dan wordt het verschil in waarde niet geacht nihil te zijn en is er overdrachtsbelasting verschuldigd over het verschil in waarde.

Bijlage B Omzetting van erfpachtrecht naar vol eigendom bij appartementsrechten indien het erfpachtrecht is gesplitst in appartementsrechten

1 INLEIDING

  • 1.1

    Naast omzetting van erfpacht voor bepaalde tijd naar eeuwigdurende erfpacht kan ook overwogen worden om de erfpacht voor bepaalde tijd om te zetten naar volle eigendom. Indien het erfpachtrecht ziet op een woning, dan geschiedt dit door levering van de bloot eigendom door de gemeente aan de erfpachter. Hierdoor komen de bloot eigendom en het erfpachtrecht in één hand en gaat het genoemde erfpachtrecht teniet door vermenging. De erfpachter verkrijgt de volle eigendom en de gemeente is geen grondeigenaar meer.

  • 1.2

    De vraag rijst nu hoe dit in zijn werk gaat indien het erfpachtrecht is gesplitst in appartementsrechten. In deze notitie worden in paragrafen 2 en 3 de twee mogelijkheden besproken tot omzetting van erfpacht naar vol eigendom bij appartementsrechten. Daarbij wordt tevens ingegaan op de fiscale component van de omzettingen en worden enige nadelen van beide mogelijkheden aangegeven. In paragraaf 4 wordt nog kort ingegaan op een alternatief voor omzetting, waarbij de bloot eigendom niet aan de appartementsgerechtigden maar aan de betreffende Vereniging van Eigenaars (hierna te noemen: "VvE") wordt overgedragen. We sluiten af met een conclusie in paragraaf 5.

2 SPIEGELSPLITSING GEVOLGD DOOR OPZEGGING OF AFSTAND

  • 2.1

    Bij een spiegelsplitsing wordt de bloot eigendom op dezelfde wijze gesplitst in corresponderende appartementsrechten als dat het erfpachtrecht in appartementsrechten is gesplitst. De bloot eigendom moet als het ware 'gespiegeld' worden aan de appartementsrechten-erfpacht. Deze appartementsrechten-bloot eigendom worden vervolgens overgedragen aan de rechthebbenden van de appartementsrechten-erfpacht.

  • 2.2

    Ondanks het feit dat beide appartementsrechten (bloot-eigendom en erfpacht) in één hand zijn, is de heersende leer dat er geen vermenging ontstaat. Op grond van de wet gaan namelijk slechts beperkte rechten teniet bij vermenging en een appartementsrecht is wettelijk gezien geen beperkt recht (het kwalificeert naar zijn aard namelijk als vermogensrecht).6 Derhalve is een vervolgstap nodig om het tenietgaan van het onderliggende erfpachtrecht alsnog te bewerkstelligen: dit kan door middel van opzegging dan wel afstand. Bij beide mogelijkheden is medewerking van alle appartementsgerechtigden nodig, nu zij allen gezamenlijk het gehele recht van erfpacht bezitten. Indien één van de appartementsgerechtigden niet het corresponderende appartementsrecht-blooteigendom verkrijgt en niet opzegt of geen afstand doet, vindt er in zijn geheel geen opzegging of afstand plaats.

  • 2.2.1

    Opzegging

    Artikel 3:81 lid 2 sub d BW bepaalt dat opzegging mogelijk is, indien de bevoegdheid daartoe is toegekend bij de wet of bij de vestiging van het recht. Op basis van de huidige erfpachtbepalingen is opzegging niet toegestaan en dus geen optie.

  • 2.2.2

    Afstand

    De andere manier van het teniet gaan van het erfpachtrecht is door het doen van afstand van het recht krachtens artikel 3:81 lid 2 sub c BW. Afstand doen kan slechts als de gemeente hier aan meewerkt (het is een tweezijdige handeling).

  • 2.3

    Indien alle appartementsgerechtigden meewerken aan de afstand van het erfpachtrecht, dan gaat daardoor het erfpachtrecht teniet en wordt de splitsing in appartementsrechten van het erfpachtrecht van rechtswege opgeheven op grond van het bepaalde in artikel 5:143 lid 1 onder a BW. De opheffing van de splitsing in appartementsrechten van het erfpachtrecht vindt echter enkel van rechtswege plaats indien er geen andere registergoederen in die splitsing betrokken zijn. Als er bijvoorbeeld twee percelen in de splitsing zijn betrokken (naast het erfpachtrecht is bijvoorbeeld een opstalrecht van een ander perceel of een erfpachtrecht van een ander perceel mee gesplitst), dan eindigt het erfpachtrecht wel maar blijft de splitsing in zijn geheel gewoon bestaan. De splitsing zal in dat geval bij een separate notariële akte moeten worden opgeheven. Indien dat niet zou gebeuren, blijft de splitsing voortbestaan en is er sprake van twee splitsingen (een splitsing van bloot eigendom en een splitsing van het erfpachtrecht). Het bepaalde zoals uiteengezet onder 2.7 geldt dan ook voor deze situatie.

  • 2.4

    Door de samenvoeging van de appartementsrechten-bloot eigendom en de appartementsrechten- erfpacht bij alle eigenaars zijn de appartementsgerechtigden in verband met de afstand van het erfpachtrecht en de beëindiging van de splitsing gerechtigd geworden tot de volle eigendom van de appartementsrechten, elk voor zover het hem/haar betreft.

  • 2.5

    Nadelen spiegelsplitsing

  • 2.5.1

    Medewerking

    De medewerking van alle appartementsgerechtigden is vereist. Zie in dat kader ook hierna onder 2.7.

  • 2.5.2

    Hypotheken

    Op het moment dat er door alle appartementsgerechtigden afstand wordt gedaan van het erfpachtrecht, houdt de onderliggende splitsing in appartementsrechten van het erfpachtrecht op te bestaan indien er geen andere registergoederen in de splitsing zijn betrokken. De vraag is wat er dan gebeurt met een hypotheekrecht dat op een appartementsrecht-erfpacht is gevestigd. In de literatuur bestaat discussie over de vraag of een hypotheekhouder beschermd wordt tegen vermenging en afstand bij de spiegelsplitsing. In dat kader is het advies om de hypotheken die zijn gevestigd om een appartementsrecht-erfpacht opnieuw te vestigen op het appartementsrecht-volle eigendom. Overigens zou de mogelijkheid kunnen bestaan dat de appartementsgerechtigden, afhankelijk van de hoogte van de koopprijzen van de appartementsrechten-bloot eigendom, wellicht een additionele lening nodig hebben voor de aankoop daarvan. In dat geval is de kans groot dat een hypotheekhouder een nieuw (additioneel) hypotheekrecht wenst dat ziet op het appartementsrecht-volle eigendom.

  • 2.5.3

    Gemeente als splitsende partij

    Bij een spiegelsplitsing is de gemeente de splitsende partij. Dit brengt (aansprakelijkheids)risico's met zich mee. De gemeente zou deze risico's kunnen uitsluiten door overeen te komen dat de appartementsgerechtigden dan wel de VvE opdrachtgever word(t)(en) voor de splitsing. De gemeente kan daarnaast enige aansprakelijkheid voor schade wegens fouten in de splitsingsakte verder contractueel uitsluiten. Overigens kunnen wij ons ook voorstellen dat, aangezien de gemeente deze wijzigingen ten aanzien van de erfpacht wenst, zij deze risico's voor haar rekening wenst te nemen.

  • 2.6

    Fiscaliteit

    De splitsing van de bloot-eigendom is geen belastbaar feit voor de overdrachtsbelasting. Voor de afstand van het erfpachtrecht geldt dat dit niet als een belastbaar feit wordt gezien, aangezien het genotsrecht van de appartementsgerechtigde niet wijzigt. De overdracht van de appartementsrechten-bloot eigendom aan de rechthebbenden van de appartementsrechten-erfpacht is wel een belastbaar feit voor de overdrachtsbelasting. Er zal overdrachtsbelasting moeten worden betaald over de waarde van de verkrijging. De waarde van de bloot eigendom betreft het verschil tussen de waarde van volle eigendom en de waarde van het betreffende erfpachtrecht. De hoogte van die waarde is afhankelijk van wat voor soort erfpachtrecht betrokken is: een erfpachtrecht dat eeuwigdurend is afgekocht heeft een andere waarde dan een erfpachtrecht dat voortdurend is en waarvoor een jaarlijkse canon geldt. Dit zal per geval bekeken moeten worden.

  • 2.7

    Spiegelsplitsing zonder unanimiteit

    Indien er geen unanimiteit verkregen kan worden voor het doorzetten van de spiegelsplitsing, kan de gemeente besluiten om de spiegelsplitsing door te zetten zonder unanimiteit. In dat geval kan de gemeente aan appartementsgerechtigden die wel een gesplitst aandeel bloot eigendom wensen te verkrijgen individueel bloot eigendom van dat appartementsrecht leveren. De appartementsrechten-bloot eigendom die niet worden verkregen, blijven in handen van de gemeente.

     

    Een nadeel hiervan is wel dat het onderliggende erfpachtrecht en daarmee het appartementsrecht-erfpacht niet tenietgaat. Derhalve blijven er twee appartementsrechten naast elkaar bestaan (althans tot het moment dat alle appartementsgerechtigden een appartementsrecht-bloot eigendom hebben verkregen en opgezegd hebben of afstand hebben gedaan). Wegens de gesplitste bloot eigendom ontstaat er een nieuwe VvE waarvan de gemeente automatisch lid wordt: zij beschikt immers nog over de appartementsrechten-bloot eigendom die niet zijn overgedragen. Dit zal voor de gemeente tijd en geld kosten en zal ons inziens derhalve niet de voorkeur genieten.

    Om voorgaande redenen heeft bijvoorbeeld de gemeente Utrecht de mogelijkheid om individueel de bloot eigendom te verkrijgen uitgesloten. Er wordt slechts met unanimiteit gesplitst en daarbij zal de omzetting enkel op één dag plaatsvinden, zodat slechts op die dag twee appartementsrechten (alsmede de daardoor ontstane VvE's) bestaan.

3 OPHEFFING SPLITSING ERFPACHTRECHT, LEVERING VAN BLOOT EIGENDOM, AFSTAND ERFPACHTRECHT EN OPNIEUW SPLITSEN VOLLE EIGENDOM ("HERSPLITSING")

  • 3.1

    Een andere manier om te komen tot appartementsrechten die zien op volle eigendom, is het overgaan tot het opheffen van de splitsing, in combinatie met het doorvoeren van een nieuwe splitsing maar nu van volle eigendom.

  • 3.2

    Het heeft over het algemeen de voorkeur om met deze methode te werken indien er bij een appartementencomplex toch al een aanleiding is om de splitsing aan te passen aangezien er sprake is van een van de splitsingsakte afwijkende feitelijke situatie. Dit kan dan niet worden opgelost met de spiegelsplitsing, aangezien die splitsing identiek moet zijn aan de eerdere splitsing van het erfpachtrecht. Echter, ook als er geen sprake is van een behoefte om de oude splitsing aan te passen, kan de onderliggende methode toegepast worden. In dat geval is de nieuwe splitsing identiek aan de oude splitsing.

  • 3.3

    De bloot eigendom van de grond wordt allereerst ongesplitst geleverd aan alle appartementsrechtgerechtigden. De appartementsgerechtigden verkrijgen hierdoor ieder een aandeel in de bloot eigendom. De appartementsgerechtigden doen vervolgens afstand van het erfpachtrecht, waardoor de splitsing eindigt op grond van het bepaalde in artikel 5:143 lid 1 onder a BW indien er geen andere registergoederen in de splitsing betrokken waren (zie de uitleg daaromtrent onder 2.3). Indien de splitsing niet van rechtswege eindigt, kan de splitsing bij separate notariële akte worden opgeheven.

  • 3.4

    Vervolgens zullen de appartementsgerechtigden gezamenlijk de volle eigendom opnieuw splitsen zodat er appartementsrechten-vol eigendom ontstaan die worden toegedeeld aan de voormalige erfpacht-appartementsgerechtigden in dezelfde verhouding als het geval was bij de oude splitsing (behoudens wijzigingen die gewenst zijn door de eigenaren).

  • 3.5

    Nadelen

  • 3.5.1

    Medewerking

    Ook bij deze splitsing is medewerking van alle appartementsgerechtigden vereist, zij zijn de partij die de volle eigendom samen opnieuw gaan splitsen. Nu er opnieuw gesplitst gaat worden komen er wellicht nieuwe belangen om de hoek kijken: mensen kunnen de nieuwe splitsing aangrijpen om aanpassingen door te voeren in de splitsingsakte die in hun voordeel zijn. Er zal echter eenstemmigheid moeten bestaan ten aanzien van het splitsingsreglement en de aanpassingen in de splitsingstekeningen.

  • 3.5.2

    Hypotheken

    Het bepaalde onder 2.5.2 is van overeenkomstige toepassing: er zullen nieuwe hypotheekrechten moeten worden gevestigd.

  • 3.6

    Fiscaliteit

    De overdracht van de bloot eigendom aan de rechthebbenden van de appartementsrechten-erfpacht is een belastbaar feit voor de overdrachtsbelasting. Er zal overdrachtsbelasting moeten worden betaald over de waarde van de verkrijging. De waarde van de bloot eigendom betreft het verschil tussen de waarde van volle eigendom en de waarde van het betreffende erfpachtrecht. De hoogte van die waarde is afhankelijk van wat voor soort erfpachtrecht betrokken is: een erfpachtrecht dat eeuwigdurend is afgekocht heeft een andere waarde dan een erfpachtrecht dat voortdurend is en waarvoor een jaarlijkse canon geldt. Dit zal per geval bekeken moeten worden.

     

    Voor de afstand van het erfpachtrecht geldt dat dit niet als een belastbaar feit zal worden gezien, aangezien het genotsrecht van de appartementsgerechtigden niet wijzigt. De nieuwe splitsing van de volle-eigendom is tevens geen belastbaar feit voor de overdrachtsbelasting.

4 OVERDRACHT BLOOT EIGENDOM AAN VVE

  • 4.1

    Naast de omzettingsmogelijkheden zoals uiteengezet onder paragrafen 3 en 4 zou de gemeente nog kunnen overwegen om de bloot eigendom aan de VvE over te dragen. In de statuten van de VvE dient wel te zijn aangegeven dat dit mogelijk is. Voor de verkrijging van een registergoed is geen unanimiteit vereist: een volstrekte meerderheid is afdoende. Voorts houden de appartementsgerechtigden meer zelf de touwtjes in handen door, via de VvE, de erfpachtvoorwaarden te bepalen. Er behoeven, in tegenstelling tot de twee voornoemde splitsingsmogelijkheden, geen nieuwe hypotheken gevestigd te worden: er gaat immers geen erfpachtrecht teniet.

  • 4.2

    Nadelen

  • 4.2.1

    Door overdracht van de bloot eigendom aan de VvE wordt de erfpacht een 'particuliere' erfpacht. Hierdoor wordt in het vervolg financiering van deze 'particuliere' erfpacht voor de appartementsgerechtigden mogelijk moeilijk(er). Het is daarom de vraag of de gemeente de overdracht van de bloot eigendom aan de VvE wel zou moeten voorstellen; in ieder geval zullen de appartementsgerechtigden van dit nadeel goede nota moeten nemen.

5 CONCLUSIE

  • 5.1

    Alles in ogenschouw genomen kan worden geconcludeerd dat er drie mogelijkheden zijn voor de gemeente om haar relatie met de gezamenlijke appartementsgerechtigden als erfpachter te beëindigen.

     

    Voor zowel de spiegelsplitsing als de Hersplitsing geldt dat alle appartementsgerechtigden moeten meewerken om het beoogde resultaat te behalen. Verschil tussen de spiegelsplitsing en de Hersplitsing is dat de spiegelsplitsing – in beginsel – door de gemeente zal worden gedaan en dat deze identiek moet zijn aan de splitsing van het erfpachtrecht. De Hersplitsing vindt plaats door de gezamenlijke eigenaren en kan afwijken van de oude splitsing. Deze manier van splitsing is voor de gemeente minder inspannend dan voor de appartementsgerechtigden. Immers zijn de appartementsgerechtigden degenen die (na unanieme instemming) de eigendom zullen splitsen. Hiertoe kan pas worden gekomen als de appartementsgerechtigden het eens worden over de inhoud van de splitsingsakte. Om deze reden kan het een moeizaam proces betreffen.

  • 5.2

    De overdracht van de bloot eigendom aan de VvE, als derde mogelijkheid, moet voor de VvE als zodanig wel financierbaar zijn. Bovendien moeten de appartementsgerechtigden zich ter dege bewust zijn van het onder 4.2.1. geschetste nadeel.

  • 5.3

    In beide gevallen zal er overdrachtsbelasting moeten worden betaald over de waarde van de verkrijging van het bloot eigendom.

ALGEMENE BEPALINGEN VOOR DE UITGIFTE IN EEUWIGDURENDE ERFPACHT VAN GRONDEN TEN BEHOEVE VAN WOONDOELEINDEN VAN DE GEMEENTE DIEMEN 2020 (AB Diemen 2020)

 

Deze Algemene Bepalingen zijn vastgesteld door de gemeenteraad van de Gemeente Diemen bij zijn besluit van *[__ 2019] *[__ 2020] - nummer [__] - en zijn opgenomen in een notariële akte op *[__ 2019] *[__ 2020] voor mr. A.M.J.M. Ploumen, notaris te Amsterdam, verleden, van welke akte een afschrift is ingeschreven in register Hypotheken 4 van de Dienst voor het kadaster en de openbare registers op *[__ 2019] *[__ 2020] in deel [__] nummer [__].

ARTIKEL 1 DEFINITIES

In deze Algemene Bepalingen wordt verstaan onder:

  • a.

    aanbieding:

    de brief en/of concept-overeenkomst casu quo verklaring met bijlage(n) waarin de gemeente een perceel in erfpacht dan wel een gewijzigd recht van erfpacht aan de gegadigde(n) aanbiedt;

  • b.

    afkoopsom:

    een eenmalig te betalen bedrag dat in de plaats komt van de nog niet vervallen canon(s) en aldus waartegen de canon kan worden afgekocht, welk bedrag van de grondwaarde wordt afgeleid;

  • c.

    Algemene Bepalingen:

    Algemene Bepalingen voor de uitgifte in eeuwigdurende erfpacht van gronden ten behoeve van woondoeleinden van de gemeente Diemen 2020;

  • d.

    artikel:

    een artikel van de Algemene Bepalingen;

  • e.

    beheerkosten:

    het bedrag dat de erfpachter jaarlijks aan de gemeente is verschuldigd voor het beheer van het door de gemeente uitgegeven erfpachtrecht, de kosten in verband met een eventuele splitsing van dat recht daaronder begrepen;

  • f.

    Bijzondere Bepalingen:

    de bepalingen die gelden in aanvulling op, naast of in afwijking van de Algemene Bepalingen;

  • g.

    canon:

    het bedrag dat de erfpachter jaarlijks aan de gemeente is verschuldigd als vergoeding voor het erfpachtrecht;

  • h.

    canonpercentage:

    het percentage dat van toepassing is voor de berekening van de canon;

  • i.

    DAEB-bezit:

    het deel van het bezit van woningcorporaties omvattende woningen met bestemming verhuur in de sociale huursector (sociale huurwoningen) dat als zodanig op grond van de ten tijde van de vaststelling van deze Algemene Bepalingen geldende wet- en regelgeving dienaangaande administratief is aangemerkt als bezit dat wordt ingezet ten behoeve van activiteiten van Diensten van Algemeen Economisch Belang dan wel dat te eniger tijd als gevolg van (landelijk) gewijzigd beleid en/of gewijzigde wet- en regelgeving dienaangaande als zodanig anderszins casu quo onder welke andere benaming ook wordt aangemerkt en/of aangeduid;

  • j.

    erfpachtakte:

    de notariële akte waarin het erfpachtrecht als zodanig en de op het erfpachtrecht van toepassing zijnde bepalingen, waaronder de Algemene Bepalingen, de Bijzondere Bepalingen en de eventuele verdere aan het erfpachtrecht verbonden rechten en verplichtingen, zijn vastgelegd, waaronder vallen:

    • de notariële akte van vestiging waarbij het erfpachtrecht wordt gevestigd; en

    • alle latere notariële akten waarin met betrekking tot het erfpachtrecht vorenbedoelde daarop van toepassing zijnde bepalingen worden gewijzigd, waaronder begrepen de akte van omzetting waarbij een bestaand erfpachtrecht voor bepaalde tijd wordt omgezet in een eeuwigdurende erfpacht waarop de Algemene Bepalingen van toepassing worden verklaard;

  • k.

    erfpachtrecht:

    het zakelijk recht van erfpacht zoals omschreven in de erfpachtakte alsmede het onverdeeld aandeel daarin;

  • l.

    gemeente:

    de gemeente Diemen;

  • m.

    grondwaarde:

    de tussen de gemeente en de erfpachter overeengekomen waarde van het perceel die ten grondslag ligt aan de berekening van de canon, welke waarde is gebaseerd op het ten tijde van de uitgifte in erfpacht onderscheidenlijk het ten tijde van de aanpassing of herziening van de canon geldende grondprijsbeleid van de gemeente;

  • n.

    niet-DAEB-bezit:

    het deel van het bezit van woningcorporaties omvattende onder meer woningen met bestemming verhuur in de vrije huursector (geliberaliseerde of vrije sector huurwoningen) en (delen van casu quo ruimten in) gebouwen met bestemming commerciële ruimte dat als zodanig op grond van de ten tijde van de vaststelling van deze Algemene Bepalingen geldende wet- en regelgeving dienaangaande administratief is aangemerkt als bezit dat niet wordt ingezet ten behoeve van activiteiten van Diensten van Algemeen Economisch Belang dan wel dat te eniger tijd als gevolg van (landelijk) gewijzigd beleid en/of gewijzigde wet- en regelgeving dienaangaande als zodanig anderszins casu quo onder welke andere benaming ook wordt aangemerkt en/of aangeduid;

  • o.

    onroerende zaak:

    de grond met de eventueel (te eniger tijd) daarboven / daarop / daarin aanwezige casu quo daarmee verenigde dan wel nog te bouwen opstallen of het appartementsrecht en de beperkte rechten die met de grond of het appartementsrecht verbonden zijn;

  • p.

    openbare registers:

    de openbare registers voor registergoederen gehouden door de Dienst voor het kadaster en de openbare registers waarin onder meer zakelijke rechten worden vastgelegd;

  • q.

    opstallen:

    gebouwen, werken en beplantingen;

  • r.

    perceel:

    de onroerende zaak die in erfpacht is of wordt uitgegeven;

  • s.

    uitgifte in erfpacht:

    de eerste keer dat de onroerende zaak in erfpacht wordt uitgegeven alsmede de heruitgifte in erfpacht van de grond;

  • t.

    vloeroppervlakte:

    de vloeroppervlakte van de bebouwing, berekend volgens de Nederlandse norm NEN 2580, die voor woningen wordt uitgedrukt in gebruiksoppervlakte (GO) en voor andere bestemmingen in bruto vloeroppervlakte (BVO).

ARTIKEL 2 DE AANBIEDING, AANVAARDING EN UITGIFTE

  • 2.1

    De gemeente kan een onroerende zaak in erfpacht uitgeven.

  • 2.2

    Aan de uitgifte in erfpacht gaat een schriftelijke aanbieding vooraf, welke aanbieding door de gemeente zal worden gedaan na ontvangst van een aanvraag daartoe, als bedoeld in artikel 3.1, en nadat overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.3 de gegadigde de eventueel door de gemeente geëiste waarborgsom heeft voldaan en de gemeente heeft besloten de aanbieding aan de gegadigde te doen.

    In de aanbieding worden in ieder geval vermeld:

    • a.

      de kadastrale aanduiding, de oppervlakte en, voor zover bekend, de plaatselijke aanduiding van het perceel;

    • b.

      de termijn gedurende welke de aanbieding geldt;

    • c.

      de ingangsdatum van het erfpachtrecht;

    • d.

      een verwijzing naar en van toepassing verklaring van de Algemene Bepalingen;

    • e.

      de Bijzondere Bepalingen die op het erfpachtrecht van toepassing zijn, waaronder doch niet beperkt tot de bestemming, het toegestane gebruik en de maximaal toegestane vloeroppervlakte van de opstallen;

    • f.

      de financiële voorwaarden, waaronder doch niet beperkt tot:

      • -

        de jaarlijkse canon;

      • -

        het bijbehorende canonpercentage;

      • -

        de grondwaarde;

      • -

        de data waarop de canon moet zijn betaald;

      • -

        de mogelijkheid om de canon af te kopen en ineens en bij vooruitbetaling te voldoen en in geval wordt overeengekomen de canon af te kopen, de afkoopsom.

  • Bij de aanbieding wordt een tekening gevoegd waarop het aangeboden perceel duidelijk is aangegeven.

  • 2.3

    Een besluit tot uitgifte in erfpacht wordt niet genomen dan nadat de aanbieding door de gegadigde schriftelijk is aanvaard.

  • 2.4

    De uitgifte in erfpacht geschiedt bij de erfpachtakte, die zal worden verleden door een door de gemeente na overleg met de erfpachter aan te wijzen notaris.

  • 2.5

    In de erfpachtakte worden in ieder geval opgenomen:

    • a.

      de kadastrale aanduiding, de oppervlakte en, voor zover bekend, de plaatselijke aanduiding van het perceel;

    • b.

      de ingangsdatum van het erfpachtrecht;

    • c.

      een verwijzing naar en van toepassing verklaring van de Algemene Bepalingen;

    • d.

      de Bijzondere Bepalingen die op het erfpachtrecht van toepassing zijn, waaronder doch niet beperkt tot:

      • -

        de aanvaarding van het perceel;

      • -

        de bestemming, het toegestane gebruik en de maximaal toegestane vloeroppervlakte van de opstallen;

    • e.

      de financiële voorwaarden, waaronder doch niet beperkt tot:

      • -

        de jaarlijkse canon;

      • -

        het bijbehorende canonpercentage;

      • -

        de grondwaarde;

      • -

        de data waarop de canon moet zijn betaald;

      • -

        de vermelding of de canon is afgekocht en ineens en bij vooruitbetaling wordt of is voldaan en, in geval sprake is van afkoop van de canon, de afkoopsom;

    • f.

      een woonplaatskeuze op het kantoor van de betreffende notaris, als de erfpachter geen werkelijke of gekozen woonplaats in Nederland heeft.

  • 2.6

    Indien de gemeente zulks wenst, wordt een door partijen gewaarmerkte kaart van het in erfpacht uit te geven perceel aan de erfpachtakte gehecht.

ARTIKEL 3 AANVRAAG, RESERVERINGSVERGOEDING EN WAARBORGSOM

  • 3.1

    Ieder die een onroerende zaak van de gemeente in erfpacht wenst te verkrijgen, moet daartoe een aanvraag indienen bij de gemeente.

  • 3.2

    In afwachting van de aanvraag kan de gemeente onder door haar te stellen voorwaarden een jaarlijkse reserveringsvergoeding vorderen voor het reserveren van de onroerende zaak.

  • 3.3

    Alvorens omtrent een aanvraag tot uitgifte van de onroerende zaak in erfpacht te beslissen daartoe de aanbieding, als bedoeld in artikel 2.2, te doen, kan de gemeente van de gegadigde eisen, dat een waarborgsom in de gemeentekas wordt gestort, die overeenkomt met het voorlopig vastgestelde bedrag van de canon per jaar. Onder waarborgsom wordt in dit verband mede verstaan een ten genoegen van de gemeente gestelde bankgarantie.

  • 3.4

    Het in ontvangst nemen van een waarborgsom verplicht de gemeente niet de onroerende zaak aan de gegadigde in erfpacht uit te geven. Wordt besloten de onroerende zaak niet aan de gegadigde in erfpacht uit te geven, daaronder begrepen het niet tot stand komen van de aanbieding, als bedoeld in artikel 2.2, door de schriftelijke aanvaarding daarvan door de gegadigde, dan wordt de waarborgsom, vermeerderd met een redelijke rente, zo spoedig mogelijk gerestitueerd.

  • 3.5

    De waarborgsom vervalt aan de gemeente, indien de gegadigde niet binnen de door de gemeente bij aangetekende brief opgegeven redelijke termijn meewerkt aan het tot stand komen van de erfpachtakte.

  • 3.6

    De waarborgsom wordt gerestitueerd zonder dat de gemeente rente of kosten verschuldigd is, zodra de op de onroerende zaak te stichten opstallen naar het oordeel van de gemeente overeenkomstig de voorgeschreven bestemming en binnen de vereiste termijn in gebruik zijn genomen en aan de overige voorwaarden waaronder de onroerende zaak in erfpacht is uitgegeven is voldaan.

ARTIKEL 4 ALGEMENE BEPALINGEN EN BIJZONDERE BEPALINGEN

  • 4.1

    De gemeente geeft de onroerende zaak uit in erfpacht met toepassing van deze Algemene Bepalingen, voor zover daarvan niet bij of krachtens besluit van de gemeente wordt afgeweken, en voorts onder zodanige Bijzondere Bepalingen als door de gemeente voor elke uitgifte in erfpacht met de erfpachter zijn overeengekomen en die onder meer betrekking zullen hebben op de bestemming en het gebruik van de onroerende zaak.

  • 4.2

    De gemeente kan op verzoek van de erfpachter afwijking toestaan of vrijstelling verlenen van de Bijzondere Bepalingen, waaronder het erfpachtrecht is verleend of deze wijzigen.

ARTIKEL 5 DUUR VAN HET ERFPACHTRECHT / OPZEGGING DOOR ERFPACHTER / BEËINDIGING DOOR AFSTAND

  • 5.1

    De uitgifte in erfpacht van de onroerende zaak geschiedt eeuwigdurend.

  • 5.2

    Het is de erfpachter niet toegestaan het erfpachtrecht op te zeggen.

  • 5.3

    Beëindiging van het erfpachtrecht van de zijde van de gemeente kan uitsluitend plaatsvinden op de gronden en op de wijzen als voorzien in de artikelen 21, 26 en 27.

  • 5.4

    De gemeente en de erfpachter kunnen met wederzijds goedvinden bij akte van afstand, te verlijden door een door de gemeente, na overleg met de erfpachter aan te wijzen notaris, overgaan tot beëindiging van het erfpachtrecht of een gedeelte daarvan. In de akte van afstand van het erfpachtrecht worden in elk geval opgenomen:

    • a.

      de datum waarop het erfpachtrecht wordt beëindigd;

    • b.

      de regeling die partijen hebben getroffen ten aanzien van het tijdstip waarop en de staat waarin de onroerende zaak ter beschikking wordt gesteld aan de gemeente;

    • c.

      de regeling die partijen hebben getroffen ten aanzien van een eventuele vergoeding van de waarde van het erfpachtrecht en van de opstallen.

ARTIKEL 6 UITGIFTE VAN DE ONROERENDE ZAAK

  • 6.1

    De onroerende zaak wordt, tenzij uitdrukkelijk in de aanbieding en/of de Bijzondere Bepalingen anders is overeengekomen, in erfpacht uitgegeven:

    • a.

      onvoorwaardelijk en niet onderhevig aan inkorting, ontbinding of welke vernietiging dan ook;

    • b.

      niet bezwaard met beslagen, hypotheken of inschrijving daarvan noch met andere dan de opgegeven en door de erfpachter uitdrukkelijk aanvaarde beperkte rechten;

    • c.

      vrij van huur, pacht en andere gebruiksrechten;

    • d.

      vrij van andere bijzondere lasten en beperkingen die anderszins de in de Bijzondere Bepalingen overeengekomen bouw, verdere inrichting en ingebruikneming van de onroerende zaak verhinderen of beperken.

  • 6.2

    Tenzij partijen in de aanbieding en/of de Bijzondere Bepalingen anders overeenkomen, wordt de onroerende zaak afgeleverd in de toestand, waarin die zich bevindt op de datum van ondertekening van de erfpachtakte.

    Onverminderd het bepaalde in de vorige zin is de gemeente verplicht de onroerende zaak zodanig af te leveren dat die in milieu hygiënisch opzicht geschikt is voor de / het overeengekomen bestemming en gebruik. Dat wil zeggen dat de tot de onroerende zaak behorende bodem en het grondwater ter plaatse voldoende vrij is van stoffen die volgens de opvattingen die gangbaar zijn op het moment van de uitgifte en met het oog op de bestemming ernstig gevaar voor de volksgezondheid of het milieu opleveren.

  • 6.3

    De inbezitstelling van de onroerende zaak geschiedt, tenzij in de aanbieding en/of de Bijzondere Bepalingen uitdrukkelijk anders wordt overeengekomen, bij de ondertekening van de erfpachtakte. Indien de inbezitstelling plaatsvindt op een ander tijdstip dan bij de ondertekening van de erfpachtakte, eindigt de zorgplicht van de gemeente op het betreffende andere tijdstip van de inbezitstelling.

  • 6.4

    Aan de erfpachtakte wordt een bodemonderzoek gehecht dat tenminste voldoet aan de eisen van een nulonderzoek volgens normblad NEN 5740 zoals dat geldt ten tijde van de uitgifte in erfpacht dan wel volgens een te eniger tijd daarvoor in de plaats getreden richtlijn casu quo (richt)norm. Het onderzoek geeft inzicht in de milieu hygiënische bodem- en grondwatergesteldheid van de onroerende zaak op de datum van:

    • a.

      de uitgifte van het erfpachtrecht, of

    • b.

      de economische verkrijging van het erfpachtrecht; dit is het geval als de erfpachter de onroerende zaak vóór de uitgifte van het erfpachtrecht in bezit gesteld heeft gekregen en in gebruik heeft genomen.

  • Dit bodemonderzoek geldt tijdens de looptijd van het erfpachtrecht als uitgangspunt voor de toepassing van artikel 14 en artikel 17.4.

  • 6.5

    De gemeente staat er voor het overige niet voor in dat de afgeleverde onroerende zaak aan de overeenkomst beantwoordt, tenzij partijen in de aanbieding en/of de Bijzondere Bepalingen anders zijn overeengekomen.

ARTIKEL 7 HOOFDELIJKE AANSPRAKELIJKHEID / ONDEELBAARHEID / VERTEGENWOORDIGING

  • 7.1

    Als het erfpachtrecht aan twee of meer personen toekomt, zijn zij hoofdelijk tegenover de gemeente aansprakelijk voor de nakoming van de verplichtingen die uit het erfpachtrecht voortvloeien casu quo die volgen uit de erfpachtakte en de Algemene Bepalingen. Van deze hoofdelijke verbondenheid is wat betreft de canon geen sprake als het erfpachtrecht is gesplitst in appartementsrechten. De canon is dan volgens deze splitsing verdeeld.

  • 7.2

    De verplichtingen die voor de erfpachter uit het erfpachtrecht voortvloeien, zijn steeds ten opzichte van de gemeente ondeelbaar.

  • 7.3

    Als het erfpachtrecht aan twee of meer personen toekomt, dienen de gezamenlijke rechthebbenden één van hen als vertegenwoordiger aan te wijzen en de gemeente daarvan schriftelijk in kennis te stellen, gelijktijdig met de in artikel 19.1 bedoelde kennisgeving. Een wijziging anderszins van de vertegenwoordiger dient onmiddellijk schriftelijk aan de gemeente te worden gemeld.

    De gemeente kan alle kennisgevingen, aanzeggingen en opzeggingen met betrekking tot het erfpachtrecht rechtsgeldig doen aan de vertegenwoordiger die zich het laatst als zodanig bij de gemeente heeft gemeld. Ook kan de gemeente bij die in de vorige zin bedoelde vertegenwoordiger alle vorderingen met betrekking tot het erfpachtrecht instellen.

ARTIKEL 8 DE VASTSTELLING VAN DE CANON, DE GRONDWAARDE EN DE BEHEERKOSTEN

  • 8.1

    De uitgifte in erfpacht van de onroerende zaak geschiedt tegen een in geld vast te stellen jaarlijkse canon alsmede jaarlijks bedrag aan beheerkosten. De canon wordt berekend aan de hand van de voor de onroerende zaak voor het moment van uitgifte overeengekomen grondwaarde vermenigvuldigd met het dan geldende canonpercentage. De beheerkosten worden door de gemeente vastgesteld en in het openbaar bekend gemaakt.

  • 8.2

    De in artikel 8.1 bedoelde grondwaarde wordt overeengekomen met inachtneming van eventueel terzake geldende overheidsvoorschriften, de ontwikkeling in de marktprijzen van onroerende zaken, alsmede met het oog op het gebruik van de onroerende zaak en de opstallen dat aan de erfpachter is of wordt toegestaan.

  • 8.3

    De gemeente zal het in artikel 8.1 bedoelde canonpercentage alsmede de in artikel 8.1 bedoelde beheerkosten eenmaal per vijf (5) jaar, voor de daaraan volgende periode van vijf (5) jaar, vaststellen en in het openbaar bekend (doen) maken. Iedere periode van vijf (5) jaar geldt steeds vanaf één januari.

    Het canonpercentage en de beheerkosten voor iedere nieuwe periode van vijf (5) jaar worden telkens vastgesteld en openbaar bekend gemaakt uiterlijk op de laatste werkdag van de maand september van het laatste jaar van de lopende periode van vijf (5) jaar.Als grondslag voor de vaststelling van het canonpercentage geldt telkens:

    • a.

      de gemiddelde rente over tien (10) jaar van tien-jarige (10-jarige) staatsleningen die geldt voorafgaande aan de periode waarvoor het canonpercentage wordt vastgesteld; en

    • b.

      een door de gemeente vast te stellen risico-opslag voor debiteurenrisico en voor risico van afwijkende inflatieontwikkeling.

ARTIKEL 9 AFKOOP VAN DE CANON

  • 9.1

    De erfpachter is vóór de uitgifte gerechtigd de jaarlijks door hem verschuldigde canon eeuwigdurend af te kopen en deze ineens en bij vooruitbetaling aan de gemeente te voldoen, door storting van het overeengekomen bedrag van de grondwaarde uiterlijk op de dag waarop de erfpachtakte van zijn erfpachtrecht wordt verleden.

    In verband met de in de vorige zin bedoelde afkoop worden eenmalig beheerkosten in rekening gebracht.

  • 9.2

    Nadat de uitgifte in erfpacht van de onroerende zaak heeft plaatsgehad is afkoop en vooruitbetaling van de canon, als voorzien in artikel 9.1, uitsluitend mogelijk na goedkeuring van een daartoe strekkend schriftelijk verzoek van de erfpachter door de gemeente.

    Indien de gemeente goedkeuring tot afkoop en vooruitbetaling van de canon verleent, kan zij hieraan voorwaarden verbinden.

    In verband met de in de vorige zin bedoelde afkoop worden eenmalig beheerkosten in rekening gebracht.

  • 9.3

    Teruggave van ingevolge artikel 9.1 en 9.2 gestorte bedragen kan niet worden gevorderd. In geval van beëindiging van het erfpachtrecht door de gemeente om redenen van algemeen belang wordt bij het bepalen van de schadevergoeding met de ingevolge artikel 9.1 en 9.2 gestorte bedragen rekening gehouden.

  • 9.4

    Afkoop en vooruitbetaling van de canon bij uitgifte worden geconstateerd in de erfpachtakte. Afkoop en vooruitbetaling van de canon na de uitgifte worden vastgelegd in een notariële akte, in welke akte in ieder geval dient te worden vermeld:

    • a.

      de kadastrale aanduiding, de oppervlakte en, voor zover bekend, de plaatselijke aanduiding van het perceel;

    • b.

      het bedrag van de canon;

    • c.

      het bedrag van de afkoopsom van de canon;

    • d.

      de kwijting die de gemeente aan de erfpachter verleent voor de betaling van bedoelde afkoopsom.

  • 9.5

    Na afkoop van de canon, als in dit artikel bedoeld, is de erfpachter geen jaarlijks bedrag aan beheerkosten meer aan de gemeente verschuldigd.

ARTIKEL 10 BETALING VAN DE CANON EN DE BEHEERKOSTEN

  • 10.1

    De canon en de beheerkosten zijn verschuldigd vanaf de ingangsdatum van het erfpachtrecht.

    De canon en de beheerkosten moeten bij vooruitbetaling worden betaald per kalenderjaar op door de gemeente aan te geven wijze, met dien verstande, dat het bedrag van de canon telkenjare door de gemeente moet zijn ontvangen, uiterlijk op de vijftiende (15de) werkdag van de maand januari.

  • 10.2

    Korting of verrekening van de door de erfpachter verschuldigde canon en beheerkosten is uitsluitend toegestaan voor zover het onbetwiste vorderingen op de gemeente betreft, welke direct verband houden met de in erfpacht uitgegeven onroerende zaak.

  • 10.3

    Indien de canon en de beheerkosten niet tijdig worden betaald is een vertragingsrente verschuldigd ter hoogte van de wettelijke rente over het achterstallige bedrag, te rekenen vanaf de dag waarop de canon en de beheerkosten verschuldigd zijn.

    Na afloop van ieder jaar wordt het bedrag waarover de vertragingsrente wordt berekend, vermeerderd met de verschuldigde vertragingsrente over het afgelopen jaar (samengestelde rente).

    Voor de toepassing van dit artikel wordt een gedeelte van een maand voor een volle maand gerekend en worden de gevonden bedragen afgerond op hele euro's.

ARTIKEL 11 AANPASSING VAN DE CANON EN DE BEHEERKOSTEN

  • 11.1

    De door de erfpachter verschuldigde canon en beheerkosten worden telkens na verloop van een periode van vijf (5) jaar, ten behoeve van de daaraan volgende periode van vijf (5) jaar, aangepast. Deze perioden van vijf (5) jaar dienen te allen tijde gelijk te lopen met de in artikel 8.3 bedoelde perioden van vijf (5) jaar.

    De aanpassing van de canon wordt als volgt berekend:

    aangepaste canon = grondwaarde x het canonpercentage als bedoeld in artikel 11.2.

  • 11.2

    Als het nieuwe canonpercentage gaat gelden, het laatste vóór de aanpassing van de canon ingevolge artikel 8.3 vastgestelde percentage.

    De vijfjaarlijkse periode wordt steeds berekend vanaf één januari. De eerste periode wordt berekend vanaf één januari volgend op de ingangsdatum van het erfpachtrecht en eindigend op de eerstvolgende eenendertig december van het laatste jaar van een in artikel 8.3 bedoelde lopende periode van vijf (5) jaar; de eerste periode kan derhalve korter duren dan vijf (5) jaar. De daarop volgende aanpassingen vinden telkens na een periode van vijf (5) jaar aldus plaats. Een canonherziening ingevolge artikel 12 brengt geen verandering in het tijdstip van aanpassing van de canon ingevolge artikel 11.1. Aanpassing vindt dan plaats van de gehele nieuwe canon.

  • 11.3

    De gemeente doet mededeling aan de erfpachter van het bedrag van de overeenkomstig artikel 11.1 en 11.2 aangepaste canon en beheerkosten uiterlijk drie (3) maanden voordat ingevolge artikel 10.1 de eerste termijn van de aangepaste canon en beheerkosten opeisbaar is geworden.

ARTIKEL 12 HERZIENING VAN DE GRONDWAARDE EN DE CANON

  • 12.1

    Herziening van de grondwaarde en als gevolg daarvan van de canon kan uitsluitend geschieden naar aanleiding van een door de erfpachter voorgenomen en door de gemeente krachtens artikel 16, 17 en 20 goedgekeurde wijziging van het gebruik van de onroerende zaak en/of de opstallen die een economische meerwaarde van de onroerende zaak oplevert.

  • 12.2

    De nieuwe grondwaarde en als gevolg daarvan de nieuwe canon worden berekend op basis van de geldende grondwaarde vermeerderd met het verschil van de grondwaarde met het oog op het gewijzigd gebruik en die met het oog op het gebruik dat volgens de erfpachtakte is toegestaan. Als canonpercentage geldt het percentage dat van toepassing is op het jaar van herziening. Met uitzondering van de geldende grondwaarde worden de in dit artikel bedoelde grondwaarden vastgesteld met inachtneming van de waarderingsmaatstaven van het moment van herziening.

  • 12.3

    Indien de canon is afgekocht wordt de suppletie op de afkoopsom berekend als het verschil van de grondwaarde met het oog op het gewijzigd gebruik en die met het oog op het gebruik dat volgens de erfpachtakte is toegestaan.

    De vaststelling van de grondwaarde geschiedt op de wijze als in het vorige lid vermeld.

  • 12.4

    Indien de berekening van artikel 12.2 en 12.3 resulteert in een lagere canon of afkoopsom dan wordt de geldende canon of afkoopsom niet herzien en blijft de erfpachter de geldende canon verschuldigd onderscheidenlijk blijft de oorspronkelijk vastgestelde afkoopsom gehandhaafd.

  • 12.5

    De gemeente doet schriftelijk mededeling aan de erfpachter van het bedrag van de overeenkomstig artikel 12.1 tot en met 12.3 herziene canon, onder aanzegging vanaf welke datum deze verschuldigd zal zijn. Tevens doet de gemeente mededeling aan de erfpachter in geval overeenkomstig artikel 12.4 de geldende canon of afkoopsom niet wordt herzien.

    In verband met de in dit artikel bedoelde herziening(en) worden eenmalig nader door de gemeente te bepalen beheerkosten in rekening gebracht.

    Kan de erfpachter zich niet met het bedrag van de herziene canon verenigen, dan geeft hij daarvan binnen een maand na ontvangst van bedoelde mededeling van de gemeente schriftelijk kennis aan de gemeente. De erfpachter deelt daarbij tevens mede of hij zijn voornemen tot wijziging van het gebruik handhaaft.

  • 12.6

    Na ontvangst van de kennisgeving van de erfpachter als bedoeld in artikel 12.5 zullen de deskundigen als bedoeld in artikel 31 met inachtneming van het bepaalde in artikel 12.1, 12.2 en 12.3 de grondwaarde opnieuw vaststellen.

  • 12.7

    Het bedrag als bedoeld in artikel 12.3 wordt afgekocht en bij vooruitbetaling voldaan.

    Afkoop en vooruitbetaling van het bedrag als bedoeld in artikel 12.2 geschiedt eveneens indien de erfpachter na herziening een beroep doet op afkoop en vooruitbetaling conform artikel 9.2. Artikel 9 is van overeenkomstige toepassing met dien verstande dat in artikel 9.1 en 9.2 in plaats van uitgifte wordt gelezen: de ingangsdatum van de nieuwe canon.

  • 12.8

    De herziening van de canon, alsmede de eventuele afkoop en vooruitbetaling daarvan worden geconstateerd bij notariële akte, in welke akte in ieder geval dient te worden vermeld:

    • a.

      de kadastrale aanduiding, de oppervlakte en, voor zover bekend, de plaatselijke aanduiding van het perceel;

    • b.

      de nieuwe grondwaarde;

    • c.

      het bedrag van de canon en de ingangsdatum;

    • d.

      het bedrag van de suppletie op de afkoopsom van de canon;

    • e.

      de bestemming en het toegestane gebruik;

    • f.

      de maximaal toegestane bebouwing;

    • g.

      de kwijting die de gemeente aan de erfpachter verleent voor de betaling van bedoelde suppletie op de afkoopsom van de canon.

ARTIKEL 12A HERZIENING VAN DE GRONDWAARDE BIJ ONTTREKKING / HERSTRUCTURERING / VERNIEUWBOUW VAN DAEB-BEZIT

  • 12A.1

    In aanvulling op casu quo afwijking van het bepaalde in artikel 12 is de erfpachter in geval van:

    • a.

      onttrekking van DAEB-bezit aan de voorraad, als bedoeld in artikel 16.1; en

    • b.
      • (i)

        een herstructurering van DAEB-bezit waarbij de onroerende zaak opnieuw wordt bebouwd; en

      • (ii)

        vernieuwbouw van DAEB-bezit waarbij de opstallen ingrijpend worden gewijzigd,

    • en waarbij sprake is van wijziging van het bestaande erfpachtrecht,

  • verplicht het daarbij optredende grondwaardesurplus aan de gemeente te vergoeden.

  • 12A.2

    Bij onttrekking van DAEB-bezit aan de voorraad en mitsdien de overheveling daarvan naar niet-DAEB-bezit waarbij de woningen voortaan als geliberaliseerde of vrije sector huurwoningen worden aangemerkt en de exploitatie als zodanig daarvan door de erfpachter wordt voortgezet, wordt het grondwaardesurplus bepaald op basis van:

    • a.

      de in het jaar van overheveling naar niet-DAEB-bezit geldende grondquote, waaronder te dezen dient te worden verstaan: het aandeel van de vastgoedwaarde zoals dat is bepaald volgens het in het jaar van overheveling naar niet-DAEB-bezit geldende grondprijsbeleid van de gemeente;

    • b.

      de voor het betreffende type sociale huurwoningen uit het in het jaar van overheveling naar niet-DAEB-bezit geldende grondprijsbeleid van de gemeente blijkende grondwaarde (de zogenaamde "grondwaarde sociale huurwoningen");

    • c.

      de WOZ-waarde zoals die is vastgesteld bij de beschikking van het jaar voorafgaande aan het jaar van overheveling naar niet-DAEB-bezit ; en

    • d.

      de waardedrukkende werking van de bestaande opstal / woning (het zogenaamde "depreciatiepercentage"),

  • en wel als volgt:

    Grondwaardesurplus = de hiervoor onder a. bedoelde grondquote x het hiervoor onder d. bedoelde depreciatiepercentage x de hiervoor onder c. bedoelde WOZ-waarde -/- de hiervoor onder b. bedoelde grondwaarde sociale huurwoningen.

  • 12A.3

    Bij onttrekking van DAEB-bezit aan de voorraad door uitponding (verkoop, levering en overdracht) van sociale huurwoningen, wordt het grondwaardesurplus bepaald op basis van:

    • a.

      de in het jaar van de levering en overdracht geldende grondquote, waaronder te dezen dient te worden verstaan: het aandeel van de vastgoedwaarde zoals dat is bepaald volgens het in het jaar van de levering en overdracht geldende grondprijsbeleid van de gemeente;

    • b.

      de voor het betreffende type sociale huurwoningen uit het in het jaar van de levering en overdracht geldende grondprijsbeleid van de gemeente blijkende grondwaarde (de zogenaamde "grondwaarde sociale huurwoningen"); en

    • c.

      de WOZ-waarde zoals die is vastgesteld bij de beschikking van het jaar voorafgaande aan het jaar van de levering en overdracht,

  • en wel als volgt:

    Grondwaardesurplus = de hiervoor onder a. bedoelde grondquote x de hiervoor onder c. bedoelde WOZ-waarde -/- de hiervoor onder b. bedoelde grondwaarde sociale huurwoningen.

  • 12A.4

    Bij een herstructurering van DAEB-bezit waarbij de onroerende zaak opnieuw wordt bebouwd en bij vernieuwbouw van DAEB-bezit waarbij de opstallen ingrijpend worden gewijzigd, wordt het grondwaardesurplus bepaald op basis van:

    • a.

      de grondwaarde met het oog op het gewijzigde gebruik als gevolg van de herstructurering of vernieuwbouw, blijkende dan wel af te leiden uit het grondprijsbeleid van de gemeente geldend in het jaar waarin het alsdan tussen de gemeente en de erfpachter in goed onderling overleg bepaalde moment is gelegen waarop zij wensen dat die grondwaarde moet worden vastgesteld (de zogenaamde: "grondwaarde-gewijzigd-gebruik"); en

    • b.

      de grondwaarde van het vóór de herstructurering of vernieuwbouw volgens de erfpachtakte toegestane huidige gebruik, blijkende dan wel af te leiden uit het grondprijsbeleid van de gemeente geldend in het hiervoor onder a. bedoelde jaar (de zogenaamde "grondwaarde-huidig-gebruik"),

  • zulks met een minimum van nul euro (€ 0,00),

    en wel als volgt:

    Grondwaardesurplus = grondwaarde-gewijzigd-gebruik -/- grondwaarde-huidig-gebruik, met een minimum van nul euro (€ 0,00).

  • 12A.5

    Het in elk van de artikelen 12A.2, 12A.3 en 12A.4 bedoelde grondwaardesurplus dient in een keer (bij vooruitbetaling) door de erfpachter aan de gemeente te worden voldaan.

  • 12A.6

    In het in elk van de artikelen 12A.2, 12A.3 en 12A.4 bedoelde grondwaardesurplus wordt de afkoop van de (eventueel) verhoogde canon geacht begrepen te zijn. De canon zoals die met betrekking tot het DAEB-bezit gold tot het moment van bedoelde onttrekking daarvan aan de voorraad en bedoelde herstructurering of vernieuwbouw daarvan wordt als zodanig dus niet aangepast en blijft door de erfpachter aan de gemeente verschuldigd.

  • 12A.7

    De onttrekking, herstructurering en vernieuwbouw van DAEB-bezit, zoals in dit artikel bedoeld, en de verschuldigdheid daarbij en vooruitbetaling van het in dit artikel bedoelde grondwaardesurplus worden geconstateerd bij notariële akte, in welke akte in ieder geval dient te worden vermeld:

    • a.

      de kadastrale aanduiding, de oppervlakte en, voor zover bekend, de plaatselijke aanduiding van het perceel;

    • b.

      de nieuwe grondwaarde;

    • c.

      het bedrag van het grondwaardesurplus;

    • d.

      de bestemming en het toegestane gebruik;

    • e.

      voor zover van toepassing, de maximaal toegestane bebouwing;

    • f.

      de kwijting die de gemeente aan de erfpachter verleent voor de betaling van bedoeld grondwaardesurplus.

ARTIKEL 13 LASTEN EN BELASTINGEN

  • 13.1

    Alle belastingen en alle andere gewone en buitengewone lasten die op of wegens de onroerende zaak en de opstallen worden geheven, komen met ingang van de datum van verlijden van de erfpachtakte voor rekening van de erfpachter. Als de erfpachter de onroerende zaak en de opstallen vóór het verlijden van de erfpachtakte in gebruik heeft genomen, zijn deze belastingen en lasten met ingang van de betreffende datum van ingebruikname voor rekening van de erfpachter.

  • 13.2

    Indien de gemeente enige betaling heeft verricht, die ingevolge artikel 13.1 voor rekening van de erfpachter komt, geeft de gemeente daarvan schriftelijk kennis aan de erfpachter, die gehouden is binnen één maand na de datum van verzending van de kennisgeving, het daarin opgegeven bedrag aan de gemeente te betalen.

ARTIKEL 14 AANSPRAKELIJKHEID EN BIJSTAAN IN EEN GEDING

  • 14.1

    De erfpachter is na de ingangsdatum van het erfpachtrecht aansprakelijk voor alle schade van derden die is ontstaan door of direct samenhangt met:

    • a.

      bodem- en grondwaterverontreiniging, of

    • b.

      enig andere oorzaak.

  • Dit geldt alleen als de bodem- en grondwaterverontreiniging of andere oorzaak voor risico van de erfpachter is. Het maakt daarbij niet uit of de erfpachter of de gemeente daarvoor wordt aangesproken.

  • 14.2

    Als de erfpachter op grond van artikel 14.1 aansprakelijk is en de gemeente in rechte wordt aangesproken, is de erfpachter verplicht in het geding te komen om de belangen van de gemeente te verdedigen.

ARTIKEL 15 DE INRICHTING EN INGEBRUIKNEMING VAN DE ONROERENDE ZAAK

  • 15.1

    De erfpachter is verplicht onder de voorwaarden en binnen de termijnen daartoe in de erfpachtakte gesteld:

    • a.

      de onroerende zaak te bebouwen overeenkomstig het door de gemeente goedgekeurde bouwplan;

    • b.

      de onroerende zaak op behoorlijke wijze van de belendende percelen en van de openbare weg af te scheiden en afgescheiden te houden;

    • c.

      de onbebouwde (delen van de) onroerende zaak op behoorlijke wijze overeenkomstig de in de erfpachtakte aangegeven bestemming in te richten en ingericht te houden;

    • d.

      de onroerende zaak en de opstallen overeenkomstig de in de erfpachtakte aangegeven bestemming in gebruik te nemen.

  • 15.2

    De gemeente kan op een daartoe strekkend schriftelijk verzoek van de erfpachter ontheffing verlenen van één of meer van de in artikel 15.1 genoemde verplichtingen en/of van de ter zake in de erfpachtakte gestelde voorwaarden en termijnen.

    Indien de gemeente ontheffing verleent, kan zij daaraan voorwaarden verbinden.

ARTIKEL 16 HET GEBRUIK OVEREENKOMSTIG DE BESTEMMING

  • 16.1

    De erfpachter is verplicht de onroerende zaak en de opstallen overeenkomstig de in de erfpachtakte aangegeven bestemming te gebruiken. Mitsdien is het de erfpachter ook niet geoorloofd de onroerende zaak en de opstallen geheel of gedeeltelijk niet of nagenoeg niet te gebruiken.

    Onttrekking van DAEB-bezit aan de voorraad en mitsdien de overheveling daarvan naar niet-DAEB-bezit wordt in het kader van het in dit artikel bepaalde aangemerkt als een wijziging van de in de erfpachtakte aangegeven bestemming van de onroerende zaak en de opstallen en aldus als een wijziging in het gebruik daarvan, namelijk een wijziging van woningen met bestemming verhuur in de sociale huursector (sociale huurwoningen) met dienovereenkomstig gebruik in woningen met bestemming verhuur in de vrije huursector (geliberaliseerde of vrije sector huurwoningen) met dienovereenkomstig gebruik, in welk geval het bepaalde in artikel 16.4 van toepassing is. Datzelfde is het geval bij onttrekking van DAEB-bezit aan de voorraad door uitponding (verkoop, levering en overdracht) van sociale huurwoningen en bij een herstructurering van DAEB-bezit waarbij de onroerende zaak opnieuw wordt bebouwd en bij vernieuwbouw van DAEB-bezit waarbij de opstallen ingrijpend worden gewijzigd.

  • 16.2

    Het is de erfpachter niet geoorloofd de onroerende zaak en de opstallen zodanig te gebruiken dat zulks uit oogpunt van welstand bezwaar oplevert.

  • 16.3

    Evenmin is het de erfpachter geoorloofd door het gebruik van de onroerende zaak en de opstallen aan derden hinder en overlast te bezorgen.

  • 16.4

    De gemeente kan ontheffing verlenen van de in artikel 16.1 tot en met 16.3 genoemde verplichtingen en verboden op een daartoe strekkend schriftelijk verzoek van de erfpachter. Indien de gemeente ontheffing van een verbod of verplichting verleent, kan zij hieraan voorwaarden verbinden, waaronder de herziening van de canon en de grondwaarde op voet van artikel 12 en voor zover van toepassing artikel 12A.

ARTIKEL 17 INSTANDHOUDING VAN DE OPSTALLEN, GEDOOGPLICHTEN

  • 17.1

    De erfpachter is verplicht de onroerende zaak met de opstallen in zodanige (technische) staat te houden dat deze de in de erfpachtakte aangegeven bestemming op behoorlijke wijze kan dienen. Daartoe dient de erfpachter de onroerende zaak met de opstallen in alle opzichten goed te onderhouden en waar nodig tijdig geheel of gedeeltelijk te vernieuwen.

  • 17.2

    Het is de erfpachter niet geoorloofd de opstallen geheel of gedeeltelijk te slopen of het bouwvolume van de opstallen te wijzigen.

  • 17.3

    De erfpachter is verplicht tot gehele of gedeeltelijke herbouw van de opstallen over te gaan indien deze door welke oorzaak ook zijn te niet gegaan. De erfpachter is verplicht de opstallen tegen brand en stormschade te verzekeren.

  • 17.4

    Het is de erfpachter niet geoorloofd in, op of aan de onroerende zaak met de opstallen werkzaamheden of handelingen te verrichten of na te laten dan wel een bedrijf uit te oefenen, waardoor gevaar, schade of hinder, dan wel aantasting van de volkgezondheid en/of het milieu – waaronder die van de bodem en het grondwater – wordt veroorzaakt. Alle schade die niettemin door handelen of nalaten door of vanwege de erfpachter ontstaat – waaronder de kosten van eventueel noodzakelijke bodem- en/of grondwatersanering – is voor rekening van de erfpachter.

  • 17.5
    • a.

      De erfpachter is verplicht om op, in, aan of boven de onroerende zaak en de opstallen te gedogen en toe te laten:

      • (i)

        de aanwezigheid van zoveel en zodanige inrichtingen en voorzieningen voor openbare en/of communicatie doeleinden, zoals openbare verlichting, rioleringen, buizen, palen, kabels en leidingen/netwerken voor het transport van gas, water, warmte/koude, elektriciteit, telefonie, kabeltelevisie, data en dergelijke, als de gemeente nodig casu quo wenselijk acht; en

      • (ii)

        dat deze voorzieningen worden aangebracht, onderhouden en vernieuwd als de gemeente dit gelast.

    • Het gaat hierbij om inrichtingen en voorzieningen die door de gemeente, namens de gemeente of door haar aangewezen derden zijn of worden aangebracht.

    • b.

      Schade die een onmiddellijk gevolg is van de uitvoering van werkzaamheden zoals bedoeld onder sub a., wordt na overleg met de erfpachter hersteld of aan hem vergoed. Dat geldt ook voor schade die het gevolg is van de aanwezigheid van inrichtingen en voorzieningen die na de uitgifte zijn aangebracht. Herstel vindt plaats door de gemeente of door een derde in opdracht van de gemeente. De kosten van dit herstel komen voor rekening van de gemeente of deze derde. Als de gemeente en de erfpachter het niet eens worden over de aard en de hoogte van de schadeloosstelling, wordt deze vastgesteld door deskundigen.

  • 17.6

    De gemeente kan ontheffing verlenen van de in artikel 17.1 tot en met 17.5 genoemde verplichtingen en verboden op een daartoe strekkende schriftelijk verzoek van de erfpachter. Indien de gemeente ontheffing van een verbod of verplichting verleent, kan zij hieraan voorwaarden verbinden, waar onder de herziening van de canon op voet van artikel 12.

ARTIKEL 18 VORMVOORSCHRIFTEN EN KOSTEN

  • 18.1

    Uitgifte van de onroerende zaak in erfpacht, splitsing van het erfpachtrecht – splitsing in appartementsrechten daaronder begrepen – of enige andere wijziging van het erfpachtrecht – afkoop en vooruitbetaling van de canon na uitgifte en herziening van de canon alsmede afkoop en vooruitbetaling daarvan daaronder begrepen –, vervreemding en gehele of gedeeltelijke bezwaring van het erfpachtrecht, moet geschieden bij notariële akte te verlijden ten overstaan van een door de erfpachter na overleg met de gemeente aan te wijzen notaris.

  • 18.2

    Onverminderd het bepaalde bij artikel 19 is de erfpachter verplicht binnen één maand na het passeren van een akte als bedoeld in artikel 18.1 een afschrift daarvan aan de gemeente te verstrekken.

  • 18.3

    De kosten, lasten, belastingen en rechten ter zake van de in dit artikel bedoelde akten en de inschrijving daarvan in de openbare registers, alsmede van de daarmee samenhangende kadastrale uitmetingen casu quo perceelvormingen, alsmede de kosten en rechten wegens de uitgifte van grossen, komen ten laste van de erfpachter.

ARTIKEL 19 OVERGANG OF OVERDRACHT VAN HET ERFPACHTRECHT

  • 19.1

    Van overgang of overdracht van het erfpachtrecht, moet de nieuwe erfpachter binnen een maand na de dag van de overgang of overdracht daarvan aan de gemeente kennis geven door middel van een afschrift van de notariële akte van overgang of overdracht dan wel van een schriftelijk stuk waaruit van de overgang blijkt.

  • 19.2

    De erfpachter en zijn rechtverkrijgenden zijn verplicht bij overdracht of overgang van het erfpachtrecht de Algemene Bepalingen en de Bijzondere Bepalingen, waaronder het recht is verleend, in de akte van overdracht of overgang op te nemen of daarnaar te verwijzen.

  • 19.3

    De nieuwe erfpachter is verplicht na de overdracht of overgang, waaronder begrepen die wegens gerechtelijke tenuitvoerlegging of die krachtens executie, binnen de in artikel 19.1 gestelde termijn aan de gemeente de canon te betalen die in de voorafgaande vijf (5) jaren verschuldigd is geworden en niet is voldaan.

  • 19.4

    De vorige erfpachter blijft gehouden al hetgeen hij met betrekking tot het erfpachtrecht nog verschuldigd is aan de gemeente te betalen.

ARTIKEL 20 SPLITSING EN SAMENVOEGING VAN HET ERFPACHT

  • 20.1

    Het is de erfpachter niet geoorloofd tot splitsing van het erfpachtrecht, tot splitsing in appartementsrechten van het erfpachtrecht of tot samenvoeging van het erfpachtrecht met (een) ander(e) recht(en) van erfpacht over te gaan.

    Voor de toepassing van dit artikel wordt met de in de eerste zin vermelde handelingen gelijkgesteld het door de erfpachter scheppen van lidmaatschapsrechten van verenigingen of coöperaties of het verlenen van deelnemingen, lidmaatschapsrechten of participaties, indien in die rechten is begrepen het recht op het uitsluitend gebruik of nagenoeg uitsluitend gebruik van de onroerende zaak en/of de opstallen of van (een) gedeelte(n) daarvan dat blijkens de inrichting is bestemd om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt.

  • 20.2

    De gemeente kan op een daartoe strekkend schriftelijk verzoek van de erfpachter ontheffing verlenen van het in artikel 20.1 vermelde verbod. Indien de gemeente ontheffing verleent, kan zij hieraan voorwaarden verbinden, waaronder de herziening van de canon op voet van artikel 12 en de verplichte eeuwigdurende afkoop en vooruitbetaling van de canon, alsmede ten aanzien van het onderhoud van de opstallen na de splitsing. Tevens worden er in dat geval eenmalig beheerkosten in rekening gebracht.

  • 20.3

    Als de gemeente ontheffing verleent van het verbod tot splitsing in appartementsrechten, stelt zij tevens vast welk gedeelte van de canon of van de afkoopsom – indien de canon bij vooruitbetaling is voldaan – zal gelden voor elk van de ontstane appartementsrechten.

  • 20.4

    In afwijking van het in artikel 7.1 en 7.2 bepaalde, is de verplichting tot voldoening van de canon bij splitsing van het erfpachtrecht in appartementsrechten een tevens voor rekening van de gezamenlijke appartementseigenaren dan wel de Vereniging van Eigenaars komende schuld, waarvoor zij jegens de gemeente hoofdelijk aansprakelijk zijn casu quo is.

ARTIKEL 21 BEËINDIGING OM REDENEN VAN ALGEMEEN BELANG

  • 21.1

    De gemeente kan het erfpachtrecht beëindigen om redenen van algemeen belang.

    Beëindiging vindt plaats door opzegging van het erfpachtrecht nadat de gemeenteraad een daartoe strekkend besluit heeft genomen.

  • 21.2

    De gemeente geeft bij aangetekend schrijven de erfpachter, de hypotheekhouder(s) en anderen die als beperkt gerechtigde of beslaglegger op het erfpachtrecht in de openbare registers staan ingeschreven alsmede eventuele verdere belanghebbenden kennis van het besluit.

  • 21.3.

    Indien de gemeenteraad een besluit tot beëindiging in het algemeen belang neemt, stelt zij tevens de dag vast waarop opzegging van het erfpachtrecht uiterlijk moet plaatsvinden. Opzegging vindt vervolgens plaats bij deurwaardersexploot en met inachtneming van een termijn van ten minste één jaar. Deze opzegging dient op straffe van nietigheid binnen acht dagen tevens te worden betekend aan de hypotheekhouder(s) en aan anderen die als beperkt gerechtigde of beslaglegger op het erfpachtrecht in de openbare registers staan ingeschreven.

  • 21.4

    Indien het erfpachtrecht eindigt ingevolge het bepaalde bij artikel 21.1, is de gemeente bevoegd daarvan te doen blijken in de openbare registers, met verwijzing naar het besluit van de gemeenteraad en naar de aan de erfpachter gedane opzegging.

  • 21.5

    Indien op de dag dat het erfpachtrecht eindigt de onroerende zaak en de opstallen niet zijn ontruimd, kan de gemeente zonder nadere ingebrekestelling ontruiming doen bewerkstelligen, behoudens door derden rechtmatig verkregen gebruiksrechten en behoudens het eventuele retentierecht van de erfpachter.

ARTIKEL 22 SCHADELOOSSTELLING BIJ BEËINDIGING IN HET ALGEMEEN BELANG

  • 22.1

    Indien het erfpachtrecht eindigt krachtens artikel 21 en de partijen er niet in geslaagd zijn om de schadevergoeding in der minne te regelen, bepalen deskundigen het bedrag, dat aan de erfpachter toekomt als schadevergoeding. Hieronder wordt verstaan volledige vergoeding van schade, zoals deze door de gemeente aan erfpachter moet worden betaald, indien het erfpachtrecht per de dag waarop deze ingevolge artikel 21.3 eindigt, zou zijn onteigend op basis van de ten tijde van dat besluit geldende tekst van de Onteigeningswet, met dien verstande dat in geval van beëindiging wegens planmatige reconstructie of vernieuwing, bij de bepaling van de schadeloosstelling voor het verlies van het gebruik van de onroerende zaak naar billijkheid en redelijkheid rekening wordt gehouden met de kosten van die planmatige reconstructie of vernieuwing.

  • 22.2

    Indien echter de op de onroerende zaak gestichte bebouwing is geëxploiteerd met aanmerkelijke geldelijke steun van de overheid, dan zal de schadevergoeding in afwijking van artikel 22.1 ten hoogste bedragen het niet afgeschreven gedeelte van de investering, waarin begrepen het bedrag dat eventueel ter vooruitbetaling van de canon is voldaan, uitgaande van de voor die investering bij of krachtens de wet voorgeschreven of normaal gebruikelijke afschrijvingsmethode.

  • 22.3

    Niet zal worden vergoed de waarde van hetgeen in strijd met de Algemene Bepalingen, de Bijzondere Bepalingen of enige andere bepaling of voorwaarde in de erfpachtakte is gesticht casu quo is tot stand gebracht, noch zal worden vergoed de schade die de erfpachter lijdt als gevolg van het beëindigen van een activiteit die in strijd met de Algemene Bepalingen, de Bijzondere Bepalingen of enige andere bepaling of voorwaarde in de erfpachtakte op de onroerende zaak en in de opstallen is casu quo wordt uitgeoefend, tenzij de gemeente daartoe schriftelijk toestemming heeft verleend.

  • 22.4

    De gemeente keert de aan de erfpachter toekomende schadevergoeding uit, na aftrek van al hetgeen de erfpachter op grond van de Algemene Bepalingen, de Bijzondere Bepalingen of enige andere bepaling of voorwaarde in de erfpachtakte met betrekking tot het erfpachtrecht, de onroerende zaak en de opstallen nog aan de gemeente verschuldigd is.

  • 22.5

    Indien het erfpachtrecht ten tijde van het eindigen van het recht met hypotheek is bezwaard, wordt in afwijking van artikel 22.4 de schadevergoeding, na aftrek van al hetgeen aan de gemeente met betrekking tot het erfpachtrecht, de onroerende zaak en de opstallen nog verschuldigd is, aan de hypotheekhouder(s) uitgekeerd tot een door de gemeente vast te stellen bedrag, gelijk aan het bedrag dat aan de hypotheekhouder(s) zou toekomen indien het een verdeling gold van de koopprijs in geval van gerechtelijke verkoop van het erfpachtrecht. Het daarna overblijvende bedrag van de schadevergoeding wordt uitgekeerd aan de erfpachter.

  • 22.6

    Generlei uitkering ingevolge dit artikel heeft plaats zolang de onroerende zaak met de opstallen niet ter vrije beschikking van de gemeente is gesteld, behoudens door derden rechtmatig verkregen gebruiksrechten en/of het eventuele retentierecht van de erfpachter.

    Uitsluitend voor de toepassing van dit artikel worden met rechtmatig verkregen gebruiksrechten gelijkgesteld anderszins door derden verkregen gebruiksrechten, welke naar het oordeel van de gemeente geen bezwaren opleveren.

ARTIKEL 23 RECHTSMIDDELEN VAN DE GEMEENTE

  • 23.1

    Onverlet de aan de gemeente krachtens de wet ter beschikking gestelde rechtsmiddelen, kan de gemeente, indien de erfpachter zijn verplichtingen niet, niet tijdig of niet behoorlijk nakomt, ter harer keuze en zo nodig naast of na elkaar gebruikmaken van de in deze Algemene Bepalingen of de Bijzondere Bepalingen genoemde rechtsmiddelen.

  • 23.2

    Alvorens de gemeente gebruik maakt van een van de in de wet, de Algemene Bepalingen of de Bijzonder Voorwaarden genoemde rechtsmiddelen stelt zij de erfpachter schriftelijk in gebreke en wordt hem alsnog een termijn gegund om aan zijn verplichtingen te voldoen.

  • 23.3

    Indien de erfpachter een in deze Algemene Bepalingen of in de Bijzondere Bepalingen gestelde termijn binnen welke hij een verplichting moet nakomen ongebruikt laat voorbijgaan is hij niettemin door het enkele verloop van de termijn in verzuim, zonder dat daartoe een nadere ingebrekestelling is vereist.

  • 23.4

    Met het oog op de handhaving van de aan de erfpachter in deze Algemene Bepalingen of in de Bijzondere Bepalingen opgelegde verplichtingen is de gemeente te allen tijde gerechtigd, om in overleg met de erfpachter de onroerende zaak (met apparatuur) te betreden en de zich daarop bevindende opstallen en werken, zowel in- als uitwendig te inspecteren.

  • 23.5

    Als de niet-nakoming door de erfpachter betreft het niet voldoen aan enige betalingsverplichting, zijn alle kosten van casu quo verbonden aan de invordering voor rekening van de erfpachter.

ARTIKEL 24 BOETES

  • 24.1

    De gemeente kan de erfpachter een boete opleggen als de erfpachter niet, niet tijdig of niet behoorlijk voldoet aan enige verplichting uit de Algemene Bepalingen of Bijzondere Bepalingen. De boete bedraagt ten hoogste tienmaal het bedrag van de dan geldende canon. De erfpachter moet de boete betalen binnen een maand nadat de boete is opgelegd.

  • 24.2

    Naast de boete zoals bedoeld in artikel 24.1, kan de gemeente een boete vorderen voor elke dag of gedeelte van een dag dat het niet, niet tijdig of niet behoorlijk voldoen aan enige verplichting voortduurt. Deze dagboete bedraagt ten hoogste drie procent (3%) van de dan geldende canon.

  • 24.3

    Indien de canon op voet van artikel 9 en/of 12.7 is afgekocht en bij vooruitbetaling is voldaan, wordt voor de toepassing van artikel 24.1 uitgegaan van de canon vóór afkoop als vermeld in de erfpachtakte en de akte als bedoeld in artikel 12.8.

  • 24.4

    De gemeente kan een boete geheel of gedeeltelijk kwijtschelden of terugbetalen als zij meent dat daarvoor een reden is.

  • 24.5

    Alle kosten, welke dan ook en hoe ook genaamd, verbonden aan het innen van de boete zijn voor rekening van de erfpachter.

ARTIKEL 25 HERSTEL DOOR DE GEMEENTE

  • 25.1

    Als de erfpachter enige verplichting die volgt uit de Algemene Bepalingen of de Bijzondere Bepalingen, niet, niet tijdig of niet behoorlijk nakomt, kan de gemeente deze verplichting op kosten van de erfpachter zelf (laten) uitvoeren.

    Op grond van deze Algemene Bepalingen is de gemeente daartoe uitdrukkelijk gemachtigd. Ook is zij gemachtigd op kosten van de erfpachter alles ongedaan te maken wat de erfpachter in strijd met één van de verplichtingen heeft uitgevoerd.

  • 25.2

    De gemeente geeft de erfpachter schriftelijk kennis van haar voornemen gebruik te maken van de bevoegdheid zoals bedoeld in artikel 25.1. De erfpachter krijgt daarbij alsnog een termijn waarin hij aan zijn verplichtingen kan voldoen. De gemeente voegt bij deze kennisgeving een opgave van het vermoedelijke bedrag van de kosten die met de uitvoering gemoeid zullen zijn.

  • 25.3

    De gemeente zal niet tot herstel zoals bedoeld in artikel 25.1 overgaan als de erfpachter zich tot de rechter heeft gewend over de toepassing van dit artikel. De gemeente zal de uitvoering van het herstel dan opschorten tot de rechter uitspraak in het geding heeft gewezen.

  • 25.4

    Onverlet de verschuldigdheid van andere kosten, schade en rente bij de gemeente ontstaan als gevolg van de nalatigheid van de erfpachter, is de erfpachter verplicht de kosten die gemoeid zijn met de uitvoering van het herstel te voldoen op eerste aanzegging van de gemeente. De gemeente voegt bij deze aanzegging een gespecificeerde opgave van de kosten

  • 25.5

    Als de erfpachter het niet eens is met de hoogte van de in artikel 25.4 bedoelde kostenopgave, geeft hij daarvan binnen twee maanden na ontvangst van de in artikel 25.1 bedoelde aanzegging schriftelijk kennis aan de gemeente. Als geen overeenstemming wordt bereikt over de hoogte van dit bedrag, stellen deskundigen dit vast.

ARTIKEL 26 BEËINDIGING WEGENS ERNSTIGE TEKORTKOMING VAN DE ERFPACHTER

  • 26.1

    Indien de erfpachter in ernstige mate tekort schiet in de nakoming van enige verplichting voortvloeiende uit deze Algemene Bepalingen en/of de Bijzondere Bepalingen, kan de gemeente het erfpachtrecht beëindigen. Beëindiging geschiedt door opzegging en, behoudens de gevallen bedoeld in artikel 27, nadat de gemeente een daartoe strekkend besluit heeft genomen. De gemeente is in die gevallen tevens gerechtigd van de erfpachter vergoeding te vorderen van kosten, (eventuele) boetes, schade en rente.

  • 26.2

    De gemeente geeft bij aangetekend schrijven tevoren de erfpachter, de hypotheekhouder(s) en anderen die als beperkt gerechtigde of beslaglegger op het erfpachtrecht in de openbare registers staan ingeschreven alsmede eventuele verdere belanghebbenden kennis van het voorstel tot beëindiging.

  • 26.3

    De erfpachter, de hypotheekhouder(s), de anderen die als beperkt gerechtigde of beslaglegger op het erfpachtrecht in de openbare registers staan ingeschreven en de eventuele verdere belanghebbenden kunnen binnen één maand na dagtekening van het in artikel 26.2 genoemde schrijven hun bezwaren tegen het voorstel tot beëindiging van het erfpachtrecht bij de gemeente inbrengen. De gemeente neemt een besluit na afloop van deze termijn en met inachtneming van eventueel ingebrachte bezwaren.

  • 26.4

    Indien de gemeente een besluit tot beëindiging door opzegging neemt, stelt zij tevens de dag vast waarop opzegging van het erfpachtrecht uiterlijk moet plaatsvinden. Opzegging vindt vervolgens plaats bij deurwaardersexploot en met inachtneming van een termijn van ten minste een jaar. Deze opzegging dient op straffe van nietigheid binnen acht dagen tevens te worden betekend aan de hypotheekhouder(s) en aan anderen die als beperkt gerechtigde of beslaglegger op het erfpachtrecht in de openbare registers staan ingeschreven.

  • 26.5

    Indien vóór de dag waarop het erfpachtrecht zal eindigen, de oorzaak van de beëindiging wordt weggenomen en vóór die dag bovendien aan de gemeente worden vergoed alle kosten, boetes, schade en rente als bedoeld in artikel 26.1, zijn aan het besluit van de gemeente en aan de erfpachter gedane opzegging geen verdere rechtsgevolgen meer verbonden.

  • 26.6

    Indien het erfpachtrecht eindigt volgens het bepaalde in dit artikel, is de gemeente bevoegd daarvan te doen blijken in de openbare registers, met verwijzing naar het in artikel 26.1 bedoelde besluit van de gemeente en de aan de erfpachter gedane opzegging.

  • 26.7

    Indien op de dag dat het erfpachtrecht eindigt de onroerende zaak en de opstallen niet zijn ontruimd, kan de gemeente zonder nadere ingebrekestelling ontruiming doen bewerkstelligen, behoudens door derden rechtmatig verkregen gebruiksrechten en behoudens het eventuele retentierecht van de erfpachter.

ARTIKEL 27 BEËINDIGING WEGENS WANBETALING VAN DE CANON EN/OF NIET NAKOMING VAN DE BOUWVERPLICHTING

  • 27.1

    Indien de erfpachter in verzuim is de canon te betalen over twee achtereenvolgende jaren en/of de erfpachter niet of niet tijdig voldoet aan zijn verplichting genoemd in artikel 15.1 onder a., kan de gemeente het erfpachtrecht door opzegging beëindigen. Beëindiging geschiedt in dat geval na een daartoe strekkend besluit van de gemeente. De gemeente is in die gevallen tevens gerechtigd van de erfpachter vergoeding te vorderen van kosten, (eventuele) boetes, schade en rente.

  • 27.2

    De gemeente geeft bij aangetekend schrijven tevoren de erfpachter, de hypotheekhouder(s) en anderen die als beperkt gerechtigde of beslaglegger op het erfpachtrecht in de openbare registers staan ingeschreven alsmede eventuele verdere belanghebbenden kennis van haar voornemen tot beëindiging.

  • 27.3

    De gemeente bepaalt de dag, waarop het erfpachtrecht uiterlijk moet worden opgezegd.

    Opzegging vindt vervolgens plaats bij deurwaardersexploot niet eerder dan nadat tenminste twee maanden zijn verstreken na de kennisgeving bedoeld in het vorige lid en met inachtneming van een termijn van tenminste twee maanden.

    Deze opzegging moet op straffe van nietigheid binnen acht dagen tevens worden betekend aan de hypotheekhouder(s) en aan anderen die als beperkt gerechtigde en/of beslaglegger op het erfpachtrecht in de openbare registers staan ingeschreven.

  • 27.4

    Het bepaalde in artikel 26.5, 26.6 en 26.7 is van overeenkomstige toepassing.

ARTIKEL 28 GEVOLGEN VAN DE BEËINDIGING WEGENS ERNSTIGE TEKORTKOMING, WANBETALING VAN DE CANON EN/OF NIET NAKOMING VAN DE BOUWVERPLICHTING

  • 28.1

    De erfpachter kan na beëindiging op grond van artikel 26 en 27 uitsluitend van de gemeente vergoeding van de waarde van het erfpachtrecht en de opstallen vorderen op basis van het in dit artikel bepaalde.

  • 28.2

    Vanaf de datum waarop het erfpachtrecht ingevolge het bepaalde in artikel 26 en 27 is geëindigd, is de gemeente gerechtigd tot de opbrengst van eventuele verhuring en ingebruikgeving en tot het gebruik van de onroerende zaak en komen alle belastingen en andere lasten, die op of wegens de eigendom en de bebouwing van de onroerende zaak worden geheven, ten laste van de gemeente.

  • 28.3

    In geval van beëindiging op grond van niet nakomen van de bouwverplichting kan – in afwijking van het gestelde in lid 1 – de gemeente aan de erfpachter vergoeden de reeds betaalde canons dan wel de reeds afgekochte en vooruitbetaalde canons alsmede vergoeding van de waarde van de eventueel reeds op de onroerende zaak gebouwde opstallen op het moment van beëindiging, rekening houdend met de periode van gebruik van de onroerende zaak door de erfpachter.

    De gemeente brengt op de vergoeding in mindering al hetgeen met betrekking tot het erfpachtrecht, de onroerende zaak en de opstallen nog verschuldigd is. Een eventueel nog aanwezige waarborgsom vervalt aan de gemeente.

  • 28.4

    In de overige gevallen van beëindiging is de gemeente verplicht binnen zes maanden na de dag waarop het erfpachtrecht eindigt en de onroerende zaak met de opstallen ter vrije beschikking van de gemeente is gesteld, behoudens door derden rechtmatig verkregen gebruiksrechten, een openbare verkoping volgens plaatselijke gewoonte en onder de gebruikelijke veilingvoorwaarden te doen houden van het erfpachtrecht op de onroerende zaak, te verlenen voor de verdere tijdsduur van dat recht en overigens onder de destijds voor dat recht gegolden hebbende voorwaarden.

  • 28.5

    De opbrengst van de verkoping wordt uitgekeerd aan de erfpachter na aftrek van al hetgeen aan de gemeente met betrekking tot dat recht, de onroerende zaak en de opstallen nog is verschuldigd en van de te haren laste komende kosten van openbare verkoping. Een eventueel nog aanwezige waarborgsom vervalt aan de gemeente.

  • 28.6

    Indien het erfpachtrecht ten tijde van het eindigen van het recht met hypotheek was bezwaard, wordt in afwijking van artikel 28.5 de opbrengst, na aftrek van al hetgeen aan de gemeente met betrekking tot het erfpachtrecht, de onroerende zaak en de opstallen nog verschuldigd is en van de te haren laste komende kosten van de openbare verkoping aan de hypotheekhouder uitgekeerd tot een door de gemeente vast te stellen bedrag, gelijk aan het bedrag, dat aan de hypotheekhouder zou toekomen indien het een verdeling gold van de koopprijs in geval van executoriale verkoop van het erfpachtrecht. Het daarna overblijvende bedrag van de opbrengst wordt uitgekeerd aan de erfpachter.

  • 28.7

    Generlei uitkering ingevolge dit artikel heeft plaats, zolang niet de onroerende zaak met de opstallen ter vrije beschikking van de gemeente is gesteld, behoudens door derden rechtmatig verkregen gebruiksrechten en het eventuele retentierecht van de erfpachter.

    Uitsluitend voor de toepassing van dit artikel worden met rechtmatig verkregen gebruiksrechten gelijkgesteld anderszins door derden verkregen gebruiksrechten, welke naar het oordeel van de gemeente geen bezwaren opleveren.

  • 28.8

    Indien bij de openbare verkoping geen bod wordt gedaan of indien een prijs wordt geboden, die niet toereikend is voor hetgeen de gemeente volgens artikel 28.5 mag afhouden, vervalt de verplichting tot gunning en is de gemeente niet tot enige uitkering verplicht.

ARTIKEL 29 FAILLISSEMENT EN BESLAG

  • 29.1

    Indien de toekomstige erfpachter voor de datum van ondertekening van de erfpachtakte van de erfpachter in staat van faillissement wordt verklaard of surséance van betaling heeft gekregen, alsmede wanneer er voor de datum van ondertekening van de notariële akte beslag op zijn goederen wordt gelegd, is de gemeente bevoegd reeds gesloten overeenkomsten met betrekking tot de onroerende zaken als ontbonden te beschouwen, zonder dat enige ingebrekestelling of rechterlijke tussenkomst zal zijn vereist.

  • 29.2

    Reeds betaalde canons alsmede waarborgsommen of gedeelten daarvan zullen worden gerestitueerd voor zover ze het bedrag van de kosten en boeten ingevolge deze overeenkomst te boven gaan.

ARTIKEL 30 BETALINGEN

  • 30.1

    Alle betalingen door de erfpachter vinden plaats op een wijze die de gemeente aangeeft.

  • 30.2

    Als de gemeente een betaling heeft voldaan die volgens de Algemene Bepalingen of de Bijzondere Bepalingen voor rekening van de erfpachter is, moet de erfpachter deze aan de gemeente vergoeden.

  • 30.3

    Korting of verrekening van betalingen die de erfpachter moet voldoen, is uitsluitend toegestaan als het om onbetwiste vorderingen op de gemeente gaat, die direct verband houden met het erfpachtrecht.

  • 30.4

    Als de erfpachter niet of niet tijdig betaalt, is hij te rekenen vanaf de vervaldag een vertragingsrente over het achterstallige bedrag verschuldigd. Deze vertragingsrente wordt als volgt berekend:

    • a.

      bij natuurlijke personen die niet handelen in de uitoefening van een beroep of bedrijf op de voet van artikel 6:119 van het Burgerlijk Wetboek;

    • b.

      bij rechtspersonen en natuurlijke personen die handelen in de uitoefening van een beroep of bedrijf op de voet van artikel 6:119a van het Burgerlijk Wetboek.

  • Voor de toepassing van dit artikel wordt een gedeelte van een maand voor een volle maand gerekend en worden de gevonden bedragen afgerond op hele bedragen.

    Na afloop van ieder jaar wordt het bedrag waarover de vertragingsrente wordt berekend, vermeerderd met de verschuldigde vertragingsrente over het afgelopen jaar (samengestelde rente).

  • 30.5

    Ongeacht de omschrijving die de erfpachter aan zijn betaling geeft, rekent de gemeente iedere betaling aan zijn schulden toe in de volgende volgorde:

    • a.

      boete(s) verschuldigd overeenkomstig artikel 24;

    • b.

      rente(n) verschuldigd overeenkomstig lid 4 van dit artikel;

    • c.

      andere dan de hiervoor onder a en b en hierna onder d vermelde schulden die de erfpachter als gevolg van het erfpachtrecht heeft;

    • d.

      de canon of de afkoopsom.

ARTIKEL 31 DESKUNDIGEN

  • 31.1

    Wanneer in deze Algemene Bepalingen sprake is van deskundigen wordt daaronder verstaan een aantal van drie (3). Deze deskundigen zullen op verzoek van de meest gerede partij worden aangewezen door de gewone rechter te Amsterdam.

  • 31.2

    Indien de gemeente voornemens is een verzoek tot aanwijzing van deskundigen uit te brengen, geeft de gemeente de erfpachter van dat voornemen bij aangetekend schrijven kennis en stelt de gemeente hem gedurende één maand na dagtekening van gemeld schrijven in de gelegenheid voor geschilbeslechting door de gewone rechter te kiezen.

    Laat de erfpachter deze termijn ongebruikt voorbijgaan dan wordt hij geacht in te stemmen met de beslechting van het geschil bij bindend advies op grond van dit artikel.

  • 31.3

    Het aan de in artikel 31.1 bedoelde rechter gerichte verzoek tot aanwijzing van deskundigen zowel van de zijde van de gemeente als van de erfpachter wordt onverwijld per aangetekende brief ter kennis gebracht van de wederpartij.

    De partij, die het verzoek heeft gedaan, doet binnen één week, nadat zij van de Griffie van de Rechtbank opgave heeft ontvangen van de door de rechter aangewezen deskundigen, van deze aanwijzing schriftelijk mededeling aan de wederpartij.

  • 31.4

    Door de aanvaarding van hun benoeming onderwerpen deskundigen zich aan deze Algemene Bepalingen en aan de van toepassing zijnde Bijzondere Bepalingen.

  • 31.5

    De deskundigen zullen, nadat beide partijen gelegenheid is gegeven tot het uiteenzetten van hun standpunt ter zake van het onderwerp van hun geschil, hun beslissing geven binnen twee maanden na hun benoeming.

    Deze termijn kan éénmaal met eenzelfde periode worden verlengd.

  • 31.6

    De beslissing van de deskundigen wordt gemotiveerd en schriftelijk gegeven en zal de kracht hebben van een bindend advies.

  • 31.7

    De deskundigen stellen bij hun beslissing tevens vast welke kosten ten laste van elk van de partijen komen. In beginsel draagt de in het ongelijk gestelde partij de kosten van de procedure.

  • 31.8

    Indien overleg tussen de gemeente en bij de gemeentelijke gronduitgifte belanghebbende organisaties leidt tot de instelling van een permanent college van deskundigen zal de geschilbeslechting van artikel 31 plaatsvinden door dit college. De tweede zin van artikel 31.1 is alsdan niet meer van toepassing.

ARTIKEL 32 DERDENWERKING, KWALITATIEVE VERPLICHTING EN KETTINGBEDING

  • 32.1

    Partijen streven nadrukkelijk derdenwerking na met betrekking tot hun rechten en verplichtingen op grond van de Algemene Bepalingen en de Bijzondere Bepalingen. Om deze derdenwerking te versterken zijn de bepalingen opgesteld in lid 2 en lid 3 van dit artikel.

  • 32.2

    Alle verplichtingen van een partij die in de overeengekomen voorwaarden staan om iets te dulden of niet te doen en die geen zakelijke werking hebben, worden als kwalitatieve verplichting gevestigd. Deze verplichtingen gaan daarmee over op opvolgende erfpachters. Zij gelden ook voor degenen die een recht van gebruik verkrijgen van de rechthebbende.

  • 32.3

    Verplichtingen van de erfpachter die op grond van de overeengekomen voorwaarden geen zakelijke werking hebben en waarvoor ook geen kwalitatieve verplichtingen zoals bedoeld in lid 2 van dit artikel zijn gevestigd, zal de erfpachter ten behoeve van de gemeente door middel van een kettingbeding opleggen en laten aannemen door zijn rechtsopvolger of de beperkt gerechtigde. De erfpachter past dit kettingbeding toe bij:

    • a.

      overdracht van het erfpachtrecht of een gedeelte daarvan; of

    • b.

      bezwaring van het erfpachtrecht of een gedeelte daarvan met een beperkt genotsrecht.

ARTIKEL 33 MEDEDELINGEN

Tenzij uitdrukkelijk anders is afgesproken, worden alle mededelingen, kennisgevingen, verzoeken en goedkeuringen op grond van het erfpachtrecht schriftelijk gedaan. Ook worden alle vorderingen schriftelijk ingesteld.

ARTIKEL 34 WOONPLAATSKEUZE

  • 34.1

    De erfpachter of de vertegenwoordiger, zoals bedoeld in artikel 7.3, moet ervoor zorgen dat zijn adres bij de gemeente bekend is.

  • 34.2

    Als de erfpachter of de vertegenwoordiger, zoals bedoeld in artikel 7.3, geen werkelijke of gekozen woonplaats in Nederland heeft, is hij verplicht met betrekking tot het erfpachtrecht bij de betreffende akte woonplaats te kiezen ten kantore van de notaris die de erfpachtakte of akte van levering met betrekking tot het erfpachtrecht verlijdt.

  • 34.3

    Onverminderd het in lid 2 van dit artikel en mede in samenhang met het in artikel 19.1 bepaalde moet de erfpachter of de vertegenwoordiger, zoals bedoeld in artikel 7.3, de gemeente schriftelijk op de hoogte stellen van de woonplaatskeuze en de wijziging daarvan.

  • 34.4

    Zolang de keuze van een andere woonplaats binnen Nederland niet ter kennis van de gemeente is gebracht, blijft de oude woonplaats gelden en wordt ook de nieuwe erfpachter geacht aldaar woonplaats te hebben gekozen.

  • 34.5

    De gemeente kan rechtsgeldig alle kennisgevingen, aanzeggingen en opzeggingen doen en alle vorderingen instellen op de laatst aan haar gemelde woonplaats.

ARTIKEL 35 ALGEMENE TERMIJNENWET

De Algemene Termijnenwet is op de termijnen die staan in de Algemene Bepalingen van overeenkomstige toepassing.

ARTIKEL 36 CITEERTITEL

Deze Algemene Bepalingen kunnen worden aangehaald als: "Algemene Bepalingen voor eeuwigdurende erfpacht Diemen 2020".

 

Aanvullende Algemene Regels voor de heruitgifte of omzetting in eeuwigdurende erfpacht van aflopende erfpachtrechten voor bepaalde tijd van gronden ten behoeve van woondoeleinden van de gemeente Diemen 2020

ARTIKEL 1 HERUITGIFTE

  • 1.1

    De beëindiging en eventuele verlenging of heruitgifte van bestaande rechten van erfpacht worden beheerst door de in de van toepassing zijnde erfpachtakten opgenomen Bijzondere Bepalingen alsmede de van toepassing verklaarde Algemene Bepalingen.

    De gemeente neemt voor de aflopende rechten van erfpacht voor bepaalde tijd ter aanvulling van de aldus geldende regelingen bovendien de in artikel 2 tot en met 7 van deze Aanvullende Algemene Regels neergelegde regels in acht.

  • 1.2

    Tenzij de gemeente om redenen van algemeen belang geen heruitgifte wenst, wordt de erfpachter de keuze gelaten met de gemeente tot heruitgifte over te gaan of daarvan om hem moverende redenen af te zien.

ARTIKEL 2 VOORTIJDIGE HERUITGIFTE

Onverminderd het bepaalde in de betreffende erfpachtakte zal de gemeente aan de erfpachter wiens recht binnen een termijn van vijf (5) jaar afloopt zo spoedig mogelijk bericht geven omtrent haar standpunt aangaande de beëindiging of heruitgifte van zijn recht.

Indien de grond kan worden heruitgegeven zal de gemeente daartoe een aanbieding doen.

ARTIKEL 3 VERGOEDING WAARDE OPSTALLEN

  • 3.1

    Ook in die gevallen waarin de betreffende erfpachtakte daarin niet voorziet wordt bij beëindiging van het recht, hetzij omdat de gemeente om redenen van algemeen belang geen heruitgifte wenst, hetzij omdat de erfpachter daarvan afziet, door de gemeente de waarde van de opstallen aan de erfpachter vergoed, tenzij bijzondere omstandigheden naar het oordeel van de gemeente zich daartegen verzetten. Niet zal worden vergoed de waarde van hetgeen in strijd met enige bepaling of voorwaarde in de akte van (her)uitgifte in erfpacht of in een akte houdende wijziging van het erfpachtrecht is gesticht, noch zal worden vergoed de schade terzake van het beëindigen van een activiteit die in strijd met enige bepaling of voorwaarde in de akte van (her)uitgifte in erfpacht of in een akte houdende wijziging van het erfpachtrecht op de grond en in de opstallen wordt uitgeoefend, tenzij de gemeente daartoe schriftelijk toestemming heeft verleend.

  • 3.2

    Indien geen overeenstemming wordt bereikt over de door de gemeente aan de erfpachter te betalen vergoeding van de waarden van de opstallen bij het einde van het recht, zal ook indien de erfpachtakte daarin niet voorziet, op verzoek van de erfpachter over de hoogte van deze vergoeding door drie deskundigen kunnen worden geadviseerd naar analogie van het bepaalde in artikel 31 van de Algemene Bepalingen voor eeuwigdurende erfpacht Diemen 2020.

ARTIKEL 4 BEPALING VAN DE CANON

  • 4.1

    In afwijking van het bepaalde in artikel 8 van de Algemene Bepalingen voor eeuwigdurende erfpacht Diemen 2020 zal de gemeente bij de bepaling van de grondwaarde bij heruitgifte rekening houden met de waardedrukkende werking van eventueel bestaande opstallen (het zogenaamde "depreciatiepercentage"). Als zich op de her uit te geven grond opstallen bevinden, zal het uitgangspunt voor de grondwaarde bij heruitgifte het aandeel van de waarde van de grond in de totale marktwaarde van de grond met opstallen bij oplevering vrij van huur en/of gebruik zijn. Als marktwaarde van de grond met opstallen geldt de WOZ-waarde, zoals die is vastgesteld bij de beschikking van het jaar voorafgaande aan het jaar waarin heruitgifte plaatsvindt.

    De aldus vast te stellen grondwaarde, die de basis vormt voor de bepaling van de canon conform artikel 8 van de Algemene Bepalingen voor eeuwigdurende erfpacht Diemen 2020, zal vanwege de waardedrukkende werking van de bestaande opstallen bepaald worden op zestig procent (60%) van de waarde van een vergelijkbare onbebouwde kavel bouwgrond.

  • 4.2

    Indien geen overeenstemming wordt bereikt over de grondwaarde zal, ook indien het betreffende erfpachtrecht daarin niet voorziet, op verzoek van de erfpachter advies ingewonnen kunnen worden van drie deskundigen overeenkomstig het bepaalde in artikel 31 van de Algemene Bepalingen voor eeuwigdurende erfpacht Diemen 2020. In afwijking van het in artikel 31.7 van de Algemene Bepalingen voor eeuwigdurende erfpacht Diemen 2020 komen alle kosten verband houdende met casu quo verbonden aan bedoeld advies voor rekening van de erfpachter.

    Het advies zal betrekking hebben op de hoogte van de grondwaarde, waarin eventueel begrepen het aandeel van de waarde van de grond in de totale marktwaarde van de grond met opstallen en/of de waarde van een vergelijkbare onbebouwde kavel bouwgrond.

  • 4.3

    In verband met het bepaalde in artikel 4.1 van deze Aanvullende Algemene Regels wordt de canon in geval zich op de her uit te geven grond opstallen bevinden, berekend als volgt:

    nieuwe canon = de conform artikel 4.1 van deze Aanvullende Algemene Regels dan wel artikel 4.2 van deze Aanvullende Algemene Regels vastgestelde grondwaarde x het in artikel 4.1 van deze Aanvullende Algemene Regels bedoelde depreciatiepercentage x het canonpercentage als bedoeld in artikel 11.2 van de Algemene Bepalingen voor eeuwigdurende erfpacht Diemen 2020.

ARTIKEL 5 TOEPASSING ALGEMENE BEPALINGEN VOOR EEUWIGDURENDE ERFPACHT DIEMEN 2020

Op de heruitgifte zullen overigens van toepassing zijn de Algemene Bepalingen voor eeuwigdurende erfpacht Diemen 2020.

ARTIKEL 6 OMZETTING RECHTEN VAN ERFPACHT

De gemeente biedt erfpachters met erfpachtrechten gevestigd voor bepaalde tijd of voor onbepaalde (voortdurende) tijd, onder meer onder de “Algemene Bepalingen voor de uitgifte in erfpacht van gronden der gemeente Diemen, bestemd voor woningbouw doeleinden 1958”, de mogelijkheid aan om op ieder gewenst moment vóór afloop van hun erfpachtrecht dan wel hun erfpachttijdvak, hun erfpachtrecht om te zetten onder de Algemene Bepalingen voor eeuwigdurende erfpacht Diemen 2020 en onder nieuwe Bijzondere Bepalingen.

De bepaling van de canon geschiedt daarbij conform het in artikel 4 van deze Aanvullende Algemene Regels bepaalde, waarbij voor "heruitgifte" overal "omzetting" gelezen moet worden. Ten aanzien van de vaststelling van de voor de aldus nieuw bepaalde canon geldende eerste periode van vijf (5) jaar is het bepaalde in artikel 11.2 van de Algemene Bepalingen voor eeuwigdurende erfpacht Diemen 2020 van toepassing, met dien verstande dat voor de term "ingangsdatum van het erfpachtrecht" te dezen gelezen moet worden "de datum van omzetting van het erfpachtrecht".

De erfpachter is gerechtigd bij de omzetting de jaarlijks door hem verschuldigde canon conform het bepaalde in artikel 9 van de Algemene Bepalingen voor eeuwigdurende erfpacht Diemen 2020 direct af te kopen.

Bij afkoop van de canon wordt rekening gehouden met een eventueel reeds eerder voldane afkoopsom.

ARTIKEL 7 CITEERTITEL

Deze bepalingen kunnen worden aangehaald als: "Aanvullende Algemene Regels voor de heruitgifte of omzetting in eeuwigdurende erfpacht van aflopende erfpachtrechten voor bepaalde tijd van gronden ten behoeve van woondoeleinden van de gemeente Diemen 2020".