Gemeenteblad van Haarlem
Datum publicatie | Organisatie | Jaargang en nummer | Rubriek |
---|---|---|---|
Haarlem | Gemeenteblad 2019, 109853 | Beleidsregels |
Zoals vergunningen, bouwplannen en lokale regelgeving.
Adressen en contactpersonen van overheidsorganisaties.
U bent hier:
Datum publicatie | Organisatie | Jaargang en nummer | Rubriek |
---|---|---|---|
Haarlem | Gemeenteblad 2019, 109853 | Beleidsregels |
Beleidsregels wijzigingen in de woonruimtevoorraad
De druk op de Haarlemse woningmarkt neemt toe. Als gevolg hiervan neemt ook het omzetten van zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimte en het (bouwkundig) splitsen van woonruimte toe. Aan de ene kant voorziet deze ontwikkeling in een behoefte: kleine woningen voor starters en één- en tweepersoonshuishoudens. Aan de andere kant gaat dit vaak ten koste van schaarse betaalbare woningen.
Daarnaast zorgt deze ontwikkeling ook voor extra druk op de openbare ruimte en toename van de door buurtbewoners ervaren overlast. Ook de toename van tijdelijke vakantieverhuur van woningen kan bijdragen aan ervaren overlast in de buurt.
Deze beleidsregels zijn ontworpen om de kaders, zoals vastgelegd in de Huisvestingsverordening Zuid-Kennemerland/IJmond: Haarlem 2017 (versie 1 mei 2019), verder in te vullen en een goede belangenafweging tussen het belang van de eigenaar aan de ene kant en de bescherming van de schaarse voorraad en de leefbaarheid aan de andere kant, mogelijk te maken.
1.1 Wijzigingen in de woonruimtevoorraad
De huisvestingswet biedt instrumenten in de vorm van een vergunningstelsel voor wijzigingen aan de woonruimtevoorraad om schaarse woonruimte te beschermen en handhavend op te treden bij overlast. De Huisvestingswet kent vijf soorten wijzigingen (art. 21 en 22, Huisvestingswet 2014):
Splitsen: het juridisch opsplitsen van woonruimte in meerdere appartementsrechten. Bij splitsen hoeft er niet persé bouwkundig iets te wijzigen aan een pand. Woonruimte wordt kadastraal1gesplitst in appartementsrechten, zodat ruimten afzonderlijk verkocht kunnen worden.
Een vergunningsplicht voor samenvoegen is voor Haarlem niet nodig. Het samenvoegen van woningen voor eigen gebruik is wettelijk toegestaan. Overige vormen van samenvoegen komen in Haarlem te weinig voor om er een vergunningsplicht voor in te stellen.
De andere vier vergunningsplichten gelden in Haarlem wel in zijn opgenomen in de Huisvestingsverordening Zuid-Kennemerland/IJmond: Haarlem 2017 (versie 2019).
Bij het invoeren van een vergunningsstelsel voor wijzigingen in de woonruimtevoorraad, bepaalt de gemeenteraad in de huisvestingsverordening op welke woonruimten de vergunningsplicht van toepassing is. Het kan hierbij gaan om een gebied, de hoogte van de huur-/koopprijs van een woonruimte of om schaarse categorieën woonruimten met specifieke kenmerken. Ook kan leefbaarheid en wijkverbetering in de omgeving van de betreffende woonruimte meewegen bij het aanwijzen van de vergunningplichtige delen van de voorraad.
In Haarlem is er schaarste in alle segmenten van de woningmarkt. Daarnaast constateren we dat de kleinere vooroorlogse woning in de hele metropoolregio schaars is en daarom bescherming behoeft middels een vergunningsplicht woningvormen (bouwkundig splitsen). Het gaat dan om de kleinere eengezinswoning en boven-/benedenwoningen met een bruto vloeroppervlak (BVO) tot 100 m2. Dit komt voort uit de cijfers van de Haarlemse Woonmonitor 2016, waarbij het bruto vloeroppervlak2van:
Uit het woonbehoefte onderzoek ‘Wonen in de metropoolregio Amsterdam 2017’ 3blijkt ook dat gewenste woninggrootte van de grootste groep huishoudens (op zoek naar een eengezinswoning in Haarlem) ligt tussen de 60 en 80 m2 (24%) en de 80 en 100 m2 (26%).
Daarnaast is het beeld dat in buurten met overwegend vooroorlogse woningbouw, met traditionele eengezinswoningen en/of boven-/beneden- woningen, de gebieden zijn waar bescherming uit het oogpunt van leefbaarheid wenselijk is. De bouw van de woningen en de inrichting en schaal van de openbare ruimte lenen zich niet voor zeer intensieve bewoning, waardoor eerder overlast kan worden ervaren.
Voor omzetten en woningvormen is daarom de gehele vooroorlogse woningvoorraad aangewezen. We maken hierbij onderscheid tussen twee verschillende regimes:
Gebied 1. Vooroorlogse wijken, waar de druk op de openbare ruimte te hoog is geworden, krijgen een tijdelijke time-out: tot het einde van de looptijd van de verordening geldt hier een verbod op woningvormen en splitsen. In bijlage 1 van de verordening (hierna: de aangewezen gebieden) staan deze gebieden aangegeven.
Gebied 2. In vooroorlogse wijken waar de druk normaal tot hoog is, worden vergunning onder voorwaarden verleend. De voorwaarden zijn erop gericht om de kwaliteit van de woningen te waarborgen en om de oplopende druk op de openbare ruimte te verlichten. Ook deze gebieden staan in bijlage 1 van de verordening aangegeven.
In gebied 2 mogen ook woningen kleiner dan 100 m2 BVO onder voorwaarden worden omgezet naar onzelfstandige eenheden. Het omzetten naar onzelfstandige woningen vraagt minder ingrijpende bouwtechnische ingrepen dan het vormen van zelfstandige woningen en is daarmee eenvoudiger omkeerbaar.
Woningonttrekking door tijdelijke vakantieverhuur is voor de gehele woningvoorraad slechts onder voorwaarden toegestaan, omdat de gehele woningvoorraad in Haarlem schaars is en omdat woningonttrekking door tijdelijke vakantieverhuur op grote schaal de leefbaarheid in een buurt aan kan tasten. Overige vormen van woningonttrekking zijn zonder vergunning toegestaan, mits er geen strijd is met het geldende bestemmingsplan.
Voor kadastraal splitsen wordt de gehele vooroorlogse woningvoorraad aangewezen, om de betaalbare huursector in dit gebied te behouden.
Bij het verlenen van een vergunning tot onttrekken, omzetten, vormen of splitsen van woonruimte moet een belangenafweging plaatsvinden. Een vergunning wordt verleend, tenzij het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad en/of het voorkomen van ongewenste effecten op de leefbaarheid, groter is dan het individuele belang van de eigenaar. Een vergunning mag alleen geweigerd worden als het belang van de woonruimtevoorraad en/of leefbaarheid groter is dan het belang van de aanvrager en dit belang niet door het stellen van voorwaarden of voorschriften gewaarborgd kan worden (art. 24, Huisvestingswet 2014).
Het college van burgemeester en wethouders maakt de afweging, die kan leiden tot de volgende uitkomsten:
Een vergunning wordt zonder voorwaarden verleend, als het belang van de aanvrager groter is dan het belang van de woonruimtevoorraad en de ingreep geen negatieve effecten heeft op de leefbaarheid in de directe omgeving van het pand. Omdat in Haarlem niet de juiste data op de juiste schaal voor handen is om concreet op leefbaarheid te toetsen, geldt er in de aangewezen gebieden een ‘nee, tenzij’ beleid. In de aangewezen gebieden gaan we ervan uit dat het belang van het behoud van de woonruimtevoorraad en de leefbaarheid zwaarder weegt dan het belang van de aanvrager. Dit betekent dat een omzetting- of woningvormingsvergunning of zonder voorwaarden niet wordt verleend.
De vergunning wordt geweigerd als er sprake is van een weigeringsgrond, of als het belang van de woonruimtevoorraad niet kan worden gewaarborgd door het stellen van voorwaarden of voorschriften en/of negatieve effecten op de leefbaarheid niet kunnen worden weggenomen door het stellen van voorwaarden of voorschriften.
2.1 Onttrekken van woonruimte door vakantieverhuur
Er is sprake van woningonttrekking als woonruimte niet meer als woning wordt gebruikt. Vakantieverhuur van een woning wordt gezien als woningonttrekking, omdat er op dat moment niet in de woning gewoond kan worden. Dit geldt ook als de eigenaar-bewoner (tijdelijk) zijn woning verhuurt bij afwezigheid van de eigenaar-bewoner. Voor het onttrekken van woningen voor vakantieverhuur wordt geen onttrekkingsvergunning verleend. Op grond van artikel 16 in de verordening is onder voorwaarden bed & breakfast en tijdelijke vakantie verhuur wel toegestaan.
Voor bed & breakfast is geen onttrekkingsvergunning nodig als:
Voor tijdelijke vakantieverhuur is geen onttrekkingsvergunning nodig als:
2.2 Omzetten van zelfstandige naar onzelfstandige woonruimte
Het omzetten van zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimte voorziet in de woonbehoefte van met name voor starters en studenten. Anders dan bij woningvorming, is omzetting naar onzelfstandige woonruimte vrij eenvoudig omkeerbaar. Een vergunning kan worden verleend, met voorwaarden om de leefbaarheid in de directe omgeving van het pand te beschermen.
Voor omzetten is een vergunning nodig. Inwoning door hospitaverhuur valt niet onder omzetten. Er is sprake van hospitaverhuur als:
Voor het omzetten van een zelfstandige woning tot en met vier onzelfstandige woonruimten is een vergunning vereist. De vergunning wordt in beginsel verleend als de aanvraag voldoet aan de volgende voorwaarden:
Voor het omzetten van een zelfstandige woning tot vijf onzelfstandige woonruimten of meer gelden aanvullende voorwaarden. Het gebruik, en daarmee het effect op de leefbaarheid van de buurt, neemt toe naar mate het aantal onzelfstandige woonruimten toeneemt. Een vergunning wordt verleend onder de volgende extra voorwaarden:
In gebied 1, zoals aangegeven in bijlage 1 van de verordening, is omzetten niet toegestaan.
2.3 Woningvorming of bouwkundig splitsen
Bij woningvorming wordt één woonruimte verbouwd tot twee of meer zelfstandige woonruimten. De woningen kunnen (nog) niet los van elkaar verkocht worden. Daar is een splitsingsvergunning voor nodig. Onder de volgende voorwaarde is woningvorming toegestaan:
In gebied 1, zoals aangegeven in bijlage 1 van de verordening, is woningvorming niet toegestaan.
Bij de verhuur van omgezette of gevormde woningen moet sprake zijn van goed verhuurdersschap. Goed verhuurdersschap voldoet aan de volgende voorwaarden:
Het structureel niet voldoen aan de voorwaarden van goed verhuurdersschap kan leiden tot het intrekken van de vergunning. Intrekkingsgronden worden gehanteerd als sprake is van structurele overlast die normaal (woon)gebruik te boven gaat.
2.5 Kadastraal splitsen in appartementsrechten
Om een woning afzonderlijk te kunnen verkopen moet de woning eerst administratief (kadastraal) gesplitst zijn in appartementsrechten. Een vergunning is vereist als het te splitsen gebouw in een vooroorlogse buurt ligt, zoals opgenomen in bijlage I van de verordening. Een vergunningsaanvraag wordt geweigerd als er na splitsing een woning met een bruto vloeroppervlak kleiner dan 50 m2 ontstaat. Woningen in de aangewezen gebieden tot 100 m2 BVO komen niet in aanmerking voor een splitsingsvergunning. Deze weigeringsgrond is in de verordening opgenomen om te voorkomen dat betaalbare huurwoningen door verkoop uit het huursegment verdwijnen. Voor het kadastraal splitsen van een niet-woonfunctie is geen splitsingsvergunning nodig.
Bijlage: Geluidsisolatie-eisen
Bij woningvormen en omzetten wordt de bestaande woningvoorraad intensiever gebruikt. De bouw van vooroorlogse woningen in de aangewezen buurten leent zich niet voor zeer intensieve bewoning, waardoor geluidsoverlast ontstaat. Door geluidsisolatiemaatregelen te treffen kan geluidsoverlast zoveel mogelijk beperkt worden.
De geluidsisolatie tussen de om te zetten woning en de omliggende woningen heeft een luchtgeluidisolatie en een contactgeluidisolatie die maximaal 5 dB minder is dan de waarde voor nieuwbouwwoningen Bouwbesluit 2012. Deze eisen gelden voor zowel horizontale (vloeren) als verticale (wanden) scheidingsconstructies4. Dit betekent in de woorden van het Bouwbesluit 2012 dat:
De isolatiemaatregelen die genomen moeten worden zijn afhankelijk van de constructie van de woning. De specifieke situatie wordt altijd per woning beoordeeld. Bij het indienen van een aanvraag voor woningomzetting moet daarom een geluidsisolatierapport worden toegevoegd. Door onderzoek te doen, wordt duidelijk wat het feitelijke geluidsisolatieniveau van de woning is en dat vormt de basis voor de te treffen voorzieningen. Het indienen van een geluidsisolatierapport is alleen vereist voor woningen die voor 1976 zijn gebouwd. De gedachte hierachter is dat zowel de woningscheidende vloeren als de wanden van woningen gebouwd na 1976 voldoen aan de eis van maximaal 5 dB lager dan Bouwbesluit 2012 (nieuwbouw). Het is voor deze categorie woningen de verantwoordelijkheid van de aanvrager dat de woning ook daadwerkelijk voldoet aan de geluidsisolatie-eisen.
In de regel kan worden aangenomen dat woningen van voor 1976 met een houten vloer met een vrij hangend plafond. (2 x 12,5 mm gipsplaten) –met minerale wol in de lucht spouw en een zwevende dekvloer, voldoen aan de eis van maximaal 5 dB lager dan Bouwbesluit 2012 (nieuwbouw).
Het voorbeeld hieronder van geluidsisolatiemaatregelen betreft een mogelijke oplossing voor een vooroorlogse woning. De maatregelen die getroffen moeten worden zijn altijd afhankelijk van de specifieke situatie en kunnen dus afwijken van onderstaand voorbeeld. Het geluidsisolatierapport levert de basis voor de te nemen maatregelen.
Voorbeeld van mogelijke isolatie maatregelen bij vooroorlogse woningen in Haarlem
Indien de woningscheidende wand bestaat uit tenminste steens metselwerk met aan beide zijden een laag stucwerk van minimaal 1 cm dikte, dan is voldoende geluidsisolatie aanwezig.
Bij woningscheidende halfsteens (10cm dik) wanden kan in de regel volstaan worden met een geïsoleerde voorzetwand (100 mm minerale wol met een enkele gipsplaat van 12,5 mm dik.
Bij woningscheidende wanden op de zolderverdieping moeten zowel het schuine pannen dakvlak als het platte dak worden voorzien van geluidsisolatie.
Wanden van een aanbouw zijn vaak van een ander materiaal dan de hoofdconstructie en behoeven extra aandacht.
Een woningscheidende houten vloer voldoet in de regel aan de geluidsisolatie-eisen met de volgende maatregelen:
Op de houten vloer een zwevende dekvloer (vrij van de wanden5).
Als de onderzijde van de trap in de woning zit (en zich niet bevindt in een apart trappenhuis, zoals in een portiekflat), dan is de trap onderdeel van de woningscheidende constructie. Een woningscheidende houten trap voldoet in de regel aan de eisen, als aan de onderkant van de trap 10 mm multiplex wordt verlijmd op 10 mm flexibel schuim. Inclusief de bestaande trede en de stoffering aan de bovenzijde moet deze constructie voldoende geluidsisolatie leveren
Verbouwingsdetails voor het Bouwbesluit 2012 voor verschillende bouwstijlen van de Vereniging Bouw- en Woningtoezicht Nederland. De werkbladen zijn verzameld en ter beschikking gesteld door de leden van de werkgroep Gezondheid en Energiezuinigheid. De details zijn te vinden op: www.vereninging-bwt.nl > platformen > Werkgroep gezondheid & energiezuinigheid > documenten > Verbouwingsdetails voor het Bouwbesluit 2012
Directe link: http://www.vereniging-bwt.nl/werkgroep-gezondheid-en-energiezuinigheid/documenten/2012/11/verbouwingsdetalis-voor-bouwbesluit-2012
Kopieer de link naar uw clipboard
https://zoek.officielebekendmakingen.nl/gmb-2019-109853.html
De hier aangeboden pdf-bestanden van het Staatsblad, Staatscourant, Tractatenblad, provinciaal blad, gemeenteblad, waterschapsblad en blad gemeenschappelijke regeling vormen de formele bekendmakingen in de zin van de Bekendmakingswet en de Rijkswet goedkeuring en bekendmaking verdragen voor zover ze na 1 juli 2009 zijn uitgegeven. Voor pdf-publicaties van vóór deze datum geldt dat alleen de in papieren vorm uitgegeven bladen formele status hebben; de hier aangeboden elektronische versies daarvan worden bij wijze van service aangeboden.