Gemeenteblad van Kaag en Braassem

Datum publicatieOrganisatieJaargang en nummerRubriek
Kaag en BraassemGemeenteblad 2018, 171108Beleidsregels



Nota vereveningsfondsen Kaag en Braassem

Tekstplaatsing

 

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

 

De gemeente Kaag en Braassem heeft beleidsambities ten aanzien van de bouw van nieuwe woningen. We willen blijven zorgen voor voldoende kavels voor sociale woningen in de kernen van de gemeente. In de Maatschappelijk Ruimtelijke Structuurvisie 2011 (MRSV) is de norm aangegeven van minimaal 30% sociale woningbouw in nieuwbouwprojecten. Indien in een bepaald project niet aan deze norm wordt voldaan kunnen via verevening middelen worden gereserveerd om elders meer dan 30% sociale woningbouw te kunnen realiseren waardoor de ambitie toch kan worden gehaald. Voor deze situaties moeten bestemmingsreserves worden aangewezen.

In de uitvoeringsparagraaf van de MRSV is reeds een Nota Kostenverhaal aangekondigd. Hierin gaat het concreet over de vereveningsfondsen voor sociale woningbouw en voor parkeren. Ruimtelijke bouwplannen moeten namelijk ook voldoen aan de parkeernorm uit bijvoorbeeld de richtlijnen van het CROW. Om meer flexibiliteit bij de toelating van bouwplannen te creëren ten aanzien van een verplicht aantal parkeerplaatsen zal ook een fonds voor parkeren worden ingesteld.

 

In deze nota wordt de instelling van deze fondsen behandeld. Deze fondsen zijn, conform de definities in het Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten, formeel bestemmingsreserves. Hierna zullen zij dan ook als zodanig worden aangeduid. De gemeenteraad stelt met deze nota de noodzakelijke voorwaarden vast en bepaalt de financieel-economische en juridische spelregels voor deze reservevorming.

1.2 Doelstelling

 

De gemeente richt deze bestemmingsreserves op om particuliere en eigen gemeentelijke ruimtelijke ontwikkelingsprojecten meer flexibiliteit te bieden voor een beter inpasbaar ruimtelijk plan. De bestemmingsreserves hebben de volgende doelstellingen:

 

  • Doelstelling van de bestemmingsreserve Sociale woningbouw is oplossing bieden voor ruimtelijke en volkshuisvestelijke a-flexibiliteit die in sommige woningbouwprojecten kunnen ontstaan door consequente toepassing van de minimaal 30% sociale woningbouw in woningbouwprojecten.

     

  • Doelstelling van de Bestemmingsreserve Parkeren is oplossing bieden voor ruimtelijke knelpunten die in projecten (kunnen) ontstaan door strikte toepassing van de parkeernormering in de publicatie 182 van CROW die de gemeente hanteert als parkeernorm.

1.3 Afbakening

 

Deze nota is gebaseerd op Wet en het Besluit ruimtelijke ordening van 1 juli 2008 (aan te halen als: Wro en Bro). Eveneens is het Besluit Begroting en Verantwoording voor provincies en gemeenten (BBV) in acht genomen. Verder geeft deze nota aanvullende gemeentelijke voorwaarden met betrekking tot de financiële compensatieregeling bij de ontwikkeling van een woningbouwlocatie.

 

In de uitvoeringsparagraaf van de MRSV wordt onderscheid gemaakt tussen ruimtelijke projecten op de korte termijn (voor 2020 te realiseren) en de lange termijn (na 2020). De lijst lijkt daarmee limitatief. Deze uitvoeringsparagraaf kan echter worden geactualiseerd naar nieuwe inzichten. De gemeente staat open voor nieuwe initiatieven die niet genoemd zijn, mits deze inpasbaar zijn in de geldende ruimtelijke beleidskaders.

Ten aanzien van nieuwe ruimtelijke initiatieven zal de gemeente per geval beoordelen of zij hieraan haar medewerking kan verlenen. In het geval van medewerking zal de locatie bij de eerstvolgende actualisatie van het uitvoeringsprogramma van de structuurvisie worden opgenomen.

Indien er wijzigingen worden doorgevoerd in CROW-normering dan zal de gemeente dit kenbaar maken aan haar particuliere initiatiefnemers en eventuele consequenties worden overlegd.

1.4 Bevoegdheid gemeenteraad en college

 

De gemeenteraad is bevoegd tot aanwijzing van een bestemmingsreserve. Ook is de raad bevoegd tot doteren aan en onttrekken van middelen uit de (bestemmings)reserves. Het college van burgemeester en wethouders is bevoegd om in bijzondere gevallen te besluiten af te wijken van de beleidseis sociale woningbouw en parkeernormering in ruimtelijke projecten/bouwplannen. Het college kan daartoe een financiële compensatie vaststellen met behulp van deze Nota. De gemeenteraad faciliteert daarmee een andere verdeling van sociale woningbouw en lost parkeerproblemen van bouwplannen op.

 

De nieuwe bestemmingsreserves worden na vaststelling door de gemeenteraad verwerkt in de nota Reserves en Voorzieningen. Laatstgenoemde nota zal elk jaar geactualiseerd worden en ter vaststelling worden aangeboden aan de gemeenteraad. Geen bijdrage wordt gegeven als het saldo in de bestemmingsreserve ontoereikend of negatief is.

De bevoegdheid om te beslissen over een ontheffing ligt bij het college. Een aanvrager van een omgevingsvergunning kan geen rechten ontlenen aan het bestaan van de bestemmingsreserve.

 

De wijze waarop deze bestemmingsreserve gevoed wordt en middelen daaraan kunnen worden onttrokken is niet vastgelegd. In deze nota wordt deze regeling globaal behandeld. Het college zal binnen het in deze Nota vastgelegde kader een nadere regeling uitwerken.

1.5 Leeswijzer

 

In de volgende hoofdstukken worden de twee bestemmingsreserves toegelicht: de bestemmingsreserve Sociale woningbouw (hoofdstuk 2) en de bestemmingsreserve Parkeren (hoofdstuk 3).

Hoofdstuk 2 Bestemmingsreserve Sociale woningbouw

2.1 Introductie

 

In dit hoofdstuk wordt de instelling van een bestemmingsreserve Sociale woningbouw in kaart gebracht en aangegeven onder welke voorwaarden de werking van de reserve geldt. De Wro geeft een handvat om woningbouw onder andere naar verplichte hoeveelheid sociale woningbouw te categoriseren. Het te realiseren percentage sociale woningbouw wordt vastgelegd in een planologisch besluit. Voor Kaag en Braassem is dat de Maatschappelijk Ruimtelijke Structuurvisie (MRSV).

2.2 Reserve Bouwgrondexploitatie

 

In de nota Reserves en Voorzieningen wordt de stand van de reserves en voorzieningen van de gemeente gepresenteerd en toegelicht. De reserve Bouwgrondexploitatie heeft de volgende drie functies:

 

  • 1)

    Het voorzien in een salderingsfunctie tussen winst- en verliesgevende plannen, waarbij voor de laatstgenoemde vanuit deze reserve afzonderlijke verliesvoorzieningen worden gevormd.

  • 2)

    Compensatiefunctie (ook met externe partijen) om planoverschrijdend budgettair te kunnen voldoende aan de gewenste woningdifferentiatie, sociaal, middelduur en duur segment.

  • 3)

    Buffer voor geanalyseerde risico’s bij verliesgevende plannen en bij nadelige bijstelling van verliesgevende plannen voeding geven aan de verliesvoorziening.

Op basis van de tweede functie van deze reserve is het mogelijk een verevening voor sociale woningbouw toe te passen. Daarmee is een instrument aanwezig om flexibiliteit in ruimtelijke woningbouwplannen te verhogen en de differentiatie naar sociale woningbouw in de dorpskernen van Kaag en Braassem te realiseren. De bestemmingsreserve Sociale woningbouw is juridisch verankerd in de reserve Bouwgrondexploitatie.

2.3 Sociale woningbouw: afdwingbaarheid

 

Een paar definities;

Sociale woning

  • -

    Een sociale huurwoning is een woning die valt onder de definitie van artikel 1.1.1. onder d van het Bro 2008; een woning die wordt verhuurd tot aan de huurtoeslaggrens, conform de Wet op de huurtoeslag (huren tot € 681,02, prijspeil 1 januari 2013).

  • -

    Een sociale koopwoning is een woning die voldoet aan twee eisen. Ten eerste mag de VON-koopsom niet hoger liggen dan € 172.750,00 (prijspeil 1 januari 2013). Ten tweede kennen deze woningen een minimale kwaliteit die onder meer tot uitdrukking komt in de minimale gebruiksoppervlakte (G.B.O.). Deze ligt voor een gelijkvloerse woning op tenminste 70 m².

Welke bouwprojecten

Deze nota is van toepassing op alle nieuwbouw projecten waarbij het gaat om de bouw van één of enkele nieuwe woningen. Wij zijn van mening dat ook bij bouwinitiatieven van deze beperkte schaal de 30% sociaal norm moet worden aangelegd.

Een nieuwbouwwoning

Onder nieuwbouw woning wordt verstaan een nieuw te realiseren woning als toevoeging aan de woningvoorraad. Het omzetten van bedrijfswoningen naar burgerwoningen valt dus niet binnen het bestek van deze nota.

Sociale woningbouw en grondpolitiek

Er komen op verschillende manieren kavels voor sociale woningbouw beschikbaar op de markt. Historisch gezien is de gemeente zelf een belangrijke aanbieder van deze kavels via de actieve gemeentelijke productierol. De gemeente Kaag en Braassem is een faciliterende grondpolitiek gaan voeren. Een belangrijk gedeelte van de woningbouwproductie vindt nu plaats via risicodragende samenwerkingsverbanden, particuliere initiatieven en de woningcorporaties.

 

Hoe kan nu sociale woningbouw naar de juiste behoefte op een locatie of in een dorpskern worden geregeld? De verdienpotentie is immers minder dan bij kavels voor vrije sectorbouw en daarmee is het niet vanzelfsprekend dat sociale woningbouw in bouwplannen worden opgenomen.

Afdwingbaarheid

Sociale woningbouw is een doelstelling die op een aantal manieren verankerd kan worden. Bij verordeningen kan gedacht worden aan een bestemmingsplan. Ook kan een beleidsdocument de plaats zijn om deze vast te leggen. In ons geval ligt de norm voor sociale woningbouw vast in de MRSV. Qua taakverdeling is voorstelbaar dat een meer globale ambitie geformuleerd is in een structuurvisie en dat deze in een bestemmingsplan nader concreet wordt gemaakt. Maar hiertoe is niet altijd noodzaak aanwezig. Indien een initiatiefnemer tot bouw zich niet wil conformeren aan de doelstelling, de norm van 30% sociale woningbouw, kunnen we hier in het algemeen als volgt mee omgaan.

 

De gemeente kan de gewenste vorm van uitvoering privaatrechtelijk vastleggen in een anterieure overeenkomst of publiekrechtelijk in een exploitatieplan.

 

De gemeente heeft gekozen voor een faciliterende of passieve grondpolitiek te voeren en particuliere ontwikkelingen te stimuleren. In deze situatie kan de gemeente via twee wegen sociale woningbouw tot stand te laten komen.

De ene manier is via een anterieure overeenkomst waarin afspraken worden gemaakt over deze onderwerpen. De andere manier is via het juridische instrument “exploitatieplan” de realisatie van sociale woningbouw af te dwingen. Deze wijze zorgt echter voor zienswijzen en beroep en waarbij eigenaren en/ of initiatiefnemers in het geweer kunnen komen.

Vrijwillige bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen

De privaatrechtelijke weg heeft onze voorkeur. Dit model is gebaseerd op solidariteit. De woningbouwopgave wordt neergelegd op alle bouwlocaties ook al gaat het maar om één nieuwbouwwoning. Het idee is om de realisant van een bouwplan die niet in de mix van 30/70 sociaal/vrije sector bouwt, maar bijvoorbeeld 0/100 (100% vrije sector) een bijdrage aan de sociale woningbouw elders te laten betalen. Dit is bij contract vrijwillig overeen te komen. In dit voorbeeld zal deze realisant een hogere grondwaarde ontvangen. Andere realisanten moeten dan relatief meer sociale huur of sociale koop realiseren om gemiddeld weer op een woningbestand van 30/70 uit te komen.

In dit voorbeeld zal de ontwikkelaar een hogere grondwaarde realiseren door de bouw van alleen vrije sector woningen in plaats van te voldoen aan de verplichting van 30% sociale woningen met een lagere grondwaarde. De overwaarde die daarmee behaald wordt zal ingezet moeten worden om in een ander project meer sociale woningbouw te realiseren om per saldo aan de gestelde norm van 30% te voldoen.

 

De essentie is een programmaontwikkeling met een hogere grondwaarde (door minder sociaal dan norm) via een anterieure overeenkomst te laten betalen voor een programma-ontwikkeling met een lagere grondwaarde (door de realisering van meer sociaal dan norm). Dit is een vorm van verevening. Dit is de doelstelling van het verenevingsfonds sociale woningbouw.

2.4 Afwegingskader

 

De hoofdregel is dat bij nieuwbouw van woningen 30% als sociale woningbouw wordt gerealiseerd. Dat mag zijn sociale huur of sociale koop. Bij de ontwikkeling van bouwplannen is dit beleid leidend. Er dient te worden voldaan aan deze norm, tenzij. Ook bij elke latere programmawijziging moet dit besef er steeds zijn.

In bijzondere gevallen kan het gewenst zijn om een woningbouwproject te realiseren met minder dan 30% sociale woningbouw van het totale bouwprogramma. Deze situaties dienen uitzondering te zijn die de hoofdregel bevestigt.

 

Een ander punt is dat de norm 30% sociale woningbouw een norm is die op gemeenteniveau wordt gehanteerd. Dit betekent dat het strikt doorvoeren hiervan voor alle bouwprojecten en alle dorpen niet altijd haalbaar of zelfs niet wenselijk is. Verwezen kan worden naar het in de MRSV gemaakte onderscheid tussen groei- en groenkernen. Als in een bepaald dorp bijvoorbeeld een lagere sociale norm dan 30% aanvaardbaar wordt geacht moet dit uit de actualisering van de MRSV blijken en moeten daarbij geldige argumenten voorhanden zijn ontleend aan de woningvoorraad, woningbehoefte, in het betrokken dorp dan wel aan het behalen van een hogere dan de 30% norm in een nabijgelegen dorp.

Niet voldoen aan de norm: bijdrage verschuldigd.

Nieuwbouw.

Afwijken van deze norm zou kunnen bijvoorbeeld vanwege de (beperkte) omvang van een nieuwbouwproject, de stedenbouwkundige structuur of locatiespecifieke factoren, zoals bijvoorbeeld ligging aan het water.

De gronduitgevende partij (of de gemeente) heeft te allen tijde de plicht een keuze tot afwijken van het percentage sociale woningbouw schriftelijk aan te tonen en te voorzien van gegronde redenen en inspanningen. Argumenten van louter financiële aard worden niet gehonoreerd. In deze gevallen kan in het belang van de gewenste ruimtelijke ordening afgeweken van de norm van 30% sociale woningbouw voor dat woningbouwproject. Deze bijdrage wordt gestort in de bestemmingsreserve Sociale Woningbouw.

Herstructurering.

Ook bij herstructurerings- of herontwikkelingsprojecten met een positieve grondexploitatie waarbij wordt afgeweken van de 30% sociale woningbouw norm wordt via een anterieure overeenkomst een bijdrage afgesproken. Ook deze bijdrage wordt gestort in de bestemmingsreserve Sociale Woningbouw.

Niet voldoen aan de norm, optie om geen bijdrage te hoeven doen.

Projecten met negatieve grondexploitatie.

De meest lastige categorie wordt gevormd door de bouwprojecten waarin niet aan de 30% norm wordt voldaan en die een negatieve grondexploitatie kennen. Deze negatieve exploitatie moet dan wel met toetsbare feiten onderbouwd kunnen worden. In deze categorie kan alleen worden afgezien van het betalen van een bijdrage Sociale Woningbouw op grond van deze Nota in de volgende gevallen:

 

  • Het bouwproject valt binnen het toepassingsbereik van de regeling Ruimte voor Ruimte, zoals bedoeld in artikel 2 van de Verordening Ruimte van de Provincie Zuid-Holland, of;

  • Het bouwproject voorziet in het behoud of herstel van een gemeentelijk monument zoals bedoeld in de Erfgoedverordening.

Ook als zich deze situaties voordoen is het niet hoeven te betalen van een bijdrage geen vanzelfsprekendheid maar een bevoegdheid van het college. Ontheffing van de plicht om een bijdrage te doen moet steeds gemotiveerd worden aangevraagd en er volgt een evenzeer gemotiveerd besluit om al dan niet de ontheffing te verlenen.

Prestatieafspraken woningcorporaties

Over de omvang van de voorraad sociale huurwoningen, de sloop vernieuwing of verkoop van deze woningen worden, dan wel zijn, met de woningcorporaties aparte afspraken gemaakt, in de Prestatieafspraken Kaag en Braassem 2013-2014. Kernpunt hierin is de permanente aandacht voor een dynamische voorraad sociale huurwoningen. Om deze voorraad te monitoren worden parameters benoemd of ontwikkeld. Daarnaast zijn maatwerkafspraken van belang rondom concrete herstructureringsprojecten.

2.5 De financiële bijdrage

Methodiek

Voor de berekening van de algemeen geldende te betalen of te ontvangen bijdrage is uitgegaan van een kosten gerelateerde onderbouwing volgens de algemeen gangbare exploitatieplan-methodiek. Daarbij zijn realistische aannamen gedaan voor wat betreft de inbrengwaarde van de grond en de van toepassing zijnde kostenelementen. De kosten van onze fictieve grondexploitatie zijn verdeeld naar rato van de grondwaarde rekening houdend met een bouwprogramma waarin de norm van 30% sociaal is behaald. De grondwaarde hebben wij bepaald op basis van het grondbeleid voor sociale woningen en de residuele waardebenadering voor wat betreft de vrije sectorwoningen.

De methode in woorden uiteengezet.

De grondwaarde onder een sociale huur- en/of koopwoning is onvoldoende om de kosten die gemaakt worden in de grondexploitatie volledig te dekken. Om toch een haalbare grondexploitatie te kunnen maken worden vrije sectorwoningen toegevoegd. Bij vrije sectorwoningen is de grondwaarde gemiddeld ruim voldoende om de grondexploitatiekosten te dekken. De overmaat in de grondwaarde kan ingezet worden om het tekort in grondwaarde bij het realiseren van sociale woningbouw te dekken. Indien voldaan wordt aan de norm van 30% sociaal is er evenwicht in de grondexploitatie.

Indien afgeweken wordt van deze norm zal een bijdrage betaald of ontvangen moeten worden om alle kosten te kunnen dekken. Indien er te weinig sociale woningen worden gerealiseerd zal per te compenseren sociale woning € 30.700 betaald moeten worden. Dit geld is nodig om elders voldoende grondwaarde te verkrijgen voor de dekking van de kosten van een grondexploitatie waarbinnen die extra benodigde sociale woningen gerealiseerd zullen worden. Het verschil in de gemiddelde grondwaarde tussen een sociale woning en een vrije sector woning is voldoende om dit bedrag te rechtvaardigen (let op: het gaat om gemiddelden die altijd toegepast moeten worden).

De te betalen bijdrage.

Uitgaande van deze fictieve exploitatieopzet voor het geprognosticeerde ongecontracteerde woningbouwprogramma dat in de gemeente in de planning staat, is een algemeen geldende bijdrage van € 30.700,00 per niet-gebouwde sociale woning berekend (prijspeil 1 januari 2013).

De vanuit een bouwproject te betalen bijdrage wordt via een anterieure overeenkomst vastgelegd. Daarbij wordt vermeld voor welk ander project de bijdrage zal worden ingezet, en binnen welk tijdsbestek, dit ter voorkoming van een onverschuldigd gedane betaling.

Deze projecten zullen in het kader van de MRSV worden aangewezen.

De eis voor 30% sociale woningbouw in de praktijk

De norm van 30% nieuwbouw wordt berekend over het gehele nieuwbouwprogramma van een bepaald bouwproject. De bepaling van de aantallen te bouwen sociale woningen voor een bouwproject zal op één decimaal worden berekend. De 30%-eis geldt ook voor 1 nieuwbouw woning.

De te ontvangen bijdrage.

Als binnen een bepaald bouwproject méér dan 30% van het programma aan sociale woningen wordt gebouwd dan kan een initiatiefnemer een aanvraag indienen voor toekenning van een bijdrage per de boven deze norm extra gebouwde sociale woning(en). De te ontvangen bijdrage is maximaal ter hoogte van de onrendabele top met een maximum van € 30.700,00 per woning, mits er in de bestemmingsreserve sociale woningbouw een positief saldo aanwezig is.

Om hierbij situaties van ongeoorloofde staatssteun te voorkómen moet deze bijdrage worden geïnvesteerd in de realisatie van maatschappelijke en/ of openbare voorzieningen (in geval het gaat om een particuliere initiatiefnemer) of ten gunste komen aan de doelgroep zoals deze door de EU is geformuleerd (huishoudens met een huishoudinkomen lager dan € 34.299,00, (prijspeil 1 januari 2013, in geval de aanvraag door een woningcorporatie wordt gedaan).

Enkele voorbeelden

Voorbeeld 1)

Een project met een bouwprogramma van 10 nieuwe toe te voegen woningen. Daarvan moet 30% in het sociale segment worden gerealiseerd, dit zijn 3 woningen. Indien niet voldaan wordt aan deze “eis” dan is een bijdrage van 3 maal € 30.700 = € 92.100 verschuldigd aan het fonds.

Voorbeeld 2)

In geval sprake is van herstructurering of herontwikkeling van een locatie van een particuliere eigenaar, dan wordt de 30% berekend over de toe te voegen woningen. Als hiervoor één of meer woningen gesloopt moeten worden mogen deze van dit getal worden afgetrokken. In casu: bij de nieuwbouw van 5 woningen waarvoor 2 woningen gesloopt moeten worden wordt de 30% eis berekend over 5 - 2 = 3 woningen. Dit bouwplan zal daarom 1 sociale woning moeten realiseren. Indien dit niet mogelijk is, zal een voorstel tot het doen van een bijdrage van € 30.700 worden voorgesteld.

Voorbeeld 3)

In geval van transformatie van lager gewaardeerde functies, zoals bedrijven, kantoren en detailhandel, naar woningbouw moet de stand van de grondexploitatie worden aangetoond om in aanmerking te komen voor de afwijking van de 30%-sociale woningbouw eis, en mits het college de afwijking wil toelaten.

Voorbeeld 4)

Er wordt één nieuwe woning gebouwd. Ook hier geldt de norm 30 % sociaal. Aangezien realisering hiervan in dit geval onmogelijk is moet men in dit geval een bijdrage betalen van 0,3 maal € 30.700 = € 10.233.

 

Er is geen sprake van nieuwbouw in geval van gehele of gedeeltelijke renovatie van bestaande burgerwoningen zonder dat extra, dus nieuwe, woningen aan de woningvoorraad worden toegevoegd.

2.6 Beleidsuitgangspunten

 

De volgende beleidsuitgangspunten zijn van toepassing in woningbouwprojecten waarin de gemeente een ontwikkelende partij faciliteert. Op grond van de MRSV dient bij nieuwbouw 30% als sociale woningbouw te worden uitgevoerd. Als aan deze norm niet wordt voldaan wordt een financiële bijdrage overeengekomen in een anterieure overeenkomst ex artikel 6.24 Wro en toegevoegd aan uit de bestemmingsreserve:

 

  • 1.

    De eis van 30 % sociale woningbouw uit de MRSV is van toepassing op alle bouwprojecten waarbinnen nieuwe woningen aan de woningvoorraad worden toegevoegd. De eis geldt voor alle nieuwbouwprojecten ongeacht de omvang daarvan, ook voor bouwprojecten van één nieuwe woning.

  • 2.

    De enige uitzondering hierop vormen (voormalige) bedrijfswoningen die door middel van een planologische procedure de status van burgerwoning verkrijgen.

  • 3.

    Het college kan, onder omstandigheden en mits gemotiveerd, ontheffing verlenen van de bij 1. bedoelde eis mits een financiële bijdrage op grond van deze Nota is overeengekomen in een anterieure overeenkomst;

  • 4.

    Deze ontheffing wordt voor alle woningbouwprojecten toegepast. Met de woningcorporaties worden in het kader van de Prestatieafspraken maatwerkafspraken bij herstructureringsprojecten gemaakt.

  • 5.

    Het college kan bepalen dat geen bijdrage verschuldigd is indien het bouwproject valt binnen het toepassingsbereik van de regeling Ruimte voor Ruimte, zoals bedoeld in artikel 2 van de Verordening Ruimte van de Provincie Zuid-Holland of het bouwproject voorziet in het behoud of herstel van een gemeentelijk monument zoals bedoeld in de Erfgoedverordening.

  • 6.

    Binnen de Reserve Bouwgrondexploitatie worden de op grond van deze Nota te ontvangen of uit te betalen middelen afzonderlijk voor het doel Sociale Woningbouw geoormerkt geadministreerd.

  • 7.

    Bijdragen worden gestort in de bestemmingsreserve Bouwgrondexploitatie waarvan de bestemmingsreserve Sociale Woningbouw deel van uitmaakt.

  • 8.

    Het college besluit aan welk woningbouwprojecten financiële bijdrage wordt gedaan waarin meer dan 30% sociale woningbouw wordt gerealiseerd en mits binnen dat project de bereidheid is om de additionele sociale woningbouw te realiseren.

  • 9.

    Van bijdragen wordt in de betrokken anterieure overeenkomst zo concreet mogelijk aangegeven (locatie en planning van het betrokken andere bouwproject) op welke wijze zij aan de Sociale Woningbouw elders ten goede komen.

  • 10.

     

  • 11.

     

  • 12.

     

  • 13.

    De financiële bijdrage uit de bestemmingsreserve aan ruimtelijke bouwprojecten voor de compensatie van sociale woningbouw boven de 30% norm, vindt alleen plaats in gevallen waarbij een onrendabele grondexploitatie van de gronduitgevende partij is aangetoond. De bijdrage is maximaal ter hoogte van deze onrendabele top. De bijdrage wordt geïnvesteerd in a. de realisatie van maatschappelijk en/ of openbare voorzieningen van dat woningbouwproject of b. woningen die ten gunste komen aan de doelgroep zoals deze door de EU is geformuleerd (huishoudens met een huishoudinkomen < € 34.299 prijspeil 2013).

  • 14.

    Geen bijdrage wordt gegeven als het saldo in de bestemmingsreserve Sociale Woningbouw ontoereikend of negatief wordt.

  • 15.

    De afspraken rondom de financiële bijdrage het betalingsmoment en de inzet van deze middelen elders voor de sociale woningbouw worden zo concreet mogelijk vastgelegd in een anterieure overeenkomst met de ontwikkelende partij (bijv. particulier of projectontwikkelaar) of in de gemeentelijke grondexploitatie.

  • 16.

    De berekening van de bijdragen worden elk jaar geactualiseerd, herijkt en geëvalueerd. Aanpassingen worden ter vaststelling voorgelegd aan de gemeenteraad.

Hoofdstuk 3 Bestemmingsreserve Parkeren

3.1 Introductie

Inleiding

In nieuwe bestemmingsplannen zal aan het geldende parkeerbeleid worden getoetst. De borging van de gevraagde parkeernormen moet worden onderbouwd. Dit is primair een verantwoordelijkheid voor de ontwikkelende partij.

De afgelopen jaren bleek dat voor sommige bouwplannen en stedenbouwkundige ontwerpen de geëiste parkeeroplossing een knelpunt in het ontwerpvraagstuk gaf. Inpassing op eigen terrein bleek moeilijk of zelfs niet mogelijk. Een omgevingsvergunning kan dan niet worden verleend en de realisatie van de door de gemeente gewenste functies op bepaalde locaties was niet mogelijk. Voor deze situaties zal een bestemmingsreserve parkeren worden ingesteld.

Ontheffing parkeereis

In bijzondere gevallen kan het college ontheffing verlenen van de parkeereis, onder de voorwaarden dat

  • 1)

    de aanvrager van de omgevingsvergunning een financiële bijdrage stort in de genoemde reserve en

  • 2)

    een te realiseren alternatief planologisch wordt verankerd.

De financiële middelen, geoormerkt als reserve, worden vervolgens door de gemeente ingezet voor de aanleg van de resterend benodigde parkeerruimte in de openbare ruimte.

Op die manier kan het totale parkeerareaal in evenwicht worden gehouden en blijft de bereikbaarheid en leefbaarheid gewaarborgd.

Leeswijzer

Allereerst worden de definities en het juridisch kader behandeld. Daarna komt aan de orde onder welke voorwaarden ontheffing van de gemeentelijke parkeereis kan worden verleend. Tot slot komen de hoogte van de parkeerbijdrage en het aanwenden van de financiële middelen uit de bestemmingsreserve Parkeerfonds aan de orde.

3.2 Definities

Bestemmingsreserve

Een bestemmingsreserve is een afgezonderd vermogensbestanddeel dat met het oog op het realiseren van een vooraf bepaald doel is gevormd. Een reserve behoort tot het eigen vermogen van de gemeente.

Parkeerplaatsbijdrageregeling

Parkeerplaatsbijdrageregeling is onder gestelde voorwaarden en toestemming van het gemeentebestuur mogen afwijken van de te hanteren parkeereis. Daarbij wordt besloten wat de afkoopsom zou moeten bedragen in geval van te verevenen parkeerruimte in de directe nabijheid van het plangebied.

3.3 Juridisch kader

Parkeernorm

Parkeernormen kunnen op twee manieren van kracht zijn: via een bestemmingsplan en via de bouwverordening. Het bestemmingsplan gaat altijd boven de bouwverordening. In de huidige situatie is de bouwverordening een vangnet voor het geval de parkeernormen in het bestemmingsplan niet zijn opgenomen. In de Wro neemt het bestemmingsplan een centrale rol in, waardoor stedenbouwkundige bepalingen uit de bouwverordening verdwijnen. Derhalve ligt de juridische basis voor de parkeernormen in de nieuw te maken bestemmingsplannen. De parkeernormen die de gemeente als haar parkeerbeleid hanteert kunnen worden afgeleid uit publicatie 182 van CROW.

Bestemmingsreserve Parkeren

De gemeente bestemt middelen voor de verevening van parkeerplaatsen. In deze bestemmingsreserve Parkeren kunnen ontwikkelende partijen (of de gemeente zelf) wanneer zij geen of onvoldoende parkeerruimte op eigen terrein kunnen realiseren een financiële bijdrage doen. Via deze reserve kan de gemeente de aanleg en exploitatie van nieuwe parkeerplaatsen in de directe nabijheid van het plangebied realiseren. De bestemmingsreserve parkeren bestaat formeel nog niet. Wij stellen u dan ook voor om een vierde functie aan de Reserve bouwgrondexploitatie toe te voegen “Het beschikbaar houden van gelden van derden die zij op grond van de Nota Vereveningsfondsen hebben gestort om aan de ter zake van een bepaalde ontwikkeling geldende parkeernorm te kunnen voldoen.”

3.4 Ontheffing: financiële bijdrage

 

De gemeente geeft in principe geen omgevingsvergunning af als een bouwplan niet voldoet aan de aangegeven parkeernorm voor het (te realiseren) vastgoed. Als niet aan de parkeernorm binnen het plangebied van het bouwplan kan worden voldaan, is afkoop van (een deel van) de parkeernorm mogelijk. Volgens de Bouwverordening van de gemeente Kaag en Braassem moet bij een bouwproject op eigen terrein worden voorzien in de parkeerbehoefte.

 

Artikel 2.5.30, lid 1 van de Bouwverordening meldt: ‘’Indien de omvang of de bestemming van een gebouw daartoe aanleiding geeft, moet ten behoeve van het parkeren of stallen van auto's in voldoende mate ruimte zijn aangebracht in, op of onder het gebouw, dan wel op of onder het onbebouwde terrein dat bij dat gebouw behoort. Deze ruimte mag niet overbemeten zijn, gelet op het gebruik of de bewoning van het gebouw, waarbij rekening moet worden gehouden met de eventuele bereikbaarheid per openbaar vervoer’’.

 

In de praktijk kan het voorkomen dat bij nieuwbouw-, verbouw- of uitbreidingsplannen geen of onvoldoende parkeervoorzieningen op het eigen terrein (plangebied) kunnen worden aangelegd. Consequentie daarvan is dat toekomstige bewoners of gebruikers (deels) zijn aangewezen op parkeervoorzieningen in de openbare ruimte. Bij het bepalen van het aantal openbare parkeerplaatsen is geen rekening gehouden met die uitbreiding. Daardoor neemt de parkeerdruk toe en kunnen parkeerproblemen ontstaan. De vergunningaanvrager kan echter in bijzondere gevallen ontheffing aanvragen bij het college, waarin het verzoek wordt neergelegd of de gemeente de resterende parkeervoorzieningen in de nabije omgeving van het plangebied wil en kan realiseren. De gemeente tracht via een financiële bijdrage van de vergunningaanvrager alsnog deze voorziene parkeerproblematiek op te lossen door de resterende parkeerbehoefte in de nabije openbare ruimte van het plangebied te realiseren.

 

Het college neemt een schriftelijk verzoek tot ontheffing van de gemeentelijke parkeereis in behandeling nadat:

  • -

    de aanvrager van een omgevingsvergunning op voldoende wijze getracht heeft de parkeereis conform bouwplan op eigen (uit te geven) terrein op te lossen;

  • -

    de aanvrager van een omgevingsvergunning ook nog op deze wijze moeilijkheden voorziet (in bijvoorbeeld onevenredige kosten(verhoging) of stedenbouwkundig knelpunt

De vergunningaanvrager dient onderbouwd en gemotiveerd aan te tonen dat het niet mogelijk is op eigen terrein de parkeeroplossing te kunnen bieden conform de parkeernorm. De vergunningaanvrager moet daarbij aantonen dat in de nabijheid van het plangebied wel aan de parkeereis kan worden voldaan.

 

De ontheffing kan worden verleend als het college de realisatie van het initiatief belangrijker acht dan de (tijdelijke) nadelige gevolgen op het gebied van bereikbaarheid en leefbaarheid en als het college bereid is om de verplichting van de aanvrager over te nemen om te zorgen voor voldoende parkeerruimte. Bij dit ontheffingsbesluit wordt tevens vastgesteld dat:

  • -

    het restant van de openbare parkeerbehoefte binnen een loopafstand op de bestaande infrastructuur van maximaal 200 meter van het hoofdgebouw in het plangebied kan worden gecompenseerd

  • -

    indien de resterende parkeerbehoefte in de openbare ruimte wordt opgelost, de vergunningaanvrager een (anterieure) overeenkomst met de gemeente sluit, waarin specifiekere voorwaarden zijn opgenomen over de realisatie van de (resterende) parkeerruimte en de financiële bijdrage

Wanneer het college besluit om ontheffing te verlenen van de verplichting voor het realiseren van een deel van de openbare parkeerbehoefte conform de gevraagde parkeernorm, moet de aanvrager van een omgevingsvergunning een afkoopsom voor de ontbrekende parkeerruimte in de bestemmingsreserve Parkeren storten.

De betaling van de parkeerbijdrage dient ontvangen te zijn voordat de (omgevings-)vergunning, dan wel het betrokken ontheffingsbesluit, is verzonden.

3.5 Bepalen financiële bijdrage

 

In het Strategisch Document Grondbeleid is de financiële bijdrage voor de verevening van een parkeerplaats al vastgesteld. De afkoopsom voor de parkeerruimte zal gestort worden in de reserve Parkeren. De gemeente draagt zorg voor de aanleg van de resterende parkeerruimte.

 

Vastgesteld beleidskader Strategisch Document Grondbeleid

  • De gemiddelde bijdrage voor een te verevenen parkeerplaats bedraagt € 7.750 excl. BTW, prijspeil 1-1-2013.

 

De afkoopsom per parkeerplaats wordt gelijk gesteld aan de gemiddelde reële stichtingkosten van een parkeervoorziening. De voorwaarde is dat de gemeente ook daadwerkelijk de aan te leggen parkeerplaatsen op maaiveld kan bekostigen, zonder dat zij zelf extra middelen beschikbaar hoeft te stellen.

 

Het hoofduitgangspunt van de voorziening Parkeren is dat deze kostenneutraal functioneert. Het genoemde tarief wordt jaarlijks geïndexeerd met de prijsindex voor Grond-, Weg- en Waterbouw (GWW-index), tenzij de reële kostenontwikkelingen dermate uit de pas lopen dat de bijdrage opnieuw moet worden bepaald en vastgesteld.

3.6 Voorwaarden financiële bijdrage

Openbaar

De parkeerplaatsbijdrage wordt gebruikt voor de aanleg van extra parkeerplaatsen in de openbare ruimte op maaiveld, conform het gestelde in deze nota. De status van deze parkeerplaatsen is openbaar. De omgevingsvergunningaanvrager kan geen rechten ontlenen of voorwaarden stellen aangaande de parkeerplaatsenvoorziening in de openbare ruimte. Er is geen sprake van eigendomsrecht.

Loopafstand

De gemeente zal binnen 200 meter, op loopafstand, van het hoofdgebouw van het bouwplan via de bestaande infrastructuur de resterende parkeervoorzieningen realiseren. Dit moet voor de vaststelling van het bestemmingsplan onderzocht zijn qua ruimtebehoefte en inpasbaarheid.

Bestemmingsreserve Parkeren: verplichting

De gemeente voegt parkeerplaatsbijdrage toe aan haar Bestemmingsreserve Parkeren en van waaruit zij de kosten van het aanleggen van de extra parkeerplaatsen kan betalen. De middelen vormen een bijdrage in het kader van een bepaalde ruimtelijke ontwikkeling en met een heel specifiek doel en worden daarom ondergebracht in een bestemmingsreserve. Het is dus niet toegestaan om deze middelen anderszins in te zetten.

3.7 Beleidsuitgangspunten

De volgende beleidsuitgangspunten zijn van toepassing:

 

  • 1.

    Aan de bestaande drie functies van de Reserve Bouwgrondexploitatie een vierde toe te voegen, die als volgt luidt: “Het beschikbaar houden van gelden van derden die zij op grond van de Nota Vereveningsfondsen hebben gestort om aan de ter zake van een bepaalde ontwikkeling (een bouwplan) geldende parkeernorm te kunnen voldoen.

  • 2.

    De totale afkoopsom is afhankelijk van de te compenseren aantal parkeerplaatsen, de locatie van het plangebied en het bouwplan

  • 3.

    De ontwikkelende partij of initiatiefnemer koopt geen parkeerplaats. De partij draagt bij in de (eventuele) verwervings- en aanlegkosten van de parkeervoorziening. Deze bijdrage is te beschouwen als een bijdrage aan de kosten in verband met de grondexploitatie als bedoeld in artikel 6.24 Wro

  • 4.

    De afkoopsom voor een te realiseren parkeerplaats is bepaald op € 7.750 excl. BTW (prijspeil 1-1-2013). Deze afkoopsom wordt jaarlijks geïndexeerd met de prijsindex voor Grond-, Weg en Waterbouw

  • 5.

    Voor elk bouwplan dat niet voldoet aan de primaire eis van de te realiseren parkeernorm op eigen (uit te geven) terrein, worden afspraken gemaakt in een ( anterieure) overeenkomst over de betaling van de financiële bijdrage, de hoogte en het tijdstip van betaling alsmede de realisatie van de compenserende parkeerruimte door de gemeente

  • 6.

    De oplossing van de parkeerdruk moet binnen een straal van 200 meter vanaf het hoofdgebouw over de bestaande infrastructuur in het plangebied gevonden worden.

  • 7.

    De gemeente compenseert alleen door middel van te realiseren parkeervoorzieningen op maaiveldniveau.

Bijlage 1  

 

Naar aanleiding van het Politieke Forum d.d. 3 juni 2013 heeft het college de voorbeelden uit pagina 10 van de Nota Vereveningsfondsen als volgt verduidelijkt.

Enkele voorbeelden

Voorbeeld 1)

Een project met een bouwprogramma van 10 nieuwe toe te voegen woningen. Daarvan moet 30% in het sociale segment worden gerealiseerd, dit zijn 3 woningen. Indien niet voldaan wordt aan deze “eis” dan is een bijdrage van 3 maal € 30.700 = € 92.100 verschuldigd aan het fonds.

Voorbeeld 2)

In geval sprake is van herstructurering of herontwikkeling van een locatie van een particuliere eigenaar, dan wordt de 30% berekend over de toe te voegen woningen. Als hiervoor één of meer woningen gesloopt moeten worden mogen deze van dit getal worden afgetrokken. In casu: bij de nieuwbouw van 5 woningen waarvoor 2 woningen gesloopt moeten worden wordt de 30% eis berekend over 5 - 2 = 3 woningen. Dit bouwplan zal daarom 30% van die drie nieuwe woningen, dat is 0,9 sociale woning, moeten realiseren. Indien dit niet mogelijk is, zal een voorstel worden gedaan tot het doen van een bijdrage van 0,9 maal € 30.700. De bijdrage is dan € 27.630.

Voorbeeld 3)

In geval van transformatie van lager gewaardeerde functies, zoals bedrijven, kantoren en detailhandel, naar woningbouw moet de stand van de grondexploitatie worden aangetoond om in aanmerking te komen voor de afwijking van de 30%-sociale woningbouw eis, en mits het college de afwijking wil toelaten.

Voorbeeld 4)

Er wordt één nieuwe woning gebouwd. Ook hier geldt de norm 30% sociaal. Aangezien realisering hiervan in dit geval onmogelijk is moet men in dit geval een bijdrage betalen van 0,3 maal € 30.700 = € 9.210.