Gemeenteblad van Maastricht
Datum publicatie | Organisatie | Jaargang en nummer | Rubriek |
---|---|---|---|
Maastricht | Gemeenteblad 2017, 46530 | Overige besluiten van algemene strekking |
Zoals vergunningen, bouwplannen en lokale regelgeving.
Adressen en contactpersonen van overheidsorganisaties.
U bent hier:
Datum publicatie | Organisatie | Jaargang en nummer | Rubriek |
---|---|---|---|
Maastricht | Gemeenteblad 2017, 46530 | Overige besluiten van algemene strekking |
Toetsingskader hotels Maastricht
De hotelmarkt vormt een belangrijke sector voor de Maastrichtse economie. De gemeente streeft, mede gezien de huidige marktomstandigheden-ontwikkelingen, naar initiatieven die een toegevoegde waarde bieden voor de stad. Hiervoor is hotelbeleid opgesteld. Om te kunnen beoordelen of een initiatief aan de beleidsdoelen voldoet, is voor grotere initiatieven (op hoofdlijnen: vanaf 8 kamers) een toetsingskader opgesteld om te komen tot een haalbaarheidsstudie die toetsing op het gemeentelijk hotelbeleid mogelijk maakt. Deze maakt onderdeel uit van de voorwaarde voor het verkrijgen van een omgevingsvergunning.
De nadruk ligt hierbij op de inhoudelijke meerwaarde voor de stad: ‘trekt het concept nieuwe (lees: extra) gasten naar de stad?’ en ‘is het hotelconcept onderscheidend genoeg?’. Daarbij moet ook onderbouwd worden dat het initiatief duurzaam is: ‘is aantoonbaar sprake van een haalbare en realistische investering en hotelexploitatie?’.
Naast algemene criteria onderscheidt het toetsingskader twee soorten criteria:
Het toetsingskader is uitgewerkt in Excel.
Behalve voor een aantal algemene criteria zijn er antwoordopties voorgeprogrammeerd. Deze antwoordopties kunnen worden geselecteerd door op het pijltje beneden rechts naast de cel te klikken. Vervolgens kan op het juiste antwoord worden geklikt.
Op alle vragen of criteria moet een beschrijving of antwoord worden gegeven in de haalbaarheidsstudie.
3. BEOORDELING VAN INITIATIEVEN
Om hotelinitiatieven te kunnen beoordelen, wordt informatie gevraagd aan initiatiefnemers. Het toetsingskader bestaat uit drie tabbladen:
Hier dient te worden aangegeven welke voorzieningen en faciliteiten onderdeel zijn van het hotelconcept. Dit kan op basis van bouwvergunningstekeningen en door het toevoegen van informatie over specifieke voorzieningen, functies en indelingen ten behoeve van het concept (in m2 BVO). Duidelijk moet zijn wat het totale ruimtebeslag is van het hotelplan en hoe dit is opgebouwd naar voorzieningen en functies. Indien een specifieke voorziening, zoals theater, wellness of andere vrijetijdsvoorzieningen (bioscoop, casino, etc.) de basis vormt voor de vraag moet deze voorzieningen(en) expliciet terug komen in het Programma van Eisen.
De SWOT analyse staat voor Strenghts, Weaknesses, Opportunities en Threats. Intern worden de sterkten en zwakten van het hotelinitiatief beoordeeld en extern / in de omgeving worden de kansen en bedreigingen geanalyseerd. Beoordeeld wordt of de SWOT analyse juist en volledig is uitgewerkt. Ook regionale ontwikkelingen kunnen hierin een rol spelen.
Voor nadere informatie wordt verwezen naar bijlage 1. Op de gemeentelijke website staan ter informatie algemene onderzoeksrapporten die u wellicht mede kunt benutten.
3.2. Tabblad Markttechnische criteria (= additionele vraag generatie)
De criteria op dit tabblad zijn zogenoemde ‘knock out criteria’. Een onvoldoende score betekent dat er onvoldoende wordt gescoord voor de algehele beoordeling.
Dit tabblad vraagt of het een nieuw hotel is of een bestaand hotel dat uitbreidt (met het bestaande/huidige concept of met een (ver)nieuw(end) concept). Er is sprake van een uitbreiding als deze plaatsvindt in het hetzelfde dan wel het naastgelegen gebouw.
Uitbreiding van een bestaand hotel
De twee antwoordmogelijkheden zijn (zie criteria 14 en 15):
Er wordt door de gemeente bekeken:
Waarom uitbreiding noodzakelijk is. Dit dient de initiatiefnemer aan te tonen. Hiervoor dient deze inzicht te bieden in de meerjaren ontwikkeling van de bezetting in het verleden, eventuele boekingsproblemen (‘nee verkopen’) en de verwachte bezetting, welke aanleiding kan zijn voor uitbreiding c.q. vergroting van het bestaande hotelconcept.
Beoordeeld wordt of en hoe een nieuw concept additionele vraag oplevert voor Maastricht. Dat moet onderbouwd worden en is nader toegelicht onder criterium 16. Deze onderbouwing is vereist.
Ontwikkeling van een nieuw hotel
Het onderscheidend vermogen van een nieuw hotel wordt beoordeeld. Onderscheid wordt gemaakt in:
In beide gevallen moet aangetoond worden dat in beginsel minimaal 15 à 20% van de kamerbezetting voortkomt uit het bijzondere concept en/of de onderscheidende specifieke voorziening. Deze onderbouwing vindt bij voorkeur plaats met behulp van inzichten van hotels met vergelijkbare voorzieningen of vergelijkbare concepten elders. Indien het een niet vergelijkbaar (nog) uniek concept is, dient u de additionele vraag generatie vanuit markttrends e.a. te onderbouwen.
U dient ook aan te geven hoe u de beoogde doelgroep(en) gericht benadert via uw marketing en PR.
Toelichting criterium 16a: Het betreft hier:
In beide gevallen moet aantoonbaar onderbouwd zijn dat het nieuwe hotel – qua aard, schaal en/of kwaliteit – zorgt voor een structureel aantrekkende werking, sprake is van een duidelijk onderscheidend vermogen, en dat mensen specifiek of mede extra hiervoor één of meerdere dagen naar Maastricht komen.
Een hotelinitiatief kan zich ook op een andere wijze onderscheiden en additionele vraag genereren:
In de planbeschrijving moet worden toegelicht op welke wijze de initiatiefnemer structureel gasten aanspreekt die zonder dit hotel niet of veel minder naar Maastricht komen. Het initiatief speelt bijvoorbeeld in op een specifiek vraagsegment met een prijs-kwaliteitverhouding die in de regio nog niet of beperkt wordt aangeboden. De initiatiefnemer toont in de planbeschrijving aan dat de prijs-kwaliteitverhouding uniek is en dat er (latente) vraag naar is. Hierbij wordt ook de relatie met de SWOT analyse gelegd.
Algemene toelichting, van toepassing op criteria 16a en 16b
Dit toetsingskader is gerelateerd aan het hotelbeleid. Het is denkbaar dat het hotel naast verblijfsgasten ook andere aanvullende doelgroepen aantrekt (zoals expats, studenten, zorg), zogenoemde ‘hybride hotelvormen’. Voor deze aanvullende doelgroepen moet door een separate hierop toegespitste marktanalyse worden onderbouwd dat er een (structurele) behoefte is voor deze doelgroepen (het betreft immers de markttechnische en financiële haalbaarheid van het totaal).
Duurzaamheid conceptuele uitgangspunten
Criterium 17 beoordeelt hoe wordt aangetoond en vastgesteld dat het concept i.c. het initiatief ook daadwerkelijk wordt gerealiseerd en geëxploiteerd zoals in de haalbaarheidsstudie is beschreven. Het belang, de nadruk en de focus op het onderscheidend vermogen komt hier tot uiting.
In geval van een positieve uitkomst van het verzoek tot het verkrijgen van een omgevingsvergunning, wordt in de vergunning opgenomen als voorwaarden:
Dit kan bijvoorbeeld door: Aantoonbare gerichte marketing/PR op de specifieke doelgroep(en) en/of op het totaalconcept en/of; Inzicht in de bezettingscijfers van het nieuwe of uitgebreide concept (voor het totale plan en voor de specifieke doelgroep(en)) en/of; Weergave van het gerealiseerde concept met een specifieke verbonden voorziening en/of; De aantoonbaar gehanteerde prijs indien de prijs/kwaliteit verhouding bepalend is, etc.
In de vergunning wordt een termijn afgesproken waarin de initiatiefnemer jaarlijks proactief moet rapporteren over de in de vergunning gemaakte afspraken. Dat ter beoordeling aan de gemeente. Bij een geconstateerde afwijking van bovengenoemde punten wordt de mogelijkheid geboden tot herstel, mogelijk gecombineerd met een dwangsom. Indien de marktontwikkeling aanleiding geeft tot aanpassing van het initiatief, dient hiervoor een hernieuwde vergunning te worden aangevraagd.
Dit tabblad bevat één criterium:
Dit is een ‘knock out criterium. Een onvoldoende score betekent dat er onvoldoende wordt gescoord voor de algehele beoordeling.
De haalbaarheidsstudie moet aantonen dat het gehele hotelinitiatief financieel haalbaar is. Dit moet de volledige bezetting van het hotelplan in beschouwing nemen. Andere eventuele aanvullende doelgroepen bij zogenoemde ‘hybride modellen’ (zoals expats, studenten, zorg) moeten onderdeel zijn van de doorrekening.
De financiële haalbaarheid moet onderbouwd worden met een meerjaren exploitatiebegroting (inclusief begrote investeringskosten en hiermee samenhangende kapitaallasten). Uitgangspunt is een periode van vijf jaar.
De exploitatiebegroting maakt duidelijk dat het exploitatieresultaat volstaat voor de rente, belasting en afschrijvingen en dat de eerste vijf exploitatiejaren per saldo een positief rendement gerealiseerd wordt. De gevraagde onderbouwing kan vervat worden in een (eventueel aan de bank – financiers geaccordeerde) ondernemingsplan. U kunt ook gebruik maken van onderstaande punten. Deze moeten in alle gevallen terug komen in de financiële doorrekening en -onderbouwd worden voor de eerste vijf exploitatiejaren:
Kamerbezetting met onderscheid naar reguliere en additionele/nieuwe hotelgasten. Het vaststellen van de bezetting voor uitbreidingsplannen en nieuwe initiatieven kan op een verschillende wijze worden opgebouwd. Het ligt voor de hand dat de basis voor uitbreidingsplannen wordt gevormd door de huidige bezettingscijfers (historische data). Voor nieuwe initiatieven kan de bezetting worden vastgesteld met behulp van de beoogde marktsegmentatie (verdeling naar toeristische vraag (individu en groepen), zakelijke vraag en meerdaagse bijeenkomsten), analyse van de huidige regionale markt(verhoudingen) en/of de bezetting van soortgelijke formule/concepten elders.
Exploitatiekosten inclusief opbouw naar kostenpost. Mogelijke onderverdeling: inkoopkosten, personeelskosten, huisvestingskosten, huurkosten, marketingkosten, commissies, administratie en algemeen, (klein) onderhoud en schoonmaak, management/franchisevergoeding en overige (directe en indirecte) kosten.
Het exploitatieresultaat voor de eerste vijf exploitatiejaren wordt afgezet tegen de jaarlijkse kapitaallasten. Deze kapitaallasten worden afgeleid van de investeringsbegroting.
In de investeringsbegroting worden de volgende posten gespecificeerd, bijvoorbeeld op basis van prijsopgave(n) van markpartijen of door deze uit te drukken per kamer of per m2:
Met de investeringsbegroting als basis worden vervolgens de kapitaallasten berekend. In de haalbaarheidsstudie moet terug komen met behulp van welke uitgangspunten de kapitaallasten zijn bepaald.
Bijlage 1 Toelichting SWOT analyse
Een SWOT analyse wordt ook wel een sterkte-zwakte analyse genoemd. SWOT staat voor Strengths, Weaknesses, Opportunities en Threats. Het resultaat is een samenvattend overzicht van interne sterke en zwakke punten en externe kansen en bedreigingen. Voorafgaand aan de SWOT analyse moet de hotellocatie worden geanalyseerd, moet worden ingegaan op de kwaliteit en het onderscheidend vermogen van het hotelconcept en –management of moet een (regionale) marktanalyse zijn uitgevoerd (aanbod, vraag, marktverhoudingen, inclusief actuele plannen en ontwikkelingen). Extern moet beoordeeld worden welke ontwikkelingen relevant zijn rondom toerisme, evenementen, de zakelijke markt, meerdaagse bijeenkomsten, etc.
Enkele voorbeelden van interne sterke en zwakke punten zijn:
Enkele voorbeelden van externe kansen en bedreigingen zijn:
Bijlage 2 Bijzondere hotelconcepten en/of hotels beschikkend over een specifieke voorziening(en) van grote schaal en kwaliteit
Onderstaand treft u enkele voorbeelden aan van (mogelijke/deels/ooit) nieuwe concepten. Dit wil natuurlijk niet zeggen dat nog steeds nieuwe concepten betreffen. Deze voorbeelden dienen puur ter inspiratie. U dient zelf te komen tot nieuwe concepten en/of verbindingen.
Bijzondere hotelconcepten algemeen
Voorbeelden hotelconcepten in regio Zuid Limburg
Voorbeelden hotelconcepten elders:
Voorbeelden specifieke vraagsegmenten
Aldus besloten door het College van Burgemeester en Wethouders van Maastricht d.d. 7 maart 2017
Kopieer de link naar uw clipboard
https://zoek.officielebekendmakingen.nl/gmb-2017-46530.html
De hier aangeboden pdf-bestanden van het Staatsblad, Staatscourant, Tractatenblad, provinciaal blad, gemeenteblad, waterschapsblad en blad gemeenschappelijke regeling vormen de formele bekendmakingen in de zin van de Bekendmakingswet en de Rijkswet goedkeuring en bekendmaking verdragen voor zover ze na 1 juli 2009 zijn uitgegeven. Voor pdf-publicaties van vóór deze datum geldt dat alleen de in papieren vorm uitgegeven bladen formele status hebben; de hier aangeboden elektronische versies daarvan worden bij wijze van service aangeboden.