Gemeenteblad van Nijmegen
Datum publicatie | Organisatie | Jaargang en nummer | Rubriek |
---|---|---|---|
Nijmegen | Gemeenteblad 2017, 228397 | Beleidsregels |
Zoals vergunningen, bouwplannen en lokale regelgeving.
Adressen en contactpersonen van overheidsorganisaties.
U bent hier:
Datum publicatie | Organisatie | Jaargang en nummer | Rubriek |
---|---|---|---|
Nijmegen | Gemeenteblad 2017, 228397 | Beleidsregels |
Beleidsregels omzetting en onttrekking van zelfstandige woonruimte Nijmegen 2018 A
Het college van burgemeesters en wethouders van de gemeente Nijmegen,
Artikel 21 e.v. van de Huisvestingswet 2014,
Artikelen 12 t/m 15 van de Huisvestingsverordening Nijmegen 2016 A en
Titel 4.3 (artikel 4.81 e.v.) van de Algemene wet bestuursrecht
Besluit vast te stellen: “Beleidsregels omzetting en onttrekkingvan zelfstandige woonruimte Nijmegen 2018 A”,
onder gelijktijdige intrekking van de “Beleidsregels omzetting en onttrekking van zelfstandige woonruimte Nijmegen 2018” (in werking getreden d.d. 28 november 2017).
Hoofdstuk 1. Inleiding en algemene bepalingen
In deze beleidsregels wordt beschreven op welke wijze het college van burgemeester en wethouders van Nijmegen uitvoering geeft aan de voorschriften voor omzetting en onttrekking van zelfstandige woonruimte, als bedoeld in artikel 21 Huisvestingswet 2014 juncto artikelen 12 tot en met 15 van de Huisvestingsverordening Nijmegen 2016A.
Het college gaat bij een aanvraag om een vergunning voor omzetting of onttrekking uit van een belangenafweging tussen enerzijds het belang van het behoud en/of de samenstelling van de woonruimtevoorraad en het belang van het behoud van een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van het betreffende pand en anderzijds het belang van de aanvrager van een vergunning. Onder het belang van het behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad valt het belang van het tegengaan en verder voorkomen van schaarste aan zelfstandige woonruimte, Bij het belang van het behoud van een geordend woon- en leefmilieu gaat het met name om de leefbaarheid, in de omgeving van het betreffende pand. Het samenvoegen van woningen tot een grotere woning werd al toegestaan in de beleidsregels uit 2013. In deze beleidsregels is de vergunningplicht ook formeel geschrapt. Het samenvoegen van woningen komt tegemoet aan de vraag naar meer kwaliteit. Dat is verder geen zaak die met een vergunningstelsel geregeld dient te worden.
In aanvulling op het bepaalde in de Huisvestingsverordening Nijmegen 2016 A wordt in deze beleidsregels verstaan onder:
De Commissie Omzetting Woonruimte (COW) : de ambtelijke commissie die aan het bevoegd gezag advies geeft met betrekking tot aanvragen voor een omzettingsvergunning, dan wel met betrekking tot handhavend optreden, naar aanleiding van klachten over overlast. Deze commissie bestaat uit vijf personen: twee medewerkers (vergunningverlener en juridisch adviseur) van de Omgevingsdienst Regio Nijmegen, een medewerker van de afdeling Ruimtelijke Ontwikkeling, een medewerker van de afdeling Wijkmanagement en een voorzitter.
Zelfstandige woonruimte: woonruimte, gerealiseerd met een omgevingsvergunning (bouwen), met een eigen (door de het college toegekend) huisnummer, eigen nutsvoorzieningen en een eigen toegang, welke door een huishouden kan worden bewoond, zonder dat dit daarbij afhankelijk is van wezenlijke voorzieningen buiten die woonruimte, zoals een toilet, keuken en badgelegenheid.
Een kamergewijs bewoond pand: een (deel van een) gebouw waarin meerdere onzelfstandige wooneenheden (kamers) als hoofdverblijf (kunnen) worden bewoond, doorgaans op basis van een huurovereenkomst, door meerdere personen, die geen gezamenlijke huishouding voeren. In bouwkundige zin is er nog steeds sprake van één woonfunctie. Er is geen sprake van een bouwkundige (en/of juridische) splitsing in meerdere zelfstandige wooneenheden (en dus in een woongebouw), met eigen (door het college toegekende) huisnummers.
Onzelfstandige woonruimte: een kleine, onzelfstandige wooneenheid (kamer) in een (deel van een) gebouw, die – door de aard van de inrichting en het gebruik – het privédomein van de bewoner is, die doorgaans (mede) is aangewezen op het gebruik van gezamenlijke voorzieningen elders in dat (deel van een) gebouw.
Melding overlast kamergewijs bewoonde panden: iedere formele uiting van ontevredenheid over de wijze van bewoning van een in onzelfstandige wooneenheden omgezet pand, die in de directe omgeving van het betreffende pand waarneembaar is. Een melding inzake overlast als voornoemd wordt bij voorkeur via de daartoe van gemeentewege bestemde centrale methode geuit, zowel digitaal als schriftelijk. Een melding kan ook via andere gebruikelijke gemeentelijke kanalen worden geuit. Een melding van overlast bij kamerverhuur door de politie geldt ook als melding zoals hier bedoeld.
Hoofdstuk 2. De omzettingsvergunning
Artikel 2. Vergunningsvereiste
Er is een vergunning voor omzetting vereist indien een (deel van een) zelfstandige woonruimte wordt omgezet in drie of meer onzelfstandige wooneenheden en/of wordt bewoond door drie of meer personen, die geen gezamenlijke huishouding voeren.
Artikel 3. Voorwaarden en weigeringsgronden voor het verlenen van een omzettingsvergunning
Het omzetten van zelfstandige woonruimte in meerdere onzelfstandige wooneenheden kan een onaanvaardbare druk leggen op de leefbaarheid in een straat, wijk of buurt. In het kader van een aanvraag voor een omzettingsvergunning wordt daarom op fysieke - en op leefbaarheidsaspecten getoetst.
Vergunningsaanvragen worden inhoudelijk getoetst door de Commissie Omzetting Woonruimte.
Deze commissie komt periodiek bijeen om de aanvragen voor omzetting te bespreken en daarover een advies uit te brengen. In dat kader wordt onder meer informatie ingewonnen bij de afdeling wijkmanagement, bureau toezicht en handhaving, de ODRN en de politie.
Op basis van het advies wordt besloten of de vergunning, al dan niet onder nadere voorwaarden, wordt verleend of wordt geweigerd.
De toets bestaat uit twee onderdelen:
De leefbaarheidstoets: indien de om te zetten zelfstandige woonruimte, naar het oordeel van de Commissie Omzetting Woonruimte, in een qua leefbaarheid kwetsbare omgeving ligt, wordt ook een uitgebreide leefbaarheidstoets van de directe omgeving van de betreffende woonruimte uitgevoerd. In dit deel worden aspecten van de leefbaarheid in een straat, buurt of wijk, en mogelijke impact daarop door de te verlenen vergunning, onderzocht en gewogen.
Als niet wordt voldaan aan (één van) de beide onderdelen van de toets, wordt de omzettingsvergunning geweigerd.
De om te zetten zelfstandige woonruimte voldoet na omzetting aan de normen van NEN 5077 (Bouwbesluit 2012, nieuwbouwniveau) voor luchtgeluidsisolatie, met betrekking tot de woningscheidende constructies (horizontaal/verticaal) van gebruiksruimten, teneinde de directe buren zoveel mogelijk te vrijwaren van geluidsoverlast.
De om te zetten zelfstandige woonruimte voldoet aan de specifieke eisen die het Bouwbesluit 2012 stelt ten aanzien van de woonfunctie voor kamergewijze verhuur. Dat betekent ook dat er een melding brandveilig gebruik moet worden gedaan door de aanvrager van de omzettingsvergunning indien er 5 of meer personen worden gehuisvest.
Het gebruik ten behoeve van kamergewijze bewoning is (na omzetting) niet strijdig met het ter plaatse geldende bestemmingsplan. Dat betekent dus dat na omzetting moet worden voldaan aan de parkeernormen, zoals beschreven in de actuele beleidsregels Parkeren, die voor kamergewijs bewoonde panden gelden, indien het ter plaatse geldende bestemmingsplan dat voorschrijft. Daarmee wordt overlast als gevolg van een toegenomen parkeerdruk voorkomen.
Na omzetting van een zelfstandige woonruimte wordt eveneens voldaan aan de parkeernorm voor fietsen. Dat betekent dat na de omzetting een kamergewijs bewoond pand dient te beschikken over een, al dan niet inpandige, voorziening om de fietsen van de bewoners te stallen op het eigen terrein, waarbij:
Voor omzetting van zelfstandige woonruimte met een WOZ waarde lager of gelijk aan € 180.000 in onzelfstandige woonruimten wordt geen vergunning verleend. Het college wenst namelijk de goedkope(re) zelfstandige woningvoorraad in Nijmegen te behouden voor starters en gezinnen met een kleine(re) beurs.
Er wordt geen vergunning verleend indien sprake is van omzetting in onzelfstandige woonruimte voor het verschaffen van kortdurend tijdelijk verblijf, te vergelijken met logies, al dan niet als onderdeel van de arbeidsvoorwaarden, aan werknemers. Dat laatste veroorzaakt naar de mening van het college een té grote inbreuk op de leefbaarheid van een buurt.
Verblijfsruimte in de vorm van logies , die vaak door een eigenaar / ondernemer wordt aangeboden aan door hem ingehuurde werknemers, heeft een zeer forse impact op de directe omgeving. Werknemers wonen er niet, maar verblijven er slechts tijdelijk. Er is veel verloop. Er is geen of nauwelijks contact met de omwonenden. Er is geen betrokkenheid met het pand of de omgeving daarvan. Werknemers hebben doorgaans allemaal een auto, hetgeen de parkeerdruk in de buurt sterk verhoogd. U it ervaring blijkt dat er vaak sprake is van fors conflicterende leefstijlen en het volstrekt negeren van klachten van omwonenden . Dat wil het college voorkomen. Deze vorm van logies wijkt af van kamerverhuur omdat men daar doorgaans toch langere tijd in een bepaald pan d woont. Buurtgenoten kennen elkaar beter en weten ook wie ze aan moeten spreken in het geval van overlast.
Met deze toets wordt de leefbaarheid, in de directe omgeving van de zelfstandige woonruimte waarvoor een omzettingsvergunning wordt aangevraagd, in kaart gebracht. Onderzocht wordt of het woonmilieu van de wijk, buurt of straat al onder druk staat, dan wel of redelijkerwijs kan worden verwacht dat door het verlenen van de vergunning de druk op de leefbaarheid op ontoelaatbare wijze toeneemt. De volgende vragen worden in dat kader beantwoord:
Hoe scoort de wijk/het stadsdeel op leefbaarheid in de meest recente Stads- en Wijkmonitor? Om te bepalen hoe het is gesteld met de leefbaarheid wordt hier in eerste instantie naar gekeken. De monitor is onder meer gebaseerd op tweejaarlijkse enquêtes onder bewoners en is daarmee een belangrijke graadmeter.
Wat is het beeld van de wijk en in welke mate wordt er overlast ervaren? De monitor onder A. is een momentopname en daarmee onvoldoende om een goed en volledig beeld van de situatie te krijgen. Daarom wordt er ook navraag gedaan bij de afdeling Wijkmanagement en de afdeling Toezicht & Handhaving van de gemeente Nijmegen. Daarnaast wordt de politie (wijkagent) gevraagd om de registraties van de politie terzake, inclusief duiding. Tenslotte worden eventuele reacties van omwonenden op het publiceren van de aanvraag bij de beeldvorming betrokken.
Zijn er nog overige, voor de leefbaarheid relevante, factoren in de omgeving? Hierbij wordt gedoeld op de eventuele aanwezigheid van bijvoorbeeld overlast gevende horecagelegenheden, coffeeshops, prostitutie en mogelijke andere overlast gevende situaties. Indien er sprake is van de aanwezigheid van twee of meer van deze situaties, binnen een straal van 50 meter van het pand waarvoor de aanvraag wordt gedaan, dan wordt de vergunning geweigerd.
Artikel 4. Goed verhuurderschap
Als de aanvraag tot omzetting de toets onder artikel 3 doorstaat wordt aan het verlenen van de vergunning de voorwaarde van “goed verhuurderschap” verbonden. Hiermee beogen we de leefbaarheid ook na vergunningverlening te bevorderen. Goed verhuurderschap houdt het volgende in:
De vergunning als bedoeld in artikel 21 Huisvestingswet 2014 en artikel 12 van de Huisvestingsverordening Nijmegen 2016A kan door burgemeester en wethouders worden ingetrokken als:
Artikel 6. Vergunning voor onttrekking van zelfstandige woonruimte ten behoeve van een andere bestemming of sloop.
Onttrekking ten behoeve van een economische functie wordt in beginsel toegestaan, met uitzondering van een onttrekking ten behoeve van een middelzware of zware horecagelegenheid (bedrijven die vallen onder categorie 2a of 3[1]). Ter bescherming van de woonfunctie wordt deze vorm van onttrekking in het centrum in principe niet toegestaan. Het betreft de volgende bedrijven: bar, bierhuis, biljartcentrum, café, proeflokaal, shoarma/grillroom, zalenverhuur, dancing, discotheek, nachtclub, partycentrum. Onder “centrum” wordt in dit verband verstaan: de beide zijden van de Smetiusstraat, Bloemerstraat, Augustijnenstraat, Burchtstraat, Kelfkensbos, Gerard Noodtstraat, van Broeckhuijsenstraat, van Welderenstraat, en In de Betouwstraat, alsmede de daartussen gelegen straten , en de beide zijden van de Lange Hezelstraat, de Stikke Hezelstraat en Houtstraat.
In de horeca-accentgebieden dient de aanvrager aan te tonen dat de onttrekking geen hinder oplevert voor bestaande woonfuncties in de directe omgeving. Bij beoordeling van de aanvraag wordt getoetst of er sprake is van aangrenzende (naast- of bovengelegen) woningen waar in het afgelopen jaar ook werkelijk gewoond is. Als hier sprake van is dan wordt een onttrekkingsvergunning niet verleend. In andere gevallen wordt een onttrekkingsvergunning in principe wel verleend.
Hoofdstuk 3. Handhaving bij meldingen van overlast
Artikel 7. Handhavingsprocedure
Meldingen van overlast van een kamerverhuurpand worden bij voorkeur ingediend via een door het college te verstrekken centrale methode. Meldingen kunnen ook ingediend worden via andere gebruikelijke gemeentelijke kanalen. Een melding van overlast bij kamerverhuur door de politie geldt ook als melding zoals hier bedoeld.
Bij meer dan vijf gegronde meldingen van overlast over een kamergewijs bewoond pand binnen een periode van acht weken worden de eigenaar/verhuurder en huurders uitgenodigd voor een gesprek met een afvaardiging van de Commissie Omzetting Woonruimte. Dit laat onverlet dat bij melding van een ernstig incident direct een gesprek als hiervoor bedoeld kan plaatsvinden. Een ernstig incident is bijvoorbeeld een situatie die ernstig gevaar oplevert voor de omgeving, zoals een brandonveilige situatie of een geweldsincident, of een ernstige inbreuk op het geordend woon- en leefklimaat. Of een situatie beschouwd wordt als een ernstig incident wordt bepaald door de Commissie Omzetting Woonruimte.
Wanneer na het gesprek zoals vermeld in art. 7.3 binnen acht weken opnieuw meer dan vijf gegronde meldingen van overlast voor hetzelfde pand worden geregistreerd, of een melding van een ernstig incident, treedt een onderzoeksprocedure in werking. Eigenaar en bewoners worden van het starten van deze procedure door de ODRN op de hoogte gesteld. Hierin worden de volgende stappen doorlopen:
Conform artikel 21 van de Huisvestingsverordening Nijmegen 2016A kan bij het overtreden van van het verbod bedoeld in artikel 21 van de Huisvestingswet 2014 en voor het handelen in strijd met de voorwaarden en voorschriften, bedoeld in artikel 24 van de Huisvestingswet 2014 een bestuurlijke boete worden opgelegd. De op te leggen bestuurlijke boete bedraagt ten hoogste 5000 euro. Deze boete bedraagt ten hoogste 10.000 euro als de woonruimte waarop de overtreding betrekking heeft bedrijfsmatig wordt geëxploiteerd. Indien een bestuurlijke boete is opgelegd voor een overtreding als bedoeld in artikel 21, derde lid van de Huisvestingsverordening Nijmegen 2016A en binnen vijf jaar herhaling van deze overtreding plaatsvindt, bedraagt de op te leggen bestuurlijke boete ten hoogste 150% van de vorengenoemde bedragen.
Er wordt door aanvrager aangetoond dat de kamergewijze bewoning onder de Beleidsregels voor omzetting, onttrekking en samenvoeging 2013, vergunningsvrij was. Dat betekent dat:
Het een grondgebonden pand betreft, waarvan de WOZ waarde, in de periode van zes maanden vóór de inwerkingtreding van deze beleidsregels, lager dan of gelijk aan € 172.000 was, én er gedurende die periode sprake was van kamergewijze bewoning met maximaal twee kamers en/of bewoning door maximaal twee personen, die geen gezamenlijke huishouding voerden.
Het een pand betreft met een WOZ waarde van meer dan € 172.000, in de periode van zes maanden voor de inwerkingtreding van deze beleidsregels , én er gedurende die periode sprake was van kamergewijze bewoning met maximaal vier kamers en/of door maximaal vier personen, die geen gezamenlijke huishouding voerden.
Het een niet-grondgebonden zelfstandige woonruimte (appartement) betreft met een WOZ-waarde van € 172.000 of minder, in de periode van zes maanden voor de inwerkingtreding van deze beleidsregels, én er gedurende die periode sprake was van kamergewijze bewoning met maximaal vier kamers en/of door maximaal vier personen, die geen gezamenlijke huishouding voerden.
Indien vanwege bijzondere omstandigheden een strikte toepassing van het bepaalde in deze beleidsregels naar het oordeel van burgemeester en wethouders zou leiden tot een onredelijke beslissing c.q. situatie, kunnen zij , mits goed gemotiveerd en in het belang van de volkshuisvesting, afwijken van de bepalingen van deze beleidsregels.
Kopieer de link naar uw clipboard
https://zoek.officielebekendmakingen.nl/gmb-2017-228397.html
De hier aangeboden pdf-bestanden van het Staatsblad, Staatscourant, Tractatenblad, provinciaal blad, gemeenteblad, waterschapsblad en blad gemeenschappelijke regeling vormen de formele bekendmakingen in de zin van de Bekendmakingswet en de Rijkswet goedkeuring en bekendmaking verdragen voor zover ze na 1 juli 2009 zijn uitgegeven. Voor pdf-publicaties van vóór deze datum geldt dat alleen de in papieren vorm uitgegeven bladen formele status hebben; de hier aangeboden elektronische versies daarvan worden bij wijze van service aangeboden.