Gemeenteblad van Amsterdam
| Datum publicatie | Organisatie | Jaargang en nummer | Rubriek |
|---|---|---|---|
| Amsterdam | Gemeenteblad 2017, 1152 | Overige besluiten van algemene strekking |
Authentieke versie (PDF)
Informatie
Gerelateerd
Printen
Delen
Beleidsregels woonruimteverdeling en woonruimtevoorraad Amsterdam 2017
Burgemeester en wethouders van Amsterdam
hebben besloten in hun vergadering van 22 november 2016
De gewijzigde beleidsregels woonruimteverdeling en woonruimtevoorraad
Amsterdam 2017 vast te stellen, waarbij de belangrijkste wijzigingen zijn:
3.1. Beleidsregel 1 Huishouden: vervallen begrip woongroep.
3.2. Beleidsregel 2 Inkomen: indexering inkomensgegevens.
3.3. Beleidsregel 3 Beoordeling woonruimte: verwijzing naar wezenlijke
voorzieningen gewijzigd, keuken en toilet wordt 'sanitaire voorzieningen',
zodat dit ook een douche kan betreffen.
3.4. Beleidsregel 4 Verblijfstatus: Geen wijzigingen
3.5. Beleidsregels 5 Urgenties: beleidsregel 5 vervangt beleidsregel 5, 6 en 7 ten
behoeve van de leesbaarheid, geen inhoudelijke wijzigingen.
3.6. Beleisdregel 8 Vaststellen peildatum: alleen een niet inhoudelijke wijziging
3.7. Beleidsregel 9 Wonen zonder huisvestingsvergunning bij sloop of
verbetering: vervallen begrippen woongroep en 'woongroep in zelfstandige
3.8. Beleidsregel 10 Huisbewaring: Geen wijzigingen
3.9. Beleidsregel 11 Tijdelijke verhuur: toegevoegd is dat ook corporatiewoningen
die te koop staan tijdelijk verhuurd kunnen worden.
3.10. Beleidsregel 12 Wijzigen woonruimtevoorraad: aangepast n.a.v. nieuw beleid
woningdelen. Omzetten van zelfstandige naar onzelfstandige woonruimte
onder voorwaarden toegestaan. Woongroep als vergunningvrije categorie
3.11. Beleidsregel 13 Splitsen: de eis voor een splitsingsvergunning bij het
omzetten van lidmaatschapsrechten naar appartementsrechten vervalt.
Tevens is in de beleidsregel de toelichting op de bouwkundige toetsing
De beleidsregels woonruimteverdeling en woonruimtevoorraad Amsterdam 2017 zijn in dit document gebundeld als een set regels en zijn vastgesteld door het College van Burgemeester en Wethouders van Amsterdam op 22 november 2016
Relatie met Huisvestingsverordening Amsterdam 2016
Artikel 1, onder m Huishouden: een alleenstaande dan wel twee personen met of zonder kinderen, die een gemeenschappelijke huishouding voeren of wensen te voeren.
Een huishouden bestaat uit een alleenstaande dan wel twee personen met of zonder kinderen, die een gemeenschappelijke huishouding voeren of wensen te voeren. In deze beleidsregel wordt behandeld wie meetellen bij de huishoudensamenstelling.
Iemand kan slechts van één (voorgenomen) huishouden deel uitmaken. Eén huishouden kan daarom slechts één woning toegewezen krijgen. Gehuwden of geregistreerde partners die ieder afzonderlijk willen gaan wonen, maar waarvan de scheiding niet in de basisregistratie personen is ingeschreven, komen niet voor een huisvestingsvergunning in aanmerking.
Tot het huishouden worden gerekend: één of twee personen met of zonder kinderen, die een gemeenschappelijke huishouding voeren of wensen te voeren (artikel 1, onder m).
Met één of twee personen wordt bedoeld één volwassene of twee volwassenen die samen een gemeenschappelijke huishouding voeren of een gemeenschappelijke huishouding willen voeren.
Kinderen worden tot het huishouden gerekend indien zij beschreven staan in de basisregistratie personen op het adres van de ouder(s) of voogd(es), daar ook daadwerkelijk wonen én niet onttrokken zijn aan het ouderlijk gezag:
- a.
- b.
Een kind wordt niet (meer) tot het huishouden van de ouder(s) gerekend als:
- a.
- b.
- c.
Een kind van 18 jaar en ouder wordt niet tot het huishouden gerekend in het kader van de toekenning van een urgentieverklaring.
Kinderen kunnen na scheiding worden verzorgd door beide ouders in de vorm van co-ouderschap. Voor het meetellen van kinderen als lid van beide eenouder huishouden, moeten de aanvrager met een scheidingsvonnis of -convenant, aantonen dat hij/zij voor 50% de zorg voor het kind draagt.
Inwoners aan wie een vertrek wordt verhuurd of in gebruik wordt gegeven (kamerbewoners) worden niet tot het huishouden gerekend, tenzij sprake is van een zorgrelatie. Dan is sprake van hospitaverhuur.
Medehuurderschap in relatie tot overlijden van de huurder en de huisvestingsvergunning
De gehuwde partner of de geregistreerde partner is van rechtswege medehuurder zolang de partner hoofdverblijf heeft in de woning, ook als dit niet als zodanig in een huurcontract is opgenomen.
Bij overlijden van de huurder kan, als er geen sprake was van een huwelijk of geregistreerd partnerschap, de achterblijvende partner die nog geen medehuurder is, een beroep doen op medehuurderschap. Daarvoor is vereist dat hij zijn hoofdverblijf in de woning had en met de overleden huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding voerde.
De duur van het hoofdverblijf moet worden aangetoond aan de hand van een uittreksel uit de gemeentelijke basisregistratie of aannemelijk worden gemaakt met behulp van op naam gestelde en gedateerde officiële stukken (bank- of giroafschriften, zorgverzekeringpapieren e.d.).
De niet-gehuwde of niet-geregistreerde partner, die na vertrek of overlijden van de hoofdbewoner achterblijft op een vergunningplichtige woning, moet een huisvestingsvergunning aanvragen.
- 1.
- 2.
Relatie met Huisvestingsverordening Amsterdam 2016 a rtikel 1, eerste lid onder:
m.Huishouden: een alleenstaande dan wel twee personen met of zonder kinderen, die een gemeenschappelijke huishouding voeren of wensen te voeren;
o Huurprijs: de prijs die bij huur of verhuur is verschuldigd voor het enkele gebruik van een woonruimte of standplaats voor een woonwagen, uitgedrukt in een bedrag per maand berekend volgens het woningwaarderingsstelsel behorende bij het Besluit huurprijzen woonruimte;
r.inkomen: rekeninkomen als bedoeld in artikel 1, aanhef en onder i van de Wet op de huurtoeslag.
Artikel 2.2.2 Aanvullend toelatingscriterium particuliere huurvoorraad
- 1.
- 2.
Het huishoudeninkomen speelt in een aantal situaties een rol:
- 1.
In verband met toelating tot woningen in de sociale huursector worden inkomensnormen gehanteerd die er voor zijn bedoeld om de goedkope woningen af te schermen voor huishoudens met een relatief hoog inkomen. Voor de corporaties geldt het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (BTIV). Voor de particuliere verhuurder staat de inkomensnorm in de verordening.
- 2.
Bij de beoordeling van aanvragen voor een huisvestingsvergunning, wordt door corporaties de inkomenscontrole gedaan. Als het huishouden niet aan de vergunningscriteria voldoet en aan de BTIV inkomenseis (Deze normen zijn vastgelegd in de Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting die hoort bij het BTIV), dan wordt de huisvestingsvergunning niet verleend. De gemeente toetst bij particulieren zelf de vergunningscriteria.
- 3.
Bij de aanvraag voor een urgentieverklaring gelden dezelfde inkomenseisen als in het RTIV, dat wil zeggen: het inkomen van het huishouden mag niet hoger zijn dan € 35.739. Bij een het huishouden dat bestaat uit een gezin met tenminste 3 minderjarige kinderen mag het inkomen niet hoger zijn dan € 39.874,-.
1. Berekening toetsingsinkomen huishouden
Er wordt uitgegaan van de berekeningssystematiek van de Algemene Wet Inkomensafhankelijke Regelingen (AWIR). (artikel 80) Het gezamenlijke toetsingsinkomen van het huishouden in het berekeningsjaar bestaat uit:
- a.
- b.
Meetellende leden van het huishouden zijn de aanvrager, de toetsingspartner en tevens de inwonende minderjarige kinderen.
2. Het beoordelen van het inkomen bij een aanvraag voor een urgentieverklaring
Er wordt uitgegaan van het toetsingsinkomen. Dit is het gezamenlijke verzamelinkomen van de woningzoekende en de partner die medebewoner wordt in het jaar dat het huurcontract zal worden getekend. Het verzamelinkomen is het gezamenlijke bedrag van:
- a.
- b.
- c.
Het verzamelinkomen wordt op één van de volgende manieren vastgesteld
- 1.
- 2.
- 3.
- 4.
Het toetsingsinkomen wordt als volgt vastgesteld
Bij het verzamelinkomen optellen hoeveel inkomen er méér verwacht wordt over het gehele kalenderjaar (bijvoorbeeld als gevolg van een loonsverhoging, langer werken of het aanvragen van een uitkering). Van het verzamelinkomen aftrekken hoeveel inkomen er minder verwacht wordt over het hele kalenderjaar (bijvoorbeeld als gevolg van korter werken, pensionering, etc.).
N.B. Omdat in geval van woningtoewijzing geen toetsing achteraf kan plaatsvinden, mag van een huishouden verlangd worden dat een te verwachten lager fiscaal inkomen aangetoond wordt met aanvullende gegevens.
3. Beleidsregel Beoordeling woonruimte
Onzelfstandige woonruimte: woonruimte, niet-zijnde woonruimte bestemd voor inwoning, welke geen eigen toegang heeft of welke niet door een huishouden zelfstandig kan worden bewoond, zonder dat dit huishouden daarbij afhankelijk is van wezenlijke voorzieningen buiten die woonruimte, waarbij als wezenlijke voorzieningen worden aangemerkt: keuken en sanitaire voorzieningen.
Zelfstandige woonruimte: woonruimte die een eigen toegang heeft en welke door een huishouden kan worden bewoond zonder dat dit huishouden daarbij afhankelijk is van wezenlijke voorzieningen buiten de woonruimte;
- 1.
- 2.
In afwijking van het tweede lid is het bepaalde in deze afdeling niet van toepassing op:
- a.
- b.
- c.
- d.
- e.
De beoordeling van woonruimte is aan de orde in verband met het volgende:
- •
- •
- •
De huurprijs speelt een rol bij de vraag in welk huursegment de woning valt in verband met het verlenen van een huisvestingsvergunning. De huurprijs wordt vastgesteld op grond van het puntenaantal, behorende bij het Besluit huurprijzen woonruimte. In geval van twijfel over de juistheid van de huur wordt aan de afdeling Buitendienst een beoordeling gevraagd. Deze afdeling kan ter plekke een rapport opmaken, waaruit het puntenaantal blijkt en waaruit kan worden berekend wat de maximaal redelijke huur mag zijn.
Onzelfstandige woonruimte is woonruimte, niet zijnde woonruimte bestemd voor inwoning, welke geen eigen toegang heeft en/of geen toegang heeft die rechtstreeks bereikbaar is vanaf de openbare weg en/of niet door een huishouden kan worden bewoond, zonder dat die daarbij afhankelijk is van wezenlijke voorzieningen buiten die woonruimte, waarbij als wezenlijke voorzieningen worden aangemerkt: keuken en sanitaire voorzieningen, dat wil zeggen toilet of douche. De essentie is dat de bewoners deze voorziening delen. Hieronder kunnen de volgende woonsituaties vallen:
- •
- •
- •
- •
In het geval van onzelfstandige woonruimte is er geen sprake van dakloosheid; een aanvraag voor urgentie zal in dat geval worden afgewezen.
Bedrijfswoning. Een bedrijfswoning is een woning zonder eigen toegang, die alleen via het bedrijf of winkel toegankelijk is. Hierdoor is sprake van onzelfstandige woonruimte.
Naast de ‘gewone’ zelfstandige woonruimte, komen ook andere vormen van zelfstandige woonruimte voor. Bijvoorbeeld een woonruimte in de directe omgeving van een winkel of een bedrijf die in gebruik is bij een medewerker van die winkel of dat bedrijf. Deze woonruimte wordt gezien als dienstwoning. Voor zover een dienstwoning beschikt over een eigen toegang die bereikbaar is vanaf de openbare weg wordt deze gezien als een zelfstandige woonruimte.
Ook een zogenaamde onvrije woningen wordt aangemerkt als zelfstandige woning. Een onvrije woning heeft eigen voorzieningen (keuken, w.c., bad en doucheruimte). Een of meerdere van deze voorzieningen komen uit een gemeenschappelijke verkeersruimte, zoals hal, overloop, opgang.
4.Beleidsregel Verblijfsstatus
- •
- •
- •
De afdeling Wonen geeft uitvoering aan de Huisvestingswet.
Voor het betrekken van deze woonruimten moet men beschikken over een geldige verblijfstitel. Voor afdeling Wonen betekent dit een toetsing op een geldige verblijfstitel bij aanvragen van:
- •
- •
De rechten bij de verblijfsstatus/codes
Een huisvestingsvergunning of een urgentieverklaring kan worden verstrekt in de volgende gevallen:
- •
- •
- •
de aanvrager is in het bezit van een geldig verblijfsdocument I, II, III (zie uitzonderingen) IV of EU/EER document waarvan de geldigheidsduur niet is verstreken. In de basisregistratie personen staat de code 21 t/m 29, 35 t/m 37 (en 91, 92 of 93 als tijdelijke codes). De hierboven opgesomde voorzieningen worden afgewezen in geval van de gemeentelijke basisadministratiecodes 30 t/m 34 (procedurecodes) en 98 (geen verblijfstitel); de beslissing van de vreemdelingendienst moet worden afgewacht. De houder van een document III komt niet voor een urgentieverklaring in aanmerking als hij in het kader via de Centraal Orgaan opvang asielzoekers (COA) in de taakstelling van een andere gemeente is geplaatst. Aanvragen voor een huisvestingsvergunning worden afgewezen bij de codes 30 t/m 34 en 98;
Toetsing van de verblijfsstatus
Corporaties verlenen de huisvestingsvergunning namens de gemeente in mandaat. In dat geval toetst de corporatie de verblijfsstatus. Bij het toewijzen van de woning moeten de corporaties de verblijfstitel met behulp van verblijfsdocumenten controleren:
Aanvragers die in Amsterdam wonen kunnen door de afdeling Wonen aan de hand van de gemeentelijke basisregistratie personen op hun verblijfstitel worden gecontroleerd. Woont de aanvrager niet in Amsterdam, dan kan de verblijfsstatus alleen met een paspoort of een geldig verblijfsdocument worden vastgesteld. In dit geval moet ook een uittreksel uit basisregistratie personen (BRP) geleverd worden om het huidige woonadres en grootte van het huishouden aan te tonen.
Verschil tussen de gemeentelijke basisadministratie en het verblijfsdocument
Als er een verschil wordt geconstateerd tussen de registratie in de gemeentelijke basisadministratie en het verblijfsdocument moet contact opgenomen worden met de Vreemdelingendienst. Voor de informatie-uitwisseling met de Vreemdelingendienst worden vaste contactpersonen bij de dienst aangewezen.
Verwijzing naar de Vreemdelingendienst
Heeft de aanvrager niet de Nederlandse nationaliteit of de nationaliteit van een van de landen van de Europese Unie of de Europese Economische Ruimte en is hij niet in het bezit van een geldige verblijfstitel, dan wordt hij naar de Vreemdelingendienst verwezen om zijn verblijfsstatus te regelen.
Twee situaties kunnen zich voordoen:
- 1.
- 2.
de aanvrager staat wel in de gemeentelijke basisadministratie geregistreerd, maar beschikt niet over een geldige verblijfsstatus (geen verblijfsstatus of verlopen verblijfsstatus): de aanvrager moet zich vervoegen bij de Vreemdelingendienst, Stadhouderskade 85, 1073 AT te Amsterdam; alleen na telefonische afspraak via telefoonnummer 088-0430430.
Aanvraag huisvestingsvergunning voor een particuliere huurwoning
Wanneer de aanvrager niet in Amsterdam woont, moet de particuliere verhuurder altijd een kopie van een geldig paspoort of een geldig verblijfsdocument én het uittreksel uit de gemeentelijke basisregistratie personen (geen kopie) meesturen met de voordracht, zodat huishoudensamenstelling, woonadres, nationaliteit en verblijfstitel geverifieerd kunnen worden.
Als de aanvrager in Amsterdam woont dan toetst de Afdeling Wonen de verblijfsstatus in de gemeentelijke basisregistratie personen. Woont de aanvrager niet in Amsterdam dan wordt de verblijfsstatus gecontroleerd met de kopieën die met de voordracht zijn meegestuurd.
Voor woonwagens met vaste staanplaatsen is een huisvestingsvergunning vereist. Bij de toewijzing moet getoetst worden op een geldige verblijfstitel.
Urgentieverklaring in verband met stadsvernieuwing
Alleen wanneer een stadsvernieuwingsurgent een geldige verblijfstitel heeft, kan hij als stadsvernieuwingsurgent bemiddeld worden naar vervangende vergunningplichtige woonruimte.
N.B. Onderdanen van de lidstaten van de Europese Unie en de Europese Economische Ruimte zijn niet verplicht om een verblijfsdocument te hebben.
Conversie tabel verblijfstitels en verblijfsdocumenten 1994/2001.
1) Dit zijn de asielzoekers die voorheen via de zorgwet VVTV geholpen werden. De taakstelling voor de gemeenten blijft gehandhaafd, de asielzoekers blijven via het team Statushouders binnenkomen. Daarnaast heeft de asielzoeker de mogelijkheid zich vrijelijk in Nederland bij elke gemeente aan te melden, maar dan wordt hij/zij beschouwd als een normale woningzoekende; er volgt geen voorrangsbemiddeling.
2) Zie de wijziging onder 1): in beginsel behoren de houders van een document 3 niet (meer) onder code 17 oud, of 32 nieuw voor te komen.
3) Indien de vreemdeling in de gemeentelijke basisadministratie met code 30 staat geregistreerd en een geldig paspoort heeft uit een van de lidstaten van de Europese Unie of de Europese Economische Ruimte *) moet een huisvestingsvergunning worden verstrekt.
*) Lidstaten van de Europese Unie (EU)
België, Bulgarije, Cyprus, Denemarken, Duitsland, Estland, Finland, Frankrijk, Griekenland, Hongarije, Ierland, Italië, Letland, Litouwen, Luxemburg, Malta, Oostenrijk, Polen, Portugal, Roemenië, Slovenië, Slowakije ,Spanje, Tsjechië,, Verenigd Koninkrijk van Groot Brittannië en Noord-Ierland, Zweden,
*) Lidstaten Europese Economische Ruimte (EER)
IJsland, Noorwegen, Liechtenstein, Zwitserland
- I.
- II.
- 1.
- 2.
- 3.
- 4.
- 5.
- 6.
- 7.
- 8.
- 9.
- 10.
- 11.
- 12.
- 13.
- 14.
- 15.
- I.
- 1.
- 2.
- 3.
- 4.
- 5.
- 6.
- 7.
- 8.
In deze beleidsregels wordt beschreven hoe het college van burgemeester en wethouders van Amsterdam uitvoering geeft aan de regels op het gebied van urgentieverlening die zijn vastgelegd in de Huisvestingsverordening (HVV) Amsterdam, paragraaf 2.6.
De Huisvestingswet 2014, artikel 12 vormt de juridische basis voor de regels voor urgentieverstrekking in de Huisvestingsverordening. Definities van gehanteerde termen in deze beleidsregels zijn gelijk aan die van artikel 1 van de HVV.
De Algemene wet bestuursrecht (4;81 lid 1) regelt de mogelijkheid voor gemeente om beleidsregels te stellen bij de uitvoering van regels in een verordening.
De beleidsregels zijn opgebouwd in de volgorde van de artikelen van paragraaf 6 (urgentie) in de Huisvestingsverordening Amsterdam 2016. De titels van de beleidsregels bevatten tussen haakjes het uitgewerkte artikel in de HVV.
1. Bevoegdheid en uitvoering (HVV artikel 2.6.1)
Aanvullende op de bepaling omtrent de bevoegdheid geldt dat;
- a.
- b.
- c.
- d.
- e.
2. Aanvraagprocedure en beoordeling (HVV artikel 2.6.2)
- a.
- 1.
- 2.
- 3.
- 4.
- 5.
- a.
- 1.
- 2.
- 3.
- 4.
- 5.
- 6.
- 7.
- 8.
- 9.
- 10.
- 11.
- 12.
een ingevuld en ondertekend formulier waarmee de afdeling Wonen, team Indicaties gemachtigd wordt om benodigde gegevens op te vragen waarmee de geldigheid van de aanvraag onderzocht kan worden, bijvoorbeeld bij de behandeld arts, begeleidende instelling, verhuurder van de huidige woning, maatschappelijk werk, politie, en dergelijke.
3. Algemene weigeringsgronden (HVV artikel 2.6.5)
Bij alle categorieën van urgentie gelden de weigeringsgronden van de Huisvestingsverordening artikel 2.6.5. Kort verwoord weigert de gemeente de aanvraag als de aanvrager:
- a.
- b.
- c.
- d.
- e.
- f.
- g.
- h.
- i.
- j.
- k.
- l.
De bovengenoemde weigeringsgronden worden hieronder uitgewerkt en worden beoordeeld aan de hand van de volgende voorwaarden en criteria:
Ad a) De aanvrager is geen 18 jaar of ouder, of heeft geen Nederlandse -nationaliteit of vreemdelingenstatus
- •
- •
Ad b) Géén urgent huisvestingsprobleem
De volgende situaties gelden niet als op zichzelf staande urgente huisvestingsproblemen:
- •
- •
- •
- •
- •
- •
- •
- •
- •
- •
- •
- •
Ad c) Het huisvestingsprobleem was redelijkerwijs op te lossen of te voorkomen;
Van een dergelijk probleem is in ieder geval sprake als de aanvrager:
- •
- •
- •
- •
- •
- •
- •
Ad d) Het huisvestingsprobleem kon worden voorkomen of kan worden opgelost door gebruik te maken van een voorliggende voorziening;
Met ‘voorliggende voorzieningen’ worden bedoeld;
- •
de publieke voorzieningen op het gebied van zorg, hulp en ondersteuning zoals aanleg van een traplift of andere woningaanpassingen die de gemeente in het kader van de WMO mogelijk maakt, hulp bij het huishouden of vervoersvoorzieningen, wijkverpleging, thuiszorg, maatschappelijk werk, schuldhulpverlening, geestelijke gezondheidszorg of jeugdhulp, of;
- •
Ad e) Het probleem is gevolg van verwijtbaar doen of nalaten van aanvrager of een lid van zijn hui s houden, hiervan is in ieder geval sprake:
- •
- •
Ad f) Het probleem kan niet of onvoldoende opgelost worden met verhuizing naar een andere woo n ruimte, waarmee bedoeld worden:
- •
- •
Ad g) Minder dan 2 jaar geleden een urgentieverklaring is vervallen of werd ingetrokken;
Waarmee bedoeld wordt dat een weigering volgt als korter dan 2 jaar voorafgaand aan het moment van indienen van de aanvraag een urgentie van de aanvrager of lid van diens huishouden
- •
- •
Ad h) De aanvrager is niet in staat om in zijn bestaan of in de kosten van bewoning van zelfstandige woonruimte te voorzien, waarvan sprake is als de aanvrager
- •
- •
Ad i) De aanvrager woont minder dan twee jaar onafgebroken in de gemeente waar urgentie wordt aangevraagd,
- •
- •
- •
- •
- •
Ad j) Het inkomen is hoger dan de DAEB-norm,
- •
- •
- •
- •
Ad k) In de twee jaar voor het moment van aanvraag in een onderkomen woonde welke niet bestemd is voor permanente bewoning krachtens een besluit op grond van de Wet ruimtelijke ordening,
Hiervan is in elk geval sprake als de aanvrager
- •
- •
4. Schulden (HVV artikel 2.6.5 lid 1h)
Bij de weigeringsgrond omtrent het ‘voorzien in kosten van bewoning’ (HVV artikel 2.6.5 lid 1h) geeft de beleidsregel aan dat urgentie geweigerd wordt als de aanvrager schulden heeft, tenzij deze maatregelen heeft genomen om de schulden beheersbaar te maken.
- a.
- •
- •
- a.
- b.
Afhankelijk van de aard en omvang van de schulden, de inkomsten en situatie van de aanvrager kan als voorwaarde voor de urgentie worden gesteld dat extra maatregelen worden genomen te beheersing van de schulden zoals beschermingsbewind, inkomensbeheer, toelating tot de Gemeentelijke Kredietbank Amsterdam (GKA) of Wet Schuldsanering Natuurlijke Personen (WSNP).
- c.
- d.
- e.
Als de aanvrager (mede-) eigenaar is van een koopwoning dient deze te zijn verkocht of de hypotheek zijn overgenomen door de ex-partner, de aanvrager moet in alle gevallen een vrijwaringsbewijs van de hypotheekverstrekker indienen zodat getoetst kan worden of de aanvraag geweigerd wordt op basis van HVV artikel 2.5.6
- •
- •
5. Urgentiecategorie Blijf-groep (HVV artikel 2.6.6 lid 1a)
De aanvraag van urgentie voor mensen die verblijven in een instelling voor tijdelijke opvang van slachtoffers van huiselijk geweld oftewel de Blijf-groep, wordt beoordeeld op basis van de algemene weigeringsgronden, met uitzondering van lid 1i (lokale binding).
Daarnaast moet worden voldaan aan de volgende voorwaarden:
- a.
- b.
- c.
- d.
- e.
- f.
- g.
- h.
6. Urgentiecategorie mantelzorg (HVV artikel 2.6.6 lid 1b)
De aanvraag voor urgentiecategorie mantelzorg wordt beoordeeld op basis van de algemene weigeringsgronden met uitzondering van lid 1i (lokale binding). Daarnaast gelden de volgende voorwaarden:
- a.
- b.
- c.
- d.
- e.
- f.
- g.
- •
- •
- •
- •
- a.
- b.
- c.
- •
- •
- •
- a.
7. Urgentiecategorie vergunninghouders (HVV artikel 2.6.6 lid 2, of 2.6.8 eerste lid onder d)
Vergunninghouders oftewel statushouders komen in aanmerking voor urgentie als:
- a.
- b.
- c.
- d.
8. Urgentiecategorie uitstroom maatschappelijke opvang (HVV Artikel 2.6.7)
Deze urgentiecategorie is bedoeld voor personen die een woning nodig hebben omdat ze moeten uitstromen uit een instelling voor maatschappelijke opvang, een psychiatrische instelling, een situatie van beschermd wonen of een erkende hulp- of dienstverleningsinstelling.
De aanvraag wordt beoordeeld aan de hand van de criteria in de HVV artikel 2.6.7, waarin is bepaald dat ook de algemene weigeringsgronden in artikel 2.6.5 van toepassing zijn met uitzondering van lid 1 sub b, e, g en i.
Daarnaast moet de aanvraag voldoen aan de volgende voorwaarden:
- a.
- b.
- c.
- d.
- e.
- f.
- g.
- •
- •
- •
- •
- a.
- •
- •
- •
- •
- •
- a.
9. Urgentiecategorie acute noodsituatie (Bij HVV art. 2.6.8, lid 1a)
Deze urgentiecategorie wordt ook de ‘calamiteitenurgentie’ genoemd. Calamiteiten zijn plotselinge gebeurtenissen waar de aanvrager geen invloed op kon uitoefenen en die tot een acuut woonprobleem leiden zoals brand, explosie of verzakking.
De aanvraag wordt beoordeeld op basis van de algemene weigeringsgronden uitgezonderd lid 1j (inkomenseis) en dient daarnaast te voldoen aan de volgende voorwaarden:
- a.
- b.
- c.
- d.
10.Urgentiecategorie medische of sociale redenen (sociaal-medische urgentie HVV 2.6.8 lid 1b)
De aanvraag van urgentieverklaring op basis van dit artikel wordt beoordeeld op basis van de algemene weigeringsgronden.
- a.
- I.
- II.
- III.
- a.
- b.
- c.
11. Aanvullende voorwaarden bij regel 10, lid a I (ernstige medische problemen)
- a.
- b.
- c.
- d.
12. Aanvullende voorwaarden bij regel 10, lid a II (dreigende dakloosheid met minderjarige kinderen)
- a.
- b.
- c.
In het lid b) hierboven gestelde geval wordt tevens getoetst of er na verkoop van het eigen huis een problematische restschuld optreedt welke geregeld moet worden op basis van de aanvullende voorwaarde schulden (onder 4 van deze beleidsregel) of welke leidt tot weigering basis van artikel 2.6.5 lid 1h);
- d.
13. Aanvullende voorwaarden ernstige bedreiging of geweld
- a.
- b.
- c.
in geval van bedreiging en/of geweld door de ex-partner of huisgenoot moet de aanvrager een beroep gedaan hebben op de hierbij passende voorliggende voorzieningen, te weten inzet van een huisverbod, straatverbod of contactverbod voor de dader, of gebruik van een AWARE-veiligheidsvoorziening door de aanvrager van de urgentie;
- d.
In geval van geweld of bedreiging door een ander dan een ex-partner of huisgenoot, dient de aanvrager een verklaring van de politie te overhandigen waaruit blijkt dat de aanvrager uit veiligheidsredenen niet langer in de eigen woning kan verblijven, ook niet na een opgelegd of eventueel op te leggen straatverbod of contactverbod.
14. Aanvullende voorwaarden scheiding en verbroken partnerschap
Indien scheiding of verbroken partnerschap de achterliggende oorzaak is van de (dreigende) dakloosheid met zorg voor minderjarige kinderen en daarop gebaseerde aanvraag van urgentie, gelden de volgende aanvullende voorwaarden:
- a.
- b.
- c.
- d.
- e.
- f.
- g.
- h.
- i.
- j.
15. Stadsvernieuwing (HVV artikel 2.6.8 lid 1c)
Degene die woonruimte nodig heeft in verband met de sloop of ingrijpende renovatie van de huidige woning kan urgentie krijgen. Deze urgentie kan worden verleend aan:
- a.
- b.
- c.
de ingezetenen die hieraan door Burgemeester en Wethouders worden gelijkgesteld en die hun woonruimte moeten ontruimen in het kader van de stadsvernieuwing of herstructurering, of daarmee door Burgemeester en Wethouders gelijkgestelde activiteiten. Onder stadsvernieuwing wordt hier verstaan: slopen; ingrijpend verbeteren; optoppen; aanbouwen en samenvoegen.
III. Voorrang lokale doelgroepen zonder urgentie
Naast de wettelijke en regionale urgentiecategorieën zijn er lokale doelgroepen die een voorrangspositie hebben op de Amsterdamse woningmarkt. Daarnaast worden bepaalde doelgroepen benoemd die met voorrang voor een bepaalde categorie woonruimte in aanmerking komen.
16. (Overlastgevende) Multiprobleemgezinnen
Gezinnen die overlast veroorzaken en meervoudige complexe problemen hebben, die niet kunnen worden gestabiliseerd of opgelost door hulpverleners, kunnen worden geholpen door de inzet van een MPG-traject. De procesmanager MPG bij de afdeling OJZ besluit of een gezin bij de afdeling Wonen wordt voorgedragen voor urgentie. Daarbij gelden de volgende voorwaarden:
- a.
- b.
- c.
- d.
- e.
- f.
- g.
Veroorzakers van extreme (buren)overlast kunnen door een ontruimingsprocedure dakloos worden. Als onderdeel van het gemeentelijk Preventiebeleid kunnen zij onder strikte voorwaarden nog eenmaal (als laatste kans) een andere woning aangeboden krijgen. Het Laatste Kansbeleid wordt uitgevoerd door de GGD en de afdeling Wonen in samenwerking met de Meldpunten Zorg en Overlast, het Leger des Heils en de woningcorporaties. Het Laatste Kansbeleid wordt voornamelijk ingezet voor alleenstaanden en stellen zonder kinderen met psychiatrische en/of verslavingsproblematiek. Hierbij gelden de volgende voorwaarden:
- a.
- b.
- c.
- d.
- e.
- f.
- g.
- h.
- i.
- j.
De Amsterdamse treiteraanpak is bedoeld om ernstige woonoverlast aan te pakken. Namens de gemeente Amsterdam nemen de stadsdeelregisseurs het initiatief bij de aanpak van individuele treitersituaties. Er kan worden opgeschaald naar een multidisciplinair interventieteam. Aan daders en of slachtoffers kan een vervangende woning worden aangeboden, daarbij gelden de volgende voorwaarden:
- a.
- b.
- c.
- d.
- e.
- f.
- g.
- h.
- i.
- j.
- k.
19. Uitstapprogramma Prostitutie
De gemeente Amsterdam heeft in 2012 het uitstapprogramma voor prostituees verbeterd, onder meer wat betreft huisvesting. De afdeling Wonen heeft in samenwerking met de GGD en HVO-Querido (P&G292) twee routes naar huisvesting ingesteld voor vrouwen die geen eigen woning hebben: één voor vrouwen met OGGZ-problematiek en één voor vrouwen zonder OGGZ-problematiek. Huisvesting is een voorwaarde voor het bieden van zorg en begeleiding om de zelfstandigheid van de betrokkene te ondersteunen.
De aanmelding van uittredende prostituees wordt gedaan door P&G292 bij de Instroomtafel Volwassenen voor plaatsing in de Maatschappelijke Opvang of in Begeleid Wonen. Verder gelden de volgende voorwaarden:
- a.
- b.
- c.
- d.
- e.
- f.
De aanmelding van uittredende prostituees wordt gedaan door P&G292 bij de Instroomtafel Volwassenen voor tijdelijke plaatsing in één van de drie woningen die HVO-Querido permanent huurt voor de opvang van prostituees die gebruik maken van het uitstapprogramma. Tevens gelden de volgende voorwaarden:
- a.
- b.
- c.
20. Slachtoffers van mensenhandel
Slachtoffers van mensenhandel kunnen een tijdelijke verblijfsvergunning op humanitaire gronden krijgen als ze aangifte doen tegen de mensenhandelaar en meewerken aan het strafrechtelijk onderzoek. Daarbij worden ze eerst in de Maatschappelijke Opvang geplaatst. Vervolgens kunnen ze met voorrang uitstromen naar een woning via het initiatief ‘Doorstroomwningen’ van de Stadsregio Amsterdam, het Amsterdam Coördinatiepunt Mensenhandel (ACM), HVO-Querido en de gemeente Amsterdam. Daarbij gelden de volgende voorwaarden:
Slachtoffers met een verblijfsvergunning “humanitair tijdelijk”(voorheen B-9 vergunning)
a. worden per tweetal geplaatst in een tijdelijke woning voor de duur van de verblijfsvergunning in Amstelveen, Haarlemmermeer, Purmerend of Zaanstad (niet in Amsterdam);
de onder a) genoemde woningen worden gehuurd door HVO-Querido,;
a.Slachtoffers met een vergunning ‘humanitair niet tijdelijk’ van 5 jaar of meer kunnen doorstromen naar een zelfstandige woning met contract op eigen naam.
De gemeente Amsterdam begeleidt de toewijzing van rolstoelgeschikte woningen aan mensen die rolstoelgebonden zijn en over een Wmo-indicatie daarvoor beschikken. Het gaat om woningen die met subsidie voor een rolstoelwoning zijn gebouwd of die rolstoelgeschikt zijn gemaakt. De corporaties adverteren vrijkomende rolstoelgeschikte woningen in WoningNet. Verder gelden de volgende voorwaarden:
- a.
- b.
- c.
Ouderen van 55 jaar en ouder kunnen voorrang krijgen voor een wibo- of een seniorenwoning in het kader van de ‘verkeerde beddenproblematiek’. Hierbij gaat het om tijdelijk verblijf in een intramurale instelling en de onmogelijkheid om na revalidatie terug te keren naar de eigen woning in Amsterdam. De snelle toewijzing van een andere woning is nodig om een dure intramurale plek vrij te maken. De instelling geeft bij de afdeling Wonen aan dat er sprake is van de verkeerde beddenproblematiek. Bij deze urgentie gelden de volgende voorwaarden:
- a.
- b.
- c.
- d.
23. Ateliers en atelierwoningen via de CAWA
De Commissie Ateliers en (Woon)Werkpanden Amsterdam (CAWA) adviseert het College van Burgemeester en Wethouders over de toewijzing van atelierruimte en atelierwoningen. De commissie beoordeelt voordrachten van kunstenaars voor een atelier of een atelierwoning. Bij dit type woonruimte gelden de volgende voorwaarden:
- a.
- b.
6.Beleidsregels Regionale urgenties
7. Aanvullende beleidsregels urgentie en voorrang
8. Beleidsregel Vaststellen peildatum sloop- en renovatiecomplexen van woningcorporaties
Relatie met de Huisvestingsverordening Amsterdam 2016
Art. 2.6.8, lid 1.c en lid 2 Aanwijzen complexen en stadsvernieuwingsurgentie
Relatie met de verordening op de bestuurscommissies
Art. 24 en 25 Bevoegdheden algemeen bestuur en dagelijks bestuur
Bijlage 2 Takenlijst 5.2 Adviseren herhuisvesting, peildatum
- a.
- b.
- c.
Stadsvernieuwingsurgenten van woningcorporaties: Stadsvernieuwingsurgenten die worden begeleid in hun herhuisvesting door een woningcorporatie. Meestal gaat dat om huurders van de betreffendewoningcorporatie, maar het kunnen ook bewoners zijn van te slopen woningen op een plek waar de betreffende woningcorporatie gaat bouwen, of de woningcorporatie kan om een andere reden de herhuisvesting van de bewoners op zich hebben genomen.
- d.
- e.
- f.
Deze beleidsregel is van toepassing bij sloop en renovatie (vernieuwing en verbetering) van woningen van woningcorporaties en geschreven vanuit de invalshoek beroepsmatig betrokkenen bij de peildatum afgifte. Het vaststellen van de peildatum is een besluit van Burgemeester en Wethouders, de afdeling Wonen voert uit (mandaat).
1 Achtergrond vaststellen peildatum
Huishoudens in complexen die gesloopt of gerenoveerd gaan worden kunnen vooruitlopend op de uitvoering van deze plannen voorrang krijgen als stadsvernieuwingsurgent bij het vinden van een andere woning.
Op grond van artikel 12 van de Huisvestingswet en artikel 2.6.8 van de Huisvestingsverordening kan de gemeente stadsvernieuwingsurgentie verlenen aan bewoners in aangewezen complexen. Het aanwijzen van complexen (adressen van woningen) die in aanmerking komen voor stadsvernieuwingsurgentie gebeurt door middel van een gemeentelijk peildatumbesluit.
Met het vaststellen van een peildatum wordt bepaald dat bewoners van een specifiek adres die aan de urgentiecriteria voldoen vanaf een bepaalde datum met voorrang kunnen reageren op sociale huurwoningen in WoningNet.
Voordat deze peildatum wordt afgegeven vindt een zorgvuldige afweging plaats. Daarbij ligt de focus op het voorkomen van leefbaarheidsproblemen en/of leegstand van huurwoningen vanwege te vroeg gestarte herhuisvesting.
De peildatum gaat over het aanwijzen van complexen die in aanmerking komen voor stadsvernieuwingsurgentie en is nadrukkelijk geen beslissing of beslismoment voor het wel of niet doorgaan van sloop of renovatie. Voorafgaand aan dit peildatumbesluit is er een traject geweest waarbij de woningcorporatie de mogelijkheden en draagvlak voor haar plannen heeft verkend en afspraken heeft gemaakt met belanghebbenden (huurders, omwonenden, gemeente).
Figuur 1 Moment peildatum in proces Kaderafspraken
Voor het participatietraject met geschillenregeling zijn de Amsterdamse Kaderafspraken bij vernieuwing en verbetering leidend. De peildatum en de daaruit volgende stadsvernieuwingsurgentie wordt afgegeven bij de afronding van de planontwikkelingsfase en voor de start van de uitvoering van de herhuisvesting (realisatiefase).
In Amsterdam wordt de aanvraag van de peildatum gedaan door de eigenaar van het aangewezen complex. De daadwerkelijke verlening van stadsvernieuwingsurgentie wordt uit naam van Burgemeester en Wethouders uitgevoerd door de betreffende woningcorporatie (mandaat). Hieronder staat aangegeven welke criteria de woningcorporaties hanteren bij het afgeven van stadsvernieuwingsurgentie aan bewoners en informatie over de looptijd van de stadsvernieuwingsurgentie. Hoe de aanwijzing van complexen in zijn werk gaat, wordt in het tweede deel van deze beleidsregel “de werkinstructie” toegelicht.
Wie komen in aanmerking voor stadsvernieuwingsurgentie?
De algemene regel is dat hoofdhuurders van een aangewezen woning van een woningcorporatie met een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd en die hun woning daadwerkelijk en rechtmatig bewonen in aanmerking komen voor stadsvernieuwingsurgentie.
Niet in aanmerking voor stadsvernieuwingsurgentie komen:
- •
- •
- •
- •
- •
- •
- •
- •
- •
Semi- stadsvernieuwingsurgentie
Kinderen in een huishouden die in aanmerking komen voor stadsvernieuwingsurgentie en hoofdhuurders van een onzelfstandige woning kunnen onder voorwaarden in aanmerking komen voor semi-stadsvernieuwingsurgentie. Semi-urgentie houdt in dat ook zij voorrang krijgen bij het zoeken naar een (zelfstandige) woning in WoningNet, maar geen of beperkt recht hebben op verhuiskostenvergoeding.
De voorwaarden om in aanmerking te komen voor semi-stadsvernieuwingsurgentie zijn:
- •
Kinderen: op de peildatum is het kind 23 jaar of ouder en de inwoonduur (inschrijving op adres GBA) bedraagt minimaal 5 jaar. Het kind wordt niet meer tot het huishouden gerekend dat voor stadsvernieuwingsurgentie in aanmerking komt. Het kind heeft geen recht op de wettelijke verhuiskostenvergoeding.
- •
2 Instructie vaststellen peildatum: stappen en criteria
2.1 Stappen peildatumverlening
- 1.
De peildatum wordt in het overleg met het stadsdeel (ambtelijk), na het afsluitende gesprek met de bewonerscommissie en de woningcorporatie over de reactie op het gekwalificeerd advies, door de woningcorporatie aangevraagd bij de afdeling Wonen door middel van een beargumenteerde aanvraag. De beoogde peildatum wordt zo gekozen dat bewoners minimaal één tot anderhalf jaar de tijd hebben voor het zoeken naar vervangende woonruimte (Als een woningcorporatie een peildatum wil laten vaststellen die korter dan één jaar, of langer dan anderhalf jaar voor de sloop- of renovatiedatum ligt, dan dient zij dit te motiveren bij de afdeling Wonen. De reden voor korter dan één jaar is dat er voldoende tijd resteert voor de herhuisvesting van bewoners).
- 2.
- 3.
- 4.
Afhankelijk van het oordeel in het advies van het stadsdeel over de peildatum heeft de afdeling Wonen drie opties.
- I.
- II.
Na een volledig en positief advies van het stadsdeel wordt de peildatum door de afdeling Wonen vastgesteld door middel van een schriftelijk besluit namens B&W aan de woningcorporatie. Het stadsdeel, de bewonerscommissie en de woningcorporatie worden tegelijkertijd schriftelijk door de afdeling Wonen ingelicht.
- III.
- 5.
Geldigheid, monitoren en beëindigen van stadsvernieuwingsurgentie
De stadsvernieuwingsurgentie gaat in vanaf de peildatum in het peildatumbesluit, de urgentieduur is gekoppeld aan de looptijd van het stadsvernieuwingsproces en heeft daarom een standaard looptijd van anderhalf jaar.
Er kunnen zich na de peildatum onvoorziene omstandigheden voordoen waardoor er redenen kunnen zijn om de duur van de stadsvernieuwingsurgentie te verlengen. Om een vinger aan de pols te houden wordt de voortgang van de herhuisvesting in projecten met peildatum per kwartaal gemonitord door de Amsterdamse Federatie van woningcorporaties (AFWC), de Huurdersvereniging Amsterdam (HA) en de afdeling Wonen. Verlenging van de looptijd van de stadsvernieuwingsurgentie wordt door de drie monitorende partijen uiterlijk twee maanden voor de einddatum besproken. Een eventuele verlenging van de looptijd wordt voorzien van een gezamenlijke motivatie en een, in overleg met de betrokkenwoningcorporatie, nieuw gekozen einddatum.
De afdeling Wonen informeert na afloop van de einddatum bij de betreffende woningcorporatie of de stadsvernieuwingsurgentie daadwerkelijk is beëindigd en registreert de datum waarop de stadsvernieuwingsurgentie in het aangewezen complex is beëindigd.
2.2 Advies peildatum stadsdeel
Vanwege de lokale kennis van zaken geeft het stadsdeel een advies aan de afdeling Wonen over het wel of niet vaststellen van een peildatum.
Doel en inhoud stadsdeeladvies peildatum
Op basis van de kennis die het stadsdeel in huis heeft, eerder verkregen informatie uit de evaluatie aan het eind oriëntatiefase, het gesprek naar aanleiding van de reactie op het gekwalificeerd advies en de informatie die verstrekt is door de woningcorporatie (denk bijvoorbeeld aan; participatieplan, ontwerp, sociaalplan, rapportage achterbanraadpleging, reactie op gekwalificeerd advies, interne besluitvorming) brengt het stadsdeel een advies uit.
Het stadsdeel kijkt bij het uitbrengen van het peildatumadvies naar drie criteria: 1) het realisme in de planning, 2) de haalbaarheid van het project en 3) bewonersparticipatie volgens de Kaderafspraken. Met als doel te adviseren op de vraag die centraal staat: “Is het aannemelijk dat binnen één tot anderhalf jaar1 gesloopt of gerenoveerd gaat worden”.
Het woord “aannemelijk” is met opzet gebruikt in de centrale vraagstelling, omdat geadviseerd wordt op basis van de op dat moment beschikbare informatie. Het verleden leert dat ondanks een zorgvuldige voorbereiding gewijzigde omstandigheden voor onvoorziene vertraging in de uitvoering kunnen zorgen. Denk hierbij bijvoorbeeld aan: wijzigingen in het rijksbeleid ten aanzien van de activiteiten of het functioneren van woningcorporaties, economische laagconjunctuur of juridische procedures van belanghebbenden.
In het stadsdeeladvies worden de onderstaande deelvragen per criterium en gemotiveerd beantwoord. Het stadsdeeladvies sluit af met een positieve of negatieve conclusie met betrekking tot de centrale vraagstelling, bijvoorbeeld “ stadsdeel x acht het (niet) aannemelijk dat binnen één tot anderhalf jaargesloopt/gerenoveerd gaat worden en adviseert voor complex x met de adressen x een/geen peildatum op datum x vast te stellen.”
- 1.
- a.
- 1.
In eerdere stadia heeft de woningcorporatie de haalbaarheid van het project verkend en plannen ontwikkeld. Bij dit criterium wordt nagegaan of de woningcorporatie over kan gaan naar de realisatiefase en na de herhuisvesting kan starten met de daadwerkelijke ingreep. De volgende vragen zijn hierbij aan de orde:
- a.
- b.
Is er overeenstemming met het stadsdeel of de plannen van de woningcorporatie aansluiten op het gemeentelijk beleid (woonvisie, gebiedsgerichte aanpak, bestemmingsplan, prestatieafspraken e.d. (De peildatum heeft betrekking op de herhuisvesting en is geen beleidsinhoudelijke goedkeuring van het plan door de gemeente. Wel kan meespelen dat het stadsdeel verwacht dat zij bij eventuele formele besluitvorming niet zal meewerken en er dus geen haalbaar plan ligt)) of is het aannemelijk dat dit binnen anderhalf jaar zo zal zijn?
- c.
- d.
- 1.
Participatie door bewoners is belangrijk voor een succesvolle uitvoering van de plannen. Van belang daarbij is dat de woningcorporatie en de bewonerscommissie samenwerken volgens de Amsterdamse Kaderafspraken. Het participatietraject moet afgerond zijn. Hierbij staat niet de vraag centraal of bewoners en woningcorporatie het eens zijn over de aanpak, maar wel of beide partijen elkaar in de gelegenheid hebben gesteld om overeenstemming te vinden of een geschillentraject af te ronden. Bij dit criterium gaat het over de vraag of de procedure correct is gevolgd en niet over de inhoud of uitkomst.
Bij een complexgewijze aanpak geeft het stadsdeel bij de afgifte van haar advies over de peildatum in relatie tot bewonersparticipatie antwoord op de volgende vragen:
- a.
- b.
- c.
Heeft de woningcorporatie inhoudelijk gereageerd op het gekwalificeerd advies? Indien de woningcorporatie afwijkt van het advies van de bewonerscommissie: heeft de woningcorporatie dit voldoende beargumenteerd en onderbouwd? Wordt deze beargumentering en onderbouwing ondersteund door de bewonerscommissie?
- d.
- 1.
De Overlegwet kent formele belangenbehartigende plichten en rechten toe aan de bewonerscommissie. De Amsterdamse partijen hebben afgesproken dat de informatieplicht en het adviesrecht uit de Overlegwet ook geldt bij kleinere renovatieprojecten van 10-25 woningen. Voor complexen met minder dan tien woningen wordt een uitzondering gemaakt. In deze complexen worden de huurders bij de start van een project als groep benaderd.
Procedure stadsdeeladvies peildatum
Het stadsdeel (ambtelijk) informeert tijdens het afsluitende gesprek “over de reactie van de woningcorporatie op het gekwalificeerd advies” of de bewonerscommissie instemt met de aanvraag van de peildatum door de woningcorporatie bij de afdeling Wonen of dat zij een geschil wil voorleggen aan de Geschillencommissie (bijlage 5 Kaderafspraken) of de Kantonrechter.
De woningcorporatie vraagt een peildatum aan bij de afdeling Wonen nadat:
- a.
- b.
Het adviesverzoek door de afdeling Wonen is het formele startsein voor het opstellen van het stadsdeeladvies voor de aanvraag peildatum. Het stadsdeeladvies wordt ambtelijk voorbereid en gaat langs het Dagelijks Bestuur (DB) en Algemeen Bestuur (AB). Voor de route van de besluitvorming over het advies in het stadsdeel zijn twee varianten:
- I.
Bewonerscommissie en woningcorporatie bereiken overeenstemming over de aanvraag peildatum en het DB stemt in met het positieve ambtelijke peildatumadvies. Advies gaat tegelijkertijd naar de afdeling Wonen, ter kennisname naar het AB en ter informatie naar de Bewonerscommissie en de woningcorporatie.
- II.
Bewonerscommissie en woningcorporatie bereiken geen overeenstemming over de aanvraag peildatum (geschil) of het DB adviseert negatief. Peildatumadvies met uitspraak geschil gaat langs DB en AB ter bespreking en instemming. Advies gaat daarna naar de afdeling Wonen en ter informatie naar de Bewonerscommissie en woningcorporatie.
Zie bijlage I voor een processchema van het stadsdeeladvies.
Indien een stadsdeel niet positief of niet binnen de gestelde termijn van 12 weken adviseert over het vaststellen van een peildatum dan kan de woningcorporatie vragen om een ambtelijk overleg tussen de woningcorporatie, het stadsdeel en de afdeling Wonen. Doel van dit overleg is om tot een toelichting van het stadsdeel en een oplossing te komen. De bewonerscommissie wordt over dit overleg geïnformeerd en kan hierbij op verzoek worden gehoord.
Als dit ambtelijk overleg geen uitkomst biedt dan kan een beslissing over de peildatum niet op uitvoeringsniveau worden genomen. De situatie zal dan worden voorgelegd aan de wethouder Wonen en er zal bestuurlijk overleg met het stadsdeel plaatsvinden over het definitieve besluit voor de peildatum.
Bijlage I Proces advies stadsdeel voor peildatum
9. Beleidsregel Wonen zonder huisvestingsvergunning bij sloop of verbetering
Relatie met: Huisvestingsverordening Amsterdam 2016
Artikel 1, onder m Huishouden: een alleenstaande dan wel twee personen met of zonder kinderen, die een gemeenschappelijke huishouding voeren of wensen te voeren.
Bij herhuisvesting ten behoeve van sloop of verbetering kunnen bewoners van zelfstandige woonruimte betrokken zijn, die niet in het bezit zijn van een huisvestingsvergunning. In die gevallen bewonen zij een woning:
- •
- •
- •
In deze Beleidsregel wordt aangegeven wie van hen recht heeft op vervangende woonruimte. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen stadsvernieuwingsurgenten en semi-stadsvernieuwingsurgenten.
- a.
- b.
- c.
- d.
- e.
- f.
- 1.
Hoofdbewoners van vergunningplichtige woonruimte
Het gaat om woningen, waarvoor de bewoner volgens de bij het betrekken geldende huisvestingsverordening in het bezit moest zijn van een huisvestingsvergunning. Indien de bewoner niet in het bezit is van een huisvestingsvergunning:
- •
- •
- •
Hoofdbewoners van niet-vergunningplichtige woonruimte
Onder niet-vergunningplichtige woningen worden verstaan: woningen waarvoor de bewoner op het moment van betrekken geen huisvestingsvergunning nodig had. Hieronder vallen bijvoorbeeld woningen in Amsterdam Zuidoost (toegewezen vóór 2009) en woningen die bij toewijzing een huurprijs boven de huurprijsgrens hadden.
- •
- •
Niet zelfstandig wonende bewoners
Dit zijn bewoners van 18 jaar of ouder die niet over een zelfstandige woonruimte beschikken, zoals pensionbewoners, bewoners van onzelfstandige wooneenheden, bewoners van bedrijfs- en andere gebouwen.
- •
- •
NB: bij ingebruikneming van bedrijfs- en andere gebouwen, terwijl de gemeente of corporatie woningbouwplannen daarvoor ontwikkelt, komen de bewoners niet in aanmerking voor vervangende huisvesting.
Dit zijn thuiswonende (pleeg)kinderen en overige inwoners:
- •
- •
- •
- •
Tijdelijke huurders komen niet in aanmerking voor vervangende huisvesting. Er kunnen zich echter situaties voordoen waarin ontruiming zonder het aanbieden van passende woonruimte niet mogelijk, bijvoorbeeld door het verlopen van de geldigheidsduur van de van de tijdelijke verhuur vergunning of als gevolg van het niet tijdig opzeggen van de huur. Alleen in die gevallen, waarin het doen van een aanbieding noodzakelijk is, komt de bewoner in aanmerking voor vervangende huisvesting als semi-stadsvernieuwingsurgent.
Bewoners van uitgestelde projecten
Onder uitgestelde projecten worden verstaan: woonruimten, waarvan in het verleden de voorgenomen sloop of verbetering na de peildatum niet heeft plaatsgevonden.
Bewoners die na de peildatum een woonruimte in een uitgesteld project hebben betrokken, komen volgens de algemene regeling niet in aanmerking voor vervangende huisvesting. Als de woonruimte alsnog wordt aangepakt, wordt een nieuwe peildatum vastgesteld. Echter, als de oude peildatum langer dan 5 jaar geleden is gelden de gewone regels ten aanzien van vergunningplichtige woonruimte.
Relatie met Huisvestingsverordening Amsterdam 2016
Artikel 2.1.2 Reikwijdte vergunningplicht
- 1.
- 2.
Het in gebruik geven en nemen van vergunningplichtige woonruimte zonder in bezit te zijn van een huisvestingsvergunning is verboden. Toch kunnen zich situaties voordoen waarbij een hoofdbewoner tijdelijk geen gebruik kan maken van de woonruimte en het uit doelmatigheidsoverwegingen niet zinvol is te eisen dat de woonruimte gedurende de afwezigheid niet in gebruik gegeven wordt.
Onder huisbewaring wordt verstaan het in gebruik geven en nemen van een woning bij tijdelijke afwezigheid van de hoofdbewoner. Indien een hoofdbewoner om hieronder vermelde redenen gedurende 2 jaar of korter geen gebruik maakt van de woning, kan de hoofdbewoner bij de verhuurder een verzoek indienen tot huisbewaring. Voor het tijdelijk in gebruik geven van woonruimte aan derden tijdens normale vakantieperiodes (korter dan 2 maanden) is wat betreft de afdeling Wonen geen toestemming nodig.
Door toe te staan dat woonruimte bij tijdelijke maar betrekkelijk langdurige afwezigheid van de hoofdbewoner door een huisbewaarder wordt bewoond, wordt onnodige leegstand voorkomen.
Huisbewaring hoeft niet te worden aangevraagd voor niet-vergunningplichtige woonruimte.
Huisbewaring wordt alleen toegestaan indien de hoofdbewoner aantoonbaar of aannemelijk:
- •
- •
- •
- •
- •
- •
- •
Huisbewaring wordt door middel van een formulier bij de rve Wonen of bij de woningcorporaties aangevraagd. Het formulier moet door de aanvrager en de verhuurder worden ondertekend, waaruit tevens blijkt dat de verhuurder geen bezwaar heeft. Bijgevoegd moet zijn (een kopie van):
- •
- •
- •
- •
- •
Een aanvraag voor huisbewaring wordt niet in behandeling genomen als:
- •
- •
- •
- •
Aanvragen voor huisbewaring voor woningen van de woningcorporaties worden door de corporatie zelf afgehandeld. Een aanvraag voor een woning van een particuliere eigenaar waarvoor een huisvestingsvergunning is vereist wordt afgehandeld door de rve Wonen. De rve Wonen verwerkt de aanvraag en geeft binnen veertien dagen nadat de aanvraag is ontvangen uitsluitsel over het verlenen van toestemming aan de eigenaar/verhuurder en aan de in bewaring gever.
Met huisbewaring wordt niet ingestemd als:
- •
- •
- •
- •
- •
Huisbewaring eindigt op het moment dat de periode van huisbewaring is verlopen, dan wel eerder als gebleken is dat de inbewaringgever definitief niet meer terugkeert op de woning door definitieve vestiging elders in Nederland, definitieve vestiging in het buitenland, definitieve beëindiging van de mantelzorg of door overlijden.
Huisbewaring eindigt in geval van (proef-)samenwonen ook door in het huwelijk treden of het aangaan van een geregistreerd partnerschap.
Voor de huisbewaarder zijn geen normen voor woningbezetting of inkomenseisen van toepassing. Gedurende de periode van huisbewaring blijft de eventuele inschrijfduur bij WoningNet van de inbewaringgever en van de huisbewaarder gehandhaafd.
De eigenaar/verhuurder kan bij het toestaan van huisbewaring, van de hoofdbewoner een gedateerde schriftelijke huuropzegging verlangen. Hierdoor is het voor de verhuurder mogelijk tot ontruiming over te gaan indien de oorspronkelijke hoofdbewoner niet terugkeert. Zolang de totale periode van 2 jaar niet wordt overschreden, kan verlenging van huisbewaring worden aangevraagd, maar in geval samenwoning en remigratie wordt huisbewaring slechts toegestaan voor een periode van maximaal één jaar.
11. Beleidsregel tijdelijke verhuur
Artikel 15 Bepalingen m.b.t. vergunningverlening
Artikel 16 Bepalingen m.b.t. huur en verhuur
Legestarieven voor het in behandeling nemen van een aanvraag van een vergunning voor tijdelijke verhuur of een verlenging van een vergunning voor tijdelijke verhuur.
De Leegstandwet weegt het verhuurderbelang af tegen het privaatrechtelijke belang van huurbescherming. Gedurende de looptijd van de vergunning zijn op de overeenkomsten van huur en verhuur de bepalingen van de Huisvestingsverordening en de artikelen 206 lid 3, 232, 242, 269 lid 1 en 2, 270, 271 leden 4 tot en met 8, 272 tot en met 277, 278 leden 1 en 2 en 281 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek niet van toepassing.
In deze beleidsregel wordt aangegeven in welke gevallen een vergunning zal worden verleend en op welke gronden een aanvraag zal worden afgewezen. Tevens worden de gronden waarop een vergunning kan worden ingetrokken nader omschreven.
- a.
- b.
- c.
- d.
indien die woning in haar geheel binnen een tijdvak van twaalf maanden voorafgaand aan dat tijdstip voor bewoning gereed is gekomen, gedurende het overblijvende gedeelte van het
Laatstgenoemd tijdvak, onafgebroken geheel of grotendeels door de eigenaar bewoond is
geweest, hetzij gedurende een tijdvak van tien jaren voorafgaand aan het tijdstip waarop de vergunning is aangevraagd, niet langer dan gedurende een al dan niet aaneengesloten tijdvak van drie jaren geheel of grotendeels als woonruimte verhuurd is geweest;
- a.
- b.
- c.
- d.
Omvang van de voorraad waarop de verordening betrekking heeft
Een vergunning kan worden verleend voor een woning of voor bewoning in aanmerking komende ruimten in een gebouw.
Een vergunning voor tijdelijke verhuur wordt slechts verstrekt indien:
- •
- •
de woning of voor bewoning in aanmerking komende ruimte in een gebouw op de ingangsdatum van de vergunning leeg zal staan. Hiervan is in de regel sprake ingeval van een huuropzegging. Indien op de woning na het vertrek van de rechtmatige bewoners inwoners achterblijven of sprake is van clandestiene bewoning wordt de woning of voor bewoning in aanmerking komende ruimte in een gebouw eveneens geacht leeg te staan.
De vergunning wordt verstrekt aan de eigenaar en is gebonden aan de woning of de woonruimte in het gebouw. Voor een woning of woonruimte in een gebouw wordt slechts eenmaal een vergunning verstrekt, tenzij tussen de aanvraag en de laatste geldigheidsdag van een voorgaande vergunning een termijn van tenminste vijf jaar ligt. De woning moet in die periode wel regulier verhuurd zijn geweest. Van de vergunningverlening of de weigering ervan wordt geen mededeling gedaan aan (eventuele) bewoners van de woning, waarvoor de vergunning is afgegeven, noch aan overige bewoners van het pand waarin de woning gelegen is.
Gedurende de looptijd van de vergunning kan de eigenaar de woning of voor bewoning in aanmerking komende ruimte in een gebouw tijdelijk verhuren aan één of meer tijdelijke huurders.
De vergunning wordt alleen verleend als van de eigenaar in redelijkheid niet kan worden gevergd dat hij het gebouw of de woning op een andere wijze dan door het aangaan van een of meer huurovereenkomsten als bedoeld in de Leegstandwet, dienstbaar maakt aan de volkshuisvesting. Burgemeester en Wethouders kunnen aan een vergunning geen andere dan de wettelijke eisen verbinden.
Voor leegstaande woonruimte in een gebouw met een bestemming groepsgewijze huisvesting wordt een vergunning verleend voor een periode van twee jaar. Deze kan daarna worden verlengd met één jaar tot de maximale periode van tien jaar is bereikt. Wanneer voor het gebruik als woonruimte een tijdelijke ontheffing van het bestemmingsplan is verleend, dan wordt de vergunning voor tijdelijke verhuur voor dezelfde duur ineens verleend (met een maximum van tien jaar). Deze vergunning kan niet worden verlengd. Indien al vóór 1 juli 2013 een vergunning is verstrekt kan deze worden verlengd met een periode van één jaar totdat de maximale termijn van tien jaar is bereikt.
b. Woonruimte in een voor verkoop bestemde woning
- •
- •
De eigenaar dient een verkoopopdracht hebben verstrekt aan een makelaar en deze te overleggen óf, indien hij de woning zelf verkoopt, een recent (<3 maanden) taxatierapport te overleggen waaruit de vrije verkoopwaarde blijkt.
Er worden door Burgemeester en Wethouders geen beperkingen op de vergunning vermeld over de maximale prijs waarvoor de woning tijdelijk mag worden verhuurd als het gaat om de verkoop van een woning door de eigenaar-bewoner of om een woning die nimmer bewoond is geweest.
Vergunningverlening vindt plaats voor de maximale periode van vijf jaar en kan niet worden verlengd. Indien al voor 1 juli 2013 een vergunning is verstrekt wordt deze geacht te zijn verstrekt voor een periode van vijf jaar. In de nog lopende vergunningen voor koopwoningen die vóór 1 juli 2013 zijn verleend, blijft de (eventuele) maximale huurprijs staan tijdens de rest van de vergunning. Dit is geregeld in het overgangsrecht. Een verhuurder (= eigenaar-bewoner) met een vergunning voor een koopwoning van vóór 1 juli 2013 kan dus niet het huurcontract opzeggen en vervolgens een nieuw huurcontract afsluiten waarin een (veel) hogere huur is afgesproken.
c. Voorgenomen sloop of vernieuwbouw
Vooraf dient aannemelijk te zijn of aannemelijk gemaakt te worden dat de woonruimte binnen afzienbare tijd (binnen twee jaar) leeg moet worden opgeleverd ten behoeve van de uitvoering van sloop of vernieuwbouw. Van vernieuwbouw is sprake als woningverbetering redelijkerwijs niet in bewoonde staat kan worden uitgevoerd. De eigenaar dient een haalbaarheidsonderzoek te overleggen, waaruit blijkt wat de inhoud van het plan is en een planning, waaruit blijkt wanneer de uitvoering kan starten.
Indien onvoldoende aannemelijk kan worden gemaakt dat een plan binnen twee jaar kan worden uitgevoerd, zal de aanvraag worden afgewezen. In geval van twijfel zal steeds het stadsdeel, waarin de woning of het gebouw gelegen is, om advies worden gevraagd. Indien het stadsdeel negatief adviseert zal de aanvraag eveneens worden afgewezen.
Een vergunning wordt verleend voor een periode van maximaal twee jaar en kan verlengd worden met een periode van maximaal een jaar zolang de maximale periode van zeven jaar niet wordt overschreden. De huurprijs voor woningen die tijdelijk verhuurd wordt door Burgemeester en Wethouders vastgesteld op een bedrag van 80% van de maximaal toegestane huur op basis van de Uitvoeringswet Huurprijzen Woonruimte.
d. Woonruimte in een voor de verkoop bestemde huurwoning.
Per 1 juli 2016 mag ook een huurwoning bijvoorbeeld van een woningcorporatie die bestemd is om verkocht te worden, tijdelijk worden verhuurd. De vergunning wordt verleend voor ten hoogste twee jaren. Op verzoek van de eigenaar kunnen burgemeester en wethouders deze duur telkens met ten hoogste een jaar verlengen, met dien verstande dat de gehele duur van de vergunning vijf jaren kan bedragen. Verder geldt hier de huurprijsbescherming zoals die ook voor de categorieën woonruimte in een gebouw en woonruimte in een voor sloop of renovatie bestemde huurwoningen geldt. Dat wil zeggen dat in al deze gevallen in de vergunning een maximale huurprijs wordt opgenomen, gebaseerd op het woningwaarderingsstelsel. Voor de huurwoningen in afwachting van verkoop wordt daarnaast een kortere minimum verhuurduur geregeld: drie maanden in plaats van zes maanden en een kortere opzeggingstermijn: twee maanden in plaats van drie maanden.
In een overspannen koopwoningenmarkt zal het niet zo vaak voorkomen dat een te koop staande huurwoning langdurig leegstaat. Soms moeten echter (hoge) kosten gemaakt worden om een huurwoning «verkoopklaar» te maken, bijvoorbeeld door het kadastraal splitsen van panden. Het ligt dan niet voor de hand om de woning, wanneer deze niet meteen verkocht wordt, weer regulier te gaan verhuren.
Het in behandeling nemen van een aanvraag voor tijdelijke verhuur en voor verlenging van een vergunning voor tijdelijke verhuur is legesplichtig. Als de vergunning of de verlenging niet verstrekt wordt kan op verzoek van de aanvrager 25% van de leges terugbetaald worden.
De vergunning kan gedurende de looptijd van de vergunning worden ingetrokken nadat is komen vast te staan dat de vergunning verleend is op oneigenlijke gronden, onder verstrekking van op het moment van de aanvraag feitelijk onjuiste informatie of als is komen vast te staan dat het oorspronkelijke doel waarvoor de vergunning werd verstrekt niet meer aanwezig is of niet meer binnen de aanvankelijk vastgestelde termijn kan worden gehaald.
Bij het intrekken van een vergunning op basis van gewijzigde omstandigheden houden Burgemeester en Wethouders een termijn van 3 maanden aan, ingaande op de eerste dag van de maand, volgend op de datum van de beschikking waarmee de vergunning wordt ingetrokken.
Gedurende de looptijd van de vergunning kan de eigenaar de woonruimte tijdelijk verhuren door het aangaan van tijdelijke overeenkomsten van huur en verhuur. Er gelden geen normen voor woningbezetting of inkomensnormen voor de tijdelijke huurders. De Afdeling Wonen hoeft niet in kennis gesteld te worden van de gegevens van de tijdelijke huurders. In de betreffende tijdelijke huurcontracten dient steeds het nummer van de vergunning, de periode waarvoor deze is afgegeven en de door Burgemeester en wethouders vastgestelde huur te worden vermeld.
Indien Burgemeester en Wethouders een maximale huur vaststellen, wordt deze vermeld in de vergunning, maar mag jaarlijks op 1 juli aangepast worden aan de hand van de door het Rijk vastgestelde maximaal toegestane huurverhoging voor het betreffende jaar.
De beoordeling van de maximaal redelijke huur vindt plaats op basis van gegevens die reeds bekend zijn bij de Afdeling Wonen of aan de hand van beschikbare gegevens kan worden herberekend. Indien de door de eigenaar gevraagde huur afwijkt van de bekende of herberekende huur kan deze worden vastgesteld door een onderzoek van de Buitendienst van de Afdeling Wonen.
Aanvragen en aanvragen voor verlenging dienen per afzonderlijk te verhuren woning of gebouw te worden aangevraagd. De aanvrager kan daar het formulier, dat verkrijgbaar is bij de Afdeling Wonen voor gebruiken. De aanvraag dient volledig ingevuld en ondertekend te zijn en vergezeld te zijn van de gevraagde bijlagen. Aanvragen dienen vóór aanvang van de ingangsdatum van de periode van tijdelijke verhuur te worden ingediend. Aanvragen van verlenging van een vergunning dienen aangevraagd te worden voor de datum waarop de geldigheidsduur van de vergunning verloopt.
Er zijn geen mogelijkheden voor bezwaar en beroep tegen een beschikking genomen op grond van de Leegstandwet.
Informatie over vergunningen wordt uitsluitend schriftelijk verstrekt aan belanghebbenden.
- •
- •
De informatie kan betrekking hebben op:
- •
- •
- •
- •
- •
Rechten en plichten van verhuurders en huurders
Gedurende de looptijd van de vergunning kan de verhuurder de huur opzeggen met inachtneming van een opzegtermijn van drie maanden. De huurder kan de huurovereenkomst opzeggen met inachtneming van een opzegtermijn van één maand.
De tijdelijke huur eindigt bij het aflopen van de geldigheidsduur van de vergunning. Indien de tijdelijke huurder de woning niet tijdig verlaten heeft, dient de verhuurder te zorgen voor de ontruiming van de woonruimte. Indien de verhuurder op dat moment geen spoedeisend belang kan aantonen voor het opzeggen van de tijdelijke verhuur overeenkomst (de plannen op grond waarvan de tijdelijke verhuur werd toegestaan worden niet uitgevoerd of zijn uitgesteld), gaat de tijdelijke verhuur privaatrechtelijk over in een verhuur voor onbepaalde tijd. Indien het woningen betreft waarvoor een huisvestingsvergunning is vereist, is voor de gemeente vanaf dat moment publiekrechtelijk sprake van clandestiene bewoning, omdat de woning betrokken is zonder dat een huisvestingsvergunning is verstrekt.
12. Beleidsregel wijzigen van de woonruimtevoorraad
Onttrekken, samenvoegen, omzetten en woningvorming
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
Gebied: één van de 22 gebieden volgens de geografische gebiedsindeling voor gebiedsgericht werken binnen de gemeente Amsterdam, B&W 28 januari 2014.
Gebiedsgerichte aanpak: Op een specifiek gebied gerichte samenhangende aanpak met sociale, economische en fysieke opgaven, ten behoeve van: de realisatie van maatschappelijke en economische ambities, een kwaliteitsimpuls of verbetering van de differentiatie.
Statushouder: Verblijfsgerechtigde vreemdeling die ingevolge de Vreemdelingenwet als vluchteling is toegelaten dan wel beschikt over een op grond van een asielaanvraag verleende vergunning of over een voorwaardelijke vergunning tot verblijf.
Omgevingsvergunning: Een geïntegreerde vergunning ter vervanging van onder meer de bouwvergunning, milieuvergunning, gebruiksvergunning en aanlegvergunning.
Bouwbesluit: Een Algemene Maatregel van Bestuur waarin de minimale eisen en technische voorschriften voor het bouwen (zowel voor nieuwbouw en verbouw als voor de staat van bestaande bouwwerken) zijn vastgelegd.
Krap wonend: Een huishouden met minimaal drie kinderen jonger dan 18 jaar en wonend in een woning met een gebruiksoppervlakte van minder dan 60m². Bij een zwangerschap van minimaal drie maanden tellen ongeboren kinderen mee.
Reële compensatie: het toevoegen van een gelijkwaardige te achten woning aan de woningvoorraad voor de woonruimte die onttrokken wordt, voor wat betreft omvang, kwaliteit, ligging en huurprijs.
Beleidsregel 12 beschrijft het vergunningstelsel voor het wijzigen van de woningvoorraad. Hoofdstuk 1 van de beleidsregel omvat een samenvatting van de wettelijke kaders en de beleidsmatige onderbouwing van de beleidsregels. Een uitgebreide onderbouwing van de beleidsregels is te vinden in de notitie ‘Beleid woonruimtevoorraad Amsterdam’, behorende bij de Huisvestingsverordening Amsterdam 2016.
In hoofdstuk 2 worden de toetsingscriteria voor de vergunningverlening benoemd. Voor elke categorie van het wijzigen van de woningvoorraad (onttrekken, samenvoegen, omzetten, woningvorming) worden de toetsingscriteria apart benoemd.
De uitvoering van het woonruimtevoorraadbeleid is voor de vergunningverlening door burgemeester en wethouders in Amsterdam gedelegeerd aan het algemeen bestuur van de bestuurscommissies. Als in de tekst wordt gesproken over de bestuurscommissie, kan dit betrekking hebben op het algemeen bestuur of het gemandateerd bestuursorgaan. Dit is afhankelijk van de keuze die het algemeen bestuur heeft gemaakt over het mandaat voor de uitvoering van de beleidsregel.
1.1 Inleiding: Huisvestingswet
De Huisvestingswet (art. 21) biedt gemeenten de mogelijkheid om te sturen op het behoud en de samenstelling van de woonruimtevoorraad (voorraad). Een gemeente kan hiervoor in de huisvestingsverordening opnemen dat voor het wijzigen van de voorraad een vergunning verleend moet worden, de woningonttrekkingsvergunning. De vergunningplicht heeft als doel de samenstelling van de voorraad te beschermen en negatieve effecten op de leefbaarheid te voorkomen. Beleidsregel 12 beschrijft het afwegingskader voor het verlenen van een woningonttrekkingsvergunning in Amsterdam.
De Huisvestingswet onderscheidt vier categorieën bij het wijzigen van de voorraad:
- 1.
- 2.
- 3.
- 4.
Alle woonruimte in Amsterdam schaars is en sturing daarom in de hele voorraad noodzakelijk. Daarom geldt het vergunningstelsel voor woningonttrekking voor de gehele woningvoorraad. Om de vergunningplicht genuanceerd te kunnen toepassen, heeft Amsterdam de woningvoorraad onderverdeeld in 3 prijssegmenten, conform de bedoeling van de Huisvestingswet. De prijssegmenten worden toegelicht in het Beleid woonruimtevoorraad Amsterdam.
Naast schaarste is de bescherming van de leefbaarheid een belangrijk aspect bij veranderingen in de woningvoorraad en kan bij de vergunningverlening een afwegingscriterium zijn. Onder ‘leefbaar’ wordt in het kader van behoud en samenstelling van de woonruimte op het niveau van een buurt verstaan: Een (woon)wijk waarin voldoende menging is van woon-, werk- en recreatieve functies en een wijk die de bewoners een veilig en vertrouwd aanvoelende woonomgeving biedt in een geordend woon- en leefmilieu. Om de sociale cohesie te waarborgen moet binnen de woonfunctie een duidelijk aandeel zijn van ‘wonen’ in de zin zoals die in de jurisprudentie voor de Huisvestingswet geldt. Aanvullend kan de leefbaarheid in het geding zijn als woningen op een zodanige manier gebruikt of bewoond worden dat dit een onevenredig grote druk op de woonomgeving betekent. Een voorbeeld hiervan is het gebruik van een woning als illegaal hotel. Ook het begrip leefbaarheid wordt toegelicht in het Beleid woonruimtevoorraad Amsterdam.
De onttrekkingsvergunning wordt verleend door de bestuurscommissie op grond van beleidsregel 12. Bij het verlenen van een onttrekkingsvergunning wordt een afweging gemaakt tussen het belang van de aanvrager en het belang van de woningvoorraad en/of de leefbaarheid.
Een vergunning wordt verleend, tenzij het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad en/of het voorkomen van ongewenste effecten op de leefbaarheid, groter is dan het individuele belang van de aanvrager. Ook wordt een vergunning verleend als het belang van de voorraad kan worden gediend met het stellen van voorwaarden.
Een vergunning mag alleen worden geweigerd als het belang van de woonruimtevoorraad en of leefbaarheid groter is dan het belang van de aanvrager en dit belang niet door het stellen van voorwaarden of voorschriften kan worden gediend.
De belangenafweging van de bestuurscommissie kan leiden tot de volgende uitkomsten:
- 1.
- a.
- b.
- 2.
- a.
- b.
- 3.
- a.
- b.
- 1.
In dit hoofdstuk wordt aangegeven wanneer de bestuurscommissie een woningonttrekkingsvergunning verleent. De vergunning wordt verleend als “het belang van de aanvrager groter is dan het belang van de voorraad, of het belang van de woningvoorraad gediend kan worden door het stellen van voorwaarden”. De voorwaarden dienen het belang van de samenstelling en het behoud van de woningvoorraad en/of de leefbaarheid en worden per categorie vermeld. In de overige situaties is het belang van de voorraad groter dan dat van de aanvrager en wordt een vergunning geweigerd. In paragraaf 2.1 t/m 2.4 wordt voor de verschillende vormen van woningonttrekking beschreven onder welke voorwaarden een vergunning wordt verleend. Paragraaf 3 beschrijft de voorwaarden die worden gesteld aan reële compensatie.
Bij onttrekken aan de voorraad verdwijnt woonruimte. Dit kan op twee manieren: door sloop van woonruimte of door het wijzigen van het gebruik van wonen naar een niet-woonfunctie.
2.1.1 Onttrekken ten behoeve van sloop
Een vergunning voor het onttrekken van een woning ten behoeve van sloop wordt verleend als wordt voldaan aan één van de onderstaande voorwaarden:
- -
- -
Het College geeft de voorkeur aan renovatie van woningen boven sloop. Daarom werkt de gemeente alleen mee aan weloverwogen en noodzakelijk gebleken sloopvoornemens van eigenaren. Hiervoor is een Amsterdams Sloopkader vastgesteld, dat overwegingen geeft die van belang zijn bij planontwikkeling en vergunningverlening voor woningonttrekking door sloop. Om de vergunningsaanvragen voor sloop goed te kunnen beoordelen, is een afwegingskader opgesteld, dat hieronder is uitgewerkt. Hierin is vastgelegd welke motieven en invalshoeken spelen in een besluitvormingstraject rond sloop of renovatie. Het is vervolgens aan de stadsdelen om deze nieuwe mogelijkheden in te zetten bij de vergunningverlening.
Een vergunning voor woningonttrekking ten behoeve van sloop kan gemotiveerd worden geweigerd, als één van onderstaande afwegingen voor behoud en samenstelling van de voorraad en de leefbaarheid aan de orde is.
Behoud en samenstelling voorraad
- A.
- B.
- C.
- D.
De keuze voor sloop of renovatie is mede afhankelijk van de bouwtechnische staat en de transformatiemogelijkheden van het casco. Renovatie kan in verschillende gradaties uitgevoerd worden; van een minimale opknapbeurt tot een ingrijpende technische en functionele herindeling. Bij gestapelde bouw is maatwerk per woning lastiger te realiseren omdat meer beslissingen collectief genomen moeten worden en verticale verbindingen vaak vastliggen. Sloopnieuwbouw komt in beeld naarmate er meer problemen zijn met de fundering en het casco en daarmee de kosten van renovatie flink hoger worden.
Bij afweging voor een vergunning spelen de volgende overwegingen:
De bouwtechnische noodzaak. Deze moet aangetoond worden door technische rapporten of andere technische gegevens.
De visie van bewoners. Zij kunnen duidelijk hebben gemaakt dat zij sloop geen punt vinden.
De kosten van herstel voor de eigenaar. Kan die investering redelijkerwijs van de eigenaar worden verlangd. De aanvrager moet deze informatie aanleveren.
Ad B. Realisatie beleidsdoelstelling door renovatie
Het realiseren van een beleidsdoelstelling die voortvloeit uit een gebiedsgerichte aanpak, passend binnen het kader van behoud en samenstelling van de voorraad en leefbaarheid, is vaak een reden om woningen te slopen om zo ruimte vrij te maken voor nieuwbouw die beter voldoet aan beleidsdoelstellingen, maar dat kan ook mogelijk zijn door renovatie van een complex.
De bestuurscommissie kan een vergunning voor het onttrekken van zelfstandige en onzelfstandige woon ruimte door sloop verlenen indien de onttrekking voortvloeit uit vastgestelde beleidsvisies over een gebiedsgerichte aanpak zoals integrale buurtontwikkelingsplannen, convenanten, infrastructurele werkzaamheden en prestatieafspraken.
Ad C. Behoud sociale samenhang
Indien gebieden (vaak op buurtniveau) een sterke sociale samenhang vertonen en er geen problemen van sociale aard zijn, kan het wenselijk zijn om het bestaande sociale netwerk te behouden en ligt renovatie (met terugkeer van de bewoners) meer voor de hand dan sloop. In buurten met problemen van sociale aard wordt vaker gekozen voor sloop, omdat het de doorstroming actief op gang brengt en de bevolkingssamenstelling wijzigt. Belangrijk daarbij is te onderzoeken en te wegen of sloop en herhuisvesting van bewoners niet leidt tot leefbaarheidsproblemen in andere gebieden (“waterbedeffect”). Bij de vergunningverlening voor sloop moet wordt gekeken in de vastgestelde beleidsdocumenten over het betreffende gebied, waarin is bepaald dat sociale structuur en of identiteit van een gebied behouden moet blijven of juist moet wijzigen.
Bebouwing heeft vaak meer betekenis dan alleen een plek om te wonen. De gebouwde omgeving is een afspiegeling van de maatschappij en de geschiedenis, het geeft karakter aan een buurt en haar bewoners identiteit. Uitwerking hiervan kan onderdeel zijn van een gebiedsgerichte aanpak of gebiedsplan. Renovatie van bebouwing die een bijdrage levert aan de bestaande cultuurhistorische identiteit en herkenbaarheid van een buurt verdient daarom de voorkeur boven sloop. Voor bewoners is dit een belangrijk element in de waardering voor hun buurt. Het draagt zo bij aan de leefbaarheid van een buurt.
Bij de vergunningverlening moet worden onderzocht of de woning cultuurhistorische waarde heeft. Hiervan is in ieder geval sprake:
- •
- •
Bij woningen die zijn opgenomen in de Ordekaarten. In de Welstandsnota (De Schoonheid van Amsterdam). heeft de gemeente voor bijna alle gebieden Ordekaarten opgesteld waarin de cultuurhistorische waarde van alle woningen in een gebied is bepaald (beoordeeld op verschillende aspecten waaronder architectonisch en stedenbouwkundig). In de Welstandsnota is aangegeven welke gevolgen een orde heeft voor de mogelijkheid om te renoveren en of te slopen en onder welke voorwaarden. Maar ook panden die in de Ordekaarten minder hoog scoren, kunnen belangrijk zijn voor de leefbaarheid in een gebied.
- •
Naast bovenstaande situaties kan er ook sprake zijn van woningen die volgens de publieke opinie een cultuurhistorische waarde hebben. Het gaat hier dus alleen om woningen met een (volgens de publieke opinie) cultuurhistorische waarde maar zonder officiële monumenten status of vastgelegde orde in een bestemmingsplan.
2.1.2 Onttrekken ten behoeve van een niet-woonfunctie
In Amsterdam is in alle categorieën van de woningvoorraad sprake van schaarste. Daarom wordt in principe geen vergunning verleend voor het geheel of gedeeltelijk onttrekken van woonruimte ten behoeve van een niet-woonfunctie (Onder niet-woonfunctie wordt ook begrepen het gebruik van een woning als tweede woning. Tevens wordt gesproken van onttrekking indien sprake is van kort wonen (short-stay). Er is dan weliswaar sprake van een woonfunctie, maar het wonen is niet permanent (6 maanden of langer). Het belang van het behoud van de woningvoorraad wordt groter geacht dan het belang van de aanvrager van een vergunning voor onttrekken ten behoeve van een niet-woonfunctie.
Slechts in enkele gevallen kan het belang van de woningvoorraad worden gediend door het stellen van voorwaarden en wordt wel een vergunning verleend. Een onttrekkingsvergunning is overigens niet nodig als een eigenaar-bewoner een deel van zijn woning (max 40%) onttrekt voor kantoor- of praktijkruimte voor eigen gebruik (Huisvestingsverordening art. 3.1.2)
Een vergunning voor het onttrekken van een woning ten behoeve van een niet-woonfunctie wordt verleend indien wordt voldaan aan één van de onderstaande voorwaarden:
- •
De woning wordt onttrokken ten behoeve van een maatschappelijk gewenste functie (welzijns, zorg, en sociaal culturele functies die een meerwaarde hebben voor de buurt en de leefbaarheid en onderdeel uitmaken van, of passen in plannen ter versterking van de maatschappelijke dienstverlening in de buurt).
- •
Voor beide voorwaarden geldt dat dit moet blijken uit een door de bestuurscommissie vastgesteld ruimtelijke) visie of gebiedsvisie.
2.2 Samenvoegen van woonruimte
Bij samenvoegen van woonruimte wordt onderscheid gemaakt tussen het samenvoegen van zelfstandige woonruimte (In het Beleid Woonruimtevoorraad Amsterdam is bepaald dat alle woningen die niet worden bewoond door een eigenaar-bewoner, worden beschouwd als ‘zelfstandige huurwoningen’) en het samenvoegen van onzelfstandige woonruimte. Een vergunning is niet vereist als een eigenaar-bewoner een aangrenzende woning wil samenvoegen voor eigen bewoning, of voor gebruik als kantoor- of praktijkruimte aan huis. Voorwaarde is dat minimaal 60% van de samengevoegde woningen wordt gebruikt voor bewoning.
2.2.1 Samenvoegen van zelfstandige woonruimte
Het samenvoegen van zelfstandige woningen leidt tot het verdwijnen van zelfstandige woonruimte. In het belang van het behoud de woningvoorraad vindt de gemeente dit niet wenselijk. Het belang van de woningvoorraad weeg in principe zwaarder dan het belang van de aanvrager van een vergunning ten behoeve van samenvoegen. In een enkel geval kan het belang van de woningvoorraad echter worden gediend door het stellen van voorwaarden. Een vergunning voor samenvoegen wordt verleend als wordt voldaan aan één van de onderstaande voorwaarden:
- •
De samengevoegde zelfstandige woning 200 of minder punten heeft én gedurende een bepaalde termijn (max 15 jaar) wordt verhuurd aan een huishouden met een inkomen tot € 44.360 (€ 44.360 is de inkomensgrens voor middeninkomens zoals die in de Samenwerkingsafspraken van de gemeente met corporaties en huurdersverenigingen wordt gehanteerd. De inkomensgrens wordt jaarlijks geïndexeerd)
- •
- •
- •
2.2.2 Samenvoegen van onzelfstandige woonruimte
Een vergunning voor het samenvoegen van onzelfstandige naar zelfstandige woonruimte wordt
verleend indien maximaal 4 onzelfstandige woonruimten worden samengevoegd.
2.3 Omzetten van zelfstandige naar onzelfstandige woonruimte
Het omzetten van zelfstandige naar onzelfstandige woningen leidt tot een groter woningaanbod, met name voor starters en studenten. Omzetten van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte kan echter ook leiden tot een intensiever gebruik van woonruimte. Om negatieve effecten op de leefbaarheid te voorkomen, wordt een vergunning voor het omzetten van woonruimte onder voorwaarden verstrekt. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen het omzetten naar maximaal 4 onzelfstandige woonruimte en het omzetten naar 5 of meer onzelfstandige woonruimten. Voor de laatste categorie gelden extra voorwaarden.
Een vergunning is niet vereist voor het omzetten naar onzelfstandige woonruimte voor studenten,
die worden verhuurd met een campuscontract en door de gemeente zijn erkend als studentenwoning. Ook voor inwoning is geen omzettingsvergunning vereist. Bij inwoning bestaat doorgaans op voorhand niet de wens om de woning met meer dan twee andere volwassene samen te wonen. Van inwoning is sprake als:
- 1.
- 2.
- 3.
- 4.
In de gevallen dat de woning gelijktijdig wordt betrokken door meer dan twee volwassenen, is sprake van omzetting van een zelfstandige woonruimte naar en onzelfstandige woonruimte. Datzelfde geldt voor de situatie waarbij één hoofdhuurder een woning huurt en deze huur, gelet op zijn inkomen, niet alleen kan dragen. In dat geval is het immers aannemelijk dat de huurder de woning huurt om deze te delen met anderen. Te denken valt ook aan de situatie waarbij ouders een woning kopen voor hun (studerend) kind om deze met andere studenten te bewonen.
2.3.1 Omzetten naar maximaal 4 onzelfstandige woonruimten
Een vergunning voor het omzetten van zelfstandige woonruimte naar maximaal 4 onzelfstandige
woonruimten wordt in beginsel onder de volgende voorwaarden verstrekt:
- •
- •
Het geluidsniveau tussen de om te zetten woning en de omliggende woningen heeft een luchtgeluidisolatie (Ilu;k) en een contactgeluidisolatie (Ico) die maximaal 5 dB minder is dan de waarde voor nieuwbouw woningen, deze eis is dan een vergelijkbare eis met die voor logiesfuncties. De eis voor nieuwbouw woningen volgens het Bouwbesluit 2012 afdeling 3.4, art. 3.16 en 3.17, bedraagt: Ilu;k van 0 dB (DnT,A,k > 52 dB) en de Ico + 5 dB (LnT,A < 54 dB). Vanwege Europese normering hebben deze geluidwaarden van het Bouwbesluit een andere grootheid gekregen. Een Ilu;k van -5 dB komt overeen met de Bouwbesluit norm van DnT,A,k > 47 dB en een Ico van 0 dB met LnT,A < 59 dB.
- •
2.3.2 Omzetten naar 5 of meer onzelfstandige woonruimten
Naarmate het aantal onzelfstandige woonruimten toeneemt, neemt ook het verschil met reguliere
bewoning door een huishouden toe. Dit leidt tot een groter negatief effect op de leefbaarheid.
Daarnaast gaat het omzetten naar 5 of meer onzelfstandige woonruimten ten koste van de in
sommige delen van Amsterdam, beperkte voorraad grote woningen. Voor het omzetten naar 5 of
meer onzelfstandige woonruimten gelden daarom aanvullende voorwaarden om het belang van de
voorraad en de leefbaarheid te dienen. Een vergunning voor het omzetten naar 5 of meer
onzelfstandige woonruimten wordt verleend onder de volgende voorwaarden:
- •
- •
Het geluidsniveau tussen de om te zetten woning en de omliggende woningen heeft een luchtgeluidisolatie (Ilu;k) en een contactgeluidisolatie (Ico) die maximaal 5 dB minder is dan de waarde voor nieuwbouw woningen, deze eis is dan een vergelijkbare eis met die voor logiesfuncties. De eis voor nieuwbouw woningen volgens het Bouwbesluit 2012 afdeling 3.4, art. 3.16 en 3.17, bedraagt: Ilu;k van 0 dB (DnT,A,k > 52 dB) en de Ico + 5 dB (LnT,A < 54 dB). Vanwege Europese normering hebben deze geluidwaarden van het Bouwbesluit een andere grootheid gekregen. Een Ilu;k van -5 dB komt overeen met de Bouwbesluit norm van DnT,A,k > 47 dB en een Ico van 0 dB met LnT,A < 59 dB.
- •
- •
De te realiseren onzelfstandige woonruimtes worden beheerd door een instelling die zich krachtens haar statuten richt op de verhuur en het beheer van onzelfstandige woonruimte (bijv. voor jongeren, studenten, of huishoudens met een specifieke zorgbehoefte). De instelling is tevens als zodanig ingeschreven bij de Kamer van Koophandel.
- •
Van het totaal aantal woningen dat door eenzelfde trappenhuis of galerij wordt ontsloten, of onderdeel uit maakt van hetzelfde bouwblok bij eengezinswoningen, kan maximaal 25% van het totaal aantal woningen worden omgezet in woningen met 5 of meer onzelfstandige woonruimten. Wordt een woning door meerdere trappenhuizen ontsloten, dan geldt een maximum van 25% van het totaal aantal woningen per verdieping (Voor wooncomplexen waarop de gegeven omschrijving niet van toepassing is, omdat sprake is van een afwijkende ontsluitingssystematiek, interne indeling of complexplattegrond, maakt het Dagelijks Bestuur een individuele afweging, waarbij de uitgangspunten van bovenstaande regeling zoveel mogelijk analoog worden toegepast).
- •
Woningvorming is het verbouwen van een woonruimte tot meerdere woonruimten. Dit kan een
zelfstandige woonruimte zijn, die wordt verbouwd naar meerdere zelfstandige woonruimten. Ook
kan een onzelfstandige woonruimte worden verbouwd naar meerdere onzelfstandige woonruimten. Een combinatie van beide is ook mogelijk.
- •
- •
Indien woningvorming leidt tot één of meerdere woningen met een netto woonoppervlakte kleiner of gelijk aan 40m2, is het percentage woningen met een netto woonoppervlakte kleiner of gelijk aan 40m2 in het stadsdeel van de te vormen woonruimte, niet hoger of gelijk aan het stedelijk gemiddelde van deze categorie op basis van het meest recente onderzoek Wonen in Amsterdam (WIA, zie www.amsterdam.nl/wia).
- 1.
Aan een onttrekkingsvergunning kan als voorwaarde worden verbonden, dat de aanvrager een
passende reële compensatie biedt door een gelijkwaardige woning aan de woningvoorraad toe te
voegen. Dit kan als hierover afspraken zijn gemaakt bij onttrekking door sloop of bij samenvoeging
waarbij één of meerdere woningen tot 200 punten betrokken zijn.
Een aanbod tot reële compensatie wordt slechts geaccepteerd als de te creëren woonruimte naar
het oordeel van de bestuurscommissie ten minste voor wat betreft omvang, kwaliteit, ligging en
huurprijs gelijkwaardig is te achten aan de woonruimte die onttrokken wordt. Omdat er zelden een
volstrekt identieke woonruimte kan worden gecompenseerd, weegt en beoordeelt de bestuurs-
commissie deze aspecten in onderlinge samenhang. Daarbij gelden de volgende overwegingen:
- •
Het aantal woonruimten vóór en na de samenvoeging moet gelijk blijven. Wordt van vier woningen één woning gemaakt, dan moeten dus drie woningen gecompenseerd worden. Er kunnen redenen zijn om in voorkomende gevallen van deze hoofdregel af te wijken, bijvoorbeeld omdat een kwalitatief slechte woning uit de voorraad verdwijnt waarvoor een betere woning voor in de plaats komt.
- •
De te creëren woonruimte is geschikt voor een huishouden van gelijke omvang of aard als de onttrokken woonruimte. Het gaat hier zowel om het aantal kamers dat de woonruimte heeft als de omvang. Voor de vraag over hoeveel kamers een woonruimte beschikt wordt, behoudens tegenbewijs, uitgegaan van de laatste gegevens uit de administratie van het stadsdeel. Naar aard kan betrekking hebben op de geschiktheid voor een bepaald huishouden, zoals een rolstoelwoning. Er kunnen redenen zijn om in voorkomende gevallen van deze hoofdregel af te wijken, bijvoorbeeld als de te creëren woonruimte voorziet in een tekort aan een bepaald woningtype in het gebied of als het aantal kamers van de nieuw te creëren woonruimte minimaal gelijk is, maar de omvang niet veel afwijkt (< 30%).
- •
De te creëren woonruimte is gelegen is in hetzelfde gebied. De bestuurscommissie kan van oordeel zijn dat compensatie in een ander gebied binnen het stadsdeel ook voldoende is. In bijzondere gevallen kan in overleg met andere bestuurscommissies en/of centrale stad ook elders, mits binnen de gemeentegrenzen, compensatie worden aangeboden.
- •
Bij reële compensatie geldt verder:
- •
- •
- •
- 1.
Een zekere mate van geluidbelasting is de stad eigen, maar meer gebruik met een hogere belasting moet voorkomen worden, als dit structurele overlast bewerkstelligt. Het stellen van voorwaarden aan een vergunning dient nadelige effecten op leefbaarheid door structurele overlast te voorkomen. Toch kan het voorkomen dat overlast optreedt na het afgeven van een onttrekkingsvergunning. Bij het verlenen van onttrekkingsvergunningen (Bedoeld worden alle typen onttrekkingsvergunningen: onttrekking voor sloop of een niet woonfunctie, omzetten, samenvoegen en woningvormen) worden daarom voorwaarden genoemd en intrekkingsgronden aangegeven. Intrekken is een uiterste middel, maar kan nodig blijken als de overlast niet wordt beëindigd.
Intrekkingsgronden worden gehanteerd als sprake is van structurele overlast die het (woon)gebruik te boven gaat. Hiervoor wordt een viertal stappen doorlopen, een enkel burengerucht kan immers geen reden zijn voor het intrekken van een vergunning.
Deze beleidsregel bevat vier stappen voor het intrekken van de onttrekkingsvergunning vanwege structurele overlast:
- 1.
- 2.
- 3.
- 4.
Indien deze stappen zijn doorlopen, vormt dit een basis om een vergunning in te trekken. De rechter heeft deze procedure in een uitspraak bevestigd. Zij biedt bewoners een houvast om structurele overlast aan te kaarten en tot een einde te brengen.
BIJLAGE 1. TOELICHTING VOORWAARDEN GELUIDSISOLATIE
In het belang van de leefbaarheid worden voorwaarden gesteld aan de geluidsisolatie van om te zeten woningen. Door het realiseren van het vereiste geluidsisolatieniveau wordt geluidsoverlast, die de intensievere bewoning die het omzetten van zelfstandige naar onzelfstandige woonruimte met zich mee kan brengen, zoveel mogelijk voorkomen. Voor het omzetten van zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimte, dient te worden voldaan aan de onderstaande voorwaarden op het gebied van geluidsisolatie:
- •
De geluidsisolatie tussen de om te zetten woning en de omliggende woningen heeft een luchtgeluidisolatie (DnT,A,k) en een contactgeluidisolatie (LnT,A) die maximaal 5 dB minder is dan de waarde voor nieuwbouwwoningen Bouwbesluit 2012. De eis voor woningscheidende vloeren en – wanden van nieuwbouwwoningen (Bouwbesluit 2012 afdeling 3.4, art. 3.16 en 3.17) is een luchtgeluidisolatie (DnT,A,k) van groter of gelijk aan 52 dB (komt overeen met de oude Ilu;k eis van 0 dB) en een contactgeluidsisolatie (LnT,A ) van kleiner of gelijk aan 54 dB (komt overeen met de oude Ico eis van + 5 dB). Vanwege Europese normering hebben de geluidwaarden uit het Bouwbesluit een andere grootheid gekregen. Een Ilu;k van -5 dB komt overeen met de Bouwbesluit norm van DnT,A,k > 47 dB en een Ico van 0 dB met LnT,A < 59 dB.
- •
Het is afhankelijk van de constructie van de woning, welke isolatiemaatregelen genomen moeten worden om te voldoen aan de gestelde geluidseisen. In de Amsterdamse situatie richt de geluidisolatie zich met name op de woningscheidende vloeren omdat deze vaak het zwakke element zijn. Een deel van de woningen voldoet echter ook volledig aan de gestelde eisen. Generieke maatregelen of richtlijnen die aangeven bij welke woningen, of wanneer aan de voorwaarden wordt voldaan, kunnen niet worden benoemd. Dit blijft afhankelijk van de specifieke situatie en zal daarom altijd per woning moeten worden beoordeeld. Wel kan een voor een aantal veel voorkomende situaties een indicatie worden gegeven van de maatregelen die al dan niet genomen dienen te worden. De indicaties worden in deze paragraaf beschreven.
Woningen die (in de regel) voldoen aan de bovengenoemde eisen van maximaal 5 dB lager dan Bouwbesluit 2012 zijn:
- a.
Woningen gebouwd na 1976: deze woningen hebben normaal gesproken een horizontale woningscheidende constructie bestaande uit: een steenachtige vloer, circa 450 kg/m², dikte 18 cm beton met 3 cm vloerafwerking. (Deze vloeren werd ingevoerd met de NEN 1070 uit 1976 en de NPR 5070 (1977). Ook de verticale woningscheidende constructie hoort bij woningen gebouwd na 1976 te voldoen aan de gestelde eisen.
- b.
- 1.
Indien de woningscheidende wand bestaat uit tenminste steens metselwerk (Een steens muur is een muur die de dikte heeft van de lengte van de steen (ca. 21 cm.)) met aan beide zijden een laag stucwerk van minimaal 1 cm dikte is voldoende geluidsisolatie aanwezig. Wanden van woningen in Amsterdam voldoen in het algemeen aan de gestelde eisen, waardoor geen extra maatregelen nodig zijn. Uitzondering hierop vormen de woningscheidende wanden van zolderverdiepingen in woningen gebouwd voor ca. 1940. Deze wanden zijn vaak halfsteens.
Wanden van half steens metselwerk:
Woningscheidende wanden op zolderverdiepingen van woningen gebouwd voor ca. 1940 zijn vaak halfsteens (10cm dik) en voldoen niet aan de gestelde eisen. In de regel kan aan de gestelde eisen worden voldaan als de onderstaande maatregelen worden getroffen:
- -
Een geïsoleerde voorzetwand plaatsen, bestaande uit bijv. metalstud profielen 100 mm met 100 mm minerale wol en voorzien van een enkele gipsplaat dikte 12,5 mm. De wand 10 mm los plaatsen van de 10 cm. wand, zie detail SBR (SBR Referentiedetails: bouwtechnische details voor o.a. woningbouw): R.371.8.0.01.
- -
- 1.
Dit type constructie komt met name voor bij monumenten, waar direct zicht is op het vloerhout van de bovengelegen verdieping. Een regulier plafond van stucwerk op riet of steengaas is in deze woningen niet aanwezig. Een goede geluidisolatie tussen woningen kan in dit geval worden bereikt als de volgende opbouw wordt gerealiseerd:
-Zwevende dekvloer Fermacell Estrich 2 E 32, of Rigidur E30 MF of een hieraan gelijkwaardige constructie;
- -
- -
- -
- -
- 1.
Dit type vloer komt in de regel voor in woningen gebouwd voor 1940: een houten vloer met stucwerkplafond.
-Zwevende dekvloer Fermacell Estrich 2 E 32 of Rigidur E30 MF.
- -
- 1.
Dit vloertype is met name te vinden in na-oorlogse systeembouw uit de periode 1950 – 1962 en is uitgevoerd in specifieke systemen als RBM, BMB en het Airey-systeem. In Amsterdam zijn deze woningen vooral te vinden net buiten de ring. Bijvoorbeeld na-oorlogse woningbouw met 14 cm dikke kanaal plaatvloeren met 3 cm zand/cement afwerklaag, bijv: het RBM- systeem of massieve dunne betonvloeren van 12 cm bijv. B.M.B. systeem.
-Zwevende dekvloer Fermacell Estrich 2 E 35 (2 x 12,5 mm Fermacell op 20 mm minerale wol).
- -
- 1.
Deze vloeren zijn toegepast in de latere na-oorlogse systeembouw, in Amsterdam onder andere toegepast in de Bijlmermeer. Bijvoorbeeld 15 cm dikke betonvloer met 3 cm zand/cement afwerklaag bijv. het Coignet-systeem.
-Zwevende dekvloer Fermacell Estrich 2 E 32 of Rigidur E30 MF
- -
- 1.
Indien een houten trap deel uit maakt van een woningscheidende constructie, is het noodzakelijk om maatregelen te treffen. Een trap is onderdeel van de woningscheidende constructie indien de onderzijde van de trap in de woning zit en niet in bijvoorbeeld een trappenhuis. Met het aanbrengen van onderstaand materiaal, wordt over het algemeen voldoende geluidsisolatie bereikt. Het materiaal kan op de trap worden aangebracht en wordt als volgt opgebouwd:
- -
- -
- -
- -
Tussen het multiplex en de optrede moet 10 mm vrijgehouden worden. Deze ruimte dient
afgekit te worden met een flexibel blijvende kit. De multiplexplaat dient 10 mm vrij te liggen van de stootplank.
In plaats van de bovenstaande maatregelen kan ook gekozen worden voor het aanbrengen van een vrij hangend Metal Stud plafond met isolatie, bestaande uit minimaal 80mm minerale wol.
1.Randvoorwaarden zwevende of verend opgelegde dekvloer
De dekvloer dient volledig vrij van alle opgaande wanden en gevels te worden gehouden.
Hiertoe dient langs alle opgaande constructies een akoestische randstrook met een dikte van ten minste 10 mm te worden aangebracht. Ook de op de zwevende dekvloer aan te brengen vloerafwerking dient vrij van de opgaande wanden te worden gehouden
Voorbeelden zwevende dekvloeren:
- -
- -
- -
De geluidwerkgroep van het Grote Gemeenten Overleg heeft in de loop der jaren veel voorbeelden verzameld van de geluidsisolatie van vloeren in woningen. Deze zijn beschikbaar via:
13 Beleidsregel splitsen particuliere huurwoningen 2016
met bijlage nadere regels voor verlening of weigering van een splitsingsvergunning
Een pand of een gebouw kan bestaan uit meerdere woonruimten en/of bedrijfsruimten. Als de eigenaar van het pand deze woonruimten en/of bedrijfsruimten afzonderlijk wil kunnen verkopen, moet het pand (kadastraal) gesplitst worden in appartementsrechten. Door splitsing krijgen alle afzonderlijke woonruimten of bedrijfsruimten in het pand een eigen kadastraal registratienummer.
In Amsterdam kan een pand of gebouw niet zomaar gesplitst worden. Het Amsterdamse splitsingsbeleid voor particuliere woonruimten is in regelgeving vastgelegd in de Huisvestingsverordening Amsterdam 2016. Al vanaf 2003 heeft de Gemeenteraad in regelgeving een kader vastgelegd waarbinnen in Amsterdam panden met particuliere woonruimten gesplitst mogen worden en afzonderlijk in appartementen kunnen worden verkocht.
Burgemeester en Wethouders van Amsterdam stellen de uitwerking van het beleid vast.
In deze beleidsregels worden de worden de volgende begrippen gehanteerd:
1.Kaders van het Amsterdamse Splitsingsbeleid
De volgende overwegingen liggen ten grondslag voor het opstellen van het Amsterdamse splitsingsbeleid voor particuliere huurwoonruimten:
De gemeente wil, evenwichtig verspreid over de stad, een voldoende voorraad van goedkope huurwoonruimten in Amsterdam behouden. Daartoe kan het splitsingsbeleid gebiedsgericht ingezet worden en waar noodzakelijk worden gebonden aan maximale aantallen;
Bij een besluit tot het al dan niet weigeren van een splitsingsvergunning vindt in het kader van woonruimtevoorraad, stedelijke vernieuwingsplannen en toestand van het gebouw een afweging van het belang van de aanvrager plaats in relatie tot de volkshuisvestelijke belangen;
Omdat splitsing van gebouwen in appartementsrechten vaak gepaard gaat met bouwtechnische aanpassingen - hetgeen de huurder overlast bezorgt c.q. inbreuk maakt op het woongenot en vaak ook de inleiding vormt tot vervreemding van de appartementsrechten - vindt de gemeente het van groot belang dat tijdens het proces van splitsen er een zorgvuldige communicatie tussen verhuurder/eigenaar en huurder plaatsvindt;
De gemeente streeft naar een eenduidig en uniform beleidskader en een zo uniform mogelijke uitvoering van het beleid.
Voor het realiseren van deze doelen zijn er bindende afspraken gemaakt met de woningcorporaties in Amsterdam over het splitsen en ook het limitatief en onder voorwaarden en gebiedsgericht en verkopen van sociale huurwoonruimten in Amsterdam.
Gericht op het realiseren van deze doelstellingen past ook ruimte voor het splitsen van particuliere huurwoonruimten. De veelheid van eigenaren en deels anders-gerichte belangen maken het echter onmogelijk om voor de particuliere huursector als geheel bindende afspraken te maken. Daarom is in regelgeving een kader vastgelegd, waarbinnen in Amsterdam panden met particuliere huurwoonruimten gesplitst mogen worden en afzonderlijk in appartementen mogen worden verkocht.
Met het splitsingsbeleid worden een bouwtechnische kwaliteitsslag, meer differentiatie in de woonruimtevoorraad en tegelijkertijd het behoud van een voorraad particuliere huurwoonruimten met een huur beneden de huurtoeslaggrens beoogd:
Bouwtechnische kwaliteitsslag.
Om een splitsingsvergunning te kunnen krijgen moet het pand in ieder geval bouwkundig in goede staat zijn, dit wordt ook wel de “basiskwaliteit” genoemd. Het komt erop neer, dat het pand moet voldoen aan de eisen van het Bouwbesluit 2012 bestaande bouw. Daarnaast moet het gebouw voldoen aan enkele aanvullende kwaliteitseisen: de zogenoemde basiskwaliteit-plus.
Meer differentiatie in de woonruimtevoorraad en behoud voldoende goedkope huurvoorraad.
Een toename van koopwoonruimten maakt het aanbod op de woningmarkt gevarieerder en laat de woningmarkt daarmee beter aansluiten op de vraag. Het splitsingsbeleid kan gebiedsgericht worden ingezet waarbij maximale aantallen worden vastgesteld teneinde te waarborgen dat de voorraad goedkope huurwoonruimten voldoende groot blijft.
Het splitsen van particuliere huurwoonruimten is vastgelegd in de Huisvestingsverordening Amsterdam 2016, de Huisvestingswet en in deze Beleidsregels Splitsen particuliere huurwoningen Amsterdam 2016. Als het pand op grond staat die in erfpacht is uitgegeven, moet ook de erfpacht worden gesplitst. Het splitsingsbeleid is niet van toepassing op het splitsen van erfpacht. Daarvoor is privaatrechtelijke toestemming nodig.
Het splitsen van particuliere huurwoonruimten is landelijk vastgelegd in de Huisvestingswet. De wetgever hanteert daarin als uitgangspunt dat het splitsen van panden in Nederland in principe vrij is, maar als de gemeente regulerend wil optreden dan dient de gemeente weigeringsgronden op te nemen in een verordening op basis waarvan de gemeente een splitsingsvergunning kan weigeren (artikel 24 van de Huisvestingswet).
De weigeringsgronden zoals deze zijn opgenomen in de Huisvestingsverordening zijn:
- •
- •
- •
In het kader van deze belangenafweging en voor de toepassing van de bepalingen die betrekking hebben op het gebiedsgericht splitsen hebben Burgemeester en Wethouders Uitvoeringsregels vastgesteld (zie bijlage A).
De uitvoeringsregels scheppen geen nieuwe gronden tot weigering of verlening van een splitsingsvergunning. Deze gronden staan in de Huisvestingsverordening. Datzelfde geldt voor het stellen van voorwaarden en voorschriften in de vergunning, welke ook in de Huisvestingsverordening zijn opgenomen. Andere en/of aanvullende voorwaarden mogen niet aan het verlenen van een splitsingsvergunning worden gesteld.
Bij een besluit tot het al dan niet weigeren van een splitsingsvergunning vormen de volgende beleidskaders een uitgangspunt:
Wonen in de Metropool, Woonvisie Amsterdam tot 2020. In deze in 2009 opgestelde woonvisie is onder meer een doorrekening gemaakt van de verwachte effecten van ontwikkelingen op de woningmarkt op de ontwikkeling van de woonruimtevoorraad en inkomensgroepen tot 2020.
Het coalitieakkoord 2014-2018 waarin als een van de doelstellingen is opgenomen dat er naar wordt gestreefd dat iedere Amsterdammer een betaalbaar huis kan vinden en waar ieder zich thuis voelt.
2.5. Gedragscode splitsen Amsterdam
Op initiatief van partijen uit de particuliere sector is in gezamenlijk overleg een ‘Gedragscode splitsen Amsterdam’ opgesteld. Deze gedragscode beschrijft de omgang van de verhuurder/eigenaar met de huurders bij het splitsen van woongebouwen in appartementsrechten met als doel om het proces dat behoort bij het splitsen zorgvuldig te laten verlopen. Daarbij is expliciet aandacht besteed aan de positie van huurders van de te splitsen panden. Het doorlopen van een zorgvuldig proces is eveneens omgeven met waarborgen en voorziet in sanctiemogelijkheden indien niet wordt voldaan aan hetgeen is gesteld in de Gedragscode splitsen.
Vanaf 1 april 2009 is voor particuliere eigenaren/verhuurders die een gebouw willen splitsen in appartementsrechten een verklaring van deelname aan de Gedragscode splitsen Amsterdam verplicht gesteld. Deze dient te worden ingeleverd bij de vergunningaanvraag en wordt beschouwd als essentieel onderdeel van de aanvraag. Bovendien is als voorwaarde en verplichting voor de vergunningverlening opgenomen dat de aanvrager zich gedraagt conform hetgeen is afgesproken in de Gedragscode.
Het benodigde overleg en zorgvuldige omgang van verhuurder met de huurder(s) is essentieel en wordt meegewogen als onderdeel van de weigeringsgronden in verband met de woonruimtevoorraad (artikel 3.6.2, zesde lid Huisvestingsverordening). In deze beoordeling wordt daarmee onder meer meegewogen of al dan niet gewaarborgd is dat die woonruimte of woonruimten na de voorgenomen splitsing bestemd blijft of blijven voor verhuur ter bewoning.
Het overleg van verhuurder met de huurder(s) en de inspanningen die de verhuurder daarvoor heeft gedaan is daarbij belangrijk om te kunnen beoordelen of de verhuurder aannemelijk kan maken dat daadwerkelijke uitvoering van de nodige werkzaamheden in alle woningen binnen de termijn zal plaatsvinden dan wel voldoende is verzekerd dat die gebreken zullen worden opgeheven binnen die termijn. Bij de beoordeling van de vraag of een vergunning kan worden toegekend of geweigerd in verband met de toestand van het gebouw wordt dit onder meer meegewogen door Burgemeester en Wethouders.
1.Gebouwen waarop het splitsingsbeleid van toepassing is
Niet voor alle gebouwen is een splitsingsvergunning vereist. Hieronder staat toegelicht op welke gebouwen het splitsingsbeleid van toepassing is en waarvoor dus een splitsingsvergunning is vereist en op welke gebouwen het splitsingsbeleid niet van toepassing is.
%1.1.Gebouwen waarvoor een splitsingsvergunning is vereist
Het splitsingsbeleid is van toepassing op alle gebouwen waarop hoofdstuk 4, afdeling II van de Huisvestingsverordening betrekking heeft. Het gaat om:
alle gebouwen tot stand gekomen vóór 1 januari 1940; en
die zijn gelegen in het gebied zoals dat gearceerd is weergegeven op de plattegrond van de gemeente Amsterdam in bijlageB.Dit gebied is vastgesteld bij Koninklijk Besluit van 8 augustus 1977, nummer 19 (Gemeenteblad 1977, afdeling 3, volgnummer 145).
Het splitsingsbeleid is tevens van toepassing op het verlenen van deelnemings- of lidmaatschapsrechten of het aangaan van een verbintenis daartoe door een rechtspersoon. (art. 22, tweede lid, van de Huisvestingswet).
%1.1.Gebouwen waarvoor geen splitsingsvergunning is vereist
Voor een aantal gebouwen geldt een uitzondering en deze zijn niet-vergunningplichtig. Het gaat daarbij om:
- 1.
- 2.
- 3.
- 4.
- 5.
gebouwen, eigendom van een coöperatieve flatexploitatievereniging, waarvan de eigendom wordt gesplitst in een zelfde aantal appartementsrechten als het aantal lidmaatschapsrechten van de flatexploitatievereniging onder de voorwaarde dat de lidmaatschapsrechten één op één worden omgezet naar appartementsrechten;
- 6.
- 7.
- 8.
Bij toename of afname van het aantal appartementsrechten na een eerdere splitsing waarvoor een splitsingsvergunning is afgegeven, tenzij er één of meer van de al bestaande woningen individueel overdraagbaar worden die dat voorheen niet waren. Dit geldt alléén voor panden met woningen die al eerder met een splitsingsvergunning zijn gesplitst.
Ad 4) Het gaat hierbij om ruimten zonder woonbestemming, bijvoorbeeld bedrijf- of kantoorruimten. Zolderruimten, bergruimten of andere additionele ruimten welke deel uitmaken van een woning vallen hier niet onder. Dergelijke ruimten vallen onder het begrip woonruimte in de zin van de Huisvestingswet, zodat voor het splitsen van een bergruimte of zolderetage een vergunning verplicht is.
Ad 5) Bij de coöperatieve flatexploitatievereniging is de coöperatie eigenaar van het gehele gebouw. De coöperatie geeft lidmaatschapsrechten uit aan de leden (de “appartementseigenaren”) om de woning te bewonen en gebruik te maken van de gemeenschappelijke delen/zaken. Het eigendom van de woning blijft echter in handen van de coöperatie. De leden (te vergelijken met de appartementseigenaren) kopen alleen een lidmaatschap. Dit recht is individueel overdraagbaar. Het splitsingsbeleid is tevens van toepassing op het uitgeven van lidmaatschapsrechten. Dit betekent dat voor het splitsen van een pand in appartementen door het oprichten van een coöperatieve flatexploitatievereniging een splitsingsvergunning kan worden vereist onder dezelfde voorwaarden als voor het splitsen van woningen in appartementsrechten. Wanneer eenmaal een splitsingsvergunning is afgegeven in verband met het oprichten van een coöperatieve flatexploitatievereniging, is voor het omzetten van de lidmaatschapsrechten in appartementsrechten géén splitsingsvergunning vereist. De voorwaarde is wel dat alle lidmaatschapsrechten worden omgezet in appartementsrechten. Er mogen dus nooit meer of minder appartementsrechten ontstaan dan, dat er lidmaatschapsrechten waren.
Ad 7) Wijziging van ondergeschikt belang
Geen splitsingsvergunning is vereist bij een wijziging van ondergeschikt belang. Hiervan is bijvoorbeeld sprake als het gaat om het uitwisselen tussen woonappartementen van de bijbehorende zolderruimten, bergruimten of andere additionele ruimten of het verlies van een dergelijke ruimte. Echter deze ruimten blijven wel behoren tot een van de woningen in het pand. Het aantal woonruimten neemt hierdoor niet toe. Het individueel splitsen van zolderruimten, bergruimten of andere additionele ruimten valt niet onder wijziging van ondergeschikt belang.
Ad 8) In beginsel geldt de hoofdregel dat bij toe- of afname van het aantal appartementsrechten waarbij een of meer individueel overdraagbare woning(en) ontstaan die er vóór de wijzing niet waren, een splitsingsvergunning noodzakelijk is.
Voorwaarde is wel dat het pand eerder is gesplitst waarvoor een splitsingsvergunning is afgegeven. De achterliggende gedachte hierbij is dat in het verleden het pand al gesplitst is en aan de kwaliteitseisen voldoet. Twee voorbeelden:
- 1.
Een pand met vier woningen is gesplitst in twee appartementsrechten, waarbij drie woningen in één appartementsrecht en één woning in het tweede appartementsrecht zijn ondergebracht. Als de wijziging inhoudt dat één van de drie woningen wordt afgesplitst, wordt een al bestaande woning individueel overdraagbaar, die er voorheen niet was. In deze situatie is er een splitsingsvergunning nodig.
- 2.
Een pand met drie woningen is gesplitst in twee rechten met in één recht twee woningen en in het andere recht één woning. Als de woning met één appartementsrecht wordt samengevoegd met een van de beide andere woningen uit het tweede recht wordt automatisch de resterende woning uit het tweede recht individueel overdraagbaar. Voor de samenvoeging was die woning niet individueel overdraagbaar. Daardoor is er een vergunningplicht.
Geen vergunning is vereist als er geen van de al bestaande woningen individueel overdraagbaar worden, die dat voor de splitsing niet waren. Hierbij drie voorbeelden:
- 1.
- 2.
- 3.
Het geval dat een gebouw met vier woningen gesplitst is in vier appartementsrechten. Alle woningen zijn dus al individueel overdraagbaar. Als door samenvoeging van twee woningen het aantal appartementsrechten vermindert is geen splitsingsvergunning vereist. Wel is, afhankelijk van het woonruimtevoorraadbeleid, een onttrekkingsvergunning nodig en veelal een omgevingsvergunning.
De Huisvestingsverordening kent diverse onderdelen met daarin onder meer bepalingen over woonruimteverdeling, onttrekking/samenvoeging en splitsen. Met betrekking tot deze onderdelen van de verordening moet het onderscheid tussen huur- en koopwoningen eenduidig worden toegepast.
Een huurwoning is een woning die wordt verhuurd en een koopwoning is een woning die wordt bewoond door een eigenaar/bewoner. Daarbij is bepalend het moment van aanvraag van de vergunning. Wanneer een voormalige huurwoning in de toekomst zal worden bewoond door een eigenaar/bewoner, is het nog steeds een huurwoning en is bij de behandeling van een aanvraag van een splitsingsvergunning de huurprijs mede bepalend (zie art. 3.6.1, eerste lid onder c van de Huisvestingsverordening).
Voor bewoning van een woning door een eigenaar/bewoner is geen huisvestingsvergunning vereist. Voor bewoning van een huurwoning met een huurprijs beneden de huurprijsgrens door een huurder is wel een huisvestingsvergunning vereist.
Bovenstaande is relevant indien de aanvraag voor een splitsingsvergunning wordt gedaan voor een ongesplitst pand waar de eigenaren in onverdeeld eigendom het pand bezitten en iedere eigenaar het recht heeft op het bewonen van één van de woningen van dat pand.
In deze situatie is het wenselijk dat er vanuit kan worden gegaan dat de eigenaren ook de daadwerkelijke bewoners zijn van de woningen. De aanvraag voor de splitsingsvergunning zal hier dan ook aan dienen te worden getoetst.
De gronden om een splitsingsvergunning te weigeren zijn limitatief en worden genoemd in art. 3.6.1 van de Huisvestingsverordening. In het eerste lid onder d en e van dit artikel staat vermeld dat een splitsingsvergunning kan worden geweigerd indien niet gewaarborgd is dat de woonruimte bestemd blijft voor verhuur ter bewoning, en het belang dat de vergunningaanvrager bij splitsing heeft, niet opweegt tegen het belang van behoud van de woningvoorraad, voor zover die voor de verhuur is bestemd. In principe kan dus een splitsingsvergunning op deze gronden worden geweigerd.
Om zekerheid te verkrijgen over het feit dat daadwerkelijk sprake is van een eigenaar/bewoner is het gewenst dat wordt aangetoond en aannemelijk wordt gemaakt dat de aanvrager van de splitsingsvergunning daadwerkelijk voor een bepaalde tijd op de woning heeft gewoond. Dit om fake constructies te voorkomen.
Wanneer een splitsingsvergunning wordt aangevraagd door een aanvrager (of meerdere aanvragers, die allen eigenaar en tevens bewoner zijn van woningen die deel uit maken van hetzelfde pand) die op het moment van de aanvraag eigenaar en tevens bewoner is van de betreffende woning, wordt deze vergunning alleen verleend, als de aanvrager kan aantonen dat hij tenminste gedurende twaalf maanden voorafgaand aan de aanvraag de betreffende woning daadwerkelijk als eigenaar-bewoner heeft bewoond.
Hierbij is aansluiting gezocht bij het in de Leegstandwet (art. 15 eerste lid onder b onder 2 Leegstandswet) bepaalde omtrent aanvragen van een vergunning voor tijdelijke verhuur van een woning door de eigenaar in afwachting van sloop of ingrijpende renovatie van die woning.
Bij de beantwoording van de vraag of aan de eis van bewoning is voldaan, is de inschrijving van de aanvrager in de Basisadministratie personen op het betreffende adres leidend.
1.Weigering op grond van Woonruimtevoorraad
Eén van de belangrijke doelstellingen van het gemeentebestuur van Amsterdam is een ongedeelde stad. Een ongedeelde stad waarin mensen ongeacht hun inkomen, opleiding en achtergrond kunnen wonen en keuzemogelijkheden hebben op de woningmarkt. Een ongedeelde stad is gebaat bij gedifferentieerde, leefbare en veilige wijken en buurten, waar mensen niet worden uitgesloten en worden ontmoedigd om hun kansen te benutten, maar worden uitgenodigd om aan het maatschappelijk verkeer deel te nemen.
Het gemeentebestuur hecht daarom veel waarde aan de voorraad goedkope huurwoningen, juist in die gebieden waar nu door de hoge marktdruk deze goedkope huurvoorraad onder druk staat. Daarom is het splitsen van goedkope particuliere huurwoningen (gebouwen met één of meer woonruimten met een huurprijs lager of gelijk aan de huurtoeslaggrens) beperkt, zowel in gebieden als in aantallen.
Deze beperkingen gelden niet voor gebouwen met uitsluitend woonruimten met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens. Wel moeten deze gebouwen voor het splitsen voldoen aan de eisen die aan een splitsingsvergunning worden gesteld.
Tenslotte vat de gemeente onder deze weigeringsgrond "de samenstelling van de woonruimtevoorraad" ook de wijze waarop door eigenaren-verhuurders met de woonruimtevoorraad wordt omgegaan zoals omschreven in de Gedragscode splitsen Amsterdam.
%1.1.Gebouwen met woonruimten met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens
Indien zich in het gebouw waarop de aanvraag voor een splitsingsvergunning betrekking heeft, geen woonruimten bevinden met een huurprijs beneden de in art. 13, eerste lid onder a van de Wet op de Huurtoeslag vermelde huurtoeslaggrens zal in principe de vergunning worden verleend als de weigeringsgronden in verband met de stadsvernieuwing en de toestand van het gebouw (kwaliteitseisen) zich niet tegen de vergunningverlening verzetten.
In een gebouw waarin zich zowel woningen beneden als boven de huurtoeslaggrens bevinden is uiteraard een splitsingsvergunning noodzakelijk. De splitsingsvergunning kan worden verleend voor de vrije sector woning(en) in één gebouw. Alle woningen beneden de huurtoeslaggrens dienen in één ander appartementsrecht te worden ondergebracht. Dit appartementsrecht omvat alle resterende woningen beneden de huurtoeslaggrens en omvat minimaal twee niet-geliberaliseerde woningen.
%1.1.Gebouwen met woonruimten met een huurprijs beneden de huurtoeslaggrens
Indien zich in het gebouw waarop de aanvraag voor een splitsingsvergunning betrekking heeft, wel woonruimten bevinden met een huurprijs beneden de in art. 13, eerste lid onder a van de Wet op de Huurtoeslag vermelde huurtoeslaggrens, zal in principe de vergunning worden verleend als:
a.de weigeringsgronden in verband met de stadsvernieuwing en de toestand van het gebouw (kwaliteitseisen) zich niet tegen de vergunningverlening verzetten; en
- %1.%2.1.
het belang dat de vergunningaanvrager bij splitsing heeft, opweegt tegen het belang van het behoud van de woonruimtevoorraad binnen de gemeente, rekening houdend met nog beschikbare splitsingsquota. Burgemeester en Wethouders hebben de bevoegdheid om deze beperkingen vast te stellen op basis van artikel 3.6.4 van de Huisvestingsverordening.
- %1.%2.1.
Burgemeester en Wethouders maken gebruik van de bevoegdheid op grond van artikel 22 in de Huisvestingswet en artikel 6.3.1 van de Huisvestingsverordening om het splitsingsbeleid gebiedsgericht en beperkt in aantallen in te zetten.
B&W kunnen bepaalde gebieden uitsluiten van splitsing of in andere gebieden juist splitsing stimuleren. Deze keuzes worden onderbouwd op beleidsmatige gronden, zodat een dergelijke keuze juridisch stand houdt. Met de stadsdelen kunnen afspraken worden gemaakt over door hen te maken gebiedsgerichte keuzes en de daarbij te hanteren criteria. In de verdeelbesluiten van de stadsdelen zullen deze gebiedsgerichte keuzes onderbouwd worden.
- 1.
Burgemeester en Wethouders kunnen bij een verdeelbesluit per bestuurscommissie bepalen dat zij bepaalde gebieden aanwijzen waar quotum ingezet kan worden, mits dit beleidsmatig onderbouwd wordt. Daarnaast kan voor het splitsingscontingent dan wel voor een deel van het splitsingscontingent, uitsluitend splitsingsvergunningen worden verleend voor gebouwen in de volgende categorieën:
- a.
- a.
- b.
- c.
- 2.
- 3.
In verband met de woonruimtevoorraad en de waarborgen dat die woonruimte of woonruimten na de voorgenomen splitsing bestemd blijft of blijven voor verhuur ter bewoning (artikel 3.6.1 eerste lid onder d. Huisvestingsverordening) neemt Burgemeester en Wethouders mee in haar beoordeling of:
- •
- •
- •
- •
in deze beoordeling het gehele traject van de splitsingsvergunning door de verhuurder wordt meegenomen. Belangrijke elementen hierin zijn de Werkovereenkomst, gesloten tussen verhuurder en huurder, of een klacht is ingediend bij de geschillencommissie gedragscode splitsen en wat de uitspraak is van de geschillencommissie en andere relevante aspecten zoals bejegening van de huurders en uitvoering van de werkzaamheden ter verbetering van het gebouw. Deze elementen worden meegenomen in de beoordeling van de aanvraag en de daarvoor vereiste belangenafweging tot al dan niet verlening van de splitsingsvergunning.
- 1.
Weigerings- en aanhoudingsgronden splitsingsvergunning in verband met de stadsvernieuwing of stedelijke vernieuwingsplannen.
1.De splitsingsvergunning kan worden geweigerd, indien:
- a.
- b.
- c.
het belang dat de vergunningaanvrager bij splitsing heeft, niet opweegt tegen het belang van het voorkomen van belemmering van de modernisering of vervanging.
1.Weigering op grond van de toestand van het gebouw
In artikel 3.6.1 derde lid Huisvestingsverordening is bepaald dat een splitsingsvergunning kan worden geweigerd indien “de toestand van het gebouw waarop de vergunningaanvraag betrekking heeft, zich uit het oogpunt van indeling of staat van onderhoud geheel of ten dele ten splitsing verzet”.
De gemeente neemt in haar beoordeling over deze weigeringsgrond ook mee de wijze waarop de verhuurder zich ten opzichte van de huurder gedraagt en zich heeft ingespannen om te komen tot een Werkovereenkomst met de huurder. De Werkovereenkomst maakt onderdeel uit van de Gedragscode splitsen en daarin worden afspraken gemaakt over het uit te voeren werk aan het gebouw.
In de Nadere regels voor verlening of weigering van een splitsingsvergunning 2016 is bepaald aan welke bouwkundige eisen moet zijn voldaan om de bouwkundige staat en indeling geen weigeringsgrond te laten zijn (zie bijlage A).
Het gaat om de volgende bepalingen:
- a)
De toestand van een gebouw verzet zich uit een oogpunt van indeling of staat van onderhoud niet tegen splitsing, als bedoeld in artikel 3.6.1 derde lid van de Huisvestingsverordening. Het komt er op neer dat het gebouw dient te beschikken over de kwaliteit die het zou hebben na de uitvoering van een volledige aanschrijving, de zogenaamde basiskwaliteit. In het kader van het splitsingsbeleid worden daarnaast enkele aanvullende kwaliteitseisen gesteld, die leiden tot de zogenaamde basiskwaliteit-plus. Om te kunnen voldoen aan de "plus" is in deze nadereregels vastgelegd dat de kwaliteit van het casco zodanig dient te zijn dat de eerste tien jaar geen groot onderhoud noodzakelijk is. Tevens moeten de elektrische installatie en de gasinstallatie zijn goedgekeurd door een erkend gecertificeerd bedrijf of instantie (aantoonbaar veilig zijn). In het kader van het splitsingsbeleid geldt als kwaliteitseis de basiskwaliteit-plus, zoals omschreven in de checklist die als bijlage D onderdeel uitmaakt van deze nadere regels. Tenslotte moet aannemelijk zijn dat de fundering binnen 25 jaar geen voorzieningen behoeft (casco en fundering van kwaliteitsklasse II). De eisen waaraan de fundering moet voldoen zijn nader omschreven in bijlage E.
- b)
- c)
In de Huisvestingsverordening is in artikel 3.5.3 eerste lid onder d. vastgelegd dat een bouwkundig opnamerapport moet worden overlegd, waaruit blijkt dat de toestand van het gebouw zich uit een oogpunt van indeling of staat van onderhoud niet tegen splitsing verzet, dan wel hoe het gebouw hiertoe zal worden aangepast. Dit rapport mag bij aanvraag van de splitsingsvergunning niet meer dan 6 maanden oud zijn en bij de verlening van de splitsingsvergunning niet meer dan twee jaar.
De achterliggende overweging is het beleidsuitgangspunt om alleen kwalitatief goede woonruimten aan de koopvoorraad toe te voegen. Om te kunnen voldoen aan de basiskwaliteit, is het vooral van belang dat het achterstallig onderhoud wordt weggewerkt, dat bouwkundige gebreken worden opgeheven en dat kwetsbare schadelijke materialen (bijvoorbeeld beschot van asbesthoudende materialen) worden verwijderd. Ook mag de kwaliteit niet onder het zogenaamde rechtens verkregen niveau – dat wil zeggen de bouweisen op basis waarvan de laatste bouwvergunning is verleend – terechtkomen.
In de praktijk blijkt dat er, ondanks ogenschijnlijk duidelijke regelgeving zoals vastgelegd is in het Bouwbesluit 2012, toch regelmatig discussie ontstaat over wanneer een gebouw aan de basiskwaliteit-plus voldoet. Om hieraan zoveel mogelijk tegemoet te komen is er een ‘checklist kwaliteitseisen splitsen’ ontwikkeld.
De checklist is gebaseerd op artikel 3 van de nadere regels. Deze is te vinden in bijlage D. Als de bouwkundige staat van het gebouw waarvoor de splitsingsaanvraag is ingediend aan de eisen van deze checklist voldoet, kan de toestand van het gebouw geen weigeringsgrond meer zijn.
Daarnaast is er als handreiking voor zowel de aanvrager van de splitsingsvergunning als voor de bouwinspecteurs van de stadsdelen een handleiding ‘Kwaliteitseisen bij splitsing’ ontwikkeld.
Een dringende aanbeveling is om vooraf de werkzaamheden die aan een gebouw moeten worden uitgevoerd in overleg tussen aanvrager/eigenaar en bouwinspecteur na het in behandeling nemen van de aanvraag schriftelijk vast te leggen. Onvoorziene omstandigheden voorbehouden weten beide partijen dan duidelijk welke eisen worden gesteld en wordt discussie achteraf, met alle problemen van dien, voorkomen.
Daarnaast is het ook van belang dat bouwinspecteurs tussentijds inspecteren dan wel bezoeken brengen aan het te splitsen pand. Dit omdat vaak blijkt dat bij een eindinspectie niet altijd achterhaald kan worden of er aan de kwaliteitseisen wordt voldaan.
In termen van het Bouwbesluit betekent ingrijpende vernieuwbouw het geheel of gedeeltelijk vernieuwen of veranderen van een woongebouw waarop de ontheffingsbevoegdheid van toepassing is, zoals opgenomen in het Bouwbesluit 2012.
Er is sprake van ingrijpende vernieuwbouw, als het woongebouw in overeenstemming is met de voorschriften in de nieuwbouwparagrafen van het Bouwbesluit 2012, met dien verstande dat:
- 1.
- 2.
gemotiveerd vrijstelling mag zijn verleend van de voorschriften als gebouwen naar het oordeel van Burgemeester en Wethouders door ingrijpende vernieuwbouw afdoende voldoen aan nieuwbouweisen, zoals bedoeld in artikel 3.4.2 vierde lid onder a van de Huisvestingsverordening, indien het gebouw voldoet aan de paragrafen voor nieuwbouw in het Bouwbesluit 2012, met dien verstande dat in de volgende hoofdstukken, afdelingen, paragrafen of artikelen, een specifiek omschreven niveau, dat niet lager mag zijn dan het rechtens verkregen niveau en niet lager mag zijn dan niveau bestaande bouw, voldoende is.
- a)
- b)
- c)
- d)
- e)
- f)
- g)
De voorschriften uit hoofdstuk 4, paragrafen nieuwbouw (technische voorschriften uit het oogpunt van bruikbaarheid) gelden niet, als de stedenbouwkundige randvoorwaarden het voldoen aan deze voorschriften in de weg staan en geen gelijkwaardige alternatieve oplossing beschikbaar is. Dit geldt onder andere voor de voorgeschreven buitenruimte en in mindere mate voor de buitenberging;
- h)
Aan de nieuwbouweisen van het Bouwbesluit 2012 behoeft niet te worden voldaan als de monumentale waarde het niet mogelijk maakt dat een monument aan deze nieuwbouweisen voldoet. De aanvrager dient bij een splitsingsaanvraag specifiek aan te geven, voor welke artikelen van het Bouwbesluit 2012, het gebouw niet aan nieuwbouweisen kan gaan voldoen.
Burgemeester en wethouders moeten schriftelijk verklaren dat er sprake is van ingrijpende vernieuwbouw. Basis daarvoor zal de bouwvergunning zijn.
Een zorgvuldige omgang van de verhuurder met de huurder is van belang bij de uitvoering van de werkzaamheden om aan de kwaliteitseisen, die aan de toestand van een gebouw voor verlening van splitsingsvergunningen worden gesteld, te voldoen. Hiertoe is in de Gedragscode splitsen Amsterdam ook een Werkovereenkomst opgenomen.
Dit is een overeenkomst van de verhuurder met de huurder betreffende werk door of namens verhuurder aan de woning van de huurder, of mede verband houdende met de woning van de huurder. Medewerking van de huurder is veelal noodzakelijk om de verbeteringen in de woningen en het gebouw aan te brengen. Hierbij is het uiteraard van belang om na te gaan of het niet sluiten van de werkovereenkomst verschoonbaar is en niet verwijtbaar is aan de verhuurder.
De Werkovereenkomst wordt meegewogen in de beoordeling door Burgemeester en Wethouders of de verhuurder de werkzaamheden daadwerkelijk kan uitvoeren en of voldoende is verzekerd dat de gebreken zullen worden opgeheven binnen de gestelde aanhoudingstermijn.
Eigenaren kunnen er voor kiezen om woningen als ‘cascokoopwoningen’ op de markt te brengen. Een cascokoopwoning is een koopwoning waarin aansluitingen voor het plaatsen van een keuken (keuken niet inbegrepen), aansluitingen voor het plaatsen van een toiletruimte en aansluitingen voor een badkamerruimte aanwezig zijn.
Daarnaast voldoet de woning aan de verdere kwaliteitseisen zoals gesteld in bijlage A artikel 3 van deze Beleidsregels. De koper neemt zelf de inbouw voor zijn/haar rekening.
Een mogelijk knelpunt doet zich voor bij het bepalen van de punten volgens het woningwaarderingsstelsel (WWS) van een cascowoning. Dit is van belang om te bepalen of een woning binnen het quotum valt of niet. Om hier duidelijkheid in te scheppen is het van belang dat de punten worden opgenomen voordat de woning casco wordt gemaakt. De punten worden geteld als toen deze nog verhuurd werd. Een aanvrager dient hier rekening mee te houden. Als een aanvraag wordt gedaan, moet vermeld worden dat het voornemen bestaat om de woning casco op te leveren. Zo kan er voor gezorgd worden dat een puntentelling opgenomen wordt, zodat er snel aan de werkzaamheden begonnen kan worden.
De wetgever heeft in de Huisvestingswet 2014 de mogelijkheid om de aanvraag onder omstandigheden aan te houden, geschrapt. Dit betekent dat een aanvraag alleen kan worden toegekend indien binnen de beslistermijn aan alle vereisten wordt voldaan. Als een gebouw niet aan de kwaliteitseisen voldoet bij een aanvraag dan moet de aanvraag worden afgewezen. In de praktijk kan dit tot ongewenste situaties leiden. Doorgaans blijkt bij de eerste inspectie door de bouwkundig inspecteur dat het gebouw op bepaalde punten niet volledig aan alle kwaliteitsvereisten voldoet of dat er ten aanzien van bepaalde punten onduidelijkheid bestaat die nader onderzoek behoeven.Bijvoorbeeld ten aanzien van de staat van de fundering. Voorts heeft de aanvrager om voor hem moverende redenen in voorkomende gevallen een aanvraag ingediend wetende dat nog bouwkundige werkzaamheden verricht moeten worden. In de meeste gevallen zullen de werkzaamheden niet zijn afgerond binnen de beslistermijn. Dit zou betekenen dat vergunningen steeds moeten worden afgewezen indien bij de eerste inspectie blijkt dat niet aan alle bouwkundige vereisten wordt voldaan, waarna leges verschuldigd zijn én een nieuwe aanvraag moet worden ingediend, waarbij wederom het risico wordt gelopen dat niet volledig aan alle bouwkundige vereisten is voldaan. Dit is een ongewenste situatie.
Om de aanvrager tóch een termijn te gunnen, waarbinnen hij alsnog aan alle vereisten kan voldoen, is aansluiting gezocht bij artikel 4:15, tweede lid onder a van de Algemene wet bestuursrecht. Hierin is opgenomen dat de termijn voor het geven van een beschikking wordt opgeschort, indien nog nadere werkzaamheden moeten worden verricht, gedurende de termijn, waarvoor de aanvrager schriftelijk met uitstel heeft ingestemd.
Indien aanvrager instemt met het opschorten van de beslistermijn tot het moment dat de werkzaamheden zullen zijn uitgevoerd, dan zal worden gewacht met het nemen van een besluit op de aanvraag tot deze termijn is verstreken. De beslistermijn kan evenwel nimmer langer worden opgeschort dan één jaar, waarbij in slechts uitzonderlijke gevallen deze opschortingstermijn wordt verlengd met nog één jaar.
Er wordt bij het stellen van de termijn tot opschorting beoordeeld of de noodzakelijke en voorgenomen werkzaamheden binnen die termijn kunnen worden uitgevoerd. De lengte van de termijn wordt voorgesteld door de aanvrager in zijn aanvraag door inzicht te geven in de planning van die werkzaamheden. Dit kan hij doen door bijvoorbeeld een (concept) werkplan, zoals is genoemd in de gedragscode splitsen voor particulieren, te overleggen.
De opschortingstermijn wordt gesteld op zoveel weken als benodigd is voor de uitvoering van de voorgenomen werkzaamheden. Hierbij wordt rekening gehouden met de benodigde vergunningen (bijvoorbeeld bouw- en monumentenvergunning), de benodigde werkzaamheden en de tijd voor het overleg met de huurders zoals is voorgeschreven in de gedragscode splitsen voor particulieren. De beoordeling over de te stellen termijn is aan Burgemeester en Wethouders en zal in elk individueel geval worden bepaald en zal mede afhangen van de specifieke omstandigheden van een vergunningaanvraag. De opschorting wordt vastgesteld op het moment van ontvangst van de schriftelijke instemming van de aanvrager met opschorting.
Verlenging opschortingstermijn
Burgemeester en Wethouders kunnen besluiten tot verlenging van de opschortingstermijn. Indien de aanvrager verwacht niet binnen de gevraagde termijn de werkzaamheden te zullen afronden, dan kan hij een schriftelijk onderbouwd verzoek doen tot verlenging van de opschortingstermijn vóór het verstrijken van de eerder gestelde termijn.
Indien er geen verzoek is ingediend door de aanvrager en er is gebleken dat de werkzaamheden niet binnen beslistermijn gereed zijn, dan nemen Burgemeester en Wethouders een beslissing. Burgemeester en Wethouders beoordelen het ingediende verzoek tot verlenging van de beslistermijn en kunnen besluiten tot verlenging van de termijn indien aanvrager aannemelijk heeft gemaakt dat er gegronde redenen zijn waarom de werkzaamheden niet in de aanvankelijk gestelde, eerste termijn uitgevoerd konden worden en binnen die nieuwe termijn de werkzaamheden wel kunnen worden uitgevoerd.
1.Modelaanvraagformulier en -procedure
Gebaseerd op artikel 3.5.1 van de Huisvestingsverordening stellen Burgemeester en Wethouders het formulier vast waarop de aanvraag voor een splitsingsvergunning moet worden ingediend en welke bijbehorende bescheiden moeten worden ingediend. Om te komen tot een zo uniform mogelijke werkwijze voor het hele werkingsgebied van het splitsingsbeleid is in Bijlage C een modelaanvraagformulier en bijbehorende aanvraagprocedure opgenomen.
Aanvraag splitsingsvergunning.
- 1.
- 2.
In de aanvraag splitsingsvergunning op te nemen gegevens.
De aanvraag bevat de volgende gegevens:
- a.
- b.
- c.
- d.
- e.
Bij de aanvraag splitsingsvergunning in te dienen bescheiden.
Bij het indienen van de aanvraag om splitsingsvergunning worden ten minste de volgende bescheiden overgelegd:
- a.
- b.
- c.
een splitsingsplan dat voldoet aan de vereisten als neergelegd in art. 109 van Boek 5 (titel 9) van het Burgerlijk Wetboek en het krachtens dat artikel vastgestelde Besluit betreffende splitsing in appartementsrechten, waarin de indeling en de met de splitsing beoogde eigendomswijzigingen zijn aangegeven op ten minste de schaal 1 : 100;
- d.
- e.
een verklaring van deelname aan de Gedragscode splitsen Amsterdam. De verklaring van deelname aan de gedragscode wordt beschouwd als een gegeven zonder welke de aanvraag niet beoordeeld kan worden. Zonder dat is er onvoldoende garantie dat verhuurder zich ten opzichte van zijn huurders zorgvuldig gedraagt en daarmee dan ook de zekerheid wordt gegeven dat de splitsing en daarbij benodigde kwaliteitsverbetering aan het gebouw gerealiseerd kan worden;
- f.
Indien de vergunningaanvraag niet compleet is, wordt de aanvrager in de gelegenheid gesteld om de aanvraag alsnog aan te vullen binnen een door Burgemeester en Wethouders gestelde termijn o.g.v. artikel 4:5 lid 1 c Algemene wet bestuursrecht. Indien vervolgens de verklaring wederom niet wordt aangeleverd besluit Burgemeester en Wethouders de aanvraag niet in behandeling te nemen.
Burgemeester en Wethouders beslissen op een aanvraag om vergunning binnen 8 weken na de dag waarop de aanvraag is ontvangen. Zij kunnen hun beslissing eenmaal met ten hoogste 6 weken verlengen.
Burgemeester en Wethouders zijn bevoegd, in gevallen waarin de toepassing van deze uitvoeringsregels naar hun oordeel tot een bijzondere hardheid leidt, ten gunste van de aanvrager af te wijken van deze verordening(artikel 4.2.1 van de Huisvestingsverordening).
Aanvragen ingediend vóór de dag van de inwerkingtreding van de onderhavige beleidsregels worden behandeld volgens de Beleidsregels splitsen particuliere huurwoningen 2012, tenzij de onderhavige beleidsregels voor betrokkene gunstiger zijn.
Nadere regels voor verlening of weigering van een splitsingsvergunning 2016
Door ingrijpende vernieuwbouw voldoen aan nieuwbouweisen uit het Bouwbesluit2012
Gebouwen voldoen naar het oordeel van Burgemeester en Wethouders door ingrijpende vernieuwbouw afdoende aan nieuwbouweisen, zoals bedoeld in artikel 3.4.2, vierde lid onder a van de huisvestingsverordening, indien het gebouw voldoet aan de paragrafen voor nieuwbouw in het Bouwbesluit 2012, met dien verstande dat in de volgende hoofdstukken, afdelingen, paragrafen of artikelen, een specifiek omschreven niveau, dat niet lager mag zijn dan het rechtens verkregen niveau en dan niveau bestaande bouw, voldoende is.
In afwijking van paragraaf 2.1.1 Bouwbesluit 2012 (algemene sterkte van een bouwconstructie) dient het casco en fundering van het gebouw van kwaliteitsklasse I te zijn, dan wel anderszins is aangetoond dat binnen een termijn van 40 jaren casco en fundering geen voorziening behoeven;
- •
- •
- •
- •
- •
- •
De voorschriften uit hoofdstuk 4, paragrafen nieuwbouw van het Bouwbesluit 2012 (technische voorschriften uit het oogpunt van bruikbaarheid) gelden niet, als de stedenbouwkundige randvoorwaarden het voldoen aan deze voorschriften in de weg staan en geen gelijkwaardige alternatieve oplossing beschikbaar is. Dit geldt onder andere voor de buitenruimte en in mindere mate voor de buitenberging;
- •
Aan de nieuwbouweisen van het Bouwbesluit 2012 behoeft niet te worden voldaan als de monumentale waarde het niet mogelijk maakt dat een monument aan deze nieuwbouweisen voldoet. De aanvrager dient bij een splitsingaanvraag specifiek aan te geven, voor welke artikelen van het Bouwbesluit 2012, het gebouw niet aan nieuwbouweisen kan gaan voldoen.
Indexnummers van bergingen, zolders of andere additionele ruimten
Zolderruimten, bergruimten en dergelijke, welke in een splitsing worden betrokken moet het hetzelfde indexnummer hebben als de woning, waartoe de bijbehorende ruimte behoort. Deze eis wordt gesteld om te voorkomen dat de geschiktheid van de woning zou kunnen worden verminderd door afzonderlijke vervreemding van de zolderruimte of andere ruimte.
Ook anderszins mag het gebruik van de zolder- of bergruimte ten behoeve van de bijbehorende woning niet in de akte van splitsing (of een aanvullende akte) worden ingeperkt. Slechts in uitzonderlijke gevallen, ter beoordeling van Burgemeester en Wethouders, kan van het hiervoor bedoelde voorschrift van hetzelfde indexnummer worden afgeweken.
Kwaliteitseisen aan de toestand van het gebouw.
1.Omschrijving vereiste (minimale) kwaliteitsniveau
Het minimale kwaliteitsniveau waaraan vooroorlogse woningen en woongebouwen moeten voldoen, komt overeen met hetgeen is bepaald in het Bouwbesluit bestaande bouw 2012. Op enkele onderdelen zijn kwaliteitseisen overeengekomen, die boven het niveau Bouwbesluit bestaande bouw 2012 uitgaan. Dit zijn de volgende onderdelen:
- •
- •
- •
- •
- •
- •
- •
- •
De aanwezige voorziening voor elektriciteit dient veilig in gebruik te zijn. De elektrische installatie dient middels een keuringsrapport te zijn goedgekeurd door een erkend installatiebedrijf, dat is aangesloten bij een vakorganisatie. In het keuringsrapport dient te staan dat de installatie voldoet aan de eisen van NEN 1010. De adressen die zijn gekeurd, moeten duidelijk staan vermeld met de huisnummers en keuringsdatum. Het keuringsrapport moet gewaarmerkt en ondertekend zijn.
De aanwezige voorziening voor gas dient veilig in gebruik te zijn. De installatie dient middels een keuringsrapport te zijn goedgekeurd door een erkend installatiebedrijf, dat is aangesloten bij een vakorganisatie. In het keuringsrapport dient te staan dat de installatie voldoet aan de eisen van NEN 1078. De adressen die zijn gekeurd, moeten duidelijk staan vermeld met de huisnummers en keuringsdatum. Het keuringsrapport moet gewaarmerkt en ondertekend zijn.
Voor de fundering is kwaliteitsklasse II vereist (aannemelijk dat de fundering binnen 25 jaar geen voorzieningen behoeft).
Loden waterleidingen in de woning worden buiten gebruik gesteld.
a)Bescherming tegen muizen en ratten
Een bestaand bouwwerk is zodanig dat het binnendringen van ratten en muizen wordt tegengegaan.
Bouwbesluit 2012 paragraaf 2.2.2 (bestaande bouw) is van toepassing met dien verstande dat de brandwerendheid met betrekking tot bezwijken van de hoofddraagconstructie onder de 13 meter boven meetniveau ook 60 minuten moet zijn.
Per beoordelingsaspect kent het Bouwbesluit 2012 een paragraaf met voorschriften voor nieuwbouw en een paragraaf bestaande bouw. Wanneer aan een bestaande woning vervangingswerkzaamheden (in de zin van integrale vervanging) moeten worden uitgevoerd om aan de kwaliteitseisen te voldoen, is sprake van het ‘gedeeltelijk vernieuwen van een bouwwerk’. Er wordt dan in termen van het bouwbesluit gebouwd, echter dient men meestal slechts te voldoen aan het rechtens verkregen niveau. In het Bouwbesluit 2012, staat dit minimale niveau per afdeling gespecificeerd. Indien er sprake is van onderhoud of het wegwerken van achterstallig onderhoud dient te in enkele gevallen te worden voldaan aan de overeengekomen kwaliteitseisen die boven het Bouwbesluit bestaande bouw 2012 uitgaan.
Hierbij wordt ten aanzien van de geluidswering tussen ruimten nog het volgende opgemerkt. Wat betreft de geluidswering tussen ruimten geldt namelijk dat het rechtens verkregen niveau niet mag zijn onderschreden. Het Bouwbesluit kent alleen voorschriften voor nieuwbouw en die staan in de afdelingen 3.4.
Indien in een te splitsen woning een nieuw plafond wordt aangebracht (bijvoorbeeld uit het oogpunt van brandveiligheid) mag het karakteristieke luchtdruk-geluidniveauverschil niet kleiner zijn dan 47 dB en het gewogen contact-geluidniveau niet groter dan 59 dB.
Burgemeester en Wethouders kunnen aanvullende eisen stellen, op de in het eerste en tweede lid genoemde eisen, indien de aanvraag betrekking heeft op een gebouw in de categorie ‘complexgewijze aanpak’.
Werkingsgebied splitsingsbeleid gemeente Amsterdam
Het splitsingsbeleid is van toepassing in het omlijnde gedeelte van de stad.
Het gaat om het gebied dat is vastgesteld bij Koninklijk Besluit op 8 augustus 1977, nummer 19 (Gemeenteblad 1977, afdeling 3, volgnummer 145).
|
De eigenaar van het gebouw vraagt de vergunning aan. Vult u bij 4b alleen de naam van de gemachtigde in. Bij vraag 9 dient de gemachtigde nadere gegevens te verstrekken. |
|||||||
* Factuur t.b.v. de leges worden aan het correspondentieadres gezonden. De hoogte van de leges kunnen worden opgevraagd bij het stadsdeel.
5. Verzoekt vergunning tot het splitsen van:
|
Meerdere panden op één aanvraag is alleen mog e lijk bij aa n grenzende gebouwen. Bij 5f dient u het aantal appa r tementen en bedrijfsrui m ten in de nieuwe situatie aan te geven. |
|||||||||||||
* Doorhalen wat niet van toepassing is.
Toelichting bij de aanvraag splitsingsvergunning
Per stadsdeel kunnen quota en specifieke gebieden zijn vastgesteld voor één of meerdere categorieën d.m.v. een verdeelbesluit. U kunt zelf controleren of het gebouw is gelegen binnen een gebied waarop quota en verdeelbesluiten van toepassing zijn. De verdeelbesluiten zijn te vinden op http://www.amsterdam.nl/wonen-leefomgeving/wonen/woonruimte-verhuren/splitsen/
De categorieën in het verdeelbesluit zijn:
- •
- •
- •
- •
Gebouwen (van voor 1940) die buiten het door het stadsdeel aangewezen gebied liggen of gebouwen waarbij de huur van alle woningen hoger is dan de huurtoeslag (vraag 4 is met ja beantwoord) dienen wel een vergunning aan te vragen, maar het verdeelbesluit is niet van toepassing.
De prijs die bij huur of verhuur is verschuldigd voor het enkele gebruik van een woonruimte of standplaats voor een woonwagen, uitgedrukt in een bedrag per maand berekend volgens het woningwaarderingsstelsel behorende bij het Besluit huurprijzen woonruimte. Meer informatie over het Woningwaarderingsstelsel kunt u vinden op www.rijksoverheid.nl.
Het huurbedrag genoemd in artikel 13, eerste lid, aanhef en onder a van de Wet op de huurtoeslag. Meer informatie over de huurtoeslaggrens kunt u vinden op www.rijksoverheid.nl.
Checklist splitsingsvergunning
Bij de aanvraag van een splitsingsvergunning dient u de volgende stukken in te leveren, in drievoud:
- 1.
- 2.
- 3.
de plattegrond van iedere verdieping van het gebouw;
de lengte- en dwarsdoorsneden;
details die verband houden met de geluidswering en de brandveiligheid.
- 1.
Een situatieschets, schaal 1 : 1000.
Uit de schets moet duidelijk blijken hoe het pand ligt ten opzichte van andere panden en hoe de omgeving er uitziet. Het huisnummer en de kadastrale aanduiding van het pand met toelichting moet op de situatieschets staan.
De situatietekening dient gebaseerd te zijn op door of namens B&W aangegeven kaartmateriaal.
- 2.
Een splitsingsplan, schaal 1 : 100.
Een splitsingsplan dat voldoet aan de vereisten als neergelegd in art. 109 van Boek 5 (titel 9) van het Nieuw Burgerlijk Wetboek en het krachtens dat artikel vastgestelde Besluit betreffende de splitsing in appartementsrechten, waarin de indeling en de met de splitsing beoogde eigendomswijzigingen zijn aangegeven op ten minste de schaal 1:100, met indexnummers.
In de splitsingstekening moet de indeling staan en de eigendomswijzigingen die door de splitsing ontstaan.
- 3.
Een bouwkundig opnamerapport gebaseerd op de checklist kwaliteitseisen, zoals opgenomen in de bijlage van de Uitvoeringsregels voor verlening of weigering van een splitsingsvergunning 2010 en een uitvoeringsplan voor die onderdelen van het gebouw die zich uit oogpunt van indeling of staat van onderhoud geheel of ten dele tegen splitsing verzetten.
- 4.
- 5.
- 6.
- 7.
Een funderingsrapport: Informatie over de fundering van de panden waarop de aanvraag betrekking heeft waaruit blijkt dat het aannemelijk is dat deze binnen 25 jaar geen onderhoud behoeft (funderingscode 2). Indien de fundering vernieuwd moet worden dient u bij de aanvraag om splitsingsvergunning een bouwvergunning in te dienen voor deze werkzaamheden. Bij indiening mag voornoemd funderingsrapport maximaal 6 maanden oud zijn. . Na indiening blijft het rapport maximaal twee jaar geldig.
- 8.
Een keuringsrapport van een erkend installatiebedrijf: Dit keuringsrapport mag later ingeleverd worden indien er nog verbouwd moet worden, het rapport moet echter ingeleverd zijn, voordat de eindinspectie plaats vindt. Hieruit moet blijken dat de elektrische installatie (NEN 1010) en gasinstallatie (NEN 1078) voldoen aan de eisen gesteld in de artikelen voor bestaande bouw van het Bouwbesluit. Een rapport van een waarborginstallateur dient te zijn voorzien van een waarborgregistratienummer.
- 9.
- 10.
- 11.
BIJLAGE D Checklist kwaliteitseisen
Voor het aannemelijk maken dat de fundering binnen 25 jaar geen voorzieningen behoeft (kwaliteitsklasse II), dient een funderingsrapport (ook vaak genoemd een funderingsonderzoek) te worden opgesteld. Een funderingsrapport is niet nodig als middels archiefgegevens is aangetoond dat het pand volledig funderingsherstel heeft ondergaan.
In het kader van splitsen wordt nadrukkelijk gesteld dat het aannemelijk maken dat de fundering binnen 25 jaar geen voorzieningen behoeft (kwaliteitsklasse II) een situationele afweging is, die alleen gemaakt kan worden door een deskundige op het gebied van grondmechanica en constructies, bekend met de situatie in Amsterdam. Indien aannemelijk is gemaakt dat de fundering gedurende 25 jaar geen voorzieningen behoeft (kwaliteitsklasse II), dient aangegeven te worden dat dit alleen geldt bij gelijkblijvende omstandigheden (dus geen interne verbouwingen of verlaging grondwaterpeil).
Voor het opstellen van een funderingsrapport mag gebruik gemaakt worden van de “SBRCURNET Richtlijn onderzoek en beoordeling van houten paalfunderingen onder gebouwen” (ook genoemd Richtlijn F3O). Aanvullend hierop staat deze bijlage informatie over benodigde onderzoeken specifiek voor Amsterdam, criteria voor het wel of niet hoeven uitvoeren van een funderingsinspectie, hetgeen consequenties heeft voor de beoordelingsmethode (keuze tussen methode 1 of 2).
Een archiefonderzoek dient altijd plaats te vinden. Panden gebouwd voor 1940 zijn grofweg te verdelen in drie bouwperiodes, met de verschillende typen funderingen en beschikbaarheid van archiefgegevens.
Bij het inventariseren van archiefgegevens is het van belang tot welke architectuureenheid – de gemeente beschikt over architectuurkaarten van de 19-eeuwse-ring en van de 20-40 gordel - en tot welke bouweenheid (gelijktijdig gebouwd, in één vergunning) een pand behoort.
Als archiefgegevens niet aanwezig, summier of onvolledig zijn (bijvoorbeeld geen funderingsgegevens), kan gebruik gemaakt worden van gegevens van belendende panden, mits ze deel uitmaken van dezelfde architectonische eenheid.
Het doel van de visuele inspectie is het vastleggen hoe de fundering en het casco van een pand zich sinds de oprichting (bouw) heeft gedragen. De fundering is namelijk over een hele lange periode belast, wat zou kunnen worden gezien als een zeer langdurige proefbelasting. Naast het vastleggen van gebreken in het casco, die mogelijk kunnen worden teruggeleid naar het functioneren van de fundering, heeft een visuele inspectie ook het doel te controleren of er verschillen zijn met het archiefonderzoek (consequenties van verbouwingen, al of niet met een vergunning). Een inspectie dient ook binnen plaats te vinden, bij voorkeur zowel op de begane grondverdieping en als op één van de bovenverdiepingen. Het moeilijk toegang verkrijgen tot woningen is geen excuus om van een binnenopname en of een opname aan de achterzijde af te zien.
De lintvoegwaterpassing (normaliter alleen aan de voorzijde) dient uitgevoerd te worden, inclusief bij de belendende panden (minimaal twee panden aan elke zijde). De vloerwaterpassing bij voorkeur niet op de begane grond uitvoeren, omdat deze soms niet origineel of uitgevlakt is. De waterpassingen geven een beeld van de scheefstand van een pand, waarbij bij de vloerwaterpassing wel kritisch gekeken moet worden naar lokale verzakkingen als gevolg van doorbuiging van houten balken, bijvoorbeeld bij trapgaten. In dat geval meten bij de opleggingen. Bij de beoordeling van de lintvoegwaterpassing moeten ook de metingen van de belendende panden worden meegenomen, waarbij wel van belang is of deze van dezelfde of een andere bouweenheid deel uitmaken. Verder zou er sprake kunnen zijn van scharnierwerking, dat kan ontstaan als een pand is ingebalkt in een eerder gebouwd pand.
Hoogtemetingen (absolute zakking en actuele zakkingsnelheid)_
De absolute zakking van een pand kan worden berekend middels het verschil van het huidige (gemeten) vloerpeil van de begane grond en het vloerpeil aangeven op de oprichtingstekening. Hierbij dient de begane grondvloer nog wel origineel te zijn en rekening te worden gehouden dat het aangegeven vloerpeil op de oprichtingstekening niet altijd betrouwbaar is. In de ophooggebieden lag het vloerpeil meestal tussen AP + 0,80 en 0,90 meter.
De actuele zakkingsnelheid van een pand kan worden bepaald middels meetbouten aangebracht in (meestal) de voorgevel nabij de bouwmuren of van meetbouten aangebracht in belendende panden, mits deze panden deel uitmaken van dezelfde bouweenheid. Om een betrouwbaar beeld te verkrijgen van de zakkingssnelheid (in mm per jaar) dienen meetbouten minimaal gedurende een periode 2 jaar te zijn gemeten, waarbij de laatste meting niet ouder mag zijn dan 1 jaar. Op de website “op de kaart” van de gemeente Amsterdam zijn de meest recente meetgegevens van de aanwezige meetbouten te raadplegen (http://www.opdekaart.amsterdam.nl/dbi/meetbouten).
Daarnaast is ook de verschilzakkingsnelheid tussen de linker twee bouwmuren van een pand essentieel. Deze kan ook worden bepaald middels interpolatie van meetbouten in belendende panden, in combinatie met de lintvoegwaterpassing, mits ze deel uitmaken van dezelfde bouweenheid. Juist een verschil in zettingssnelheid binnen een pand, is meestal de oorzaak van schade en zal vaak tot schade gaan leiden in de nabije toekomst.
Bij de stadsuitbreiding buiten de grachtengordel werden de meeste polders opgehoogd meestal met zand tot gemiddeld 0,70 meter boven het AP, waarbij uiteindelijk de grondwaterstand werd verhoogd van polderpeil naar het stadspeil AP – 0,40 meter. De gemeente beschikt over Ophoogkaarten waarin de jaren van ophoging staan. Als gevolg van de ophoging ondervinden de funderingen negatieve kleef. De grootte van de negatieve kleef(belasting) is afhankelijk van de dikte van het ophoogpakket, de dikte van het daaronder liggende (originele) het klei- en veenpakket, de tijd tussen de ophoging en aanleg van de panden, evenals het tijdstip dat de grondwaterstand werd verhoogd naar het stadspeil. Een aantal polders is niet opgehoogd, zoals de Watergraafsmeer, waar een lagere grondwaterstand heerst, evenals in gebieden met onderbemalingen (zie hiervoor de Polderkaart).
Het verschil in ophoging tussen de straat- en tuinzijde, evenals de mate van aanvullingen later van de straat, kunnen oorzaken zijn dat de meeste panden naar voren hellen. Panden gebouwd op een dijk, kunnen juist naar achteren gaan hellen.Bij vooroorlogse panden werd de inheidiepte empirisch bepaald middels het slaan van proefpalen. Het gevolg hiervan is – mede omdat het fenomeen negatieve kleef niet voldoende bekend was - dat panden van voor 1940 zullen blijven zakken.
Middels https://maps.waternet.nl/kaarten/peilbuizen.html kunnen grondwaterstanden worden opgevraagd, vaak beschikbaar over een langere periode. Om een inschatting te maken van de droogstand van het funderingshout van het te onderzoeken pand, dienen de gemeten grondwaterstanden in het freatisch vlak, te worden geïnterpoleerd tussen de peilfilters. Hierbij dient rekening te worden gehouden met waterscheidingen, bijvoorbeeld bij een onderbemalingsgebied.
In de SBRCURNET Richtlijn staat aangegeven dat het aantal inspectieputten en de plaats ervan – meestal bij het meest gezakte punt - wordt bepaald op basis van de onderzoeken (die hierboven beschreven zijn). Bovendien stelt deze Richtlijn dat op basis van locatie-specifieke kenmerken besloten kan worden geen inspectieputten te graven. Om hier invulling aan te geven, wordt gesteld dat het wel of niet behoeven uitvoeren van een funderingsinspectie afhankelijk is van de volgende bepaalde criteria:
- •
- •
- •
- •
- •
- •
- •
Deze criteria zijn verwerkt in een stroomschema (aan het einde van deze bijlage), waarbij ook rekening is gehouden met het type fundering en dus ook ouderdom van pand. Het stroomschema is richtinggevend is voor zowel voor de onderzoeker (deskundige) als voor de beoordelaar namens het bevoegd gezag (inspecteur en constructeur). Het blijft een situationele afweging om geen of juist wel funderingsinspectie uit te voeren. Bijvoorbeeld kan het zo zijn dat er geen meetbouten aanwezig zijn, maar middels tekeningen en hoogtematen wordt aangetoond dat een pand nauwelijks zakt.
Ook mag gebruik worden gemaakt van een rapport van een funderingsinspectie van een belendend pand deel uitmakend van dezelfde bouweenheid, waarbij middels metingen aangetoond wordt, dat de fundering van het nu te onderzoeken pand niet slechter van kwaliteit zal zijn. Bij dat rapport moet de ouderdom ervan worden meegewogen.
In de genoemde SBRCURNET Richtlijn worden voor het draagvermogen van de fundering twee beoordelingsmethodes genoemd:
- •
- •
Methode 1. Deze methode sluit aan bij de gelijkwaardigheidsbepaling zoals in hoofdstuk 1 van het Bouwbesluit, waarbij middels archiefonderzoek, metingen en een opname de fundering van een pand wordt beoordeeld. Deze methode past ook in de “Observatiemethode” die wordt beschreven in de in ontwikkeling zijnde norm NEN 8707: Beoordeling van de constructieve veiligheid van bestaande geotechnische constructies. Als volgens het stroomschema in deze bijlage een funderingsinspectie niet noodzakelijk is, betekent dit dat methode 1 mag worden toegepast. Als toch een funderingsinspectie wordt uitgevoerd, dient dit alleen om een beeld te verkrijgen van de kwaliteit van de fundering (gebreken en houtaantasting).
Methode 2. De bestaande fundering wordt geotechnisch getoetst, volgens aangewezen normen uit het Bouwbesluit, rekening houdend met een restlevensduur van 25 jaar. Hiervoor is een funderingsinspectie noodzakelijk, tenzij uit archiefgegevens voldoende bruikbare informatie kan worden gehaald. Uit het stroomschema blijkt dat hoe ouder een pand, waarbij van panden van voor 1880 meestal geen bruikbare archiefgegevens beschikbaar zijn, hoe vaker een funderingsinspectie noodzakelijk is. Bovendien maken oudere panden – van voor de stadsuitbreiding vanaf de 19e eeuw – in het algemeen geen onderdeel uit van een grotere bouweenheid, waardoor niet teruggegrepen kan worden op die gegevens en bovendien meetboutengegevens minder bruikbaar zijn. Om die reden zal voor die panden methode 2 worden toegepast.
Stroomschema als hulpmiddel of voor een beoordeling van een fundering in kwaliteitsklasse II (25 jaar) een funderingsinspectie dient te worden uitgevoerd
Permanente link
Kopieer de link naar uw clipboard
https://zoek.officielebekendmakingen.nl/gmb-2017-1152.html