Artikel 5.1 Overgangsregeling
Bij wijze van overgangsregeling zijn de onder de Huisvestingsverordening 1994 opgebouwde punten volledig overgenomen en omgezet in een kwantitatief gelijkwaardige grootheid voor zoekduur. De woningzoekende raakt zo alleen door eigen toedoen opgebouwde punten kwijt (door bijvoorbeeld een passieve opstelling).
Notitie verhoging koopprijsgrens, behorende bij
wijziging van de verordening van 23 april 2013,
artikelsgewijze toelichting artikel 2.1.1 lid b
Notitie verhoging koopprijsgrens
In het Woonplan Terschelling 2008-2016 is opgenomen dat gekeken wordt naar het optrekken van de koopprijsgrens. In dit in november 2009 door de raad vastgestelde plan wordt ingestoken op aanpassing naar minimaal € 400.000 en jaarlijkse indexatie.
Ook in VASTT verband wordt gekeken naar de wenselijkheid van het verhogen van de koopprijsgrens. Daarnaast is met woningstichting de Veste een prestatieovereenkomst gesloten, waarin is vastgelegd dat aan de gemeenteraad een voorstel wordt voorgelegd tot een substantiële verhoging van de koopprijsgrens.
In de Huisvestingswet is geregeld dat de gemeenteraad kan bepalen dat voor het in gebruik nemen van bepaalde woonruimten een huisvestingsvergunning vereist is. In de Huisvestingsverordening wordt vastgelegd voor welke woonruimten het vergunningvereiste geldt. In beginsel moet de raad zich daarbij houden aan de in de Huisvestingswet
aangegeven huur- en koopprijsgrenzen. Deze grenzen bedragen momenteel € 664,66 en
De Huisvestingswet
maakt het echter mogelijk om hogere grenzen te hanteren als dit in verband met uit bovengemeentelijk ruimtelijk beleid voortvloeiende geringe mogelijkheden tot uitbreiding van de woonruimtevoorraad noodzakelijk is. Hiervoor is de goedkeuring van Gedeputeerde Staten vereist. (Deze goedkeuring is inmiddels met de inwerkingtreding van de Wet revitalisering generiek toezicht komen te vervallen).
Voor het overige geldt als enig criterium dat een huisvestingsvergunning noodzakelijk moet zijn met het oog op een evenwichtige en rechtvaardige verdeling van schaarse woonruimte.
Sinds 1991 gelden op Terschelling regels voor de verdeling van woonruimte en voor wijziging van de samenstelling van de woonruimtevoorraad. Aanvankelijk via de Woonruimteverordening, sinds 1994 via de Huisvestingsverordening.
De regels voor de evenwichtige en rechtvaardige verdeling van woonruimte zijn momenteel van toepassing op huurwoningen met een kale huur tot € 664,66 per maand en op koopwoningen met een koopprijs tot € 272.268,13. De huurprijsgrens wordt jaarlijks aangepast, doordat deze gekoppeld is aan de maximale huur waarbij nog recht op huurtoelage bestaat. De koopprijsgrens is in de verordening niet geïndexeerd.
Koopprijsgrens door de jaren heen
De koopprijsgrens is sinds 1991 tweemaal met goedkeuring van GS aangepast en laat de volgende ontwikkeling zien:
|
|
|
maximale stichtingskosten premiekoopwoningen
|
1 juli 1994 tot 23 december 1999
|
|
24 december 1999 tot heden
|
ƒ 600.000,00/ € 272.268,13
|
Door het ontbreken van de mogelijkheid tot indexering ligt de koopprijsgrens al ruim 12 jaar op € 272.268,13.
Argumenten voor verhogen van de koopprijsgrens
Vanwege de volgende woningmarkt- en ruimtelijke omstandigheden is het optrekken van de koopprijsgrens noodzakelijk voor een evenwichtige en rechtvaardige verdeling van schaarse woonruimte.
-
Prijsontwikkeling van koopwoningen sinds 1999
In het Woonplan Terschelling 2008-2016 is opgenomen dat alleen al voor het ‘’waardevast houden’’ van de koopprijsgrens, dat wil zeggen meegaan met de prijsontwikkelingen op de woningmarkt, het optrekken van de grens noodzakelijk is wil deze enige functie behouden. Volgens Kadaster/CBS
heeft een koopwoning in Friesland welke in december 1999 een waarde van € 272.268 had op 1 september 2012 een waarde van € 418.235. De functie die de grens in 1999 had in het tegengaan van verkoop aan personen die niet economisch en/of maatschappelijk gebonden zijn is door deze prijsontwikkeling sterk verminderd.
Dat sprake is van een
geïsoleerde woningmarkt behoeft nauwelijks toelichting. Op Terschelling is het vrijwel niet mogelijk om op het eiland te werken en elders te wonen. Dit maakt dat voor nagenoeg iedereen die op Terschelling werkt op het eiland woonruimte beschikbaar moet zijn.
De
vraag naar woningen is groot. Ter illustratie: bij de lokale woningcorporatie staan 320 woningzoekenden ingeschreven. 265 daarvan zijn actief woningzoekend, wat wil zeggen dat ze op korte termijn een huurwoning zouden willen hebben. Uit onderzoek onder starters is gebleken dat de
wachttijd voor een huurwoning van de woningbouwcorporatie circa 8 jaar is. Voor senioren bedraagt de wachttijd momenteel ruim 2 jaar.
De
doorstroming is
gering. Ter illustratie: het aantal mutaties in de huurwoningvoorraad van de woningcorporatie bedroeg de laatste jaren tussen de 7 en 15 woningen per jaar.
Om de doorstroming te bevorderen is het noodzakelijk om ook het duurdere segment koopwoningen onder de werking van de huisvestingsvergunning te laten vallen.
De woningvoorraad op Terschelling bedraagt 2065 woningen
. De woningcorporatie heeft circa 440 huurwoningen in haar bezit (ruim 21%). Meer dan
70% van de voorraad bestaat uit
koopwoningen. Het aandeel koopwoningen ligt daarmee ruim boven het landelijk gemiddelde
. Om de schaarse woonruimte op evenwichtige en rechtvaardige wijze te kunnen verdelen is het noodzakelijk om de huisvestingsvergunning ook voor een omvangrijk deel van de koopmarkt te hanteren.
De
koopprijzen van woningen zijn
hoog. Het aantal koopwoningen dat nog onder de werking van de huisvestingsverordening valt is daardoor beperkt. De huidige grens is daardoor veel aan betekenis kwijtgeraakt.
Door het geringe aantal verkopen leveren verkoopcijfers nauwelijks betrouwbare gegevens op. Om een beeld te geven is daarom gebruik gemaakt van de meest recente WOZ gegevens.
|
% van de totale koopwoningvoorraad
|
|
|
|
|
Bron: gemeente Terschelling
Uit WOZ gegevens blijkt dat het aantal verkopen en de woningprijs op Terschelling nog nauwelijks daalt. De lokale makelaars constateren momenteel echter wel een dalende tendens.
De hoge prijs van woningen is mede een gevolg van de ‘’
eilandkosten’’: door de eilandsituatie zijn de bouwkosten op Terschelling 20-25% hoger dan aan de wal.
Door de schaarste aan woonruimte is de
prijs-/kwaliteitverhouding uit balans.
Zowel gemeente als makelaars ervaren dat de huidige grens een
prijsopdrijvend effect heeft.
De gemeente krijgt veel verzoeken om informatie over de mogelijkheden om op Terschelling te gaan wonen. Uit deze gesprekken blijkt dat van de huidige koopprijsgrens
nauwelijks nog
preventieve werking uitgaat.
Op grond van de ‘
’Tijdelijke regeling diensten van algemeen economisch belang toegelaten instellingen volkshuisvesting’’ mogen nog maar 10% van de vrijkomende huurwoningen toegewezen worden aan woningzoekenden met een verzamelinkomen boven € 34.085,00. Door het prijsniveau van de koopwoningen op Terschelling is het voor velen van hen onmogelijk om een woning te kopen. Deze woningzoekenden dreigen dus tussen wal en schip te vallen. Zij die wel tot koop in staat zijn, zijn vaak aangewezen op de goedkope koopwoningvoorraad. Dit omdat ook de
particuliere huurwoningen duur zijn.
Huishoudensprognoses voor Terschelling zijn periodiek en per bron zeer uiteenlopend. Vooralsnog wordt er van uitgegaan dat op Terschelling tot 2030 sprake is van een lichte groei van het aantal huishoudens. Uitgegaan wordt van ontgroening en een sterke vergrijzing. Er wordt dan ook geen lagere vraag naar woningen verwacht, wel een wijziging van de vraag.
Naar verwachting blijft de werkgelegenheid de komende jaren op peil. Om te kunnen voorzien in de vraag naar personeel wordt dan ook ingezet op het
vasthouden van de
beroepsbevolking. Wil dit kans van slagen hebben dan is afscherming van de woningmarkt ten behoeve van starters en op Terschelling werkzamen noodzakelijk.
Een hogere koopprijsgrens is daarmee tevens een instrument ter ondersteuning van de
economische ontwikkeling, de
leefbaarheid en het
op peil houden van de
voorzieningen.
Door de schaarste aan en de prijs van woonruimte ondervinden werkgevers problemen bij het huisvesten van personeel.
Door deze woningmarktomstandigheden zijn het niet alleen woningzoekenden die om financiële of maatschappelijke redenen een verhoudingsgewijs zwakke positie op de woningmarkt innemen (de primaire doelgroep) die niet meer of moeilijk in staat zijn om zelf in adequate huisvesting te voorzien. Nagenoeg alle groepen woningzoekenden, of dit nu starters, studenten aan het Maritiem Instituut Willem Barentsz, senioren, vestigers met werk op Terschelling of doorstromers betreft, ondervinden problemen bij het vinden van passende woonruimte.
-
Prestatieovereenkomst met woningstichting de Veste
Op 21 oktober 2011 heeft de gemeente de prestatieovereenkomst Wonen Terschelling 2011-2016 met woningstichting de Veste gesloten. Hierin is opgenomen dat de gemeenteraad een voorstel tot substantiële verhoging van de koopprijsgrens voorgelegd wordt. Voor de Veste is deze verhoging een voorwaarde om te investeren op het eiland.
-
Geringe mogelijkheden tot uitbreiding van de woningvoorraad
De provincie Friesland heeft in het Streekplan opgenomen dat, in termen van de Huisvestingswet, op de eilanden sprake is van een
restrictief ruimtelijk ordeningsbeleid. Dit vertaalt zich in het aantal woningen dat er op Terschelling gebouwd mag worden. In de periode 2008-2016 gaat het om 150 woningen.
De mogelijkheden tot bouwen buiten bestaand bebouwd gebied worden beperkt door met name
natuurregelgeving en
grondposities (ca. 80 % van het eiland is eigendom van SBB).
Een recente uitspraak van de Raad van State treft echter ook de bouwmogelijkheden binnen bestaand bebouwd gebied. De Raad van State oordeelde dat vooraf moet worden vastgesteld dat op grond van objectieve gegevens is uitgesloten dat het bestemmingsplan significante gevolgen heeft voor de natuurgebieden. Mede door deze uitspraak is besloten om de invullocaties voor woningbouw uit de in procedure zijnde bestemmingsplannen voor de dorpen op Terschelling (niet zijnde West-Terschelling, Midsland en Hoorn) te schrappen.
Indien bouwplannen gevolgen hebben voor de natuurlijke waarden moeten mitigerende en
compenserende maatregelen getroffen worden. De mogelijkheden tot compenserende maatregelen zijn beperkt op een gebied dat overwegend uit natuur bestaat. Zonder compensatie kunnen bouwplannen niet uitgevoerd worden. De natuurregelgeving beperkt niet alleen de bouwmogelijkheden, het compensatievereiste maakt de woningbouw op het eiland ook duurder.
-
Goedkeuring Gedeputeerde Staten van Friesland
Op grond van de Huisvestingswet is voor het verhogen van de koopprijsgrens de goedkeuring vereist van Gedeputeerde Staten van Friesland. In haar reactie op het Woonplan heeft de provincie de noodzaak van het optrekken van de koopprijsgrens onderschreven en toegezegd de gemeente hierin te ondersteunen. De provincie raadt aan om de verhoging te onderbouwen met informatie over de mate waarin bestaande woningen beneden en boven de huidige koopprijsgrens weglekken naar huishoudens die geen binding hebben.
Op basis van de beschikbare gegevens is het niet mogelijk om te selecteren op verkopen aan huishoudens met of zonder binding. Onderzocht is in welke mate er sinds 2006 woningen verkocht zijn aan niet-ingezetenen, dat wil zeggen aan kopers die op moment van aankoop niet op Terschelling in de GBA ingeschreven waren. Dit geeft het volgende beeld:
|
|
Aantal verkopen aan niet-ingezetenen
|
% verkopen aan niet- ingezetenen
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Bron: gemeente Terschelling
Zoals uit de volgende tabel blijkt kopen niet-ingezetenen met name woningen boven de huidige koopprijsgrens.
|
% verkopen < 272.268,13 aan niet-ingezetenen
|
% verkopen > 272.268,13 aan niet-ingezetenen
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Bron: gemeente Terschelling
Door de inwerkingtreding van de Wet revitalisering generiek toezicht is de provinciale goedkeuring recent komen te vervallen.
In de Huisvestingswet
is geregeld dat een huisvestingsvergunning aan iedere aanvrager wordt verleend, als de woonruimte door de eigenaar gedurende een door de gemeenteraad in de huisvestingsverordening te bepalen termijn van ten hoogste dertien weken vruchteloos is aangeboden aan personen die in aanmerking komen voor een huisvestingsvergunning.
In de Huisvestingsverordening
is hiervoor een termijn van 3 maanden opgenomen. In de verordening is geregeld op welke wijze men aan de vruchteloze aanbieding voldoet.
Als een verkoper zich aan deze spelregels houdt werpt de koopprijsgrens dan ook slechts maximaal 3 maanden een drempel op. Gerelateerd aan de gemiddelde tijd dat een huis momenteel te koop staat is dit een beperkte periode.
Ook de in voorbereiding zijnde nieuwe Huisvestingswet kent het instrument huisvestingsvergunning en de mogelijkheid tot het stellen van bindingseisen.
In de nieuwe wet zijn geen maximale koop- en huurprijsgrenzen opgenomen. Dit is gedaan omdat de lokale woningmarkten verschillen. De gemeenten mogen de prijsgrenzen zelf vaststellen zodat lokaal gericht gestuurd kan worden om schaarste en verdringing op de woningmarkt te voorkomen. De prijsgrenzen moeten betrekking hebben op de goedkope woningvoorraad. Uit de beantwoording door de regering van vragen in de commissie Binnenlandse Zaken blijkt echter het volgende:
“In enkele bijzondere omstandigheden zou het noodzakelijk kunnen zijn om woningen die niet onder goedkope koop of huur begrepen kunnen worden toch onder de distributieregels te vatten. In sommige gemeenten is de druk op de woningmarkt zo groot en zijn er zo weinig uitbreidingsmogelijkheden dat ook woningen in het middensegment gedistribueerd moeten worden om te voorkomen dat de lokale bevolking niet meer aan een woning kan komen in de eigen gemeente of zelfs regio. Als bekend voorbeeld hiervoor gelden de Waddeneilanden.’’
Voor de koopprijsgrens moet onderbouwd worden waarom deze grens noodzakelijk is om de onrechtvaardige en onevenwichtige effecten van de schaarste te bestrijden.
Ook de nieuwe wet kent de vruchteloze aanbieding. De bindingseisen zijn niet van toepassing als de woning gedurende de in de verordening aangegeven termijn van maximaal 13 weken en op de daarin aangegeven wijze vruchteloos aangeboden is geweest. De koopprijs mag daarbij niet hoger zijn dan de WOZ waarde. Dit laatste is nieuw. In de huidige wet mag de koopprijs niet hoger zijn dan redelijk is gelet op de waarde in het economisch verkeer. Een taxatierapport was daarvoor ook toereikend bewijs.
Discussiebijeenkomst 10 juli 2012
Tijdens een door de gemeenteraad georganiseerde paneldiscussie over onder meer de koopprijsgrens hebben de lokale makelaars geadviseerd om de koopprijsgrens op het huidige niveau te houden. Naar hun mening geeft verhoging van de grens onrust op de woningmarkt en is niet duidelijk waarom de grens opgetrokken moet worden. Zij constateren dat ook woningen beneden de huidige koopprijsgrens momenteel niet verkocht worden.
De Veste heeft geadviseerd om de koopprijsgrens te verhogen. Dit als noodzakelijk onderdeel van een mix van maatregelen ter stimulering van de lokale woningmarkt. Een groot aantal van de in het vorenstaande genoemde omstandigheden zijn daarvoor als argument aangedragen.
Op Texel is een proef gaande waarbij gedurende 1 jaar geen huisvestingvergunningen vereist zijn. De aanleiding hiervoor zijn de op Texel geconstateerde ongewenste effecten zoals het bemoeilijken van de terugkeer van voormalige inwoners (met name studenten), vermindering van regelgeving en de wens om in te spelen op de demografische ontwikkelingen als vergrijzing en ontgroening.
De proef loopt sinds 1 juli 2011. Formele evaluatie moet nog plaatsvinden. Informeel is geconstateerd dat, door de stagnerende woningmarkt, de effecten lastig te beoordelen zijn. Indruk is dat het aantal personen dat door het schrappen van het huisvestingsvereiste nu wel een woning kon kopen terwijl dit voorheen niet kon zeer beperkt is. Ondanks de grotere markt worden woningen niet of nauwelijks sneller verkocht. Er zijn geen signalen van de makelaars en de corporatie dat er veel mis gaat, ook niet dat het schrappen van het vergunningvereiste helpt.
Het schrappen van de vergunningeis leidt uiteraard wel tot lastenverlichting voor burger en makelaars. Bij de gemeente Texel kunnen op jaarbasis 400 uren anders ingezet worden. Nog niet ingeschat kon worden of het niet eisen van een huisvestingsvergunning bijdraagt aan de beoogde overige effecten. Ambtelijke inschatting is dat voorgesteld wordt om de proef te verlengen.
De koopprijsgrens is en blijft het publiekrechtelijk instrument voor het vergroten van de huisvestingsmogelijkheden voor huishoudens met een economische of maatschappelijke binding aan het eiland. De beschreven omstandigheden en gegevens tonen naar onze mening afdoende aan dat het verhogen van de koopprijsgrens een noodzakelijke bijdrage kan leveren aan het beter functioneren van de woningmarkt op het eiland. Van belang daarbij is dat, als de bepalingen inzake de vruchteloze aanbieding worden nageleefd, er slechts gedurende een termijn van maximaal 3 maanden sprake kan zijn van bindingseisen.
Als tot bijstelling besloten wordt, wat moet dan de nieuwe koopprijsgrens worden?
Voor de bepaling van de grens kunnen de volgende uitgangspunten gehanteerd worden:
- 1.
De koopprijsgrens omvat het goedkope en middensegment.
- 2.
De nieuwe grens wijkt niet meer dan 10 % af van de prijsontwikkeling sinds december 1999.
- 3.
Maximaal 2/3 van alle koopwoningen valt onder het vereiste van de huisvestingsvergunning. De WOZ waarden worden hiervoor als grondslag gebruikt.
- 4.
Van de grens mag geen prijsopdrijvend effect uit gaan.
Dit uitgangspunt sluit aan bij de nieuwe Huisvestingswet.
In de prestatieovereenkomst is opgenomen dat woningen met een koopprijs tot € 226.000 behoren tot de sociale koopwoningen (d.w.z. het goedkope segment). Wat tot het middensegment gerekend wordt is nergens vastgelegd. Bij een achttal willekeurige gemeenten is bekeken wat de verhouding tussen de door hen gehanteerde grens is voor een goedkope en middeldure koopwoning. Gemiddeld is bij deze gemeenten de grens voor een middeldure koopwoning 1,65 keer de grens voor een goedkope koopwoning. Op basis van deze verhouding wordt voorgesteld wordt om voor het middensegment een grens van (226.000 x 1,65 = afgerond) € 373.000 aan te houden.
Al aangegeven is dat op grond van de prijsontwikkeling de grens minimaal op € 418.235 komt te liggen. Bij maximaal 10 % afwijking ligt een nieuwe koopprijsgrens tussen € 376.411 en € 460.058.
Om een rechtvaardige en evenwichtige verdeling van woonruimte te kunnen bewerkstelligen wordt het noodzakelijk geacht om een behoorlijk deel van de voorraad onder de werking van de huisvestingsvergunning te brengen. Een redelijk deel moet echter ook beschikbaar zijn voor vrije vestiging. Voorgesteld wordt om deze verhouding op 2/3 : 1/3 te leggen.
De huidige verdeling van de koopwoningvoorraad op basis van de meest recente WOZ waarden is als volgt:
|
% van de totale koopwoningvoorraad
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Wil maximaal 2/3 van de koopwoningvoorraad onder de koopprijsgrens vallen dan moet de koopprijsgrens niet hoger vastgesteld worden dan tussen circa € 390.000 en € 400.000.
Op grond van de uitgangspunten 1 t/m 3 is een reële grens een koopprijsgrens tussen € 373.000 en circa € 400.000. Gelet op de huidige vragersmarkt wordt niet verwacht dat van een dergelijke koopprijsgrens een prijsopdrijvend effect uit gaat.
Voorstel nieuwe koopprijsgrens
Voorgesteld wordt om aan te sluiten bij de nieuwe Huisvestingswet en de koopprijsgrens vast te stellen op € 373.000. Een dergelijke grens wordt noodzakelijk geacht om tot een rechtvaardige en evenwichtige verdeling van schaarse woonruimte te komen. Daarmee wordt tevens invulling gegeven aan de afspraak met Woningstichting de Veste om de koopprijsgrens substantieel te verhogen.
Ook is het wenselijk de koopprijsgrens jaarlijks per 1 januari, voor het eerst op 1 januari 2014, te indexeren aan de hand van de prijsindex bestaande koopwoningen, Waddeneilanden vrijstaande woningen. Daarmee kunnen de marktontwikkelingen (naar boven en beneden) gevolgd worden.
Versie 2 Raad 18 december 2012
Inspraak januari/februari 2013
Toevoeging Wet revitalisering generiek toezicht mei 2013