De Huisvestingswet 2014, die op 1 januari 2015 in werking is getreden, bepaalt dat gemeenten, indien zij daarvoor kiezen, per 1 juli 2015 een nieuwe huisvestingsverordening moeten vaststellen ter vervanging van hun bestaande huisvestingsverordening. Bestaande verordeningen vervallen op die datum van rechtswege. De nieuwe huisvestingsverordening moet voldoen aan de nieuwe Huisvestingswet 2014 (
2014, stb. 248).
De gemeente heeft daarom, in samenwerking en afstemming met de acht andere voormalige Haaglanden-gemeenten, een nieuwe lokale Huisvestingsverordening opgesteld, de Nieuwe Huisvestingsverordening Zoetermeer 2015 (NHVO) die de huidige regionaal afgestemde lokale huisvestingsverordening moet vervangen.
Met de Huisvestingswet 2014 wordt door het parlement een aantal principiële en duidelijke keuzes gemaakt. De nieuwe Huisvestingswet 2014 beperkt de werking van de verordening tot het enige waarvoor, volgens de wetgever, het instrument benodigd is:
‘een instrumentarium om in te grijpen in de woonruimteverdeling en de samenstelling van de woonruimtevoorraad voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan goedkope woonruimte.’
Uitgangspunt is het recht van vrije vestiging voor alle inwoners van Nederland. De burger mag daarom zo min mogelijk in de weg worden gelegd in zijn of haar wens om zich ergens te vestigen. Om die reden mogen voor het koopsegment geen regels meer met betrekking tot de toewijzing en verdeling van de voorraad in de nieuwe verordening worden opgenomen. Ook andere beperkende voorwaarden, met name leefbaarheid van en in de wijk, zijn om die reden niet meer toegestaan in de nieuwe verordening.
Het belangrijkste verschil met de oude verordening is dat een gemeente er alleen nog voor kan kiezen om een nieuwe verordening op te stellen, indien wordt aangetoond dat er sprake is van schaarste in het segment van de woningvoorraad waarvoor de gemeente de verordening op wil stellen. Alleen dit biedt voor de nieuwe Huisvestingwet voldoende grond om de vrije keuze van burgers en de markt te verstoren en een verordening op te stellen. Om die reden is de nieuwe verordening ook nog maar geldig voor maximaal 4 jaar. Het beleid, van gemeenten en Rijk, zou er op gericht moeten zijn om verstoringen in de markt en schaarste te verhelpen, zodat na vier jaar een verordening niet meer nodig is. De gemeente heeft geconstateerd dat er sprake is van schaarste op de woningmarkt in het sociale huursegment. Dit biedt de basis voor deze verordening.
De nieuwe lokale huisvestingsverordeningen zijn aangepast conform de nieuwe Huisvestingswet 2014. De belangrijkste wijzigingen zijn samengevat:
- •
Het in te zetten instrumentarium beperkt zich tot alle goedkope huurwoningen (huur tot liberalisatiegrens, € 710,68 per 2015). Dus zowel woningen van woningcorporaties als particulier;
- •
Alle artikelen over de koopsector zijn verwijderd;
- •
Leeftijd mag niet meer als toewijzingscriterium worden gehanteerd;
- •
In het kader van de deregulering is een aantal uitvoeringsregels vervangen door uitgangspunten. De uitvoerende partijen werken een regionaal uniforme uitvoeringspraktijk uit op basis van de gegeven uitgangspunten, onder toezicht van de publiekrechtelijke verantwoordelijke overheid;
- •
Een aantal artikelen is vereenvoudigd;
- •
Een aantal artikelen is transparanter gemaakt;
- •
De regionale schaarste is aangetoond en rechtvaardigt dat 50% van het vrijkomend aanbod wordt toegewezen aan regionale woningzoekenden;
- •
Eventueel lokaal maatwerk mag wettelijk bestaan uit maximaal de helft van de regionale toewijzingen. Per gemeente dus maximaal 25% van alle toewijzingen. Hiervoor zijn nadere regels gesteld op basis van melding vooraf en verantwoording achteraf. Dit moet worden onderbouwd op niveau van gemeente, kern of wijk.
Belangrijkste bepalingen en uitgangspunten Huisvestingswet 2014
Schaarste: De wetgever stelt aan lokale sturing een flink aantal voorwaarden. De gemeenteraad zal enerzijds moeten aantonen dat er schaarste is en anderzijds dat de inzet van het instrumentarium van de Huisvestingswet 2014 in de concrete situatie geschikt en proportioneel is om de onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van die schaarste te bestrijden. Schaarste kan alleen betreffen: schaarste aan goedkope woonruimte in het algemeen, schaarste aan goedkope huurwoningen voor de huidige inwoners van een gemeente.
Leefbaarheid: Het is niet toegestaan om in het kader van woonruimteverdeling eisen te stellen aan woningzoekenden met het oog op de bevordering van de leefbaarheid.
Werkingsduur: De nieuwe Huisvestingswet 2014 beperkt ook de werkingsduur van een Huisvestingsverordening tot ten hoogste vier jaar. Deze termijn hangt onder meer samen met het feit dat woonruimteverdeling alleen de onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste mitigeert, maar niet de schaarste zelf wegwerkt. De inzet van een Huisvestingsverordening moet ingebed zijn in een bredere beleidsvisie, waarin gestreefd wordt naar een structurele oplossing.
Categorieën goedkope woonruimte: De regels kunnen ook alleen worden opgesteld voor goedkope huurwoningen, van particuliere verhuurders en / of woningcorporaties, die zijn aangewezen als schaarse woonruimte. De wetgever geeft eveneens aan dat het niet is toegestaan om buiten de Huisvestingsverordening andere of aanvullende afspraken te maken over de verdeling van woningen. Prestatieafspraken tussen gemeenten en woningcorporaties kunnen wel worden gemaakt, maar mogen geen elementen bevatten op het gebied van woonruimteverdeling, maar bijv. wel over wat men als schaars of groepen in de knel opvat. Ook de beschikbaarheid van woonruimte is bij uitstek een onderwerp van prestatieafspraken, mede in het licht van Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting die voor vaststelling voorligt aan de Eerste Kamer.
Huisvestingsvergunning: Overeenkomstig de nieuwe Huisvestingswet 2014 dient de gemeenteraad de goedkope woonruimte aan te wijzen waarvoor een huisvestingsvergunning moet worden verleend. Uitsluitend dat deel waar de schaarste betrekking op heeft kan als vergunningplichtig worden aangewezen en daaraan kunnen dus inkomenseisen worden gesteld.
Urgentieregeling: De Huisvestingswet 2014 biedt net als voorheen de mogelijkheid om een urgentieregeling in te stellen. De wetgever heeft bepaald dat tenminste drie categorieën woningzoekenden moeten worden opgenomen in een urgentieregeling. Het gaat hierbij om:
- a.
woningzoekenden die verblijven in een voorziening voor tijdelijke opvang voor personen die hun woning hebben moeten verlaten in verband met relationele problemen of geweld;
- b.
- c.
woningzoekenden die mantelzorg verlenen of ontvangen.
Maatschappelijke en economische binding: Bij de woningtoewijzing kan voorrang worden gegeven aan personen met een maatschappelijke of economische binding. Als er geen beperkingen zijn die voortvloeien uit de Wet ruimtelijke ordening, waarbij er slechts geringe of geen uitbreidingsmogelijkheden zijn, kan maximaal de helft van de aangewezen categorieën woonruimte met voorrang worden toegewezen aan regionaal gebondenen en maximaal de helft daarvan aan lokaal gebondenen. Echter bij het huisvesten van woningzoekenden die verblijven in een voorziening voor tijdelijke opvang voor personen die hun woning hebben moeten verlaten in verband met relationele problemen of geweld en bij vergunninghouders mogen deze bindingsvoorwaarden niet gesteld worden. Het geven van voorrang aan woningzoekenden met een economische of maatschappelijke binding mag niet tot gevolg hebben dat er geen reële huisvestingsmogelijkheden meer zijn voor woningzoekenden zonder binding. Daarnaast heeft de wetgever gedefinieerd wat onder economische en maatschappelijke binding mag worden verstaan, alsmede wat er niet onder mag worden verstaan.
Om een nieuwe verordening te mogen vaststellen zal moeten worden aangetoond dat binnen de lokale en regionale woningvoorraad sprake is van schaarste. Hieronder zal worden aangetoond dat er sprake is van schaarste in de sociale huurvoorraad van woningen met een huur tot de liberalisatiegrens (€ 710,68). Een doelmatige, rechtvaardige en evenwichtige verdeling van de woningvoorraad staat hiermee onder druk en overheidsingrijpen is daarmee vereist. Dit is in het bijzonder het geval voor mensen die een urgente huisvestingsbehoefte hebben. Daarnaast zien we dat specifieke groepen woningzoekenden om bijzondere aandacht vragen in de woonruimtebemiddeling; denk bijvoorbeeld aan personen die uit een instelling weer in een zelfstandige woning gaan wonen.
Hoewel de gemeente vrijheid van vestiging van woningzoekenden en een open regionale woningmarkt hoog in het vaandel heeft staan, legitimeren de aanwezigheid van groepen in de knel en de aanwezigheid van specifieke groepen woningzoekenden dat er door de gemeente Zoetermeer en de andere gemeenten in de regio Haaglanden (tijdelijk) wordt (bij)gestuurd in het verhuurtraject van sociale huurwoningen. Dit alles met het besef dat de meer structurele oplossing van het vraagstuk in de ontwikkeling van de woningvoorraad (zowel kwantitatief als kwalitatief) in brede zin ligt en niet in de verdeling er van. Met het oog op het voorgaande is het tevens gelegitimeerd om via een vergunningstelsel voor splitsing, onttrekking, samenvoeging en omzetting grip te houden op aanpassingen of wijzigingen in de gehele woningvoorraad.
De verordening is hét geëigende instrument om te dienen als kader voor zowel sturingsinstrumentarium als het vergunningstelsel. Met de verordening kan geborgd worden dat het aanbieden en toewijzen van woningen op een evenwichtige, rechtvaardige en op een transparante wijze gebeurd en dat wijzigingen in de woningvoorraad weloverwogen plaatsvinden. Doordat de verordening een publiekrechtelijke basis kent en bestuurlijk wordt vastgesteld, is bovendien geborgd dat de bepalingen omtrent het sturingsinstrumentarium alsmede het vergunningstelsel democratisch gelegitimeerd zijn.
De Huisvestingswet 2014 stelt dat gemeenten binnen de regio hun huisvestingsverordeningen op elkaar afstemmen. De provincie Zuid-Holland stelt daarbij ook dat de schaarste regionaal moet worden aangetoond. In de Visie Ruimte en Mobiliteit (VRM) uit 2014 stelt de provincie tevens dat er sprake moet zijn van een voldoende aanbod van sociale woningbouw. De huisvestingsverordening is een instrument om schaarste te verdelen. Gemeenten moeten maatregelen nemen, gedurende de vier jaar dat de verordening geldig is, om de schaarste te beperken en als het kan te doen verdwijnen. De negen voormalige Haaglanden gemeenten doen dit door het maken van prestatieafspraken met de woningcorporaties, op regionaal niveau en per gemeente. De gemeentelijke woonvisies en de VRM bieden de basis voor deze prestatieafspraken. De nieuwe huisvestingsverordening, de prestatieafspraken en de gemeentelijke en provinciale woonvisie vormen gezamenlijk de basis voor de aanpak van de schaarste en om te zorgen voor voldoende aanbod aan sociale woningbouw.
In de (vroegere) regio Haaglanden is sprake van een schaarste aan goedkope huurwoningen (huur tot € 710,68). De huisvestingsvergunningplicht in de verordening geldt ook daarom voor alle sociale huurwoningen tot € 710,68. Het is binnen dat deel van de voorraad dat zich binnen de regio de onevenwichtige en onrechtvaardige gevolgen van schaarste voordoen.
De samenwerkende gemeenten hebben er voor gekozen het schaarstebegrip voor de hele regio te definiëren. Op gemeentelijke niveau zou het wel mogelijk kunnen zijn dat sommige categorieën woonruimte met een huur onder de liberalisatiegrens minder schaars zijn dan andere, maar nog steeds schaars. Dit kan echter per gemeente verschillen. Dit zou er toe kunnen leiden dat sommige groepen huishoudens in de ene gemeente van de regio wel in aanmerking komen voor een bepaalde categorie woonruimte en in een andere gemeente niet. Dit is tegenstrijdig aan het principe van een ongedeelde woningmarktregio, die toegankelijk is voor alle huishoudens uit de doelgroep, uit alle gemeenten. Om de woningmarktregio zo open en toegankelijk te houden voor de doelgroep is er daarom voor gekozen om het schaarste begrip niet verder te definiëren.
De vraag in de regio naar sociale huurwoningen overschrijdt het aanbod ieder jaar in ruime mate. Enkele feiten van de huidige situatie onderbouwen dit:
- •
In de regio staan bijna 160.000 zelfstandige huurwoningen van de woningcorporaties. Ongeveer 10.000 daarvan hebben een huur van boven de liberalisatiegrens. Er zijn dus ongeveer 150.000 woningen in de regio van de woningcorporaties bereikbaar voor de huishoudens met een inkomen van onder de € 34.678.
- •
In regio Haaglanden staan bijna 115.000 huishoudens ingeschreven voor een sociale huurwoning. Daarvan zijn ruim 52.000 huishoudens actief woningzoekende (zij reageren op vrijkomend aanbod).
- •
Jaarlijks komt ongeveer 7% á 8% van de 150.000 gereguleerde woningen vrij. Dit betekent tussen de 10.000 en 12.000 woningen per jaar.
- •
Het aantal reacties op aangeboden woningen lag in het eerste half jaar van 2014 op gemiddeld 120 reacties per woning, hetgeen kan worden gekenmerkt als een woningmarktsituatie waarin sprake is van schaarste. Tevens is de druk zo groot dat zonder nadere regels verdringing zou plaatsvinden in vrijwel alle deelsegmenten binnen het sociale segment.
Een blik in de (nabije) toekomst leert ons dat de situatie niet op korte termijn verbetert:
- •
In het onderzoek WoON2012 zijn woonwensen geïnventariseerd. Deze woonwensen zijn met de regionale huishoudensprognoses gecombineerd. Dit leidt tot een indicatie van de schaarste per type woning. Op basis van de woonwensen zal de schaarste in de huursector in de regio zich in alle segmenten voordoen, maar vooral ontstaan bij de eengezinswoningen, met name de goedkopere.
- •
Ook inkomensgegevens en woonsituatie van inwoners van de regio (op basis van regionaal inkomensonderzoek – RIO – van het CBS) zijn geanalyseerd, in combinatie met de huishoudensprognose. Op basis van een beperkte welvaartsgroei en een gelijkblijvende scheefheid kan een indicatie worden gegeven van de benodigde huurvoorraad. Hieruit blijkt dat de voorraad huurwoningen (van woningcorporaties met circa 9.000 en van andere verhuurders met circa 8.000) in de regio netto (dus nieuwbouw minus onttrekkingen door sloop of verkoop) moet toenemen tot in ieder geval 2024 met 17.000 woningen en dat dus de schaarste zal toenemen indien dit niet wordt gerealiseerd.
- •
In het kader van de regionale prestatieafspraken werkt de gemeente aan het verminderen van de schaarste door toevoeging van sociale huurwoningen, dan wel door het verminderen van scheefheid.
Schaarste in gemeente Pijnacker-Nootdorp
Gemeente Pijnacker-Nootdorp heeft in bovengenoemde context de relatief kleinste sociale huurvoorraad van de regio, met zo’n 22% van de voorraad. Binnen deze kleine voorraad is het aandeel van de sociale voorraad met een huurprijs onder de aftoppingsgrens eveneens het kleinste. Wachttijden op woningen behoren voor de meeste doelgroepen tot de langste van de regio. Vooral de goedkopere sociale huurwoningen, met een huur onder de aftoppingsgrens, zijn dusdanig schaars, dat het voor inwoners met lage inkomens relatief moeilijker is in eigen gemeente een lokale wooncarriére te doorlopen. Van het lokale aanbod wordt dusdanig gebruik gemaakt zowel vanuit de regio, de landelijke taakstelling als vanuit de gemeente, dat lokale woningzoekenden relatief weinig aanbod aantreffen en deels wegtrekken naar andere gemeenten. De voorkeur was in veel gevallen geweest in de gemeente te blijven wonen. Met name doelgroepen met enige tijdsdruk en laag inkomen, zoals jongeren die zelfstandig willen gaan wonen, alleenstaanden en alleenstaande ouders na echtscheiding, merken de lokale schaarste het sterkst.
De verordening als onderdeel van een samenhangend stelsel
De verordening staat niet op zichzelf maar maakt nadrukkelijk onderdeel uit van een breder stelsel.
Hieronder wordt per onderdeel van dat stelsel een toelichting gegeven op de inhoud en functie.
Toekomstvisie Pijnacker-Nootdorp 2040 en Ruimtelijke Structuurvisie
Hoofddoelstelling van de gemeente is dat inwoners die dat willen een lokale wooncarrière kunnen doorlopen. Omdat de woningvoorraad van de gemeente nog niet evenwichtig is opgebouwd werkt de gemeente aan het versterken van de ‘zwakke sporten in de wooncarriereladder’. Om hierin stappen te zetten zijn er aanvullende beleidskaders uitgewerkt.
De Uitvoeringsstrategie Wonen 2013–2015, en de Nota Wonen Pijnacker-Nootdorp (die thans wordt opgesteld) vormen de basis voor de gemeentelijke invulling van zowel de verordening als de prestatieafspraken. Hierin wordt uitgestippeld wat het woonbeleid is voor de langere termijn en wordt benoemd of en waar het knelt op de woningmarkt en welke groepen onrechtvaardige en onevenwichtige effecten van schaarste ondervinden. Daarbij worden uitspraken gedaan over de gewenste ontwikkeling in de beschikbaarheid van de sociale voorraad, als basis voor nadere prestatieafspraken. In 2015 wordt de Uitvoeringsstrategie wonen van de gemeente geactualiseerd.
In de prestatieafspraken worden tussen de gemeenten en de woningcorporaties afspraken gemaakt over de uitvoering van het woonbeleid. Dit gebeurt zowel op lokaal als op regionaal niveau. De prestatieafspraken zijn daarmee dé plek waar gemeente en woningcorporatie(s) met elkaar vaststellen wie er specifiek tot de doelgroep van het woonbeleid behoort, welke groepen door schaarste in de knel komen en welke inspanningen gemeente en woningcorporatie(s) leveren om dit aan te pakken. De prestatieafspraken gaan onder meer over huurprijsbeleid en woningvoorraadontwikkeling, factoren die sterk bepalend zijn voor het ontstaan van schaarste.
Dit is ook precies de reden waarom rijk en provincie veel waarde aan aanhaking van de huisvestingsverordening met de prestatieafspraken hechten: het ondersteunt de gedachte van een brede inzet van de instrumentenkoffer voor het oplossen van de schaarsteproblematiek.
Prestatieafspraken of convenanten over woonruimtebemiddeling en woonruimteverdeling zijn niet meer toegestaan in de nieuwe Huisvestingswet 2014. Als een gemeente hierop wil sturen kan dit uitsluitend via een verordening. Door in de prestatieafspraken met de woningcorporaties wel op te nemen welke doelgroepen centraal staan in het woonbeleid en welke groepen door schaarste in de knel komen, ontstaat er voor zowel de gemeente als de woningcorporaties echter toch een duidelijk gemeenschappelijk handelingskader.
De verordening bevat uitsluitend een set regels en bepalingen, te weten:
- •
Algemene regels ten aanzien van woonruimteverdeling en verlening huisvestingsvergunning;
- •
Voorrangsregels bij woonruimtebemiddeling/verlening huisvestingsvergunning incl. regionale urgentieregeling
- •
Bepalingen t.a.v. monitoring
De huisvestingsverordening is dus een uitvoeringsinstrument voor het verdelen van de jaarlijks vrijkomende, schaarse, sociale huurwoningen. De huisvestingsverordening stelt gemeenten in staat om ter bestrijding van specifieke gevolgen van schaarste specifieke voorrangsregels in te zetten. Het kan daarbij gaan om voorrangsregels gelet op de aard, grootte en prijs van woonruimte, maar in ieder geval om voorrangsregels voor urgent woningzoekenden.
Woningzoekenden moeten zich inschrijven om te kunnen reageren op een aangeboden woning. Na betaling van het inschrijfgeld kunnen woningzoekenden reageren en inschrijvingsduur opbouwen. Verhuurders houden hiertoe een inschrijfregister aan. In dit register zijn voorrangsverklaringen en ook herstructureringsverklaringen aangetekend. De uitvoering van inschrijving is de verantwoordelijkheid van de verhuurders. Zij stellen hiertoe, in afstemming met de gemeenten waar zij werkzaam zijn, een protocol op.
Er wordt in het systeem voor woningzoekenden geen onderscheid gemaakt tussen starters en doorstromers. Woningzoekenden worden op inschrijvingsduur, en bij doorstromers inclusief woonduur, geselecteerd. Deze keuze beoogt dat zoekactiviteit wordt beloond. Starters bouwen inschrijvingsduur op vanaf het moment van inschrijving. Doorstromers krijgen maximaal 5 jaar woonduur opgeteld bij hun inschrijvingsduur. Jaarlijks vindt een aanschrijving plaats om het bestand van woningzoekenden te schonen.
a. Verhouding huur-inkomen
Uitgangspunt in het systeem van woonruimteverdeling is dat de woningzoekende zo min mogelijk wordt beperkt in zijn woonkeuze. Woningzoekenden die, gelet op hun inkomen, in het bijzonder zijn aangewezen op woonruimten met een verhoudingsgewijs lage prijs, mogen echter niet in de knel komen. Anders dan bij de vorige verordening kan dit nu niet geborgd worden in afzonderlijke overeenkomsten met de woningcorporaties, maar moet dit een plek krijgen in de verordening. In artikel 11 en 12 van de concept verordening zijn daarom uitgangspunten geformuleerd ten aanzien van een evenwichtige en rechtvaardige verdeling van woonruimte en het beperken van de afhankelijkheid van huurtoeslag.
b. Verhouding grootte huishouden en grootte van de woning
Ook hier is het uitgangspunt om zo veel mogelijk keuzevrijheid te bieden voor de woningzoekenden. Het is dus zaak om uitsluitend om reden van schaarste en evenwichtige verdeling van de vrijkomende woningen label-eisen te formuleren bij verhuur van woningen. Om overbewoning tegen te gaan is in het Bouwbesluit 2012 bepaald dat de gebruiksoppervlakte voor één persoon tenminste 12 m² moet bedragen. Voor de grootste woningen, met een woonoppervlak van minimaal 80 m², wordt, vanwege de schaarste aan grote (eengezins-)woningen, voorgesteld dat deze woningen met voorrang bij grotere huishoudens terecht komen. Daarom wordt voorgesteld dat zij worden toegewezen aan huishoudens met minimaal drie leden.
In het woonruimteverdelingsysteem is het opnemen van lokale voorrangsregels mogelijk, zij het wezenlijk anders dan tot 2015 onder de oude Huisvestingswet mogelijk was. Het gaat om lokale knelpunten waar sprake is van schaarste en verdringing, maar niet om leefbaarheidsaspecten.
De gemeenten benutten de ruimte binnen de Huisvestingswet 2014 voor Lokaal Maatwerk. Daarbij hebben zij in onderling overleg een aantal categorieën woningzoekenden bepaald waar Lokaal Maatwerk op van toepassing is. In eerste instantie zijn dat doorstromers uit bestaande uiterst schaarse huurwoningen (grote en goedkope woningen). Daarnaast zijn er op lokaal niveau specifieke vraagstukken die vragen om lokaal maatwerk. Dan kan het gaan om toewijzing van woonwagens, verhuizers uit studentenwoningen, nieuwbouwprojecten.
Met de bepalingen ten aanzien van nieuwbouw wordt beoogd de gemeenten te stimuleren de daarvoor benodigde investeringen te doen.
In de verordening wordt aangaande zorgwoningen dezelfde werkwijze gevolgd als in de huidige verordening. Voor gewone seniorenwoningen en licht aangepaste zorgwoningen geldt dat zij net als alle andere woningen via het reguliere verdeelsysteem worden aangeboden.
Voor zeer specifieke zorgwoningen (o.a. 3- of 4-sterrenwoningen, Mindervalide-woningen, rolstoelwoningen) geldt dat zij nu via directe bemiddeling terecht komen bij die mensen, die daar het meest behoefte aan hebben (op basis van zorgindicatie). Hierover worden afspraken gemaakt tussen de woningcorporaties en de betreffende zorgaanbieders. De nieuwe Huisvestingswet 2014 staat niet toe dat de gemeente buiten de verordening om nog convenanten of toewijzingsafspraken maakt met de woningcorporaties, Woningcorporaties en zorgaanbieders onderling mogen dit echter wel. Dit wordt geregeld via artikel 21. In artikel 11 en artikel 12 wordt daarnaast geregeld dat woningcorporaties voor woningen met extra voorzieningen voor toegankelijkheid in relatie tot de functiebeperking van de bewoner regels mogen opstellen in afstemming met de gemeente. Samen met artikel 21 waarborgt dit dat zorgwoningen worden toegewezen aan die bewoners, die daar het meest behoefte aan hebben.
Doorstroming bij echtscheiding
In de oude verordening bestaat de mogelijkheid bij echtscheiding, wanneer de andere partner blijft wonen in de huidige woning, om als doorstromer te reageren op vrijkomend aanbod (waarbij er dus geen vrijkomende woning wordt achtergelaten). Hierdoor kan de uithuizende partner in deze situatie gemakkelijker een andere woning vinden. In deze verordening wordt deze mogelijkheid ingeperkt tot uithuizende partners met minderjarige kinderen. Voor hen is het vanwege de grootte van het huishouden en de sociale situatie voor de kinderen noodzakelijk om als doorstromer te kunnen blijven reageren op vrijkomende woningen. Gezien het teruglopende jaarlijkse aanbod aan vrijkomende woningen en de grote omvang van de groep doorstromers op basis van echtscheiding is er voor gekozen om uithuizende partners zonder kinderen geen doorstroomstatus meer te geven. Zij zullen net als andere starters moeten reageren op vrijkomend aanbod en daarnaast inschrijfduur moeten opbouwen.
De mogelijkheid om urgentie aan te vragen om met voorrang een woning te kunnen vinden wordt uitgebreid met de zogenaamde mantelzorgurgentie. Onder bepaalde voorwaarden kunnen bewoners die mantelzorg geven of mantelzorg ontvangen een urgentie aanvragen, waarmee zij met voorrang een woning kunnen huren in de buurt van de mantelzorger, dan wel degene die de mantelzorg ontvangt. Een nadere toelichting hierop is te vinden in bijlage III van deze verordening.
In het woonruimteverdelingsysteem is het opnemen van lokale voorrangsregels mogelijk, zij het wezenlijk anders dan tot 2015 onder de oude Huisvestingswet 2014 mogelijk was. Het gaat om lokale knelpunten waar sprake is van schaarste en verdringing, maar niet om leefbaarheidsaspecten.
De gemeenten benutten de ruimte binnen de Huisvestingswet 2014 voor Lokaal Maatwerk.
Lokaal maatwerk mag alleen worden toegepast indien er naast schaarste ook sprake is van verdringing op de woningmarkt. Dus niet alleen moet het gaan om woningen die maar beperkt beschikbaar komen, ook moet er sprake zijn van verdringing door andere woningzoekenden, waardoor inwoners van de gemeente nog minder kans hebben om een woning in deze categorie te krijgen. Het gaat om lokale knelpunten waar sprake is van schaarste en verdringing, maar niet om leefbaarheidsaspecten. Dit laatste is vanwege de nieuwe wet niet meer toegestaan.
De nieuwe Huisvestingswet 2014 staat toe dat maximaal 50% van het jaarlijks aanbod wordt aangeboden aan inwoners van de woningmarktregio en maximaal de helft daarvan aan woningzoekenden uit de eigen gemeente via lokaal maatwerk. De wet verplicht om regionaal af te stemmen welk deel van de jaarlijks vrijkomende woningen op regionaal niveau aan bewoners uit de eigen regio mag worden toegekend. Dit deel is in overleg met de acht andere gemeenten uit de regio gesteld op 50% van het jaarlijks aanbod. Hiermee is de weg vrijgemaakt om maximaal de helft daarvan, dus 25% van het jaarlijkse aanbod aan huurwoningen in de gemeente, met voorrang toe te wijzen aan de eigen inwoners. Dit is het zogenaamde lokaal maatwerk.
Het college van burgemeester en wethouders krijgt de bevoegdheid om invulling te geven aan de wijze waarop het lokaal maatwerk wordt ingevuld. In de huidige verordening is dit ook het geval. Bijlage IV bevat het voorstel van het college voor de invulling van het lokaal maatwerk. Het college krijgt eveneens de bevoegdheid om deze bijlage aan te passen. Het lokaal maatwerk moet aan een aantal voorwaarden voldoen:
- –
Het aantal toegewezen woningen onder het lokale maatwerk overschrijdt op jaarbasis niet 25% van het beschikbaar gekomen aanbod;
- –
Er moet worden aangetoond dat er voor de betreffende woningcategorieën niet alleen sprake is van schaarste, maar ook van verdringing;
- –
De regels voor het lokale maatwerk moeten transparant en inzichtelijk zijn voor de woningzoekenden.
Burgemeester en wethouders informeren de andere gemeenten in de regio over de manier waarop het lokaal maatwerk wordt ingevuld en monitoren jaarlijks de realisatie;