Categorie 3 heeft door zijn omvang een grotere invloed dat categorie 2. Om deze reden is alleen landschappelijke inpassing niet voldoende. Daarvoor is op provinciaal- en regionaal niveau afgesproken/besloten dat er een investering moet worden uitgegeven voor kwaliteitsverbetering.Tot deze categorie behoren in ieder geval de volgende ontwikkelingen:
- •
alle ontwikkelingen welke mogelijk worden gemaakt via een wijzigingsplan of een bestemmingsplanherziening, tenzij de ontwikkeling concreet benoemd wordt in een andere categorie;
- •
omschakeling, zonder vergroting van het bouwvlak, van agrarisch bestemmingsvlak naar Bedrijf, Recreatie, Agrarisch gerelateerd etc.;
- •
wijzigen Agrarisch, Bedrijf, Recreatie, Agrarisch gerelateerd etc. naar Wonen;
- •
uitbreiding bestemmingsvlak Bedrijf, Wonen, Horeca, Recreatie etc.;
- •
vergroten aantal m2 bebouwing binnen Bedrijf, Recreatie, Horeca etc.;
- •
realiseren van een woning op basis van Vr artikel 11.4, kwaliteitsverbetering in bebouwingsconcentraties binnen zoekgebied verstedelijking;
- •
omschakelen van een niet agrarische bestemming met bouwvlak naar agrarisch grondgebonden of niet-grondgebonden;
- •
wijzigen ten behoeve van telecommunicatie (zendmasten e.d.);
- •
vergroten aantal m2 bijgebouwen bij een woning groter dan 100 m2;
- •
nieuwbouw (eerste) bedrijfswoning;
- •
vergroten inhoud van een burgerwoning tot 850 m3 (sloop-bonusregeling);
- •
vergroten inhoud van een agrarische Bedrijfswoning tot 850 m3;
- •
voor zover de locatie is gelegen in het agrarisch gebied, als bedoeld in de Verordening ruimte: vergroten agrarisch bouwblok boven 1,5 ha;
- •
voor zover de locatie is gelegen in de groenblauwe mantel, als bedoeld in de Verordening ruimte, vergroten agrarisch bouwvlak boven 1 ha.
Waardebepaling investering
In het RRO hebben provincie en gemeenten ervaringen gedeeld op welke objectieve wijze bepaald kan worden hoeveel moet worden geïnvesteerd voor de kwaliteitsverbetering. Dit heeft geresulteerd in een goede rekenmethode voor categorie 3 op basis van een forfaitaire berekeningssystematiek, die nu in vrijwel alle Brabantse gemeenten wordt gebruikt. Deze berekeningssystematiek is een afgeleide van de berekeningssystematiek uit het Kostenverhaal, waarbij uitsluitend het beginsel van de berekeningsmethode wordt benut voor het kunnen waarderen van de landschappelijke impact van een ontwikkeling op een gebied.
De gemeente Boxtel kiest ervoor ook deze consistente en inzichtelijke berekeningssystematiek te hanteren voor categorie 3 om de volgende redenen:
- •
Er is één totaalinstrument;
- •
Het instrument biedt transparante en heldere kaders voor particuliere initiatiefnemers;
- •
De consistente berekeningsystematiek zorgt voor een grote mate van rechtsgelijkheid en rechtszekerheid.
De forfaitaire berekeningsmethodiek waarbij gewerkt wordt met gestandaardiseerde normbedragen per ruimtelijke ontwikkeling werkt als volgt:
- 1.
Eerst wordt de “rode” ontwikkeling omgerekend naar euro’s. Daarvoor wordt bepaald wat de waardestijging is van de planologische wijziging.
- 2.
Vervolgens wordt op basis van een percentage de minimale investering in euro’s in de kwaliteitsverbetering bepaald. Dit percentage bedraagt tenminste 20% van de waardestijging. Dit percentage is in samenspraak tussen provincie en regiogemeenten vastgesteld.
Ad 1 Omrekenen naar euro’s
Bij de omrekening wordt gebruik gemaakt van forfaitaire en vaste bedragen. Dit houdt in, dat op basis van vooraf vastgestelde eenheidsbedragen de waarde van de bestemmingsfunctie wordt bepaald en niet op basis van specifieke waardebepaling per project. Kortom er wordt gewerkt mee eenheidsprijzen voor bijvoorbeeld landbouwgrond, wonen, etc. Op het moment dat door omzetting van de functie grond meer waard wordt dan treedt deze methode in werking. De meerwaarde die gekregen wordt, moet voor een gedeelte geïnvesteerd worden in de kwaliteitsverbetering.
Per bestemming worden de forfaitaire en vaste bedragen gehanteerd, zoals opgenomen in de navolgende tabel.
De forfaitaire en vaste bedragen zijn tot stand gekomen op basis van een ambtshalve vergelijking van forfaitaire grondwaardes per m2 in de regio.
Per periode van 3 jaar worden de grondprijzen opnieuw gewaardeerd door een aan te wijzen commissie bestaande uit coördinator/beleidsmedewerker grondzaken en twee extern deskundigen.
In onderstaand overzicht treft u deze bedragen aan.
Tabel:
R
ekenbedragen voor het bepalen van de waardevermeerdering
|
Forfaitaire grondwaarde per m2
|
Natuur/ Bos/ Water/ Groen
|
|
|
|
|
|
Aanduiding teeltondersteunende voorziening
|
|
Aanduiding voorzieningen (sleufsilo’s etc)
|
|
Agrarisch technisch/ verwant bedrijf
|
|
Niet-agrarische bedrijven/ Bedrijf
|
|
|
|
|
|
Intensieve recreatie/ Horeca
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Vast bedrag basisinspanning
|
Toevoegen extra (bedrijfs) woning binnen geldende bestemming m.u.v. een RvR-woning en de omschakeling van bedrijfswoningen naar burgerwoningen
|
|
Uitbreiden bedrijfswoning > 750 m3
|
|
Uitbreiden woning > 600 m3
|
|
Uitbreiden bebouwing bedrijf
|
|
Uitbreiden bebouwing horeca
|
|
Uitbreiden bebouwing maatschappelijk > 50 m2
|
|
Uitbreiden bebouwing recreatie
|
|
Uitbreiding bebouwing sport > 500 m2
|
|
Ad 2 Percentage van de waardevermeerdering
20% of 25%
Zoals beschreven bij advies 1 moet een percentage van de waardevermeerdering geïnvesteerd worden in kwaliteitsverbetering. De waardevermeerdering wordt in eerste instantie bepaald over de waardevermeerdering van de gronden en van de opstallen.
De Provincie heeft bepaald dat minimaal 20% van de waardevermeerdering moet worden geïnvesteerd in kwaliteitsverbetering. Elke gemeente is vrij om een hoger percentage vast te stellen, al naar gelang de ambities op het vlak van de kwaliteitsverbetering.
Ten opzichte van dit minimale percentage van de waardevermeerdering stelt Boxtel net als nabij gelegen gemeenten als Boekel, Uden, Sint Oedenrode en Mill- Sint Hubert, een hoger percentage en daarmee een hogere ambitie ter behoud van het waardevolle landschap. De gehanteerde percentages zijn:
- 1.
Voor ontwikkelingen die op basis van het geldende bestemmingsplan met minimaal één zijde zijn gelegen in gebieden met de bestemming
Bos, Natuur, of Agrarische bestemming met waardenmoet een percentage van
25% van waardevermeerdering worden geïnvesteerd in kwaliteitsverbetering van het landschap.
- 2.
Voor de overige ontwikkelingen die overeenkomstig het geldende bestemmingsplan zijn gelegen in gebieden met uitsluitend
een agrarische bestemming zonder waarden wordt de minimale basisinspanning van
20% gehanteerd.
Kortom, voor gebieden met waarden wordt een hoger percentage gehanteerd, omdat in de desbetreffende gebieden de impact van de ruimtelijke ontwikkelingen groter is.
In bijlage 3 zijn voorbeelden bijgevoegd ter verduidelijking van de waardebepaling van de investering.
Besteding
waardevermeerdering
in kwaliteitsverbetering
Zoals hiervoor beschreven moet een gedeelte van de meerwaarde die verkregen wordt
geïnvesteerd worden in kwaliteitsverbeteringen. De keuze is aan de initiatiefnemer om de
kwaliteitsverbetering te realiseren in de omgeving van de ontwikkellocatie of het bedrag
te storten in een landschapsfonds.
- 1.
Initiatiefnemer investeert zelf in de kwaliteitsverbetering in de buurt van de ontwikkeling.In een uitgewerkt plan toont de initiatiefnemer aan op welke wijze de investering in kwaliteitsverbetering een aantoonbare meerwaarde heeft voor de waarden in het buitengebied. Het is van belang dat in de buurt van de ontwikkeling wordt gekeken op welke manier deze aantoonbare meerwaarde gerealiseerd kan worden. Als de initiatiefnemer ervoor kiest om zelf te investeren in kwaliteitsverbetering, blijft de initiatiefnemer ook zelf verantwoordelijk voor de uitvoering en instandhouding van de kwaliteitsverbetering.
- 2.
Initiatiefnemer stort de bijdrage kwaliteitsverbetering in een landschapsfonds.Voor zover geen (volledige) compensatie in ‘natura’ plaatsvindt, kan de initiatiefnemer ervoor kiezen om het compensatiebedrag te storten in het gemeentelijk ‘landschapsfonds’. In dit geval neemt de gemeente de verantwoordelijkheid voor de uitvoering en instandhouding van de kwaliteitsverbetering over van de initiatiefnemer. De middelen die zodoende in dit fonds komen, worden aangewend voor gemeentelijke projecten voor de aanleg of herstel van landschappelijke beplantingen, natuurbouwprojecten, e.d. Vanuit juridisch oogpunt wordt vanuit de betreffende ontwikkeling benoemd welk gemeentelijk project wordt aangewend voor de landschappelijke kwaliteitsverbetering. Daarbij wordt zoveel mogelijk gekozen voor projecten in de nabij van de ontwikkellocatie, zodat er een directe koppeling is te leggen. Ook uit oogpunt van de burger is dit het meest duidelijk. Hij ziet direct waar zijn bijdrage in zit en kan er zelfs mogelijk van profiteren.
Uitwerking kwaliteitsverbetering
Er zijn verschillende mogelijkheden voor invulling van kwaliteitsverbetering. De kwalitatieve invulling van de kwaliteitsverbetering kan bestaan uit:
- 1.
aanleg of herstel van natuur- en (robuuste) landschapselementen ter versterking van de landschapsstructuur (buiten het bestemmingsvlak);
- 2.
aanleg recreatieve voorzieningen ten behoeve van extensief recreatief medegebruik (zoals banken, picknicksets, wandelpaden over (eigen) boerenland, bebording, etc);
- 3.
fysieke inrichtingsmaatregelen gericht op behoud en herstel van cultuurhistorie en archeologie (b.v. restauratie van monumentale boerderijen en bijgebouwen op het erf, herstel en beleefbaar maken van cultuurhistorische elementen;
- 4.
kwaliteit van de bebouwing (vernieuwende architectuur);
- 5.
sloop van (niet cultuurhistorisch waardevolle) gebouwen/stallen/kassen en verwijderen verharding;
- 6.
verkleinen/opheffen van bestemmingsvlakken/bouwvlakken;
- 7.
fysieke bijdrage aan realisering Ecologische hoofdstructuur (EHS) en ecologische verbindingszones (EVZ’s).
Groene en recreatieve kwaliteitsverbetering
Voor de waardebepaling van de kwaliteitsverbetering wordt gewerkt met vaste prijzen, daar waar het een groene en recreatieve kwaliteitsverbetering betreft. Basis hiervoor zijn de waarden die worden gebruikt bij het stimuleringskader groenblauwe diensten (Stika). Er zijn eenheidsprijzen aangegeven voor aanleg, beheer en onderhoud.
StiKa is een regeling die instandhouding en ontwikkeling van de landschapelementen in het buitengebied stimuleert.
Indien gronden worden ingezet voor kwaliteitsverbetering kan geen gebruik worden gemaakt van een gesubsidieerde bijdrage uit de Stika voor de aanleg van landschapselementen. Indien van toepassing kan een initiatiefnemer wel gebruik maken van een subsidiebijdrage uit de Stika voor het beheer en onderhoud van de groene en recreatieve kwaliteitsverbetering. Om eventueel in aanmerking te komen voor deze subsidiebijdrage dient de initiatiefnemer zelf contact op te nemen met het Brabants Landschap.
In bijlage 4 a en b is de StiKa-regeling opgenomen met eenheidsprijzen en voorbeelden van landschapselementen. De toepassing van landschapselementen is afhankelijk van het landschaptype waarin het landschapselement is gepland. Om te bepalen in welk landschaptype de kwaliteitsverbetering is gelegen in bijlage 4c een kaart opgenomen, waarop de verschillende landschapstypen binnen de gemeente Boxtel zijn aangegeven. Deze indeling in landschapstypen komt overeen met de indeling van de Stika-regeling.
Rode kwaliteitsverbetering
Voor de waardebepaling van de rode kwaliteitsverbetering kan
niet worden gewerkt met vaste prijzen, omdat eenheidsprijzen ontbreken. Het betreft daarom in alle gevallen maatwerk van een totaalontwikkeling van gebouw en/of omgeving. In afstemming tussen de initiatiefnemer en de gemeente wordt de rode kwaliteitsverbetering bepaald.
Landschappelijke inpassing niet inzetbaar als kwaliteitsverbetering
Zoals in paragraaf 3.1 al benoemd, moet er in categorie 3 naast kwaliteitsverbetering ook altijd een landschappelijke inpassing plaats vinden. In het geval van Boxtel is het net als in bijvoorbeeld de gemeente Reusel-De Mierden niet mogelijk om de landschappelijke inpassing van de ontwikkellocatie in te zetten als kwaliteitsverbetering.