Gemeenteblad van Amsterdam
Datum publicatie | Organisatie | Jaargang en nummer | Rubriek |
---|---|---|---|
Amsterdam | Gemeenteblad 2015, 127644 | Verordeningen |
Zoals vergunningen, bouwplannen en lokale regelgeving.
Adressen en contactpersonen van overheidsorganisaties.
U bent hier:
Datum publicatie | Organisatie | Jaargang en nummer | Rubriek |
---|---|---|---|
Amsterdam | Gemeenteblad 2015, 127644 | Verordeningen |
Vaststellen van de Huisvestingsverordening Amsterdam 2016 (2015, nr. 324/1369)
Publicatiedatum 18 december 2015
Datum besluit B&W 17 november 2015
Vaststellen van de Huisvestingsverordening Amsterdam 2016
Gezien de voordracht van burgemeester en wethouders van 17 november 2015 (Gemeenteblad afd. 1, nr. 1369);
Gezien het Beleid Woonruimtevoorraad Amsterdam;
Gelet op de Gemeentewet, artikelen 147 en 149;
Gelet op de Huisvestingswet 2014, artikel 5,
Vast te stellen de navolgende Huisvestingsverordening Amsterdam 2016
Hoofdstuk 1 Algemene bepalingen
In deze verordening wordt verstaan onder:
Eigenaar: Eigenaar in de zin van artikel 1 van boek 5 van het Burgerlijk Wetboek. Hieronder valt mede de, gerechtigde tot een appartementsrecht als bedoeld in artikel 106 van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek, of degene aan wie door een rechtspersoon het gebruiksrecht van een woonruimte is verleend.
Onzelfstandige woonruimte: woonruimte, niet-zijnde woonruimte bestemd voor inwoning, welke geen eigen toegang heeft of welke niet door een huishouden zelfstandig kan worden bewoond, zonder dat dit huishouden daarbij afhankelijk is van wezenlijke voorzieningen buiten die woonruimte, waarbij als wezenlijke voorzieningen worden aangemerkt: keuken en toilet.
Hoofdstuk 2 Verdeling van woonruimte
AFDELING I WOONRUIMTEVERDELING
Artikel 2.1.2 Reikwijdte vergunningplicht
Paragraaf 2 Toelating tot het aangewezen deel van de woningmarkt
Artikel 2.2.1 Toelatingscriteria
Om in aanmerking te komen voor een huisvestingsvergunning dient de woningzoekende te voldoen aan de volgende voorwaarden:
Artikel 2.2.2 Aanvullend toelatingscriterium particuliere huurvoorraad
Artikel 2.2.3 Bekendmaken en aanbieden van woonruimte
Artikel 2.2.4 Woningzoekenden en inschrijving
De in het derde lid bedoelde beëindiging van de inschrijving geldt voor de ingeschreven woningzoekende en de leden van zijn huishouden, niet-zijnde meeverhuizende inwonende kinderen, wier medeverhuizing noodzakelijk was voor het verkrijgen van een huisvestingsvergunning voor de bewoning van de betreffende woonruimte.
In afwijking van het bepaalde in het derde lid eindigt de inschrijving niet nadat een woningzoekende als huurder woonruimte aangewezen is in artikel 2.1.1 in gebruik heeft genomen, voor zover die woonruimte geen eigendom is van een corporatie en niet via het aanbodinstrument Woningnet te huur is aangeboden.
Artikel 2.2.5 Voorwaarden aan inschrijving via het aanbodinstrument
Door of namens de corporatie die verantwoordelijk is voor een aanbodinstrument kunnen voorwaarden aan de in artikel 2.2.4 eerste lid bedoelde inschrijving worden verbonden. De voorwaarden zijn openbaar en te raadplegen via de website van het aanbodinstrument.
Artikel 2.2.6 Aanvraag vergunning en in te dienen bescheiden
Indien aanvrager een huisvestingsvergunning aanvraagt voor woonruimte als bedoeld in artikel 2.4.4, tweede lid, eerste kolom, derde rij, dient de aanvraag tevens vergezeld te gaan van een indicatie op basis waarvan beoordeeld kan worden of de specifieke eigenschappen van de woonruimte tegemoetkomen aan de verminderde zelfredzaamheid van één of meerdere leden van het huishouden.
Artikel 2.2.8 Gegevens op vergunning
Paragraaf 3 Vergunningverlening particuliere huurvoorraad
Artikel 2.3.1 Reikwijdte paragraaf 3
Het bepaalde in deze paragraaf is niet van toepassing op ingevolge artikel 2.1.1 aangewezen woonruimte die eigendom is van een corporatie.
Artikel 2.3.2 Weigeringsgronden van de huisvestingsvergunning
Artikel 2.3.3 Intrekken vergunning
Burgemeester en wethouders kunnen een huisvestingsvergunning intrekken, indien:
Paragraaf 4 Toewijzing en vergunningverlening corporatiewoningen
Artikel 2.4.1 Reikwijdte paragraaf 4
Het bepaalde in deze paragraaf is uitsluitend van toepassing op ingevolge artikel 2.1.1 aangewezen woonruimte die eigendom is van een corporatie.
Artikel 2.4.2 Weigeringsgronden van de huisvestingsvergunning
Burgemeester en wethouders weigeren de huisvestingsvergunning indien:
de corporatie, gelet op haar taak als toegelaten instelling of haar belang als verhuurder, daaronder mede begrepen haar verantwoordelijkheid voor de bescherming van de belangen van de overige huurders en voor de waarborging van het woongenot, redelijkerwijs het sluiten van een huurovereenkomst met aanvrager heeft kunnen weigeren; of
Artikel 2.4.3 Intrekken vergunning
Burgemeester en wethouders kunnen een huisvestingsvergunning intrekken, indien:
Artikel 2.4.4 Passendheidscriteria: voorrang gelet op de aard, grootte en prijs van woonruimte
Kolom 1: Categorie woonruimte (labels) Kolom 2: Categorie woningzoekenden (voorrangsgroepen)
geschikt voor de huisvesting van
senioren huishoudens waarvan één lid tenminste de leeftijd van 55 jaar of ouder heeft bereikt. Indien er geen huishouden dat voldoet aan het in de eerste zin bepaalde voor de woonruimte in aanmerking komt, wordt voorrang gegeven aan het huishouden met een lid dat de leeftijd van 55 jaar het dichtst benadert.
geschikt voor de huisvesting van
jongeren huishoudens bestaande uit één persoon, zijnde een jongere met een leeftijd tot 26 jaar die geen student is.
Woonruimte in het bijzonder geschikt voor de huisvesting van
zelfredzaamheid huishoudens in het bezit van een indicatie waaruit blijkt dat de specifieke eigenschappen van de woonruimte tegemoetkomen aan de verminderde zelfredzaamheid van één of meerdere leden van het huishouden
Woonruimte gelet op de huurprijs in het bijzonder geschikt voor de huisvesting van huishoudens met
een laag inkomen Huishoudens met een laag inkomen als bedoeld in lid 3.
Woonruimte gelet op de huurprijs in het bijzonder geschikt voor de huisvesting van huishoudens met
een hoger inkomen Huishoudens met een hoger inkomen
Huishoudens met een laag inkomen zijn huishoudens met een inkomen tot een nader, bij het te huur aanbieden van woonruimte, door burgemeester en wethouders te bepalen hoogte. Huishoudens met een hoog inkomen zijn huishoudens met een inkomen boven een nader, bij het te huur aanbieden van woonruimte, door burgemeester en wethouders te bepalen hoogte.
Artikel 2.4.5 Bindingscriteria: voorrang bij regionale of lokale binding
Bij de verlening van huisvestingsvergunningen wordt voor ten hoogste 50 procent van de in artikel 2.1.1 aangewezen categorieën woonruimte, voorrang gegeven aan huishoudens omdat zij economisch of maatschappelijk gebonden zijn aan de woningmarktregio, zoals bedoeld in artikel 14, derde lid, van de wet.
Voor ten hoogste de helft van het in het eerste lid genoemde percentage mag bij de verlening van huisvestingsvergunningen voorrang worden gegeven aan woningzoekenden omdat zij economisch of maatschappelijk gebonden zijn aan een tot de gemeente behorende kern als bedoeld in artikel 14, derde lid, van de wet.
Artikel 2.4.6 Algemene volgordebepaling
Artikel 2.4.6a Bijzondere volgordebepaling
Artikel 2.4.7 Volgorde van houders van een urgentieverklaring
Van de woningzoekenden die zijn ingedeeld in één van de in artikel 2.4.6, tweede lid aanhef en onder a tot en met d bedoelde groepen of in één van de in artikel 2.4.6a, tweede lid aanhef en onder a tot en met i bedoelde groepen, komen als eerste in aanmerking voor een huisvestingsvergunning de houders van een urgentieverklaring indien de woonruimte voldoet aan het in de urgentieverklaring opgenomen zoekprofiel.
Indien op grond van het eerste lid meerdere houders van een urgentieverklaring als eerste in aanmerking zouden komen voor een huisvestingsvergunning, komt als eerste in aanmerking het huishouden waarvan de urgentieverklaring als eerste is verleend of waarvoor voorziening in de behoefte aan woonruimte naar het oordeel van burgemeester en wethouders het meest dringend noodzakelijk is.
Artikel 2.4.8 Volgorde van de overige woningzoekenden
De volgorde waarin woningzoekenden, niet zijnde houders van een urgentieverklaring, die behoren tot één van de in artikel 2.4.6, tweede lid, aanhef en onder a tot en met d, bedoelde groepen of tot één van de in artikel 2.4.6a, tweede lid aanhef en onder a tot en met i bedoelde groepen, in aanmerking komen voor een huisvestingsvergunning, wordt bepaald aan de hand van een in de volgende leden beschreven rangordecriterium.
De volgende rangordecriteria kunnen worden toegepast:
Loting. Bij loting wordt door de corporatie op elektronische of andere geschikte wijze bepaald in welke volgorde de aan de loting deelnemende woningzoekenden voor de huisvestingsvergunning in aanmerking komen. Daarbij heeft elk deelnemende woningzoekende een gelijke kans op elke plek in de totale rangorde.
Artikel 2.4.9 Directe bemiddeling
In afwijking van het bepaalde in artikel 2.2.3, eerste lid, kan de woonruimte via directe bemiddeling worden aangeboden indien het betreft de huisvesting van woningzoekenden voor wie geldt dat het naar het oordeel van burgemeester en wethouders niet doelmatig is om hen via een aanbodinstrument naar woonruimte te laten zoeken. Dit betreft in ieder geval:
Artikel 2.4.10 Bijzondere gevallen
Op verzoek van corporaties kan bij de huisvesting van huishoudens in bijzondere gevallen die voldoen aan de volgende voorwaarden, direct bemiddeld worden:
Paragraaf 5 Experimenten woonruimteverdeling
Artikel 2.5.2 Experimenten met woonruimten van corporaties
Een experiment vangt pas aan nadat de Stuurgroep Wonen de experimentenopzet heeft goedgekeurd. Bij zijn beslissing tot goed- dan wel afkeuring van de experimentenovereenkomst neemt de Stuurgroep Wonen de belangen van een evenwichtige, rechtvaardige, doelmatige en transparante verdeling van woonruimte in acht.
Artikel 2.5.3 Experiment met overige aangewezen woonruimten
Een experiment heeft een maximale duur van twee jaar en vangt pas aan nadat burgemeester en wethouders, na raadpleging van de Stuurgroep Wonen,de experimentenopzet hebben goedgekeurd. Bij hun beslissing omtrent goedkeuring nemen zij de belangen van een evenwichtige, rechtvaardige, doelmatige en transparante verdeling van woonruimte in acht.
Artikel 2.6.1 Bevoegdheid tot beslissen op een aanvraag om een urgentieverklaring
Op een aanvraag om een urgentieverklaring beslissen burgemeester en wethouders bij wie de aanvraag ingevolge artikel 2.6.2, eerste lid, aangevraagd moet worden.
Artikel 2.6.2 Aanvraag om een urgentieverklaring
Artikel 2.6.3 Inhoud van de urgentieverklaring
Artikel 2.6.5 Algemene weigeringsgronden urgentieverklaring
Indien de aanvraag betrekking heeft op indeling in een urgentiecategorie bedoeld in artikel 2.6.8, eerste lid, kunnen burgemeester en wethouders vervolgens het aangevraagde weigeren indien de aanvrager gedurende de in het vorige lid, onder i, bedoelde termijn niet heeft gewoond in een zelfstandige en krachtens een besluit op grond van de Wet ruimtelijke ordening voor permanente bewoning bestemde woonruimte.
Artikel 2.6.6 Wettelijke urgentiecategorieën
Een urgentieverklaring kan worden verleend indien zich geen van de in artikel 2.6.5, eerste lid, aanhef en onder a tot en met h en j genoemde omstandigheden voordoet en de aanvrager tot tenminste één van de volgende urgentiecategorieën behoort:
woningzoekenden die verblijven in een voorziening voor tijdelijke opvang van personen, die in verband met problemen van relationele aard of geweld hun woonruimte hebben verlaten en waarvan de uitstroom uit die voorziening aanstaande is, indien de behoefte aan in de desbetreffende regiogemeente gelegen woonruimte als gevolg van die uitstroom naar het oordeel van burgemeester en wethouders dringend noodzakelijk is;
Een urgentieverklaring kan worden verleend aan een vergunninghouder die, gelet op de in artikel 28 van de wet genoemde taakstelling, gehuisvest moet worden door het college van burgemeester en wethouders waar de urgentieverklaring wordt aangevraagd indien wordt voldaan aan de volgende voorwaarden:
Artikel 2.6.7 Regionale urgentiecategorie: uitstroom
In afwijking van het bepaalde in artikel 2.6.1. en artikel 2.6.2, eerste lid, wordt op een aanvraag om een urgentieverklaring waarmee een woningzoekende wordt ingedeeld in een urgentiecategorie als bedoeld in het vorige lid, besloten door burgemeester en wethouders van de regiogemeente waar de locatie van de opvanginstelling waar de woningzoekende verblijft resideert.
In afwijking van het bepaalde in artikel 2.6.4, eerste lid, omvat het in de urgentieverklaring op te nemen zoekgebied e regiogemeente waarin aanvrager tenminste twee van de drie jaren direct voorafgaand aan het verblijf in de instelling blijkens de inschrijving in de basisadministratie woonachtig was, tenzij burgemeester en wethouders gelet op de problematiek van aanvrager een andere regiogemeente in het zoekgebied opnemen.
Artikel 2.6.8 Overige regionale urgentiecategorieën
Burgemeester en wethouders kunnen complexen aanwijzen waarvan de bewoners in verband met sloop of ingrijpende renovatie of herstructurering van het gebied waarin de complexen zijn gelegen, redelijkerwijs binnen twee jaar niet meer in hun huidige woonruimte kunnen blijven wonen. Burgemeester en wethouders stellen daarbij een datum vast met ingang waarvan de bewoners van de aangewezen complexen een SV-urgentieverklaring kunnen aanvragen.
Artikel 2.6.9 Geldigheid van de urgentieverklaring
Het bepaalde in het tweede lid, aanhef en onder b, en in het derde en vierde lid van dit artikel is niet van toepassing op de SV-urgentieverklaring en de urgentieverklaringen waarmee een woningzoekende is ingedeeld in een urgentiecategorie als bedoeld in artikel 2.6.6, tweede lid, of artikel 2.6.7, eerste lid.
Artikel 2.6.10 Wijzigen en intrekken van de urgentieverklaring
Artikel 2.6.11 Hardheidsclausule
Burgemeester en wethouders registreren de gevallen waarin met toepassing van het in het eerste lid bepaalde een urgentieverklaring wordt verleend. De registratie bevat tenminste de datum waarop de urgentieverklaring wordt verleend en de specifieke omstandigheden van het geval die leiden tot de verlening van de urgentieverklaring. De registraties worden tenminste eenmaal per jaar besproken in de Stuurgroep Wonen.
Artikel 2.6.12 Overgangsrecht urgentieverklaringen
Urgentieverklaringen die zijn verleend op grond van de Regionale Huisvestingsverordening Stadsregio Amsterdam 2013 zoals deze luidt onmiddellijk vóór 1 januari 2016 of daarmee gelijkgesteld is, worden gelijkgesteld met de op grond van artikel 2.6.1 van deze verordening te verlenen urgentieverklaringen.
AFDELING II VERDELING VAN STANDPLAATSEN WOONWAGENS
Paragraaf 7 Standplaatsen voor woonwagens
In de gemeente Amsterdam worden alle standplaatsen aangewezen als woonruimte als bedoeld in artikel 7, eerste lid van de wet.
Artikel 2.7.2 Reikwijdte vergunningplicht
Het is verboden zonder een huisvestingsvergunning een aangewezen standplaats in gebruik te nemen of te geven.
Artikel 2.7.3 Inschrijving register
Artikel 2.7.4 In te dienen bescheiden
Artikel 2.7.5 Criteria voor vergunningverlening
Artikel 2.7.6 Intrekken vergunning
Burgemeester en wethouders kunnen een huisvestingsvergunning intrekken, indien:
Artikel 2.7.7 Nadere uitwerking
Burgemeester en wethouders stellen regels op over de wijze van verdeling en volgordebepaling bij toewijzing van een standplaats aan een standplaatszoekende.
Hoofdstuk 3 Wijziging van de woonruimtevoorraad
AFDELING I ONTTREKKING WOONRUIMTE
Artikel 3.1.2 Reikwijdte vergunningplicht
Paragraaf 2 Procedure aanvraag onttrekkingsvergunning
Artikel 3.2.1 Aanvraag vergunning
Artikel 3.2.2 Op te nemen gegevens
Bij de aanvraag worden de volgende gegevens verstrekt:
Artikel 3.2.3 In te dienen bescheiden
Bij de aanvraag worden de volgende bescheiden overgelegd:
Artikel 3.2.5 Beschikkingsvereisten
De onttrekkingsvergunning bevat tenminste de volgende gegevens:
Paragraaf 3 Vergunningverlening
Artikel 3.3.1 Weigeringsgronden
Artikel 3.3.2 Voorwaarden en voorschriften
Artikel 3.3.3 Intrekken vergunning
Artikel 3.3.4 Tijdelijke onttrekking
Als gebouwen als bedoeld in artikel 22 van de wet worden aangewezen, alle gebouwen, tot stand gekomen vóór 1940 in het gebied zoals opgenomen in bijlage 2. De gebiedsafbakening is vastgesteld bij Koninklijk Besluit van 8 augustus 1977, nr. 19 (Gemeenteblad 1977, afd.3 volgnr. 145).
Artikel 3.4.2 Reikwijdte vergunningplicht
Het is verboden een recht op een gebouw dat behoort tot de in artikel 3.4.1.aangewezen categorie, zonder vergunning van burgemeester en wethouders te splitsen in appartementsrechten als bedoeld in artikel 106, eerste en vierde lid, boek 5 van het Burgerlijk Wetboek, indien een of meer appartementsrechten de bevoegdheid omvatten tot het gebruik van een of meer gedeelten van het gebouw als woonruimte.
Uitgezonderd van het eerste lid zijn:
gebouwen die eigendom zijn van coöperatieve flatexploitatievereniging en waarvan de eigendom wordt gesplitst in een zelfde aantal appartementsrechten, als het aantal lidmaatschapsrechten van de flatexploitatievereniging onder de voorwaarde dat de lidmaatschapsrechten daadwerkelijk zijn uitgegeven overeenkomstig een eerder verleende splitsingsvergunning;
Paragraaf 5 Procedure aanvraag splitsingsvergunning
Artikel 3.5.1 Aanvraag vergunning
Artikel 3.5.2 Op te nemen gegevens
Artikel 3.5.3 In te dienen bescheiden
Bij de aanvraag worden tenminste de volgende bescheiden overgelegd:
een splitsingsplan dat voldoet aan de vereisten als neergelegd in artikel 109 van boek 5 van het Burgerlijk Wetboek en het krachtens dat artikel vastgestelde besluit betreffende splitsing in appartementsrechten, waarin de indeling en de met de splitsing beoogde eigendomswijzigingen zijn aangegeven op ten minste de schaal 1 :100 en
Artikel 3.5.5 Beschikkingsvereisten
Paragraaf 6 Vergunningverlening
Artikel 3.6.1 Weigeringsgronden
In verband met woonruimtevoorraad
Burgemeester en wethouders kunnen de splitsingsvergunning weigeren indien:
het gebouw of gedeelte van een gebouw, voor zover dit geheel of gedeeltelijk verhuurd is geweest voor bewoning, in strijd met de voorschriften van een bestemmingsplan als bedoeld in artikel 3.5 dan wel een inpassingsplan als bedoeld in artikel 3.26 of 3.28 van de Wet ruimtelijke ordening of met enig wettelijk voorschrift, geheel of gedeeltelijk voor een ander doel dan voor bewoning in gebruik genomen;
In verband met belemmering van de stadsvernieuwing
In verband met de toestand van het gebouw
Artikel 3.6.2 Voorwaarden en verplichtingen
Burgemeester en wethouders kunnen indien een aanvraag voor een splitsingsvergunning wordt gedaan in samenhang met een bouwplan in het kader van een complexgewijze aanpak of waarvoor een omgevingsvergunning is verleend, de vergunning verlenen onder de opschortende voorwaarde dat het betreffende bouwplan is uitgevoerd.
Artikel 3.6.3 Vergunningverlening corporaties
Een aanvraag voor een splitsingsvergunning door een corporatie wordt niet
geweigerd, indien wordt voldaan aan de volgende voorwaarden:
Artikel 3.6.5 Intrekken vergunning
Hoofdstuk 4 Verdere bepalingen
Paragraaf 1 Verslaglegging en monitoring
Artikel 4.1.1 Verstrekken van inlichtingen
Burgemeester en wethouders verstrekken het regionale portefeuillehoudersoverleg de inlichtingen, die nodig zijn voor een juiste afstemming over de wijze waarop burgemeester en wethouders deze verordening uitvoeren.
Paragraaf 2 Handhaving en toezicht
Artikel 4.2.1 Handelen in strijd met onttrekkingsvergunning
Hij die handelt in strijd met enig aan de vergunning als bedoeld in artikel 21 van de wet verbonden voorschrift, wordt geacht zonder vergunning te hebben gehandeld.
Artikel 4.2.2 Bestuurlijke boete
Artikel 4.3.1 Experimenten woningvoorraad
De gemeenteraad is bevoegd, op voorstel van burgemeester en wethouders, voor een bepaalde periode af te wijken van (onderdelen van) deze verordening ten behoeve van experimenten in het belang van de volkshuisvesting, mits niet in strijd met de wet of het besluit.
Artikel 4.3.2 Hardheidsclausule
Burgemeester en wethouders zijn bevoegd in gevallen waarin de toepassing van deze verordening naar hun oordeel tot een bijzondere hardheid leidt ten gunste van de aanvrager af te wijken van deze verordening.
Hoofdstuk 5 Overgangs- en slotbepalingen
Artikel 5.1 Overgangsbepalingen
Vergunningen, toestemmingen, urgentieverklaringen, met inbegrip van daaraan verbonden voorwaarden en voorschriften vóór het tijdstip van inwerkingtreding van de onderhavige verordening verleend, gelden als vergunningen, toestemmingen, urgentieverklaringen en indicaties, met inbegrip van daaraan verbonden voorwaarden en voorschriften als bedoeld in deze verordening.
Het recht zoals dat gold onmiddellijk voor 1 januari 2016 blijft van toepassing op een beschikking tot toepassing van een bestuurlijke sanctie, genomen wegens de overtreding van het bepaalde bij of krachtens de wet, of een beschikking tot weigering, wijziging of intrekking daarvan, die nog niet onherroepelijk is.
De voor de inwerkingtreding gedane inschrijvingen van standplaatszoekenden, worden geacht inschrijvingen te zijn als bedoeld in artikel 2.7.3 van deze verordening. De voor inwerkingtreding van deze verordening vastgestelde beleidsregels blijven onverkort van toepassing indien ze door de inwerkingtreding van deze verordening niet worden gewijzigd.
Artikel 5.2 Overgangsbepalingen en coulanceregeling omzetten woonduur naar inschrijfduur
Indien een woningzoekende zich in de periode van 1 januari 2016 tot 1 juli 2019 als zodanig inschrijft, wordt de woonduur die hij heeft opgebouwd onmiddellijk voorafgaand aan 31 december 2015, omgezet naar inschrijfduur indien de woningzoekende bij of na die inschrijving bij de beheerder van het aanbodinstrument of bij een corporatie aangegeven heeft dat bedoelde woonduur omgezet moet worden naar inschrijfduur.
Deze verordening wordt aangehaald als Huisvestingsverordening Amsterdam 2016.
Deze verordening treedt in werking op 1 januari 2016.
Bijlage 1 Behorende bij artikel 2.1.1, derde lid en artikel 3.3.1, tweede lid
Behorend bij artikel 26 lid 3c, adressen Solids
AMSTERDAM Q Q 8446 A 0001 2011 Eerste Constantijn Huygensstraat 10 A 1054 BR
AMSTERDAM Q Q 8446 A 0001 2011 Eerste Constantijn Huygensstraat 10 E 1054 BR
AMSTERDAM Q Q 8446 A 0001 2011 Eerste Constantijn Huygensstraat 10 G 1054 BR
AMSTERDAM Q Q 8446 A 0001 2011 Eerste Constantijn Huygensstraat 14 A 1054 BR
AMSTERDAM Q Q 8446 A 0001 2011 Eerste Constantijn Huygensstraat 16 A 1054 BR
AMSTERDAM Q Q 8446 A 0001 2011 Eerste Constantijn Huygensstraat 18 A 1054 BR
AMSTERDAM Q Q 8446 A 0001 2011 Eerste Constantijn Huygensstraat 20 A 1054 BR
AMSTERDAM Q Q 8446 A 0001 2011 Eerste Constantijn Huygensstraat 20 B 1054 BR
AMSTERDAM Q Q 8446 A 0001 2011 Eerste Constantijn Huygensstraat 20 C 1054 BR
AMSTERDAM Q Q 8446 A 0001 2011 Eerste Constantijn Huygensstraat 20 D 1054 BR
AMSTERDAM Q Q 8446 A 0001 2011 Eerste Constantijn Huygensstraat 20 E 1054 BR
AMSTERDAM Q Q 8446 A 0001 2011 Eerste Constantijn Huygensstraat 20 G 1054 BR
AMSTERDAM Q Q 8446 A 0001 2011 Eerste Constantijn Huygensstraat 22 A 1054 BR
AMSTERDAM Q Q 8446 A 0001 2011 Eerste Constantijn Huygensstraat 22 B 1054 BR
AMSTERDAM Q Q 8446 A 0001 2011 Eerste Constantijn Huygensstraat 22 D 1054 BR
AMSTERDAM Q Q 8446 A 0001 2011 Eerste Constantijn Huygensstraat 22 E 1054 BR
AMSTERDAM Q Q 8446 A 0001 2011 Eerste Constantijn Huygensstraat 22 F 1054 BR
AMSTERDAM Q Q 8446 A 0001 2011 Eerste Constantijn Huygensstraat 24 A 1054 BR
AMSTERDAM Q Q 8446 A 0001 2011 Eerste Constantijn Huygensstraat 24 B 1054 BR
AMSTERDAM Q Q 8446 A 0001 2011 Eerste Constantijn Huygensstraat 24 D 1054 BR
AMSTERDAM Q Q 8446 A 0001 2011 Eerste Constantijn Huygensstraat 24 E 1054 BR
AMSTERDAM Q Q 8446 A 0001 2011 Eerste Constantijn Huygensstraat 24 F 1054 BR
AMSTERDAM Q Q 8446 A 0001 2011 Eerste Constantijn Huygensstraat 26 A 1054 BR
AMSTERDAM Q Q 8446 A 0001 2011 Eerste Constantijn Huygensstraat 26 B 1054 BR
AMSTERDAM Q Q 8446 A 0001 2011 Eerste Constantijn Huygensstraat 26 D 1054 BR
AMSTERDAM Q Q 8446 A 0001 2011 Eerste Constantijn Huygensstraat 26 E 1054 BR
AMSTERDAM Q Q 8446 A 0001 2011 Eerste Constantijn Huygensstraat 28 A 1054 BR
AMSTERDAM Q Q 8446 A 0001 2011 Eerste Constantijn Huygensstraat 28 B 1054 BR
AMSTERDAM Q Q 8446 A 0001 2011 Eerste Constantijn Huygensstraat 28 C 1054 BR
AMSTERDAM Q Q 8446 A 0001 2011 Eerste Constantijn Huygensstraat 28 D 1054 BR
AMSTERDAM Q Q 8446 A 0001 2011 Eerste Constantijn Huygensstraat 28 E 1054 BR
AMSTERDAM Q Q 8446 A 0001 2011 Eerste Constantijn Huygensstraat 28 G 1054 BR
AMSTERDAM Q Q 8446 A 0001 2011 Eerste Constantijn Huygensstraat 30 A 1054 BR
AMSTERDAM Q Q 8446 A 0001 2011 Eerste Constantijn Huygensstraat 30 B 1054 BR
AMSTERDAM Q Q 8446 A 0001 2011 Eerste Constantijn Huygensstraat 30 G 1054 BR
AMSTERDAM Q Q 8446 A 0001 2011 Eerste Constantijn Huygensstraat 32 A 1054 BR
AMSTERDAM Q Q 8446 A 0001 2011 Eerste Constantijn Huygensstraat 32 B 1054 BR
AMSTERDAM Q Q 8446 A 0001 2011 Eerste Constantijn Huygensstraat 32 C 1054 BR
AMSTERDAM Q Q 8446 A 0001 2011 Eerste Constantijn Huygensstraat 32 G 1054 BR
AMSTERDAM Q Q 8446 A 0001 2011 Eerste Constantijn Huygensstraat 34 A 1054 BR
AMSTERDAM Q Q 8446 A 0001 2011 Eerste Constantijn Huygensstraat 34 C 1054 BR
AMSTERDAM Q Q 8446 A 0001 2011 Eerste Constantijn Huygensstraat 20 F 1054 BR
AMSTERDAM Q Q 8446 A 0001 2011 Eerste Constantijn Huygensstraat 22 C 1054 BR
AMSTERDAM Q Q 8446 A 0001 2011 Eerste Constantijn Huygensstraat 26 C 1054 BR
AMSTERDAM Q Q 8446 A 0001 2011 Eerste Constantijn Huygensstraat 26 G 1054 BR
AMSTERDAM AU AU 2813 2011 IJburglaan 467 1087 BE
AMSTERDAM AU AU 2813 2011 IJburglaan 509 A 1087 BE
AMSTERDAM AU AU 2813 2011 IJburglaan 525 B 1087 BE
AMSTERDAM AU AU 2813 2011 IJburglaan 531 1087 BE
AMSTERDAM AU AU 2813 2011 IJburglaan 539 1087 BE
AMSTERDAM AU AU 2813 2011 IJburglaan 517 B 1087 BE
AMSTERDAM AU AU 2813 2011 IJburglaan 477 1087 BE
AMSTERDAM AU AU 2813 2011 IJburglaan 507 B 1087 BE
AMSTERDAM AU AU 2813 2011 IJburglaan 519 1087 BE
AMSTERDAM AU AU 2813 2011 IJburglaan 511 1087 BE
AMSTERDAM AU AU 2813 2011 Cas Oorthuyskade 24 A 1087 BB
AMSTERDAM AU AU 2813 2011 IJburglaan 523 B 1087 BE
AMSTERDAM AU AU 2813 2011 IJburglaan 509 B 1087 BE
AMSTERDAM AU AU 2813 2011 IJburglaan 527 1087 BE
AMSTERDAM AU AU 2813 2011 IJburglaan 517 A 1087 BE
AMSTERDAM AU AU 2813 2011 IJburglaan 525 A 1087 BE
AMSTERDAM AU AU 2813 2011 IJburglaan 507 A 1087 BE
AMSTERDAM AU AU 2813 2011 IJburglaan 513 1087 BE
AMSTERDAM AU AU 2813 2011 IJburglaan 515 A 1087 BE
AMSTERDAM AU AU 2813 2011 IJburglaan 515 B 1087 BE
AMSTERDAM AU AU 2813 2011 IJburglaan 521 1087 BE
AMSTERDAM AU AU 2813 2011 IJburglaan 523 A 1087 BE
AMSTERDAM AU AU 2813 2011 IJburglaan 529 1087 BE
AMSTERDAM Q Q 8446 A 0001 2011 Eerste Constantijn Huygensstraat 2 1054 BR
AMSTERDAM AU AU 2813 2011 IJburglaan 473 1087 BE
AMSTERDAM AU AU 2813 2011 IJburglaan 481 1087 BE
AMSTERDAM AU AU 2813 2011 IJburglaan 483 1087 BE
AMSTERDAM AU AU 2813 2011 IJburglaan 499 1087 BE
AMSTERDAM AU AU 2813 2011 IJburglaan 503 1087 BE
AMSTERDAM AU AU 2813 2011 Cas Oorthuyskade 16 A 1087 BB
AMSTERDAM AU AU 2813 2011 Cas Oorthuyskade 20 A 1087 BB
AMSTERDAM AU AU 2813 2011 Cas Oorthuyskade 26 A 1087 BB
AMSTERDAM AU AU 2813 2011 Cas Oorthuyskade 4 A 1087 BB
AMSTERDAM AU AU 2813 2011 Cas Oorthuyskade 4 B 1087 BB
AMSTERDAM AU AU 2813 2011 Cas Oorthuyskade 6 A 1087 BB
AMSTERDAM AU AU 2813 2011 Cas Oorthuyskade 6 B 1087 BB
AMSTERDAM AU AU 2813 2011 Cas Oorthuyskade 6 C 1087 BB
AMSTERDAM AU AU 2813 2011 Cas Oorthuyskade 6 D 1087 BB
AMSTERDAM AU AU 2813 2011 Cas Oorthuyskade 8 A 1087 BB
AMSTERDAM AU AU 2813 2011 Cas Oorthuyskade 8 B 1087 BB
AMSTERDAM AU AU 2813 2011 Cas Oorthuyskade 10 A 1087 BB
AMSTERDAM AU AU 2813 2011 Cas Oorthuyskade 10 B 1087 BB
AMSTERDAM AU AU 2813 2011 Cas Oorthuyskade 10 C 1087 BB
AMSTERDAM AU AU 2813 2011 Cas Oorthuyskade 10 D 1087 BB
AMSTERDAM AU AU 2813 2011 Cas Oorthuyskade 12 A 1087 BB
AMSTERDAM AU AU 2813 2011 Cas Oorthuyskade 12 B 1087 BB
AMSTERDAM AU AU 2813 2011 Cas Oorthuyskade 14 A 1087 BB
AMSTERDAM AU AU 2813 2011 Cas Oorthuyskade 14 B 1087 BB
AMSTERDAM AU AU 2813 2011 Cas Oorthuyskade 14 C 1087 BB
AMSTERDAM AU AU 2813 2011 Cas Oorthuyskade 14 D 1087 BB
AMSTERDAM AU AU 2813 2011 Cas Oorthuyskade 16 A 1087 BB
AMSTERDAM AU AU 2813 2011 Cas Oorthuyskade 16 B 1087 BB
AMSTERDAM AU AU 2813 2011 Cas Oorthuyskade 18 A 1087 BB
AMSTERDAM AU AU 2813 2011 Cas Oorthuyskade 18 B 1087 BB
AMSTERDAM AU AU 2813 2011 Cas Oorthuyskade 18 C 1087 BB
AMSTERDAM AU AU 2813 2011 Cas Oorthuyskade 18 D 1087 BB
AMSTERDAM AU AU 2813 2011 Cas Oorthuyskade 22 A 1087 BB
AMSTERDAM AU AU 2813 2011 Cas Oorthuyskade 22 B 1087 BB
AMSTERDAM AU AU 2813 2011 Cas Oorthuyskade 22 C 1087 BB
AMSTERDAM AU AU 2813 2011 Cas Oorthuyskade 22 D 1087 BB
AMSTERDAM AU AU 2813 2011 IJburglaan 483 A 1087 BE
AMSTERDAM AU AU 2813 2011 IJburglaan 483 B 1087 BE
AMSTERDAM AU AU 2813 2011 IJburglaan 485 A 1087 BE
AMSTERDAM AU AU 2813 2011 IJburglaan 485 B 1087 BE
AMSTERDAM AU AU 2813 2011 IJburglaan 487 1087 BE
AMSTERDAM AU AU 2813 2011 IJburglaan 489 1087 BE
AMSTERDAM AU AU 2813 2011 IJburglaan 491 A 1087 BE
AMSTERDAM AU AU 2813 2011 IJburglaan 491 B 1087 BE
AMSTERDAM AU AU 2813 2011 IJburglaan 493 A 1087 BE
AMSTERDAM AU AU 2813 2011 IJburglaan 493 B 1087 BE
AMSTERDAM AU AU 2813 2011 IJburglaan 495 1087 BE
AMSTERDAM AU AU 2813 2011 IJburglaan 497 1087 BE
AMSTERDAM AU AU 2813 2011 IJburglaan 499 A 1087 BE
AMSTERDAM AU AU 2813 2011 IJburglaan 499 B 1087 BE
AMSTERDAM AU AU 2813 2011 IJburglaan 501 A 1087 BE
AMSTERDAM AU AU 2813 2011 IJburglaan 501 B 1087 BE
AMSTERDAM AU AU 2813 2011 IJburglaan 503 1087 BE
AMSTERDAM AU AU 2813 2011 IJburglaan 505 1087 BE
Bijlage 2 Werkingsgebied splitsingsvergunning Gemeente Amsterdam
het gebied omgrensd door Javaplantsoen-Kramatweg-Valentijnkade-Molukkenstraat-het spoorwegemplacement-Kruislaan-de Weespertrekvaart-de Amstel- President Kennedylaan-Europaplein-Wielingenstraat-Diepenbrockstraat-het Zuider Amstelkanaal-Stadionplein-de noordzijde van het Olympisch stadion-de Stadiongracht-het Olympiakanaal-de Schinkel- Riekerhaven-Westlandgracht-Theophile de Bockstraat-Warmondstraat-Postjeskade-een lijn geprojecteerd in het noordelijk verlengde daarvan-Orteliuskade-Robert Scottstraat-Erasmusgracht-Rijksweg no.10-Basisweg-Tranformatorweg-Spaarndammerdijk-Tasmanstraat-de steiger van de derde pontverbinding-het IJ-het Zijkanaal I-Klaprozenweg-Floraweg-Sneeuwbalweg-Buiksloterdijk-Purmerweg-Dirkshornplantsoen-Medemblikstraat Watergangseweg-de Schellingwouderbreek-Zuiderzeeweg-Flevoweg-Javaplantsoen;
het gedeelte van Tuindorp Watergraafsmeer dat wordt omgrensd door Zaaiersweg-Middenweg-Onderlangs-Duivendrechtselaan;
het gedeelte van Tuindorp Oostzaan voor zover dit wordt omgrensd door de Meteorensingel en de Kometensingel;
het gedeelte van de bebouwing geleden ter weerszijden van de Oostzanerdijk, de Landsmeerdijk, de Kadoelenweg, de Stoombootweg en het Zuideinde.
Bijlage 3 Behorende bij artikel 4.2.2 Bestuurlijke boete
Tabel bestuurlijke boete Kolom A Kolom B
Boetebedrag 1e keer Boetebedrag 2e e.v. keren binnen 3 jaar na de eerste keer
In gebruik nemen zonder huisvestingsvergunning door de huurder (artikel 8, eerste lid van de wet) € 405 € 405
In gebruik geven van woonruimte zonder vergunning bij niet-bedrijfsmatige exploitatie (door huurder of door eigenaar met één woning in de verhuur) (artikel 8, tweede lid van de wet) € 3250 € 5000
In gebruik geven van woonruimte zonder vergunning bij bedrijfsmatige exploitatie (eigenaar/verhuurder met meer dan één woning) (artikel 8, tweede lid van de wet) € 6750 € 10.000
In gebruik geven van woonruimte zonder vergunning door een huurder tegen een hogere huurprijs dan door hemzelf feitelijk wordt betaald (artikel 8, tweede lid van de wet) € 13.500 € 20.250
Onttrekken zonder vergunning € 13.500 € 20.250
De Regionale Huisvestingsverordening Stadsregio Amsterdam 2013 (hierna: HVV) is met ingang van 1 juli 2015 gewijzigd. Deze wijzigingen betroffen alleen onderdelen van de regels over woonruimteverdeling: de regels over woonruimtevoorraad zijn ongewijzigd gelaten. In deze verordening zijn regels opgenomen over de woonruimteverdeling en de woonruimtevoorraad. De regels over woonruimteverdeling zijn gewijzigd omdat per 1 januari 2016 de thans geldende regionale regels hierover vervallen. Deze wijzigingen zijn opgenomen in hoofdstuk 2. De regels over de woonruimtevoorraad zijn gewijzigd in verband met wijzigingen in de Huisvestingswet 2014. Deze wijzigingen zijn opgenomen in hoofdstuk 3.
Ingevolge artikel XXIII van de Wet afschaffing plusregio’s komt de Regionale Huisvestingsverordening Stadsregio Amsterdam 2013 op 1 januari 2016 te vervallen. Dit betekent dat voor die datum nieuwe regels over de verdeling van woonruimte en, desgewenst, over woonruimtevoorraadbeheer door de gemeenteraden van de regiogemeenten vastgesteld moeten zijn zodat zij per 1 januari 2016 in werking kunnen treden.
In regionaal verband is ervoor gekozen om de gemeenteraden van de afzonderlijke regiogemeenten te verzoeken de woonruimteverdelingsregels uit de meest recente versie van de Regionale Huisvestingsverordening Stadsregio Amsterdam 2013 vast te stellen. Stadsregio Amsterdam heeft hiervoor een modeltekst aangeleverd. Op enkele punten verschilt de modeltekst van de tot 1 januari 2016 geldende woonruimteverdelingsregels: deze punten betreffen wijzigingen die doorgevoerd zijn in verband met de gewijzigde rol van Stadsregio Amsterdam. Daarnaast zijn nog enkele wijzingen van ondergeschikte aard doorgevoerd.
Deze toelichting is in belangrijke mate gebaseerd op de toelichting bij de meest recente versie van de Regionale Huisvestingsverordening Stadsregio Amsterdam 2013. Ook voor de toelichting geldt dat de ten opzichte van de regionale toelichting doorgevoerde wijzingen het gevolg zijn van aangepaste rol van Stadsregio Amsterdam.
1.2. Waarom regels over woonruimteverdeling?
Binnen de woningmarktregio die gevormd wordt door het gebied van de voormalige Stadsregio Amsterdam overschrijdt de vraag naar sociale huurwoningen elk jaar het aanbod in ruime mate. Dit wordt veroorzaakt door het grote beroep dat woningzoekenden op dit deel van de voorraad doen en de gemiddeld lage mutatiegraad in dit deel van de voorraad. Als gevolg van deze schaarste zitten diverse groepen woningzoekenden in de knel. Om in termen van de Huisvestingswet 2014 - en in zekere zin ook in termen van de oude Huisvestingswet - te spreken: zij ervaren de onevenwichtige en onrechtvaardige gevolgen van de schaarste aan goedkope woonruimte.
De lokale overheid kan proberen de schaarste aan goedkope woonruimte te beperken door te sturen op beschikbaarheid. Daarvoor kan zij planologische instrumenten inzetten, maar ook de in de HVV opgenomen regels over woonruimtevoorraadbeheer. Verder kan de overheid samen met corporaties in de prestatieafspraken afspraken maken over de omvang van de voorraad aan betaalbare huurwoningen.
Net als de oude Huisvestingswet biedt de Huisvestingswet 2014 daarnaast de mogelijkheid om de onevenwichtige en onrechtvaardige gevolgen van schaarste aan goedkope woonruimte te bestrijden door in een huisvestingsverordening regels te stellen over de verdeling van woonruimte. Deze regels beschrijven, kort gezegd, welke groepen woningzoekenden met voorrang in aanmerking komen voor welke categorieën betaalbare huurwoningen. Ook kan een huisvestingsverordening regels bevatten over de wijze waarop verhuurders hun betaalbare huurwoningen te huur aanbieden.
Een uitgebreide onderbouwing van de noodzaak tot sturing in de woonruimtevoorraad is te vinden in “Schaarstepatronen in de woningvoorraad van de stadsregio Amsterdam d.d. 10 november 2014”, alsook in het “Voorstel beleid woningvoorraad” en het Eindverslag onderbouwing schaarste ten behoeve van de huisvestingsvergunning van de Stadsregio Amsterdam van 31 oktober 2014. Voor een verdere toelichting op de aan de HVV ten grondslag liggende beleidsmatige keuzes wordt verwezen naar het Beleidsvoorstel actualisatie regels woonruimteverdeling en woonruimtevoorraad.
1.3. De regionale Intentieovereenkomst betaalbare voorraad
De Huisvestingswet 2014 stelt dat de regels over woonruimteverdeling gesteld in een verordening tijdelijk van aard zijn. De regels kunnen de schaarste aan sociale huurwoningen niet oplossen, zij kunnen alleen tijdelijk nadelige effecten hiervan beperken. Bij de onderbouwing van nut en noodzaak wordt daarom opgenomen welke maatregelen genomen worden om schaarste op te heffen. In de Woningmarktregio wordt hierbij verwezen naar o.a. de intentieovereenkomst betaalbare voorraad.
In deze overeenkomst hebben partijen de gezamenlijke intentie vastgelegd om te zorgen voor beschikbaarheid van een substantiële betaalbare voorraad. De omvang van de betaalbare voorraad is geen vast gegeven, maar afhankelijk van een aantal factoren, waaronder de doelgroep die daarop is aangewezen, de doelmatige benutting van de voorraad, de mate van doorstroming in die betaalbare voorraad en de kansen van andere groepen op de markt, waaronder de huishoudens met een (lager) middeninkomen tot € 43.786 . Daarbij is betaalbaarheid van woonlasten voor de minima een aandachtspunt. Uitgangspunt bij de overeenkomst is een evenwichtige spreiding van het aanbod sociale huurwoningen over de woningmarktregio, waarbij de verschillen in de omvang tussen het noordelijk en zuidelijk deel van de woningmarktregio niet verder toe zullen nemen.
1.4. De huisvestingsvergunningplicht
In artikel 2.1.1. van de verordening is het deel van de huurmarkt aangewezen dat onder de huisvestingsvergunningplicht valt. In alle regiogemeenten geldt de huisvestingsvergunningplicht in ieder geval voor de zelfstandige huurwoningen van corporaties, met een rekenhuur tot de liberalisatiegrens.
Rekenhuur is de prijs die bij huur en verhuur per maand is verschuldigd voor het enkele gebruik van een woonruimte zoals omschreven in artikel 5 van de Wet op de huurtoeslag. De liberalisatiegrens is het huurbedrag genoemd in artikel 13, eerste lid, aanhef en onder a van de Wet op de huurtoeslag (het maximale huurbedrag waarvoor, als het huishoudinkomen daartoe aanleiding geeft, huurtoeslag kan worden verkregen).
Als een woning onder de huisvestingsvergunningplicht valt, is het verboden deze woning in gebruik te geven of te nemen zonder een door burgemeester en wethouders af te geven huisvestingsvergunning. Dat verbod, in de verordening opgenomen in artikel 2.1.2, richt zich tot zowel de verhuurder van de woning (die geeft immers in gebruik) als de bewoner/huurder (die neemt immers in gebruik). Om voor een huisvestingsvergunning in aanmerking te komen, moet de woningzoekende achtereenvolgens aan een aantal eisen voldoen.
1.5. Huurwoningen van corporaties en de huisvestingsvergunningplicht
Betreft het een huisvestingsvergunningplichtige huurwoning van corporaties, dan gelden de volgende eisen:
De toelatingscriteria zijn opgenomen in artikel 2.2.1 van de HVV. Deze criteria houden in dat tenminste één van de leden van het huishouden bevoegd is een huurovereenkomst te sluiten (het onder a van artikel 2.2.1 genoemde criterium) en dat alle leden van het huishouden in Nederland mogen verblijven (het onder b van artikel 2.2.1 genoemde criterium). Voldoet een kandidaat-woningzoekende niet aan de toelatingscriteria, dan kan hij geen huisvestingsvergunning krijgen. Anders dan de passendheids- of bindingscriteria zijn de toelatingscriteria daarmee weigeringsgronden en geen voorrangsgronden.
Paragraaf 4 van hoofdstuk 2 van de HVV bevat de regels aan de hand waarvan kan worden bepaald of een woningzoekende inderdaad als eerste in aanmerking komt voor de huisvestingsvergunning. Er zijn twee routes waarlangs dat bepaald wordt:
de route van het openbaar aanbod. Deze route houdt in dat de corporatie een huurwoning adverteert op een aanbodinstrument (bijvoorbeeld: WoningNet). Woningzoekenden die zich in een in de woningmarktregio gebruikt aanbodinstrument hebben ingeschreven, reageren vervolgens op een via een in de woningmarktregio gebruikt aanbodinstrument aangeboden huurwoning. Vervolgens wordt beoordeeld wie van hen als eerste voor een huisvestingsvergunning in aanmerking komt. Daarbij wordt altijd getoetst aan een algemeen volgordecriterium (inschrijfduur of loting) en eventueel ook op de desbetreffende woning van toepassing zijnde passendheidscriteria en bindingscriteria.
de route van de directe bemiddeling, zie de artikelen 2.4.9 en 2.4.10 van de HVV. Deze route houdt in dat de corporatie een huurwoning rechtstreeks aan een woningzoekende te huur aanbiedt, zonder dat deze woningzoekende gereageerd hoeft te hebben op een aanbod van de woning op een aanbodinstrument. Vaak wordt in dat geval een woning niet eens aangeboden op een aanbodinstrument. Ook bij directe bemiddeling kunnen passendheidscriteria en bindingscriteria van toepassing zijn op een woning.
Het is belangrijk dat de woningzoekende met wie de corporatie een huurovereenkomst wil sluiten, dezelfde woningzoekende is aan wie een huisvestingsvergunning verleend kan worden. Artikel 2.4.2, eerste lid, aanhef en onder f bevat daarom een grond waarop de vergunning geweigerd kan worden als de corporatie om goede redenen niet bereid is om de huurovereenkomst aan te gaan. Het kan daarbij gaan om de volgende situaties:
de woningzoekende heeft een overlast verleden of heeft zich in zijn vorige woning gevaarlijk gedragen (bijvoorbeeld door wiet te telen). Op deze situatie slaat de zinsnede "gelet (...) op haar belang als verhuurder, daaronder mede begrepen haar verantwoordelijkheid voor de bescherming van de overige huurders en de waarborging van het woongenot";
de corporatie kan, gelet op de met de aanstaande wijziging van de Woningwet, in te voeren passendheidstoets voor corporaties redelijkerwijs niet gehouden worden met deze woningzoekende een huurovereenkomst te sluiten omdat het huishoudinkomen te hoog is. Op deze situatie slaat de zinsnede "gelet op haar taak als toegelaten instelling";
Artikel 2.4.2 bevat naast de hiervoor behandelde weigeringsgronden nog andere weigeringsgronden. Zie daarvoor de artikelsgewijze toelichting.
1.5.1. Inschrijving als woningzoekende en inschrijfduur
Bij woningen die via een aanbodinstrument te huur worden aangeboden, geldt een algemeen volgordecriterium. Aan de hand van het algemeen volgordecriterium wordt beoordeeld welke woningzoekende als eerste in aanmerking komt voor de huisvestingsvergunning. Het meest gebruikte algemene volgordecriterium is inschrijfduur.
Inschrijving als woningzoekende en inschrijfduur zijn geregeld in artikel 2.2.4. Iedereen van 18 jaar en ouder kan zich als woningzoekende inschrijven. Die inschrijving vindt plaats in een aanbodinstrument (bijvoorbeeld: WoningNet). De inschrijfduur is gelijk aan de periode dat men als woningzoekende staat ingeschreven. De inschrijfduur eindigt:
wanneer men huisgenoot (niet-zijnde een meeverhuizende inwonend kind) is van zo'n woningzoekende, maar dan alleen als voor het verkrijgen van een huisvestingsvergunning voor de betrokken woning het meeverhuizen noodzakelijk was. Dit slaat op de situatie dat een huishouden een minimale omvang moet hebben om met voorrang voor een woning van een bepaalde grootte in aanmerking te komen. In dat geval verliest een meerderjarig, inwonend persoon (niet-zijnde een kind) zijn of haar inschrijving als de nieuwe woning is betrokken.
Het aanbodinstrument wordt door of onder verantwoordelijkheid van een corporatie beheerd. Aan de inschrijving als woningzoekenden kunnen door of namens die corporatie voorwaarden worden verbonden zoals de betaling van inschrijfgeld en een periodieke verlengingsvergoeding. Artikel 2.2.5 bevat hier een regeling voor.
1.5.2. Passendheidscriteria (labels inzake passendheid)
Passendheidscriteria zijn een instrument waarmee woningzoekenden die aan bepaalde eisen voldoen, voorrang krijgen bij het verlenen van een huisvestingsvergunning voor een woning die in het bijzonder voor hen geschikt is. Een voorbeeld is: een woningzoekende met verminderde zelfredzaamheid kan voorrang krijgen bij de verlening van een huisvestingsvergunning voor een gelijkvloers, met een lift toegankelijk, appartement.
In de Huisvestingswet 2014 biedt artikel 11 de juridische grondslag voor de toepassing van passendheidscriteria in de huisvestingsverordening. Blijkens het artikel moet het gaan om passendheid in verband met "de aard, grootte of prijs" van een woning.
In artikel 2.4.4, tweede lid, is beschreven welke categorieën woningen (het artikel spreekt in navolging van de oude Huisvestingswet en de Huisvestingswet 2014 over "woonruimte") gelet op hun aard, grootte of prijs met voorrang aan welke categorieën woningzoekenden moeten worden aangeboden.
Passendheidscriteria zijn voorrangsregelingen, geen uitsluitingsgronden. Dat betekent dat een woningzoekende die voldoet aan de op een woning van toepassing zijnde passendheidseis (die de vorm heeft van een “label” dat bij het te huur aanbieden van de woning kenbaar wordt gemaakt), ten opzichte van woningzoekenden die daaraan niet voldoen met voorrang in aanmerking komt voor een huisvestingsvergunning. Andersom: woningzoekenden die niet voldoen aan een passendheidseis, komen eventueel wel voor een huisvestingsvergunning in aanmerking, maar dan alleen ná de woningzoekenden die wél aan de passendheidseis voldoen.
Artikel 2.4.5 van de HVV bevat een voorrangsregeling voor woningzoekenden met lokale of regionale binding. Aan de hand van het bepaalde in artikel 14, derde lid, van de Huisvestingswet 2014 kan nagegaan worden wanneer een woningzoekende lokale of regionale binding heeft:
1°. een redelijk, met de plaatselijke samenleving verband houdend belang heeft zich in die woningmarktregio, die gemeente of die kern te vestigen, of
2°. ten minste zes jaar onafgebroken ingezetene is dan wel gedurende de voorafgaande tien jaar ten minste zes jaar onafgebroken ingezetene is geweest van die woningmarktregio, die gemeente of die kern.
In artikel 2.4.5, eerste lid, van de HVV is bepaald dat maximaal 50% van de verleende huisvestingsvergunningen met voorrang verleend mag worden aan woningzoekenden met regionale binding. Uit het tweede lid volgt dat maximaal 25% van de verleende huisvestingsvergunningen met voorrang verleend mag worden aan woningzoekenden met lokale binding.
Het ligt voor de hand om per kalenderjaar te sturen op het niet-overschrijden van deze percentages. In uitzonderingssituaties kan een langere periode gekozen worden, waarbij het, gelet op de maximale levensduur van een huisvestingsverordening, voor de hand ligt om deze periode niet langer dan vier jaar te laten zijn. Een uitzonderingssituatie is bijvoorbeeld een grote herstructureringsopgave waarbij het wenselijk wordt geacht om de als gevolg daarvan te herhuisvesten huishoudens nabij hun oorspronkelijke woonomgeving te huisvesten. In die situatie kan het voorkomen dat de percentages in een bepaald kalenderjaar overschreden worden, maar dat deze overschrijding in de daarop volgende kalenderjaren gecompenseerd wordt.
De in artikel 2.4.5 opgenomen percentages zijn maximumpercentages: bindingseisen mogen dus altijd in mindere mate toegepast worden. Daarbij wordt opgemerkt dat het in mindere mate gebruiken van het toegestane percentage voor regionale binding niet tot gevolg heeft dat het maximale percentage voor lokale binding neerwaarts bijgesteld moet worden. Daarmee wordt bedoeld dat de situatie waarin bijvoorbeeld in 30% van de gevallen met voorrang huisvestingsvergunningen worden verleend aan huishoudens omdat zij regionale binding hebben, niet tot gevolg heeft dat slechts in 15% van de gevallen met voorrang huisvestingsvergunningen verleend mogen worden aan huishoudens met lokale binding.
Bindingscriteria zijn, net als passendheidscriteria, voorrangsregelingen, geen uitsluitingsgronden. Dat betekent dat een woningzoekende die voldoet aan de op een woning van toepassing zijnde bindingseis (die de vorm heeft van een “label” dat bij het te huur aanbieden van de woning kenbaar wordt gemaakt), ten opzichte van woningzoekenden die daaraan niet voldoen met voorrang in aanmerking komt voor een huisvestingsvergunning. Andersom: woningzoekenden die niet voldoen aan een bindingseis, komen eventueel wel voor een huisvestingsvergunning in aanmerking, maar dan alleen ná de woningzoekenden die wél aan de bindingseis voldoen.
Opgemerkt wordt dat de woningzoekenden in het bezit van een urgentieverklaring verleend in verband met mantelzorg, uitstroom uit een blijf-van-mijn-lijfhuis of vergunninghouders (statushouders) die de gemeente gelet op de taakstelling moet huisvesten, de bindingscriteria niet tegengeworpen mogen krijgen, zie lid 3 van artikel 2.4.7 van de HVV en artikel 16 van de Huisvestingswet 2014.
1.5.4. Openbaar aanbod via een aanbodinstrument
Corporaties bieden hun voor verhuur beschikbare woningen aan via een aanbodinstrument of eventueel via meerdere aanbodinstrumenten. Artikel 2.2.3 lid 1 van de HVV bepaalt dat dit eenduidig en transparant dient te gebeuren. Bij het aanbod moet worden vermeld aan welke eisen de woningzoekenden moet voldoen. Het gaat daarbij in ieder geval om de op de woning van toepassing zijnde passendheidscriteria en bindingscriteria en of loting dan wel inschrijfduur wordt toegepast als algemeen volgordecriterium.
Het is denkbaar dat de corporatie zelf ook nog aanvullende eisen kan en mag stellen. Ook die moeten vermeld worden bij de aanbieding van de woning via het aanbodinstrument. Het gaat bijvoorbeeld om de situatie dat een woningzoekende moet verklaren dat hij zich aan de in een complex geldende huisregels zal houden.
1.5.5. Openbaar aanbod: rangordebepaling
Op een via een aanbodinstrument aangeboden woning reageren woningzoekenden. Op grond van de regels in paragraaf 4 van hoofdstuk 2 van de HVV wordt bepaald welke woningzoekende als eerste voor een huisvestingsvergunning voor de aangeboden woonruimte in aanmerking komt. Dat gebeurt, met uitzondering van woningen die met voorrang voor grote huishoudens (het passendheidscriterium bedoeld in artikel 2.4.4, vierde lid) te huur worden aangeboden, door een aantal stappen te doorlopen:
Stap 1: verdeel de woningzoekenden in groepen
De woningzoekenden worden in vier groepen verdeeld, zie artikel 2.4.6 van de HVV:
Opgemerkt wordt dat de woningzoekenden in het bezit van een urgentieverklaring verleend in verband met mantelzorg, uitstroom uit een blijf-van-mijn-lijfhuis of vergunninghouders (statushouders) die de gemeente gelet op de taakstelling moet huisvesten, de bindingscriteria niet tegengeworpen mogen krijgen, zie lid 3 van artikel 2.4.7 van de HVV.
Stap 2: voorrang van de houders van een urgentieverklaring
Uitgangspunt is dat eerst de woningzoekenden uit groep 1 in aanmerking komen voor een huisvestingsvergunning, dan die uit groep 2, dan die uit groep 3 en tot slot die uit groep 4.
Vaak bestaat een groep uit meerdere woningzoekenden. In dat geval komen eerst de houders van een urgentieverklaring in aanmerking voor de huisvestingsvergunning, zie artikel 2.4.7, eerste lid, van de HVV. Echter, dit geldt alleen als de aangeboden woning voldoet aan het in de urgentieverklaring opgenomen zoekprofiel.
Zitten er in één groep meer houders van een urgentieverklaring die op grond van artikel 2.4.7, eerste lid, van de HVV als eerste in aanmerking zouden komen voor de huisvestingsvergunning, dan komt als eerste in aanmerking de woningzoekende:
Stap 3: rangorde van de overige woningzoekenden
Zijn er geen houders van een urgentieverklaring die (omdat zij een urgentieverklaring hebben) met voorrang in aanmerking komen voor een huisvestingsvergunning, dan wordt aan de hand van loting of inschrijfduur bepaald welke andere woningzoekende in aanmerking komt voor de huisvestingsvergunning. Dit volgt uit artikel 2.4.8 van de HVV.
Voor woningen die met voorrang aan grote huishoudens worden aangeboden komen op grond van artikel 2.4.6a, kort gezegd, achtereenvolgens de volgende groepen in aanmerking:
Een groot gezin bestaat (mede) uit drie inwonende kinderen jonger dan 18 jaar, een gezin bestaat (mede) uit tenminste één inwonend kind jonger dan 18 jaar.
De bijzondere volgordebepaling van artikel 2.4.6a is opgenomen om de specifieke volgorderegels die gemeenten tot nu toe hanteren, en in WoningNet geprogrammeerd zijn, zo goed als mogelijk te kunnen voortzetten.
Bij directe bemiddeling biedt de corporatie een huurwoning rechtstreeks aan een woningzoekende te huur aan, zonder dat deze woningzoekende gereageerd hoeft te hebben op een aanbod van de woning op een aanbodinstrument. Vaak wordt in dat geval een woning niet eens aangeboden op een aanbodinstrument.
Ook bij directe bemiddeling kunnen passendheidscriteria en bindingscriteria van toepassing zijn op een woning. Als passendheidscriteria of bindingscriteria (of beide) van toepassing zijn op een woning, moet een corporatie de woning aanbieden aan een woningzoekende die aan de passendheidscriteria of bindingscriteria voldoet, tenzij zo'n woningzoekende er niet is. De toelatingscriteria zijn altijd van toepassing bij directe bemiddeling.
Directe bemiddeling is op grond van artikel 2.4.9 toegestaan voor de huisvesting van woningzoekenden bij wie het niet doelmatig is om hen via een aanbodinstrument naar woonruimte te laten zoeken. Dit betreft in ieder geval:
Bij de onder c. bedoelde categorie woningzoekenden gaat het om mensen die als gevolg van bijzondere, persoonlijke omstandigheden vrijwel altijd met een specifieke maatwerkoplossing aan woonruimte gematcht moeten worden. Bijvoorbeeld mensen met een bijzondere zorgvraag en daarmee samenhangende specifieke woonbehoeften.
Op grond van artikel 2.4.10 betreft het, op verzoek van corporaties, de bijzondere gevallen, zolang aan de volgende voorwaarden wordt voldaan:
1.5.7. Beslissing op de aanvraag om een huisvestingsvergunning
Een huisvestingsvergunning, of de beslissing tot weigering of intrekking daarvan, is een beschikking als bedoeld in artikel 1:3, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Tegen een besluit kan een belanghebbende (in ieder geval: de aanvrager maar ook een woningzoekende die meent ten onrechte de huisvestingsvergunning niet gekregen te hebben ) bestuursrechtelijke rechtsmiddelen aanwenden. Deze rechtsmiddelen zijn: bezwaar, beroep, hoger beroep en, parallel aan bezwaar, beroep of hoger beroep, de indiening van een verzoek om een voorlopige voorziening.
Burgemeester en wethouders van de regiogemeente waar de woning gelegen is, zijn bevoegdheid om een huisvestingsvergunning te verlenen, te weigeren of in te trekken.
De huisvestingsvergunning wordt verleend op aanvraag. Artikel 2.2.6 van de HVV bevat regels voor het doen van zo'n aanvraag:
Overigens bevat afdeling 4.1 van de Awb een algemene, ook voor de huisvestingsvergunning geldende, regeling over beschikkingen. De voor de praktijk belangrijkste artikelen uit dit deel van de Awb zijn:
Voor de goede orde wordt hier vermeld dat naast een reactie van de woningzoekende op een via een aanbodinstrument aangeboden woning óók een aanvraag om een huisvestingsvergunning noodzakelijk is: zonder die aanvraag kan de woningzoekende in ieder geval geen huisvestingsvergunning krijgen.
Burgemeester en wethouders kunnen hun bevoegdheid om te beslissen op aanvragen om een huisvestingsvergunning mandateren aan corporaties. Stadsregio Amsterdam heeft in 2015 een in samenwerking met corporaties en regiogemeenten opgestelde model-mandaatregeling aangeleverd. Die kan aangepast worden voor het verlenen van mandaat voor de behandeling van aanvragen om een huisvestingsvergunning op basis van de nieuwe HVV.
Gaan burgemeester en wethouders over tot mandatering en accepteert een corporatie het mandaat, dan kan de corporatie namens burgemeester en wethouders de huisvestingsvergunning verlenen. Het is praktisch om het moment waarop de corporatie dat doet, te laten samenvallen met het moment waarop de huurovereenkomst ondertekend wordt. De model-mandaatregeling waaraan nu in regionaal verband gewerkt wordt, voorziet ook in deze werkwijze.
1.6. Huurwoningen in particulier bezit en de huisvestingsvergunningplicht
De relatie tussen verhuurder en woningzoekende wordt beheerst door het verbintenissenrecht. Daarbinnen geldt contractvrijheid als belangrijk beginsel: het is aan verhuurder en woningzoekende om wel of niet te komen tot een huurovereenkomst. Die contractvrijheid wordt door een aantal regels beperkt: allereerst zijn dat de aanvullende regels voor het huurrecht, zoals deze zijn opgenomen in het Burgerlijk Wetboek, maar ook publiekrechtelijke huurregels. De HVV maakt van die laatste regels deel uit.
Betreft het een huisvestingsvergunningplichtige huurwoning van een particuliere verhuurder, dan gelden de volgende eisen:
De voor alle huisvestingsvergunningplichtige huurwoningen toepasselijke toelatingscriteria zijn opgenomen in artikel 2.2.1 van de HVV. Deze criteria houden in dat tenminste één van de leden van het huishouden bevoegd is een huurovereenkomst te sluiten (het onder a van artikel 2.2.1 genoemde criterium) en dat alle leden van het huishouden in Nederland mogen verblijven (het onder b van artikel 2.2.1 genoemde criterium). Voor huurwoningen in particulier bezit geldt een aanvullend toelatingscriterium, genoemd in artikel 2.2.2. Voldoet een kandidaat-woningzoekende niet aan de toelatingscriteria, dan kan hij geen huisvestingsvergunning krijgen.
In bepaalde gemeenten zijn voor dit deel van de huurmarkt bezettingsnormen van toepassing. Deze zijn vermeld in bijlage 3 bij de verordening. De bezettingsnormen vormen een voorrangsregeling, geen uitsluitingsgrond. Dat betekent dat een woningzoekende die voldoet aan de op een woning van toepassing zijnde bezettingsnorm, ten opzichte van woningzoekenden die daaraan niet voldoen met voorrang in aanmerking komt voor een huisvestingsvergunning. Andersom: woningzoekenden die niet voldoen aan een bezettingsnorm, komen eventueel wel voor een huisvestingsvergunning in aanmerking, maar dan alleen ná de woningzoekenden die wél aan de bezettingsnorm voldoen.
Artikel 2.3.2 bevat naast de hiervoor behandelde weigeringsgronden nog andere weigeringsgronden. Zie daarvoor de artikelsgewijze toelichting.
De artikelen 2.5.1 tot en met 2.5.3 bevatten een regeling voor experimenten op het gebied van woonruimteverdeling. Belangrijk is het om vast te stellen dat experimenten weliswaar niet mogelijk zijn op grond van de (overige) bepalingen van de HVV, maar wel, gelet op de Huisvestingswet 2014, in een huisvestingsverordening opgenomen zouden kunnen worden. Het is dus zo dat experimenten niet in strijd mogen zijn met de uitgangspunten van de Huisvestingswet 2014 zelf.
Artikel 2.5.2 regelt de experimenten die corporaties en gemeenten samen kunnen organiseren. Een experiment duurt maximaal 2 jaar en betreft ten hoogste 10% van de per jaar toe te wijzen woonruimten van de corporaties die bij het experiment betrokken zijn. Een experiment mag pas starten als de Stuurgroep Wonen de opzet ervan heeft goedgekeurd.
Ook andere verhuurders dan corporaties kunnen, gelet op het bepaalde in artikel 2.5.3, samen met gemeenten experimenten organiseren. Deze experimenten behoeven de goedkeuring van burgemeester en wethouders van de desbetreffende regiogemeente. Voorafgaand aan een besluit over de goedkeuring van een experiment, raadplegen burgemeester en wethouders de stuurgroep Wonen.
De urgentieregels maken het mogelijk dat woningzoekenden waarvoor, zoals artikel 12, eerste lid, van de Huisvestingswet 2014 dat noemt "voorziening in de woonruimte dringend noodzakelijk is" met voorrang in aanmerking komen voor een huisvestingsvergunning. Zie voor de werking van die voorrang artikel 2.4.7. Een belangrijk uitgangspunt daarbij is dat het oplossen van het huisvestingsprobleem dat de woningzoekende zelf niet kan oplossen centraal staat, en niet het inwilligen van eventuele huisvestingswensen van de woningzoekende. Dit komt onder meer tot uiting uit het feit dat voor alle houders van een urgentieverklaring met uitzondering van de SV-urgentieverklaring en de urgentieverklaring in verband met calamiteiten (de urgentiecategorie genoemd in artikel 2.6.8, eerste lid, aanhef en onder a) geldt dat hun voorrang beperkt is tot het meest sobere woningtype waarmee hun huisvestingsprobleem opgelost is, zie artikel 2.6.3, tweede lid, van de HVV. Een tweede belangrijk uitgangspunt is dat de urgentieregeling een uiterste, laatste, redmiddel voor de oplossing van een huisvestingsprobleem is. Dit komt onder meer tot uiting in de algemene weigeringsgronden, opgenomen in artikel 2.6.5 van de HVV.
Uit artikel 12, eerste en tweede lid, van de Huisvestingswet 2014 volgt dat áls een gemeenteraad een urgentieregeling wil instellen, hij in de huisvestingsverordening de criteria opneemt aan de hand waarvan de urgent-woningzoekenden ingedeeld worden in urgentiecategorieën. In de HVV zijn die urgentiecategorieën en criteria opgenomen in artikel 2.6.6 tot en met 2.6.8. In de regionaal afgestemde beleidsregels wordt beschreven hoe bij de uitvoering aan die criteria invulling wordt gegeven.
Artikel 12, derde lid, van de Huisvestingswet 2014 bepaalt verder dat áls een gemeenteraad besluit tot instelling van een urgentieregeling, hij in ieder geval de volgende groepen onder de reikwijdte van de urgentieregeling moet laten vallen:
Deze groepen worden ook wel aangeduid met de term "wettelijke urgenten" (immers: hun urgentiestatus volgt expliciet uit de Huisvestingswet 2014 zelf).
De indeling van urgent-woningzoekenden in urgentiecategorieën geschiedt bij besluit door (of namens) burgemeester en wethouders. Dit volgt uit artikel 13, eerste lid, van de Huisvestingswet 2014. Zo'n besluit wordt ook wel een "urgentieverklaring" genoemd. De Huisvestingswet 2014 noemt het woord "urgentieverklaring" niet. Om te voorkomen dat telkens in plaats van "urgentieverklaring" een zinsnede als "het besluit waarmee een woningzoekende is ingedeeld in een urgentiecategorie" moet worden gebruikt, is in het eerste artikel van de HVV het begrip "urgentieverklaring" gedefinieerd. Ook weigering, wijziging en intrekking van de urgentieverklaring geschiedt bij besluit van burgemeester en wethouders.
De route naar een urgentieverklaring is te verdelen in ruwweg vier stappen:
Vervolgens kan een urgentieverklaring ingetrokken of gewijzigd worden (zie 1.8.5).
1.8.1. De aanvraag om een urgentieverklaring
De HVV is een regionale huisvestingsverordening. Dat betekent dat de verordening werking heeft in meerdere gemeenten. Het is daarom dat artikel 2.6.1. en 2.6.2 van de HVV bepalen welk college van burgemeester en wethouders bevoegd zijn om op de aanvraag om een urgentieverklaring te beslissen:
Deze laatste situatie (een aanvrager van buiten de woningmarktregio) doet zich in het bijzonder voor bij de zogenoemde "wettelijke urgentiegronden": deze woningzoekenden zullen vaak niet in de woningmarktregio woonachtig zijn.
Eén urgentiegrond kent een afwijkende bevoegdheidsregeling: dit betreft de in artikel 2.6.7 van de HVV geregelde urgentiegrond "uitstroom", zie daarvoor paragraaf 1.8.3 van de algemene toelichting en de artikelsgewijze toelichting.
Op een aanvraag wordt, gelet op het bepaalde in artikel 2.6.2, tweede lid, van de HVV, binnen acht weken besloten. Deze termijn kan met ten hoogste vier weken verlengd worden. Uiteraard is een behandeltermijn van acht weken respectievelijk 12 weken langer dan in de meeste gevallen, gelet op het urgente karakter van veel huisvestingsproblemen, wenselijk is.
Het derde lid van artikel 2.6.2 van de HVV somt op welke gegevens en bescheiden in ieder geval bij de aanvraag ingediend moeten worden:
Desgewenst kunnen burgemeester en wethouders ook andere gegevens en bescheiden opvragen, voor zover deze nodig zijn voor de behandeling van de aanvraag en voor zover aanvrager redelijkerwijs over deze gegevens kan beschikken. Dit volgt uit artikel 4:2, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht. Voor de volledigheid wordt erop gewezen dat afdeling 4.1.1 van de Algemene wet bestuursrecht diverse bepalingen bevat over de indiening en de behandeling van aanvragen. De belangrijkste zijn:
Het in artikel 2.6.2, derde lid aanhef en onder a van de HVV genoemde vereiste dat aanvrager ingeschreven moet zijn in een aanbodinstrument is niet van toepassing op de wettelijke urgentiecategorieën.
1.8.2. De algemene weigeringsgronden
Als de aanvraag volledig en te beoordelen is, wordt getoetst of er zich één of meerdere algemene weigeringsgronden voordoen. Deze zijn opgenomen in artikel 2.6.5, eerste en tweede lid, van de HVV. Niet elke algemene weigeringsgrond is van toepassing op elke urgentiecategorie, zoals blijkt uit onderstaand schema.
Algemene weigeringsgrond in 2.6.5 Urgentiecategorie
2.6.6 lid 1 2.6.6 lid 2 2.6.7 2.6.8 lid 1 a 2.6.8 lid 1 b 2.6.8 lid 1 c
lid 1 a voldoet niet aan eisen uit 2.2.1. ja ja ja ja ja ja
lid 1 b geen urgent huisvestings-probleem ja ja nee ja ja ja
lid 1 c huisvestings-probleem is op andere wijze oplosbaar ja ja ja ja ja ja
lid 1 d voorliggende voorziening ja ja ja ja ja ja
lid 1 e aanwezigheid verwijtbaarheid ja ja nee ja ja ja
lid 1 f verhuizing naar zelfstandige woonruimte lost niets op ja ja ja ja ja ja
lid 1 g eerdere verklaring is ingetrokken ja ja nee ja ja ja
lid 1 h zelfstandige woonruimte te duur ja ja ja ja ja ja
lid 1 i minder dan 2 jaar woonachtig in gemeente nee nee nee ja ja ja
lid 1 j overschrijding inkomensnorm ja ja nee nee ja nee
lid 2 niet woonachtig in legale, permanente zelfstandige woonruimte nee nee nee ja ja ja
De weigeringsgronden genoemd in het eerste lid zijn, voor zover ze toepasselijk zijn op de desbetreffende urgentiecategorie, verplichtend voor burgemeester en wethouders: als er zich één of meerdere van deze weigeringsgronden voordoen, moet de aangevraagde urgentieverklaring geweigerd worden.
De weigeringsgrond in het tweede lid heeft een facultatief karakter: indien zich deze weigeringsgrond voordoet, kan de aangevraagde urgentieverklaring geweigerd worden.
Het derde lid van artikel 2.6.5 van de HVV bevat de koppeling met de in de artikelen 2.6.7 tot en met 2.6.8 opgenomen urgentiecategorieën: valt aanvrager niet onder één van die urgentiecategorieën, dan dient de aangevraagde urgentieverklaring geweigerd te worden.
Voor een verdere inhoudelijke toelichting op de algemene weigeringsgronden van artikel 2.6.5 wordt verwezen naar de artikelsgewijze toelichting.
Er zijn verdeeld over drie artikelen zeven urgentiecategorieën opgenomen in de HVV:
De wettelijke urgentiecategorieën van artikel 2.6.6
een urgentiecategorie voor woningzoekenden die verblijven in een voorziening voor tijdelijke opvang van personen, die in verband met problemen van relationele aard of geweld hun woonruimte hebben verlaten en waarvan de uitstroom uit die voorziening aanstaande is, indien de behoefte aan woonruimte als gevolg van die uitstroom naar het oordeel van burgemeester en wethouders dringend noodzakelijk is (artikel 2.6.6, eerste lid, aanhef en onder a);
De regionale urgentiecategorieën van artikel 2.6.7 en 2.6.8
een urgentiecategorie voor woningzoekenden waarvan de huidige woonruimte behoort tot een door burgemeester en wethouders op grond van het tweede lid aangewezen complex waaruit zij moeten verhuizen in verband met sloop of ingrijpende renovatie of herstructurering van het gebied (artikel 2.6.8, eerste lid, aanhef en onder c).
Een aangevraagde urgentieverklaring kan pas verleend worden, als de aanvrager valt onder één van deze urgentiecategorieën (en geen van de relevante algemene weigeringsgronden zich voordoet). Uit artikel 2.6.5, derde lid, van de HVV volgt dat de aangevraagde urgentieverklaring wordt geweigerd als de aanvrager in geen van de urgentiecategorieën ingedeeld kan worden.
De in artikel 2.6.11 opgenomen hardheidsclausule biedt de mogelijkheid om in bijzondere gevallen een urgentieverklaring te verlenen, ook al doet zich één of meer van de weigeringsgronden voor.
Voor een meer gedetailleerde toelichting op de afzonderlijke urgentiecategorieën wordt verwezen naar de artikelsgewijze toelichting.
1.8.4. Verlening of weigering van de urgentieverklaring
Als bij de beoordeling van de aanvraag blijkt dat er zich geen algemene weigeringsgrond voordoet en aanvrager ingedeeld kan worden in één van de in de HVV opgenomen urgentiecategorieën, kan de urgentieverklaring worden verleend. Doet zich wel een algemene weigeringsgrond voor of is aanvrager niet in te delen in één van de urgentiecategorieën, dan wordt de aangevraagde urgentieverklaring geweigerd.
De beslissing op een aanvraag is een besluit in de zin van artikel 1:3 van de Algemene wet bestuursrecht. Tegen een besluit kan een belanghebbende (in ieder geval: de aanvrager) bestuursrechtelijke rechtsmiddelen aanwenden. Deze rechtsmiddelen zijn: bezwaar, beroep, hoger beroep en, parallel aan bezwaar, beroep of hoger beroep, de indiening van een verzoek om een voorlopige voorziening.
In artikel 2.6.3 van de HVV wordt beschreven welke gegevens de urgentieverklaring zelf dient te bevatten:
Het in het woningtype op te nemen zoekprofiel bevat qua ligging, grootte, en aard meest sobere woningtype of de meest sobere woningtypen dat naar het oordeel van burgemeester en wethouders noodzakelijk is voor het oplossen van het huisvestingsprobleem. Dit meest sobere woningtype kan per regiogemeente verschillen: wat "meest sober" is, hangt immers af van de samenstelling van de woningvoorraad. Op gemeentelijk niveau kan daarom beleid opgesteld worden aan de hand waarvan bij de behandeling van concrete aanvragen het in het zoekprofiel op te nemen woningtype bepaald kan worden.
Het in het zoekprofiel op te nemen zoekgebied omvat de gemeente van het college van burgemeester en wethouders dat de urgentieverklaring heeft verleend, zie artikel 2.6.4, eerste lid, van de HVV.
Artikel 2.6.9 van de HVV bevat een regeling voor de geldigheidsduur van de urgentieverklaring. Deze regeling is niet van toepassing op:
Elke verleende urgentieverklaring is geldig:
tot het moment waarop een termijn van 26 weken na verlening van de urgentieverklaring eindigt. Binnen die 26 weken moet het huisvestingsprobleem in beginsel opgelost zijn. Is dat niet het geval, dan kunnen burgemeester en wethouders de geldigheidsduur van de urgentieverklaring verlengen met ten hoogste 26 weken.
1.8.5. Regionale werking van de urgentieverklaring
De urgentieverklaring verleend wegens de toepasselijkheid van een in artikel 2.6.8 van de HVV opgenomen urgentiecategorie heeft regionale werking. Dit betekent dat een woningzoekende onder bepaalde omstandigheden de urgentieverklaring kan inzetten bij het verkrijgen van woonruimte, gelegen in een andere regiogemeente dan die waar de urgentieverklaring is afgegeven. Het tweede tot en met vijfde lid van artikel 2.6.4 van de HVV bevat hiervoor de volgende regeling:
de houder van een urgentieverklaring meldt zich bij de regiogemeente waar hij naar toe wil verhuizen. Deze regiogemeente wordt in het artikel aangeduid als "de ontvangende gemeente". De houder van de urgentieverklaring verzoekt burgemeester en wethouders van de ontvangende gemeente om het in de urgentieverklaring opgenomen zoekprofiel aan te passen.
burgemeester en wethouders van de ontvangende gemeente beoordelen het verzoek. Het vierde lid van artikel 2.6.4 van de HVV geeft aan welke belangen burgemeester en wethouders daarbij in acht nemen: zij kunnen het verzoek weigeren indien naar hun oordeel de onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan goedkope woonruimte daartoe nopen. Daarmee grijpt het vierde lid terug op het motief om een huisvestingsverordening vast te stellen: het bestrijden van de effecten van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan goedkope woonruimte.
als burgemeester en wethouders gelet op het vierde lid geen reden zien om het verzoek te weigeren, wijzigen zij het in de urgentieverklaring opgenomen zoekprofiel. Het zoekgebied wijzigen zij in hun gemeente. Het woningtype wijzigen zij in het woningtype dat voor hun gemeente in het geval van deze woningzoekende als meest sobere woningtype geldt.
Het ligt voor de hand om op gemeentelijk niveau beleid vast te stellen waarin beschreven wordt hoe invulling wordt gegeven aan de toets van verzoeken aan het bepaalde in het vierde lid.
Zowel een toekenning van het verzoek als een weigering van het verzoek is een besluit in de zin van artikel 1:3 van de Algemene wet bestuursrecht.
1.8.6. Intrekking en wijziging van de urgentieverklaring
Onder bepaalde omstandigheden kunnen urgentieverklaringen worden gewijzigd of ingetrokken. Artikel 2.6.10 van de HVV bevat hiervoor een regeling. Dit artikel is niet van toepassing op de SV-urgentieverklaring.
Het tweede lid van artikel 2.6.10 bevat de intrekkingsgronden. Deze zijn voor burgemeester en wethouders verplichtend geformuleerd, hetgeen betekent dat indien zich een intrekkingsgrond voordoet, de urgentieverklaring ingetrokken dient te worden. Er zijn de volgende intrekkingsgronden:
bij de aanvraag zijn onjuiste of onvolledige gegevens verstrekt. Deze grond leidt tot intrekking indien volledigheid of juistheid had geleid tot weigering van de aangevraagde urgentieverklaring. Als bij volledigheid of juistheid een andere urgentieverklaring - of bijvoorbeeld een ander woningtype - zou zijn verleend, is dat een reden om de urgentieverklaring te wijzigen, zie het derde lid.
de houder van de urgentieverklaring behoort niet meer tot de urgentiecategorie welke aanleiding was voor verlening van de urgentieverklaring of er doen zich één of meer toepasselijke, in artikel 2.6.5, eerste lid, opgenomen en op de desbetreffende urgentiecategorie toepasselijke weigeringsgronden voor;
de houder van de urgentieverklaring heeft aangeboden passende woonruimte geweigerd of heeft zich anderszins onvoldoende ingespannen om zijn huisvestingsprobleem op te lossen. Van dat laatste is onder meer sprake als hij niet heeft gereageerd op via een aanbodinstrument aangeboden woonruimte, voor zover die woonruimte paste binnen zijn zoekprofiel.
Het derde lid van artikel 2.6.10 bevat de wijzigingsgronden. Deze zijn facultatief geformuleerd. Doet zich een wijzigingsgrond voor, dan kunnen burgemeester en wethouders de urgentieverklaring wijzigen. Er zijn de volgende wijzigingsgronden:
Intrekken en wijzigen van een urgentieverklaring is een besluit in de zin van artikel 1:3 van de Algemene wet bestuursrecht.
1.8.7. Overgangsrecht urgentieverklaringen
Artikel 2.6.12 van de HVV bevat het overgangsrecht voor urgentieverklaringen die verleend zijn voor de inwerkingtreding van de nieuwe HVV: deze urgentieverklaringen blijven ook na inwerkingtreding van de nieuwe HVV gewoon geldig.
Voor de overige gevallen zijn de regels in de nieuwe HVV onverkort van toepassing, juist omdat er in artikel 2.6.12 niets geregeld wordt voor die situaties. Dat betekent het volgende:
4.2.1 Verstrekken van inlichtingen
Ten behoeve van verslaglegging en monitoring was een artikel opgenomen om het dagelijks bestuur van de stadsregio te informeren, zodat deze de wijze van uitvoering van de verordening door de gemeenten kan beoordelen. In deze lokaal vast te stellen verordening is dit gewijzigd in het plegen van afstemming in het portefeuillehoudersoverleg.
Dit hoofdstuk van de toelichting bevat een artikelsgewijze toelichting op de verordening. In bepaalde andere gevallen wordt volstaan met een verwijzing naar de algemene toelichting of wordt een gedeelte van algemene toelichting herhaald.
Dit artikel spreekt voor zich.
Hoofdstuk 2 Verdeling van woonruimte
Afdeling I Verdeling van woonruimte
Dit artikel bepaalt het werkingsgebied van afdeling I (de artikelen 2.1.1 tot en met 2.6.12) van de HVV. Het eerste lid bevat een geografische beschrijving van het werkingsgebied. De daarop volgende leden beschrijven de omvang van de woonruimtevoorraad die binnen dat geografische werkingsgebied onder de werking van afdeling I valt.
Artikel 2.1.2 Reikwijdte vergunningplicht
Dit artikel bevat de op artikel 7 van de wet gebaseerde beschrijving van de huisvestingsvergunningplicht.
Artikel 2.2.1 Toelatingscriteria
Dit artikel bevat twee criteria waaraan een huishouden moet voldoen om toegelaten te worden tot het aangewezen deel van de woningmarkt:
Deze toelatingscriteria zijn, via artikel 2.3.2, eerste lid, en artikel 2.4.2, eerste lid, tevens weigeringsgronden voor de huisvestingsvergunning.
Artikel 2.2.2 Aanvullend toelatingscriterium particuliere huurvoorraad
Dit artikel bevat een aanvullend toelatingscriterium voor het aangewezen deel van de particuliere huurvoorraad. Ook dit toelatingscriterium is via artikel 2.3.2, eerste lid, een weigeringsgrond voor de huisvestingsvergunning.
Artikel 2.2.3 Bekendmaken en aanbieden van woonruimte
Dit artikel regelt de wijze waarop corporaties hun voor verhuur beschikbare woonruimte aanbieden. Deze aanbieding geschiedt, gelet op het bepaalde in het eerste lid, eenduidig en transparant via een aanbodinstrument of via meerdere aanbodinstrumenten.
Het tweede lid heeft tot doel te waarborgen dat het voor de woningzoekende duidelijk is aan welke voorwaarden hij dient te voldoen om in aanmerking te komen voor de via een aanbodinstrument aangeboden woonruimte.
Als woonruimte via directe bemiddeling wordt aangeboden, is het bepaalde in het eerste en tweede lid niet van toepassing.
Verwezen wordt verder naar paragraaf 1.5.4.
Artikel 2.2.4 Woningzoekenden en inschrijving
Een woningzoekende kan zich vanaf het moment waarop hij de leeftijd van 18 jaar bereikt, inschrijven als woningzoekende. Dat doet hij in een aanbodinstrument. De inschrijving in één aanbodinstrument geldt als inschrijving in elk in de woningmarktregio gebruikt aanbodinstrument. Zo wordt bewerkstelligt dat de woningzoekende in de hele woningmarktregio dezelfde inschrijfduur opbouwt.
Ingevolge het bepaalde in het tweede lid is de inschrijfduur gelijk aan de periode dat men als woningzoekende staat ingeschreven. Ingevolge het bepaalde in het derde lid eindigt de inschrijving nadat een woningzoekende als huurder aangewezen woonruimte in gebruik heeft genomen.
Als eventueel huisgenoten (niet-zijnde meeverhuizende inwonende kinderen) ook zelfstandig als woningzoekende zijn ingeschreven én hun medeverhuizing is noodzakelijk voor het verkrijgen van de huisvestingsvergunning voor de bewoning van de desbetreffende woonruimte (bijvoorbeeld: in verband met passendheid gelet op de grootte van de woning), eindigt ook hun inschrijving als woningzoekende, zo volgt uit het vierde lid.
Artikel 2.2.5 Voorwaarden aan inschrijving via het aanbodinstrument
Aan de inschrijving als woningzoekende via een aanbodinstrument kunnen voorwaarden worden verbonden. Te denken valt aan inschrijfgeld of per jaar dat men ingeschreven staat te betalen verlengingsgeld.
Artikel 2.2.6 Aanvraag vergunning en in te dienen bescheiden
Burgemeester en wethouders van de regiogemeente waar de woning gelegen is, zijn bevoegdheid om een huisvestingsvergunning te verlenen, weigeren of intrekken.
De huisvestingsvergunning wordt verleend op aanvraag. Artikel 2.2.6 van de HVV bevat regels voor het doen van zo'n aanvraag:
in bepaalde gevallen moet de aanvrager over een indicatie beschikken, waaruit blijkt dat de woning waarvoor hij een huisvestingsvergunning wil verkrijgen, bij uitstek geschikt is voor hem.
Overigens bevat afdeling 4.1 van de Awb een algemene, ook voor de huisvestingsvergunning geldende, regeling over beschikkingen. De voor de praktijk belangrijkste artikelen uit dit deel van de Awb zijn:
Het eerste lid van dit artikel bepaalt de reguliere beslistermijn op acht weken. Het tweede lid bepaalt dat die termijn eenmalig met vier weken verlengd kan worden.
Artikel 2.2.8 Gegevens op de vergunning
Deze bepaling spreekt voor zich.
Artikel 2.3.1 Reikwijdte paragraaf 3
Als gevolg van het bepaalde in dit artikel is paragraaf 2.3 alleen van toepassing op de ingevolge artikel 2.1.1 aangewezen woonruimte, voor zover die geen eigendom is van een corporatie.
Artikel 2.3.2 Weigeringsgronden van de huisvestingsvergunning
Dit artikel bevat de gronden waarop een huisvestingsvergunning voor een particuliere huurwoning die aangewezen is ingevolge artikel 2.1.1 wordt geweigerd. Alle vier genoemde weigeringsgronden vormen een zelfstandige weigeringsgrond. De huisvestingsvergunning wordt geweigerd indien:
Zie overigens ook paragraaf 1.6.
Artikel 2.3.3 Intrekking vergunning
Burgemeester en wethouders kunnen een huisvestingsvergunning intrekken, indien:
het huishouden de in de vergunning vermelde woonruimte niet binnen de genoemde termijn (zie artikel 2.2.8, eerste lid, aanhef en onder d) in gebruik heeft genomen. In het belang van een doelmatig beheer van schaarse woonruimte is het immers van belang dat vrijkomende woonruimte zo spoedig mogelijk weer in gebruik genomen wordt.
Artikel 2.4.1 Reikwijdte paragraaf 4
Op grond van dit artikel is het bepaalde in paragraaf 4 uitsluitend van toepassing op ingevolge artikel 2.1.1 aangewezen woonruimte die eigendom is van een corporatie.
Artikel 2.4.2 Weigeringsgronden van de huisvestingsvergunning
Ingevolge het bepaalde in het eerste lid wordt de huisvestingsvergunning geweigerd indien:
het huishouden niet voldoet aan de toelatingscriteria genoemd in artikel 2.2.1.Deze criteria houden in dat tenminste één van de leden van het huishouden bevoegd is een huurovereenkomst te sluiten (het onder a van artikel 2.2.1 genoemde criterium) en dat alle leden van het huishouden in Nederland mogen verblijven (het onder b van artikel 2.2.1 genoemde criterium).
de corporatie, gelet op haar taak als toegelaten instelling of haar belang als verhuurder, daaronder mede begrepen haar verantwoordelijkheid voor de bescherming van de belangen van de overige huurders en voor de waarborging van het woongenot, redelijkerwijs het sluiten van een huurovereenkomst met aanvrager heeft kunnen weigeren. Deze weigeringsgrond maakt het mogelijk om bij de beslissing over het al dan niet verlenen van de huisvestingsvergunning rekening te houden met de specifieke positie die een corporatie heeft ten gevolge van de Woningwet en haar positie als verhuurder sec.
Alle genoemde weigeringsgronden vormen een zelfstandige weigeringsgrond.
Zie overigens ook paragraaf 1.5.
Artikel 2.4.3 Intrekking vergunning
Burgemeester en wethouders kunnen een huisvestingsvergunning intrekken, indien:
Artikel 2.4.4 Passendheidscriteria: voorrang gelet op de aard, grootte en prijs van woonruimte
Artikel 11 van de Huisvestingswet 2014 geeft de mogelijkheid om in de huisvestingsverordening te bepalen dat bepaalde categorieën woningzoekenden met voorrang in aanmerking komen voor een huisvestingsvergunning voor bepaalde categorieën woonruimte. Dit, gelet op de aard, grootte of prijs van die woonruimte. Artikel 11 van de Huisvestingswet 2014 biedt dus niet de mogelijkheid om woningzoekenden uit te sluiten van de mogelijkheid om een huisvestingsvergunning te krijgen. Zie daarvoor overigens ook de tweede alinea van paragraaf 1.5 van deze toelichting.
Passendheidscriteria zijn voorrangsregelingen, geen uitsluitingsgronden. Dat betekent dat een woningzoekende die voldoet aan de op een woning van toepassing zijnde passendheidseis, ten opzichte van woningzoekenden die daaraan niet voldoen met voorrang in aanmerking komt voor een huisvestingsvergunning. Andersom: woningzoekenden die niet voldoen aan een passendheidseis, komen eventueel wel voor een huisvestingsvergunning in aanmerking, maar dan alleen ná de woningzoekenden die wél aan de passendheidseis voldoen.
Het eerste lid van artikel 2.4.4 beschrijft dat de categorieën woonruimte genoemd in kolom 2 van de in het tweede lid opgenomen tabel, categorieën woonruimte als bedoeld in artikel 11 van de Huisvestingswet 2014 zijn. Deze categorieën woonruimte zijn als het ware gematcht met de in kolom 1 van de tabel genoemde, categorieën woningzoekenden. Het tweede lid van artikel 2.4.4 bepaalt dan ook dat de woningzoekenden uit kolom 2 met voorrang in aanmerking komen voor een huisvestingsvergunning voor woonruimte uit kolom 1, uiteraard voor zover categorie woningzoekende en categorie woonruimte in dezelfde rij van de kolom staan.
Het met voorrang in aanmerking laten komen voor een huisvestingsvergunning maakt onderdeel uit van de voorbereiding van de beslissing tot verlening van een huisvestingsvergunning en is daarmee een bevoegdheid van burgemeester en wethouders. Het is daarom dat de nadere invulling van de inkomenseis op grond van het derde lid van artikel 2.4.4 door burgemeester en wethouders geschiedt. Voor de volledigheid wordt hier opgemerkt dat het voorrang op basis van inkomen, gelet op de prijs van de woonruimte, betreft en geen uitsluiting op basis van inkomen.
Artikel 2.4.5 Bindingscriteria: voorrang bij regionale of lokale binding
Artikel 14, tweede lid, van de Huisvestingswet 2014 geeft de mogelijkheid om in de huisvestingsverordening te bepalen dat bij de verlening van huisvestingsvergunningen voor ten hoogste 50% van één of meer daarbij aangewezen categorieën woonruimte, voorrang wordt gegeven aan woningzoekenden die economisch of maatschappelijk gebonden zijn aan de woningmarktregio.
Voor ten hoogste de helft van dat percentage mag bij de verlening van huisvestingsvergunningen voorrang worden gegeven aan woningzoekenden die economisch of maatschappelijk gebonden zijn aan een tot de gemeente behorende kern, aldus de tweede zin van artikel 14, tweede lid, van de Huisvestingswet 2014.
Bindingscriteria zijn, net als passendheidscriteria, voorrangsregelingen, geen uitsluitingsgronden. Dat betekent dat een woningzoekende die voldoet aan de op een woning van toepassing zijnde bindingseis, ten opzichte van woningzoekenden die daaraan niet voldoen met voorrang in aanmerking komt voor een huisvestingsvergunning. Andersom: woningzoekenden die niet voldoen aan een bindingseis, komen eventueel wel voor een huisvestingsvergunning in aanmerking, maar dan alleen ná de woningzoekenden die wél aan de bindingseis voldoen.
In artikel 2.4.5 is van de HVV is van de in artikel 14, tweede lid, van de Huisvestingswet 2014 geboden mogelijkheid gebruikgemaakt. Dat betekent dat ten hoogste 50% van de huisvestingsvergunningen verleend met voorrang aan woningzoekenden met regionale binding verleend mag worden. In de helft van die gevallen, dus: in 25% van de gevallen, mag een huisvestingsvergunning met voorrang verleend worden aan woningzoekenden met lokale binding.
Let wel, alleen gevallen waarbij de huisvestingsvergunning daadwerkelijk verleend wordt omdat sprake is van binding, tellen mee in de bovengenoemde percentages.
Opgemerkt wordt verder dat de woningzoekenden in het bezit van een urgentieverklaring verleend in verband met mantelzorg, uitstroom uit een blijf-van-mijn-lijfhuis of vergunninghouders (statushouders) die de gemeente gelet op de taakstelling moet huisvesten, de bindingscriteria niet tegengeworpen kunnen krijgen, zie lid 3 van artikel 2.4.7 van de HVV en artikel 16 van de Huisvestingswet 2014.
Artikel 2.4.6 Algemene volgordebepaling
Artikel 2.4.6a Bijzondere volgordebepaling
Deze volgordebepaling geldt als de woonruimte te huur wordt aangeboden met toepassing het label "grote huishoudens" zoals dat is opgenomen in artikel 2.4.4, vierde lid. De volgordebepaling treedt, wanneer de woonruimte wordt aangeboden via het aanbodinstrument, in de plaats van de algemene volgordebepaling opgenomen in artikel 2.4.6.
Artikel 2.4.7 Volgorde van de houders van de urgentieverklaring
Artikel 2.4.8 Volgorde overige woningzoekenden
Artikel 2.4.9 Directe bemiddeling
Artikel 2.4.10 Bijzondere gevallen
De artikelen 2.5.1 tot en met 2.5.3 bevatten een regeling voor experimenten op het gebied van woonruimteverdeling. Belangrijk is het om vast te stellen dat experimenten weliswaar niet mogelijk zijn op grond van de (overige) bepalingen van de HVV, maar wel, gelet op de Huisvestingswet 2014, in een huisvestingsverordening opgenomen zouden kunnen worden. Het is dus zo dat experimenten niet in strijd mogen zijn met de uitgangspunten van de Huisvestingswet 2014 zelf.
Artikel 2.5.2 Experimenten met woonruimten van corporaties
Dit artikel regelt de experimenten die corporaties en gemeenten samen kunnen organiseren. Een experiment duurt maximaal 2 jaar en betreft ten hoogste 10% van de per jaar toe te wijzen woonruimten van de corporaties die bij het experiment betrokken zijn. Een experiment mag pas starten als de Stuurgroep Wonen de opzet ervan heeft goedgekeurd.
Artikel 2.5.3 Experimenten met overige aangewezen woonruimten
Ook andere verhuurders dan corporaties kunnen samen met gemeenten experimenten organiseren.
Artikel 2.6.1 Bevoegdheid tot beslissen op een aanvraag om een urgentieverklaring
Dit artikel bepaalt dat burgemeester en wethouders van de gemeente waar de urgentieverklaring moet worden aangevraagd, beslissen op de aanvraag Artikel 2.6.2 bepaalt waar de aanvraag ingediend moet worden.
Eén urgentiegrond kent een eigen bevoegdheidsregeling: dit betreft de in artikel 2.6.7 van de HVV geregelde urgentiegrond "uitstroom", zie daarvoor paragraaf 1.8.3 van de algemene toelichting en de artikelsgewijze toelichting.
Artikel 2.6.2 Aanvraag om een urgentieverklaring
Het eerste lid van dit artikel bevat een regeling voor het indienen van de aanvraag om een urgentieverklaring:
Deze laatste situatie (een aanvrager van buiten de woningmarktregio) doet zich in het bijzonder voor bij de zogenoemde "wettelijke urgentiegronden": deze woningzoekenden zullen vaak niet in de woningmarktregio woonachtig zijn.
Op een aanvraag wordt, gelet op het bepaalde in artikel 2.6.2, tweede lid, van de HVV, binnen acht weken besloten. Deze termijn kan met ten hoogste vier weken verlengd worden. Uiteraard is een behandeltermijn van acht weken respectievelijk 12 weken langer dan in de meeste gevallen, gelet op het urgente karakter van veel huisvestingsproblemen, wenselijk is.
Het derde lid van artikel 2.6.2 van de HVV somt op welke gegevens en bescheiden in ieder geval bij de aanvraag ingediend moeten worden:
Artikel 2.6.3 Inhoud van de urgentieverklaring
In artikel 2.6.3 van de HVV wordt beschreven welke gegevens de urgentieverklaring zelf dient te bevatten:
Het in het woningtype op te nemen zoekprofiel bevat qua ligging, grootte, en aard het meest sobere woningtype of de meest sobere woningtypen dat naar het oordeel van burgemeester en wethouders noodzakelijk is voor het oplossen van het huisvestingsprobleem. Dit meest sobere woningtype kan per regiogemeente verschillen: wat "meest sober" is, hangt immers af van de samenstelling van de woningvoorraad. Op gemeentelijk niveau kan daarom beleid opgesteld worden aan de hand waarvan bij de behandeling van concrete aanvragen het in het zoekprofiel op te nemen woningtype bepaald kan worden. Dit geldt voor urgentieverklaringen met uitzondering van de SV-urgentieverklaring en de urgentieverklaring in verband met calamiteiten (de urgentiecategorie genoemd in artikel 2.6.8, eerste lid, aanhef en onder a). Verder wordt opgemerkt dat binnen de gemeente Amsterdam de houders van een wegens een calamiteit verleende urgentieverklaring zelf in WoningNet kunnen zoeken en reageren op woningen die zijn gelabeld voor voorrangskandidaten. De woningcorporaties labelen in hun ogen geschikte woningen voor de urgenten.
Zie voor de bepaling van het in het zoekprofiel op te nemen zoekgebied artikel 2.6.4 van de HVV.
Het in het zoekprofiel op te nemen zoekgebied omvat de gemeente van het college van burgemeester en wethouders dat de urgentieverklaring heeft verleend, aldus eerste lid.
De urgentieverklaring verleend wegens de toepasselijkheid van een in artikel 2.6.8 van de HVV opgenomen urgentiecategorie heeft regionale werking. Dit betekent dat een woningzoekende onder bepaalde omstandigheden de urgentieverklaring kan inzetten bij het verkrijgen van woonruimte, gelegen in een andere regiogemeente dan die waar de urgentieverklaring is afgegeven. Het tweede tot en met vijfde lid van artikel 2.6.4 van de HVV bevat hiervoor de volgende regeling:
de houder van een urgentieverklaring meldt zich bij de regiogemeente waar hij naar toe wil verhuizen. Deze regiogemeente wordt in het artikel aangeduid als "de ontvangende gemeente". De houder van de urgentieverklaring verzoekt burgemeester en wethouders van de ontvangende gemeente om het in de urgentieverklaring opgenomen zoekprofiel aan te passen.
burgemeester en wethouders van de ontvangende gemeente beoordelen het verzoek. Het vierde lid van artikel 2.6.4 van de HVV geeft aan welke belangen burgemeester en wethouders daarbij in achtnemen: zij kunnen het verzoek weigeren indien naar hun oordeel de onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan goedkope woonruimte daartoe nopen. Daarmee grijpt het vierde lid terug op het motief om een huisvestingsverordening vast te stellen: het bestrijden van de effecten van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan goedkope woonruimte. Opgemerkt wordt dat burgemeester en wethouders in deze situatie niet opnieuw beoordelen of de urgentieverklaring zelf terecht is verleend.
als burgemeester en wethouders gelet op het vierde lid geen reden zien om het verzoek te weigeren, wijzigen zij het in de urgentieverklaring opgenomen zoekprofiel. Het zoekgebied wijzigen zij in hun gemeente. Het woningtype wijzigen zij in het woningtype dat voor hun gemeente in het geval van deze woningzoekende als meest sobere woningtype geldt.
Het ligt voor de hand om op gemeentelijk niveau beleid vast te stellen waarin beschreven wordt hoe invulling wordt gegeven aan de toets van verzoeken aan het bepaalde in het vierde lid.
Zowel een toekenning van het verzoek als een weigering van het verzoek is een besluit in de zin van artikel 1:3 van de Algemene wet bestuursrecht.
Artikel 2.6.5 Algemene weigeringsgronden urgentieverklaring
Als de aanvraag volledig en te beoordelen is, wordt getoetst of er zich één of meerdere algemene weigeringsgronden voordoen. Deze zijn opgenomen in artikel 2.6.5, eerste en tweede lid, van de HVV. Niet elke algemene weigeringsgrond is van toepassing op elke urgentiecategorie, zie het schema in paragraaf 1.8.2.
De weigeringsgronden genoemd in het eerste lid zijn, voor zover ze toepasselijk zijn op de desbetreffende urgentiecategorie, verplichtend voor burgemeester en wethouders : als er zich één of meerdere van deze weigeringsgronden voordoen, moet de aangevraagde urgentieverklaring geweigerd worden. Het betreft de volgende weigeringsgronden:
de aanvrager kon het huisvestingsprobleem redelijkerwijs voorkomen of kan het huisvestingsprobleem redelijkerwijs op een andere wijze oplossen. In bepaalde gevallen is wel sprake van een urgent huisvestingsprobleem, maar had aanvrager dit redelijkerwijs zelf kunnen voorkomen. Bijvoorbeeld door in verband met een voorzienbare beperking tijdig te verhuizen naar meer geschikte woonruimte. Of door met eigen vermogen geschikte woonruimte te kopen.
het aan de aanvraag ten grondslag liggende huisvestingsprobleem is ontstaan als gevolg van een verwijtbaar doen of nalaten van aanvrager of een lid van zijn huishouden. Van deze weigeringsgrond is bijvoorbeeld sprake als aanvrager zijn vorige woning heeft moeten verlaten in verband met door hem ondernomen wietteelt of als aanvrager met zijn gezin is gaan inwonen, terwijl het redelijkerwijs voorzienbaar was dat dit tot problemen zou leiden.
het aan de aanvraag ten grondslag liggende huisvestingsprobleem kan niet of in onvoldoende mate opgelost worden met verhuizing naar andere zelfstandige woonruimte. Deze weigeringsgrond doet zich bijvoorbeeld voor indien aanvrager als gevolg van specifieke problematiek een urgent huisvestingsprobleem heeft gekregen en redelijkerwijs te verwachten is dat die problematiek hem nog steeds belet om zelfstandig woonruimte te bewonen. Het kan daarbij gaan om problematiek van sociaal-medische aard.
de aanvraag is ingediend binnen twee jaar nadat een eerder aan aanvrager of een lid van zijn huishouden verleende urgentieverklaring is ingetrokken met toepassing van artikel 2.6.10, tweede lid, aanhef en onder a en d. Bij intrekking wegens de toepasselijkheid van deze intrekkingsgronden (a. onvolledige of onjuiste gegevens verstrekt en d. aangeboden woonruimte geweigerd dan wel zich onvoldoende ingespannen) kan gezegd worden dat aanvrager het ontstane of voortdurende huisvestingsprobleem in belangrijke mate aan zichzelf te wijten heeft.
de aanvrager is niet in staat om in zijn bestaan of in de kosten van bewoning van zelfstandige woonruimte te voorzien. Indien aanvrager niet in de kosten van bestaan of de kosten van bewoning van zelfstandige woonruimte kan voorzien, is het, via een urgentieverklaring verkrijgen van zelfstandige woonruimte, geen duurzame oplossing van het huisvestingsprobleem.
De weigeringsgrond in het tweede lid heeft een facultatief karakter: indien zich deze weigeringsgrond voordoet, kan de aangevraagde urgentieverklaring geweigerd worden. Deze weigeringsgrond stelt burgemeester en wethouders in staat om een urgentieverklaring te weigeren indien het huisvestingsprobleem veroorzaakt wordt door het
Aanvrager kon immers bij de start van deze vormen van bewoning verwachten dat op een zeker moment als gevolg daarvan een huisvestingsprobleem zou gaan ontstaan. Het ligt overigens voor de hand dat gemeenten die voornemens zijn om van deze weigeringsgrond gebruik te maken, ter zake beleid ontwikkelen.
Artikel 2.6.6 Wettelijke urgentiecategorieën
Artikel 2.6.6 bevat de zogenoemde wettelijke urgentiecategorieën. Dit zijn de urgentiecategorieën waarvan in artikel 12, derde lid, van de Huisvestingswet 2014 is bepaald dat áls een gemeenteraad besluit tot instelling van een urgentieregeling, hij in ieder geval die categorieën onder de reikwijdte van de urgentieregeling moet laten vallen. Concreet gaat het om:
In het eerste lid zijn de onder a. en b. genoemde categorieën opgenomen. Er wordt op gewezen dat op deze categorieën de algemene weigeringsgronden van artikel 2.6.5, eerste lid, aanhef en onder a tot en met h en j van toepassing zijn. Over de onder a. genoemde categorie wordt opgemerkt dat deze urgentiegrond zich, naast de overige in het eerste lid onder a genoemde omstandigheden, pas voordoet als "de behoefte aan in de desbetreffende regiogemeente gelegen woonruimte" naar het oordeel van burgemeester en wethouders noodzakelijk is.
Over de onder b. genoemde categorie wordt opgemerkt dat het enkele bestaan van een mantelzorgrelatie tussen een inwoner van de regiogemeente en een woningzoekende van elders, geen grond is voor toekenning van een urgentieverklaring. Het verlenen of ontvangen van mantelzorg moet een dusdanige impact op het leven van aanvrager hebben, dat naar het oordeel van burgemeester en wethouders sprake is van een voor aanvrager dringend noodzakelijke behoefte aan andere woonruimte.
De onder c. genoemde categorie is opgenomen in het tweede lid van artikel 2.6.6. Een vergunninghouder (statushouder) komt pas in aanmerking voor een urgentieverklaring als:
Artikel 2.6.7 Regionale urgentiegrond "uitstroom"
De woningzoekenden die tot deze urgentiecategorie behoren stromen uit een instelling voor maatschappelijke opvang, een psychiatrische instelling of een erkende hulp- of dienstverleningsinstelling uit naar de gemeente waar zij voorafgaand aan hun verblijf in die instelling tenminste twee van de drie jaar woonachtig waren. Burgemeester en wethouders van de regiogemeente waar zo'n instelling staat, beslissen op de aanvraag om een urgentieverklaring. Vervolgens wordt de houder van de urgentieverklaring door burgemeester en wethouders doorgeleid naar de regiogemeente waar hij tenminste twee van de drie jaar direct voorafgaand aan het verblijf in de instelling woonachtig was of, als dat eerste gelet op de problematiek niet wenselijk is, een andere regiogemeente. Burgemeester en wethouders van die gemeente bepalen het voor de woningzoekende passende woningtype.
Artikel 2.6.8 Overige regionale urgentiecategorieën
De regionale urgentiecategorieën genoemd in artikel 2.6.8 van de HVV betreffen:
een urgentiecategorie voor woningzoekenden waarvan de huidige woonruimte behoort tot een door burgemeester en wethouders op grond van het tweede lid aangewezen complex waaruit zij moeten verhuizen in verband met met sloop of ingrijpende renovatie of herstructurering van het gebied (artikel 2.6.8, eerste lid, aanhef en onder c).
Ten aanzien van de de eerste twee genoemde urgentiecategorieën is regionaal afgestemd beleid tot stand gekomen.
Voor de derde genoemde urgentiecategorie betreft de zogenoemde SV-urgenten. Dit zijn huishoudens die een, in het kader van stedelijke herstructurering, te slopen of ingrijpend te renoveren complexen bewonen. Om hen in aanmerking te laten komen voor een urgentieverklaring, moeten burgemeester en wethouders eerst het complex aanwijzen. Het tweede lid van artikel 2.6.8 van de HVV bevat hier een regeling voor. Zo'n aanwijzing kan pas plaatsvinden als aannemelijk is dat de huidige bewoners van het complex binnen twee jaar moeten verhuizen. Na zo'n aanwijzing komen de bewoners in aanmerking voor een urgentieverklaring, gelet op het bepaalde in het eerste lid, aanhef en onder c.
Artikel 2.6.9 Geldigheid van de urgentieverklaring
Dit artikel van de HVV bevat een regeling voor de geldigheidsduur van de urgentieverklaring. Deze regeling is niet van toepassing op:
Een verleende urgentieverklaring is geldig:
tot het moment waarop een termijn van 26 weken na verlening van de urgentieverklaring eindigt. Binnen die 26 weken moet het huisvestingsprobleem in beginsel opgelost zijn. Is dat niet het geval, dan kunnen burgemeester en wethouders de geldigheidsduur van de urgentieverklaring verlengen met ten hoogste 26 weken.
Artikel 2.6.10 Wijzigen en intrekken van de urgentieverklaring
Dit artikel van de HVV bevat een regeling voor wijziging en intrekken van de urgentieverklaring. Dit artikel is niet van toepassing op de SV-urgentieverklaring.
Het tweede lid van artikel 2.6.10 bevat de intrekkingsgronden. Deze zijn voor burgemeester en wethouders verplichtend geformuleerd, hetgeen betekent dat indien zich een intrekkingsgrond voordoet, de urgentieverklaring ingetrokken dient te worden. Er zijn de volgende intrekkingsgronden:
bij de aanvraag zijn onjuiste of onvolledige gegevens verstrekt. Deze grond leidt tot intrekking indien volledigheid of juistheid had geleid tot weigering van de aangevraagde urgentieverklaring. De omstandigheid dat bij volledigheid of juistheid een andere urgentieverklaring - of bijvoorbeeld een ander woningtype - zou zijn verleend, is gelet op het derde lid een reden om de urgentieverklaring te wijzigen.
de houder van de urgentieverklaring behoort niet meer tot de urgentiecategorie welke aanleiding was voor verlening van de urgentieverklaring of er doen zich één of meer toepasselijke, in artikel 2.6.5, eerste lid, opgenomen en op de desbetreffende urgentiecategorie toepasselijke weigeringsgronden voor;
de houder van de urgentieverklaring heeft aangeboden passende woonruimte geweigerd of heeft zich anderszins onvoldoende ingespannen om zijn huisvestingsprobleem op te lossen. Van dat laatste is onder meer sprake als hij niet heeft gereageerd op via een aanbodinstrument aangeboden woonruimte, voor zover die woonruimte paste binnen zijn zoekprofiel.
Het derde lid van artikel 2.6.10 bevat de wijzigingsgronden. Deze zijn facultatief geformuleerd. Doen er zich een wijzigingsgrond voor, dan kunnen burgemeester en wethouders de urgentieverklaring wijzigen. Er zijn de volgende wijzigingsgronden:
Artikel 2.6.11 Hardheidsclausule
Het eerste lid van deze bepaling spreekt voor zich. Het tweede lid bevat een registratie en verantwoordingsverplichting voor burgemeester en wethouders. Het doel hiervan is onder meer na te gaan of in bepaalde gevallen relatief vaak de hardheidsclausule wordt toegepast en of naar aanleiding daarvan de HVV aangepast dient te worden.
Artikel 2.6.12 Overgangsrecht urgentieverklaringen
Verwezen wordt naar de artikelsgewijze toelichting.
Hoofdstuk 3 Wijzigingen in de woningvoorraad
Het hoofdstuk woonruimteverdeling is per 1 juli 2015 in regionaal verband herzien. De regioraad is niet meer bevoegd een nieuwe huisvestingsverordening op te stellen, zodat de verordening nu door de gemeenteraad wordt vastgesteld. Een uitgebreidere beschouwing hierover is gegeven in paragraaf 1.1.
Het hoofdstuk woonruimtevoorraad is aan de Huisvestingswet 2014 aangepast.
Voor dit hoofdstuk is beleid geformuleerd het Beleid woonruimtevoorraad Amsterdam 2016 . In de huisvestingsverordening zijn als gevolg daarvan bepalingen over het voorraadbeleid opgenomen.
Dit artikel geeft aan welke woonruimte behorend tot een gebouw in het werkingsgebied valt van het hoofdstuk wijziging van de woningvoorraad. Op deze aangewezen voorraad kan de gemeente sturen. De woningvoorraad dient afgebakend te zijn naar prijsgrens. Er is bewust gekozen om geen prijsgrenzen op te nemen in de Huisvestingswet 2014 omdat woningmarkten verschillen per gemeente. Daarbij is het mogelijk om de prijsgrens voor de sturing op woonruimtevoorraad hoger te stellen dan de prijsgrens voor de woonruimteverdeling. Daarvan in deze verordening gebruik is gemaakt. Sturing door middel van voorraadbeleid is om meerdere redenen gewenst. Een uitgebreide onderbouwing van de noodzaak tot sturing in de woonruimtevoorraad is te vinden in “Schaarstepatronen in de woningvoorraad van de stadsregio Amsterdam d.d. 10 november 2014”, en het Eindverslag onderbouwing schaarste ten behoeve van de huisvestingsvergunning van de Stadsregio Amsterdam van 31 oktober 2014. Conclusie uit het onderzoek en het Eindverslag is dat de gehele woonruimtevoorraad, zowel koop- als huurwoningen, in de stadsregio Amsterdam schaars is en dat geheel Amsterdam als een schaarstegebied kan worden aangemerkt. De schaarste aan woonruimte blijkt zowel uit de wachttijden voor gereguleerde huurwoningen als uit de moeilijke (financiële) bereikbaarheid van woningen in de geliberaliseerde huursector of koopwoningen.
Sterke bevolkingsontwikkeling (sinds 2008 met ruim 10.000 personen per jaar) en achterblijvende toename van woningen leidt tot toenemende schaarste van passende woningen. Er is sprake van schaarste zowel binnen als buiten de ring van Amsterdam binnen alle segmenten.
De gemiddelde woningbezetting groeit weer sinds 2012 met de daarbij ongewenste neveneffecten voor de leefbaarheid. Er is een sterke verhuisbehoefte die niet gehonoreerd kan worden. De vraag naar betaalbare huurwoningen overtreft in grote mate het aanbod hetgeen resulteert in lange wachtlijsten (inschrijfduur gemiddeld 8 jaar). Het aantal personen dat is aangewezen op woningen in de vrije sector is hoger en groeit sterker dan het aantal woningen dat voor deze groep beschikbaar is hetgeen resulteert in hoge huurprijzen, waardoor deze woningen ook voor de middengroepen vaak niet meer bereikbaar zijn. Hetzelfde geldt voor koopwoningen. Dit heeft mede tot gevolg dat de doorstroming laag is en de woningen die geschikt zijn voor primair de lagere inkomens ook bezet worden door huishoudens die een middensegment huur- of koopwoning zouden kunnen bewonen.
Daarnaast is sprake van vormen van economische functies die de woonfunctie van woningen bedreigen, zoals bijvoorbeeld het verhuren van woningen aan toeristen. De conclusie is dat de woningmarkt van de Amsterdam zodanig wordt beheerst door schaarste dat naast beleid voor woonruimteverdeling (de goedkope voorraad) een beleid ruimtevoorraad noodzakelijk is.
Ook de Raad van State oordeelde (in 2011) dat “..er terecht op is gewezen dat alle woonruimte in Amsterdam schaars is en niet slechts woonruimte in de sociale sector” . Zoals uit bovenstaande blijkt is sinds die tijd de situatie niet verbeterd.
De schaarste aan woningen, zeker in de sociale voorraad, is voor het college aanleiding geweest om zowel in het coalitieakkoord, als in de onlangs gesloten samenwerkingsafspraken met de Federatie van Amsterdamse woningcorporaties en de Huurdersvereniging Amsterdam, een minimumgrens te stellen aan het aantal te behouden woningen in de gereguleerde woningvoorraad.
Bij sturing op woonruimtevoorraad gaat het niet alleen gaat om behoud en samenstelling met het oog op schaarste, maar onder behoud en samenstelling valt ook het belang van de leefbaarheid. Leefbaarheidsproblemen kunnen zich in elk segment van de woonruimtevoorraad voordoen.
Onder ‘leefbaar’ in het kader van behoud en samenstelling van de woonruimtevoorraad wordt op het niveau van een gebied verstaan: Een gebied waarin voldoende menging is van woon-, werk- en recreatieve functies en een wijk die de bewoners een veilig en vertrouwd aanvoelende woonomgeving biedt in een geordend woon- en leefmilieu. Om de sociale cohesie te waarborgen moet binnen de woonfunctie een duidelijk aandeel zijn van ‘wonen’ in de zin zoals die in de jurisprudentie voor de Huisvestingswet geldt. Wonen wordt hierin gedefinieerd als “wonen zoals dat in het normale spraakgebruik wordt omschreven, dat wil (onder meer) zeggen volgens een vast patroon met een normaal huurcontract door een huishouden voor langere tijd”. Aanvullend kan de leefbaarheid in het geding zijn als een aanzienlijk deel van de woonruimtevoorraad op een zodanige manier gebruikt of bewoond wordt dat dit een onevenredig grote druk op de woonomgeving betekent. Voorbeelden hiervan (dus niet uitputtend) zijn een overmatig groot aandeel van studentenwoningen, veel kamergewijze verhuur of een groot aandeel van tijdelijke verhuur. Tenslotte is de leefbaarheid in het geding als in een wijk sprake is van een grote mate van criminaliteit of anderszins maatschappelijk ongewenste activiteiten, die direct gerelateerd zijn aan het gebruik van woningen/gebouwen en de woonomgeving.
De aangewezen woonruimte die valt onder hoofdstuk 3 is ingedeeld in prijssegmenten die gerelateerd zijn aan het puntenstelsel volgens het Woningwaarderingsstelsel (Wws). Hieronder vallen huur- en koopwoningen. Het Wws is een objectief en toetsbaar instrument dat rekening houdt met de WOZ-waarde, grootte, kwaliteit en duurzaamheid van de woning. Elke woning heeft een puntenwaarde die gerelateerd wordt aan de maximaal redelijke huurprijs voor die woning. De geldende huur- of koopprijs is derhalve niet bepalend voor de indeling van de woning in prijssegmenten.
Woongroep in één zelfstandige woning
Omdat in Amsterdam woningen schaars zijn en daarmee de huren hoog, besluiten woningzoekenden soms om een woning te delen. De keuze voor deze vorm van samenwonen wil de gemeente niet ontmoedigen. Deze vorm van het gebruiken van een woning is uitgezonderd van het werkingsgebied. Dit wordt niet gezien woningonttrekking.
Woongroep in één zelfstandige woning onderscheid zich van de (traditionele) woongroep. De leden van een woongroep in één zelfstandige woning hebben geen voorop gezette intentie om een duurzame gemeenschappelijke huishouding te voeren. Woningen die worden gebruikt door een woongroep in één zelfstandige woning, vallen buiten de aangewezen voorraad, indien en voor zolang aan de gestelde voorwaarden worden voldaan. In de beleidsnota Woongroepen in één zelfstandige woning zijn deze voorwaarden nader uitgewerkt.
Van belang is om hierbij op te merken dat niet alle bestemmingsplannen het wonen door een woongroep in één zelfstandige woonruimte toestaan. Het bewonen van een zelfstandige woning door een dergelijk groep is derhalve uitsluitend mogelijk indien dit geen strijdigheid oplevert met het bestemmingsplan.
Artikel 3.1.2 Reikwijdte vergunningplicht
Dit artikel bepaalt voor welke handelingen waarbij de woonruimtevoorraad wijzigt een vergunningsplicht geldt. Het gaat daarbij om het onttrekken, samenvoegen, omzetten en woningvormen. Hieronder wordt verstaan:
• het geheel of gedeeltelijk onttrekken van een woonruimte aan de woonbestemming, voor bedrijfsmatig gebruik dan wel sloop,
• het samenvoegen van twee of meer woonruimten tot één woonruimte;
• het omzetten van een zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimten;
• het verbouwen van een woonruimte tot één of meer woonruimten.
Voor sommige vormen van onttrekken is geen vergunning vereist. Deze vormen zijn genoemd in artikel 3.1.2en worden verderop toegelicht. In alle andere gevallen is wel een vergunning nodig.
Geheel of gedeeltelijk onttrekken van een woonruimte aan de woonbestemming
Onder "aan de bestemming onttrekken" wordt verstaan elk ander gebruik dan permanente bewoning. Met andere woorden, een woning mag niet worden gebruikt voor een ander doel dan voor permanente bewoning. De betekenis van het begrip “bewoning” is gelijk aan de betekenis die daaraan in het normale spraakgebruik wordt gehecht. Wie een huis “bewoont” en is ingeschreven in de basisregistratie personen heeft daar – permanent – zijn hoofdverblijf. Permanent houdt in een periode van tenminste zes maanden. Sturen op het handhaven van de bestemming tot bewoning, wordt noodzakelijk geacht vanwege de grote druk op de Amsterdamse woningmarkt.
Bij het verdwijnen van woningen door sloop is in alle gevallen een onttrekkingsvergunning nodig. Er kunnen situaties zijn waarbij sloop onvermijdelijk is of zelf gewenst is. Het kan zijn dat de staat van een gebouw dusdanig slecht is dat sloop de enige oplossing is. Daarnaast kan sprake zijn van plannen of afspraken in het kader van gebiedsgerichte aanpak om woningen te slopen, zodat hiervoor in de plaats meer woningen, woningen van betere kwaliteit komen, of woningen komen waar in de buurt een groot tekort aan is.
Voor het omzetten van een zelfstandige woning naar twee of meer onzelfstandige woonruimten is altijd een onttrekkingsvergunning noodzakelijk. Omzetting hoeft niet altijd gepaard te gaan met een verbouwing. De wijze waarop de woning wordt bewoond is bepalend voor de vraag of er sprake is van omzetting.
Het omzetten van woonruimte onder de liberalisatiegrens is in beginsel niet wenselijk, maar in sommige situatie kan het nodig zijn, bijvoorbeeld om door burgemeester en wethouders aangewezen bijzondere doelgroepen te huisvesten. Inwoning in de vorm van hospitaverhuur valt niet onder omzetting. Het begrip “inwoning” veronderstelt de aanwezigheid van een hoofdbewoner die tevens verhuurder is.
Het woningvormen is een nieuw begrip in de Huisvestingswet 2014.
Als gevolg van woningvormen verandert de samenstelling van de woningvoorraad en is vergunning nodig. Van woningvorming is altijd sprake wanneer van één woonruimte, meerdere woonruimten worden gevormd. Bij woningvorming wordt doorgaans grotere woonruimte die geschikt is voor grotere huishoudens, verbouwd tot kleinere woonruimten voor meerdere kleinere huishoudens. Om die reden wordt sturing hierop noodzakelijk geacht. De omstandigheid dat hiervoor relatief weinig voor hoeft te worden verbouwd, is daarbij niet van belang. Als een zelfstandige woonruimte deels wordt omgezet in onzelfstandige woonruimte en deels verbouwd wordt tot zelfstandige woonruimte, dan wordt een dergelijke combinatie beschouwd als woningvorming.
Ontstaan door woningvorming nieuwe zelfstandige woonruimten, dan mogen deze niet kleiner zijn dan 18m2 gebruiksoppervlak. Ontstaan door woningvorming vanuit onzelfstandige woonruimten nieuwe onzelfstandige woonruimten, dan is de minimumoppervlakte 12 m2 gebruiksoppervlak.
Door woningvorming ontstaat wel een intensievere vorm van bewoning, daarom worden bij de afgifte van de vergunning de effecten op de leefbaarheid meegewogen.
Woningvorming is niet hetzelfde als omzetting. Indien een zelfstandige woonruimte wordt verbouwd tot één of meerder onzelfstandige woonruimte, dan is sprake van omzetting.
Een aantal vormen van gebruik van woonruimte die onttrekking inhouden, zijn zonder vergunning toegestaan. Dit is het geval bij onttrekking of samenvoegen voor gebruik als kantoor of praktijkruimte door de eigenaar, gebruik als tweede woning, gebruik voor bed & breakfast en gebruik als studentenwoning. Deze uitzonderingsgronden, opgenomen in artikel 3.1.2 worden hieronder toegelicht.
Onttrekken of samenvoegen voor gebruik als kantoor- of praktijkruimte door eigenaar (artikel 3.1.2 eerste lid onder a en b)
Artikel 21 van de Huisvestingswet bepaalt dat in twee situaties geen onttrekkingsvergunning nodig is. Het gaat om de gevallen waarbij een woning aan de voorraad wordt onttrokken ten behoeve van gebruik als kantoor- en praktijkruimte en het samenvoegen van woningen met een andere woning ten behoeve van bewoning of gebruik als kantoor- of praktijkruimte. In beide situaties moet het gaan om een eigenaar-bewoner van een koopwoning. Deze vrijstelling geldt niet voor huurwoningen.
Verder mag het gedeeltelijk gebruik van de woning als kantoor of praktijkruimte er niet toe leiden dat de woonfunctie ondergeschikt wordt aan het andere gebruik. Er dient een begrenzing te worden gegeven aan het deel dat voor een ander doeleinde dan bewoning mag worden gebruikt, waarbij enerzijds het vergunningstelsel niet wordt uitgehold en anderzijds onnodige belemmeringen voor eigenaren zoveel mogelijk dient te worden voorkomen. Hierbij is gekozen voor een maximum van 40% van het vloeroppervlakte dat als kantoor – of praktijkruimte mag worden gebruikt.
De vrijstelling van de vergunning heeft alleen betrekking op het gebruik als kantoor- of praktijkruimte. Een kantoorruimte is een ruimte die gebruikt wordt om administratieve werkzaamheden te verrichten. Onder praktijkruimte wordt verstaan een ruimte die dient voor de uitoefening van een vrij beroep dan wel voor de uitoefening van een aan huis gebonden beroep. Hierbij dient te worden gedacht aan tandartsen, fysiotherapeuten, psychologen, doctoren en andere dienstverleningsbedrijven. De kantoor- of praktijkruimte maken een ondergeschikt deel uit van de woning. Het gebruik als kantoor- of praktijkruimte moet tevens in overeenstemming zijn met het bestemmingsplan.
De vrijstelling van vergunning geldt ook wanneer een eigenaar bewoner zijn woning samenvoegt met een andere woning waarvan hij eigenaar is. Het gaat hierbij om situaties waarbij twee of meer naast of boven elkaar gelegen zelfstandige woningen bouwkundig worden samengevoegd. Dit kan dus uitsluitend zonder vergunning indien één van de woningen voor én na de samenvoeging wordt bewoond door de eigenaar van de woningen of een deel daarvan als kantoor of praktijkruimte gebruikt.
Van samenvoeging van woonruimte is sprake indien de woningen zowel bouwkundig als één woning kan worden aangemerkt en tevens ook feitelijk als zodanig wordt gebruikt. De eigenaar dient na samenvoeging voor de nieuw gevormde woning een nummerbeschikking aan te vragen en zorg te dragen voor de aanpassing in het Kadaster.
Tweede woning (artikel 3.2.1, derde lid)
Voor het gebruik van woonruimte als permanente tweede woning – een pied-à-terre-is geen vergunning vereist. Het begrip tweede woning is gedefinieerd om een duidelijk begrenzing te geven: niet iedere tweede woning wordt als tweede woning in de zin van deze verordening aangemerkt. Zo kunnen huurwoningen onder de liberalisatiegrens geen tweede woningen zijn in de zin van deze verordening en kunnen dan ook niet vergunningsvrij als tweede woningen worden gebruikt. Dit vanwege de schaarste van deze woningen. Verder dient de eigenaar of huurder zijn hoofdverblijf buiten Amsterdam hebben en mag hij maar één woning gebruiken als tweede woning. De achterliggende gedachte hiervan is dat sprake moet zijn van een zekere noodzaak om een tweede woning in Amsterdam aan te houden. Bijvoorbeeld in verband met werk. Een tweede woning mag daarnaast uitsluitend in gebruik zijn als een tweede verblijf en ook uitsluitend gedurende die periode zonder vergunning aan de woningvoorraad worden onttrokken. Wordt niet meer aan de voorwaarden voldaan, bijvoorbeeld door de woning voor korte of langere perioden te verhuren aan derden dan vervalt de vrijstelling en is sprake van ander gebruik dan bewoning, waarvoor een vergunning is vereist. Een voorbeeld hiervan is het al dan niet incidenteel verhuren van een tweede woning aan toeristen.
Bed & Breakfast (artikel 3.2.1, vierde lid)
Ook het gedeeltelijke gebruik van de woning te behoeve van verhuur aan toeristen, ongeacht de huurprijs van de woning is vrijgesteld van de vergunningplicht. Dit gebruik wordt ook wel bed & breakfast genoemd. Ook dit begrip is gedefinieerd en hieraan zijn voorwaarden verbonden. De hoofdbewoner moet zijn hoofdverblijf in de woning houden en het gebruik voor bewoning moet overheersend zijn. Dat betekent dat de woning voor ten hoogste 40% mag worden gebruik voor verhuur aan toeristen. In verband met de leefbaarheid mag aan niet meer dan vier personen tegelijk overnachting worden geboden. Indien niet aan de voorwaarden wordt voldaan, dan is sprake van woningonttrekking, waarvoor een vergunning nodig is.
De bewoner dient zich tevens aan andere toepasselijke regelgeving te houden. Er dient toestemming te zijn van de eigenaar, en toeristenbelasting te worden betaald en mag geen overlast worden veroorzaakt. Het starten van een bed & breakfast moet tevens worden gemeld. Zowel eigenaren als huurders kunnen onder de vrijstelling vallen.
Studentenwoningen (artikel 3.2.1, vijfde lid)
Studentenwoningen zijn uitgezonderd van de vergunningplicht in het voorraadbeleid. Om onder deze uitzondering te kunnen vallen moeten de woningen met een campuscontract worden verhuurd aan studenten en moeten de woningen als zodanig, na overleg met de eigenaar, worden erkend door burgemeesters en wethouders.
Misbruik (artikel 3.2.1, zesde lid)
De wetgever en de gemeente hebben ervoor gekozen om niet in alle gevallen waarbij sprake is van (gedeeltelijk) onttrekken, samenvoegen en omzetten van woningen een vergunning te vragen. Misbruik maken van deze vrijstellingen is uiteraard niet toegestaan. In het laatste lid van artikel 3.1.2 is aangegeven dat in de gevallen waarbij bewust handelingen worden verricht teneinde de vergunningsplicht te ontduiken, kan worden opgetreden. Te denken valt aan het voor een korte periode inschrijven op een adres door de eigenaar, teneinde twee (sociale) woningen samen te voegen om vervolgens de samengevoegde woning weer op de huurmarkt aan te bieden. Deze bepaling heeft een zelfstandige betekenis naast artikel 4.2.1 en 4.2.2 aangezien die artikelen betrekking hebben op handelen in strijd met een vergunning. Artikel 3.2.1, zesde lid, is daarentegen bedoeld om op te kunnen treden tegen oneigenlijk gebruik.
Artikel 3.2.1 Aanvraag vergunning
Een aanvraag mag betrekking hebben op meerdere aangrenzende gebouwen, mits sprake is van een samenhang. Onder gebouwen in dit artikel wordt bedoeld een woning of een pand. Een aanvraag moet afzonderlijk worden behandeld indien een gezamenlijke behandeling leidt tot ongewenste effecten. Alleen de eigenaar kan de vergunning aanvragen.
Artikel 3.2.2 Op de nemen gegevens
De aanvrager moet bij de vergunningaanvraag onder meer adresgegevens van eigenaar en bewoners aanleveren, alsmede de koopprijs of de feitelijk betaalde dan wel maximale redelijke huurprijs van de woonruimte waar de aanvraag betrekking op heeft. Ook moet de aanvrager de voorgenomen onttrekking, samenvoeging of omzetting motiveren.
Artikel 3.2.3 In te dienen bescheiden
Bij een aanvraag moeten verschillende bescheiden worden overgelegd. Het gaat onder andere om tekeningen waarmee burgemeester en wethouders inzicht krijgen in de situatie. In geval er sprake is van reële compensatie, wordt van de aanvrager een compensatievoorstel gevraagd. Ook kan informatie over eventueel verleende subsidies voor woningverbetering worden opgevraagd. Mocht dit voor de aanvraag noodzakelijk zijn, dan kunnen nadere gegevens of stukken worden gevraagd. Gekozen is om geen gegevens op te vragen die reeds bij de gemeente bekend zijn.
De beslistermijn op de vergunningaanvraag is acht weken, met een verlenging van vier weken.
Artikel 3.2.5 Beschikkingsvereisten
Dit artikel schrijft voor wat op de onttrekkingsbeschikking moet worden vermeld. Het moet duidelijk zijn om welke woonruimte(n) het gaat, welke compensatie moet worden geboden. Nadat de vergunning onherroepelijk is geworden, moet binnen één jaar van de vergunning gebruik worden gemaakt.
Artikel 3.3.1 Weigeringsgronden
Dit artikel geeft de inhoudelijke criteria op grond waarvan de onttrekkingsvergunning wordt verleend of wordt geweigerd. Het gaat bij de vergunningverlening steeds om een individuele belangenafweging tussen het belang van de aanvrager enerzijds en het belang van het behoud of samenstelling van de woningvoorraad of de leefbaarheid anderzijds.
Is het belang van de aanvrager even groot als of groter dan het belang tot behoud of samenstelling van de woningvoorraad, dan wordt de vergunning verleend. Is het belang van het behoud of samenstelling van de woningvoorraad groter, maar kan dit belang door het stellen van voorwaarden en voorschriften bij de vergunning voldoende worden gewaarborgd, dan wordt de vergunning ook verleend. Is het waarborgen van het belang van het behoud of samenstelling van de woningvoorraad niet meer mogelijk door het stellen van voorwaarden en voorschriften, dan wordt de vergunning geweigerd. Bij de belangenafweging kan leefbaarheid in een wijk, buurt of straat worden betrokken. Leefbaarheid is onderdeel van het behoud of samenstelling van de woningvoorraad. Te denken valt aan gevaar voor overlast, te eenzijdige bewoning of teveel bedrijven in een woonomgeving. Het beschermen van de leefbaarheid in een straat, wijk of buurt vormt derhalve onderdeel van de belangenafweging.
Artikel 3.3.2 Voorwaarden en voorschriften
Met de voorwaarden en voorschriften die burgemeester en wethouders aan de onttrekkingsvergunning kunnen verbinden, wordt het door hen gewenste beleid bij behoud en samenstelling van de woningvoorraad en de leefbaarheid door woningonttrekking mogelijk gemaakt. Het stellen van voorwaarden en voorschriften is een bevoegdheid, geen verplichting. Er kunnen verschillende voorwaarden en voorschriften aan de vergunning worden verbonden. Deze moeten logischerwijs wel samenhangen met de impact van onttrekking op het behoud of samenstelling van de woningvoorraad dan wel de leefbaarheid. Zo kan samenvoeging de samenstelling van de woningvoorraad verbeteren omdat hiermee een betere huisvesting van een groot gezin mogelijk wordt. Door het samenvoegen van woningen, wordt de omvang van de woningvoorraad kleiner. Verlies van woningen in een krappe woningmarkt is in beginsel ongewenst, waarbij het belang bij behoud en samenstelling van de woningvoorraad bij woningen in het goedkope en middensegment zwaarder weegt dan bij woningen in het duurdere segment.
Burgemeester en wethouders kunnen bij de vergunningverlening de voorwaarde stellen van reële compensatie. Daarmee wordt het verlies aan woonruimte gecompenseerd door een gelijkwaardige woonruimte aan de voorraad toe te voegen. Deze woonruimte moet worden gerealiseerd in hetzelfde gebied als waar de onttrekken woonruimte lag. Dit kan bijvoorbeeld bij het samenvoegen van woningen, waarbij één of meer woningen zijn betrokken met huurpunten van 200 of minder. Ook kan de voorwaarde worden gesteld dat de ontstane nieuwe woonruimte alleen voor bewoning mag worden gebruikt. Hiermee wordt voorkomen dat daarin ander gebruik plaats kan vinden, bijvoorbeeld verhuur aan toeristen.
Als voorwaarde voor het samenvoegen van woonruimten onder de liberalisatiegrens kan ook worden gesteld dat de samengevoegde woning gedurende een bepaalde periode wordt toegewezen aan huishoudens met een inkomen tot € 43.786,-. Hiermee zou, tijdelijk, woonruimte ter beschikking komen voor huishoudens die voornamelijk zijn aangewezen op het goedkope en middensegment.
Door middel van het samenvoegen van woonruimten wordt het mogelijk om meer woonruimte te creëren voor huishoudens voor wie een woning te klein is (geworden). Burgemeester en wethouders kunnen besluiten om een samenvoegingsvergunning toe te kennen onder de voorwaarde dat het krap wonend gezin na samenvoeging passender woont. Omzetten van niet geliberaliseerde woonruimte is alleen mogelijk voor door burgemeester en wethouder aangewezen bijzondere doelgroepen, bijvoorbeeld statushouders.
Bij woningvorming kunnen voorwaarden worden verbonden aan de vergunning. Ontstaan door woningvorming nieuwe zelfstandige woonruimten, dan mogen deze niet kleiner zijn dan 18m2 gebruiksoppervlak. Ontstaan door woningvorming vanuit onzelfstandige woonruimten nieuwe onzelfstandige woonruimten, dan is de minimumoppervlakte 12 m2 gebruiksoppervlak.
Bij het omzetten of samenvoegen van woonruimte kan als voorwaarde worden gesteld dat een woonruimte geschikt moet zijn voor een door burgemeester en wethouders aangewezen doelgroep.
Het onttrekken, omzetten, samenvoegen en vormen van woningen kan gevolgen hebben voor de leefbaarheid. Om de risico’s op een te grote impact op de buurt en de leefomgeving, kan aan de vergunning een voorwaarde worden verbonden ter voorkoming van bijvoorbeeld overlast of ter behoud of verbetering van de veiligheid. Anders gezegd, de onttrekking mag geen inbreuk maken op een geordend woon- en leefmilieu in de nabije omgeving van de woonruimte.
Artikel 3.3.3 Intrekking vergunning
Dit artikel geeft de gronden waarop een onttrekkingsvergunning kan worden ingetrokken. De intrekkingsgronden zijn vergelijkbaar met die voor de huisvestingsvergunning en de splitsingsvergunning. De vergunning kan ook worden ingetrokken als niet aan de daarbij gestelde voorwaarden en voorschriften wordt voldaan.
Artikel 3.3.4 Tijdelijke onttrekking
De verordening biedt de mogelijkheid om ook vergunning te verlenen voor die gevallen dat woonruimte tijdelijk wordt onttrokken. Deze vergunning kan voor ten hoogste 5 jaar worden verstrekt. Een voorbeeld hiervan is zelfstandige woning in gebruik geven als onzelfstandige woonruimte aan studenten, totdat voor hen bestemde nieuwbouw gereed is. De zelfstandige woonruimte wordt omgezet in onzelfstandige woonruimte. De tijdelijkheid moet worden aangetoond door de aanvrager. De intrekkingsgronden (artikel 3.3.3) en de te stellen voorwaarden (artikel 3 2.3). Ook aan deze vergunning kunnen voorwaarden worden verbonden
In Amsterdam vallen alle gebouwen die vóór 1940 tot stand gekomen zijn in het gebied vastgesteld bij Koninklijk Besluit van 8 augustus 1977, nr 19 in het werkingsgebied. Voor juridische splitsing van deze of delen van deze gebouwen in appartementsrechten is een vergunning nodig. Door een vergunningplicht in te voeren kunnen veranderingen door woningsplitsing worden beoordeeld op wenselijkheid Zoals bij artikel 3.1.1 beargumenteerd is er in grote delen van de Amsterdamse woningvoorraad sprake van schaarste. Er is behoefte aan voldoende goedkope voorraad, maar ook aan huurwoningen in het middensegment bestaat een grote behoefte. Als woningen gesplitst en verkocht worden is, met de huidige marktdruk, de kans groot dat de prijzen snel stijgen boven het niveau dat voor middeninkomens haalbaar is. Bij splitsen vindt geen woningonttrekking plaats maar wel een segmentale verschuiving binnen de woningvoorraad.
Artikel 3.4.2.Reikwijdte vergunningplicht
Dit artikel bepaalt dat het verboden is zonder vergunning van burgemeester en wethouders een (eigendoms)recht op een gebouw dat onder de aangewezen categorie van artikel 3.1.1 valt, te splitsen in appartementsrechten of lidmaatschapsrechten. Voor woningen gebouwd na 1940 is geen vergunning nodig om gesplitst te worden in appartementsrechten. Woningen boven de liberalisatiegrens gebouwd vóór 1940 hebben een vergunning nodig, maar deze wordt verleend mits er aan bepaalde kwaliteitseisen wordt voldaan.
Op deze hoofdregel zijn in het vierde lid een drietal uitzonderingen gemaakt.
Artikel 3.5.1 Aanvraag vergunning
De aanvraag voor een splitsingsvergunning moet worden ingediend op een door burgemeester en wethouders vastgesteld formulier. Een aanvraag mag meerdere gebouwen betreffen. Voorwaarde is dan wel dat deze gebouwen samenhangend en aangrenzend zijn. Met gebouw in dit verband wordt bedoeld wat in het spraakgebruik ook wel pand wordt genoemd. Alleen de eigenaar kan aanvragen.
Artikel 3.5.2 Op te nemen gegevens en in te dienen bescheiden
Deze artikelen regelen welke gegevens de aanvrager moet aanleveren en welke bescheiden moeten worden ingeleverd bij de aanvraag.
Binnen 8 weken moet een beslissing worden genomen over de aanvraag. Deze termijn kan eenmalig met 6 weken worden verlengd. Deze termijn zal in veel gevallen te kort zijn omdat splitsingsaanvragen regelmatig samengaan met bouwkundige ingrepen. Ook kunnen er herstructureringsplannen in het geding zijn. Niet altijd zal daarom aan de gestelde voorwaarden worden voldaan voor het verstrekken van een splitsingsvergunning en zal de aanvrager meer tijd nodig hebben. In die gevallen zal de aanvrager een termijn worden gegund om alsnog aan de voorwaarden van een splitsingsvergunning te voldoen (zie artikel 3.6.2).
Artikel 3.5.5 Beschikkingsvereisten
De splitsingsvergunning moet aangeven op welke woonruimte(n) die betrekking heeft en binnen welke termijn die moet worden gebruikt. In het tweede lid is bepaald dat de vergunning één jaar geldig is, tenzij een langere tijd is aangegeven.
Artikel 3.6.1 Weigeringsgronden
De weigeringsgronden voor een aanvraag om een splitsingsvergunning zijn in dit artikel verwoord. Er zijn drie invalshoeken gegeven om een vergunning te weigeren. Weigering kan verband houden met de woonruimtevoorraad, met belemmering van de stadsvernieuwing of met de bouwkundige toestand van het gebouw.
Artikel 3.6.2 Voorwaarden en verplichtingen
In dit artikel zijn de voorwaarden en verplichtingen geformuleerd die burgemeester en wethouders bij de vergunningverlening kunnen stellen.
Artikel 3.6.3 Vergunningverlening corporaties
Woningcorporaties kunnen in het kader van herstructurering en voorraadbeheer behoefte hebben aan woningsplitsing om daarna de appartementen te verkopen Hierover zijn afspraken gemaakt in het convenant inzake splitsen en verkoop sociale huurwoningen. Dit artikel regelt dat in die gevallen, naast instemming voor verkoop van burgemeester en wethouders en de minister, de splitsingsvergunning wordt verleend.
Dit artikel geeft burgemeesters en wethouders de bevoegdheid om te bepalen dat voor een gebiedsdeel slechts een bepaald aantal splitsingsvergunningen per jaar zal worden afgegeven. Een dergelijk besluit moet worden genomen voor 1 september van het kalenderjaar.
Artikel 3.6.5 Intrekken vergunning
Dit artikel geeft de gronden waarop een vergunning kan worden ingetrokken. Dat kan als niet binnen één jaar de appartementsrechten zijn ingeschreven in het kadaster. Ook als er onjuiste gegevens zijn verstrekt of de gegevens waren onvolledig, en de vergunninghouder moest dit redelijkerwijs vermoeden, kan de vergunning worden ingetrokken.
Hoofdstuk 4 Verdere bepalingen
Artikel 4.2.2 Bestuurlijke boete
De verordening geeft burgemeester en wethouders de mogelijkheid om bij overtredingen van artikel 8, 21 en 24 van de Huisvestingswet een bestuurlijke boete op te leggen. De boetes kunnen worden opgelegd voor het zonder huisvestingsvergunning in gebruik geven en nemen van een vergunningplichtige woonruimte, evenals bij het zonder vergunning onttrekken, omzetten, samenvoegen en verbouwen tot meerdere woonruimten van aangewezen woonruimte (woningvorming). Overtredingen van artikel 8 en 21 van de wet kunnen leiden tot onrechtmatige bewoning of gebruik, waarvoor boetes worden opgelegd, al dan niet in combinatie met een last onder dwangsom.
In de eerste plaats kan het gaan om onrechtmatige bewoning sec, dat wil zeggen dat een woning buiten de toewijzingsregels van een gemeente om aan iemand wordt verhuurd, dus in gebruik geeft, die hiervoor volgens de regels niet in aanmerking zou komen. Dit is een publiekrechtelijke aangelegenheid omdat de gemeentelijke huisvestingsverordening wordt overtreden.
Onrechtmatig gebruik is aan de orde wanneer wonen niet de hoofdactiviteit is en de woning voor andere doelen dan permanente bewoning wordt gebruikt. Daarbij kan gedacht worden aan pensionvorming, drugsverkoop, hennepteelt, enzovoorts. Hierbij is veelal sprake van strijdigheid met het bestemmingsplan. Vaak gaat dit gepaard met overlast.
Ook andere vormen van onrechtmatige gebruik die kunnen worden onderscheiden zoals bijvoorbeeld huisjesmelkers, verkamering, beddenverhuur of het huisvesten van illegalen of seizoenarbeiders, zijn niet mogelijk zonder vergunning en daarvoor kan bij een overtreding een boete worden opgelegd.
Het opleggen van boetes blijkt effectiever dan het opleggen van een last onder dwangsom. Dit is in het verleden vooral gebleken bij de handhaving van overtredingen van de verbodsbepalingen in de Huisvestingswet. Daarom zijn boete nodig en wordt gelet op de schaarste van woningen in Amsterdam en belang van het behoud en de samenstelling van deze schaarse woningvoorraad als mede de leefbaarheid door Amsterdam een “lik op stuk beleid” gevoerd waarbij op duidelijke en snelle wijze sancties worden opgelegd aan overtreders. Bij het vaststellen van de hoogte van de boetes is als uitgangspunt genomen dat deze dermate hoog moeten zijn dat zij een afschrikwekkende werking hebben. De op te leggen boetes zijn vastgelegd in bijlage 3. Er wordt een hogere boete opgelegd indien de overtreder in bezit is van meerdere panden. In dat geval mag van enige kennis van de regelgeving worden uitgegaan. Bij recidive (herhaling van de overtreding van hetzelfde feit, binnen drie jaar) wordt ook een hogere boete opgelegd. Burgemeester en wethouders kunnen slechts wegens bijzondere omstandigheden een lagere boete opleggen. De overtreder zal in dat geval een voldoende onderbouwd beroep moet doen op die bijzondere omstandigheden (artikel 5.46, derde lid, Algemene wet bestuursrecht).
De ontwikkelingen op gebied van beleid en uitvoering staan niet stil. Met dit artikel kan voor een bepaalde periode worden afgeweken van de bepalingen uit hoofdstuk 3 van de verordening Bij een beperkte periode moet worden gedacht een aan een periode van maximaal twee jaar.
Artikel 4.3.2 Hardheidsclausule
Er kunnen zich individuele gevallen voordoen waarin strikte toepassing van deze verordening onbedoeld en onvoorzien buitengewoon onbillijk uitwerken. In die gevallen kunnen burgemeester en wethouders besluiten om af te wijken van de bepalingen van deze verordening. Aard en strekking van de hardheidsclausule is zodanig dat deze slechts met uiterste terughoudendheid kan worden toegepast.
Hoofdstuk 5 Overgangs- en slotbepalingen
Artikel 5.1 Overgangsbepalingen
Dit artikel geeft overgangsbepalingen die onder meer duidelijkheid geven hoe met aanvragen voor vergunningen en bezwaarschriften die voor 1 januari 2016 zijn ingediend, moet worden omgegaan. De overgangsregeling voor afgegeven urgentieverklaringen is opgenomen in artikel 2.6.12.
Artikel 5.2 Overgangsbepaling omzetten woonduur naar inschrijfduur
Dit artikel bevat de overgangsrechtelijke bepaling voor de overgang van woonduur naar inschrijfduur. Op de website van WoningNet is informatie te vinden over de voorwaarden waaronder de op grond van de Tijdelijke Regeling Behoud Inschrijfduur en Tijdelijke Regeling Behoud Woonduur tot 1 december 2015 opgebouwde inschrijf- en woonduur ingezet kan worden.
Aldus besloten door de gemeenteraad voornoemd
Kopieer de link naar uw clipboard
https://zoek.officielebekendmakingen.nl/gmb-2015-127644.html
De hier aangeboden pdf-bestanden van het Staatsblad, Staatscourant, Tractatenblad, provinciaal blad, gemeenteblad, waterschapsblad en blad gemeenschappelijke regeling vormen de formele bekendmakingen in de zin van de Bekendmakingswet en de Rijkswet goedkeuring en bekendmaking verdragen voor zover ze na 1 juli 2009 zijn uitgegeven. Voor pdf-publicaties van vóór deze datum geldt dat alleen de in papieren vorm uitgegeven bladen formele status hebben; de hier aangeboden elektronische versies daarvan worden bij wijze van service aangeboden.