Blad gemeenschappelijke regeling van Regio Holland Rijnland
| Datum publicatie | Organisatie | Jaargang en nummer | Rubriek |
|---|---|---|---|
| Regio Holland Rijnland | Blad gemeenschappelijke regeling 2025, 3291 | algemeen verbindend voorschrift (verordening) |
Authentieke versie (PDF)
Informatie
Printen
Delen
Huisvestingsverordening Regio Holland Rijnland 2026
Het Algemeen Bestuur van Regio Holland Rijnland,
Gelezen het voorstel van het Dagelijks Bestuur van 25 september 2025, nummer ADV-25-02297;
Gehoord de raden en de colleges van burgemeester en wethouders van de deelnemende gemeenten in Regio Holland Rijnland;
Gelet op hoofdstuk 2 en 3 van de Algemene wet bestuursrecht;
Gelet op Artikel 5, tweede lid, van de Gemeenschappelijke Regeling Regio Holland Rijnland;
Vast te stellen de Huisvestingsverordening Regio Holland Rijnland 2026.
Hoofdstuk 1 Algemene bepalingen
In deze verordening wordt verstaan onder:
- a.
- b.
- c.
- d.
Huishouden: alleenstaande dan wel twee of meer personen die een duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren of aantoonbaar willen gaan voeren. Er is sprake van een duurzaam gemeenschappelijke huishouding als een woningzoekende en al degenen die tot zijn huishouden behoren tenminste één jaar in de Basisregistratie personen van een gemeente op hetzelfde adres zijn ingeschreven;
- e.
- f.
- g.
Inkomen: gezamenlijke verzamelinkomen, bedoeld in artikel 2.18. van de Wet inkomstenbelasting 2001 van het huishouden van de woningzoekende, met uitzondering van kinderen als bedoeld in artikel 4 van de Algemene wet inkomensafhankelijke regelingen, met dien verstande dat in het eerste lid van dat artikel voor ‘belanghebbende’ wordt gelezen: ‘huurder’;
- h.
- i.
- j.
Middenhuurwoning: zelfstandige woning als bedoeld in artikel 234 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek:
- 1°.
met een krachtens artikel 10, eerste lid, van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte bepaalde waardering van de kwaliteit die leidt tot een maximale huurprijs die hoger is dan het bedrag, bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de huurtoeslag, en niet hoger is dan het bij of krachtens artikel 3, tweede lid, van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte vastgestelde bedrag, of;
- 2°.
waarvoor bij aanvang van de huurovereenkomst een huurprijs is overeengekomen die hoger is dan het bedrag, bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de huurtoeslag, en lager dan of gelijk is aan het bij of krachtens artikel 3, tweede lid, van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte vastgestelde bedrag;
- 1°.
- k.
- l.
- m.
- n.
- o.
- p.
- q.
- r.
- s.
- t.
- u.
- v.
- w.
- x.
- y.
- z.
- aa.
- bb.
- cc.
- dd.
- ee.
- ff.
Hoofdstuk 2 Verdeling van woonruimte en huisvestingsvergunningsplicht voor sociale huurwoningen en standplaatsen in de sociale huursector
Hoofdstuk 2 geldt voor sociale huurwoningen en standplaatsen in de sociale huursector in de regio Holland Rijnland, die in het bezit zijn van:
- a.
- b.
- c.
- d.
Paragraaf 2.2 De huisvestingsvergunning
Artikel 5 Criteria voor verlening huisvestingsvergunning
- 1.
Een aanvrager komt in aanmerking voor een huisvestingsvergunning als deze aan de volgende voorwaarden voldoet:
- a.
- b.
- c.
het huishoudinkomen is niet hoger is dan € 49.669 voor een eenpersoonshuishouden en € 54.847 voor een meerpersoonshuishouden (prijspeil 2025, de inkomensgrens wordt jaarlijks met ingang van 1 januari gewijzigd overeenkomstig artikel 16, tweede lid van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting); en
- d.
- 2.
De voorwaarde uit het eerste lid, onderdeel d, is niet van toepassing als aanvrager de woonruimte waarvoor de huisvestingsvergunning is aangevraagd verkrijgt door middel van woningruil, waarvoor door de beide betrokken verhuurders toestemming is gegeven of wanneer de woonruimte waarvoor de huisvestingsvergunning is aangevraagd aan aanvrager is toegewezen op een andere grond dan geregeld in deze verordening.
- 3.
In afwijking van het eerste lid onder c kan voor een sociale huurwoning of standplaats met een huurprijs vanaf € 731,93 een huisvestingsvergunning worden verleend aan huishoudens met een huishoudinkomen tot € 66.126 (prijspeil 2025, de huurprijs wordt jaarlijks met ingang van 1 januari gewijzigd overeenkomstig artikel 27 van de Wet op de huurtoeslag, de inkomensgrens wordt jaarlijks met ingang van 1 januari gewijzigd overeenkomstig artikel 10 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte)
- 4.
Artikel 6 Aanvraag van een huisvestingsvergunning
- 1.
- 2.
- 3.
- 4.
- 5.
Indien aanvrager dan wel een of meer anderen die tot zijn huishouden behoren op het moment van de aanvraag een woning bewonen die zijn of hun eigendom is, dan dient bij de aanvraag een bewijsstuk te worden overgelegd waaruit blijkt dat de woning wordt verkocht en dat deze binnen zes maanden aan een koper in eigendom zal worden overgedragen.
- 6.
- 7.
Artikel 7 Intrekken van de huisvestingsvergunning
Het Dagelijks Bestuur kan de huisvestingsvergunning intrekken op grond van de in artikel 18 van de Huisvestingswet 2014 genoemde gronden. Daarnaast kan het Dagelijks Bestuur de huisvestingsvergunning intrekken als er gehandeld wordt in strijd met de voorwaarden van de vergunning
Paragraaf 2.3 Inschrijfsysteem van woningzoekenden, bekendmaking van het aanbod
Artikel 9 Register van woningzoekenden
- 1.
- 2.
Het Dagelijks Bestuur stelt regels vast voor de wijze van inschrijving, het verwerken van gegevens, de opschorting en de beëindiging van de inschrijving, en stelt de hoogte van een bedrag vast dat ten behoeve van de inschrijving en de verlenging van de inschrijving in rekening wordt gebracht bij woningzoekenden.
- 3.
Het Dagelijks Bestuur verleent aan het bestuur van de Vereniging Holland Rijnland Wonen mandaat, volmacht en machtiging voor het uitvoeren van het bepaalde bij of krachtens het eerste en tweede lid en mandaat om namens het Dagelijks Bestuur besluiten te nemen met betrekking tot in- en uitschrijving in het register.
- 1.
- 2.
- 3.
- 4.
- 5.
- 6.
- 7.
- 8.
- 9.
- 10.
- 11.
Als een huurder een huurovereenkomst is aangegaan voor een zelfstandige woning als bedoeld in artikel 7:234 van het Burgerlijk Wetboek in een gebouw waarvoor een omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 5.36, tweede lid, van de Omgevingswet is verleend met een termijn van maximaal vijftien jaren, vervalt de inschrijving van die huurder om in aanmerking te komen voor een woonruimte niet.
- 12.
Paragraaf 2.4 Toewijzing van woonruimte
Artikel 14 Voorrang doelgroepen
- 1.
De verhuurder kan woonruimte labelen als:
- a.
- b.
- c.
- d.
- e.
- f.
woonruimte voor woningzoekenden met economische of maatschappelijke binding (lokaal maatwerk) waarbij tevens de andere voorrangscriteria kunnen worden gehanteerd, uitsluitend wanneer de verhuurder hierover afspraken heeft gemaakt met het college van B&W in de betreffende gemeente én de huurdersorganisaties die in die gemeente actief zijn hebben gehoord, om lokale volkshuisvestelijke knelpunten op te lossen.
- 2.
- 3.
- 4.
Bij de verlening van huisvestingsvergunningen wordt ten hoogste 50% voorrang gegeven aan woningzoekenden die economisch of maatschappelijk gebonden zijn aan de woningmarktregio, de gemeente of een deel van de gemeente, waarbij ten hoogste 30% voorrang wordt gegeven aan de woningzoekenden als bedoeld in het tweede lid, onder f.
- 5.
In afwijking van het bepaalde in het tweede lid kan een huisvestingsvergunning voor een woonruimte als bedoeld in het eerste lid worden verleend aan een ander dan een woningzoekende als bedoeld in het tweede lid. Dit gebeurt uitsluitend wanneer geen woningzoekende als bedoeld in het tweede lid voor de beschikbare woonruimte in aanmerking komt.
- 6.
- 1.
In afwijking van het bepaalde in artikel 13 heeft een woningzoekende die beschikt over een urgentieverklaring of over een stadsvernieuwingsurgentie bij de toewijzing van een woning voorrang op alle andere woningzoekenden mits de urgente aan de gestelde (passendheids)eisen voldoet én deze woning past binnen zijn zoekprofiel.
- 2.
- 3.
- 4.
In geval een woningzoekende met een urgentieverklaring en een woningzoekende met een stadsvernieuwingsurgentie belangstelling hebben voor dezelfde woning vindt toewijzing plaats aan degene met de oudste urgentie, als ook dat gelijk is, op basis van de langste inschrijftijd en tenslotte op basis van loting.
Artikel 17 Afwijking van de rangorde
- 1.
- 2.
Artikel 19 Experimenten woonruimteverdeling
- 1.
Een of meer woningcorporaties, al dan niet in samenwerking met een of meer gemeenten of andere verhuurders dan woningcorporaties in de regio kunnen het initiatief nemen om een experiment te organiseren waarbij de effecten onderzocht worden van een wijze van in gebruik geven van woonruimte die niet in deze verordening is geregeld, maar die wel in een op grond van de Huisvestingswet 2014 vast te stellen verordening zou kunnen worden geregeld.
- 2.
- 3.
- 4.
- 5.
- 1.
Het Dagelijks Bestuur stelt een Urgentiecommissie in, bestaande uit een voorzitter en maximaal zes leden, waarvan twee leden te benoemen op voordracht van de vereniging Holland Rijnland Wonen, twee leden te benoemen op voordracht van de huurdersorganisaties in de regio Holland Rijnland en twee leden op voordracht van Holland Rijnland. De onafhankelijk voorzitter wordt benoemd door het Dagelijks Bestuur na overleg met de leden.
- 2.
- 3.
Artikel 21 Aanvraag van een urgentieverklaring
- 1.
- 2.
- 3.
- 4.
De Urgentiecommissie kan, indien zij dat voor een goede beoordeling van de aanvraag noodzakelijk acht, de aanvrager verzoeken om aanvullende informatie te verstrekken. Zij kan aanvrager daarvoor een termijn stellen. De termijn, genoemd in artikel 22, zesde lid, wordt opgeschort zolang de verzochte stukken niet zijn ontvangen.
- 5.
- 6.
Artikel 22 Verlenen van een urgentieverklaring
- 1.
De Urgentiecommissie kan een urgentieverklaring verlenen:
- a.
- b.
- c.
- d.
- e.
- f.
indien aanvrager mantelzorg als bedoeld in de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015 verleent of ontvangt waarbij;
- i.
- ii.
de in onderdeel i. bedoelde acht uur mantelzorg per week is verleend gedurende ten minste twee dagen per week, tenzij de medische problematiek zoals Alzheimer, schizofrenie of andere chronische psychische aandoeningen 24 uur per dag nabijheid vereisen en de mantelzorg op onverwachte momenten wordt geboden;
- iii.
- iv.
- v.
- vi.
- vii.
- viii.
- g.
- 2.
In het besluit waarbij een urgentieverklaring wordt verleend kan de Urgentiecommissie bepalen dat deze uitsluitend van toepassing is op woonruimte gelegen in een of meer gemeenten in de regio dan wel een of meer gedeelten daarvan of dat deze slechts geldt voor door haar aangegeven woningtype(n), woninggrootte en woningen die de door haar bepaalde voorzieningen bevatten.
- 3.
Aan de urgentieverklaring kunnen voorschriften en beperkingen worden verbonden. Een voorschrift kan onder meer inhouden dat de urgentie naast de huurovereenkomst met de verhuurder tevens een overeenkomst sluit voor woonbegeleiding met een instelling die daartoe is aangewezen door de gemeente waarin de woning is gelegen. In een dergelijk geval vindt directe bemiddeling plaats en is artikel 24, derde lid, niet van toepassing.
- 4.
- 5.
- 6.
- 1.
- 2.
- 3.
- 4.
- 5.
Indien urgente, gedurende de periode waarvoor de urgentieverklaring geldt, om redenen die niet tot zijn verantwoordelijkheid kunnen worden gerekend, geen passende woonruimte heeft gevonden, kan hij, uiterlijk op de dag dat de urgentieverklaring geldig is, de Urgentiecommissie eenmalig verzoeken om de urgentieverklaring voor de duur van maximaal zes maanden te verlengen.
Artikel 26 Urgentie voor vergunninghouders
- 1.
Het Dagelijks Bestuur kan aan de eigenaar van een sociale huurwoning die behoort tot de in artikel 2, tweede lid, aangewezen categorie een voordracht tot verhuring van woonruimte aan een door het college van burgemeester en wethouders aangegeven woningzoekende doen:
- a.
- b.
- c.
indien deze woningzoekende een asielzoeker was die een verblijfsvergunning heeft ontvangen of een vergunninghouder is die op grond van de taakstelling tijdelijk in de regio is gehuisvest met gebruikmaking van een campuscontract, of die in andere tijdelijke huisvesting op grond van de taakstelling is gehuisvest en:
- i.
- ii.
- iii.
- 2.
Paragraaf 2.6 Stadsvernieuwingsurgentie
Artikel 28 Stadsvernieuwingsurgentie
- 1.
- 2.
- 3.
De stadsvernieuwingsurgentie geeft de stadsvernieuwingsurgente het recht op voorrang voor andere woningzoekenden bij de toewijzing van een sociale huurwoning mits deze aan het zoekprofiel en de gestelde (passendheids)eisen voldoet. In geval twee of meer (stadsvernieuwings)urgenten aanspraak maken op dezelfde woonruimte is het bepaalde in artikel 15 van toepassing.
- 4.
- 5.
Indien de stadsvernieuwingsurgente twaalf maanden voor de sloop of de ingrijpende woningverbetering nog geen vervangende woonruimte heeft gevonden in de gemeente waarvoor de stadsvernieuwingsurgentie van toepassing was, wordt de stadsvernieuwingsurgentieverklaring van toepassing verklaard voor de gehele regio.
- 6.
- 7.
De stadsvernieuwingsurgente die al ingeschreven stond als woningzoekende voordat de verhuurder het besluit tot sloop of ingrijpende woningverbetering nam, behoudt bij het aanvaarden van een woonruimte de in het register van woningzoekenden opgebouwde inschrijftijd. Dit onder voorwaarde dat de woning is aangeboden op basis van de toegekende stadsvernieuwingsurgentie.
- 8.
Artikel 36 Rangorde en toewijzing standplaats
- 1.
- 2.
- 3.
- 4.
Toewijzing van een standplaats vindt plaats aan diegene die:
- a.
- b.
daarbij aangeeft of er eerste- of tweedegraads familie woont op de locatie waar de aangeboden standplaats zich bevindt, dan wel aangeeft of in geval van een standplaats op een nieuwe locatie aangeeft of er eerste- of tweedegraads familie woont in de woonplaats waar de betreffende standplaats wordt aangeboden;
- c.
- d.
- e.
- 5.
Bij een gelijk aantal punten vindt toewijzing plaats aan de belangstellende met de langste inschrijftijd. Wanneer er sprake is van gelijke inschrijftijden, zal de belangstellende met de hoogste leeftijd worden benaderd. Wanneer er in dit geval ook sprake is van gelijkheden (bijvoorbeeld bij een tweeling), zal in dat geval de adviescommissie de uiteindelijke beslissing nemen over de toewijzing.
- 6.
Om de systematiek van en het proces om te komen tot de toewijzingen te monitoren wordt een adviescommissie ingesteld waar vertegenwoordigers van Holland Rijnland Wonen, de wachtlijstbeheerder en afvaardiging van woonwagenbewoners zitting in hebben. Op deze wijze krijgen alle partijen vertrouwen in het toepassen van de nieuwe werkwijze en kunnen eventuele omissies in het proces worden aangepast.
Artikel 37 Ruilen van standplaats
- 1.
- 2.
- 3.
Hoofdstuk 3 Verdeling van woonruimte en huisvestingsvergunningplicht voor middenhuurwoningen
Paragraaf 3.2 De Huisvestingsvergunning
Artikel 40 Criteria voor verlening huisvestingsvergunning
Een aanvrager komt in aanmerking voor een huisvestingsvergunning als deze aan de volgende voorwaarden voldoet:
- a.
- b.
- c.
- d.
Artikel 42 Intrekken van de huisvestingsvergunning
Het Dagelijks Bestuur kan de huisvestingsvergunning intrekken op grond van de in artikel 18 van de Huisvestingswet 2014 genoemde gronden. Daarnaast kan het Dagelijks Bestuur de huisvestingsvergunning intrekken als er gehandeld wordt in strijd met de voorwaarden van de vergunning.
Paragraaf 3.3 Bekendmaking van het aanbod
- 1.
Het aanbod van de in artikel 38 aangewezen woonruimte dat voor verhuur beschikbaar is, wordt bekend gemaakt op de eigen website van deze verhuurders, op het openbaar digitaal aanbodsysteem van Vereniging Holland Rijnland Wonen (HRW), of op een andere transparante wijze waar iedereen toegang toe heeft.
- 2.
Hoofdstuk 4 Overige bepalingen
Artikel 45 Uitvoeringsovereenkomst
Met inachtneming van het bepaalde in deze verordening sluiten het Dagelijks Bestuur, de woningcorporaties die zijn aangesloten bij de vereniging Holland Rijnland Wonen en de vereniging Holland Rijnland Wonen één of meer overeenkomsten waarin zij de uitvoering van de verdeling van woonruimte regelen. De overeenkomst regelt in ieder geval:
- a.
- b.
- 1.
Het Algemeen Bestuur is bevoegd de uitoefening van de bevoegdheden krachtens deze verordening te mandateren aan functionarissen van aanbieders van woonruimte, colleges van burgemeester en wethouders van de gemeenten in het werkingsgebied, ambtenaren die werkzaam zijn bij de gemeenten die onder het werkingsgebied vallen, dan wel aan leden in de op grond van deze verordening ingestelde commissies, behoudens de bevoegdheden als bedoeld in artikel 50.
- 2.
Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van het Algemeen Bestuur van Regio Holland Rijnland op 12 november 2025.
De secretaris-directeur a.i. ,
M. van den Hende
de voorzitter,
P.J. Heijkoop
Hoofdstuk 6 Algemene toelichting
De Huisvestingswet 2014 biedt het Algemeen Bestuur uitsluitend de mogelijkheid om gebruik te maken van zijn bevoegdheden om onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonruimte te bestrijden met een verordening, indien dit noodzakelijk en geschikt is. Het uitgangspunt van de Huisvestingswet 2014 is het recht van vrije vestiging voor alle inwoners van Nederland. Beperkende voorwaarden met betrekking tot verdeling, zoals leefbaarheid van en in de wijk zijn niet toegestaan. De verordening staat niet op zichzelf maar maakt nadrukkelijk onderdeel uit van een breder stelsel samen met de Regionale Woonagenda en de Regionale Omgevingsagenda.
Eind 2023 heeft het Algemeen Bestuur een Huisvestingsverordening vastgesteld. Deze is 1 januari 2024 in werking getreden. Deze Huisvestingsverordening Holland Rijnland 2024 heeft een juridische houdbaarheid van vier jaar. Tegelijkertijd is in dat besluitvormingstraject geconstateerd dat een aantal onderdelen verdieping en uitwerking behoeft. Deze aanpassing zijn vertaald in de Huisvestingsverordening Regio Holland Rijnland 2026.
De Huisvestingswet 2014 verplicht de gemeente aan te tonen dat er sprake is van schaarste in de woningvoorraad, voordat het instrument van de huisvestingsverordening in het schaars bevonden deel van de woningvoorraad mag worden ingezet (Uitspraak Raad van State 201106290/1/H3 en 2011060290/2/H3). Hieronder wordt aangetoond dat sprake is van schaarste, vooral in de sociale huurvoorraad van woningen met een huur tot de huurprijsgrens. Ook voor middeldure woonruimten is de schaarste merkbaar. Met de druk op de woningmarkt komt ook de leefbaarheid in wijken onder druk te staan. Hoewel leefbaarheid zonder de toepassing van de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek geen onderdeel uitmaakt van de verdeling, vormt leefbaarheid wel een belangrijke belangenafweging bij regulering van de samenstelling van de woonruimtevoorraad (Uitspraak 201502455/1/A3). Een doelmatige, rechtvaardige en evenwichtige verdeling van de woningvoorraad staat hiermee onder druk en overheidsingrijpen is daarmee vereist.
Het uitgangspunt van zowel de Huisvestingswet 2014 als deze verordening is de vrijheid van vestiging van woningzoekenden en een open regionale woningmarkt. Niettemin legitimeren schaarste en de aanwezigheid van specifieke groepen woningzoekenden dat er door de Regio Holland Rijnland tijdelijk wordt (bij-)gestuurd. Dit alles met het besef dat de meer structurele oplossing van het vraagstuk in de ontwikkeling van de woningvoorraad (zowel kwantitatief als kwalitatief) in brede zin ligt en niet in de verdeling ervan.
Met deze verordening wordt geborgd dat het aanbieden en toewijzen van woningen op een evenwichtige, rechtvaardige en op een transparante wijze gebeurt en dat wijzigingen in de woningvoorraad weloverwogen plaatsvinden. Doordat de verordening een publiekrechtelijke basis kent en bestuurlijk wordt vastgesteld, is bovendien geborgd dat de bepalingen democratisch gelegitimeerd zijn. Hieronder wordt eerst ingegaan op regionale schaarste en daarna op lokale schaarste.
De Huisvestingswet 2014 stelt dat gemeenten binnen de regio hun huisvestingsverordeningen op elkaar afstemmen. De Provincie Zuid-Holland stelt daarbij ook dat de schaarste regionaal moet worden aangetoond. Aanvullend stelt de provincie Zuid-Holland in Omgevingsvisie 2021 dat er sprake moet zijn van een voldoende aanbod van sociale woonruimten. De huisvestingsverordening is een instrument om de schaarste te verdelen. Gemeenten en regio’s moeten maatregelen nemen om de schaarste te beperken en als het kan te laten verdwijnen, in de vier jaar dat de huisvestingsverordening geldig is.
In Nederland is er een groeiend tekort aan woningen: de omvang ervan wordt geschat op 4,9 procent van de woningvoorraad in 2024, ofwel 400.530 woningen. Het woningtekort in woningmarktregio Holland Rijnland wordt becijferd op 5,0 procent, ofwel 13.400 woningen.
Daarmee heeft de regio Holland Rijnland een enigszins bovengemiddeld tekort vergeleken met andere regio’s in het land.
In de woningmarktregio Holland Rijnland zijn goedkope huurwoningen tot de huurprijsgrens schaars. Daarom is in de huisvestingsverordening opgenomen dat het verplicht is voor deze woningen een huisvestingsvergunning aan te vragen. Het is immers binnen dat deel van de regionale woningvoorraad dat zich onevenwichtige en onrechtvaardige gevolgen voordoen.
De samenwerkende gemeenten in Holland Rijnland hebben ervoor gekozen het schaarstebegrip voor de hele regio te definiëren. In 2024 is door RIGO onderzoek gedaan naar het bestaan van schaarste. In alle gemeenten in de regio Holland Rijnland is sprake van (enige mate van) schaarste in de sociale huursector en middenhuur. De mate waarin specifieke woonruimte schaars is kan per gemeente verschillen. Wanneer de schaarste niet op regionaal niveau wordt gedefinieerd, maar op gemeentelijk niveau, zou dit ertoe kunnen leiden dat sommige groepen huishoudens in de ene gemeente van de regio wel in aanmerking komen voor een bepaalde categorie woonruimte onder de huurprijsgrens en in een andere gemeente niet. Dit is in strijd met het principe van een ongedeelde woningmarktregio, die toegankelijk is voor alle huishoudens uit de doelgroep, uit alle gemeenten. Om de woningmarktregio zo open en toegankelijk te houden voor de doelgroep is er daarom voor gekozen om het schaarste begrip niet verder te definiëren.
Regionaal woningmarktonderzoek uitgevoerd in 2021 laat zien dat er in de regio Holland Rijnland sprake is van schaarste op de woningmarkt in de huursector die zich in alle segmenten voordoet (sociale huur, middeldure huur en koop). De bevindingen uit dit onderzoek zijn samengevat in de “Analyse met aanpak voor vervolg woningbouw”. Hieronder geven we enkele kernpunten uit dit onderzoek weer aangevuld met jaarrapportages van Holland Rijnland Wonen,de Planmonitor 2021 Regionale Woonagenda Holland Rijnland en aanvullend onderzoek door RIGO in 2024..
De vraag in de regio naar sociale huurwoningen overschrijdt het aanbod ieder jaar in ruime mate. Uit het Jaarrapport van Holland Rijnland Wonen (2024) en het woningmarktonderzoek 2021, aangevuld met aanvullend onderzoek door RIGO in 2024 blijkt het volgende:
- •
- •
- •
In de regio Holland Rijnland staan bijna 146.000 huishoudens ingeschreven voor een sociale huurwoning. Een stijging vergeleken met 2012 toen ongeveer 136.000 huishoudens stonden ingeschreven. Van het aantal ingeschrevenen zijn ruim 34.700 huishoudens actief woningzoekend (24%), wat betekent dat zij reageren op vrijkomend aanbod. Ook dit aantal steeg sinds 2018 (van 18% naar 24%). Jaarlijks komt ongeveer 6,2% van de zelfstandige corporatiewoningen onder de huurprijsgrens vrij. Dit betekent ongeveer 3.600 woningen per jaar. Het aantal reacties op aangeboden corporatiewoningen lag in 2023 op gemiddeld 293 reacties per woning.
- •
Het bovenstaande duidt op een situatie waarin sprake is van schaarste.
Ondanks de inspanningen van woningcorporaties en gemeenten, is het niet aannemelijk dat de schaarste op korte termijn vermindert. Er is immers sprake van een forse inhaalvraag (behoefte waar in de afgelopen jaren nog niet in voorzien is). De inhaalvraag voor sociale huurwoningen wordt geschat op ongeveer 6.000 sociale huurwoningen (peiljaar 2020; zie bijlage 1 Regionale Woonagenda). Het jaarrapport van HRW laat zien dat de inhaalvraag van 2020 op 2021 is toegenomen naar ongeveer 6.500.
Tegelijkertijd verwacht de provinciale prognose (2021) een sterkere groei van het aantal huishoudens richting 2030 dan eerdere prognoses (2019 en 2017). Dit zal de druk op de huursector verder verhogen. Een analyse van inkomensgegevens, woonwensen (op basis van WoOn2018), verhuisbewegingen van inwoners in de regio (CBS) en de huishoudensprognose (2021) geeft een indicatie van de benodigde groei van de sociale huurvoorraad. Hieruit blijkt dat de voorraad sociale huurwoningen in de regio netto (dus nieuwbouw minus onttrekkingen door sloop of verkoop) tot 2030 met 30% moet zijn toegenomen om de inhaalvraag weg te werken en aan de toenemende vraag te voldoen. Dit staat gelijk aan 9.150 woningen. Deze gegevens tonen aan dat het te verwachten is dat de schaarste aan sociale huurwoningen de komende jaren (tot 2030) zal blijven voortduren.
In het woningmarktonderzoek is ook de toenemende vraag naar middeldure woonruimte meegenomen (middeldure huur tot ongeveer €1.000 per maand; prijspeil 2020 en koop tot ongeveer €355.000; prijspeil 2021). Hieruit blijkt dat er schaarste is aan dit type woonruimte. Uit het woningmarktonderzoek 2021,de Monitor 2021 Regionale Woonagenda Holland Rijnland en aanvullend onderzoek door RIGO in 2024 blijkt het volgende:
- •
- •
Op basis van een indicatie van de leencapaciteit kan grofweg worden gesteld, dat huishoudens met een jaarinkomen boven ca € 35.000,- tot ca € 70.000,- weinig keuzemogelijkheden hebben op de woningmarkt. Ze komen in veel gevallen niet in aanmerking voor een sociale huurwoning en de keuzemogelijkheden op de koopmarkt (tot ca. de NHG-grens) zijn door gebrek aan leencapaciteit en toenemende rentestanden beperkt.
- •
- •
- •
- •
Sinds 2016 is er een duidelijke stijgende lijn te zien in de gemiddelde vierkantemeterprijzen van via Pararius verhuurde huurwoningen in Zuid-Holland. In de gemeente Leiden namen de vierkantemeterprijzen kwartaal op kwartaal toe. Voor de andere gemeenten in Holland Rijnland zijn geen cijfers beschikbaar.
- •
- •
Een analyse van de betaalbaarheid van dit aanbod laat zien dat het aanbod voor lagere en middeninkomensgroepen weinig toegankelijk is. Een huishouden met een inkomen van €52.671 (DAEB-grens/lage middenhuurinkomensgrens voor meerpersoonshuishoudens) kan 15 procent van het aanbod betalen. Ook voor huishoudens met een inkomen van tweemaal modaal (€88.000, prijspeil 2024) is bijna de helft van het aanbod niet toegankelijk. Een analyse van het actuele aanbod per gemeente laat zien dat er in iedere gemeente weinig betaalbaar aanbod is voor de meeste middengroepen. Daarbij komt dat er weinig tot vrijwel geen sociale huurwoningen aan huishoudens met een inkomen boven de DAEB-grens worden verhuurd, zodat de sociale huur geen alternatief vorm voor deze inkomensgroepen.
- •
Via Huren in Holland Rijnland wordt jaarlijks een klein aantal middenhuurwoningen verhuurd (100 tot 190 per jaar). Gezien de lage slaagkansen in de sociale huur, zal een deel van de actief woningzoekenden aldaar zijn of haar toevlucht moeten zoeken in de middenhuur. In iedere gemeente slaagt een paar procent (0,5 tot 3%) van de (tien)duizenden actief woningzoekenden in het vinden van een woning. Afgezet tegen deze grote groep nietgeslaagde woningzoekenden, zijn deze aantallen middenhuur klein te noemen.
Het bovenstaande duidt op een situatie waarin sprake is van schaarste. Ondanks inspanningen van gemeenten lukt het nog niet voldoende om woningen in het middeldure segment waaronder het middeldure huursegment toe te voegen. Volgens de Monitor 2021 regionale woonagenda was ongeveer 13% van de aanvaarde woningbouwplannen tot 2030 in het middeldure huursegment.
Tegelijkertijd wordt zoals hierboven aangegeven een sterkere groei verwacht dan in eerdere prognoses werd aangenomen. Dit zal ook de druk op de middeldure huursector verder verhogen. Een analyse van inkomensgegevens, woonwensen (op basis van WoOn2018), verhuisbewegingen van inwoners in de regio (CBS) en de huishoudensprognose (2021) geeft een indicatie van de benodigde groei van de voorraad particuliere huurwoningen waaronder middenhuurwoningen. Hieruit blijkt dat de voorraad van deze woningen in de regio netto (dus nieuwbouw minus onttrekkingen door sloop of verkoop) tot 2030 met ongeveer 15% moet zijn toegenomen om aan de toenemende vraag te voldoen. Dit staat gelijk aan ongeveer 4.880 woningen. Deze gegevens tonen aan dat het te verwachten is dat de schaarste aan middenhuurwoningen de komende jaren (tot 2030) zal blijven voortduren.
Bij de voorbereiding van de aanpassing van de Huisvestingsverordening hebben gemeenten die samenwerken in de gemeenschappelijke regeling Regio Holland Rijnland aangegeven dit beeld van schaarste naar middenhuurwoningen in de particuliere sector te herkennen. Daarom is de mogelijkheid gecreëerd om op voordracht van het college van B&W van een deelnemende gemeente te besluiten dat de verordening van toepassing kan zijn op middenhuurwoningen in die gemeente.
Aparte systemen sociale huur en middeldure huur
Om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning in Holland Rijnland, dient een woningzoekende ingeschreven te zijn en worden de woningen toegewezen op basis van inschrijftijd en/of de rangorde zoals bepaald in deze huisvestingsverordening.
Sinds 2024 is het voor gemeenten ook mogelijk om (een deel van) de middenhuurwoningen in de gemeente vergunningsplichtig te maken. Hiertoe is een kan-bepaling opgenomen in de verordening. Dit vraagt nog wel een apart besluit van het college van Burgemeester en Wethouders van die betreffende gemeente. En daaropvolgend een technische aanpassing van de regionale Huisvestingsverordening.
Voor middenhuur hebben de gemeenten in Holland Rijnland gekozen voor een lichtere regulering. Deze woningen zijn wél vergunningsplichtig, maar worden niet toegewezen op basis van inschrijftijd. Geïnteresseerden hoeven niet ingeschreven te zijn voor het regionale aanbiedmedium en kunnen door de verhuurders worden aangeboden op een aanbodmedium naar keuze, mits de aanbieding op transparante wijze plaatsvindt. Het doel is ervoor te zorgen dat de woningen bij de juiste doelgroep terechtkomen, namelijk woningzoekenden die voldoen aan de aan de wettelijke inkomensgrens.
6.2 Artikelsgewijze toelichting
In artikel 1 is een aantal begrippen die in de huisvestingsverordening voorkomen nader omschreven:
d. Huishouden: Van een gemeenschappelijke huishouding is sprake indien twee personen hun hoofdverblijf in dezelfde woning hebben en zij blijk geven zorg te dragen voor elkaar door middel van het leveren van een bijdrage in de kosten van de huishouding. Familieleden in de eerste graad (ouder die met meerderjarig kind in hetzelfde huis woont) voeren geen gezamenlijk huishouden. Kinderen die het hoofdverblijf bij de andere ouder hebben worden niet gerekend tot het huishouden van de woningzoekende. De basisregistratie personen is hierin leidend.
e. Huurprijsgrens: Het gaat hier om de jaarlijks te indexeren rekenhuur, dus de netto huurprijs vermeerderd met dat deel van de servicekosten dat meetelt voor de huurtoeslag.
f. Huurdersorganisaties: Bij de definitie van huurdersorganisaties is aangesloten bij de definitie in de Wet op het overleg huurders verhuurder. Ook is expliciet benoemd dat de Koepel Huurders Holland Rijnland als huurdersorganisatie wordt aangemerkt.
g. Inkomen: Het gaat hier om het verzamelinkomen zijnde het belastbaar inkomen uit de boxen 1 (“werk en woning”), 2 (“aanmerkelijk belang”) en 3 (“sparen en beleggen”).
j. Middenhuurwoning: In de woonagenda zijn afspraken gemaakt over het beschermen van de betaalbare voorraad voor lage en middeninkomens. Dit begrip is toegevoegd om te definiëren wat we in de regio verstaan onder een middenhuurwoning. Middenhuurwoningen kunnen onder deze verordening vergunningsplichtig worden gesteld. De definitie van middenhuurwoningen is gelijk aan de definitie die de Wet Betaalbare Huur hanteert.
s. Sociale huurwoning: Definitie is aangepast om beter aan te sluiten bij de Rijksdefinitie. Naast een betere aansluiting bij het nationale is het van belang dat een woning niet meer een sociale huurwoning is als de aanvangshuur boven de dan geldende liberalisatiegrens ligt. De huurder moet zelf binnen zes maanden na ingebruikname van de woning om een huurtoets vragen bij de huurcommissie. Mocht naar aanleiding van deze toets blijken dat de woning op basis van het aantal punten een sociale huurwoning is, dan moet liberalisatie worden teruggedraaid.
aa. Woningcorporatie: In deze begripsbepaling is verwezen naar artikel 18a Woningwet. In dat artikel wordt de term coöperatie gebruikt. Omdat de term ‘corporatie’ is ingeburgerd binnen de regio Holland Rijnland wordt in deze verordening de term ‘woningcorporatie’ gebruikt. Daarmee is geen andere definitie bedoeld.
cc. Woonruimte: Het gaat hier om een zelfstandige woonruimte, dat wil zeggen met een
eigen toegang, die door een huishouden kan worden bewoond zonder dat wezenlijke voorzieningen als keuken, toilet en badruimte hoeven worden gedeeld met andere huishoudens.
Artikel 2: Toepassing van de verordening
Eerste lid: De verordening geldt in de gemeenten gelegen in de regio Holland Rijnland. Op grond van de Gemeenschappelijke regeling Regio Holland Rijnland liggen de bevoegdheden voor woningtoewijzing bij Regio Holland Rijnland. De regiogemeenten hebben bevoegdheden tot sloop, splitsing of samenvoeging. Zij kunnen hiervoor hun eigen verordening vaststellen.
Tweede lid: De toepassing van de verordening is beperkt tot sociale (zelfstandige) woonruimten (tijdelijk of permanent). Dit betreft woonruimten met een huurprijs beneden de huurprijsgrens verhuurd door woningcorporaties én sociale huurwoningen van particuliere verhuurders die na inwerkingtreding van deze verordening zijn opgeleverd. De verordening is ook van toepassing op standplaatsen.
De verordening is niet van toepassing op betaalbare koopwoningen. De bevoegdheid om een huisvestingverordening op te stellen voor het reguleren van deze sector blijft voorbehouden aan de gemeenteraden.
Derde lid: Eigenaren van woningen waarop de huisvestingsverordening van toepassing is, moeten deelnemen aan het woonruimteverdeelsysteem, als bedoeld in hoofdstuk 2. De verhuurder van woonruimte betaalt de kosten voor het publiceren van de woning op het aanbodmedium.
Vierde lid: Op voordracht van burgemeester en wethouders van de deelnemende gemeenten kan het Dagelijks Bestuur bewoning van (een deel van de) middenhuurwoningen die in de betreffende gemeenten vergunningsplichtig stellen. Gemeenten kunnen ervoor kiezen om (een deel van de) nieuwe of bestaande middenhuurwoningen vergunningsplichtig te stellenmiddenhuurwoningen. De Huisvestingsverordening dient dan door het Algemeen Bestuur te worden gewijzigd.
Vijfde lid: De verordening is niet van toepassing op onzelfstandige woonruimten zoals studentenkamers, verzorgingstehuizen of hotels die voor tijdelijke huisvesting worden ingezet. Ook is zij niet van toepassing op het verlenen van ligplaatsen voor woonschepen. Dit is de voorraad waarop de regiogemeenten willen en kunnen sturen om zo het schaarse woningen doelmatig te kunnen verdelen.
Artikel 4: Aanwijzing vergunningsplichtige woonruimte
Het stelsel van de huisvestingsvergunningen is bedoeld om meer grip te hebben op een rechtvaardige en evenwichtige verdeling van woonruimte. Als er woningen worden verdeeld op basis van een huisvestingsverordening geldt er volgens de Huisvestingswet 2014 een vergunningplicht.
Artikel 5: Criteria voor verlening huisvestingsvergunning
Eerste lid: Deze bepaling is een uitwerking van artikel 9 van de Huisvestingswet 2014 waarin dwingend is bepaald dat in de Huisvestingsverordening de criteria worden vastgelegd voor de verlening van huisvestingsvergunningen.
Tweede lid: Hiermee wordt het mogelijk dat ook bijvoorbeeld bij woningruil afgeweken kan worden van de voorrangsregels.
Artikel 6: Aanvraag van een huisvestingsvergunning
In het geval van verhuur door een woningcorporatie behandeld de verhuurder in naam van het Dagelijks Bestuur een aanvraag voor de huisvestingsvergunning. In het geval van verhuur door een particuliere verhuurder behandeld de betreffende gemeente in naam van het Dagelijks Bestuur een aanvraag voor de huisvestingsvergunning. Een vergunning kan pas worden verleend als er ook een huurovereenkomst tot stand is gekomen. De gemeente handhaaft (bij mandaat) de rechtmatige bewoning.
De nationaliteit en de leeftijd van alle leden van het huishouden moet blijken uit een (kopie van) een paspoort, identiteitskaart of een uittreksel uit de Basisregistratie Personen (BRP).
Recente stukken aan de hand waarvan het inkomen van de aanvrager en alle leden van het huishouden kunnen worden vastgesteld in ieder geval de stukken die naar de mening van de minister van Wonen en Rijksdienst nodig zijn voor het vaststellen van het inkomen en de verantwoording van woningcorporaties in het kader van de regeling voor diensten van algemeen economisch belang en het passend toewijzen in het kader van de Woningwet.
Artikel 9: Register van woningzoekenden
Dit register is bedoeld voor de bepaling van de rangorde bij woningtoewijzing van woningen die in het centrale aanbodmedium worden aangeboden. De Vereniging Holland Rijnland Wonen onderhoudt dit register.
HRW stelt op basis van het mandaat regels op over de wijze van inschrijving, registratie van gegevens, opschorting en einde van de inschrijving. Vaststelling en wijziging van deze regels gebeurt na advies van de beleidscommissie woonruimteverdeling. Door in de verordening zelf expliciet op te nemen dat HRW ook een inschrijving kan opschorten heeft de verhuurder een middel in handen om maatregelen te nemen in geval van “no show” bij het aanbieden van woonruimte. Nu komen kandidaten die gereageerd hebben op een woning vaak niet opdagen tijdens de bezichtiging zonder zich hiervoor af te melden. Hierdoor staan woningen onnodig lang leeg en vergt veel extra werk voor de verhuurders. Daarnaast kan de Vereniging Holland Rijnland Wonen doorstromers stimuleren door te stromen door hen na verhuizing de optie te bieden 75% van hun inschrijftijd te behouden indien zij zich binnen een jaar na het betrekken van een nieuwe sociale huurwoning die onder deze verordening valt, herinschrijven om terug te verhuizen naar een andere (bijvoorbeeld grotere) woning.
Een persoon kan niet als zowel hoofdaanvrager als medeaanvrager ingeschreven staan. Daarmee wordt voorkomen dat een persoon dubbel ingeschreven staat en inschrijftijd opbouwt met twee inschrijvingen, waarvan er maar één komt te vervallen bij het accepteren van een woning via het aanbodsysteem.
Bij het aanvaarden van woonruimte wordt een inschrijving beëindigd om te voorkomen dat leden van het huishouden hun inschrijfduur behouden, omdat ze niet op het huurcontract staan maar wel meetellen bij het vaststellen van het inkomen. Voor volwassen inwonende kinderen moet een uitzondering gemaakt worden. Zij verliezen anders hun inschrijfduur en daarmee hun kans op een eigen huurwoning.
Derde lid: Heel af en toe schrijft de Vereniging Holland Rijnland Wonen mensen opnieuw in met behoud van inschrijftijd als ze aannemelijk kunnen maken dat het verzaken van betaling van het inschrijfgeld het gevolg is van overmacht. Indien sprake is van overmacht tot uitschrijving heeft Vereniging Holland Rijnland Wonen de bevoegdheid om namens het Dagelijks Bestuur van Regio Holland Rijnland gebruik te maken van de hardheidsclausule.
Artikel 10: Inschrijving als woningzoekende
Derde lid: Woningzoekenden mogen niet van inschrijving ruilen of de opgebouwde inschrijftijd op een andere manier overdragen. Wanneer een medeaanvrager aan een inschrijving wordt toegevoegd, wordt de datum van de inschrijving als medeaanvrager geregistreerd. Wanneer er later een splitsing van de inschrijving plaats vindt, krijgt de eerdere medeaanvrager de inschrijftijd vanaf het moment dat hij/zij zich heeft geregistreerd als medeaanvrager.
In principe bouwt een woningzoekende inschrijftijd op vanaf de datum dat de woningzoekende als zodanig in het register is opgenomen. Hier zijn enkele uitzonderingen op gemaakt. Om het optimaal benutten van de woningvoorraad te stimuleren is het wenselijk om onder andere kleine huishoudens in een grotere woning die verhuizen naar een kleinere woning te bevorderen. Dit kan door voor deze ingeschrevenen naast de inschrijftijd ook de woonduur tot een maximum van vijf jaar mee te rekenen.
Negende, tiende en elfde lid: In dit artikel zijn onder meer de eisen uit artikel 11 en 11a, 11b en 11c van de Huisvestingswet 2014 opgenomen over het niet vervallen van de inschrijving. Bijvoorbeeld als er sprake is van een tijdelijke huurovereenkomst of als het een woonruimte betreft waarvoor een ‘tijdelijke omgevingsvergunning’ is verleend.
Artikel 12: Aanbieding van woonruimte
Tweede lid: Een woongroep is een type wooncoöperatie gevormd met sociale huurwoningen van woningcorporaties. Belangrijk onderdeel van een dergelijke woongroep is dat nieuwe bewoners kunnen worden gekozen middels coöptatie en dat de woonruimte niet wordt geadverteerd op het aanbodmedium. Coöptatie is een systeem waarbij leden van een bestaande groep, zoals een woongroep, samen nieuwe leden, in dit geval nieuwe bewoners, kiezen.
De woongroepen zijn bekend bij de woningcorporaties. Om transparanter te zijn over de manier van adverteren en afwijkende toewijzing is de Huisvestingsverordening op dit punt verduidelijkt.
Derde lid: Deze bepaling maakt een uitzondering voor de Stichting Huisvesting Werkende Jongeren (SHWJ). Zij bedienen een doelgroep die op de huidige krappe woningmarkt erg lastig aan een woning komt. De SHWJ houdt een eigen wachtlijst voor hun sociale huurwoningen bij, die alleen beschikbaar zijn voor werkende jongeren.
Zevende lid: Met toepassing van deze bepaling kan een sanctie ingesteld worden tegen woningzoekenden die zonder opgave van redenen wegblijven bij een afspraak, die nadrukkelijk met wederzijdse instemming is gemaakt. Een uitnodiging voor een groepsbezichtiging valt niet onder wederzijdse instemming, tenzij in de uitnodiging expliciet is aangegeven dat afmelden verplicht is.
Artikel 13: Reguliere toewijzing van woonruimte
De reguliere toewijzing van woonruimte omvat sociale huurwoningen en middenhuurwoningen. De reguliere toewijzing van standplaatsen is geregeld in artikel 36.
Artikel 14: Voorrang doelgroepen
Aan de genoemde categorieën woningzoekenden kan voorrang worden verleend. Op deze manier wordt geprobeerd het schaarse aanbod zoveel mogelijk te laten aansluiten bij de fysieke of sociale mogelijkheden van woningzoekenden.
Verhuurders zullen (in overleg met doelgroep) bepalen aan welke criteria een woning voor een bepaalde doelgroep exact moet voldoen. Daarbij zullen zowel woning- als omgevingskenmerken van belang zijn. Van de toewijzing van woningen aan onderscheiden doelgroepen zal jaarlijks verslag worden gedaan.
Derde lid: Artikel 14 van de Huisvestingswet 2014 biedt de mogelijkheid om voorrang te verlenen aan woningzoekenden met economische of maatschappelijke binding. Voor 1 januari 2024 was dit een aparte verdeling naar regionale binding en lokale binding (lokaal maatwerk). Onder regionale binding vielen dan bijvoorbeeld de contingenten en urgenten. Per 1 januari 2024 is de gewijzigde Huisvestingswet 2014 inwerking getreden en is dit onderscheid komen te vervallen. Daarom bestaat sinds 1 januari 2024 de mogelijkheid om in plaats van maximaal 25% van het totaal aantal verhuringen, maximaal 50% van het totaal aantal verhuringen met voorrang te verlenen aan lokaal gebonden personen (met een vitaal beroep, maatschappelijke of economische binding).
Onder de 50% met economisch of maatschappelijk binding vallen nu (stadsvernieuwings)urgenten, contingenten en lokale binding. In de Regio Holland Rijnland wordt naast (stadsvernieuwings)urgenten en contigenten ook voorrang verleend voor lokale binding, hierbij aangeduid met ‘woningzoekenden met economische of maatschappelijke binding (lokaal maatwerk)’ ‘. De verordening bepaalt op welke wijze er voorrang kan worden verleend bij toewijzing in verband met lokale binding kan worden toegewezen.
Het Dagelijks Bestuur stelt, na advies van de beleidscommissie, het aantal woningen voor lokaal maatwerk vast, net als een eventuele overschrijding daarvan. Lokale toewijzing kan kansen van anderen zonder binding onnodig belemmeren. Daarom kan toewijzing aan eigen inwoners geen doel op zich zijn. De ruimte is bedoeld om lokale problemen op te lossen waarvoor de regionale toewijzingsregels onvoldoende ruimte bieden of te generiek zijn. De basis voor het lokaal maatwerk moet zijn beschreven in lokale beleidsdocumenten (zoals lokale woonvisie of prestatieafspraken). Bij de toepassing dient de verhuurder vooraf afspraken te maken met de gemeente over het doel en de vorm van het lokaal maatwerk. De huurdersorganisaties worden gehoord. Achteraf vindt verantwoording plaats aan het Dagelijks Bestuur.
De verordening biedt verhuurders ruimte om met voorrang woningen te verlenen aan woningzoekenden die een sociale huurwoning achterlaten in de regio, in een bepaalde gemeente, in een bepaalde kern binnen een gemeente of in een bepaalde wijk binnen een kern (derde lid, onderdelen a t/m h), woningzoekenden die uit één van de gemeenten in Holland Rijnland komen. Tot slot kan elke gemeente gebruik maken van voorrang voor ‘woningzoekenden werkzaam in een vitale beroepsgroep’ (derde lid, sub h, onderdeel i). Zij moet dit eerst afstemmen met de college en gemeenteraad en doet haar eigen schaarste onderbouwing. Vervolgens kan het Algemeen Bestuur worden verzocht om dit op te laten nemen in de Huisvestingsverordening.
Vierde lid: De geactualiseerde Huisvestingswet 2014 vraagt nu nog steeds om de (stadsvernieuwings)urgenten en de contingenten binnen de 50% beschikbaar voor economisch of maatschappelijk gebonden binding te huisvesten. Daarom bepaalt dit lid dat het percentage ‘lokaal maatwerk’ wordt gemaximeerd op 30%. De regionale Huisvestingsverordening laat verhuurders in overleg met gemeenten vrij dit in te zetten zoals zij dat zelf het meest nodig achten voor hun lokale situatie en met inachtneming van het derde lid. Gemeenten hebben dit bijvoorbeeld ingezet om lokale starters en ouderen voorrang te geven op bepaalde woningen.
De Huisvestingswet 2014 schrijft voor dat (stadsvernieuwings)urgenten en contingenten in ieder geval met voorrang gehuisvest dienen te worden. Indien meer dan 20% van het totaal aantal verhuringen wordt verhuurd aan (stadsvernieuwings)urgenten en contingenten, gaat dit ten koste van de ruimte die gemeenten voor het voorrang kunnen verlenen aan woningzoekenden met economische of maatschappelijke binding (lokaal maatwerk). Met deze systematiek wordt geborgd dat het maximale wettelijke percentage van 50% nooit kan worden overschreden.
Vijfde lid: De mogelijkheid wordt hierbij gecreëerd om een huisvestingsvergunning te verlenen voor vrijkomende geschikte woning aan een ander dan een woningzoekende uit de doelgroepen. Dit om te voorkomen dat, wanneer er bij hoge uitzondering geen woningzoekende uit een doelgroep kan worden gevonden, de woning zou blijven leegstaan.
Corporaties zijn op grond van de Woningwet verplicht om passend toe te wijzen aan huishoudens die een inkomen hebben onder de huurtoeslaggrens. Woningcorporaties moeten hun huurprijzen meer afstemmen op inkomensniveaus van de doelgroep. Woningcorporaties verhuren aan ten minste 95% van de huishoudens met potentieel recht op huurtoeslag woningen met een huurprijs tot en met de aftoppingsgrens (het maximumbedrag waarover de huurtoeslag wordt berekend).
Eerste lid onderdeel b. en c: Naast het stellen van passendheidseisen o.b.v. inkomen is het gezien het tekort aan sociale gezinswoningen wenselijk dat toegelaten instellingen ook passendheidseisen kunnen stellen op basis van de grootte van het huishouden. Zo kunnen bijvoorbeeld grote gezinnen voorrang krijgen bij het toewijzen van een gezinswoning ten opzichte van kleine huishoudens met twee personen of minder en wordt de bestaande voorraad optimaal benut.
Artikel 18: Bijzondere toewijzing door woningcorporaties
Het derde en vierde lid van deze bepaling maken het voor woningcorporaties mogelijk om een woning niet aan te bieden aan een woningzoekende met de meeste inschrijftijd, maar een woning via loting aan te bieden. Per kalenderjaar mag een corporatie maximaal 10% van de vrijgekomen woningen via loting aanbieden. Door dit artikel te formuleren als een kan-bepaling heeft een corporatie (eventueel in overleg met de betreffende gemeente) zelf de keuze of zij woningen uit hun bestand door middel van loting willen aanbieden. In principe kunnen alle woningzoekenden die in het woonruimteverdeelsysteem van de regio staan ingeschreven als woningzoekende deelnemen aan de loting.
Artikel 19: Experimenten woonruimteverdeling
Dit artikel is in de verordening opgenomen om onder een aantal voorwaarden te kunnen experimenteren met mogelijke oplossing voor problemen die zich voordoen bij de sociale huur. Hierbij kan bijvoorbeeld worden gedacht aan het bij wijze van experiment aanbieden van woningen aan dragende huurders in het kader van leefbaarheid, of om het mogelijk te maken dat woonruimte wordt verhuurd aan woningzoekenden die niet of nog niet op eigen kracht op basis van hun inschrijftijd kunnen huren.
Het Dagelijks Bestuur geeft de urgentiecommissie mandaat om namens haar de bevoegdheden uit te oefenen zoals omschreven in paragraaf 2.5 en 2.6 en artikel 48 van de verordening.
Artikel 21: Aanvraag van een urgentieverklaring
Eerste en derde lid: De woningcorporatie waar de aanvraag is ingediend beoordeeld de volledigheid van de aanvraag. Zo nodig kan de urgentiecommissie de woningcorporatie om extra informatie vragen. De aanvraag gaat in ieder geval vergezeld van de volgende gegevens en bescheiden:
- a.
- b.
- c.
- d.
- e.
Zesde lid: De regels omtrent het heffen en invorderen van leges zijn bepaald in de Legesverordening Holland Rijnland.
Artikel 22: Verlenen van een urgentieverklaring
Eerste lid: Een basisvoorwaarde voor het verkrijgen van een urgentieverklaring is dat de woningzoekende niet in staat is zelf te voorzien in zijn herhuisvesting en/of kan aantonen dat er een noodzaak is om in de regio te wonen (bijvoorbeeld omdat voor van belang is dichtbij het ondersteuningsnetwerk te wonen), met andere woorden de woningzoekende is niet zelfredzaam. De woningzoekende wordt in elk geval geacht zelfredzaam te zijn in drie gevallen:
- 1.
- 2.
- 3.
zelfredzaamheid door het bewonen van een onzelfstandige woonruimte (kamerbewoning): de mogelijkheid om het woonprobleem op te lossen door het (tijdelijk) bewonen van onzelfstandige woonruimte. Een inschatting van deze vorm van zelfredzaamheid hangt af van de individuele omstandigheden van de aanvrager, bijvoorbeeld omdat zij kunnen aantonen dat op basis van hun leeftijd, kamer bewoning niet mogelijk of onrealistisch is. Aan dit criterium wordt in ieder geval voldaan indien is vastgesteld dat er geen contra-indicatie is voor kamerbewoning.
Een urgentie kan worden toegekend op grond van medische als psychosociale beperkingen. Indien er geen sprake is van een medische of psychosociale gronden, zijn er enkele andere situaties waarin urgentie kan worden toegekend.
Eerste lid, onderdeel a: De beperkingen moeten dan wel gerelateerd zijn aan de woonruimte. Als de urgentiecommissie het noodzakelijk acht dient een onafhankelijk medisch deskundige (dit zal veelal de GGD zijn), dus niet de eigen behandelend (huis)arts of psycholoog, te toetsen of de klachten gerelateerd zijn aan de woning. Indien in het kader van de Wet maatschappelijke ondersteuning een verhuisindicatie is gegeven, kan deze gelden als een medische indicatie voor het verkrijgen van een urgentieverklaring.
Eerste lid, onderdeel a. onder ii: Vóór afgifte wordt, voor zover van toepassing, eerst beoordeeld of het probleem van de aanvrager niet kan worden verholpen met woningaanpassingen of het verbeteren van de staat van de huidige woning. Onderhoudsproblemen zijn geen reden voor urgentie. Dit dient opgelost te worden in overleg met de verhuurder, tenzij het aantoonbaar niet lukt dit met de verhuurder op te lossen.
Eerste lid, onderdeel a. onder iii: Een woningzoekende kan urgent worden verklaard, als er een dringende noodzaak bestaat voor andere woonruimte binnen zes maanden, het niet aanvaardbaar is dat langer dan zes maanden moet worden gewacht op andere passende woonruimte en er geen voorliggende voorziening is.
Eerste lid, onderdeel b. onder ii: In principe kan een alleenstaande in de woonbehoefte voorzien door onzelfstandige woonruimte te huren. Echter, in situaties dat de woningzoekende aantoonbaar niet in staat is vanwege medische- of psychische omstandigheden om voorzieningen als keuken en badkamer met anderen te delen, dan kan urgentie worden toegekend. De noodzaak hiertoe kan eventueel door een deskundige nader worden onderzocht.
Eerste lid, onderdeel c: Om op deze grond in aanmerking te komen voor urgentie moet de aanvrager aangetoond hebben dat er een noodzaak is tot herhuisvesting op financiële indicatie (te hoge woonlasten in relatie tot het inkomen). Zo wordt voorkomen dat door een limitatieve opsomming bepaalde situaties (ongewenst) uitdrukkelijk worden uitgesloten.
Eerste lid, onderdeel d: De aanvrager moet aangetoond hebben dat er sprake is van een zorgtaak voor een minderjarig(e) kind(eren). Wanneer de aanvrager met de kinderen inwoont, is hiervan geen sprake. In het geval dat er sprake is van een relatiebreuk moet ook aangetoond worden dat het woonprobleem niet in overleg met de andere ouder opgelost kan worden. Het is de gezamenlijke verantwoordelijkheid van beide ouders om voor huisvesting van de kinderen te zorgen. Als één van de ouders zelfstandige huisvesting heeft en er sprake is van, kan van de ouders worden verwacht het woonprobleem zelf op te lossen.
Eerste lid, onderdeel e: Alleen aanvragers die het traject doorlopen hebben (zoals op de afdeling intensieve hulpverlening) komen in aanmerking voor urgentie. Indien de aanvrager verblijft in de crisisopvang, komt de aanvrager niet op grond deze bepaling in aanmerking.
Eerste lid, onderdeel f: De woningzoekende die op grond van dit artikel een urgentieverzoek indient, moet zelf aantonen dat de gemeente hem of haar heeft erkend als mantelzorger of -ontvanger op grond van de Wmo. Urgentie op basis van dit artikel kan worden verleend als aangetoond is dat de verzorging de gebruikelijke zorg die partners of familieleden aan elkaar verlenen overstijgt. Daarnaast moet worden aangetoond dat verhuizing naar een sociale huurwoning vereist is om de noodzakelijke mantelzorg op een adequate manier te kunnen verrichten.
De noodzaak tot mantelzorg en eventueel de noodzaak voor een sociale huurwoning kan zo nodig extern worden getoetst door een onafhankelijke deskundige.
Een mantelverzorger die mantelzorg verleende volgens de criteria in deze bepaling en die voor het verlenen van de mantelzorg is gaan inwonen bij degene aan wie zorg is verleend, kan in aanmerking komen voor urgentie nadat degene die verzorgd werd is komen te overlijden en betrokkene geen medehuurder is van de sociale huurwoning. In de overweging of urgentie wordt verleend, zal worden meegenomen: de leeftijd van betrokkene, de woonsituatie van betrokkene voorafgaande aan het inwonen en de uiteindelijke duur dat betrokkene heeft ingewoond.
Eerste lid, onderdeel f , onder iv: Er bestaat alleen recht op urgentie vanwege mantelzorg indien deze geheel onbezoldigd wordt verleend. Mantelzorgverleners die (deels) een persoonsgebonden budget of andere financiële middelen (kunnen) ontvangen voor de zorgactiviteiten komen niet in aanmerking voor deze urgentie. Ook als een aantal uren wel onbezoldigd zorg wordt verleend wordt niet voldaan aan dit vereiste.
Eerste lid, onderdeel f , onder vii: Geen urgentie zal verleend worden indien de woningzoekende geen sociale huurwoning achterlaat. In het geval dat degene die mantelzorg verleent of ontvangt bijvoorbeeld tijdelijke of onzelfstandige woonruimte huurde, kan hij of zij in staat worden geacht ook in de nabijheid van de ander tijdelijke of onzelfstandige woonruimte te huren.
Bij het beoordelen van de passendheid wordt ook meegerekend of de voorliggende voorzieningen al worden benut. Hiermee worden bedoeld alle professionele hulp, zorg, begeleiding of ondersteuning die redelijkerwijs verkrijgbaar is en de behoefte aan mantelzorg verlicht, waaronder;
- •
- •
- •
- •
Derde lid: Wanneer naar het oordeel van de urgentiecommissie het noodzakelijk is dat de urgent woningzoekende begeleid wordt bij het zelfstandig wonen, kan zij besluiten dat er een driepartijenovereenkomst tussen de huurder, verhuurder en zorginstelling wordt afgesloten. In deze gevallen zal ook een directe bemiddeling plaats vinden. De woningzoekende krijgt dan een passende woning aangeboden en kan niet zelf, met behulp van de urgentieverklaring op zoek gaan naar een sociale huurwoning.
Artikel 23: Weigering Urgentieverklaring
Eerste lid, onderdeel b: Er dient naar het oordeel van de urgentiecommissie onbetwist sprake te zijn van een noodsituatie die buiten eigen schuld of invloed is ontstaan waarin naar algemene maatschappelijke maatstaven niet geduld kan worden dat deze situatie zich nog een half jaar of langer voortsleept. Het initiatief om deze omstandigheden naar voren te brengen en aan te tonen ligt bij de aanvrager. Gezinsvorming dan wel gezinsuitbreiding wordt in ieder geval aangemerkt als een noodsituatie die zelf is veroorzaakt dan wel had kunnen worden voorkomen.
Eerste lid, onderdeel e: Hier wordt een uitzondering gemaakt voor die urgent woningzoekenden die vallen onder artikel 22, eerste lid onderdeel b. De gedachte is dat een urgent woningzoekende die een onzelfstandige woonruimte bewoont maar dat niet langer kan blijven doen, geen urgentieverklaring moet worden geweigerd.
Eerste lid, onderdeel f: De woningzoekende krijgt alleen een urgentieverklaring wanneer de woningzoekenden minste de afgelopen twee jaar onafgebroken in de regio woont en het probleem aantoonbaar alleen kan worden opgelost met een andere zelfstandige woonruimte in de regio. Een briefadres geldt hierbij niet als woonadres. Dit wordt toegepast om te voorkomen dat woningzoekenden vanuit een andere regio voorrang krijgen op die uit de regio Holland Rijnland. Personen uit die andere regio’s hebben immers het alternatief om een urgentieverklaring aan te vragen in hun huidige regio. Er zijn ook personen die nergens in Nederland regionale binding hebben, zij kunnen zich in principe vestigen in een regio waar geen schaarste is aan sociale huurwoningen (krimpregio). Dit artikel geldt niet voor woningzoekenden die genoemd worden in artikel 12, derde lid, van de Huisvestingswet 2014.
Eerste lid, onderdeel g: Een woningzoekende krijgt geen urgentieverklaring wanneer redelijkerwijs kan worden aangenomen dat hij zelf een oplossing voor zijn noodsituatie kan vinden, bijvoorbeeld omdat hij beschikt over een zorgindicatie, of over voldoende financiële middelen.
Bij een voorliggende voorziening kan bijvoorbeeld worden gedacht aan een indicatie vanuit de Wet Langdurige Zorg waarbij huisvesting inbegrepen is. De woningzoekende kan dan zelf voorzien in een oplossing door een beroep te doen op die regeling.
Bij de categorie ‘overig’, die onder v. is genoemd, kan bijvoorbeeld worden gedacht aan ‘Divorce Housing’ bij scheiding.
Eerste lid, onderdeel j: Als de aanvrager dreigementen heeft geuit of zich agressief heeft gedragen jegens de uitvoerder van de verordening, kan een urgentieverklaring worden geweigerd of ingetrokken. Het gaat daarbij om herhaaldelijke verbale of fysieke bedreiging die gestaafd worden door bevindingen van andere uitvoerders of collega’s.
Eerste lid onderdeel k en l: Een woningzoekende met bijvoorbeeld huurschuld kan een huisvestingsvergunning worden geweigerd. Op bijvoorbeeld medische redenen zou die persoon misschien wel met voorrang moeten verhuizen. De urgentiecommissie kan besluiten een urgentieverklaring af te geven als na overleg met de corporatie blijkt dat er mogelijkheden zijn om ondanks het verleden van huurschuld of overlast toch een huurovereenkomst te sluiten. Dit kan het geval zijn als de woningzoekende door de corporatie aangeboden begeleiding aanvaart.
Artikel 24: Urgentieverklaring
Eerste lid: Een urgentieverklaring betekent voor de woningzoekende, dat deze zes maanden de tijd krijgt om binnen een door de urgentiecommissie vast te stellen zoekprofiel passende woonruimte in de regio te vinden. De urgentieverklaring geeft geen voorrang voor toewijzing van standplaatsen of middenhuurwoningen.
Vijfde lid: Urgenten komen niet in aanmerking voor elke willekeurige woning. Voorkomen moet worden dat woningzoekenden urgentie aangrijpen om wooncarrière te maken. De urgentiecommissie stelt een zoekprofiel op met eisen waaraan een woning voor de urgente moet voldoen. Hierbij geldt dat een zoekprofiel met voorrang voor een eengezinswoning of benedenwoning zelden wordt afgegeven. Alleen als er een aantoonbare (medische) noodzaak voor is, kan men dit woningtype opgenomen krijgen in het zoekprofiel. Voor woningen die buiten het zoekprofiel vallen, geldt geen recht op voorrang.
In het zoekprofiel wordt een tevens het aantal slaapkamers genoemd waarvoor de urgentie geldt. Een alleenstaande krijgt voorrang voor een (etage) woning met maximaal 2 slaapkamer. Een huishouden bestaande uit 2 personen krijgt voorrang op een (etage) woning met maximaal 2 slaapkamers. Een huishouden bestaande uit 3 personen krijgt voorrang op een (etage) woning met maximaal 3 slaapkamers. Wanneer het huishouden uit 4 of meer personen bestaat wordt geen maximum gesteld aan het aantal slaapkamers.
Artikel 25: Einde en intrekking van een urgentieverklaring
Eerste lid: Een urgentieverklaring kan worden ingetrokken als de urgente zonder goede gronden een passende woonruimte weigert. Onder weigeren van woonruimte wordt tenminste verstaan:
- •
- •
- •
- •
- •
- •
- •
Theoretisch zouden er geen goede gronden kunnen worden aangeduid, aangezien de aangeboden woning immers moet voldoen aan de (passendheids)criteria omschreven in het zoekprofiel van de urgentieverklaring. En de urgentieverklaring is bedoeld om met spoed andere woonruimte te verkrijgen, zonder rekening te houden met woonwensen. Indien echter in de praktijk afdoende blijkt dat de woning in werkelijkheid niet overeenkomt met het zoekprofiel of de schriftelijke aanbieding, dan kan deze worden geweigerd zonder gevolgen. Het is aan de woningzoekende om aan te tonen dat de aangeboden woning niet voldoet aan het zoekprofiel.
Artikel 26: Urgentie voor vergunninghouders
Tweede lid: Het betreft een éénmalig aanbod. We gaan uit van eigen verantwoordelijkheid van de woningzoekende, waarbij de zorgplicht van de gemeente en verhuurder wat betreft huisvesting eindigt indien het éénmalig aanbod wordt geweigerd. Daarbij wordt aangesloten bij de manier van werken bij asielzoekerscentra.
Bestuurlijk wordt tussen Regio Holland Rijnland en Holland Rijnland Wonen vastgelegd dat de in dit artikel neergelegde werkwijze zal worden geëvalueerd en mogelijk omgezet in een experiment.
Artikel 27: Toekenning stadsvernieuwingsurgentie
De verordening is leidend. Een sociaal plan is een nadere uitwerking. Daarin zijn allerlei afspraken mogelijk zolang deze niet strijdig zijn met de verklaring voor stadsvernieuwingsurgentie of andere regels van de verordening.
Artikel 28: Stadsvernieuwingsurgentie
Woningzoekenden die een beroep doen op stadsvernieuwingsurgentie doen dat niet, zoals bij een urgentie als bedoeld in artikel 22, niet vanwege hun persoonlijke omstandigheden, maar omdat hun huidige woning wordt gesloopt of ingrijpend verbouwd. Het zoekprofiel kan daarom minder streng zijn dan bij een artikel 22-urgentie. Het aangeboden zoekprofiel is vergelijkbaar met de huidige woning of meer passend op basis van de huishoudgrootte en beperkt zich tot een jaar voor de sloop of voor de ingrijpende verbetering van de bestaande woning- tot de gemeente waar de sloop of verbetering plaatsvindt.
Artikel 30 t/m 37: Woonwagenstandplaatsen
Met invoeging van artikelen 30 t/m 37 wordt voorzien in de toewijzing van standplaatsen door middel van huisvestingsvergunningen. Het beschikken over passende regels voor de toedeling van deze vorm van woonruimte dient, net als andere vormen van woonruimte, te berusten op de wet. Anders dan de reguliere woonruimte moet de toewijzing van standplaatsen ook voldoen aan de mensenrechtelijke eisen die onder andere volgen uit de jurisprudentie van het Europees Hof voor de Rechten van de Mens (hierna: EHRM) en de oordelen van het College voor de Rechten van de Mens (EHRM 27 mei 2004, nr. 66746/01 (Connors/VK); EHRM 17 oktober 2013, nr. 27013/07 (Winterstein/Frankrijk); EHRM 18 januari 2001, nr. 27238/95 Chapman/VK; EHRM 8 december 2009, nr. 49151/07 (Munos Diaz/Spanje). Uit de jurisprudentie van het EHRM volgt onder meer dat de overheid een positieve verplichting heeft om de identiteit en de levensstijl van woonwagenbewoners te beschermen en te faciliteren. Dit kan betekenen dat woonwagenbewoners een gedifferentieerde behandeling krijgen ten opzichte van andere woningzoekenden.
Hoewel standplaatsen ‘woonruimte’ zijn in de zin van de wet, is de wijze waarop de huisvestingsvergunning wordt geregeld niet identiek aan die van niet-standplaatsen. Voor niet-standplaatsen geldt dat vergunning wordt afgegeven voor de gehele huisvesting. Voor standplaatsen geldt echter dat alleen de ondergrond waarop de uiteindelijke huisvesting wordt aangebracht, wordt vergund met een huisvestingsvergunning. De uiteindelijke huisvesting is bijvoorbeeld de eigen woonwagen. In de praktijk blijkt ook dat woonwagenbewoners relatief vaak in het bezit zijn van een woonwagen. Om die reden is gekozen om alleen voor standplaatsen een huisvestingssysteem te hanteren.
Voor middenhuurwoningen is de keuze gemaakt om geen aanbiedmedium te verplichten aan verhuurders van middenhuurwoningen. Verhuurders zijn vrij om een platform hiervoor te kiezen, mits de aanbieding gebeurt op een transparante wijze.
Verhuurders hebben de mogelijkheid om lokaal maatwerk toe te passen bij de toewijzing van middenhuurwoningen. Ze kunnen voorrang geven aan personen die economisch of maatschappelijk aan de regio verbonden zijn. Dit mag tot een maximum van 50% van het totaal aantal verhuurde middenhuurwoningen in de gemeente. Deze maatregel maakt het mogelijk om gericht doorstroming op de woningmarkt te stimuleren en om specifieke volkshuisvestelijke knelpunten binnen de gemeente aan te pakken.
Artikel 45: Uitvoeringsovereenkomst
Hier wordt benoemd onder welke voorwaarden de woonruimteverdeling in praktijk wordt geregeld. Afspraken voor de uitvoering van de verordening worden vastgelegd in een uitvoeringsovereenkomst. De uitvoering is voor een groot deel opgedragen aan de Vereniging Holland Rijnland Wonen (HRW).
De beleidscommissie adviseert het Dagelijks Bestuur van de regio en HRW over het huisvestingsbeleid en de werking daarvan. Als woningmarktontwikkelingen het noodzakelijk maken dat de verordening of de uitvoeringsovereenkomst worden aangepast, dan adviseert de beleidscommissie hierover.
De aard en de strekking van de hardheidsclausule zijn zodanig dat deze slechts met uiterste terughoudendheid kan worden toegepast. Bij de toetsing van de bijzondere gevallen dient in elk geval beoordeeld te worden of het Dagelijks Bestuur in eerdere, vergelijkbare situaties heeft besloten tot toepassing van de hardheidsclausule.
Een overgangsregeling is nodig zodat alle lopende procedures volgens de regels kunnen worden afgehandeld die golden op het moment dat de procedure startte. Het is meestal niet praktisch hiervoor de regels uit de nieuwe huisvestingsverordening toe te passen.
Permanente link
Kopieer de link naar uw clipboard
https://zoek.officielebekendmakingen.nl/bgr-2025-3291.html