U bent nu hier: Publicaties Officiële publicaties
Huisvestingsverordening Holland Rijnland 2024
Hoofdstuk 1 Algemene bepalingen
In deze verordening wordt verstaan onder:
Huishouden: een alleenstaande dan wel twee of meer personen die een duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren of aantoonbaar willen gaan voeren. Er is sprake van een duurzaam gemeenschappelijke huishouding als een woningzoekende en al degenen die tot zijn huishouden behoren tenminste één jaar in de Basisregistratie personen van een gemeente op hetzelfde adres zijn ingeschreven.
Inkomen: gezamenlijke verzamelinkomens als bedoeld in afdeling 2.5 van de Wet inkomstenbelasting 2001 van het huishouden van de woningzoekende, met uitzondering van kinderen in de zin van artikel 4 van de Algemene wet inkomensafhankelijke regelingen, met dien verstande dat in het eerste lid van dat artikel voor ‘belanghebbende’ wordt gelezen: ‘huurder’.
woonruimte met een aanvangshuurprijs tussen de huurprijsgrens en de huurprijs die is vastgesteld op basis van de Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimten en het Woningwaarderingsstelsel als bedoeld in artikel 5 van het Besluit huurprijzen woonruimte en minder of gelijk is aan de in de regio gehanteerde bovengrens voor middeldure huurwoningen (187 punten).
Artikel 3 Uitvoeringsovereenkomst
Met inachtneming van het bepaalde in deze verordening sluiten het Dagelijks Bestuur, de verhuurders en de vereniging Holland Rijnland Wonen één of meer overeenkomsten waarin de uitvoering van de verdeling van woonruimte regelen. De overeenkomst regelt in ieder geval:
Hoofdstuk 2 Inschrijving woningzoekenden
Artikel 5 Register van woningzoekenden
Het Dagelijks Bestuur stelt regels vast voor de wijze van inschrijving, het verwerken van gegevens, de opschorting en de beëindiging van de inschrijving, en stelt alsmede de hoogte van een bedrag vast dat ten behoeve van de inschrijving en de verlenging van de inschrijving in rekening wordt gebracht bij woningzoekenden.
Het Dagelijks Bestuur verleent aan het bestuur van de Vereniging Holland Rijnland Wonen mandaat, volmacht en machtiging voor het uitvoeren van het bepaalde bij of krachtens het eerste en tweede lid en mandaat om namens het dagelijks bestuur besluiten te nemen met betrekking tot in- en uitschrijving in het register
Artikel 6 Inschrijving als woningzoekende
Iedere persoon van 18 jaar of ouder, die de Nederlandse nationaliteit bezit of rechtmatig in Nederland verblijft op grond van bepaalde in artikel 8 onder a t/m e of l van de Vreemdelingenwet 2000 kan op zijn verzoek worden ingeschreven in het register van woningzoekenden in de regio Holland Rijnland.
Hoofdstuk 3 Huisvestingsvergunning
Het is verboden een sociale huurwoning of standplaats zoals bedoeld in artikel 2 als woonruimte in gebruik te nemen of te geven zonder huisvestingsvergunning van het Dagelijks Bestuur.
Artikel 9 Aanvraag van een huisvestingsvergunning
Indien aanvrager dan wel een of meer anderen die tot zijn huishouden behoren op het moment van de aanvraag een woning bewonen die zijn of hun eigendom is, dan dient bij de aanvraag een overeenkomst te worden overlegd waaruit blijkt dat de woning is verkocht en dat deze binnen zes maanden aan de koper in eigendom zal worden overgedragen.
Artikel 10 Huisvestingsvergunning
Hoofdstuk 4 Toewijzing van woonruimte
Artikel 14 Toewijzing van woonruimte
Woonruimte als bedoeld in artikel 2, lid 1 die beschikbaar is gekomen voor bewoning wordt toegewezen aan een woningzoekende die daarvoor zijn belangstelling kenbaar heeft gemaakt en die ten opzichte van andere belangstellende woningzoekenden over de langste inschrijftijd beschikt. Bij gelijke inschrijftijd van twee of meer woningzoekenden vindt toewijzing plaats na loting.
In afwijking van het bepaalde in het voorgaande artikel heeft een woningzoekende die beschikt over een urgentieverklaring of over een stadsvernieuwingsurgentie als bedoeld in hoofdstuk 6 van deze verordening bij de toewijzing van een woning voorrang op alle andere woningzoekenden mits deze woning past binnen zijn zoekprofiel. Het recht op voorrang geldt niet ten aanzien van woonruimte die wordt toegewezen op grond van het bepaalde in artikel 20 of artikel 21.
In geval een woningzoekende met een urgentieverklaring en een woningzoekende met een stadsvernieuwingsurgentie belangstelling hebben voor dezelfde woning vindt toewijzing plaats aan degene met de oudste urgentie, als ook dat gelijk is, op basis van de langste inschrijftijd en tenslotte op basis van loting.
Artikel 16 Voorrang doelgroepen
In afwijking van het bepaalde in het tweede lid kan een huisvestingsvergunning voor een woonruimte als bedoeld in het eerste lid worden verleend aan een ander dan een woningzoekende als bedoeld in het tweede lid. Dit gebeurt uitsluitend wanneer geen woningzoekende als bedoeld in het tweede lid voor de beschikbare woning in aanmerking komt.
Artikel 20 Lokale beleidsruimte
Het college van burgemeester en wethouders van een gemeente in de regio kan, na instemming van de wooncorporaties die deelnemen in de “Uitvoeringsovereenkomst woonruimteverdeling corporaties” en gehoord de huurdersorganisaties die in die gemeente actief zijn, besluiten om regels te stellen voor de invulling van de lokale beleidsruimte ter oplossing van de in die gemeente ervaren knelpunten op het gebied van de volkshuisvesting.
In het besluit als bedoeld in het eerste lid kan het college van burgemeester en wethouders, in afwijking van deze verordening, bepalen dat de in die gemeente vrijkomende woonruimten als bedoeld in artikel 2, lid 2 wordt toegewezen aan woningzoekenden uit die gemeente die voldoen aan de in het besluit gestelde voorwaarden zoals ten aanzien van (lokale) binding, passendheid, en rangorde bij toewijzing.
Alvorens een besluit als bedoeld in het eerste en tweede lid te nemen stelt het college van burgemeester en wethouders beleid vast waarin hun visie op wonen en volkshuisvesting en door hen gemaakte prestatieafspraken zijn opgenomen en waarin zij aangeven hoe met gebruikmaking van het bepaalde in dit artikel de gemeentelijke en subregionale knelpunten op het gebied van de volkshuisvesting kunnen worden opgelost.
Het aantal woningen dat met toepassing van dit artikel wordt toegewezen aan woningzoekenden die economisch of maatschappelijk zijn gebonden aan de woningmarktregio als bedoeld in artikel 14, lid 2 van de Huisvestingswet is niet groter dan 50% van het totaal aantal toewijzingen dat via regionaal maatwerk wordt toegewezen aan de groepen als bedoeld in de artikelen 15 en 16 van deze verordening. Dit komt daarmee neer op maximaal 25% van het totaal aantal toewijzingen.
Artikel 21 Specifieke toewijzing nieuwbouw
Het college van burgemeester en wethouders van een gemeente in de regio kan, na overleg met en advies van de wooncorporaties die deelnemen in de “Uitvoeringsovereenkomst woonruimteverdeling corporaties” en in die gemeente actief zijn en de huurdersorganisaties die in die gemeente actief zijn, besluiten om regels te stellen voor de eerste aanbieding van nieuwgebouwde woonruimte in die gemeente.
In het besluit als bedoeld in het eerste lid kan het college van burgemeester en wethouders, in afwijking van deze verordening, bepalen dat de in die gemeente vrijkomende woonruimten als bedoeld in artikel 2, lid 2, wordt toegewezen aan woningzoekenden uit die gemeente die voldoen aan de in het besluit gestelde voorwaarden zoals ten aanzien van (lokale) binding, passendheid, en rangorde bij toewijzing
In het besluit als bedoeld in het eerste lid kan worden bepaald dat de toewijzing van nieuwgebouwde woonruimte bij de eerste aanbieding bij voorrang moet geschieden aan een woningzoekende die een woning als bedoeld in artikel 2 achterlaat die is gelegen in een, in dat besluit te bepalen gedeelte(n) van de regio Holland Rijnland, teneinde de aldaar op het gebied van de volkshuisvesting bestaande knelpunten op te lossen. In dat besluit kan tevens worden bepaald dat de woonruimte die wordt achtergelaten in het bezit is van dezelfde verhuurder als die van de nieuwgebouwde woonruimte of in het bezit is van een verhuurder die is gevestigd in de regio Holland Rijnland.
Artikel 22 Experimenten woonruimteverdeling
Een of meer wooncorporaties, al dan niet in samenwerking met een of meer gemeenten en/of andere verhuurders dan wooncorporaties in de regio kunnen het initiatief nemen om een experiment te organiseren waarbij de effecten onderzocht worden van een wijze van in gebruik geven van woonruimte die niet in deze verordening is geregeld, maar die wel in een op grond van de Huisvestingswet 2014 vast te stellen verordening zou kunnen worden geregeld.
Het Dagelijks Bestuur stelt een Urgentiecommissie in, bestaande uit een voorzitter en maximaal zes leden, waarvan twee leden te benoemen op voordracht van de vereniging Holland Rijnland Wonen, twee leden te benoemen op voordracht van de huurdersorganisaties in de regio Holland Rijnland en twee leden op voordracht van Holland Rijnland. De onafhankelijk voorzitter wordt benoemd door het Dagelijks Bestuur na overleg met de leden.
Artikel 24 Aanvraag van een urgentieverklaring
De Urgentiecommissie kan, indien zij dat voor een goede beoordeling van de aanvraag noodzakelijk acht, aan de aanvrager verzoeken om aanvullende informatie te verstrekken. Zij kan aanvrager daarvoor een termijn stellen. De termijn, genoemd in artikel 25, lid 5, wordt opgeschort zolang de verzochte stukken niet zijn ontvangen.
Artikel 25 Verlenen van een urgentieverklaring
In het besluit waarbij een urgentieverklaring wordt verleend kan de Urgentiecommissie bepalen dat deze uitsluitend van toepassing is op woonruimte gelegen in een of meer gemeenten in de regio dan wel een of meer gedeelten daarvan of dat deze slechts geldt voor door haar aangegeven woningtype(n), woninggrootte en woningen die de door haar bepaalde voorzieningen bevatten.
Aan de urgentieverklaring kunnen voorschriften en beperkingen worden verbonden. Een voorschrift kan onder meer inhouden dat de urgentie naast de huurovereenkomst met de verhuurder tevens een overeenkomst sluit voor woonbegeleiding met een instelling die daartoe is aangewezen door de gemeente waarin de woning is gelegen. In een dergelijk geval vindt directe bemiddeling plaats en is artikel 24 niet van toepassing.
Artikel 26 Weigering van een urgentieverklaring
Een aanvraag van een urgentieverklaring wordt afgewezen indien:
Indien urgente, gedurende de periode waarvoor de urgentieverklaring geldt, om redenen die niet tot zijn verantwoordelijkheid kunnen worden gerekend, geen passende woonruimte heeft gevonden, kan hij de Urgentiecommissie eenmalig verzoeken om de urgentieverklaring voor de duur van maximaal zes maanden te verlengen.
Artikel 29 Urgentie voor vergunninghouders
Het Dagelijks Bestuur kan aan de eigenaar van een sociale huurwoning die behoort tot de in artikel 2 lid 2 aangewezen categorie een voordracht tot verhuring van woonruimte aan een door het college van Burgemeester en Wethouders aangegeven woningzoekende doen:
Indien deze woningzoekende een asielzoeker was die een verblijfsvergunning heeft ontvangen of een vergunninghouder is die op grond van de taakstelling tijdelijk in de regio is gehuisvest met gebruikmaking van een campuscontract, of die in andere tijdelijke huisvesting op grond van de taakstelling is gehuisvesten:
Hoofdstuk 6 Stadsvernieuwingsurgentie
Artikel 31 Stadsvernieuwingsurgentie
Indien de stadsvernieuwingsurgente twaalf maanden voor de sloop of de ingrijpende woningverbetering nog geen vervangende woonruimte heeft gevonden in de gemeente waarvoor de stadsvernieuwingsurgentie van toepassing was, wordt de stadsvernieuwingsurgentieverklaring van toepassing verklaard voor de gehele regio.
De stadsvernieuwingsurgente die al ingeschreven stond als woningzoekende voordat de verhuurder het besluit tot sloop of ingrijpende woningverbetering nam, behoudt bij het aanvaarden van een woonruimte de in het register van woningzoekenden opgebouwde inschrijftijd. Dit onder voorwaarde dat de woning is aangeboden op basis van de toegekende stadsvernieuwingsurgentie.
Artikel 33D: Geldigheidsduur van inschrijving in het register van woonwagenstandplaatszoekenden
Artikel 33F: Rangorde en toewijzing standplaats
Toewijzing van een standplaats vindt plaats aan diegene die:
daarbij aangeeft of er eerste- of tweedegraads familie woont op de locatie waar de aangeboden standplaats zich bevindt, dan wel aangeeft of in geval van een standplaats op een nieuwe locatie aangeeft of er eerste- of tweedegraads familie woont in de woonplaats waar de betreffende standplaats wordt aangeboden;
Bij een gelijk aantal punten vindt toewijzing plaats aan de belangstellende met de langste inschrijftijd. Wanneer er sprake is van gelijke inschrijftijden, zal de belangstellende met de hoogste leeftijd worden benaderd. Wanneer er in dit geval ook sprake is van gelijkheden (bijvoorbeeld bij een tweeling), zal in dat geval de adviescommissie de uiteindelijke beslissing nemen over de toewijzing.
Om de systematiek van en het proces om te komen tot de toewijzingen te monitoren wordt een adviescommissie ingesteld waar vertegenwoordigers van Holland Rijnland Wonen, de wachtlijstbeheerder en afvaardiging van woonwagenbewoners zitting in hebben. Op deze wijze krijgen alle partijen vertrouwen in het toepassen van de nieuwe werkwijze en kunnen eventuele omissies in het proces worden aangepast.
Artikel 33G: Ruilen van standplaats
Hoofdstuk 8 Overige bepalingen
Het Algemeen Bestuur is bevoegd de uitoefening van de bevoegdheden krachtens deze verordening te mandateren aan functionarissen van aanbieders van woonruimte, colleges van burgemeester en wethouders van de gemeenten in het werkingsgebied, ambtenaren die werkzaam zijn bij de gemeenten die onder het werkingsgebied vallen, dan wel aan leden in de op grond van deze verordening ingestelde commissies, behoudens de bevoegdheden als bedoeld in artikel 38.
Hoofdstuk 9 Overgangs- en slotbepalingen
Aanvragen om een urgentieverklaring of stadsvernieuwingsurgentie ingediend op basis van de Huisvestingsverordening Holland Rijnland 2019 en de Huisvestingsverordening Noordwijkerhout 2015, worden behandeld als aanvragen om urgentie dan wel stadsvernieuwingsurgentie op grond van de Huisvestingsverordening Holland Rijnland 2024.
Aldus vastgesteld door het Algemeen bestuur van het samenwerkingsverband Holland Rijnland in haar vergadering van 28 juni 2023
De secretaris,
L.P. Vokurka
De voorzitter,
H.J.J. Lenferink
De Huisvestingswet 2014 biedt het Algemeen Bestuur uitsluitend de mogelijkheid om gebruik te maken van zijn bevoegdheden om onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonruimte te bestrijden met een verordening, indien dit noodzakelijk en geschikt is. Het uitgangspunt van de Huisvestingswet 2014 is het recht van vrije vestiging voor alle inwoners van Nederland. Beperkende voorwaarden met betrekking tot verdeling, zoals leefbaarheid van en in de wijk zijn niet toegestaan. De verordening staat niet op zichzelf maar maakt nadrukkelijk onderdeel uit van een breder stelsel samen met de Regionale Woonagenda en de Regionale Omgevingsagenda.
De Huisvestingswet 2014 verplicht de gemeente aan te tonen dat er sprake is van schaarste in de woningvoorraad, voordat het instrument van de huisvestingsverordening in het schaars bevonden deel van de woningvoorraad mag worden ingezet (Uitspraak Raad van State 201106290/1/H3 en 2011060290/2/H3). Hieronder wordt aangetoond dat sprake is van schaarste, vooral in de sociale huurvoorraad van woningen met een huur tot de huurprijsgrens. Ook voor middeldure woonruimten is de schaarste merkbaar. Met de druk op de woningmarkt komt ook de leefbaarheid in wijken onder druk te staan. Hoewel leefbaarheid zonder de toepassing van de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek geen onderdeel uitmaakt van de verdeling, vormt leefbaarheid wel een belangrijke belangenafweging bij regulering van de samenstelling van de woonruimtevoorraad (Uitspraak 201502455/1/A3). Een doelmatige, rechtvaardige en evenwichtige verdeling van de woningvoorraad staat hiermee onder druk en overheidsingrijpen is daarmee vereist.
Het uitgangspunt van zowel de Huisvestingswet 2014 als deze verordening is de vrijheid van vestiging van woningzoekenden en een open regionale woningmarkt. Niettemin legitimeren schaarste en de aanwezigheid van specifieke groepen woningzoekenden dat er door de Regio Holland Rijnland tijdelijk wordt (bij-)gestuurd. Dit alles met het besef dat de meer structurele oplossing van het vraagstuk in de ontwikkeling van de woningvoorraad (zowel kwantitatief als kwalitatief) in brede zin ligt en niet in de verdeling ervan.
Met deze verordening wordt geborgd dat het aanbieden en toewijzen van woningen op een evenwichtige, rechtvaardige en op een transparante wijze gebeurt en dat wijzigingen in de woningvoorraad weloverwogen plaatsvinden. Doordat de verordening een publiekrechtelijke basis kent en bestuurlijk wordt vastgesteld, is bovendien geborgd dat de bepalingen democratisch gelegitimeerd zijn. Hieronder wordt eerst ingegaan op regionale schaarste en daarna op lokale schaarste.
De Huisvestingswet 2014 stelt dat gemeenten binnen de regio hun huisvestingsverordeningen op elkaar afstemmen. De Provincie Zuid-Holland stelt daarbij ook dat de schaarste regionaal moet worden aangetoond. Aanvullend stelt de provincie Zuid-Holland in Omgevingsvisie 2021 dat er sprake moet zijn van een voldoende aanbod van sociale woonruimten. De huisvestingsverordening is een instrument om de schaarste te verdelen. Gemeenten en regio’s moeten maatregelen nemen om de schaarste te beperken en als het kan te laten verdwijnen, in de vier jaar dat de huisvestingsverordening geldig is.
In de woningmarktregio Holland Rijnland zijn goedkope huurwoningen tot de huurprijsgrens schaars. Daarom is in de huisvestingsverordening opgenomen dat het verplicht is voor deze woningen een huisvestingsvergunning aan te vragen. Het is immers binnen dat deel van de regionale woningvoorraad dat zich onevenwichtige en onrechtvaardige gevolgen voordoen.
De samenwerkende gemeenten in Holland Rijnland hebben er voor gekozen het schaarstebegrip voor de hele regio te definiëren. De mate waarin specifieke woonruimte schaars is kan per gemeente verschillen. Wanneer de schaarste niet op regionaal niveau wordt gedefinieerd, maar op gemeentelijk niveau, zou dit er toe kunnen leiden dat sommige groepen huishoudens in de ene gemeente van de regio wel in aanmerking komen voor een bepaalde categorie woonruimte onder de huurprijsgrens en in een andere gemeente niet. Dit is in strijd met het principe van een ongedeelde woningmarktregio, die toegankelijk is voor alle huishoudens uit de doelgroep, uit alle gemeenten. Om de woningmarktregio zo open en toegankelijk te houden voor de doelgroep is er daarom voor gekozen om het schaarste begrip niet verder te definiëren.
Regionaal woningmarktonderzoek uitgevoerd in 2021 laat zien dat er in de regio Holland Rijnland sprake is van schaarste op de woningmarkt in de huursector die zich in alle segmenten voordoet (sociale huur, middeldure huur en koop). De bevindingen uit dit onderzoek zijn samengevat in de “Analyse met aanpak voor vervolg woningbouw”. Hieronder geven we enkele kernpunten uit dit onderzoek weer aangevuld met jaarrapportages van Holland Rijnland Wonen en de Planmonitor 2021 Regionale Woonagenda Holland Rijnland.
De vraag in de regio naar sociale huurwoningen overschrijdt het aanbod ieder jaar in ruime mate. Uit het Jaarrapport van Holland Rijnland Wonen (2021) en het woningmarktonderzoek 2021 blijkt het volgende:
In de regio Holland Rijnland staan bijna 127.000 huishoudens ingeschreven voor een sociale huurwoning. Een stijging vergeleken met 2018 toen ongeveer 100.000 huishoudens stonden ingeschreven. Van het aantal ingeschrevenen zijn ruim 32.150 huishoudens actief woningzoekend (25%), wat betekent dat zij reageren op vrijkomend aanbod. Ook dit aantal steeg sinds 2018 (van 18% naar 25%). Jaarlijks komt ongeveer 6,2% van de zelfstandige corporatiewoningen onder de huurprijsgrens vrij. Dit betekent ongeveer 3.600 woningen per jaar. Het aantal reacties op aangeboden corporatiewoningen lag in 2021 op gemiddeld 347 reacties per woning.
Het bovenstaande duidt op een situatie waarin sprake is van schaarste.
Ondanks de inspanningen van corporaties en gemeenten, is het niet aannemelijk dat de schaarste op korte termijn vermindert. Er is immers sprake van een forse inhaalvraag (behoefte waar in de afgelopen jaren nog niet in voorzien is). De inhaalvraag voor sociale huurwoningen wordt geschat op ongeveer 6.000 sociale huurwoningen (peiljaar 2020; zie bijlage 1 Regionale Woonagenda). Het jaarrapport van HRW laat zien dat de inhaalvraag van 2020 op 2021 is toegenomen naar ongeveer 6.500.
Tegelijkertijd verwacht de provinciale prognose (2021) een sterkere groei van het aantal huishoudens richting 2030 dan eerdere prognoses (2019 en 2017). Dit zal de druk op de huursector verder verhogen. Een analyse van inkomensgegevens, woonwensen (op basis van WoOn2018), verhuisbewegingen van inwoners in de regio (CBS) en de huishoudensprognose (2021) geeft een indicatie van de benodigde groei van de sociale huurvoorraad. Hieruit blijkt dat de voorraad sociale huurwoningen in de regio netto (dus nieuwbouw minus onttrekkingen door sloop of verkoop) tot 2030 met 30% moet zijn toegenomen om de inhaalvraag weg te werken en aan de toenemende vraag te voldoen. Dit staat gelijk aan 9.150 woningen. Deze gegevens tonen aan dat het te verwachten is dat de schaarste aan sociale huurwoningen de komende jaren (tot 2030) zal blijven voortduren.
Schaarste middeldure huurwoningen
In het woningmarktonderzoek is ook de toenemende vraag naar middeldure woonruimte meegenomen (middeldure huur tot ongeveer €1.000 per maand; prijspeil 2020 en koop tot ongeveer €355.000; prijspeil 2021). Hieruit blijkt dat er schaarste is aan dit type woonruimte. Uit het woningmarktonderzoek 2021 en de Monitor 2021 Regionale Woonagenda Holland Rijnland blijkt het volgende:
Op basis van een indicatie van de leencapaciteit kan grofweg worden gesteld, dat huishoudens met een jaarinkomen boven ca € 35.000,- tot ca € 70.000,- weinig keuzemogelijkheden hebben op de woningmarkt. Ze komen in veel gevallen niet in aanmerking voor een sociale huurwoning en de keuzemogelijkheden op de koopmarkt (tot ca. de NHG grens) zijn door gebrek aan leencapaciteit en toenemende rentestanden beperkt.
Het bovenstaande duidt op een situatie waarin sprake is van schaarste. Ondanks inspanningen van gemeenten lukt het nog niet voldoende om woningen in het middeldure segment waaronder het middeldure huursegment toe te voegen. Volgens de Monitor 2021 regionale woonagenda was ongeveer 13% van de aanvaarde woningbouwplannen tot 2030 in het middeldure huursegment.
Tegelijkertijd wordt zoals hierboven aangegeven een sterkere groei verwacht dan in eerdere prognoses werd aangenomen. Dit zal ook de druk op de middeldure huursector verder verhogen. Een analyse van inkomensgegevens, woonwensen (op basis van WoOn2018), verhuisbewegingen van inwoners in de regio (CBS) en de huishoudensprognose (2021) geeft een indicatie van de benodigde groei van de voorraad particuliere huurwoningen waaronder middeldure huurwoningen. Hieruit blijkt dat de voorraad van deze woningen in de regio netto (dus nieuwbouw minus onttrekkingen door sloop of verkoop) tot 2030 met ongeveer 15% moet zijn toegenomen om aan de toenemende vraag te voldoen. Dit staat gelijk aan ongeveer 4.880 woningen. Deze gegevens tonen aan dat het te verwachten is dat de schaarste aan middeldure huurwoningen de komende jaren (tot 2030) zal blijven voortduren.
Bij de voorbereiding van de aanpassing van de Huisvestingsverordening hebben gemeenten die samenwerken in de gemeenschappelijke regeling Holland Rijnland aangegeven dit beeld van schaarste naar middeldure huurwoningen in de particuliere sector te herkennen.
Daarnaast heeft de Huisvestingsverordening 2024 in artikel 2 lid 3 en 4 de mogelijkheid gecreëerd om op voordracht van het college van B&W van een deelnemende gemeente te besluiten dat de verordening van toepassing kan zijn op middeldure huurwoningen in die gemeente (artikel 2, lid 3) of dat verhuurders die in het tien of meer sociale huurwoningen realiseren na het vaststellen van de verordening in die gemeente deelnemen aan het systeem van woonruimteverdeling in de regio (artikel 2, lid 4)
10.2 Artikelsgewijze toelichting
In artikel 1 is een aantal begrippen die in de huisvestingsverordening voorkomen nader omschreven:
Doorstromer: Definitie is aangepast om aan te sluiten bij de nieuwe verordening waarbij niet enkel corporatiewoningen maar ook particuliere woningen onder de verordening vallen. Daarbij wordt in deze bepaling een huurder van een flexwoning gelijkgesteld aan een doorstromer. Flexwoningen zijn doorgaans flexibele, kleine woningen voor mensen die snel huisvesting nodig hebben. Deze worden in het algemeen tijdelijk gehuurd door bijvoorbeeld studenten, tijdelijke (buitenlandse) werknemers, expats en kenniswerkers, en statushouders. Flexwoningen bieden de mogelijkheid om op korte termijn in te spelen op de vraag naar woningen. Omdat het wenselijk is dat bewoners die in aanmerking komen voor een flexwoning niet worden afgeschrikt door mogelijk verlies van hun woonduur, zijn bewoners van flexwoningen in artikel 1 onder d gelijkgesteld aan doorstromers. Daarmee vallen zij ook onder de werking van artikel 7 over de woonduur van doorstromers.
Huishouden: Van een gemeenschappelijke huishouding is sprake indien twee personen hun hoofdverblijf in dezelfde woning hebben en zij blijk geven zorg te dragen voor elkaar door middel van het leveren van een bijdrage in de kosten van de huishouding. Familieleden in de eerste graad (ouder die met meerderjarig kind in hetzelfde huis woont) voeren geen gezamenlijk huishouden. Kinderen die het hoofdverblijf bij de andere ouder hebben worden niet gerekend tot het huishouden van de woningzoekende. De basisregistratie personen is hierin leidend.
Huurdersorganisaties: Bij de definitie van huurdersorganisaties is aangesloten bij de definitie in de Wet op het overleg huurders verhuurder. Een huurdersorganisatie is daar omschreven als:
huurdersorganisatie: vereniging of stichting, die als doelstelling heeft het behartigen van de belangen van huurders en:
Middeldure huurwoning: In de woonagenda zijn afspraken gemaakt over het beschermen van de betaalbare voorraad voor lage en middeninkomens. Dit begrip is toegevoegd om te definiëren wat we in de regio verstaan onder een middeldure huurwoning. De definitie is gebaseerd op de huurprijsgrenzen die in de regio worden aangehouden voor middeldure huur (van €763,48 t/m €1.000 in 2022). Daarnaast wordt gekeken naar het aantal punten dat een woning scoort op basis van het Woningwaardestelsel (WWS). Dit betekent dat woningen die een huur hebben die hoger is dan de huurprijsgrens voor middeldure huur, maar lager dan het aantal punten dat correspondeert met de huurprijsgrens voor middeldure huurwoningen, onder deze verordening, meetellen als middeldure huurwoning en dus vergunningsplichtig kunnen worden gesteld. Bij de puntenvaststelling van de gemeente wordt met het oog op efficiëntie en effectiviteit (mede) uitgegaan van gegevens van de woonruimten die de gemeente zelf heeft verkregen ten behoeve van het vaststellen van de waarde onroerende zaakbelasting. Er wordt momenteel vanuit het Rijk gewerkt aan een definitie van een middeldure huurwoning. Zo gauw deze bekend is passen we de huisvestingsverordening hierop aan;
Regionaal gebondene: Regionale binding is vereist om in aanmerking te kunnen komen voor urgentie. Dit wordt toegepast om te voorkomen dat woningzoekenden vanuit een andere regio voorrang krijgen op die uit de regio Holland Rijnland. Personen uit die andere regio’s hebben immers het alternatief om een urgentieverklaring aan te vragen in hun huidige regio. Er zijn ook personen die nergens in Nederland regionale binding hebben, zij kunnen zich in principe vestigen in een regio waar geen schaarste is aan sociale huurwoningen (krimpregio).
Sociale huurwoning: Definitie is aangepast om beter aan te sluiten bij de Rijksdefinitie. Naast een betere aansluiting bij het nationale is het van belang dat een woning niet meer een sociale huurwoning is als de aanvangshuur boven de dan geldende liberalisatiegrens ligt. De huurder moet zelf binnen zes maanden na ingebruikname van de woning om een huurtoets vragen bij de huurcommissie. Mocht naar aanleiding van deze toets blijken dat de woning op basis van het aantal punten een sociale huurwoning is, dan moet liberalisatie worden teruggedraaid.
Wooncorporatie: In deze begripsbepaling is verwezen naar artikel 18a Woningwet. In dat artikel wordt de term coöperatie gebruikt. Omdat de term ‘corporatie’ is ingeburgerd binnen de regio Holland Rijnland wordt in deze verordening de term ‘corporatie gebruikt. Daarmee is geen andere definitie bedoeld.
Artikel 2: Toepassing van de verordening
De toepassing van de verordening is beperkt tot (zelfstandige) woonruimten (tijdelijk of permanent). Dit betreft woonruimten met een huurprijs beneden de huurprijsgrens verhuurd door corporaties én sociale huurwoningen van particuliere verhuurders die reeds voor het instellen van deze verordening zijn aangesloten bij het woonruimteverdeelsysteem, evenals sociale huurwoningen van particulieren met 10 of meer sociale huurwoningen woningen waarvan de betreffende woning na het instellen van deze verordening zijn gebouwd. De verordening is ook van toepassing op standplaatsen.
De verordening is niet van toepassing op onzelfstandige woonruimten zoals studentenkamers, verzorgingstehuizen of hotels die voor tijdelijke huisvesting worden ingezet. Ook is zij niet van toepassing op het verlenen van ligplaatsen voor woonschepen. Dit is de voorraad waarop de regiogemeenten willen en kunnen sturen om zo het schaarse woningen doelmatig te kunnen verdelen.
Op voordracht van burgemeester en wethouders van de deelnemende gemeenten kan het Dagelijks Bestuur middeldure huurwoningen die in de betreffende gemeenten staan onder de verordening laten vallen en bewoning van deze woningen vergunningsplichtig stellen. Gemeenten kunnen ervoor kiezen om alle (nieuwe en bestaande) middeldure huurwoningen vergunningsplichtig te stellen of om enkel nieuwe middeldure huurwoningen vergunningsplichtig te stellen die na de inwerkingtreding van deze verordening zijn gerealiseerd. Deze bepaling is in de Huisvestingsverordening 2024 toegevoegd omdat in meerdere gemeente sprake was van schaarste in dit segment van de sociale woonruimtevoorraad. Voor een onderbouwing daarvan zie de algemene toelichting.
Op voordracht van burgemeester en wethouders van een van de deelnemende gemeenten kan het Dagelijks Bestuur ook verhuurders met tien of meer middeldure huurwoningen die in de betreffende gemeente staan en die op basis van artikel 2 lid 4 onder deze verordening vallen toelaten tot het woonruimteverdeelsysteem.
Artikel 3: Uitvoeringsovereenkomst
In artikel 3 wordt benoemd onder welke voorwaarden de woonruimteverdeling in praktijk wordt geregeld. Afspraken voor de uitvoering van de verordening worden vastgelegd in een uitvoeringsovereenkomst. De uitvoering is voor een groot deel opgedragen aan de vereniging Holland Rijnland Wonen (HRW). Particuliere verhuurders met tien of meer midden huurwoningen in de woningmarktregio kunnen op basis van artikel 2 lid 5 verplicht worden aan te sluiten bij het woonruimteverdeelsysteem.
De beleidscommissie adviseert het Dagelijks Bestuur van de regio en HRW over het huisvestingsbeleid en de werking daarvan. Als woningmarktontwikkelingen het noodzakelijk maken dat de verordening of de uitvoeringsovereenkomst worden aangepast, dan adviseert de beleidscommissie hierover.
Artikel 5: Register van woningzoekenden
Dit register is bedoeld voor de bepaling van de rangorde bij woningtoewijzing van woningen die in het centrale aanbodmedium worden aangeboden. De HRW onderhoudt dit register.
HRW stelt op basis van het mandaat (artikel 3) regels op over de wijze van inschrijving, registratie van gegevens, opschorting en einde van de inschrijving. Vaststelling en wijziging van deze regels gebeurt na advies van de beleidscommissie woonruimteverdeling. Door in de verordening zelf expliciet op te nemen dat HRW ook een inschrijving kan opschorten heeft de corporatie een middel in handen om maatregelen te nemen in geval van “no show” bij het aanbieden van woonruimte. Nu komen kandidaten die gereageerd hebben op een woning vaak niet opdagen tijdens de bezichtiging zonder zich hiervoor af te melden. Hierdoor staan woningen onnodig lang leeg en vergt veel extra werk voor de corporaties. Daarnaast kan de HRW doorstromers stimuleren door te stromen door hen na verhuizing de optie te bieden 75% van hun inschrijftijd te behouden indien zij zich binnen een jaar na het betrekken van een nieuwe sociale huurwoning die onder deze verordening valt herinschrijven om terug te verhuizen naar een andere (bijvoorbeeld grotere) woning.
Een persoon kan niet als zowel hoofdaanvrager als medeaanvrager ingeschreven staan. Daarmee wordt voorkomen dat een persoon dubbel ingeschreven staat en inschrijftijd opbouwt met twee inschrijvingen, waarvan er maar één komt te vervallen bij het accepteren van een woning via het aanbodsysteem.
Bij het aanvaarden van woonruimte wordt een inschrijving beëindigd om te voorkomen dat leden van het huishouden hun inschrijfduur behouden, omdat ze niet op het huurcontract staan maar wel meetellen bij het vaststellen van het huishoudinkomen. Voor volwassen inwonende kinderen moet een uitzondering gemaakt worden. Zij verliezen anders hun inschrijfduur en daarmee hun kans op een eigen huurwoning.
Artikel 6: Inschrijving als woningzoekende
Woningzoekenden mogen niet van inschrijving ruilen of de opgebouwde inschrijftijd op een andere manier overdragen. Wanneer een medeaanvrager aan een inschrijving wordt toegevoegd, wordt de datum van de inschrijving als medeaanvrager geregistreerd. Wanneer er later een splitsing van de inschrijving plaats vindt, krijgt de eerdere medeaanvrager de inschrijftijd vanaf het moment dat hij/zij zich heeft geregistreerd als medeaanvrager.
In principe bouwt een woningzoekende inschrijftijd op vanaf de datum dat de woningzoekende als zodanig in het register is opgenomen. Hier zijn enkele uitzonderingen op gemaakt. Om het optimaal benutten van de woningvoorraad te stimuleren is het wenselijk om onder andere kleine huishoudens in een grotere woning die verhuizen naar een kleinere woning te bevorderen. Dit kan door voor deze ingeschrevenen naast de inschrijftijd ook de woonduur tot een maximum van vijf jaar mee te rekenen.
Voor de toepassing van deze verordening wordt een huurder van een flexwoning gelijkgesteld aan een doorstromer. Flexwoningen bieden de mogelijkheid om op korte termijn in te spelen op de vraag naar woningen. Omdat het wenselijk is dat bewoners die in aanmerking komen voor een flexwoning niet worden afgeschrikt door mogelijk verlies van hun woonduur, zijn bewoners van flexwoningen in artikel 1 onder d gelijkgesteld aan doorstromers. Daarmee vallen zij ook onder de werking van artikel 7 over de woonduur van doorstromers.
Het stelsel van de huisvestingsvergunningen is bedoeld om meer grip te hebben op een rechtvaardige en evenwichtige verdeling van woonruimte. Als er woningen worden verdeeld op basis van een huisvestingsverordening geldt er volgens de Huisvestingswet 2014 een vergunningplicht.
Artikel 9: Aanvraag van een huisvestingsvergunning
In het geval van verhuur door een corporatie behandeld de verhuurder in naam van het Dagelijks Bestuur een aanvraag voor de huisvestingsvergunning. In het geval van verhuur door een particuliere verhuurder behandeld de betreffende gemeente in naam van het Dagelijks Bestuur een aanvraag voor de huisvestingsvergunning. Een vergunning kan pas worden verleend als er ook een huurovereenkomst tot stand is gekomen. De gemeente handhaaft (bij mandaat) de rechtmatige bewoning.
De nationaliteit en de leeftijd van alle leden van het huishouden moet blijken uit een (kopie van) een paspoort, identiteitskaart of een uittreksel uit de gemeentelijke basisregistratie personen (BRP).
Recente stukken aan de hand waarvan het inkomen van de aanvrager en alle leden van het huishouden kunnen worden vastgesteld in ieder geval de stukken die naar de mening van de minister van Wonen en Rijksdienst nodig zijn voor het vaststellen van het inkomen en de verantwoording van corporaties in het kader van de regeling voor diensten van algemeen economisch belang en het passend toewijzen in het kader van de Woningwet.
Artikel 10: Huisvestingsvergunning
Naast de wettelijke inkomenseisen voor sociale huurwoningen stelt de verordening ook inkomens eisen voor het afgeven van een huisvestingsvergunning voor middeldure huurwoningen indien een gemeente de bewoning van middeldure huurwoningen als vergunningsplichtig heeft gesteld. Deze grens is vastgelegd op 1,5x de DEAB grens voor éénpersoonshuishoudens en 1,5x de DEAB grens + €10.000 voor meerpersoonshuishoudens. In 2022 komt dit neer op €61.147,- en €71.147,-
Artikel 11: Intrekking van de huisvestingsvergunning
Artikel 13: Aanbieding van woonruimte
Door toevoeging van het 5e lid aan deze bepaling kan een sanctie toegepast worden tegen woningzoekenden die zonder opgave van redenen wegblijven bij een afspraak, die nadrukkelijk met wederzijdse instemming is gemaakt. Een uitnodiging voor een groepsbezichtiging valt niet onder wederzijdse instemming, tenzij in de uitnodiging expliciet is aangegeven dat afmelden verplicht is.
Artikel 14: Toewijzing van woonruimte
Bij de aanpassing van de verordening per 2024 is een tweede lid ingevoegd waarbij een uitzondering wordt gemaakt voor de Stichting Huisvesting Werkende Jongeren (SHWJ). Zij bedienen een doelgroep die op de huidige krappe woningmarkt erg lastig aan een woning komt. De SHWJ houdt een eigen wachtlijst voor hun sociale huurwoningen bij, die alleen beschikbaar zijn voor werkende jongeren.
Artikel 16: Voorrang doelgroepen
Voor genoemde categorieën woningzoekenden kan het Dagelijks Bestuur woningen laten labelen en bij voorrang toewijzen of direct aan de doelgroep toewijzen. Op deze manier wordt geprobeerd het schaarse aanbod zoveel mogelijk te laten aansluiten bij de fysieke of sociale mogelijkheden van woningzoekenden.
In de Huisvestingsverordening 2024 is een nieuw derde lid opgenomen waarin de mogelijkheid wordt gecreëerd om een huisvestingsvergunning te verlenen voor vrijkomende geschikte woning aan een ander dan een woningzoekende uit de doelgroepen. Dit om te voorkomen dat, wanneer er bij hoge uitzondering geen woningzoekende uit een doelgroep kan worden gevonden, de woning zou blijven leegstaan.
Corporaties zullen (in overleg met doelgroep) bepalen aan welke criteria een woning voor een bepaalde doelgroep exact moet voldoen. Daarbij zullen zowel woning- als omgevingskenmerken van belang zijn. Van de toewijzing van woningen aan onderscheiden doelgroepen zal jaarlijks verslag worden gedaan.
Per 1 januari 2016 zijn corporaties op grond van de Woningwet verplicht om passend toe te wijzen aan huishoudens die een inkomen hebben onder de huurtoeslaggrens. Wooncorporaties moeten hun huurprijzen meer afstemmen op inkomensniveaus van de doelgroep. Wooncorporaties verhuren vanaf 1 januari 2016 aan ten minste 95% van de huishoudens met potentieel recht op huurtoeslag woningen met een huurprijs tot en met de aftoppingsgrens(het maximumbedrag waarover de huurtoeslag wordt berekend).
1b. en c. Naast het stellen van passendheidseisen o.b.v. inkomen is het gezien het tekort aan sociale gezinswoningen wenselijk dat toegelaten instellingen ook passendheidseisen kunnen stellen op basis van de grootte van het huishouden. Zo kunnen bijvoorbeeld grote gezinnen voorrang krijgen bij het toewijzen van een gezinswoning ten opzichte van kleine huishoudens met twee personen of minder en wordt de bestaande voorraad optimaal benut.
Artikel 19: Bijzondere toewijzing door wooncorporaties
Het derde en vierde lid van deze bepaling maken het voor corporaties mogelijk om een woning niet aan te bieden aan een woningzoekende met de meeste inschrijftijd, maar een woning via loting aan te bieden. Per kalenderjaar mag een corporatie maximaal 10% van de vrijgekomen woningen via loting aanbieden. Door dit Artikel te formuleren als een “kan” bepaling heeft een corporatie (eventueel in overleg met de betreffende gemeente) zelf de keuze of zij woningen uit hun bestand door middel van loting willen aanbieden. In principe kunnen alle woningzoekenden die in het woonruimteverdeelsysteem van de regio staan ingeschreven als woningzoekende deelnemen aan de loting.
Artikel 20: Lokale beleidsruimte (dit artikel wordt meegenomen in een volgende wijziging)
Het opnemen van lokale beleidsruimte is een breed gedragen compromis als resultaat van een langdurige discussie over de verscheidenheid in woningaanbod en woonmilieus, die leidt tot verschillende volkshuisvestelijke vraagstukken. Om recht te doen aan die verschillen mag een deel worden toegewezen volgens afwijkende, lokale beleidsregels. Het Dagelijks Bestuur stelt, na advies van de beleidscommissie, het aantal woningen voor lokaal maatwerk vast, net als een eventuele overschrijding daarvan.
Lokale toewijzing kan kansen van anderen zonder binding onnodig belemmeren. Daarom kan toewijzing aan eigen inwoners geen doel op zich zijn. Lokaal beleidsruimte is bedoeld om lokale problemen op te lossen waarvoor de regionale toewijzingsregels onvoldoende ruimte bieden of te generiek zijn. De basis voor het lokaal maatwerk moet zijn beschreven in lokale beleidsdocumenten (zoals lokale woonvisie of prestatieafspraken). Bij de toepassing dient de corporatie vooraf afspraken te maken met de gemeente over het doel en de vorm van het lokaal maatwerk. Achteraf vindt verantwoording plaats aan het Dagelijks Bestuur.
Artikel 21: Specifieke toewijzing nieuwbouw
In praktijk is gebleken dat generieke regionale regels om de doorstroming te bevorderen nauwelijks effect hebben. Nieuwbouw en transformatie zijn de enige echte mogelijkheden om schaarste te verminderen en daarmee doorstroming te genereren. Daarom dient dit te worden beloond. Voor de regionaal woningzoekende blijven er voldoende woningen beschikbaar. Immers de meeste mensen verhuizen lokaal. Bovendien gaat het om uitbreiding van het aanbod door nieuwbouw, dus voor andere woningzoekenden komt hetzelfde aantal woningen vrij. Daarom kunnen deze woonruimten aan woningzoekenden met andere passendheidseisen, via een ander volgordecriterium of op andere wijze afwijkend van de regionale regels worden toegewezen.
Als nieuwbouw voor starters wordt gerealiseerd, dan mag die lokaal worden toegewezen. Maar dit is onderdeel van het aandeel 25% lokaal maatwerk, omdat deze toewijzing de doorstroming niet bevordert.
Artikel 22: Experimenten woonruimteverdeling
Dit artikel is in de verordening opgenomen om onder een aantal voorwaarden te kunnen experimenteren met mogelijke oplossing voor problemen die zich voordoen bij de sociale huur. Hierbij kan bijvoorbeeld worden gedacht aan het bij wijze van experiment aanbieden van woningen aan dragende huurders in het kader van leefbaarheid, of om het mogelijk te maken dat woonruimte wordt verhuurd aan woningzoekenden die niet of nog niet op eigen kracht op basis van hun inschrijftijd kunnen huren.
Het Dagelijks Bestuur geeft de urgentiecommissie mandaat om namens haar de bevoegdheden uit te oefenen zoals omschreven in hoofdstuk V en artikel 35 van de verordening.
Artikel 24: Aanvraag van een urgentieverklaring
Artikel 25: Verlenen van een urgentieverklaring
Een basisvoorwaarde voor het verkrijgen van een urgentieverklaring is dat de woningzoekende niet in staat is zelf te voorzien in zijn herhuisvesting en/of kan aantonen dat er een noodzaak is om in de regio te wonen (bijvoorbeeld omdat voor van belang is dichtbij het ondersteuningsnetwerk te wonen), met andere woorden de woningzoekende is niet zelfredzaam. De woningzoekende wordt in elk geval geacht zelfredzaam te zijn in drie gevallen:
zelfredzaamheid door het bewonen van een onzelfstandige woonruimte (kamerbewoning): de mogelijkheid om het woonprobleem op te lossen door het (tijdelijk) bewonen van onzelfstandige woonruimte. Een inschatting van deze vorm van zelfredzaamheid hangt af van de individuele omstandigheden van de aanvrager, bijvoorbeeld omdat zij kunnen aantonen dat op basis van hun leeftijd, kamer bewoning niet mogelijk of onrealistisch is. Aan dit criterium wordt in ieder geval voldaan indien is vastgesteld dat er geen contra-indicatie is voor kamerbewoning.
Een urgentie kan worden toegekend op grond van medische als psychosociale beperkingen. Indien er geen sprake is van een medische of psychosociale gronden, zijn er enkele andere situaties waarin urgentie kan worden toegekend.
1a. De beperkingen moeten dan wel gerelateerd zijn aan de woonruimte. Als de urgentiecommissie het noodzakelijk acht dient een onafhankelijk medisch deskundige (dit zal veelal de GGD zijn), dus niet de eigen behandelend (huis)arts of psycholoog, te toetsen of de klachten gerelateerd zijn aan de woning. Indien in het kader van de Wet maatschappelijke ondersteuning een verhuisindicatie is gegeven, kan deze gelden als een medische indicatie voor het verkrijgen van een urgentieverklaring.
1a ii. Vóór afgifte wordt, voor zover van toepassing, eerst beoordeeld of het probleem van de aanvrager niet kan worden verholpen met woningaanpassingen of het verbeteren van de staat van de huidige woning. Onderhoudsproblemen zijn geen reden voor urgentie. Dit dient opgelost te worden in overleg met de verhuurder, tenzij het aantoonbaar niet lukt dit met de verhuurder op te lossen.
1a iii. Een woningzoekende kan urgent worden verklaard, als er een dringende noodzaak bestaat voor andere woonruimte binnen zes maanden, het niet aanvaardbaar is dat langer dan zes maanden moet worden gewacht op andere passende woonruimte en er geen voorliggende voorziening is.
1b ii. In principe kan een alleenstaande in de woonbehoefte voorzien door onzelfstandige woonruimte te huren. Echter, in situaties dat de woningzoekende aantoonbaar niet in staat is vanwege medische- of psychische omstandigheden om voorzieningen als keuken en badkamer met anderen te delen, dan kan urgentie worden toegekend. De noodzaak hiertoe kan eventueel door een deskundige nader worden onderzocht.
1c. Om op deze grond in aanmerking te komen voor urgentie moet de aanvrager aangetoond hebben dat er een noodzaak is tot herhuisvesting op financiële indicatie (te hoge woonlasten in relatie tot het inkomen). Zo wordt voorkomen dat door een limitatieve opsomming bepaalde situaties (ongewenst) uitdrukkelijk worden uitgesloten.
1d. De aanvrager moet aangetoond hebben dat er sprake is van een zorgtaak voor een minderjarig(e) kind(eren). Wanneer de aanvrager met de kinderen inwoont, is hiervan geen sprake. In het geval dat er sprake is van een relatiebreuk moet ook aangetoond worden dat het woonprobleem niet in overleg met de andere ouder opgelost kan worden. Het is de gezamenlijke verantwoordelijkheid van beide ouders om voor huisvesting van de kinderen te zorgen. Als één van de ouders zelfstandige huisvesting heeft en er sprake is van, kan van de ouders worden verwacht het woonprobleem zelf op te lossen.
1e. Alleen aanvragers die het traject doorlopen hebben (zoals op de afdeling intensieve hulpverlening) komen in aanmerking voor urgentie. Indien de aanvrager verblijft in de crisisopvang, komt de aanvrager niet op grond van lid e in aanmerking.
1f. De woningzoekende die op grond van dit artikel een urgentieverzoek indient, moet zelf aantonen dat de gemeente hem of haar heeft erkend als mantelzorger of -ontvanger op grond van de Wmo. Urgentie op basis van dit artikel kan worden verleend als aangetoond is dat de verzorging de gebruikelijke zorg die partners of familieleden aan elkaar verlenen overstijgt. Daarnaast moet worden aangetoond dat verhuizing vereist is om de noodzakelijke mantelzorg op een adequate manier te kunnen verrichten. Criteria daarbij zijn:
Geen urgentie zal verleend worden indien de mantelverzorger geen sociale huurwoning achterlaat. In het geval dat een mantelverzorger bijvoorbeeld een kamer huurde, kan hij of zij in staat worden geacht ook in de nabijheid van degene die verzorgt gaat worden een kamer te huren.
De noodzaak tot mantelzorg en eventueel de noodzaak voor een sociale huurwoning kan zo nodig extern worden getoetst door een onafhankelijke deskundige.
Een mantelverzorger die mantelzorg verleende volgens de criteria in deze bepaling en die voor het verlenen van de mantelzorg is gaan inwonen bij degene aan wie zorg is verleend, kan in aanmerking komen voor urgentie nadat degene die verzorgd werd is komen te overlijden en betrokkene geen medehuurder is van de sociale huurwoning. In de overweging of urgentie wordt verleend, zal worden meegenomen: de leeftijd van betrokkene, de woonsituatie van betrokkene voorafgaande aan het inwonen en de uiteindelijke duur dat betrokkene heeft ingewoond.
3. Wanneer naar het oordeel van de urgentiecommissie het noodzakelijk is dat de urgent woningzoekende begeleid wordt bij het zelfstandig wonen, kan zij besluiten dat er een drie-partijenovereekomst tussen de huurder, verhuurder en zorginstelling wordt afgesloten. In deze gevallen zal ook een directe bemiddeling plaats vinden. De woningzoekende krijgt dan een passende woning aangeboden en kan niet zelf, met behulp van de urgentieverklaring op zoek gaan naar een sociale huurwoning.
Artikel 26: Weigering Urgentieverklaring
Er dient naar het oordeel van de urgentiecommissie onbetwist sprake te zijn van een noodsituatie die buiten eigen schuld of invloed is ontstaan waarin naar algemene maatschappelijke maatstaven niet geduld kan worden dat deze situatie zich nog een half jaar of langer voortsleept. Het initiatief om deze omstandigheden naar voren te brengen en aan te tonen ligt bij de aanvrager. Gezinsvorming dan wel gezinsuitbreiding wordt in ieder geval aangemerkt als een noodsituatie die zelf is veroorzaakt dan wel had kunnen worden voorkomen.
Hier wordt een uitzondering gemaakt voor die urgent woningzoekenden die vallen onder artikel 25, eerste lid onder b. De gedachte is dat een urgent woningzoekende die een onzelfstandige woonruimte bewoont maar dat niet langer kan blijven doen, geen urgentieverklaring moet worden geweigerd. Dit omdat hij geen zelfstandige woonruimte huurt als bedoeld in artikel 26 onder f)
Een woningzoekende krijgt geen urgentieverklaring wanneer redelijkerwijs kan worden aangenomen dat hij zelf een oplossing voor zijn noodsituatie kan vinden, bijvoorbeeld omdat hij beschikt over een zorgindicatie, of over voldoende financiële middelen.
Bij een voorliggende voorziening (genoemd onder h.i) kan bijvoorbeeld worden gedacht aan een indicatie vanuit de Wet Langdurige Zorg waarbij huisvesting inbegrepen is. De woningzoekende kan dan zelf voorzien in een oplossing door een beroep te doen op die regeling.
Bij de categorie ‘overig’, die onder v. is genoemd, kan bijvoorbeeld worden gedacht aan ‘divorce housing’ bij scheiding.
Als de aanvrager dreigementen heeft geuit of zich agressief heeft gedragen jegens de uitvoerder van de verordening, kan een urgentieverklaring worden geweigerd of ingetrokken. Het gaat daarbij om herhaaldelijke verbale of fysieke bedreiging die gestaafd worden door bevindingen van andere uitvoerders of collega’s.
Een woningzoekende met bijvoorbeeld huurschuld kan een huisvestingsvergunning worden geweigerd. Op bijvoorbeeld medische redenen zou die persoon misschien wel met voorrang moeten verhuizen. De urgentiecommissie kan besluiten een urgentieverklaring af te geven als na overleg met de corporatie blijkt dat er mogelijkheden zijn om ondanks het verleden van huurschuld of overlast toch een huurovereenkomst te sluiten. Dit kan het geval zijn als de woningzoekende door de corporatie aangeboden begeleiding aanvaart.
Artikel 27: Urgentieverklaring
Urgenten komen niet in aanmerking voor elke willekeurige woning. Voorkomen moet worden dat woningzoekenden urgentie aangrijpen om wooncarrière te maken. De urgentiecommissie stelt een zoekprofiel op met eisen waaraan een woning voor de urgente moet voldoen. Hierbij geldt dat een zoekprofiel met voorrang voor een eengezinswoning of benedenwoning zelden wordt afgegeven. Alleen als er een aantoonbare (medische) noodzaak voor is, kan men dit woningtype opgenomen krijgen in het zoekprofiel. Voor woningen die buiten het zoekprofiel vallen, geldt geen recht op voorrang als urgent woningzoekende.
In het zoekprofiel wordt een tevens het aantal slaapkamers genoemd waarvoor de urgentie geldt. Een alleenstaande krijgt voorrang voor een (etage) woning met maximaal 1 slaapkamer. Een huishouden bestaande uit 2 personen krijgt voorrang op een (etage) woning met maximaal 2 slaapkamers. Een huishouden bestaande uit 3 personen krijgt voorrang op een (etage) woning met maximaal 3 slaapkamers. Wanneer het huishouden uit 4 of meer personen bestaat wordt geen maximum gesteld aan het aantal slaapkamers.
Artikel 28: Einde en intrekking van een urgentieverklaring
Een urgentieverklaring wordt ingetrokken als de urgente zonder goede gronden een aangeboden passende woning weigert. Theoretisch zouden er geen goede gronden kunnen worden aangeduid, aangezien de aangeboden woning immers moet voldoen aan de (passendheids)criteria omschreven in het zoekprofiel. Indien echter in de praktijk afdoende blijkt dat de woning in werkelijkheid niet overeenkomt met het zoekprofiel of de schriftelijke aanbieding, dan kan deze worden geweigerd. Het is aan de woningzoekende om aan te tonen dat de aangeboden woning niet voldoet aan het zoekprofiel. Ook wordt de urgentie ingetrokken wanneer een woningzoekende met een urgentieverklaring niet reageert op de aanbiedingsmail voor bezichtiging van de woning waarop is gereageerd dan wel niet aanwezig is bij de bezichtiging van de woning.
Artikel 29: Urgentie voor vergunninghouders
Ten opzichte van de Huisvestingsverordening Holland Rijnland 2019 is een éénmalig aanbod in de verordening opgenomen. We gaan uit van eigen verantwoordelijkheid van de woningzoekende, waarbij de zorgplicht van de gemeente en verhuurder wat betreft huisvesting eindigt indien het éénmalig aanbod wordt geweigerd. Daarbij wordt aangesloten bij de manier van werken bij AZC’s.
Bestuurlijk wordt tussen Holland Rijnland en Holland Rijnland Wonen vastgelegd dat de in dit artikel neergelegde werkwijze zal worden geëvalueerd en mogelijk omgezet in een experiment.
Artikel 30: Toekenning stadsvernieuwingsurgentie
De verordening is leidend. Een sociaal plan is een nadere uitwerking. Daarin zijn allerlei afspraken mogelijk zolang deze niet strijdig zijn met de verklaring voor stadsvernieuwingsurgentie of andere regels van de verordening.
Artikel 31: Stadsvernieuwingsurgentie
Woningzoekenden die een beroep doen op stadsvernieuwingsurgentie doen dat niet, zoals bij een urgentie als bedoeld in artikel 15, niet vanwege hun persoonlijke omstandigheden, maar omdat hun huidige woning wordt gesloopt of ingrijpend verbouwd. Het zoekprofiel kan daarom minder streng zijn dan bij een artikel 15-urgentie. Het aangeboden zoekprofiel is vergelijkbaar met de huidige woning of meer passend op basis van de huishoudgrootte en beperkt zich -tot een jaar voor de sloop of voor de ingrijpende verbetering van de bestaande woning- tot de gemeente waar de sloop of verbetering plaatsvindt.
Artikel 33: Woonwagenstandplaatsen
Met invoeging van artikelen 33A t/m 33G wordt voorzien in de toewijzing van standplaatsen door middel van huisvestingsvergunningen. Het beschikken over passende regels voor de toedeling van deze vorm van woonruimte dient, net als andere vormen van woonruimte, te berusten op de wet. Anders dan de reguliere woonruimte moet de toewijzing van standplaatsen ook voldoen aan de mensenrechtelijke eisen die onder andere volgen uit de jurisprudentie van het Europees Hof voor de Rechten van de Mens (hierna: EHRM) en de oordelen van het College voor de Rechten van de Mens (EHRM 27 mei 2004, nr. 66746/01 (Connors/VK); EHRM 17 oktober 2013, nr. 27013/07 (Winterstein/Frankrijk); EHRM 18 januari 2001, nr. 27238/95 Chapman/VK; EHRM 8 december 2009, nr. 49151/07 (Munos Diaz/Spanje). Uit de jurisprudentie van het EHRM volgt onder meer dat de overheid een positieve verplichting heeft om de identiteit en de levensstijl van woonwagenbewoners te beschermen en te faciliteren. Dit kan betekenen dat woonwagenbewoners een gedifferentieerde behandeling krijgen ten opzichte van andere woningzoekenden.
Hoewel standplaatsen ‘woonruimte’ zijn in de zin van de wet, is de wijze waarop de huisvestingsvergunning wordt geregeld niet identiek aan die van niet-standplaatsen. Voor niet-standplaatsen geldt dat vergunning wordt afgegeven voor de gehele huisvesting. Voor standplaatsen geldt echter dat alleen de ondergrond waarop de uiteindelijke huisvesting wordt aangebracht, wordt vergund met een huisvestingsvergunning. De uiteindelijke huisvesting is bijvoorbeeld de eigen woonwagen. In de praktijk blijkt ook dat woonwagenbewoners relatief vaak in het bezit zijn van een woonwagen. Om die reden is gekozen om alleen voor standplaatsen een huisvestingssysteem te hanteren.
De aard en de strekking van de hardheidsclausule zijn zodanig dat deze slechts met uiterste terughoudendheid kan worden toegepast. Bij de toetsing van de bijzondere gevallen dient in elk geval beoordeeld te worden of het Dagelijks Bestuur in eerdere, vergelijkbare situaties heeft besloten tot toepassing van de hardheidsclausule.
Een overgangsregeling is nodig zodat alle lopende procedures volgens de regels kunnen worden afgehandeld die golden op het moment dat de procedure startte. Het is meestal niet praktisch hiervoor de regels uit de nieuwe huisvestingsverordening toe te passen.
Kopieer de link naar uw clipboard
https://zoek.officielebekendmakingen.nl/bgr-2023-686.html
De hier aangeboden pdf-bestanden van het Staatsblad, Staatscourant, Tractatenblad, provinciaal blad, gemeenteblad, waterschapsblad en blad gemeenschappelijke regeling vormen de formele bekendmakingen in de zin van de Bekendmakingswet en de Rijkswet goedkeuring en bekendmaking verdragen voor zover ze na 1 juli 2009 zijn uitgegeven. Voor pdf-publicaties van vóór deze datum geldt dat alleen de in papieren vorm uitgegeven bladen formele status hebben; de hier aangeboden elektronische versies daarvan worden bij wijze van service aangeboden.
Authentieke versie (PDF)
Informatie
Gerelateerd
Printen
Delen