BIJLAGE I BIJ DE REGELING VAN DE MINISTER VAN BINNENLANDSE ZAKEN EN KONINKRIJKSRELATIES
VAN 10 OKTOBER 2018, NR. 2018-0000799225, TER VERVANGING VAN BIJLAGE 4 BIJ DE REGELING
TOEGELATEN INSTELLINGEN VOLKSHUISVESTING 2015
Bijlage 4. bij artikel 17 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting
2015 (verslagjaar 2018)
Inhoudsopgave
1
|
Algemeen
|
|
|
2
|
Rubriek A: de controleverklaring met betrekking tot de jaarrekening en het bestuursverslag
|
2.1
|
Doelstelling
|
2.2
|
Specifiek van toepassing zijnde regelgeving
|
2.3
|
Materialiteit (betrouwbaarheid en nauwkeurigheid)
|
2.4
|
Controleverklaring
|
|
|
3
|
Rubriek B: het assurance-rapport inzake de dVi over het verslagjaar (naleving van
specifieke wet- en regelgeving)
|
3.1
|
Doelstelling
|
3.2
|
Specifiek van toepassing zijnde regelgeving
|
3.3
|
Materialiteit (betrouwbaarheid, nauwkeurigheid en rapporteringstolerantie)
|
3.4
|
Oordelen in het assurance-rapport
|
3.5
|
Onderdelen assurance-rapport naleving specifieke wet- en regelgeving
|
|
|
4
|
Rubriek C: het assurance-rapport inzake de dVi over het verslagjaar (cijfermatige
verantwoording)
|
4.1
|
Doelstelling
|
4.2
|
Specifiek van toepassing zijnde regelgeving
|
4.3
|
Materialiteit (betrouwbaarheid en nauwkeurigheid)
|
4.4
|
Oordelen in het assurance-rapport
|
4.5
|
Onderdelen assurance-rapport cijfermatige verantwoording
|
1 Algemeen
Belangrijke wijzigingen
Uitgangspunt bij het accountantsprotocol over verslagjaar 2018 is dat kritisch bezien
is in hoeverre de administratieve lasten voor toegelaten instellingen verder beperkt
kunnen worden zonder dat dit ten koste gaat van de effectiviteit van het toezicht.
In het accountantsprotocol 2017 waren al verlichtingen in de controlewerkzaamheden
doorgevoerd ten opzichte van het accountantsprotocol over verslagjaar 2016. In het
accountantsprotocol 2018 zijn verdere verlichtingen doorgevoerd. Zo is het aantal
onderdelen in rubriek B waarbij Assurance wordt gevraagd teruggebracht van 21 over
verslagjaar 2017 naar 12 over verslagjaar 2018. In rubriek C is het aantal onderdelen
waarbij Assurance wordt gevraagd teruggebracht van 17 over verslagjaar 2017 naar 11
over verslagjaar 2018. Het accountantsprotocol over verslagjaar 2018 is verder nog
eerder gepubliceerd dan in voorgaande jaren. Onderstaand worden de belangrijkste wijzigingen
in het accountantsprotocol over verslagjaar 2018 toegelicht.
Rubriek A inzake de controleverklaring met betrekking tot de jaarrekening en het bestuursverslag
Zolang toegelaten instellingen nog geen Organisatie van Openbaar Belang (OOB) zijn
blijft ook in het accountantsprotocol 2018 de lijn dat de uitgebreide controleverklaring
niet verplicht is. In het accountantsprotocol over verslagjaar 2017 was wel de optie
voor toegelaten instellingen opgenomen om de uitgebreide controleverklaring toe te
passen. Ook die lijn is gehandhaafd. Over verslagjaar 2017 waren de modelteksten voor
de controleverklaring en de Assurance-rapporten voor de eerste keer niet meer in het
accountantsprotocol opgenomen, maar zijn deze opgenomen op de website van de NBA.
Deze werkwijze wordt voortgezet bij het accountantsprotocol over verslagjaar 2018.
Rubriek B inzake het Assurance-rapport over de naleving van specifieke wet- en regelgeving
In rubriek B zijn vervallen ten opzichte van verslagjaar 2017:
-
• De controle op het aangaan van nieuwe verbindingen (artikel 21 lid 2 van de Woningwet);
-
• De controle op de aangetrokken middelen in relatie tot de WOZ-waarde (artikel 21 c
lid 2 van de Woningwet en artikel 13 lid 4 van BTIV);
-
• De controle op de vestiging van recht van pand of hypotheek (artikel 21d lid 1 en
2 van de Woningwet);
-
• De controle op het aanvragen van een zienswijze inzake de (her)benoeming van bestuurders
en commissarissen (artikelen 25 lid 2 en 30 lid 3 van de Woningwet en artikel 6 lid
1 van RTIV);
-
• De controle op de overdracht of overgang van onderneming (artikel 27 lid 1 sub c van
de Woningwet);
-
• De controle op de juridische scheiding (artikel 50b van de Woningwet);
-
• De controle op de Assurance rapportage bij het rekenmodel marktwaarde;
-
• De controle op het verslag van de externe taxateur.
De toegelaten instelling dient uiteraard nog steeds te voldoen aan deze wettelijke
bepalingen. Het gaat slechts om het vervallen van de rol van de accountant.
Rubriek C inzake het Assurance-rapport over de cijfermatige informatie in de dVi
De belangrijkste inhoudelijke wijziging in rubriek C betreft het vervangen van de
bedrijfswaarde en de volkshuisvestelijke bestemming voor de beleidswaarde. Verder
geldt op grond van artikel 15 lid 2 en 4 RTIV dat de naar DAEB en niet-DAEB gescheiden
balans en winst- en verliesrekening en het naar DAEB en niet-DAEB gescheiden kasstroomoverzicht
met ingang van verslagjaar 2018 in de toelichting bij de jaarrekening opgenomen dienen
te worden. De accountant dient in dit kader vast te stellen dat de gescheiden overzichten
in de dVi aansluiten met de toelichting bij de gecontroleerde en gecertificeerde jaarrekening.
Ook in rubriek C zijn controleonderdelen vervallen:
-
• De controle op het oude dVi overzicht 2.1 met de ontwikkeling van de vastgoedportefeuille;
-
• De controle op het oude dVi overzicht 2.2 met de kenmerken van de vastgoedportefeuille;
-
• De controle op de voorraad- en waardemutaties en het aantal m2 bij de grondposities;
-
• De controle op het oude dVi overzicht 3.2.7 met de opgave van de latente belastingvorderingen;
-
• De controle op het oude dVi overzicht 3.3.1 met de opgave inzake de verbindingen;
-
• De controle op alle overzichten in de oude dVi inzake de bedrijfswaarde.
Inzake de controle op de toewijzingsgegevens is de werking van de bestuursverklaring
breder getrokken: ook bij ingebruikgeving van sociale huurwoningen door leegstandbeheerders
als antikraak op basis van een bruikleenovereenkomst is geen sprake van (ver)huur
en gelden de wettelijke eisen voor toetsing en verantwoording niet. Corporaties mogen
ook in die gevallen met de intermediair/beheerder afspreken dat deze de mutaties in
het gebruik van deze woningen verantwoordt via een bestuursverklaring.
In de nummering van de overzichten in de dVi over verslagjaar 2018 zijn veel wijzigingen
doorgevoerd ten opzichte van de dVi over verslagjaar 2017. In voorliggend accountantsprotocol
over verslagjaar 2018 wordt aangesloten bij de nieuwe nummering in de dVi.
Doelstelling
Conform artikel 37 van de Woningwet dient een toegelaten instelling een registeraccountant
of een accountant-administratieconsulent een opdracht tot onderzoek te geven van de
jaarrekening bedoeld in artikel 35 van de Woningwet, het bestuursverslag bedoeld in
artikel 36 van de Woningwet en het overzicht bedoeld in artikel 36a vierde lid. Deze
opdracht omvat het opstellen van:
-
a. een verklaring omtrent de getrouwheid van de jaarrekening, welke verklaring tevens
conform Nadere voorschriften controle- en overige standaarden (NV COS) 720 een oordeel
bevat over de verenigbaarheid van dat bestuursverslag met die jaarrekening;
-
b. een assurance-rapport inzake het volkshuisvestingsverslag1 en het overzicht, bedoeld in artikel 36a, vierde lid;
-
c. een verslag omtrent het onderzoek, bedoeld in artikel 37 eerste lid van de Woningwet,
uit te brengen aan het bestuur en de raad van commissarissen, waarbij de accountant
ten minste melding maakt van zijn bevindingen met betrekking tot de betrouwbaarheid
en continuïteit van de geautomatiseerde gegevensverstrekking.
Conform artikel 37, vijfde lid, van de Woningwet, worden in bijlage 4 bij de Regeling
toegelaten instellingen volkshuisvesting nadere voorwaarden gesteld aan de werkzaamheden
van de accountants van de toegelaten instellingen. Dit accountantsprotocol is de invulling
hiervan en heeft als doel nadere aanwijzingen te geven voor de werkzaamheden en rapportage
van de accountant. Het accountantsprotocol beoogt echter geen onderzoeksaanpak voor
te schrijven en is evenmin een (uitputtend) werkprogramma.
Het accountantsprotocol is getoetst op uitvoerbaarheid door de werkgroep Controleprotocollen
(COPRO) van de NBA. COPRO heeft het oordeel: “Uitvoerbaar” afgegeven.
In geval van fusie (in het verslagjaar) tussen toegelaten instellingen zal overleg
plaatsvinden tussen ILT-Aw, de betrokken toegelaten instellingen en de accountant
over de toepassing van het accountantsprotocol en de tekst van de assurance-rapporten.
Onderzoeksobjecten
De onderzoeksobjecten voor de accountantswerkzaamheden bij toegelaten instellingen
zijn:
-
– de jaarrekening en het bestuursverslag;
-
– de verantwoordingsgegevens over het verslagjaar in de vorm van de dVi op het terrein
van de naleving van specifieke wet- en regelgeving;
-
– de verantwoordingsgegevens over het verslagjaar in de vorm van de dVi op het terrein
van de cijfermatige verantwoording;
Bovengenoemde onderzoeksobjecten en de daaraan gekoppelde accountantswerkzaamheden
worden in dit accountantsprotocol achtereenvolgens behandeld in de rubrieken A, B
en C. Hierbij zijn de nadere doelstellingen per onderdeel uitgewerkt en is de specifiek
van toepassing zijnde regelgeving weergegeven. Verder zijn per onderdeel nadere aanwijzingen
voor de werkzaamheden van de accountant benoemd. Zie hiervoor hoofdstuk 2 tot en met
4.
De accountantsproducten
De accountantswerkzaamheden met betrekking tot de hiervoor genoemde onderzoeksobjecten
monden uit in een aantal accountantsrapportages zoals opgenomen op de website van
de NBA
De accountant dient de volgende producten te leveren:
-
A. De accountantscontrole op de jaarrekening mondt uit in een controleverklaring waarvoor
de accountant de tekst dient te hanteren zoals opgenomen op de website van de NBA.
-
B. De werkzaamheden van de accountant met betrekking tot de verantwoording in de dVi
op het terrein van de naleving van de specifieke wet- en regelgeving, zijn aan te
merken als het uitvoeren van een assurance-opdracht met een redelijke mate van zekerheid
overeenkomstig COS 3000A, leidend tot een assurance-rapport waarvoor de accountant
de tekst dient te hanteren zoals opgenomen op de website van de NBA.
-
C. De werkzaamheden van de accountant met betrekking tot de dVi op het terrein van de
cijfermatige verantwoording over het verslagjaar, inclusief de verantwoording omtrent
de woningtoewijzing uit hoofde van de EU beschikking respectievelijk de Woningwet,
het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting en de Regeling toegelaten instellingen
volkshuisvesting, zijn eveneens aan te merken als het uitvoeren van een assurance-opdracht
met een redelijke mate van zekerheid overeenkomstig COS 3000A, leidend tot een assurance-rapport
waarvoor de accountant de tekst dient te hanteren zoals opgenomen op de website van
de NBA.
-
D. Het accountantsverslag als bedoeld in artikel 393 lid 4 van Boek 2 van het BW.
Procedures verslaggeving toegelaten instellingen
Conform de Woningwet dient de toegelaten instelling voor 1 juli de jaarrekening en
het bestuursverslag, het volkshuisvestingsverslag en de dVi over verslagjaar 2018,
alsmede de bij die stukken behorende accountantsrapportages, in te dienen bij de verantwoordelijk
Minister, het college van burgemeester en wethouders van de gemeente(n) waar zij haar
woonplaats heeft of feitelijk werkzaam is, en ILT-Aw. Conform artikel 38, tweede lid
sub b, van de Woningwet zendt de toegelaten instelling jaarlijks het accountantsverslag
als bedoeld in artikel 393 lid 4 van Boek 2 van het BW naar de verantwoordelijk Minister
en ILT-Aw.
2 Rubriek A: de controleverklaring met betrekking tot de jaarrekening en het bestuursverslag
2.1 Doelstelling
-
1. De werkzaamheden van de accountant, bedoeld in artikel 37 van de Woningwet hebben
ten doel:
-
a. na te gaan of de jaarrekening, bedoeld in artikel 35 van de Woningwet, een getrouw
beeld geeft van vermogen en resultaat en ook overigens voldoet aan de vereisten krachtens
artikel 30 en 31 van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting en artikel
14 en 15 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting;
-
b. na te gaan of het bestuursverslag, voor zover de accountant dat kan beoordelen, overeenkomstig
de vereisten krachtens artikel 30 van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting
is opgesteld en met de jaarrekening verenigbaar is en geen materiële afwijkingen bevat
(cf. NV COS 720);
-
c. na te gaan of in de toelichting bij de jaarrekening de gebeurtenissen na balansdatum
zijn vermeld.
-
2. De accountant geeft de uitslag van zijn onderzoek als bedoeld onder punt 1a en 1b
weer in een controleverklaring omtrent de getrouwheid van de jaarrekening en de overige
bij of krachtens de wet gestelde eisen.
-
3. Voor de uitkomst van het onderzoek als bedoeld onder punt 1c mag de accountant volstaan
met de vermelding van hem gebleken tekortkomingen in de paragraaf overige bij of krachtens
de wet gestelde eisen in de controleverklaring.
2.2 Specifiek van toepassing zijnde regelgeving
-
• Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting;
-
• Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting;
-
• Titel 9 BW 2, RJ 645 en overige Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving;
-
• Wet normering topinkomens (hierna: WNT);
-
• Controleprotocol WNT;
Werkzaamheden inzake de in artikel 37 lid 3 onderdeel a gevraagde vermelding van eventuele
tekortkomingen in het bestuursverslag en tevens een oordeel over de verenigbaarheid
van het bestuursverslag met de jaarrekening bestaan uit:
-
• de accountant gaat na of het bestuursverslag overeenkomstig de bepalingen van artikel
391 BW2 zijn opgesteld en met de jaarrekening verenigbaar is;
-
• en of het bestuursverslag in het licht van de tijdens het onderzoek van de jaarrekening
verkregen kennis en begrip omtrent de rechtspersoon en zijn omgeving materiële onjuistheden
bevat en
-
• of de in artikel 392 lid 1 van Boek 2 van het BW, onderdelen b tot en met f vereiste
gegevens zijn toegevoegd.
2.3 Materialiteit (betrouwbaarheid en nauwkeurigheid)
Bij de controle dienen de algemene (voor de jaarrekeningcontrole geldende) betrouwbaarheids-
en nauwkeurigheidsnormen te worden gehanteerd. Het is de verantwoordelijkheid van
de accountant om deze te bepalen met inachtneming van hetgeen hierover in NV COS is
opgenomen. Voor de werkzaamheden die volgen uit het Controleprotocol WNT, is de in
dat protocol opgenomen materialiteit van toepassing.
2.4 Controleverklaring
Voor een goedkeurende controleverklaring dient de accountant de tekst te hanteren
als opgenomen op de website van de NBA (Home/ Tools en voorbeelden/ Voorbeeldteksten
en -verklaringen). Indien een accountant een andere dan een goedkeurende verklaring
afgeeft, sluit hij aan bij de voorbeeldteksten zoals gepubliceerd op de website van
de NBA.
3 Rubriek B: het assurance-rapport inzake de dVi over het verslagjaar (naleving van
specifieke wet- en regelgeving)
3.1 Doelstelling
De werkzaamheden van de accountant die leiden tot een assurance-rapport hebben ten
doel een redelijke mate van zekerheid te verschaffen over de juistheid en volledigheid
van de opgave in onderdeel 5.1 (Verantwoording naleving specifieke wettelijke bepalingen)
van de dVi die betrekking heeft op de naleving van de regelgeving inzake de melding
respectievelijk de goedkeuring van de vervreemding van bezit, de aanbestedingsplicht
voor maatschappelijk vastgoed, de naleving van de voorwaarden inzake het gebruik van
financiële derivaten door toegelaten instellingen volkshuisvesting bij nieuwe derivatentransacties,
de naleving van de voorwaarden inzake beleggen door toegelaten instellingen volkshuisvesting
en enkele overige in paragraaf 3.5 benoemde onderwerpen inzake de naleving van specifieke
wet- en regelgeving.
Het zich juist en volledig verantwoorden over de rechtmatigheid van handelen in de
dVi, is de verantwoordelijkheid van het bestuur van de toegelaten instelling. De accountant
controleert of deze verantwoording op de in paragraaf 3.5 van dit protocol benoemde
onderwerpen juist en volledig is. Dit houdt in dat de accountant toetst of aan de
relevante onderdelen van de wet- en regelgeving is voldaan, om vast te kunnen stellen
dat de verantwoording in de dVi juist en volledig is.
3.2 Specifiek van toepassing zijnde regelgeving
De hieronder opgesomde regelgeving en toelichtingen daarop (voor zover deze niet reeds
in de betreffende paragraaf van dit protocol specifiek zijn benoemd) zijn van toepassing
op de werkzaamheden van de accountant:
3.3 Materialiteit (betrouwbaarheid, nauwkeurigheid en rapporteringstolerantie)
Bij de controlewerkzaamheden inzake punten 1 (onderdeel verschaffen van vermogen aan
verbindingen), 2, 5, 6, 8 en punten 10 t/m 12 van paragraaf 3.5 geldt een materialiteit
van 0% in die zin dat de uitkomst goed (geen afwijking van regelgeving), fout (wel
afwijking van regelgeving) of onzeker (onzekerheid over de afwijking van de regelgeving)
is. Bij de controlewerkzaamheden inzake punt 1 (onderdeel verstrekken garantstellingen
aan verbindingen) van paragraaf 3.5 geldt voor de controle van het volledigheidsaspect
de materialiteit zoals gehanteerd bij de jaarrekeningcontrole. Voor punt 9 (nieuwe
beleggingen) geldt een materialiteit van 1% over de nieuwe beleggingen. Bij de controlewerkzaamheden
inzake punt 3 van paragraaf 3.5 (melding/goedkeuring vervreemding woongelegenheden
en maatschappelijk vastgoed aan derden, voor woongelegenheden niet zijnde aan natuurlijke
personen voor eigen bewoning en toegelaten instellingen, voor maatschappelijk vastgoed
niet zijnde aan huurders en toegelaten instellingen), punt 4 (vervreemding woongelegenheden
aan natuurlijke personen voor eigen bewoning en maatschappelijk vastgoed aan huurders)
en punt 7 van paragraaf 3.5 (de aanbesteding maatschappelijk vastgoed) gelden de algemene
voor de jaarrekeningcontrole geldende betrouwbaarheids- en nauwkeurigheidsnormen.
Voor punt 6 (goedkeuring niet-DAEB investeringen) geldt dat uitsluitend niet-DAEB
investeringen van € 250.000,– of hoger dienen te worden gecontroleerd. Voor punt 7
van paragraaf 3.5 (de aanbesteding maatschappelijk vastgoed) geldt dat uitsluitend
dienen te worden gecontroleerd de aanbestedingen boven het bedrag van € 300.000,–
per aanbesteding voor het treffen van voorzieningen aan haar gebouwen en hun onroerende
en infrastructurele aanhorigheden, en boven het bedrag van € 1.000.000,– per aanbesteding
voor het doen bouwen van maatschappelijk vastgoed.
Indien de accountant zowel fouten als onzekerheden aantreft dan weegt hij deze fouten
en onzekerheden bij zijn oordeelsvorming altijd in onderlinge samenhang.
Voor de onderdelen 3, 4 en 7 van paragraaf 3.5 geldt een rapporteringstolerantie van
0%. Dit betekent dat de accountant alle geconstateerde afwijkingen bij deze onderdelen
toelicht in een aparte paragraaf in het assurance-rapport (‘Overige aangelegenheden’),
ook als dit geen invloed heeft op het afgegeven oordeel.
3.4 Oordelen in het assurance-rapport
Het assurance-rapport strekt zich uit over de genoemde 12 onderdelen; de accountant
moet per onderdeel een afzonderlijk oordeel formuleren. De accountant moet de onderbouwing
van een afwijkend oordeel in het assurance-rapport omschrijven.
3.5 Onderdelen assurance-rapport naleving specifieke wet- en regelgeving
In deze paragraaf worden de controlewerkzaamheden beschreven met betrekking tot een
aantal specifieke artikelen uit de vigerende regelgeving. Het betreft bepalingen inzake:
-
1. Het verschaffen van vermogen aan verbindingen en het verstrekken van garantstellingen
aan verbindingen (21a lid 2 van de Woningwet);
-
2. Transacties bij aangewezen instellingen (artikel 21c lid 1 van de Woningwet, artikel
13 lid 1 en 2 van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting en artikel
3 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting);
-
3. Melding/goedkeuring vervreemding woongelegenheden en maatschappelijk vastgoed aan
derden (Woningwet art. 27, lid 1a en Btiv art.24);
-
4. Het vervreemden van woongelegenheden aan natuurlijke personen voor eigen bewoning
en maatschappelijk vastgoed aan huurders (Btiv art. 23, Rtiv, artikel 10 en 11);
-
5. Vervreemding van aandelen (artikel 27 lid 1 sub b van de Woningwet);
-
6. Goedkeuring nieuwe niet-DAEB investeringen (artikel 44c lid 1 van de Woningwet);
-
7. De aanbestedingsplicht voor maatschappelijk vastgoed (artikel 51 van de Woningwet);
-
8. Het gebruik van financiële derivaten (reglementen financieel beleid en beheer en artikelen
106 tot en met 108 Btiv);
-
9. Verantwoord beleggen inzake nieuwe beleggingen (reglementen financieel beleid en beheer
en artikel 41 lid 1 Rtiv);
-
10. Verantwoord beleggen inzake rating beleggingen op 31 december 2018 (reglementen financieel
beleid en beheer en artikel 41 lid 1 sub e van de Rtiv.);
-
11. Het sluiten van overeenkomsten met derden inzake de huur of verhuur van woningen (artikel
58 Btiv);
-
12. Werkzaamheden ten behoeve van de huisvesting van vergunninghouders (artikel 45a van
de Woningwet;
Over de naleving van deze wettelijke bepalingen heeft de toegelaten instelling verantwoording
afgelegd in onderdeel 5.1 (Verantwoording naleving specifieke wettelijke bepalingen)
van de dVi.
Inzake de hierna genoemde elementen uit de dVi over het verslagjaar zal een oordeel
afgegeven moeten worden. Hieronder wordt per onderdeel een nadere toelichting verstrekt:
1. Onderdeel dVi 5.1.1 (het verschaffen van vermogen aan verbindingen en het verstrekken
van garantstelingen aan verbindingen)
Verschaffen van vermogen aan verbindingen
De accountant stelt hiertoe vast dat aan verbindingen in verslagjaar 2018 door de
toegelaten instelling geen ander vermogen is verschaft dan het vermogen dat zij tot
dat tijdstip aan die onderneming heeft verschaft (artikel 21a lid 2 van de Woningwet)
alsmede wanneer dit wel het geval is, dat er in dat geval ontheffing is verleend zoals
bedoeld in artikel 21a lid 3 van de Woningwet. De controle op het verschaffen van
vermogen aan verbindingen, heeft betrekking op verbindingen als bedoeld in artikel
1 lid 2 onder a (dochtermaatschappij), b (deelneming in de zin van artikel 24c boek
2 van het BW) en c (duurzame band) van de Woningwet.
De accountant stelt qua volledigheid van het verschaffen van vermogen vast dat voor
alle vermogensverschaffingen van € 250.000,– of hoger door de toegelaten instelling
in verslagjaar 2018, de op grond van de Woningwet vereiste ontheffing is verleend
zoals bedoeld in artikel 21a lid 3 van de Woningwet. Dit drempelbedrag ziet alleen
op de controle en conclusie door de accountant, voor de toegelaten instellingen gelden
de normale wettelijke bepalingen.
Nadere toelichting
Op grond van artikel 21a lid 2 van de Woningwet mag de toegelaten instelling geen
aanvullend vermogen aan verbindingen verschaffen. De accountant dient vast te stellen
dat de verantwoording in onderdeel 5.1.1 van de dVi juist en volledig is, hetgeen
inhoudt dat de accountant vaststelt dat er geen aanvullend vermogen aan verbindingen
is verschaft. Onder verschaffen van vermogen wordt in dit verband verstaan het verschaffen
van vermogen door middel van het storten van aandelenkapitaal dan wel door het verstrekken
van een financiering. Anderszins vermogen verschaffen, zoals via verkapt vermogen,
schenkingen, e.d. is per definitie niet toegestaan.
|
|
Ten behoeve van het bepalen of er sprake is van een ‘duurzame band’ kan het volgende
kader worden gehanteerd dat volgt uit de Woningwet, de memorie van toelichting, het
BW en de jurisprudentie. Er is sprake van een duurzame band wanneer:
– de toegelaten instelling stemrechten heeft in de algemene vergadering;
– en/of wanneer er sprake is van een bestuurlijke band of financiële band, met dien
verstande dat het uitsluitend verstrekken van financiering niet voldoende is om van
een duurzame band te kunnen spreken;
– en/of wanneer de duurzame band uit de statuten van de verbinding (bijvoorbeeld een
dochterstichting) kan worden afgeleid;
– en/of wanneer er sprake is van een duurzame band als bedoeld in artikel 2:24c lid
1 BW. Uit de memorie van toelichting op dat artikel kan worden afgeleid dat er een
oogmerk moet bestaan om duurzaam verbonden te zijn. Hiermee wordt e.e.a. afgebakend
ten opzichte van de “eenvoudige belegging”;
– en/of wanneer er sprake is van exclusieve invloed op de benoeming van het bestuur
van de verbinding;
– en/of wanneer er sprake is van bezit van 100% van de aandelen.
|
|
Onder duurzame band wordt niet verstaan uitsluitend het hebben van een langdurige
contractuele relatie.
|
|
Een VVE is op grond van artikel 1 van de Woningwet geen verbonden onderneming.
|
Verstrekken van garantstellingen aan verbindingen
De accountant stelt hiertoe vast dat aan verbindingen in verslagjaar 2018 de toegelaten
instelling zich niet anderszins voor die onderneming garant heeft gesteld dan zij
tot dat tijdstip heeft gedaan (artikel 21a lid 2 van de Woningwet) alsmede wanneer
dit wel het geval is, dat er in dat geval ontheffing is verleend zoals bedoeld in
artikel 21a lid 3 van de Woningwet. De controle op het verschaffen van garantstellingen
aan verbindingen, heeft betrekking op verbindingen als bedoeld in artikel 1 lid 2
onder a (dochtermaatschappij), b (deelneming in de zin van artikel 24c boek 2 van
het BW) en c (duurzame band) van de Woningwet.
Nadere toelichting
Op grond van artikel 21a lid 2 van de Woningwet mag de toegelaten instelling geen
aanvullende garantstellingen verstrekken. Voor reeds voor 1 juli 2015 verstrekte garantstellingen
geldt dat deze uitsluitend mogen worden ingezet voor activiteiten die voor 1 juli
2015 zijn aangevangen dan wel voor activiteiten waarvan uit schriftelijke, uitsluitend
op die werkzaamheden betrekking hebbende, stukken blijkt dat de aanvang daarvan reeds
voor 1 juli 2015 was beoogd. De accountant dient vast te stellen dat de verantwoording
in onderdeel 5.1.1 van de dVi juist en volledig is, hetgeen inhoudt dat de accountant
vaststelt dat in verslagjaar 2018 de toegelaten instelling zich niet anderszins voor
verbindingen garant heeft gesteld dan zij tot dat tijdstip heeft gedaan. Onder garantstelling
wordt hier verstaan elke verklaring dat de toegelaten instelling aansprakelijk is
voor schulden van de verbonden onderneming, anders dan vermindering van de waarde
van het gestorte aandelenkapitaal of de afgegeven lening.
|
|
Ten behoeve van het bepalen of er sprake is van een ‘duurzame band’ kan het kader
dat in de toelichting bij ‘Verschaffen van vermogen aan verbindingen’ is geformuleerd
worden gehanteerd.
|
2. Onderdeel dVi 5.1.2 (Transacties met aangewezen instellingen)
De accountant stelt hiertoe vast dat de toegelaten instelling ingevolge artikel 21c
lid 1 van de Woningwet in verslagjaar 2018 uitsluitend transacties is aangegaan bij
instellingen die voldoen aan de criteria zoals vastgelegd in artikel 13 lid 1 en 2
van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting en de artikelen 3 van de
Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting.
Nadere toelichting
|
|
Vanaf 1 juli 2016 gelden de volgende eisen conform artikel 13 van het Besluit toegelaten
instellingen volkshuisvesting:
|
|
Artikel 13
1. De categorieën van instellingen, bedoeld in artikel 21c, eerste lid, van de wet,
zijn:
a. Nederlandse overheden;
b. Nederlandse banken als bedoeld in artikel 1:1 van de Wet op het financieel toezicht,
met ten minste een single B-rating of een daarmee vergelijkbare rating, afgegeven
door ten minste twee van de bij ministeriële regeling te noemen ratingbureaus;
c. banken met een vergunning als bedoeld in artikel 2:15, eerste lid, of 2:16, eerste
lid, van de Wet op het financieel toezicht, met ten minste een single B-rating of
een daarmee vergelijkbare rating, afgegeven door ten minste twee van de bij ministeriële
regeling te noemen ratingbureaus, en
d. professionele beleggers als bedoeld in artikel 1:1, begripsomschrijving van professionele
belegger, onderdelen b tot en met r, van de Wet op het financieel toezicht.
2. In afwijking van het eerste lid, onderdelen b en c, zijn de categorieën van instellingen,
bedoeld in artikel 21c, eerste lid, van de wet:
a. banken als bedoeld in de onderdelen c en d met ten minste een single A-rating of
een daarmee vergelijkbare rating, afgegeven door ten minste twee van de bij ministeriële
regeling te noemen ratingbureaus, indien de transacties betrekking hebben op beleggingen
of financiële derivaten;
b. banken als bedoeld in de onderdelen c en d met een lagere dan single B-rating of
zonder rating indien de transacties uitsluitend betrekking hebben op het aantrekken
van leningen.
3. Bij ministeriële regeling kunnen andere daarbij te bepalen categorieën van instellingen
worden aangewezen, indien zonder die aanwijzing het aangaan van financiële transacties
door toegelaten instellingen op een wijze zou worden belemmerd die strijdig is met
het belang van de volkshuisvesting.
5. De eisen ten aanzien van de rating, bedoeld in het eerste lid, onderdelen b en
c, en het tweede lid, onderdelen a en b, zijn niet van toepassing voor een bank die
een volledige dochtermaatschappij is van een bank die aan die eisen voldoet en ten
aanzien waarvan die bank een schriftelijk verklaring als bedoeld in artikel 403 lid
1 onder f van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek heeft afgegeven.
|
|
Met het nieuwe vijfde lid wordt het mogelijk om transacties aan te gaan met banken
die zelf geen rating hebben, maar die een 100% dochter zijn van banken die wel aan
de ratingvereisten en overige voor banken gestelde vereisten voldoen, in die gevallen
dat de moeder zich aansprakelijk heeft verklaard voor de schulden van de dochter.
Daarnaast zijn met deze wijzigingen de regels van artikel 13 en 107 en artikel 4 van
de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 meer gestroomlijnd door
deze bijna geheel op te nemen in artikel 13. Hierbij is de algemene regel dat toegelaten
instellingen transacties kunnen aangaan met banken met een B-rating. De eisen zijn
echter strenger, namelijk A, als deze transacties (mede) betrekking hebben op derivaten
en/of beleggingen. Als het gaat om transacties die uitsluitend het aantrekken van
leningen betreffen zijn er geen ratingvereisten.
|
|
De accountant stelt, om te bepalen of de verantwoording in onderdeel 5.1.2 van de
dVi juist en volledig is, vast dat aan deze criteria is voldaan.
|
3. Onderdeel dVi 5.1.3 (melding/goedkeuring vervreemding woongelegenheden en maatschappelijk
vastgoed aan derden, voor woongelegenheden niet zijnde aan natuurlijke personen voor
eigen bewoning en toegelaten instellingen, voor maatschappelijk vastgoed niet zijnde
aan huurders en toegelaten instellingen)
De accountant dient hiertoe na te gaan of er in het verslagjaar 2018 voldaan is aan
de verkoopregels, zoals die zijn vastgelegd in de woningwet en lagere regelgeving
(hieronder nader gespecificeerd). Het gaat dan met name om de meldingsplicht. Voor
de werkzaamheden in deze paragraaf geldt dat er geen onderscheid dient te worden gemaakt
tussen vervreemding van bestaande woongelegenheden en de vervreemding van nieuwbouw
woongelegenheden.
De accountant dient om vast te stellen dat de verantwoording door de toegelaten instelling
in onderdeel 5.1.3 van de dVi juist en volledig is, na te gaan of in het verslagjaar
2018 voldaan is aan de regelgeving omtrent het vervreemden van woongelegenheden en
gebouwen met een maatschappelijke gebruiksbestemming (als bedoeld in artikel 45, tweede
lid, onderdeel d van de Woningwet en bijlage 3 en 4 van het Besluit toegelaten instellingen
volkshuisvesting), zoals die zijn vastgelegd in artikel 27, eerste lid, aanhef en
onderdeel a, van de Woningwet, artikelen 22 t/m 27 van het Besluit toegelaten instellingen
volkshuisvesting en artikelen 9 t/m 11 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting.
Om te bepalen of een vervreemding valt in deze periode, is de datum van indiening
van het verzoek om goedkeuring bepalend.
Om na te gaan of de verantwoording in onderdeel 5.1.3 van de dVi juist en volledig
is, dient de accountant:
-
– Vast te stellen dat conform de bepalingen in artikel 27, eerste lid, aanhef en onderdeel
a, van de Woningwet en artikel 24 van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting
goedkeuring is verleend door de Minister bij vervreemdingen van woongelegenheden aan
andere dan natuurlijke personen voor eigen bewoning of toegelaten instellingen, alsmede
bij vervreemding van maatschappelijk vastgoed aan anderen dan de zittende huurder
of een toegelaten instelling. Per 1 november 2011 zijn verkopen van woningen aan eerstegraads
bloed- en aanverwanten (t.b.v. bewoning door deze bloed- en aanverwanten) van de koper
gelijk gesteld aan verkoop aan natuurlijke personen voor eigen bewoning (zie ook definitie
in artikel 1 lid 1 van het Besluit). Een integrale gegevensgerichte controle op vervreemdingen
aan andere dan natuurlijke personen voor eigen bewoning c.q. toegelaten instellingen
maakt onderdeel uit van deze werkzaamheden waarbij de accountant vaststelt dat aan
de voorafgaande goedkeuringsvereiste is voldaan.
4. Onderdeel dVi 5.1.4 (vervreemding woongelegenheden aan natuurlijke personen voor
eigen bewoning en maatschappelijk vastgoed aan huurders)
De accountant dient hiertoe na te gaan of er in het verslagjaar 2018 voldaan is aan
de verkoopregels, zoals die waren vastgelegd in de Woningwet en lagere regelgeving.
Om te bepalen of een vervreemding valt in deze periode, is de datum van het transport
van de onroerende zaak bij de notaris bepalend. Voor de werkzaamheden in deze paragraaf
geldt dat er geen onderscheid dient te worden gemaakt tussen vervreemding van bestaande
woongelegenheden en de vervreemding van nieuwbouw woongelegenheden.
De accountant dient om vast te stellen dat de verantwoording door de toegelaten instelling
in onderdeel 5.1.4 van de dVi juist en volledig is, na te gaan of in 2018 voldaan
is aan de regelgeving omtrent het vervreemden van woongelegenheden en gebouwen met
een maatschappelijke gebruiksbestemming (als bedoeld in artikel 45, tweede lid, onderdeel
d van de Woningwet en bijlage 3 en 4 van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting),
zoals die zijn vastgelegd in artikel 27, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van de
Woningwet, artikelen 22 t/m 27 van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting
en artikelen 9 t/m 11 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting.
Om na te gaan of de verantwoording in onderdeel 5.1.4 van de dVi juist en volledig
is, dient de accountant:
-
1. Vast te stellen dat wanneer verkoop van woongelegenheden aan natuurlijke personen
voor eigen bewoning heeft plaatsgevonden voor een prijs die lager is dan 90% van de
getaxeerde marktwaarde vrij van huur en gebruik of meest actuele WOZ-waarde, er voldaan
is aan hetgeen hierover is vastgelegd in artikel 23 van het Besluit toegelaten instellingen
volkshuisvesting. Vervreemdingen waarbij goedkeuring als bedoeld in artikel 27, eerste
lid, aanhef en onderdeel a, van de Woningwet niet is vereist, zijn in het geval van
vervreemdingen aan natuurlijke personen voor eigen bewoning onder andere afhankelijk
van de hoogte van het kortingspercentage en in sommige gevallen is daarbij de hoogte
van het huishoudinkomen van belang. Dit laatste punt dient de accountant bij de werkzaamheden
te betrekken. Ook dient te worden nagegaan of de huishoudinkomenstoets juist is uitgevoerd,
zoals bepaald in artikel 11 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting.
Een gegevensgerichte deelwaarneming op vervreemdingen van woongelegenheden aan natuurlijke
personen voor eigen bewoning tegen een prijs lager dan 90% van de getaxeerde marktwaarde
vrij van huur en gebruik of meest recente WOZ-waarde maakt deel uit van de werkzaamheden.
De omvang van de deelwaarneming wordt overgelaten aan het ‘professional judgement’
van de accountant. Deze zal, mede op basis van risico-inschatting, een verantwoorde
omvang van de deelwaarneming moeten bepalen waarmee, in samenhang met de overige werkzaamheden,
tot een deugdelijke grondslag voor het oordeel wordt gekomen. De populatie waarbinnen
de deelwaarneming moet worden uitgevoerd betreft alle vervreemdingen van woongelegenheden
aan natuurlijke personen voor eigen bewoning tegen een prijs lager dan 90% van de
getaxeerde marktwaarde vrij van huur en gebruik of meest actuele WOZ-waarde.
-
2. Vast te stellen dat de toegelaten instelling de regelgeving (artikel 9 van de Regeling
toegelaten instellingen volkshuisvesting) met betrekking tot de bepaling van de waarde
bij verkoop van woongelegenheden aan natuurlijke personen voor eigen bewoning heeft
nageleefd. Een gegevensgerichte deelwaarneming maakt onderdeel uit van deze werkzaamheden.
Bij verkoopovereenkomsten dient er gebruik te zijn gemaakt van een actueel gevalideerd taxatierapport dat voldoet aan de vereisten zoals bepaald in artikel 9 van de Regeling
toegelaten instellingen volkshuisvesting, of de meest recente WOZ-beschikking. Ouder
dan 6 maanden afgezet tegen de datum van de verkoopovereenkomst is niet actueel, tenzij
niet ouder dan 2 jaar, en aangevuld met een ‘markttechnische update’ van maximaal
3 maanden oud. In alle gevallen mag het taxatierapport niet zijn opgesteld door de
verkopende makelaar (onafhankelijkheidseis).
-
3. Vast te stellen dat indien vervreemding van maatschappelijk vastgoed heeft plaatsgevonden
aan de huurder die direct voorafgaand aan de vervreemding het vastgoed huurde, deze
minimaal de getaxeerde marktwaarde vrij van huur en gebruik of de meest recente WOZ-waarde
heeft betaald.
-
4. Vast te stellen dat indien vervreemding van maatschappelijk vastgoed heeft plaatsgevonden
aan de huurder die direct voorafgaand aan de vervreemding het vastgoed huurde en deze
minimaal een prijs betaalt die tenminste gelijk is aan de getaxeerde marktwaarde vrij
van huur en gebruik of meest recente WOZ-waarde, de waardebepaling conform artikel
24 sub d nummer 2 van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting en artikel
9 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting is geschied.
Nadere toelichting
In artikel 27, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van de Woningwet is bepaald dat
voor vervreemding van onroerende zaken voorafgaande goedkeuring van de Minister vereist
is behoudens bij AMvB bepaalde gevallen. In artikel 24 van het Besluit toegelaten
instellingen volkshuisvesting is zijn deze uitzonderingen bepaald. Voor wat betreft
de vervreemding van woongelegenheden zijn de uitzonderingen op de goedkeuringsvereiste
als volgt: de vervreemding aan een andere toegelaten instelling, de vervreemding aan
een natuurlijke persoon tegen ten minste 90% van de getaxeerde marktwaarde vrij van
huur en gebruik of de meest recente WOZ-waarde indien die persoon een bloed- of aanverwant
in de eerste graad is van die persoon die hierin zijn hoofdverblijf heeft of zal hebben
en vervreemding onder voorwaarden zoals deze zijn bepaald in artikel 23 van het Besluit.
De accountant dient, om te bepalen of de verantwoording in onderdeel 5.1.4 van de
dVi juist en volledig is, vast te stellen of bij vervreemdingen van onroerende zaken
waar geen voorafgaande goedkeuring is vereist, aan de daarvoor geldende voorwaarden
is voldaan.
|
Verkoop onder voorwaarden
In Richtlijn 645 van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving wordt verkoop door de
toegelaten instelling van een woning met een terugkoopplicht en verkoop met een terugkooprecht
tegen een prijs die significant lager is dan de verwachte reële waarde op het terugkoopmoment,
niet gekwalificeerd als een verkooptransactie conform RJ 270 omdat de toegelaten instelling
niet alle belangrijke rechten op economische voordelen alsmede alle belangrijkste
risico’s heeft overgedragen aan de koper. Het is van belang te vermelden dat dergelijke
transacties in relatie tot de van toepassing zijnde regelgeving wel als verkooptransactie
kwalificeren zodat de ‘normale’ bepalingen inzake de juiste toepassing van de kortingspercentages,
melding van verkopen en de bepaling van de waarde bij vervreemdingen van toepassing
zijn.
5. Onderdeel dVi 5.1.5 (het vervreemden van aandelen in dochtermaatschappijen)
De accountant stelt hiertoe vast dat alle vervreemdingen van aandelen in dochtermaatschappijen
door de toegelaten instelling in verslagjaar 2018 vooraf zijn goedgekeurd door de
Minister (artikel 27 lid 1 sub b van de Woningwet).
Nadere toelichting
Op grond van artikel 27 lid 1 sub b van de Woningwet mag de toegelaten instelling
geen aandelen in dochtermaatschappijen vervreemden voordat dit is goedgekeurd door
de Minister. De accountant dient, om te bepalen of de verantwoording in onderdeel
5.1.5 van de dVi juist en volledig is, uitsluitend vast te stellen dat alle vervreemdingen
in verslagjaar 2018 door de Minister (i.c. ILT-Aw) zijn goedgekeurd. Van de accountant
wordt dus niet gevraagd een inhoudelijk oordeel te hebben over de vervreemding (dit
oordeel geeft ILT-Aw).
|
6. Onderdeel dVi 5.1.6 (goedkeuring niet-DAEB investeringen)
De accountant stelt hiertoe vast dat alle niet-DAEB investeringen die in verslagjaar
2018 door de toegelaten instelling zijn aangegaan met een bedrag van € 250.000,– of
hoger, vooraf zijn goedgekeurd door de Minister (i.c. ILT-Aw) (artikel 44c lid 1 van
de Woningwet). Dit drempelbedrag ziet alleen op de controle door de accountant, voor
de toegelaten instellingen gelden de normale wettelijke bepalingen.
Nadere toelichting
Op grond van artikel 44c lid 1 van de Woningwet mag de toegelaten instelling geen
nieuwe niet-DAEB investeringen aangaan voordat dit is goedgekeurd door de Minister.
Het DAEB-begrip is bij wet ingevuld. Alle overige investeringen dan DAEB, zijn daarmee
per definitie niet-DAEB investeringen. Voor het bepalen van het type investering (DAEB
dan wel niet-DAEB) wanneer bovenstaande geen uitkomst biedt, is vervolgens het doel
van de investering van belang. Indien de investering er bijvoorbeeld op is gericht
om niet-DAEB vastgoed te transformeren naar DAEB-woningen, is er sprake van een DAEB-investering
die niet vooraf dient te worden goedgekeurd door de Minister.
|
|
De accountant dient, om te bepalen of de verantwoording in onderdeel 5.1.6 van de
dVi juist en volledig is, uitsluitend vast te stellen dat alle niet-DAEB investeringen
die in verslagjaar 2018 zijn aangegaan (het sluiten van een contract waarmee een financiële
verplichting wordt aangegaan) vooraf door de Minister (i.c. ILT-Aw) zijn goedgekeurd.
Van de accountant wordt dus niet gevraagd een inhoudelijk oordeel te hebben over de
niet-DAEB investering (dit oordeel geeft ILT-Aw). De accountant dient wel specifieke
aandacht te hebben voor het overgangsrecht dat hierbij geldt. Dat houdt in dat op
grond van artikel 5 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting sprake
is van reeds aangevangen werkzaamheden als er voor 1-7-2015 voor betreffende werkzaamheden
een omgevingsvergunning is aangevraagd en/of verleend (blijkend uit de datum van een
ontvangstbevestiging van de gemeente van de aanvraag minus 7 werkdagen), dan wel dat
er een (financiële) verplichting is aangegaan en waaruit blijkt dat de feitelijke
aanvang van fysieke werkzaamheden ter plaatse binnen twee jaar wordt beoogd.
|
7. Onderdeel dVi 5.1.7 (aanbesteding maatschappelijk vastgoed)
De accountant dient hiertoe na te gaan of de wet- en regelgeving is nageleefd inzake
de aanbestedingsplicht voor maatschappelijk vastgoed uit hoofde van artikel 51 van
de Woningwet. Er bestaat inzake de aanbesteding van maatschappelijk vastgoed een eis
van meervoudige aanbesteding hetgeen inhoudt dat er minimaal twee partijen meedingen.
De toegelaten instelling is vrij in de keuze van de aanbestedingsvorm (Europees, openbaar
of onderhands). De Woningwet stelt hieromtrent geen nadere regels. Uitsluitend de
aanbestedingen boven het bedrag van € 300.000,– per aanbesteding voor het treffen
van voorzieningen aan haar gebouwen en hun onroerende en infrastructurele aanhorigheden,
en boven het bedrag van € 1.000.000,– per aanbesteding voor het doen bouwen van maatschappelijk
vastgoed, dienen te worden gecontroleerd.
8. Onderdeel dVi 5.1.8 (reglementen financieel beleid en beheer en artikelen 106 tot
en met 108 Btiv)
De reglementen financieel beleid en beheer zijn per 1 januari 2017 goedgekeurd door
Onze Minister conform artikel 103 van het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting.
Dit betekent dat de beleidsregels derivaten en beleidsregels verantwoord beleggen
per dezelfde datum zijn vervallen. Vanaf 1 januari 2017 gelden ten aanzien van derivaten
de bepalingen die daaromtrent zijn opgenomen in het reglement financieel beleid en
beheer. Hiervan heeft de Aw reeds vastgesteld dat deze in overeenstemming zijn met
het gestelde in de artikelen 106 tot en met 108 Btiv.
Op grond van het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (artikel 104 t/m
108) en de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting (artikel 41 en 43) gelden
de bepalingen inzake derivaten en beleggingen per 1 januari 2017 zowel voor toegelaten
instellingen als dochtermaatschappijen. In de wijzigingen die met ingang van 1 juli
2017 in het BTIV zijn doorgevoerd is deze regelgeving vanaf 1 juli 2017 ook van toepassing
op verbonden ondernemingen waarvan de toegelaten instelling, al dan niet samen met
één van haar verbonden ondernemingen, meer dan de helft van de bestuurders kan benoemen
en ontslaan. De accountant dient, om te bepalen of de verantwoording in onderdeel
5.1.8 van de dVi juist en volledig is na te gaan of de aangegane derivatentransacties
in het verslagjaar 2018 zijn toegestaan conform het reglement inzake het financieel
beleid en beheer als bedoeld in artikelen 55 en 55a van de Woningwet en artikelen
105, 106 en 107 van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting. De accountant
stelt vast dat:
-
a. Er geen andere derivaten zijn afgesloten dan rentecaps en payer swaps, gericht op
het afdekken van opwaartse renterisico’s op bestaande variabele leningen. Voor de
payer swaps geldt dat de looptijd niet langer is dan het lopende jaar en de eerstvolgende
negen kalenderjaren daarna (artikel 107 lid 1 sub a Besluit toegelaten instellingen
volkshuisvesting), financiële derivaten uitsluitend zijn aangetrokken in euro’s, en
van financiële instellingen met minimaal een single A rating of een daarmee vergelijkbare
rating, afgegeven door ten minste twee van de drie ratingbureaus Moody’s, Standard
and Poor’s en Fitch. De minimale rating van tegenpartijen was op het moment van afsluiten
van het derivaat single A (artikel 13 lid 2 sub a Besluit toegelaten instellingen
volkshuisvesting); De toegelaten instelling uitsluitend financiële derivaten heeft
aangetrokken van een financiële instelling, als zij door deze instelling in het kader
van de zorgplichtregels van de Wet op het financieel toezicht, in het bijzonder artikel
4:90, als ‘niet professionele belegger’ is beschouwd (artikel 107 lid 2 sub a Besluit
toegelaten instellingen volkshuisvesting);
-
b. Er in of ten aanzien van de aangetrokken derivatencontracten geen clausules zijn gehanteerd
die op enigerlei wijze de uitoefening van het toezicht op de toegelaten instellingen
kunnen belemmeren (artikel 106 lid 2 Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting);
-
c. De modelovereenkomst en raamovereenkomst uit de bijlagen I en II bij de beleidsregels
zijn gehanteerd (artikel 107 lid 2 sub b en c Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting);
-
d. Er geen leningen met embedded derivaten zijn afgesloten anders dan basisrenteleningen
indien hiermee sprake is van het elimineren van toezichtsbelemmerende bepalingen en
het plan van aanpak dat daarvoor is opgesteld is goedgekeurd door ILT-Aw (artikel
107 lid 1 sub b Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting).
De accountant betrekt bij zijn onderzoek van bovenstaande punten ook de ‘Q&A’ inzake
derivaten zoals ILT-Aw die op haar website heeft gepubliceerd. Dit is de versie van
10 mei 2017.
9. Onderdeel dVi 5.1.9 (nieuwe beleggingen)
De accountant stelt hiertoe vast dat indien er sprake is van nieuwe beleggingen die
in verslagjaar 2018 zijn aangegaan, hierbij is gehandeld conform het reglement inzake
het financieel beleid en beheer als bedoeld in artikelen 55 en 55a van de Woningwet
en artikel 41 van de RTIV.
Toelichting:
Per 1 januari 2017 zijn de reglementen financieel beleid en beheer in werking getreden.
Dit betekent dat de beleidsregels derivaten en beleidsregels verantwoord beleggen
per dezelfde datum zijn vervallen. Vanaf 1 januari 2017 gelden ten aanzien van beleggingen
de bepalingen die daaromtrent zijn opgenomen in het reglement financieel beleid en
beheer. Hiervan heeft de Aw reeds vastgesteld dat deze in overeenstemming zijn met
het gestelde in artikel 41 van de RTIV.
Op grond van de Wet (artikel 55a) en de RTIV (artikel 41) gelden de bepalingen inzake
derivaten en beleggingen per 1 januari 2017 zowel voor toegelaten instellingen als
hun dochtermaatschappijen. In de wijzigingen die met ingang van 1 juli 2017 in het
BTIV zijn doorgevoerd is deze regelgeving vanaf 1 juli 2017 ook van toepassing op
verbonden ondernemingen waarvan de toegelaten instelling, al dan niet samen met één
van zijn verbonden ondernemingen, meer dan de helft van de bestuurders kan benoemen
en ontslaan.
De accountant dient, om te bepalen of de verantwoording in onderdeel 5.1.9 van de
dVi juist en volledig is, na te gaan of de aangegane beleggingstransacties in het
verslagjaar 2018 zijn toegestaan conform het reglement inzake het financieel beleid
en beheer als bedoeld in artikelen 55 en 55a van de Woningwet en artikel 41 van de
RTIV.
De accountant stelt hiertoe vast dat:
10. Onderdeel dVi 5.1.10 (artikel 13 BTIV en artikel 41 lid 1 sub e van de RTIV: rating
beleggingen op 31 december 2018)
De accountant stelt hiertoe vast dat de beleggingen die op 31 december 2018 aanwezig
waren bij de toegelaten instelling, voldeden aan de minimale ratingvereisten conform
artikel 13 BTIV en artikel 41 lid 1 sub e van de RTIV.
Nadere toelichting:
De accountant dient vast te stellen dat de beleggingen die op 31 december 2018 aanwezig
waren bij de toegelaten instelling, voldeden aan de minimale ratingvereisten conform
artikel 13 BTIV en artikel 41 lid 1 sub e van de RTIV.
|
11. Onderdeel dVi 5.1.11 (Verhuur van woongelegenheden via derden)
De accountant stelt hiertoe vast of er in het verslagjaar nieuwe overeenkomsten zijn
gesloten inzake verhuur van woongelegenheden via derden (intermediaire verhuur) en
zo ja, of in deze overeenkomsten de toegankelijkheid van de verhuuradministratie van
deze derde partij zodanig is geregeld dat de juistheid en volledigheid van de verhuringen
kan worden vastgesteld, zoals bepaald in artikel 58 van het Besluit toegelaten instellingen
volkshuisvesting.
12. Onderdeel dVi 5.1.12 (Werkzaamheden ten behoeve van de huisvesting van vergunninghouders)
De accountant stelt hiertoe vast dat werkzaamheden als bedoeld in artikel 45a van
de Woningwet die in verslagjaar 2018 hebben plaatsgevonden vooraf zijn goedgekeurd
door de Minister (i.c. de ILT-Aw).
Nadere toelichting:
Artikel 45a van de Woningwet maakt het gedurende 10 jaar mogelijk vergunninghouders
te huisvesten in gebouwen die toegelaten instellingen niet in eigendom hebben. Toegelaten
instellingen dienen hiervoor vooraf goedkeuring te verkrijgen van de Minister, die
deze taak heeft gemandateerd aan ILT-Aw. De accountant dient uitsluitend vast te stellen
dat werkzaamheden als bedoeld in artikel 45a van de Woningwet vooraf zijn goedgekeurd
door de Minister (i.c. de ILT-Aw). Van de accountant wordt dus niet gevraagd een inhoudelijk
oordeel te hebben over de voorwaarden voor goedkeuring (dit oordeel geeft de ILT-Aw).
|
4 Rubriek C: het assurance-rapport inzake de dVi over het verslagjaar (cijfermatige
verantwoording)
4.1 Doelstelling
De werkzaamheden van de accountant, bedoeld in artikel 37 van de Woningwet die leiden
tot een assurance-rapport hebben ten doel een redelijke mate van zekerheid te verlenen
omtrent de juiste en volledige weergave van een specifiek aantal onderdelen uit het
overzicht van de dVi over het verslagjaar, inclusief verantwoording omtrent woningtoewijzingen.
4.2 Specifiek van toepassing zijnde regelgeving
Voor verslagjaar 2018 geldt dat de hieronder opgesomde regelgeving en toelichtingen
daarop (voor zover deze niet reeds in de betreffende paragraaf van dit protocol zijn
opgenomen) van toepassing zijn voor de werkzaamheden van de accountant:
-
• Woningwet (artikel 36a sub 4 inzake het verstrekken van het dVi overzicht, artikel
49 inzake de inrichting van de administratie);
-
• BTIV (artikelen 57 en 58 en bijlage 5);
-
• De RTIV (artikel 11 inzake de toetsing van het huishoudinkomen, artikel 22 inzake
de woningtoewijzing, Bijlage 1 en Bijlage 3 inzake het dVi gegevensmodel);
-
• De Toelichting op de dVi verslagjaar 2018, zoals gepubliceerd door SBR Wonen;.
-
• Brief Aw inzake de beleidswaarde d.d. 6 juni 2018.
4.3 Materialiteit (betrouwbaarheid en nauwkeurigheid)
Voor een 11-tal onderdelen van de dVi (zie verder paragraaf: Onderdelen assurance-rapport)
wordt per onderdeel een oordeel van de accountant gevraagd. Voor al deze onderdelen
geldt een betrouwbaarheidsnorm van 95%. Aanpassingen in de cijfers, zoals deze zijn
gecommuniceerd vanuit CorpoData aan de toegelaten instelling, die samenhangen met
de aanpassingen door CorpoData over het verslagjaar 2017 hoeven niet vermeld te worden
in het assurance-rapport.
De norm ten aanzien van de nauwkeurigheid (materialiteit) is voor de dVi-onderdelen
1 tot en met 8 en 11 (per onderdeel) weergegeven in de paragraaf ‘Onderdelen assurance-rapport’.
Bij de dVi-onderdelen 9 en 10 dient de accountant een deelwaarneming uit te voeren
die mede als basis geldt om een oordeel te formuleren. In de tabel ‘Vertaling naar
oordeel’ hierna is aangegeven op welke wijze met de bevindingen moet worden omgegaan
in relatie tot het te formuleren oordeel over het betreffende dVi-onderdelen 9 en
10. De percentages hebben bij beide onderdelen betrekking op aantallen (toewijzingen).
Tabel: Vertaling naar oordeel
|
Goedkeurend
|
Met beperking
|
Oordeelonthouding
|
Afkeurend
|
Fouten in de verantwoording
(% fout op onderdeel)
|
≤ 1%
|
> 1% en ≤ 3%
|
Nvt
|
> 3%
|
Onzekerheden in de controle
|
≤ 3%
|
> 3% en ≤ 10%
|
> 10%
|
Nvt
|
Genoemde percentages zijn ontleend aan het Handboek Auditing Rijksoverheid (HARo).
In de benadering van de onzekerheid wordt de weging op basis van professional judgement
bepaald. De toepassing van de tabel “Vertaling naar oordeel” is per onderdeel aangegeven
(zie onderdelen 9 en 10).
Fout- en onzekerheidsdefinities
Bij deze tabel worden de volgende fout- en onzekerheidsdefinities gehanteerd. Van
een fout in de verantwoording is sprake indien naar aanleiding van het uitgevoerde
onderzoek is gebleken dat een (gedeelte van een) post niet in overeenstemming is met
één of meer aspecten van de wet- en regelgeving. Fouten worden in absolute zin opgevat,
saldering van fouten is daarom niet toegestaan.
Van een onzekerheid in het onderzoek is sprake als er onvoldoende (controle-) informatie
beschikbaar is om een (gedeelte van een) post als goed of fout aan te merken. Kortom
als onzekerheid bestaat over het wel of niet voldoen aan de wet- en regelgeving. Voor
een adequate onderbouwing van het oordeel is het noodzakelijk dat de accountant fouten
en onzekerheden zoveel mogelijk kwantificeert. Indien de accountant zowel fouten als
onzekerheden aantreft dan weegt hij deze fouten en onzekerheden bij zijn oordeelsvorming
altijd in onderlinge samenhang.
4.4 Oordelen in het assurance-rapport
Het assurance-rapport strekt zich uit over de genoemde 11 onderdelen; de accountant
moet per onderdeel een afzonderlijk oordeel formuleren.
4.5 Onderdelen assurance-rapport cijfermatige verantwoording
Inzake de hierna genoemde elementen uit de dVi over het verslagjaar, inclusief verantwoording
omtrent woningtoewijzingen, zal een oordeel afgegeven moeten worden. Hieronder wordt
per onderdeel een nadere toelichting verstrekt waarbij tevens wordt ingegaan op de
nauwkeurigheid van de uit te voeren werkzaamheden:
1. Onderdeel dVi 2.1 – Opgave verhuureenheden
De accountant stelt vast:
Bij de controle van dit onderdeel geldt de materialiteit van de jaarrekeningcontrole.
Nadere toelichting:
Punt a: De controle ziet op de juistheid en volledigheid van het aantal verhuureenheden
ultimo verslagjaar. Iedere verhuureenheid heeft ook een waarde in het overzicht (kolom
‘Marktwaarde ultimo verslagjaar’) zodat het mogelijk is om de materialiteit van de
jaarrekeningcontrole te hanteren.
|
|
Punt b: De controle richt zich op de juistheid van de categorisering in de kolom ‘Tak
ultimo verslagjaar’ in onderdeel 2.1 van de dVi. De corporatie dient in die kolom
aan te geven of de betreffende verhuureenheid behoort tot de DAEB-tak, de niet-DAEB-tak
of de geconsolideerde niet-DAEB verbindingen.
|
2. Onderdeel dVi 2.1 en 3.4.2 – Grondposities
De accountant stelt vast:
-
a. Dat de cijfers inzake de waarde van de grondposities ultimo verslagjaar 2018 zoals
verantwoord in onderdeel 2.1 van de dVi overeenkomen met de waarde van de grondposities
in de jaarrekening waarbij door de accountant een controleverklaring is afgegeven;
-
b. Dat de cijfers inzake de waarde van de off balance opgenomen grondposities ultimo
verslagjaar 2018 zoals verantwoord in onderdeel 3.4.2 van de dVi overeenkomen met
de waarde van de off balance opgenomen grondposities in de jaarrekening waarbij door
de accountant een controleverklaring is afgegeven;
Bij de controle van de onderdelen a en b geldt een materialiteit van 0% aangezien
het hierbij gaat om het vaststellen van de aansluiting van de dVi-informatie met de
gecontroleerde jaarrekening dan wel de onderliggende specificaties.
Nadere toelichting:
Punt a ziet op de waarde van de grondposities zoals die ultimo 2018 in de balans is
opgenomen. Punt b ziet de waarde van de off balance opgenomen grondposities in de
jaarrekening.
|
3. Onderdeel dVi 2.7 – Marktwaarde in verhuurde staat en Beleidswaarde
De accountant stelt vast:
-
a. Dat de in onderdeel 2.7 van de dVi opgenomen gegevens aansluiten bij de marktwaardeberekening
(31-12-2018) die is gebruikt voor de verantwoording over de marktwaarde in verhuurde
staat in de jaarrekening;
-
b. Dat de berekening van de beleidswaarde zoals verantwoord in onderdeel 2.7 van de dVi
(31-12-2018) heeft plaatsgevonden op basis van doorexploitatie;
-
c. Dat bij de berekening van de beleidswaarde zoals verantwoord in onderdeel 2.7 van
de dVi de bestuurlijk vastgestelde streefhuur in plaats van de markthuur is ingevoerd
in de berekening;
-
d. Dat bij de berekening van de beleidswaarde zoals verantwoord in onderdeel 2.7 van
de dVi de componenten instandhoudingsonderhoud en mutatieonderhoud uit de DCF-berekening
van de marktwaarde vervangen zijn door een nominale (gecorrigeerd voor inflatie) eigen
onderhoudsnorm;
-
e. Dat bij de berekening van de beleidswaarde de beheerskosten uit de DCF-berekening
vervangen zijn voor een eigen beheernorm die aansluit met de jaarlijkse werkelijke
uitgaven voor beheer en leefbaarheid in de 15-jaars DCF periode;
-
f. Dat de beleidswaarde die uit de berekening is gekomen is opgenomen in onderdeel 2.7
van de dVi.
Bij de controle van onderdeel a geldt een materialiteit van 0% aangezien het hierbij
gaat om het vaststellen van de aansluiting van de dVi-informatie met de marktwaardeberekening
in het kader van de jaarrekening. Hierbij is de uitkomst goed (geen verschil) of fout
(wel verschil). Bij de controle van onderdeel b geldt eveneens een materialiteit van
0% (het betreft een instelling in de berekeningssystematiek die goed of fout is).
Bij de controle van de onderdelen c, d en e geldt de materialiteit zoals die bij de
controle van de jaarrekening is gehanteerd. Bij de controle van onderdeel f geldt
een materialiteit van 0% (betreft vaststellen aansluiting). Hierbij is de uitkomst
goed (geen verschil) of fout (wel verschil).
Nadere toelichting:
|
|
Marktwaarde
In de Woningwet is in artikel 35 lid 2 bepaald dat toegelaten instellingen het vastgoed
in exploitatie in de jaarrekening dienen te waarderen tegen de marktwaarde in verhuurde
staat volgens het waarderingshandboek in bijlage 2 van de Regeling toegelaten instellingen
volkshuisvesting. De accountant dient vast te stellen dat de gegevens in onderdeel
2.7 van de dVi aansluiten met de marktwaardeberekening die is gebruikt voor de verantwoording
over de marktwaarde in verhuurde staat in de jaarrekening.
|
|
Beleidswaarde
De wijze waarop de beleidswaarde bepaald dient te worden is vastgelegd in de brief
die Aw en WSW op 6 juni 2018 naar alle corporaties hebben verstuurd, zie https://www.ilent.nl/sectoren/autoriteit-woningcorporaties/documenten/brieven/2018/06/06/bestuurlijke-brief-verticaal-toezicht-aw-wsw
|
|
Nadere toelichting onderdeel b: Zoals in de brief van 6 juni 2018 is vermeld gaat
het om de methodiek zoals deze is beschreven in paragraaf 5.2.18.3 van het waarderingshandboek.
|
|
Nadere toelichting onderdeel c: Zoals in de brief van 6 juni 2018 is vermeld betreft
de streefhuur (ook wel beleidshuur) de huur die bij mutatie van de huurder wordt vastgesteld
conform het beleid van de corporatie en rekening houdend met wet- en regelgeving.
|
|
Nadere toelichting onderdeel d: Zoals in de brief van 6 juni 2018 is vermeld is de
definitie van de onderhoudsnorm vanuit het eigen beleid gelijk aan de definitie gehanteerd
in de post ‘lasten onderhoudsactiviteiten’ in de functionele winst en verliesrekening
in de rubriek ‘Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille’.
|
|
Nadere toelichting onderdeel e: Zoals in de brief van 6 juni 2018 is vermeld is de
definitie van de beheernorm vanuit het eigen beleid gelijk met de definitie gehanteerd
als het totaal van de posten ‘Lasten verhuur en beheeractiviteiten’ en ‘Overige directe
operationele lasten exploitatiebezit’ in de functionele winst en verliesrekening in
de rubriek ‘Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille’ minus de verhuurderheffing
en erfpachtcanon.
|
4. Onderdeel dVi 3.1 – Balans
De accountant stelt vast:
-
a. Dat de cijfers in de balans zoals verantwoord in onderdeel 3.1 van de dVi overeenkomen
met de cijfers in de jaarrekening waarbij door de accountant een controleverklaring
is afgegeven;
-
b. Dat de naar DAEB en nietDAEB gescheiden balans zoals verantwoord in onderdeel 3.1
van de dVi overeenkomt met de naar DAEB en nietDAEB gescheiden balans zoals deze op
grond van artikel 15 lid 2 en 4 van de Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting
is opgenomen in de toelichting bij de jaarrekening over verslagjaar 2018.
Bij de controle van de onderdelen a en b geldt een materialiteit van 0% aangezien
het hierbij gaat om het vaststellen van de aansluiting van de dVi-informatie met de
(toelichting bij de) gecontroleerde en gecertificeerde jaarrekening. In dat geval
is de uitkomst goed (geen verschil) of fout (wel verschil).
Nadere toelichting:
Toegelaten instellingen volkshuisvesting dienen met ingang van verslagjaar 2016 het
model voor de balans en de winst- en verliesrekening te hanteren zoals dit is opgenomen
in bijlage 3 bij de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting.
|
|
Met ingang van de jaarrekening over verslagjaar 2018 geldt op grond van artikel 15
lid 2 en 4 RTIV dat de naar DAEB en niet-DAEB gescheiden balans en winst- en verliesrekening
en het naar DAEB en niet-DAEB gescheiden kasstroomoverzicht in de toelichting bij
de jaarrekening opgenomen dienen te worden.
|
5. Onderdeel dVi 3.2 Winst- en Verliesrekening
De accountant stelt vast:
-
a. Dat de cijfers in de winst- en verliesrekening zoals verantwoord in onderdeel 3.2
van de dVi overeenkomen met de cijfers in de jaarrekening waarbij door de accountant
een controleverklaring is afgegeven;
-
b. Dat de naar DAEB en niet-DAEB gescheiden winst- en verliesrekening zoals verantwoord
in onderdeel 3.2 van de dVi overeenkomt met de naar DAEB en niet-DAEB gescheiden winst-
en verliesrekening zoals deze op grond van artikel 15 lid 2 en 4 van de Regeling Toegelaten
Instellingen Volkshuisvesting is opgenomen in de toelichting bij de jaarrekening over
verslagjaar 2018.
Bij de controle van de onderdelen a en b geldt een materialiteit van 0% aangezien
het hierbij gaat om het vaststellen van de aansluiting van de dVi-informatie met de
(toelichting bij de) gecontroleerde en gecertificeerde jaarrekening. In dat geval
is de uitkomst goed (geen verschil) of fout (wel verschil).
Nadere toelichting:
Toegelaten instellingen volkshuisvesting dienen met ingang van verslagjaar 2016 het
model voor de balans en de winst-en-verliesrekening te hanteren zoals dit is opgenomen
in bijlage 3 bij de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting.
|
|
Met ingang van de jaarrekening over verslagjaar 2018 geldt op grond van artikel 15
lid 2 en 4 RTIV dat de naar DAEB en niet-DAEB gescheiden balans en winst- en verliesrekening
en het naar DAEB en niet-DAEB gescheiden kasstroomoverzicht in de toelichting bij
de jaarrekening opgenomen dienen te worden.
|
6. Onderdeel dVi 3.3 – Kasstroomoverzicht
De accountant stelt vast:
-
a. Dat de cijfers in het kasstroomoverzicht zoals verantwoord in onderdeel 3.3 van de
dVi aansluiten met de cijfers in de jaarrekening waarbij door de accountant een controleverklaring
is afgegeven;
-
b. Dat het naar DAEB en niet-DAEB gescheiden kasstroomoverzicht zoals verantwoord in
onderdeel 3.3 van de dVi overeenkomt met het naar DAEB en niet-DAEB gescheiden kasstroomoverzicht
zoals dit op grond van artikel 15 lid 2 en 4 van de Regeling Toegelaten Instellingen
Volkshuisvesting is opgenomen in de toelichting bij de jaarrekening over verslagjaar
2018.
Bij de controle van de onderdelen a en b geldt een materialiteit van 0% aangezien
het hierbij gaat om het vaststellen van de aansluiting van de dVi-informatie met de
(toelichting bij de) gecontroleerde en gecertificeerde jaarrekening. In dat geval
is de uitkomst goed (geen verschil) of fout (wel verschil).
Nadere toelichting:
Artikel 15 lid 1 van de Regeling Toegelaten instellingen volkshuisvesting luidt: “De
jaarrekening, bedoeld in artikel 35 van de wet, bevat een balans, een winst- en verliesrekening
en een kasstroomoverzicht die zijn ingericht overeenkomstig het model dat is opgenomen
in de op het verslagjaar betrekking hebbende bijlage 3 bij deze regeling”. Het model
van de balans (enkelvoudig en geconsolideerd) en winst- en verliesrekening (functioneel
model) dat in de jaarrekening opgenomen dient te worden is één op één gelijk aan het
model zoals dit in bijlage 3 is opgenomen. Bij de presentatie van het kasstroomoverzicht
in de jaarrekening is ten opzichte van het model in bijlage 3 een indikking in de
specificatie toegestaan, in de zin dat de operationele- en de (des)investeringskasstroom
zonder uitsplitsing naar DAEB en niet-DAEB mogen worden opgenomen. De indeling en
de posten van het model van het kasstroomoverzicht in de jaarrekening dienen echter
volledig aan te sluiten bij het model van het kasstroomoverzicht in bijlage 3. Indien
het enkelvoudige kasstroomoverzicht ontbreekt bij een geconsolideerde jaarrekening
kan en hoeft dit niet aangesloten te worden.
|
|
Met ingang van de jaarrekening over verslagjaar 2018 geldt op grond van artikel 15
lid 2 en 4 RTIV dat de naar DAEB en niet-DAEB gescheiden balans en winst- en verliesrekening
en het naar DAEB en niet-DAEB gescheiden kasstroomoverzicht in de toelichting bij
de jaarrekening opgenomen dienen te worden.
|
7. Onderdeel dVi 3.5 specificatie bezoldiging topfunctionarissen en overige medewerkers
(voor zover de WNT dit vereist) verslagjaar
De accountant stelt vast dat de bezoldigingsgegevens en motivering zoals verantwoord
in onderdeel 3.5 overeenstemmen met de in de jaarrekening verantwoorde gegevens, voor
zover het gegevens betreft die op grond van de WNT en het bijhorende verantwoordingsmodel
2018 verplicht in de jaarrekening dienen te worden verantwoord.
Bij de controle geldt een materialiteit van 0% omdat het gaat om het vaststellen van
de aansluiting van de dVi-informatie met de gecontroleerde en gecertificeerde jaarrekening.
8. Onderdeel dVi 4.1 – Actuele waarde embedded derivaten
De accountant stelt vast:
Bij de controle van geldt een materialiteit van 0% aangezien het hierbij gaat om het
vaststellen van de aansluiting van de dVi-informatie met de gecontroleerde en gecertificeerde
jaarrekening.
Nadere toelichting:
In de toelichting bij de dVi over verslagjaar 2018 is aangegeven wat bij onderdeel
4.1 wordt bedoeld met de actuele waarde van de embedded derivaten.
|
9. Onderdeel dVi 5.2.1 – 95% passendheidsnorm
De accountant stelt vast:
De accountant voert een deelwaarneming uit op het overzicht van 5.2.1a, 1b en 1c waarbij
10% van het aantal toewijzingen wordt beoordeeld met een minimumaantal van 25 en een
maximumaantal van 50. De accountant draagt bij de selectie van de posten zorg voor
een redelijke spreiding van de selectie over de aspecten huurgrenzen, huishoudsamenstelling
(een-, twee-, of drie en meer persoonshuishoudens) en betreffende inkomensgrenzen.
De kolom > € 710,68 is niet meer in dit overzicht opgenomen, omdat voor huren boven
de liberalisatiegrens geen recht op huurtoeslag bestaat. Daarnaast is er aan de linkerkant
een nieuwe kolom opgenomen, waar toewijzingen kunnen worden verantwoord met een huur
die lager is dan de basishuur. Ook voor deze toewijzingen geldt dat huishoudens geen
recht hebben op huurtoeslag. Verder is van belang dat huurders van onzelfstandige
woongelegenheden in de regel geen recht hebben op huurtoeslag. Het is van belang dat
deze toewijzingen NIET worden verantwoord onder 5.2.1. Anders treedt er in voorkomende gevallen vervuiling
op bij de berekening van de norm. Uitzondering op deze regel betreft onzelfstandige
woongelegenheden waarvoor geldt dat een verzoek van de toegelaten instelling/intermediaire
verhuurder aan de Belastingdienst is gehonoreerd om deze woningen voor begeleid wonen
(bijvoorbeeld Thomashuizen) of groepswonen voor ouderen te laten aanwijzen, zodat
bewoners wel in aanmerking komen voor huurtoeslag. Dat geldt ook voor studentenwoningen
die in het verleden door de Belastingdienst in dit kader zijn aangewezen. De toewijzingen
in de aangewezen complexen dienen WEL onder 5.2.1 te worden verantwoord, omdat ze ook meetellen voor de passendheidsnorm.
Middels het uitvoeren van deze deelwaarneming stelt de accountant vast dat de verantwoording
die op dit punt is afgelegd in de dVi juist is.
Indien uit de deelwaarneming fouten in de verantwoording blijken, worden deze fouten
vertaald naar de massa van de genoemde deelgroep en gaat de accountant na wat de impact
is van deze fouten op de totale hoeveelheid woningtoewijzingen. Dit leidt mogelijk
tot een aanvullende deelwaarneming.
Bij de hiervoor beschreven deelwaarneming op de woningtoewijzing dient door de toegelaten
instelling te worden voldaan aan de volgende voorwaarden:
-
– Aansluiting tussen totale woningtoewijzing uit het verhuursysteem (inclusief intermediaire
verhuur) met verdeling naar huurprijsklassen;
-
– Aansluiting van woningtoewijzing per huurprijsklasse met totaallijst van aangegane
huurovereenkomsten per genoemd type huishouden;
-
– Selectielijst op basis van het huishoudinkomen, huishoudsamenstelling en huurprijsgrenzen.
Nadere toelichting:
Dit overzicht ligt ten grondslag aan de vaststelling of er is voldaan aan de zogenaamde
95%-norm. Die houdt in dat minstens 95% van de potentiële huurtoeslaggerechtigden
gehuisvest wordt in huurwoningen met een huurprijs onder de voor het huishouden toepasselijke
aftoppingsgrens (in 2018 € 597,30 voor een en tweepersoonshuishoudens en € 640,14
voor huishoudens van drie of meer personen).
|
|
Van belang is dat het gaat om huishoudens die recht hebben op een huurtoeslag. Ze
hoeven de huurtoeslag niet daadwerkelijk te ontvangen.
|
|
Voor de werkzaamheden kan in belangrijke mate worden aangesloten bij de werkzaamheden
in het kader van de staatssteunnorm (80-10-10, dVi 5.2.2).
|
|
Aan de hand van de deelwaarneming dient vastgesteld te worden of huishoudens daadwerkelijk
beschikken over een inkomen zoals is verantwoord onder 5.2.1 a/b/c. De wijze van vaststelling
van inkomens is identiek aan de methodiek in het kader van de staatssteunnorm. Met
dien verstande dat ook zorggeïndiceerden aan de hand van het inkomen worden beoordeeld
(dus niet op basis van een indicatie).
|
|
Verder is van belang dat huishoudens voor deze norm ook gebruik mogen maken van schema
B van bijlage 5 van het BTIV (dus geen gegevens van de Belastingdienst) als er sprake
is van een actuele inkomensstijging (of -daling), ten opzichte van het door de Belastingdienst
vermelde inkomen in een van de twee jaren voorafgaande aan het jaar van toewijzing
dat het inmiddels onder c.q. boven de voor hen toepasselijke grens is komen te liggen.
|
10. Onderdeel dVi 5.2.2 – Aangegane huurovereenkomsten met betrekking tot woongelegenheden
met een huurprijs tot en met € 710,68 in de gevallen dat het huishoudinkomen ten hoogste
€ 36.798 dan wel € 41.056 per jaar is, dan wel op een andere toegestane basis:
Voor 2018 geldt dat toegelaten instellingen minimaal 80% van hun woningen met een
huurprijs tot en met € 710,68 moeten toewijzen aan huishoudens met een gezamenlijk
verzamelinkomen tot € 36.798. Maximaal 10% van deze woningen mogen zij vrij toewijzen
aan huishoudens met een gezamenlijk verzamelinkomen dat hoger ligt dan € 41.056. De
daartussen resterende 10% van de woningen tot aan deze huurprijsgrens mag in deze
periode zijn toegewezen aan huishoudens met een gezamenlijk verzamelinkomen tussen
€ 36.798 en € 41.056. Toegelaten instellingen mogen er zo nodig ook voor kiezen zowel
deze 10% als de 10% vrije ruimte toe te wijzen aan deze laatste inkomenscategorie,
zolang zij de 80% voor de primaire doelgroep maar halen.
De werkzaamheden van de accountant zijn erop gericht om vast te stellen of de verantwoording
onder 5.2.2 juist en volledig is. Dit dient te leiden tot één (1) en niet meer dan
1 oordeel dat betrekking heeft op 5.2.2 als geheel.
A. Aspect Volledigheid
De werkzaamheden van de accountant zijn gericht op alle woongelegenheden in eigendom
van de toegelaten instelling, dus ongeacht of de toegelaten instelling deze zelf verhuurt
of door een derde laat verhuren (intermediaire verhuur). De accountant stelt op basis
van de huuradministratie (inclusief de intermediaire verhuur) de volledigheid vast van de aantallen aangegane huurovereenkomsten in het verslagjaar die zijn opgenomen
in onderdeel 5.2.2, zowel voor wat betreft het totaal van de huurovereenkomsten met
betrekking tot de woongelegenheden met een huurprijs die bij aanvang van de bewoning
niet hoger is dan € 710,68, als voor wat betreft de drie (inkomens-)groepen. Als de
huuradministratie (inclusief de intermediaire verhuur) daarvoor onvoldoende zicht
biedt, dan wordt dat vertaald naar een oordeel. De tabel “Vertaling naar oordeel”
is hierop van toepassing.
Een voorbeeld van onvoldoende inzicht in de huuradministratie naar de volledigheid
van de aantallen huurovereenkomsten is, indien een deel van de woongelegenheden (ontoegankelijk)
is vastgelegd in de administratie van een intermediaire verhuurder of omdat er geen
registratie is van de hoogte van de huurprijs.
|
Het kan zijn dat het aspect van intermediaire verhuur de accountant verhindert om de volledigheid van de verantwoording onder 5.2.2 vast
te stellen. Het zal de toegelaten instelling niet in alle gevallen door het extern
toezicht worden aangerekend dat het oordeel ‘volledigheid’ ontbreekt en daarom is
het van belang dat de accountant in voorkomende gevallen zichtbaar maakt waarom het
oordeel ‘volledigheid’ achterwege is gebleven. Het is met name van belang om aan te geven of ontoegankelijkheid van de huuradministratie
van de intermediaire verhuurder van doorslaggevende betekenis is geweest voor het niet kunnen vaststellen van de volledigheid en dat de volledigheid
van de verantwoording op dit punt wel had kunnen worden vastgesteld als het aspect
van intermediaire verhuur buiten beschouwing was gebleven.
Als kader voor de werkzaamheden bij het aspect volledigheid van de accountant geldt dat:
-
• Het woningbezit moet zijn ingedeeld in woningbezit met een maandhuur tot en met € 710,68
en dat daarboven.
-
• De toegelaten instelling een totaalaansluiting dient te kunnen overleggen waarin de
totale toewijzing in het verslagjaar wordt onderverdeeld tot en met € 710,68 en daarboven.
In het geval er sprake is van intermediaire verhuur, kan de controlerend accountant
van de toegelaten instelling indien nodig gebruik maken van de werkzaamheden van de
accountant van de intermediair ten behoeve van het vaststellen van de volledigheid
van de huuradministratie en de aan de toegelaten instelling in het verslagjaar verantwoorde
toewijzingen. De controlerend accountant van de toegelaten instelling dient dan alle
relevante bepalingen uit COS 600 toe te passen.
Van belang is de in 2016 geïntroduceerde bestuursverklaring van de intermediaire verhuurder waar de accountant zich op mag baseren om de volledigheid
van de verantwoording over de toewijzing van de betreffende woongelegenheden vast
te stellen. Met ingang van verslagjaar 2017 is hier nog aan toegevoegd dat de accountant
zich voor dit doel (vaststelling volledigheid) ook mag baseren op contracten die corporaties
met intermediaire verhuurders hebben afgesloten waarin is vastgelegd dat de intermediaire
verhuurders onderliggende woningen niet mogen verhuren en enkel ter beschikking mogen
stellen voor zorg met verblijf (op basis van zorgindicatie zoals genoemd in artikel
57, onderdeel b. en d. van het BTIV).
Uitbreiding 2018: Leegstandbeheer: anti-kraak
Ook bij ingebruikgeving van sociale huurwoningen door leegstandbeheerders als antikraak
op basis van een bruikleenovereenkomst is geen sprake van (ver)huur en gelden de wettelijke
eisen voor toetsing en verantwoording niet. Toegelaten instellingen mogen ook in die
gevallen met de intermediair/beheerder afspreken dat deze de mutaties in het gebruik
van deze woningen verantwoordt via een bestuursverklaring. Hiertoe is de model-verklaring
uitgebreid, zie http://www.woningwet2015.nl/model-bestuursverklaring-verantwoording-bij-intermediaire-verhuur
Bij verhuur door intermediaire verhuurders bleven en blijven de eisen voor inkomenstoetsing
en verantwoording onverkort van kracht. Toegelaten instellingen moeten met hen hierover
(contractuele) afspraken maken. Het onderscheid tussen gebruik en verhuur is in de
toelichting op de modelverklaring nader uiteengezet.
B. Aspect Juistheid
De accountant dient een oordeel uit te spreken over de juistheid van de verantwoording van het aantal aangegane huurovereenkomsten (voor wat betreft
de woningen met een huur van € 710,68 of lager) aan de doelgroep (huishoudinkomen
ten hoogste € 36.798 per jaar, huishoudens met verzamelinkomens vanaf € 36.798 tot
en met € 41.056, dan wel huishoudens anderszins toerekenbaar aan de doelgroep).
De accountant dient bij de vaststelling van de juistheid van de verantwoording na
te gaan of de toegelaten instelling het inkomen heeft vastgesteld conform de regelgeving (bijlage
1, RTIV). Uitgangspunt daarbij zijn door de Belastingdienst vastgestelde en/of verstrekte
inkomensgegevens, te weten een definitieve of voorlopige aanslag voor de inkomstenbelasting,
ofwel een verklaring omtrent het inkomen. Aan de hand van de in bijlage 1 van de RTIV
opgenomen indices dienen inkomens uit 2016 en 2017 te zijn geactualiseerd.
Indien de Belastingdienst in de inkomensverklaring aangeeft dat het inkomen onbekend
is, dan is deze verklaring niet bruikbaar voor de inkomenstoetsing. In dat geval dient
inkomenstoetsing plaats te vinden aan de hand van (actuele) inkomensbescheiden, zoals
vermeld in schema B van bijlage 1 van de RTIV.
Het is voor (aspirant)huurders ook mogelijk om de inkomensgegevens aan de toegelaten
instelling te verstrekken via een Pdf of printscreen van de betreffende gegevens,
zoals deze zijn opgenomen in MijnOverheid.nl of MijnBelastingdienst.nl.
In bijlage 1 bij de RTIV is limitatief opgenomen in welke situaties inkomenstoetsing
door de toegelaten instelling achterwege kan blijven en de accountant de juistheid
van de toewijzing aan de daarbij genoemde documenten kan vaststellen. Het gaat daarbij
om de volgende situaties:
|
|
(i) statushouders die, uitsluitend met medebewoners die statushouder zijn, vanuit
een COA-voorziening een sociale huurwoning betrekken (een verklaring van het COA,
niet ouder dan 6 maanden, volstaat);
|
|
(ii) woningzoekenden die studiefinanciering genieten, die voltijds studeren of gaan
promoveren en die de woongelegenheid als enig student of met maximaal één andere student
willen betrekken (bewijs van studiefinanciering of een bewijs van inschrijving aan
de onderwijsinstelling waaruit blijkt dat de betrokkene bij één van de genoemde doelgroepen
behoort volstaat);
|
|
(iii) uit het buitenland afkomstige studenten aan een instelling voor hoger of wetenschappelijk
onderwijs (bewijs van inschrijving aan de onderwijsinstelling volstaat);
|
|
(iv) woningzoekenden met een zorgindicatie zoals bedoeld in artikel 57, onderdeel
b., c. en d, van het BTIV en die op grond daarvan ook bij een inkomen boven de inkomensgrens
van € 41.056 recht hebben op een sociale huurwoning (bij de toetsing kan worden volstaan
met de indicatie voor verblijf of voor ADL-assistentie, dan wel het deel van het zorgplan
van de wijkverpleegkundige waaruit blijkt dat de betrokkene een zorgindicatie voor
minimaal 10 uur verpleging of verzorging per week voor een periode van ten minste
één jaar heeft).
|
|
(v) Woningzoekenden met algemene bijstandsuitkering (bijstandsverklaring volstaat).
|
|
Uitzonderingen op de verplichte toetsing aan de hand van belastingbescheiden voor
deze periode zijn verder:
|
|
(i) woningzoekenden van wie de inkomensgegevens blijkens een verklaring van die dienst
niet bekend zijn bij de Belastingdienst,
|
|
(ii) woningzoekenden van wie het actuele inkomen, dat wil zeggen het inkomen in het
jaar van toewijzing, dusdanig is gedaald ten opzichte van het door de Belastingdienst
vermelde inkomen in een van de twee jaren voorafgaande aan het jaar van toewijzing
dat het inmiddels onder de voor hen toepasselijke grens is komen te liggen.
|
In het BTIV is bepaald dat bij toewijzing aan arbeidsmigranten via (intermediaire)
rechtspersonen die beschikken over een keurmerk van de Stichting keurmerk internationale
arbeidsbemiddeling of van de Stichting normering flexwonen (vooraf) geen inkomenstoetsing
aan de hand van een verklaring van de Belastingdienst is vereist. De rechtspersoon
toetst het inkomen aan de hand van gegevens waaruit het huishoudinkomen van de huurder
blijkt of zo nauwkeurig en redelijkerwijs mogelijk kan worden geschat. Het besluit
bevat tevens eisen over de verantwoording die de rechtspersoon eens per kwartaal aan
de toegelaten instelling moet afleggen. Deze verantwoording dient de naam, het toegewezen
adres, gegevens over de samenstelling van het huishouden en het inkomen te bevatten,
het laatste te onderbouwen met een of meerdere salarisstroken. De accountant stelt
vast dat: de rechtspersoon per (ieder) kwartaal verantwoording heeft afgelegd over
de toewijzingen door middel van een verantwoording die voldoet aan de eisen van artikel
56, lid 9 van het BTIV.
Als kader voor de werkzaamheden van de accountant bij het aspect juistheid geldt dat:
-
• Het alle huurovereenkomsten betreft met een ingangsdatum vanaf 1 januari 2018. De
gegevens dienen dus ook beschikbaar te zijn voor overeenkomsten met ingangsdatum op
of na 1 januari 2018 die voor 1 januari 2018 zijn ondertekend;Net als onder 5.8.1
dienen onder 5.8.3 ook de huurovereenkomsten te worden verantwoord die onderdeel uitmaken
van een integrale overeenkomst waarin bijvoorbeeld ook zorg is overeengekomen. Tenzij
de betreffende overeenkomst volgens de rechter als zorgovereenkomst kwalificeert,
is dit ook het geval als de zorg overheerst (dan kan het bijvoorbeeld gaan om Thomashuizen/Herbergiers);
-
• De toegelaten instelling over een woningtoewijzingsprocedure dient te beschikken waarin
de toetsing van inkomensgegevens is opgenomen, bijvoorbeeld een afgeleide van de hiervoor
genoemde bijlage 1 van de RTIV;
-
• De bescheiden die worden gebruikt bij de inkomenstoetsing bewaard dienen te worden
(tot na de controle van de verantwoording over het verslagjaar door de accountant)
en controleerbaar dienen te zijn;
-
• De toegelaten instelling in staat moet zijn informatie te genereren om het onderscheid
te kunnen maken (< € 36.798, € 36.798 tot en met € 41.056 en daarboven). Voor de verantwoording
over de toewijzing moet worden vastgesteld dat dit betrouwbaar is.
Van belang voor het verslagjaar 2018 is de in 2016 geïntroduceerde bestuursverklaring
van de intermediaire verhuurder waar de accountant zich op mag baseren om de volledigheid
van de verantwoording over de toewijzing van de betreffende woongelegenheden vast
te stellen. Waar het gaat om opvang of leegstandsbeheer in combinatie met bruikleenovereenkomsten
is toetsing op juistheid niet aan de orde, waar sprake is geweest van (tijdelijke)
verhuringen, kan de juistheid op reguliere wijze worden getoetst. De accountant hoeft
de juistheid van de verklaring zelf niet na te gaan. Hiervoor wordt verwezen naar:
http://woningwet2015.nl/nieuws/model-bestuursverklaring-verantwoording-intermediaire-verhuur
C. Uitgangspunten accountantswerkzaamheden Inkomenstoets
In de RTIV en de daarbij behorende bijlage 1 is limitatief opgenomen voor welke gevallen
de accountant zich bij de oordeelsvorming (enkel) zal moeten baseren op een verklaring
van de woningzoekende(n)/toegelaten instelling (zie verder). Als verificatie-mogelijkheden
op basis van onafhankelijke bronnen ontbreken, brengt dat een risico met zich mee
op het punt van betrouwbaarheid van informatie. Dat risico is in bepaalde situaties
echter onontkoombaar en het zou niet redelijk zijn om dat (standaard) uit te laten
monden de oordeelsvorming van de accountant (bijvoorbeeld een oordeelonthouding).
Aan de andere kant is het ook onredelijk om een accountant te laten verklaren dat
de verantwoording op dit onderdeel juist is met voorbijgaan aan dit onontkoombare
risico. Dit wordt ondervangen door in het assurance-rapport op te nemen dat een eventuele
conclusie op het punt van juistheid en volledigheid mede is gebaseerd op de gegevens
die door de woningzoekende zijn aangeleverd (inclusief een eventuele verklaring).
|
-
• De uitgangspunten in de RTIV zijn als volgt: Het vaststellen van het huishoudinkomen
door de toegelaten instelling, tenzij de uitzonderingsgevallen zoals omschreven in
de betreffende regeling zich voordoen;
-
• Ter bepaling van het huishoudinkomen worden de verzamelinkomens uit het jaar 2017
resp. 2016 geïndexeerd met index I1 (=1,0175) resp. index I2 (=1,0296). Deze indices
hebben betrekking op de gemiddelde inkomensstijging in 2017, resp. in 2016;
-
• Een ondertekende verklaring van de huurder over de samenstelling van het huishouden;
-
• Een verklaring van de toegelaten instelling dat haar geen informatie bekend is die
erop duidt dat de verklaring(en) van de huurder onjuist is/zijn. In voorkomende gevallen
een schriftelijke verklaring van de Belastingdienst dat geen inkomensgegevens beschikbaar
zijn;
-
• Indien het inkomen van de woningzoekende wezenlijk (wezenlijk in de zin dat woningzoekende
alsnog tot de doelgroep kan worden gerekend) is veranderd ten opzichte van het bij
de Belastingdienst bekende inkomen over een van de twee voorafgaande jaren, dient
door hem hiervoor een inkomensverklaring te worden overlegd. Bijvoorbeeld in het geval
dat de woningzoekende aangeeft dat er sprake is van een negatieve inkomensontwikkeling
door toekomstige aftrekposten in het belastbaar inkomen of in het geval men aangeeft
minder uren te zullen gaan werken. Aanvullende maatregelen die de kwaliteit van de
documentatie verhogen zijn:
-
• Er kan worden volstaan met dossiers van toegelaten instellingen waarin sprake is van
kopieën van documenten (dit omvat ook digitale scans van documenten, of de eerder
genoemde Pdf’s of printscreens).
D. Uitgangspunten steekproef Inkomenstoets
De accountant voert een a-selecte steekproef uit op de deelgroep ‘Aantal aangegane
huurovereenkomsten met betrekking tot zodanige woongelegenheden in de gevallen dat
het huishoudinkomen ten hoogste € 36.798 en € 41.056 per jaar is (...)’ waarbij 10%
van het aantal aangegane huurovereenkomsten wordt beoordeeld met een minimumaantal
van 25 en een maximumaantal van 50. Middels het uitvoeren van deze steekproef stelt
de accountant vast dat de verantwoording die op dit punt is afgelegd in de dVi juist is.
Indien uit de steekproef fouten in de verantwoording blijken, worden deze fouten vertaald naar de massa van de genoemde
deelgroep en gaat de accountant na wat de impact is van deze fouten op de totale hoeveelheid
aangegane huurovereenkomsten met betrekking tot zodanige woongelegenheden in de gevallen
dat het huishoudinkomen ten hoogste € 36.798 dan wel € 41.056 per jaar is, alsmede
op basis van andere kenmerken die een huishouden volgens de Regeling tot de doelgroep
doet behoren. Dit leidt mogelijk tot een aanvullende steekproef.
Bij de hiervoor beschreven steekproef op de woningtoewijzing dient door de toegelaten
instelling te worden voldaan aan de volgende voorwaarden:
|
|
– Aansluiting tussen totale woningtoewijzing uit het verhuursysteem (inclusief intermediaire
verhuur) met verdeling naar woningbezit < € 710,68;
– Aansluiting van woningtoewijzing < € 710,68 met totaallijst van aangegane huurovereenkomsten
in de gevallen dat het huishoudinkomen ten hoogste € 36.798 en € 41.056 per jaar is,
dan wel gevallen waarbij op basis van andere kenmerken het huishouden volgens de Regeling
tot de doelgroep wordt gerekend, welke de basis is van de steekproef;
– Selectielijst op basis van het huishoudinkomen en overige gronden op basis waarvan
een huishouden tot de doelgroep wordt gerekend.
|
Naast de hierboven beschreven waarschijnlijkheidstoetsen dient de accountant tevens
als volgt aandacht te besteden aan getoetste inkomens die net onder de grens van € 36.798 en € 41.056 liggen. De accountant voert, afhankelijk van de omvang,
een gegevensgerichte deelwaarneming uit. De omvang van deze deelwaarneming dient de
accountant te baseren op basis van “professional judgement”.
De accountant voert geen werkzaamheden uit met betrekking tot de verantwoording over toewijzing aan de andere
deelgroep in de dVi onder 5.2.2:
11. Onderdeel dVi 5.4 – Huursombenadering
De accountant stelt vast:
Bij de controle van dit onderdeel geldt een materialiteit voor fouten en onzekerheden
van respectievelijk 1% en 3% van de gemiddelde verantwoorde huursom.
Nadere toelichting:
De accountant dient vast te stellen of de verantwoording onder 5.4 juist is. Aan de
hand van de huurprijs op 1 januari 2018 en die van 1 januari 2019 kan door de Aw worden
vastgesteld of is voldaan aan de bepalingen in het kader van de huursom. Van belang
is dat de huurprijzen van de volgende categorieën daarbij buiten beschouwing blijven
(zie MG 2018-01):
|
|
– de woningen die op 1 januari 2018 of 1 januari 2019 leegstonden (niet verhuurd waren);
– de woningen die op 1 januari 2018 met een geliberaliseerd huurcontract verhuurd
waren;
– de woningen die in de periode 1 januari 2018 tot 1 januari 2019 voor het eerst of
voor het laatst door de corporatie zijn verhuurd;
– woningen waarvan de huurprijs in de periode 1 januari 2018 tot 1 januari 2019 is
verhoogd als gevolg van woningverbetering/renovatie en waarbij die woningverbetering/renovatie
maximaal een jaar voordat de huurprijs wegens woningverbetering/renovatie is verhoogd,
is gerealiseerd (ook als die huurverhoging (pas) bij huurharmonisatie plaatsvindt);
– woningen waarvan de huurprijs met een inkomensafhankelijke huurverhoging (meer dan
3,9%) is verhoogd, mits in prestatieafspraken tussen de corporatie, gemeente en huurdersorganisatie(s)
is afgesproken dat de daaruit voortvloeiende extra huuropbrengsten worden ingezet
voor investeringen en voor zo ver deze extra opbrengsten de in die afspraken overeengekomen
investeringsbedragen niet overschrijden;
– De maximale huursomstijging geldt niet voor onzelfstandige woningen (kamers), woonwagens
en woonwagenstandplaatsen.
|
|
De accountant dient de juistheid van de huurprijs vast te stellen (is berekening goed
uitgevoerd) en de volledigheid van het aantal in de berekening meegenomen woningen.
Inzake de volledigheid van deze woningen moet een controle gericht op de juistheid
van de ‘uitgesloten’ categorieën worden uitgevoerd.
|
TOELICHTING
I. Algemeen
1. Inleiding
Met deze regeling zijn bijlage 4 en bijlage 5 bij de Regeling toegelaten instellingen
volkshuisvesting 2015 (hierna: RTIV) vervangen door een nieuwe bijlage.
2. Wijzigingen bijlagen 4 en 5
Bijlage 4
Deze bijlage betreft het accountantsprotocol. Met deze regeling is bijlage 4 bij de
RTIV vervangen door een nieuwe bijlage (artikel I, onderdeel A). Het accountantsprotocol
wordt jaarlijks geactualiseerd. De voorliggende jaarlijkse wijziging voor het verslagjaar
2018 volgt uit wijzigingen in de verantwoordingsinformatie van de woningcorporaties
(hierna: dVi) en na overleg met accountantsorganisaties betrokken bij het onderzoek
van de jaarrekening van woningcorporaties.
Bij het opstellen van het accountantsprotocol over verslagjaar 2018 is kritisch bezien
in hoeverre de administratieve lasten voor woningcorporaties verder beperkt kunnen
worden zonder dat dit ten koste gaat van de effectiviteit van het toezicht. In het
accountantsprotocol is het aantal onderdelen in rubriek B, over het assurance-rapport
inzake de naleving van specifieke wet- en regelgeving in de verantwoordingsinformatie
van de woningcorporaties, teruggebracht van 21 over verslagjaar 2017 naar 12 over
verslagjaar 2018. In rubriek B zijn onderdelen vervallen waarop in de afgelopen jaren
niet zoveel afwijkingen zijn aangetroffen of waarvan de controle via de Autoriteit
woningcorporaties (hierna: Aw) zelf is geregeld. In rubriek C, over het assurance-rapport
inzake de cijfermatige verantwoording in de verantwoordingsinformatie van de woningcorporaties,
is het aantal onderdelen teruggebracht van 17 over verslagjaar 2017 naar 11 over verslagjaar
2018. Voor de vervallen onderdelen in rubriek C geldt ook dat het onderdelen zijn
waarop in de afgelopen jaren niet zoveel afwijkingen zijn aangetroffen of waarvan
de controle via de Aw zelf is geregeld.
De belangrijkste inhoudelijke wijziging in rubriek C betreft het vervangen van de
bedrijfswaarde en de volkshuisvestelijke bestemming door de beleidswaarde (zie voor
een verdere uiteenzetting omtrent deze begrippen de toelichting bij bijlage 5). Verder
geldt dat met ingang van verslagjaar 2018 de naar DAEB (diensten van algemeen economisch
belang) en niet-DAEB gescheiden balans en winst- en verliesrekening en het naar DAEB
en niet-DAEB gescheiden kasstroomoverzicht in de toelichting bij de jaarrekening van
de woningcorporaties opgenomen dienen te worden. Inzake de controle op de toewijzingsgegevens
is de werking van de bestuursverklaring breder getrokken: ook bij ingebruikgeving
van sociale huurwoningen door leegstandbeheerders als antikraak op basis van een bruikleenovereenkomst
is geen sprake van (ver)huur en gelden de wettelijke eisen voor toetsing en verantwoording
niet. Corporaties mogen ook in die gevallen met de intermediair/beheerder afspreken
dat deze de mutaties in het gebruik van deze woningen verantwoordt via een bestuursverklaring.
Bijlage 5
Deze bijlage betreft het voorgeschreven model voor de inrichting van het overzicht
van voorgenomen werkzaamheden die woningcorporaties jaarlijks dienen op te stellen.
Met deze regeling is bijlage 5 bij de RTIV vervangen door een nieuwe bijlage (artikel
I, onderdeel B). De voornaamste wijziging die is doorgevoerd in de bijlage betreft
de vereenvoudiging van het projectenoverzicht (de voorgenomen activiteiten van de
woningcorporatie voor de komende 5 jaar) (hoofdstuk 2.1 in bijlage 5). Het projectenoverzicht
betrof een vrij gedetailleerde uitvraag over alle projecten (nieuwbouw, sloop, verkoop).
Aedes Vereniging van woningcorporaties (hierna: Aedes), de Aw, het Waarborgfonds Sociale
Woningbouw (hierna: WSW) en het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties
(hierna: Ministerie van BZK) hebben op 5 december 2017 het Convenant Verbeteren Informatievoorziening
Woningcorporatiesector getekend. In dit convenant is afgesproken dat ernaar wordt
gestreefd gedurende de looptijd van het convenant (5 jaar) een reductie in de uitvraag
van gegevens bij woningcorporaties van 10% per jaar te realiseren. Ook is afgesproken
dat de dPi 2018 het eerste jaar ongewijzigd zou blijven, opdat de corporatiesector
niet met zowel een technische als een inhoudelijke wijziging zou worden geconfronteerd.
Na overleg met betrokken partijen is vervolgens besloten om alvast een aantal inhoudelijke
‘quick wins’ te realiseren in de dPi 2018 om de uitvraag van gegevens te reduceren.
Dit heeft geresulteerd in de vereenvoudiging van het projectenoverzicht. Het projectenoverzicht
is een arbeidsintensief deel om op te leveren voor de woningcorporaties. De vereenvoudiging
kan daarom op steun rekenen van alle betrokken partijen bij het convenant.
De tweede belangrijke wijziging in bijlage 5 bij de RTIV die is doorgevoerd betreft
het vervangen van de bedrijfswaarde voor het bepalen van de waarde van de woningen
van woningcorporaties voor de jaarrekeningen (hoofdstuk 3.4 in bijlage 5) door de
beleidswaarde. Deze wijziging vloeit voort uit het verticaal-toezichttraject. In het
verticaal-toezichttraject zijn de Aw en het WSW in overleg met het Ministerie van
BZK bezig geweest om de uitvraag en beoordeling van informatie van de woningcorporaties
te stroomlijnen, zodat de Aw en het WSW op basis van dezelfde gegevens tot dezelfde
conclusies kunnen komen. In dat kader wordt de bedrijfswaarde die door het WSW werd
uitgevraagd vervangen door de beleidswaarde, zodat zowel de Aw als het WSW gebruik
maken van de beleidswaarde als grondslag voor hun toezicht.
De beleidswaarde geeft het gewenste inzicht in de ‘maatschappelijke’ investeringen
van de woningcorporaties voor de berekening van de marktwaarde. De beleidswaarde wordt
bepaald door op vier aspecten (beschikbaarheid, betaalbaarheid, kwaliteit en beheer)
aanpassingen door te voeren in de berekening van de marktwaarde, die woningcorporaties
op grond van de Woningwet moeten berekenen voor de jaarrekening. Doordat de beleidswaarde
dezelfde systematiek volgt als de marktwaarde, ontstaat voor stakeholders een helder
inzicht in de afslagen om te komen van marktwaarde tot beleidswaarde en daarmee in
de aspecten die leiden tot de lagere waardering van de marktwaarde. De bedrijfswaarde
is een complexer begrip omdat die een geheel andere berekening dan de marktwaarde
kent, op basis van de verwachte bedrijfsopbrengsten en -kosten voor de komende jaren
met een inschatting van de verwachte levensduur en een vaste disconteringsvoet. Deze
bedrijfswaarde is minder goed vergelijkbaar met de marktwaarde en is om die reden
vervangen door de beleidswaarde. Gelet op de wens van het Aw en de WSW om het verticaal
toezicht op korte termijn te implementeren is gekozen om reeds nu al de beleidswaarde
uit te vragen in het overzicht van voorgenomen werkzaamheden in plaats van de bedrijfswaarde.
De overige wijzigingen die zijn doorgevoerd in bijlage 5 bij de RTIV liggen op het
terrein van het stroomlijnen van de dPi en de dVi. Dit proces heeft ertoe geleid dat
de vraagstelling in de dPi en de dVi nu hetzelfde is, waar eerder verschillen waren.
Daarnaast heeft stroomlijning plaatsgevonden door hoofdstuk 3.2.4 in bijlage 5 met
aanvullende uitgangspunten voor de kasstroomprognose samen te voegen met hoofdstuk
3.2.3 in bijlage 5. Tevens is een aantal beleidsvragen ten behoeve van het Ministerie
van BZK komen te vervallen, aangezien gebleken is dat deze informatie niet jaarlijks
hoeft te worden opgevraagd, of omdat de informatie via een andere bron kan worden
opgevraagd. Daarbij zijn ook de vragen op postcodeniveau vervallen. De vervallen hoofdstukken
in bijlage 5 vanwege het vervallen van de beleidsvragen betreffen hoofdstuk 2.2 Prognose
verkopen huurwoongelegenheden per postcode, hoofdstuk 2.5 informatie over nultredenwoningen,
verhuur aan specifieke doelgroepen en transformatie naar woongelegenheden, hoofdstuk
3.2.2 Specificatie leefbaarheid en hoofdstuk 3.2.5 Verloopoverzicht huuropbrengsten.
De verdere wijzigingen in bijlage 5 betreffen de actualisatie van gegevens, zoals
het bijstellen van de normbedragen voor de huurcategorieën.
3. Regeldruk
Het vaststellen van een nieuw accountantsprotocol (bijlage 4) heeft geen gevolgen
voor de regeldruk, aangezien het enkel het vaststellen van een nieuw protocol betreft.
De wijziging van de dPi 2018 voor woningcorporaties (bijlage 5) leidt tot een vermindering
van de administratieve lasten voor woningcorporaties van in totaal 25%. Dit is € 1,2
miljoen per jaar. Deze besparing komt voort uit de verwachting dat er door de woningcorporaties
minder tijd besteed zal hoeven worden aan het invullen van de dPi, omdat de uitvraag
van informatie minder gedetailleerd is dan voorheen. Er worden geen eenmalige effecten
verwacht van deze wijziging.
4. Consultatie
Het accountantsprotocol (bijlage 4) is getoetst door de werkgroep Controleprotocollen
(COPRO) van de Nederlandse Beroepsorganisatie van Accountants. COPRO heeft het accountantsprotocol
over verslagjaar 2018 gekwalificeerd als uitvoerbaar.
De wijziging van bijlage 5 is in samenspraak met Aedes, de Aw en het WSW opgesteld.
II. Artikelsgewijze toelichting
Artikel I, onderdeel A
Dit onderdeel regelt het vervangen van bijlage 4 bij de RTIV door een nieuwe bijlage.
Deze bijlage betreft het accountantsprotocol. Op grond van artikel 37, eerste lid,
van de Woningwet dienen toegelaten instellingen (hierna: woningcorporaties) opdracht
te verlenen tot onderzoek van de jaarrekening, het jaarverslag en het overzicht met
verantwoordingsgegevens over het verslagjaar. Artikel 37, vijfde lid, van de Woningwet
bepaalt dat er bij ministeriële regeling nadere voorschriften gegeven worden omtrent
dat onderzoek. Uit artikel 17 van de RTIV volgt dat het onderzoek en de rapportage
ervan wordt uitgevoerd overeenkomstig de werkwijze respectievelijk de modellen die
in bijlage 4 bij de RTIV zijn opgenomen. Met deze regeling zijn de werkwijze en het
model voor verslagjaar 2018 vastgesteld.
Artikel I, onderdeel B
Dit onderdeel regelt het vervangen van bijlage 5 bij de RTIV door een nieuwe bijlage.
Deze bijlage betreft het voorgeschreven model voor de inrichting van het overzicht
van voorgenomen werkzaamheden die woningcorporaties jaarlijks dienen op te stellen.
Op grond van artikel 43, eerste lid, van de Woningwet dienen woningcorporaties een
overzicht op te stellen van de werkzaamheden die zij en de met hen verbonden ondernemingen
in de eerstvolgende vijf kalenderjaren voornemens zijn te verrichten, ook wel de prospectieve
informatie (dPi) genoemd. Artikel 44a, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van de Woningwet,
bepaalt dat het overzicht jaarlijks voor 15 december wordt verstrekt aan de Minister
van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, de colleges van burgemeester en wethouders
van de gemeenten waar de woningcorporatie feitelijk werkzaam is en aan de in het belang
van de huurders van haar woongelegenheden werkzame huurdersorganisaties en bewonersorganisaties,
en moet worden ingericht overeenkomstig bij ministeriële regeling te geven voorschriften.
Uit artikel 19 van de RTIV volgt dat voor de inrichting van het overzicht gebruik
moet worden gemaakt van het model dat is opgenomen in bijlage 5 bij de RTIV. Met deze
regeling is dat model geactualiseerd.
Artikel II
Deze regeling treedt in werking met ingang van de dag na de datum van uitgifte van
de Staatscourant waarin zij wordt geplaatst. Hierbij is afgeweken van de vaste verandermomenten
en van de minimale invoeringstermijn van twee maanden tussen publicatie en inwerkingtreding.
De reden hiervoor is te bewerkstelligen dat er voor woningcorporaties reeds in verslagjaar
2018 sprake is van een vermindering van de administratieve lasten.
De Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties,
K.H. Ollongren