BIJLAGE 2 BIJ ARTIKEL 14 VAN DE REGELING TOEGELATEN INSTELLINGEN VOLKSHUISVESTING
2015
Handboek modelmatig waarderen marktwaarde
Vooraf
Dit waarderingshandboek geeft een basis voor de waardering op marktwaarde van het
vastgoed in exploitatie ten behoeve van de jaarrekening van toegelaten instellingen.
Hiermee is nadere uitwerking gegeven aan de wettelijke verplichting op basis van de
herziene Woningwet om het vastgoed in exploitatie op marktwaarde verhuurd te waarderen.
Invoering van de marktwaarde verhuurd voor de jaarrekening is voor veel toegelaten
instellingen ingrijpend en vergt een grote omslag in de wijze waarop het waarderingsproces
wordt uitgevoerd. Een aantal toegelaten instellingen heeft deze stap al eerder gezet.
Voor een groot deel van de toegelaten instellingen vormt de waardering op marktwaarde
verhuurd onbekend terrein. Dit waarderingshandboek beoogt deze toegelaten instellingen
te ondersteunen in het proces om tot waardering op marktwaarde verhuurd te komen.
Daarnaast levert dit handboek ook een bijdrage aan uniformering en transparantie van
de waarderingen bij alle toegelaten instellingen, mede door de onderlinge vergelijkbaarheid
te vergroten.
Dit waarderingshandboek is in opdracht van de minister voor Wonen en Rijksdienst opgesteld
door Ortec Finance en vormt een vervolg een eerdere aanzet daartoe in opdracht van
het Centraal Fonds Volkshuisvesting. Deze versie sluit aan bij de bepalingen van het
Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015. Verder is een belangrijk verschil
dat aan deze versie meer marktinformatie ten grondslag ligt, die gebruikt is om te
borgen dat de modelmatige waardering van dit handboek aansluit bij de markt. Onder
meer is gebruik gemaakt van de waarderingsgegevens van toegelaten instellingen, die
in 2014 op marktwaarde hebben gewaardeerd, om de uitkomsten van de waarderingen op
basis van dit handboek te valideren aan de hand van de waarderingen van de betreffende
toegelaten instellingen.
Bij de totstandkoming van dit handboek zijn voorts met veel relevante partijen gesprekken
gevoerd. Opmerkingen en aanvullingen op de eerdere aanzet en op de conceptversies
van dit handboek zijn daarbij besproken. Verder is er een breed opgezette klankbordbijeenkomst
en een afzonderlijke bijeenkomst met de in de sector actieve controlerende accountants
geweest. Bij de gesprekken en de bijeenkomsten is gebleken dat er een breed draagvlak
is voor de gekozen aanpak in dit handboek. De verbetersuggesties die daarbij ook zijn
aangedragen, zijn waar mogelijk verwerkt in dit handboek.
Het vastgoed dat door toegelaten instellingen ten behoeve van de jaarrekening dient
te worden gewaardeerd, is heel divers: woongelegenheden, bedrijfsmatig en maatschappelijk
onroerend goed, parkeergelegenheden en intramuraal zorgvastgoed. Niet voor alle categorieën
vastgoed is de beschikbare marktinformatie momenteel in voldoende mate voorhanden.
Dit is met name voor intramuraal zorgvastgoed het geval. Door meer marktinformatie
te verzamelen en beschikbaar te krijgen voor de onderbouwing van de waardering, kan
de kwaliteit van de waarderingen worden verbeterd.
De waardering op basis van dit handboek heeft 31 december 2014 als peildatum.
Inleiding
Juridisch kader
In de nieuwe Woningwet, artikel 35 lid 2, is opgenomen dat toegelaten instellingen
in het kader van de jaarrekening het vastgoed in exploitatie dienen te waarderen op
actuele waarde, waaronder in dit verband dient te worden verstaan marktwaarde in verhuurde
staat. Hiermee is de mogelijkheid die bestond op basis van BW2 en de Richtlijnen voor
de jaarrekening, om het vastgoed ook op historische kosten of bedrijfswaarde te waarderen,
beëindigd.
Het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting (BTIV) 2015 heeft in artikel
29 nadere uitwerking gegeven aan het genoemde wetsartikel. In het artikel is aangegeven
dat de marktwaarde op basis van de contante waarde van inkomende en uitgaande kasstromen
berekend dient te worden (de DCF-methode).
Verder dient bij de waardering onderscheid te worden gemaakt naar;
Bij de waardering van het vastgoed dient voorts een doorexploiteer- en een uitpondscenario
te worden onderscheiden. De marktwaarde is de hoogste van beide waarderingen.
De verplichting om het vastgoed in exploitatie op marktwaarde te waarderen gaat in
met de jaarrekening over 2016. Daaraan voorafgaand zal de Autoriteit woningcorporaties
over verslagjaar 2015 separaat de marktwaarde van het vastgoed opvragen bij de toegelaten
instellingen.
Algemene uitgangspunten
Dit Waarderingshandboek geeft nadere uitwerking aan de Woningwet en het BTIV2015 met
betrekking tot de waardering van het vastgoed in exploitatie ten behoeve van de jaarrekening
van toegelaten instellingen. Het handboek zorgt voor vergelijkbaarheid en biedt ondersteuning
aan de grote groep toegelaten instellingen die nog geen ervaring met marktwaarde heeft.
Het levert daarmee een bijdrage aan de beperking van de administratieve lasten. Gebruik
van het handboek wordt bij ministeriële regeling voorgeschreven. Het fungeert daarmee
als bindend kader voor alle toegelaten instellingen voor de wijze waarop de marktwaarde
in het kader van de jaarrekening en de balansopstellingen voor de DAEB- en de niet-DAEB
tak dienen te worden opgesteld. Bij de uitwerking van het handboek zijn verschillende
uitgangspunten in acht genomen:
-
– De marktwaarde is van de ‘markt’. Op basis van dit uitgangspunt is aansluiting gezocht
bij de (inter)nationale richtlijnen over de wijze waarop de marktwaarde van vastgoed
dient te worden bepaald. Bij het opstellen van het handboek is gebruik gemaakt van
beschikbare marktgegevens om te borgen dat de waardering op basis van het handboek
aansluit bij de markt.
-
– Er is een balans gezocht tussen enerzijds uniformering van de waardering en anderzijds
ruimte voor maatwerk. Uniformering waar mogelijk om de transparantie en de onderlinge
vergelijkbaarheid te bevorderen. Maatwerk waar nodig om desgewenst rekening te kunnen
houden met specifieke omstandigheden. Daarnaast biedt maatwerk de mogelijkheid om
tot een grotere nauwkeurigheid van de waardering te komen, binnen de algemene kaders
ten behoeve van de uniformering. Dit gaat met hogere lasten voor de toegelaten instelling
gepaard, maar daar staat de mogelijkheid tot een betere vastgoedsturing tegenover.
-
– Bij de toepassing van de basisversie van het Waarderingshandboek komt een waardering
van het vastgoed tot stand, die ten behoeve van de jaarrekening op het niveau van
de totale vastgoedportefeuille tot een bruikbare waarde leidt. Voor afzonderlijke
complexen is een waardering zonder maatwerk niet altijd voldoende om daarop beleid
te baseren en beslissingen te nemen.
-
– Toegelaten instellingen die de waardering ook willen gebruiken voor professionele
vastgoedsturing, hebben daartoe de ruimte via maatwerk zoals weergegeven in de full
versie. Deze ruimte dient voldoende groot te zijn om zo de gewenste nauwkeurigheid
te bereiken, die noodzakelijk is voor de vastgoedsturing. Op deze wijze sluit de waardering
ten behoeve van de jaarrekening aan bij de waardering ten behoeve van de vastgoedsturing.
Het is de eigen verantwoordelijkheid en keuze van de toegelaten instelling of, en
zo ja in welke mate, de mogelijkheden van maatwerk worden toegepast.
-
– Als een toegelaten instellingen maatwerk toepast, is dat alleen mogelijk met tussenkomst
van een externe taxateur. Op de in het handboek benoemde onderdelen, heeft de externe
taxateur de ruimte om op basis van het principe ‘pas toe of leg uit’tot aanpassingen
over te gaan en daarmee tot een betere waardering te komen. De taxateur handelt daarbij
in overeenstemming met de gangbare beroeps- en gedragsregels. Het taxatiedossier waarin
de aanpassingen zijn onderbouwd en vastgelegd, is op aanvraag beschikbaar voor de
Autoriteit woningcorporaties.
Tot slot
Dit Waarderingshandboek heeft als peildatum 31 december 2014.
Nadere kaderstelling
Doel van de waardering
Het waarderingsprotocol van dit Waarderingshandboek heeft tot doel een marktwaarde
waardering van het vastgoed op te leveren ten behoeve van de jaarrekening van toegelaten
instellingen. Op portefeuilleniveau dient de waardering een goed beeld van de marktwaarde
van het vastgoed op te leveren. Dit impliceert dat de waardering op complexniveau
gemiddeld genomen wel een goed beeld geeft, maar dat er mogelijk complexen zijn met
een te hoge en complexen met een te lage waardering.
Toegelaten instellingen gebruiken de waardering van het vastgoed niet alleen voor
de jaarrekening, maar ook voor de vastgoedsturing. Deze toegelaten instellingen willen
voor elk afzonderlijk complex de aannemelijke waarde vastgesteld hebben. Dit waarderingsprotocol
biedt daartoe ook de mogelijkheid. In dat geval kan met ondersteuning van een externe
taxateur een waardering worden vastgesteld die zowel voor de jaarrekening als voor
de vastgoedsturing kan worden gebruikt.
Er worden in dit Waarderingshandboek derhalve twee versies voor de waardering beschreven:
-
– De basisversie
-
– De full versie
De basisversie vormt het uitgangspunt. Deze versie wordt gedetailleerd uitgewerkt
in dit handboek. Alle toegelaten instellingen hebben de vrijheid om de full versie
toe te passen. Het is de eigen verantwoordelijkheid en keuze van de toegelaten instelling
of, en zo ja, op welke onderdelen van de waardering de full versie wordt toegepast.
Typen vastgoed
In dit handboek worden verschillen typen vastgoed onderscheiden, te weten:
-
1. Woongelegenheden: eengezinswoningen (EGW), meergezinswoningen (MGW), studenteneenheden
en zorgeenheden (extramuraal).
-
2. Bedrijfsmatig en maatschappelijk onroerend goed (BOG en MOG).
-
3. Parkeervoorzieningen: parkeerplaatsen en garageboxen.
-
4. Intramuraal zorgvastgoed.
Voor de verschillende typen vastgoed wordt gebruik gemaakt van verschillende waarderingsmodellen.
Marktwaarde en markthuur
Ten aanzien van de verschillende waardebegrippen sluit dit handboek aan bij internationale
richtlijnen, zoals die zijn vastgelegd door middel van de International Valuation
Standards (IVS). De definitie van marktwaarde is:
‘Het geschatte bedrag waartegen een object tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige
verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen
op de taxatiedatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder
dwang zouden hebben gehandeld.’1
Ook wordt ten aanzien van de definitie van de markthuur aangesloten bij de IVS. De
definitie voor markthuur luidt:
‘Het geschatte bedrag waarvoor het object op de taxatiedatum verhuurd zou kunnen worden
tussen een bereidwillige verhuurder en een bereidwillige huurder op passende huurvoorwaarden
in een marktconforme transactie, na behoorlijke marketing waarbij de partijen geïnformeerd,
zorgvuldig en zonder dwang hebben gehandeld.’2
Waarderingsmethodiek
Er zijn verschillende mogelijkheden om de waardering van het vastgoed uit te voeren.
Zoals gebruikelijk is in de woningsector3, volgt dit handboek de inkomstenbenadering, en meer specifiek de netto contante waarde
methode, de DCF-methode. Ook ten aanzien van deze methode volgt het handboek de internationale
definities.4 Via de DCF-methode worden de toekomstige inkomende en uitgaande kasstromen contant
gemaakt naar het heden aan de hand van een disconteringsvoet, inclusief de eindwaarde
die de geschatte opbrengstwaarde is van het vastgoed aan het einde van de DCF-periode.
De berekening van de netto contante marktwaarde wordt bij alle typen vastgoed uitgevoerd
over een periode van 15 jaar.
Waarderingscomplex
Bij de waardering op marktwaarde is een specifieke complexindeling van toepassing.
Een waarderingcomplex bestaat in principe uit vergelijkbare verhuureenheden voor wat
betreft type, bouwjaar, locatie en wel/niet gereguleerd. Daarnaast is een waarderingscomplex
als eenheid aan een derde in verhuurde staat te verkopen.
De waardering van een waarderingscomplex is opgebouwd uit de waardering van de afzonderlijke
verhuureenheden van het complex. De waarde van een waarderingscomplex is daarmee de
som van de waarden van de verhuureenheden in het waarderingscomplex.
Alle verhuureenheden maken deel uit van een waarderingscomplex of zijn een afzonderlijk
waarderingscomplex.
Doorexploiteer- en uitpondscenario
De bepaling van de toekomstige inkomende en uitgaande kasstromen vindt daar waar van
toepassing is, plaats aan de hand van twee scenario’s: enerzijds het doorexploiteerscenario
en anderzijds het uitpondscenario.
Het doorexploiteerscenario gaat ervan uit dat verhuureenheden worden doorverhuurd.
Daarbij wordt er rekening mee gehouden dat elk jaar bij een deel van de verhuureenheden,
de huurder verhuist. Bij de leegkomende verhuureenheden wordt de eenheid opnieuw verhuurd
en wordt de huur na mutatie opgetrokken naar de potentiële huur, die bepaald is op
basis van enerzijds de markthuur of anderzijds de maximale huur op basis van het woningwaarderingstelsel.
Aan het einde van de 15-jarige DCF-periode wordt een eindwaarde opgenomen. De kasstromen
en de eindwaarde worden vervolgens contant gemaakt en opgeteld om tot een waarde in
het doorexploiteerscenario te komen.
In het uitpondscenario wordt er vanuit gegaan dat verhuureenheden bij mutatie leeg
worden verkocht. In tegenstelling tot het doorexploiteerscenario wordt de huur voor
deze verhuureenheden dus niet opgetrokken, maar wordt daarvoor in de plaats een verkoopkasstroom
opgenomen. Na de 15-jarige DCF-periode wordt de eindwaarde van de nog niet verkochte
verhuureenheden opgenomen. De kasstromen en de eindwaarde worden contant gemaakt en
vervolgens opgeteld om tot de definitieve waarde in het uitpondscenario te komen.
Nadat de waarden op basis van beide scenario’s zijn bepaald, leidt de hoogste waarde
van de twee scenario’s uiteindelijk tot de marktwaarde van het waarderingscomplex.
Macro-economische parameters
Om de te verwachte kasstromen in de DCF-berekening te bepalen, wordt gebruik gemaakt
van macro-economische parameters. Het gaat hierbij om de prijsinflatie, de loonstijging,
de bouwkostenstijging en de leegwaardestijging. De parameters worden hierna weergegeven.
Prijsinflatie
De prijsinflatie wordt als basis gehanteerd voor de jaarlijkse indexering van de volgende
posten:
-
– De contracthuur, exclusief de boveninflatoire opslag.
-
– De maximale huur en de liberalisatiegrens volgens het woningwaarderingstelsel.
-
– De markthuur.
-
– De belastingen en verzekeringen.
Voor 2014 en 2015 wordt aangesloten bij de meest recente prognose van het CPB. Voor
het restant van de prognoseperiode wordt aangesloten bij de lange termijn verwachting,
conform het (maximale) streven van de Europese Centrale Bank (ECB).
Tabel 1 prijsinflatie
|
2014
|
2015
|
2016
|
2017 e.v.
|
Prijsinflatie
|
1,00%
|
1,00%
|
2,00%
|
2,00%
|
Loonstijging
De loonstijging vormt het uitgangspunt voor de stijging van de beheerkosten, exclusief
de zakelijke lasten.
Voor 2015 wordt aangesloten bij de meest recente prognose van het Centraal Planbureau
(CPB). Voor het restant van de prognoseperiode wordt aangesloten bij de reële groei
van de lonen in het verleden, die gemiddeld ongeveer 0,5% boven inflatie was, wat
ook aansluit bij voorspellingen van het CPB en de ECB voor de arbeidsproductiviteitsgroei.
De loonstijging vanaf 2016 is dan gelijk aan de prijsinflatie plus 0,5%.
Tabel 2 loonstijging
|
2014
|
2015
|
2016
|
2017 e.v.
|
Loonstijging
|
–
|
1,25%
|
2,50%
|
2,50%
|
Bouwkostenstijging
De bouwkostenstijging vormt het uitgangspunt voor de stijging van de onderhoudskosten
en de verouderingskosten.
Voor de veronderstelde bouwkostenstijging wordt aangesloten bij de loonstijging. Zoals
beschreven, wordt deze stijging voor 2015 ontleend aan de meest recente prognose van
het CPB. Voor het restant van de prognoseperiode geldt dat een bouwkostenstijging
van 2,5% wordt gehanteerd.
Tabel 3 bouwkostenstijging
|
2014
|
2015
|
2016
|
2017 e.v.
|
Bouwkostenstijging
|
–
|
1,25%
|
2,50%
|
2,50%
|
Leegwaardestijging
De leegwaardestijging vormt de basis voor de stijging van de verkoopopbrengst in het
uitpondscenario. Omdat er regionale verschillen zijn, is de leegwaardestijging voor
elke provincie en voor de vier grote steden afzonderlijk weergegeven. Over 2013 en
2014 gaat het daarbij om de gerealiseerde stijgingen. Vanaf 2015 is verondersteld
dat de leegwaardestijging in 3 jaar geleidelijk uitkomt op 2,0%. Dit sluit aan bij
de lange termijn verwachting dat de leegwaardestijging gelijk is aan de veronderstelde
prijsinflatie.
Tabel 4 leegwaardestijging naar provincie en de vier grote steden (Bron: Kadaster)
|
2013
|
2014
|
2015
|
2016
|
2017 e.v.
|
Groningen
|
–4,3%
|
2,0%
|
2,0%
|
2,0%
|
2,0%
|
Friesland
|
–3,6%
|
–0,1%
|
0,6%
|
1,3%
|
2,0%
|
Drenthe
|
–2,7%
|
0,1%
|
0,7%
|
1,4%
|
2,0%
|
Overijssel
|
–2,8%
|
0,6%
|
1,1%
|
1,5%
|
2,0%
|
Flevoland
|
–2,2%
|
1,6%
|
1,7%
|
1,9%
|
2,0%
|
Gelderland
|
–4,0%
|
1,6%
|
1,7%
|
1,9%
|
2,0%
|
Utrecht
|
–2,4%
|
3,8%
|
3,2%
|
2,6%
|
2,0%
|
Noord-Holland
|
–2,6%
|
4,5%
|
3,7%
|
2,8%
|
2,0%
|
Zuid-Holland
|
–2,2%
|
2,4%
|
2,3%
|
2,1%
|
2,0%
|
Zeeland
|
–1,7%
|
–0,4%
|
0,4%
|
1,2%
|
2,0%
|
Noord-Brabant
|
–3,4%
|
1,9%
|
1,9%
|
2,0%
|
2,0%
|
Limburg
|
–2,8%
|
1,9%
|
1,9%
|
2,0%
|
2,0%
|
Amsterdam
|
0,0%
|
9,1%
|
6,7%
|
4,4%
|
2,0%
|
’s-Gravenhage
|
–0,4%
|
3,1%
|
2,8%
|
2,4%
|
2,0%
|
Rotterdam
|
–1,7%
|
2,7%
|
2,5%
|
2,2%
|
2,0%
|
Utrecht
|
–1,2%
|
5,5%
|
4,3%
|
3,2%
|
2,0%
|
|
|
|
|
|
|
Nederland
|
–2,9%
|
2,3%
|
2,2%
|
2,1%
|
2,0%
|
Woongelegenheden
In dit hoofdstuk worden de te hanteren gegevens en de uitgangspunten voor de waardebepaling
van woongelegenheden uiteengezet. Voor de waardebepaling is het belangrijk om onderscheid
te maken tussen de objectgegevens en de modelparameters. De objectgegevens zijn specifieke gegevens van de toegelaten instelling die op het
niveau van de verhuureenheid beschikbaar dienen te zijn. Naast de objectgegevens wordt
gebruik gemaakt van modelparameters. De modelparameters zijn die gegevens die noodzakelijk
zijn voor de berekening van de marktwaarde. Over deze waarden geeft dit handboek uitsluitsel,
respectievelijk handreiking.
Objectgegevens
De onderstaande tabel bevat een overzicht van de specifieke objectgegevens voor woongelegenheden
van de toegelaten instelling. Hierbij is onderscheid gemaakt tussen gegevens die betrekking
hebben op het waarderingscomplex en op de afzonderlijke verhuureenheden.
Tabel 5 objectgegevens voor woongelegenheden
Objectgegevens
|
Omschrijving
|
1. Waarderingscomplex
|
|
Id waarderingscomplex
|
Unieke identificatiecode van het waarderingscomplex.
|
Mutatiekans
|
Gemiddelde mutatiekans van het complex over de periode 2010–2014.
|
Aangebroken complex
|
Van het complex zijn al afzonderlijke verhuureenheden verkocht.
|
Gesplitst complex
|
Wel of niet gesplitst complex voor verkoop van afzonderlijke verhuureenheden.
|
Mate van verkoop belemmering
|
Het percentage maximaal verkoopbare verhuureenheden.
|
2. Verhuureenheid
|
|
Id verhuureenheid
|
Unieke identificatiecode van de verhuureenheid die aansluit bij de basisadministratie.
|
Postcode
|
Viercijferige postcode van de verhuureenheid.
|
Type verhuureenheid
|
Type verhuureenheid naar EGW, MGW, studenteneenheid, zorgeenheid (extramuraal).
|
Zelfstandige verhuureenheid
|
Wel of niet een zelfstandige verhuureenheid.
|
Gereguleerde verhuureenheid
|
Wel of niet een gereguleerde huurovereenkomst bij de verhuureenheid.
|
Bouwjaar
|
Bouwjaar van de verhuureenheid.
|
Oppervlakte
|
Gebruiksoppervlakte (GBO) van de verhuureenheid.
|
WWS-punten
|
Aantal punten volgens het woningwaarderingstelsel van de verhuureenheid.
|
Leegstand
|
Wel of geen leegstand bij de verhuureenheid.
|
Actuele contracthuur
|
Overeengekomen kale huur (maandhuur per contract) van de verhuureenheid per peildatum
31-12-2014.
|
WOZ-waarde
|
WOZ-waarde van de verhuureenheid voor belastingjaar 2014, met peildatum 01-01-2013.
|
Achterstallig onderhoud
|
Wel of geen achterstallig onderhoud opgenomen in de meerjarenprognose van de van de
toegelaten instelling.
|
Bedrag achterstallig onderhoud
|
Indien van toepassing, het bedrag waarmee het achterstallig onderhoud verholpen kan
worden.
|
Erfpacht
|
Wel of geen erfpacht bij de verhuureenheid, met de indeling: nee, ja met erfpacht
afgekocht, ja met erfpachtcanon.
|
Erfpachtcanon
|
Indien van toepassing, erfpachtcanon van de verhuureenheid, een bedrag per jaar.
|
Einddatum erfpachtcontract
|
Indien van toepassing, per verhuureenheid de einddatum van het erfpachtcontract.
|
Afkoopbedrag erfpacht
|
Indien van toepassing, het bedrag dat bij verkoop van de verhuureenheid als afkoop
van de erfpacht is verschuldigd.
|
Modelparameters
Met de modelparameters vindt de modelmatige waardering plaats, uitgaande van de objectgegevens
die in het voorafgaande zijn beschreven. Het betreft hier de modelparameters voor
de basisversie. Verderop zullen de afwijkingen worden beschreven die mogelijk zijn
op de modelparameters in de full versie.
Leegwaarde
De leegwaarde wordt als opbrengst in het uitpondscenario opgenomen, zodra de mogelijkheid
tot de verkoop van een woongelegenheid zich voordoet. De leegwaarde is de verkoopprijs
op basis van kosten koper, vrij van huur en overige lasten. De leegwaarde van de verhuureenheden
wordt in de basisversie gelijk gesteld aan de WOZ-waarde. Aangenomen is dat de peildatum
van de beschikbare WOZ-waarde 1 januari 2013 is. Deze WOZ-waarde dient met de leegwaardestijging
van 2013 en die van 2014 te worden geïndexeerd om een leegwaarde te krijgen op peildatum
31 december 2014.
Bij de bepaling van de WOZ-waarde worden enkele waarderingsficties toegepast, waaronder
de veronderstelling dat sprake is van eigen grond. De kasstromen die samenhangen met
de toekomstige erfpachtverplichtingen worden zowel bij het doorexploiteerscenario
als het uitpondscenario apart inzichtelijk gemaakt. Om die reden hangt de leegwaarde
rechtstreeks samen met de WOZ-waarde en heeft de leegwaarde ook de fictie alsof de
woning op eigen grond staat.
Markthuur van woningen
De markthuur is de (kale) huurprijs die, uitgaande van optimale marketing en verhuur,
kan worden behaald. In het doorexploiteerscenario wordt de markthuur gebruikt voor
het bepalen van de nieuwe huur nadat een woning is gemuteerd.
Op basis van gegevens van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) over de gerealiseerde
markthuren van woningen per maand in 2013 en 2014, is de markthuur in procenten van
de leegwaarde geschat op peildatum 31 december 2014. De hoogte van de markthuur is
daarbij afhankelijk van de volgende woningkenmerken:
-
– Leegwaarde ingedeeld in 16 klassen
-
– Bouwjaar ingedeeld in 6 bouwjaarklassen
-
– Woningtype ingedeeld in 2 typen
-
– Oppervlakte (GBO) ingedeeld in 6 klassen
-
– COROP-gebied met 40 gebieden
Bij de schatting is gebruik gemaakt van een referentiewoning. De keuze voor de referentiewoning
heeft geen invloed op de hoogte van de markthuur van de andere woningen. Onderstaande
tabel geeft de kenmerken van de referentiewoning weer.
Tabel 6 referentiewoning
Kenmerk
|
Klasse
|
Leegwaarde
|
> 175.000 ≤ 200.000
|
Bouwjaar
|
≥ 1990
|
Woningtype
|
MGW
|
Oppervlakte
|
≥ 100 ≤ 149
|
COROP gebied
|
Agglomeratie ’s-Gravenhage
|
De markthuur voor deze referentiewoning bedraagt 6,18% van de leegwaarde. Onderstaande
tabellen geven de afzonderlijke effecten op het markthuurpercentage weer van elk van
de onderscheiden kenmerken. Door de afzonderlijke effecten op te tellen bij de markthuur
van de referentiewoning, resulteert de markthuur in procenten van de leegwaarde voor
de andere woningen. Er wordt verder een bovengrens van 10% en een ondergrens van 3,25%
gehanteerd.
Tabel 7 effect leegwaardeklasse
Leegwaardeklasse
|
Effect
|
Leegwaardeklasse
|
Effect
|
< 50.000
|
0,00%
|
> 225.000 ≤ 250.000
|
–0,48%
|
> 50.000 ≤ 75.000
|
3,23%
|
> 250.000 ≤ 275.000
|
–0,67%
|
> 75.000 ≤ 100.000
|
2,35%
|
> 275.000 ≤ 300.000
|
–0,68%
|
> 100.000 ≤ 125.000
|
1,55%
|
> 300.000 ≤ 350.000
|
–0,94%
|
> 125.000 ≤ 150.000
|
0,94%
|
> 350.000 ≤ 400.000
|
–1,07%
|
> 150.000 ≤ 175.000
|
0,44%
|
> 400.000 ≤ 450.000
|
–1,10%
|
> 175.000 ≤ 200.000
|
0,00%
|
> 450.000 ≤ 500.000
|
–1,22%
|
> 200.000 ≤ 225.000
|
–0,30%
|
> 500.000
|
–1,70%
|
Tabel 8 effect bouwperiode
Bouwperiode
|
Effect
|
Bouwperiode
|
Effect
|
< 1900
|
0,68%
|
≥ 1940 < 1970
|
0,21%
|
≥ 1900 < 1920
|
0,66%
|
≥ 1970 < 1990
|
–0,05%
|
≥ 1920 < 1940
|
0,38%
|
≥ 1990
|
0,00%
|
Tabel 9 effect woningtype
Woningtype
|
Effect
|
Woningtype
|
Effect
|
EGW
|
–0,35%
|
MGW
|
0,00%
|
Tabel 10 effect oppervlakteklasse
Oppervlakteklasse
|
Effect
|
Oppervlakteklasse
|
Effect
|
< 40
|
–0,65%
|
≥ 100 < 150
|
0,00%
|
≥ 40 < 70
|
–0,42%
|
≥ 150 < 200
|
0,72%
|
≥ 70 < 100
|
–0,26%
|
≥ 200
|
1,50%
|
Tabel 11 effect COROP-gebied
COROP-gebied1
|
Effect
|
COROP-gebied
|
Effect
|
Oost-Groningen
|
–0,03%
|
Agglomeratie Haarlem
|
–0,21%
|
Delfzijl en omgeving
|
–0,29%
|
Zaanstreek
|
–0,31%
|
Overig Groningen
|
–0,29%
|
Groot-Amsterdam
|
0,20%
|
Noord-Friesland
|
–0,26%
|
Het Gooi en Vechtstreek
|
–0,13%
|
Zuidwest-Friesland
|
–0,55%
|
Aggl. Leiden en Bollenstreek
|
–0,29%
|
Zuidoost-Friesland
|
–0,55%
|
Agglomeratie ’s-Gravenhage
|
0,00%
|
Noord-Drenthe
|
–0,56%
|
Delft en Westland
|
–0,37%
|
Zuidoost-Drenthe
|
–0,13%
|
Oost-Zuid-Holland
|
–0,65%
|
Zuidwest-Drenthe
|
–0,70%
|
Groot-Rijnmond
|
0,09%
|
Noord-Overijssel
|
–0,76%
|
Zuidoost-Zuid-Holland
|
–0,52%
|
Zuidwest-Overijssel
|
–0,49%
|
Zeeuws-Vlaanderen
|
–0,49%
|
Twente
|
–0,49%
|
Overig Zeeland
|
–0,49%
|
Veluwe
|
–0,75%
|
West-Noord-Brabant
|
–0,32%
|
Achterhoek
|
–0,82%
|
Midden-Noord-Brabant
|
–0,62%
|
Arnhem/Nijmegen
|
–0,47%
|
Noordoost-Noord-Brabant
|
–0,64%
|
Zuidwest-Gelderland
|
–0,76%
|
Zuidoost-Noord-Brabant
|
–0,27%
|
Utrecht
|
–0,45%
|
Noord-Limburg
|
–0,24%
|
Kop van Noord-Holland
|
–0,58%
|
Midden-Limburg
|
–0,84%
|
Alkmaar en omgeving
|
–0,51%
|
Zuid-Limburg
|
–0,15%
|
IJmond
|
–0,59%
|
Flevoland
|
0,02%
|
X Noot
1COROP-gebieden zoals door het CBS gedefinieerd.
Markthuur van studenteneenheden en extramurale zorgeenheden
Voor studenteenheden en extramurale zorgeenheden zijn onvoldoende gegevens beschikbaar
om een markthuur op te baseren. Aansluitend bij de praktijk, is de markthuur voor
studenteneenheden en extramurale zorgeenheden gelijk gesteld aan de maximale huur
volgens het woningwaarderingstelsel.
Exploitatiekosten
De exploitatiekosten bestaan uit de onderhoudskosten, onderscheiden naar instandhoudings-onderhoud,
mutatieonderhoud en achterstallig onderhoud. Daarnaast bestaan de exploitatiekosten
uit beheerkosten, belastingen en verzekeringen. Deze kostensoorten worden hierna nader
toegelicht.
Instandhoudingonderhoud
Het instandhoudingonderhoud is het onderhoud dat gedurende de 15-jarige DCF-periode
nodig is om een verhuurbare eenheid in dezelfde technische en bouwkundige staat te
houden, als waarin het zich op het moment van waarderen bevindt. Het gaat hierbij
niet om investeringen die leiden tot een verbetering van de kwaliteit van de verhuureenheid.
Het instandhoudingonderhoud leidt ook niet tot een hogere huur.
De hoogte van de kosten voor het instandhoudingonderhoud is afhankelijk van twee kenmerken
van de verhuureenheid:
De bedragen voor het instandhoudingonderhoud zijn ontleend aan waarderingsgegevens
van de toegelaten instellingen die op marktwaarde hebben gewaardeerd, en zijn weergegeven
in onderstaande tabel. De bedragen zijn per jaar, inclusief 21% BTW.
Tabel 12 kosten voor instandhoudingonderhoud naar type en bouwperiode
|
Instandhoudingonderhoud naar type en bouwjaar
|
Type
|
Bouwjaar
|
|
< 1960
|
1960–1974
|
1975–1989
|
1990–2004
|
≥ 2005
|
EGW
|
970
|
1.000
|
900
|
905
|
915
|
MGW
|
955
|
985
|
900
|
890
|
900
|
Studenten-eenheid
|
400
|
400
|
400
|
400
|
400
|
Zorgeenheid (extramuraal)
|
860
|
890
|
730
|
795
|
805
|
Mutatieonderhoud
Mutatieonderhoud doet zich voor bij het verhuizen van de huurder. De hoogte van de
kosten voor het mutatieonderhoud is afhankelijk van het type verhuureenheid. De bedragen
voor het mutatieonderhoud zijn ontleend aan waarderingsgegevens van de toegelaten
instellingen, die op marktwaarde hebben gewaardeerd, en zijn weergegeven in de onderstaande
tabel. De bedragen zijn per jaar, inclusief 21% BTW.
Tabel 13 mutatieonderhoud
Type
|
Mutatieonderhoud
|
EGW
|
850
|
MGW
|
600
|
Studenteneenheid
|
550
|
Zorgeenheid (extramuraal)
|
550
|
Achterstallig onderhoud
Achterstallig onderhoud of onderhoudsgebreken kunnen worden betrokken bij de waardering
van de woongelegenheden. Het gaat dan met name om achterstallig onderhoud en onderhoudsgebreken
voor zover dit niet, of niet volledig, is meegenomen bij de hoogte van de WOZ-waarde,
c.q. leegwaarde. Het gaat hierbij onder meer om funderingsproblemen en asbest dat
moet worden verwijderd.
De correctie bij de waardering is aan de orde als de toegelaten instellingen de ingreep
om achterstallig onderhoud of onderhoudsgebreken ongedaan te maken, in de meerjarenprognose
heeft opgenomen. De contante waarde van de kosten van deze ingreep dienen dan in mindering
te worden gebracht op de waarde van de betreffende verhuureenheid.
Beheerkosten
Beheerkosten zijn de kosten die worden gemaakt voor het beheer van de verhuureenheid.
Het gaat hierbij om de kosten gemaakt voor de verhuur en marketing van de verhuureenheden.
De niet-object gebonden kosten, maatschappelijke beheerkosten, taxatiekosten en accountantskosten
worden niet gerekend tot de beheerkosten.
De hoogte van de beheerkosten is afhankelijk van het type verhuureenheid. De bedragen
voor de beheerkosten zijn ontleend aan waarderingsgegevens van de toegelaten instellingen
die op marktwaarde hebben gewaardeerd, en zijn weergegeven in onderstaande tabel.
De bedragen zijn per jaar, inclusief 21% BTW.
Tabel 14 beheerkosten naar type
Type
|
Beheerkosten
|
EGW
|
415
|
MGW
|
420
|
Studenteneenheid
|
345
|
Zorgeenheid (extramuraal)
|
425
|
Belastingen en verzekeringen
Onder belastingen vallen de gemeentelijke belastingen en heffingen, zoals de OZB,
de rioolheffing en de verontreinigingsheffing, als ook de waterschapsbelasting. Deze
belastingen en heffingen verschillen per gemeente en waterschap. In dit verband is
een gemiddeld percentage voor de belastingen en verzekeringen per verhuureenheid genomen.
De bedragen voor belastingen en verzekeringen zijn ontleend aan waarderingsgegevens
van toegelaten instellingen en weergegeven in onderstaande tabel. Het percentage heeft
betrekking op de WOZ-waarde met peildatum 1 januari 2013, inclusief 21% BTW.
Tabel 15 belastingen en verzekeringen
|
Belastingen en verzekeringen
|
Belastingen en verzekeringen
|
0,27% van de WOZ-waarde
|
Verhuurderheffing
Op grond van de huidige wet dient de verhuurderheffing voor de volledige DCF-periode
te worden opgenomen. De heffing wordt berekend als een percentage van de WOZ-waarde.
Het betreft de voor het betreffende kalenderjaar van toepassing zijnde WOZ-waarde,
met een peildatum van een jaar eerder. De WOZ-waarde wordt jaarlijks geïndexeerd met
de leegwaardestijging.
De heffing wordt alleen opgenomen voor zelfstandige woningen met een huur die aan
het begin van het kalenderjaar onder de liberalisatiegrens ligt. Indien de huur gedurende
de DCF-periode door mutatie of jaarlijkse huurverhoging aan de zittende bewoner boven
de liberalisatiegrens uitkomt, dan wordt geen heffing meer opgenomen. De geldende
tarieven zijn opgenomen in de onderstaande tabel.
Tabel 16 verhuurderheffing
|
2015
|
2016
|
2017 e.v.
|
Tarief WOZ
|
0,449%
|
0,491%
|
0,536%
|
Huurstijging
Bij de huurstijging wordt onderscheid gemaakt tussen de jaarlijkse huurverhoging en
de huuraanpassing bij mutatie. De jaarlijkse huurverhoging is van toepassing op de
contracthuur, de markthuur en de maximale huur. In de basisversie worden deze drie
huurniveaus geïndexeerd met de prijsinflatie van het voorafgaande jaar. Daarnaast
is er de komende jaren sprake van een jaarlijkse boveninflatoire opslag op de huurverhoging.
Boveninflatoire huurverhoging
De jaarlijkse boveninflatoire huurverhoging, geldt alleen voor de contracthuur van
gereguleerde zelfstandige verhuureenheden. De hoogte van de opslag boven de prijsinflatie
is afhankelijk van overheidsbeleid dat kan wijzigen, en de verwachtingen daarover
in de markt. Er wordt om die reden voor een korte periode met een beperkte boveninflatoire
opslag van 1,0% gerekend. Hierbij is verondersteld dat door de kopende belegger de
mogelijkheden die het rijksbeleid biedt, worden benut. Verder is van belang dat de
opslag zodanig wordt toegepast, dat de huur niet boven de markthuur of de maximale
huur uitkomt.
Tabel 17 opslag jaarlijkse huurverhoging boven inflatie bij gereguleerde verhuureenheden
|
2015
|
2016
|
2017
|
2018 e.v.
|
Zelfstandige eenheden
|
1,0%
|
1,0%
|
1,0%
|
0,0%
|
Onzelfstandige eenheden
|
0,0%
|
0,0%
|
0,0%
|
0,0%
|
Huursprong bij mutatie
In het doorexploiteerscenario gaat de huur bij mutatie naar de markthuur of de maximale
huur, afhankelijk of de woning bij mutatie is te liberaliseren. Hierbij is het volgende
het geval:
-
– Indien de maximale huur lager dan of gelijk is aan de liberalisatiegrens, dan is de
nieuwe huur het minimum van de markthuur en de maximale huur volgens het woningwaarderingstelsel.
-
– Indien de maximale huur hoger is dan de liberalisatiegrens, dan is de nieuwe huur
de markthuur.
Bevriezing liberalisatiegrens
Voor de waardering is ook de te verwachten bevriezing van de liberalisatiegrens van
belang. Hierdoor is het mogelijk dat de huur eerder de liberalisatiegrens overschrijdt.
Als deze overschrijding aan het begin van het kalenderjaar het geval is, is geen verhuurderheffing
meer verschuldigd. Dit heeft een positief effect op de waarde. De bevriezing van de
liberalisatiegrens geldt voor de jaren 2016, 2017 en 2018.
Huurderving oninbaar
Onder huurderving oninbaar valt de huur die door wanbetaling, tijdelijke leegstand
of anderszins niet is te incasseren. Structurele leegstand wordt hierin niet opgenomen.
De huurderving wordt opgenomen als een vast percentage van 1,0% over de huursom voor
de gehele DCF-periode. Dit percentage is ontleend aan de waarderingsgegevens van toegelaten
instellingen.
Mutatiekans
Bij de hoogte van de mutatiekans wordt onderscheid gemaakt tussen de mutatiekans in
het doorexploiteerscenario en in het uitpondscenario.
-
– Mutatiekans doorexploiteren
De mutatiekans in het doorexploiteerscenario is gelijk aan de gemiddelde mutatiekans
van de betreffende verhuureenheid over de afgelopen vijf jaar (2010–2014).
-
– Mutatiekans uitponden
De mutatiekans in het uitpondscenario kan per prognosejaar variëren, waarbij de mutatiekans
voor doorexploiteren de basis vormt voor de hoogte van de mutatiekans bij uitponden.
De opslagen in het uitpondscenario zijn ontleend aan waarderingsgegevens van toegelaten
instellingen, die op marktwaarde hebben gewaardeerd, en zijn hieronder weergegeven.
De volgende opslagen zijn van toepassing:
-
– Jaar 1: Indien sprake is van een niet-aangebroken waarderingscomplex, dan geldt een
opslag van 2% op de mutatiekans voor doorexploiteren. Indien er wel is uitgepond,
wordt de mutatiekans voor doorexploiteren gevolgd.
-
– Jaar 2 tot en met 5: Voor deze jaren geldt dat geen opslag, zodat de mutatiekans voor
doorexploiteren wordt gevolgd.
-
– Jaar 6 tot en met 15: Voor de laatste jaren van de DCF-periode geldt dat de hoogte
van de mutatiekans wordt verlaagd naar 70% van de mutatiekans die wordt gehanteerd
in het doorexploiteerscenario.
Splitsingskosten
Splitsingskosten zijn de kosten die moeten worden gemaakt om een complex dat nu als
een geheel staat geregistreerd in het Kadaster te splitsen, zodat het complex vervolgens
per verhuureenheid kan worden verkocht. De splitsingskosten worden verdeeld in juridische
en technische splitsingskosten.
-
– Juridische splitsingskosten
Juridische kosten betreffen vergoedingen die voortkomen uit de splitsingsverordering
van gemeenten en daarbij gaat het om notaris- en kadasterkosten. Voor juridische kosten
wordt een norm gehanteerd van 500 euro per te splitsen eenheid.
-
– Technische splitsingskosten
Technische splitsingskosten zijn de uitgaven die worden gemaakt ten behoeve van de
nadere voorwaarden, die voortvloeien uit de afgegeven splitsingsvergunning door de
gemeente. Het gaat hierbij niet om onderhoudskosten, maar om de aanvullende eisen
die in het kader van de splitsing dienen te worden gerealiseerd. In dit verband worden
geen technische splitsingskosten opgenomen. Als daar reden toe is, kunnen de technische
splitsingskosten via de full versie worden meegenomen.
Verkoopkosten
De verkoopkosten zijn de kosten die worden gemaakt voor de verkoop van de woningen
in het uitpondscenario. Onder deze kosten vallen makelaarskosten en eventuele andere
handelingskosten. Onderhoudskosten die worden gemaakt om een woning gereed te maken
voor verkoop en de overdrachtsbelasting, vallen niet onder de verkoopkosten. De hoogte
van het percentage is ontleend aan de waarderingsgegevens van toegelaten instellingen.
Tabel 18 verkoopkosten
|
Verkoopkosten
|
Verkoopkosten
|
2,5% van de leegwaarde
|
Erfpacht
Erfpacht beïnvloedt de waarde van de verhuureenheid. Het effect van de erfpacht op
de waarde vloeit voort uit de consequenties die de erfpacht voor de koper heeft. Er
zijn in Nederland verschillende vormen van erfpacht. In deze paragraaf worden alleen
enkele hoofdlijnen beschreven. Als de consequenties van de erfpacht voor de waardering
te veel afwijken van deze hoofdlijnen, is maatwerk nodig dat op basis van de full
versie mogelijk is.
Als de erfpacht niet is afgekocht en als sprake is van een jaarlijkse canon, zonder
dat bij verkoop aan een belegger of vervolgens bij uitponden aan een particulier een
afkoopsom is verschuldigd, is de betreffende canon een doorlopende kasstroom die onderdeel
vormt van de DCF-berekening. Afhankelijk van de erfpachtovereenkomst, dient deze canon
wel of niet te worden geïndexeerd. Loopt het contract niet voor nog minimaal vijftien
jaar door, dan wordt een inschatting gemaakt van de canon bij ingang van het nieuwe
contract. Door de complexiteit van deze methodiek, is in dat geval maatwerk vereist,
dat via de full versie mogelijk is.
In sommige gevallen zal sprake zijn van een afkoopsom omdat bij verkoop aan een belegger,
sprake is van een bestemmingswijziging van sector van toegelaten instellingen naar
beleggersector. Deze afkoopsom dient dan in de DCF-berekening meegenomen te worden.
Disconteringsvoet
De disconteringsvoet is de marktconforme rendementseis waartegen de verwachte toekomstige
inkomsten en kosten contant worden gemaakt. In de basisversie wordt geen onderscheid
gemaakt tussen de hoogte van de disconteringsvoet in het uitpondscenario ten opzichte
van het doorexploiteerscenario. Met het herstel van de koopwoningmarkt, zijn er nu
onvoldoende redenen om aan te nemen dat de te verwachten kasstromen in het ene scenario
risicovoller zijn dan in het andere.
De disconteringsvoet wordt opgebouwd uit de volgende drie onderdelen:
-
1. De risicovrije rentevoet.
-
2. De vastgoedsector specifieke opslag.
-
3. De opslag voor het object- en marktrisico.
De hoogte van de risicovrije rentevoet wordt bepaald aan de hand van het 24-maands
historisch gemiddelde van de 10-jaar EURO Interest Rate Swap (IRS). Doordat gebruik
wordt gemaakt van het 24-maands gemiddelde, worden incidentele pieken van de rente
op de peildatum van de waardering voorkomen.
De vastgoed sectorspecifieke opslag is een vastgoedsector gebonden risico-opslag,
welke dient ter compensatie voor het extra risico dat wordt gelopen voor het investeren
in vastgoed, ten opzichte van de risicovrije rente.
Tabel 19 risicovrije rentevoet en vastgoed opslag
|
Opbouw disconteringsvoet
|
Risicovrije rentevoet
|
1,76%
|
Vastgoed sectorspecifieke opslag
|
4,90%1
|
X Noot
1De sectorspecifieke opslag is met 0,2%-punt verlaagd ten opzichte van de in 2014 door
taxateurs toegepaste disconteringsvoet omdat in dit Waarderingshandboek de verhuurderheffing
als een doorlopende kasstroom is opgenomen.
De opslagen voor het markt- en objectrisico zijn gecombineerd. Deze gecombineerde
opslag is afhankelijk gesteld van drie kenmerken van de verhuureenheden:
-
– Bouwjaar ingedeeld in 5 klassen.
-
– Type verhuureenheid ingedeeld in 4 typen.
-
– Regio5 ingedeeld in 4 regio’s.
Bij de schatting van de hoogte van de opslag voor het markt- en objectrisico is gebruik
gemaakt van een referentieobject. De keuze voor het referentieobject heeft overigens
geen invloed op de hoogte van de disconteringsvoet van de andere verhuureenheden.
De schatting van deze opslag is gebaseerd op waarderingsgegevens van toegelaten instellingen,
die op marktwaarde hebben gewaardeerd. Onderstaande tabel geeft het referentieobject
weer.
Tabel 20 referentieobject
Kenmerk
|
Klasse
|
Bouwperiode
|
< 1960
|
Type verhuureenheid
|
EGW
|
Regio
|
West
|
De opslag voor het markt- en objectrisico, tezamen met de risicovrije rentevoet en
de sectorspecifieke opslag voor vastgoed resulteert in een disconteringsvoet van 7,57%
voor het referentieobject. Voor dit referentieobject geldt derhalve een opslag voor
markt- en objectrisico van 0,91%.
Om tot de disconteringsvoet van de afzonderlijke verhuureenheden te komen, wordt gebruik
gemaakt van het referentieobject. De onderstaande tabellen geven daarbij de afzonderlijke
effecten weer van elk van de onderscheiden kenmerken. Door per verhuurbare eenheid
na te gaan wat effecten zijn voor het markt- en objectrisico en deze op te tellen
bij, respectievelijk af te trekken van de disconteringsvoet van het referentieobject,
ontstaat de disconteringsvoet van de overige verhuureenheden.
Tabel 21 effect bouwperiode
Bouwperiode
|
Opslag
|
< 1960
|
0,00%
|
1960–1974
|
0,10%
|
1975–1989
|
–0,12%
|
1990–2004
|
–0,36%
|
≥ 2005
|
–0,65%
|
Tabel 22 effect type verhuureenheid
Type
|
Opslag
|
EGW
|
0,00%
|
MGW
|
0,19%
|
Studenteneenheid
|
–0,33%
|
Zorgeenheid (extramuraal)
|
–0,10%
|
Tabel 23 effect regio
Regio
|
Opslag
|
Noord
|
1,36%
|
Oost
|
0,62%
|
Zuid
|
0,64%
|
West
|
0,00%
|
Eindwaarde
De eindwaarde betreft de restwaarde van de verhuureenheden aan het einde van de DCF-periode.
Veelal wordt de eindwaarde geschat door gebruik te maken van de exit yield. De exit
yield is echter een lastige grootheid om te bepalen. Daarom wordt in de basisversie
de eindwaarde bepaald door alle afzonderlijke kasstromen (huur, onderhoud, etc.) vanaf
het 16e jaar contant te maken met de aanname van een voortdurende looptijd, zoals ook bij
de exit yield het geval is.
Iedere kasstroom ontwikkelt zich met een bepaalde groeivoet ‘g’. Voor huren is deze
groeivoet bijvoorbeeld gelijk aan de prijsinflatie, terwijl de onderhoudskosten jaarlijks
toenemen met de bouwkostenindex. In het algemeen kan worden afgeleid dat de contante
waarde van een oneindige kasstroom ‘K’die zich jaarlijks ontwikkelt met een groeivoet
‘g’(die kleiner is dan de disconteringsvoet ‘d’) gelijk is aan:
Voor het doorexploiteerscenario wordt deze berekening per afzonderlijke kasstroom
uitgevoerd met de volgende aannamen:
-
– K: de kasstroom in jaar 15.
-
– g: de waarde van de index die van toepassing is op de betreffende kasstroom.
-
– d: de disconteringsfactor.
Voorbeeld:
Stel de prijsindex is gelijk aan 2% en de disconteringsfactor gelijk aan 8%, dan is
de contante waarde van een huurkasstroom in jaar 15 van € 10.000 gelijk aan (1 + 2%)
/ (8% – 2%) * € 10.000 = € 170.000.
Bij het uitpondscenario is de veronderstelling dat woningen worden verkocht op basis
van een mutatiegraad ‘m’. Daarbij geldt dat de verkoopopbrengsten worden meegenomen
in de bepaling van de eindwaarde. Hierdoor wordt de formule net iets complexer, namelijk:
Hierbij gelden de volgende aannamen:
-
– K: de kasstroom in jaar 15.
-
– g: de waarde van de index die van toepassing is op de betreffende kasstroom.
-
– d: de disconteringsfactor.
-
– m: de mutatiegraad in jaar 15 van het betreffende complex of de betreffende verhuureenheid.
Voorbeeld:
Stel dat de prijsindex gelijk is aan 2% en dat de disconteringsfactor gelijk is aan
8%. Stel verder dat de mutatiegraad in jaar 15 voor uitponden gelijk is aan 4,9% en
dat er in jaar 15 nog een huurstroom over is van € 4.000. Dan geldt dat de contante
waarde van deze kasstroom gelijk is aan (1 + 2% – 4,9% – (2% * 4,9%)) / (8% – (2%
– 4,9% – (2% * 4,9%))) * € 4.000 = € 35.279,87.
Daarbij geldt dat naast de bestaande kasstromen in het 15-jaars DCF-model, een aanvullende
kasstroom wordt toegevoegd, waarmee het effect van de veroudering wordt berekend.
Daarbij geldt dat de jaarlijkse verouderingskosten gelijk zijn aan 0,5% van de leegwaarde
per 31 december 2014, geïndexeerd naar jaar 15 met de index voor de bouwkostenstijging.
Overdrachtskosten
Tot slot zijn de overdrachtskosten van belang. De overdrachtskosten zijn de overdrachtsbelasting
en de notaris- en de registratiekosten bij de verkoop van het waarderingscomplex in
verhuurde staat. De overdrachtskosten worden weergegeven als een percentage van de
berekende waarde van een verhuureenheid.
Tabel 24 overdrachtskosten
|
Overdrachtskosten
|
Belastingen
|
2%
|
Kosten
|
1%
|
Totale overdrachtskosten
|
3%
|
Overige punten
Bij studenteneenheden en extramurale zorgeenheden wordt verondersteld dat deze zich
in complexen bevinden die niet worden uitgepond. Dit impliceert dat voor deze verhuureenheden
alleen het doorexploiteerscenario van toepassing is.
Bedrijfsmatig en maatschappelijk onroerend goed
In dit hoofdstuk worden de te hanteren gegevens en de uitgangspunten voor de waardebepaling
van bedrijfsmatig (BOG) en maatschappelijk (MOG) onroerend goed uiteengezet. Voor
de waardebepaling is het belangrijk om onderscheid te maken tussen de objectgegevens en de modelparameters. De objectgegevens zijn specifieke gegevens van de toegelaten instelling die op het
niveau van het verhuurcontract beschikbaar dienen te zijn. Naast de objectgegevens
wordt gebruik gemaakt van modelparameters.
Voor het bepalen van de marktwaarde in verhuurde staat van BOG en MOG wordt ten opzichte
van de waardering van woongelegenheden een aangepast rekenmodel gebruikt. Een belangrijk
verschil met het model voor de woongelegenheden is dat voor BOG en MOG alleen wordt
gewerkt met een doorexploiteerscenario en dat er geen sprake is van een uitpondscenario.
Bedrijfsmatig en maatschappelijk onroerend goed zijn erg heterogeen. Dit leidt ertoe
dat een uniform model veelal niet geschikt is om dit type vastgoed te waarderen. Toegelaten
instellingen hebben bij dit type vastgoed de vrijheid om de full versie toe te passen.
Indien de huursom van bedrijfsmatig, maatschappelijk en intramuraal zorgvastgoed tezamen
meer dan 5% van de totale huursom uitmaakt, van de DAEB-tak of de niet-DAEB tak afzonderlijk,
is een taxatie van dit type vastgoed verplicht.
|
Objectgegevens
De volgende tabel bevat een overzicht van de specifieke objectgegevens voor BOG en
MOG van de toegelaten instelling.
Tabel 25 objectgegevens BOG en MOG
Objectgegevens
|
Beschrijving
|
a) Waarderingscomplex
|
|
Id waarderingscomplex
|
Unieke identificatiecode van het waarderingscomplex.
|
b) Verhuureenheid
|
|
Id verhuurcontract
|
Unieke identificatiecode van het verhuurcontract die aansluit bij de basisadministratie.
|
Postcode
|
Viercijferige postcode van het verhuurcontract.
|
Type verhuurcontract
|
Type verhuurcontract naar BOG en MOG.
|
Bouwjaar
|
Bouwjaar van het verhuurcontract.
|
Oppervlakte vvo
|
Verhuurbaar vloeroppervlak (vvo) in m2 van het verhuurcontract.
|
Oppervlakte bvo
|
Verhuurbaar vloeroppervlak (bvo) in m2 van de het verhuurcontract.
|
Ingangsdatum huurcontract
|
Datum waarop de contracthuur van kracht wordt, respectievelijk is geworden.
|
Einddatum huurcontract
|
Datum waarop de contracthuur wordt beëindigd.
|
Actuele contracthuur
|
Overeengekomen kale jaarhuur van het verhuurcontract per peildatum 31-12-2014.
|
Markthuur
|
Markthuur per jaar in m2 van het verhuurcontract.
|
Indicatie verlenging huurcontract
|
Wel of niet de verwachte verlenging van het verhuurcontract.
|
Herzieningshuur
|
Herzieningshuur per herzieningsdatum (bij geen huurdersmutatie).
|
Aantal maanden leegstand
|
Aantal maanden leegstand bij huurdersmutatie.
|
WOZ-waarde
|
WOZ-waarde van het contract voor belastingjaar 2014, die als peildatum 01-01-2013
kent.
|
Achterstallig onderhoud
|
Wel of geen achterstallig onderhoud opgenomen in de meerjarenprognose.
|
Achterstallig onderhoud bedrag
|
Indien van toepassing, het bedrag waarmee achterstallig onderhoud verholpen kan worden.
|
Erfpacht
|
Wel of geen erfpacht bij het verhuurcontract, met de indeling: nee, ja met erfpacht
afgekocht, ja met erfpachtcanon.
|
Erfpachtcanon
|
Indien van toepassing, erfpachtcanon van het verhuurcontract, een vast bedrag per
m2.
|
Einddatum erfpachtcontract
|
Indien van toepassing, wordt de einddatum van het erfpachtcontract per verhuurcontract.
|
Afkoopbedrag erfpacht
|
Indien van toepassing, het bedrag per m2 dat bij verkoop van het verhuurcontract als afkoop van de erfpacht is verschuldigd.
|
Modelparameters
Met de modelparameters vindt de modelmatige waardering plaats, uitgaande van de objectgegevens,
die in het voorafgaande zijn beschreven. Het betreft hier de modelparameters voor
de basisversie. Verderop zullen de afwijkingen worden beschreven die mogelijk zijn
op de modelparameters in de full versie.
Markthuren
De markthuur is de huurprijs die, uitgaande van optimale marketing en verhuur, kan
worden behaald op het moment van de waardebepaling. Daarbij geldt dat de markthuur
in het doorexploiteerscenario wordt gebruikt voor het bepalen van de nieuwe huur nadat
een verhuurcontract is beëindigd. De markthuur wordt door de corporatie per jaar in
m2 van het contract als objectgegeven opgegeven.
Huurinkomsten en huurstijging
De huurinkomsten worden bepaald op basis van de gegevens van de huidige huurcontracten.
De huidige contracthuur wordt tot de einddatum opgenomen en op het moment van de einddatum
zijn er twee mogelijkheden:
De jaarlijkse stijging van de markthuur en de contracthuur is gelijk aan de prijsinflatie
van het voorafgaande jaar.
Exploitatiekosten
De exploitatiekosten bestaan uit de onderhoudskosten, onderscheiden naar instandhoudings-onderhoud,
achterstallig onderhoud en mutatieonderhoud. Verder zijn er kosten voor beheer, belastingen
en verzekeringen. Deze kostensoorten worden hierna nader toegelicht.
Instandhoudingsonderhoud
Het instandhoudingonderhoud is het onderhoud dat gedurende de 15-jarige DCF-periode
nodig is om het verhuurde in dezelfde technische en bouwkundige staat te houden, als
waarin het zich op het moment van waarderen bevindt. Het gaat hierbij niet om investeringen
die leiden tot een verbetering van de kwaliteit van het verhuurcontract. Het instandhoudingonderhoud
leidt ook niet tot een hogere huur.
De bedragen voor het instandhoudingonderhoud zijn ontleend aan waarderingsgegevens
van de toegelaten instellingen, die op marktwaarde hebben gewaardeerd, en zijn weergegeven
in onderstaande tabel. De bedragen zijn per m2, inclusief 21% BTW.
Er wordt geen onderscheid gemaakt tussen BOG en MOG.
Tabel 26 instandhoudingsonderhoud
|
Instandhoudingsonderhoud
|
Instandhoudingsonderhoud
|
€ 5,– per m2
|
Mutatieonderhoud
Mutatieonderhoud doet zich voor bij opzegging van de huurovereenkomst. Bij het mutatieonderhoud
wordt onderscheid gemaakt tussen technisch onderhoud en kosten voor marketing.
Onder de technische mutatiekosten worden de kosten verstaan die de verhuurder in het
kader van de beëindiging van de huurovereenkomst met de zittende huurder moet maken
om het verhuurcontract tegen het geldende marktwaardeniveau (opnieuw) te kunnen afsluiten.
Het gaat daarbij om maatregelen in het kader van instandhoudingsonderhoud.
Onder de mutatiekosten marketing worden de kosten verstaan die de verhuurder in het
kader van de marketing moet maken om opnieuw een verhuurcontract af te sluiten. Het
gaat daarbij om de kosten die de eigen organisatie van de verhuurder zal moeten maken
en daarnaast om de kosten van de makelaar die de verhuurder zal inschakelen.
De technische mutatiekosten en de mutatiekosten marketing worden alleen in rekening
gebracht wanneer er sprake is van opzegging, en niet verlenging, van de huurovereenkomst.
Er wordt geen onderscheid gemaakt tussen BOG en MOG.
Tabel 27 mutatieonderhoud
|
Technisch
|
Marketing
|
Mutatieonderhoud
|
€ 10,– per m2
|
14% van de markt(jaar)huur
|
Achterstallig onderhoud
Achterstallig onderhoud of onderhoudsgebreken kunnen worden betrokken bij de waardering
van het verhuurde. Het gaat dan met name om achterstallig onderhoud en onderhoudsgebreken
voor zover dit niet, of niet volledig, is meegenomen bij de hoogte van de WOZ-waarde.
Het gaat hierbij onder meer om funderingsproblemen en asbest dat moet worden verwijderd.
De correctie bij de waardering is aan de orde als de toegelaten instelling de ingreep
om achterstallig onderhoud of onderhoudsgebreken ongedaan te maken, in de meerjarenprognose
heeft opgenomen. De contante waarde van de kosten van deze ingreep dienen dan in mindering
te worden gebracht op de waarde van het betreffende verhuurcontract.
Beheerkosten
Beheerkosten zijn de kosten die worden gemaakt voor het beheer van het verhuurde.
Het gaat hierbij om de kosten gemaakt voor de verhuur en marketing. De niet-object
gebonden kosten, maatschappelijke beheerkosten, taxatiekosten en accountantskosten
worden niet gerekend tot de beheerkosten.
De hoogte van de beheerkosten is afhankelijk van het type contract. De bedragen voor
de beheerkosten zijn ontleend aan de waarderingsgegevens van toegelaten instellingen,
die op marktwaarde hebben gewaardeerd, en zijn weergegeven in onderstaande tabel.
De bedragen per jaar, inclusief 21% BTW.
Tabel 28 beheerkosten naar type
Type
|
Beheerkosten naar type
|
BOG
|
3% van de contracthuur
|
MOG
|
2% van de contracthuur
|
Belastingen en verzekeringen
Onder belastingen vallen de gemeentelijke belastingen en heffingen, zoals de OZB,
de rioolheffing en de verontreinigingsheffing, als ook de waterschapsbelasting. Deze
belastingen en heffingen verschillen per gemeente en waterschap. In dit verband is
een gemiddeld percentage voor de belastingen en verzekeringen per verhuurcontract
genomen. De bedragen voor belastingen en verzekeringen zijn ontleend aan de waarderingsgegevens
van toegelaten instellingen, die op marktwaarde hebben gewaardeerd en zijn en weergegeven
in onderstaande tabel. Het percentage heeft betrekking op de WOZ-waarde met peildatum
1 januari 2013.
Tabel 29 belastingen en verzekeringen
|
Belastingen en verzekeringen
|
Belastingen en verzekeringen
|
0,32% van de WOZ-waarde
|
Erfpacht
Erfpacht beïnvloedt de waarde van het verhuurde. Het effect van de erfpacht op de
waarde vloeit voort uit de consequenties die de erfpacht voor de koper heeft. Er zijn
in Nederland verschillende vormen van erfpacht. In deze paragraaf worden alleen enkele
hoofdlijnen beschreven. Als de consequenties van de erfpacht voor de waardering te
veel afwijken van deze hoofdlijnen, is maatwerk nodig dat op basis van de full versie
mogelijk is.
Als de erfpacht niet is afgekocht en als sprake is van een jaarlijkse canon, zonder
dat bij verkoop aan een belegger of vervolgens bij uitponden aan een particulier een
afkoopsom is verschuldigd, is de betreffende canon een doorlopende kasstroom die onderdeel
vormt van de DCF-berekening. Afhankelijk van de erfpachtovereenkomst, dient deze canon
wel of niet te worden geïndexeerd. Loopt het contract niet voor nog minimaal vijftien
jaar door, dan wordt een inschatting gemaakt van de canon bij ingang van het nieuwe
contract. Door de complexiteit van deze methodiek, is in dat geval maatwerk vereist,
dat via de full versie mogelijk is.
In sommige gevallen zal sprake zijn van een afkoopsom omdat bij verkoop aan een belegger
sprake is van een bestemmingswijziging van sector van toegelaten instellingen naar
beleggersector. Deze afkoopsom dient dan in de DCF-berekening meegenomen te worden.
Disconteringsvoet
De disconteringsvoet is de marktconforme rendementseis waartegen de verwachte toekomstige
inkomsten en kosten contant worden gemaakt. De disconteringsvoet wordt opgebouwd uit
de volgende drie onderdelen:
-
1. De risicovrije rentevoet.
-
2. De vastgoedsector specifieke opslag.
-
3. De opslag voor het markt- en objectrisico.
De hoogte van de risicovrije rentevoet wordt bepaald aan de hand van het 24-maands
historisch gemiddelde van de 10-jaar EURO Interest Rate Swap (IRS). Doordat gebruik
wordt gemaakt van het 24-maands gemiddelde, worden incidentele pieken van de rente
op de peildatum van de waardering voorkomen.
De vastgoed sectorspecifieke opslag is een vastgoedsector gebonden risico-opslag,
welke dient ter compensatie voor het extra risico dat wordt gelopen voor het investeren
in vastgoed, ten opzichte van de risicovrije rente.
Tabel 30 risicovrije rentevoeten en vastgoed opslag
|
Opbouw disconteringsvoet
|
Risicovrije rentevoet
|
1,76%
|
Vastgoed sectorspecifieke opslag
|
4,90%1
|
X Noot
1Het percentage voor de vastgoedsector specifieke opslag is ontleend aan waarderingsgegevens
van toegelaten instellingenen komt overeen met de vastgoedsector specifieke opslag
van woongelegenheden.
De opslagen voor het markt- en objectrisico zijn gecombineerd. Deze gecombineerde
opslag is afhankelijk gesteld van drie kenmerken van de verhuureenheden:
-
– Bouwjaar ingedeeld in 5 bouwjaarklassen.
-
– Type verhuurhuurcontract ingedeeld in 2 typen.
-
– Regio ingedeeld in 4 regio’s.
Bij de schatting van de hoogte van de opslag voor het markt- en objectrisico is gebruik
gemaakt van een referentie-contract. De keuze voor het referentie-contract heeft overigens
geen invloed op de hoogte van de disconteringsvoet van de andere verhuurcontracten.
De schatting van deze opslag is gebaseerd op waarderingsgegevens van toegelaten instellingen,
die op marktwaarde hebben gewaardeerd. Onderstaande tabel geeft het referentie-contract
weer.
Tabel 31 referentie-contractvorm
Kenmerk
|
Klasse
|
Bouwperiode
|
< 1960
|
Type contractvorm
|
BOG
|
Regio
|
West
|
De opslag voor het markt- en objectrisico, tezamen met de risicovrije rentevoet en
de sectorspecifieke opslag voor vastgoed, resulteert in een disconteringsvoet van
9,19% voor het referentie-contract. Voor dit referentiecontract geldt derhalve een
opslag voor het markt- en objectrisico van 2,53%.
Om tot de disconteringsvoet van de afzonderlijke verhuurcontracten te komen, wordt
gebruik gemaakt van het referentiecontract. De onderstaande tabellen geven daarbij
de afzonderlijke effecten weer van elk van de onderscheiden kenmerken. Door per contract
na te gaan wat de effecten zijn voor het markt- en objectrisico en deze op te tellen
bij de disconteringsvoet van het referentiecontract, ontstaat de disconteringsvoet
van de overige verhuurcontracten.
Tabel 32 effect naar bouwperiode
Bouwperiode
|
Opslag
|
< 1960
|
0,00%
|
1960–1974
|
–0,28%
|
1975–1989
|
–0,09%
|
1990–2004
|
0,17%
|
≥ 2005
|
–0,25%
|
Tabel 33 effect naar type contractvorm
Type contractvorm
|
Opslag
|
BOG
|
0,00%
|
MOG
|
–0,10%
|
Tabel 34 effect naar regio
Regio
|
Opslag
|
Noord
|
–0,82%
|
Oost
|
–0,51%
|
Zuid
|
–0,49%
|
West
|
0,00%
|
Eindwaarde
De eindwaarde betreft de restwaarde van de verhuurcontracten aan het einde van de
DCF-periode. Veelal wordt de eindwaarde geschat door gebruik te maken van de exit
yield. De exit yield is echter een lastige grootheid om te bepalen. Daarom wordt in
de basisversie de eindwaarde bepaald door alle afzonderlijke kasstromen (huur, onderhoud,
etc.) vanaf het 16e jaar contant te maken met de aanname van een voortdurende looptijd, zoals ook bij
de exit yield het geval is.
Iedere kasstroom ontwikkelt zich met een bepaalde groeivoet ‘g’. Voor huren is deze
groeivoet bijvoorbeeld gelijk aan de prijsinflatie, terwijl de onderhoudskosten jaarlijks
toenemen met de bouwkostenindex. In het algemeen kan worden afgeleid dat de contante
waarde van een oneindige kasstroom ‘K’die zich jaarlijks ontwikkelt met een groeivoet
‘g’(die kleiner is dan de disconteringsvoet ‘d’) gelijk is aan:
Voor het doorexploiteerscenario wordt deze berekening per afzonderlijke kasstroom
uitgevoerd met de volgende aannamen:
-
– K: de kasstroom in jaar 15.
-
– g: de waarde van de index die van toepassing is op de betreffende kasstroom.
-
– d: de disconteringsfactor.
Voorbeeld:
Stel de prijsindex is gelijk aan 2% en de disconteringsfactor gelijk aan 8%, dan is
de contante waarde van een huurkasstroom in jaar 15 van € 10.000 gelijk aan (1 + 2%)
/ (8% – 2%) * € 10.000 = € 170.000.
Overdrachtskosten
De overdrachtskosten zijn de overdrachtsbelasting en de notaris- en de registratiekosten
bij de verkoop van het waarderingscomplex in verhuurde staat. De overdrachtskosten
worden weergegeven als een percentage van de berekende waarde van het verhuurcontract.
Tabel 35 overdrachtskosten
|
Overdrachtskosten
|
Belastingen
|
6%
|
Kosten
|
1%
|
Totale overdrachtskosten
|
7%
|
Overige punten
Bij BOG en MOG is alleen sprake van een doorexploiteerscenario.
Parkeervoorzieningen
In dit hoofdstuk worden de te hanteren gegevens en de uitgangspunten voor de waardebepaling
van verhuurde parkeerplaatsen en garageboxen uiteengezet. Voor de waardebepaling is
het belangrijk om onderscheid te maken tussen de objectgegevens en de modelparameters De objectgegevens zijn specifieke gegevens van de toegelaten instelling die op het
niveau van de verhuureenheid beschikbaar dienen te zijn. De modelparameters worden
hierna beschreven.
Voor het bepalen van de marktwaarde in verhuurde staat van parkeerplaatsen en garageboxen
is ten opzichte van de waardering van woongelegenheden een sterk vereenvoudigd rekenmodel
gebruikt. Onder meer wordt gewerkt met een apart uitpondscenario dat specifiek is
toegespitst op parkeergelegenheden.
Objectgegevens
De volgende tabel bevat een overzicht van de specifieke objectgegevens voorparkeervoorzieningen
van de toegelaten instelling.
Tabel 36 objectgegevens parkeervoorzieningen
Objectgegevens
|
Beschrijving
|
a) Waarderingscomplex
|
|
Id waarderingscomplex
|
Unieke identificatiecode van het waarderingscomplex.
|
b) Verhuureenheid
|
|
Id verhuureenheid
|
Unieke identificatiecode van de verhuureenheid die aansluit bij de basisadministratie.
|
Postcode
|
Viercijferige postcode van de verhuureenheid.
|
Type verhuureenheid
|
Type verhuureenheid naar parkeerplaats en garagebox.
|
Bouwjaar
|
Bouwjaar van de verhuureenheid.
|
Leegstand
|
Wel of geen leegstand bij de verhuureenheid.
|
Actuele contracthuur
|
Overeengekomen huur (maandhuur per contract) van de verhuureenheid per peildatum 31-12-2014.
|
WOZ-waarde
|
WOZ-waarde van de verhuureenheid voor belastingjaar 2014, die als peildatum 01-01-2013
kent.
|
Erfpacht
|
Wel of geen erfpacht bij de verhuureenheid, met de indeling: nee, ja met erfpacht
afgekocht, ja met erfpachtcanon.
|
Erfpachtcanon per jaar
|
Indien van toepassing, erfpachtcanon van de verhuureenheid, een vast bedrag per jaar.
|
Einddatum erfpachtcontract
|
Indien van toepassing, wordt per verhuureenheid de einddatum van het erfpachtcontract
opgenomen.
|
Afkoopbedrag erfpacht
|
Indien van toepassing, het bedrag dat bij verkoop van de verhuureenheid als afkoop
van de erfpacht is verschuldigd.
|
Modelparameters
Met de modelparameters vindt de modelmatige waardering plaats, uitgaande van de objectgegevens,
die in het voorafgaande zijn beschreven. Het betreft hier de modelparameters voor
de basisversie. Verderop zullen de afwijkingen worden beschreven die mogelijk zijn
op de modelparameters in de full versie.
Leegwaarde
De leegwaarde wordt als opbrengst in het uitpondscenario opgenomen, zodra de mogelijkheid
tot de verkoop van een parkeergelegenheid zich voordoet. De leegwaarde is de verkoopprijs
kosten koper, vrij van huur en overige lasten. De leegwaarde van de parkeergelegenheden
wordt in de basisversie gelijk gesteld aan de WOZ-waarde. Aangenomen is dat de peildatum
van de beschikbare WOZ-waarde 1 januari 2013 is. Deze WOZ-waarde dient met de leegwaardestijging
van 2013 en die van 2014 te worden geïndexeerd om een waarde te krijgen op peildatum
31 december 2014.
Bij de bepaling van de WOZ-waarde worden enkele waarderingsficties toegepast, waaronder
de veronderstelling dat sprake is van eigen grond. De kasstromen die samenhangen met
de toekomstige erfpachtverplichtingen worden zowel bij het doorexploiteerscenario
als het uitpondscenario apart inzichtelijk gemaakt. Om die reden hangt de leegwaarde
rechtstreeks samen met de WOZ-waarde en heeft de leegwaarde ook de fictie alsof de
woning op eigen grond staat.
Markthuren
De markthuur is de huurprijs die, uitgaande van optimale marketing en verhuur, kan
worden behaald op het moment van de waardebepaling. Daarbij geldt dat de markthuur
in het doorexploiteerscenario wordt gebruikt voor het bepalen van de nieuwe huur nadat
een verhuureenheid is gemuteerd.
Voor parkeervoorzieningen wordt verondersteld dat de markthuur gelijk is aan de actuele
contracthuur.
Huurinkomsten en huurstijging
De jaarlijkse stijging van de markthuur en de contracthuur is gelijk aan de prijsinflatie
van het voorafgaande jaar.
Exploitatiekosten
De exploitatiekosten bestaan uit de onderhoudskosten, waarbij alleen wordt uitgegaan
van instandhoudingsonderhoud. Verder zijn er kosten voor beheer, belastingen en verzekeringen.
Deze kostensoorten worden hierna nader toegelicht.
Instandhoudingonderhoud
Het instandhoudingonderhoud is het onderhoud dat gedurende de DCF-periode nodig is
om een verhuurbare eenheid in dezelfde technische en bouwkundige staat te houden,
als waarin het zich op het moment van waarderen bevindt. Het gaat hierbij niet om
investeringen die leiden tot een verbetering van de kwaliteit van de verhuureenheid.
Het instandhoudingonderhoud leidt ook niet tot een hogere huur.
De bedragen voor het instandhoudingonderhoud zijn ontleend aan de waarderingsgegevens
van toegelaten instellingen, die op marktwaarde hebben gewaardeerd, en zijn weergegeven
in onderstaande tabel. Voor de parkeervoorzieningen wordt een vast bedrag per jaar
aangehouden dat per type parkeervoorziening verschilt. De bedragen zijn per jaar,
inclusief 21% BTW.
Tabel 37 instandhoudingonderhoud
Type
|
Instandhoudingonderhoud
|
Parkeerplaats
|
€ 45,– per jaar
|
Garagebox
|
€ 152,– per jaar
|
Beheerkosten
Beheerkosten zijn de kosten die worden gemaakt voor het beheer van de parkeergelegenheid.
Het gaat hierbij om de kosten gemaakt voor de verhuur en marketing. De niet-object
gebonden kosten, maatschappelijke beheerkosten, taxatiekosten en accountantskosten
worden niet gerekend tot de beheerkosten.
De hoogte van de beheerkosten is afhankelijk van het type parkeervoorziening. De bedragen
voor de beheerkosten zijn ontleend aan waarderingsgegevens van toegelaten instellingen,
die op marktwaarde hebben gewaardeerd, en zijn weergegeven in onderstaande tabel.
De bedragen zijn per jaar, inclusief 21% BTW.
Tabel 38 beheerkosten
Type
|
Beheerkosten
|
Parkeerplaats
|
€ 25,– per jaar
|
Garagebox
|
€ 35,– per jaar
|
Belastingen en verzekeringen
Onder belastingen vallen de gemeentelijke belastingen en heffingen, zoals de OZB,
de rioolheffing en de verontreinigingsheffing, als ook de waterschapsbelasting. Deze
belastingen en heffingen verschillen per gemeente en waterschap. In dit verband is
een gemiddeld percentage voor de belastingen en verzekeringen per verhuureenheid genomen.
De bedragen voor belastingen en verzekeringen zijn ontleend aan waarderingsgegevens
van toegelaten instellingen, die op marktwaarde hebben gewaardeerd, en zijn weergegeven
in onderstaande tabel. Het percentage heeft betrekking op de WOZ-waarde met peildatum
1 januari 2013. De bedragen zijn per jaar, inclusief 21% BTW.
Tabel 39 belastingen en verzekeringen
|
Belastingen en verzekeringen
|
Belastingen en verzekeringen
|
0,27% van de WOZ-waarde
|
Verkoopkosten
De verkoopkosten zijn de kosten die worden gemaakt voor de verkoop van de parkeergelegenheden
bij uitponden. Onder deze kosten vallen makelaarskosten en eventuele andere handelingskosten.
Onderhoudskosten die worden gemaakt om een parkeergelegenheid gereed te maken voor
verkoop en de overdrachtsbelasting, vallen niet onder de verkoopkosten. De hoogte
van het percentage is ontleend aan de waarderingsgegevens van toegelaten instellingen,
die op marktwaarde hebben gewaardeerd.
Er wordt geen onderscheid gemaakt naar type parkeervoorziening.
Tabel 40 verkoopkosten
Type
|
Verkoopkosten
|
Verkoopkosten
|
€ 500,–
|
Erfpacht
Erfpacht beïnvloedt de waarde van de parkeergelegenheid. Het effect van de erfpacht
op de waarde vloeit voort uit de consequenties die de erfpacht voor de koper heeft.
Er zijn in Nederland verschillende vormen van erfpacht. In deze paragraaf worden alleen
enkele hoofdlijnen beschreven. Als de consequenties van de erfpacht voor de waardering
te veel afwijken van deze hoofdlijnen, is maatwerk nodig dat op basis van de full
versie mogelijk is.
Als de erfpacht niet is afgekocht en als sprake is van een jaarlijkse canon, zonder
dat bij verkoop aan een belegger of vervolgens bij uitponden aan een particulier een
afkoopsom is verschuldigd, is de betreffende canon een doorlopende kasstroom die onderdeel
vormt van de DCF-berekening. Afhankelijk van de erfpachtovereenkomst, dient deze canon
wel of niet te worden geïndexeerd. Loopt het contract niet voor nog minimaal vijftien
jaar door, dan wordt een inschatting gemaakt van de canon bij ingang van het nieuwe
contract. Door de complexiteit van deze methodiek, is in dat geval maatwerk vereist,
dat via de full versie mogelijk is.
In sommige gevallen zal sprake zijn van een afkoopsom omdat bij verkoop aan een belegger
sprake is van een bestemmingswijziging van sector van toegelaten instellingen naar
beleggersector. Deze afkoopsom dient dan in de DCF-berekening meegenomen te worden.
Disconteringsvoet
De disconteringsvoet is de marktconforme rendementseis waartegen de verwachte toekomstige
inkomsten en kosten contant worden gemaakt. De disconteringsvoet wordt opgebouwd uit
de volgende drie onderdelen:
-
– De risicovrije rentevoet.
-
– De vastgoedsector specifieke opslag.
-
– De opslag voor het markt- en objectrisico.
De hoogte van de risicovrije rentevoet wordt bepaald aan de hand van het 24-maands
historisch gemiddelde van de 10-jaar EURO Interest Rate Swap (IRS). Doordat gebruik
wordt gemaakt van het 24-maands gemiddelde, worden incidentele pieken van de rente
op de peildatum van de waardering voorkomen.
De vastgoed sectorspecifieke opslag is een vastgoedsector gebonden risico-opslag,
welke dient ter compensatie voor het extra risico dat wordt gelopen voor het investeren
in vastgoed, ten opzichte van de risicovrije rente.
Tabel 41 risicovrije rentevoeten en vastgoed opslag
|
Opbouw disconteringsvoet
|
Risicovrije rentevoet
|
1,76%
|
Vastgoed sectorspecifieke opslag
|
4,90%
|
De opslagen voor het markt- en objectrisico zijn gecombineerd. Deze gecombineerde
opslag is afhankelijk gesteld van twee kenmerken van de verhuureenheden:
Bij de schatting van de hoogte van de disconteringsvoet is gebruik gemaakt van een
referentieobject. De keuze voor het referentieobject heeft overigens geen invloed
op de hoogte van de disconteringsvoet van de andere parkeergelegenheden. Onderstaande
tabel geeft het referentieobject weer.
Tabel 42 referentieobject
Kenmerk
|
Klasse
|
Type verhuureenheid
|
Parkeerplaats
|
Regio
|
West
|
De opslag voor het markt- en objectrisico, tezamen met de risicovrije rentevoet en
de sectorspecifieke opslag voor vastgoed resulteert in een disconteringsvoet van 7,32%
voor het referentieobject. Voor dit referentieobject geldt derhalve een opslag voor
het markt- en objectrisico van 0,66%.
Om tot de disconteringsvoet van de afzonderlijke parkeergelegenheden te komen, wordt
gebruik gemaakt van het referentieobject. De onderstaande tabellen geven daarbij de
afzonderlijke effecten weer van elk van de onderscheiden kenmerken. Door per parkeergelegenheid
na te gaan wat de effecten zijn voor het markt- en objectrisico en deze op te tellen
bij de disconteringsvoet van het referentieobject, ontstaat de disconteringsvoet van
de overige verhuureenheden.
Tabel 43 effect naar type
Type
|
Opslag
|
Parkeerplaats
|
0,00%
|
Garagebox
|
0,08%
|
Tabel 44 effect naar regio
Regio
|
Opslag
|
Noord
|
0,47%
|
Oost
|
–0,17%
|
Zuid
|
–0,15%
|
West
|
0,00%
|
Eindwaarde
De eindwaarde betreft de restwaarde van de parkeergelegenheid aan het einde van de
DCF-periode. Voor parkeergelegenheden geldt dat de eindwaarde alleen in het doorexploiteerscenario
na de 15-jarige DCF-periode aan de orde is. In het uitpondscenario zijn immers alle
parkeergelegenheden na 3 jaar verkocht. Veelal wordt de eindwaarde geschat door gebruik
te maken van de exit yield. De exit yield is echter een lastige grootheid om te bepalen.
Daarom wordt in de basisversie de eindwaarde bepaald door alle afzonderlijke kasstromen
(huur, onderhoud, etc.) vanaf het 16e jaar contant te maken met de aanname van een voortdurende looptijd, zoals ook bij
de exit yield het geval is.
Iedere kasstroom ontwikkelt zich met een bepaalde groeivoet ‘g’. Voor huren is deze
groeivoet bijvoorbeeld gelijk aan de prijsinflatie, terwijl de onderhoudskosten jaarlijks
toenemen met de bouwkostenindex. In het algemeen kan worden afgeleid dat de contante
waarde van een oneindige kasstroom K die jaarlijks ontwikkelt met een groeivoet ‘g’(die
kleiner is dan de disconteringsvoet ‘d’) gelijk is aan:
Voor het doorexploiteerscenario wordt deze berekening per afzonderlijke kasstroom
uitgevoerd met de volgende aannamen:
-
– K: de kasstroom in jaar 15.
-
– g: de waarde van de index die van toepassing is op de betreffende kasstroom.
-
– d: de disconteringsfactor.
Overdrachtskosten
De overdrachtskosten zijn de overdrachtsbelasting en de notaris- en de registratiekosten
bij de verkoop van het waarderingscomplex in verhuurde staat. De overdrachtskosten
worden weergegeven als een percentage van de berekende waarde van een eenheid.
Tabel 45 overdrachtskosten
|
Overdrachtskosten
|
Belastingen
|
6%
|
Kosten
|
1%
|
Totale overdrachtskosten
|
7%
|
Overige punten
Bij parkeergelegenheden is sprake van een specifiek uitpondscenario. Dit is het geval
omdat huurders van parkeergelegenheden niet dezelfde wettelijke bescherming kennen
als huurders van woongelegenheden. Dit specifieke uitpondscenario houdt in dat de
huurder nog twee jaar lang recht heeft om de parkeergelegenheid te huren, met na die
twee één jaar ontruimingsbescherming, als de verhuurder besluit om over te gaan tot
verkoop. Dit houdt dus in dat de verhuurder alle parkeergelegenheden kan uitponden,
als bij aankoop het besluit wordt genomen om tot verkoop over te gaan. Doordat na
jaar drie mogelijk alle eenheden zijn uitgepond, wordt in het uitpondscenario gewerkt
met een DCF-periode van 3 jaar in plaats van 15 jaar.
Intramuraal zorgvastgoed
In dit hoofdstuk worden de te hanteren gegevens en de uitgangspunten voor de waardebepaling
van intramuraal zorgvastgoed uiteengezet. Voor de waardebepaling is het belangrijk
om onderscheid te maken tussen de objectgegevens en de modelparameters De objectgegevens zijn specifieke gegevens van de toegelaten instelling die op het
niveau van de verhuureenheid beschikbaar dienen te zijn. Naast de objectgegevens wordt
gebruik gemaakt van modelparameters.
Voor het bepalen van de marktwaarde in verhuurde staat van intramuraal zorgvastgoed,
ligt hier het rekenmodel voor BOG en MOG aan ten grondslag. Ook nu wordt alleen gewerkt
met een doorexploiteerscenario en geldt dat er geen sprake is van een uitpondscenario.
Intramuraal vastgoed is erg heterogeen. Dit leidt ertoe dat een uniform model veelal
niet geschikt is om dit type vastgoed te waarderen. Toegelaten instellingen hebben
bij dit type vastgoed de vrijheid om de full versie toe te passen. Indien de huursom
van bedrijfsmatig, maatschappelijk en intramuraal zorgvastgoed tezamen meer dan 5%
van de totale huursom uitmaakt, van de DAEB-tak of de niet-DAEB tak afzonderlijk,
is een taxatie van dit type vastgoed verplicht.
|
Objectgegevens
De volgende tabel bevat een overzicht van de specifieke objectgegevens voor intramuraal
zorgvastgoed van de toegelaten instelling.
Tabel 46 objectgegevens intramuraal zorgvastgoed
Objectgegevens
|
Beschrijving
|
• Waarderingscomplex
|
|
Id waarderingscomplex
|
Unieke identificatiecode van het waarderingscomplex.
|
• Verhuureenheid
|
|
Id verhuurcontract
|
Unieke identificatiecode van het verhuurcontract die aansluit bij de basisadministratie.
|
Postcode
|
Viercijferige postcode van het verhuurcontract.
|
Bouwjaar
|
Bouwjaar van het verhuurcontract.
|
Oppervlakte vvo
|
Verhuurbaar vloeroppervlak (vvo) in m2 van het verhuurcontract.
|
Oppervlakte bvo
|
Verhuurbaar vloeroppervlak (bvo) in m2 van het verhuurcontract.
|
Ingangsdatum huurcontract
|
Datum waarop de contracthuur van kracht wordt, respectievelijk is geworden.
|
Einddatum huurcontract
|
Datum waarop de contracthuur wordt beëindigd.
|
Actuele contracthuur
|
Overeengekomen kale jaarhuur van het verhuurcontract per peildatum 31-12-2014.
|
Markthuur
|
Markthuur per jaar in m2 van het verhuurcontract.
|
Indicatie verlenging huurcontract
|
Wel of niet de verwachte verlenging van het verhuurcontract, met de indeling ja, nee
|
Herzieningshuur
|
Herzieningshuur per herzieningsdatum (bij geen huurdersmutatie).
|
Aantal maanden leegstand
|
Het aantal maanden leegstand bij huurdersmutatie.
|
WOZ-waarde
|
WOZ-waarde van het contract voor belastingjaar 2014, die als peildatum 01-01-2013
kent.
|
Achterstallig onderhoud
|
Wel of geen achterstallig onderhoud opgenomen in de meerjarenprognose.
|
Achterstallig onderhoud bedrag
|
Indien van toepassing, het bedrag waarmee achterstallig onderhoud verholpen kan worden.
|
Erfpacht
|
Wel of geen erfpacht bij het verhuurcontract, met de indeling: nee, ja met erfpacht
afgekocht, ja met erfpachtcanon.
|
Erfpachtcanon
|
Indien van toepassing, erfpachtcanon van het verhuurcontract, een vast bedrag per
m2.
|
Einddatum erfpachtcontract
|
Indien van toepassing, wordt de einddatum van het erfpachtcontract per verhuurcontract.
|
Afkoopbedrag erfpacht
|
Indien van toepassing, het bedrag per m2 dat bij verkoop van het verhuurcontract als afkoop van de erfpacht is verschuldigd.
|
Modelparameters
Met de modelparameters vindt de modelmatige waardering plaats, uitgaande van de objectgegevens,
die in het voorafgaande zijn beschreven. Het betreft hier de modelparameters voor
de basisversie. Verderop zullen de afwijkingen worden beschreven die mogelijk zijn
op de modelparameters in de full versie.
Markthuren
De markthuur is de huurprijs die, uitgaande van optimale marketing en verhuur, kan
worden behaald op het moment van de waardebepaling. Daarbij geldt dat de markthuur
in het doorexploiteerscenario wordt gebruikt voor het bepalen van de nieuwe huur nadat
een verhuureenheid is gemuteerd. De markthuur wordt door de corporatie per jaar in
m2 van het contract als objectgegeven opgegeven.
Huurinkomsten en huurstijging
De huurinkomsten worden bepaald op basis van de gegevens van de huidige huurcontracten.
De huidige contracthuur wordt tot de einddatum opgenomen en op het moment van de einddatum
zijn er twee mogelijkheden:
-
– Verlenging
Bij verlenging van het huurcontract geldt dat nieuwe huur opgenomen op basis van de
herzieningshuur.
-
– Opzegging
Indien aan het einde van het huurcontract wordt verwacht dat opzegging zal plaatsvinden,
wordt er van uitgegaan dat een nieuw marktconform huurcontract kan worden afgesloten.
Op dat moment wordt een nieuwe huur opgenomen op basis van de markthuur. Er wordt
dan ook rekening gehouden met een periode van leegstand en met mutatiekosten.
De jaarlijkse stijging van de markthuur en de contracthuur is gelijk aan de prijsinflatie
van het voorafgaande jaar.
Exploitatiekosten
De exploitatiekosten bestaan uit de onderhoudskosten, onderscheiden naar instandhouding-onderhoud,
achterstallig onderhoud en mutatieonderhoud. Verder zijn er kosten voor beheer, belastingen
en verzekeringen. Deze kostensoorten worden hierna nader toegelicht.
Instandhoudingonderhoud
Het instandhoudingonderhoud is het onderhoud dat gedurende de 15-jarige DCF-periode
nodig is om het contract in dezelfde technische en bouwkundige staat te houden, als
waarin het zich op het moment van waarderen bevindt. Het gaat hierbij niet om investeringen
die leiden tot een verbetering van de kwaliteit van de verhuureenheid. Het instandhoudingonderhoud
leidt ook niet tot een hogere huur.
De bedragen voor het instandhoudingonderhoud zijn ontleend aan gegevens van toegelaten
instellingen en weergegeven in onderstaande tabel. De bedragen zijn per m2, inclusief 21% BTW.
Er wordt geen onderscheid gemaakt naar type intramuraal zorgvastgoed.
Tabel 47 instandhoudingonderhoud
|
Instandhoudingonderhoud
|
Instandhoudingonderhoud
|
€ 5,– per m2
|
Mutatieonderhoud
Mutatieonderhoud doet zich voor bij opzegging van de huurovereenkomst. Bij het mutatieonderhoud
wordt onderscheid gemaakt tussen technisch onderhoud en kosten voor marketing.
Onder de technische mutatiekosten worden de kosten verstaan die de verhuurder in het
kader van de beëindiging van de huurovereenkomst met de zittende huurder moet maken
om de verhuureenheid tegen het geldende marktwaardeniveau (opnieuw) te kunnen verhuren.
Het gaat daarbij om maatregelen in het kader van instandhoudingsonderhoud.
Onder de mutatiekosten marketing worden de kosten verstaan die de verhuurder in het
kader van de marketing moet maken om de eenheid opnieuw te kunnen verhuren. Het gaat
daarbij om de kosten die de eigen organisatie van de verhuurder zal moeten maken en
daarnaast om de kosten van de makelaar die de verhuurder zal inschakelen.
De technische mutatiekosten en de mutatiekosten marketing worden alleen in rekening
gebracht wanneer er sprake is van opzegging, en niet bij verlenging, van de huurovereenkomst.
Er wordt geen onderscheid gemaakt naar type intramuraal zorgvastgoed.
Tabel 48 mutatieonderhoud
|
Technisch
|
Marketing
|
Mutatieonderhoud
|
€ 10,– per m2
|
14% van de markt(jaar)huur
|
Achterstallig onderhoud
Achterstallig onderhoud of onderhoudsgebreken kunnen worden betrokken bij de waardering
van de verhuureenheden. Het gaat dan vooral om achterstallig onderhoud en onderhoudsgebreken
voor zover dit niet, of niet volledig, is meegenomen bij de hoogte van de WOZ-waarde.
Het gaat hierbij onder meer om funderingsproblemen en asbest dat moet worden verwijderd.
De correctie bij de waardering is aan de orde als de toegelaten instelling de ingreep
om achterstallig onderhoud of onderhoudsgebreken ongedaan te maken, in de meerjarenprognose
heeft opgenomen. De contante waarde van de kosten van deze ingreep dienen dan in mindering
te worden gebracht op de waarde van de betreffende verhuureenheid.
Beheerkosten
Beheerkosten zijn de kosten die worden gemaakt voor het beheer van de verhuureenheid.
Het gaat hierbij om de kosten gemaakt voor de verhuur en marketing van de verhuureenheden.
De niet-object gebonden kosten, maatschappelijke beheerkosten, taxatiekosten en accountantskosten
worden niet gerekend tot de beheerkosten.
De hoogte van de beheerkosten is ontleend aan gegevens van toegelaten instellingen.
De beheerkosten zijn 2,5% van de contracthuur. De bedragen zijn per jaar, inclusief
21% BTW.
Belastingen en verzekeringen
Onder belastingen vallen de gemeentelijke belastingen en heffingen, zoals de OZB,
de rioolheffing en de verontreinigingsheffing, als ook de waterschapsbelasting. Deze
belastingen en heffingen verschillen per gemeente en waterschap. In dit verband is
een gemiddeld percentage voor de belastingen en verzekeringen per verhuurcontract
genomen. De bedragen voor belastingen en verzekeringen zijn ontleend aan gegevens
van toegelaten instellingen, en weergegeven in onderstaande tabel. Het percentage
heeft betrekking op de WOZ-waarde peildatum 1 januari 2013. De bedragen zijn per jaar,
inclusief 21% BTW.
Tabel 49 belastingen en verzekeringen
|
Belastingen en verzekeringen
|
Belastingen en verzekeringen
|
0,32% van de WOZ-waarde
|
Erfpacht
Erfpacht beïnvloedt de waarde van de verhuureenheid. Het effect van de erfpacht op
de waarde vloeit voort uit de consequenties die de erfpacht voor de koper heeft. Er
zijn in Nederland verschillende vormen van erfpacht. In deze paragraaf worden alleen
enkele hoofdlijnen beschreven. Als de consequenties van de erfpacht voor de waardering
te veel afwijken van deze hoofdlijnen, is maatwerk nodig dat op basis van de full
versie mogelijk is.
Als de erfpacht niet is afgekocht en als sprake is van een jaarlijkse canon, zonder
dat bij verkoop aan een belegger of vervolgens bij uitponden aan een particulier een
afkoopsom is verschuldigd, is de betreffende canon een doorlopende kasstroom die onderdeel
vormt van de DCF-berekening. Afhankelijk van de erfpachtovereenkomst, dient deze canon
wel of niet te worden geïndexeerd. Loopt het contract niet voor nog minimaal vijftien
jaar door, dan wordt een inschatting gemaakt van de canon bij ingang van het nieuwe
contract. Door de complexiteit van deze methodiek, is in dat geval maatwerk vereist,
dat via de full versie mogelijk is.
In sommige gevallen zal sprake zijn van een afkoopsom omdat bij verkoop aan een belegger
sprake is van een bestemmingswijziging van sector van toegelaten instellingen naar
beleggersector. Deze afkoopsom dient dan in de DCF-berekening meegenomen te worden.
Disconteringsvoet
De disconteringsvoet is de marktconforme rendementseis waartegen de verwachte toekomstige
inkomsten en kosten contant worden gemaakt. De disconteringsvoet wordt opgebouwd uit
de volgende drie onderdelen:
-
1. De risicovrije rentevoet
-
2. De vastgoedsector specifieke opslag
-
3. De opslag voor het markt- en objectrisico
De hoogte van de risicovrije rentevoet wordt bepaald aan de hand van het 24-maands
historisch gemiddelde van de 10-jaar EURO Interest Rate Swap (IRS). Doordat gebruik
wordt gemaakt van het 24-maands gemiddelde, worden incidentele pieken van de rente
op de peildatum van de waardering voorkomen.
De vastgoed sectorspecifieke opslag is een vastgoedsector gebonden risico-opslag,
welke dient ter compensatie voor het extra risico dat wordt gelopen voor het investeren
in vastgoed, ten opzichte van de risicovrije rente.
Tabel 50 risicovrije rentevoeten en vastgoed opslag
|
Opbouw disconteringsvoet
|
Risicovrije rentevoet
|
1,76%
|
Vastgoed sectorspecifieke opslag
|
4,90%1
|
X Noot
1Het percentage voor de vastgoedsector specifieke opslag is ontleend aan waarderingsgegevens
van corporaties en komt overeen met de vastgoedsector specifieke opslag van woongelegenheden.
De opslagen voor het markt- en objectrisico zijn gecombineerd. Deze gecombineerde
opslag is afhankelijk gesteld van twee kenmerken van de verhuureenheden:
Bij de schatting van de hoogte van de opslag voor het markt- en objectrisico is gebruik
gemaakt van een referentieobject. De keuze voor het referentieobject heeft overigens
geen invloed op de hoogte van de disconteringsvoet van de andere verhuureenheden.
De schatting van deze opslag is gebaseerd op waarderingsgegevens van toegelaten instellingen.
Onderstaande tabel geeft het referentieobject weer.
Tabel 51 referentieobject
Kenmerk
|
Klasse
|
Bouwperiode
|
< 1960
|
Regio
|
West
|
De opslag voor het markt- en objectrisico, tezamen met de risicovrije rentevoet en
de sectorspecifieke opslag voor vastgoed, resulteert in een disconteringsvoet van
9,19% voor dit referentieobject. Voor dit referentieobject geldt derhalve een opslag
voor het markt- en objectrisico van 2,53%.
Om tot de disconteringsvoet van de afzonderlijke verhuureenheden te komen, wordt gebruik
gemaakt van het referentieobject. De onderstaande tabellen geven daarbij de afzonderlijke
effecten weer van elk van de onderscheiden kenmerken. Door per contract na te gaan
wat de effecten zijn voor het markt- en objectrisico en deze op te tellen bij de disconteringsvoet
van het referentieobject, ontstaat de disconteringsvoet van de overige contracten.
Tabel 52 effect naar bouwperiode
Bouwperiode
|
Opslag
|
< 1960
|
0,00%
|
1960–1974
|
–0,28%
|
1975–1989
|
–0,09%
|
1990–2004
|
0,17%
|
≥ 2005
|
–0,25%
|
Tabel 53 effect naar regio
Regio
|
Opslag
|
Noord
|
–0,82%
|
Oost
|
–0,51%
|
Zuid
|
–0,49%
|
West
|
0,00%
|
Eindwaarde
De eindwaarde betreft de restwaarde van de contractvormen aan het einde van de DCF-periode.
Veelal wordt de eindwaarde geschat door gebruik te maken van de exit yield. De exit
yield is echter een lastige grootheid om te bepalen. Daarom wordt in de basisversie
de eindwaarde bepaald door alle afzonderlijke kasstromen (huur, onderhoud, etc.) vanaf
het 16e jaar contant te maken met de aanname van een voortdurende looptijd, zoals ook bij
de exit yield het geval is.
Iedere kasstroom ontwikkelt zich met een bepaalde groeivoet ‘g’. Voor huren is deze
groeivoet bijvoorbeeld gelijk aan de prijsinflatie, terwijl de onderhoudskosten jaarlijks
toenemen met de bouwkostenindex. In het algemeen kan worden afgeleid dat de contante
waarde van een oneindige kasstroom ‘K’die zich jaarlijks ontwikkelt met een groeivoet
‘g’(die kleiner is dan de disconteringsvoet ‘d’) gelijk is aan:
Voor het doorexploiteerscenario wordt deze berekening per afzonderlijke kasstroom
uitgevoerd met de volgende aannamen:
-
– K: de kasstroom in jaar 15.
-
– g: de waarde van de index die van toepassing is op de betreffende kasstroom.
-
– d: de disconteringsfactor.
Voorbeeld:
Stel de prijsindex is gelijk aan 2% en de disconteringsfactor gelijk aan 8%, dan is
de contante waarde van een huurkasstroom in jaar 15 van € 10.000 gelijk aan (1 + 2%)
/ (8% – 2%) * € 10.000 = € 170.000.
Overdrachtskosten
De overdrachtskosten zijn de overdrachtsbelasting en de notaris- en de registratiekosten
bij de verkoop van het waarderingscomplex in verhuurde staat. De overdrachtskosten
worden weergegeven als een percentage van de berekende waarde van een eenheid.
Tabel 54 overdrachtskosten
|
Overdrachtskosten
|
Belastingen
|
6%
|
Kosten
|
1%
|
Totale overdrachtskosten
|
7%
|
Overige punten
Bij intramuraal zorgvastgoed is alleen sprake van een doorexploiteerscenario.
Full versie
Naast de basisversie van het Waarderingshandboek heeft de corporatie ook de mogelijkheid
om voor verschillende parameters aanpassingen toe te passen. In dat geval wordt voor
deze parameters afgeweken van de basisvariant van het Waarderingshandboek. Woningcorporatie
kiest er in dat geval voor om de toetsende rol van de taxateur een plaats te geven
in het waarderingsproces. Dit levert in principe een hogere kwaliteit op van de waardering,
maar leidt tegelijkertijd ook tot meer kosten. Verschillende typen opdrachten van
de toegelaten instelling aan de taxateur zijn daarbij mogelijk, uiteenlopend van een
taxatie van een enkel complex tot de taxatie van alle complexen.
Vrijheidsgraden
In de full versie is het mogelijk om op basis van een toetsing door de externe taxateur
tot een aanpassing van de op basis van dit handboek modelmatig vastgestelde waarde
van het waarderingscomplex te komen. Een aanpassing van de waarde dient het resultaat
te zijn van een aanpassing van de daaraan ten grondslag liggende normen en parameters.
De parameters en normen die mogen worden aangepast, zijn de markthuur, de leegwaarde(stijging),
de bijzondere uitgangspunten, de disconteringsvoet, de mutatiekans en het onderhoud.
Daarnaast geldt ook dat in bepaalde gevallen erfpacht mag worden aangepast. Het is
mogelijk dat de toegelaten instelling de taxateur opdracht geeft op alle onderdelen
te bezien of aanpassing gerechtvaardigd is, of de opdracht te beperken tot de toetsing
van een of meer van de genoemde vrijheidsgraden.
Markthuur
In de basisversie is de markthuur voor woningen bepaald aan de hand van een modelmatige
schatting. Deze schatting houdt geen rekening met specifieke omstandigheden waardoor
de markthuur anders is dan uit het model voortvloeit. In de full versie heeft de externe
taxateur de mogelijkheid om de modelmatig bepaalde markthuur te vervangen door zijn
inschatting van de markthuur.
Leegwaarde(stijging)
De leegwaarde wordt in de basisversie ontleend aan de WOZ-waarde. Er kunnen verschillende
redenen zijn waarom de op deze wijze bepaalde leegwaarde niet aansluit bij de markt.
Onder meer vloeit een mogelijk verschil voort uit de ficties waarop de WOZ-waardering
is gebaseerd. De externe taxateur heeft de mogelijkheid om de WOZ-waarde te vervangen
door een leegwaarde die beter aansluit bij de markt. De leegwaardestijging is gedifferentieerd
naar provincie en naar de vier grote steden. Het kan zijn dat er redenen zijn om van
deze differentiatie af te wijken, bijvoorbeeld omdat de stijging van de leegwaarde
in de specifieke situatie niet overeenkomt met die van de provincie, respectievelijk
de betreffende stad. De externe taxateur heeft de mogelijkheid om dan af te wijken
van de veronderstelde leegwaardestijging.
Bijzondere uitgangspunten
Bijzondere uitgangspunten kunnen van toepassing zijn waarmee in de basisversie geen
rekening wordt gehouden. Hierbij valt te denken aan beklemmingsafspraken met de gemeente
ten aanzien van huurverhoging en/of verkoop, die ook van kracht zijn voor een potentiële
koper. De toegelaten instelling heeft de mogelijkheid om in die gevallen de externe
taxateur in te schakelen. De taxateur kan dan het effect van de beklemmingen meenemen
bij de taxatie. In de basisvariant is bij woningen overigens wel al rekening gehouden
met de mate waarin in het uitpondscenario de woningen verkocht kunnen worden.
Disconteringsvoet
De hoogte van de disconteringsvoet is modelmatig bepaald. Daarmee wordt niet altijd
recht gedaan aan de risico’s die voor specifieke objecten en/of specifieke locaties
van toepassing zijn. Deze specifieke omstandigheden kunnen een andere disconteringsvoet
rechtvaardigen. De toegelaten instelling heeft de mogelijkheid om dan een externe
taxateur in te schakelen om een marktconforme disconteringsvoet vast te stellen. Als
daartoe reden is, kan in dat geval dan ook een verschil worden gemaakt in de hoogte
van de disconteringsvoet bij uitponden ten opzichte van doorexploiteren.
Mutatiekans
De hoogte van de mutatiekans is gebaseerd op het gemiddelde aantal mutaties in de
afgelopen vijf jaar. Deze mutatiekans hoeft niet te gelden voor de toekomst. Als daar
reden voor is, onder meer omdat de feitelijke mutaties in de betrokken periode afwijkend
beeld laten zien, heeft de toegelaten instelling de mogelijkheid om een externe taxateur
in te schakelen om de mutatiekans aan te passen.
Erfpacht
Zoals in het voorafgaande is aangegeven, zijn er zeer uiteenlopende erfpachtovereenkomsten
tussen toegelaten instellingen en gemeenten. In de basisversie is gewerkt met een
globale benadering. Als deze benadering onvoldoende aansluit bij de feitelijke situatie,
is het mogelijk met tussenkomst van de taxateur tot een betere schatting van het effect
van de erfpacht op de waarde te komen.
Onderhoud
In de basisvariant is voor de verschillende onderhoudscategorieën gewerkt met gemiddelde
bedragen voor het onderhoud, die afhankelijk zijn van een beperkt aantal kenmerken
van de verhuureenheid. In de praktijk kan de noodzaak voor onderhoud meer variëren
dan in de basisvariant is uitgewerkt. Als dat zo is, kunnen de onderhoudsbedragen
met tussenkomst van de externe taxateur worden aangepast.
De inschakeling externe taxateur
De waardering op basis van de full versie met de genoemde vrijheidsgraden vereist
de inschakeling van een externe taxateur. De taxateur handelt daarbij in overeenstemming
met de gangbare beroeps- en gedragsregels. Ten aanzien van de aangegeven vrijheidsgraden
heeft de taxateur de ruimte om op basis van het principe ‘pas toe of leg uit’tot aanpassingen
over te gaan en daarmee tot een betere waardering te komen. De aanpassingen dienen
te worden onderbouwd en in het taxatiedossier te worden vastgelegd. Dit taxatiedossier
is op aanvraag beschikbaar voor de Autoriteit woningcorporaties.
TOELICHTING BIJ DE REGELING TOEGELATEN INSTELLINGEN VOLKSHUISVESTING 2015
Algemeen
Met deze regeling wordt uitwerking gegeven aan de Woningwet zoals deze luidt na inwerkingtreding
van de Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting (hierna: Woningwet)
en aan het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (hierna BTIV).
De uitwerking in deze regeling heeft betrekking op de volgende elementen:
-
– Vaststelling van opslagpercentages voor leningen aan verbindingen;
-
– Nadere eisen aan de rechtsvorm en organisatie (fit and propertest);
-
– Nadere regels over de verkoop van woningen en vastgoed;
-
– Nadere regels voor de waardering op marktwaarde van het bezit van toegelaten instellingen;
-
– Nadere regels voor de goedkeuring van niet-DAEB12 investeringen;
-
– Nadere eisen aan de inkomenstoetsing bij de toewijzing van woningen (*);
-
– Nadere regels voor de afbakening van het gebied waarbinnen, bij investeringen in niet
DAEB-activiteiten, verliezen in de DAEB-tak kunnen worden achtergelaten;
-
– Nadere regels over de voornemens ter attentie van de scheiding van DAEB- en niet-DAEB-activiteiten
van toegelaten instellingen;
-
– De vaststelling van het percentage van de maximale huursom;
-
– Het reglement financieel beheer en nadere eisen aan het beleggingsstatuut en het gebruik
van derivaten (*).
De met een (*) aangegeven elementen zijn eisen die tot 1 juli 2015 waren neergelegd
in de Beleidsregels verantwoord beleggen door toegelaten instellingen13, de Beleidsregels gebruik financiële derivaten door toegelaten instellingen volkshuisvesting14, de circulaire Overdracht woningen aan dochtermaatschappijen15 en de Tijdelijke regeling diensten van algemeen economisch belang toegelaten instellingen
volkshuisvesting16. De beleidsregels inzake beleggen en derivaten zoals deze thans gelden behouden overigens
hun betekenis totdat de Autoriteit woningcorporaties (Autoriteit) het reglement financieel
beheer heeft goedgekeurd.
Omdat de herziening van de Woningwet midden in een boekjaar in werking treedt (1 juli
2015) zal een aantal bepalingen die samenhangen met de verslaglegging van toegelaten
instellingen pas op 1 januari van het eerstvolgende kalenderjaar in werking treden
(1 januari 2016). Het zou ongewenst zijn wanneer toegelaten instellingen halverwege
het boekjaar met gewijzigde regels geconfronteerd worden. Dit is neergelegd in het
BTIV. Toegelaten instellingen geven voor het eerst op 1 januari 2016 invulling aan
artikel 35 tot en met 38 en 46, tweede lid van de Woningwet.
Aan de onderwerpen die op basis van de Woningwet en het BTIV in deze regeling worden
uitgewerkt, dienen toegelaten instellingen direct op het moment van inwerkingtreding
te voldoen. De artikelen die te maken hebben met de scheiding/splitsing en jaarverslaglegging
zijn voor toegelaten instellingen vanaf 1 januari 2016 relevant. Deze zijn niet in
deze regeling opgenomen. Deze zullen worden toegevoegd bij wijziging van de regeling
in het najaar van 2015.
Voor de verantwoording over 2015 blijven de regels gelden zoals opgenomen in het Besluit
beheer sociale huursector (BBSH) zoals dat tot 1 juli 2015 gold (artikel 126 BTIV).
De eisen aan de in te dienen jaarrekening (art 26, eerste lid BBSH), volkshuisvestingsverslag
(26, tweede lid BBSH) en verantwoordingsgegevens (art 26, derde lid) worden gebaseerd
op deze bepalingen.
Op grond van artikel 31 BTIV vindt de waardering van vastgoed plaats op basis van
de marktwaarde. Omdat dit artikel is gebaseerd op artikel 35 van de Woningwet moeten
toegelaten instellingen voor het eerst over 2016 aan de waardering op marktwaarde
voldoen. Gelet op dit nieuwe element in de regelgeving wordt eraan gehecht de berekeningssystematiek
voor de waardering op marktwaarde, in de vorm van een handboek, nu reeds kenbaar te
maken in de regeling. Deze is als bijlage 2 opgenomen. Dit biedt partijen de mogelijkheid
zich voor te bereiden op de per 1 januari 2016 in te voeren systematiek. In het najaar
van 2015 zal een actualisatie van de relevante parameters plaatsvinden zodat ook transacties
over 2015 in het handboek verwerkt zijn.
Artikel 2, 3 en 4: Leningen aan verbindingen
In artikel 10, tweede lid van het BTIV worden nadere eisen gesteld aan de financieringslening
die een toegelaten instelling kan aangaan jegens een verbinding. Ten aanzien van de
financieringsrente is in het BTIV vastgelegd dat deze gelijk moet zijn aan de rente
op tienjarige staatsleningen op het moment van indiening van het verzoek om goedkeuring
van de verbinding, vermeerderd met een bij ministeriële regeling te bepalen percentage.
In deze regeling wordt dit vermeerderingspercentage forfaitair vastgesteld op 1,5%-punt.
Bij een rente op 10-jarige staatsleningen van bijvoorbeeld 1% wordt derhalve een financieringspercentage
vastgesteld van 2,5%. Bij de vaststelling van dit vermeerderingspercentage is gekeken
naar (ramingen van) het gemiddelde renteverschil tussen ongeborgde en door het WSW-geborgde
leningen en tussen geborgde leningen en 10-jarige staatsleningen. Wanneer markt- of
andere ontwikkelingen daartoe aanleiding geven kan dit vermeerderingspercentage worden
herzien.
Artikel 5: Stukken uit welke blijkt dat beoogd wordt een aanvang met werkzaamheden
te maken
Op basis van artikel 17 BTIV kunnen stukken worden aangewezen uit welke blijkt dat
een toegelaten instelling beoogt een aanvang met bepaalde werkzaamheden te maken.
Deze stukken zijn relevant in het kader van garanties aan verbonden ondernemingen
(artikel 21a tweede lid, tweede volzin Woningwet), het uitvoeren van werkzaamheden
nadat de DAEB-opdracht is verstreken (artikel 47 vierde lid Woningwet), de vraag of
een markttoets uitgevoerd moet worden (artikel II tiende lid Woningwet), het intrekken
van compensatie (artikel 63 eerste lid BTIV), en het achterlaten van kosten voor herstructurering
in de DAEB-tak (artikel 69 derde lid BTIV).
In artikel 5 van deze regeling is bepaald dat het om twee typen stukken kan gaan.
Ten eerste is dat een door de toegelaten instelling ingediende aanvraag voor of een
reeds verleende omgevingsvergunning voor het voornemen. In dat geval moet een aanvang
zijn gemaakt met de werkzaamheden binnen de in de omgevingsvergunning genoemde termijn.
Een tweede mogelijkheid is het overleggen van een schriftelijke overeenkomst waarin
de toegelaten instelling een (financiële) verplichting is aangegaan en waaruit blijkt
dat de feitelijke aanvang van fysieke werkzaamheden ter plaatse binnen twee jaar wordt
beoogd. Die overeenkomst zal gedateerd en ondertekend moeten zijn. Prestatieafspraken
met een gemeente zijn nadrukkelijk niet voldoende. Indien binnen de genoemde periodes
geen aanvang is gemaakt met de werkzaamheden, vervalt de uitzonderingspositie voor
het voornemen.
Op verzoek van de toegelaten instelling kan de toezichthouder besluiten de termijn
te verlengen waarbinnen een aanvang gemaakt moet zijn met de werkzaamheden. Het totaal
van de oorspronkelijke termijn waarbinnen een aanvang gemaakt diende te worden, vermeerderd
met de verlenging, kan niet hoger zijn dan vijf jaar. De toegelaten instelling zal
in haar verzoek tot verlenging moeten onderbouwen waarom een verlenging noodzakelijk
is om het voornemen uit te kunnen voeren en welke omstandigheden ertoe hebben geleid
dat nog geen aanvang is gemaakt met de werkzaamheden. Was er in eerste instantie sprake
van een verleende omgevingsvergunning, zal de toegelaten instelling haar verzoek tot
wijziging van die omgevingsvergunning of een nieuwe aanvraag voor een omgevingsvergunning
voor hetzelfde voornemen moeten overleggen. Heeft de toegelaten instelling zich gebaseerd
op een overeenkomst, dan moet de toegelaten instelling in de twee jaar waarbinnen
een aanvang met werkzaamheden gemaakt diende te worden een aanvraag hebben gedaan
voor een omgevingsvergunning voor het voornemen. Een verlenging van de termijn kan
enkel verleend worden indien die aanvraag voor of een verleende omgevingsvergunning
wordt overgelegd.
Artikel 6, 7 en 8: Rechtsvorm en organisatie
Deze artikelen van de regeling zijn een uitwerking van artikel 21 en 23 BTIV en bevatten
de nadere voorschriften rond het uitbrengen van de zienswijze door de minister over
de geschiktheid en betrouwbaarheid van de bestuurders en leden van raden van toezicht
die toegelaten instellingen willen (her)benoemen en het daarbij gevolgde toetsingsproces.
De minister verleent de Autoriteit mandaat van zijn bevoegdheid tot het uitbrengen
van deze zienswijzen.
Algemeen
Toegelaten instellingen moeten een voorgenomen benoeming of herbenoeming melden bij
de Autoriteit met gebruikmaking van het daartoe digitaal door de Autoriteit beschikbaar
gestelde meldingsformulier. De regeling schrijft voor welke informatie zij daarbij
over de beoogde kandidaten moeten overleggen en hoe het toetsingsproces verloopt.
De Autoriteit maakt binnen vier weken na de bevestiging van het in behandeling nemen
van de (volledige) melding haar zienswijze aan de toegelaten instelling bekend (artikel
25, tweede lid Woningwet). Zij kan deze termijn, onder kennisgeving aan de instelling,
eenmalig met maximaal vier weken verlengen. Het toetsingsproces en de termijn starten
als de toegelaten instelling alle bij de melding vereiste bescheiden aan de Autoriteit
heeft verstrekt en de Autoriteit dit heeft bevestigd aan de toegelaten instelling.
Omdat de geschiktheid- en betrouwbaarheidtoets zowel geldt bij een voorgenomen (eerste)
benoeming van een kandidaat in een functie, als bij een voorgenomen herbenoeming van
de kandidaten die reeds in de functie van bestuurder of commissaris werkzaam zijn,
zullen na de inwerkingtreding van de regeling op termijn alle bestuurders en leden
van de raden van toezicht zijn getoetst. Overigens moeten bestuurders en commissarissen
ook tijdens hun dagelijks functioneren aan de eisen omtrent geschiktheid en betrouwbaarheid,
zoals beschreven in bijlage 1 van het BTIV, voldoen.
Uit de wettelijke bepalingen over de zienswijze (artikel 19, derde lid BTIV) vloeit
voort dat een kandidaat niet in de beoogde functie mag worden benoemd of herbenoemd
indien de Autoriteit (nog) geen of een negatieve zienswijze heeft uitgebracht. Een
benoeming zonder of bij een negatieve zienswijze is in strijd met het belang van de
volkshuisvesting.
Geschiktheidtoets
Bij het onderzoek naar geschiktheid beziet de Autoriteit aan de hand van de informatie
die zij van de toegelaten instelling bij de melding heeft verkregen, (eventueel) aangevuld
met nader brononderzoek en gesprekken met referenten en/of de kandidaten zelf, of
voldoende aannemelijk is gemaakt dat de kandidaat gezien diens opleiding, kennis en
ervaring en de bij het BTIV vereiste vakinhoudelijke deskundigheidseisen en competenties
(bijlage 1 BTIV) geschikt kan worden geacht voor de desbetreffende functie. Zoals
in het BTIV is aangegeven, spelen de aard van de functie, alsmede de aard en omvang
van de werkzaamheden van de instelling daarbij een rol. Bij een (her)benoeming van
een kandidaat dient de toegelaten instelling hiertoe nadere informatie over het gehanteerde
functieprofiel te leveren. Bij een eerste benoeming dient zij daarnaast informatie
over het gevolgde wervingsproces te verstrekken. Ook moet zij namen van drie referenten
aandragen die de informatie over de kandidaat kunnen staven.
Wat betreft de in de bijlage bij het BTIV gestelde competentie-eisen spreekt het voor
zich dat de competenties van meer algemene aard, zoals maatschappelijke (omgevings-)sensitiviteit,
integriteit en moreel besef, bij alle beoogde kandidaten zonder meer aanwezig dienen
te zijn. Door de differentiatie van de competentie-eisen naar de functie van bestuurder
enerzijds en naar die van leden van de raad van toezicht anderzijds wordt verder tot
uitdrukking gebracht dat niet alle kandidaten in dezelfde mate aan alle vereisten
hoeven te voldoen. Zo zijn eisen met betrekking tot leiderschap primair van belang
voor bestuurders en voorzitters van raden van toezicht. Zoals in de toelichting bij
het BTIV overigens is aangegeven, zal in de praktijk overigens worden bezien of de
van de competentie-eisen die in de financiële sector gelden overgenomen eisen in de
praktijk ook alle sluitend kunnen worden toegepast op de bestuurders en commissarissen
bij toegelaten instellingen. Zo nodig zal een verdere aanscherping en toespitsing
van de eisen op de toegelaten instellingen plaatsvinden. Ook kan de Autoriteit een
nadere richting en invulling geven aan deze eisen door het stellen van aanvullende
toezichtregels.
Indien een toegelaten instelling bij de werving van een kandidaat diens geschiktheid
via een assessment heeft laten vaststellen, kan zij het betreffende rapport bij de
melding meesturen. De Autoriteit kan dit bij haar beoordeling van de kandidaat betrekken.
Bij een herbenoeming van een kandidaat kan het onderzoek naar de geschiktheid minder
uitgebreid zijn. Omdat er in dat geval geen sprake is van een werving, hoeft de instelling
geen informatie over het wervingsproces aan te leveren en kan verstrekking van referenties
achterwege blijven. Wel dient zij bij de melding het functieprofiel en het Curriculum
Vitae van betrokkene te verstrekken en de herbenoeming nader te motiveren, waarbij
zij dient in te gaan op de vakinhoudelijke deskundigheid en competenties van betrokkene.
De Autoriteit kan bij het onderzoek naar geschiktheid referenten benaderen voor een
(objectief) oordeel over kennis, ervaring en professioneel gedrag van een beoogde
kandidaat. Verder vinden toetsingsgesprekken met de kandidaten plaats. Of dit ook
in alle gevallen gebeurt, is ter beoordeling van de Autoriteit. In deze gesprekken
kunnen zowel inhoudelijke vakbekwaamheid, ervaring en competenties als de gedragskenmerken
van betrokkene aan de orde komen.
De Autoriteit kan bij het onderzoek eventuele (tijdelijke) verzwarende omstandigheden
bij de betreffende toegelaten instelling betrekken, zoals het onder verscherpt toezicht
geplaatst zijn van en/of eerdere toezichtmaatregelen jegens deze instelling. Dit kan
immers de zwaarte van de functie en daarmee de eisen aan de kandidaat beïnvloeden.
Indien sprake is van een (her)benoeming in een team, hetgeen in elk geval aan de orde
zal zijn bij de raden van toezicht maar ook bij meerhoofdige besturen, dient een toegelaten
instelling bij de melding te onderbouwen hoe en waarom de geselecteerde kandidaat
naar zijn oordeel past in en/of complementair is aan het team, gelet op de daarbinnen
aanwezige kennis, vaardigheden en/of specialisaties. Ingeval van een kandidaat voor
de raad van toezicht dient zij daartoe het door de Autoriteit beschikbaar gestelde
matrixformulier in te vullen, waarin tot uitdrukking kan worden gebracht welke kennis,
vaardigheden en specialisaties in welke mate aanwezig kunnen worden geacht. De terreinen
waarop deze zijn gelegen betreffen: volkshuisvesting (inclusief de relatie met stakeholders),
vastgoedontwikkeling en -beheer, financiën en control, juridische zaken en management,
organisatieontwikkeling en human resources (inclusief selectie- en beloningsbeleid).
Idealiter zijn in het team kennis en vaardigheden op alle terreinen aanwezig en wordt
bij vertrek van een bepaalde expertise gericht naar vervanging daarvan gezocht. Ingeval
van een twee- of meerhoofdig bestuur zal de gehanteerde matrix mogelijk te uitgebreid
zijn. In die gevallen kan (gemotiveerd) worden volstaan met een op het bestuur van
de betreffende instelling door hen zelf toegesneden matrix.
Betrouwbaarheidtoets
Bij het onderzoek naar betrouwbaarheid stelt de Autoriteit aan de hand van het door
de te (her)benoemen kandidaat zelf ingevulde betrouwbaarheidformulier en nader brononderzoek
vast of deze voldoende betrouwbaar geacht kan worden voor de betreffende functie.
In het kader van het onderzoek dient de kandidaat een Verklaring Omtrent het Gedrag
gericht op de onderhavige functie bij een toegelaten instelling te overleggen. Bij
het oordeel ter zake zal de Autoriteit de eventuele antecedenten van de kandidaat
nader wegen. Bij het nader brononderzoek door de Autoriteit kan informatie worden
betrokken van andere personen of instanties zoals bijvoorbeeld de Belastingdienst,
openbare registers of externe toezichthouders met welke de kandidaat uit hoofde van
zijn huidige, of eerdere functie(s) betrokkenheid heeft gehad. Dit kunnen zowel de
(voormalige) toezichthouder op de toegelaten instellingen zijn, als toezichthouders
in andere sectoren, zoals bijvoorbeeld de Autoriteit Financiële Markten (AFM). Ook
tuchtmaatregelen van een brancheorganisatie zoals Aedes of de Vereniging van Toezichthouders
in Woningcorporaties (VTW) waarmee betrokkene in zijn of haar (eerdere) functie is
geconfronteerd, kunnen aanleiding vormen om te twijfelen aan de betrouwbaarheid van
de betrokkene.
Voor de Belastingdienst geldt dat hij zal verifiëren of de kandidaat het betrouwbaarheidsformulier
voor wat betreft de fiscale antecedenten naar waarheid heeft ingevuld. Als hierbij
blijkt dat de bij de Belastingdienst bekende antecedenten afwijken van de gegevens
die de kandidaat heeft ingevuld, zal de Belastingdienst dit doorgeven aan de Autoriteit
en op verzoek van de Autoriteit gemotiveerd toelichten waaruit de geconstateerde afwijking
ten aanzien van de door de kandidaat aangeleverde fiscale antecedenten bestaat.
Indien zij daartoe in de antecedenten aanleiding ziet kan de Autoriteit de kandidaat
in het toetsingsgesprek om opheldering vragen. Daarbij kan zij een nadere weging ten
aanzien van de antecedenten toepassen. Tot slot is uit oogpunt van bescherming van
persoonsgegevens in de regeling opgenomen dat de informatie die van en over kandidaten
is verkregen en die in de administratie van de Autoriteit is opgenomen, zonder de
uitdrukkelijke toestemming van betrokkene niet aan derden zal worden verstrekt. De
zienswijzen die de Autoriteit ter zake van de geschiktheid en betrouwbaarheid van
personen verstrekt, worden alleen kenbaar gemaakt aan de betrokken toegelaten instelling
en (via die instelling) de kandidaat zelf. De Autoriteit kan de betreffende informatie
overigens wel gebruiken indien zij haar zienswijze uitbrengt over een reeds eerder
getoetste kandidaat die een toegelaten instelling wil herbenoemen.
Artikel 9 t/m 12: Verkoop van woningen en ander vastgoed
In de artikelen 24, 25 en 26 van het BTIV is opgenomen welke voorwaarden aan vervreemding
van onroerende zaken worden gesteld, wanneer goedkeuring van de Autoriteit vereist
is en onder welke voorwaarden deze verleend wordt. De artikelen over vervreemding
komen inhoudelijk overeen met de regels zoals deze in de circulaire Verkoop corporatiewoningen
(MG2013-02) en de regeling Vervreemdingen woongelegenheden (2011-2000426739) zijn
vastgelegd. In deze regeling wordt een aantal bepalingen nader uitgewerkt.
Leegwaarde
De leegwaarde is de waarde bij overdracht van het bestaande eigendom(srecht) en de
vrijelijke beschikking van de verkrijger. Er mag dus geen rekening worden gehouden
met eventuele door de toegelaten instelling vastgelegde beperkende voorwaarden in
de koopovereenkomst. Wel moet rekening gehouden worden met eventuele gemeentelijke
erfpachtconstructies of andere al bestaande beperkende bedingen.
Nadere voorschriften taxaties
Het taxatierapport moet opgesteld zijn door een persoon die als taxateur is ingeschreven
in het register van het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs, en/of de Stichting
VastgoedCert,het register van de Stichting Certificering VBO Makelaars of het Royal
Institute of Chartered Surveyors. Degene die het taxatierapport heeft opgemaakt mag,
gezien de onafhankelijkheidseis, op geen enkele wijze betrokken zijn bij de transactie
wat betreft koop, verkoop of financiering. Bij twijfel bij de Autoriteit aan de juistheid
van de taxatie zal opdracht worden gegeven aan de toegelaten instelling tot hertaxatie
van de woningen door een door de Autoriteit aangewezen makelaar/taxateur.
Waardebepaling van een woongelegenheid
De waarde van een woongelegenheid voor verkoop aan een natuurlijke persoon voor eigen
bewoning of voor verkoop aan een derde van een eerder verhuurde bij verkoop leegstaande
wooneenheid of van een nieuwbouwwoongelegenheid wordt vastgesteld aan de hand van
een door de Stichting Taxaties en Validaties (STENV) erkend validatie-instituut gevalideerd
taxatierapport naar leegwaarde, of aan de hand van de meest recente WOZ-beschikking.
De validatie-eis is ingesteld om maximaal te borgen dat er een goede en zorgvuldige
taxatie plaatsvindt die leidt tot een juiste waardering. De validatie-eis geldt niet
ten aanzien van taxaties van bijvoorbeeld complexen met onzelfstandige woongelegenheden
met algemene ruimten. Dan kan worden volstaan met taxatie van het geheel.
Bij de waardebepaling van een verhuurde woongelegenheid voor verkoop aan derden met
een maximale huur boven de liberalisatiegrens kan, behalve van de voornoemde methodieken,
ook worden uitgegaan van een huurkapitalisatiemethode of de DCF-methode voor de bepaling
van de marktwaarde in verhuurde staat. Hierbij vindt een waardering plaats van (toekomstige)
huurstromen. Deze taxaties hoeven niet te worden gevalideerd.
Waardebepaling bij verkoop aan derden
De waarde van een blijvend gereguleerd complex van al dan niet verhuurde woongelegenheden
wordt vastgesteld door de taxatie van de leegwaarde per type woongelegenheid, waarbij
van elk type woongelegenheid minstens 1 woongelegenheid is opgenomen door de taxateur.
In het taxatierapport moet per woongelegenheid de leegwaarde worden vastgesteld, daarnaast
wordt in het rapport een beschrijving van de verschillende typen woongelegenheden
opgenomen, het aantal woongelegenheid per type en de becijfering die resulteert in
de totale taxatiewaarde. Het taxatierapport wordt in dit geval gevalideerd. Ook mag
de waarde van een complex worden bepaald op basis van de meest recente WOZ-beschikkingen.
De waarde van een verhuurd te liberaliseren/geliberaliseerd complex mag op bovenstaande
manier bepaald worden of volgens de DCF-methode. Er mag daarbij rekening gehouden
worden met een frictieleegstand van maximaal 2% lege woningen in het verhuurde te
liberaliseren/geliberaliseerd complex. De taxateur kan de huurprijs van de betreffende
lege woningen verdisconteren/kapitaliseren in het taxatierapport. Derhalve hoeft voor
die woningen niet te worden voldaan aan de eis van validatie indien het complex in
verhuurde staat wordt getaxeerd.
Bij pakketverkoop, waarbij verschillende complexen en/of divers niet-complexmatig
woningbezit door een toegelaten instelling in één geheel wordt aangeboden, dient de
toegelaten instelling de taxaties van alle afzonderlijke woongelegenheden en/of complexen
aan te leveren.
Waardebepaling opknapwoningen
Bij zogenoemde opknapwoningen en complexen bestaande uit opknapwoningen kan worden
uitgegaan van de residuele taxatie. Dit is de waarde vrij van huur en gebruik of de
marktwaarde in onverhuurde staat na renovatie minus de renovatiekosten. De renovatie
moet geborgd zijn door een plan van eisen bij de koopovereenkomst, waarin de gekwantificeerde
opknapverplichting is vastgelegd. De accountant controleert dit achteraf. Uit het
taxatierapport van de taxateur moet duidelijk blijken hoe de taxateur tot zijn taxatie
is gekomen, waarbij gebruik is gemaakt van de waarden en gegevens zoals hiervoor aangegeven.
Taxatie maatschappelijk vastgoed
Bij een verzoek tot goedkeuring van een voorgenomen verkoop van maatschappelijk vastgoed
wordt een taxatie overgelegd, waarbij naar gelang de staat waarin de overdracht zal
plaatsvinden gebruik gemaakt mag worden van de in de sector gangbare taxatiemethoden:
een leegwaarde of meest recente WOZ-waarde, of indien verhuurd een huurwaardekapitalisatie
methode of DCF-methode. Hierbij vindt een waardering plaats van (toekomstige) huurstromen.
Verkoop onder voorwaarden
In het BTIV is in artikel 23 bepaald dat aanvullende voorwaarden gelden bij de verkoop
van een woongelegenheid aan een natuurlijk persoon voor eigen bewoning, waarbij meer
dan 10% korting wordt gegeven (tot maximaal 50%). Het gaat om het bij doorverkoop
terugbetalen van de korting en het delen van de waardeontwikkeling met de toegelaten
instelling. In artikel 10 van de regeling zijn deze voorwaarden neergelegd. De voorwaarden
beogen gezamenlijk een evenwicht te geven tussen het voorkomen van weglek van maatschappelijk
vermogen uit de sector, het stimuleren van eigen woningbezit, het tegengaan van speculatie
en het voorkomen van marktbederf. De toegelaten instelling mag de kortingsmogelijkheden
binnen deze regels differentiëren naar groepen kopers en bijvoorbeeld onderscheid
maken tussen zittende huurders en overige kopers.
Bij een ‘verkoop onder voorwaarden’ dient de verleende korting altijd te worden terugbetaald
indien de woongelegenheid wordt doorverkocht binnen 10 jaar na het moment van eigendomsoverdracht.
Dit vereist dat de eigenaar-bewoner bij doorverkoop binnen tien jaar na het moment
van eigendomsoverdracht het verschil tussen minimaal 90% en maximaal 100% van de leegwaarde
en het bedrag dat hij daadwerkelijk bij de aankoop van de woongelegenheid betaald
heeft aan de toegelaten instelling terugbetaalt. In de koopovereenkomst kan een langere
termijn dan 10 jaren worden overeengekomen, maar niet een kortere. De beperking dient
in het koopcontract opgenomen te worden en is niet bij doorverkoop overdraagbaar.
Bij doorverkoop van de woongelegenheid binnen 10 jaar moet bovendien, door de eigenaar-bewoner
in de waardeontwikkeling (zowel positief als negatief) worden gedeeld met de toegelaten
instelling. Uitzondering hierop is de in artikel 23, tweede lid BTIV genoemde vervreemding
aan natuurlijke personen voor eigen bewoning tegen een prijs van ten minste 75% van
de leegwaarde, waarbij het huishoudinkomen van de koper niet hoger is dan € 38.950
(prijspeil 2015). De deling in de waardeontwikkeling dient plaats te vinden volgens
het volgende systeem. Het percentage van de waardeontwikkeling dat hierbij ten goede
of ten laste van de toegelaten instelling komt, bedraagt 1,5 maal (vast verhoudingsgetal)
het verschil tussen 100 en het percentage van het bedrag van de leegwaarde op het
tijdstip van die vervreemding dat die natuurlijke persoon heeft betaald, met een maximum
van 50% van de waardeontwikkeling. In de koopovereenkomst kan een langere termijn
dan 10 jaren worden overeengekomen, maar niet een kortere. De beperking dient in het
koopcontract opgenomen te worden en is niet bij doorverkoop overdraagbaar.
Kosten die zijn gemaakt om woningen te verbeteren mogen eventueel in mindering worden
gebracht op de uiteindelijke waarde. Daarover kunnen nadere bepalingen in het koopcontract
worden opgenomen. Kosten voor regulier onderhoud en beheer mogen niet in mindering
worden gebracht.
Percentage van de leegwaarde verkregen door de toegelaten instelling bij vervreemding
|
Verleend kortingspercentage door de toegelaten instelling bij vervreemding
|
Percentage van de waardeontwikkeling dat bij doorverkoop ten goede komt aan of ten
laste komt van de toegelaten instelling
|
85
|
15
|
22½
|
80
|
20
|
30
|
75
|
25
|
37½
|
70
|
30
|
45
|
65
|
35
|
50
|
60
|
40
|
50
|
55
|
45
|
50
|
50
|
50
|
50
|
De inkomensgrens als genoemd in artikel 23, derde lid BTIV wordt (zie ook art. 18
lid 1d van de Wet op de huurtoeslag) jaarlijks bij ministeriële regeling geïndexeerd,
ten eerste male op 1 januari 2016.
Over deze verkopen dient via de jaarverslaggeving verantwoording te worden afgelegd.
Daarnaast dienen deze verkopen, net als alle verkopen waarvoor geen voorafgaande goedkeuring
hoeft te worden gevraagd, te worden opgenomen in de verantwoordingsinformatie (dVi).
De Autoriteit kan zo controleren of de toegelaten instelling voldoet aan de voorwaarden
als neergelegd in dit artikel, of dat in het andere geval de vervreemding om goedkeuring
is voorgelegd. De vereisten aan de dVi worden in het najaar van 2015 opgenomen in
bijlage 5 van deze regeling.
Indien er sprake is van een vervreemding aan een natuurlijk persoon voor eigen bewoning
tegen minder dan 90% van de leegwaarde of WOZ-waarde en tegen voorwaarden die afwijken
van de voorwaarden bedoeld in het eerste of tweede lid van artikel 23 BTIV, is toestemming
van de Autoriteit vooraf noodzakelijk.
Voorwaarden die geen betrekking hebben op de waardeontwikkeling, bijvoorbeeld verkoopverboden
en terugkoop, worden niet gereguleerd in deze regeling. Wel dient men ermee rekening
te houden dat dergelijke voorwaarden van belang kunnen zijn voor het verkrijgen van
de Nationale Hypotheek Garantie.
Overeenkomsten waarbij de verdeling meer dan 50% van de waardeontwikkeling inhoudt
zijn niet toegestaan. In die situatie wordt namelijk niet voldaan aan de eigenwoningregeling,
genoemd in de Wet inkomstenbelasting 2001, waardoor voor de eigenaar-bewoner geen
recht bestaat op hypotheekrenteaftrek.
Toetsing redelijkheid vervreemdingsprijs
Bij de waardebepaling van woningen in verhuurde staat met een maximale huur onder
de liberalisatiegrens moet de leegwaarde worden bepaald. De redelijkheid van de vervreemdingsprijs
wordt in gevallen waar deze minder is dan 75% van de leegwaarde mede vastgesteld aan
de hand van de jaarhuur. Hierbij wordt gebruik gemaakt van de jaarlijks geactualiseerde
methodiek die de Belastingdienst toepast voor de bepaling van de waarde van verhuurde
woningen, bedoeld in artikel 17a, tweede lid, van het Uitvoeringsbesluit inkomstenbelasting
2001. De toegelaten instelling dient hiertoe de vigerende jaarlijkse huurprijs aan
te leveren.
Op www.belastingdienst.nl, Berekening van de waarde van verhuurde of verpachte woningen, of via de zoekterm:
leegwaarderatio zijn de actuele waarden te vinden. Voor 2015 staan zij in onderstaande
tabel.
Verhouding van de jaarlijkse huurprijs tot de WOZ-waarde is meer dan
|
Maar niet meer dan
|
Leegwaarderatio is
|
0%
|
1%
|
45%
|
1%
|
2%
|
51%
|
2%
|
3%
|
56%
|
3%
|
4%
|
62%
|
4%
|
5%
|
67%
|
5%
|
6%
|
73%
|
6%
|
7%
|
78%
|
7%
|
–
|
85%
|
Indien de woning een gedeelte van een gebouwd eigendom is als bedoeld in artikel 16,
onderdeel c, van de Wet waardering onroerende zaken en niet als een afzonderlijke
zaak vervreemd kan worden, wordt voor de toepassing van het eerste en het tweede lid
de WOZ-waarde van die woning verlaagd met een bedrag van € 20.000.
De voorwaarden voor vervreemding uit het BTIV en deze regeling kunnen als volgt schematisch
worden weergegeven:
Stroomschema bij regels voor vervreemding
![Stroomschema bij regels voor vervreemding](stcrt-2015-16875-020.png)
Stroomschema bij regels voor vervreemding
![Stroomschema bij regels voor vervreemding](stcrt-2015-16875-021.png)
Artikel 14: Waardering op marktwaarde
Ingevolge artikel 31 BTIV dient de toegelaten instelling haar bezit te waarderen op
basis van de marktwaarde, onder gebruikmaking van een berekeningsmethodiek door middel
waarvan de toekomstige inkomende en uitgaande kasstromen contant worden gemaakt naar
het heden.
In essentie gaat het hierbij om een methodiek aan de hand van gegevens die ook nu
al voor het merendeel van belang zijn bij het normale bedrijfsproces van een toegelaten
instelling, zoals een efficiënte vastgoedsturing. Het BTIV biedt de mogelijkheid om
een vereenvoudigde berekeningsmethodiek vast te stellen voor bepaalde categorieën
van toegelaten instellingen. Vooralsnog wordt hier geen noodzaak toe gezien en is
geen invulling gegeven aan deze mogelijkheid. De exacte berekeningsmethodiek is vastgelegd
in bijlage 2 bij deze regeling.
Het is mogelijk om van de waarderingsmethodiek af te wijken in specifieke omstandigheden.
Hiervoor dient de toegelaten instelling gebruik te maken van een taxateur voor zover
het die specifieke omstandigheden betreft. Deze specifieke omstandigheden staan in
het handboek beschreven.
Indien de huursom van bedrijfsmatig, maatschappelijk en intramuraal zorgvastgoed tezamen
meer dan 5% van de totale huursom uitmaakt van de DAEB-tak of de niet-DAEB-tak afzonderlijk,
is een taxatie van dit type vastgoed echter verplicht.
De in de bijlage opgenomen methodiek voor de waardering op marktwaarde zal voor het
eerst dienen te worden toepast op de startbalans over 2016. De eindbalans 2015 die
begin 2016 moet worden opgesteld dient nog te worden bepaald op basis van het BBSH.
Over verslagjaar 2015 zal vóór 1 juli 2016 op de gebruikelijke wijze gegevens moeten
worden verstrekt via Corpodata. De verantwoordingsinformatie (dVI) over verslagjaar
2015 zal tevens een vastgoedwaardering moeten omvatten over de marktwaarde volgens
het waarderingshandboek, zoals opgenomen in de bijlage.
Zo kunnen toegelaten instellingen tijdig ervaring opdoen met het nieuwe waarderingsbegrip.
De bijlage zal daartoe in het najaar van 2015 opnieuw worden vastgesteld, met name
ter actualisatie van een aantal algemeen geldende parameters zoals de te hanteren
discontovoet. Deze actualisatie zal geen betrekking hebben op gegevens die de toegelaten
instelling per object moet registreren.
De waarderingsmethodiek zal vervolgens jaarlijks worden herijkt en door de minister
vastgesteld om te borgen dat de methodiek ook daadwerkelijk blijft leiden tot een
waardering van de marktwaarde.
Bij deze jaarlijkse herijking zullen partijen als taxateurs, accountants, de toezichthouder,
WSW en toegelaten instellingen structureel worden betrokken door middel van een klankbordgroep.
Organisaties die worden geacht de belangen van deze partijen te vertegenwoordigen
zullen in de gelegenheid worden gesteld een lid voor deze klankbordgroep voor te dragen.
Deze klankbordgroep zal in ieder geval 2 keer per jaar bijeenkomen. In het begin van
het jaar zal de klankbordgroep met name worden betrokken bij het opstellen van de
opdracht voor de jaarlijkse herijking. Eén aspect daarbij zal de uitvoering zijn van
de waarderingsmethodiek, zodat de daarmee opgedane ervaringen gebruikt kunnen worden
bij de herijking. De klankbordgroep zal vervolgens worden betrokken voorafgaand aan
het definitieve resultaat van de herijking. De minister zal de zienswijze van de klankbordgroep
betrekken in de jaarlijkse vaststelling.
Het voorgaande leidt tot het volgende overzicht:
Startjaar 2015
-
– 1 juli 2015: ministeriële regeling met methodiek waardering marktwaarde;
-
– Oktober 2015: ministeriële regeling met actualisatie parameters ten behoeve van methodiek
marktwaarde 2015; specificatie verslaglegging boekjaar 2015;
-
– Februari 2016: opvraagprogramma dVI 2015 beschikbaar voor toegelaten instellingen
via www.corpodata.nl;
-
– Vóór 1 juli 2016: aanlevering dVI door toegelaten instellingen met eindbalans 2015
volgens BBSH zoals dat gold tot 1 juli 2015 en waardering vastgoed eind 2015 op marktwaarde
via vastgestelde waarderingsmethodiek.
Jaarlijkse herijking van de waarderingsmethodiek (voor het eerst per 2016):
-
– Eerste helft 2016: instelling klankbordgroep herijking waarderingsmethodiek;
-
– Oktober jaar t: waarderingsmethodiek jaar t op basis van jaarlijks uit te voeren herijking;
-
– Vóór 1 juli jaar t+1: aanlevering dVI met startbalans jaar t op basis van marktwaarde.
Artikel 19: Financiële prognoses
De financiële prognoses (dPi) dienen jaarlijks voor 15 december te worden ingediend
volgens het model in bijlage 5 van deze regeling.
Artikel 20 en 21: Goedkeuring van niet-DAEB-investeringen
In artikel 45, eerste lid BTIV is aangegeven dat de Minister voor Wonen en Rijksdienst
zijn goedkeuring aan een niet-DAEB-investering in elk geval niet geeft als niet aan
minimale rendementseisen worden voldaan. Deze eisen hebben zowel betrekking op de
investering zelf, met name vanuit een mededingingsperspectief (voorkoming van prijsdumping),
als op de (te verwachten) financiële positie van de niet DAEB-tak na uitvoering van
de investering.
Bij huurvastgoed dient de BAR (bruto aanvangsrendement17) minimaal 5,5% te bedragen. Dit percentage is gebaseerd op de gemiddelde feitelijke
BAR bij gerealiseerde nieuwbouwwoningen in de afgelopen jaren. Bij koopvastgoed moet
er een winstmarge van minimaal 5% zijn op de investering. Deze 5% ligt iets boven
de gemiddelde winstopslag bij nieuwbouwkoopwoningen door toegelaten instellingen (rond
de 3%) in de afgelopen jaren, omdat het niet DAEB-activiteiten betreft. Bij andere
marktontwikkelingen kunnen de BAR dan wel het winstpercentage worden herzien.
Bij het bepalen van de investeringskosten hoeven kosten welke vanwege herstructureringsactiviteiten
in de DAEB-tak mogen worden ‘achtergelaten’ (zoals de meerkosten van sloop en afboeking
van DAEB-bezit boven de marktwaarde van de bouwrijp gemaakte grond), niet te worden
meegenomen. Dit percentage is gemaximeerd tot 5% van de WOZ-waarde van het DAEB-bezit
van de betreffende toegelaten instelling in het betreffende woningmarktgebied voor
een periode van tien jaar. Voor Rotterdam-Zuid en de krimpgebieden geldt geen maximum.
Bij de evaluatie van de regelgeving binnen drie jaren na inwerkingtreding zullen de
hierboven genoemde percentages/normen voor interne financiering, de BAR, winstmarge
bij koop en rendement voor basisscholen/ centra voor jeugd en gezin in elk geval worden
herijkt.
De ex ante toets op de financiële positie van de niet-DAEB-tak (liquiditeits- en financieringspositie)
met inbegrip van de niet-DAEB-investering dient ter voorkoming van overmatige financiële
risico’s voor de niet-DAEB-tak.
Het voldoen aan de hier genoemde minimale rendementseisen laat overigens onverlet
dat de borgingsinstelling of de Autoriteit toch een negatieve financiële zienswijze
kan hebben ten aanzien van de voorgenomen niet-DAEB-investering, bijvoorbeeld omdat
de risico’s voor de toegelaten instelling als geheel te groot worden geacht.
Basisscholen en centra voor jeugd en gezin
Investeringen in basisscholen en centra voor jeugd en gezin vallen, door honorering
van de motie Knops/Schouten van 9 december 2014 (Kamerstukken II 2014/15, 33 966, nr. 43), onder DAEB-investeringen, mits de betreffende investering als renderend kan worden
beschouwd. Dit volgt uit artikel 49, tweede lid van het BTIV. Als toetsnorm wordt
hiervoor de verhouding tussen de totale investeringskosten (stichtingskosten) en jaarhuur
gehanteerd: de stichtingskosten mogen niet meer dan 16 maal de aanvangsjaarhuur bedragen.
Deze norm is gebaseerd op een exploitatieberekening voor 50 jaren waarbij onder meer
de CFV/WSW-parameters voor huur, lasten en disconteringsvoet voor maatschappelijk
vastgoed zijn gehanteerd. Indien ontwikkelingen in deze of andere relevante parameters
daartoe aanleiding geven kan deze norm worden herzien.
Artikel 22: Nadere eisen aan de inkomenstoetsing bij toewijzing van woningen
Met ingang van 1 januari 2011 is de Tijdelijke regeling diensten van algemeen economisch
belang toegelaten instellingen volkshuisvesting (hierna: de tijdelijke regeling) in
werking getreden. De tijdelijke regeling is thans in deze regeling opgenomen. De regels
met betrekking tot de toewijzing en inkomenstoetsing betreffen de woningen voor permanente
bewoning met een huurprijs tot € 710 (prijspeil 2015), ook indien deze kamergewijs
worden verhuurd. Bij gebruik van (maatschappelijk) vastgoed waarbij het zorg- of begeleidingselement
in de overeenkomst met de cliënt overheerst, hoeft geen toetsing plaats te vinden,
omdat in die gevallen volgens jurisprudentie geen sprake is van een huurovereenkomst,
maar een begeleidings- of zorgovereenkomst.
De woningzoekende moet aan de toegelaten instelling een verklaring overleggen over
de samenstelling van zijn huishouden en gegevens op basis waarvan zijn inkomen zo
nauwkeurig als mogelijk kan worden geschat. Uitgangspunt bij dit laatste is dat hiervoor
waar mogelijk gebruik wordt gemaakt van door de Belastingdienst afgegeven (voorlopige)
aanslag voor de Inkomstenbelasting of een Inkomensverklaring op basis van de Basisregistratie
Inkomen. Alleen als geen van deze bescheiden beschikbaar is of de Belastingdienst
aangeeft geen inkomensgegevens van betrokkene(n) te kennen, kan het inkomen aan de
hand van een van de andere bescheiden zoals genoemd in bijlage 1 bij deze regeling
worden vastgesteld. Dat geldt ook als een woningzoekende meent dat hij of zij door
een terugval in het actuele inkomen inmiddels een inkomen heeft dat onder de inkomensgrens
grens ligt (en waarmee de huurder dus binnen de doelgroep zou vallen). Zie ook paragraaf
3.7 van de nota van toelichting van het BTIV.
Indien de toewijzing van woningen voor permanente bewoning geschiedt door een zogenaamde
intermediaire verhuurder, dient deze intermediair op overeenkomstige wijze het huishoudinkomen
vast te stellen.
Het overleggen van gegevens over het huishoudinkomen is niet noodzakelijk wanneer
het gaat om:
-
a. de in de regeling benoemde vreemdelingen die behoren tot de groep verblijfsgerechtigden
waarop de taakstelling in het kader van de Huisvestingswet 2014 betrekking heeft,
ook wel statushouders genoemd. Voor deze categorie kan worden volstaan met een verklaring
van het Centraal Orgaan opvang Asielzoekers (COA) over de betreffende vreemdeling;
-
b. studenten aan een instelling voor wetenschappelijk, hoger of middelbaar beroepsonderwijs,
die als een- of tweepersoonshuishoudens een woning willen betrekken en die voltijds
studeren of zich voorbereiden op hun promotie. In deze gevallen kan worden volstaan
met een bewijs van inschrijving van de student(en) aan de betreffende onderwijsinstelling;
-
c. uit het buitenland afkomstige studenten aan een instelling voor hoger of wetenschappelijk
onderwijs. Ook in deze gevallen is het toereikend dat de student een bewijs van inschrijving
aan de betreffende onderwijsinstelling overlegt;
-
d. huishoudens waarvan een van de leden beschikt over een van de in het BTIV genoemde
indicatiebesluiten voor verblijf, assistentie bij algemene dagelijkse levensverrichtingen
of minimaal 10 uur verpleging of verzorging voor tenminste een jaar. In dit geval
volstaat overlegging van het bedoelde indicatiebesluit, dat onderdeel vormt van het
zorgplan dat de wijkverpleegkundige over betrokkene heeft opgesteld.
Voor de onder a, b en c bedoelde woningzoekenden wordt verondersteld dat zij een inkomen
onder de inkomensgrens hebben zodat toetsing achterwege kan blijven. Voor hen geldt
overigens wel dat indien zij blijkens de huishoudensverklaring de woning willen gaan
huren met medebewoners die geen deel uitmaken van een van de betreffende categorieën,
de toegelaten instelling het huishoudinkomen langs de gebruikelijke weg moet toetsen om zich ervan te vergewissen of dit
inkomen al dan niet boven de inkomensgrens uitkomt. De overweging om de onder d genoemde
woningbehoevenden toegang te bieden tot de sociale huurwoningvoorraad en uit te zonderen
van de inkomenstoets is erin gelegen dat het specifieke woningaanbod waarop zij zijn
aangewezen in onvoldoende mate door andere aanbieders dan toegelaten instellingen
wordt gerealiseerd.
Overige uitzonderingen
Deze regeling bevat de uitzondering voor de toewijzing aan EU-arbeidsmigranten waartoe
eerder werd besloten. Deze categorie wordt veelal gehuisvest via huisvestingsbureaus
of werkgevers die hiertoe woningen van toegelaten instellingen huren. Vanwege de hoge
dynamiek in bewoningsduur van deze categorie en de hoge administratieve lasten die
een inkomenstoets voorafgaand aan de toewijzing aan hen vergt, geldt bij de toewijzing
van (woonruimte in) sociale huurwoningen aan arbeidsmigranten een andere procedure.
De regeling vereist dat het huisvestingsbureau dan wel de werkgever zich per kwartaal,
achteraf verantwoordt over de toewijzingen. Daarbij moeten zij de in de regeling opgesomde
gegevens aan de toegelaten instelling verstrekken. Voor de schatting van het inkomen
van betrokkene(n) moeten zij daarbij een of meerdere loonstrookjes meeleveren. Indien
een huishouden uit meerdere personen bestaat moeten de inkomens bij elkaar worden
opgeteld. Dat geldt ook ingeval meerdere personen die geen huishouden vormen tezamen
een woonruimte op één huurcontract huren. Afhankelijk van de hoogte van het gezamenlijke
inkomen kan de toegelaten instelling na afloop van een kwartaal bezien of de betreffende
toewijzingen al dan niet tot de 10% vrije ruimte moeten worden gerekend. Om misbruik
te voorkomen is deze werkwijze alleen toegestaan aan huisvestingsbureaus en werkgevers
die beschikken over het keurmerk van de Stichting Normering Flexwonen (SNF) of dat
van de Stichting Keurmerk Internationale Arbeidsbemiddeling (SKIA). Toegelaten instellingen
moeten zich van de aanwezigheid van dit keurmerk vergewissen en moeten verder, net
als bij andere intermediaire verhuur, afspraken over deze werkwijze vastleggen in
de huurovereenkomst die zij met deze partijen sluiten.
Indien de in de regeling bedoelde arbeidsmigranten rechtstreeks een sociale huurwoning
van een toegelaten instelling willen huren, dient de toegelaten instelling op de gebruikelijke
wijze de inkomenstoets te verrichten.
Ook wanneer er geen sprake is van verhuring maar van het bieden van opvang, gelden
bovenstaande inkomensvoorwaarden niet.
Verantwoording
Toegelaten instellingen moeten zich verantwoorden over de toewijzingen in de jaarstukken.
Sinds de wijziging van de tijdelijke regeling per 18 mei 2013 zijn intermediaire verhuurders
op gelijke wijze als de toegelaten instellingen gehouden aan de verantwoordingseisen.
Toegelaten instellingen moeten ervoor zorgen dat de intermediairs hen alle inlichtingen
verschaffen die zij voor een juiste en volledige verantwoording nodig hebben en moeten
hierover afspraken met de intermediairs maken, bijvoorbeeld in de verhuurovereenkomsten
die zij met hen sluiten. Omdat een tussentijdse wijziging (gedurende de eerder overeen
gekomen looptijd) of beëindiging van een overeenkomst vanwege de vereiste wilsovereenstemming
en de extra administratieve lasten te ingrijpend respectievelijk ongewenst werd geacht,
is er niet voor gekozen toegelaten instellingen ook uitdrukkelijk te verplichten bestaande
overeenkomsten open te breken. Ook wat betreft de verantwoording wordt onderscheid
gemaakt tussen overeenkomsten gesloten voor 18 mei 2013, waarin nog geen afspraken
over een juiste en volledige verantwoording zijn gemaakt en overeenkomsten van na
die datum. In het eerste geval zal een tekortschietende verantwoording als gevolg
daarvan de toegelaten instelling niet worden aangerekend. Gelet op het geschetste
onderscheid is dit echter niet het geval bij (nieuwe of over gesloten) overeenkomsten
die na 18 mei 2013 tot stand zijn gekomen. Er bestaat alleen een uitzondering voor
bestaande overeenkomsten. Met de laatste wijzing van de tijdelijke regeling is het
de toegelaten instellingen verboden overeenkomsten met intermediairs te sluiten waarin
de verantwoording niet afdoende is geregeld. Dit verbod maakt onderdeel uit van deze
regeling.
In de praktijk blijkt dat totstandkoming van een sluitende verantwoording over de
volledigheid van de jaarstukken niet altijd plaatsvindt. Om dit proces te ondersteunen
heeft Aedes een standaardovereenkomst ontwikkeld die toegelaten instellingen kunnen
gebruiken. In praktische zin kunnen partijen er overigens voor kiezen dat de betrokken
accountants van beiden afspraken maken over de controle op de verhuuradministratie
van de intermediair, waarbij die controle plaatsvindt door de accountant van de intermediair,
die zijn bevindingen meldt aan de accountant van de toegelaten instelling.
Artikel 24: Afbakening voor het achterlaten van verliezen
De standaarddefinitie van de wijk of buurt voor het vaststellen van de WOZ-waarde
van het bezit van een toegelaten instelling in dat gebied, ten behoeve van het in
de toekomst eventueel achterlaten van verliezen in de DAEB-tak bij herstructurering,
is het viercijferig postcodegebied. Hiermee wordt aangesloten bij de bepaling dat
toegelaten instellingen voornemens voor liberalisatie en verkoop op viercijferig postcodegebied
aanleveren.
Artikel 29 en 36: Nadere regels over de voornemens ter attentie van de scheiding van
DAEB- en niet DAEB activiteiten van toegelaten instellingen
De stukken die door de toegelaten instellingen moeten worden overgelegd ten behoeve
van het uitbrengen van zienswijzen door gemeenten en huurdersorganisaties over een
administratieve scheiding dan wel juridische splitsing, kunnen bijdragen aan de afweging
of uitvoering van het betrokken voornemen in het belang van de volkshuisvesting is.
Het betreft hier de stukken bedoeld in artikel 75, tweede lid, van het besluit. De
betrokken stukken hebben onder meer betrekking op de toekomstige financiële situatie
en de financiële continuïteit van de toegelaten instelling, van haar DAEB-tak en niet-DAEB-tak,
van de met haar verbonden ondernemingen in de niet-DAEB-tak en van de woningvennootschappen.
Ook dient duidelijk genoeg te zijn wat de bijdrage van elk van deze entiteiten aan
de volkshuisvesting zal zijn. Er dient ook steeds een beeld te worden gegeven van
haar werkzaamheden, activa, passiva, baten en lasten.
Artikel 37: Huursom
In artikel 15a van het BBSH, dat per 1 juli 2015 komt te vervallen, is bepaald dat
de gemiddelde huurprijs van een toegelaten instelling op 1 juli van enig jaar niet
hoger mag zijn dan de gemiddelde huurprijs op 30 juni daaraan voorafgaand, vermeerderd
met het basishuurverhogingspercentage als bedoeld in artikel 1, eerste lid, onderdeel
a van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte.
In de Woningwet is met ingang van 1 juli 2015 in artikel 54 bepaald dat de gemiddelde
huurprijs van de woningen van de toegelaten instelling op 1 juli van enig jaar niet
hoger is dan de gemiddelde huurprijs van die woningen op 30 juni daaraan voorafgaand,
vermeerderd met een bij of krachtens algemene maatregel van bestuur bepaald percentage.
In artikel 101 van het BTIV wordt bepaald dat dit een bij ministeriële regeling bepaald
percentage is. Met deze regeling wordt het in artikel 15a Besluit BBSH bepaalde percentage
gehandhaafd.
Artikel 41: Beleidsregels verantwoord beleggen
Gelet op de sociale taakstelling van de toegelaten instellingen dienen zij hun maatschappelijke
kapitaal op een verantwoorde wijze te beheren. Dit houdt in dat toegelaten instellingen
geen onverantwoorde risico’s mogen nemen met hun beleggingen. Riskante beleggingsvormen
worden met deze regeling uitgesloten. Er worden eisen gesteld voor verantwoord beleggingsbeleid
van toegelaten instellingen via het verplichten van voldoende professionaliteit, beheersingsstructuren
rond de risico’s, interne controle en het afdwingen van een relatie tussen beleggen
en de financiële continuïteit van de toegelaten instelling. Daarbij dienen beleggingen
(behoudens enkele uitzonderingen) te worden aangegaan bij financiële instellingen
met minimaal een AA-rating. Dit is hoger dan voor derivaten (minimaal A-rating) en
het aantrekken van middelen (minimaal B-rating) omdat het uitzetten van gelden grotere
risico’s behelst dan het hebben van aangetrokken leningen en, in mindere mate, het
aangaan van derivaten (gegeven de huidige risicobeperkende regels voor derivaten).
De regels in de regeling betreffen een voorzetting van de regels die zijn opgenomen
in de Beleidsregels verantwoord beleggen door toegelaten instellingen volkshuisvesting18. Deze regels blijven van kracht totdat de Autoriteit het treasurystatuut heeft goedgekeurd.
Hiermee wordt voorkomen dat risico’s worden aangegaan terwijl de infrastructuur van
de organisatie niet is gericht op de beheersing van deze risico’s. Hiermee is niet
beoogd dat toegelaten instellingen geen beleggingsmogelijkheden meer hebben. Wel is
beoogd om randvoorwaarden te stellen waaraan verantwoord beleggen en verantwoorde
beleggingen dienen te voldoen. Met deze regels wordt bijgedragen aan het risicogerichte
externe toezicht op de toegelaten instellingen.
Op grond van artikel 45 van de Woningwet mogen toegelaten instellingen uitsluitend
werkzaam zijn op het gebied en handelen in het belang van de volkshuisvesting. Daarnaast
is in artikel 97 van de Woningwet bepaald dat het financiële beleid en beheer bijdragen
aan het bereiken van haar doelstellingen op het terrein van de volkshuisvesting. Risicovolle
beleggingen kunnen een bedreiging vormen voor de financiële continuïteit en zijn derhalve
in strijd met bovenstaande uitgangspunten en daarom niet toegestaan. De toezichthouder
ziet er dan ook op toe dat risicovolle beleggingen worden omgezet naar solide beleggingen.
Via deze regeling wordt het aangaan van valutarisico’s en hoofdsom dan wel inlegrisico’s
op einddatum uitgesloten. Het is van belang dat toegelaten instellingen zich bewust
zijn van de verdere risico’s die worden gelopen en dat er naar wordt gestreefd deze
te beperken. Dit kan bijvoorbeeld renterisico’s betreffen of hoofdsomrisico’s bij
tussentijdse beëindiging van een overeenkomst.
Artikel 43: Regels voor derivaten
In het BTIV zijn regels gesteld voor het gebruik van derivaten. Het betreft een voorzetting
van de Beleidsregels gebruik financiële derivaten door toegelaten instellingen. Ook
deze regels blijven van kracht totdat de Autoriteit het treasurystatuut heeft goedgekeurd.
De eisen waaraan de toegelaten instelling moet voldoen bij het gebruik van derivaten
zijn opgenomen in artikel 105 tot en met 108 van het BTIV, zoals de verplichting om
in het jaarverslag verantwoording af te leggen, de verplichting om een plan van aanpak
op te stellen wanneer bestaande contracten toezichtbelemmerende bepalingen bevatten
en de benoeming van de eisen voor financiële instellingen bij welke een toegelaten
instellingen financiële derivaten mogen aantrekken. Deze regeling omvat vereisten
aangaande de aanwijzing van de modelovereenkomsten.
Bijlagen
Deze regeling omvat de volgende bijlagen:
-
– Bijlage 1: Stroomschema’s toetsing huishoudinkomen voor de passendheidsnorm;
-
– Bijlage 2 bij art. 12: Handboek modelmatig waarderen marktwaarde;
-
– Bijlage 5: dPi (de Prospectieve informatie);
-
– Bijlage 6 en 7: Modellen voor de raamovereenkomst en de modelovereenkomst inzake het
aantrekken van financiële derivaten.
Bijlage 3 (dVi) en 4 (accountantsprotocol) worden in het najaar van 2015 ingevuld.
Consultatie
Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW), Aedes en de Vereniging van Toezichthouders
in Woningcorporaties (VTW) hebben de vraag gesteld of inwerkingtreding per 1 juli
wel haalbaar is. Deze vraag ziet op de Woningwet, het BTIV en de regeling. Aedes noemt
als bezwaar dat uit de circulaire ‘aanwijzingen voor de regelgeving’blijkt dat de
tijd tussen de publicatie en de inwerkingtreding van een wet, AMvB of regeling minimaal
twee maanden moet bedragen. Generiek uitstel van de wet wordt niet wenselijk en nodig
geacht. De Tweede Kamer, het Kabinet en de afdeling Advies van de Raad van State hechten
er groot belang aan dat de regels ten aanzien van toegelaten instellingen zo spoedig
mogelijk in werking treden. De regels voorzien in versterking van het intern en extern
toezicht en in een toespitsing van het maatschappelijk gebonden vermogen naar de kerntaak.
Mede in het licht van de Parlementaire enquête woningcorporaties en met het oog op
bescherming van het maatschappelijk gebonden vermogen wordt invoering op korte termijn
noodzakelijk geacht. Overigens betekent dit niet dat alle maatregelen direct per 1 juli
aanstaande concrete gevolgen hebben. Zoals in de parlementaire behandeling van de
novelle, de toelichting bij het BTIV en in deze toelichting is aangegeven, hebben
toegelaten instellingen anderhalf jaar de tijd om voorstellen voor scheiding in te
dienen. Daarnaast is voor aanpassing van de statuten een overgangstermijn voorzien,
geldt de passendheidsnorm voor de huurtoeslag per 1 januari 2016 en blijven voor de
verantwoording via het jaarverslag over 2015 nog de normen van het BBSH van kracht.
Door deze maatvoering wordt het voor toegelaten instellingen goed mogelijk geacht
om aan de regelgeving te voldoen. Het CFV heeft geconstateerd dat een aantal elementen
nadere uitwerking behoeft in de regels van de toezichthouder. Omdat deze na 1 juli
2015 zullen worden ontwikkeld, zal de Autoriteit uitgaan van de huidige CFV-methodiek
voor de beoordeling van de financiële continuïteit van toegelaten instellingen. De
minister acht dit een pragmatische werkwijze.
Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) meldt dat bij de huidige rente op staatsleningen
(waarvan de marktrente is afgeleid) de situatie kan ontstaan dat toegelaten instellingen
leningen verstrekken aan een niet-DAEB-dochter tegen een lagere rente dan het sectorgemiddelde
op geborgde financiering (lopende, reeds afgesloten leningen). Er is geen aanleiding
het percentage aan te passen. Het rentepercentage voor interne leningen is afgestemd
op de marktrente van dat moment. Deze kan afwijken van de gemiddelde rente op de bestaande
leningenportefeuille, die is opgebouwd uit leningen uit verschillende jaargangen.
Er zal echter wel degelijk een samenhang zijn tussen de rente op interne leningen
en de rente op nieuwe geborgde leningen. Bovendien zijn er ook situaties denkbaar
waarbij de gemiddelde rente lager is dan het te volgen marktconforme rentepercentage
voor interne leningen. Wanneer de redenering van het CFV wordt gevolgd zou de rente
op interne leningen in dat geval lager zijn dan de marktrente op dat moment, wat mogelijk
kan worden gezien als verboden kruissubsidiëring. Afgezien daarvan kan de Autoriteit
bij te grote financiële risico’s voor de moeder het scheidingsplan afkeuren. Dit biedt
belangrijke waarborgen tegen mogelijke ongewenste effecten voor het maatschappelijk
vermogen als gevolg van eventuele rentearbitrage.
Aedes heeft bezwaar tegen de tijdslimiet die wordt gegeven bij beoordeling of reeds
met een niet-DAEB-activiteit is begonnen voordat de wet in werking is getreden. Ook
zouden gemeenten nog niet klaar zijn om een markttoets uit te voeren op het moment
dat zij een niet-DAEB-activiteit wensen. De Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT)
gaf aan dat ‘een aanvang van werkzaamheden’ eenduidiger moet worden gedefinieerd,
wil het handhaafbaar zijn. Aedes pleit voor een interpretatie van ‘een aanvang gemaakt’
waar ook onder vallen het verlenen van opdrachten aan adviseurs, een besluit op bestuursniveau
en samenwerkingsafspraken met gemeenten. Op basis hiervan is in de regeling duidelijker
gedefinieerd wat wordt verstaan onder schriftelijke, uitsluitend op die werkzaamheden
betrekking hebbende, stukken waaruit blijkt dat het maken van die aanvang wordt beoogd.
Hierbij golden als belangrijkste criteria de toetsbaarheid door de Autoriteit en de
geest van de wet: geen niet-DAEB-investeringen, tenzij noodzakelijk. Er is sprake
van een reeds voorgenomen werkzaamheid als er ofwel een aanvraag voor een omgevingsvergunning
is gedaan, ofwel een omgevingsvergunning is verleend, ofwel overeenkomsten zijn gesloten
(waaruit financiële verplichtingen volgen) waaruit blijkt dat binnen twee jaar na
1 juli 2015 een aanvang wordt gemaakt. De opmerkingen van Aedes hebben ertoe geleid
dat onder condities een verruiming mogelijk is gemaakt. Zie hiertoe de toelichting
op artikel 5.
Ten aanzien van de geschiktheidstoets (fit & propertoets) vraagt Aedes om meer gedetailleerde
regelgeving. De VTW meent dat het ‘proper’ gedeelte van de toets juist te gedetailleerd
is en in de praktijk niet werkbaar is. De ILT pleit voor meer vrijheid voor de Autoriteit
om invulling te geven aan de regels. Dit afwegende geeft de minister, in het kader
van een onafhankelijke toezichthouder, een grotere vrijheid aan de Autoriteit om een
eindoordeel te vellen over de geschiktheid van de kandidaat. Doordat zij de formulieren
en de matrix samenstelt en bekend maakt, ontstaat geen onduidelijkheid over de gehanteerde
criteria. Het is, in reactie op Aedes, aan de Autoriteit of zij een gesprek met een
kandidaat wil voeren.
Aedes en VTW stellen dat bestuurders te weinig gelegenheid hebben om zich inhoudelijk
voor te bereiden op de toets. Uit de reactie van de ILT blijkt dat uitvoering van
de geschiktheidstoets per 1 juli 2015 haalbaar is. Bovendien zijn in het kader van
de voorhangprocedure van het BTIV de inhoudelijke vereisten aan bestuurders gedeeld
met de Tweede Kamer, hetgeen partijen in de gelegenheid heeft gesteld om hiervan kennis
te nemen en zich een globaal beeld te vormen van de toets. Op basis van de wet en
conceptversie van dit besluit is samen met sector nauw opgetrokken om toegelaten instellingen,
gemeenten en huurders zo goed mogelijk praktisch te informeren. Derhalve is de inwerkingtreding
van dit artikel niet gewijzigd.
De Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed (IVBN) pleit wederom voor meer
transparantie van het handelen van de niet-DAEB-tak en het volledig openbaar maken
van verantwoordingsinformatie. In het kader van open data wordt reeds gewerkt aan
het zo veel mogelijk openbaar maken van gegevens, zolang het niet gaat om bedrijfsgevoelige
informatie. Ten aanzien van het als open data beschikbaar stellen van de dPi en dVi
wordt het principe ‘openbaar, tenzij’ gehanteerd, hetgeen inhoudt dat tenzij daar
bezwaren tegen zijn vanuit mogelijke negatieve effecten voor de bedrijfsvoering, privacy
of het externe toezicht gegevens als open data beschikbaar zullen worden gesteld.
Aedes pleit op een aantal punten voor een versoepeling van de regels bij verkoop aan
natuurlijke personen voor eigen bewoning. Hieraan is, aangezien deze regels reeds
golden voor inwerkingtreding van de wet, niet tegemoet gekomen. Eventuele knelpunten
zullen aan de orde komen bij de evaluatie van de verkoopregels die eind 2015 zal plaatsvinden
De ILT bracht een aantal technische aanpassingen en (tekst)suggesties naar voren,
die grotendeels overgenomen zijn.
Woonbond, Aedes, IVBN en Vastgoedbelang zijn in hun reacties op de regeling ingegaan
op de overgang van te liberaliseren DAEB-woningen bij de scheiding/splitsing en bij
het oprichten van een verbinding. Aedes is daarbij tegen begrenzing van de overdracht
van maximaal 10% te liberaliseren woningen. Daarnaast heeft Aedes vraagtekens geplaatst
bij de startsolvabiliteitseis bij de juridische splitsing. IVBN en Vastgoedbelang
bepleiten eveneens ruimere mogelijkheden voor overdracht. De Woonbond is juist voor
een harde begrenzing en wil die ook bij de administratieve scheiding. Gekozen is om
overdracht van een hoger percentage dan 10% te liberaliseren woningen toe te staan,
mits de Autoriteit expliciet toestemming geeft. Zij kan dat, in geval van de juridische
splitsing, doen vanwege de levensvatbaarheid of financierbaarheid van moeder of dochter.
Ook kan zij, in geval van splitsing of oprichting van een verbinding, een hoger percentage
toestaan indien de corporatie kan aantonen dat de overgebleven DAEB-voorraad past
bij de beoogde doelgroep en de verwachte volkshuisvestelijke opgave. Bij oprichting
van een verbinding is instemming van de huurdersorganisatie vereist. Naast bovenstaande
kan de toezichthouder toestaan om ook gereguleerde woningen over te laten gaan wanneer
ze minder dan 10% vormen van een complex te liberaliseren woningen. Dit is vergelijkbaar
met de eisen die ook gelden bij complexgewijze verkoop van woningen. Bij een administratieve
scheiding wordt geen beperking gesteld aan het aandeel te liberaliseren woningen die
overgaan. Omdat de woningen bij een administratieve scheiding niet uit de sector verdwijnen
wordt een maximum niet nodig geacht. De Woonbond constateert dat de huursombeperking
niet geldt voor de administratief afgescheiden niet DAEB tak. Die constatering is
terecht en vloeit voort uit de definitie van artikel 54 van de Herzieningswet. De
minister ziet echter geen aanleiding om om die reden nadere beperkingen in de overgang
van woningen naar de administratieve tak aan te brengen. Op het punt van Aedes inzake
de startsolvabiliteitseis bij juridische splitsing wordt verwezen naar paragraaf 4.5.3
van de algemene toelichting van het BTIV.
Op aanraden van het CFV en WSW is de definitie van het begrip basisrentelening aangepast.
Ook is de redenering gevolgd om de schulden van de niet-DAEB-tak te maximeren op 50%
WOZ-waarde bij toestemming voor nieuwe niet-DAEB-investeringen.
Het WSW heeft gevraagd of collegiale financiering nog mogelijk is. Dat is het geval.
Het CFV is van mening dat met het bepalen van het rendement op niet-DAEB-huurwoningen
en koopwoningen voorbij wordt gegaan aan de zelfstandigheid van de Autoriteit. Het
voorschrijven van het rendement volgt uit het BTIV. Dit wordt geen inperking van de
positie van de Autoriteit geacht. Uit de wet en het BTIV volgt overigens reeds dat
de Autoriteit in haar afwegingen de financiële continuïteit van de corporatie mee
kan wegen bij beslissingen. Om deze redenen wordt niet tegemoet gekomen aan dit punt.
Er is geen aanleiding om de regels voor financieel beheer voor toegelaten instellingen
en dochters te versoepelen, zoals Aedes bepleit. De regels voor dochters zijn redelijk
omdat de dochters aanvankelijk 100% worden gefinancierd door de moeder door middel
van aandelen en leningen. Normale liquiditeiten (waaronder banksaldi) die benodigd
zijn om aan de lopende financiële verplichtingen te voldoen vallen, in reactie op
Aedes, niet onder de definitie van beleggingen.
Er is, met het oog op de recente geschiedenis wat betreft de verliezen die zijn geleden
door toedoen van derivatencontracten, niet overwogen om, zoals Aedes voorstelt, de
regels aangaande derivaten te versoepelen.
De Minister voor Wonen en Rijksdienst,
S.A. Blok