STAATSCOURANT
Officiële uitgave van het Koninkrijk der Nederlanden sinds 1814.
Regeling van de Minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening van 29 januari 2025, nr. 2025-0000000484, tot wijziging van de Meerjarige stimuleringsregeling flex- en transformatiewoningen 2023 in verband met het openstellen van de derde tranche
De Minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening,
Gelet op de artikelen 2, eerste lid, onderdelen f en g, en derde lid, en 3 van het Besluit inzake het stellen van regels over het verstrekken van specifieke uitkeringen aan gemeenten of provincies voor activiteiten die passen in het rijksbeleid met betrekking tot het bouwen, het wonen en de woonomgeving;
Besluit:
ARTIKEL
I
De Meerjarige stimuleringsregeling flex- en transformatiewoningen 2023 wordt als volgt gewijzigd:
A
Artikel 1 wordt als volgt gewijzigd:
1.
In onderdeel d wordt ‘Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties’ vervangen door ‘Minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening’.
2.
Onder verlettering van de onderdelen g tot en met j tot f tot en met i vervalt onderdeel f.
3.
Onder verlettering van de onderdelen h en i (nieuw) tot i en j wordt na onderdeel g (nieuw) een onderdeel ingevoegd, luidende:
- h.
toevoegen van woonruimte: toevoegen van een woonruimte aan een bouwwerk, die na oplevering van een project, dat op grond van de Regeling van de Minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening van 29 januari 2025, nr. 2025-0000000484, tot wijziging van de Meerjarige stimuleringsregeling flex- en transformatiewoningen 2023 in verband met het openstellen van de derde tranche een uitkering ontvangt, voor het eerst in gebruik wordt genomen, waarbij de woonruimte gelegen is in een uitbreiding van dat bouwwerk.
B
Artikel 2 wordt als volgt gewijzigd:
1.
In de aanhef van het eerste lid wordt ‘€ 7.800’ vervangen door ‘€ 14.000’ en wordt voor ‘of transformatieobjecten’ ingevoegd ‘, het toevoegen van woonruimten’.
2.
Onder vernummering van het derde tot tweede lid vervalt het tweede lid.
C
In artikel 3 wordt ‘€ 74.000.000’ vervangen door ‘€ 77.882.000’.
D
Artikel 4 wordt als volgt gewijzigd:
1.
In het eerste lid wordt ‘dinsdag 2 april 2024 9.00 uur tot en met woensdag 15 mei 2024 17.00 uur’ vervangen door ‘maandag 3 februari 2025 9.00 uur tot het tijdstip waarop het uitkeringsplafond wordt bereikt’.
2.
In het tweede lid vervalt onderdeel g, onder vervanging van de puntkomma aan het slot van onderdeel e door ‘; en’ en onder vervanging van ‘; en’ door een punt aan het slot van onderdeel f.
E
Artikel 5 komt te luiden:
Artikel
5.

De wijze van verdeling
1.
De minister behandelt de binnengekomen aanvragen op volgorde van binnenkomst. Een aanvraag geldt als binnengekomen op het moment dat de aanvraag volledig is binnengekomen.
2.
Indien de minister op het tijdstip dat het plafond, bedoeld in artikel 3 wordt bereikt meer dan één aanvraag ontvangt, stelt de minister de onderlinge rangschikking van die aanvragen vast door middel van loting.
F
Artikel 6 wordt als volgt gewijzigd:
1.
Voor de tekst wordt de aanduiding ‘1.’ geplaatst.
2.
In onderdeel e van het eerste lid wordt ‘voor het project op het moment van de aanvraag’ vervangen door ‘voor 1 september 2024’ en wordt na ‘flexwoningen’ ingevoegd ‘of toe te voegen woonruimten’ en wordt na ‘transformatiewoningen’ toegevoegd ‘of de toe te voegen woonruimten’.
3.
Er wordt een lid toegevoegd, luidende:
2.
In afwijking van het eerste lid, onderdeel e, wijst de minister een aanvraag om een specifieke uitkering niet af indien voor het project tussen 1 september 2024 en 3 februari 2025 reeds begonnen is met de start met de aanleg van de fundering van de flexwoningen of toe te voegen woonruimten van het project of de aanvang van de bouwwerkzaamheden van de transformatiewoningen of de toe te voegen woonruimten.
G
Artikel 7 wordt als volgt gewijzigd:
1.
In het tweede lid wordt ‘twaalf maanden’ vervangen door ‘achttien maanden en wordt ‘het project wordt opgeleverd’ vervangen door ‘wordt begonnen met de start van de aanleg van de fundering van de flexwoningen of toe te voegen woonruimten van het project of de aanvang van de bouwwerkzaamheden van de transformatiewoningen of de toe te voegen woonruimten’.
2.
Het vierde lid komt te luiden:
4.
Het college zorgt ervoor dat het project binnen een redelijke termijn wordt opgeleverd.
3.
Na het zesde lid wordt een lid toegevoegd, luidende:
7.
Het college meldt aan de minister wanneer de beschrijving van de wijze waarop het project wordt uitgevoerd, bedoeld in artikel 4, tweede lid, onder b, wijzigt en levert een aangepaste beschrijving van de wijze waarop het project wordt uitgevoerd en welke partijen daarbij betrokken zijn, waarbij middels processtappen inzichtelijk wordt gemaakt hoe het project uitgevoerd zal worden.
H
Artikel 8 wordt als volgt gewijzigd:
1.
In het eerste lid wordt ‘na de sluitingsdatum van de aanvraagperiode’ vervangen door ‘na de binnengekomen volledige aanvraag’.
2.
Het tweede lid, onderdeel c, komt te luiden:
- c.
dat de uitkering wordt uitbetaald op het moment waarop wordt gestart met de aanleg van de fundering of de aanvang van de bouwwerkzaamheden, bedoeld in artikel 6, onderdeel e;
3.
In het tweede lid wordt na onderdeel c, onder verlettering van de onderdelen d tot en met e tot e tot en met f wordt een onderdeel ingevoegd, luidende:
- d.
de door het college geplande realisatiedatum van het project waarvoor de uitkering wordt verleend;.
I
Na artikel 8 wordt een artikel ingevoegd, luidende:
Artikel
8a
De minister kan een besluit over de verlening van de specifieke uitkering intrekken of wijzigen indien:
- a.
de verstrekte gegevens zodanig onjuist of onvolledig zijn dat op de aanvraag een andere beslissing zou zijn genomen, indien bij de beoordeling daarvan de juiste gegevens bekend waren geweest;
- b.
het college niet voldoet aan de verplichtingen, bedoeld in artikel 7; of
- c.
het college minder woonruimten kan realiseren dan vermeld in de verleningsbeschikking, bedoeld in artikel 8, tweede lid, onderdeel a.
J
In artikel 9, tweede lid, wordt na ‘flexwoningen’ ingevoegd ‘of toe te voegen woonruimten’ en wordt na ‘transformatiewoningen’ toegevoegd ‘of de toe te voegen woonruimten’.
ARTIKEL
II
Deze regeling treedt in werking met ingang van de dag na de datum van uitgifte van de Staatscourant waarin zij wordt geplaatst.
Deze regeling zal met de toelichting in de Staatscourant worden geplaatst.
De Minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening,
M.C.G.
Keijzer

TOELICHTING
I.

Algemeen
1.

Inleiding
Deze regeling wijzigt de Meerjarige stimuleringsregeling flex- en transformatiewoningen 2023 (hierna: de SFT). De SFT maakt het mogelijk dat gemeenten een uitkering kunnen aanvragen voor het realiseren van flex- en transformatiewoningen. Aanleiding is dat uit inventarisaties van de Uitvoeringsorganisatie Versnelling Tijdelijke Huisvesting naar voren is gekomen dat ruim 40 gemeenten concrete woningbouwplannen voor flexwoningen en transformaties hebben, terwijl uit de aanvragen in de eerste twee tranches van de regeling blijkt dat deze gemeenten nog geen aanvraag hebben ingediend. De vraag is gerezen of de SFT voldoende stimulans biedt aan gemeenten gelet op het feit dat flex- en transformatieprojecten in de sociale huursector in de regel een negatieve business case kennen en gebaat zijn bij een financiële bijdrage vanuit het Rijk. De gewijzigde SFT moet dan ook een stimulans bieden voor het realiseren van meer flex- en transformatiewoningen.
2.

Inhoud van de regeling
In de periode van mei tot medio juli 2024 is een aantal gemeenten, corporaties en ontwikkelaars bevraagd naar hun bevindingen met betrekking tot de SFT. Daarnaast zijn de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (hierna: RVO) als uitvoerder van de SFT en het expertteam woningbouw als adviseurs en ondersteuners gevraagd naar hun ervaringen in hun contacten met partijen. Daarbij is gevraagd of het wenselijk is om de SFT aan te passen. Ten slotte is Twynstra Gudde gevraagd om gemeenten te interviewen over hun ervaringen met de SFT. Alle bevindingen zijn op 9 juli 2024 in een werksessie met Aedes, Vereniging van Nederlandse Gemeenten, RVO en diverse experts besproken.
Geconstateerd is dat de SFT aan effectiviteit wint als deze op enkele punten wordt aangepast. Met deze wijzigingsregeling zijn die aanpassingen doorgevoerd. Concreet gaat het om de volgende punten:
Aanpassing van de realisatietermijn: start bouw binnen achttien maanden en afronding binnen een redelijke termijn
De SFT kent nu als voorwaarde dat projecten geheel binnen twaalf maanden gerealiseerd dienen te zijn met de mogelijkheid tot zes maanden verlenging. Deze termijn blijkt zowel voor de realisatie van flexwoningen als transformatiewoningen te kort te zijn. De SFT wordt bovendien effectiever wanneer de focus wordt gelegd op het versnellen van het traject voorafgaand aan de start bouw. Daar zit ook de invloed die de gemeente zelf kan uitoefenen met name in het traject van de vergunningverlening. De SFT is daarom aangepast door als voorwaarde op te nemen dat de start van de bouw binnen achttien maanden plaats moet vinden met mogelijke verlenging van eenmaal zes maanden. Bij flexwoningen geldt de start van de aanleg van de fundering van de flexwoningen van het project als start van de bouw. Bij transformatiewoningen geldt de aanvang, in voorkomende gevallen na sloop, van de bouwwerkzaamheden van de transformatiewoningen als start van de bouw.
De SFT is bedoeld om te zorgen voor versnelling in de woningbouw en daar wordt continue scherp op toegezien. Daarom kan intrekking van de beschikking volgen wanneer de termijn van achttien maanden (na verlenging) voor start van de bouw is verstreken. Terugvordering kan volgen wanneer bij de verantwoording blijkt dat het project uiteindelijk niet is uitgevoerd. Terugvordering naar rato vindt plaats wanneer bij de verantwoording blijkt dat er minder flexwoningen of transformaties zijn gerealiseerd.
Naast sturing aan de voorkant (het starten van de bouw binnen achttien maanden) is ook sturing op de einddatum relevant. Gebleken is dat er een diversiteit aan projecten bestaat die qua complexiteit, omvang, business case en aantallen woonruimten erg kunnen verschillen. Een algemene eindtermijn is daarmee niet geschikt gebleken. Tegelijkertijd is het wel belangrijk sturing te houden op de daadwerkelijke afronding van een project. Om meer maatwerk te kunnen leveren is daarom bepaald dat een project binnen een redelijke termijn moet worden afgerond. Deze redelijke termijn verschilt van project tot project gezien de zojuist genoemde diversiteit. In de verleningsbeschikking wordt de door het college geplande realisatiedatum van het project opgenomen waarvoor de uitkering wordt verleend. Wanneer projecten vertraging oplopen, dient het college dit te melden aan de Minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening. Wanneer het afronden van een project binnen een redelijke termijn buiten zicht raakt, kan als ultimum remedium tot terugvordering worden overgegaan. Dit geschiedt pas als laatste redmiddel wanneer onderling gesprekken tussen de gemeente en het ministerie en sturing op afronding niet leiden tot een passende oplossing.
Verhogen van het bedrag per woning: van € 7.800 naar € 14.000
Het bedrag van € 7.800 is oorspronkelijk gekozen vanuit de overweging dat de onrendabele top bij flexwoningen circa € 12.000 zou bedragen (Rebel-onderzoek uit 2021), maar omdat de financiële herplaatsingsgarantie een deel van de financiële risico’s in flexwoningprojecten zou ondervangen zou ook een lagere bijdrage in de onrendabele top gerechtvaardigd zijn.
Er zijn twee overwegingen om het subsidiebedrag te verhogen. In de eerste plaats zijn inmiddels de bouw- en rentekosten gestegen. Ten tweede is uit de reactie van gemeenten en woningcorporaties gebleken, dat het bedrag van € 7.800 onvoldoende was om een substantieel deel van de negatieve business cases te compenseren. Tegen deze achtergrond is ervoor gekozen het bijdrage per woning te verhogen tot € 14.000.
Schrappen van rangorde en SFT doorlopend openstellen met uitkeringsplafond
Met deze wijzigingsregeling is de SFT doorlopend opengesteld totdat het totale budget voor de SFT (uitkeringsplafond) is toegekend. Daarmee krijgen gemeenten meer gelegenheid om hun aanvraag in te dienen op een moment dat het vergunningentraject zover is gevorderd dat de start van de bouw binnen achttien maanden aannemelijk is. Er geldt wel dat de aanvragen op volgorde van binnenkomst worden behandeld totdat het uitkeringsplafond is bereikt. De rangschikkingscriteria zijn dus geschrapt. Het uitkeringsplafond voor de derde tranche van de SFT is € 77.882.000.
Schrappen van het plafond per gemeente
Het doorlopend openstellen van de SFT kan ertoe leiden dat een college meerdere aanvragen indient en daarmee per saldo uitkomt boven het plafond van € 5.000.000 per gemeente. Dit plafond is dan ook geschrapt. Dit laat onverlet dat bij de beoordeling van de aanvraag zal worden getoetst of er sprake is van één projectgebied.
3.

Geconsulteerde partijen
Internetconsultatie
De ontwerpregeling is van 20 november tot en met 18 december 2024 in internetconsultatie gegeven. Op deze consultatie zijn acht reacties ontvangen. De reacties op de internetconsultatie hebben betrekking op verlengen van de start van de bouw termijn van twaalf maanden, een verhoging van de bijdrage om de gevolgen van een negatieve businesscase te verminderen, de samenloop van de SFT met de Realisatiestimulans, de uitbreiding van de SFT met het optoppen en splitsen van bestaande gebouwen en het verhogen of afschaffen van het budgetplafond per gemeente.
Deze reacties hebben geleid tot het opnemen van de volgende wijzigingen in de ontwerpregeling ten opzichte van de consultatieversie:
- – Verhoging van de bijdrage. De bijdrage is verhoogd van € 7.800 naar € 14.000 per woning. In de consultatie hebben partijen, waaronder Aedes, aangegeven dat de businesscases van SFT-projecten meestal zodanig negatief is (€ 28.000 per woning bij 30 jaar exploitatie) dat de bijdrage van € 8.500 per woning maar een beperkt gedeelte van de negatieve business case dekt. Er is gekozen voor een bedrag van € 14.000 om aan te sluiten bij het bedrag van de Stimuleringsregeling flex- en transformatiewoningen uit 2022 (€ 12.000) verhoogd met de inflatiecorrectie.
- – Verlengen van de termijn van de start van de bouw van twaalf naar achttien maanden. De start van de bouw is verlengd naar achttien maanden, omdat uit de reacties is gebleken dat de termijn van twaalf maanden om start van de bouw te realiseren niet realistisch is gezien de complexiteit van de processen en procedures. Onzekerheid over het halen van de start van de bouw binnen twaalf maanden werkt ook belemmerd bij het nemen van een positief raadsbesluit over het aanvragen van een uitkering op grond van de SFT.
- – Uitbreiding van de reikwijdte van de SFT door het toevoegen van nieuwe woningen aan een bestaand bouwwerk. De reikwijdte van de wijzigingsregeling van de SFT is uitgebreid met het toevoegen van woonruimten. Hiervoor is gekozen omdat er een groot potentieel is voor het optoppen van gebouwen met woningen (circa 100.000). Dit kunnen zowel flex- als permanente woningen zijn. Bovendien is er nog geen regeling voor het optoppen van gebouwen met woningen. De SFT geldt naast flexwoningen ook voor transformatiewoningen, optoppen van een gebouw is vergelijkbaar met transformatie waardoor de regeling voldoende lijkt aan te sluiten zonder ingrijpende wijzigingen. Optoppen heeft over het algemeen een vergelijkbare negatieve businesscase als projecten met flexwoningen. Een uitkering op grond van de SFT zal het optoppen van gebouwen direct stimuleren.
- –
Schrappen mogelijkheid afwijzen aanvraag van meer dan € 5.000.000 met oog op spreiding.
Om tegemoet te komen aan de wens van grote gemeenten, is de mogelijkheid geschrapt dat een aanvraag voor een specifieke uitkering van meer dan € 5.000.000 kan worden afgewezen, indien de toekenning van de aanvraag in verhouding tot de overige in het totaal van alle aanvraagtijdvakken ingediende aanvragen, ertoe zou leiden dat de spreiding van de beschikbare middelen over de verschillende regio’s in Nederland onevenwichtig is, gelet op de mate waarin sprake is van woningschaarste in de betreffende gebieden.
Ten slotte is in de consultatie ook een opmerking gemaakt over de samenloop van deze wijzigingsregeling van de SFT met de Realisatiestimulans. Momenteel wordt de Realisatiestimulans voorbereid. In dat traject zal de samenloop van die regeling met onder andere de SFT worden bezien.
Adviescollege Toetsing Regeldruk (hierna: ATR)
De ATR heeft het dossier niet geselecteerd voor een formeel advies, omdat het naar verwachting geen omvangrijke gevolgen voor de regeldruk heeft.
II.

Artikelsgewijze toelichting

A
In dit onderdeel is de aanduiding van de minister gewijzigd in verband met het aantreden van het nieuwe kabinet. Tevens is de definitie van ‘Rijksvastgoedbedrijf’ vervallen, omdat deze term is geschrapt in deze wijzigingsregeling van de SFT. Ook is een definitie van ‘toevoegen van woonruimte’ ingevoegd. Het gaat daarbij om het toevoegen van nieuwe vierkante meters. Het kan hierbij bijvoorbeeld gaan om het optoppen van gebouwen, maar ook om het aanbouwen van een woonruimte aan een gebouw.
Splitsen valt buiten de definitie, omdat het moet gaan om woonruimte die voor het eerst in gebruik wordt genomen en ligt in een uitbreiding van het bestaande bouwwerk.

B
In dit onderdeel is het bedrag van de uitkering aangepast. Tevens is opgenomen dat een specifieke uitkering ook kan worden verstrekt indien woonruimte wordt toegevoegd.

C
In dit onderdeel is het uitkeringsplafond gewijzigd.

D
In dit onderdeel is het aanvraagtijdvak gewijzigd.

E
In dit onderdeel is de verdeling van het beschikbare geld op basis van rangschikkingscriteria geschrapt. Geregeld is dat de wijze van verdeling van het beschikbare geld gebeurt op volgorde van binnenkomst van de aanvragen. Indien de minister op het tijdstip dat het uitkeringsplafond wordt bereikt meer dan één aanvraag ontvangt, stelt de minister de onderlinge rangschikking van die aanvragen vast door middel van loting.

F
In dit onderdeel is opgenomen dat een start van de bouw tussen 1 september 2024 en 3 februari 2025 (datum openstelling loket) niet leidt tot een weigering van de aanvraag. De reden is dat eerder was aangekondigd dat gemeenten naar verwachting vanaf 1 september 2024 nieuwe aanvragen zouden kunnen indienen. Diverse gemeenten geven aan hiermee rekening te hebben gehouden in de planning en besluitvorming. Daarom is deze versoepeling nu opgenomen in deze nieuwe aanvraagronde.
Ook is in dit onderdeel opgenomen dat een aanvraag om een specifieke uitkering ook kan worden afgewezen indien voor 1 september 2024 reeds begonnen is met de start van de aanleg van de fundering van de toe te voegen woonruimten of met de aanvang van de bouwwerkzaamheden van de toe te voegen woonruimten.

G
In dit onderdeel is geregeld dat het college ervoor moet zorgen dat binnen achttien maanden na het verlenen van de beschikking moet zijn begonnen met de start van de bouw van de flex- of transformatiewoningen of van de toe te voegen woonruimten.
Verder is de eis vervallen dat het college de volledige specifieke uitkering uiterlijk binnen twaalf maanden na het verlenen van de beschikking moet besteden en is deze gewijzigd in de eis dat het project binnen een redelijke termijn moet worden gerealiseerd.

H
In dit onderdeel is bepaald dat de minister in het besluit tot verlening van de specifieke uitkering vermeldt dat de uitkering wordt uitbetaald op het moment dat de start van de bouwwerkzaamheden beginnen.

I
In dit onderdeel is opgenomen wanneer de minister een besluit tot verlening van een specifieke uitkering kan intrekken of wijzigen.

J
In dit onderdeel is het moment waarop de uitkering wordt betaald ook opgenomen ten aanzien van toe te voegen woonruimten.

ARTIKEL II
Deze regeling treedt in werking met ingang van de dag na de datum van uitgifte van de Staatscourant waarin zij wordt geplaatst. Hiermee wordt afgeweken van de vaste verandermomenten en is er geen invoeringstermijn. Hiervoor is gekozen omdat het van belang is dat gemeenten zo snel mogelijk de uitkering ontvangen zodat de flex- en transformatiewoningen op zo’n kort mogelijke termijn gerealiseerd worden.
De Minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening,
M.C.G.
Keijzer