STAATSCOURANT
Officiële uitgave van het Koninkrijk der Nederlanden sinds 1814.
Regeling van de Minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening van 14 april 2025, nr. 2025-0000273877, tot wijziging van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 teneinde bijlage 2 bij die regeling te vervangen vanwege actualisering van het handboek markwaardering
De Minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening;
Gelet op artikel 37, vierde lid, van de Woningwet en artikel 31, derde en vierde lid, van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015;
Besluit:
ARTIKEL
I
Bijlage 2 bij de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 wordt vervangen door de bijlage, opgenomen als bijlage bij deze regeling.
ARTIKEL
II
Deze regeling treedt in werking met ingang van de dag na de datum van uitgifte van de Staatscourant waarin zij wordt geplaatst en werkt terug tot 1 januari 2025.
Deze regeling zal met de toelichting in de Staatscourant worden geplaatst.
De Minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening,
M.C.G.
Keijzer
BIJLAGE

BIJ ARTIKEL I

Bijlage 2 bij de artikelen 14, 14a, 15 en 19 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015
Handboek modelmatig waarderen marktwaarde
Actualisatiepeildatum 31 december 2024
Versiedatum maart 2025 (14-03-2025)
1

VOORAF
Op grond van de Woningwet dient het bestuur voor de jaarrekening het vastgoed in exploitatie te waarderen op basis van marktwaarde in verhuurde staat. Dit waarderingshandboek beoogt de toegelaten instellingen te ondersteunen in het proces om tot waardering op marktwaarde te komen. Daarnaast levert dit handboek een bijdrage aan uniformering en transparantie van de waarderingen bij alle toegelaten instellingen, mede door de onderlinge vergelijkbaarheid te vergroten.
1.1

Eerdere versies van het handboek
De eerste versie van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde werd op 17 juni 2015 gepubliceerd als bijlage 2 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting. Dat handboek had als peildatum 31 december 2014. Het handboek in deze bijlage is de 31 oktober 2024 update van de tiende geactualiseerde versie van het handboek met als peildatum 31 december 2024. Deze actualisatie is in opdracht van de Autoriteit woningcorporaties uitgevoerd door Fakton mede op basis van sessies met woningcorporaties, accountants, taxateurs en de producenten van software voor marktwaardering. Bij de actualisatie is ook gebruik gemaakt van het validatieonderzoek dat in 2024 door ABF en Calcasa is uitgevoerd. Deze actualisatie van het handboek geeft een basis voor de waardering op marktwaarde van het vastgoed in exploitatie op peildatum 31 december 2024. Deze waardering zal in het kader van de jaarverslaggeving over het jaar 2024 aangeleverd dienen te worden.
1.2

Werkwijze totstandkoming
Bij de totstandkoming van dit handboek is gebruik gemaakt van waarderingen bij de toegelaten instellingen die in de jaarrekening 2023 het vastgoed in exploitatie op marktwaarde full hebben gewaardeerd. Met deze waarderingsgegevens is het handboek gevalideerd via backtesting. Tevens is vastgesteld of de waardering peildatum 31 december 2024 in een logisch verband staat met de waardering peildatum 31 december 2023. Voor dit handboek is bij verschillende marktpartijen informatie opgevraagd over de marktontwikkelingen in 2024. Deze informatie is verwerkt in het handboek. De opmerkingen en aanvullingen op het eerdere handboek met prijspeil 2023, die op basis van gesprekken en schriftelijke reacties zijn ontvangen, zijn waar mogelijk verwerkt in dit handboek.
1.3

Belangrijkste wijzigingen
De belangrijkste wijzigingen die in dit handboek zijn doorgevoerd, zijn:
- – De wet betaalbare huur is vanaf 1 juli 2024 van kracht, deze wet heeft implicaties voor de berekening van de marktwaarde verhuurde staat en de beleidswaarde. Dit is opgenomen in deze versie van het handboek.
- – De actualisatie van de hoogte van de normen en de parameters naar peildatum.
- – De tekst is op verschillende plaatsen verduidelijkt en definities zijn aangescherpt.
- – De nieuwe bepaling van de beleidswaarde is in hoofdstuk 9 opgenomen. Deze dient voor het eerst te worden gehanteerd voor de dPi 2024 en is ook het uitgangspunt voor de jaarrekening 2024 en de dVi 2024.
- –
In december 2024 ligt de verlaging van de OVB per 1-1-2026 voor in de Tweede en Eerste Kamer. Dit is bij het schrijven van deze versie van het handboek nog geen wet, maar naar verwachting wel wet per 31-12-2024. Hoe hiermee moet worden omgegaan is opgenomen in hoofdstuk 5 onder overdrachtskosten.
  - ○ Update 14-3-2025: Op 18 december is de verlaagde OVB van 8% per 1-1-2026 definitief opgenomen in het belastingplan 2025. In hoofdstuk 5 stond in de eerdere oktober-versie van het Handboek al opgenomen hoe hiermee wordt omgegaan in de waardering.
- –
In deze voorliggende update van 14 maart 2025 zijn de volgende tabellen geactualiseerd conform de eerdere communicatie hierover in oktober 2024:
  - ○ Tabel 4 leegwaardestijging (jaarschijf 2024);
  - ○ Tabel 11 factor markt;
  - ○ Tabel 12 kwaliteitskortingsgrens (jaarschijf 2025);
  - ○ Tabel 26 sociale huurgrens (jaarschijf 2025);
  - ○ Tabel 34 dvRef en dv;
  - ○ Tabel 37 dRegio.
1.4

Overige punten
Dit handboek besteedt wederom uitgebreid aandacht aan de verdere modelmatige uitwerking van de DCF-methode om meer uniformiteit te bewerkstelligen in de rekenmodellen. Het is van essentieel belang dat de corporatie aandacht besteedt aan het controleren van de kwaliteit van objectgegevens en de uitkomsten van de waarderingen (eventueel met taxateur) checkt op plausibiliteit. Dit handboek bevat het voorschrift om deze plausibiliteit in elk geval te toetsen aan de hand van de WOZ-waarde.
2

INLEIDING
2.1

Juridisch kader
In de Woningwet die op 1 juli 2015 is ingegaan, artikel 35 lid 2, is opgenomen dat toegelaten instellingen in het kader van de jaarrekening, het vastgoed in exploitatie dienen te waarderen op actuele waarde, waaronder in dit verband dient te worden verstaan de marktwaarde, overeenkomstig het marktwaardebegrip onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat. Hiermee is de mogelijkheid die bestond op basis van BW2 en de Richtlijnen voor de jaarrekening, om het vastgoed ook op historische kosten of bedrijfswaarde te waarderen, beëindigd.
Het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting (BTIV) heeft in artikel 31 nadere uitwerking gegeven aan het genoemde wetsartikel. In het artikel is aangegeven dat de marktwaarde op basis van de contante waarde van inkomende en uitgaande kasstromen berekend dient te worden (de DCF-methode).
Verder dient op basis van artikel 31 van het BTIV bij de waardering onderscheid te worden gemaakt naar de volgende categorieën:
- – Woongelegenheden
- – Bedrijfsmatig en maatschappelijk onroerend goed
- – Parkeergelegenheden
- – Intramuraal zorgvastgoed
Op basis van artikel 31 van het BTIV kunnen ook nadere voorschriften worden gegeven aan de waardering op marktwaarde. Overeenkomstig artikel 14 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting (RTIV) is dit handboek daar het uitvloeisel van. Omdat de marktwaarde in verhuurde staat wordt bepaald op basis van een systematiek die vergelijkbaar is met de marktwaardebepaling voor commerciële partijen, is in de waardering een aantal aspecten opgenomen, die niet per definitie in lijn liggen met het beleid van een toegelaten instelling. Deze aspecten zien onder meer op de verkoopfictie, het inrekenen van marktconforme huurprijzen na woningmutatie alsmede het onderhouds- en beheerlasten niveau. In dit waarderingshandboek is derhalve bepaald dat een toegelaten instelling bij de waardering op marktwaarde ook moet aangeven welk deel van de marktwaarde zij kan realiseren rekening houdend met haar beleid (de beleidswaarde) en welk deel van de marktwaarde zij niet zal realiseren (de maatschappelijke bestemming). De beleidswaarde en de maatschappelijke bestemming dienen in de toelichting van de jaarrekening te worden opgenomen.
Let op: dit waarderingshandboek ziet alleen toe op vastgoed in exploitatie. Grondposities, vastgoed in ontwikkeling en sloopcomplexen vallen hier dus expliciet niet onder. Hiervoor gelden de regels conform RJ 645. Complexen die grootschalig worden onderhouden of gerenoveerd worden gezien als vastgoed in exploitatie. Waardering van vastgoed in exploitatie waarop grootschalig onderhoud wordt toegepast dan wel wordt gerenoveerd wordt gewaardeerd op basis van de (contante waarde van de) verwachte kasstromen na de ingreep minus de per balansdatum nog te maken investeringsuitgaven. Qua te hanteren parameters wordt hierbij aangesloten op de in dit handboek voor betreffende vastgoedcomplexen opgenomen parameters.
2.2

Afspraken met Kadaster, NRVT en accountants
Toegelaten instellingen dienen voor de uitvoering van de marktwaardering te beschikken over een aantal basisgegevens van haar bezit. Basisgegevens, zoals kadastrale data, bestemmingsplannen, milieukundige informatie en gegevens uit de BAG (zoals m^2 GBO, perceelgrootte en bouwjaar) zijn op te vragen bij het Kadaster. Klik hier om meer informatie daarover te verkrijgen of door contact met het Kadaster.
Bij gebruik van de full-versie voor regulier woningvastgoed dient jaarlijks minimaal een derde, steeds wisselend deel van het betreffende vastgoed, via een volledige taxatie te worden gewaardeerd. Voor het andere deel van het vastgoed is een interne waardering van de corporatie vereist. Een markttechnische update voor het deel dat door externe taxateur eerder is getaxeerd is niet verplicht, hiervoor mag ook van een interne waardering gebruik worden gemaakt, conform voorwaarden opgenomen in bijlage 10.
De marktwaardeontwikkeling van de corporatie in de periode 31 december 2023 tot en met 31 december 2024 dient door de corporatie te kunnen worden verklaard en gedocumenteerd. Mutaties in de marktwaarde van het bezit van een corporatie kunnen onder andere worden veroorzaakt door:
- – Parameteraanpassingen als gevolg van marktontwikkelingen
- – Parameteraanpassingen als gevolg van de validatie van het handboek 2023
- – Methodische wijzigingen in de software als gevolg van nieuwe regels in het handboek
- – Andere wijzigingen in de software
- – Mutaties in het bezit van de corporatie
- – Mutaties in de basisgegevens van de corporatie als correctie op de vorig jaar gehanteerde gegevens.
Om corporaties te ondersteunen bij de duiding van de waardeontwikkeling van het bezit zal een memo worden gepubliceerd met daarin een beschrijving van de marktontwikkelingen, een beschrijving van de effecten die parameteraanpassingen hebben op de waardeontwikkeling en een beschrijving van de effecten die methodische wijzigingen in het handboek kunnen hebben op de waardeontwikkeling. Daarnaast bevatten diverse softwarepakketten de mogelijkheid om een verschillenanalyse tussen waarderingen te reproduceren.
Indien de waardeontwikkeling bij een corporatie in de periode 31 december 2023 tot en met 31 december 2024 leidt tot een waarde die meer dan 10% afwijkt van de verwachte marktwaarde, is in ieder geval een nadere analyse door de corporatie vereist en kan dit leiden tot vereiste nadere toelichting in de jaarrekening. Ook in bepaalde specifieke gevallen kan een nadere analyse benodigd zijn. De vereiste analyses en daaruit voortvloeiende verwerkingswijze/toelichting in de jaarrekening zijn omschreven in bijlage 7.
Het is gewenst dat rekenmodellen die gebruikt worden voor de berekening van de marktwaarde zijn gecertificeerd volgens de accountantsnorm COS3000. De accountant toetst de werking bij de individuele corporatie om vast te stellen dat de aandachtspunten in de COS3000 assurance rapportages bij de rekenmodellen adequaat bij de individuele corporatie zijn geadresseerd. Als rekenmodellen niet zijn gecertificeerd zal de controlerend accountant aanvullend de werking van het rekenmodel bij de toegelaten instelling controleren.
2.3

Algemene uitgangspunten
Dit waarderingshandboek is onderdeel van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting en geeft nadere uitwerking aan de Woningwet en het BTIV van de wijze waarop de waardering van het vastgoed in exploitatie ten behoeve van de jaarrekening van toegelaten instellingen dient plaats te vinden. Het handboek zorgt voor vergelijkbaarheid en biedt ondersteuning aan toegelaten instellingen voor het omgaan met marktwaarde en beleidswaarde. Doel van de invoering van de marktwaardering was om de sturing op rendementen cq. keuzes te bevorderen omwille van een prudent beheer van het maatschappelijk bestemd vermogen en het inzicht en de verantwoording hierover bij corporaties te versterken. Het handboek fungeert als bindend kader voor alle toegelaten instellingen voor de wijze waarop de marktwaarde in het kader van de jaarrekening en de balansopstellingen voor de DAEB- en de niet-DAEB-tak dienen te worden opgesteld.
In het handboek zijn twee benaderingen onderscheiden: de basisversie en de full-versie. De basisversie biedt de mogelijkheid om op portefeuilleniveau tot een aannemelijke markwaarde te komen. De full-versie stelt de toegelaten instelling in staat om op complexniveau, met ondersteuning van een externe taxateur, de aannemelijke waarde te bepalen en deze waarde in te zetten bij bijvoorbeeld vastgoedsturing. De waarde op complexniveau zoals die voortvloeit uit de basisversie is niet geschikt voor vastgoedsturing, omdat de basisversie alleen op portefeuilleniveau tot een aannemelijke waarde van het vastgoed leidt.
Bij de uitwerking van het handboek zijn verschillende uitgangspunten in acht genomen:
- – De marktwaarde is van de “markt”. Op basis van dit uitgangspunt is aansluiting gezocht bij de (inter)nationale richtlijnen over de wijze waarop de marktwaarde van vastgoed dient te worden bepaald. Bij het opstellen van het handboek is gebruik gemaakt van beschikbare marktgegevens om te borgen dat de waardering op basis van het handboek aansluit bij de markt.
- – Er is een balans gezocht tussen enerzijds uniformering van de waardering en anderzijds ruimte voor maatwerk. Uniformering waar mogelijk om de transparantie en de onderlinge vergelijkbaarheid te bevorderen. Maatwerk waar nodig om desgewenst rekening te kunnen houden met specifieke omstandigheden. Daarnaast biedt maatwerk de mogelijkheid om tot een grotere nauwkeurigheid van de waardering te komen, binnen de algemene kaders ten behoeve van de uniformering. Dit gaat met hogere lasten voor de toegelaten instelling gepaard, maar daar staat de mogelijkheid tot een betere vastgoedsturing tegenover.
- – Bij de toepassing van de basisversie van het waarderingshandboek komt een waardering van het vastgoed tot stand, die ten behoeve van de jaarrekening op het niveau van de totale vastgoedportefeuille, onderscheiden naar DAEB en niet-DAEB, tot een bruikbare waarde leidt. Voor afzonderlijke complexen is een waardering zonder maatwerk niet altijd voldoende om daarop beleid te baseren en beslissingen te nemen.
- – Bij de waardering van het vastgoed dient voorts een doorexploiteer- en een uitpondscenario te worden onderscheiden, tenzij uit marktanalyse blijkt dat een uitpondscenario niet realistisch is. De marktwaarde is de hoogste van beide waarderingen, of, indien een uitpondscenario niet van toepassing is, de waarde in het doorexploiteerscenario.
- – Toegelaten instellingen die de waardering ook willen gebruiken voor professionele vastgoedsturing, hebben daartoe de ruimte via maatwerk zoals weergegeven in de full-versie. Deze ruimte is voldoende groot om de gewenste nauwkeurigheid te bereiken die noodzakelijk is voor de vastgoedsturing. Op deze wijze sluit de waardering ten behoeve van de jaarrekening aan bij de waardering ten behoeve van de vastgoedsturing. Het is de eigen verantwoordelijkheid en keuze van de toegelaten instelling of, en zo ja in welke mate, de mogelijkheden van maatwerk worden toegepast. Daarbij geldt wel dat voor corporaties met specifiek bezit en/of specifieke locaties deze keuze beperkt is omdat uit de validatie is gebleken dat de basisversie onvoldoende nauwkeurig is voor specifiek vastgoed of vastgoed op specifieke locaties als fullregio’s en aardbevingsgebieden. Verder geldt dat afstemming met de accountant gewenst is voor het maken van een keuze.
- – Als een toegelaten instelling maatwerk toepast, is dat alleen mogelijk met tussenkomst van een externe taxateur. Op de in het handboek benoemde onderdelen, heeft de externe taxateur de gelegenheid om op basis van het principe “pas toe of leg uit” tot aanpassingen over te gaan en daarmee tot een betere waardering te komen. De taxateur wordt daarbij geacht alle parameters op juistheid te toetsen en daar waar nodig aanpassingen te maken om tot een juiste waarde te komen. Het taxatierapport en het taxatiedossier waarin de waardering en de daarbij gehanteerde vrijheidsgraden zijn onderbouwd en vastgelegd worden door de taxateur verstrekt aan de toegelaten instelling en zijn op aanvraag beschikbaar bij de toegelaten instelling voor de Autoriteit woningcorporaties.
- – Het handboek marktwaardering is opgesteld om het vastgoed in exploitatie van woningcorporaties op marktwaarde te waarderen voor de jaarrekening. De waarderingsdatum voor de jaarrekening is in alle gevallen 31 december 2024. Bij volledige taxaties die eerder of later dan deze waarderingsdatum worden uitgevoerd geldt dat deze taxaties gecorrigeerd moeten worden naar waarderingspeildatum 31 december 2024. Hiervoor kunnen de macro-economische parameters uit hoofdstuk 4 van dit waarderingshandboek gebruikt worden. Een andere optie is dat de taxaties worden uitgevoerd op basis van onderliggende gegevens met prijspeil 31 december 2024.
- – In het besluit van wijziging van 27 maart 2017 op het BTIV is vastgesteld dat de term “leegwaarde” niet de meest wenselijke term is voor het beschrijven van de marktwaardesituatie waarbij een VHE niet verhuurd is. Het betreft op dat moment immers eveneens een marktwaarde, echter nu niet een marktwaarde “in verhuurde staat”, maar een marktwaarde “vrij van huur en gebruik”. Kortheidshalve wordt in dit handboek de term leegwaarde gebruikt als synoniem voor de situatie “marktwaarde vrij van huur en gebruik”.
- – Indien een woningcorporatie een koopovereenkomst voor een complex heeft gesloten met een derde en dit koopcontract afdwingbaar heeft gemaakt (contract getekend, eventueel met boeteclausule), maar de levering nog niet heeft plaatsgevonden op waarderingspeildatum (31 december 2024), mag de overeengekomen transactieprijs worden opgenomen als marktwaarde. Dit overigens onder de aanname dat er een gedegen verkoopproces is doorlopen waarbij een marktwaarde tot stand is gekomen, en het vastgoed betreft dat op het moment van verkoop en levering in exploitatie is. Zie ook de definitie van de marktwaarde: “waarde waartegen een onroerende zaak in de gebruiksstaat waarin die zich bevindt, wordt overgedragen in een situatie waarin partijen volledig geïnformeerd, prudent en niet onder enigerlei dwang handelen”.
- – Deze waardering op marktwaarde geldt op grond van de Woningwet voor de jaarrekening voor het vastgoed in exploitatie. De meest gerede kopers in het geval van corporatiebezit zijn doorgaans (institutionele) beleggers.
2.4

Gebruik full-versie
De keuze voor toepassing van de basisversie of full-versie is de eigen verantwoordelijkheid en keuze van de toegelaten instelling. Afstemming met de accountant hierover wordt aanbevolen. Van belang is dat een betrouwbare marktwaarde in verhuurde staat kan worden vastgesteld, die marktconform is. In specifieke situaties kan het zijn dat de basisversie hiervoor onvoldoende zekerheden biedt.
Het gebruik van de full-versie taxatie en het inschakelen van een externe taxateur is in een aantal gevallen verplicht. Het betreft de volgende situaties:
- – Indien de huursom van reguliere woningen die gelegen zijn in fullregio’s of aardbevingsgebied gecombineerd met de huursom van studentenwoningen en extramurale zorgwoningen gezamenlijk meer dan 5% van de totale huursom uitmaakt of van de DAEB-tak of de niet-DAEB-tak afzonderlijk. Alle woningen behorende tot deze 5% moeten dan full worden gewaardeerd. In “Bijlage 2: Overzicht fullregio’s en aardbevingsgebieden” treft u de gemeenten waarvoor geldt dat deze binnen fullregio’s en aardbevingsgebieden vallen. De verplichte toepassing van de full-versie voor deze woningtypen geldt structureel en voor onbepaalde tijd.
- – Indien de huursom van niet-reguliere woningen, bedrijfsmatig, maatschappelijk en intramuraal zorgvastgoed tezamen meer dan 5% van de totale huursom uitmaakt of van de DAEB-tak of de niet-DAEB-tak afzonderlijk. Al het vastgoed van deze typen moet dan full worden gewaardeerd. In “Bijlage 1: Definities” treft u de definities van de verschillende typen.
- – Indien de gezamenlijke huursom van exoten tezamen meer dan 1% van de totale huursom uitmaakt of van de DAEB-tak of de niet-DAEB-tak afzonderlijk. Al het vastgoed in de categorie exoten moet dan full worden gewaardeerd. Verder:
- – Als de gezamenlijke huursom minder is dan 1% maar als de WOZ-waarde (geïndexeerde waarde van de WOZ-beschikking 2024 met peildatum 1-1-2023) of de geschatte waarde van een individuele exoot meer dan € 10.000 (als richting: huursom meer dan € 1.000 per jaar) is moet die individuele exoot middels de full-waardering worden getaxeerd.
- – Als de gezamenlijke huursom minder is dan 1% en de WOZ-waarde (geïndexeerde waarde van de WOZ-beschikking 2024 met peildatum 1-1-2023) of geschatte waarde van een individuele exoot minder is dan € 10.000 (als richting: huursom minder dan € 1.000 per jaar) dan mag de WOZ-waarde of geschatte waarde op de balans worden opgenomen.
De hiervoor geschetste situaties moeten afzonderlijk worden beoordeeld en hoeven niet in samenhang te worden bekeken.
Let op: het is in alle gevallen mogelijk om een taxatie in de full-variant te maken, ook als er geen directe verplichting is. U kunt daarbij de keuze maken om een aantal complexen, deelportefeuille(s) of vastgoedtype(s) op full te waarderen.
2.5

Taxatiecyclus full-waardering
Het uitgangspunt bij de full-waardering is dat minimaal eens per drie jaar het vastgoed getaxeerd wordt waarbij alle taxatiewerkzaamheden volledig verricht worden. Er zijn grofweg twee mogelijkheden om het full-taxatieproces vorm te geven. Deze staan hieronder weergegeven. Jaar 1 slaat op verslagjaar 2024, jaar 2 op verslagjaar 2025, en zo verder. De twee varianten zijn als volgt:
- 1.
In jaar 1 een full-waardering voor 100% van het vastgoed dat full gewaardeerd moet worden. In jaar 2 en 3 volgt dan een taxatie-update van deze full-waardering. In jaar 4 wederom een full-waardering voor 100% van het vastgoed dat full gewaardeerd moet worden.
- 2.
Elk jaar een full-waardering van éénderde (steeds wisselend deel) van het vastgoed dat full gewaardeerd moet worden. Het overige tweederde deel kan onder voorwaarden door middel van een interne waardering of een taxatie-update. De (deel)portefeuille wordt door de toegelaten instelling (in samenspraak met taxateur en accountant) in drie vergelijkbare delen verdeeld, waarbij representativiteit vereist is.
De verplichting voor het toepassen van een taxatie-update als het vastgoed in de een of twee voorgaande jaren middels de full versie is getaxeerd vervalt. Er mag dan ook voor een interne waardering worden gekozen.
Let op: Alleen als er sprake is van regulier woningvastgoed en homogeen parkeervastgoed kan gekozen worden voor deze tweede variant, omdat hierbij veel repetitie aanwezig is. Er moet immers op basis van de taxatie van het éénderde deel een uitspraak gedaan worden over het tweederde deel dat niet door de taxateur is gezien. Daarom is voor overig vastgoed, dat in zijn aard meer heterogeen is, gekozen om variant 1 verplicht te stellen. In bijlage 10 zijn voorwaarden opgenomen.
In bijlage 3 staat het schema opgenomen dat duidelijkheid geeft over de verplichting van de full-versie en de keuze voor de taxatie-uitgangspunten. In bijlage 5 staan de rapportagevereisten vanuit het NRVT opgenomen.
Voor het deel van het bezit dat in enig jaar getaxeerd moet worden conform de taxatiecyclus zoals beschreven in deze paragraaf geldt dat het mogelijk is om de taxatie gedurende het jaar door de taxateur te laten uitvoeren. Als hiervoor wordt gekozen dient er voor dit deel van het bezit een markttechnische update naar 31 december te worden uitgevoerd. Deze markttechnische update dient plaats te vinden conform de richtlijnen van het NRVT.
2.6

Groeipad gebruiksoppervlakte (GBO)
Vanaf het verslagjaar 2023 is het niet meer toegestaan om gebruik te maken van de metrages zoals hier is opgenomen in de BAG danwel metrages die zijn uitgevoerd voor de waardebepaling in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). Alle gebruiksoppervlaktes dienen conform NEN 2580 beschikbaar te zijn.
De toegelaten instelling moet voor elke woning beschikken over de gebruiksoppervlakte vastgesteld conform de NEN 2580. Hiervoor kan gebruik gemaakt worden van de meetinstructie gebruiksoppervlakte woningen
1
De meetinstructie gebruiksoppervlakte woningen is opgesteld door de Waarderingskamer, VNG, VBO makelaar, NVM, VastgoedPro en NRVT. Voor de actuele versie, zie: www.waarderingskamer.nl/hulpmiddelen-gemeenten/meetinstructies-gebruiksoppervlakte-inhoud/
of van de metingen in het kader van energieprestaties die eveneens de NEN 2580 als onderlegger kennen. Naast de meting van de woning zélf mag ook gebruik gemaakt worden van de meetgegevens van een identieke woning, al dan niet uit hetzelfde waarderingscomplex.
De term 'gebruikersoppervlakte wonen' vertoont verschillen in opbouw tussen de meetinstructie van NRVT en de NEN 2580. Volgens de meetinstructie van NRVT wordt de inpandige gebruikersoppervlakte opgedeeld in twee categorieën: 'wonen' en 'overige inpandige ruimte'. In tegenstelling tot de meetinstructie van NRVT kent de NEN 2580 deze specifieke opsplitsing van de inpandige gebruiksoppervlakte niet. In de NEN 2580 wordt de totale gebruiksoppervlakte van een woning als één geheel gerapporteerd, zonder onderscheid te maken tussen 'wonen' en 'overige inpandige ruimte'.
Conform de meetinstructie gebruiksoppervlakte woningen van het NRVT wordt bij het meten van de woning onderscheid worden gemaakt tussen:
- – gebruiksoppervlakte wonen
- – gebruiksoppervlakte overige inpandige ruimte
- – gebruiksoppervlakte externe bergruimte
- – gebruiksoppervlakte gebouwgebonden buitenruimte.
Full-taxateurs volgen in de regel de richtlijnen van het NRVT en hanteren hierbij wel het onderscheidtussen gebruikersoppervlakte wonen en gebruikersoppervlakte overige inpandige ruimte. Geadviseerd wordt daarom een aanvullende splitsing aan te brengen in de gebruiksoppervlakte wonen en gebruiksoppervlakte de overige genoemde oppervlakten (waaronder overige inpandige ruimte). Het aanbrengen van dit onderscheid is echter expliciet geen verplichting. De gebruiksoppervlakte van het gebouw is een optelling van de gebruiksoppervlakte wonen en gebruiksoppervlakte overige inpandige ruimte. De optelling van deze oppervlakten komt overeen met de totale inpandige gebruiksoppervlakte van de woning, gemeten conform NEN 2580.
2
Zie voor extra informatie ook de Praktijkhandreiking BV van het NRVT – Praktijkhandreikingen per 1 januari 2022
www.waarderingskamer.nl/hulpmiddelen-gemeenten/taxatieverslag-objecten-in-aanbouw/
Tot slot:Het inmeten van de woning mag door een (tijdelijke) medewerker van de corporatie gebeuren of door een daarvoor ingehuurde externe partij, zolang de NEN 2580, ofwel de meetinstructie gebruiksoppervlakte woningen wordt gebruikt. Deze is ook toegepast bij de inmeting voor de energieprestatie met een energielabel verstrekt vóór 1 januari 2015, of met de bepaling van de energie-index verstrekt op of na 1 januari 2015. Ook metingen in het kader van de energieprestatie of in een ander kader waarbij de NEN 2580 de onderlegger is, mogen dus worden toegepast, mits in de inmeting zowel de m^2 GBO wonen als de m^2 GBO overige inpandige ruimte zijn bepaald. De m^2 GBO overige inpandige ruimte wordt over het algemeen niet standaard meegenomen bij de inmeting voor de energieprestatie. De corporatie kan hier bij haar opdrachtverstrekking rekening mee houden. Een opnameformulier zoals dat horend bij de meetinstructie gebruiksoppervlakte woningen kan behulpzaam zijn bij de toedeling van de verschillende oppervlaktes van een woning.
Voor onzelfstandige eenheden geldt dat binnen de verblijfseenheid alle gemeenschappelijke ruimtes worden ingemeten en evenredig op basis van kamergrootte verdeeld over de eenheden. De kameroppervlakte plus toebedeelde gemeenschappelijke ruimte is de oppervlakte GO-wonen. Gemeenschappelijke ruimtes binnen het gebouw, maar buiten de verblijfseenheid worden niet meegenomen bij de berekening van de oppervlakte volgens NEN2580.
2.7

Beschikbaarheid WOZ-gegevens
Om verschillende redenen is het mogelijk dat de toegelaten instelling (nog) geen beschikking heeft over de juiste WOZ-waarde van het te taxeren object. Er zijn vier situaties denkbaar waarin dit het geval is:
- • Situatie 1: Het te taxeren object is, volgens de afbakeningsregels van de Wet WOZ, een onzelfstandig object, waardoor geen afzonderlijke WOZ-waarde wordt afgegeven.
- • Situatie 2: Het te taxeren object bestaat uit meerdere afzonderlijke gedeelten, die ieder afzonderlijk een eigen WOZ-waarde hebben;
- • Situatie 3: Het te taxeren object was in aanbouw, waardoor de WOZ-waarde gebaseerd is op de situatie waarin het object nog niet in gebruik is, terwijl de taxatie gebaseerd is op de situatie waarin het object gereed is;
- • Situatie 4: De gemeente heeft nog geen WOZ-beschikking afgegeven, maar moet dit nog wel doen.
Van situatie 1 zal bijvoorbeeld sprake zijn in het geval van kantoortransformatie. Er kan uitsluitend een beschikking zijn afgegeven voor het oorspronkelijke kantoor maar niet voor de nieuwe verhuureenheid zoals de (nieuwe) woning. Voor de juiste WOZ-waarde moet worden gehanteerd:
- 1.
Kan worden uitgegaan van de waarde die de gemeente informeel, maar wel schriftelijk is gecommuniceerd. Dit kan bijvoorbeeld met behulp van een taxatie verslag of taxatieoverzicht, waarin per onzelfstandig deel de waarde is vermeld.
- 2.
Wanneer de gemeente geen waarde per onderdeel vermeldt, moet de WOZ-waarde van het totaal-object (bijvoorbeeld het totale kantoorgebouw) worden gehanteerd, en moet deze worden toegerekend aan de afzonderlijke verhuureenheden (bijvoorbeeld naar rato van de oppervlakte).
Als het niet mogelijk is op basis hiervan een reële waarde te bepalen, mag een schatting worden gehanteerd. In de eerste plaats moet deze worden gebaseerd op WOZ-waardes van vergelijkbare objecten. Als ook deze niet aanwezig zijn, mag deze worden bepaald op basis van recente transacties of aanbodprijzen van vergelijkbare objecten. In dit geval dient de taxatie plaats te vinden op basis van de full-versie.
Als er voor het te taxeren object geen actuele WOZ-waarde is vastgesteld, omdat het te taxeren object feitelijk bestaat uit meerdere WOZ-objecten (situatie 2), kan de som van de verschillende WOZ-objecten als uitgangspunt worden genomen.
In het geval van nieuwbouw kan de WOZ-beschikking nog uitgaan van een object in aanbouw (situatie 3). Voor de WOZ-waarde moet worden uitgegaan van een fictieve waarde die wordt berekend met behulp van het taxatieverslag object in aanbouw
3
www.waarderingskamer.nl/hulpmiddelen-gemeenten/taxatieverslag-objecten-in-aanbouw/
en de daarin opgenomen stichtingskosten verbonden aan de WOZ-beschikking. De waarde wordt daarbij bepaald door uit te gaan van 100% voortgang. N.B. De vastgestelde waarde van een woning in aanbouw is bepaald op basis van de vervangingswaarde. Hiervoor wordt afzonderlijk de waarde voor de woning (bouwkosten) en de waarde voor de grond berekend. De waarde voor de woning wordt bepaald door het voortgangspercentage van de bouw op 1 januari te vermenigvuldigen met de geobjectiveerde stichtingskosten. De waarde voor de grond wordt niet gecorrigeerd voor een voortgangspercentage.
Wanneer er voor het te taxeren object nog geen WOZ-waarde bekend is, maar de gemeente deze nog wel moet afgeven (situatie 4), kan de gemeente worden verzocht een WOZ-beschikking af te geven. Als het afgeven van deze beschikking te lang op zich laat wachten, mag een schatting worden gehanteerd. In de eerste plaats moet deze worden gebaseerd op WOZ-waardes van vergelijkbare objecten. Als ook deze niet aanwezig zijn, of overduidelijk onjuist, mag deze worden bepaald op basis van recente transacties of aanbodprijzen van vergelijkbare objecten. In dit geval dient taxatie plaats te vinden met de full-versie.
2.8

Handreiking/voorschrift rekenkundige uitwerking
De rekenkundige uitwerking is in dit handboek nader gepreciseerd. De reden hiervoor is dat uit het validatieonderzoek blijkt dat de uitkomsten van reken- en/of softwaremodellen onderling kunnen verschillen, de verdere preciseringen hebben als doel deze verschillen te minimaliseren.
De nadere uitwerkingen gaan onder meer over het omgaan met indexeren en verdisconteren bij een medio jaar benadering, over het omgaan met muteren en uitponden en over de eindwaardeberekening. De nadere uitwerkingen in dit handboek zijn gebaseerd op een benadering in jaarschijven. Er zijn modellen die bijvoorbeeld niet in jaar- maar in maandschijven rekenen. Deze modellen geven bij het juist toepassen van een medio benadering nagenoeg dezelfde uitkomsten als de uitwerkingen in dit handboek op basis van jaarschijven. Beide type modellen zijn daarom toegestaan.
Tot slot geldt dat de waarderingen (zowel uitponden als doorexploiteren) in eerste instantie op vhe-niveau dienen te worden uitgevoerd. Daarna kan op complexniveau de som van alle doorexploiteerwaarden en de som van alle uitpondwaarden worden bepaald. De marktwaarde is de hoogste van één van beide sommen.
2.9

Jaarlijkse actualisatie
Om te borgen dat het waarderingshandboek in de toekomst blijft leiden tot een waardering van de marktwaarde, wordt het handboek jaarlijks geactualiseerd. Deze actualisatie omvat een jaarlijkse aanpassing van de normen en parameters in het handboek.
Naast de jaarlijkse actualisatie wordt het handboek jaarlijks gevalideerd. Bij de validatie wordt gecontroleerd of de verkregen marktwaardes door toepassing van de basisversie van het handboek inderdaad leiden tot een aannemelijke marktwaarde voor alle corporaties in alle provincies en voor alle typen vastgoed. Het handboek 2023 is in 2024 gevalideerd. Dit handboek zal in 2025 worden gevalideerd.
2.10

Omgaan met indicatieve uitgangspunten
Na het moment van publicatie van het handboek marktwaardering in de Staatscourant, maar vóór inwerkingtreding op 1 januari, zijn beperkte wijzigingen van uitgangspunten nog mogelijk. Bijvoorbeeld: een wetsbehandeling over een voor de marktwaardering belangrijke parameter kan plaatsvinden tussen het moment van publicatie en het moment van inwerkingtreding. Waar een uitgangspunt nog kan wijzigen is sprake van een indicatief uitgangspunt in het handboek marktwaardering. Een indicatief uitgangspunt in het handboek marktwaardering is altijd expliciet aangegeven als zijnde indicatief en bovendien ondergeschikt aan de wet- en regelgeving waarin de bron van het uitgangspunt is opgenomen. Raadpleging van de bron van het indicatieve uitgangspunt per peildatum 31 december 2024 is aanbevolen.
3

NADERE KADERSTELLING
3.1

Doel van de waardering
Het waarderingsprotocol van dit handboek heeft tot doel een waardering van het vastgoed op basis van marktwaarde op te leveren ten behoeve van de jaarrekening van toegelaten instellingen. Op deelportefeuilleniveau, onderscheiden naar DAEB en niet-DAEB, dient de waardering een goed beeld van de marktwaarde van het vastgoed op te leveren. Dit impliceert dat de waardering op complexniveau gemiddeld genomen wél een goed beeld geeft, maar dat er complexen zijn met een te hoge en complexen met een te lage waardering. De waarden zoals die voortvloeien uit de basisversie zijn daarom niet geschikt binnen de vastgoedsturing.
Toegelaten instellingen gebruiken de waardering van het vastgoed niet alleen voor de jaarrekening, maar ook voor de vastgoedsturing. Deze toegelaten instellingen willen voor elk afzonderlijk complex de aannemelijke waarde vastgesteld hebben. Dit handboek biedt daartoe ook de mogelijkheid. In dat geval kan met ondersteuning van een externe taxateur een waardering worden vastgesteld die zowel voor de jaarrekening als voor de vastgoedsturing kan worden gebruikt.
In dit waarderingshandboek worden derhalve twee versies voor de waardering beschreven:
- – De basisversie
- – De full versie
De basisversie vormt het uitgangspunt van alle marktwaardewaarderingen. Deze versie wordt gedetailleerd uitgewerkt in dit handboek. Alle toegelaten instellingen hebben de vrijheid om de full versie toe te passen. De full versie maakt gebruik van vrijheidsgraden. Dit betekent dat op genoemde onderdelen voor de waardering van woongelegenheden kan worden afgeweken van de parameters zoals opgenomen in de basisversie. Voor niet woongelegenheden biedt de full versie ook aanvullende mogelijkheden om het kasstroomschema van de waardering aan te vullen. Het is de eigen verantwoordelijkheid en keuze van de toegelaten instelling of, en zo ja, op welke onderdelen van de waardering de full versie wordt toegepast. Daarbij geldt het principe “pas toe, of leg uit”. Dit houdt in dat op die onderdelen van de waardering waar de full versie wordt toegepast, een onderbouwing noodzakelijk is van de keuze door een externe taxateur.
3.2

Typen vastgoed en overig vastgoed
In dit handboek worden verschillende typen vastgoed onderscheiden te weten:
- – Woongelegenheden: eengezinswoningen (EGW), meergezinswoningen (MGW), studenteneenheden en zorgeenheden (extramuraal).
- – Bedrijfsmatig, maatschappelijk en zorg onroerend goed (BOG, MOG en ZOG).
- – Parkeergelegenheden: parkeerplaatsen en garageboxen.
Voor elk van de verschillende typen vastgoed wordt gebruik gemaakt van een eigen waarderingsmodel. In de bijlage zijn de definities en een overzicht van de verhuureenheden per type opgenomen.
Woningcorporaties hebben ook vastgoed in exploitatie dat niet onder de drie eerdergenoemde typen valt. Deze typen vastgoed worden ook wel exoten of rafelranden genoemd. Voor deze exoten moet aansluiting worden gezocht bij de meest logische waarderingscategorie. Bijvoorbeeld voor zendmasten de full-versie van BOG-MOG-ZOG. Als aansluiting bij een van de waarderingscategorieën niet mogelijk is (door bijvoorbeeld fundamenteel andere huurafspraken zoals huur om niet) kan altijd een vrije taxatie worden gebruikt.
3.3

Marktwaarde en markthuur
Ten aanzien van de verschillende waardebegrippen sluit dit handboek aan bij internationale richtlijnen, zoals die zijn vastgelegd door middel van de International Valuation Standards (IVS) en de European Valuation Standards (EVS). De definitie van marktwaarde is:
“Het geschatte bedrag waartegen vastgoed zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang”
4
NRVT (2021) Reglement Definities NRVT zoals vastgesteld 1 juli 2021
Ook wordt ten aanzien van de definitie van de markthuur aangesloten bij de IVS en de EVS. De definitie voor markthuur luidt:
“Het geschatte bedrag waarvoor een belang in vastgoed op de waardepeildatum, na behoorlijke marketing, op passende huurvoorwaarden in een marktconforme transactie door een bereidwillige verhuurder aan een bereidwillige huurder zou worden verhuurd, waarbij elk der partijen zou hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang.”
5
NRVT (2022) Nederlandse vertaling International Valuation Standards, Art 40.1, p.23
3.4

Waarderingsmethodiek
Er bestaan verschillende mogelijkheden om de waardering van vastgoed uit te voeren. Zoals gebruikelijk is in de woningbeleggingssector
6
Zie onder meer RJ213. van de Raad voor de Jaarverslaglegging.
, volgt dit handboek de inkomstenbenadering, en meer specifiek de netto contante waarde methode, ook wel de DCF-methode genoemd. Via de DCF-methode worden de toekomstige inkomende en uitgaande kasstromen contant gemaakt naar het heden aan de hand van een discontovoet, inclusief de eindwaarde die de geschatte opbrengstwaarde is van het vastgoed aan het einde van de DCF-periode. Het handboek volgt voor de toepassing van deze methode de internationale definities.
7
IVSC (2012) Discounted Cash Flow. Technical Information Paper 1.
Hierbij wordt verondersteld dat de jaarbedragen -op enkele hierna te noemen uitzonderingen na- medio het jaar ontvangen en betaald worden. Bij zowel het indexeren als het verdisconteren dient dit principe gehanteerd te worden.
Er zijn kasstromen die niet medio vallen, maar aan het eind (ultimo) of begin (primo) van een jaar.
- – De eindwaarde valt aan het eind (ultimo) van het laatste jaar van de exploitatieperiode.
- – Correctiefactoren zoals achterstallig onderhoud, waardecorrectie erfpacht moeten in mindering gebracht worden op de waarde en vallen dus aan het begin van het eerste jaar (primo) en niet halverwege een jaar.
De berekening van de netto contante marktwaarde wordt bij alle typen vastgoed uitgevoerd voor een exploitatieperiode van 15 jaar. In de volgende paragrafen wordt de DCF-methode meer verduidelijkt en gepreciseerd.
3.4.1

Contante waarde bij medio jaar
Alle kasstromen in de prognose worden geacht halverwege het jaar te worden ontvangen of betaald. Dat uitgangspunt heeft gevolgen voor de wijze van disconteren. De contante waarde van een kasstroom in het jaar (t) bij een discontovoet van (r) is gelijk aan de kasstroom gedeeld door (1 + r) ^ (t – 0,5). De netto contante waarde is zoals gebruikelijk de som van alle contante waarden. Op basis van een medio benadering disconteren van kasstromen geeft een ander resultaat dan het ultimo (op eind jaar) disconteren. Het procentuele verschil is ongeveer de helft van de gebruikte discontovoet.
Het handboek schrijft medio disconteren voor. Op het medio disconteren bestaan enkele uitzonderingen.
- – De eerste uitzondering is de eindwaarde. Daarvoor geldt niet de veronderstelling dat deze halverwege het jaar valt, maar aan het eind van de exploitatieperiode. De contante waarde van de nominale eindwaarde is daarom de eindwaarde ultimo jaar 15 gedeeld door (1 + r) ^ 15.
- – De andere uitzonderingen betreffen kosten die aan het begin van de exploitatieperiode vallen zoals achterstallig onderhoud, waardecorrectie erfpacht en eventuele transactiekosten. Omdat deze kasstromen aan het begin van de exploitatieperiode vallen, moeten deze kasstromen niet verder verdisconteerd worden.
- – In het geval als gevolg van leegstand direct wordt uitgepond, dan vallen ook de inkomende en uitgaande kasstromen van uitponden aan het begin van de exploitatieperiode.
3.4.2

Indexeren
Via indexeren wordt de nominale waarde van een kasstroom, of een grondslag als de WOZ-waarde, in het jaar (t) bepaald door op de reële waarde (de waarde op een prijspeil) een index toe te passen. Dit principe is in essentie eenvoudig maar vraagt om enige precisering.
Het handboek bevat op verschillende plekken gegevens over het toepassen van indexen. Als bijvoorbeeld voor de prijsinflatie in een bepaald kalenderjaar een index is opgenomen dan gaat het in sommige gevallen over de index in een kalenderjaar en soms de index over een kalenderjaar.
Een voorbeeld van de eerste categorie (index in een kalenderjaar) is de prijsinflatie, plus opslag bij een gereguleerde eenheid, voor de aanpassing van de huur in een jaar. De index gaat dan over de huurverhoging op 1 juli van het betreffende jaar.
Een voorbeeld van de tweede categorie (index over een kalenderjaar) is de bouwkostenontwikkeling. Is in jaar (t) de bouwkostenontwikkeling gelijk aan i %, dan houdt dat in dat de kosten gedurende het jaar stijgen om aan het eind van het kalenderjaar i % hoger te zijn dan aan het begin van dat jaar.
In het algemeen gaat het handboek voor uitgaven en ontvangsten uit van medio jaar indexeren: de nominale waarde van een kasstroom in een jaar is de totale kasstroom over dat jaar op prijspeil medio jaar. Een manier om de hoogte van een kasstroom medio jaar te bepalen is eerst de waarde primo te bepalen, vervolgens de waarde ultimo te bepalen en van die twee uitkomsten het gemiddelde te bepalen.
Een voorbeeld:
- – Het instandhoudingsonderhoud op prijspeil 31-12-2024 is € 800 per jaar per VHE
- – Dat betekent dat de hoogte van de kasstroom primo 2025 gelijk is aan dezelfde € 800
- – Stel de index 2025 in dit voorbeeld op 3,7% (de bouwkostenindex van dat jaar). Dan is de hoogte van de kasstroom ultimo 2024 gelijk aan € 800 * (1 + 3,7%) = € 830
- – De kasstroom over heel 2025 is dan het gemiddelde van € 800 en € 830 is € 815.
Kanttekening bij medio indexeren
Meer vanuit theoretisch perspectief geldt dat de medio kasstroom in dit voorbeeld gelijk is aan € 800 * (1,037)^{0,5}. Dat levert nagenoeg hetzelfde resultaat als de hierboven geschetste benadering maar vraagt bij per jaar variërende indexen om een iets complexere uitwerking. Stel in hetzelfde voorbeeld dat de index in het eerste jaar 3,7% en in het tweede jaar 3,0% is, dan is dit de uitwerking:
- – Medio jaar 1 is de geïndexeerde kasstroom gelijk aan 800 * (1,037)^{0,5}
- – Medio jaar 2 is de geïndexeerde kasstroom gelijk aan 800 * (1,037) * (1,030)^{0,5}.
Zoals eerder vermeld zijn er ook modellen die in maandschijven rekenen. Een dergelijk model bepaalt weer op een andere wijze de medio jaar kasstroom.
Alle drie de benaderingen geven nagenoeg dezelfde uitkomsten en zijn alle drie toepasbaar en toegestaan. Vanuit praktisch oogpunt is in dit handboek steeds de eerste benadering opgenomen.
Medio jaar indexeren volgens één van de bovenbeschreven methoden is voorgeschreven.
Het uitgangspunt om medio jaar te indexeren geldt niet voor alle kasstromen. Enkele uitzonderingen zijn:
- – Voor woongelegenheden en BOG/MOG/ZOG wordt de OZB initieel bepaald op basis van de WOZ-waarde in de beschikking 2024 en dus de WOZ-waarde op peildatum 1 januari 2023, en het gemeentelijk percentage OZB voor de vastgoedcategorie in 2024 en het percentage voor overige belastingen, verzekeringen voor de vastgoedcategorie. Dit levert het bedrag OZB en belastingen/verzekeringen op voor het jaar 2023. De OZB, belastingen en verzekeringen in het volgende jaar worden bepaald door het bedrag uit het voorgaande jaar te indexeren met de prijsinflatie in het voorgaande jaar. De OZB in 2025 is bijvoorbeeld de OZB in 2024 verhoogd met de prijsinflatie in 2024. Met andere woorden: indexatie van de OZB is primo jaar.
- – De berekening van de huurinkomsten is weer anders. De huurverhoging van woningen vindt plaats op 1 juli van een kalenderjaar. Dat betekent dat over de eerste helft van een jaar een andere contracthuur geldt dan over de tweede helft van het jaar. Voor een gebeurtenis als mutatie is het uitgangspunt dat die medio jaar plaatsvindt. De huur over de tweede helft van het jaar is dus nog gedeeltelijk onderhevig aan wijziging naar de markthuur.
- – Eerder is al de eindwaarde genoemd. Die valt aan het eind van de beschouwingsperiode, dus ultimo jaar 15.
- – Splitsingskosten vallen bij uitponden primo jaar. Als er geen exploitatieverplichting is betreft dat primo jaar 1. Is er wel een verplichting dan worden de deze kosten verondersteld primo jaar 8 genomen te worden en moeten deze kosten daarmee naar primo jaar 8 geïndexeerd worden.
3.4.3

Fractioneel muteren en uitponden
Het modelmatig benaderen van het muteren en uitponden van woningen toont de lastigheid bij het waarderen van vastgoed. Hoe voorspelt men immers welke woningen op welk tijdstip muteren en weer te verhuren of uit te ponden zijn? Er zijn grofweg twee manieren waarop met mutatie en uitponden kan worden omgegaan, te weten per gehele woning of per fractionele woning.
In de niet-fractionele benadering vindt mutatie of uitponden pas plaats voor een hele woning. Stel er is een complex van 50 woningen, de mutatiegraad is 5% per jaar, dan worden in deze berekeningswijze in het eerste jaar 2 woningen uitgepond omdat 5% van 50 een uitkomst van 2 hele en één halve woning geeft. De resterende halve woning wordt dan meegenomen naar het volgend kalenderjaar.
Stel dat de complexgrootte echter slechts 5 is, dan muteert bij een mutatiegraad van 5% elk jaar slechts 0,25 woning. Bij het optellen van de woningfracties muteert pas na vier jaar de eerste woning (4 × 0,25 = 1).
De andere benadering is een fractionele benadering. Hierbij wordt de modelmatige fictie gehanteerd dat ook één woning fractioneel kan worden uitgepond of kan muteren. Bij één woning en een mutatiegraad van 5% is dan deze woning begin van het eerste jaar 100% in exploitatie en eind van het jaar voor 95%. Bij doorexploiteren geldt voor deze woning de eerste helft van het jaar 100% van de contracthuur primo. In de tweede helft geldt voor 95% de geïndexeerde contracthuur en voor 5% de huur na mutatie. In het uitpondscenario wordt in dit voorbeeld 5% van de woning uitgepond en zijn de bruto inkomsten gelijk aan 5% van de verkoopopbrengst op basis van de leegwaarde medio dat jaar.
De twee methoden leveren vooral bij kleine complexen verschillen op, vooral in de waarde in het uitpondscenario. Omdat in het merendeel van de gevallen de waarde in het uitpondscenario hoger is dan die in het doorexploiteerscenario, spelen die verschillen een rol in de waardebepaling.
De fractionele benadering leidt tot een meer aannemelijke waarde, met name bij kleine complexen (van minder dan circa 20 vhe).
De fractionele benadering is met ingang van het verslagjaar 2018 voorgeschreven.
3.4.4

Lineair versus exponentieel uitponden en muteren.
Naast het onderscheid fractioneel of niet-fractioneel uitponden is het onderscheid lineair versus exponentieel uitponden en muteren van belang. Stel een complex heeft 100 eenheden en de mutatiekans is 5%. Dat impliceert dat in het eerste kalenderjaar 5 eenheden worden uitgepond of muteren.
Bij de lineaire benadering wordt ervan uit gegaan dat ook gedurende de resterende beschouwingsperiode 5 eenheden per jaar uitgepond of gemuteerd worden eventueel met een vermindering van dit aantal vanaf bijvoorbeeld het 6^e jaar. Deze benadering impliceert dat de mutatiekans in het uitpondscenario toeneemt. Na tien jaar is de mutatiekans 10%: 5 muterende woningen op 50 resterende woningen.
Bij de exponentiële benadering blijft de mutatiekans gelijk en wordt deze toegepast op de nog in exploitatie zijnde eenheden. In het voorbeeld zijn aan het begin van het tweede jaar nog 95 eenheden in exploitatie. De mutatiekans van 5% wordt toegepast op dit aantal wat betekent dat in het tweede jaar 95 * 5% = 4,75 eenheden muteren. Bij de exponentiele benadering blijft de mutatiekans gelijk.
Vanzelfsprekend geldt in het doorexploiteerscenario dat de mutatiegraad in alle jaren van toepassing is op álle eenheden. Alle eenheden blijven in dit scenario immers in exploitatie. Wel dient rekening gehouden te worden met feit dat op een zeker moment een deel van de huren als gevolg van eerdere mutaties al geharmoniseerd is, dat wil zeggen aangepast aan de markthuur.
Met ingang van verslagjaar 2017 is de exponentiële benadering voorgeschreven.
3.4.5

Afronden
In de berekening worden alleen de eindresultaten afgerond. Tussenresultaten worden niet afgerond. Afronding geldt daarmee niet voor de berekening zelf, maar uitsluitend voor het tonen van resultaten. De wijze van afronden van te tonen resultaten staat vrij. In de rekenvoorbeelden in dit handboek is gekozen voor afronding vanwege de leesbaarheid.
3.4.6

Verdere toelichting rekenwijze
In de tekst van dit handboek zijn op verschillende plaatsen toelichtingen opgenomen voor de rekenkundige uitwerking.
3.5

Waarderingscomplex
Om te komen tot een marktwaardewaardering van het vastgoed, wordt het gehele bezit, dat wil zeggen alle verhuureenheden van de toegelaten instelling, opgedeeld in waarderingscomplexen. Een waarderingscomplex is een samenstel van verhuureenheden, dat bestaat uit vergelijkbare verhuureenheden voor wat betreft type vastgoed, bouwperiode en locatie, en dat als één geheel aan een derde partij in verhuurde staat kan worden verkocht. Alle verhuureenheden van de toegelaten instelling maken deel uit van een waarderingscomplex of zijn een afzonderlijk waarderingscomplex.
Er bestaat geen minimum voor het aantal verhuureenheden in een waarderingscomplex. Dit betekent dus dat een waarderingscomplex ook uit één verhuureenheid kan bestaan. Eveneens geldt dat geen maximum aantal verhuureenheden in een waarderingscomplex wordt voorgeschreven.
Het kan voorkomen dat een waarderingscomplex bestaat uit DAEB en niet-DAEB-vastgoed. In dat geval dient, nadat de waarde van het waarderingscomplex is bepaald, de waarde opgesplitst te worden in een deel dat aan het DAEB-vastgoed, resp. aan het niet-DAEB deel kan worden toegerekend.
Als wordt voldaan aan de voorwaarden van het waarderingscomplex (bouwperiode, locatie, logischerwijs als één geheel te verkopen) kan het ook voorkomen dat een waarderingscomplex bestaat uit een samenstelling van BOG, MOG en/of ZOG-ruimtes, bijvoorbeeld als er in een intramurale zorglocatie (ZOG) losse units worden verhuurd aan bijvoorbeeld een kapper (BOG) of zorgopleidingsinstantie (MOG), etc.
Let op: Als bijvoorbeeld meerdere studentenwoningen of (extramurale) zorgeenheden in één contract zijn verhuurd aan een derde partij, dan gedraagt dit complex zich op basis van het contract als een BOG-MOG-ZOG-complex en dient het complex conform die uitgangspunten gewaardeerd te worden.
Let op: Het isniet logisch als één waarderingscomplex bestaat uit objecten op meerdere uit elkaar liggende locaties, zeker niet wanneer bijvoorbeeld één van beide objecten in fullregio’s of aardbevingsgebied ligt. Scheiding van het waarderingscomplex in meerdere nieuwe waarderingscomplexen is dan het meest logisch. Voor het complex(gedeelte) in fullregio moet de full versie worden toegepast; zie daarvoor het schema in Bijlage 3 van het handboek.
Voor het complex(gedeelte) buiten de fullregio bestaat de keuze om deze via de basis- of via de full versie te waarderen.
Let op: het is mogelijk dat een complex verhuurbare eenheden bevat waarvoor zowel het doorexploiteer- als het uitpondscenario geldt, én eenheden waarvoor geen uitpondscenario geldt. Dat is binnen een complex toegestaan. Bij het bepalen van de waarde van de uitpondwaarde van het complex moet dan voor niet uitpondbare eenheden de doorexploiteerwaarde meegenomen worden als vervanger van de uitpondwaarde.
3.6

Doorexploiteer- en uitpondscenario
De bepaling van de toekomstige inkomende en uitgaande kasstromen vindt plaats aan de hand van twee scenario’s: enerzijds op basis van het doorexploiteerscenario en anderzijds op basis van het uitpondscenario. Hierbij gelden de volgende uitgangspunten:
- – Voor reguliere woongelegenheden en parkeren geldt dat de hoogste van het doorexploiteer- of uitpondscenario wordt gehanteerd. Alleen in de full-versie kan het hanteren van één deze twee scenario’s worden afgedwongen, als bijvoorbeeld uit marktanalyse blijkt dat uitponden niet realistisch is kan alleen het doorexploiteerscenario worden gehanteerd.
- – Niet-zelfstandige eenheden kunnen en zullen in de praktijk niet één voor één uitgepond worden en voor deze eenheden geldt daarom in de basis- en full-versie uitsluitend het doorexploiteerscenario.
- – Voor zelfstandige studenteenheden en zelfstandige extramurale zorgeenheden wordt een uitpondscenario niet waarschijnlijk geacht. Daarom wordt in de basisversie het doorexploiteerscenario voorgeschreven. Als marktanalyse aantoont dat een uitpondscenario wel degelijk realistisch is, mag de externe taxateur in de full versie het uitpondscenario toepassen. Zie ook Bijlage 4 waardering van studenteenheden.
- – Bij BOG, MOG en ZOG is alleen het doorexploiteerscenario van toepassing.
Het doorexploiteerscenario veronderstelt dat verhuureenheden worden doorverhuurd. Daarbij wordt verondersteld dat elk jaar bij een deel van de verhuureenheden, de huurder verhuist. Bij de leegkomende verhuureenheden wordt de eenheid opnieuw verhuurd en wordt de huur na mutatie opgetrokken naar de potentiële huur, die bepaald is op basis van de markthuur met voor gereguleerde woningen als maximum de maximale huur op basis van het woningwaarderingsstelsel. De maximale huur kan desgewenst ook worden ingevoerd als de WWS-punten niet beschikbaar zijn. Die maximale huur moet dan wel gelijk zijn aan de markthuur (zie 5.2.2), en niet de maximale huur volgens het huurbeleid van een toegelaten instelling (streefhuur).
Aan het einde van de 15-jarige DCF-periode wordt een eindwaarde opgenomen. De kasstromen en de eindwaarde worden vervolgens contant gemaakt naar het heden en opgeteld om tot een waarde in het doorexploiteerscenario te komen.
In het uitpondscenario wordt verondersteld dat verhuureenheden bij mutatie leeg worden verkocht. In tegenstelling tot het doorexploiteerscenario wordt de huur voor deze verhuureenheden niet opgetrokken, maar wordt daarvoor in de plaats een verkoopkasstroom en verkoopkosten opgenomen.
Na de 15-jarige DCF-periode wordt de eindwaarde van de nog niet verkochte verhuureenheden bepaald. De kasstromen en de eindwaarde worden contant gemaakt en vervolgens opgeteld om tot de waarde in het uitpondscenario te komen.
De waarde op basis van het doorexploiteerscenario, respectievelijk indien van toepassing het uitpondscenario, is de som van de waarden van alle individuele verhuureenheden in het waarderingscomplex. Nadat de waarden op basis van beide scenario’s zijn bepaald, leidt de hoogste waarde van de twee scenario’s uiteindelijk tot de marktwaarde van het waarderingscomplex.
3.7

Verhuureenheden in exploitatie buiten de landsgrenzen
Voor verhuureenheden buiten de Nederlandse landsgrenzen geldt dat de waardering dient plaats te vinden met inschakeling van een externe taxateur. De reden hiervoor is dat het handboek betrekking heeft op de Nederlandse situatie en niet op vastgoed in het buitenland.
4

MACRO-ECONOMISCHE PARAMETERS
Om de te verwachten kasstromen in de DCF-berekening te bepalen, wordt gebruik gemaakt van macro-economische parameters. Het gaat hierbij om de prijsinflatie, de loonontwikkeling, de bouwkostenontwikkeling en de leegwaardeontwikkeling. De parameters worden in dit hoofdstuk weergegeven.
4.1

Prijsinflatie
De prijsinflatie wordt als basis gehanteerd voor de jaarlijkse indexering van de volgende posten:
- – de contracthuur, exclusief de boven inflatoire opslag;
- – de maximale huur en de sociale huurgrens (voormalige liberalisatiegrens) volgens het woningwaarderingsstelsel;
- – de markthuur bij de marktwaarde en de streefhuur bij beleidswaarde;
- – de OZB, belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten.
Voor het jaar 2023 geldt de door het CBS geregistreerde CPI van 3,8%. Voor 2024 en 2025 wordt aangesloten bij de meest recente korte termijn prognose van het Centraal Planbureau (CPB)
8
Centraal Planbureau, Kerngegevens Macro economische verkenning 2025, 16 augustus 2024, Kerngegevenstabel cMEV 2025 (cpb.nl)www.cpb.nl/sites/default/files/omnidownload/Kerngegevenstabel%20cMEV%202025.pdf
van respectievelijk 3,60% en 3,20%. Voor 2026 wordt de Actualisatie Verkenning middellange termijn tot en met 2028 (CPB MLT)
9
Centraal Planbureau, Actualisatie Verkenning middellange termijn tot en met 2028, 20 augustus 2024, www.cpb.nl/sites/default/files/omnidownload/Kerngegevens%20actualisatie%20MLT%20augustus%202024.pdf
gehanteerd met 2,70%. Vanaf 2027 van de prognoseperiode wordt aangesloten bij de lange termijn verwachting, conform het (maximale) streven van de Europese Centrale Bank (ECB) van 2,00%.

Tabel 1: prijsinflatie
Prijsinflatie | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 e.v.
Prijsinflatie | 3,80% | 3,60% | 3,20% | 2,70% | 2,00% | 2,00% | 2,00%
4.2

Loonontwikkeling
De loonontwikkeling vormt het uitgangspunt voor de ontwikkeling van de beheerkosten marktwaarde exclusief de zakelijke lasten. Voor de beleidswaarde geldt deze index voor de post beheer.
In het uitpondscenario met een zeven jaar exploitatieverplichting is deze index van toepassing op de juridische splitsingskosten.
Voor de jaren 2023, 2024 en 2025 wordt aangesloten bij de meest recente korte termijn prognose van het CPB. Voor 2026 t/m 2029 wordt de Actualisatie Verkenning middellange termijn tot en met 2028 (CPB MLT) gebruikt. Voor de prognoseperiode wordt vanaf 2029 aangesloten bij de reële groei van de lonen in het verleden, die gemiddeld ongeveer 0,5% boven inflatie was.

Tabel 2: loonontwikkeling
Loonontwikkeling | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 e.v.
Loonontwikkeling | 5,90% | 6,60% | 4,30% | 3,80% | 3,80% | 3,80% | 2,50% | 2,50%
4.3

Bouwkostenontwikkeling
De bouwkostenontwikkeling vormt het uitgangspunt voor de ontwikkeling van de onderhoudskosten, en de verouderingskosten. In het uitpondscenario met een zeven jaar exploitatieverplichting is deze index van toepassing op de technische splitsingskosten voor zover opgevoerd in een full waardering.
De afgelopen jaren was de trend een steeds groter wordende spanning tussen vraag en aanbod op de bouwmarkt. Gedurende het lopende jaar (2024) is echter als gevolg van een vertragende bouwproductie de spanning tussen vraag en aanbod afgenomen. De kosten van materialen stijgen het lopende jaar minder hard dan de lonen; de prijsindex van juli 2024 is minder hard gestegen vergeleken met de prijsindex van de lonen die in dezelfde periode is doorgestegen. Uit het bouwkostenkompas blijkt daarnaast dat de aanbestedingsindex onder de bouwkostenindex daalt. Een indicator dat aannemers met krappere marges genoegen nemen dan een half jaar eerder. Met al het bovenstaande in achtgenomen is de veronderstelde bouwkostenontwikkeling volledig aangesloten bij de loonontwikkeling zoals ontleend aan de prognose van het CPB.

Tabel 3: bouwkostenontwikkeling
Bouwkostenontwikkeling | 2024 | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 e.v.
Bouwkostenontwikkeling | 6,60% | 4,30% | 3,80% | 3,80% | 3,80% | 2,50% | 2,50%
4.4

Leegwaardeontwikkeling
De leegwaardeontwikkeling vormt de basis voor de ontwikkeling van de verkoopopbrengst in het uitpondscenario. Omdat er regionale verschillen zijn, is de leegwaardeontwikkeling vanaf het handboek 2023 voor elke COROP-regio en voor de vier grote steden afzonderlijk weergegeven. In voorgaande handboeken werd de leegwaardeontwikkeling voor de provincies en de vier grote steden weergegeven.
Over 2024 is de brondata gebruikt die aansluit bij de rapportage van de NVM voor het tweede kwartaal van 2024
10
NVM Marktinformatie Koopwoningen, tweede kwartaal 2024, zie ook: www.nvm.nl/wonen/marktinformatie
. Uit de cijfers blijkt dat de koopmarkt in 2024 weer aantrekt en dat er eind 2024 sprake is van een leegwaardestijging ten opzichte van het vierde kwartaal 2023. Vanaf 2025 is verondersteld dat de leegwaardeontwikkeling uitkomt op de trendmatige 2,0%. Dit sluit aan bij de lange termijn verwachting dat de leegwaardeontwikkeling trendmatig gelijk is aan de veronderstelde prijsinflatie.

Tabel 4: leegwaardeontwikkeling per COROP regio, voor de G4 en voor heel Nederland
COROP regio | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 | 2027 e.v.
Oost-Groningen | 2,50% | 14,80% | 2,00% | 2,00% | 2,00%
Delfzijl en omgeving | 2,50% | 14,80% | 2,00% | 2,00% | 2,00%
Overig Groningen | 4,50% | 15,40% | 2,00% | 2,00% | 2,00%
Noord-Friesland | 6,70% | 16,20% | 2,00% | 2,00% | 2,00%
Zuidwest-Friesland | 5,60% | 15,80% | 2,00% | 2,00% | 2,00%
Zuidoost-Friesland | 7,10% | 13,70% | 2,00% | 2,00% | 2,00%
Noord-Drenthe | 6,80% | 11,50% | 2,00% | 2,00% | 2,00%
Zuidoost-Drenthe | 4,30% | 15,60% | 2,00% | 2,00% | 2,00%
Zuidwest-Drenthe | 4,20% | 17,20% | 2,00% | 2,00% | 2,00%
Noord-Overijssel | 6,70% | 16,40% | 2,00% | 2,00% | 2,00%
Zuidwest-Overijssel | 7,00% | 13,80% | 2,00% | 2,00% | 2,00%
Twente | 6,80% | 13,00% | 2,00% | 2,00% | 2,00%
Veluwe | 4,70% | 9,60% | 2,00% | 2,00% | 2,00%
Achterhoek | 4,80% | 12,70% | 2,00% | 2,00% | 2,00%
Arnhem/Nijmegen | 6,20% | 15,90% | 2,00% | 2,00% | 2,00%
Zuidwest-Gelderland | 3,60% | 13,60% | 2,00% | 2,00% | 2,00%
Utrecht | 6,50% | 14,10% | 2,00% | 2,00% | 2,00%
Kop van Noord-Holland | 7,60% | 10,30% | 2,00% | 2,00% | 2,00%
Alkmaar en omgeving | 8,20% | 14,20% | 2,00% | 2,00% | 2,00%
IJmond | 5,80% | 9,90% | 2,00% | 2,00% | 2,00%
Agglomeratie Haarlem | 6,80% | 10,30% | 2,00% | 2,00% | 2,00%
Zaanstreek | 4,80% | 10,50% | 2,00% | 2,00% | 2,00%
Groot-Amsterdam | 5,30% | 7,20% | 2,00% | 2,00% | 2,00%
Het Gooi en Vechtstreek | 4,60% | 9,60% | 2,00% | 2,00% | 2,00%
Agglomeratie Leiden en Bollenstreek | 5,30% | 7,30% | 2,00% | 2,00% | 2,00%
Agglomeratie ’s-Gravenhage | 3,10% | 14,50% | 2,00% | 2,00% | 2,00%
Delft en Westland | 5,30% | 10,10% | 2,00% | 2,00% | 2,00%
Oost-Zuid-Holland | 5,60% | 10,20% | 2,00% | 2,00% | 2,00%
Groot-Rijnmond | 4,00% | 17,90% | 2,00% | 2,00% | 2,00%
Zuidoost-Zuid-Holland | 6,80% | 10,00% | 2,00% | 2,00% | 2,00%
Zeeuwsch-Vlaanderen | 5,70% | 11,80% | 2,00% | 2,00% | 2,00%
Overig Zeeland | 3,40% | 14,30% | 2,00% | 2,00% | 2,00%
West-Noord-Brabant | 7,60% | 9,60% | 2,00% | 2,00% | 2,00%
Midden-Noord-Brabant | 4,00% | 13,00% | 2,00% | 2,00% | 2,00%
Noordoost-Noord-Brabant | 6,50% | 16,30% | 2,00% | 2,00% | 2,00%
Zuidoost-Noord-Brabant | 3,60% | 13,70% | 2,00% | 2,00% | 2,00%
Noord-Limburg | 4,40% | 13,00% | 2,00% | 2,00% | 2,00%
Midden-Limburg | 7,00% | 13,20% | 2,00% | 2,00% | 2,00%
Zuid-Limburg | 7,80% | 7,80% | 2,00% | 2,00% | 2,00%
Flevoland | 9,90% | 9,60% | 2,00% | 2,00% | 2,00%
G4 | | | | |
Amsterdam | 8,90% | 7,90% | 2,00% | 2,00% | 2,00%
’s-Gravenhage | 3,10% | 14,90% | 2,00% | 2,00% | 2,00%
Rotterdam | 1,90% | 13,30% | 2,00% | 2,00% | 2,00%
Utrecht (gemeente) | 8,20% | 12,30% | 2,00% | 2,00% | 2,00%
Heel Nederland | 5,74% | 12,60% | 2,00% | 2,00% | 2,00%
5

WOONGELEGENHEDEN
Dit hoofdstuk behandelt de te hanteren gegevens en uitgangspunten voor de waardering van woongelegenheden. Het is belangrijk om onderscheid te maken tussen objectgegevens en modelparameters.
De objectgegevens zijn specifieke gegevens die op het niveau van de verhuureenheid, of op het niveau van het complex waartoe de verhuureenheid behoort, beschikbaar dienen te zijn. Deze gegevens komen uit de basisadministratie van de toegelaten instelling. In tabel 5 objectgegevens is in de laatste kolom aangegeven of een gegeven op verhuureenheid (VHE) dan wel op complex niveau beschikbaar is. In de waardering zelf staat het de taxateur vrij complex gegevens op complex niveau of op VHE-niveau op te voeren.
De modelparameters zijn die gegevens die noodzakelijk zijn voor de berekening van de marktwaarde en waarover dit handboek uitsluitsel geeft.
5.1

Objectgegevens
De onderstaande tabel bevat een overzicht van de specifieke objectgegevens voor woongelegenheden van de toegelaten instelling. Hierbij is onderscheid gemaakt tussen gegevens die betrekking hebben op het waarderingscomplex en op de afzonderlijke verhuureenheden.

Tabel 5: objectgegevens voor woongelegenheden
Objectgegevens | Omschrijving | Niveau
Waarderingscomplex | |
Id waarderingscomplex | Unieke identificatiecode van het waarderingscomplex. | complex
Mutatiekans | De gemiddelde mutatiekans per waarderingscomplex over de periode 2020 tot en met 2024. | complex
Aangebroken complex | Van het waarderingscomplex zijn reeds afzonderlijke verhuureenheden verkocht. | complex
Gesplitst complex | Het waarderingscomplex is wel of niet voor verkoop van afzonderlijke verhuureenheden gesplitst. Onder een gesplitst complex wordt verstaan een complex dat reeds kadastraal is gesplitst (in appartementsrechten), teneinde de verkoop van afzonderlijke verhuureenheden mogelijk te maken. | complex
Mogelijkheid van verkoop | Het maximaal aantal verkoopbare verhuureenheden als percentage van het totaal aantal verhuureenheden per waarderingscomplex. Dit maximum geldt als een plafond. Uitponden vindt plaats tegen de mutatiekans. Als dit plafond wordt bereikt, dan stopt het uitponden. | complex
Exploitatiebeperking 7 jaar van toepassing | Is wel of niet de exploitatiebeperking van 7 jaar van toepassing op het complex en daarmee op de vhe? | complex
Sloop- of nieuwbouwcomplex | Is het complex een sloop- of nieuwbouwcomplex. Dit gegeven is van belang voor het uitpondscenario in combinatie met aanvangsleegstand. | Complex
Flexwoning | Is het complex een complex dat bestaat uit flexwoningen zoals gedefinieerd in bijlage 1 – definities. Op complexniveau aan te duiden met ‘ja/nee’. | Complex
Verhuureenheid | |
Id verhuureenheid | Unieke identificatiecode van de verhuureenheid die aansluit bij de basisadministratie. | VHE
Postcode | Viercijferige postcode van de verhuureenheid. | VHE
Type verhuureenheid | Type verhuureenheid onderscheiden naar EGW, MGW, studenteneenheid of zorgeenheid (extramuraal). Voor de categorisering naar EGW, MGW, studenteneenheid of zorgeenheid (extramuraal) kan worden aangesloten op de bezitstyperingen volgens de waarderingskamer (zie bijlage 1). | VHE
Zelfstandige verhuureenheid | Betreft het wel of niet een zelfstandige verhuureenheid. | VHE
Gereguleerde verhuureenheid | Betreft het een laag segment, midden segment of hoog segment huurovereenkomst bij de verhuureenheid. NB. Laag segment en midden segment zijn aangemerkt als gereguleerd, hoog segment is aangemerkt als niet gereguleerd. | VHE
Ingangsdatum contract | Voor de werking van de Wet Betaalbare huur is het relevant om op te nemen of het huurcontract is ingegaan voor 1-7-2024 of het huurcontract is ingegaan vanaf 1-7-2024. Dit gegeven dient op vhe-niveau geregistreerd te worden. Hierbij bestaat de vrijheid bij de corporatie om dit binair (ja/nee, voor/na) of op vaste datum te registreren. | VHE
DAEB of niet-DAEB | Is de verhuureenheid DAEB of niet-DAEB | VHE
Nieuwbouwopslag | De maximale huurprijs, behorende bij de kwaliteit van een middeldure huurwoonruimte als bedoeld in artikel 1 van de Huisvestingswet 2014, wordt met 10% vermeerderd indien die woonruimte na 1 juli 2024 voor het eerst in gebruik wordt genomen als woonruimte én de bouw van deze woonruimte, of de verbouw van een ruimte met een andere gebruiksfunctie dan een woonfunctie naar een woonruimte met een woonfunctie, voor 1 januari 2028 is gestart. Op vhe-niveau aan te duiden met ‘ja/nee’ én de corporatie dient aan te geven op welke datum de woonruimte voor het eerst in gebruik genomen is. | VHE
Bouwjaar | Bouwjaar van de verhuureenheid. | VHE
Renovatiejaar | Jaar waarin de VHE, conform de definitie van renovatie in de bijlage 1 (definities), is gerenoveerd. | VHE
Oppervlakte | De gebruiksoppervlakte (GBO) van de verhuureenheid in vierkante meters. | VHE
WWS-punten | Het aantal punten volgens het woningwaarderingsstelsel van de verhuureenheid. | VHE
Monumentale status Woning is óf een Rijksmonument, óf gemeentelijk of provinciaal monument, óf beschermd stadsgezicht of dorpsgezicht (bouwjaar vóór 1965), óf geen van bovenstaande. | Aansluiten bij de VERA definities voor monumentale status. Afhankelijk van de monumentale status geldt een toeslag op de maximale huurprijs volgens het WWS van: • Rijksmonument +35% • Provinciaal monument + 15% • Gemeentelijk monument + 15% • Beschermd stadsgezicht + 5% • Beschermd dorpsgezicht + 5% • Werelderfgoed + 0% • Geen + 0% Dit veld dient op VHE-niveau te worden vastgelegd. NB. Voor Rijksmonumenten geldt de opslag alleen wanneer het huurcontract is ingegaan op of ná 01-07-2024. | VHE
Actuele contracthuur | De overeengekomen kale maandhuur van de verhuureenheid op peildatum 31-12-2024. | VHE
Aanvangsleegstand | Wel of geen aanvangsleegstand Staat de eenheid leeg op peildatum 31-12-2024. | VHE
WOZ-waarde | WOZ-waarde van de verhuureenheid voor belastingjaar 2024. Deze kent doorgaans waardepeildatum 1 januari 2023. Indien de WOZ-waarde in de beschikking een andere peildatum kent, dan moet hier rekening mee worden gehouden. | VHE
Achterstallig onderhoud | Wel of geen achterstallig onderhoud nodig om de woning op de lange termijn als huurwoning te kunnen blijven exploiteren, ten dele gebaseerd op de meerjaren onderhoudsprognose (MJOP). | VHE
Bedrag achterstallig onderhoud | Indien van toepassing, het bedrag waarmee het achterstallig onderhoud kan worden verholpen. | VHE
Erfpacht | Wel of geen erfpacht bij de verhuureenheid, met de indeling: geen erfpacht, eeuwigdurend afgekocht erfpacht, tijdelijk 1 De term tijdelijk erfpacht is synoniem aan de term voortdurende erfpacht erfpacht met canon, tijdelijk erfpacht afgekocht | VHE
Waardecorrectie erfpacht | De contante waarde op peildatum 31-12-2024 van toekomstige erfpachtverplichtingen (zie paragraaf 5.2.17). | VHE
Nadere duiding:
- – Alle vier woningtypen kunnen of zelfstandig of onzelfstandig zijn. Primair bepalen woningkenmerken of er sprake is van zelfstandigheid. Een zelfstandige woning is een woning met eigen toegang en eigen keuken en toilet.
- – Het kan echter ook zijn dat een – op basis van woningkenmerken – zelfstandige woning meerdere huurcontracten kent. Hierbij delen huurders gemeenschappelijke ruimtes zoals keuken, badkamer en toilet. Daarmee is er geen sprake van een zelfstandige eenheid maar van een verzameling van onzelfstandige eenheden, één eenheid voor elk huurcontract.
- – De ‘mogelijkheid van verkoop’ ziet op de situaties van verkoopbeperkingen (uitponden) waarvoor een juridische (en daarmee voor een koper van het complex afdwingbare) basis is. Bijvoorbeeld in het geval dat de gemeente een verkoopbeklemming heeft opgelegd of indien een verkoopbeperking met kettingbeding in een eerdere koopovereenkomst is vastgelegd.
- – Het objectgegeven renovatiejaar is vanaf het handboek 2020 toegevoegd aan de objectgegevens voor woongelegenheden. Het renovatiejaar is het jaar waarin, volgens de definitie van renovatie in bijlage 1, de woongelegenheid is gerenoveerd. Als renovatie plaatsvond en een renovatiejaar is opgevoerd, dan moet bij het bepalen van de van het bouwjaar afhankelijke gegevens als instandhoudingsonderhoud, markthuur en discontovoet, het renovatiejaar genomen worden om de bouwjaarklasse te bepalen. Is geen renovatiejaar opgevoerd dan moet het bouwjaar genomen worden om de bouwjaarklasse te bepalen.
- – Bij studenteneenheden en extramurale zorgeenheden is het feit of een eenheid zelfstandig of onzelfstandig is van grote invloed op de waarde. Deze typering vraagt daarom extra aandacht bij uitwerking van de gegevens voor een waardering. Verder geldt dat gelabelde studenteneenheden die bestaan uit meerkamerwoningen die niet onzelfstandig worden verhuurd, via het model van MGW danwel EGW dienen te worden getaxeerd. Het betreft hier immers een EGW of MGW met één huurcontract. Zie verder ook de toelichting en matrix in Bijlage 4: Waardering Studentcomplexen.
- – Er zijn voorwaarden verbonden aan de 5%-huuropslag voor woningen in een beschermd dorps- of stadsgezicht. Deze voorwaarden zijn te vinden in de wettelijke regeling “Besluit huurprijzen woonruimte d.d. 01-01-2024” onder Artikel 8a. Samengevat moet de woonruimte voldoen aan vier kenmerken. De woning is (1) gelegen in beschermd stads- en dorpsgezicht, (2) geen of geen deel uitmaakt van een Rijkmonument, gemeentelijk monument of provinciaal monument en (3) gebouwd vóór 1965. Panden die zijn gelegen in een beschermd stads- of dorpsgezicht, maar waaraan recent geen extra onderhoudskosten zijn uitgegeven ten behoeve van het behoud van de monumentale waarde, komen dan ook niet in aanmerking voor de hogere maximale huurprijs.
- – De 35%-huuropslag specifiek voor Rijksmonumenten geldt alleen voor Rijksmonumenten waarvan het huurcontract op of ná 1-7-2024 is ingegaan.
- –
Het objectkenmerk gereguleerde verhuureenheid is ten opzichte van vorig handboek gewijzigd van ja/nee naar laag/midden/hoog. Voor contracten met een ingangsdatum voor 1-7-2024 betekent dit een conversie van het kenmerk. De conversie is als volgt:
  - ○ Gereguleerde huurwoningen met een contractingangsdatum voor 1-7-2024 classificeren met ingang van de Wet betaalbare huur als laag segment.
  - ○ Niet-gereguleerde huurwoningen met een contractingangsdatum voor 1-7-2024 classificeren met ingang van de Wet betaalbare huur als hoog segment.
Voor woningen met een contractingangsdatum vanaf 1-7-2024 registreren corporaties direct het bijbehorende huursegment laag/midden/hoog.
5.2

Modelparameters
Met de modelparameters vindt de modelmatige waardering van de verhuureenheden in de waarderingscomplexen plaats, waarbij gebruik wordt gemaakt van de hierboven aangegeven objectgegevens. Het betreft hier de modelparameters voor de basisversie. In hoofdstuk 8 worden de vrijheidsgraden beschreven waar in de full versie gebruik van kan worden gemaakt om af te wijken van de basisversie.
5.2.1

Leegwaarde
De leegwaarde is de geschatte verkoopprijs op basis van de kosten koper, vrij van huur en overige lasten. De leegwaarde is synoniem voor de term “marktwaarde vrij van huur en gebruik”. De leegwaarde wordt als opbrengst in het uitpondscenario opgenomen, zodra de mogelijkheid tot de verkoop van een verhuureenheid zich voordoet.
De leegwaarde wordt gelijkgesteld aan de geïndexeerde WOZ-waarde. Hierbij wordt aangenomen dat de beschikbare WOZ-beschikking in 2024 is afgegeven en daarmee betrekking heeft op de waardepeildatum 1 januari 2023. De WOZ-waarde van de WOZ-beschikking dient dan te worden geïndexeerd met de leegwaardeontwikkeling van 2023 en 2024 om een leegwaarde te krijgen met peildatum 31 december 2024. Indien de WOZ-beschikking met waardepeildatum 1 januari 2023 nog niet beschikbaar is, dan wel de WOZ-beschikking met waardepeildatum 1 januari 2024 al beschikbaar is, dient deze waarde te worden aangepast zodanig dat de WOZ-waarde als objectgegeven de waardepeildatum 1 januari 2023 heeft.
Rekenkundige uitwerking leegwaarde en verkoopopbrengsten in uitpondscenario:
In het uitpondscenario zijn de bruto inkomsten uit verkoop gelijk aan de leegwaarde. Volgens het algemene principe vallen kasstromen, en dus ook verkoop, midden in een kalenderjaar. De leegwaarde is dus de leegwaarde medio jaar.
Voorbeeld:
Stel: u moet de leegwaarde in het kalenderjaar 2024 bepalen. U beschikt over een WOZ-beschikking 2023 met daarin een WOZ-waarde op peildatum 1 januari 2023 van € 100.000. Als voor dit voorbeeld de leegwaardeontwikkelingen van heel Nederland in 2023 en 2024 worden genomen, respectievelijk 5,74% en 8,00%, dan is de leegwaarde primo 2025 gelijk aan € 114.199. De leegwaardeontwikkeling in 2025 is gelijk aan 2,00%, dan is de leegwaarde ultimo 2025 gelijk aan € 116.483. De gezochte leegwaarde medio is het gemiddelde van de leegwaarde primo en ultimo (€ 114.199 + € 116.483)/2 is € 115.341.
5.2.2

Markthuur van eengezins- en meergezinswoningen
De markthuur is de (kale) huurprijs per maand van een verhuureenheid die, uitgaande van optimale marketing en verhuur, kan worden gerealiseerd op de waardepeildatum 31 december 2024. In het doorexploiteerscenario wordt de markthuur gebruikt voor het bepalen van de nieuwe huur nadat een woning is gemuteerd. In het uitpondscenario speelt de markthuur een rol als er sprake is van juridische beklemmingen (verkoopbeperking). Door deze beklemmingen kan het voorkomen dat slechts een deel van de verhuureenheden in een complex mag worden verkocht. Indien dit deel is bereikt, mag vanaf dat moment niet meer worden verkocht in het uitpondscenario, maar zal bij mutatie sprake zijn van wederverhuur. In dat geval is de markthuur van belang bij het bepalen van de nieuwe huur na mutatie. Voorts dient bij leegstand ook de markthuur genomen te worden, in plaats van de contracthuur.
De parameters voor de markthuur per vierkante meter gebruiksoppervlak is bepaald op basis van een regressieanalyse van de in het validatieonderzoek over 2023 opgenomen full waarderingen. De volgende woningkenmerken dienen daarbij als basis van de regressie: zij zijn de onafhankelijke variabelen die de markthuur per maand per eenheid bepalen:
- • Gebruiksoppervlakte (GO).
- • De WOZ-waarde op peildatum 1 januari 2023 ingedeeld in negen klassen
- • Bouwjaar ingedeeld in negen klassen
- • Woningtype ingedeeld in twee typen
- • Regio opgedeeld in de 40 COROP-gebieden plus de vier grote steden, totaal 44 gebieden.
De markthuur per maand wordt bepaald volgens de volgende vergelijking:
Hierbij is:
- • Markthuur: de markthuur per maand op prijspeil 31 december 2024
- • GO: het gebruiksoppervlak van de woning in vierkante meters
- • Huurref: de markthuur per m^2 GBO van de referentiewoning op peildatum 31 december 2023
- • fWOZ: een factor afhankelijk van de WOZ-waarde klasse
- • fBouwjaar: een factor afhankelijk van de bouwjaarklasse van de woning
- • fType: een factor afhankelijk van het type (EGW of MGW) van de woning
- • fRegio: een factor afhankelijk van het gebied waar de woning toe behoort
- • fMarkt: een factor afhankelijk van het gebied waar de woning toe behoort. Deze factor weerspiegelt de ontwikkeling van de markthuren in 2024 per gebied. Deze factor is vastgesteld op basis van gegevens van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) over de gerealiseerde markthuren van woningen per maand over de periode januari 2023 tot en met december 2024. Deze factor is nodig omdat de regressieanalyse in het validatieonderzoek gaat over de markthuren per 31 december 2023. Om de markthuur per 31 december 2024 te bepalen moet op de markthuur per 31 december 2023 nog een index worden toegepast uitgedrukt in fMarkt.
In deze paragraaf zijn de verschillende factoren per klasse in tabellen opgenomen. Voor de referentiewoning leidt de doorgerekende vergelijking tot een markthuur van € 802,– per maand prijspeil 31 december 2023. Om de markthuur op peildatum, dat is per 31 december 2024 te bepalen, moet de factor fMarkt nog worden toegepast.

Tabel 6: referentiewoning
Referentieobject markthuur Kenmerk | Klasse
WOZ-waarde 1 januari 2023 klasse | > 210.000 ≤ 260.000
Bouwjaarklasse | ≥ 1976 < 1993
Type verhuureenheid | MGW
GBO | 80 m^2
COROP gebied plus G4 | ’s-Gravenhage
Huurref (markthuur per m^2 GBO/maand 31-12-2023) | € 12,12
Huurref: de markthuur per m^2 GBO per maand van de referentiewoning prijspeil 31 december 2023. De markthuur per m^2 GBO per maand van de referentiewoning bedraagt € 12,12.
fWOZ: factor geïndexeerde WOZ-waarde klasse
De eerste factor in de vergelijking is afhankelijk van de WOZ-waarde van de woning op prijspeil 1 januari 2022.

Tabel 7: factor WOZ-waarde op 1 januari 2023 klasse: fWOZ
WOZ-waarde 1 januari 2023 klasse | Factor | WOZ-waarde 1 januari 2023 klasse | Factor
≤ 105.000 | 0,769 | > 260.000 ≤ 325.000 | 1,064
> 105.000 ≤ 140.000 | 0,844 | > 325.000 ≤ 390.000 | 1,130
> 140.000 ≤ 175.000 | 0,895 | > 390.000 ≤ 455.000 | 1,195
> 175.000 ≤ 210.000 | 0,945 | > 455.000 | 1,284
> 210.000 ≤ 260.000 | 1,000 | |
fBouwjaar: factor afhankelijk van bouwjaarklasse

Tabel 8: factor bouwjaarklasse: fBouwjaar
Bouwjaarklasse | Factor | Bouwjaarklasse | Factor
< 1904 | 1,078 | ≥ 1976 < 1993 | 1,000
≥ 1904 < 1931 | 1,058 | ≥ 1993 < 2003 | 1,026
≥ 1931 < 1951 | 1,036 | ≥ 2003 < 2013 | 1,030
≥ 1951 < 1966 | 0,990 | ≥ 2013 | 1,083
≥ 1966 < 1976 | 0,979 | |
fType: factor afhankelijk van woningtype

Tabel 9: factor woningtype: fType
Woningtype | Factor | Woningtype | Factor
EGW | 0,974 | MGW | 1,000
fRegio: factor afhankelijk van COROP-gebied en G4

Tabel 10: factor COROP-gebied en G4
COROP-gebied G4 | Factor | COROP-gebied G4 | Factor
Oost-Groningen | 0,901 | Agglomeratie Haarlem | 1,062
Delfzijl en omgeving | 1,000 | Zaanstreek | 1,009
Overig Groningen | 0,937 | Groot-Amsterdam | 1,070
Noord-Friesland | 0,894 | Het Gooi en Vechtstreek | 1,050
Zuidwest-Friesland | 0,905 | Agglomeratie Leiden en Bollenstreek | 1,104
Zuidoost-Friesland | 0,849 | Agglomeratie ’s- Gravenhage | 1,049
Noord-Drenthe | 0,998 | Delft en Westland | 1,092
Zuidoost-Drenthe | 0,916 | Oost-Zuid-Holland | 0,982
Zuidwest-Drenthe | 0,923 | Groot-Rijnmond | 0,976
Noord-Overijssel | 0,914 | Zuidoost-Zuid-Holland | 0,978
Zuidwest-Overijssel | 0,901 | Zeeuwsch-Vlaanderen | 0,838
Twente | 0,859 | Overig Zeeland | 0,981
Veluwe | 0,936 | West-Noord-Brabant | 0,930
Achterhoek | 0,881 | Midden-Noord-Brabant | 0,975
Arnhem/Nijmegen | 0,989 | Noordoost-Noord- Brabant | 0,926
Zuidwest-Gelderland | 1,009 | Zuidoost-Noord-Brabant | 1,018
Utrecht | 1,032 | Noord-Limburg | 0,932
Kop van Noord-Holland | 0,923 | Midden-Limburg | 0,902
Alkmaar en omgeving | 0,998 | Zuid-Limburg | 0,901
IJmond | 1,029 | Flevoland | 1,029
G4 | | G4 |
Amsterdam | 1,216 | Rotterdam | 1,037
’s-Gravenhage | 1,000 | Utrecht (gemeente) | 1,052
fMarkt: factor afhankelijk van COROP-gebied en G4

Tabel 11: factor markt COROP-gebied en G4
COROP-gebied G4 | Factor | COROP-gebied G4 | Factor
Oost-Groningen | 1,084 | Agglomeratie Haarlem | 1,061
Delfzijl en omgeving | 1,084 | Zaanstreek | 1,040
Overig Groningen | 1,067 | Groot-Amsterdam | 1,032
Noord-Friesland | 1,089 | Het Gooi en Vechtstreek | 1,078
Zuidwest-Friesland | 1,072 | Agglomeratie Leiden en Bollenstreek | 1,052
Zuidoost-Friesland | 1,072 | Agglomeratie ’s- Gravenhage | 1,082
Noord-Drenthe | 1,059 | Delft en Westland | 1,052
Zuidoost-Drenthe | 1,049 | Oost-Zuid-Holland | 1,083
Zuidwest-Drenthe | 1,074 | Groot-Rijnmond | 1,047
Noord-Overijssel | 1,065 | Zuidoost-Zuid-Holland | 1,074
Zuidwest-Overijssel | 1,069 | Zeeuwsch-Vlaanderen | 1,063
Twente | 1,061 | Overig Zeeland | 1,063
Veluwe | 1,087 | West-Noord-Brabant | 1,063
Achterhoek | 1,067 | Midden-Noord-Brabant | 1,065
Arnhem/Nijmegen | 1,064 | Noordoost-Noord- Brabant | 1,045
Zuidwest-Gelderland | 1,064 | Zuidoost-Noord-Brabant | 1,014
Utrecht | 1,081 | Noord-Limburg | 1,050
Kop van Noord-Holland | 1,069 | Midden-Limburg | 1,040
Alkmaar en omgeving | 1,042 | Zuid-Limburg | 1,050
IJmond | 1,073 | Flevoland | 1,071
G4 | | G4 |
Amsterdam | 1,017 | Rotterdam | 1,067
’s-Gravenhage | 1,022 | Utrecht (gemeente) | 1,085
Voorbeeld berekening markthuur
Bepaal de markthuur van een EGW van 100 m^2 GBO, WOZ-waarde op 1 januari 2023 van € 335.000,–, bouwjaar 1980 in de gemeente Rotterdam. De parameters voor de vergelijking zijn dan:
- • GO = 100
- • Huurref = 12,12
- • fWOZ= 1,130
- • fBouwjaar = 1,000
- • fType = 0,974
- • fRegio = 1,037
- • fMarkt = 1,035.
De resulterende markthuur bedraagt dan € 1.230,27 per maand op prijspeil 31 december 2024.
5.2.3

Markthuur van studenteneenheden en extramurale zorgeenheden
Voor studenteneenheden en extramurale zorgeenheden zijn onvoldoende gegevens beschikbaar om een markthuur op te baseren. Aansluitend bij de praktijk, is daarom de markthuur voor studenteneenheden en extramurale zorgeenheden gelijkgesteld aan de maximale huur volgens het woningwaarderingsstelsel.
Voor studenteneenheden geldt daarbij in de basisversie de kwaliteitskortingsgrens als maximum voor de markthuur. Voor het jaar 2024 is de kwaliteitskortingsgrens gelijk aan € 454,47 per maand. Voor 2025 wordt deze grens eind 2024 opnieuw bepaald door indexering. De kwaliteitskortingsgrens is tevens het huurniveau bij een leegstaande studenteneenheid.
Let op: voor studenteneenheden geldt de kwaliteitskortingsgrens als maximum uitsluitend voor de bepaling van de markthuur in het eerste jaar en dit uitsluitend in de basis waardering. In de full waardering kan de taxateur afwijken van dit maximum en een markthuur hoger dan de kwaliteitskortingsgrens opvoeren. De kwaliteitskortingsgrens geldt niet voor de contracthuren. Een contracthuur kan boven die grens liggen. Voor de contracthuur geldt tevens de algemene regel dat deze niet hoger kan zijn dan de maximale huur volgens het WWS.

Tabel 12: markthuur studenteneenheden, kwaliteitskortingsgrens 2024 en 2025
Markthuur studenteneenheden |
Kwaliteitskortingsgrens 2024 | € 454,47 per maand
Kwaliteitskortingsgrens 2025 | € 477,20 per maand
De kwaliteitskortingsgrens is het bedrag genoemd in artikel 20 Wet op de Huurtoeslag.
5.2.4

Exploitatiekosten
De exploitatiekosten bestaan uit instandhoudingsonderhoud, beheerkosten, belastingen verzekeringen en overige zakelijke lasten.
Het uitvoeren van achterstallig onderhoud valt strikt genomen niet onder exploitatiekosten maar wordt hierna, tezamen met de overige kostensoorten, nader toegelicht.
In de volgende paragraaf wordt instandhoudingsonderhoud uitvoerig behandeld. De overige exploitatiekosten worden in paragraaf 5.2.6 behandeld.
Toelichting uitwerking exploitatiekosten:
Voor het indexeren van de meeste exploitatiekosten geldt het medio principe. Zijn bijvoorbeeld de instandhoudingskosten op prijspeil 31-12-2024 gelijk aan € 800 per jaar per VHE en u wilt de geïndexeerde waarde voor 2024 bepalen gegeven een index van 4,30% over 2025, dan is de berekening als volgt:
- • Primo 2025 bedragen de kosten € 800.
- • Ultimo 2025 bedragen de kosten € 800 * (1 + 4,30%) is € 834,40.
- • De kosten medio zijn het gemiddelde van primo en ultimo, in dit voorbeeld dus € 817,20.
Dit principe is naast op instandhoudingsonderhoud ook toepasbaar op de overige exploitatiekosten. Uitzonderingen op dit principe is de OZB. De OZB wordt primo jaar geïndexeerd met de prijsinflatie zoals toegelicht in paragraaf 3.4.2.
Exploitatiekosten in het uitpondscenario
In het uitpondscenario moet rekening gehouden worden met het uit exploitatie gaan van woningen. Het medio jaar principe veronderstelt dat uitponden halverwege het jaar plaatsvindt. Stel dat de mutatiegraad in 2025 gelijk is aan 5% is, dan is in de eerste helft 2025 100% in exploitatie en in de tweede helft 95%.
Toegepast op bovenstaand voorbeeld zijn de kosten instandhouding in 2025 gelijk aan 100% van € 800 plus 95% van € 862 gedeeld door 2. In formule is dat (100% * € 800 + 95% * € 862)/2 is € 810. Bij het uitpondscenario worden bij mutatie ook geen mutatiekosten gemaakt.
5.2.5

Instandhoudingsonderhoud
Het instandhoudingsonderhoud is het onderhoud dat gedurende de 15-jarige DCF-periode nodig is om een verhuurbare eenheid in dezelfde technische en bouwkundige staat te houden, als waarin het zich op de waardepeildatum bevindt. Uitgangspunt daarbij is dat er geen sprake is van achterstallig onderhoud, als er wel sprake is van achterstallig onderhoud, dan moet dit separaat gecorrigeerd worden, zoals omschreven in paragraaf 5.2.6.1.
Bij instandhoudingsonderhoud gaat het niet om investeringen die leiden tot een verbetering van de kwaliteit van de verhuureenheid. Het instandhoudingsonderhoud leidt daarmee ook niet tot een hogere huur.
Een uitgebreide definitie en afbakening van instandhoudingsonderhoud is opgenomen in bijlage 1 met definities van dit handboek onder de kop onderhoud.
De normen voor instandhoudingsonderhoud zijn gebaseerd op een jaarlijks uit te voeren onderzoek naar de kosten van instandhoudingsonderhoud dat in 2024 is uitgevoerd door de Brink Groep. In de door Brink Groep vastgestelde gemiddelde onderhoudsnormen is aangenomen dat een deel van de corporatiecomplexen verwarmd wordt door middel van stadsverwarming of een verwarmingsinstallatie, zoals bijvoorbeeld WKO, welke in eigendom is van derden. Dit levert lagere gemiddelde onderhoudskosten op dan wanneer er aangenomen wordt dat corporatiecomplexen overwegend worden verwarmd met een ketel of warmtepomp.
In de volgende paragrafen zijn de normen voor instandhoudingsonderhoud opgenomen eerst voor het doorexploiteer- en vervolgens voor het uitpondscenario. De normen zijn naast afhankelijk van het scenario afhankelijk van:
- • Het type woongelegenheid. Vijf typen zijn gedefinieerd: eengezinswoningen (EGW), meergezinswoningen (MGW), zelfstandige studenteneenheden, onzelfstandige studenteneenheden en extramurale zorgeenheden.
- •
De bouwjaarklasse van VHE. De volgende klassen zijn gedefinieerd;
  - ○ Bouwjaar voor 1940;
  - ○ Bouwjaar vanaf 1940 tot 1960;
  - ○ Bouwjaar vanaf 1960 tot 1975;
  - ○ Bouwjaar vanaf 1975 tot 1990;
  - ○ Bouwjaar vanaf 1990 tot 2005;
  - ○ Bouwjaar vanaf jaar 2005.
Voor de duidelijkheid: het achter “vanaf” genoemde jaartal valt binnen de klasse en achter “tot” genoemde jaartal buiten de klasse. Zo valt 1940 binnen de klasse 1940 tot 1960 maar 1960 valt in de volgende klasse van 1960 tot 1975.
- •
De grootteklasse van een VHE gemeten naar het aantal m^2 GBO. Vijf klassen worden onderscheiden;
  - ○ Kleiner dan 40 m^2 GBO;
  - ○ Vanaf 40 tot 60 m^2 GBO;
  - ○ Vanaf 60 tot 80 m^2 GBO;
  - ○ Vanaf 80 tot 100 m^2 GBO;
  - ○ Vanaf 100 tot 120 m^2 GBO;
  - ○ Groter of gelijk aan 120 m^2 GBO.
De opgenomen bedragen hebben als prijspeil de waarderingsdatum van 31 december 2024.
5.2.5.1

Instandhoudingsonderhoud doorexploiteerscenario
In de tabellen in deze paragraaf zijn de normen voor instandhoudingsonderhoud opgenomen voor de vijf typen woongelegenheden in het scenario doorexploiteren.

Tabel 13: Onderhoud EGW in doorexploiteerscenario
EGW doorexploiteerscenario
Bouwjaarklasse/ Grootte | < 1940 | >= 1940 <1960 | >= 1960 <1975 | >=1975 < 1990 | >= 1990 <2005 | >=2005
<40 | € 1.532 | € 1.504 | € 1.507 | € 1.530 | € 1.610 | € 1.729
>=40 < 60 | € 1.728 | € 1.685 | € 1.679 | € 1.689 | € 1.784 | € 1.917
>= 60 < 80 | € 1.856 | € 1.804 | € 1.801 | € 1.804 | € 1.908 | € 2.050
>= 80 < 100 | € 1.982 | € 1.923 | € 1.929 | € 1.926 | € 2.040 | € 2.190
>= 100 < 120 | € 2.037 | € 1.976 | € 1.992 | € 1.987 | € 2.105 | € 2.258
>= 120 | € 2.093 | € 2.029 | € 2.055 | € 2.048 | € 2.170 | € 2.327

Tabel 14: Onderhoud MGW in doorexploiteerscenario
MGW doorexploiteerscenario
Bouwjaarklasse/ Grootte | < 1940 | >= 1940 <1960 | >= 1960 <1975 | >=1975 < 1990 | >= 1990 <2005 | >=2005
<40 | € 1.303 | € 1.346 | € 1.366 | € 1.405 | € 1.519 | € 1.631
>=40 < 60 | € 1.400 | € 1.431 | € 1.476 | € 1.512 | € 1.636 | € 1.763
>= 60 < 80 | € 1.538 | € 1.556 | € 1.621 | € 1.651 | € 1.781 | € 1.922
>= 80 < 100 | € 1.726 | € 1.727 | € 1.803 | € 1.824 | € 1.961 | € 2.116
>= 100 < 120 | € 1.896 | € 1.880 | € 1.972 | € 1.985 | € 2.128 | € 2.293
>= 120 | € 2.017 | € 1.989 | € 2.099 | € 2.108 | € 2.252 | € 2.426

Tabel 15: Onderhoud zelfstandige studenteneenheden in doorexploiteerscenario
Zelfstandige studenteneenheden doorexploiteerscenario
Bouwjaarklasse/ Grootte | < 1940 | >= 1940 <1960 | >= 1960 <1975 | >=1975 < 1990 | >= 1990 <2005 | >=2005
<40 | € 1.312 | € 1.294 | € 1.292 | € 1.369 | € 1.451 | € 1.540
>=40 < 60 | € 1.421 | € 1.399 | € 1.406 | € 1.494 | € 1.611 | € 1.714
>= 60 < 80 | € 1.568 | € 1.539 | € 1.554 | € 1.650 | € 1.804 | € 1.924
>= 80 < 100 | € 1.692 | € 1.656 | € 1.670 | € 1.773 | € 1.962 | € 2.097
>= 100 < 120 | € 1.828 | € 1.783 | € 1.799 | € 1.911 | € 2.130 | € 2.277
>= 120 | € 1.952 | € 1.901 | € 1.922 | € 2.041 | € 2.288 | € 2.444

Tabel 16: Onderhoud onzelfstandige studenteneenheden in doorexploiteerscenario
Onzelfstandige studenteneenheden doorexploiteerscenario
Bouwjaarklasse/ Grootte | < 1940 | >= 1940 <1960 | >= 1960 <1975 | >=1975 < 1990 | >= 1990 <2005 | >=2005
<40 | € 428 | € 424 | € 439 | € 459 | € 510 | € 550
>=40 < 60 | € 825 | € 789 | € 817 | € 841 | € 951 | € 1.026
>= 60 < 80 | € 1.053 | € 1.003 | € 1.033 | € 1.051 | € 1.196 | € 1.287
>= 80 < 100 | € 1.445 | € 1.373 | € 1.400 | € 1.407 | € 1.618 | € 1.736
>= 100 < 120 | € 1.507 | € 1.433 | € 1.465 | € 1.471 | € 1.685 | € 1.807
>= 120 | € 1.539 | € 1.463 | € 1.497 | € 1.503 | € 1.719 | € 1.843

Tabel 17: Onderhoud extramurale zorgeenheden in doorexploiteerscenario
Extramurale zorgeenheden doorexploiteerscenario
Bouwjaarklasse/ Grootte | < 1940 | >= 1940 <1960 | >= 1960 <1975 | >=1975 < 1990 | >= 1990 <2005 | >=2005
<40 | € 1.243 | € 1.301 | € 1.309 | € 1.438 | € 1.670 | € 1.779
>=40 < 60 | € 1.363 | € 1.407 | € 1.422 | € 1.547 | € 1.790 | € 1.919
>= 60 < 80 | € 1.511 | € 1.538 | € 1.560 | € 1.680 | € 1.934 | € 2.081
>= 80 < 100 | € 1.660 | € 1.671 | € 1.687 | € 1.801 | € 2.061 | € 2.224
>= 100 < 120 | € 1.811 | € 1.804 | € 1.820 | € 1.926 | € 2.187 | € 2.359
>= 120 | € 1.942 | € 1.920 | € 1.939 | € 2.040 | € 2.300 | € 2.481
5.2.5.2

Instandhoudingsonderhoud uitpondscenario
In de tabellen in deze paragraaf zijn de normen voor instandhoudingsonderhoud opgenomen voor de woongelegenheden in het scenario uitponden.

Tabel 18: Onderhoud EGW in uitpondscenario
EGW uitpondscenario
Bouwjaarklasse/ Grootte | < 1940 | >= 1940 <1960 | >= 1960 <1975 | >=1975 < 1990 | >= 1990 <2005 | >=2005
<40 | € 931 | € 911 | € 854 | € 878 | € 894 | € 990
>=40 < 60 | € 1.032 | € 997 | € 937 | € 936 | € 944 | € 1.070
>= 60 < 80 | € 1.101 | € 1.058 | € 990 | € 974 | € 979 | € 1.123
>= 80 < 100 | € 1.174 | € 1.122 | € 1.041 | € 1.012 | € 1.014 | € 1.176
>= 100 < 120 | € 1.208 | € 1.153 | € 1.062 | € 1.030 | € 1.030 | € 1.200
>= 120 | € 1.242 | € 1.184 | € 1.083 | € 1.047 | € 1.046 | € 1.223

Tabel 19: Onderhoud MGW in uitpondscenario
MGW uitpondscenario
Bouwjaarklasse/ Grootte | < 1940 | >= 1940 <1960 | >= 1960 <1975 | >=1975 < 1990 | >= 1990 <2005 | >=2005
<40 | € 755 | € 797 | € 800 | € 831 | € 899 | € 1.002
>=40 < 60 | € 822 | € 852 | € 866 | € 891 | € 954 | € 1.067
>= 60 < 80 | € 914 | € 930 | € 950 | € 964 | € 1.019 | € 1.148
>= 80 < 100 | € 1.032 | € 1.031 | € 1.050 | € 1.049 | € 1.095 | € 1.244
>= 100 < 120 | € 1.141 | € 1.124 | € 1.144 | € 1.129 | € 1.166 | € 1.334
>= 120 | € 1.223 | € 1.193 | € 1.218 | € 1.194 | € 1.223 | € 1.405
5.2.6

Overige exploitatiekosten
De exploitatiekosten bestaan naast de in paragraaf 5.2.5 behandelde kosten voor instandhoudingsonderhoud uit: beheerkosten, belastingen verzekeringen en overige zakelijke lasten.
Het uitvoeren van achterstallig onderhoud valt strikt genomen niet onder exploitatiekosten maar wordt hierna, tezamen met de overige kostensoorten, nader toegelicht.
5.2.6.1

Achterstallig onderhoud
Achterstallig onderhoud of onderhoudsgebreken moeten worden betrokken bij de waardering van de woongelegenheden. Achterstallig onderhoud zijn kosten die het gevolg zijn van onvoldoende onderhoud of van externe omstandigheden (dalende grondwaterstand, aardbevingen) die een direct gevaar vormen voor de elementaire gebouwprestaties en voor het op lange termijn doorexploiteren van de huurwoning. Dit kan onder meer betrekking hebben op funderingsproblemen en asbest dat moet worden verwijderd. Het gaat hierbij dus niet om instandhoudingsonderhoud, dat bedoeld is om een eenheid in eenzelfde technische en bouwkundige staat te houden.
De correctie bij de waardering is in ieder geval aan de orde als de toegelaten instelling de ingreep om achterstallig onderhoud of onderhoudsgebreken ongedaan te maken, in de meerjarenprognose heeft opgenomen. De contante waarde van de kosten van deze ingreep dienen dan in mindering te worden gebracht op de waarde van de betreffende verhuureenheid.
Let op: Het is niet toegestaan om achterstallig onderhoud in andere parameters te versleutelen. De post achterstallig onderhoud moet als een aparte post worden opgenomen primo jaar 1.
5.2.6.2

Beheerkosten
Beheerkosten zijn de kosten die worden gemaakt voor het beheer van de verhuureenheid. Het gaat hierbij om de kosten gemaakt voor de verhuur en marketing van de verhuureenheden. De niet-object gebonden kosten, maatschappelijke beheerkosten, taxatiekosten en accountantskosten worden niet gerekend tot de beheerkosten.
De hoogte van de beheerkosten is afhankelijk van het type verhuureenheid. De bedragen voor de beheerkosten zijn ontleend aan waarderingsgegevens van de toegelaten instellingen die op marktwaarde hebben gewaardeerd, en zijn weergegeven in onderstaande tabel. De bedragen zijn per verhuureenheid, per jaar, inclusief 21% BTW.

Tabel 20: beheerkosten naar type
Type | Beheerkosten
EGW | 542,49
MGW | 532,33
Studenteneenheid | 501,88
Zorgeenheid | 490,61
Het in tabel 20 genoemde totaal aan beheerkosten is onder te verdelen in administratief en technisch beheer. De definities van administratief en technisch beheer zijn opgenomen in Bijlage 1: Definities van dit handboek. In tabel 21 is de percentuele splitsing opgenomen. Deze splitsing heeft geen effect op de marktwaarde maar is aangebracht omdat in onderhoud conform beleidswaarde in veel gevallen inclusief technisch beheer is. Is dat het geval dan moet in de beleidswaarde onder beheer alleen rekening gehouden worden met administratief beheer.

Tabel 21: percentuele verdeling totaal beheerkosten in administratief en technisch beheer
Type beheerkosten | Aandeel in % van totaal beheerkosten
Administratief beheer | 45%
Technisch beheer | 55%
Let op: het komt voor dat woningcorporaties voor instandhoudingsonderhoud conform beleid een bedrag opvoeren waarin zowel de kosten van het instandhoudingsonderhoud zelf, als de kosten van technisch beheer zijn opgenomen. Het is het meest zuiver om die posten te scheiden en technische beheer niet in instandhoudingsonderhoud op te nemen maar te scharen onder de beheerkosten conform beleid.
Indien dat niet mogelijk is moet er voor gewaakt worden dat technisch beheer niet dubbel wordt opgenomen in de post instandhoudingsonderhoud én de post beheer. Als onderhoud volgens beleid inclusief technisch beheer is opgenomen onder instandhoudingsonderhoud onder beleid, dan moeten bij beheer conform beleid alleen de administratieve beheerlasten worden meegerekend. Indien een woningcorporatie alleen over een totaal bedrag voor beheer beschikt, dan geeft tabel 21 een indicatie voor de percentuele verdeling.
5.2.6.3

Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten
Onder belastingen en overige zakelijke lasten vallen de gemeentelijke OZB, de rioolheffing en de verontreinigingsheffing, als ook de waterschapsbelasting. Deze belastingen en heffingen verschillen per gemeente en waterschap. Daarnaast zijn er kosten voor de verzekeringen.
OZB
Toegelaten instellingen kunnen voor de gemeentelijke OZB gebruik maken van de gepubliceerde gemeentelijke tarieven 2024
11
www.coelo.nl/images/Gemeentelijke_belastingen_2024.xlsx
. De gemeentelijke OZB wordt als een percentage van de WOZ-waarde weergegeven. Initieel wordt de OZB voor woongelegenheden berekend op basis van de WOZ-waarde volgens de beschikking uit 2024, dus de WOZ-waarde op peildatum 1-1-2023, en het gemeentelijke percentage voor de vastgoedcategorie voor 2024. In paragraaf 3.4.2 wordt toegelicht hoe vervolgens de prijsinflatie wordt toegepast om de OZB vanaf 2025 en de volgende jaren te berekenen.
Overige belastingen, verzekeringen en heffingen
Voor de rioolheffing, de verontreinigingsheffing, de waterschapsbelasting en verzekeringen, is een gemiddeld percentage per verhuureenheid opgenomen. De percentages, waarop dit gemiddelde is gebaseerd, zijn ontleend aan de waarderingsgegevens van de toegelaten instellingen en weergegeven in onderstaande tabel. Het percentage heeft initieel betrekking op de WOZ-waarde met peildatum 1 januari 2023. Tijdens de 15-jarige DCF-periode wordt het initieel, op basis van de WOZ-waarde tot stand gekomen bedrag, geïndexeerd met de prijsinflatie. Inclusief 21% BTW.

Tabel 22: belastingen en verzekeringen
Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten
Gemeentelijke OZB | Gemeentelijke tarieven 2024 zoals gepubliceerd uitgedrukt in een percentage van de WOZ-waarde met waardepeildatum 1-1-2023.
Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten (excl. gemeentelijke OZB) | 0,07% van de WOZ-waarde
5.2.7

Huurontwikkeling
Bij de huurontwikkeling wordt onderscheid gemaakt tussen de jaarlijkse huurverhoging en de huuraanpassing bij mutatie. De jaarlijkse huurverhoging is van toepassing op de contracthuur, de markthuur en de maximale huur.
In de basisversie worden de markthuur en de maximale huur geïndexeerd met de prijsinflatie.
Voor de huurontwikkeling van de contracthuren, dat wil zeggen huren vóór harmonisatie, geldt een jaarlijkse opslag op de prijsinflatie, de loonindex of het minimum van de prijsinflatie en de loonindex van het voorgaande kalenderjaar. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen laag- en middensegment (gereguleerde) en hoog segment (geliberaliseerde) woningen.
Met ingang van 1-7-2024 worden er vanuit de Wet Betaalbare huur nieuwe begrippen geïntroduceerd om het onderscheid te duiden tussen sociale huur, middenhuur en vrije sector huur. Deze segmenten worden respectievelijk aangeduid als laag segment, midden segment en hoog segment. In Bijlage 1 ‘Definities’ worden deze begrippen nader geduid.
5.2.7.1

De huurindex van de contracthuur van gereguleerde woningen vóór harmonisatie (laag segment en midden segment)
Voor de huurindex van de contracthuur van gereguleerde woningen vóór harmonisatie gelden de volgende uitgangspunten:
- – Er is sprake van een verschil in de grondslag van de huurverhoging tussen de jaren 2025 en 2026.
- – Voor het kalenderjaar 2025 geldt de loonindex uit het voorgaande jaar als grondslag voor de huurindex. Op deze grondslag moet de opslag uit het kalenderjaar zelf toegepast worden.
- – Voor de kalenderjaren vanaf 2026 is de prijsinflatie uit het voorgaande jaar de grondslag voor de huurindex. Op deze grondslag moet de opslag uit het kalenderjaar zelf worden toegepast.
- – Er is een verschil in de opslag tussen laag segment woningen en midden segment woningen.
In tabel 23 en tabel 24 zijn de opslagen en grondslagen opgenomen en zijn de huurindexen uitgewerkt.

Tabel 23: Opslagen, grondslagen en huurindexen contracthuren gereguleerde woningen vóór harmonisatie, laag segment
Opslagen, grondslagen en huurindexen contracthuren gereguleerde woningen vóór harmonisatie, laag segment
Kalenderjaar | 2024 | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 e.v.
Opslag | | 0,00%-punt | 0,50%-punt | 0,50%-punt | 0,50%-punt
Grondslag | | Loonindex (t–1) | Prijsinflatie (t–1) | Prijsinflatie (t–1) | Prijsinflatie (t–1)
Bepaling huurindex op basis van opslag en grondslag |
Prijsinflatie | 3,60% | 3,20% | 2,70% | 2,00% |
Loonindex | 6,60% | 4,30% | 3,80% | 3,80% |
Grondslag in % | | 6,60% | 3,20% | 2,70% | 2,00%
Huurindex | | 6,60% | 3,70% | 3,20% | 2,50%

Tabel 24: Opslagen, grondslagen en huurindexen contracthuren gereguleerde woningen vóór harmonisatie, midden segment
Opslagen, grondslagen en huurindexen contracthuren gereguleerde woningen vóór harmonisatie, midden segment
Kalenderjaar | 2024 | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 e.v.
Opslag | | 1,00%-punt | 1,00%-punt | 1,00%-punt | 1,00%-punt
Grondslag | | Loonindex (t–1) | Prijsinflatie (t–1) | Prijsinflatie (t–1) | Prijsinflatie (t–1)
Bepaling huurindex op basis van opslag en grondslag |
Prijsinflatie | 3,60% | 3,20% | 2,70% | 2,00% |
Loonindex | 6,60% | 4,30% | 3,80% | 3,80% |
Grondslag in % | | 6,60% | 3,20% | 2,70% | 2,00%
Huurindex | | 7,60% | 4,20% | 3,70% | 3,00%
Als gevolg van de huuropslag is het mogelijk dat contracthuren van nog niet gemuteerde laag segment woongelegenheden uit kunnen stijgen boven de sociale huurgrens (voormalige liberalisatiegrens (o.b.v. 143 punten)). Bij nog niet gemuteerde midden segment woongelegenheden is dit mogelijk in relatie tot de midden segment huurgrens (o.b.v. 186 punten).
Wel blijft voor gereguleerde woongelegenheden, zowel in het laag segment als het midden segment, gelden dat de contracthuur niet hoger kan zijn dan de geïndexeerde maximale huur volgens het WWS.
NB. Hierbij de uitzondering voor midden segment woningen waarvan het huurcontract vóór 1-7-2024 is ingegaan, of waarvoor de nieuwbouwopslag geldt. Zie hiervoor ook 5.2.7.5 en 5.2.7.6.
5.2.7.2

De huurindex van de contracthuur van geliberaliseerde woningen vóór harmonisatie (hoog segment)
Voor de huurindex van de contracthuur vóór harmonisatie van geliberaliseerde woningen gelden de volgende uitgangspunten:
- – Voor de kalenderjaren 2025 t/m 2028 gelden de laagste van de prijsindex en de loonindex uit het voorgaande jaar als grondslag voor de huurindex. Op deze grondslag moet de opslag uit het kalenderjaar zelf toegepast worden.
- – Voor geliberaliseerde woningen geldt vanaf juni 2029 de prijsinflatie (t–1) als grondslag voor de huurverhoging.
- – Bovenstaande maatregelen volgen uit de verlenging van de Wet Nijboer.
In tabel 25 zijn de opslagen en grondslagen opgenomen en de resulterende huurindexen uitgewerkt.

Tabel 25: Opslagen, grondslagen en huurindexen contracthuren geliberaliseerde woningen vóór harmonisatie, hoog segment
Opslagen, grondslagen en huurindexen contracthuren geliberaliseerde woningen vóór harmonisatie
Kalenderjaar | 2024 | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 e.v.
Opslag | | 1,00%-punt | 1,00%-punt | 1,00%-punt | 1,00%-punt | 0,00%-punt
Grondslag | | Minimum prijsinflatie (t–1) en loonindex (t–1) | Minimum prijsinflatie (t–1) en loonindex (t–1) | Minimum prijsinflatie (t–1) en loonindex (t–1) | Minimum prijsinflatie (t–1) en loonindex (t–1) | Prijsinflatie
Prijsinflatie | 3,60% | 3,20% | 2,70% | 2,00% | 2,00% | 2,00%
Loonindex | 5,80% | 6,60% | 4,30% | 3,80% | 3,80% | 3,80%
Grondslag in % | | 3,60% | 3,20% | 2,70% | 2,00% | 2,00%
Huurindex | | 4,60% | 4,20% | 3,70% | 3,00% | 2,00%
5.2.7.3

De indexatie van de geharmoniseerde huren, markthuren en maximale huren
Voor de indexatie van contracthuren ná harmonisatie, de markthuren en maximale huren conform het WWS gelden andere regels. Deze worden geïndexeerd met de prijsinflatie. De regels rond indexatie van huurgerelateerde kasstromen zijn in meer detail uitgewerkt in paragraaf 5.2.14.
5.2.7.4

Huuraanpassing bij mutatie
Bij mutatie in het doorexploiteerscenario wordt de huur van de woongelegenheden aangepast naar de markthuur of de maximale huur volgens het woningwaarderingsstelsel. Met ingang van 1-7-2024 worden er vanuit de Wet Betaalbare huur nieuwe begrippen geïntroduceerd om het onderscheid te duiden tussen sociale huur, middenhuur en vrije sector huur. Deze segmenten worden respectievelijk aangeduid als laag segment, midden segment en hoog segment. In Bijlage 1 ‘Definities’ worden deze begrippen nader geduid. Bij mutatie gelden de volgende regels:
- • Heeft de VHE meer dan 186 punten (vanaf 187 punten) en is de VHE op basis van de WWS-punten daarom te liberaliseren? Dan is de markthuur de toe te passen huur bij mutatie.
- • Heeft de VHE minder dan 144 punten (tot en met 143 punten) dan is de VHE op basis van de WWS-punten gereguleerd in het lage segment. In dit geval is de toe te passen huur bij mutatie het minimum van (1) de markthuur danwel (2) de maximale huur op basis van het woningwaarderingsstelsel. Let op: als de maximum huur bij mutatie lager ligt dan de contracthuur van het lopende contract vindt een huurverlaging plaats.
- • Heeft de VHE tussen de 143 en de 187 punten (vanaf 144 tot en met 186 punten) dan is de VHE op basis van de WWS-punten gereguleerd in het midden segment. Voor het midden segment gelden specifieke regels. Deze worden hieronder toegelicht in 5.2.7.5.
NB.:
- • Betreft de VHE een onzelfstandige eenheid, dan valt deze woning per definitie altijd in het gereguleerde segment. Ongeacht de hoogte van de aanvangshuurprijs van de woonruimte in het huurcontract.
- •
Als een zelfstandige VHE meer dan 250 WWS-punten heeft dan wordt de maximale huur als volgt bepaald. Elk punt boven de 250 wordt vermenigvuldigd met het verschil tussen de bedragen, genoemd in de huurprijstabel bij 249 en 250 punten. Het verkregen bedrag wordt vervolgens opgeteld bij de maximale huurprijsgrens die volgens de huurprijstabel behoort bij 250 punten
12
Beleidsboek horend bij het waarderingsstelsel voor zelfstandige woonruimte, Huurcommissie, 5 oktober 2016.
.
Het bovenstaande geldt voor huuraanpassing bij mutatie. De eerst mutatie vindt plaats op 1 juli 2025. Voor de aanvangshuur gelden net iets andere regels zoals beschreven in de volgende paragraaf.
Voor studenteneenheden en extramuraal zorgvastgoed geldt dat de markthuur gelijk is aan de maximum huur volgens het WWS-stelsel. Voor studenteneenheden geldt bovendien dat de markthuur in de basis waardering gelijk is aan de kwaliteitskortingsgrens (zie par 5.2.3).
5.2.7.5

Huuraanpassing bij mutatie – midden segment
Voor het midden segment maakt de Wet Betaalbare huur een onderscheid tussen woningen waarvan het lopende contract voor 1-7-2024 is afgesloten en woningen waarvan het contract vanaf 1-7-2024 is afgesloten. Ook maakt de wet onderscheid tussen woningen na 1-7-2024 voor het eerst in gebruik worden genomen, of waarvan de bouw (of transformatie naar woonruimte met woonfunctie) voor 1 januari 2028 is gestart. Beide gegevens dienen te worden vastgelegd op objectniveau (tabel 5 objectgegevens).
Het lopende contract is voor 1-7-2024 afgesloten
In dit geval is de toe te passen huur bij mutatie het minimum van (1) de markthuur danwel (2) de maximale huur op basis van het woningwaarderingsstelsel.
Let op: als de maximum huur bij mutatie lager ligt dan de contracthuur van het lopende contract vindt bij mutatie een huurverlaging plaats.
Het lopende contract is na 1-7-2024 afgesloten en de woning is voor 1-7-2024, of na 31-12-2027 gebouwd (uitgaande van datum start bouw)
In dit geval is de toe te passen huur bij mutatie het minimum van (1) de markthuur danwel (2) de maximale huur op basis van het woningwaarderingsstelsel.
Let op: als de maximum huur bij mutatie lager ligt dan de contracthuur van het lopende contract vindt bij mutatie een huurverlaging plaats.
Het lopende contract is na 1-7-2024 afgesloten en de nieuwbouwopslag is van kracht
In dit geval is er sprake van de nieuwbouwopslag zoals geformuleerd in de Wet Betaalbare huur. Bij mutatie is de toe te passen huur bij mutatie het minimum van (1) de markthuur danwel (2) de maximale huur op basis van het woningwaarderingsstelsel plus een opslag van 10%.
Let op: als de maximum huur bij mutatie lager ligt dan de contracthuur van het lopende contract vindt bij mutatie een huurverlaging plaats.
Let op: voor de nieuwbouwopslag geldt een instandhoudingstermijn van maximaal 20 jaar. Na het verstrijken van de maximale 20-jarige instandhoudingstermijn van de nieuwbouwsopslag geldt de maximale WWS huur excl. nieuwbouwopslag. De instandhoudingstermijn houdt rekening met de datum van eerste ingebruikname van de woonruimte.
5.2.7.6

Huuraanpassing bij aanvang in het geval de contracthuur hoger is dan de markthuur of de maximaal redelijke huur
Het is mogelijk dat de opgevoerde contracthuur hoger is dan de markthuur en/of de maximale huur volgens het WWS. Dit roept de vraag op hoe om te gaan met deze situatie.
- – Alleen als de contracthuur van een gereguleerde laag segment woning bij aanvang waardering hoger is dan de maximale huur volgens het WWS, dan moet bij aanvang gerekend worden met de lagere maximum huur.
- –
Als de contracthuur van een gereguleerde midden segment woning bij aanvang waardering hoger is dan de maximale huur volgens het WWS, dan moet bij aanvang op de volgende manieren gerekend worden:
  - ○ In het geval de laatste verhuring plaatsvond voor 1-7-2024 topt men de aanvangshuur niet af op de maximale huur volgens het WWS. Aftoppen van de contracthuur vindt dan pas plaats ná mutatie (zie 5.2.7.5).
  - ○ In het geval de laatste verhuring plaatsvond ná 1-7-2024 en de nieuwbouwopslag is niet van kracht, dan moet bij aanvang gerekend worden met de lagere maximum WWS huur.
  - ○
In het geval de laatste verhuring plaatsvond ná 1-7-2024 en de nieuwbouwopslag is van kracht, dan moet bij aanvang gerekend worden met de lagere maximum WWS huur inclusief 10% nieuwbouw opslag. Indien deze inclusief 10% nieuwbouwopslag inderdaad lager ligt dan de aanvangshuur.
    - ■ Let op: ook hier geldt weer de instandhoudingstermijn van maximaal 20 jaar. Zoals benoemd onder 5.2.7.5.
- – In situaties waarin de markthuur van een gereguleerde woning lager is dan de contracthuur, maar de contracthuur lager is dan de maximale huur, dan wordt met de contracthuur als aanvangshuur gerekend en niet met de lagere markthuur. Dit geldt voor alle gereguleerde woningen. Zowel het lage segment als het midden segment.
- – Voor geliberaliseerde woningen, het hoge segment, wordt in het geval de contracthuur hoger is dan markthuur sowieso altijd met de contracthuur als aanvangshuur gerekend. Huuraanpassing vindt dan pas bij mutatie plaats.
5.2.8

Sociale huurgrens (voormalige liberalisatiegrens)
De sociale huurgrens, de voormalige liberalisatiegrens, is per 1 januari 2024 met de regeling huurtoeslaggrenzen 2024 vastgesteld op € 879,66 per maand. In tabel 25 zijn de sociale huurgrenzen voor 2024 en 2025 opgenomen.

Tabel 26: Sociale huurgrens 2024 en 2025
Sociale huurgrens (voormalige liberalisatiegrens) |
Sociale huurgrens 2024 | € 879,66 per maand
Sociale huurgrens 2025 | € 900,07 per maand
5.2.9

Exploitatieverplichting
Sinds april 2017 geldt op alle woningen die in artikel 23a van de BTIV genoemd worden, een exploitatieverplichting van zeven jaar. Hierdoor is er voor de kopende partij een verplichting om de woning minimaal zeven jaar te exploiteren alvorens aan een uitpondscenario te kunnen starten. De exploitatieverplichting geldt bij de verkoop aan derden. Omdat de marktwaarde uitgaat van complexverkoop, en daarmee verkoop aan derden, geldt de verplichting ook voor aangebroken complexen. Een complex heeft een exploitatieverplichting dan en slechts dan als het complex tot het lage segment behoort, op basis van het aantal WWS-punten, of gemengd is en als hierbij 10% of meer van de woningen een maximale huur volgens WWS onder de sociale huurgrens (voormalige liberalisatiegrens) heeft. De maximale huur volgens WWS en de bovengrens van het lage segment op basis van het aantal WWS-punten hebben beide peildatum 31 december 2024.
Kosten die gepaard gaan met uitponden en die normaal begin jaar 1 vallen, moeten nu begin jaar 8 geplaatst en naar dit jaar geïndexeerd worden. Het gaat hier bijvoorbeeld om splitsingskosten. De juridische splitsingskosten moeten dan geïndexeerd worden naar primo jaar 8 met de loonontwikkeling. Technische splitsingskosten in de full variant moeten met de bouwkostenontwikkeling worden geïndexeerd.
5.2.10

Huurderving oninbaar
Onder huurderving oninbaar vallen alleen de huur en andere kosten die door wanbetaling, tijdelijke leegstand, oninbare servicekosten, doorlopende servicekosten tijdens leegstand ten laste van eigenaar of anderszins niet zijn te incasseren. Deze huurderving wordt opgenomen als een vast percentage van 1,0% over de huursom voor de gehele DCF-periode. Dit percentage is ontleend aan de waarderingsgegevens van toegelaten instellingen. Structurele leegstand en mutatieleegstand wordt hierin niet opgenomen.

Tabel 27: huurderving oninbaar
Huurderving oninbaar |
Huurderving oninbaar | 1,0% van de huursom
Bij aanvangsleegstand in het doorexploiteerscenario moet 1,0% van de markthuur als “negatieve” huurinkomsten worden meegenomen.
5.2.11

Aanvangsleegstand
De objectparameter wel of geen aanvangsleegstand bepaalt of het object leegstaat vanaf het begin van de beschouwingsperiode, dus vanaf 1 januari 2025.
5.2.11.1

Aanvangsleegstand bij doorexploiteren
Indien er sprake is van aanvangsleegstand, dan moet in de basisversie gerekend worden met een periode gelijk aan de modelparameter mutatieleegstand (in maanden) en met de huurderving die het resultaat is van deze leegstand.
Voorbeeld:
Stel de aanvangsleegstand is 3 maanden. Dat betekent dat in het eerste kalenderjaar de huurderving als gevolg van leegstand gelijk is aan 3/12 of te wel 25% van de markthuur aan het begin van dat jaar. Na de periode wordt de verhuureenheid bij doorexploiteren tegen de markthuur verhuurd.
Stel: Er is aanvangsleegstand bij een complex waarvan de meest recente verhuurovereenkomst gereguleerd was, echter die bij wederverhuur te liberaliseren is. Dan sowieso aanvangsleegstand inrekenen. Indien een woning als gereguleerd is aangemerkt (dit is een objectgegeven), dan volgt na de periode van leegstand de contracthuur gelijk aan het minimum van de opgevoerde contracthuur/maximale huur op basis de WWS-punten. Bij niet-gereguleerde huur gaat de contracthuur naar de markthuur. De aanvangsleegstand is dan op te vatten als 100% mutatie in het eerste jaar.
5.2.11.2

Aanvangsleegstand bij uitponden
Als er sprake is van aanvangsleegstand in het uitpondscenario en er is geen sprake van een exploitatieverplichting, dan wordt de VHE onmiddellijk uitgepond. De volledige verkoopopbrengst en ook de kosten die met uitponden gepaard gaan vallen dan aan het begin van jaar 1. In dat geval zijn er ook geen exploitatielasten.
Als voor het complex een percentueel maximum aan de “mogelijkheid tot verkoop is gesteld”, zoals gedefinieerd in paragraaf 5.1 over objectgegevens, dan wordt bij aanvangsleegstand slechts dat percentage van de woning direct verkocht.
Alleen in het geval van een in verslagjaar opgeleverd nieuwbouwcomplex (waarbij de initiële verhuurperiodes nog moeten ingaan) of in het geval van een sloopcomplex geldt de voorwaarde voor direct uitponden niet. Ook als de exploitatieverplichting van 7 jaar van toepassing is, dan mag de woning niet direct uitgepond worden.
Het omgaan met aanvangsleegstand in het uitpondscenario kent mogelijk meer nuances en vraagt in sommige gevallen een behoudende benadering. Direct uitponden kan leiden tot een ongewenste waarde en ook tot ongewenste waardeverschillen tussen verschillende waarderingsrondes. Ook kan het zijn dat de markt op bepaalde plaatsen de verkopen als gevolg van aanvangsleegstand niet kan absorberen. Dergelijke situaties kunnen echter in de full versie uitgewerkt worden door gebruik te maken van de vrijheidsgraad voor de mutatiegraad bij uitponden. Modelmatig moet dan een objectgegeven “Direct uitponden bij aanvangsleegstand” in het model worden ingebouwd die dan de op waarde “niet” wordt gezet.
5.2.12

Mutatiekans
Bij de hoogte van de mutatiekans wordt onderscheid gemaakt tussen de mutatiekans in het doorexploiteerscenario en in het uitpondscenario.
5.2.12.1

Mutatiekans bij doorexploiteren
De mutatiekans in het doorexploiteerscenario is gelijk aan de gemiddelde mutatiekans van de betreffende verhuureenheden over de afgelopen vijf jaar (2020–2024). Het betreft het aantal vrijgekomen woningen door reguliere opzeggingen binnen het waarderingscomplex. Onder reguliere opzeggingen vallen alleen huuropzeggingen die onder normale exploitatieomstandigheden ontstaan. Bij sloop, verkoop of samenvoeging is er dus geen sprake van reguliere omstandigheden. De mutatiekans is het totaal aantal mutaties gedurende de vijfjaarsperiode gedeeld door de som van de jaarlijkse ultimo standen van het aantal verhuureenheden.
Voorbeeldberekening
Veronderstel dat een waarderingscomplex 100 verhuurbare eenheden omvat per ultimo jaar gedurende de jaren 2019 t/m 2023 en er geen verkopen plaatsvinden in deze periode.
2019 | 2 mutaties | 100 vhe ultimo 2020
2020 | 5 mutaties | 100 vhe ultimo 2021
2021 | 3 mutaties | 100 vhe ultimo 2022
2022 | 2 mutaties | 100 vhe ultimo 2023
2023 | 0 mutaties | 100 vhe ultimo 2024
Totaal | 12 mutaties | 500 vhe
Hieruit volgt de mutatiekans van het waarderingscomplex: 12/500 oftewel 2,40%
5.2.12.2

Mutatiekans bij uitponden
De mutatiekans in het uitpondscenario kan per prognosejaar variëren, waarbij de mutatiekans voor doorexploiteren de basis vormt voor de hoogte van de mutatiekans bij uitponden. De opslagen in het uitpondscenario zijn ontleend aan waarderingsgegevens van toegelaten instellingen, die op marktwaarde hebben gewaardeerd, en zijn hieronder weergegeven. De volgende opslagen zijn van toepassing:
- • Jaar 1: Indien sprake is van een niet-aangebroken waarderingscomplex, dan geldt een opslag van 2,0%-punt op de mutatiekans voor doorexploiteren. Indien er wel al is uitgepond, wordt de mutatiekans voor doorexploiteren gevolgd.
- • Jaar 2 tot en met 15: De mutatiekans voor doorexploiteren wordt gevolgd. Er wordt dus geen opslag of afslag toegepast.
- • Vanaf jaar 16: de mutatiekans doorexploiteren wordt gevolgd. Er wordt dus geen opslag of afslag toegepast.

Tabel 28: mutatiekans bij uitponden
Mutatiekans uitponden | |
Geen exploitatieverplichting | Wel exploitatieverplichting |
Jaar 1 bij niet-aangebroken complex | Jaar 8 bij niet-aangebroken complex | mutatiekans uitponden gelijk aan mutatiekans doorexploiteren plus 2,0%-punt
Jaar 1 bij aangebroken complex | Jaar 8 bij aangebroken complex | mutatiekans uitponden gelijk aan mutatiekans doorexploiteren
Jaar 2 tot en met jaar 15 | Jaar 9 tot en met jaar 15 | mutatiekans uitponden gelijk aan mutatiekans doorexploiteren
Vanaf jaar 16 (voor bepaling eindwaarde) | idem | Mutatiekans uitponden gelijk aan mutatiekans doorexploiteren
5.2.12.3

Mutatiekans bij exploitatieverplichting/verkoopbeperking
Voor woningen met een exploitatieverplichting geldt de verplichting de woning minstens zeven jaar door te exploiteren. Anders gezegd, deze woningen mogen gedurende die periode niet uitgepond worden. In het uitpondscenario moet daar rekenkundig rekening mee worden gehouden. Uitponden begint in dat geval vanaf het achtste waarderingsjaar en volgt vanaf dat jaar dezelfde methode qua mutatiekans als voor woningen waar vanaf het eerste jaar sprake is van uitponden zoals in paragraaf 5.2.12.2 is vermeld. In jaar 8 geldt de mutatiekans doorexploiteren eventueel met 2,0%-punt opslag. Jaar 9 tot en met 15 wordt de mutatiekans doorexploiteren gevolgd. Vanaf jaar 16 blijft de mutatiekans ook gelijk aan die van de mutatiekans doorexploiteren.
5.2.12.4

Minimale en maximale mutatiekans
Voor het objectgegeven mutatiekans doorexploiteren geldt een minimum van 4% voor alle typen verhuureenheden. Het minimum van 4% geldt alleen voor de basiswaardering. In de full waardering is de mutatiekans een vrijheidsgraad. Het minimum geldt alleen voor de mutatiekans bij aanvang.
Voor de maximale mutatiekans wordt een uitsplitsing naar type verhuureenheid gemaakt: EGW, MGW en zorgeenheid (extramuraal) kennen een maximale mutatiegraad van 50%. Studenteneenheden kennen een maximale mutatiegraad van 100%. Indien een mutatiegraad in een complex boven de maximale mutatiegraad komt te liggen, dan geldt dat de mutatiegraad gelijk wordt gesteld aan het maximum.

Tabel 29: minimale en maximale mutatiekans
Maximale en minimale mutatiekans bij doorexploiteren en bij uitponden
Minimale mutatiekans bij aanvang | 4%
Maximale mutatiekans voor EGW, MGW en extramurale zorgeenheid | 50%
Maximale mutatiekans voor studenteneenheden | 100%
Toelichting omgaan met mutatiekans:
De mutatiekans moet in het uitpondscenario steeds toegepast worden op het aantal woningen dat in exploitatie is in dat jaar (dus het aantal niet gemuteerde woningen). Deze exponentiële benadering is voorgeschreven.
De mutatiekans moet steeds toegepast worden op het aantal in exploitatie zijnde (niet gemuteerde) woningen.
- • Stel de mutatiekans is 5%. In het eerste jaar wordt 5% uitgepond. Van de oorspronkelijke 100% is 5% van de woningen niet meer in exploitatie.
- •
In het daaropvolgende jaar wordt dan 5% van 95% is 4,75% van de woningen uitgepond et cetera.
In het doorexploiteerscenario gaan geen woningen uit exploitatie dus muteert steeds 5% van alle woningen.
- •
In het doorexploiteerscenario geldt voor de bepaling van het niet-geharmoniseerde en het geharmoniseerde deel hetzelfde principe geldt als bij uitponden.
Als immers 5% van de woningen in exploitatie muteert dan geldt die mutatiegraad immers ook voor woningen die al geharmoniseerd zijn. Stel primo jaar 2 is 95% niet en 5% wel geharmoniseerd dan muteert 5% van 95% van de niet-geharmoniseerde en 5% van de 5% wel geharmoniseerde woningen.
5.2.13

Mutatieleegstand
Mutatieleegstand is het aantal maanden dat een verhuureenheid bij mutatie leegstaat voor dat deze wederverhuurd wordt. Hoewel ook uit te ponden woningen mogelijk een periode leegstaan wordt er aan deze woning geen mutatieleegstand toegerekend. Mutatieleegstand heeft huurderving tot gevolg gedurende de periode van leegstand. De huurderving is gebaseerd op de markthuur.

Tabel 30: periode mutatieleegstand
Type | Mutatieleegstand (in maanden)
Gereguleerde woningen zowel laag segment als midden segment | 0 maanden
Geliberaliseerde woningen, hoog segment | 3 maanden
Verkoop | 0 maanden
Voorbeeld:
Stel de mutatieleegstand is 3 maanden. Dat betekent dat bij mutatie gerekend moet worden met 3 maanden huurderving in het kalenderjaar. Deze huurderving is gelijk aan 3/12 of te wel 25% van de markthuur van de verhuureenheid medio dat jaar.
5.2.14

Omgaan met indexatie huurkasstromen
Huurverhogingen vinden plaats op 1 juli van een kalenderjaar. Het uitgangspunt is dat uitponden en huurmutaties ook in het midden van een kalenderjaar plaatsvinden. De uitwerking wijkt daarom af van de uitwerking voor bijvoorbeeld exploitatiekosten.
Voorbeeld:
Het onderstaande voorbeeld licht dat stap voor stap toe.
- – Stel een gereguleerde VHE heeft een contracthuur op prijspeil 31-12-2024 van € 500 per maand. De markthuur van deze woning is op prijspeil € 700 per maand.
- – De huurindex van de contracthuur in 2025 is voor een gereguleerde VHE de loonindex van het voorgaande jaar (6,60%) plus een opslag van 0,00%-punt. In totaal is de huurverhoging in 2024 gelijk aan 6,60%.
De mutatiegraad van het complex, waar de voorbeeld woning toe behoort, is 5% per jaar.
5.2.14.1

Bruto huur in doorexploiteerscenario voor het nog niet geharmoniseerde deel
De bruto huur kasstroom, de huur exclusief huurderving, wordt als volgt bepaald in het doorexploiteerscenario.
- – De eerste zes maanden van 2025 is de contracthuur € 500 per maand. Voor zes maanden is dat in totaal € 3.000.
- – Wordt het contract doorgezet dan is de contracthuur voor de tweede helft van het jaar € 500 * (1 + 6,60%) is € 533,00 per maand. Bij geen mutatie zou de huur over de tweede zes maanden van het jaar € 3.198,00 bedragen. Omdat echter 5% van de huurcontracten muteert geldt dat de huur voor dit deel gelijk is aan 95% van € 3.198,00 is € 3.038,10.
- – Voor de overige 5% geldt de markthuur medio jaar. De markthuur primo jaar is € 700 per maand. De markthuur ultimo wordt berekend door de prijsinflatie over 2025 van 3,60% toe te passen: de markthuur ultimo is dan € 700 * (1 + 3,60%) is € 725,20. De markthuur medio is het gemiddelde van de primo en de ultimo markthuur: € 712,60 per maand (of ook circa 700 * 1,0360,5). Voor de tweede zes maanden is de markthuur totaal: zes maal € 712,60 is € 4.275,60. Omdat maar 5% muteert telt deze huur voor 5% mee: € 213,78.
Let op: voor gereguleerde eenheden geldt dat de huur bij mutatie gemaximeerd is tot de maximum huur volgens het WWS. Is de berekende markthuur medio jaar in dat geval hoger dan de maximale huur volgens het WWS per 1 juli van dat jaar, dan is de mutatiehuur het maximum WWS.
- – De totale bruto huur is in dit voorbeeld de som van:
- – De contracthuur in de eerste helft van het jaar: € 3.000
- – De contracthuur voor 95% in de tweede helft van het jaar: € 3.038,10
- – De markthuur voor 5% in de tweede helft van het jaar: € 213,78
- – De totale bruto huur in 2023 is in dit voorbeeld daarmee: € 6.251,88.
5.2.14.2

Bruto huur in doorexploiteerscenario voor het reeds geharmoniseerde deel
Voor het deel dat reeds geharmoniseerd is geldt voor de huur in de tweede helft van een kalenderjaar dat deze gelijk is aan de huur bij mutatie zoals die geldt voor het nog niet geharmoniseerde deel. Dit is de markthuur medio dat jaar voor gereguleerde eenheden gemaximeerd op de maximale huur volgens het WWS op 1 juli van dat jaar.
5.2.14.3

Bruto huur in uitpondscenario
De berekening voor een uitpondscenario is soortgelijk en gebaseerd op dezelfde getallen. Verder is het uitgangspunt dat bij mutatie volledige uitponding plaatsvindt, er is geen beklemming.
- – In de eerste helft van het jaar is 100% in exploitatie hetgeen resulteert in dezelfde bruto huurinkomsten voor die eerste zes maanden als in bovenstaand voorbeeld: € 3.000.
- – Uitponden vindt modelmatig op 1 juli plaats. Na die actie is nog 95% in exploitatie met de verhoogde contracthuur. Dit levert hetzelfde resultaat voor de tweede helft van het jaar als bij doorexploiteren: een bruto huur van € 3.038,10.
- – Echter is na uitponden de overige 5% uit exploitatie en levert dus geen huurinkomsten meer. De totale bruto huur in 2024 is in dit uitpondscenario daarom: 3.000 + 3.038,10 is € 6.038,10.
Uitponden heeft uiteraard ook gevolgen voor de exploitatiekosten. In dit voorbeeld zijn die de eerste helft van het jaar 100% van het totaal en in de tweede helft 95% van het totaal.
5.2.14.4

Indexatie markthuren
Belangrijkste voor markthuur is dat modelmatig de markthuur medio jaar, op het aangenomen moment van mutatie, wordt aangehouden.
Er is dus geen sprake van óf de prijsinflatie uit het voorgaand kalenderjaar óf de prijsinflatie uit het huidig kalenderjaar toepassen, maar van toepassing van beide: een index in een jaar afgeleid van de voorgaande periode van 12 maanden waarvan 6 maanden in het voorgaande kalenderjaar en 6 maanden in het huidige kalenderjaar valt.
De rekentechniek van het gemiddelde van primo en ultimo jaar markthuur past dat impliciet toe.
- 1.
Bepaal markthuur primo jaar t
- 2.
Pas de prijsinflatie in jaar t toe om de markthuur ultimo jaar t te bepalen
- 3.
De markthuur medio in jaar t is het gemiddelde van de markthuur primo en ultimo
- 4.
De markthuur primo jaar t + 1 is gelijk aan de markthuur ultimo jaar t
- 5.
De markthuur ultimo jaar t + 1 is gelijk aan de markthuur primo jaar t +1 verhoogd met inflatie in jaar t + 1.
- 6.
De markthuur medio jaar t + 1 is gemiddelde van de primo en ultimo in jaar t + 1
- 7.
Enzovoorts.
In deze berekening wordt een combinatie van de prijsinflatie in het voorgaand kalenderjaar én in het huidig kalenderjaar toegepast. In stap 4 zit de inflatie van het voorgaande kalenderjaar opgesloten. In stap 5 zit de prijsinflatie in het huidige kalenderjaar opgesloten.
5.2.14.5

Indexatie maximale huur conform WWS
Met ingang van de Wet Betaalbare huur wordt de maximale huur conform het WWS in het kalenderjaar op 1 januari aangepast op basis van de prijsinflatie van het voorgaande kalenderjaar. In het overgangsjaar 2024 heeft er eenmalig een halfjaarlijkse indexatie plaatsgevonden. Per 1 januari 2025 wordt de maximale huur geïndexeerd met de verhouding van de gemiddelde CPI van de voorafgaande periode van juli tot juli tot het gemiddelde van de CPI in dezelfde periode een jaar eerder. Hiermee volgt de indexatie van de WWS maximaal redelijke huur de indexatie van de sociale huurgrens (voormalige liberalisatiegrens). Ofwel:
Indexatie per januari in jaar t = | (Gemiddelde CPI juli t–2 tot en met juni t–1)
(Gemiddelde CPI juli t–3 tot en met juni t–2)
De maximale huur is niet, zoals de markthuur continu over de tijd, maar discreet: de maximale huur voor een tijdvak van 1 januari in jaar t geldt tot en met 31 december van jaar t. Op het tijdstip van waarderen op 31 december 2024 zijn de maximale huren van 1 januari 2024 gegeven.
NB. Het is in de oktober publicatie van het handboek nog niet duidelijk of de definitieve WWS maximaal redelijke huur per 1 januari 2025 al gepubliceerd zijn. Zoals met andere gegevens in dit handboek die ten tijde van schrijven van dit handboek nog in beweging zijn, bijvoorbeeld de kwaliteitskortingsgrens en sociale huurgrens, is het voorschrift om voor de waardering de meest recente informatie te gebruiken die openbaar bekend is via de officiële kanalen.
5.2.14.6

Indexatie sociale huurgrens (voormalige liberalisatiegrens) en kwaliteitskortingsgrens
Ook de sociale huurgrens en kwaliteitskortingsgrens verlopen niet continu maar discreet. Deze grenzen worden elk jaar op 1 januari, dat wil zeggen primo kalenderjaar, vastgesteld en gelden dan voor het gehele kalenderjaar. De grenzen voor 2025 zijn gegeven. De grenzen voor 2026 zijn gelijk aan de grenzen voor 2025 verhoogd met de prijsinflatie in 2025. Die voor 2027 zijn de grenzen uit 2026 verhoogd met de prijsinflatie 2026, et cetera.
5.2.14.7

Indexatie en aftopping van streefhuren
De richtlijnen voor streefhuren komen aan de orde in het hoofdstuk over beleidswaarde in paragraaf 9.2.3.1.
5.2.14.8

Schema indexatie huurkasstromen
De richtlijnen voor de indexatie van de diverse huur- en huurgerelateerde kasstromen in de voorgaande paragrafen zijn onderstaande tabel opgenomen voor respectievelijk de contracthuur, de markthuur, de maximale huur volgens het WWS en de sociale huurgrens (voormalige liberalisatiegrens).

Tabel 31: Indexatie huur- en huurgerelateerde kasstromen
Kasstroom | | Formule
Contracthuur voor nog niet geharmoniseerde deel
Contracthuur primo jaar t per maand | De contracthuur primo in een jaar is gelijk aan de contracthuur ultimo het voorgaande jaar. De contracthuur primo jaar 1 is een objectgegeven. |
Contracthuur ultimo jaar t per maand | De contracthuur ultimo in een jaar is de contracthuur primo dat jaar geïndexeerd met de huurindex (hi) in dat jaar. De huurindex (hi) is afhankelijk van de prijsinflatie (i) of de loonindex (li) van het voorgaand jaar en de opslag (o) in het kalenderjaar. Welke basis en welke opslag genomen wordt is afhankelijk van het kalenderjaar en van het wel of niet gereguleerd zijn. De specifieke regels voor de huurindex staan in paragraaf 5.2.7. | Voor gereguleerde VHE geldt afhankelijk van kalenderjaar of of O(t) is hierbij de opslag voor een gereguleerde VHE Voor niet-gereguleerde VHE geldt afhankelijk van kalenderjaar O’(t) is hierbij de opslag voor een niet-gereguleerde VHE.
Contracthuur medio jaar t per maand | De contracthuur medio jaar t is gelijk aan de contracthuur ultimo dat jaar. |
Contracthuur per jaar in jaar t | De contracthuur in een jaar t is gelijk aan de som van 6 keer de maandhuur primo jaar t en 6 keer de maandhuur ultimo jaar t |
Contracthuur voor reeds geharmoniseerde deel
Contracthuur primo van jaar t per maand. Dit is de contracthuur voor de eerste helft van het kalenderjaar | De contracthuur primo in een jaar is gelijk aan de contracthuur ultimo van het voorgaande jaar. |
Contracthuur ultimo jaar t per maand. Dit is de contracthuur voor de tweede helft van het kalenderjaar. | De contracthuur ultimo in een jaar is de mutatiehuur. Dit is de markthuur medio jaar t, voor gereguleerde VHE gemaximeerd op de maximum huur WWS medio jaar t. | voor gereguleerde VHE:
Contracthuur per jaar in jaar t | De contracthuur in een jaar t is gelijk aan de som van 6 keer de maandhuur primo jaar t en 6 keer de maandhuur medio jaar t. |
Markthuur
De markthuur primo jaar t per maand | De markthuur primo in een jaar is gelijk aan de markthuur ultimo het voorgaande jaar. De markthuur primo jaar 1 is gegeven. |
De markthuur ultimo jaar t per maand | De markthuur ultimo jaar t is de markthuur primo jaar t geïndexeerd met de prijsinflatie (i) in het huidige jaar. |
De markthuur medio jaar t op basis van gemiddelde | De markthuur medio jaar t is het gemiddelde van de markthuur primo jaar t en de markthuur ultimo jaar t. Dit is de markthuur bij mutatie. |
De markthuur medio jaar t op basis van indexatie | De markthuur medio jaar 1 is de gegeven markthuur geïndexeerd met de prijsinflatie (i) in jaar 1. |
| De markthuur medio jaar t vanaf jaar t is de markthuur medio het voorgaande jaar een half jaar geïndexeerd met de prijsinflatie (i) van het voorgaande jaar en een half jaar met de prijsindex van het huidige jaar. |
Maximale huur WWS
Maximale huur jaar 1 is gegeven | |
Maximale huur vanaf jaar 2 | De maximale huur vanaf jaar 2 is de grens van het voorgaande jaar aangepast met de prijsinflatie van het voorgaande jaar. Dit maximum geldt als grenswaarde voor de markthuur bij gereguleerde woningen. |
Sociale huurgrens (voormalige liberalisatiegrens)
Sociale huurgrens jaar 1 is gegeven | |
Sociale huurgrens vanaf jaar 2 | De sociale huurgrens vanaf jaar 2 is de grens van het voorgaande jaar aangepast met de prijsinflatie van het voorgaande jaar. |
5.2.15

Splitsingskosten
Splitsingskosten zijn de kosten die moeten worden gemaakt om een complex dat nu als een geheel staat geregistreerd in het Kadaster te splitsen. Hierdoor kan het complex vervolgens per verhuureenheid worden verkocht. De splitsingskosten worden verdeeld in juridische en technische splitsingskosten.
Juridische splitsingskosten
Juridische kosten betreffen vergoedingen die voortkomen uit de splitsingsverordening van gemeenten en daarbij gaat het om notaris- en kadasterkosten. Voor juridische kosten wordt een norm gehanteerd van 643,99 euro per te splitsen eenheid.

Tabel 32: juridische splitsingskosten
Juridische splitsingskosten |
Juridische splitsingskosten | € 643,99 per eenheid prijspeil 31-12-2024
Technische splitsingskosten
Technische splitsingskosten zijn de kosten die worden gemaakt ten behoeve van de nadere voorwaarden, die voortvloeien uit de afgegeven splitsingsvergunning door de gemeente. Het gaat hierbij niet om onderhoudskosten, maar om de aanvullende eisen die in het kader van de splitsing dienen te worden gerealiseerd.
In de modelmatige bepaling van de marktwaarde worden geen technische splitsingskosten opgenomen. Als de corporatie dat nodig acht, kunnen de technische splitsingskosten via de full versie als afzonderlijke vrijheidsgraad worden meegenomen. In dat geval is tussenkomst van een externe taxateur vereist met een nadere toelichting.
Toelichting uitwerking splitsingskosten
De splitsing van een complex vindt in het uitpondscenario in de praktijk niet plaats op het moment van uitponden van een woning. Die splitsing vindt vooraf plaats. Dat betekent dat alle splitsingskosten genomen en berekend moet worden primo het eerste jaar van de beschouwingsperiode.
Toelichting uitwerking splitsingskosten bij zeven jaar exploitatieverplichting
Als op de verhuureenheid een zeven jaar exploitatieverplichting rust dan worden de splitsingskosten pas genomen in het 8ste jaar van de DCF-periode omdat het uitponden zeven jaar is uitgesteld. De kosten moeten dan wel naar het begin van het 8ste jaar worden geïndexeerd:
- • Voor de juridische splitsingskosten geldt dan de loonontwikkeling als index.
- • Voor de technische splitsingskosten in een full waardering geldt dan de bouwkostenontwikkeling als index.
Hoe om te gaan met splitsingskosten als een complex gedeeltelijk al gesplitst is?
Indien een complex gedeeltelijk is gesplitst, moet bij het objectgegeven de keuze voor wel of niet gesplitst worden gemaakt conform hetgeen het meest overeenkomt met de werkelijke situatie.
5.2.16

Verkoopkosten
De verkoopkosten zijn de kosten die worden gemaakt voor de verkoop van de verhuureenheden in het uitpondscenario. Onder deze kosten vallen makelaarskosten en, indien aanwezig, eventuele andere handelingskosten. Onderhoudskosten die worden gemaakt om een woning gereed te maken voor verkoop en de overdrachtsbelasting, vallen niet onder de verkoopkosten. De hoogte van het percentage is ontleend aan de waarderingsgegevens van toegelaten instellingen. Het in de tabel weergegeven percentage is alleen van toepassing op de peildatum 31 december 2024. Het bedrag ultimo 2025 wordt aangepast conform de bijbehorende loonkostenontwikkeling en is inclusief 21% BTW.

Tabel 33: verkoopkosten
Verkoopkosten
Verkoopkosten | 1,0% van de leegwaarde
Toelichting uitwerking verkoopkosten:
Voor deze kosten geldt het midden jaar principe. Zoals eerder toegelicht moeten de kosten berekend worden als het gemiddelde van de verkoopkosten primo en ultimo van een kalenderjaar.
5.2.17

Erfpacht
Erfpacht beïnvloedt de waarde van de verhuureenheid. Het effect van de erfpacht op de waarde vloeit voort uit de consequenties die de erfpacht voor de koper heeft. Er zijn in Nederland verschillende vormen van erfpacht met zeer verschillende contractvormen en voorwaarden. Erfpacht gaat ook gepaard met enige onzekerheid omdat bijvoorbeeld herzieningen van canons of hernieuwde afkoop ver in de toekomst liggen en in veel gevallen niet precies zijn vastgelegd.
In deze paragraaf wordt de bepaling van de gevolgen van erfpacht alleen op hoofdlijnen beschreven. Deze beschrijving dient als een handreiking te worden opgevat.
Als de contractvoorwaarden van de erfpacht niet overeenkomen met de hoofdlijnen en uitwerkingsvoorbeelden zoals hierna beschreven zijn (bijvoorbeeld door bijzondere contractvorm of sterk afwijkende uitgangspunten) is maatwerk nodig dat in de full versie mogelijk is.
Het uitgangspunt is om de eenheid eerst te waarderen alsof deze op eigen grond staat en vervolgens de gevolgen van erfpacht te bezien als correcties op deze waarde. De correcties komen voort uit toekomstige financiële verplichtingen verbonden aan de erfpacht zoals canon betalingen en/of hernieuwde toekomstige afkoopsommen.
Wel of geen erfpacht en typen erfpacht
Qua zakelijk recht op de grond zijn de volgende vier mogelijkheden (naar tijdsindeling) het meest gebruikelijk:
- •
Eigendom
Er is geen splitsing tussen het economisch en juridisch recht van grondeigendom.
- •
Eeuwigdurende erfpacht
Bij eeuwigdurende erfpacht is het economisch recht van de grond voor eens en voor altijd gevestigd.
- •
Voortdurende erfpacht
Bij voortdurende erfpacht is in principe sprake van eeuwigdurende erfpacht, met dien verstande dat deze eventueel tussentijds bij het einde van een tijdvak kan eindigen als de grondeigenaar en de erfpachter geen overeenstemming kunnen bereiken over de erfpachtvoorwaarden van het nieuwe tijdvak. Dit laatste is overigens hypothetisch zodat in de praktijk naar tijdsindeling de eeuwigdurende erfpacht en de voortdurende erfpacht hetzelfde uitpakken.
- •
Tijdelijke erfpacht
Bij tijdelijke erfpacht eindigt het recht aan het einde van de termijn waarvoor het is aangegaan. Hierbij geldt wel dat het in de praktijk voorkomt dat erfpachtrechten in voorkomende gevallen “tijdelijk” genoemd worden doch in de praktijk “voortdurend” zijn omdat ze strikt genomen uitgaan van continuering bij het einde van het tijdvak.
Een ander aspect van de erfpacht betreft de canon. Dit is de vergoeding die de erfpachter aan de grondeigenaar verschuldigd is voor zijn erfpachtrecht. Deze kan periodiek verschuldigd zijn, voor een bepaalde periode afgekocht, of eeuwigdurend afgekocht. De periodieke canon kan vast maar ook variabel zijn.
Het is gebruikelijk dat bij het einde van een tijdvak (bij tijdelijke erfpacht of voortdurende erfpacht) de canon herzien wordt.
Verder is nog van belang de bestemming van de erfpacht. In de praktijk wordt een onderscheid gemaakt tussen sociale woningen en marktwoningen (huur- of koop). Voor sociale woningen gelden dan lagere grondprijzen vergeleken met marktwoningen. Bij de omzetting van sociaal naar marktbestemming is dan veelal een meerwaardeafdracht (ook wel suppletie) van toepassing.
In het objectgegeven “Erfpacht” wordt aangegeven welke van deze vier situaties van toepassing is.
In het objectgegeven “Waardecorrectie erfpacht” wordt de contante waarde op peildatum 31-12-2024 van alle toekomstige erfpachtverplichtingen opgenomen.
Waardecorrectie erfpacht
Bij tijdelijk erfpacht is er sprake van een samengestelde waardecorrectie. Die waardecorrectie is de contante waarde van de volgende componenten:
- 1.
Bij tijdelijk erfpacht met canon: de contante waarde van de erfpachtcanon tot de einddatum van het contract. De indexatie van de canon verschilt per contract en kan bijvoorbeeld jaarlijks of om de twee of vijf jaar plaatsvinden. De disconteringsvoet voor het bepalen van de contante waarde is gelijk aan de disconteringsvoet voor de waardering.
- 2.
Bij tijdelijke erfpacht zowel met canon als afgekocht: de contante waarde van de nieuwe afkoopsom op het moment van einde van het contract. Ook bij contracten met een jaarlijkse canon kan met die afkoopsom gerekend worden omdat die op te vatten is als de contante waarde van het de herziene canonverplichtingen. Om de hoogte van de afkoopsom op herzieningsdatum te benaderen zijn de volgende gegevens nodig:
  - – De grondwaarde op peildatum. Deze kan als bekend worden verondersteld of berekend worden op basis van een grondquote. Een grondquote van 25% impliceert dat de grondwaarde gelijk is aan 25% van de leegwaarde op peildatum.
  - – Een indexatie van de grondwaarde. Hiervoor kan de prijsinflatie worden gehanteerd ervan uit gaand dat grond in de loop der tijd reëel dezelfde waarde behoudt.
  - – Een afslag op de grondwaarde bij herziening: veel gemeenten rekenen bij herziening van de erfpacht met een reductie/afslag op de waarde.
  - – De tijdsduur tot het moment van herziening van het canon of het opnieuw afkopen.
  - – De disconteringsvoet voor de contante waarde. Deze is gelijk aan de disconteringsvoet die voor de hele waardering wordt gebruikt.
- 3.
Bij tijdelijk erfpacht -zowel met canon als afgekocht- de afkoopsom bij de volgende herziening. Deze afkoopsom wordt op dezelfde wijze als hierboven bepaald, maar dan bijvoorbeeld 25 of 50 jaar verder in de tijd. Het is mogelijk ook volgende herzieningen mee te nemen in de berekening maar deze hebben op contante waarde basis nog nauwelijks invloed en kunnen genegeerd worden.
- 4.
Erfpachtsuppletie ook wel meerwaardeafdracht genoemd. Afhankelijk van de voorwaarden van het contract is een aanvullend bedrag verschuldigd bij functie- of bestemmingswijziging, bijvoorbeeld van sociale naar vrije sector verhuur, van maatschappelijke bestemming naar commerciële bestemming of van huur naar koop. De hoogte van dit bedrag en het moment waarop dit betaald moet worden, verschilt per erfpachtcontract. In sommige gevallen is een meerwaardeafdracht niet in het contract maar in ene ontwikkel- of uitgifteovereenkomst opgenomen.
- 5.
Tot slot is er nog sprake van een effect op de leegwaarde: het feit dat vastgoed op erfpachtgrond en niet op eigen grond staat heeft mogelijk invloed op de leegwaarde. Dit effect staat los van de hierboven genoemde componenten die allen te maken hebben met toekomstige erfpachtverplichtingen. De leegwaarde zoals die wordt vastgesteld vanuit WOZ gaat normaliter uit van de fictie eigen grond dus is dit effect in vele gevallen verwaarloosbaar.
Bij eeuwigdurende afgekochte erfpacht spelen canon, canonherzieningen en toekomstige afkoopsommen geen rol. Wel kan er in dat geval wel sprake zijn van erfpacht suppletie (meerwaardeafdracht).
Schema en vergelijkingen voor berekenen waardecorrectie erfpacht
In onderstaand schema zijn de componenten die de waardecorrectie erfpacht opgenomen (met uitzondering van een mogelijk effect op de leegwaarde). Voor deze componenten is tevens een mogelijke rekenaanpak opgenomen. Schema en aanpak dienen als handreiking. Werkelijke berekeningen kunnen afwijken van de hieronder beschreven principes.
NCW canons
Indien van toepassing de netto contante waarde van de canons tot de eind(herzienings)datum. De indexatie is afhankelijk van het contract. De te gebruiken disconteringsvoet is de dezelfde als voor de waardering wordt gebruikt.
Stel de canon op prijspeil is € 800 per jaar, het contract loopt nog 10 jaar (t1 = 10), de prijsinflatie is 1,80% en de discontovoet (d) is gelijk aan 7,50%. Als het canon jaarlijks geïndexeerd wordt met de prijsinflatie, dan is de uitkomst voor deze component gelijk aan € 6.112.
NCW canons is € 6.112.
NCW afkoop1
Dit is de netto contante waarde van de afkoopsom op de eind(herzienings)datum van het contract. Uitgangspunt is dat deze afkoopsom overeenkomt met de contante waarde van herziene canons. Stel de leegwaarde (lw) op prijspeil is € 150.000 en de grondquote (gq) 20%, dan is de grondwaarde op prijspeil gelijk aan € 30.000. Deze grondwaarde wordt over een periode van 10 jaar geïndexeerd met de prijsinflatie (i) van 1,80%. De grondwaarde op het tijdstip herziening is dan 30.000 * (1 + 1,80%)^10 is € 35.859. Stel de afslag (a) die de gemeente hanteert is 30%. Dan is de afkoopsom op tijdstip herziening 70% van € 35.859 is € 25.101. De NCW van dit bedrag tegen een discontovoet (d) van 7,50% is € 12.627.
NCW afkoop 1 is € 12.627
Uitgedrukt in een vergelijking:
NCW afkoop 2
Stel de duur van het volgende contract (t2) is gelijk aan 50 jaar. Gegeven de grondwaarde op prijspeil van € 30.000, de inflatie van 1,80% een periode van 10 plus 50 is 60 jaar (t1 + t2), dan is de grondwaarde op het tijdstip van de tweede herziening gelijk aan € 87.496. Gegeven de afslag (a) van 30% is de afkoopsom op dat moment gelijk aan € 61.247. De NCW van dit bedrag tegen een disconteringsvoet van 7,50% en een periode van 60 jaar is € 828.
NCW afkoop 2 is € 828
Uitgedrukt in een vergelijking:
Waardecorrectie erfpacht
De waardecorrectie erfpacht voortkomend uit toekomstige verplichting is de som van drie hierboven berekende componenten:
+ | NCW canons | € 6.112
+ | NCW afkoop 1 | € 12.627
+ | NCW afkoop 2 | € 828
= | Waardecorrectie erfpacht | € 19.567
In dit schema zijn de overige twee effecten van erfpacht niet opgenomen. Het effect op de leegwaarde zou, in de basis waardering, tot uitdrukking moeten komen in de WOZ-waarde. In de full-versie is de leegwaarde een vrijheidsgraad.
Het effect van erfpacht suppletie is te berekenen door het verschuldigde bedrag en het moment van betalen te nemen en dan additioneel de contante waarde van dit bedrag mee te rekenen.
5.2.18

Disconteringsvoet woongelegenheden: EGW en MGW
De disconteringsvoet is de marktconforme rendementseis waartegen de verwachte toekomstige inkomsten en uitgaven contant worden gemaakt. Voor woongelegenheden van het type EGW en MGW wordt de disconteringsvoet bepaald op basis van een aantal eigenschappen van de verhuureenheid. Bij die eigenschappen horen parameters die bepaald zijn ten eerste op basis van de door taxateurs toegepaste discontovoeten full waarderingen in de dataset van het validatieonderzoek 2023 en ten tweede door effectstudies en backtesting waarbij de uitkomsten uit de analyse van de dataset afgezet worden tegen een aanvaardbare en verklaarbare waardeontwikkeling.
De hoogte van de disconteringsvoet is afhankelijk van de volgende kenmerken van de woning:
- • Het bouwjaar verdeeld in zeven klassen
- • Het type verhuureenheid verdeeld in twee klassen: EGW en MGW
- • Het COROP-gebied plus de vier grote gemeenten waarin de verhuureenheid gelegen is
- • Het COROP-gebied plus de vier grote gemeenten voor het weerspiegelen van de disconteringsvoet in 2023
- • Het scenario doorexploiteren of uitponden voor de waardering in twee klassen
- • Het feit of een verhuureenheid gelegen is in een fullregio en/of aardbevingsgebied.
In een vergelijking weergegeven is de disconteringsvoet gelijk aan:
Hierin geldt:
- • dv: is de te bepalen disconteringsvoet.
- • dvRef: is de disconteringsvoet van het referentieobject ultimo 2023, exclusief dMarkt.
- • dBouwjaar: is de op- of afslag op de disconteringsvoet gerelateerd aan de bouwjaarklasse.
- • dType: is de op- of afslag op de disconteringsvoet gerelateerd aan het type verhuureenheid.
- • dRegio: is de op- of afslag op de disconteringsvoet gerelateerd aan de ligging van de verhuureenheid.
- • dGebied: is de opslag op de disconteringsvoet indien de verhuureenheid in een fullregio en/of aardbevingsgebied ligt.
- • dScenario: is de op- of afslag op de disconteringsvoet gerelateerd aan het waarderingsscenario.
- • dMarkt: is de op- of afslag gerelateerd aan de marktontwikkelingen in 2024 en hun effect op de disconteringsvoet. De op basis van het validatieonderzoek 2023 bepaalde factoren leiden immers tot de disconteringsvoet op 31-12-2023. Om de disconteringsvoet op 31-12-2024 te bepalen moeten de marktontwikkelingen en hun effect meegenomen worden.
In de volgende tabellen worden de parameters gegeven.

Tabel 34: referentieobject disconteringsvoet
Referentieobject disconteringsvoet |
Kenmerk | Klasse
Bouwjaarklasse | ≥ 1976 < 1993
Type verhuureenheid | MGW
COROP plus G4 | ’s-Gravenhage
Waarderingsscenario | Doorexploiteren
Disconteringsvoet ultimo 2023 | 5,32% (dvRef)
Disconteringsvoet ultimo 2024 | 5,77% (dv)

Tabel 35: opslag disconteringsvoet bouwjaarklasse: dBouwjaar
Bouwjaarklasse | Opslag %-punt | Bouwjaarklasse | Opslag %-punt
< 1904 | 0,00% | ≥ 1976 < 1993 | 0,00%
≥ 1904 < 1931 | – 0,03% | ≥ 1993 < 2003 | 0,01%
≥ 1931 < 1951 | 0,05% | ≥ 2003 < 2013 | – 0,06%
≥ 1951 < 1966 | 0,21% | ≥ 2013 | – 0,26%
≥ 1966 < 1976 | 0,08% | |

Tabel 36: opslag disconteringsvoet type: dType
Type verhuureenheid | Opslag %-punt
EGW | – 0,21%
MGW | 0,00%

Tabel 37: opslag disconteringsvoet per gebied COROP-gebied en G4: dRegio
COROP-gebied G4 | Opslag %-punt | COROP-gebied G4 | Opslag %-punt
Oost-Groningen | 2,56% | Agglomeratie Haarlem | 0,58%
Delfzijl en omgeving | 1,96% | Zaanstreek | 0,88%
Overig Groningen | 0,46% | Groot-Amsterdam | 0,69%
Noord-Friesland | 0,81% | Het Gooi en Vechtstreek | 0,83%
Zuidwest-Friesland | 0,50% | Agglomeratie Leiden en Bollenstreek | 0,18%
Zuidoost-Friesland | 1,06% | Agglomeratie ’s-Gravenhage | – 0,18%
Noord-Drenthe | 2,96% | Delft en Westland | 0,00%
Zuidoost-Drenthe | 1,02% | Oost-Zuid-Holland | 0,06%
Zuidwest-Drenthe | 1,03% | Groot-Rijnmond | 0,71%
Noord-Overijssel | 0,89% | Zuidoost-Zuid-Holland | 0,51%
Zuidwest-Overijssel | 0,98% | Zeeuwsch-Vlaanderen | 1,24%
Twente | 2,72% | Overig Zeeland | 0,70%
Veluwe | 0,88% | West-Noord-Brabant | 1,13%
Achterhoek | 2,64% | Midden-Noord-Brabant | 0,37%
Arnhem/Nijmegen | 0,90% | Noordoost-Noord-Brabant | 0,79%
Zuidwest-Gelderland | 1,63% | Zuidoost-Noord-Brabant | – 0,19%
Utrecht | 0,42% | Noord-Limburg | 0,68%
Kop van Noord-Holland | 1,65% | Midden-Limburg | 0,93%
Alkmaar en omgeving | 1,97% | Zuid-Limburg | 1,73%
IJmond | 0,40% | Flevoland | 0,51%
G4 | Opslag %-punt | G4 | Opslag %-punt
Amsterdam | – 0,09% | Rotterdam | 0,10%
’s-Gravenhage | – | Utrecht (gemeente) | 0,81%
Tabel 37 is voor indicatieve doeleinden opgenomen, aardbeving- en fullregio’s vallen immers buiten de basiswaardering.

Tabel 38: opslag disconteringsvoet gebied: dGebied
Type gebied | Opslag %-punt
Aardbevings- én fullregio | 0,86%
Aardbevingsgebied | 0,83%
Fullregio | 0,03%
Overig gebied | 0,00%

Tabel 39: opslag disconteringsvoet waarderingsscenario: dScenario
Waarderingsscenario | Opslag %-punt
Doorexploiteren | 0,000%
Uitponden | 0,97%

Tabel 40: opslag of afslag disconteringsvoet marktontwikkeling 2024: dMarkt
COROP-gebied G4 | Opslag %-punt | COROP-gebied G4 | Opslag %-punt
Oost-Groningen | 0,20% | Agglomeratie Haarlem | 0,25%
Delfzijl en omgeving | 0,20% | Zaanstreek | 0,25%
Overig Groningen | 0,20% | Groot-Amsterdam | 0,25%
Noord-Friesland | 0,20% | Het Gooi en Vechtstreek | 0,25%
Zuidwest-Friesland | 0,20% | Agglomeratie Leiden en Bollenstreek | 0,25%
Zuidoost-Friesland | 0,20% | Agglomeratie ’s-Gravenhage | 0,25%
Noord-Drenthe | 0,20% | Delft en Westland | 0,25%
Zuidoost-Drenthe | 0,20% | Oost-Zuid-Holland | 0,25%
Zuidwest-Drenthe | 0,20% | Groot-Rijnmond | 0,25%
Noord-Overijssel | 0,20% | Zuidoost-Zuid-Holland | 0,25%
Zuidwest-Overijssel | 0,20% | Zeeuwsch-Vlaanderen | 0,20%
Twente | 0,20% | Overig Zeeland | 0,20%
Veluwe | 0,20% | West-Noord-Brabant | 0,20%
Achterhoek | 0,20% | Midden-Noord-Brabant | 0,20%
Arnhem/Nijmegen | 0,20% | Noordoost-Noord-Brabant | 0,20%
Zuidwest-Gelderland | 0,25% | Zuidoost-Noord-Brabant | 0,20%
Utrecht | 0,25% | Noord-Limburg | 0,20%
Kop van Noord-Holland | 0,25% | Midden-Limburg | 0,20%
Alkmaar en omgeving | 0,25% | Zuid-Limburg | 0,20%
IJmond | 0,25% | Flevoland | 0,20%
G4 | Opslag %-punt | G4 | Opslag %-punt
Amsterdam | 0,45% | Rotterdam | 0,45%
’s-Gravenhage | 0,45% | Utrecht (gemeente) | 0,45%
5.2.19

Disconteringsvoet woongelegenheden: studenten- en extramurale zorgeenheden
De disconteringsvoet is de marktconforme rendementseis waartegen de verwachte toekomstige inkomsten en uitgaven contant worden gemaakt. Voor studenten- en extramurale zorgeenheden geldt dat alleen wordt gewerkt met een doorexploiteerscenario. De disconteringsvoet wordt opgebouwd uit de volgende drie onderdelen:
- – De risicovrije rentevoet.
- – De vastgoedsector specifieke opslag.
- – De opslag voor het markt- en objectrisico.
De hoogte van de risicovrije rentevoet wordt bepaald aan de hand van het 24-maands historisch gemiddelde van de 10-jaar EURO area yield curve gebaseerd op triple AAA rated staatsobligaties zoals gepubliceerd door de ECB. Doordat gebruik wordt gemaakt van het 24-maands gemiddelde, worden incidentele pieken van de rente op de peildatum van de waardering voorkomen.
De vastgoed sectorspecifieke opslag is een vastgoedsector gebonden risico-opslag, welke dient ter compensatie voor het extra risico dat wordt gelopen voor het investeren in vastgoed, ten opzichte van de risicovrije rente. Het percentage voor de vastgoedsector specifieke opslag is ontleend aan waarderingsgegevens van toegelaten instellingen.

Tabel 41: risicovrije rentevoet en vastgoed opslag
Opbouw disconteringsvoet
Risicovrije rentevoet | 2,45%
Vastgoed sectorspecifieke opslag | 4,87%
De opslagen voor het markt- en objectrisico zijn gecombineerd. Deze gecombineerde opslag is afhankelijk gesteld van drie kenmerken van de verhuureenheden:
- – Bouwjaar ingedeeld in vijf bouwjaarklassen.
- – Type verhuureenheid ingedeeld in vier typen.
- – Regio ingedeeld in vier regio’s.

Tabel 42: referentieobject studenten- en extramurale zorgeenheden
Kenmerken referentieobject | Klasse
Bouwjaarklasse | < 1960
Type verhuureenheid | Studenteneenheid
Regio | West
Disconteringsvoet | 7,57%
Opslag voor markt- en objectrisico | 0,25%
De totale disconteringsvoet voor het referentie-object bedraagt 7,57%. Aangezien de risicovrije rentevoet en de vastgoedsector specifieke opslag samen op 7,32% uitkomen, kan afgeleid worden dat bij het referentieobject de opslag voor het markt- en objectrisico %-punt bedraagt. Om tot de disconteringsvoet van de afzonderlijke verhuureenheden te komen, wordt gebruik gemaakt van het referentieobject. De onderstaande tabellen geven de op- en afslagen ten opzichte van het referentieobject weer bij elk van de onderscheiden kenmerken. Door per verhuurbare eenheid de kenmerken te bepalen en vervolgens de relevante op- en afslagen op te tellen bij, respectievelijk af te trekken van de totale disconteringsvoet van het referentieobject, ontstaat de disconteringsvoet van de overige verhuureenheden.

Tabel 43: effect bouwjaarklasse op disconteringsvoet studenten- en extramurale zorgeenheden
Bouwjaarklasse | Opslag in %-punt
< 1960 | 0,00%
1960–1974 | 0,13%
1975–1989 | – 0,06%
1990–2004 | – 0,25%
≥ 2005 | – 0,50%

Tabel 44: effect type verhuureenheid op disconteringsvoet studenten- en extramurale zorgeenheden
Type | Opslag in %-punt
Studenteneenheid | 0,00%
Zorgeenheid (extramuraal) | 0,60%

Tabel 45: effect regio op disconteringsvoet studenten- en extramurale zorgeenheden
Regio | Opslag in %-punt
Noord | 0,75%
Oost | 0,45%
Zuid | 0,70%
West | 0,00%
5.2.20

Eindwaarde
De eindwaarde is de marktwaarde van het waarderingscomplex aan het einde van het 15^e jaar. Deze waarde is gelijk aan de contante waarde van de verwachte kasstromen die vanaf het 16^e exploitatiejaar worden verwacht. Deze eindwaarde wordt vervolgens contant gemaakt met de gehanteerde disconteringsvoet naar de waardepeildatum en is zo onderdeel van de marktwaarde.
De berekening van de eindwaarde verschilt in het doorexploiteerscenario ten opzichte van het uitpondscenario.
5.2.20.1

Eindwaarde in het doorexploiteerscenario
Bij de berekening van de eindwaarde in het doorexploiteerscenario wordt vanaf het 16^e jaar verondersteld dat sprake is van doorexploiteren met een voortdurende looptijd.
De benadering op basis van voortdurende looptijd is voorgeschreven.
Alle afzonderlijke kasstromen ontwikkelen zich met de eigen groeivoet. Voor de onderhoudskosten bijvoorbeeld is de groeivoet gelijk aan ontwikkeling van de bouwkostenindex. Bij huurdersmutatie wordt, waar dat aan de orde is, de huur opgetrokken naar de markthuur of de maximale huur volgens het woningwaarderingsstelsel of, bij studenteneenheden, de kwaliteitskortingsgrens.
Bij de bepaling van de eindwaarde in het doorexploiteerscenario wordt geen verouderingsopslag meegerekend. (De term verouderingsopslag betreft het verhogen van instandhoudingsonderhoud met 100% vanaf het 16^{de} jaar).
De eindwaarde aan het eind van het 15^e jaar is gelijk aan al deze kasstromen, contant gemaakt met de gehanteerde disconteringsvoet.
Let op: de op deze manier bepaalde eindwaarde is de bruto eindwaarde. Op deze eindwaarde moeten de overdrachtskosten (zie paragraaf 5.2.21) nog in mindering worden gebracht om zo de netto eindwaarde te bepalen.
De eindwaarde in het doorexploiteerscenario komt uitsluitend voort uit het voortzetten van de exploitatie.
De eindwaarde in het uitpondscenario op zijn beurt komt voort uit het voortzetten van uitponden.
5.2.20.2

Eindwaarde in het uitpondscenario
De eindwaarde in het uitpondscenario is gebaseerd op het verder uitponden van de, aan het eind van het 15^e jaar, nog niet verkochte woongelegenheden. De kasstromen van de dan nog verhuurde woongelegenheden verlopen zoals in het doorexploiteerscenario en de opslag voor veroudering. De eindwaarde op het eind van het 15^e jaar is dan weer gelijk aan al deze kasstromen contant gemaakt met de gehanteerde disconteringsvoet.
N.B.
Bij het bepalen van de eindwaarde in het uitpondscenario wordt wel gerekend met een verouderingsopslag van 100% voor instandhoudingsonderhoud. Dit in tegenstelling tot de eindwaarde in het doorexploiteerscenario zoals beschreven in de voorgaande paragraaf. Dat betekent dat vanaf het 16^e jaar wordt gerekend met een verdubbeling van de kosten van instandhoudingsonderhoud.
5.2.20.3

Toelichting uitwerking eindwaarde op basis voortdurende looptijd
De eindwaarde ultimo jaar 15 kan op twee eindwaardescenario’s worden berekend:
- • een eindwaardescenario op basis van uitponden.
- • of een eindwaardescenario op basis van doorexploiteren.
In beide eindwaardescenario’s wordt de eindwaarde in de basisversie berekend op basis van een voortdurende looptijd benadering.
- • Theoretisch geldt dat de contante waarde van een oneindig gelijkblijvend kasstroom CF tegen een discontovoet d gelijk is aan CF/d.
- • Eveneens geldt dat een de contante waarde van een kasstroom CF die jaarlijks met een groeivoet g stijgt gelijk is aan CF/(d – g) (1). Deze principes kunnen gebruikt worden in de eindwaarde berekening.
Kapitalisatiefactoren
De kasstromen in jaar 15 (CF15) vormen de basis voor de eindwaardeberekening. De eindwaarde geldt ultimo jaar 15 en begint dus met de kasstroom in jaar 16. De kasstroom medio jaar 16 moet dus eerst nog gecorrigeerd worden voor de groeifactor g: CF16 = CF15 * (1 + g). Ook moet voor de bepaling van de contante waarde van de eindwaarde EW nog gecorrigeerd worden vanwege het medio jaar disconteren: EW = EW * (1 + d)0,5.
Het invoeren van deze gegevens in vergelijking (1) uit de voorgaande paragraaf geeft de vergelijking voor de eindwaarde ultimo jaar 15 gegeven een kasstroom CF15 in jaar 15, een discontovoet d en een groeifactor g:
EW = CF15 * (1 + d)0,5 * (1 + g) / (d – g).
Deze vergelijking kan geschreven worden als EW = CF15 * K, waarbij K een kapitalisatiefactor is gelijk aan (1 + d)0,5 * (1 + g) / (d – g). (2)
Indien daarnaast sprake is van een mutatiegraad m, dan neemt een kasstroom jaarlijks mogelijk af met (1 – m). Dat betekent dat de groeifactor niet gelijk is aan 1 + g maar aan (1 – m) * (1 + g) en g gelijk aan (1 – m) * (1 + g) – 1. Invoeren in vergelijking (2) geeft:
EW = CF15 * (1 + d)0,5 * (1 – m) * (1 + g) / (d – ((1 – m) * (1 + g) – 1)).
Wanneer ervan uitgegaan wordt dat in het doorexploiteerscenario het complex aan het einde van de beschouwingsperiode in de verhuur blijft, zal de huurkasstroom vanaf jaar 16 uit drie componenten bestaan:
- 1.
Het deel dat begin jaar 16 geharmoniseerd is en al op de maximale huur zit.
- 2.
Het deel dat begin jaar 16 nog niet is geharmoniseerd en ieder jaar afneemt, omdat het alsnog wordt geharmoniseerd.
- 3.
Het deel dat ná begin jaar 16 alsnog wordt geharmoniseerd. Dit deel wordt ieder jaar groter.
Voor al deze drie kasstromen wordt een aparte kapitalisatiefactor berekend. Hierbij maken we de volgende aannames:
- • De huur wordt jaarlijks opgehoogd met een percentage g (de prijsinflatie).
- • De disconteringsvoet is gelijk aan d.
- • Huurdersmutaties vinden plaats op basis van een mutatiegraad m.
Dan worden de volgende kapitalisatiefactoren berekend voor de huur:
- 1.
Het geharmoniseerde deel zit al op de maximale huur. Deze huur stijgt jaarlijks met de groeivoet g en wordt contant gemaakt tegen een disconteringsvoet d. Omdat kasstromen halverwege het jaar vallen en de eindwaarde ultimo jaar, vindt nog een correctie plaats op het contant maken. De kapitalisatiefactor is dan:
K1 = (1 + d)0,5 * (1 + g) / (d – g)
- 2.
Het niet geharmoniseerde deel van de huur neemt af met mutatiegraad m. Hierbij is de kapitalisatiefactor:
K2 = (1 + d)0,5 * ((1 – m) * (1 + g)) / (d – ((1 – m) * (1 + g) – 1))
Door het wegwerken van haakjes kan deze vergelijking ook geschreven worden als:
K2 = (1 + d)0,5 * (1 + g – m – m * g) / (d – (g – m – m * g))
- 3.
De kapitalisatiefactor voor de kasstroom voor het deel dat vanaf jaar 16 alsnog harmoniseert is gelijk aan het verschil van de eerste twee kapitalisatiefactoren:
K3 = K1 – K2
Deze drie kapitalisatiefactoren zijn algemeen toepasbaar, hiermee kunnen dus alle kasstromen in zowel het doorexploiteer- als het uitpondscenario worden gekapitaliseerd. Het is belangrijk om met de volgende zaken rekening te houden:
- • In het doorexploiteerscenario zijn alle drie kapitalisatiefactoren nodig vanwege de huurharmonisatie.
- • Voor de exploitatiekasstromen volstaat in het doorexploiteerscenario de factor K1 omdat deze kasstromen niet afhankelijk zijn van de mutatiegraad. Woningen blijven immers in exploitatie.
- • In het geval van een gereguleerde huurwoning in het midden segment waarvoor de nieuwbouwopslag uit de Wet Betaalbare huur van +10% van toepassing is, dient bij het bepalen van de huurkasstroom rekening gehouden te worden met de huur zonder de nieuwbouwopslag. Dit in verband met de tijdelijke aard van de nieuwbouwopslag.
- • In het uitpondscenario is er geen sprake van huurharmonisatie omdat woningen bij mutatie verkocht worden. In het uitpondscenario is daarom uitsluitend de kapitalisatiefactor K2 van toepassing: alle kasstromen nemen af als gevolg van de verkoop van woningen.
Het verschil tussen de twee scenario’s en de te gebruiken kapitalisatiefactor voor huurinkomsten is hieronder schematisch weergegeven.
Schematische weergave eindwaarde doorexploiteren en de betekenis van de kapitalisatiefactoren
Figuur 1: schematische weergave eindwaarde doorexploiteren en toepassing kapitalisatiefactoren.
Schematische weergave eindwaarde uitponden en de betekenis van de kapitalisatiefactor
Figuur 2: schematische weergave eindwaarde uitponden en toepassing kapitalisatiefactor.
Bij het berekenen van de kapitalisatiefactor moet rekening gehouden worden met het feit dat kasstromen een specifieke groeivoet g hebben.
In onderstaande tabel wordt aangegeven welke kapitalisatiefactor per kasstroom wordt gebruikt, uitgesplitst voor de verschillende scenario’s:

Tabel 46: eindwaardescenario
Marktwaardescenario | Groeivoet (g) | Doorexploiteren | Uitponden
Eindwaardescenario | | Doorexploiteren | Uitponden
Opbrengsten | | |
Huur | prijsinflatie | | K2
Reeds begin jaar 16 geharmoniseerd | | K1 |
Begin jaar 16 nog niet geharmoniseerd | | K2 |
Vanaf jaar 16 alsnog te harmoniseren | | K3 |
Verkoopopbrengsten* | leegwaardeontwikkeling/prijsinflatie 1 In de basisversie is voor parkeergelegenheden de leegwaardeontwikkeling gelijkgesteld aan de prijsinflatie. Voor parkeergelegenheden geldt daarom bij het bepalen van de eindwaarde de prijsinflatie als groeivoet. Voor woongelegenheden is de groeivoet de leegwaardeontwikkeling. | n.v.t. | K2
Uitgaven | | |
Onderhoud | bouwkostenontwikkeling | K1 | K2
Beheer | loonontwikkeling | K1 | K2
Overig | prijsinflatie | K1 | K2
Verkoopkosten* | loonkostenontwikkeling | n.v.t. | K2
Verouderingsopslag | bouwkostenontwikkeling | n.v.t. | K2
Te hanteren mutatiegraad (als percentage van de mutatiegraad in het doorexploiteerscenario) | | 100% | 100%
Voor de berekening van de eindwaarde geldt verder nog het volgende:
- • Bij een negatieve eindwaarde op complexniveau, wordt de eindwaarde op complexniveau afgekapt op € 0,–.
- • In bijlage 8 bij dit handboek zijn twee voorbeelden opgenomen van het toepassen van deze berekening.
5.2.21

Overdrachtskosten
Tot slot zijn de overdrachtskosten van belang. De overdrachtskosten zijn de overdrachtsbelasting en de overige kosten, bestaande uit de notaris- en de registratiekosten bij de verkoop van het waarderingscomplex in verhuurde staat. Het tarief voor de overdrachtsbelasting voor beleggerswoningen is per 1-1-2024: 10,4%.
Overdrachtskosten zijn ook van toepassing op de eindwaarde.
De volgens de in de vorige paragraaf beschreven methode gevonden eindwaarde is de eindwaarde VON ultimo jaar 15. Voor de DCF is de eindwaarde k.k. van belang. Het gaat immers om een netto kasstroom ultimo jaar 15: een schatting van het bedrag dat een fictieve koper op dat moment bereid is te betalen. Die koper zal daarbij rekenen houden met overdrachtskosten.
De werkelijk kasstroom eind jaar 15 is daarom de eindwaarde k.k. welke gelijk is aan de eindwaarde VON/(1 + %overdrachtskosten). De eindwaarde k.k. is de kasstroom ultimo jaar 15 binnen de DCF berekening. De kasstroom eindwaarde k.k. maakt vervolgens verdisconteerd onderdeel uit van de marktwaarde VON. Op 18 december is de verlaging van de OVB per 1-1-2026 in het belastingplan 2025 opgenomen. Zoals aangekondigd in de handboek publicatie van 31 oktober 2024 dient daarom het verlaagde percentage van 8% te worden opgenomen voor een correcte berekening van de eindwaarde.

Tabel 47: overdrachtskosten marktwaarde
Overdrachtskosten | Toelichting | Marktwaarde
Overdrachtsbelasting per 1-1-2024 | Huidig tarief | 10,4%
Overdrachtsbelasting per 1-1-2026 | Nieuw tarief | 8,0%
Overige aankoopkosten | – | 1,0%
Totale overdrachtskosten voor taxatiepeildatum 31-12-2024 | – | 11,4%
Totale overdrachtskosten vanaf 1-1-2026, relevant voor de eindwaarde | Wet is aangenomen | 9,0%
5.2.22

Overige punten
- • Indien op het waarderingscomplex of een deel daarvan, op waardepeildatum 31 december 2024 een ook voor een derde, onherroepelijke verplichting tot sloop van toepassing is, dient hier bij de waardering rekening mee te worden gehouden. Zie voor de beschrijving hiervan “Bijlage 1 Definities: onherroepelijke verlichting tot sloop”.
- • Bij studenteneenheden en extramurale zorgeenheden wordt in de basisversie verondersteld dat deze zich in complexen bevinden die niet worden uitgepond. Dit betekent dat voor deze verhuureenheden alleen het doorexploiteerscenario van toepassing is.
- • Bij toepassing van de full versie kan een uitzondering worden gemaakt op het hanteren van zowel een doorexploiteer- als een uitpondscenario, indien op basis van een marktanalyse wordt aangetoond dat één van beide scenario’s niet realistisch is in de markt.
5.2.23

Nadere toetsing
- • De minimale marktwaarde van een complex is € 0,–.
- • De modelmatige bepaalde marktwaarde van een complex ligt ten opzichte van de geïndexeerde WOZ-waarde over het algemeen binnen een bandbreedte van 50% en 125%. Indien dit niet het geval is, is een nadere beoordeling van de gebruikte objectgegevens nodig om te bezien of deze juist zijn. Indien de gebruikte objectgegevens juist blijken te zijn, behoeft de marktwaarde niet te worden aangepast.
6

BEDRIJFSMATIG, MAATSCHAPPELIJK en ZORG ONROEREND GOED
In dit hoofdstuk worden de te hanteren gegevens en de uitgangspunten voor de waardebepaling van bedrijfsmatig (BOG) en maatschappelijk (MOG) en intramuraal zorgvastgoed (ZOG) uiteengezet. Voor de waardebepaling is het belangrijk om onderscheid te maken tussen de objectgegevens en de modelparameters.
De objectgegevens komen uit de basisadministratie van de toegelaten instelling. De objectgegevens zijn specifieke gegevens die voor BOG en MOG op het niveau van het verhuurcontract beschikbaar dienen te zijn.
Voor ZOG moeten de objectgegevens op het niveau van verhuureenheid beschikbaar zijn.
De modelparameters zijn die gegevens die noodzakelijk zijn voor de berekening van de marktwaarde. Over deze waarden geeft dit handboek uitsluitsel.
Voor het bepalen van de marktwaarde in verhuurde staat van BOG/MOG/ZOG, wordt ten opzichte van de waardering van woongelegenheden een aangepast rekenmodel gebruikt. Een belangrijk verschil met het model voor de woongelegenheden is dat voor BOG/MOG/ZOG alleen wordt gewerkt met een doorexploiteerscenario en dat er geen sprake is van een uitpondscenario.
ZOG kent in sommige gevallen specifieke contracten, daar waar ZOG afwijkt van BOG en MOG zijn in de tabellen andere gegevens opgenomen om hiermee om te kunnen gaan. De full variant biedt extra mogelijkheden om met de specifieke contractvormen en afspraken die intramuraal zorgvastgoed kent om te gaan.
Waardering bedrijfsmatig, maatschappelijk en zorg onroerend goed Bedrijfsmatig, en maatschappelijk en zorg onroerend goed zijn erg heterogeen. Dit leidt ertoe dat een uniform model veelal niet geschikt is om dit type vastgoed te waarderen. Toegelaten instellingen hebben bij dit type vastgoed de vrijheid om de full versie toe te passen. Indien de huursom van niet-reguliere woningen, bedrijfsmatig, maatschappelijk en intramuraal zorgvastgoed zorgvastgoed tezamen meer dan 5% van de totale huursom uitmaakt of van de DAEB-tak of de niet-DAEB tak afzonderlijk, is toepassing van de full versie met de inschakeling van een externe taxateur verplicht.
6.1

Objectgegevens
De volgende tabel bevat een overzicht van de specifieke objectgegevens voor BOG/MOG/ZOG van de toegelaten instelling. Anders dan bij woongelegenheden worden bij BOG/MOG/ZOG m^2 BVO en m^2 VVO als basiseenheden gebruikt. Een ander verschil tussen woongelegenheden en BOG is dat alle genoemde bedragen exclusief BTW zijn, tenzij expliciet anders vermeld. Bij MOG en ZOG zijn de bedragen inclusief BTW, tenzij expliciet anders vermeld.

Tabel 48: objectgegevens BOG, MOG en ZOG
Objectgegevens | Beschrijving | Niveau
Waarderingscomplex | |
Id waarderingscomplex | Unieke identificatiecode van het waarderingscomplex. | complex
Verhuureenheid | |
Id verhuurcontract | Unieke identificatiecode van het verhuurcontract die aansluit bij de basisadministratie. | VHE
Postcode | Viercijferige postcode van de verhuureenheid. | VHE
Type verhuureenheid | Type van de verhuureenheid naar BOG, MOG en ZOG. | VHE
Bouwjaar | BOG-MOG: Bouwjaar van de verhuureenheid. ZOG: Bouwjaar van het complex vallend onder het verhuurcontract. | VHE
ZOG – aantal plekken verhuurcontract | Het aantal plekken dat onder één en hetzelfde verhuurcontract valt | VHE
Oppervlakte VVO | Verhuurbaar vloeroppervlak (VVO) in m^2 van de verhuureenheid | VHE
Oppervlakte BVO | Bruto vloeroppervlak (BVO) in m^2 van de verhuureenheid. | VHE
Ingangsdatum huurcontract | Datum waarop de contracthuur van kracht wordt, of is geworden. | VHE
Einddatum huurcontract | Datum waarop de contracthuur wordt beëindigd c.q. verlengd. | VHE
Actuele contracthuur | Overeengekomen kale jaarhuur van het verhuurcontract op peildatum 31-12-2024. | VHE
Markthuur | BOG/MOG: Markthuur per jaar per m^2 VVO van het verhuurcontract op peildatum. ZOG: markthuur per verhuurcontract op peildatum. | VHE
Indicatie verlenging huurcontract | Is wel of niet sprake van een verwachte verlenging van het verhuurcontract. | VHE
Herzieningshuur | Nieuwe contracthuur als gevolg van contracthernieuwing (aan einde looptijd) voor huidige huurder. | VHE
Contractduur bij verlenging of nieuw contract | De verwachte duur van een verlengd of nieuw contract in jaren. 1 De contractduur hoeft niet persé hele jaren te zijn. Een contractduur van bijvoorbeeld 2,5 jaar is gelijk 30 maanden. Indien onbekend, dan wordt standaard uitgegaan van een periode van 5 jaar. | VHE
Aanvangsleegstand | Wel of geen aanvangsleegstand Staat de eenheid leeg op het beschouwingsmoment 31-12-2024 | VHE
WOZ-waarde | BOG/MOG: WOZ-waarde van het contract voor belastingjaar 2024, die als waardepeildatum 01-01-2023 kent. ZOG: WOZ-waarde van de verhuureenheid voor belastingjaar 2024, die als waardepeildatum 01-01-2023 kent. | VHE
Achterstallig onderhoud | Wel of geen achterstallig onderhoud nodig om de verhuureenheid op de lange termijn te kunnen blijven exploiteren, ten dele gebaseerd op de meerjaren onderhoudsprognose (MJOP). | VHE
Achterstallig onderhoud bedrag | Indien van toepassing, het bedrag waarmee achterstallig onderhoud kan worden verholpen. Dit bedrag kan gebaseerd zijn op de meerjarenprognose. | VHE
Erfpacht | Wel of geen erfpacht bij de verhuureenheid, met de indeling: geen erfpacht, eeuwigdurend afgekocht erfpacht, tijdelijk erfpacht met canon, tijdelijk erfpacht afgekocht. | VHE
Waardecorrectie erfpacht | De contante waarde op peildatum 31-12-2024 van toekomstige erfpachtverplichtingen (zie paragraaf 5.2.17). | VHE
6.2

Modelparameters
Met de modelparameters vindt de modelmatige waardering plaats, uitgaande van de objectgegevens, die in het voorafgaande zijn beschreven. Het betreft hier de modelparameters voor de basisversie. Verderop zullen de afwijkingen worden beschreven die mogelijk zijn op de modelparameters in de full versie.
6.2.1

Markthuren
- • De markthuur is voor BOG-MOG de huurprijs per jaar per vierkante meter VVO die, uitgaande van optimale marketing en verhuur, kan worden gerealiseerd op waardepeildatum. Daarbij geldt dat de markthuur wordt gebruikt voor het bepalen van de nieuwe huur nadat een verhuurcontract is beëindigd. De markthuur wordt door de toegelaten instelling per jaar in m^2 VVO van het contract als objectgegeven opgegeven gebaseerd op gegevens uit de markt van vergelijkbare objecten.
- • De markthuur is voor ZOG de huurprijs per maand die, uitgaande van optimale marketing en verhuur, kan worden behaald op de waardepeildatum. Daarbij geldt dat de markthuur in het doorexploiteerscenario wordt gebruikt voor het bepalen van de nieuwe huur nadat een verhuureenheid is gemuteerd. De markthuur wordt door de toegelaten instelling per jaar per verhuurcontract als objectgegeven opgegeven.
6.2.2

Huurinkomsten en huurontwikkeling
- • De huurinkomsten voor BOG-MOG worden bepaald op basis van de gegevens van de huidige huurcontracten. De huidige contracthuur wordt tot de einddatum opgenomen en op het moment van de einddatum zijn er twee mogelijkheden:
- • Het huidige huurcontract wordt verlengd (en/of herzien).
- • Het huidige huurcontract wordt opgezegd.
- • De huurinkomsten voor ZOG worden bepaald op basis van de gegevens van de huidige huurcontracten. De huidige huurcontracten zijn divers en bestaan veelal uit verschillende componenten, onder andere een lineair afschrijvingscomponent en een annuïtair afschrijvingscomponent. Derhalve zijn de contracthuren voor de looptijd van het verhuurcontract vrij invulbaar. Daarbij geldt dat de contracthuur zodanig moet worden opgegeven voor de looptijd van het verhuurcontract, dat elk jaar een correctie kent voor de prijsinflatie van het voorafgaande jaar. Door het grillige verloop van de contracthuren, bestaat de mogelijkheid om voor de gehele looptijd van het verhuurcontract de kale jaarhuur van het verhuurcontract op te geven. Daarbij geldt dat de kale jaarhuur de huur is inclusief de correctie voor de prijsinflatie van het voorafgaande jaar.
Op het moment van de einddatum van het verhuurcontract zijn er twee mogelijkheden:
- – Het huidige huurcontract wordt verlengd.
- – Het huidige huurcontract wordt opgezegd.
6.2.2.1

Verlenging
Bij verlenging van het huidige contract geldt dat op basis van de afspraken in het contract een nieuwe contracthuur wordt opgenomen. Het kan zijn dat het contract voorziet in het indexeren van de laatste contracthuur, het herzien van de huur, of een markthuur wordt afgesproken.
6.2.2.2

Opzegging
- •
Voor BOG-MOG geldt dat indien er aan het einde van het huurcontract wordt verwacht dat opzegging zal plaatsvinden, ervan wordt uitgegaan dat een nieuw marktconform huurcontract kan worden afgesloten. Op dat moment wordt een nieuwe huur opgenomen op basis van de markthuur. Er wordt dan ook rekening gehouden met een periode van leegstand en met mutatiekosten.
De jaarlijkse ontwikkeling van de contracthuur is bij BOG-MOG in de werkelijkheid meer pluriform dan bij woongelegenheden, waar de contracthuur altijd medio jaar wordt aangepast op basis van de prijsinflatie van het voorgaande jaar. Om reden van eenvoud moet bij BOG/MOG echter dezelfde systematiek als bij woongelegenheden aangehouden worden: contracthuren stijgen met de prijsinflatie van het voorgaand jaar, markthuren met de prijsinflatie in het huidige jaar.
- • Voor ZOG geldt dat indien er aan het einde van het huurcontract wordt verwacht dat opzegging zal plaatsvinden, ervan wordt uitgegaan dat een nieuw marktconform huurcontract kan worden afgesloten. Indien een nieuw huurcontract wordt afgesloten, geldt dat de nieuwe contracthuur wordt opgenomen. Als het afsluiten van een nieuw huurcontract vereist dat verbouwingsingrepen noodzakelijk zijn, dan geldt dat de kosten die gepaard gaan met deze verbouwingsingrepen als kasstroom worden meegenomen in de DCF- berekening. Deze kosten worden gezien als mutatieonderhoud. De bedragen zijn per m^2 BVO, inclusief 21% BTW.
- • Eventuele leegstand kan voor een resterende periode worden ingerekend in een kalenderjaar volgend op het contracteinde.
6.2.2.3

Contractduur bij verlenging of nieuw contract
Het objectgegeven contractduur bij verlenging of nieuw contract bepaalt de duur van een nieuw of verlengd contract en daarmee de mutaties die mogelijk gedurende de beschouwingsperiode plaatsvinden. Het is mogelijk dat meerdere mutaties of verlengingen plaatsvinden gedurende de 15-jaars periode, bijvoorbeeld als een contract op 1 januari 2025 expireert en de contractduur gelijk is aan vijf jaar. De contractduur is ook van belang voor het berekenen van de eindwaarde en dan specifiek om vast te stellen hoe lang een contract nog doorloopt na het einde van de beschouwingsperiode.
Toelichting uitwerken huurinkomsten
De huurverhoging bij BOG/MOG/ZOG vindt niet, zoals bij woningen, plaats op 1 juli van een kalenderjaar maar op de eerste dag van het volgende contractjaar. Dat vraagt een andere benadering bij het verdelen van een kalenderjaar in een eerste en tweede helft. Bij woningen bestaan beide helften uit elk zes maanden. Bij BOG/MOG/ZOG hoeft dat niet zo te zijn.
Voorbeeld:
Stel de ingangsdatum van een contract is 10 mei 2019. Het object is 100 m^2 VVO en de contracthuur op peildatum (31 december 2022) is € 100,– per m^2 VVO. De totale huur op peildatum is dan € 10.000,–. Het is het meest eenvoudig om voor de uitwerking de “bancaire” benadering te gebruiken. In die benadering telt elke maand 30 dagen en een jaar 360 dagen. Het is ook mogelijk met het exact aantal dagen te rekenen, maar dat is complexer. In dit voorbeeld wordt de bancaire benadering gebruikt. De vraag is wat de totale bruto huurkasstroom in 2023 is. De aanname is dat de huurindex voor aanpassing 2,60% is.
- • Vóór 10 mei is de contracthuur gelijk aan € 10.000. Het aantal dagen dat deze huur geldt is 4 * 30 + 9 = 129 dagen.
- • Vanaf 10 mei is de contracthuur gelijk aan € 10.000 * (1 + 2,60%) = € 10.260. Deze huur geldt voor 231 dagen.
- • De totale contracthuur in 2023 is dan: (129/360) * € 10.000 + (231/360) * € 10.260 is € 10.167,–. Op twee decimalen: € 10.166,83.
- • In de exactere benadering zijn er 129 dagen vóór 10 mei en 236 dagen na die datum op een totaal van 365 dagen in het jaar. Dan is de contracthuur in 2023 gelijk aan (129/365) * € 10.000 + (236/365) * € 10.190= € 10.260,–. Op twee decimalen: € 10.168,11. Het verschil met de eenvoudige 360 dagen benadering is miniem, te weten € 1,28.
6.2.2.4

Berekening bij geen contract of ontbrekende ingangs- en einddatum
Als voor een contract of verhuureenheid geen contracthuur is opgevoerd en geen datum ingang en datum einde van het contract, dan wordt verondersteld dat dit object op peildatum leegstaat en dat er nog niet bekend is wanneer en tegen welke condities het object verhuurd zal worden. Voor dergelijke contracten en verhuureenheden wordt verondersteld:
- • Voor dit contract of verhuureenheid is er sprake van aanvangsleegstand. Dit moet opgevoerd worden bij de objectgegevens.
- • Vanaf de peildatum geldt een periode van leegstand gelijk aan de in tabel 54 opgenomen mutatieleegstand van 6 maanden.
- • Verondersteld wordt dat het object ná deze periode van 6 maanden verhuurd wordt tegen de markthuur tegen een periode gelijk aan de bij objectgegevens opgevoerde ‘Contractduur bij verlenging of nieuw contract’.
- • Indien geen contractduur is opgevoerd, dan geldt de standaard contractduur van vijf jaren.
6.2.2.5

Berekening bij een contract met een ingangsdatum ná 1 januari 2025
Indien een contract wordt opgevoerd met een ingangsdatum na 1 januari 2025 dan gelden de volgende principes:
- • De periode vanaf 1 januari 2025 tot de ingangsdatum van het contract moet als leegstand worden opgevat.
- • De opgevoerde contracthuur heeft in dat geval als peildatum de ingangsdatum van het contract, tenzij uitdrukkelijk anders is vermeld.

Tabel 49: standaard contractduur bij BOG/MOG/ZOG
Standaard contractduur BOG/MOG/ZOG
Standaard contractduur BOG/MOG/ZOG | 5 kalenderjaren
Indien voor een contract of verhuureenheid een ingangsdatum ná de peildatum is opgevoerd, dan wordt verondersteld dat het contract of de verhuureenheid tot die ingangsdatum leegstaat. Die periode kan langer of korter duren dan de 6 maanden bij geen contract. Er is sprake van aanvangsleegstand.
6.2.2.6

Huur bij verlenging en bij nieuw contract
Als de einddatum van een contract is bereikt, dan is er sprake van mutatie die óf een verlenging van een contract óf een nieuw contract betreft. Bij korte contractduren kunnen dergelijke mutaties meermaals voorkomen gedurende de beschouwingsperiode van 15 jaar.
- • Als bij de objectgegevens verlenging is gekozen, dan wordt verondersteld dat het contract steeds weer opnieuw verlengd wordt. Als daar niet voor is gekozen, dan wordt verondersteld dat contracten steeds weer vernieuwd worden met bijvoorbeeld mutatieleegstand als gevolg.
- • Indien gekozen is voor verlenging én er is een herzieningshuur opgevoerd, dan geldt zowel bij de eerste als bij volgende mutaties deze herzieningshuur uiteraard geïndexeerd naar het moment van verlenging.
- • Indien gekozen is voor verlenging én er is geen herzieningshuur opgevoerd, dan geldt bij de eerste en volgende mutaties de markthuur.
- • Indien is gekozen voor geen verlenging dan geldt bij de eerste en volgende mutaties de markthuur.
De wijze waarop in de basis waardering omgegaan moet worden met al dan niet verlengen is een modelmatige vereenvoudiging. In de praktijk komt het bijvoorbeeld voor dat gerekend wordt met een kans op verlenging. Dergelijke berekeningen zijn complex. In de full waardering is deze benadering wel toegestaan.
6.2.3

Exploitatiekosten
De exploitatiekosten bestaan uit de onderhoudskosten, onderscheiden naar instandhoudings- onderhoud, achterstallig onderhoud en mutatieonderhoud. Verder zijn er kosten voor beheer, belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten. Deze kostensoorten worden hierna nader toegelicht.
6.2.3.1

Instandhoudingsonderhoud
Het instandhoudingsonderhoud is het onderhoud dat gedurende de 15-jarige DCF-periode nodig is om te verhuren object in dezelfde technische en bouwkundige staat te houden, als waarin het zich op het moment van waarderen bevindt. Het gaat hierbij niet om investeringen die leiden tot een verbetering van de kwaliteit van het te verhuren object. Het instandhoudingsonderhoud leidt ook niet tot een hogere huur.
De bedragen voor het instandhoudingsonderhoud zijn ontleend aan waarderingsgegevens van de toegelaten instellingen, die op marktwaarde hebben gewaardeerd, en zijn weergegeven in onderstaande tabel. De bedragen zijn per m^2 BVO exclusief BTW voor BOG en inclusief 21% BTW voor MOG en ZOG.

Tabel 50: instandhoudingsonderhoud BOG, MOG en ZOG
Instandhoudingsonderhoud
Instandhoudingsonderhoud | BOG: € 7,33 per m^2 BVO exclusief BTW MOG: € 8,91 per m^2 BVO inclusief BTW ZOG: € 11,84 per m^2 BVO inclusief BTW
6.2.3.2

Mutatiekosten
Mutatiekosten doen zich voor bij opzegging van de huurovereenkomst. Bij de mutatiekosten wordt onderscheid gemaakt tussen mutatieonderhoud en de kosten voor marketing.
Onder het mutatieonderhoud worden de kosten verstaan die de verhuurder in het kader van de beëindiging van de huurovereenkomst met de zittende huurder moet maken om het verhuurcontract tegen het geldende marktwaardeniveau opnieuw te kunnen afsluiten. Het gaat daarbij om maatregelen in het kader van instandhoudingsonderhoud, die zich voordoen als direct gevolg van de mutatie.
Onder de kosten voor marketing worden de kosten verstaan die de verhuurder in het kader van de marketing moet maken om opnieuw een verhuurcontract af te sluiten. Het gaat daarbij om de kosten die de eigen organisatie van de verhuurder zal moeten maken en daarnaast om de kosten van de makelaar die de verhuurder zal inschakelen.
De technische mutatiekosten en de kosten voor marketing worden alleen in rekening gebracht wanneer er sprake is van opzegging, en niet bij verlenging van de huurovereenkomst.
Er wordt geen onderscheid gemaakt tussen de subtypen van BOG, MOG en ZOG. De bedragen voor MOG en ZOG zijn inclusief BTW, die voor BOG zijn exclusief BTW.

Tabel 51: mutatieonderhoud BOG, MOG en ZOG
Mutatiekosten | Technisch mutatieonderhoud | Marketing
Kosten | BOG: € 12,29 per m^2 BVO exclusief BTW MOG: € 14,89 per m^2 BVO inclusief BTW ZOG: € 14,89 per m^2 BVO inclusief BTW | 14% van de marktjaarhuur
In veel gevallen is bij vertrek van de huurder volledige renovatie van de binnenkant nodig. In dat geval geldt dat de kosten die gepaard gaan met deze verbouwingsingrepen als achterstallig onderhoud dienen te worden beschouwd.
6.2.3.3

Achterstallig onderhoud
Achterstallig onderhoud of onderhoudsgebreken moeten worden betrokken bij de waardering van het vastgoed. Achterstallig onderhoud zijn kosten die het gevolg zijn van onvoldoende onderhoud of van externe omstandigheden (dalende grondwaterstand, aardbevingen) die een direct gevaar vormen voor de elementaire gebouwprestaties en voor het op lange termijn doorexploiteren van het vastgoed. Dit kan onder meer betrekking hebben op funderingsproblemen en asbest dat moet worden verwijderd. Het gaat hierbij dus niet om instandhoudingsonderhoud, dat bedoeld is om een eenheid in eenzelfde technische en bouwkundige staat te houden.
De correctie bij de waardering is in ieder geval aan de orde als de toegelaten instelling de ingreep om achterstallig onderhoud of onderhoudsgebreken ongedaan te maken, in de meerjarenprognose heeft opgenomen. De contante waarde van de kosten van deze ingreep dienen dan in mindering te worden gebracht op de waarde van het vastgoed. Voor BOG gaat het om de kosten exclusief BTW. Voor MOG en ZOG gaat het om de bedragen inclusief BTW.
6.2.3.4

Beheerkosten
Beheerkosten zijn de kosten die worden gemaakt voor het beheer van het verhuurde. Het gaat hierbij om de kosten gemaakt voor de verhuur en marketing. De niet-object gebonden kosten, maatschappelijke beheerkosten, taxatiekosten en accountantskosten worden niet gerekend tot de beheerkosten.
De hoogte van de beheerkosten is afhankelijk van het type contract en de daaruit volgende markthuur. De bedragen voor de beheerkosten zijn ontleend aan de waarderingsgegevens van toegelaten instellingen, die op marktwaarde hebben gewaardeerd, en zijn weergegeven in onderstaande tabel. Voor BOG gaat het om bedragen exclusief BTW. Voor MOG en ZOG gaat het om bedragen inclusief BTW.

Tabel 52: beheerkosten naar type BOG, MOG en ZOG
Type | Beheerkosten naar type
BOG | 3,0% van de markthuur op jaarbasis
MOG | 2,0% van de markthuur op jaarbasis
ZOG | 2,5% van de markthuur op jaarbasis
6.2.3.5

Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten
BOG en MOG
Voor BOG-MOG vallen onder belastingen en overige zakelijke lasten de gemeentelijke OZB, de rioolheffing en de verontreinigingsheffing, als ook de waterschapsbelasting. Deze belastingen en heffingen verschillen per gemeente en waterschap. Daarnaast zijn er kosten voor de verzekeringen.
Toegelaten instellingen kunnen voor de gemeentelijke OZB gebruik maken van de gepubliceerde gemeentelijke tarieven 2024. De gemeentelijke OZB wordt in percentages opgegeven. In paragraaf 3.4.2 wordt toegelicht hoe de initiële OZB wordt bepaald en hoe deze vervolgens met de prijsinflatie wordt geïndexeerd.
Voor de rioolheffing, de verontreinigingsheffing, de waterschapsbelasting en verzekeringen, is een gemiddeld percentage per verhuureenheid opgenomen. De percentages, waarop dit gemiddelde is gebaseerd, zijn ontleend aan de waarderingsgegevens van de toegelaten instellingen en weergegeven in onderstaande tabel. Het percentage heeft initieel betrekking op de WOZ-waarde met peildatum 1 januari 2023. Tijdens de 15-jarige DCF-periode wordt het initieel, op basis van de WOZ-waarde tot stand gekomen bedrag, geïndexeerd met de prijsinflatie.

Tabel 53: belastingen en verzekeringen BOG en MOG
Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten – BOG-MOG
Gemeentelijke OZB – BOG-MOG | Gemeentelijke tarieven 2024 (%) zoals gepubliceerd door het COELO 1 www.coelo.nl/images/Gemeentelijke_belastingen_2024.xlsx
Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten BOG-MOG (excl. gemeentelijke OZB) | 0,13% van de WOZ-waarde
ZOG
Voor ZOG vallenonder belastingen de gemeentelijke belastingen en heffingen, zoals de OZB, de rioolheffing en de verontreinigingsheffing, als ook de waterschapsbelasting. Deze belastingen en heffingen verschillen per gemeente en waterschap. In dit verband is een gemiddeld percentage voor de belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten per verhuurcontract genomen. De bedragen voor belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten zijn ontleend aan gegevens van toegelaten instellingen, en weergegeven in onderstaande tabel. Het percentage heeft initieel betrekking op de WOZ-waarde van de WOZ-beschikking 2024, die als waardepeildatum 1 januari 2023 kent. De bedragen zijn per jaar. Tijdens de DCF-periode wordt dit op basis van de WOZ-waarde tot stand gekomen bedrag geïndexeerd met de prijsinflatie.

Tabel 54: belastingen en verzekeringen ZOG
Belastingen en verzekeringen – ZOG
Belastingen en verzekeringen inclusief OZB | 0,35% van de WOZ-waarde
De in deze paragraaf opgenomen kosten vallen niet onder de BTW. Daarom is voor deze posten geen onderscheid tussen inclusief en exclusief BTW.
6.2.4

Erfpacht
Erfpacht beïnvloedt de waarde van het verhuurde. Het effect van de erfpacht op de waarde vloeit voort uit de consequenties die de erfpacht voor de koper heeft. In paragraaf 5.2.17 van dit handboek is beschreven hoe erfpacht kan worden meegenomen in de waardering.
6.2.5

Aanvangsleegstand
De objectparameter wel of geen aanvangsleegstand bepaalt of het object leegstaat vanaf het begin van de beschouwingsperiode, dus vanaf 1 januari 2025. Indien er sprake is van aanvangsleegstand, dan moet in de basisversie gerekend worden met een periode gelijk aan de modelparameter mutatieleegstand (in maanden) en met de huurderving die het resultaat is van deze leegstand.
Voorbeeld:
Stel de aanvangsleegstand is 6 maanden. Dat betekent dat in het eerste kalenderjaar de huurderving als gevolg van leegstand gelijk is aan 6/12 of te wel 50% van de markthuur primo dat jaar. Na de periode wordt de verhuureenheid bij doorexploiteren tegen de markthuur verhuurd.
6.2.6

Mutatieleegstand
Mutatieleegstand is het aantal maanden dat een verhuureenheid bij mutatie leegstaat voor dat deze wederverhuurd wordt. Mutatieleegstand resulteert in huurderving gedurende de periode van leegstand. De huurderving is gebaseerd op de markthuur. Mutatieleegstand treedt alleen op bij mutatie naar een nieuw contract. Bij verlenging is er geen sprake van mutatieleegstand.

Tabel 55: periode mutatieleegstand BOG, MOG en ZOG
Mutatieleegstand | Mutatieleegstand (in maanden)
Aantal maanden leegstand | 6 maanden
Voorbeeld:
Stel de mutatieleegstand is 6 maanden. Dat betekent dat bij mutatie gerekend moet worden met 6 maanden huurderving in het kalenderjaar. Deze huurderving is gelijk aan 6/12 of te wel 50% van de markthuur van de verhuureenheid medio dat jaar.
6.2.7

Disconteringsvoet
De disconteringsvoet is de marktconforme rendementseis waartegen de verwachte toekomstige inkomsten en uitgaven contant worden gemaakt. Voor BOG/MOG/ZOG geldt dat alleen wordt gewerkt met een doorexploiteerscenario. De disconteringsvoet wordt opgebouwd uit de volgende drie onderdelen:
- – De risicovrije rentevoet.
- – De vastgoedsector specifieke opslag.
- – De opslag voor het markt- en objectrisico.
De hoogte van de risicovrije rentevoet wordt bepaald aan de hand van het 24-maands historisch gemiddelde van de 10-jaar EURO area yield curve gebaseerd op triple AAA rated staatsobligaties zoals gepubliceerd door de ECB. Doordat gebruik wordt gemaakt van het 24-maands gemiddelde, worden incidentele pieken van de rente op de peildatum van de waardering voorkomen.
De vastgoed sectorspecifieke opslag is een vastgoedsector gebonden risico-opslag, welke dient ter compensatie voor het extra risico dat wordt gelopen voor het investeren in vastgoed, ten opzichte van de risicovrije rente. Het percentage voor de vastgoedsector specifieke opslag is ontleend aan waarderingsgegevens van toegelaten instellingen.

Tabel 56: risicovrije rentevoet en vastgoed opslag
Opbouw disconteringsvoet
Risicovrije rentevoet | 2,45%
Vastgoed sectorspecifieke opslag | 4,87%
De opslagen voor het markt- en objectrisico zijn gecombineerd. Deze gecombineerde opslag is afhankelijk gesteld van drie kenmerken van de verhuureenheden:
- – Bouwjaar ingedeeld in vijf bouwjaarklassen.
- – Type verhuurhuurcontract ingedeeld in drie typen.
- – Regio ingedeeld in vier regio’s.
Bij de schatting van de hoogte van de opslag voor het markt- en objectrisico is gebruik gemaakt van een referentie-contract. De keuze voor het referentie-contract heeft geen invloed op de hoogte van de disconteringsvoet van de andere verhuurcontracten. De schatting van deze opslag is gebaseerd op waarderingsgegevens van toegelaten instellingen, die op marktwaarde hebben gewaardeerd.

Tabel 57: referentie-contractvorm BOG, MOG en ZOG
Kenmerk | Klasse
Bouwjaarklasse | < 1960
Type contractvorm | BOG
Regio | West
Disconteringsvoet | 9,32%
Opslag markt- en objectrisico BOG, MOG en ZOG | 2,00%-punt
De totale disconteringsvoet voor het referentie-object bedraagt 9,32%. Aangezien de risicovrije rentevoet en de vastgoedsector specifieke opslag samen op 7,32% uitkomen, kan afgeleid worden dat bij het referentieobject de opslag voor het markt- en objectrisico 2,00% bedraagt.
Om tot de disconteringsvoet van de afzonderlijke verhuurcontracten te komen, wordt gebruik gemaakt van het referentiecontract. De onderstaande tabellen geven daarbij de afzonderlijke effecten weer van elk van de onderscheiden kenmerken. Door per contract na te gaan wat de effecten zijn voor het markt- en objectrisico en deze op te tellen bij de totale disconteringsvoet van het referentiecontract, ontstaat de disconteringsvoet van de overige verhuurcontracten.

Tabel 58: effect naar bouwjaarklasse disconteringsvoet BOG,MOG en ZOG
Bouwjaarklasse | Opslag in %-punt
< 1960 | 0,00%
1960–1974 | – 0,24%
1975–1989 | 0,59%
1990–2004 | – 0,10%
≥ 2005 | – 0,25%

Tabel 59: effect naar type contractvorm disconteringsvoet BOG, MOG en ZOG
Type contractvorm | Opslag in %-punt
BOG | 0,00%
MOG | 0,07%
ZOG | – 1,00%

Tabel 60: effect naar regio disconteringsvoet BOG, MOG en ZOG
Regio | Opslag in %-punt
Noord | BOG-MOG: 0,90% ZOG: 0,90%
Oost | BOG-MOG: 0,60% ZOG: 0,60%
Zuid | BOG-MOG: 0,60% ZOG: 0,60%
West | BOG-MOG: 0,00% ZOG: 0,00%
6.2.8

Eindwaarde
De eindwaarde is de marktwaarde van het waarderingscomplex aan het einde van het 15^e jaar. Deze waarde is gelijk aan de contante waarde van de verwachte kasstromen die vanaf het 16^e exploitatiejaar worden verwacht. Deze eindwaarde wordt vervolgens contant gemaakt met de gehanteerde disconteringsvoet naar de waardepeildatum en is zo onderdeel van de marktwaarde.
Bij BOG/MOG/ZOG is alleen het doorexploiteerscenario van toepassing. Vanaf het 16^e jaar wordt verondersteld dat sprake is van doorexploiteren met een voortdurende looptijd.
Om rekenkundige uniformiteit te waarborgen is de voortdurende looptijd benadering voorgeschreven.
Voor BOG/MOG/ZOG geldt dat er geen sprake is van een uitpondscenario. Daarom wordt de eindwaarde alleen bepaald op basis van het doorexploiteerscenario. De berekeningen zijn hetzelfde als voor de woongelegenheden in het doorexploiteerscenario met uitzondering van de huurkasstroom en de kosten die rechtstreeks met de huurmutaties verband houden. Per contract wordt een doorrekening gemaakt, waarbij als volgt met de huurpotentie wordt omgegaan:
- • Er wordt een contante waarde berekend van de kasstromen voor de resterende contractduur voor het contract dat primo jaar 16 actief is. Wanneer de contractduur onbekend is, is de resterende contractduur gelijk aan de standaard contractduur van 5 kalenderjaren.
- •
Voor de periode na afloop van dit contract wordt gerekend met een huur die 90% is van het maximum van de geïndexeerde contracthuur in jaar 15 (CH15) en de markthuur (MH15). De afslag van 10% is een ingeschatte afslag voor leegstands- en mutatiekosten, die niet apart contant worden gemaakt. De benadering van de contante waarde van de huurkasstroom vanaf jaar 15 is dan gelijk aan:
CW15 = (1 + d)0,5 * {CH15 * (x – xn+1) / (1 – x) + 0,9 * max (CH15; MH15) * xn+1 / (1 – x)}
Hierbij is n de resterende looptijd van het contract in jaren en x is gelijk aan:
x = (1 + g) / (1 + d).
- • De verouderingskosten bedragen 100% van de onderhoudskosten in jaar 15.
Hierin staat d voor disconteringsvoet en g voor groeivoet.
De via de voortdurende benadering bepaalde eindwaarde is de eindwaarde VON. Voor de DCF is de eindwaarde k.k. van belang. De eindwaarde k.k. is gelijk aan: eindwaarde VON/(1 + % overdrachtskosten).
6.2.9

Overdrachtskosten
De overdrachtskosten zijn de overdrachtsbelasting en de overige aankoopkosten bestaande uit notaris- en de registratiekosten bij de verkoop van het waarderingscomplex in verhuurde staat. De overdrachtskosten worden weergegeven als een percentage van de berekende marktwaarde van het verhuurcontract.
Overdrachtskosten zijn ook van toepassing op de eindwaarde.
De volgens de in de vorige paragraaf beschreven methode gevonden eindwaarde is de eindwaarde VON ultimo jaar 15. Voor de DCF is de eindwaarde k.k. van belang. Het gaat immers om een netto kasstroom ultimo jaar 15: een schatting van het bedrag dat een fictieve koper op dat moment bereid is te betalen. Die koper zal daarbij rekenen houden met overdrachtskosten
De werkelijk kasstroom eind jaar 15 is daarom de eindwaarde k.k. die gelijk is aan de eindwaarde VON/(1 + %overdrachtskosten). De eindwaarde k.k. maakt daarmee verdisconteerd onderdeel uit van de bruto marktwaarde.

Tabel 61: overdrachtskosten BOG, MOG en ZOG
Overdrachtskosten
Overdrachtsbelasting vanaf 1-1-2024 | 10,4%
Overige aankoopkosten | 1,0%
Totale overdrachtskosten van 1-1-2024 | 11,4%
6.2.10

Overige punten
- • Indien op het waarderingscomplex of een deel daarvan, op de waardepeildatum 31 december 2024 een ook voor een derde, onherroepelijke verplichting tot sloop van toepassing is, dient hier bij de waardering rekening mee te worden gehouden. Zie voor de beschrijving hiervan “Bijlage 1 Definities: onherroepelijke verlichting tot sloop”.
- • Bij BOG, MOG en ZOG is alleen sprake van een doorexploiteerscenario.
6.2.11

Nadere toetsing
- • De minimale marktwaarde van een complex is € 0,–.
- • De modelmatige bepaalde marktwaarde van een complex ligt ten opzichte van de geïndexeerde WOZ- waarde over het algemeen binnen een bandbreedte van 50% en 125%. Indien dit niet het geval is, is een nadere beoordeling van de gebruikte objectgegevens nodig om te bezien of deze juist zijn. Indien de gebruikte objectgegevens juist blijken te zijn, behoeft de marktwaarde niet te worden aangepast.
7

PARKEERGELEGENHEDEN
In dit hoofdstuk worden de te hanteren gegevens en de uitgangspunten voor de waardebepaling van verhuurde parkeerplaatsen en garageboxen uiteengezet. Voor de waardebepaling is het belangrijk om onderscheid te maken tussen de objectgegevens en de modelparametersDe objectgegevens zijn specifieke gegevens van de toegelaten instelling die op het niveau van de verhuureenheid beschikbaar dienen te zijn. De modelparameters worden hierna beschreven.
Let op: een parkeergelegenheid kan in principe alleen via het model voor parkeergelegenheden worden gewaardeerd, als geldt dat sprake is van een apart contract voor de parkeervoorziening. Immers als de parkeervoorziening tezamen met een woongelegenheid of BOG / MOG eenheid wordt verhuurd en één en hetzelfde contract kent, dan dient de parkeervoorziening met het model voor woongelegenheden, respectievelijk het model voor BOG / MOG te worden gewaardeerd.
In dit handboek komt het uitpondscenario voor parkeergelegenheden overeen met woongelegenheden binnen de beschouwingsperiode van 15 jaren. Deze benadering geldt met ingang van verslagjaar 2017 als voorschrift. Via de mutatiegraad kan snel uitponden, bijvoorbeeld binnen een periode van drie jaar, gesimuleerd worden.
7.1

Objectgegevens
De volgende tabel bevat een overzicht van de specifieke objectgegevens voor parkeergelegenheden van de toegelaten instelling.

Tabel 62: objectgegevens parkeergelegenheden
Objectgegevens | Beschrijving | Niveau
Waarderingscomplex | |
Id waarderingscomplex | Unieke identificatiecode van het waarderingscomplex. | complex
Mutatiekans | De gemiddelde mutatiekans per waarderingscomplex over de periode 2020 tot en met 2024. | complex
Gesplitst complex | Het waarderingscomplex is wel of niet voor verkoop van afzonderlijke verhuureenheden gesplitst. | complex
Verhuureenheid | |
Id verhuureenheid | Unieke identificatiecode van de verhuureenheid die aansluit bij de basisadministratie. | VHE
Postcode | Viercijferige postcode van de verhuureenheid. | VHE
Type verhuureenheid | Type verhuureenheid naar parkeerplaats en garagebox. Voor de categorisering naar parkeerplaats of garagebox kan worden aangesloten op de bezitstyperingen volgens de waarderingskamer (zie bijlage 1). | VHE
Bouwjaar | Bouwjaar van de verhuureenheid. | VHE
Actuele contracthuur | Overeengekomen maandhuur per contract van de verhuureenheid op 31-12-2024. | VHE
Aanvangsleegstand | Wel of geen aanvangsleegstand. Staat de eenheid leeg op het beschouwingsmoment 31-12-2024 | VHE
WOZ-waarde | WOZ-waarde van de verhuureenheid voor belastingjaar 2024, die als waardepeildatum 01-01-2023 kent. Indien een eerdere of latere beschikking wordt gebruikt, moet daarmee qua indexering rekening mee gehouden worden. | VHE
Erfpacht | Wel of geen erfpacht bij de verhuureenheid, met de indeling: geen erfpacht, eeuwigdurend afgekocht erfpacht, tijdelijk erfpacht met canon, tijdelijk erfpacht afgekocht. | VHE
Waardecorrectie erfpacht | De contante waarde op peildatum 31-12-2024 van toekomstige erfpachtverplichtingen (zie paragraaf 5.2.17). | VHE
7.2

Modelparameters
Met de modelparameters vindt de modelmatige waardering van de parkeergelegenheden plaats, uitgaande van de objectgegevens, die in het voorafgaande zijn beschreven. Het betreft hier de modelparameters voor de basisversie. Verderop worden de vrijheidsgraden beschreven waar in de full versie gebruik van kan worden gemaakt om af te wijken van de basisversie.
7.2.1

Leegwaarde en leegwaardeontwikkeling
De leegwaarde is de geschatte verkoopprijs op basis van de kosten koper, vrij van huur en overige lasten. De leegwaarde wordt als opbrengst in het uitpondscenario opgenomen, zodra de mogelijkheid tot de verkoop van een verhuureenheid zich voordoet.
De leegwaarde wordt gelijk gesteld aan de met de prijsinflatie geïndexeerde WOZ-waarde. Hierbij wordt aangenomen dat de beschikbare WOZ-beschikking betrekking heeft op de waardepeildatum 1 januari 2023.
De leegwaardeontwikkeling voor parkeergelegenheden is gelijk aan de prijsinflatie.
De WOZ- waarde van de WOZ-beschikking dient dan te worden geïndexeerd met de prijsinflatie van 2023 en 2024 om een leegwaarde te krijgen met peildatum 31 december 2024. Indien de WOZ-beschikking met waardepeildatum 1 januari 2023 nog niet beschikbaar is, of wel de WOZ-beschikking met waardepeildatum 1 januari 2024 al beschikbaar is, dient deze waarde te worden aangepast zodanig dat de WOZ-waarde als objectgegeven de waardepeildatum 1 januari 2023 heeft.
7.2.2

Markthuren
De markthuur is de huurprijs per maand die, uitgaande van optimale marketing en verhuur, kan worden behaald op de waardepeildatum.
Voor parkeergelegenheden wordt verondersteld dat de markthuur gelijk is aan de actuele contracthuur. Indien een parkeervoorziening structureel niet is verhuurd is en dus te maken heeft met structurele leegstand, is voor een rekentechnische oplossing gekozen dat een markthuur van 0 euro wordt opgenomen.
7.2.3

Mutatiekans
Voor de hoogte van de mutatiekans wordt bij parkeergelegenheden geen onderscheid gemaakt tussen de mutatiekans in het doorexploiteerscenario en in het uitpondscenario.
De mutatiekans is gelijk aan de gemiddelde mutatiekans van de betreffende verhuureenheden over de afgelopen vijf jaar (2020 tot en met 2024). Het betreft het aantal vrijgekomen parkeergelegenheden door reguliere opzeggingen. Het betreft het totaal aantal mutaties gedurende de periode gedeeld door de som van de jaarlijkse ultimo standen van het aantal verhuureenheden.
Voorbeeldberekening
Veronderstel dat een waarderingscomplex 100 verhuurbare eenheden omvat per ultimo jaar gedurende de jaren 2020 tot en met 2024 en er geen verkopen plaatsvinden in deze periode.
2020 | 2 mutaties | 100 vhe ultimo 2020
2021 | 5 mutaties | 100 vhe ultimo 2021
2022 | 3 mutaties | 100 vhe ultimo 2022
2023 | 2 mutaties | 100 vhe ultimo 2023
2024 | 0 mutaties | 100 vhe ultimo 2024
Totaal | 12 mutaties | 500 vhe
Hieruit volgt de mutatiekans van het waarderingscomplex: 12/500 oftewel 2,40%
7.2.4

Huurinkomsten en huurontwikkeling.
De jaarlijkse ontwikkeling van de markthuur en de contracthuur volgt dezelfde principes als die bij woongelegenheden.
De contracthuur volgt daarbij de huurindex van de niet-gereguleerde woningen (zie paragraaf 5.2.7).
Ook voor parkeren is het uitgangspunt dat de contracthuur per 1 juli van het jaar wordt aangepast.
7.2.5

Exploitatiekosten
De exploitatiekosten bestaan uit de onderhoudskosten, waarbij alleen wordt uitgegaan van instandhoudingsonderhoud. Verder zijn er kosten voor beheer, belastingen, verzekeringen en overige zakelijk lasten. Deze kostensoorten worden hierna nader toegelicht.
7.2.5.1

Instandhoudingsonderhoud
Het instandhoudingsonderhoud is het onderhoud dat gedurende de DCF-periode nodig is om een verhuurbare eenheid in dezelfde technische en bouwkundige staat te houden, als waarin het zich op het moment van waarderen bevindt. Het gaat hierbij niet om investeringen die leiden tot een verbetering van de kwaliteit van de verhuureenheid. Het instandhoudingsonderhoud leidt ook niet tot een hogere huur.
De bedragen voor het instandhoudingsonderhoud zijn ontleend aan de waarderingsgegevens van toegelaten instellingen, die op marktwaarde hebben gewaardeerd, en zijn weergegeven in onderstaande tabel. Voor de parkeergelegenheden wordt een vast bedrag per jaar aangehouden dat per type parkeervoorziening verschilt. De bedragen zijn per jaar, inclusief 21% BTW.

Tabel 63: instandhoudingsonderhoud parkeergelegenheden
Type | Instandhoudingsonderhoud
Parkeerplaats | € 67,67 per jaar
Garagebox | € 227,82 per jaar
7.2.5.2

Beheerkosten
Beheerkosten zijn de kosten die worden gemaakt voor het beheer van de parkeervoorziening. Het gaat hierbij om de kosten gemaakt voor de verhuur en marketing. De niet-object gebonden kosten, maatschappelijke beheerkosten, taxatiekosten en accountantskosten worden niet gerekend tot de beheerkosten.
De hoogte van de beheerkosten is afhankelijk van het type parkeervoorziening. De bedragen voor de beheerkosten zijn ontleend aan waarderingsgegevens van toegelaten instellingen, die op marktwaarde hebben gewaardeerd, en zijn weergegeven in onderstaande tabel. De bedragen zijn per jaar, inclusief 21% BTW.

Tabel 64: beheerkosten parkeergelegenheden
Type | Beheerkosten
Parkeerplaats | € 33,83 per jaar
Garagebox | € 46,24 per jaar
7.2.5.3

Belastingen en verzekeringen
Bij parkeervoorzieningen wordt rekening gehouden met belastingen en verzekeringen. De bedragen voor belastingen en verzekeringen zijn ontleend aan waarderingsgegevens van toegelaten instellingen, die op marktwaarde hebben gewaardeerd, en zijn weergegeven in onderstaande tabel. Het percentage heeft betrekking op de WOZ-waarde ontleend aan de WOZ-beschikking van 2024, die de waardepeildatum 1 januari 2023 kent. De bedragen zijn per jaar, inclusief 21% BTW. In het doorexploiteerscenario wordt tijdens de DCF-periode dit, op basis van de WOZ-waarde initieel tot stand gekomen bedrag, geïndexeerd met de prijsinflatie.

Tabel 65: belastingen en verzekeringen parkeergelegenheden
Belastingen en verzekeringen
Belastingen en verzekeringen | 0,23% van de WOZ-waarde
7.2.6

Splitsingskosten
Splitsingskosten zijn de kosten die moeten worden gemaakt om een complex dat nu als een geheel staat geregistreerd in het Kadaster te splitsen, zodat het complex vervolgens per verhuureenheid kan worden verkocht. De splitsingskosten worden verdeeld in juridische en technische splitsingskosten. Voor de indexatie van de splitsingskosten gelden dezelfde principe als bij woongelegenheden. Zie paragraaf 5.2.15.
Juridische splitsingskosten
Juridische kosten betreffen vergoedingen die voortkomen uit de splitsingsverordening van gemeenten en daarbij gaat het om notaris- en kadasterkosten. Voor juridische kosten wordt een norm gehanteerd van 643,99 euro per te splitsen eenheid.

Tabel 66: juridische splitsingskosten parkeergelegenheden
Juridische splitsingskosten parkeergelegenheden
Juridische splitsingskosten parkeergelegenheden | € 643,99 per te splitsen eenheid prijspeil 31-12-2024
Technische splitsingskosten
Technische splitsingskosten zijn de uitgaven die worden gemaakt ten behoeve van de nadere voorwaarden, die voortvloeien uit de afgegeven splitsingsvergunning door de gemeente. Het gaat hierbij niet om onderhoudskosten, maar om de aanvullende eisen die in het kader van de splitsing dienen te worden gerealiseerd.
In deze basisvariant worden geen technische splitsingskosten opgenomen. Als daar reden toe is, kunnen de technische splitsingskosten via de full versie worden meegenomen.
7.2.7

Verkoopkosten
De verkoopkosten zijn de kosten die worden gemaakt voor de verkoop van de parkeergelegenheden bij uitponden. Onder deze kosten vallen makelaarskosten en, indien aanwezig, eventuele andere handelingskosten. Onderhoudskosten die worden gemaakt om een parkeergelegenheid gereed te maken voor verkoop en de overdrachtsbelasting, vallen niet onder de verkoopkosten. De hoogte van het bedrag is ontleend aan de waarderingsgegevens van toegelaten instellingen, die op marktwaarde hebben gewaardeerd. Het bedrag is inclusief 21% BTW. Er wordt geen onderscheid gemaakt naar type parkeervoorziening.

Tabel 67: verkoopkosten parkeergelegenheden
Verkoopkosten
Verkoopkosten per eenheid | € 643,99
7.2.8

Aanvangsleegstand
De objectparameter wel of geen aanvangsleegstand bepaalt of het object leegstaat vanaf het begin van de beschouwingsperiode, dus vanaf 1 januari 2025. Indien er sprake is van aanvangsleegstand, dan moet in de basisversie gerekend worden met een periode gelijk aan de modelparameter mutatieleegstand (in maanden) en met de huurderving die het resultaat is van deze leegstand.
Voorbeeld:
Stel de aanvangsleegstand is 6 maanden. Dat betekent dat in het eerste kalenderjaar de huurderving als gevolg van leegstand gelijk is aan 6/12 of te wel 50% van de markthuur primo dat jaar. Na de periode wordt de verhuureenheid bij doorexploiteren tegen de markthuur verhuurd.
7.2.9

Mutatieleegstand
Mutatieleegstand is het aantal maanden dat een verhuureenheid bij mutatie leegstaat voor dat deze wederverhuurd wordt. Mutatieleegstand resulteert in huurderving gedurende de periode van leegstand. De huurderving is gebaseerd op de markthuur. Deze huurderving geldt alleen in het doorexploiteerscenario.

Tabel 68: periode mutatieleegstand parkeergelegenheden
Mutatieleegstand | Mutatieleegstand (in maanden)
Aantal maanden leegstand | 6 maanden
Voorbeeld:
Stel de mutatieleegstand is 6 maanden. Dat betekent dat bij mutatie gerekend moet worden met 6 maanden huurderving in het kalenderjaar. Deze huurderving is gelijk aan 6/12 of te wel 50% van de markthuur van de verhuureenheid medio dat jaar.
7.2.10

Erfpacht
Erfpacht beïnvloedt de waarde van het verhuurde. Het effect van de erfpacht op de waarde vloeit voort uit de consequenties die de erfpacht voor de koper heeft. In paragraaf 5.2.17 van dit handboek is beschreven hoe erfpacht kan worden meegenomen in de waardering.
7.2.11

Disconteringsvoet
De disconteringsvoet is de marktconforme rendementseis waartegen de verwachte toekomstige inkomsten en uitgaven contant worden gemaakt. De disconteringsvoet wordt opgebouwd uit de volgende drie onderdelen:
- – De risicovrije rentevoet.
- – De vastgoedsector specifieke opslag.
- – De opslag voor het markt- en objectrisico.
De hoogte van de risicovrije rentevoet wordt bepaald aan de hand van het 24-maands historisch gemiddelde van de 10-jaar EURO area yield curve gebaseerd op triple AAA rated staatsobligaties zoals gepubliceerd door de ECB. Doordat gebruik wordt gemaakt van het 24-maands gemiddelde, worden incidentele pieken van de rente op de peildatum van de waardering voorkomen.
De vastgoed sectorspecifieke opslag is een vastgoedsector gebonden risico-opslag, welke dient ter compensatie voor het extra risico dat wordt gelopen voor het investeren in vastgoed, ten opzichte van de risicovrije rente. Het percentage voor de vastgoedsector specifieke opslag is ontleend aan waarderingsgegevens van toegelaten instellingen.

Tabel 69: risicovrije rentevoet en vastgoed opslag
Opbouw disconteringsvoet
Risicovrije rentevoet | 2,45%
Vastgoed sectorspecifieke opslag | 4,87%
De opslagen voor het markt- en objectrisico zijn gecombineerd. Deze gecombineerde opslag is afhankelijk gesteld van twee kenmerken van de verhuureenheden:
- – Type verhuureenheid ingedeeld in twee typen.
- – Regio ingedeeld in vier regio’s.
Bij de schatting van de hoogte van de opslag voor het markt- en objectrisico is gebruik gemaakt van een referentieobject. De keuze voor het referentieobject heeft geen invloed op de hoogte van de disconteringsvoet van de andere parkeergelegenheden. De schatting van deze opslag is gebaseerd op waarderingsgegevens van toegelaten instellingen, die op marktwaarde hebben gewaardeerd.

Tabel 70: referentieobject parkeergelegenheden
Kenmerk | Klasse
Type verhuureenheid | Parkeerplaats
Regio | West
Disconteringsvoet | 7,59%
Opslag markt- en objectrisico | 0,27%-punt
De totale disconteringsvoet voor het referentie-object bedraagt 7,59%. Aangezien de risicovrije rentevoet en de vastgoedsector specifieke opslag samen op 7,32% uitkomen, kan afgeleid worden dat bij het referentieobject de opslag voor het markt- en objectrisico 0,27%-punt bedraagt.
Om tot de disconteringsvoet van de afzonderlijke parkeergelegenheden te komen, wordt gebruik gemaakt van het referentieobject. De onderstaande tabellen geven daarbij de afzonderlijke effecten weer van elk van de onderscheiden kenmerken. Door per verhuureenheid na te gaan wat de effecten zijn voor het markt- en objectrisico en deze op te tellen bij de totale disconteringsvoet van het referentieobject, ontstaat de disconteringsvoet van de overige parkeergelegenheden.

Tabel 71: effect naar type disconteringsvoet parkeergelegenheden
Type | Opslag in %-punt
Parkeerplaats | 0,00%
Garagebox | 0,09%

Tabel 72: effect naar regio disconteringsvoet parkeergelegenheden
Regio | Opslag in %-punt
Noord | 1,15%
Oost | 0,35%
Zuid | 0,35%
West | 0,00%
7.2.12

Eindwaarde
De eindwaarde is de marktwaarde van het waarderingscomplex aan het einde van het 15^e jaar. Deze waarde is gelijk aan de contante waarde van de verwachte kasstromen die vanaf het 16^e exploitatiejaar worden verwacht verminderd met de overdrachtskosten. Deze eindwaarde wordt vervolgens contant gemaakt met de gehanteerde disconteringsvoet naar de waardepeildatum en is zo onderdeel van de marktwaarde.
Vanaf het 16^e jaar wordt verondersteld dat sprake is van doorexploiteren met een voortdurende looptijd in het doorexploiteerscenario, en van verder uitponden in het uitpondscenario. Vanwege de rekenkundige uniformiteit is de berekening op basis van voortdurende looptijd voorgeschreven.
Let op:
De manier waarop voor een parkeergelegenheid de eindwaarde op basis van voortdurende looptijd wordt bepaald is hetzelfde als bij woongelegenheden met uitzondering van de verouderingsopslag instandhoudingsonderhoud. Deze is bij parkeergelegenheden zowel van toepassing in het doorexploiteer- als in het uitpondscenario.
7.2.13

Overdrachtskosten
De overdrachtskosten zijn de overdrachtsbelasting en de notaris- en de registratiekosten bij de verkoop van de parkeergelegenheden in verhuurde staat. De overdrachtskosten worden weergegeven als een percentage van de berekende marktwaarde van een eenheid.

Tabel 73: overdrachtskosten parkeergelegenheden
Overdrachtskosten
Overdrachtsbelasting vanaf 1-1-2024 | 10,4%
Overige aankoopkosten | 1,0%
Totale overdrachtskosten vanaf 1-1-2024 | 11,4%
7.2.14

Overige punten
Indien op het waarderingscomplex of een deel daarvan, op de waardepeildatum 31 december 2024 een ook voor een derde, onherroepelijke verplichting tot sloop van toepassing is, dient hier bij de waardering rekening mee te worden gehouden. Zie voor de beschrijving hiervan “Bijlage 1 Definities: onherroepelijke verlichting tot sloop”.
7.2.15

Nadere toetsing
- • De minimale waarde van een complex is € 0,–.
- • De modelmatige bepaalde marktwaarde van een complex ligt ten opzichte van de geïndexeerde WOZ- waarde over het algemeen binnen een bandbreedte van 50% en 125%. Indien dit niet het geval is, is een nadere beoordeling van de gebruikte objectgegevens nodig om te bezien of deze juist zijn. Indien de gebruikte objectgegevens juist blijken te zijn, behoeft de marktwaarde niet te worden aangepast.
8

Full versie
Naast de basisversie van het waarderingshandboek heeft de toegelaten instelling ook de mogelijkheid om voor verschillende parameters aanpassingen toe te passen. In dat geval wordt voor deze parameters afgeweken van de basisvariant van het waarderingshandboek. In het geval dat de toegelaten instelling ervoor kiest om ten aanzien van één of meer parameters af te wijken van dit handboek, dient de toegelaten instelling een externe taxateur in te schakelen. Om tot een gedegen en afgewogen aanpassing van parameters te komen, kan de taxateur en/of de toegelaten instelling deelnemen aan een (regionaal) marktwaardeoverleg, een benchmark of een soortgelijke methode waarbij marktontwikkelingen worden geanalyseerd en besproken. Uit de validatie van het handboek, blijkt dat dat leidt tot het hanteren van beter vergelijkbare uitgangspunten en beter onderbouwde aanpassingen van vrijheidsgraden. Een dergelijk waarderingsproces levert in principe een hogere kwaliteit op van de waardering en dus ruimere toepassingsmogelijkheden voor vastgoedsturing.
8.1

Vrijheidsgraden
In de full versie is het mogelijk om op basis van een toetsing door de externe taxateur tot een aanpassing van de op basis van dit handboek modelmatig vastgestelde waarde van het waarderingscomplex te komen. Een aanpassing van de waarde dient het resultaat te zijn van een aanpassing van de daaraan ten grondslag liggende normen en parameters. Daarbij dient de externe taxateur tevens de aannemelijkheid van de marktwaarde te beoordelen, die daarvan het resultaat is. De volgende zaken zijn in de full-versie aanpasbaar:
- – schematische vrijheid
- – markthuur
- – markthuurontwikkeling
- – exit yield
- – leegwaarde
- – leegwaardeontwikkeling
- – disconteringsvoet
- – mutatie- en verkoopkans
- – onderhoud
- – technische splitsingskosten
- – bijzondere omstandigheden
- – erfpacht
- – exploitatiescenario
8.1.1

Schematische vrijheid
Om specifieke afspraken en atypische inkomsten en uitgaven te kunnen modelleren mogen er extra kasstromen toegevoegd worden aan het standaardschema uit de basisversie. Voorwaarde is dat er een duidelijke en transparante uitsplitsing wordt gemaakt. Het verloop van deze kasstromen over de jaren hoeft niet persé inflatievolgend te zijn. Uitgangspunt is dat de kasstromen en hun verloop worden benoemd.
Door deze toevoeging kunnen specifieke contractafspraken omtrent huurinkomsten (lineair aflopende huur, geen huurontwikkeling), meerdere contracten per complex (bijv. bij BOG-MOG-ZOG), overige inkomsten (bijv. uit zendmastinstallaties) en specifieke uitgaven in de full-variant beter worden gemodelleerd. Hieronder volgt (een in principe) limitatieve lijst van kasstromen die opgevoerd mogen worden:
- – Huurinkomsten (evt. van meerdere contracten)
- – Aanvangsleegstand
- – Huurderving oninbaar door wanbetaling
- – Huurderving door frictie- / mutatieleegstand
- – Huurvrije perioden / incentives
- – Specifieke vaste lasten
- – Specifieke object gerelateerde kosten (zoals, niet verrekenbare BTW, servicekosten eigenaar, VvE, verhuurcourtage objectbeheer en onderhoudskosten indien deze substantieel afwijken van gebruikelijke waarden).
Let op: het gebruik van schematische vrijheid is in principe niet bedoeld voor de waardering van reguliere woningen, alleen in uitzonderlijke gevallen kan hiervan sprake zijn (bijvoorbeeld als er bij nul-op-de-meterwoningen een energieprestatievergoeding als extra kasstroom moet worden opgevoerd, of als bijvoorbeeld bij een sloopcomplex waarbij een anti-kraakwacht een maandelijkse vergoeding ontvangt). Indien schematische vrijheid voor de energieprestatievergoeding (EPV) wordt toegepast moet in de waardering rekening worden gehouden met bijkomende effecten. Zo zijn aan de EPV administratieve lasten verbonden, is er mogelijk sprake van hoger onderhoud van installaties in de woning en wordt de EPV bij de mutatie naar markt mogelijk niet meer geheven maar opgenomen in de markthuur.
Onder schematische vrijheid kan voor reguliere woningen ook worden verstaan dat de taxateur kiest voor een andere subtypering dan op grond van de basisversie is voorgeschreven. Zo mag een externe taxateur bijvoorbeeld in de full versie taxatie afwijken van het voorschrift dat meerkamerwoningen die niet onzelfstandig worden verhuurd via MGW danwel EGW moeten worden gewaardeerd.
Daarbij moet te allen tijde goed onderbouwd zijn waarom wordt gekozen voor de schematische vrijheid. Het toepassen van een beschouwingstermijn van 15-jaar in de DCF blijft gehandhaafd.
8.1.2

Markthuur(ontwikkeling)
In de basisversie is de markthuur voor woningen bepaald aan de hand van een modelmatige schatting. Deze schatting houdt geen rekening met specifieke omstandigheden waardoor de markthuur anders is dan uit het model voortvloeit. In de full versie heeft de externe taxateur de mogelijkheid om de modelmatig bepaalde markthuur te vervangen door zijn inschatting van de markthuur of een andere modelmatig bepaalde markthuur, mits deze is geverifieerd door een taxateur. In de full versie kan de externe taxateur ook van de kwaliteitskortingsgrens voor studenteenheden onderbouwd afwijken.
De markthuurontwikkeling is in principe gekoppeld aan de prijsinflatie. Als er gegronde redenen zijn om de markthuurontwikkeling boven of onder inflatie te verwachten, heeft de externe taxateur de mogelijkheid om af te wijken van de veronderstelde markthuurontwikkeling.
8.1.3

Exit yield
Als alternatief voor de berekende eindwaarde uit de basisversie mag een exit yield gebruikt worden voor het bepalen van de eindwaarde ultimo jaar 15. De taxateur moet daarbij een goed navolgbare onderbouwing geven voor de hoogte van de exit yield en een duidelijke, logische relatie leggen tussen andere parameters en de exit yield (bijvoorbeeld: output BAR, verouderingseffect, verwachte huur- en waardegroei, stijgende of dalende risicoperceptie gedurende beschouwingsperiode). Daarnaast moet ook de vergelijking en verschilduiding met de berekende eindwaarde worden gemaakt.
8.1.4

Leegwaarde(ontwikkeling)
De leegwaarde wordt in de basisversie ontleend aan de WOZ-waarde. Echter, er kunnen verschillende redenen zijn waarom de op deze wijze bepaalde leegwaarde niet aansluit bij de markt. Onder meer vloeit een mogelijk verschil voort uit de ficties waarop de WOZ-waardering is gebaseerd. De externe taxateur heeft de mogelijkheid om de WOZ-waarde te vervangen door een leegwaarde die beter aansluit bij de markt. Voor de bepaling van deze leegwaarde mogen ook andere modelmatig bepaalde leegwaardes worden gebruikt, mits deze geverifieerd zijn door een taxateur.
De leegwaardeontwikkeling is gedifferentieerd naar provincie en naar de vier grote steden. Het kan zijn dat er redenen zijn om van deze differentiatie af te wijken, bijvoorbeeld omdat de te verwachten ontwikkeling van de leegwaarde in de specifieke situatie niet overeenkomt met die van de provincie, respectievelijk de betreffende stad. De externe taxateur heeft de mogelijkheid om af te wijken van de veronderstelde leegwaardeontwikkeling. In het geval van parkeren wordt in de basisversie uitgegaan van een leegwaardeontwikkeling gelijk aan de prijsinflatie. In de full-versie mag de taxateur hiervan afwijken.
8.1.5

Disconteringsvoet
De hoogte van de disconteringsvoet is modelmatig bepaald. Daarmee wordt niet altijd recht gedaan aan de risico’s die voor specifieke objecten en/of specifieke locaties van toepassing zijn. Deze specifieke omstandigheden kunnen een andere disconteringsvoet rechtvaardigen. De toegelaten instelling heeft de mogelijkheid om dan een externe taxateur in te schakelen om een marktconforme disconteringsvoet vast te stellen. Als daartoe reden is, kan in dat geval dan ook een verschil worden gemaakt in de hoogte van de disconteringsvoet bij uitponden ten opzichte van doorexploiteren.
8.1.6

Onderhoud
In de basisvariant is voor de verschillende onderhoudscategorieën gewerkt met gemiddelde bedragen voor het onderhoud, die afhankelijk zijn van een beperkt aantal kenmerken van de verhuureenheid. In de praktijk kan de noodzaak voor onderhoud meer variëren dan in de basisvariant is uitgewerkt. Als dat zo is, kunnen de onderhoudsbedragen voor instandhoudingsonderhoud met tussenkomst van de externe taxateur worden aangepast.
Het bedrag voor achterstallig onderhoud in de basisversie geeft alleen weer wat nodig is om de eenheid vanuit het perspectief van de woningcorporatie voldoende woontechnische kwaliteit te geven. Een marktpartij zal mogelijk ook markttechnische aanpassingen wensen. De daarmee gepaard gaande kosten kunnen desgewenst in de full-versie worden opgenomen.
8.1.7

Technische splitsingskosten
In de basisvariant zijn geen technische splitsingskosten opgenomen. Wel is toegelicht dat de technische splitsingskosten de uitgaven zijn die worden gemaakt ten behoeve van de nadere voorwaarden, die voortvloeien uit de afgegeven splitsingsvergunning door de gemeente. Het gaat hierbij niet om onderhoudskosten, maar om de aanvullende eisen die in het kader van de splitsing dienen te worden uitgevoerd. In de praktijk kunnen deze technische splitsingskosten van belang zijn bij de waardering. Als dit het geval is, kunnen de technische splitsingskosten met tussenkomst van de externe taxateur meegenomen worden.
Kosten die voortkomen uit aan erfpacht verbonden kosten zoals erfpachtsuppletie mogen niet onder deze post worden ondergebracht. Die kosten moeten opgevoerd worden onder de post waardecorrectie als gevolg van erfpacht.
8.1.8

Mutatie- en verkoopkans
De hoogte van de mutatiekans is gebaseerd op het gemiddelde aantal mutaties in de afgelopen vijf jaar. Deze mutatiekans hoeft niet te gelden voor de toekomst. Als daar reden voor is, onder meer omdat de feitelijke mutaties in de betrokken periode een afwijkend beeld laten zien, heeft de toegelaten instelling de mogelijkheid om een externe taxateur in te schakelen om de mutatiekans aan te passen.
Als er redenen zijn om aan te nemen dat de op basis van de mutatiekans vrijkomende verhuureenheden niet allemaal kunnen worden verkocht, kan daar ook rekening mee worden gehouden door een deel van de vrijkomende verhuureenheden in de wederverhuur te nemen in de full versie. Voor deze verhuureenheden geldt dan dat de huur opgetrokken wordt naar de markthuur of de maximale huur volgens het woningwaarderingsstelsel. Verder is bij deze verhuureenheden in de toekomst weer dezelfde mutatiekans van toepassing.
8.1.9

Bijzondere uitgangspunten
Bijzondere uitgangspunten kunnen van toepassing zijn waarmee in de basisversie geen rekening wordt gehouden, of waarvan de aannames uit de basisversie niet overeenkomen met de specifieke situatie van het getaxeerde. Hierbij valt te denken aan bijvoorbeeld een langere of kortere leegstand als gevolg van mutatie dan voorgeschreven in de basisversie. Ook het effect van bijvoorbeeld beklemmingsafspraken met de gemeente ten aanzien van huurprijsniveau, huurverhoging en/of verkoop, die ook van kracht zijn voor een potentiële koper kan de taxateur meenemen bij de waardering.
8.1.10

Erfpacht
Zoals in het voorafgaande is aangegeven, zijn er zeer uiteenlopende erfpachtovereenkomsten tussen toegelaten instellingen en gemeenten. In de basisversie is gewerkt met een globale benadering. Als deze benadering onvoldoende aansluit bij de feitelijke situatie, is het verplicht met tussenkomst van de taxateur tot een betere schatting van het effect van de erfpacht op de waarde te komen.
8.1.11

Exploitatiescenario
Als uit marktonderzoek blijkt dat één van beide exploitatiescenario’s (doorexploiteren of uitponden) niet realistisch is gezien de marktomstandigheden, dan mag de taxateur gebruikmaken van het toepassen van slechts één enkel scenario voor het vaststellen van de marktwaarde.
8.2

De rol van opdrachtverlening aan externe taxateur
De waardering op basis van de full versie met de genoemde vrijheidsgraden vereist de inschakeling van een externe taxateur. De externe taxateur dient aangesloten te zijn bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) of daarmee vergelijkbare beroeps- en gedragsregels te hanteren. In haar reglementen schrijft de NRVT voor dat sprake kan zijn van drie type taxaties, te weten een (1) volledige taxatie, (2) hertaxatie en (3) markttechnische update. Het NRVT schrijft daarbij voor dat een hertaxatie uitsluitend kan worden uitgevoerd indien er in de voorgaande 36 maanden ten minste één volledige taxatie door hetzelfde taxatiebedrijf is uitgevoerd. De verwijzing naar volledige taxatie en hertaxatie komt hieruit voort. Bij deze vormen van taxatie zijn op basis van de NRVT verschillende rapportagevereisten van toepassing. Deze zijn opgenomen in “Bijlage 5 – Rapportagevereisten NRVT”.
Bij het uitvoeren van de full-taxatie mag de taxateur van de reglementen van het NRVT afwijken voor de onderdelen die betrekking hebben op de kadastrale recherche, het titelonderzoek en de milieuaspecten. Ook de onderdelen die betrekking hebben op omschrijvingen van het gebouw en de omgeving vallen hier onder. Indien er bij de toegelaten instellingen documentatie beschikbaar is waarop de taxateur kan steunen, kan in de rapportage van de taxateur naar die documentatie worden verwezen. Hierbij is wel vereist dat de taxateur de waarde mede heeft gebaseerd op die informatie. Dit hoeft niet per se de fysieke broninformatie van de corporatie zelf te zijn, maar kan ook een verklaring van de corporatie betreffen dat het vastgoed voldoet aan de vigerende bestemming, dat er geen bijzonderheden zijn ten aanzien van milieu en dat het vastgoed niet verder bezwaard is met zakelijke rechten. In deze gevallen bepaalt de taxateur of de verstrekte informatie en / of verklaring voldoende aannemelijk is en worden de overwegingen hierbij vermeld in het taxatierapport. De betreffende informatie of verklaring dient ook toegankelijk te zijn voor Autoriteit woningcorporaties en de accountant. Een voorbeeldverklaring is opgenomen in bijlage 6.
Let op: Het is de primaire taak van de toegelaten instelling om juiste brongegevens aan te leveren ten behoeve van de full-taxatie.
De taxaties in het kader van de full versie in 2023 dienen ten minste te voldoen aan de verplichte onderdelen van een “hertaxatie” conform de reglementen van het NRVT in het Addendum Grootzakelijk Vastgoed op Reglement Bedrijfsmatig Vastgoed. Alle niet verplichte onderdelen uit genoemd reglement zijn optioneel of ter beoordeling aan de taxateur op basis van de informatie / verklaring van de woningcorporatie. Dit geldt ook als er in de afgelopen drie jaar geen “volledige taxatie” van het vastgoed heeft plaatsgevonden. In bijlage 5 is opgenomen welke onderdelen verplicht zijn, danwel optioneel of ter beoordeling van de taxateur komen.
Ten aanzien van de aangegeven vrijheidsgraden heeft de taxateur de ruimte om op basis van het principe “pas toe of leg uit” tot aanpassingen over te gaan in de modelmatige waardering, en daarmee voor afzonderlijke complexen tot een betere waardering te komen. De aanpassingen ten aanzien van de vrijheidsgraden dienen door de taxateur te worden toegelicht in het taxatierapport en daarnaast onderbouwd in het taxatiedossier te worden vastgelegd. In het taxatierapport dient per vrijheidsgraad toegelicht te worden waarom is afgeweken van de basisvariant van het waarderingshandboek. Verder dient per vrijheidsgraad de reikwijdte, aard en omvang van de aanpassing toegelicht te worden. In principe dienen de afwijkingen per vrijheidsgraad op complexniveau te worden verantwoord, tenzij de aard van de reikwijdte, aard en omvang van de aanpassing voor meerdere complexen hetzelfde is. In dat geval kan ook worden volstaan met een verantwoording op (deel)portefeuilleniveau. Het taxatierapport en het taxatiedossier worden door de taxateur verstrekt aan de toegelaten instelling en zijn op aanvraag beschikbaar voor de Autoriteit woningcorporaties.
Bij gebruik van de full versie dient jaarlijks minimaal een derde, steeds wisselend deel van het betreffende vastgoed, via een volledige taxatie te worden gewaardeerd. Voor het andere, tweederde deel van het vastgoed is een interne waardering van de corporatie vereist.
Als er in de afgelopen drie jaar een volledige taxatie heeft plaatsgevonden van de (deel)portefeuille mag er ook gekozen worden voor een markttechnische update door de taxateur, dit is echter geen verplichting. Zoals vermeld in hoofdstuk 2.5 kan de interne waardering alleen voor de reguliere woningen en homogeen parkeervastgoed worden uitgevoerd. Nadere voorwaarden zijn gesteld in bijlage 10.
De opdracht van de toegelaten instelling aan de externe taxateur dient in overeenstemming te zijn met wet- en regelgeving, in casu dit handboek en verder aan te sluiten bij de bepalingen van het reglement van de NRVT. Voorts dient in de opdracht vastgelegd te zijn dat de externe taxateur een taxatierapport en een taxatiedossier opstelt waarin nadere toelichting en onderbouwing is opgenomen daar waar gebruik is gemaakt van de vrijheidsgraden. Er mogen geen belemmeringen zijn voor de toegelaten instelling om het taxatierapport en het taxatiedossier aan de Autoriteit woningcorporaties ter beschikking te stellen.
9

Beleidswaarde
De beleidswaarde is de waarde van woongelegenheden als corporatiewoongelegenheden, op basis van een sociale disconteringsvoet en voortdurende exploitatie volgens het huidig beleid van de corporatie.
De beleidswaarde wordt bepaald door op vijf aspecten aanpassingen door te voeren in de uitgangspunten van de DCF berekening van de marktwaarde. De (lagere) waarde die ontstaat is de ‘Beleidswaarde’.
In de beleidswaarde kan het financiële effect van verplichtingen voor woningcorporaties en verhuurders worden opgenomen. Zo wordt in dit handboek een verplichting voor de uitfasering van EFG-labels opgenomen, als gevolg van de aankomende wettelijke beperkingen op de verhuur van deze woningen. Mogelijk komen er in de toekomst nieuwe verplichtingen waarvoor het voor de hand ligt dat deze in de beleidswaarde worden verwerkt. Dit dient altijd te lopen via het handboek. Het is niet toegestaan zelf extra verplichtingen vanuit bijvoorbeeld lokale prestatieafspraken in te rekenen.
9.1

Beleidswaarde van toepassing op woongelegenheden
Voor toepassing op basis van het type vastgoed wordt aangesloten bij de definities welke zijn opgenomen in dit handboek. De beleidswaarde is van toepassing op zelfstandige en onzelfstandige woongelegenheden.
Voor niet-woongelegenheden, flexwoningen en intramuraal vastgoed (ZOG) wordt verondersteld dat de beleidswaarde gelijk is aan de marktwaarde. Niet-woongelegenheden betreft de categorieën: bedrijfsmatig en maatschappelijk onroerend goed (BOG en MOG), parkeergelegenheden en exoten/rafelranden (zie definities in Bijlage 1).
De beleidswaarde (+marktwaarde voor niet-woongelegenheden en ZOG) wordt bepaald voor het totaal van DAEB-TI, niet-DAEB TI en geconsolideerde verbindingen
9.2

Stappen van marktwaarde naar beleidswaarde
In deze paragraaf wordt beschreven hoe stap voor stap de beleidswaarde wordt berekend. De beleidswaarde kan ook bepaald worden zonder de marktwaarde te bepalen. Alleen de rekenregels, de algemene parameters voor kostenontwikkelingen en de mutatiegraad zijn nog (voor een deel) hetzelfde als bij de marktwaardeberekening. Vooralsnog kiezen we er voor om wel de beleidswaarde te beschrijven in de stappen ten opzichte van de marktwaarde. Dit voorkomt dat teksten twee keer opgenomen moeten worden.
Modelmatige of rekenkundige benadering berekening beleidswaarde
In de volgende paragrafen wordt meer in detail ingegaan op de stappen. In deze paragraaf wordt beschreven hoe die stappen doorlopen moeten worden. De stappen kunnen zowel rekenkundig als modelmatig worden bepaald. De rekenkundige benadering vraagt om een complex algoritme waarin van alle relevante kasstromen zowel het verschil van de kasstroom zelf, als het verschil in de eindwaarde van die kasstroom wordt bepaald.
In deze paragraaf wordt de modelmatige benadering beschreven. De waarden uit de verschillende stappen 0 tot en met 5 worden daarbij aangeduid als W0, W1, W2, W3, W4 en W5.
- – W0: De marktwaarde in verhuurde staat in stap 0 is, zowel in de basisversie als in de full versie, het maximum van de marktwaarde in een doorexploiteer- en in een uitpondscenario (indien een uitpondscenario is toegestaan).
- –
W1: Om de waarde in stap 1 te berekenen moeten de volgende modelmatige instellingen aangepast worden:
  - ○ Kies doorexploiteren als scenario dat de waarde bepaalt.
  - ○ Hef de correctie van de marktwaarde naar minimaal € 0 op.
  - ○ Pas de eeuwigdurende benadering toe door de kasstromen vanaf jaar 15 door te laten lopen tot en met jaar 60.
  - ○ Pas vervolgens geen eindwaardeberekening toe.
  - ○ Stel de overdrachtskosten in op 0%.
- –
W2: Om vervolgens de waarde in stap 2 te berekenen moeten de volgende instellingen aanvullend in het model aangezet worden:
  - ○ Hanteer de huren conform beleidsscenario. Rekenen met de streefhuur en niet met de markthuur bij mutatie en pas de specifieke boveninflatoire huurverhoging voor de contracthuren van de beleidswaarde toe. (zie voor de huurverhoging de paragraaf over 9.2.3.2. over huurontwikkeling contracthuur).
  - ○ Pas de correctie erfpacht conform het beleidsscenario toe (bij erfpacht kan die correctie afwijken van de correctie voor de marktwaarde).
- –
W3: Om vervolgens de waarde in stap 3 te berekenen moeten de volgende instellingen aanvullend in het model worden aangezet:
  - ○
Hanteer onderhoud conform beleidsscenario. Dit impliceert de volgende zaken:
    - ■ Het model rekent met de onderhoudsbegroting per jaar conform het beleid. Voor zover geen onderhoudsbegroting beschikbaar is, kan gewerkt worden met onderhoudsnormen.
    - ■ Dit onderhoudsbedrag is inclusief mutatieonderhoud. Mutatieonderhoud moet daarom in de beleidswaarde berekening op nul worden gezet.
    - ■ Pas indien nodig achterstallig onderhoud aan. Dit bedrag kan in een beleidsscenario afwijken van een in het marktwaardescenario opgevoerd bedrag. Hierin worden ook de verplichtingen voor EFG-labels opgenomen.
    - ■ Minimum van markt of beleidsonderhoud is niet meer van toepassing.
- –
W4: om de waarde in stap 4 te berekenen moeten de volgende instellingen aanvullend in het model worden aangezet:
  - ○
Hanteer beheer conform beleidsscenario. Dit impliceert:
    - ■ Het model rekent met een bedrag voor beheer per vhe per jaar conform het beleid.
    - ■ In de beleidswaarde vervangt deze post meerdere posten in de marktwaarde, namelijk beheerkosten én de posten belastingen, heffingen en verzekeringen en overige zakelijke lasten (paragraaf 5.2.6.4). De laatste posten moeten daarom op nul gezet worden.
- –
W5: om de waarde in stap 5 te berekenen moet de volgende instelling in het model aanvullend worden aangezet:
  - ○ Vervang de marktdisconteringsvoet door de sociale disconteringsvoet.
Let op:
Hou rekening met het feit dat de boveninflatoire opslag huurontwikkeling voor de beleidswaarde vrij kan worden opgevoerd mits deze opslag kleiner of gelijk is aan in de tabel 24 van dit handboek opgenomen opslagen. Zie hiervoor paragraaf 5.2.7 van dit handboek.
Let op:
Voor de beleidswaarde geldt dat de overdrachtskosten 0 zijn.
9.2.1

Startpunt: marktwaarde in verhuurde staat
Het startpunt voor het bepalen van de beleidswaarde is de marktwaarde in verhuurde staat (kosten koper) conform balans in de jaarrekening, onderscheiden naar DAEB-TI, niet-DAEB-TI en geconsolideerde verbindingen. Dit kan zowel een basis als een full versie betreffen.
9.2.2

Stap 1
Voor de gehele woongelegenhedenportefeuille wordt het doorexploiteerscenario uit de marktwaardeberekening afgedwongen én wordt in het doorexploiteerscenario de berekening van de exploitatie conform de eeuwigdurende benadering afgedwongen. Daarnaast worden in deze stap de overdrachtskosten op 0 gezet (zie tabel 74 in paragraaf 9.2.7).
Let op: Indien de berekende marktwaarde negatief is en dus volgens het voorschrift op 0 gesteld is, dan moet in deze stap een aanvullende correctie plaatsvinden gelijk aan de ongecorrigeerde negatieve marktwaarde.
Benadering eeuwigdurende exploitatie: In het doorexploiteerscenario wordt een exploitatie verondersteld op basis van doorexploiteren met een voortdurende looptijd. Pas de eeuwigdurende benadering toe door de kasstromen vanaf jaar 15 door te laten lopen tot en met jaar 60. Er wordt vervolgens in jaar 60 geen eindwaarde ingerekend.
9.2.3

Stap 2
Met de uitkomst van stap 1 als uitgangspunt wordt in deze stap in het doorexploiteerscenario de markthuur vervangen door streefhuur (ook wel beleidshuur) en wordt in deze stap het eigen beleid voor de jaarlijkse huurontwikkeling verwerkt, rekening houdend met de kaders vanuit wetgeving.
9.2.3.1

Streefhuur
De streefhuur wordt net als de markthuur op vhe-niveau vastgelegd in de objectgegevens. De streefhuur is de huur die bij mutatie van huurder wordt vastgesteld conform beleid van de corporatie en rekening houdend met wet- en regelgeving. De streefhuur is logischerwijs gelijk aan de streefhuur die ook in de meerjarenkasstroombegroting (dPi) wordt gehanteerd.
Daarnaast gelden de volgende uitgangspunten:
- 1.
De streefhuur wordt, voor het berekenen van de huur bij mutatie, op dezelfde wijze geïndexeerd als de markthuur in de marktwaardeberekening, dat wil zeggen met de prijsinflatie (zie paragraaf 5.2.7). Als er in de full-versie gebruik is gemaakt van de vrijheidsgraad markthuurontwikkeling, om af te wijken van de reguliere prijsinflatie, wordt deze inflatiereeks niet overgenomen voor de beleidswaarde.
- 2.
Als de voor gereguleerde woningen opgevoerde streefhuur hoger is dan de maximale huur conform het WWS, dan moet de streefhuur neerwaarts gecorrigeerd worden naar deze maximale huur conform het WWS. Dit geldt voor zowel laag segment gereguleerde huurwoningen, als voor midden segment gereguleerde huurwoningen.
- 3.
Het is mogelijk dat de opgevoerde contracthuur hoger is dan de streefhuur en/of de maximale huur volgens het WWS. Dit roept de vraag op hoe om te gaan met deze situatie.
  - • Alleen als de contracthuur van een gereguleerde woning bij aanvang hoger is dan de maximale huur volgens het WWS, dan moet bij aanvang gerekend worden met de lagere maximum huur volgens het WWS.
  - • Voor midden segment woningen gelden hier dezelfde nuances met betrekking tot ingangsdatum contract (voor of na 1-7-2024) en wel/niet gelden van de nieuwbouwopslag als bij het bepalen van de marktwaarde. Zie hiervoor 5.2.7.
NB. Bij de beleidswaardeberekening dient, wanneer de nieuwbouwopslag van toepassing is, voor de gehele kasstroomperiode rekening gehouden te worden met de juiste maximale huurniveaus. Dat wil zeggen: de huurniveaus met nieuwbouwopslag (maximaal 20 jaar) en de huurniveaus zonder nieuwbouwopslag (restant van de 60-jaars kasstroomperiode).
  - • In situaties waarin de streefhuur van gereguleerde woning lager is dan de contracthuur, maar de contracthuur lager is dan de maximale huur, dan wordt met de contracthuur als aanvangshuur gerekend en niet met de lagere streefhuur.
  - • Voor vrijesectorwoningen (hoog segment) wordt in het geval dat de contracthuur hoger is dan streefhuur sowieso altijd met de contracthuur als aanvangshuur gerekend. Huuraanpassing vindt dan pas bij mutatie plaats.
- 4.
Het streefhuurbeleid bij DAEB woongelegenheden dient ook rekening te houden met de sociale huurgrens (voormalige liberalisatiegrens) als bovengrens. Uitgangspunt is dat de beleidswaarde van DAEB woongelegenheden blijft aansluiten bij het doorverhuren van de woongelegenheid als DAEB woning. Zodat op portefeuilleniveau het aantal DAEB woningen ook structureel blijft aansluiten aan uitgangspunten in prestatieafspraken. Daarbij past een streefhuur die niet hoger is dan de sociale huurgrens.
Daarom is voorgeschreven dat de geïndexeerde streefhuur van een DAEB woning in enig jaar niet hoger mag zijn dan de geïndexeerde sociale huurgrens in dat jaar.
  - • Dit uitgangspunt geldt alleen voor woningen in de DAEB-tak. Woningen in de niet-DAEB tak (gereguleerd en niet gereguleerd) hebben logischerwijs een streefhuur die boven de sociale huurgrens ligt.
  - • Voor de duidelijkheid: deze aftopping geldt voor de streefhuren en niet voor de contracthuren. Er zijn situaties mogelijk waarbij de contracthuur van een nog niet gemuteerde DAEB woning boven de sociale huurgrens uitkomt.
9.2.3.2

Huuraanpassing contracthuren gereguleerde woningen in beleidswaarde
De ontwikkeling van de contracthuur van gereguleerde woningen wordt in de beleidswaarde bepaald op basis van de grondslag looninflatie (voor de jaren 2024–2025) óf prijsinflatie (vanaf 2026) van het voorgaande jaar, en een opslag op deze grondslag, zoals ook bij de marktwaarde gebeurt.
Mede door het huursombeleid wijkt het eigen beleid van de corporatie veelal af van de ontwikkeling zoals bepaald in de marktwaarde. In deze stap kan daarom in de beleidswaarde een lagere huurontwikkeling worden gekozen dan is opgenomen in bovenstaande door een lagere opslag op te voeren. De in tabel 23, voor laag segment woningen, en tabel 24 voor midden segment woningen, uitgewerkte huurindexen voor de marktwaarde gelden nog wel als maximum van de toegestane huurontwikkeling.
Ter info: De Nationale Prestatieafspraken 1 Zie www.rijksoverheid.nl/documenten/rapporten/2022/06/30/nationale-prestatieafspraken-woningcorporaties die Aedes, Woonbond, VNG en de Minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening hebben gesloten, leiden tot een forse verandering van het kader met betrekking tot het huurbeleid voor Woningcorporaties. Voor de jaren 2024 en 2025 is namelijk afgesproken dat de jaarlijkse CAO-loonontwikkeling minus 0,5% de ruimte voor de jaarlijkse huursomontwikkeling gaat begrenzen. Voor de laatste twee jaar van de prognose is de inflatie weer het ijkpunt. Rekening houdend met deze afspraken en de wettelijke kaders, bepaalt de corporatie zijn huurbeleid en de daaruit voortvloeiende huurraming.
De huuropslag is qua inrichting onderdeel van de aanvullende objectgegevens op complexniveau van een VHE zoals opgenomen in tabel 5 in paragraaf 5.1. Daarbij gelden de volgende regels:
- • Indien geen opslagen huurverhoging voor de beleidswaarde zijn opgevoerd, dan gelden de opslagen uit tabel 23. De opslagen huurverhoging voor de beleidswaarde mogen niet groter zijn dan de opslagen voor de marktwaarde in tabellen 23.
- • De opslagen huurverhoging voor de beleidswaarde mogen niet groter zijn dan de opslagen voor de marktwaarde in tabel 23 en tabel 24. Indien een opslag wel boven dit maximum uitstijgt, dan moet gerekend worden met de opslag uit tabellen 23 en 24.
- • Het is toegestaan negatieve opslagen voor de huurverhoging door te voeren. Dit impliceert dat het huurbeleid van de corporatie een huurverhoging toepast die lager is dan de looninflatie (voor reguleerde woningen 2024–2025) of prijsinflatie (voor gereguleerde woningen vanaf 2026).
Als gevolg van de huuropslag is het mogelijk dat contracthuren van nog niet gemuteerde woongelegenheden uit kunnen stijgen boven de sociale huurgrens (voormalige liberalisatiegrens). Wel blijft voor gereguleerde woongelegenheden gelden dat de contracthuur niet hoger kan zijn dan de (geïndexeerde) streefhuur of geïndexeerde maximale huur volgens het WWS.
9.2.3.3

Huuraanpassing geliberaliseerde woningen in beleidswaarde
De huuraanpassing van geliberaliseerde woningen is in de beleidswaarde gelijk aan de huurindexen in de marktwaarde voor geliberaliseerde woningen zoals opgenomen in tabel 25.
9.2.3.4

Correctie erfpacht
Indien in stap 0, dus bij het bepalen van de marktwaarde, een correctie voor erfpacht is opgenomen die niet, of niet geheel, van toepassing is in het doorexploiteerscenario in combinatie met de (sociale) streefhuur, dan mag dit in deze stap worden gecorrigeerd. Zowel voor de markt- als voor de beleidswaarde wordt deze correctie doorgaans extracomptabel bepaald. Het is bijvoorbeeld denkbaar dat bij het extracomptabel bepalen van de correctie erfpacht bij de marktwaarde rekening is gehouden met verschuldigde erfpacht suppletie vanwege het omzetten van sociale naar vrije sector huurwoningen. In het beleidsscenario geldt deze suppletie niet.
Bij wijze van voorbeeld:
- ■ Stel dat voor de marktwaarde berekening een correctie is opgevoerd van € 10.000,–
- ■ Voor de beleidswaarde is deze correctie lager en gelijk aan € 8.000,–
- ■ Deze correcties gelden per definitie als NCW op prijspeil 31-12-2024
- ■ Dit leidt tot een neerwaartse correctie van erfpacht met € 2.000,– en resulteert in een opwaartse bijstelling van de beleidswaarde van € 2.000,–.
9.2.4

Stap 3
Het eigen onderhoudsbeleid kan afwijken van de in de marktwaarde gehanteerde marktnormen. In deze stap worden de componenten instandhoudingsonderhoud en mutatieonderhoud uit de DCF-berekening vervangen door een nominale (gecorrigeerd voor inflatie) eigen onderhoudsbegroting. De onderhoudsbegroting is gebaseerd op de langjarige onderhoudscyclus van het object op basis van instandhouding, voortvloeiend uit de door de corporatie vastgestelde meerjarenonderhoudsbegroting, voordat er correcties als gevolg van clustering vanwege ingrijpende verbouwing zijn verwerkt. In voorgaande jaren moest de gehele begroting omgerekend worden naar één norm in de beginperiode. Met de overgang naar een exploitatieperiode van 60 jaar kunnen de bedragen per jaar variëren conform de onderliggende onderhoudsbegroting. De meerjarenonderhoudsbegroting wordt per complex bepaald, waarbij de uitgangspunten worden onderbouwd aan de hand van concrete bronnen, rekeninghoudend met de conditie van de verschillende complexen. De gekozen uitgangspunten zijn uitlegbaar in relatie tot het gerealiseerde onderhoudsbeleid in het verleden en het vastgestelde onderhoudsbeleid voor de toekomstige jaren. De 60-jaarsperiode bevat alle vastgestelde onderhoudscycli; zowel de kortere cycli (zoals schilderwerk en onderhoud aan installaties) als langere cycli (zoals dak- en kozijnvervanging) zijn opgenomen. Op basis van deze concreet onderbouwde uitgangspunten kan voor de perioden waarin geen onderhoudsbegroting beschikbaar is, een onderhoudsnorm worden bepaald. De definitie is nog steeds gelijk met voorgaande jaren. De onderhoudskosten in de onderhoudsbegroting dienen geïndexeerd te worden met de bouwkostenontwikkeling (conform paragraaf 4.3).
9.2.4.1

Definitie onderhoud
De definitie van onderhoud vanuit eigen beleid is gelijk aan de definitie gehanteerd in de post ‘lasten onderhoudsactiviteiten’ in de functionele winst en verliesrekening in de rubriek ‘Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille’, met uitzondering van het deel dat betrekking heeft op de zogenaamde ingrijpende verbouwing. Een toelichting van deze definitie is opgenomen in bijlage 1 van dit handboek.
Let op: de onderhoudsnorm wordt bepaald vanuit de lange termijn horizon van de meerjarenonderhoudsbegroting. Het kan dus zijn dat de onderhoudsnorm ten behoeve van de beleidswaarde door de lange horizon afwijkt van het onderhoudsniveau in de winst en verliesrekening.
9.2.4.2

Achterstallig onderhoud
De waardering van de marktwaarde bevat de mogelijkheid tot het opnemen van achterstallig onderhoud. Dit is opgevoerd in combinatie/relatie tot de jaarlijkse onderhoudsnorm in de marktwaarde. Wanneer de corporatie haar langjarige beleidsonderhoud opvoert kan dit tot mogelijke dubbelingen leiden, wanneer het eigen onderhoudsbeleid elementen bevat die reeds in de waardering onder achterstallig onderhoud zijn gecorrigeerd op de waarde. De corporatie dient in dat geval de post achterstallig onderhoud te corrigeren voor elementen die reeds in beleidsonderhoudsbegroting zijn opgenomen.
Bij wijze van voorbeeld:
- ■ Stel dat voor de marktwaarde een bedrag aan achterstallig onderhoud is opgenomen van € 12.000.-.
- ■ Stel dat deze kosten deels in de onderhoudsnorm voor beleid zijn opgenomen, en dat voor het beleidsscenario een bedrag van € 9.000,– geldt voor achterstallig onderhoud.
- ■ Beide bedragen gelden per definitie als NCW op prijspeil datum 31-12-2024.
- ■ Deze gegevens leiden tot een neerwaartse correctie van achterstallig onderhoud met € 3.000,– en resulteert daarmee in een opwaartse bijstelling van de beleidswaarde met € 3.000.-.
9.2.4.3

EFG-labels
In deze stap worden ook de verplichtingen voor EFG-labels opgenomen. Door wetgeving wordt de verhuring beperkt. Daarom wordt een standaardverplichting aan het achterstallig onderhoud toegevoegd voor een woning met een E, F of G label. Corporaties dienen hierbij de meest recente beschikbare informatie te gebruiken voor het label. Door wijzigingen in de labelsystematiek in de loop van de jaren en mogelijke veranderingen in de woning geven afgemelde labels niet altijd een goed beeld van de actuele situatie. Voor woongelegenheden waarvoor de corporatie geen energielabel beschikbaar heeft en voor monumenten
13
Het betreffen hier gemeentelijke, provinciale en Rijksmonumenten, zie: Nationale prestatieafspraken 2022 | Publicatie | Home | Volkshuisvesting Nederland (pagina 11)
, dient geen verplichting ingerekend te worden. De verplichting per label per vhe is weergegeven in onderstaande tabel. Hiervan mag niet afgeweken worden. De bedragen zijn ontleend aan de berekeningen ten bate van de doorrekening van de Nationale Prestatieafspraken
14
www.rijksoverheid.nl/documenten/kamerstukken/2023/06/16/kamerbrief-over-financiele-haalbaarheid-investeringen-corporaties-en-lokale-prestatieafspraken-2023
en dienen per prijspeil van het moment van waardering opgenomen te worden. Voor zover in de meerjarenonderhoudsbegroting al kosten zijn opgenomen voor het uitfaseren van deze labels, dienen deze in mindering gebracht te worden. Bij het opstellen van een meerjarenbegroting dient deze verplichting geëlimineerd te worden in het jaar waarin de betreffende woning wordt verbeterd/gesloopt.
Label | Verplichting (prijspeil 31-12-2024)
| Zelfstandige woongelegenheden | Onzelfstandige woongelegenheden
E | € 4.820 | € 2.060
F | € 8.960 | € 3.720
G | € 15.210 | € 6.410
9.2.5

Stap 4
De beheerkosten kunnen afwijken van de in de marktwaarde gehanteerde beheernormen. Deze stap vervangt de hierna genoemde componenten uit de DCF-berekening, met één norm die aansluit bij de langjarige kosten voor beheer:
- • Beheerkosten
- • Belastingen
- • Verzekeringen
- • Overige zakelijke lasten
Definitie beheer
De beheerkosten voor de beleidswaarde zijn gedefinieerd op basis van het totaal van de posten ‘Lasten verhuur en beheeractiviteiten’ en ‘Overige directe operationele lasten exploitatiebezit’. Dit zijn vastgoed gerelateerde beheerkosten als onderdeel van het ‘Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille’. De definitie van beheer beleidswaarde wordt toegelicht in bijlage 1 van dit handboek.
Let op: de beheernorm wordt bepaald met een inschatting van het langjarige niveau. Dit komt in beginsel overeen met de laatste jaarrekening. Belangrijk is wel dat het niveau representatief dient te zijn als langjarige toekomstige beheernorm. In geval van incidentele lasten of voorziene structurele verandering ten opzichte van de laatste jaarrekening, dient dit te worden gecorrigeerd.
Let op: omdat de beleidsnorm voor onderhoud inclusief technisch beheer is, moet voor de beheerkosten conform beleid alleen rekening gehouden worden met de kosten van administratief beheer conform beleid. Zie daarvoor ook paragraaf 5.2.6.3 waarin de splitsing van deze kosten in de marktwaardering is beschreven en de definities in bijlage 1.
Let op: In het kader van een nauwkeurige bepaling van de beleidswaarde is essentieel dat kosten zo goed mogelijk worden toegerekend naar de verschillende activiteiten.
Medewerkers die een specifieke functie binnen de organisatie bekleden, kunnen in de praktijk ook binnen andere activiteiten (al dan niet meer operationele) werkzaamheden verrichten. De toerekening aan de diverse onderscheiden activiteiten, dient te zijn gebaseerd op een zo goed mogelijk benadering van de daadwerkelijke omvang van de inzet per activiteit, daarbij rekening houdend met aard en omvang van de organisatie.
Voorbeeld: een bestuurder bij een kleine corporatie kan deels vastgoedgerelateerde activiteiten verrichten waardoor het niet vanzelfsprekend is dat alle kosten als indirect worden geclassificeerd en daarmee buiten de beleidswaarde vallen. Zie voor nadere duiding de toelichting ‘Beheer in de beleidswaarde’ in bijlage 1 Definities.
9.2.6

Stap 5
Om de kosten en risico’s van het verhuren van corporatievastgoed beter te waarderen wordt in deze stap de marktdisconteringsvoet vervangen door een sociale disconteringsvoet. De onderbouwing van de disconteringsvoet wordt jaarlijks (in oktober) gepubliceerd op de website van de Autoriteit Wonen. De hoogte van de te hanteren disconteringsvoet is weergegeven in onderstaande tabel.
Niveau | Disconteringsvoet
DAEB | 4,17%
Niet-DAEB | 4,70%
De uitkomst van deze laatste stap is de
beleidswaarde
.
9.2.7

Aanvullende objectgegevens voor berekening beleidswaarde
Voor het berekenen van de beleidswaarde zijn de in onderstaande tabel opgenomen aanvullende objectgegevens nodig.

Tabel 74: aanvullende objectgegevens voor berekening beleidswaarde
Objectgegevens | Beschrijving
Streefhuur | De streefhuur in euro per maand per verhuureenheid op datum prijspeil 31-12-2024
Onderhoud conform beleid | Het onderhoud conform beleid per jaar per verhuureenheid op datum prijspeil 31-12-2024
Beheer conform beleid | Het beheer conform beleid per jaar per verhuureenheid op datum prijspeil 31-12-2024
Opslag huurverhoging contracthuren beleidswaarde | De opslag op de loonindex (2024–2025) of prijsinflatie (vanaf 2026) voor gereguleerde VHE’s. Opslag mag niet hoger zijn dan de opslag voor de marktwaardering uit tabellen 23, 24 en 25 in paragraaf 5.2.7.1 1 in paragraaf 9.2.3.2 wordt ingegaan op de voorwaarden die gesteld zijn aan de boveninflatoire opslag huurverhoging.
Correctie erfpacht in beleidsscenario | Indien in de berekening voor de marktwaarde een correctie als gevolg van erfpacht is opgevoerd, dan kan die voor de beleidswaarde afwijken bijvoorbeeld omdat geen erfpacht suppletie voor omzetten naar vrije sector huurwoning nodig is. De contante waarde op peildatum 31-12-2024 van toekomstige erfpachtverplichtingen in het beleidsscenario (zie paragraaf 5.2.17 voor toelichting).
Achterstallig onderhoud in beleidsscenario | Indien van toepassing, het bedrag op peildatum 31-12-2024 waarmee het achterstallig onderhoud kan worden verholpen conform het gevoerde beleid.
9.2.8

Overdrachtskosten beleidswaarde
In onderstaande tabel zijn de overdrachtskosten voor de beleidswaarde opgenomen.

Tabel 75: overdrachtskosten beleidswaarde
Overdrachtskosten | Beleidswaarde
Overdrachtsbelasting | 0%
Overige aankoopkosten | 0%
Totale overdrachtskosten | 0%
9.2.9

Nadere toetsing beleidswaarde
- • In tegenstelling tot marktwaarderingen is een negatieve beleidswaarde mogelijk voor woongelegenheden. Voor de beleidswaarde van woongelegenheden is het daarom niet toegestaan negatieve beleidswaarden te corrigeren naar € 0,–.
Voor alle niet-woon categorieën (parkeren, BOG-MOG-ZOG etc.) is de beleidswaarde gelijk aan de marktwaarde. De minimale waarde voor deze categorieën is daarom € 0,–.
10

Bijlage 1: Definities
Aangebroken complex: van het oorspronkelijke samengestelde waarderingscomplex zijn al één of meer afzonderlijke verhuureenheden verkocht. Het oorspronkelijke waarderingscomplex is daarmee niet meer voor 100% in het bezit van de corporatie en er is in het geval van meergezinswoningen een vereniging van eigenaren opgericht.
Actuele contracthuur: bij de actuele contracthuur gaat het om de kale huurprijs per maand van de verhuureenheid op de waardepeildatum, die tussen huurder en verhuurder is overeengekomen.
Basisversie: de totstandkoming van de marktwaarde zoals weergegeven in het waarderingshandboek, waarbij geen gebruik wordt gemaakt van één of meer vrijheidsgraden. De tussenkomst van een externe taxateur is bij gebruikmaking van de basisversie niet noodzakelijk.
Beheer in de beleidswaarde
Deze definitie geldt uitsluitend voor de toepassing in de beleidswaarde. Voor de toepassing in de marktwaarde zijn de beheerkosten opgesplitst in meerdere componenten die in de afzonderlijke paragrafen bij de toelichting van het waarderingsmodel nader zijn toegelicht.
De beheerkosten voor de beleidswaarde zijn gedefinieerd op basis van het totaal van de posten ‘Lasten verhuur en beheeractiviteiten’ en ‘Overige directe operationele lasten exploitatiebezit’. Dit zijn vastgoed gerelateerde beheerkosten als onderdeel van het ‘Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille’.
Onder “Lasten verhuur en beheeractiviteiten” vallen de kosten die rechtstreeks zijn te relateren aan de verhuur- en beheeractiviteiten. Het betreft de (veelal personeels)kosten van vastgoedsturing (inclusief huur- en onderhoudsbeleid) en vastgoedbeheer (inclusief verhuur en aansturing onderhoud). Hierbij kan worden gedacht aan werkzaamheden uit onderstaande tabel. De werkzaamheden zijn opgesplitst in financieel / administratieve beheeractiviteiten (gericht op verhuuractiviteiten) en technische beheeractiviteiten (aansturing en toezicht op onderhoud). Technisch beheer zal hierbij onder onderhoud verantwoord blijven en financieel/administratief onder (verhuur en) beheer. De lasten voor (verhuur en) beheeractiviteiten moeten in de beleidswaarde op basis van een verdeelsleutel worden toegerekend aan de individuele vastgoedobjecten. Onderstaande opsomming is niet limitatief. Een en ander zal afhankelijk zijn van de specifieke activiteiten van de corporatie.
| Financieel/administratief | Technisch
Asset management (Vastgoedsturing) | Opstellen/actualiseren strategie Opstellen/actualiseren investeringsstatuut Opstellen/actualiseren/monitoren portefeuille strategie Opstellen/actualiseren/monitoren object beleidsplannen: het vertalen van portefeuille strategie in concrete ingrepen in complexen Huurbeleid Betaalbaarheid- en bereikbaarheid Hold – Sell analyses Prestatiemeting op basis budgetten (Licentie)kosten systemen | Onderhoudsbeleid Onderhoud toetsen Onderhoud goedkeuren
Property management (Vastgoedbeheer) | Objectadministratie: huurcontracten, huuropzeggingen, wederverhuur, afhandelen huurachterstanden, huurincasso Afrekenen servicekosten Debiteuren- en crediteuren afhandeling Beheer en op orde brengen brondata Jaarlijkse rapportages over bezit (Licentie)kosten systemen | Inspectie objecten en aansturen conditiemetingen, aansturen opstellen MJOP Aanbesteden onderhoud Toezicht op uitvoering onderhoud Inspecties bij mutatie Afhandelen opleveringen Periodiek bezoek service en onderhoudsmonteur Afhandelen klachten
Aan bovenstaande tabel valt op dat de kosten voor assetmanagement voor de beleidswaarde en de verantwoording wel onder de beheerkosten moeten worden opgenomen, terwijl deze zelfde kosten in de marktwaardering niet onder de beheerkosten vallen. De marktwaarde omvat voor de beheerkosten alleen de kosten van het property management. Het vertrekpunt hierbij is dat alleen de vastgoed gerelateerde kosten die direct met het vastgoed samenhangen in de beheerkosten worden opgenomen. Het beleid maakt hier geen onderdeel van uit. In de beleidswaarde wordt echter de waarde van het vastgoed voor specifiek corporaties bepaald, gegeven het beleid. Onderdeel van dat beleid is onder andere een andere huurstrategie, ouder meer onderhoudsintensief bezit en een sociaal maatschappelijke verduurzamingsopgave. De noodzakelijke kosten die daarmee gepaard gaan voor vastgoedsturing, zijn daarom voor de beleidswaarde wel toegevoegd aan de vastgoed gerelateerde beheerkosten.
Onder de beheerkosten vallen niet de kosten die samengaan met de volgende activiteiten:
- – De begeleiding van huurders, zoals budgetcoaching, huurdersbegeleiding, wijkbeheer en leefbaarheid.
- – De organisatie, het feit dat rondom de vastgoed gerelateerde taken een organisatie is opgetuigd die aangestuurd dient te worden met bestuurders, RvC en management die bezig zijn met de organisatie en de mensen en niet primair met het vastgoed. Het gaat hierbij nadrukkelijk om de aangestipte activiteiten van deze gremia en niet om het feit dat de kosten van de functionaris op zich kwalificeren om niet mee te nemen als beheerkosten.
- – De administratieve verplichtingen en verslagleggingskosten die met die organisatie gepaard gaan zoals jaarrekening, control- en accountantskosten en taxatiekosten.
- – De saneringsheffing en de AW-heffing.
Aan de hand van deze definities kunnen ook de totale kosten (na toerekeningen) van de functies bestuur, RvC en management via een kostenverdeelstaat worden verdeeld naar de activiteiten (kostendragers) overige organisatiekosten, assetmanagement en property management (beide onderscheiden naar financieel/administratief en technisch beheer), overige activiteiten, leefbaarheid, projectontwikkeling en verkoop bestaand bezit. Bestuur en RVC zullen veelal uitsluitend onder overige organisatiekosten worden verantwoord. Bij kleinere corporaties is het mogelijk dat bestuur nog op andere kostendragers wordt geboekt.
De niet direct toerekenbare kosten dienen zoals hiervoor aangegeven via de kostenverdeelstaat in een aantal stappen te worden toegerekend aan de reguliere kostendragers. Dit gaat ook over algemene kosten, zoals onder meer huisvesting (zowel in eigendom als huur) en ICT.
Onder de “overige directe operationele lasten exploitatie bezit” vallen de exploitatiekosten die niet direct te relateren zijn aan de subactiviteiten verhuren, beheren en onderhouden. Dit zijn echter wel kosten die worden veroorzaakt door het feit dat de corporatie vastgoed heeft. Voorbeelden (niet limitatief) hiervan zijn:
- – onroerendzaakbelasting;
- – waterschapsbelasting;
- – rioolheffing;
- – overige belastingen en heffingen;
- – verzekeringskosten;
- – erfpacht.
De overige directe operationele lasten exploitatie bezit moeten in de beleidswaarde op basis van een verdeelsleutel worden toegerekend aan de individuele vastgoedobjecten.
Beleidswaarde: de waarde van het bezit rekening houdend met specifieke beleidskeuzes van de toegelaten instelling. De berekening van de beleidswaarde kent als startpunt de marktwaarde en wordt door het aanpassen van inputparameters in een viertal stappen verkregen (zie voor uitwerking hoofdstuk 9 Beleidswaarde). Het verschil tussen de initiële marktwaarde en de beleidswaarde heet de “maatschappelijke bestemming”.
Bezitstyperingen: als referentie voor bezitstyperingen van EGW, MGW, studenteneenheid, zorgeenheid (extramuraal), parkeerplaats en garagebox kan er gebruikt gemaakt worden van de typeringen volgens de waarderingskamer.
Doorexploiteerscenario: in dit scenario worden verhuureenheden bij mutatie doorverhuurd. Daarbij geldt dat bij de nieuwe verhuring na de mutatie de huur wordt opgetrokken naar de markthuur of de maximale huur volgens het woningwaarderingsstelsel. Aan het einde van de DCF-periode wordt een eindwaarde berekend. De kasstromen gedurende de DCF-periode en de eindwaarde worden contant gemaakt en leiden tot de marktwaarde in het doorexploiteerscenario.
Exit yield: de exit yield is het BAR (Bruto Aanvansgrendement) van een verouderd object in dit geval het BAR begin jaar 16. Het BAR is in de basis de markthuurwaarde bij volledige verhuur gedeeld door de totale investering. Voor het handboek wordt echter een enigszins afwijkende definitie gehanteerd.
- – De exit yield is de theoretische huur primo jaar 16 gedeelde door de eindwaarde VON primo jaar 16.
- – De theoretische huur is:
- – In het doorexploiteerscenario de som van de naar primo jaar 16 geïndexeerde contracthuren voor het nog niet gemuteerde deel en op dezelfde wijze naar primo jaar 16 geïndexeerde mutatiehuur voor het gemuteerde deel waarbij de mutatiehuur de markthuur of bij gereguleerde woningen het minimum van de markthuur en de maximale huur conform het WWS is.
- – In het uitpondscenario is de theoretische huur de naar primo jaar 16 geïndexeerde contracthuur van het nog in exploitatie zijnde deel.
- – Bij het BAR en dus ook bij de exit yield berekening staat in de noemer van de breuk de investering: dat zijn alle kosten die een koper moet maken dus ook de k.k. Voor het handboek betekent dit dat in de noemer de eindwaarde VON moet staan.
Exoten / rafelranden: het vastgoed in exploitatie in de portefeuille van toegelateninstellingen dat naar aard en gebruik niet eenduidig bij een van de onderscheiden vastgoedtypen (wonen, parkeren, etc.) is onder te brengen wordt exoten / rafelranden genoemd. Het betreft bijvoorbeeld grond, tuinstroken, zendmastinstallaties, scootmobielplekken, pinautomaten, et cetera. Ook daar waar huur- of gebruiksafspraken fundamenteel afwijken van een normale verhuring valt het pand in de categorie exoten (bijvoorbeeld bij verhuring om niet of specifieke afspraken omtrent onderhoud en beheer etc.).
Full regio: voorheen bekend als krimpgebied. De term krimpgebied is dit jaar vervangen met de term fullregio. De fullregio’s bestaan nu uit de lijst regio’s die BZK als “regio’s aan de grens” bestempelt. Om de toekomstbestendigheid van de term te borgen bij wijzigingen van de definitie door BZK hanteren we voor het handboek “fullregio” en verwijzen we naar de meest actuele lijst van gebieden zoals aangeleverd door BZK.
Full versie: de totstandkoming van de marktwaarde zoals weergegeven in het waarderingshandboek, waarbij gebruik wordt gemaakt van één of meer vrijheidsgraden. De tussenkomst van een externe taxateur is voor deze vrijheidsgraden noodzakelijk. De externe taxateur heeft daarbij de taak uit te leggen waarom gebruik wordt gemaakt van de vrijheidsgraden (“pas toe of leg uit principe”). Daarnaast dient de externe taxateur in dit geval de uiteindelijke marktwaarde te valideren.
Gebruikersoppervlakte (GBO): De toegelaten instelling moet uiterlijk in 2023 (dus vóór 1 januari 2024) voor elke woning beschikken over de gebruiksoppervlakte vastgesteld conform de NEN 2580. Hiervoor kan gebruik gemaakt worden van de meetinstructie gebruiksoppervlakte woningen of van de metingen in het kader van energieprestaties die eveneens de NEN 2580 als onderlegger kennen. Naast de meting van de woning zélf mag ook gebruik gemaakt worden van de meetgegevens van een identieke woning, al dan niet uit hetzelfde waarderingscomplex.
De term 'gebruikersoppervlakte wonen' vertoont verschillen in opbouw tussen de meetinstructie van NRVT en de NEN 2580. Volgens de meetinstructie van NRVT wordt de inpandige gebruikersoppervlakte opgedeeld in twee categorieën: 'wonen' en 'overige inpandige ruimte'. In tegenstelling tot de meetinstructie van NRVT kent de NEN 2580 deze specifieke opsplitsing van de inpandige gebruiksoppervlakte niet. In de NEN 2580 wordt de totale gebruiksoppervlakte van een woning als één geheel gerapporteerd, zonder onderscheid te maken tussen 'wonen' en 'overige inpandige ruimte'.
Conform de meetinstructie gebruiksoppervlakte woningen van het NRVT wordt bij het meten van de woning onderscheid worden gemaakt tussen:
- – gebruiksoppervlakte wonen
- – gebruiksoppervlakte overige inpandige ruimte
- – gebruiksoppervlakte externe bergruimte
- – gebruiksoppervlakte gebouwgebonden buitenruimte.
Full-taxateurs volgen in de regel de richtlijnen van het NRVT en hanteren hierbij wel het onderscheidtussen gebruikersoppervlakte wonen en gebruikersoppervlakte overige inpandige ruimte. Geadviseerd wordt daarom een aanvullende splitsing aan te brengen in de gebruiksoppervlakte wonen en gebruiksoppervlakte de overige genoemde oppervlakten (waaronder overige inpandige ruimte). Het aanbrengen van dit onderscheid is echter expliciet geen verplichting. De gebruiksoppervlakte van het gebouw is een optelling van de gebruiksoppervlakte wonen en gebruiksoppervlakte overige inpandige ruimte. De optelling van deze oppervlakten komt overeen met de totale inpandige gebruiksoppervlakte van de woning, gemeten conform NEN 2580.
Gereguleerd: In het BTIV is (d.d. 31 december 2021) gereguleerd opgenomen onder de vernoeming ‘blijvend gereguleerde woongelegenheid’ in de definities met als omschrijving:
Woongelegenheid met een huurprijs van ten hoogste het in artikel 13, eerste lid, onderdeel a, van de Wet op de huurtoeslag genoemde bedrag, waarvan de waardering van de kwaliteit, bedoeld in artikel 5 van het Besluit huurprijzen woonruimte, niet kan leiden tot een huurprijs die hoger is dan dat bedrag.
De huurprijs is de sociale huurgrens (voormalige liberalisatiegrens) en artikel 5 verwijst naar maximum huur volgens het WWS,
Hierbij geldt de huurprijs op het moment dat huurcontract is aangegaan. De ingangsdatum van een huurcontract kan (ruim) voor het peilmoment van de waardering liggen. Of een woning gereguleerd is kan daarom niet zonder meer worden afgeleid uit de contracthuur op peildatum en de sociale huurgrens. Vandaar dat het feit of een woning wel of niet gereguleerd is, een apart objectgegeven is.
Hoog segment:
- •
Bij een huurcontract afgesloten voor 1 juli 2024:
  - ○ Woningen met een aanvangshuurprijs boven de toenmalige liberalisatiegrens.
- •
Bij een huurcontract afgesloten op of na 1 juli 2024:
  - ○ Woningen met een aanvangshuurprijs vanaf de vrijesector huurgrens.
  - ○ Op 1 juli 2024 is dat een aanvangsprijs vanaf € 1.157,96* (vanaf 187 punten en hoger).
Huursom: de huursom is de te ontvangen netto huur op jaarbasis, exclusief vergoedingen. Dit sluit aan bij de definitie in de verantwoordingsgegevens (dVi).
Laag segment:
- •
Bij een huurcontract afgesloten voor 1 juli 2024:
  - ○ Woonruimte met een aanvangshuurprijs op of onder de toenmalige liberalisatiegrens.
- •
Bij een huurcontract afgesloten op of na 1 juli 2024:
  - ○ Woonruimte met een aanvangshuurprijs tot en met de sociale huurgrens.
  - ○ Op 1 juli 2024 is dat een aanvangshuurprijs tot en met € 879,66* (tot en met 143 punten).
Leegstand: onder leegstand worden alle vormen van leegstand verstaan:
- – Structurele leegstand: indien een verhuureenheid langere tijd niet verhuurd wordt is sprake van structurele leegstand. De redenen hiervoor kunnen zijn een ongunstige locatie en markttechnische omstandigheden (overaanbod en een ongunstige bouwindeling).
- – Mutatieleegstand: indien een verhuureenheid niet onmiddellijk na vertrek van de voorgaande huurder, wordt verhuurd, is sprake van mutatieleegstand.
- – Aanloopleegstand: een verhuureenheid is opgeleverd en wordt niet verhuurd. Tot 2 jaar na oplevering is sprake van tijdelijke aanloopleegstand, daarna is sprake van structurele leegstand. Indien sprake is van leegstand op de waardepeildatum 31 december 2022, wordt om rekentechnische redenen verondersteld dat deze leegstaande verhuureenheden tegen markthuur worden verhuurd. De kosten van leegstand maken onderdeel uit van mutatiekosten.
Leegwaarde: de leegwaarde is de onderhandse verkoopwaarde van een verhuureenheid, vrij van huur, gebruik en overige lasten. Hierbij wordt verondersteld dat sprake is van de verkoopprijs op basis van kosten koper (k.k.). Onder overige lasten worden de makelaarskosten verstaan en de verdere kosten die niet onder de k.k. vallen.
Markthuur: het geschatte bedrag waarvoor een belang in vastgoed op de waardepeildatum, na behoorlijke marketing, op passende huurvoorwaarden in een marktconforme transactie door een bereidwillige verhuurder aan een bereidwillige huurder zou worden verhuurd, waarbij elk der partijen zou hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang
Marktwaarde: het geschatte bedrag waartegen vastgoed zou worden overgedragen op de
waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een
zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben
gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang.
Midden segment:
- •
Bij een huurcontract afgesloten voor 1 juli 2024:
  - ○ Is deze categorie nog niet van toepassing.
- •
Bij een huurcontract afgesloten op of na 1 juli 2024:
  - ○ Woningen met een aanvangshuurprijs tussen de sociale huurgrens (laag segment) en de vrijesector huurgrens (hoog segment). Op 1 juli 2024 is dat een aanvangshuurprijs vanaf € 879,67 tot en met € 1.157,95 (vanaf 144 tot en met 186 punten).
Modelparameters: gegevens die noodzakelijk zijn voor de berekening van de marktwaarde en waarover dit handboek uitsluitsel geeft.
Mutatiekans: de kans dat een verhuureenheid door het beëindigen van de huurovereenkomst vrij komt. De gemiddelde mutatiekans over de afgelopen vijf jaren wordt bepaald door het totaal aantal mutaties in die periode te delen door de som van de jaarlijkse ultimo standen van het aantal verhuureenheden van het complex.
Objectgegevens: specifieke gegevens die op het niveau van de verhuureenheid beschikbaar dienen te zijn. Deze gegevens komen uit de basisadministratie van de toegelaten instelling.
Onderhoud, achtergrond definitie lasten onderhoudsactiviteiten
Bij het onderscheid tussen onderhoud en investeringen is getracht zoveel mogelijk aansluiting te vinden bij de conceptuele kaders en de fiscale definities die nader zijn uitgewerkt in de ‘fiscale praktijkhandleiding onderhoud en verbetering woningcorporaties’. Hierbij dient opgemerkt te worden dat de fiscale praktijkhandleiding niet letterlijk is overgenomen in de onderstaande tekst en deze tekst op onderdelen hiervan (beperkt) kan afwijken.
De lasten onderhoudsactiviteiten voor het technisch en bouwkundig in stand houden van een gebouw bevatten de uitgaven voor eigenaarsonderhoud uitgaande van een eeuwigdurende exploitatie. In de lasten onderhoudsactiviteiten zijn derhalve geen uitgaven opgenomen die conform artikel 240 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek worden aangemerkt als huurdersonderhoud.
Uitgaven met betrekking tot het beheren van het gebouw (serviceuitgaven of schoonmaakuitgaven), zijn nadrukkelijk ook geen lasten onderhoudsactiviteiten. Indien de uitgaven voor onderhoud en verbeteringen in projecten sterk met elkaar verweven zijn, dient rekening houdend met dit kader een inschatting te worden gemaakt van het percentage van de uitgaven voor onderhoud resp. verbetering.
Onderscheid onderhoud en verbeteringen
Het onderscheid tussen onderhoud en verbeteringen volgt de maatregelen die corporaties verrichten bij de werkzaamheden aan het vastgoed in exploitatie. Deze worden per maatregel beoordeeld. De categorie ‘verbetering’ zal worden behandeld als investeringsuitgaven. Onderhoudsuitgaven zijn kosten.
Onderhoud
De werkzaamheden die naar hun aard dienen om een verhuurbare eenheid, danwel complex – in vergelijking met de toestand waarin die zich bij stichting of latere verandering bevond – in bruikbare staat te herstellen en aldus de ingetreden achteruitgang op te heffen; dit ongeacht de omvang van de uitgaven.
De onderhoudsuitgaven betreffen aldus de uitgaven om een verhuurbare eenheid, danwel complex in dezelfde technische en bouwkundige staat te houden, als waarin het zich op de peildatum (einde boekjaar) bevindt, rekening houdend met het effect van onderhoudscycli, zo nodig na het verhelpen van achterstallig onderhoud indien dit aanwezig is. Het in dezelfde technische en bouwkundige staat houden, houdt in dat er in of aan het vastgoed geen technische gebreken mogen zijn (minimaal conditiescore 4 op bouwdeelniveau voor alle bouwdelen conform NEN2767 of vergelijkbaar op het moment dat het onderhoud wordt uitgevoerd).
In de onderhoudsuitgaven zijn dus ook de uitgaven voor de vervanging van daken, voegwerk en kozijnen opgenomen omdat dit in beginstel kwalificeert als instandhouding. Ook de uitgaven voor vervanging van keukens, badkamers en toiletten vallen onder de onderhoudsuitgaven in verband met het technisch en bouwkundig in stand houden van het gebouw.
Verbetering
De werkzaamheden die dienen om aan de onroerende zaak of een zelfstandig gebouwdeel een wezenlijke verandering aan te brengen, waardoor de onroerende zaak naar inrichting, aard of omvang een wijziging heeft ondergaan. De verbetering wordt als investering aangemerkt.
De investeringen voor verbetering betreffen aldus de uitgaven met als doel het technisch of functioneel verbeteren van een verhuurbare eenheid, danwel complex. De conceptuele kaders in de fiscale praktijkhandleiding dienen daar bij als uitvalbasis. Het betreffen (ook) uitgaven om een verhuurbare eenheid, danwel complex naar een hoger niveau te brengen (de theoretische of markttechnische verdiencapaciteit vergrotend), bijvoorbeeld verduurzamen naar energieneutraal, aanpassingen in de plattegrond, verhogen uitrustingsniveau van onderdelen van de woning of toevoegen van niet reeds in het object aanwezige installaties zoals zonnepanelen.
Tot de verbeteringen worden ten minste gerekend de werkzaamheden die verband houden met:
- • Het gebruiksklaar maken van een nieuw verworven onroerende zaak;
- • De nieuwbouwuitgaven bij vervangende nieuwbouw die volgen na het slopen van bestaande opstallen;
- • Herstel van fysieke beschadiging aan onroerende zaken als gevolg van abnormale gebeurtenissen, en
- • Een ingrijpende verbouwing (definitie zie hierna).
Ingrijpende verbouwing
Het ‘concept’ ingrijpende verbouwing geldt niet voor de normafleiding voor onderhoud in de beleidswaarde.
Er is sprake van een ‘ingrijpende verbouwing’ als een onroerende zaak technisch en economisch gezien hoogst verouderd is of als van een onroerende zaak een gedeelte bouwvallig is, welk gedeelte wordt afgebroken, en in het overblijvende gedeelte een groot aantal veranderingen en vernieuwingen wordt aangebracht.
Een ingrijpende verbouwing betreft aldus een grondige renovatie van een verhuurbare eenheid, danwel complex. De ingrijpende verbouwing is erop gericht dat bij de verhuurbare eenheid, danwel het complex een hedendaagse kwaliteit tot stand komt waar dit in de bestaande situatie niet het geval was. Deze kwaliteit zal tot stand komen via een projectmatige aanpak. De corporatie werkt voor het totaal een investeringsvoorstel uit, waaruit blijkt dat de prestaties van het complex positief worden beïnvloed (c.q. de waarde van het complex neemt toe na de ingreep). Het voorstel vloeit voort uit de vastgoedsturing (asset management) van de corporatie. Hierbij is het streven dat de lange termijn verhuurbaarheid van het betreffende object zodanig is dat in de komende jaren geen ingrijpende verplichtingen meer te verwachten zijn, anders dan planmatige cycli uit de meerjarenonderhoudsbegroting.
We beschouwen de ingrijpende verbouwing (renovatie) als een investering wanneer wordt voldaan aan de volgende criteria:
- 1.
De energetische prestaties verbeteren wezenlijk (meerdere labelstappen) waardoor het bezit vanwege de ingrijpende verbouwing ook vanuit energetisch perspectief voor de langere termijn verhuurbaar is.
- 2.
Gevelrenovatie of dakrenovatie (inclusief isolatie) maakt op een zodanige manier deel uit van de aanpak waardoor deze op een niveau vergelijkbaar met dat van nieuwgebouwde objecten wordt gebracht.
- 3.
De werkzaamheden aan de onroerende zaak zijn mede gericht op het brengen dan wel houden van de kwaliteit van de badkamers, toiletten en keukens op het technische en functionele niveau dat in redelijkheid minimaal in nieuwgebouwde objecten mag worden verwacht.
- 4.
Installatievoorzieningen van de verhuurbare eenheden, danwel complexen zijn als gevolg van de werkzaamheden toekomstbestendig in de zin dat ze niet binnen 10 jaar hoeven te worden aangepakt.
De hiervoor genoemde criteria zijn limitatief, waarbij toegestaan wordt om met argumenten een ingrijpende verbouwing te beschouwen als aan 3 van de 4 criteria wordt voldaan. Wanneer dat zo is dan dient de corporatie te kunnen onderbouwen waarom redelijkerwijs niet aan het laatste criterium is voldaan, maar er toch sprake is van een ingrijpende verbouwing.
Bovenstaande betekent dat de corporatie voor de aanpak een investeringsafweging heeft gemaakt en er redelijkerwijs geen sprake meer is van terugbrengen in oude of vergelijkbare staat van het vastgoed. Het complex voldoet na de aanpak aan de hedendaagse kwaliteitsstandaarden. Mocht niet aan bovenstaande criteria zijn voldaan, dan is er geen sprake van een ingrijpende verbouwing en geldt voor alle bouwdeelelementen de reguliere lijn uit dit memo zoals toegelicht onder het kopje “Onderscheid onderhoud en verbeteringen”. Onderstaand worden voorbeelden gegeven van dit reguliere onderscheid tussen onderhoud en verbeteringen.
Voorbeelden van onderscheid onderhoud en verbeteringen:
Onderhoud, zijnde:
- • Mutatieonderhoud;
- • Reparatie- en klachtenonderhoud;
- • Planmatig en/of grootonderhoud.
Verbetering, zijnde:
- • Verbetering ten opzichte van de functionele staat van het object;
- • Aanpassingen die strekken tot geriefverbeteringen;
- • Energiemaatregelen.
- • Ingrijpende verbouwing (renovatie)
Enkele voorbeelden:
- • Als in een bestaand verhuurobject met cv-installatie deze installatie wordt vervangen, dan is dit onderhoud. Als in een bestaand verhuurobject zonder cv-installatie alsnog een cv wordt aangelegd dan is dit een verbetering. Maar als een bestaande cv-installatie wordt vervangen door een cv-installatie die technisch beter is, omdat de oude niet meer leverbaar was, is het onderhoud.
- • Bij installaties met nieuwe techniek geldt dat dat deze als verbetering worden aangemerkt als de aard van de techniek wijzigt (o.a. bij vervanging van cv-installatie door warmtepomp).
- • Als in een bestaand verhuurobject de keuken wordt vervangen dan is dit onderhoud. Als in een bestaand verhuurobject een keuken wordt verplaatst of uitgebreid dan zijn de extra uitgaven een investering. Wanneer de vervanging onderdeel uitmaakt van een project dat als ‘ingrijpende verbouwing’ kwalificeert, dan wordt het als onderdeel van het totaal als verbetering gezien.
- • Isolatie van woningen geldt in de regel als nieuw element, waardoor deze als verbetering gelden.
- • Als het dak alleen wordt vernieuwd omdat het vervangen moet worden en dit vergelijkbaar is met het bestaande dak, kwalificeert dit als onderhoud. In de praktijk zal het dak vaak onderdeel zijn van een ‘ingrijpende verbouwing’, waardoor splitsing niet noodzakelijk is. Het toevoegen van dakisolatie is altijd een investering. N.B.: Indien in die situatie er voor wordt gekozen om extra functies aan het object toe te voegen zijn die extra functies een verbetering. Als in een bestaand verhuurobject bijvoorbeeld een (dak)isolatie of een dakkapel wordt toegevoegd dan is dit een verbetering. Datzelfde geldt voor het vervangen van enkel glas door dubbel of triple/hr++ glas.
Achterstallig onderhoud kwalificeert als investering:
Voor achterstallig onderhoud geldt een afwijkende lijn ten opzichte van de ‘fiscale praktijkhandleiding onderhoud en verbetering woningcorporaties’. Bij achterstallig onderhoud geldt dat dit een correctiepost is op de markt- en beleidswaarde die tot verlaging van de waarde leidt, waardoor de werkzaamheden kwalificeren als investering.
Achterstallig onderhoud betreffen kosten die het gevolg zijn van:
- • onvoldoende onderhoud (herstel van technische gebreken aan gebouwdelen die een hogere conditiescore hebben dan 4 conform NEN 2767 of vergelijkbaar);
- • van externe omstandigheden (zoals dalende grondwaterstand of aardbevingen);
- • van publiekrechtelijke beperkingen (zoals de vervanging van asbest) of herstel van funderingsproblemen die een direct gevaar vormen voor de elementaire gebouwprestaties en voor het op lange termijn doorexploiteren van de verhuurbare eenheid, danwel het complex.
Het gaat hierbij dus niet om instandhoudingsonderhoud, dat bedoeld is om een eenheid in eenzelfde technische en bouwkundige staat te houden. De kosten voor toekomstig te verrichten achterstallig onderhoud dienen bij de waardering in aftrek te worden gebracht conform de voorschriften zoals opgenomen in het handboek marktwaardering. In principe geldt voor de kosten van achterstallig onderhoud dat deze gelijk zijn in de markt- en de beleidswaarde. Achterstallig onderhoud vormt geen onderdeel van de reguliere meerjarenonderhoudsbegroting, en wordt bij uitvoering boekhoudkundig als investering verwerkt. Dit betekent activeren in de balans en verantwoorden als kasstroom in de investeringskasstroom.
Directe en indirecte onderhoudsuitgaven
De onderhoudsuitgaven bestaan uit directe en indirecte onderhoudsuitgaven. De directe onderhoudsuitgaven in exploitatie omvatten alleen de betaalde of toekomstige betalingen voor materiaal en de manuren die het kost om het onderhoud daadwerkelijk uit te voeren, rekening houdend met gangbare toerekeningen in een bedrijf. De indirecte onderhoudsuitgaven omvatten de uitgaven voor technisch beheer. Deze dienen afzonderlijk te worden bepaald. Dit komt verder aan de orde bij de uitwerking voor technisch en financieel/administratief beheer. De uitwerking beoogt geen effect te hebben op een bedrijfseconomische afweging voor in- of uitbesteden.
Beschouwingsperiode voor de onderhoudsnorm
De onderhoudsnorm wordt bepaald voor de lange termijn horizon van de meerjarenonderhoudsbegroting. Deze dient minimaal een horizon van 15 jaar te bestrijken, waarbij een langere periode wordt aanbevolen.
Onherroepelijke verplichting tot sloop: Een bekendmaking (al dan niet aan huurders of gemeente) of een reeds verleende sloopvergunning gelden op zichzelf niet als een verplichting tot sloop. Een nieuwe eigenaar kan immers afzien van de sloopplannen en overgaan tot renovatie, wederverhuur of anderszins. Met sloop moet alleen rekening worden gehouden als op het waarderingscomplex (of een deel daarvan), op waardepeildatum een ook voor een derde, onherroepelijke verplichting tot sloop van toepassing is:
- • Publiekrechtelijk kan men denken een door bouw- en woningtoezicht onbewoonbaar verklaard complex waarvoor een sloopscenario door bestuursdwang/last onder dwangsom wordt gehandhaafd.
- • Privaatrechtelijk betekent een sloopplicht een kwalitatieve verplichting tot sloop die in de koopovereenkomst is vastgelegd en wordt bekrachtigd met een kettingbeding voor eventuele navolgende eigenaren. Ook kan men denken aan een door partijen (bijv. corporatie, gemeente en eventuele derde(n)) ondertekende gebieds- en projectontwikkelovereenkomst waarin sloop van de opstallen uitdrukkelijk is overeengekomen.
Oppervlakte VVO: het verhuurbaar vloeroppervlak van de verhuureenheid of in het geval van BOG/MOG/ZOG is de oppervlakte, gemeten op vloerniveau, tussen de opgaande scheidingsconstructies, die de desbetreffende ruimte of groep van binnenruimten omhullen. Deze definitie volgt de NEN 2580 norm.
Oppervlakte BVO: het bruto verhuuroppervlak van de verhuureenheid of in het geval van BOG/MOG/ZOG het contract is de vloeroppervlakte van een ruimte of van een groep ruimten gemeten op vloerniveau langs de buitenomtrek van de opgaande scheidingsconstructies, die de desbetreffende ruimte of groep van ruimte omhullen. Deze definitie volgt de NEN 2580 norm.
Parkeergelegenheden: parkeergelegenheden worden in principe alleen volgens het model voor parkeergelegenheden gewaardeerd als deze voorzieningen geen deel uitmaken van een woongelegenheid of BOG/MOG/ZOG. Dit betekent dat parkeergelegenheden die wel deel uitmaken van aan een andere verhuureenheid, worden gewaardeerd als onderdeel van de betreffende verhuureenheid. Het maakt daarnaast niet uit of een losse parkeerplek aan een particulier of aan een bedrijf wordt verhuurd, mits sprake is van een apart contract voor de parkeergelegenheid. Parkeren op maaiveld valt onder parkeerplaats, parkeergelegenheden in een parkeergarage vallen onder garagebox.
Renovatie/ingrijpende verbouwing
Deze definitie is eerder opgenomen onder de kop Onderhoud maar wordt hier apart herhaald.
Er is sprake van een ‘ingrijpende verbouwing’ als een onroerende zaak technisch en economisch gezien hoogst verouderd is of als van een onroerende zaak een gedeelte bouwvallig is, welk gedeelte wordt afgebroken, en in het overblijvende gedeelte een groot aantal veranderingen en vernieuwingen wordt aangebracht.
Een ingrijpende verbouwing betreft aldus een grondige renovatie van een verhuurbare eenheid, danwel complex. De ingrijpende verbouwing is erop gericht dat bij de verhuurbare eenheid, danwel het complex een hedendaagse kwaliteit tot stand komt waar dit in de bestaande situatie niet het geval was. Deze kwaliteit zal tot stand komen via een projectmatige aanpak. De corporatie werkt voor het totaal een investeringsvoorstel uit, waaruit blijkt dat de prestaties van het complex positief worden beïnvloed (c.q. de waarde van het complex neemt toe na de ingreep). Het voorstel vloeit voort uit de vastgoedsturing (asset management) van de corporatie. Hierbij is het streven dat de lange termijn verhuurbaarheid van het betreffende object zodanig is dat in de komende jaren geen ingrijpende verplichtingen meer te verwachten zijn, anders dan planmatige cycli uit de meerjarenonderhoudsbegroting.
We beschouwen de ingrijpende verbouwing (renovatie) als een investering wanneer wordt voldaan aan de volgende criteria:
- 1.
De energetische prestaties verbeteren wezenlijk (meerdere labelstappen) waardoor het bezit vanwege de ingrijpende verbouwing ook vanuit energetisch perspectief voor de langere termijn verhuurbaar is.
- 2.
Gevelrenovatie of dakrenovatie (inclusief isolatie) maakt op een zodanige manier deel uit van de aanpak waardoor deze op een niveau vergelijkbaar met dat van nieuwgebouwde objecten wordt gebracht.
- 3.
De werkzaamheden aan de onroerende zaak zijn mede gericht op het brengen dan wel houden van de kwaliteit van de badkamers, toiletten en keukens op het technische en functionele niveau dat in redelijkheid minimaal in nieuwgebouwde objecten mag worden verwacht.
- 4.
Installatievoorzieningen van de verhuurbare eenheden, danwel complexen zijn als gevolg van de werkzaamheden toekomstbestendig in de zin dat ze niet binnen 10 jaar hoeven te worden aangepakt.
De hiervoor genoemde criteria zijn limitatief, waarbij toegestaan wordt om met argumenten een ingrijpende verbouwing te beschouwen als aan 3 van de 4 criteria wordt voldaan. Wanneer dat zo is dan dient de corporatie te kunnen onderbouwen waarom redelijkerwijs niet aan het laatste criterium is voldaan, maar er toch sprake is van een ingrijpende verbouwing.
Bovenstaande betekent dat de corporatie voor de aanpak een investeringsafweging heeft gemaakt en er redelijkerwijs geen sprake meer is van terugbrengen in oude of vergelijkbare staat van het vastgoed. Het complex voldoet na de aanpak aan de hedendaagse kwaliteitsstandaarden. Mocht niet aan bovenstaande criteria zijn voldaan, dan is er geen sprake van een ingrijpende verbouwing en geldt voor alle bouwdeelelementen de reguliere lijn uit dit memo zoals toegelicht onder het kopje “Onderscheid onderhoud en verbeteringen”. Onderstaand worden voorbeelden gegeven van dit reguliere onderscheid tussen onderhoud en verbeteringen.
Streefhuur
Het huurbedrag per maand dat conform het verhuurbeleid van de toegelaten instelling wordt gehanteerd nádat er een huurdersmutatie plaatsvindt. In de berekening van de beleidswaarde komt de streefhuur in de plaats van de markthuur zoals gebruikt bij het bepalen van de marktwaarde.
Studenteneenheden: studenteneenheden zijn woongelegenheden die zowel zelfstandig als onzelfstandig van aard kunnen zijn. Studenteneenheden met een zelfstandig karakter, beschikken zelf over alle, voor het wonen noodzakelijke, voorzieningen. Studenteneenheden met een onzelfstandig karakter zijn voor de dagelijkse huishouding aangewezen op één of meerdere gemeenschappelijke voorzieningen. Deze gemeenschappelijke voorzieningen zijn echter alleen bestemd voor een selecte groep woongelegenheden.
In het waarderingsmodel voor woongelegenheden is de typologie “Studenteneenheden” opgenomen. Ondanks dat deze naam doet vermoeden dat alleen woongelegenheden met als doel de huisvesting van studenten onder deze term vallen, worden daarnaast ook enkele andere verhuureenheden onder deze groep geschaard. De aanvullende verhuureenheden vallen onder deze typologie omdat de aard van de verhuureenheid het niet toelaat om de norm ten behoeve van de kostentoewijzing een EGW, MGW of extramuraal zorgvastgoed te gebruiken.
De volgende verhuureenheden worden gewaardeerd via de parameters van studenteneenheden:
- – Kamergewijze verhuur (onzelfstandige eenheden)
- – HAT-eenheden
- – Gebouwde studio’s
Meerkamerwoningen die niet onzelfstandig worden verhuurd dienen via het waarderingsmodel voor MGW, danwel voor EGW te worden gewaardeerd. Deze meerkamerwoningen tellen daarmee niet mee voor het 5%-criterium voor studenteenheden. De externe taxateur mag in de full versie taxatie afwijken van het voorschrift dat meerkamerwoningen die niet onzelfstandig worden verhuurd via MGW danwel EGW moeten worden gewaardeerd.
Uitpondscenario: in dit scenario worden verhuureenheden bij mutatie leeg verkocht. Op dat moment wordt de netto verkoopkasstroom ingerekend. Aan het eind van de DCF-periode wordt een eindwaarde opgenomen voor de verhuureenheden die nog niet zijn verkocht. De kasstromen gedurende de DCF-periode en de eindwaarde worden contant gemaakt en leiden tot de marktwaarde in het uitpondscenario.
Verhuureenheden: het gaat hierbij om het aantal verhuureenheden dat de toegelaten instelling in eigendom heeft op waardepeildatum.
Vrijheidsgraden: in de vrijheidsgraden is vastgelegd welke parameters met tussenkomst van een externe taxateur, mogen afwijken van de voorgeschreven parameters in het waarderingshandboek volgens de basisversie. Het toepassen van een vrijheidsgraad vereist nadere toelichting van de externe taxateur via het principe “pas toe of leg”.
Waarderingscomplex: bij de waardering op marktwaarde wordt gebruik gemaakt van een specifieke complexindeling: het waarderingscomplex. Elk waarderingscomplex bestaat uit vergelijkbare verhuureenheden voor wat betreft type eenheid, bouwjaar en locatie. Daarnaast geldt de aanvullende eis dat een geheel waarderingscomplex als eenheid aan een derde partij is te verkopen. Op basis van deze uitgangspunten worden verhuureenheden bijeengebracht in een waarderingscomplex. Alle verhuureenheden van de toegelaten instelling maken deel uit van een waarderingscomplex of vormen een afzonderlijk waarderingscomplex.
Waarderingsmodellen: het handboek maakt onderscheid in drie verschillende waarderingsmodellen, te weten waarderingsmodellen voor (1) woongelegenheden, (2) BOG/MOG/ZOG en (3) parkeergelegenheden. De afzonderlijke waarderingsmodellen zijn van toepassing voor verschillende typen verhuureenheden:
- (1)
Waarderingsmodel woongelegenheden
Reguliere woongelegenheden:
  - – Eengezins- en meergezinswoningen
  - – Studenteneenheden
  - – Extramurale (zorg)eenheden
  - – Parkeergelegenheden behorende bij reguliere woongelegenheden (d.w.z. één verhuurcontract)
Niet-reguliere woongelegenheden
  - – Onzelfstandige eenheden in flats voor verplegend personeel
  - – Flexwoningen, dit zijn verplaatsbare woningen, niet zijnde woonwagens, die tijdelijk op een locatie worden geplaatst.
  - – Woonwagens en woonwagenstandplaatsen
  - – Woonschepen met ligplaatsen
  - – Standplaatsen
  - – Woon-zorgcomplexen
  - – Kindertehuizen en jeugdinternaten
  - – Skaeve huse
  - – Parkeergelegenheden behorende bij niet-reguliere woongelegenheden (d.w.z. één verhuurcontract)
  - – Modulaire en/of verplaatsbare woningen, voor zover sprake is van een onroerende zaak
  - – Containerwoningen
  - – Tiny houses.
- (2)
Waarderingsmodel BOG/MOG/ZOG
  - – Buurthuizen
  - – Gemeenschapscentra
  - – Jongerencentra
  - – Scholen voor onderwijs
  - – Brede scholen
  - – Wijksportvoorzieningen
  - – Ruimten voor maatschappelijk werk
  - – Ruimten voor welzijnswerk
  - – Opvangcentra
  - – Zorgsteunpunten
  - – Steunpunten voor o.a. schuldsanering
  - – Centra voor jeugd en gezin
  - – Ruimten voor dagbesteding gehandicapten/ouderen
  - – Hospices
  - – Multifunctionele centra voor maatschappelijke dienstverlening
  - – Dorps- of wijkbibliotheken
  - – Eigen kantoorruimten
  - – Veiligheidshuizen
  - – Centra voor werk(gelegenheid)
  - – Kleinschalige culturele activiteiten
  - – Zorginstelling
  - – Psychiatrische inrichting
  - – Residentiële jeugdhulpverlening
  - – Verpleeghuis
  - – Verzorgingstehuis
  - – Ziekenhuis
- (3)
Waarderingsmodel parkeergelegenheden
  - – Parkeerplaats
  - – Garagebox
Zorgeenheden (extramuraal): er is sprake van extramurale zorgeenheden bij woongelegenheden die bestemd zijn om afzonderlijk aan een bewoner te worden verhuurd op basis van een huurovereenkomst en niet op basis van een zorgovereenkomst. Het betreft hierbij de woongelegenheden voor personen met een frequente zorgbehoefte. In principe kan in elke woongelegenheid extramurale zorg verleend worden door een zorgaanbieder. In het handboek marktwaardering gaat het echter om woningen die naar aard en gebruik primair aanwendbaarheid kennen als zorgwoning waarbij extramuraal zorg wordt verleend aan de bewoner. Dit is het geval bij onder andere aanleunwoningen of serviceflats. In deze gevallen zijn er geen of weinig andere doelgroepen dan zorgbehoevenden geschikt voor het huren of kopen van de woning.
ZOG – (intramurale zorg): er is sprake van intramurale zorgeenheden bij verhuureenheden die niet bestemd zijn om afzonderlijk aan een bewoner te worden verhuurd. Deze intramurale zorgeenheden worden gezamenlijk aan één zorgpartij verhuurd. Dit betekent dat de betreffende zorgpartij doorgaans zelf zorgt voor de toewijzing en afwikkeling van de administratie rondom de verhuur van de eenheden.
11

Bijlage 2: Overzicht Fullregio’s en aardbevingsgebieden
N.B. Onderstaande tabellen betreffen een momentopname op het moment van schrijven. De meest actuele lijst met fullregio’s (voormalig krimpgebieden) en aardbevingsgebieden is opgenomen in de postcodetabel. De tabel op woningmarktbeleid.nl (peildatum 31-12-2024) is leidend. Zie ook bijlage 9.
Fullregio’s 1 In de postcodelijst van bijlage 9 zijn de postcodes en de actuele bijbehorende gemeente en COROP-gebieden aangegeven. |
Regio | Gemeente
Eemsdelta | Eemsdelta
Oost-Groningen | Oldambt
Pekela
Stadskanaal
Veendam
Westerwolde
Het Hogeland | Het Hogeland
Parkstad Limburg | Brunssum
Heerlen
Kerkrade
Beekdaelen
Landgraaf
Simpelveld
Voerendaal
Maastricht-Mergelland | Gulpen-Wittem
Maastricht
Meerssen
Vaals
Valkenburg aan de Geul
Eijsden-Margraten
Westelijke Mijnstreek | Sittard-Geleen
Beek
Stein
Zeeuws-Vlaanderen | Sluis
Terneuzen
Hulst
Achterhoek | Bronckhorst
Berkelland
Doetinchem
Montferland
Oost Gelre
Oude IJsselstreek
Winterswijk
Aalten
Noordoost Fryslân | Dantumadiel
Achtkarspelen
Noardeast-Fryslân
Tytsjerksteradiel
Aardbevingsgebieden 1 Bron: Nog altijd in beweging, Atlas voor gemeenten, december 2018
Postcode vier cijfers | Buurt | Gemeente | COROP
9474 | ZUIDLAARDERVEEN | Tynaarlo | Noord-Drenthe
9601 | HOOGEZAND-VREDENBURGWEG | Midden-Groningen | Overig Groningen
9602 | HOOGEZAND-GORECHT WEST | Midden-Groningen | Overig Groningen
9603 | KALKWIJK | Midden-Groningen | Overig Groningen
9605 | KIEL-WINDEWEER | Midden-Groningen | Overig Groningen
9606 | MEERWIJCK | Midden-Groningen | Overig Groningen
9607 | FOXHOL | Midden-Groningen | Overig Groningen
9608 | WESTERBROEK | Midden-Groningen | Overig Groningen
9609 | WATERHUIZEN | Midden-Groningen | Overig Groningen
9611 | SAPPEMEER | Midden-Groningen | Overig Groningen
9613 | MEERSTAD | Groningen (gemeente) | Overig Groningen
9614 | HARKSTEDE | Groningen (gemeente) | Overig Groningen
9615 | KOLHAM | Midden-Groningen | Overig Groningen
9616 | SCHARMER | Midden-Groningen | Overig Groningen
9617 | HARKSTEDE | Midden-Groningen | Overig Groningen
9618 | SLOCHTEREN-KOLHAM | Midden-Groningen | Overig Groningen
9619 | FROOMBOSCH | Midden-Groningen | Overig Groningen
9621 | 'S-GRAVENSCHANS EN RUITEN | Midden-Groningen | Overig Groningen
9622 | LAGELAND | Groningen (gemeente) | Overig Groningen
9623 | HARKSTEDE | Midden-Groningen | Overig Groningen
9624 | LUDDEWEER | Midden-Groningen | Overig Groningen
9625 | OVERSCHILD | Midden-Groningen | Overig Groningen
9626 | MEENTEWEG | Midden-Groningen | Overig Groningen
9627 | HELLUM | Midden-Groningen | Overig Groningen
9628 | SIDDEBUREN | Midden-Groningen | Overig Groningen
9629 | STEENDAM | Midden-Groningen | Overig Groningen
9632 | BORGERCOMPAGNIEWEG | Midden-Groningen | Overig Groningen
9633 | TRIPSCOMPAGNIE | Midden-Groningen | Overig Groningen
9635 | NOORDBROEK | Midden-Groningen | Overig Groningen
9636 | HEILIGELAAN | Midden-Groningen | Overig Groningen
9644 | OMMELANDERWIJK | Veendam | Oost-Groningen
9649 | MUNTENDAM (MET OUDE VERLAAT) | Midden-Groningen | Overig Groningen
9651 | MEEDEN | Midden-Groningen | Overig Groningen
9655 | OUD ANNERVEEN | Aa en Hunze | Noord-Drenthe
9656 | SPIJKERBOOR | Aa en Hunze | Noord-Drenthe
9657 | NIEUW ANNERVEEN | Aa en Hunze | Noord-Drenthe
9659 | EEXTERVEENSCHEKANAAL | Aa en Hunze | Noord-Drenthe
9679 | SCHEEMDA | Oldambt | Oost-Groningen
9681 | MIDWOLDA | Oldambt | Oost-Groningen
9723 | EUVELGUNNE | Groningen | Overig Groningen
9731 | ULGERSMABUURT | Groningen | Overig Groningen
9732 | LEWENBORG | Groningen (gemeente) | Overig Groningen
9733 | LEWENBORG | Groningen (gemeente) | Overig Groningen
9734 | RUISCHERBRUG | Groningen | Overig Groningen
9735 | BOVENSTREEK | Groningen | Overig Groningen
9736 | BEIJUM-OOST | Groningen | Overig Groningen
9737 | BEIJUM-WEST | Groningen | Overig Groningen
9738 | KONINGSLAAGTE | Groningen | Overig Groningen
9746 | LEEGKERK | Groningen | Overig Groningen
9747 | UNIVERSITEITSCOMPLEX GRONINGEN | Groningen | Overig Groningen
9771 | SAUWERD | Het Hogeland | Overig Groningen
9773 | WETSINGE | Het Hogeland | Overig Groningen
9774 | ADORP | Het Hogeland | Overig Groningen
9781 | BEDUM | Het Hogeland | Overig Groningen
9784 | NOORDWOLDE | Het Hogeland | Overig Groningen
9785 | ZUIDWOLDE | Het Hogeland | Overig Groningen
9791 | TEN BOER | Groningen | Overig Groningen
9792 | TEN POST | Groningen | Overig Groningen
9793 | WINNEWEER | Groningen | Overig Groningen
9794 | LELLENS | Groningen | Overig Groningen
9795 | WOLTERSUM | Groningen | Overig Groningen
9796 | SINT-ANNEN | Groningen | Overig Groningen
9797 | THESINGE | Groningen | Overig Groningen
9798 | GARMERWOLDE | Groningen | Overig Groningen
9833 | DEN HAM | Westerkwartier | Overig Groningen
9884 | NIEHOVE | Westerkwartier | Overig Groningen
9886 | SAAKSUM | Westerkwartier | Overig Groningen
9891 | EZINGE | Westerkwartier | Overig Groningen
9892 | FEERWERD | Westerkwartier | Overig Groningen
9893 | GARNWERD | Westerkwartier | Overig Groningen
9939 | TJUCHEM | Eemsdelta | Delfzijl en omgeving
9951 | WINSUM | Eemsdelta | Delfzijl en omgeving
9953 | BAFLO | Eemsdelta | Delfzijl en omgeving
9954 | TINALLINGE | Eemsdelta | Delfzijl en omgeving
9955 | RASQUERT | Eemsdelta | Delfzijl en omgeving
9956 | DEN ANDEL | Eemsdelta | Delfzijl en omgeving
9957 | SAAXUMHUIZEN | Eemsdelta | Delfzijl en omgeving
9959 | ONDERDENDAM | Eemsdelta | Delfzijl en omgeving
9942 | ’T WAAR | Eemsdelta | Delfzijl en omgeving
9943 | NIEUW-SCHEEMDA | Eemsdelta | Delfzijl en omgeving
9944 | NIEUWOLDA | Eemsdelta | Delfzijl en omgeving
9925 | LANDELIJK GEBIED | Eemsdelta | Delfzijl en omgeving
9961 | MENSINGEWEER | Eemsdelta | Delfzijl en omgeving
9962 | SCHOUWERZIJL | Eemsdelta | Delfzijl en omgeving
9963 | WARFHUIZEN | Eemsdelta | Delfzijl en omgeving
9964 | WEHE – DEN HOORN-OOST | Eemsdelta | Delfzijl en omgeving
9965 | LEENS | Eemsdelta | Delfzijl en omgeving
9966 | ZUURDIJK | Eemsdelta | Delfzijl en omgeving
9967 | EENRUM | Eemsdelta | Delfzijl en omgeving
9968 | PIETERBUREN | Eemsdelta | Delfzijl en omgeving
9969 | WESTERNIELAND | Eemsdelta | Delfzijl en omgeving
9971 | ULRUM | Het Hogeland | Overig Groningen
9973 | HOUWERIJ | Het Hogeland | Overig Groningen
9975 | VIERHUIZEN | Het Hogeland | Overig Groningen
9977 | KLOOSTERBUREN | Het Hogeland | Overig Groningen
9978 | HORNHUIZEN | Het Hogeland | Overig Groningen
9979 | EEMSHAVENGEBIED | Eemsdelta | Delfzijl en omgeving
9981 | UITHUIZEN | Eemsdelta | Delfzijl en omgeving
9982 | UITHUIZERMEEDEN | Eemsdelta | Delfzijl en omgeving
9983 | HOOILANDSEWEG | Eemsdelta | Delfzijl en omgeving
9984 | OUDE SCHIP | Eemsdelta | Delfzijl en omgeving
9985 | OOSTERNIELAND | Eemsdelta | Delfzijl en omgeving
9986 | OLDENZIJL | Midden-Groningen | Overig Groningen
9988 | USQUERT | Oldambt | Oost-Groningen
9989 | WARFFUM | Oldambt | Oost-Groningen
9995 | KANTENS | Oldambt | Oost-Groningen
9996 | EPPENHUIZEN | Eemsdelta | Delfzijl en omgeving
9997 | ZANDEWEER | Eemsdelta | Delfzijl en omgeving
9998 | ROTTUM | Eemsdelta | Delfzijl en omgeving
9999 | SITSWERD | Eemsdelta | Delfzijl en omgeving
9901 | APPINGEDAM-CENTRUM | Eemsdelta | Delfzijl en omgeving
9902 | APPINGEDAM-OOST | Eemsdelta | Delfzijl en omgeving
9903 | DAMSTERDIEP EN EEMSKANAAL | Eemsdelta | Delfzijl en omgeving
9904 | KREWERD | Eemsdelta | Delfzijl en omgeving
9905 | HOLWIERDE | Eemsdelta | Delfzijl en omgeving
9906 | BIERUM | Eemsdelta | Delfzijl en omgeving
9907 | LOSDORP | Eemsdelta | Delfzijl en omgeving
9908 | GODLINZE | Eemsdelta | Delfzijl en omgeving
9909 | SPIJK | Eemsdelta | Delfzijl en omgeving
9911 | OOSTERWIJTWERD | Eemsdelta | Delfzijl en omgeving
9912 | LEERMENS | Eemsdelta | Delfzijl en omgeving
9913 | EENUM | Eemsdelta | Delfzijl en omgeving
9914 | ZEERIJP | Eemsdelta | Delfzijl en omgeving
9915 | ’T ZANDT | Eemsdelta | Delfzijl en omgeving
9917 | WIRDUMERDRAAI | Eemsdelta | Delfzijl en omgeving
9918 | GARRELSWEER | Eemsdelta | Delfzijl en omgeving
9919 | LOPPERSUM | Eemsdelta | Delfzijl en omgeving
9921 | STEDUM | Eemsdelta | Delfzijl en omgeving
9922 | WESTEREMDEN | Eemsdelta | Delfzijl en omgeving
9923 | GARSTHUIZEN | Eemsdelta | Delfzijl en omgeving
9924 | GARSTHUIZEN | Eemsdelta | Delfzijl en omgeving
9931 | UITWIERDE | Eemsdelta | Delfzijl en omgeving
9932 | TUIKWERD | Eemsdelta | Delfzijl en omgeving
9933 | DELFZIJL NOORD | Eemsdelta | Delfzijl en omgeving
9934 | DELFZIJL WEST | Eemsdelta | Delfzijl en omgeving
9936 | DELFZIJL INDUSTRIETERREIN | Eemsdelta | Delfzijl en omgeving
9937 | MEEDHUIZEN | Eemsdelta | Delfzijl en omgeving
9945 | WAGENBORGEN | Eemsdelta | Delfzijl en omgeving
9946 | WOLDENDORP | Eemsdelta | Delfzijl en omgeving
9947 | LANDELIJK GEBIED | Eemsdelta | Delfzijl en omgeving
9948 | TERMUNTEN | Eemsdelta | Delfzijl en omgeving
9949 | BORGSWEER | Eemsdelta | Delfzijl en omgeving
9987 | ZIJLDIJK | Eemsdelta | Delfzijl en omgeving
9991 | MIDDELSTUM | Eemsdelta | Delfzijl en omgeving
9992 | HUIZINGE | Eemsdelta | Delfzijl en omgeving
9993 | WESTERWIJTWERD | Eemsdelta | Delfzijl en omgeving
9994 | TOORNWERD | Eemsdelta | Delfzijl en omgeving
12

Bijlage 3: Overzicht toepassing basis of full
13

Bijlage 4: Waardering studentcomplexen
Bij de waardering van studentenwoningen moet rekening worden gehouden met de volgende aspecten:
- • Voor zowel onzelfstandige als zelfstandige studenteneenheden wordt in de basisversie verondersteld dat deze niet uitgepond worden en dat alleen het doorexploiteerscenario van toepassing is (zie paragraaf 5.2.20). De parameters voor studenteenheden gelden daarbij voor beide typen.
- • In de full-versie kan alleen voor de zelfstandige studenteneenheden worden afgeweken van de verplichte doorexploitatie, dan mag op aangeven van de externe taxateur ook een uitpondscenario worden gekozen. Dit geldt natuurlijkerwijs niet voor de onzelfstandige studenteenheden, deze kunnen immers niet uitgepond worden.
- • Meerkamerwoningen die niet onzelfstandig worden verhuurd aan een student, dienen via het waarderingsmodel van MGW danwel EGW te worden gewaardeerd. Deze gedragen zich immers op basis van het huurcontract als MGW of EGW (zie Bijlage 1 bij definities studenteenheden). In de full versie kan gemotiveerd van dit voorschrift worden afgeweken.
Het waarderingshandboek stelt geen eisen hoe met deze aspecten rekening moet worden gehouden. Een mogelijkheid is het gebruik van aparte rekenmodellen. Een andere mogelijkheid is het gebruik van één rekenmodel waarin deze aspecten leiden tot een andere berekeningsmethodiek.
14

Bijlage 5: Rapportage vereisten vanuit NRVT
Rapportage vereisten | Volledige taxatie | Hertaxatie | Full taxatie Handboek | Markt-technische update
Opdracht |
Benoeming identiteit van de Opdrachtgever | x | x | x | x
Identiteit van de Taxateurs | x | x | x | x
Kwalificatie van de Taxateurs | x | x | x | u
Verklaring onafhankelijkheid / eerdere betrokkenheid bij het object, | | | |
objectiviteit ten opzichte van de taxatie-Opdracht | x | x | x | u
Doel van de taxatie | x | x | x | u
Type taxatie (volledige taxatie, hertaxatie, update, waardeadvies) | x | x | x | x
Verwijzing Opdrachtbrief afspraken tussen Opdrachtgever en Taxateur | x | x | x | u
Instructies van de cliënt of ieder ander die betrokken is bij de taxatie | x | x | x | u
Bevestiging taxatie conform welke Standaarden (IVS/ EVS/ RICS etc.) | x | x | x | u
Identificatie van het te taxeren object op basis van opdracht |
Het onderwerp van de taxatie (met omschrijving) | x | x | x | u
Type object | x | x | x | u
Gebruik van het object (eigen gebruik/ belegging) | x | x | x | u
Te taxeren belang | x | x | x | u
Taxatie |
Rapportdatum | x | x | x | x
Waardepeildatum | x | x | x | x
Gebeurtenissen na inspectiedatum en na de waardepeildatum | O | O | O | O
Datum inspectie | x | x | x | O
Mate van inspectie ter plaatse | x | x | x | O
Definitie van de getaxeerde waarde | x | x | x | u
Getaxeerde waarde(n) in cijfers en woorden | x | x | x | x
Gebruikte valuta (Euro) | x | x | x | x
Gehanteerde taxatiemethodiek | x | x | x | u
Verklaring controlerend taxateur | x | x | x | x
Uitgangspunten | x | x | x | u
Bijzondere uitgangspunten | x | x | x | u
Juridisch |
Kadastrale recherche | x | u | u | u
Titelonderzoek/ zakelijke rechten | x | u | u | u
Eigendomssituatie/ erfpachtomschrijving | x | u | u | u
Bestemming en gebruiksmogelijkheden | x | u | u | u
Milieuaspecten |
Milieuaspecten | x | u | u | u
Specificaties fysieke aard object |
Globale omschrijving | x | u | u | u
Oppervlakten conform NEN 2580/ aantallen p.p. etc. | x | u | u | u
Globale beschrijving bouwaard, installaties, materiaalgebruik en indeling van het object etc. | x | u | u | u
Locatie |
Stand en ligging | x | u | u | u
Bereikbaarheid | x | u | u | u
Locatieomschrijving | x | u | u | u
Huursituatie |
Gebruikssituatie | x | x | x | x
Overzichtelijke actuele huurlijst (identiteit huurders, opp VVO m^2, expiratiedatum, leegstand etc.) | x | x | x | x
Bijzonderheden per huurovereenkomst (incentives, allonges etc.) | x | x | x | x
Bronvermelding: aangeleverde huurovereenkomsten, sideletters en allonges per huurder | x | x | x | x
Courantheid |
Locatiebeoordeling | x | u | u | u
Objectbeoordeling | x | u | u | u
Mate van verhuurbaarheid/ gebruik met motivatie (beschrijving) | x | x | x | x
Mate van verkoopbaarheid met motivatie (beschrijving) | x | x | x | x
Risicoanalyse |
SWOT-analyse | x | x | x | u
Markt |
Marktvisie algemeen | x | x | x | x
Marktvisie lokaal/ regionaal | x | x | x | x
Referentietransacties: | | | |
– Verhuurtransacties / aanbod verhuur | x | x | x | x
– Verkoop- en beleggingstransacties | x | x | x | x
Toelichting op de waardering |
Omschrijving toelichting op de waardering (taxatiebenadering) | x | u | o | u
Evaluatie |
Backtesting: Verklaring t.o.v. laatst bekende taxatie indien voorhanden en transparant | o | x | o | x
Onzekerheid taxatie |
Als gevolg van informatievoorziening | o | o | o | o
Als gevolg van gebrek marktinformatie | o | o | o | o
Marktomstandigheden | o | o | o | o
Algemene taxatie-onnauwkeurigheid | o | o | o | o
Bronvermelding en mate van onderzoek |
Lijst bronvermelding (ontvangen informatie en eigen onderzoek Taxateur) | x | u | u | u
Definities en beschrijving o.a. |
Marktwaarde | x | x | x | u
Markthuur | x | x | x | u
Omschrijving taxatiebenadering (BAR, NAR, DCF etc.) | x | x | x | u
Algemene voorwaarden/ uitgangspunten |
Algemene uitgangspunten ten aanzien van onderhoud, milieu, gebruik, BTW en ontvangen informatie | x | x | x | u
X = verplicht
O = optioneel, indien van toepassing
U = uitgangspunt op basis van / verwijzing naar vorige volledige taxatie (bij hertaxatie) óf op basis van / verwijzing naar informatie / verklaring van corporatie (bij handboek)
15

Bijlage 6: Verklaring opdrachtgever onderzoeks-verplichtingen Handboek modelmatig waarderen marktwaarde 2024
1.

Inleiding
NAAM WONINGCORPORATIE (hierna te noemen: opdrachtgever) heeft NAAM TAXATIEBUREAU (hierna te noemen: opdrachtnemer) opdracht gegeven om een taxatierapport op te stellen dat voldoet aan de wet- en regelgeving zoals nader omschreven in artikel 35 lid 2 van de Woningwet, die op 1 juli 2015 is ingegaan. Hierin is opgenomen dat toegelaten instellingen (hierna te noemen: TI) in het kader van de jaarrekening, het vastgoed in exploitatie dienen te waarderen op actuele waarde, waaronder in dit verband dient te worden verstaan de marktwaarde, overeenkomstig het marktwaardebegrip onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat. Het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting (BTIV) 2015 heeft in artikel 31 nadere uitwerking gegeven aan het genoemde wetsartikel, dit heeft geresulteerd in het ‘Handboek modelmatig bepalen marktwaarde’, kortweg: Handboek. TI, waartoe ook opdrachtgever behoort, kunnen bij de uitvoering van de taxatie kiezen voor een waardering volgens de ‘basisversie’ of voor een waardering volgens de ‘full-versie’. De full-versie is in sommige gevallen verplicht. Voor opdrachtgever is een taxatie volgens de full-versie van toepassing voor de jaarrekening van 2024, op vrijwillige basis en/of verplichte basis.
De waardering op basis van de full versie met de genoemde vrijheidsgraden vereist de inschakeling van een externe taxateur. De externe taxateur dient aangesloten te zijn bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) of daarmee vergelijkbare beroeps- en gedragsregels te hanteren. In haar reglementen schrijft het NRVT voor dat er twee type taxaties worden onderscheiden: een volledige taxatie of een hertaxatie. Het NRVT schrijft daarbij voor dat een hertaxatie uitsluitend kan worden uitgevoerd indien er in de voorgaande 36 maanden tenminste één volledige taxatie door hetzelfde taxatiebedrijf is uitgevoerd. De verwijzing naar volledige taxatie en hertaxatie komt hier uit voort. Bij deze vormen van taxatie zijn op basis van de NRVT reglementen verschillende rapportagevereisten van toepassing. Deze zijn opgenomen in de bijlagen van het Handboek. NRVT onderscheidt tevens een ‘markttechnische update’ in haar reglementen, daarvoor worden eveneens rapportagevereisten voorgeschreven. Indien opdrachtgever tevens gebruik maakt van markttechnische updates dan geldt al het onderstaande onverkort. Indien een TI gebruik maakt van de mogelijkheden om interne taxaties uit te voeren (in het Handboek wordt dit onder bepaalde voorwaarden toegestaan) dan geldt deze verklaring voor de complexen die intern zijn getaxeerd niet jegens opdrachtnemer. Het advies luidt echter om ook voor deze complexen de onderzoeken op identieke wijze uit te voeren en vast te leggen.
Bij het uitvoeren van de full-taxatie volgens het Handboek wordt volgens de reglement definities van NRVT een “wettelijke taxatie” uitgevoerd. In dit reglement is Wettelijke Taxatie gedefinieerd als een professionele taxatiedienst (PTD) waarbij wet- en regelgeving en jurisprudentie de Register-Taxateur dwingen af te wijken van één of meer bepalingen uit de NRVT Reglementen of de internationale standaarden. Afwijkingen kunnen bijvoorbeeld bestaan uit de wijze van opdrachtverstrekking, het waardebegrip, de omvang van de onderzoeksplicht en de rapportagevereisten. De taxateur mag in dit kader daarom van de reglementen van het NRVT afwijken voor onder meer de onderdelen die betrekking hebben op de kadastrale recherche, het titelonderzoek en de milieuaspecten. Ook de onderdelen die betrekking hebben op omschrijvingen van het gebouw en de omgeving vallen hier onder. Indien er bij de toegelaten instellingen documentatie beschikbaar is waarop de taxateur kan steunen, dan kan in de rapportage van de taxateur naar die documentatie worden verwezen. Hierbij is wel vereist dat de taxateur de waarde mede heeft gebaseerd op die informatie. Dit hoeft niet perse de fysieke broninformatie van de corporatie zelf te zijn, maar kan ook een verklaring van de corporatie betreffen dat het vastgoed voldoet aan de vigerende bestemming, dat er geen bijzonderheden zijn ten aanzien van milieu en dat het vastgoed niet verder bezwaard is met zakelijke rechten. In deze gevallen bepaalt de taxateur of de verstrekte informatie en/of verklaring voldoende aannemelijk is en worden de overwegingen hierbij vermeld in het taxatierapport.
De betreffende informatie of verklaring dient ook toegankelijk te zijn voor Autoriteit woningcorporaties en de controlerend accountant. De taxaties in het kader van de full versie dienen ten minste te voldoen aan de verplichte onderdelen van een “hertaxatie”, voor een markttechnische update gelden afwijkende (minder zware) eisen (www.nrvt.nl/regelgeving/reglementen-en-praktijkhandreikingen/praktijkhandreiking-bedrijfsmatig-vastgoed/download). Alle niet verplichte onderdelen uit genoemd reglement zijn optioneel of ter beoordeling aan de taxateur op basis van de informatie/verklaring van de woningcorporatie. Dit geldt ook als er in de afgelopen drie jaar geen “volledige taxatie” van het vastgoed heeft plaatsgevonden.
2.

Toelichting en gehanteerde uitgangspunten
Indien gewenst kan de voor opdrachtgever optredende taxateur/opdrachtnemer een nadere toelichting geven op de te volgen werkwijze. Hierna volgt op hoofdlijnen een toelichting bij de gemaakte keuze en gehanteerde uitgangspunten.
In het exceldocument ‘bijlage bij verklaring onderzoeksverplichtingen opdrachtgever, versie 2024’ wordt de informatie met betrekking tot de genoemde items door de taxateurs uitgevraagd op complexniveau. Het Kadaster heeft de gegevens niet op dit niveau geregistreerd en zal ze ook niet op complexniveau aanleveren. De uitvraag van de TI aan het Kadaster vindt plaats op basis van een separaat document. De TI is er zelf verantwoordelijk voor dat de informatie voor de taxaties uiteindelijk kan worden weergegeven op complexniveau.
Afmetingen
Voor bedrijfsmatig vastgoed (BOG/MOG/ZOG) bestond de verplichting al, maar volgens het (concept)Handboek 2024 dienen ook de gebruiksoppervlakten (GO) van woningen verplicht te zijn vastgesteld op basis van inmeting volgens NEN 2580. Belangrijk daarbij is dat een taxateur (bij het objectiveren van de referentietransacties) uitsluitend gebruik maakt van de ‘gebruiksoppervlakte wonen’, terwijl het Handboek aan de TI tevens vraagt om de ‘gebruiksoppervlakte overige inpandige ruimte’ op te leveren. Wenselijk (niet verplicht) is dan dus dat deze twee oppervlaktebegrippen van elkaar gescheiden kunnen worden.
Te taxeren belang
Ook van grote invloed is het te taxeren belang: is er sprake van volle eigendom of is er sprake van een erfpachtrecht? Indien dat het geval is: welke vorm is toegepast, welke looptijden kennen de afspraken en welke verplichtingen (bijvoorbeeld canonbetaling) zijn actueel? Deze informatie is niet gestandaardiseerd beschikbaar vanwege de enorme diversiteit aan afspraken en kan daarom alleen worden afgeleid uit de onderliggen akten: akte van levering, uitgifte van erfpacht etc. De TI dient deze documenten zelf te raadplegen (via het Kadaster) om de gewenste informatie daaruit af te leiden.
Verplichtingen bij verkoop en/of verhuur (beklemmingen)
In sommige gevallen is er tussen de TI en een lokale overheid een afspraak gemaakt voor de situatie waarin woningen aan de corporatiesector worden onttrokken, bijvoorbeeld bij complexgewijze verkoop aan een commerciële belegger. Daarbij valt te denken aan verplichtingen tot een afdracht per woning door de TI aan de overheid, vaak gaat het daarbij om significante bedragen. Ook verplichte verhuur in de sociale sector voor een vastgestelde periode (vaak 15 jaar) komt met enige regelmaat voor. Dergelijke afspraken zijn niet altijd beschikbaar in akten van levering of erfpacht, en zijn dan dus niet openbaar. Opdrachtnemer/taxateur is in dergelijke gevallen volledig afhankelijk van de TI voor wat betreft de beschikbare informatie. Het uitgangspunt is daarom nadrukkelijk dat dergelijke afspraken niet bestaan, tenzij de TI deze aan taxateur levert. Let wel: dergelijke afspraken zijn uitsluitend relevant indien ze op het vastgoed rusten, en dus ook de opvolgende eigenaar raken.
Splitsing in appartementsrechten
Ook kosten voor splitsing in appartementsrechten kunnen relatief veel invloed uitoefenen op de marktwaarde van een object, daarnaast is het bestaan van een Vereniging van Eigenaren (VVE) van invloed op het in te schatten risicoprofiel. Deze informatie is door het Kadaster te ontsluiten (op eenheidsniveau).
Objectbelemmeringen
Het Kadaster hanteert een veelheid aan objectbelemmeringscodes. In de praktijk komt een deel daarvan nauwelijks voor en/of is de invloed van de belemmering nihil. De TI dient zelf via het Kadaster te achterhalen of er mogelijk sprake is van waarde beïnvloedende codes. Bij twijfel overlegt de TI met taxateur.
Omgevingsplan
Het uitgangspunt voor alle taxaties is in beginsel dat het gebruik op de waardepeildatum niet strijdig is met de vigerende omgevingsplanvoorschriften. Deze informatie is door het Kadaster te ontsluiten (op eenheidsniveau): het Kadaster is in staat om de ‘enkelbestemming’ aan te leveren.
NB.: Klik hier om de
enige wettelijke bron
waar (indien reeds opgesteld) het omgevingsplan voor een betreffende locatie kan worden geraadpleegd om onder andere de publieke gebruiks- en bebouwingsmogelijkeden van een locatie op te vragen. De toegelaten instelling is zelf verantwoordelijk om vast te stellen of dit overeenkomt met de ‘enkelbestemming’ die het Kadaster aangeeft.
Milieu
Milieuaspecten tenslotte dienen ook in het oordeel van de taxateur te worden betrokken. Inmiddels kunnen ook deze gegevens via het Kadaster worden ontsloten: de ‘publiekrechtelijke beperkingen van zowel rijk, provincie als gemeente geven hierover uitsluitsel. Indien het Kadaster hierover geen of onvoldoende uitsluitsel geeft worden alsnog deze overheden rechtstreeks geraadpleegd. Bij de informatie die via het Kadaster wordt verkregen dient de aandacht in dit kader met name uit te gaan naar de ‘objectbelemmeringen’ met de codes:
- • KW/KWD (Kennisgeving, vordering, bevel, beschikking Wet Bodembescherming)
- • KW (Wet Bodembescherming – Melding, bevel, beschikking of vordering)
Op grond van de NRVT-reglementen dienen onderzoeken bij alle volledige- en hertaxaties te worden uitgevoerd, bij markttechnische updates is deze verplichting er niet. De taxatiecyclus die het Handboek beoogt voorziet in een volledige taxatie van elk complex (minimaal) eens per 3 jaar. Afgesproken is daarom dat corporaties de gestandaardiseerde uitvraag aan het Kadaster ook minimaal aan het Kadaster voorleggen in het geval van een volledige- of hertaxatie, gemiddeld dus eens per 3 jaar. Optioneel kan de uitvraag ook jaarlijks voor alle complexen aan het Kadaster worden gedaan.
3.

Verklaring
Opdrachtgever verklaart met betrekking tot:
- • Afmetingen;
- • Te taxeren belang;
- • Verplichtingen bij verkoop;
- • Splitsing in appartementsrechten;
- • Objectbelemmeringen;
- • Bestemmingsplan;
- • Milieu
het Excel-document ‘bijlage bij verklaring onderzoeksverplichtingen opdrachtgever, versie 2024’, dat onlosmakelijk aan deze verklaring is verbonden, naar eer en geweten en naar beste kennis en wetenschap te hebben ingevuld. De conclusies uit het onderzoek zijn vastgelegd in het dossier van opdrachtgever en als zodanig verwerkt in de te hanteren taxatiesoftware.
4.

Ondertekening
Deze verklaring verwijst naar de tussen door opdrachtgever op ...-...-... ondertekende en de door opdrachtnemer op ...-...-... ondertekende opdrachtvoorwaarden. De verklaring is namens opdrachtgever opgesteld door:
.......... (Naam bevoegde vertegenwoordiger opdrachtgever)
.......... (Functieomschrijving vertegenwoordiger)
.......... (Datum en plaats)
.......... (Handtekening vertegenwoordiger)
16

Bijlage 7: Accountantscontrole
1.

Uit te voeren analyses door woningcorporaties (op te nemen in het jaarrekeningdossier)
De corporatie analyseert de ontwikkeling van de marktwaarde tussen 31 december 2023 respectievelijk 2024 naar de samenstellende delen. Daarbij wordt geacht dat de analyse in ieder geval inzicht biedt in de veranderingen veroorzaakt door:
- – Parameter aanpassingen als gevolg van marktontwikkelingen
- – Parameteraanpassingen als gevolg van de validatie van het handboek 2023 (alleen bij toepassing van de basisversie)
- – Methodische wijzigingen in de software (indien er ook sprake is van herstel van rekenfouten moeten deze wijzigingen separaat worden weergegeven).
- – Mutaties in het bezit van de corporatie, door bijvoorbeeld aan-/verkoop, sloop/nieuwbouw.
- – Mutaties in de basisgegevens van de corporatie als correctie op de vorig jaar gehanteerde gegevens (alleen indien correcties in de basisgegevens zijn doorgevoerd), bijvoorbeeld aanpassing m^2 door nieuwe metingen.
Voor de analyse van de eerste drie punten kan de corporatie gebruik maken van een notitie van Fakton met een beschrijving van effecten van de regionale ontwikkelingen en de aanpassingen in het handboek.
Tot slot dienen corporaties jaarlijks te analyseren of de toegepaste variant (basis of full) voor de waardering van het vastgoed in exploitatie nog altijd passend is en een getrouw beeld geeft van de marktwaarde in verhuurde staat van de portefeuille.
2.

Verwerkingswijze in de jaarrekening
Voor de wijze van de verwerking van de mutatie in de marktwaarde veroorzaakt door de onderscheiden elementen is relevant of er sprake is van foutherstel (RJ 150) dan wel een schattingswijziging (RJ 145).
Schattingswijziging
Van een schattingswijziging is conform RJ 940 sprake indien een eerdere schatting wordt herzien. Dit kan noodzakelijk zijn op grond van wijzigingen in de omstandigheden waarop de schatting is gebaseerd of het beschikbaar komen van nieuwe informatie met betrekking tot de te schatten grootheid. Onder een schattingswijziging wordt mede verstaan een wijziging in de schattingsmethode. De aard van een schattingswijziging brengt mee dat deze niet voldoet aan de definities van een materiële fout, voor zover althans de eerdere schattingen op basis van de toen beschikbare informatie als aanvaardbaar kunnen worden beschouwd (RJ 150.103).
Verwerking schattingswijzigingen
Schattingswijzigingen worden conform RJ 145.301 prospectief verwerkt, dat wil zeggen in het resultaat van het lopende boekjaar met een toelichting op het effect/de effecten van deze wijzigingen.
Foutherstel
In RJ 150 wordt onderscheid gemaakt tussen niet materiële fouten en materiële fouten. Het is mogelijk dat na vaststelling van een jaarrekening wordt geconcludeerd dat sprake is van een fout in die jaarrekening. Indien een fout wordt geconstateerd, is het van belang te bepalen of de fout materieel van aard is.
De definitie van een materiële fout is een zodanige onjuistheid in een jaarrekening – geconstateerd na het vaststellen van die jaarrekening – dat de jaarrekening in het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW bedoelde inzicht tekortschiet. Bij de afweging of sprake is van een materiële fout beoordeelt de rechtspersoon of de weglating of onjuiste weergave van posten, afzonderlijk of gezamenlijk, de economische beslissingen die gebruikers op basis van de jaarrekening nemen, zou kunnen beïnvloeden. De materialiteit is afhankelijk van de omvang en de aard van de weglating of de onjuiste weergave, en wordt beoordeeld op basis van alle feiten en omstandigheden. Van een materiële fout kan sprake zijn bij een onjuiste verwerking, onjuiste waardering en/of resultaatbepaling, een onjuiste rubricering en/of presentatie dan wel een onjuiste of onvolledige toelichting. Onder een fout wordt niet verstaan het effect van schattingswijzigingen.
Verwerking niet-materiële fouten
Niet-materiële fouten worden conform RJ 150.203 in de winst-en-verliesrekening van het jaar waarin de fout is geconstateerd, overeenkomstig de aard van de post, verwerkt.
Verwerking materiële fouten
Een materiële fout wordt hersteld in de eerste nog niet vastgestelde jaarrekening nadat de fout is geconstateerd (RJ 150.201). De rechtspersoon verwerkt een materiële fout als volgt:
- – het eigen vermogen aan het einde van het voorafgaande boekjaar wordt herrekend alsof de fout niet heeft plaatsgevonden;
- – het verschil tussen het eigen vermogen aan het eind van het voorafgaande boekjaar voor en na herrekening (het cumulatief effect), dient te worden verwerkt als een rechtstreekse mutatie van het eigen vermogen aan het begin van het boekjaar waarin het foutherstel plaatsvindt;
- – de vergelijkende cijfers inclusief meerjarenoverzichten worden aangepast;
- – voor zover van toepassing dienen ook de cijfers van het totaalresultaat te worden aangepast.
In de toelichting moet volgens de richtlijnen specifieke informatie worden opgenomen in geval van herstel van een materiële fout (w.o. dat sprake is van herstel van een materiële fout, aard en omvang), de volledige vereisten zijn opgenomen in RJ 150 204-205. Dit betekent dat de jaarrekening – inclusief de vergelijkende cijfers van voorgaande boekjaren – moet worden opgesteld alsof de fout nooit is gemaakt. De aanpassing van de vergelijkende cijfers houdt geen wijziging van de jaarrekening van het voorafgaande boekjaar in, maar vindt alleen plaats vanwege de vergelijkbaarheid.
Eventuele gevolgen herstel van een materiële fout: fouten die leiden tot ernstige tekortkoming in het wettelijke vereiste inzicht
Indien blijkt dat de materiële fout die hersteld moet worden zodanig is dat de jaarrekening over het voorafgaande boekjaar in ernstige mate tekortschiet in het geven van inzicht, is in artikel 2:362 lid 6 BW bepaald dat het bestuur onverwijld melding maakt omtrent het in ernstige mate tekortschieten van het inzicht. Het bestuur legt een mededeling daaromtrent tevens neer ten kantore van het handelsregister. Bij de mededeling wordt een accountantsverklaring gevoegd, indien de jaarrekening overeenkomstig artikel 2:393 BW is onderzocht. Een dergelijke fout dient derhalve te leiden tot onmiddellijke actie, zodra deze wordt ontdekt. OOB-corporaties dienen daarnaast een mededeling te sturen naar AW (in het kader van gedelegeerd toezicht vanuit de AFM).
Derhalve dient het bestuur bij constatering van een fout van geval tot geval te beoordelen in hoeverre sprake is van in ernstige mate tekortschieten van het wettelijk vereiste inzicht en welke acties ondernomen moeten worden. Bij de bepaling of een fout materieel is en of (ook) sprake is van een fout waardoor het wettelijk vereiste inzicht in ernstige mate tekortschiet, worden zowel kwantitatieve als kwalitatieve overwegingen beoordeeld. Bij de beoordeling dient het bestuur tevens afstemming te zoeken met de eigen accountant.
Classificatie van mutaties
In de volgende tabel is weergegeven welke mutaties in de marktwaarde als foutherstel worden aangemerkt en welke als schattingswijziging. Daarbij wordt ook ingegaan op het overgaan van de basis versie naar de full versie en vice versa. Bij foutherstel geldt het onderscheid materiële fouten/niet-materiële fouten zoals hiervoor aangegeven.
Type wijziging | Foutherstel | Schattings-wijziging | Toelichting
Parameteraanpassingen als gevolg van marktontwikkelingen | | V | Noot 1
Parameteraanpassingen (en systematiek wijzigingen) als gevolg van validatie handboek 2019 | | V | Noot 1
Methodische wijzigingen software | | V | Noot 1
Herstel van rekenfouten | V | | Noot 1
Mutaties in het bezit van de corporatie | | V | Noot 2
Mutaties basisgegevens corporatie, correctie op gegevens vorig jaar | V | | Noot 1
Van full-versie 2020 naar basisversie in 2021 | | V | Noot 1, Noot 3
Van basisversie in 2020 naar full-versie in 2021 | | V | Noot 1, Noot 3
Noot 1:
Vraag is of de eerdere schattingen (qua parameters en berekeningsmethodieken in het handboek 2021) op basis van de toen beschikbare informatie als aanvaardbaar kunnen worden beschouwd. Gegeven het validatietraject handboek 2021 / update naar 2022, zijn de betreffende eerdere schattingen als aanvaardbaar te beschouwen.
Noot 2:
Reguliere wijzigingen in het bezit van een corporatie door bijvoorbeeld aankoop, verkoop, sloop en/of nieuwbouw worden verslaggevingstechnisch ook als schattingswijziging verwerkt.
Noot 3:
- – Het waarderingsstelsel is en blijft marktwaarde in verhuurde staat. Zowel de basis versie als de full versie komen via de systematiek en de parameters van het handboek tot stand. Beide versies leiden tot aanvaardbare waarden, gegeven de validatie. Er zijn alleen wijzigingen in een 7-tal vrijheidsgraden mogelijk.
- – De full versie is betrouwbaar op complexniveau, de basis versie is betrouwbaar op portefeuilleniveau. Hierdoor verschilt de betrouwbaarheid van de bepaalde herwaarderingsreserve op complexniveau over de onderscheiden jaren en daarmee is de mutatie in de herwaarderingsreserve niet betrouwbaar te bepalen. Dit is één van de elementen die leidt tot een toelichtende paragraaf ter benadrukking van aangelegenheden in de controleverklaring wanneer de marktwaarde in het huidige of het voorgaande boekjaar op de basis versie is gebaseerd. Dit geldt dus bij overschakelingen van basis naar full en vice versa. De paragraaf ter benadrukking van aangelegenheden verwijst naar de specifieke toelichting die opgenomen wordt in de jaarrekening over dit punt. De accountants zullen afspraken maken over de dan te hanteren teksten.
17

Bijlage 8: Voorbeelden eindwaardeberekening
In deze bijlage is een tweetal voorbeelden opgenomen van het berekenen van de eindwaarde op basis van de voortdurende looptijd benadering. De manier waarop de verschillende kapitalisatiefactoren K1, K2 en K3 worden berekend en gebruikt, is uitgewerkt in paragraaf eindwaarde (5.2.20) in hoofdstuk 5 van het handboek.
17.1

Eindwaarde in het doorexploiteerscenario
Toelichting bij berekening eindwaarde doorexploiteren
In de paragraaf worden een aantal componenten uit de eindwaarde berekening toegelicht. De letters verwijzen naar de rijen in bovenstaand overzicht.
A.

Huur uit geharmoniseerde deel
Dit is het deel van de huur in jaar 15 voortkomend uit geharmoniseerde woningen, dat wil zeggen woningen waarvan bij mutatie de huur is opgetrokken naar de maximale huur. De huurinkomsten in jaar 15 zijn gelijk aan de helft vóór mutatie en de helft ná mutatie omdat de mutatie medio jaar plaatsvindt. Deze huur is gecorrigeerd van de huurderving oninbaar.
De groeifactor voor dit deel van de huur is gelijk aan 2,0%, de groeifactor van de markthuur en streefhuur. In dit voorbeeld is circa 52% van de huur geharmoniseerd.
Omdat dit deel gelijk blijft is de kapitalisatiefactor K1 van toepassing.
B.

Huur uit ongeharmoniseerde deel
Medio jaar 15 is in dit voorbeeld circa 48% van de huur nog niet geharmoniseerd. De groeifactor van dit deel is gelijk aan de index contracthuur voor gereguleerde VHE van 2,50%.
Ook hier geldt dat de huurinkomsten in jaar 15 gelijk zijn aan de helft van de contracthuur vóór en de helft ná mutatie. Daarbij verandert medio jaar zowel het aantal woningen als de contracthuur.
Vanaf jaar 16 zal dit deel verder afnemen. Daarom is de groeifactor K2 van toepassing.
Ook deze huur is gecorrigeerd voor de huurderving oninbaar.
C.

Ongeharmoniseerde deel naar maximale huur
Dit deel van de huur vertegenwoordigt hetzelfde deel van de huur dat medio jaar 15 nog niet geharmoniseerd is, maar dan bezien vanuit het perspectief dat dit vanaf jaar 16 alsnog zal harmoniseren. Bij aanvang is de hoogte van dit deel nihil. De potentie van dit deel is gelijk aan de maximale huur medio jaar 15 en daar 48% van. De maximale huur is gelijk aan de markthuur of streefhuur danwel het minimum van de markt/streefhuur en de maximale huur conform het WWS voor een gereguleerde woning. Ook deze component is gecorrigeerd voor huurderving oninbaar.
Vanaf jaar 16 zal dit deel groeien. Daarom wordt de kapitalisatiefactor K3 toegepast. De groeivoet is de groeivoet van de markthuur en daarmee de prijsinflatie van 2,00%.
De drie huurcomponenten zijn hieronder nogmaals schematisch weergegeven.
Figuur 3: schematische weergave van de drie huurcomponenten in de eindwaarde doorexploiteren
Nogmaals: alle huurcomponenten zijn al gecompenseerd voor de huurderving als gevolg van oninbare huren.
D.

Mutatieleegstand
Omdat vanaf jaar 16 het aantal woningen dat muteert steeds verder afneemt is voor mutatieleegstand ook de kapitalisatiefactor K1 van toepassing.
E.

Overdrachtskosten
Om van de bruto eindwaarde VON een netto eindwaarde k.k. te bepalen moet gerekend worden met de overdrachtsbelasting die vanaf 1 januari geldt: 10,4%. Samen met de 1,0% overige kosten zijn de overdrachtskosten 11,4%.
Overige posten
Voor alle overige posten geldt dat deze niet afnemen als gevolg van harmonisatie. De woningen blijven immers in exploitatie. Voor al deze posten is daarmee de kapitalisatiefactor K1 van toepassing toegepast op de kasstroom medio jaar 15 en met een kapitalisatiefactor die mogelijk verschilt als gevolg van de groeifactor g.
Instandhoudingsonderhoud
Vanaf het handboek 2019 komt de verouderingsopslag bij bepaling van de eindwaarde in het doorexploiteerscenario te vervallen. Zie paragraaf 5.2.20.1.
Eindwaarde k.k.
De som van alle contante waarden levert de eindwaarde VON ultimo jaar 15 op. Voor de DCF geldt dat de eindwaarde k.k. moet worden genomen. Dit is immers wat een koper kan opbrengen gegeven het feit dat deze de overdrachtskosten aanvullend nog moet betalen. De kasstroom eind jaar 15 is gelijk aan de eindwaarde k.k.
17.2

Eindwaarde in het uitpondscenario
Bij de berekening van de eindwaarde in het uitpondscenario is slechts één kapitalisatiefactor van toepassing: K2. Dit is omdat er geen sprake is van huurmutatie. Woningen die muteren worden verkocht en gaan uit exploitatie. De factor K2 representeert de afname van de woningen in exploitatie. De factor verschilt omdat de groeivoet per regel kan verschillen.
N.B.
De verouderingsopslag van 100% op het instandhoudingsonderhoud is in het uitpondscenario wél van toepassing. Dit in tegenstelling tot het doorexploiteerscenario waar de verouderingsopslag vanaf het handboek 2019 niet meer geldt.
Hieronder is nogmaals schematisch weergegeven wat in een uitpondscenario plaatsvindt.
Figuur 4: schematische weergave uitponden
Eindwaarde k.k.
De som van alle contante waarden levert de eindwaarde VON ultimo jaar 15 op. Voor de DCF geldt dat de eindwaarde k.k. moet worden genomen. Dit is immers wat een koper kan opbrengen gegeven het feit dat deze de overdrachtskosten aanvullend nog moet betalen. De kasstroom eind jaar 15 is gelijk aan de eindwaarde k.k.
18

Bijlage 9: Tabel viercijferige postcodes en gebiedsindeling
Bij dit handboek hoort ter informatie een tabel met alle viercijferige postcodes en de bij die postcodes horende gebiedsindeling: gemeente, provincie, landsdeel en COROP+4 gebieden.
Deze tabel is beschikbaar op deze website.
19

Bijlage 10: Vereisten interne waardering
Uitgangspunt
Bij de overgang van basisvariant naar full-variant wordt initieel 100% (extern) getaxeerd. Indien in jaar x–1 de waardering reeds overeenkomstig de full-variant heeft plaatsgevonden, kan in jaar x de waardering als volgt worden bepaald:
- 1)
Volledige markttechnische update
Twee opvolgende jaren door middel van een 3/3^e markttechnische update, vervolgens wederom 3/3^e volledige taxatie. Derhalve met betrokkenheid van een externe taxateur bij de gehele vastgoedportefeuille.
- 2)
Afwisselend gedeeltelijke markttechnische update
1/3^e deel (steeds wisselende deel) een volledige taxatie en resterende 2/3^e deel door middel van een markttechnische update. Derhalve met betrokkenheid van de externe taxateur bij de gehele vastgoedportefeuille.
- 3)
Voor 2/3^e interne waardering
1/3^e deel (steeds wisselende deel) een volledige taxatie door de externe taxateur en het resterende 2/3^e deel kan door de corporatie intern worden gewaardeerd, waarbij voor het 2/3^e deel wordt voldaan aan kwaliteitseisen, rapportagevereisten en representativiteitsvereisten.
Voor alle scenario’s moet de corporatie jaarlijks een backtesting uitvoeren. Een structureel significante afwijking tussen de interne waardering / markttechnische update en de reguliere taxatie vereist nadere analyse door de corporatie. De externe taxateur kan enkel een backtest uitvoeren van hetgeen de externe taxateur zelf eerder heeft getaxeerd. De externe taxateur beoordeelt niet de waardeontwikkeling van een door hem of haar uitgevoerde volledige taxatie of markttechnische update ten opzichte van een door de corporatie intern uitgevoerde waardering.
Voorwaarden voor het mogen uitvoeren van een interne waardering (scenario 3)
Voor toepassing van scenario 3 gelden een aantal voorwaarden, welke onderstaand zijn toegelicht. Voorafgaand aan de balansdatum stemmen corporaties en accountants in scenario 3 af of de corporatie aan de kwaliteitseisen kan voldoen en of dit een begaanbare route is dan wel dat (nog) moet worden uitgegaan van scenario 1 of 2.
a. Kwaliteitseisen corporatie en rapportagevereisten
De corporatie heeft een adequaat asset management, waaronder tevens wordt verstaan adequaat planmatig werken, waarborging van de onafhankelijkheid van de interne taxateur, toereikende functiescheiding met duidelijk belegde verantwoordelijkheden en (gedocumenteerde) interne controle. Opzet/bestaan hiervan worden door de corporatie beschreven in een intern waarderingsprotocol, waarin wordt opgenomen wat de overwegingen zijn van de corporatie om te concluderen dat intern adequate kennis/competenties beschikbaar zijn bij betrokken functionarissen om de waardering zelf te verzorgen. Tevens wordt in het interne waarderingsprotocol de interne controle nader uitgewerkt in controle/toetsing basisgegevens en vrijheidsgraden (‘input’) en uitkomst/analyse (‘output’).
Input bestaat uit datacontroles (verklaren afwijkingen inputdata (brongegevens en taxatieparameters) dit jaar versus vorig jaar), ontwikkeling taxatieparameters (met name leegwaarde, markthuur, mutatiegraad, disconteringsvoet, en exit yield/eindwaarde) en de representativiteit 1/3^e deel versus 2/3^e deel op complexniveau. Output bestaat uit tenminste een outlier-analyse (bijvoorbeeld huur/leegwaarderatio, kapitalisatiefactor, leegwaarderatio, exploitatiekostenratio en marktwaardeontwikkeling), een vergelijking tussen 1/3^e en 2/3^e deel wat betreft vergelijking huur/leegwaarderatio versus kapitalisatiefactor en taxatie/leegwaarde en tot slot back-testing.
De onderbouwing leegwaarde, huurwaarde, rendement alsmede de kasstromen per complex worden door softwareleveranciers ook buiten het taxatie management systeem bewaard en zijn voor zowel externe taxateur als accountant toegankelijk.
b. Representativiteitseisen
De corporatie heeft beschikking over passende informatie qua referenties en onderbouwt op complexniveau de voornaamste vrijheidsgraden (leegwaarde, markthuur, disconteringsvoet) Door middel van externe vergelijkbaarheid/gegevens (qua markthuur/disconteringsvoet) bijvoorbeeld op basis van de uitkomsten van diverse overleggen, waaronder het benchmarkoverleg.
Een representatieve verdeling van de portefeuille wordt gemaakt op basis van relevante criteria zoals marktgebieden, woningtype en bouwjaarklasse. De corporatie onderbouwt de representativiteit door per complex uit het 2/3^e deel aan te geven met welk complex in het 1/3^e deel deze vergelijkbaar is.
Indien er bij een complex sprake is van een substantiële investering (ingrijpende verbouwing of renovatie, met uitzondering van achterstallig onderhoud), aanpassing in de indeling of wijzigingen in brongegevens, dan wordt aanbevolen om een individueel complex door de taxateur te laten taxeren of om een reguliere taxatiecyclus te volgen. Dat laatste geldt ook voor bijzondere complexen waarvoor geen representatief vergelijkbaar bezit is binnen de portefeuille van de corporatie.
Proces interne waardering (scenario 3)
Ten aanzien van scenario 3, interne waardering, kan het volgende stappenplan als richtlijn worden aangehouden:
- – Er vindt een toets door de corporatie plaats op de consistentie van de toepassing van de vrijheidsgraden op de gehele portefeuille.
- – De corporatie stelt een interne (concept) waardering op van tenminste 2/3^e deel tot de gehele portefeuille.
- – De corporatie gebruikt voor de vrijheidsgraden bij voorkeur de ‘best practises’ en generieke parameters die in het (regionale) marktwaardeoverleg zijn afgestemd tussen corporaties en taxateurs, tenzij andere vergelijkbare informatie voorhanden is.
- – De externe taxateur toetst/taxeert het 1/3^e deel en stelt deze complextaxaties waar nodig bij en onderbouwt de taxaties middels drie leegwaarde- en markthuurreferenties en drie beleggingstransacties per complex.
- – Er vindt een toets plaats op de representativiteit van de verdeling tussen het 1/3^e deel en het 2/3^e deel.
- – Bijzonderheden worden afgestemd met de taxateur en gedocumenteerd. Mogelijke bijstelling van de vrijheidsgraden van het 2/3^e deel kan plaatsvinden op basis van bevindingen van de taxateur bij het 1/3^e deel. De bevindingen van de taxateur zijn daarbij leidend.
- – Onderbouwing van de interne waardering van het 2/3^e deel door middel van het getaxeerde 1/3^e deel.
- – Er vindt een input/output-analyse plaats.

TOELICHTING
1.

Inleiding
Met deze wijziging van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (hierna: RTIV) is bijlage 2 (Handboek modelmatig waarderen marktwaarde) opnieuw vastgesteld. De wijziging van het handboek betreft de jaarlijkse actualisatie van de parameters, die gebruikt worden voor de berekening van de marktwaarde.
2.

Actualisatie Handboek modelmatig waarderen marktwaarde
Op grond van artikel 35, tweede lid, van de Woningwet waarderen toegelaten instellingen (hierna: woningcorporaties) voor de jaarrekening hun vastgoed in exploitatie op basis van de marktwaarde in verhuurde staat. De wijze waarop de waardering tegen marktwaarde (in verhuurde staat) van het vastgoed in exploitatie dient plaats te vinden, is vervolgens vastgelegd in het als bijlage 2 bij de RTIV opgenomen Handboek modelmatig waarderen marktwaarde (hierna: het handboek). Om te borgen dat het handboek blijft leiden tot een waardering van de marktwaarde, wordt het handboek jaarlijks geactualiseerd.
In het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde zijn op hoofdlijnen de volgende wijzigingen doorgevoerd:
- – Enkele wijzigingen in de rekenregels als gevolg van de Wet betaalbare huur;
- – Verduidelijking van de tekst over het onderhoud in de beleidswaarde;
- – Actualisatie van de tabel WOZ-klassen;
- – Actualisatie van de parameters leegwaardestijging, markthuur en disconteringsvoet op basis van recente marktontwikkelingen;
- – De nieuwe methodiek voor de berekening van de beleidswaarde is nu opgenomen in de hoofdtekst van het handboek. Deze was al opgenomen als bijlage in het handboek 2023. De nieuwe methodiek is door woningcorporaties al toegepast voor de berekening van de beleidswaarde ten behoeve van de dPi (de Prospectieve informatie) 2024.
3.

Regeldrukeffecten
De wijzigingen in het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde hebben geen gevolgen voor de regeldruk van woningcorporaties, aangezien het voornamelijk het actualiseren van de parameters betreft en het verduidelijken van een aantal onderdelen van het handboek. De wijziging vergt mogelijk wel enige (beperkte) aanpassingen bij bijvoorbeeld de softwareleveranciers van de woningcorporaties.
Het Adviescollege toetsing regeldruk (ATR) heeft het dossier niet geselecteerd voor een formeel advies omdat het geen (omvangrijke) gevolgen voor de regeldruk heeft.
4.

Consultatie
De actualisatie van het Handboek marktwaardering naar aanleiding van de recente marktontwikkelingen is tot stand gekomen in nauw overleg en met instemming van een breed samengestelde klankbordgroep bestaande uit de Autoriteit woningcorporaties (Aw), het Waarborgfonds Sociale Woningbouw, Aedes en vertegenwoordigers van woningcorporaties, taxateurs, softwareleveranciers en accountants. De klankbordgroep onder leiding van de Aw heeft een zware inhoudelijke rol bij het initiëren, bespreken en uitwerken van wijzigingen. Gezien de intensieve betrokkenheid van alle stakeholders en eindgebruikers is een internetconsultatie niet van toegevoegde waarde geacht.
5.

Inwerkingtreding
De regeling treedt in werking met ingang van de dag na de datum van uitgifte van de Staatscourant waarin zij wordt geplaatst.
Dit wijkt af van de vaste verandermomenten en van de standaard termijn van twee maanden tussen bekendmaking en inwerkingtreding. Het is namelijk van belang dat het handboek kan worden gebruikt voor de jaarrekening over verslagjaar 2024, die voor 1 juli 2025 moet worden ingediend. Een latere bekendmaking of inwerkingtreding is dan ook te kort op deze deadline. De definitieve versie van het Handboek is op 14 maart 2025 op de website van de Autoriteit Woningcorporaties geplaatst.
De wijziging van Bijlage 2 bij de RTIV vindt net als voorgaand jaar in de loop van het jaar waarin het handboek moet worden toegepast voor de jaarrekening plaats. In het verleden werd het definitieve handboek vaak eind oktober van het jaar eerder al gepubliceerd. Dit leidde echter tot problemen, omdat dan het laatste kwartaal van het verslagjaar niet meegenomen kon worden in de validatie van de parameters van het handboek. Daardoor kwam er vaak een te groot verschil tussen de uitkomsten van het handboek en de daadwerkelijke marktgegevens naar voren tijdens het opstellen van de jaarrekening en het controleren daarvan door de accountants. Dit leidde tot ongewenste vertraging richting de afronding van de jaarrekening voor 1 juli en tot onzekerheid, omdat de accountant geen goedgekeurde verklaring af kon leggen. Door dit jaar wederom de wijzigingsregeling, met daarin de definitieve versie van het handboek, op een later moment vast te stellen, kan rekening worden gehouden met actuele marktgegevens, die de basis vormen voor de jaarlijkse actualisatie. Hierdoor is de kans dat er op een later moment nog aanvullende wijzigingen nodig zijn in het handboek en vervolgens in de regeling tot het minimum beperkt. De Autoriteit woningcorporaties publiceerde eerder al conceptversies van het handboek, met daarin de belangrijkste wijzigingen. Op basis van deze conceptversies konden woningcorporaties, accountants, taxateurs en ICT-leveranciers voorbereidende werkzaamheden treffen. Omdat het handboek wordt gebruikt voor de jaarrekening over verslagjaar 2024, is het nodig om terugwerkende kracht toe te kennen tot en met 1 januari 2025.
De Minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening,
M.C.G.
Keijzer