Advies Raad van State betreffende het voorstel van wet tot wijziging van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering en het Burgerlijk Wetboek in verband met het transparanter en voor een breder publiek toegankelijk maken van de executoriale verkoop van onroerende zaken

Nader Rapport

15 november 2012

nr. 321171

Directie Wetgeving en Juridische Zaken

Aan de Koningin

Nader rapport inzake het voorstel van wet tot wijziging van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering en het Burgerlijk Wetboek in verband met het transparanter en voor een breder publiek toegankelijk maken van de executoriale verkoop van onroerende zaken

Blijkens de mededeling van de Directeur van Uw kabinet van 9 februari 2011, nr. 11.000310, machtigde Uwe Majesteit de Afdeling advisering van de Raad van State haar advies inzake het bovenvermelde voorstel van wet rechtstreeks aan mij te doen toekomen. Dit advies, gedateerd 28 maart 2011, nr. W03.11.0028/II, bied ik U hierbij aan.

1. Artikel 516, eerste lid (bekendmaking)

Voorgesteld wordt de bekendmaking van de executoriale verkoop van onroerende zaken (artikel 516, eerste lid, Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv))’door aanplakking volgens plaatselijk gebruik en door aankondiging van de veiling door een advertentie in een plaatselijk verspreid dagblad’ te vervangen door de aankondiging op een of meer algemeen toegankelijke websites. Reden hiervoor is dat met een verplichte aankondiging via internet aanzienlijk meer potentiële kopers kunnen worden bereikt dan op de traditionele wijze.

  • a. De Afdeling wijst erop dat de regeling met betrekking tot het executoriaal beslag op en executie van schepen (artikel 571 Rv) ook een traditionele wijze van bekendmaking voorschrijft. Gegeven de publicitaire voordelen die het internet biedt, ligt het voor de hand deze regeling te moderniseren en zou het voorts voor de hand liggen ook internetveilingen van schepen mogelijk te doen zijn.

    De Afdeling adviseert hierop in de toelichting in te gaan en het wetsvoorstel zo nodig aan te passen.

    Naar aanleiding van de opmerking van de Afdeling advisering is geïnventariseerd of modernisering van het executierecht van schepen op dit moment noodzakelijk is. De in het wetsvoorstel opgenomen maatregelen zijn erop gericht om knelpunten bij de executieveiling van onroerende zaken weg te nemen en hierdoor het aantal particuliere bieders te vergroten. Daarmee wordt een bijdrage geleverd aan de woningmarkt. Bij de executoriale verkoop van schepen gaat het om plezierjachten, passagiersschepen, vrachtschepen en woonboten. Deze objecten hebben elk een specifieke doelgroep met een beperkt aantal potentiële kopers. Bovendien spelen de gesignaleerde problemen bij de executoriale veiling van onroerende zaken voor zover bekend niet bij de executoriale veiling van schepen. Daarom is dit voorstel beperkt tot de executoriale veiling van onroerende zaken. Via enkele kleinere technische aanpassingen wordt verzekerd dat het huidige recht ten aanzien van de executieverkoop van schepen ongewijzigd blijft. Artikel 570 Rv en de toelichting zijn daartoe aangepast.

  • b. Volgens de artikelsgewijze toelichting is, naast de toegankelijkheid van de website, ook het ‘bereik’ van de website van belang, omdat een bekendmaking die slechts enkele dagen raadpleegbaar is, een minimaal effect heeft. Het stellen van eisen aan de duur van de digitale bekendmaking wordt evenwel aan de veilingvoorwaarden overgelaten.

    De Afdeling wijst erop dat artikel 516, eerste lid, Rv bepaalt dat de executoriale verkoop minimaal dertig dagen ervoor door middel van aanplakking (en aankondiging in een plaatselijk verspreid dagblad) bekend wordt gemaakt. Door de eis van aanplakking te stellen, lijkt de wetgever te hebben willen bewerkstelligen dat de bekendmaking minimaal dertig dagen zichtbaar zal zijn. Omdat deze termijn in het wetsvoorstel niet wordt gewijzigd, is de conclusie gewettigd dat ook de aankondiging via het internet ten minste dertig dagen raadpleegbaar moet zijn. De Afdeling adviseert hieraan in de toelichting nader aandacht te schenken.

    In navolging hiervan is de toelichting bij de beoogde wijziging van artikel 516 Rv verduidelijkt. Het is inderdaad de bedoeling om de informatie op een website ook gedurende minimaal dertig dagen zichtbaar te laten zijn.

2. Artikel 517, eerste lid (veilconditiën)

Artikel 517, eerste lid, Rv bepaalt dat de notaris de veilconditiën ten minste acht dagen voor de verkoop toezendt aan de in artikel 515, tweede lid, bedoelde ingeschrevenen en latere beslagleggers en tevens een exemplaar daarvan voor het publiek ter inzage legt op zijn kantoor.

Gelet op de doelstelling van het wetsvoorstel geeft de Afdeling in overweging daarnaast of geheel of gedeeltelijk in plaats daarvan te voorzien in een verplichte bekendmaking van de veilingvoorwaarden op een of meer algemeen toegankelijke websites.

Ook dit onderdeel van het advies van de Afdeling advisering wordt gevolgd. Het ligt in de rede om ook de veilingvoorwaarden via een of meer algemeen toegankelijke websites bekend te maken. Daarbij wordt in het bijzonder gedacht aan de websites waarop de veiling wordt aangekondigd. Daartoe is een nieuw onderdeel (artikel I, onderdeel C) toegevoegd aan het wetsvoorstel, waarmee artikel 517, eerste lid, Rv wordt gewijzigd. Om onnodige lasten te voorkomen, komt de eis van inzage van de voorwaarden op het notariskantoor te vervallen. De regeling sluit verder aan bij die van de aankondiging van de veiling op een website. Het wetsvoorstel en de toelichting zijn dienovereenkomstig aangepast.

3. Artikel 519c (gegoedheid bieder)

Artikel 519c Rv stelt voor het aan de veilingvoorwaarden over te laten om te bepalen of een koper voorafgaand aan de verkoop via internet moet aantonen dat hij de koopprijs zal kunnen voldoen. Volgens de toelichting zal de praktijk moeten uitwijzen of het noodzakelijk is om voorafgaand aan de veiling de gegoedheid van een digitale bieder vast te stellen en wat dan een doelmatige werkwijze is die geen onoverkomelijke drempels opwerpt voor in het bijzonder de particuliere bieder.

De Afdeling merkt op dat ook nu al geen rechtsregel zich verzet tegen het opnemen van een dergelijke voorwaarde in de veilingvoorwaarden. Nu het voorstel voorts geen criteria bevat om te bepalen in welke gevallen een dergelijke voorwaarde nodig is en wat als een doelmatige werkwijze kan worden aangemerkt, voegt deze bepaling niets toe aan het bestaande recht.

De Afdeling adviseert artikel 519c Rv te laten vervallen.

Het voorgestelde artikel 519c Rv was opgenomen om te verzekeren dat aan de deelname aan een internetveiling de voorwaarde mag worden gesteld dat de aspirant-koper op een bepaalde wijze moet laten zien dat hij in staat is de koopprijs te voldoen, bijvoorbeeld door voorafgaand aan de veiling een bankgarantie te overleggen. Ook kan worden gedacht aan de eis aan een potentiële bieder om bij de registratie een bepaald bedrag als waarborgsom te storten, waaraan ook het maximaal uit te brengen bod is gekoppeld. Deze voorwaarde is in het belang van het goede verloop en de goede afwikkeling van de veiling. Een dergelijke voorwaarde kan worden opgenomen in de algemene voorwaarden die van toepassing worden op de rechtsverhouding tussen bieder en veilinginstantie door de registratie van de bieder voor de internetveiling. De Afdeling stelt vast dat geen rechtsregel zich verzet tegen het opnemen van een deze en vergelijkbare voorwaarden. Voor zover mij bekend, bestaat in de praktijk ook geen onduidelijkheid over de toelaatbaarheid van dergelijke voorwaarden. Daarom volg ik het advies om artikel 519c Rv te laten vervallen.

4. Artikel 524b, eerste lid (schade)

Het voorgestelde artikel 524b, eerste lid, Rv biedt de koper een mogelijkheid om de door de geëxecuteerde of een huisgenoot tussen de gunning en de eigendomsoverdracht toegebrachte schade in mindering te brengen op de koopprijs. Voorwaarde daarvoor is dat de koper aantoont dat er na de toewijzing schade aan de woning is ontstaan, die aan de eigenaar of een huisgenoot kan worden toegerekend. Dit betekent dat de koper op enig moment voorafgaand aan de veiling moet hebben vastgelegd hoe de woning eruitzag. Door de woning te bezichtigen en foto’s te nemen, kan de koper achteraf aantonen waar er schade is toegebracht, aldus de toelichting.

Het is de Afdeling niet zonder meer duidelijk wat de toegevoegde waarde van dit voorstel is. De toelichting wijst er op dat volgens de veilingvoorwaarden de koper het risico draagt voor schade tussen de gunning en eigendomsoverdracht. Omdat de koper zich niet kan verzekeren voor schade die is toegebracht door de eigenaar, zal hij deze schade op grond van onrechtmatige daad moeten verhalen op de geëxecuteerde, die in de regel onvoldoende verhaal zal bieden. Het voorstel wil voorkomen dat de koper met lege handen staat, door te bepalen dat de schade in mindering wordt gebracht op de verkoopprijs. Voorwaarde daarvoor is dat de koper het niet eenvoudige bewijs zal moeten leveren dat de schade het gevolg is van een aan de eigenaar (of een huisgenoot) toe te rekenen onrechtmatige daad. De koper zal zowel de toerekenbaarheid van de daad aan de dader als het causaal verband tussen de daad en de schade moeten aantonen. Wordt de aansprakelijkheid betwist, dan ontstaat daarmee tevens onzekerheid voor zowel de koper als de hypotheekgever over de hoogte van de uiteindelijk te betalen koopprijs. Niet ondenkbaar is dat de eigendomsoverdracht hierdoor ernstige vertraging zal oplopen, tenzij partijen overeenkomen om vooralsnog een bedrag ter hoogte van de schade op de koopprijs in mindering te brengen en deze onder de notaris te laten rusten, zolang de procedure over de schade duurt. Dat is voor de hypotheekhouder geen aantrekkelijke optie.

Voorts is het bij de koop van onroerende zaken gebruikelijk om het risico op het tijdstip van de eigendomsoverdracht over te laten gaan. In dit licht is een gedegen motivering nodig om van dit gebruik bij de koop via een executieveiling af te wijken.

Tenzij de meerwaarde van dit voorstel en de afwijking van het normale gebruik bij de verkoop van onroerende zaken dragend kunnen worden gemotiveerd, verdient het naar het oordeel van de Afdeling de voorkeur om te bepalen dat het risico niet eerder overgaat dan op het tijdstip van de inschrijving van het proces-verbaal van gunning. De Afdeling adviseert daartoe.

De Afdeling adviseert in plaats van het voorgestelde artikel 524b op te nemen dat het risico voor verlies of beschadiging van de zaak pas overgaat op het moment van inschrijving van het proces-verbaal van toewijzing in de openbare registers. Het advies op dit punt wordt gevolgd. Op dit moment bepalen de gangbare algemene veilingvoorwaarden dat het risico voor verlies en beschadiging van de zaak overgaat op het moment van gunning. Dat leidt tot de merkwaardige situatie dat, hoewel de koper nog geen beschikking over of toegang tot de gekochte zaak heeft, hij wel het risico draagt voor verlies of beschadiging. Pas vanaf het moment van de eigendomsoverdracht – na de inschrijving van het proces-verbaal van toewijzing – heeft de koper de beschikking over het gekochte. Ook beschikt de executerende partij, voor zover het gaat om een hypotheekhouder, over middelen, zoals het beding van onder zich nemen (artikel 3:267 BW), om het pand zo nodig te laten ontruimen. De koper die nog geen eigenaar is geworden, mist deze bevoegdheden. Ik vind het daarom redelijk om pas vanaf het moment dat de koper daadwerkelijk de beschikking over de gekochte zaak heeft, het risico voor verlies en beschadiging bij hem neer te leggen. Dit uitgangspunt sluit, zoals de Afdeling opmerkt, aan bij hetgeen gebruikelijk is bij de onderhandse koop van onroerende zaken. Ik verwacht dat verschuiving van het risico van verlies en beschadiging van de zaak naar het moment van inschrijving een bijdrage zal leveren om de onzekerheid die met de koop van een woning op een executieveiling gemoeid is te reduceren, waardoor bieders minder reserves zullen inbouwen in hun bod. Dit draagt bij aan een hogere prijs van het object op de veiling. Partijen kunnen niet langer door middel van de veilingvoorwaarden van deze regeling afwijken. Hiertoe zal artikel 517 Rv worden aangepast.

5. Artikel 525, derde lid (vertoon van proces-verbaal)

Ingevolge artikel 525, derde lid, Rv brengt de gerechtsdeurwaarder ‘op enkel vertoon van het proces-verbaal’ het gevolg van de veiling onder de aandacht van de geëxecuteerde. Voorgesteld wordt om hieraan toe te voegen dat de geëxecuteerde ‘zo mogelijk van het proces-verbaal inzage wordt verleend.’ Dit betekent dat de gerechtsdeurwaarder waar mogelijk de geëxecuteerde het proces-verbaal zal laten lezen of hem een kopie zal geven, aldus de toelichting.

De Afdeling merkt op dat de verplichting het proces-verbaal te laten inzien ertoe strekt om de geëxecuteerde ervan op de hoogte te stellen dat hij binnen drie dagen aan de executoriale titel moet voldoen (artikel 555 Rv). Het feit dat artikel 525 Rv ook een grondslag biedt voor de ontruiming van de woning van een tijdelijk niet aanwezige bewoner, vergt dat de ontruiming tijdig wordt medegedeeld. Daarbij mag van de bewoner worden verwacht dat mededelingen die tijdens zijn afwezigheid aan hem worden gedaan, hem bereiken. Om geschillen hierover te vermijden vraagt de Afdeling aandacht voor de mogelijkheid om te bepalen dat de deurwaarder een afschrift van het proces-verbaal in handen geeft, of een afschrift daarvan achterlaat dan wel aangetekend verzendt. De Afdeling adviseert het wetsvoorstel aan te passen.

Naar aanleiding van het advies is de wijze van executie op grond van het proces-verbaal aangepast, zodat voortaan wordt aangesloten bij de procedure die geldt voor de ontruiming van onroerende zaken (artikelen 430 en 555 e.v. Rv). Dit betekent concreet dat de deurwaarder voortaan eerst de executoriale titel (het proces-verbaal van toewijzing) aan de geëxecuteerde zal betekenen en een bevel tot het voldoen aan deze titel zal uitvaardigen. Daarna kan tot ontruiming worden overgegaan. Door deze aanpassing zijn de bewoners op de hoogte van de aanstaande ontruiming. Een aparte regeling voor de inzage van het proces-verbaal is hierdoor niet meer nodig. Het wetsvoorstel en de toelichting zijn in deze zin aangepast.

6. Artikel 525, vierde lid (onbekende bewoner)

Voorgesteld wordt om in artikel 525, vierde lid, Rv te bepalen dat de regeling met betrekking tot ontruiming ook van toepassing is op degene die zich zonder recht of titel in de geveilde woning bevindt en als zodanig niet bekend was aan de executant op het moment dat de executieveiling werd aangekondigd. Uit de toelichting blijkt dat de aanzegging aan bewoners zonder recht of titel kan plaatsvinden aan het veilingadres.

De Afdeling adviseert in de toelichting nader in te gaan op de betekenis van het ‘veilingadres’, nu het niet duidelijk is of hieronder het adres van het te veilen object moet worden verstaan, of de locatie waar de veiling plaatsvindt.

Voorts merkt de Afdeling op dat artikel 525 Rv in zijn geheel van overeenkomstige toepassing is verklaard in artikel 570, tweede lid, Rv, dat staat in de afdeling over executie van schepen. De voorgestelde aanvullingen van artikel 525 worden daarmee ook van toepassing op de executieveiling van schepen. De Afdeling adviseert in de toelichting aan te geven of dit de bedoeling is en het wetsvoorstel zo nodig aan te passen.

Naar aanleiding van het advies is in het voorgestelde artikel 525 lid 3 verduidelijkt dat het hier het adres betreft van de verkochte zaak. Zoals eerder aangegeven blijft het executierecht voor schepen inhoudelijk ongewijzigd. Hiertoe is artikel 570 Rv aangepast, zodat artikel 525 lid 3 niet van toepassing is op de executie van schepen.

7. Artikel 3:264, lid 1 BW (huurbeding)

Voorgesteld wordt om artikel 3:264, lid 1 Burgerlijk Wetboek (BW) in die zin aan te vullen dat de hypotheekhouder het huurbeding voorafgaand aan de openbare verkoop van een woning dient in te roepen, tenzij er gegronde redenen zijn om aan te nemen dat er geen andere personen dan de hypotheekgever en zijn huisgenoten aanwezig zijn in het bezwaarde goed op het moment van bekendmaking van de executoriale verkoop. Volgens de toelichting zal er in ieder geval sprake zijn van een gegronde reden indien:

  • uit een voldoende recent uittreksel van de GBA blijkt dat alleen de hypotheekgever en zijn huisgenoten op het adres staan ingeschreven,

  • de hypotheekhouder bekend is met de feitelijke situatie en zich ervan vergewist heeft dat er geen andere personen dan de eigenaar en zijn huisgenoten wonen, of

  • er sprake is van een onroerende zaak waarvan het veilen in verhuurde staat wenselijk is of wordt beoogd.

De Afdeling merkt op dat wenselijkheid om de woning verhuurd te executeren volgens de toelichting een gegronde reden oplevert om het huurbeding niet in te roepen. De voorgestelde aanvulling van art. 3:264, lid 1, houdt evenwel in dat de gegronde redenen alleen betrekking kunnen hebben op de afwezigheid van anderen (zoals huurders) dan de hypotheekgever en zijn huisgenoten. De enkele wens om de woning verhuurd te executeren kan volgens de tekst van het voorstel daarom geen gegronde reden opleveren tot uitzondering op de verplichting om het huurbeding in te roepen. Voorts merkt de Afdeling op dat de inschrijving in de GBA niet altijd voldoende inzicht geeft in de vraag wie de feitelijke bewoners van de woning zijn, in het bijzonder niet indien sprake is van onderhuur. Uit recent onderzoek van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties naar de kwaliteit van de GBA blijkt dat opgegeven GBA-adressen niet altijd kloppen.1 Een uittreksel uit het GBA kan dus niet zonder meer als een gegronde reden in de zin van het voorstel worden aangemerkt. Ten slotte wijst de Afdeling erop dat uit de tekst van artikel 3:264, lid 4, reeds blijkt dat de bekendheid met de feitelijke situatie een gegronde reden oplevert om het huurbeding niet in te roepen. De vermelding van dit voorbeeld in de toelichting heeft daarom geen meerwaarde.

De Afdeling adviseert het voorgestelde artikel 3:264, lid 1 BW zodanig te herformuleren dat uit de tekst zelf blijkt in welke gevallen er geen verplichting is om het huurbeding in te roepen.

Naar aanleiding van het advies is het voorgestelde artikel 3:264 BW aangepast. Uitgangspunt van de nieuwe bepaling is het inroepen van het huurbeding door de hypotheekhouder, omdat dit doorgaans de verkoopopbrengst ten goede komt. Als de verkoop van een woning in verhuurde staat naar verwachting op de veiling meer zal opleveren, is dit een reden om het huurbeding niet in te roepen. De meerwaarde in verhuurde staat zou bijvoorbeeld aangetoond kunnen worden door middel van een taxatierapport van een taxateur, die de waarde van de woning in lege en in verhuurde staat taxeert. Daarnaast is er een tweede uitzonderingsgrond in de wet opgenomen. Deze uitzondering houdt in dat het beding niet hoeft te worden ingeroepen indien er gegronde redenen zijn om aan te nemen dat er geen personen krachtens huurovereenkomst aanspraak kunnen maken op de woning. In dit geval is het immers zinloos om het huurbeding in te roepen. Of er personen krachtens de huurovereenkomst aanspraak kunnen maken op de te veilen woning, is in beginsel aan de hypotheekhouder om vast te stellen. Hij kan hiertoe bijvoorbeeld navraag doen bij de geëxecuteerde. Een uittreksel uit het GBA kan een hulpmiddel zijn om achter onbekende bewoners te komen. Daarbij wijst de Afdeling terecht op de mogelijkheid van fouten in het GBA. Daarom is in de toelichting verduidelijkt dat wanneer een hypotheekhouder twijfelt of er personen aanwezig zijn die mogelijk gebruik maken van de zaak krachtens huurovereenkomst, het huurbeding zekerheidshalve moet worden ingeroepen.

8. Artikel 3:267, tweede zin, BW (onder zich nemen van de onroerende zaak)

Voorgesteld wordt de regeling met betrekking tot het beding van onder zich nemen (artikel 3:267, tweede zin, BW) te wijzigen, zodat de hypotheekhouder het beding niet langer slechts tegen de hypotheekgever kan inroepen maar ook tegen zijn huisgenoten, indien zij gebruik maken van het te veilen pand.

  • a. De Afdeling merkt op dat de hypotheekakte, met inbegrip van de daarin omschreven bedingen, wordt ingeschreven in de openbare registers. Daaruit leidt de Afdeling af dat de bevoegdheid de zaak onder zich te nemen in beginsel niet alleen de bij de hypotheekakte betrokken partijen bindt, maar ook aan andere bewoners van het pand, die nadien daar zijn komen te wonen, kan worden tegengeworpen. De Afdeling adviseert daarom de noodzaak van de voorgestelde aanvulling nader te motiveren.

    De Afdeling constateert op zichzelf terecht dat de inschrijving van de hypotheekakte met zich brengt dat het beding van onder zich nemen, voor zover dit daarin is opgenomen, ook tegen derde partijen kan worden ingeroepen. Niettemin is er onduidelijkheid in de rechtspraktijk in hoeverre het beding van artikel 3:267 BW, in de praktijk ook ontruimingsbeding genoemd, tegen andere bewoners dan de eigenaar kan worden ingeroepen en of een machtiging van de rechter nodig is. In het bijzonder oordeelde het Gerechtshof te ’s-Hertogenbosch (Hof ‘s-Hertogenbosch 11 december 2007, LJN BC2074) dat weliswaar geen aanvullende executoriale titel nodig was, maar dat het onruimingsbeding slechts werking heeft jegens de contractspartijen. Om op dit punt de gewenste duidelijkheid te brengen en om te verzekeren dat het beding tegen iedereen kan worden ingeroepen, is geëxpliciteerd dat het beding tegen eenieder, met uitzondering van de huurder, kan worden ingeroepen. In deze zin zijn de wettekst van het voorgestelde nieuwe artikel 3:267 BW en de hierbij behorende toelichting aangepast en aangevuld.

  • b. De Afdeling merkt op dat het onder zich nemen een ingrijpende maatregel is, die kan leiden tot een ontruiming van het pand. Om die reden wordt regelmatig een machtiging van de rechter gevraagd, ook al vereist de wet dat niet. De rechter kan dan vaststellen of ontruiming van de woning met het oog op de executie vereist is. Omdat bovendien voor het inroepen van het minder ver strekkende beheerbeding op grond van artikel 3:267, eerste zin, BW wel een rechterlijke machtiging nodig is, adviseert de Afdeling ook hier de rechterlijke machtiging als vereiste toe te voegen.

    Ook dit punt wordt gevolgd. Uit de rechtspraak van voorzieningenrechters in diverse rechtbanken blijkt dat verschillend wordt geoordeeld over de werking van het ontruimingsbeding. Zo oordeelde de Voorzieningenrechter in de Rechtbank Alkmaar (Vznr Rb Alkmaar 13 maart 2008, LJN BC6642) dat geen machtiging van de rechter nodig was voor effectuering van het ontruimingsbeding. De voorzieningenrechter te Middelburg (Vznr Rb Middelburg 8 december 2010, LJN BP2147) oordeelde daarentegen dat een aparte machtiging van de rechter wel vereist was voor de executie. Het is wenselijk om deze onzekerheid weg te nemen. Gelet op de gevolgen van het inroepen van het beding van onder zich nemen voor de bewoners en gebruikers van het pand ligt het in de rede om de rechterlijke machtiging als eis te stellen. Het voorgestelde artikel 3:267 BW is in die zin aangepast dat voortaan bij het inroepen van het beding van onder zich nemen een machtiging van de voorzieningenrechter nodig is. Voorts is verduidelijkt dat het beding tot onder zich nemen ook de ontruiming kan omvatten. In de toelichting is verder aangegeven onder welke omstandigheden het beding kan worden ingeroepen en welke gevolgen het inroepen van het beding heeft voor de betrokken partijen.

9. Artikel III (overgangsrecht)

Ingevolge artikel III wordt het bezichtigingsbeding geacht standaard deel uit te maken van hypotheekakten die voor inwerkingtreding van het wetsvoorstel zijn verleden, omdat bij de regering de verwachting bestaat dat het bezichtigingsbeding standaard in nieuwe hypotheekakten zal worden opgenomen en het verder strekkende beheerbeding standaard pleegt te worden gemaakt.

De Afdeling stelt vast dat artikel III ingrijpt in de contractsvrijheid van partijen die in het verleden een hypotheekovereenkomst hebben gesloten, terwijl het voorstel voor na inwerkingtreding van de wet te sluiten hypotheekovereenkomsten de vrijheid van partijen juist eerbiedigt. Indien de overtuiging bestaat dat het bezichtigingsbeding in elke hypotheekovereenkomst behoort te worden opgenomen, verdient het aanbeveling om in plaats daarvan in het BW een recht op bezichtiging op te nemen. Indien de beslissing hierover aan partijen zou moeten worden overgelaten, behoren bestaande privaatrechtelijke verhoudingen te worden gerespecteerd.

De Afdeling adviseert artikel III nader te bezien.

De Afdeling wijst terecht op een zekere ongerijmdheid in de huidige regeling. Naar aanleiding van het advies wordt het volgende overwogen. Door de mogelijkheid om de te veilen panden te bezichtigen, wordt het eenvoudiger om te beoordelen in welke staat een pand zich bevindt. De onzekerheid die thans bestaat omdat panden niet te bezichtigen zijn, wordt weggenomen. Ik verwacht dat door deze maatregel meer potentiële bieders geïnteresseerd raken in het meebieden op een executieveiling. Dit komt de opbrengst ten goede en dat is zowel in belang van de hypotheekhouder, de schuldeiser als van de geëxecuteerde. Ik zie hier ook een maatschappelijk belang in, namelijk om de geëxecuteerde zo min mogelijk achter te laten met een restschuld. Ook eventuele borgen, zoals het Waarborgfonds Eigen Woningen, hebben baat bij een beperkte restschuld. Om deze redenen zie ik voldoende aanleiding om een recht tot bezichtiging van een woning in de wet op te nemen. Voorts is het overgangsrecht aangepast, in die zin, dat wordt voorgesteld dat de wetswijzigingen die zien op de veiling van toepassing zijn op veilingen waarvan de aanzegging na inwerkingtreding van de wet heeft plaatsgevonden.

Met de redactionele opmerkingen in het wetsvoorstel is rekening gehouden. Tot slot is van de gelegenheid gebruik gemaakt om het wetsvoorstel en de toelichting op een aantal punten te verbeteren en te actualiseren. In artikel I, onderdeel E, zijn de eisen aan de website waarop de internetveiling plaatsvindt, aangescherpt. Naast de mogelijkheid tot het stellen van nadere eisen aan de website bij algemene maatregel van bestuur geldt nu ook een algemene verplichting voor de veilende instantie om passende maatregelen te treffen om de betrouwbaarheid en de veiligheid te waarborgen. Hierdoor worden potentiële kopers die via internet bieden, beter beschermd. In artikel II is in onderdeel A een bepaling toegevoegd, zodat ook veel voorkomende rechtsvormen als het appartementsrecht en het erfpachtrecht onder de regeling van het verplicht inroepen van het huurbeding vallen. In artikel II, onderdeel D, is voorts de mogelijkheid opgenomen om in de procedure bij de goedkeuring van een onderhandse koopovereenkomst een verzoek in te dienen om de bewoners te veroordelen tot ontruiming. Door deze vereenvoudiging hoeft geen aparte procedure meer te worden gestart om een zaak leeg opgeleverd te krijgen. In de toelichting is voorts een passage toegevoegd over de aan de Tweede Kamer gezonden brief inzake notariskosten. Tot slot is de toelichting bijgewerkt met recente jurisprudentie.

De Afdeling advisering van de Raad van State geeft U in overweging het voorstel van wet te zenden aan de Tweede Kamer der Staten-Generaal, nadat met het vorenstaande rekening zal zijn gehouden.

Ik moge U verzoeken het hierbij gevoegde gewijzigde voorstel van wet en de gewijzigde memorie van toelichting aan de Tweede Kamer der Staten-Generaal te zenden.

De Minister van Veiligheid en Justitie, I.W. Opstelten.

Advies Raad van State

’s-Gravenhage, 28 maart 2011

No. W03.11.0028/II

Aan de Koningin

Bij Kabinetsmissive van 9 februari 2011, no.11.000310, heeft Uwe Majesteit, op voordracht van de Minister van Veiligheid en Justitie, bij de Afdeling advisering van de Raad van State ter overweging aanhangig gemaakt het voorstel van wet tot wijziging van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering en het Burgerlijk Wetboek in verband met het transparanter en voor een breder publiek toegankelijk maken van de executoriale verkoop van onroerende zaken, met memorie van toelichting.

Het voorstel van wet beoogt de executoriale veiling van onroerende zaken voor een breder publiek toegankelijk te maken en factoren die de prijs kunnen drukken, zoveel mogelijk weg te nemen. Zo wordt onder andere voorgesteld dat de executoriale verkoop van onroerende zaken ook via het internet kan plaatsvinden, voorziet het voorstel in een kostenverdeling tussen de hypotheekhouder en de veilingkoper, wordt het bezichtigingsbeding geïntroduceerd en moet het huurbeding in geval van woonruimte in beginsel altijd door de hypotheekhouder worden ingeroepen. Voorts kan een koper de schade die een geëxecuteerde of een van zijn huisgenoten heeft aangebracht na het gunnen van de woning, in mindering brengen op de koopprijs, wordt de door de rechter vast te stellen ontruimingstermijn beperkt tot maximaal drie maanden en kan het ontruimingsbeding niet slechts tegen de eigenaar van de woning maar ook tegen zijn huisgenoten worden ingeroepen.

De Afdeling advisering van de Raad van State onderschrijft de strekking van het wetsvoorstel, maar maakt een aantal opmerkingen van technisch-inhoudelijke aard over een groot aantal bepalingen van het wetsvoorstel. Zij is van oordeel dat in verband daarmee aanpassing van het voorstel nodig is.

De hieronder volgende opmerkingen worden per bepaling van het wetsvoorstel gemaakt in de volgorde waarin de bepalingen in het wetsvoorstel zijn opgenomen.

1. Artikel 516, eerste lid (bekendmaking)

Voorgesteld wordt de bekendmaking van de executoriale verkoop van onroerende zaken (artikel 516, eerste lid, Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv)) ‘door aanplakking volgens plaatselijk gebruik en door aankondiging van de veiling door een advertentie in een plaatselijk verspreid dagblad’ te vervangen door de aankondiging op een of meer algemeen toegankelijke websites. Reden hiervoor is dat met een verplichte aankondiging via internet aanzienlijk meer potentiële kopers kunnen worden bereikt dan op de traditionele wijze.

  • a. De Afdeling wijst erop dat de regeling met betrekking tot het executoriaal beslag op en executie van schepen (artikel 571 Rv) ook een traditionele wijze van bekendmaking voorschrijft. Gegeven de publicitaire voordelen die het internet biedt, ligt het voor de hand deze regeling te moderniseren en zou het voorts voor de hand liggen ook internetveilingen van schepen mogelijk te doen zijn.

    De Afdeling adviseert hierop in de toelichting in te gaan en het wetsvoorstel zo nodig aan te passen.

  • b. Volgens de artikelsgewijze toelichting is, naast de toegankelijkheid van de website, ook het ‘bereik’ van de website van belang, omdat een bekendmaking die slechts enkele dagen raadpleegbaar is, een minimaal effect heeft. Het stellen van eisen aan de duur van de digitale bekendmaking wordt evenwel aan de veilingvoorwaarden overgelaten.

    De Afdeling wijst erop dat artikel 516, eerste lid, Rv bepaalt dat de executoriale verkoop minimaal dertig dagen ervoor door middel van aanplakking (en aankondiging in een plaatselijk verspreid dagblad) bekend wordt gemaakt. Door de eis van aanplakking te stellen, lijkt de wetgever te hebben willen bewerkstelligen dat de bekendmaking minimaal dertig dagen zichtbaar zal zijn. Omdat deze termijn in het wetsvoorstel niet wordt gewijzigd, is de conclusie gewettigd dat ook de aankondiging via het internet ten minste dertig dagen raadpleegbaar moet zijn. De Afdeling adviseert hieraan in de toelichting nader aandacht te schenken.

2. Artikel 517, eerste lid (veilconditiën)

Artikel 517, eerste lid, Rv bepaalt dat de notaris de veilconditiën ten minste acht dagen voor de verkoop toezendt aan de in artikel 515, tweede lid, bedoelde ingeschrevenen en latere beslagleggers en tevens een exemplaar daarvan voor het publiek ter inzage legt op zijn kantoor.

Gelet op de doelstelling van het wetsvoorstel geeft de Afdeling in overweging daarnaast of geheel of gedeeltelijk in plaats daarvan te voorzien in een verplichte bekendmaking van de veilingvoorwaarden op een of meer algemeen toegankelijke websites.

3. Artikel 519c (gegoedheid bieder)

Artikel 519c Rv stelt voor het aan de veilingvoorwaarden over te laten om te bepalen of een koper voorafgaand aan de verkoop via internet moet aantonen dat hij de koopprijs zal kunnen voldoen. Volgens de toelichting zal de praktijk moeten uitwijzen of het noodzakelijk is om voorafgaand aan de veiling de gegoedheid van een digitale bieder vast te stellen en wat dan een doelmatige werkwijze is die geen onoverkomelijke drempels opwerpt voor in het bijzonder de particuliere bieder.

De Afdeling merkt op dat ook nu al geen rechtsregel zich verzet tegen het opnemen van een dergelijke voorwaarde in de veilingvoorwaarden. Nu het voorstel voorts geen criteria bevat om te bepalen in welke gevallen een dergelijke voorwaarde nodig is en wat als een doelmatige werkwijze kan worden aangemerkt, voegt deze bepaling niets toe aan het bestaande recht.

De Afdeling adviseert artikel 519c Rv te laten vervallen.

4. Artikel 524b, eerste lid (schade)

Het voorgestelde artikel 524b, eerste lid, Rv biedt de koper een mogelijkheid om de door de geëxecuteerde of een huisgenoot tussen de gunning en de eigendomsoverdracht toegebrachte schade in mindering te brengen op de koopprijs. Voorwaarde daarvoor is dat de koper aantoont dat er na de toewijzing schade aan de woning is ontstaan, die aan de eigenaar of een huisgenoot kan worden toegerekend. Dit betekent dat de koper op enig moment voorafgaand aan de veiling moet hebben vastgelegd hoe de woning eruitzag. Door de woning te bezichtigen en foto’s te nemen, kan de koper achteraf aantonen waar er schade is toegebracht, aldus de toelichting.

Het is de Afdeling niet zonder meer duidelijk wat de toegevoegde waarde van dit voorstel is. De toelichting wijst er op dat volgens de veilingvoorwaarden de koper het risico draagt voor schade tussen de gunning en eigendomsoverdracht. Omdat de koper zich niet kan verzekeren voor schade die is toegebracht door de eigenaar, zal hij deze schade op grond van onrechtmatige daad moeten verhalen op de geëxecuteerde, die in de regel onvoldoende verhaal zal bieden. Het voorstel wil voorkomen dat de koper met lege handen staat, door te bepalen dat de schade in mindering wordt gebracht op de verkoopprijs. Voorwaarde daarvoor is dat de koper het niet eenvoudige bewijs zal moeten leveren dat de schade het gevolg is van een aan de eigenaar (of een huisgenoot) toe te rekenen onrechtmatige daad. De koper zal zowel de toerekenbaarheid van de daad aan de dader als het causaal verband tussen de daad en de schade moeten aantonen. Wordt de aansprakelijkheid betwist, dan ontstaat daarmee tevens onzekerheid voor zowel de koper als de hypotheekgever over de hoogte van de uiteindelijk te betalen koopprijs. Niet ondenkbaar is dat de eigendomsoverdracht hierdoor ernstige vertraging zal oplopen, tenzij partijen overeenkomen om vooralsnog een bedrag ter hoogte van de schade op de koopprijs in mindering te brengen en deze onder de notaris te laten rusten, zolang de procedure over de schade duurt. Dat is voor de hypotheekhouder geen aantrekkelijke optie.

Voorts is het bij de koop van onroerende zaken gebruikelijk om het risico op het tijdstip van de eigendomsoverdracht over te laten gaan. In dit licht is een gedegen motivering nodig om van dit gebruik bij de koop via een executieveiling af te wijken.

Tenzij de meerwaarde van dit voorstel en de afwijking van het normale gebruik bij de verkoop van onroerende zaken dragend kunnen worden gemotiveerd, verdient het naar het oordeel van de Afdeling de voorkeur om te bepalen dat het risico niet eerder overgaat dan op het tijdstip van de inschrijving van het proces-verbaal van gunning. De Afdeling adviseert daartoe.

Onverminderd het voorgaande merkt de Afdeling het volgende op.

  • Niet duidelijk is wie ‘huisgenoot’ is.2 De term duidt op personen met wie de eigenaar een duurzaam hoofdverblijf heeft in dezelfde woning. Daaronder kunnen zowel de echtgenoot of andere levensgezel en bloed- en aanverwanten, als huurders en hospitanten vallen. De toelichting zou hierover meer duidelijkheid moeten verschaffen. Gaat het hier bijvoorbeeld om alle personen die volgens de gemeentelijke basisadministratie (GBA) woonachtig zijn op dit adres?

  • De toelichting wekt de indruk dat van artikel 524b, eerste lid, Rv niet kan worden afgeweken. Indien dit het geval is, adviseert de Afdeling dit uitdrukkelijk te bepalen.

5. Artikel 525, derde lid (vertoon van proces-verbaal)

Ingevolge artikel 525, derde lid, Rv brengt de gerechtsdeurwaarder ‘op enkel vertoon van het proces-verbaal’ het gevolg van de veiling onder de aandacht van de geëxecuteerde. Voorgesteld wordt om hieraan toe te voegen dat de geëxecuteerde ‘zo mogelijk van het proces-verbaal inzage wordt verleend.’ Dit betekent dat de gerechtsdeurwaarder waar mogelijk de geëxecuteerde het proces-verbaal zal laten lezen of hem een kopie zal geven, aldus de toelichting.

De Afdeling merkt op dat de verplichting het proces-verbaal te laten inzien ertoe strekt om de geëxecuteerde ervan op de hoogte te stellen dat hij binnen drie dagen aan de executoriale titel moet voldoen (artikel 555 Rv). Het feit dat artikel 525 Rv ook een grondslag biedt voor de ontruiming van de woning van een tijdelijk niet aanwezige bewoner, vergt dat de ontruiming tijdig wordt medegedeeld. Daarbij mag van de bewoner worden verwacht dat mededelingen die tijdens zijn afwezigheid aan hem worden gedaan, hem bereiken. Om geschillen hierover te vermijden vraagt de Afdeling aandacht voor de mogelijkheid om te bepalen dat de deurwaarder een afschrift van het proces-verbaal in handen geeft, of een afschrift daarvan achterlaat dan wel aangetekend verzendt. De Afdeling adviseert het wetsvoorstel aan te passen.

6. Artikel 525, vierde lid (onbekende bewoner)

Voorgesteld wordt om in artikel 525, vierde lid, Rv te bepalen dat de regeling met betrekking tot ontruiming ook van toepassing is op degene die zich zonder recht of titel in de geveilde woning bevindt en als zodanig niet bekend was aan de executant op het moment dat de executieveiling werd aangekondigd. Uit de toelichting blijkt dat de aanzegging aan bewoners zonder recht of titel kan plaatsvinden aan het veilingadres.

De Afdeling adviseert in de toelichting nader in te gaan op de betekenis van het ‘veilingadres’, nu het niet duidelijk is of hieronder het adres van het te veilen object moet worden verstaan, of de locatie waar de veiling plaatsvindt.

Voorts merkt de Afdeling op dat artikel 525 Rv in zijn geheel van overeenkomstige toepassing is verklaard in artikel 570, tweede lid, Rv, dat staat in de afdeling over executie van schepen. De voorgestelde aanvullingen van artikel 525 worden daarmee ook van toepassing op de executieveiling van schepen. De Afdeling adviseert in de toelichting aan te geven of dit de bedoeling is en het wetsvoorstel zo nodig aan te passen.

7. Artikel 3:264, lid 1 BW (huurbeding)

Voorgesteld wordt om artikel 3:264, lid 1 Burgerlijk Wetboek (BW) in die zin aan te vullen dat de hypotheekhouder het huurbeding voorafgaand aan de openbare verkoop van een woning dient in te roepen, tenzij er gegronde redenen zijn om aan te nemen dat er geen andere personen dan de hypotheekgever en zijn huisgenoten aanwezig zijn in het bezwaarde goed op het moment van bekendmaking van de executoriale verkoop. Volgens de toelichting zal er in ieder geval sprake zijn van een gegronde reden indien:

  • uit een voldoende recent uittreksel van de GBA blijkt dat alleen de hypotheekgever en zijn huisgenoten op het adres staan ingeschreven,

  • de hypotheekhouder bekend is met de feitelijke situatie en zich ervan vergewist heeft dat er geen andere personen dan de eigenaar en zijn huisgenoten wonen, of

  • er sprake is van een onroerende zaak waarvan het veilen in verhuurde staat wenselijk is of wordt beoogd.

De Afdeling merkt op dat wenselijkheid om de woning verhuurd te executeren volgens de toelichting een gegronde reden oplevert om het huurbeding niet in te roepen. De voorgestelde aanvulling van art. 3:264, lid 1, houdt evenwel in dat de gegronde redenen alleen betrekking kunnen hebben op de afwezigheid van anderen (zoals huurders) dan de hypotheekgever en zijn huisgenoten. De enkele wens om de woning verhuurd te executeren kan volgens de tekst van het voorstel daarom geen gegronde reden opleveren tot uitzondering op de verplichting om het huurbeding in te roepen. Voorts merkt de Afdeling op dat de inschrijving in de GBA niet altijd voldoende inzicht geeft in de vraag wie de feitelijke bewoners van de woning zijn, in het bijzonder niet indien sprake is van onderhuur. Uit recent onderzoek van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties naar de kwaliteit van de GBA blijkt dat opgegeven GBA-adressen niet altijd kloppen.3 Een uittreksel uit het GBA kan dus niet zonder meer als een gegronde reden in de zin van het voorstel worden aangemerkt. Ten slotte wijst de Afdeling erop dat uit de tekst van artikel 3:264, lid 4, reeds blijkt dat de bekendheid met de feitelijke situatie een gegronde reden oplevert om het huurbeding niet in te roepen. De vermelding van dit voorbeeld in de toelichting heeft daarom geen meerwaarde.

De Afdeling adviseert het voorgestelde artikel 3:264, lid 1 BW zodanig te herformuleren dat uit de tekst zelf blijkt in welke gevallen er geen verplichting is om het huurbeding in te roepen.

8. Artikel 3:267, tweede zin, BW (onder zich nemen van de onroerende zaak)

Voorgesteld wordt de regeling met betrekking tot het beding van onder zich nemen (artikel 3:267, tweede zin, BW) te wijzigen, zodat de hypotheekhouder het beding niet langer slechts tegen de hypotheekgever kan inroepen maar ook tegen zijn huisgenoten, indien zij gebruik maken van het te veilen pand.

  • a. De Afdeling merkt op dat de hypotheekakte, met inbegrip van de daarin omschreven bedingen, wordt ingeschreven in de openbare registers. Daaruit leidt de Afdeling af dat de bevoegdheid de zaak onder zich te nemen in beginsel niet alleen de bij de hypotheekakte betrokken partijen bindt, maar ook aan andere bewoners van het pand, die nadien daar zijn komen te wonen, kan worden tegengeworpen. De Afdeling adviseert daarom de noodzaak van de voorgestelde aanvulling nader te motiveren.

  • b. De Afdeling merkt op dat het onder zich nemen een ingrijpende maatregel is, die kan leiden tot een ontruiming van het pand. Om die reden wordt regelmatig een machtiging van de rechter gevraagd, ook al vereist de wet dat niet. De rechter kan dan vaststellen of ontruiming van de woning met het oog op de executie vereist is. Omdat bovendien voor het inroepen van het minder ver strekkende beheerbeding op grond van artikel 3:267, eerste zin, BW wel een rechterlijke machtiging nodig is, adviseert de Afdeling ook hier de rechterlijke machtiging als vereiste toe te voegen.

9. Artikel III (overgangsrecht)

Ingevolge artikel III wordt het bezichtigingsbeding geacht standaard deel uit te maken van hypotheekakten die voor inwerkingtreding van het wetsvoorstel zijn verleden, omdat bij de regering de verwachting bestaat dat het bezichtigingsbeding standaard in nieuwe hypotheekakten zal worden opgenomen en het verder strekkende beheerbeding standaard pleegt te worden gemaakt.

De Afdeling stelt vast dat artikel III ingrijpt in de contractsvrijheid van partijen die in het verleden een hypotheekovereenkomst hebben gesloten, terwijl het voorstel voor na inwerkingtreding van de wet te sluiten hypotheekovereenkomsten de vrijheid van partijen juist eerbiedigt. Indien de overtuiging bestaat dat het bezichtigingsbeding in elke hypotheekovereenkomst behoort te worden opgenomen, verdient het aanbeveling om in plaats daarvan in het BW een recht op bezichtiging op te nemen. Indien de beslissing hierover aan partijen zou moeten worden overgelaten, behoren bestaande privaatrechtelijke verhoudingen te worden gerespecteerd.

De Afdeling adviseert artikel III nader te bezien.

10. Voor redactionele kanttekeningen verwijst de Afdeling naar de bij het advies behorende bijlage.

De Afdeling advisering van de Raad van State geeft U in overweging het voorstel van wet te zenden aan de Tweede Kamer der Staten-Generaal, nadat met het vorenstaande rekening zal zijn gehouden.

De vice-president van de Raad van State, H.D. Tjeenk Willink.

Bijlage bij het advies van de Afdeling advisering van de Raad van State betreffende no. W03.11.0028/II met redactionele kanttekeningen die de Afdeling in overweging geeft

  • In artikel 547, tweede lid, Rv ‘bedoelde aanplakking en’ laten vervallen.

  • Het voorgestelde artikel 519a, tweede lid, Rv als volgt formuleren: De notaris bepaalt, in plaats van de dag, het uur en de plaats van de verkoop, bedoeld in artikel 515, via welke website en gedurende welke periode er kan worden geboden.

  • In artikel 517 en 518 Rv ‘veilconditiën’ vervangen door: veilingvoorwaarden.

  • In artikel 518 Rv een verwijzing opnemen naar artikel 519a.

  • In artikel 524a, eerste lid, en derde lid, Rv na ‘kosten’ toevoegen: of heffingen.

  • In artikel 524b, tweede lid, ‘mag’ vervangen door: kan.

  • De voorgestelde laatste zin van artikel 273, tweede lid, BW als volgt formuleren: De verklaring kan ook namens de koper door een notaris worden gevraagd.

Tekst zoals toegezonden aan de Raad van State: Wijziging van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering en het Burgerlijk Wetboek in verband met het transparanter en voor een breder publiek toegankelijk maken van de executoriale verkoop van onroerende zaken

Wij Beatrix, bij de gratie Gods, Koningin der Nederlanden, Prinses van Oranje-Nassau, enz. enz. enz.

Allen, die deze zullen zien of horen lezen, saluut! doen te weten:

Alzo Wij in overweging genomen hebben, dat het wenselijk is de executoriale verkoop van onroerende zaken transparanter en voor een breder publiek toegankelijk te maken en dat daartoe het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering en het Burgerlijk Wetboek dienen te worden gewijzigd;

Zo is het, dat Wij, de Afdeling advisering van de Raad van State gehoord, en met gemeen overleg der Staten-Generaal, hebben goedgevonden en verstaan, gelijk Wij goedvinden en verstaan bij deze:

ARTIKEL I

Het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering wordt als volgt gewijzigd:

A

In artikel 516, eerste lid, wordt de zinsnede ‘door aanplakking volgens plaatselijk gebruik en door aankondiging in een plaatselijk verspreid dagblad’ vervangen door: door aankondiging op een of meer algemeen toegankelijke websites.

B

Na artikel 519 worden drie artikelen ingevoegd, luidende:

Artikel 519a
  • 1. De verkoop kan, behalve op de wijze aangegeven in artikel 519, ook uitsluitend of gelijktijdig via internet plaatsvinden.

  • 2. De notaris bepaalt in plaats van de dag, het uur en de plaats van de verkoop, bedoeld in artikel 515, de website via welke en de periode gedurende welke er kan worden geboden.

Artikel 519b

Bij algemene maatregel van bestuur worden regels gesteld over de veiligheid, betrouwbaarheid en toegankelijkheid van de verkoop via internet.

Artikel 519c

In de veilingvoorwaarden kan worden bepaald dat de verkoop via internet slechts kan plaatsvinden aan een koper die voorafgaand aan de veiling aannemelijk heeft gemaakt dat hij in staat is de koopprijs te betalen.

C

Na artikel 524 worden twee artikelen toegevoegd, luidende:

Artikel 524a
  • 1. Indien sprake is van een tot bewoning bestemde onroerende zaak worden, voor zover verschuldigd, aan de koper geen andere kosten in rekening gebracht dan:

    • a. de overdrachtsbelasting en de omzetbelasting;

    • b. het honorarium van de notaris;

    • c. het kadastrale recht en de kosten van kadastrale recherche;

    • d. de kosten van ontruiming;

  • 2. Aan de koper wordt voorafgaand aan de veiling naar beste weten een indicatie gegeven van de maximale hoogte van de kosten die aan hem in rekening worden gebracht.

  • 3. Van het eerste en tweede lid kan niet ten nadele van de koper worden afgeweken.

Artikel 524b
  • 1. Indien na de inschrijving, bedoeld in artikel 525, eerste lid, blijkt dat de tot bewoning bestemde onroerende zaak na de toewijzing ter veiling is beschadigd of tenietgegaan, en die beschadiging of het tenietgaan aan de geëxecuteerde of een huisgenoot kan worden toegerekend, wordt de koopprijs verminderd met het bedrag van de schade.

  • 2. De koopprijs mag na vermindering met het bedrag van de schade, bedoeld in het eerste lid, niet lager zijn dan de kosten van de executie, bedoeld in artikel 524.

D

Artikel 525, derde lid, wordt als volgt gewijzigd:

1. Na ‘op enkel vertoon van het proces-verbaal’ wordt ingevoegd: en zo mogelijk doordat hem daarvan inzage wordt verleend.

2. Na het derde lid wordt een lid toegevoegd, luidende:

  • 4. Voorts kan degene die zich zonder recht of titel in de verkochte zaak bevindt en op het moment van bekendmaking van de executoriale verkoop, bedoeld in artikel 516, als zodanig niet bekend was aan de executant, op enkel vertoon van het proces-verbaal en zo mogelijk doordat hem daarvan inzage wordt verleend, tot ontruiming worden genoodzaakt op de wijze bepaald bij de artikelen 556 en 557.

ARTIKEL II

Boek 3 van het Burgerlijk Wetboek wordt als volgt gewijzigd:

A

Artikel 264 wordt als volgt gewijzigd:

1. Aan het eerste lid wordt een zin toegevoegd, luidende:

De hypotheekhouder roept het huurbeding voorafgaand aan de openbare verkoop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak in, tenzij er gegronde redenen zijn om aan te nemen dat er geen andere personen dan de hypotheekgever en zijn huisgenoten aanwezig zijn in het bezwaarde goed op het moment van bekendmaking van de executoriale verkoop, bedoeld in artikel 516 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.

2. In het zesde lid wordt in de tweede zin ‘één jaar’ vervangen door: drie maanden.

B

Artikel 267 wordt als volgt gewijzigd:

1. Na de eerste zin wordt een zin ingevoegd, luidende: Het verzoekschrift kan zowel door een advocaat als door een notaris worden ingediend.

2. Na de derde zin (was tweede zin) wordt een zin ingevoegd, luidende: De bevoegdheid de zaak onder zich te nemen, kan worden ingeroepen tegen de hypotheekgever en zijn huisgenoten die gebruik maken van de te executeren zaak.

C

Na artikel 267 wordt een artikel toegevoegd, luidende:

Artikel 267a

In de hypotheekakte kan worden bedongen dat indien de hypotheekhouder bevoegd is een onroerende zaak in het openbaar te verkopen, de hypotheekgever zijn medewerking verleent aan het bezichtigen van de onroerende zaak door personen onder toezicht van de notaris of een door deze aan te wijzen persoon. De hypotheekhouder kan ingeval van weigering de bezichtiging doen plaatsvinden met behulp van de sterke arm. Deze verplichting geldt ook voor de huurder van de onroerende zaak.

D

Artikel 268 wordt als volgt gewijzigd:

1. In het tweede lid wordt ‘of de hypotheekgever’ vervangen door: de hypotheekgever of degene die executoriaal beslag heeft gelegd.

2. In het derde lid wordt na ‘ingediend’ ingevoegd: door een advocaat of een notaris.

E

In artikel 270, derde lid, wordt na de derde zin een zin ingevoegd, luidende:

De verklaring kan behalve door een advocaat ook door een notaris worden ingediend.

F

In artikel 273, tweede lid, wordt ‘president van de rechtbank’ vervangen door ‘voorzieningenrechter’ en wordt na de eerste zin een zin ingevoegd, luidende:

De verklaring kan behalve door de koper ook namens de koper door een notaris worden overgelegd.

ARTIKEL III

Het beding, bedoeld in artikel 267a van Boek 3 van het Burgerlijk Wetboek, wordt geacht in hypotheekakten, verleden voor het tijdstip van inwerkingtreding van deze wet, te zijn opgenomen.

ARTIKEL IV

Deze wet treedt in werking op een bij koninklijk besluit te bepalen tijdstip.

Lasten en bevelen dat deze in het Staatsblad zal worden geplaatst en dat alle ministeries, autoriteiten, colleges en ambtenaren wie zulks aangaat, aan nauwkeurige uitvoering de hand zullen houden.

De Minister van Veiligheid en Justitie,

MEMORIE VAN TOELICHTING

1. Algemeen

Dit wetsvoorstel beoogt door een aantal wijzigingen in het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) en het Burgerlijk Wetboek (BW) de executoriale veiling van onroerende zaken transparanter en voor een breder publiek toegankelijk te maken. Ik kom hiermee een toezegging na gedaan in antwoord op vragen van het lid van de Tweede Kamer Van der Ham (Kamerstukken, TK 2009–2010, Aanhangsel 135).

Het gaat om de volgende wijzigingen. In het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering wordt het mogelijk gemaakt de executoriale verkoop van onroerende zaken ook via internet te laten plaatsvinden. Een executoriale verkoop zal dan alleen in een veilingzaal, alleen via internet of tegelijkertijd in de zaal en via internet kunnen plaatsvinden. Ten tweede zal de aankondiging van een executoriale veiling voortaan op een website kenbaar kunnen worden gemaakt in plaats van door een advertentie in een regionaal dagblad en aanplakking aan het pand. Wat betreft de kosten die met de veiling gemoeid zijn, wordt voorgesteld deze evenwichtiger te verdelen tussen de hypotheekhouder en de veilingkoper. Verder wordt bepaald dat een veilingkoper van een woning de schade die een geëxecuteerde of een van zijn huisgenoten heeft aangebracht na het gunnen van de woning aan de veilingkoper, in mindering kan brengen op de koopprijs. Tot slot wordt voorgesteld in het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering een bepaling op te nemen op grond waarvan personen die zonder recht of titel in een onroerende zaak verblijven, tot ontruiming kunnen worden genoodzaakt op enkel vertoon van het proces-verbaal van de veiling en zo mogelijk doordat hun daarvan inzage wordt verleend.

In het Burgerlijk Wetboek worden zes artikelen gewijzigd. Ten eerste wordt in artikel 3:264 BW voorgesteld dat de hypotheekhouder het huurbeding voorafgaand aan een executoriale verkoop inroept indien er sprake is van een woonruimte, tenzij er gegronde redenen zijn om aan te nemen dat er behalve de eigenaar en zijn huisgenoten zich geen andere personen in de woning bevinden. In artikel 3:264 BW wordt voorts de door de rechter vast te stellen ontruimingstermijn teruggebracht van maximaal één jaar naar drie maanden. Voor het ontruimingsbeding, bedoeld in artikel 3:267 BW, geldt dat het niet slechts tegen de hypotheekgever (de eigenaar van de onroerende zaak) maar ook tegen zijn huisgenoten ingeroepen kan worden. In een nieuw artikel 3:267a BW wordt voorgesteld de hypotheekgever en de huurder te verplichten om medewerking te verlenen aan het bezichtigen van de te veilen onroerende zaak. Daarnaast wordt in artikel 3:268 BW bepaald dat, behalve de hypotheekhouder, (de geldverstrekker) en de hypotheekgever, ook de executoriale beslaglegger een verzoek kan indienen tot onderhandse verkoop aangezien een onderhandse verkoop in de regel leidt tot een hogere verkoopopbrengst. Tot slot wordt in een viertal bepalingen voorgesteld om, met het oog op het vereenvoudigen van het proces van executoriale verkoop, het mogelijk te maken dat bepaalde documenten niet alleen door een advocaat maar ook door de notaris kunnen worden ingediend.

2. Huidige situatie

De veiling wordt nu niet zelden beheerst door handelaren die de prijs in veel gevallen laag houden. Gegevens van het Kadaster laten zien dat het merendeel van de op een executoriale veiling gekochte huizen, namelijk 80%, na iets meer dan vier maanden na de veiling wordt doorverkocht. Aangenomen kan worden dat de executieveiling het domein vormt van voornamelijk onroerendgoedhandelaren (Kamerstukken II, 2005–2006, 30 076, nr. 5). Voor particulieren is er een drempel om een onroerende zaak op een executoriale veiling te kopen. Deze drempel bestaat uit het gesloten karakter van de veiling en de risico’s die een veilingkoper loopt. Er vinden nauwelijks bezichtigingen plaats van te veilen woningen. Het risico om een woning te kopen zonder bezichtiging en dus niet te weten wat men aan zal treffen, is voor veel particulieren te groot. Gevolg van de onbekendheid met wat de koper – nu dus veelal een onroerend goedhandelaar – na de koop zal aantreffen, is dat er een reserve in de prijs wordt ingebouwd. Dit drukt de verkoopprijs. Tevens vormt de onbekendheid met eventuele huurders van een op een veiling gekocht pand een obstakel. De onzekerheid of er na afloop onbekende huurders of gebruikers in de woning blijken te zijn, tegen wie het huurbeding niet kan worden ingeroepen, schrikt particuliere kopers af. Ook de risicotoedeling op basis van de Algemene Voorwaarden Executieveilingen 2006 maakt dat particulieren nauwelijks deelnemen aan executieveilingen. Volgens die voorwaarden draagt de veilingkoper het risico voor beschadiging of tenietgaan van een woning nu vanaf het moment van gunning. Op dat moment kan hij zich nog geen toegang verschaffen tot het pand terwijl hij wel wordt geacht het risico te dragen. Het ontoegankelijke karakter van de veiling en de risico’s die de particuliere koper loopt, zorgen ervoor dat de opbrengst van een woning bij een gedwongen verkoop een stuk lager ligt dan bij onderhandse verkoop van een woning. De opbrengst van een onroerende zaak op een executoriale veiling ligt gemiddeld 30% lager dan de onroerende zaak bij onderhandse verkoop zou hebben opgebracht.4

Op de bank rust een zorgplicht om een zo hoog mogelijke veilingopbrengst na te streven en er zorg voor te dragen dat een schuldenaar zonder, of indien dat niet haalbaar blijkt te zijn, met een zo beperkt mogelijke restschuld achter blijft. De notaris draagt er, in opdracht van de executant, zorg voor dat de veiling aan een zo breed mogelijk publiek bekend wordt gemaakt en de potentiële kopers van zoveel mogelijk informatie over het te veilen object worden voorzien. De bank zal er veel aan gelegen zijn te voorkomen dat het tot een executoriale verkoop komt. Een onderhandse verkoop, ook de executoriale onderhandse verkoop in de zin van artikel 3:268 lid 2 BW levert in de regel meer op. In het proces om tot onderhandse verkoop te komen is een rol weggelegd voor een makelaar die een woning onder de aandacht van het publiek kan brengen en potentiële kopers van de juiste informatie kan voorzien. Als het toch tot een veiling komt, zal de bank zoveel mogelijk moeten proberen de woning ontruimd ter veiling brengen, daarbij rekening houdend met de mogelijkheid dat met de hypotheekgever alsnog een betalingsregeling wordt getroffen (het zgn. ‘lossen’). Als de bank verwacht dat de hypotheekgever nog over zal gaan tot lossen maar dit uiteindelijk toch niet gebeurt, zal een hypotheekhouder een onroerende zaak zo snel mogelijk na de gunning dienen te ontruimen.

De initiatieven die zijn ontplooid door hypothecair financiers (een groot aantal banken en verzekeraars), de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB) en de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (verantwoordelijk voor de Nationale Hypotheekgarantie) hebben ook tot doel de executieveiling toegankelijker en transparanter te maken. Afspraken zijn gemaakt om nog slechts op 16 regioveilingen periodiek te veilen. Die regioveilingen kennen een grotendeels uniforme werkwijze en op elke veiling zullen dezelfde algemene voorwaarden van toepassing zijn. Ook zal het aanbod op zo’n veiling groter zijn omdat meerdere panden uit een regio worden geveild. De verwachting is dat door de grotendeels uniforme werkwijze en de bundeling van huizen op één veiling het voor particulieren aantrekkelijker is om aan een dergelijke regioveiling deel te nemen. Deze initiatieven zijn nuttig en op een positieve wijze complementair aan dit wetsvoorstel.

Er bestaan grote verschillen in de werkwijze van rechtbanken ten aanzien van de executoriale verkoop. De termijn voor het in behandeling nemen van een verzoekschrift tot het inroepen van een beheers- of huurbeding verschilt. Bij sommige rechtbanken vindt voor het toe- of afwijzen van zo’n verzoek een zitting plaats, bij andere rechtbanken zo goed als nooit. Ook de termijn die wordt gegeven voor het ontruimen loopt uiteen. Betrokkenen kunnen hierdoor voorafgaand aan een veilingkoop niet goed inschatten met welke termijnen zij rekening moeten houden. De Raad voor de rechtspraak start onder coördinatie van het Landelijk Overleg van Voorzitters van Civiele sectoren de noodzakelijke werkzaamheden om tot een uniformering van het reglement te komen.

3. Internetconsultatie

Over een concept-wetsvoorstel ter verbetering van de executieveiling heeft in het voorjaar van 2010 een internetconsultatie plaatsgevonden. Het grootste deel van de organisaties en personen die hebben gereageerd, steunde op hoofdlijnen de voorgestelde maatregelen. De voorstellen om de veiling transparanter en toegankelijker te maken werden verwelkomd. Op een aantal punten achtte men de balans te ver doorgeschoten ten gunste van de veilingkoper. Naar aanleiding daarvan is een aantal artikelen, waaronder die over de kostenverdeling (nieuw art. 524a Rv) en de risico-overgang (nieuw art. 524b Rv), aangepast. Ook is een aantal artikelen uitsluitend van toepassing verklaard op tot bewoning bestemde onroerende zaken. De suggestie om de bedenktijd van de koper van drie dagen, bedoeld in artikel 7:2 lid 2 BW, niet van toepassing te laten zijn op een onderhandse executoriale verkoop in de zin van artikel 3:268 lid 2 BW zal in het kader van de evaluatie van de Wet Koop Onroerende Zaken nader worden bezien.

In een aantal reacties werd opgemerkt dat particulieren, wat de wetgever ook zal proberen, toch nooit op een executieveiling zullen verschijnen. De veiling is en blijft in deze visie het domein van handelaars. Ook zou het veilen via internet de emotie uit de veiling halen. Met dit wetsvoorstel wordt niet beoogd alle onroerend goedhandelaren van de veiling te weren. Integendeel. Wel wordt gepoogd de veiling transparanter en toegankelijker te maken waardoor te veilen onroerende zaken niet langer (ver) beneden de marktwaarde worden verkocht en de kansen van particulieren op de veiling worden verbeterd. Om die reden wordt in het wetsvoorstel een aantal instrumenten geïntroduceerd waarmee de hypothecair financier en de notaris een onroerende zaak op een transparante wijze aan een groter publiek kunnen aanbieden. De veiling via internet, het vaker in te roepen huurbeding, het bezichtigingsbeding en de meer evenwichtige kostenverdeling zullen hieraan bijdragen. De internetveiling kan nieuwe kopers aantrekken en biedt veel meer dan bij de huidige aanpak mogelijkheden om potentiële kopers van alle informatie over een te veilen registergoed te voorzien. Het internet zorgt voor een nieuw speelveld, de spanning die in een veilingzaal heerst wordt vervangen door de spanning van het internet: partijen weten niet of er nog meer bieders zijn en als dat het geval is, wie dat zijn.

De mate van succes van het wetsvoorstel zal ook afhangen van de bereidheid van hypothecair financiers om aan kopers de financiële middelen te verschaffen om mee te kunnen bieden. Tevens zullen makelaars een rol moeten gaan spelen door mogelijke veilingkopers te attenderen en informeren en zo mogelijk te begeleiden tijdens de koop. De Nederlandse Vereniging van Makelaars steunt dit. Voorlichting over de gang van zaken, zoals de notaris deze nu ook al verzorgt, is cruciaal.

4. Regeldrukeffecten

Administratieve lasten zijn de kosten voor het bedrijfsleven en de burger om te voldoen aan verplichtingen tot het verschaffen van informatie aan de overheid die voortvloeien uit wet- en regelgeving van de overheid. Dit wetsvoorstel leidt niet tot een toename van administratieve lasten.

5. Artikelgewijs

Wijzigingen in het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering
Artikel I, onderdeel A

De bekendmaking van executoriale verkoop door aanplakking volgens plaatselijk gebruik en door aankondiging van de veiling door een advertentie in een plaatselijk verspreid dagblad (516 Rv) vormt voor notarissen een verplichting waarvan het nut wordt betwijfeld. Met de bekendmaking van de verkoop moet een zo groot mogelijk publiek worden bereikt opdat zoveel mogelijk potentiële kopers zich melden bij de veiling. Met aanplakking aan een woning, zo deze al gebeurt, en ook met een advertentie in een regionale krant wordt echter slechts een beperkt deel van mogelijke veilingkopers bereikt. Veel aankondigingen van veilingen worden dan ook nu al, naast een advertentie in een regionale krant, gedaan via websites als www.veilingnotaris.nl of www.veilingbiljet.nl. Volgens de voorzieningenrechter van de Rechtbank Arnhem is het enkel aankondigen van een veiling via de website www.veilingnotaris.nl voldoende (Rb. Arnhem, 23 juni 2006, LJN AY4953). Het Gerechtshof Amsterdam oordeelde echter dat een publicatie op internet slechts gekwalificeerd kan worden als een aanvulling op de verplichte aankondiging van de verkoop in een plaatselijk verspreid dagblad (Gerechtshof Amsterdam 13 december 2007, LJN BC2012).

De volgende wijziging wordt voorgesteld om de onzekerheid weg te nemen of met het enkel aankondigen op een website is voldaan aan de bekendmakingsplicht van artikel 516 Rv: de bekendmaking dient door aankondiging op een of meer algemeen toegankelijke websites plaats te vinden. Een website is algemeen toegankelijk als deze zonder inlog- of registratievereisten bezocht kan worden. De website moet dus in deze zin algemeen benaderbaar zijn. Naast de toegankelijkheid van de website is het bereik van de site van belang. De aankondiging zal gedurende een redelijke tijd op de website moeten staan. Een aankondiging op een website die slechts enkele dagen on line staat, heeft een minimaal effect. Het stellen van eisen aan de bereikbaarheid van een digitale bekendmaking kan verder aan de veilingvoorwaarden worden overgelaten. De executieopbrengst zal ook hoger kunnen zijn, omdat tegen lage kosten ook buiten de betrokken regio belangstelling kan worden gewekt. Bijkomend voordeel is dat op de website waar de aankondiging plaatsvindt, op eenvoudige en relatief goedkope wijze zowel voldoende informatie over de veiling zelf, zoals de veilingvoorwaarden, als over het te veilen pand kan worden geplaatst zoals een bouwrapport, foto’s, een digitale rondgang en een omschrijving van het object en de omgeving.

Het blijft betrokkenen vrijstaan om de executoriale verkoop, naast de aankondiging op een website, ook op een andere wijze bekend te maken. De advertentie in een plaatselijk dagblad wordt door sommige notarissen bewust nog gebruikt als aankondiging. Niet omdat hiermee het grootst mogelijk publiek wordt bereikt maar juist omdat zo’n advertentie een specifiek publiek kan trekken. De ervaring leert dat de advertentie familieleden of vrienden op de hoogte stelt van de benarde financiële situatie waarin de huiseigenaar zich bevindt. Dit heeft er wel toe geleid dat de woning alsnog onderhands is verkocht aan een persoon in de kring rond de huiseigenaar en deze in de woning kon blijven wonen.

Artikel I, onderdeel B

De afdeling over de executoriale verkoop van onroerende zaken zal ook van toepassing zijn op een dergelijke verkoop via internet. Het nieuwe artikel 519a Rv bevat met het oog op deze vorm van veilen enkele voorzieningen. Er is voor gekozen om de bepaling na artikel 519 Rv te plaatsen zodat duidelijk is dat de internetveiling als openbare verkoop in de zin van artikel 519 Rv wordt aangemerkt. De internetveiling kan zowel gelijktijdig met een veiling in de zaal, als zelfstandig plaatsvinden. In de praktijk vinden veilingen, niet zijnde executoriale veilingen, via internet al plaats. Banken, notarissen en makelaars die al met dergelijke veilingen werken zijn hier enthousiast over. Het levert over het algemeen een goede prijs op. De potentiële bieder kan op eenvoudige wijze van informatie over het te veilen object worden voorzien doordat deze geplaatst wordt op de veilingsite. De spanning die in een veilingzaal heerst wordt vervangen door de spanning van het internet. Partijen weten niet of er nog meer bieders zijn en als dat het geval is, wie dat zijn. Bij een hybride vorm van veilen, dus zowel in de zaal als via internet, geeft dit nog een extra dimensie. De digitale bieders kunnen mogelijk de veiling in de zaal volgen en de bieders in de zaal zien de digitale biedingen binnen komen. Het aantal deelnemers wordt vergroot. De internetveiling is tot slot transparant, ook al omdat precies wordt vastgelegd wie wanneer welk bod heeft uitgebracht.

Een executoriale veiling dient op grond van artikel 514 Rv te geschieden ten overstaan van een notaris. Bij een veiling via internet zal aan deze eis zijn voldaan doordat de notaris niet door diens fysieke aanwezigheid in de zaal, maar via de digitale weg toeziet op de veiling. Bij een internetveiling zal de notaris via een internetapplicatie het digitale biedingsproces controleren. De notaris zal erop toe moeten zien dat het digitale biedingsproces ordelijk verloopt en ieders belangen zo goed mogelijk worden behartigd. De notaris dient te allen tijde zonder belemmering en zonder daartoe van de medewerking van anderen afhankelijk te zijn, toegang te hebben tot alle gegevens over alle bieders en het biedingsproces. Deze gegevens die de notaris tot zijn beschikking heeft, dienen hierbij niet toegankelijk te zijn voor de opdrachtgever, veilingorganisator en bieders.

De rol van de notaris wijkt bij een internetveiling slechts af van zijn rol bij de fysieke veiling voor zover het gaat om het daadwerkelijk veilen van een onroerende zaak – het biedingsproces. Tijdens het biedingsproces controleert de notaris via een internetapplicatie of een ieder die een bod wil uitbrengen gelijke kans heeft op het uitbrengen van een bod en of het biedingsproces ook overigens ordelijk verloopt. De voorbereiding van de internetveiling, waaronder de voorlichting van de schuldenaar, het verstrekken van informatie aan de veilingkopers en een tijdige publicatie van de aankondiging van de veiling, wijkt niet af van de fysieke veiling. Ook in de periode na het bieden, dus zodra de hoogste bieder bekend is, zijn de werkzaamheden van de notaris weer grotendeels gelijk aan die van de fysieke veiling. De notaris draagt dan zorg voor de bekendmaking van het bod aan de executant en de schuldenaar, stelt de akte van gunning op, int de koopsom bij de koper en betaalt de koopsom overeenkomstig het bepaalde in artikel 3:270 BW uit aan de executant, beslagleggers en zo mogelijk de schuldenaar. De bewoordingen van artikel 519a lid 1 (‘uitsluitend of gelijktijdig via internet’) betekenen dat zowel tegelijkertijd via internet en in een veilingzaal kan worden geveild, als uitsluitend via internet.

In het tweede lid wordt voorgeschreven hoe artikel 515 Rv ingeval de executoriale verkoop via internet plaatsvindt, toegepast wordt. In plaats van het vaststellen van het uur, de dag en de plaats van de verkoop, bedoeld in artikel 515 Rv, bepaalt de notaris ‘de website via welke en de periode gedurende welke er kan worden geboden’. Er dient een begin- en eindtijd aan de veiling te zijn. Bij een fysieke veiling bepaalt de veilingmeester op welk moment het hoogste bod is uitgebracht indien hij merkt dat er geen biedingen meer uit de zaal komen waarna de afmijning kan plaatsvinden. De internetveiling laat een dergelijke beoordeling niet toe. Daarbij zal het verstrijken van een vastgestelde periode betrokkenen de zekerheid moeten geven dat het hoogste bod is uitgebracht. De eindtijd zal echter wel een flexibele tijd dienen te zijn om te voorkomen dat vlak ervoor een congestie van biedingen ontstaat. Ook moet worden bewerkstelligd dat bieders gelijke kansen hebben en houden; dat is niet het geval indien bieders in de laatste seconden een finaal bod proberen uit te brengen waardoor andere bieders de pas wordt afgesneden. Het doen van het hoogste bod zou in dat geval immers deels op toeval berusten. Ter voorkoming van deze problemen kan bijvoorbeeld gedacht worden aan het verlengen van de periode met telkens vijf minuten als in de laatste minuut voor de eindtijd nog een nieuw bod wordt uitgebracht. Dit laat onverlet dat in de veilingvoorwaarden een absolute eindtijd kan worden bepaald. Aan de veilingvoorwaarden kan ook worden overgelaten om te bepalen op welke wijze het biedproces gevolgd kan worden als de veiling gelijktijdig in de zaal en internet plaatsvindt.

Voor wat betreft het toepasselijke recht geldt voor een veilingverkoop zowel in de zaal als via internet het volgende. De overeenkomst die een zakelijk recht op een onroerend goed tot onderwerp heeft, wordt op grond van artikel 4, eerste lid, onder c, van de Verordening Rome I (Verordering EG 593/2008) beheerst door het recht van het land waar het onroerend goed is gelegen.

In artikel 519b worden drie onderwerpen genoemd waarover bij algemene maatregel van bestuur nadere regels kunnen worden gesteld. Er is voor delegatie gekozen omdat de eisen van veiligheid, toegankelijkheid en betrouwbaarheid die aan de internetveiling kunnen worden gesteld, aan verandering onderhevig zullen zijn. Het vereiste van veiligheid heeft betrekking op de wijze waarop het digitale veilingsysteem beschermd is tegen ongewenste beïnvloeding. Het biedproces mag niet manipuleerbaar zijn. Betrokken partijen moeten niet de mogelijkheid hebben tijdens of na de veiling eenzijdig veilinggegevens te wijzigen.

Voor wat betreft de betrouwbaarheid geldt dat het digitale veilingsysteem zodanig moet zijn ingericht en worden beheerd dat de continuïteit van het veilingsysteem voldoende gewaarborgd is. Het systeem kan hiertoe bijvoorbeeld dubbel uitgevoerd zijn waardoor bij storing geen onderbreking van de veiling behoeft plaats te vinden. Daarnaast dienen te allen tijde back ups bijgehouden te worden van de veilingdata om te voorkomen dat biedgegevens verloren gaan. Daarbij moet rekening worden gehouden met het feit dat uitsluitend die gegevens worden verwerkt die relevant zijn voor het met de gegevensverwerking beoogde doel. Dat zullen in dit geval die gegevens zijn die nodig zijn voor de organisatie en afwikkeling van de verkoop.

Aan de bij algemene maatregel van bestuur nader te omschrijven toegankelijkheidseis zal zijn voldaan indien de executoriale verkoop via internet voor eenieder toegankelijk is. Eenieder heeft de mogelijkheid de website(s) te bezoeken waarop onroerende zaken geveild gaan worden. Op dat openbare gedeelte van een website dient alle beschikbare relevante informatie te staan over het pand. De mogelijkheid om een website te bezoeken is er ook voor mensen die thuis geen internetverbinding hebben. In bibliotheken, in internetcafés maar ook bijvoorbeeld op het kantoor van een makelaar kan toegang tot internet worden verkregen.

Daarnaast houdt de toegankelijkheidseis in dat er geen toegangseisen mogen worden gesteld en de te veilen zaken op de site zonder inlog- of registratievereisten bekeken kunnen worden. Eenieder moet het aanbod van te veilen zaken eenvoudig kunnen bekijken. Pas op het moment dat iemand wil gaan bieden op een onroerende zaak moet hij zich registreren. Na registratie kunnen biedingen worden ingevoerd. Tot slot geldt dat het volgen van het biedingsproces voor eenieder mogelijk moet zijn, dit met het oog op transparante prijsvorming.

Met betrekking tot artikel 519c het volgende. Bij een veiling in de zaal zal de hoogste bieder direct na de veiling aantonen dat hij in staat is het geboden bedrag te voldoen. Als blijkt dat de hoogste bieder dit niet kan aantonen, wordt er meteen opnieuw geveild. Er wordt doorgegaan met het voorlaatste bod, eerst bij opbod en vervolgens bij afmijning. Bij een veiling via internet is er niet de mogelijkheid dat de hoogste bieder direct nadat het hoogste bod is vastgesteld (op fysieke wijze) aantoont dat hij de koopprijs zal kunnen voldoen. Voorkomen moet worden dat na het sluiten van de veiling blijkt dat er alsnog opnieuw geveild moet worden. Het opnieuw aanbrengen van een onroerende zaak op de veiling brengt namelijk kosten mee. Een onroerende zaak die voor de tweede maal ter veiling wordt gebracht levert bovendien vaak minder op omdat deze als ‘besmet’ wordt beschouwd.

In de praktijk komt het evenwel zelden voor dat er opnieuw geveild moet worden. Om die reden wordt niet bij voorbaat al de eis gesteld dat een digitale veilingkoper voorafgaand aan de veiling zijn gegoedheid moet aantonen. De praktijk zal moeten uitwijzen of het noodzakelijk is om voorafgaand aan de veiling de gegoedheid van een digitale bieder vast te stellen en zo ja, wat in dat geval een efficiënte werkwijze is die geen onoverkomelijke drempels opwerpt voor met name de particuliere bieder. Artikel 519c laat het daarom aan de veilingvoorwaarden over te bepalen of een koper voorafgaand aan de veiling aannemelijk moet maken dat hij de koopprijs zal kunnen voldoen. De wijze waarop de koper dat aannemelijk maakt wordt opengelaten. Dit zou kunnen in de vorm van bijvoorbeeld een bankgarantie, het storten van een waarborgsom of een door de bank getekende offerte voor de geldlening. De verwachting is dat van dit artikel slechts gebruik gemaakt zal worden als blijkt dat het met enige regelmaat voorkomt dat een digitale bieder de koopprijs niet kan voldoen.

Artikel I, onderdeel C

De kosten van de veiling worden nu op basis van de veilingvoorwaarden die zijn opgesteld door de hypothecair financiers (AVVE 2006) aan de koper in rekening gebracht. Deze kosten bestaan uit onder meer de overdrachtsbelasting, de buitengerechtelijke incassokosten, het honorarium van de notaris, de inzetpremie, de kosten van de doorhaling van de inschrijvingen van hypotheken en beslagen, de advertentiekosten, het afslagersloon, de zaalhuur en de kosten van ontruiming. De veilingvoorwaarden die door de hypothecair financiers in 1993 (AVVE 1993) waren opgesteld, lieten een beter gebalanceerde verdeling zien. Een deel van de kosten werd voor rekening van de koper gebracht en een deel werd aan de verkoper in rekening gebracht in mindering op de veilingopbrengst.

De huidige situatie waarin het merendeel van de kosten van de veiling aan de koper in rekening wordt gebracht en de koper niet weet hoe hoog deze kosten na afloop van de veiling zullen zijn, is onwenselijk. Het vormt een drempel voor particulieren om deel te nemen. In artikel 524a lid 1 wordt om die reden in beginsel aangesloten bij de kostenverdeling zoals deze bestond op basis van de AVVE 1993. Naast deze meer evenwichtige verdeling van de kosten, wordt het van belang geacht dat de veilingkoper voorafgaand aan de veiling weet welk bedrag hij bovenop de koopprijs maximaal zal moeten voldoen. De koper moet weten waar hij wat betreft de extra kosten aan toe is. Op basis van lid 2 moet de notaris of de financier naar beste weten een indicatie geven van de maximale hoogte van de kosten. ‘Naar beste weten’: het bedrag dat de notaris of financier noemt, dient bij benadering juist te zijn.

Bij een veiling via internet kunnen de kosten op eenvoudige wijze inzichtelijk worden gemaakt. Via een in het computerprogramma ingebouwde rekenmodule kan bij elk nieuw uitgebracht bod direct worden vermeld wat de totale kosten zullen zijn.

Het artikel behelst semi-dwingend recht aangezien er niet ten nadele van de koper van kan worden afgeweken (lid 3). Een voor de koper gunstiger beding kan altijd worden overeengekomen.

In artikel 524b wordt de veilingkoper een mogelijkheid geboden om de door de geëxecuteerde of zijn huisgenoot toegebrachte schade aan de woning in mindering te brengen op de koopprijs. Op basis van de Algemene Veilingvoorwaarden voor Executieveilingen 2006 (AVVE 2006, artikel 18, lid 1) is het beschadigd raken of tenietgaan van de onroerende zaak voor risico van de koper na de gunning. Op het moment dat de onroerende zaak aan de hoogste bieder wordt gegund, is de zaak nog niet geleverd. De eigendomsoverdracht vindt pas plaats op het moment van inschrijving van het proces-verbaal van toewijzing (artikel 525, eerste lid, Rv). Dit betekent dat de koper het risico draagt voor schade aan de onroerende zaak waartoe hij nog geen toegang heeft. Voor brandschade en schade door storm zal de koper zich direct na de gunning kunnen verzekeren. Dit risico kan de koper dus wegnemen. Tegen een kwaadwillende geëxecuteerde kan de koper zich echter niet verzekeren. Als een bewoner, die zich op het moment van de veilingverkoop nog in een onroerende zaak bevindt, tussen de gunning en de inschrijving in het kadaster het pand schade toebrengt, staat de koper met lege handen. De veilingkoper draagt dan al het risico voor de schade of het tenietgaan van de onroerende zaak. Een actie uit de onrechtmatige daad (6:162 BW) zal weinig uithalen omdat de geëxecuteerde de schade die voortvloeit uit die onrechtmatige daad hoogstwaarschijnlijk niet zal kunnen vergoeden. Voor een particuliere koper van een woning vormt dit risico een te zware last. Een onroerend goedhandelaar zal dit risico makkelijker nemen omdat hij een eventueel verlies op een woning kan verrekenen met de prijs van een of een meer andere woningen die hij tevens aankoopt en in zijn bezit heeft.

Voorgesteld wordt om de koper van een tot woning bestemde onroerende zaak in de situatie met een kwaadwillende geëxecuteerde als volgt tegemoet te komen. De schade die een geëxecuteerde of een huisgenoot van hem toebrengt in de periode tussen de gunning en de inschrijving van het proces-verbaal van de veiling in de openbare registers, kan in mindering worden gebracht op de koopprijs. De schade moet aan de geëxecuteerde of zijn huisgenoot kunnen worden toegerekend. De koper zal moeten aantonen dat er na het gunnen schade is toegebracht. Dit betekent dat hij op enig moment voorafgaand aan de veiling moet hebben vastgelegd hoe de woning er uit zag. Een bezichtiging van de woning lijkt hiervoor een aangewezen mogelijkheid. Het bezichtigen van een veilingwoning wordt in het nog te bespreken artikel 3:267a BW eenvoudiger gemaakt. Door foto’s te nemen van de woning, kan de koper achteraf aantonen waar er schade is toegebracht aan de woning.

De hypotheekhouder staat anderzijds niet met lege handen. Hij kan voorkomen dat de geëxecuteerde na de gunning nog schade toebrengt aan een woning waardoor de koopprijs mogelijk wordt verminderd. De hypotheekhouder kan een woning voorafgaand aan de veiling ontruimen. Zolang de kans nog bestaat dat een hypotheekgever overgaat tot ‘lossing’, zal de hypotheekhouder echter nog niet tot ontruiming willen overgaan. De hypotheekgever kan namelijk tot het moment van de toewijzing ter veiling – de gunning – de verkoop voorkomen door voldoening van hetgeen waarvoor de hypotheek tot waarborg strekt (art. 3:269 BW). Als de hypotheekhouder verwacht dat de hypotheekgever voor de veiling nog tot lossing zal overgaan, kan de hypotheekhouder ook direct na het gunnen tot ontruiming overgaan.

Er is niet voor gekozen om de koper de mogelijkheid te bieden om in dit specifieke geval van de koop af te zien. Het opnieuw aanbrengen van een woning op een veiling brengt namelijk voor de hypothecair financier extra kosten mee. Ook zal een woning die opnieuw ter veiling wordt gebracht in de regel minder opbrengen omdat zo’n woning als besmet wordt aangemerkt. Uiteraard is het anderzijds niet uitgesloten dat van de koop wordt afgezien, mits dit geschiedt met instemming van de hypothecair financier.

Kopers bouwen nu vaak een reserve in onder meer omdat er rekening gehouden moet worden met de mogelijkheid dat er na de gunning schade wordt toegebracht aan een woning. Het artikel zal ertoe leiden dat de reserves die nu in de prijs worden ingebouwd afnemen. Dit komt de opbrengst ten goede.

In het tweede lid wordt bepaald dat de koopprijs na vermindering met de schade, niet lager mag zijn dan de kosten van de executie die uit de koopprijs moeten worden voldaan. Artikel 524 Rv schrijft immers voor dat de kosten van de executie uit de koopprijs worden voldaan. Het tweede lid brengt tevens mee dat de koopprijs niet negatief kan zijn na vermindering met het bedrag van de schade.

Artikel I, onderdeel D

Er worden twee wijzigingen voorgesteld. De eerste betreft een uitbreiding van het kenbaar maken van het proces-verbaal van de veiling aan de geëxecuteerde. Onder huidig recht brengt de gerechtsdeurwaarder ‘op enkel vertoon van het proces-verbaal’ het gevolg van de veiling onder de aandacht van de geëxecuteerde. Hieraan kan de gerechtsdeurwaarder al voldoen door het proces-verbaal in de lucht te houden en de geëxecuteerde de gelegenheid te geven er een blik op te werpen. Op basis hiervan kan de geëxecuteerde dan tot ontruiming worden genoodzaakt. Voorgesteld wordt om aan de zinsnede ‘op enkel vertoon van het proces-verbaal’ toe te voegen dat de geëxecuteerde indien mogelijk van het proces-verbaal inzage wordt verleend. Dit betekent dat – voor zover dit in de praktijk niet al het geval is – de gerechtsdeurwaarder waar mogelijk de geëxecuteerde het proces-verbaal zal laten lezen of hem een kopie zal geven.

Daarnaast wordt in een nieuw vierde lid voorgesteld om de regeling van het derde lid ook van toepassing te doen zijn op degene die zich zonder recht of titel in de geveilde woning bevindt. Nu geldt dat de geëxecuteerde tot ontruiming wordt genoodzaakt op basis van het proces-verbaal. Dit vormt een probleem in het geval er na de veilingkoop een confrontatie is met bewoners zonder recht of titel. Het huurbeding kan niet tegen hen worden ingeroepen. Voor een particuliere veilingkoper kan dit betekenen dat hij na een veilingkoop niet in het op de veiling gekochte huis kan gaan wonen.

Het vierde lid van artikel 525 Rv maakt een eind aan dergelijke situaties. Niet alleen de geëxecuteerde wordt op vertoon van het proces-verbaal van de veiling tot ontruiming genoodzaakt, ook personen die zonder recht of titel van de geveilde woning gebruik maken en als zodanig niet bekend waren bij de hypotheekhouder kunnen op grond van het proces-verbaal tot ontruiming worden genoodzaakt. Deze personen zijn degenen die de hypotheekhouder niet heeft kunnen traceren na aankondiging van de veiling bedoeld in artikel 516 Rv en die na de veiling zonder recht of titel in het geveilde pand blijken te wonen, bijvoorbeeld krakers. De aanzegging aan bewoners zonder recht of titel kan plaatsvinden aan het veilingadres.

Er is acht geslagen op de Wet kraken en leegstand (Stb. 2010, nr. 320) die op 1 oktober 2010 in werking is getreden en op de uitspraak van Hof ’s-Gravenhage over deze wet van 8 november 2010 (LJN: BO3682). Het Hof oordeelde dat op grond van artikel 8 EVRM iemand zijn woning niet mag verliezen voordat een rechter daarover vooraf een uitspraak heeft kunnen doen. Daaraan is in het geval van artikel 525 Rv voldaan. De gedwongen ontruiming van onroerende zaken moet namelijk worden voorafgegaan door een exploit van de deurwaarder, houdende bevel om binnen drie dagen aan de executoriale titel te voldoen (art. 555 Rv). De termijn van drie dagen geeft degene die tot ontruiming wordt genoodzaakt de mogelijkheid om de rechter, voorafgaand aan de ontruiming, over de toelaatbaarheid van de ontruiming te laten oordelen.

Wijzigingen in het Burgerlijk Wetboek
Artikel II, onderdeel A

Het huurbeding, bedoeld in artikel 3:264 BW, is een beding dat in de praktijk in elke hypotheekakte is opgenomen. Het huurbeding ontneemt aan de hypotheekgever de bevoegdheid om zijn woning te verhuren zonder toestemming van de hypotheekhouder. Het gevolg van het inroepen van het beding is onder meer de vernietiging van een huurovereenkomst die is gesloten zonder toestemming van de hypotheekhouder. Het huurbeding kan door de hypotheekhouder worden ingeroepen voorafgaand aan de veiling tegen huurders. Het beding kan ook door de koper worden ingeroepen na de veiling, mits deze bevoegdheid zich op het beding te beroepen op het moment van de verkoop nog aan de hypotheekhouder toekwam. In dat laatste geval moet in de verkoopvoorwaarden zijn bepaald dat de hypotheekhouder het inroepen van het beding aan de koper overlaat.

De risico’s die op de koper rusten bij een executieveiling schrikken veel particulieren af om aan een veiling deel te nemen. Tot deze risico’s behoort het na een veilingkoop geconfronteerd worden met tot dusverre onbekende huurders die zich in de woning bevinden. Indien in de veilingvoorwaarden is bepaald dat de koper het huurbeding na afloop van de veiling kan inroepen en de hypotheekhouder ingeval van een woonruimte voorafgaand aan de veiling verlof heeft gevraagd aan de voorzieningenrechter, is er geen probleem. Als de hypotheekhouder voorafgaand aan de veiling het verlof niet heeft aangevraagd, en er blijken huurders in de woning te zitten, wordt de koper voor een probleem gesteld. De hypotheekhouder heeft het huurbeding mogelijk niet ingeroepen omdat er geen huurovereenkomst aan de hypotheekhouder bekend was gemaakt en de hypotheekhouder er daarom vanuit was gegaan dat er geen huurders aanwezig waren.

Als ermee rekening gehouden moet worden dat na de veiling huurders in het pand zitten, zal dit de prijs onnodig drukken. Door professionele handelaren wordt veelal het risico genomen dat achteraf blijkt dat er huurders in het pand aanwezig zijn. Voor een particuliere koper is dit een onacceptabel risico. Het verlies dat de hypotheekhouder lijdt door een lagere opbrengst legt thans in een sommige gevallen onvoldoende gewicht in de schaal om het huurbeding in te roepen. Dit gaat ten koste van de hypotheekgever die achterblijft met een restschuld die vrijwel zeker lager had kunnen zijn als het beding wel was ingeroepen. Om de executoriale veiling transparanter te maken dient alles in het werk te worden gesteld om voorafgaand aan de veiling de potentiële koper zoveel mogelijk van goede informatie te voorzien. Hieronder valt in ieder geval dat de hypotheekhouder zich ervan vergewist of zich huurders in de te veilen woning bevinden en hij zo nodig verlof heeft gevraagd aan de voorzieningenrechter (art. 3:268 lid 5 BW). Voordat een woning geveild gaat worden zal duidelijk moeten zijn of het pand in verhuurde staat verkocht wordt en zo ja, op welke termijn de huurders het pand dienen te verlaten.

Het huurbeding wordt thans niet in voldoende mate ingeroepen door de hypotheekhouder. Overwogen is het inroepen van het huurbeding in alle gevallen verplicht te stellen. Nadeel daarvan zou zijn dat het beding dan ook ingeroepen moet worden in die gevallen waarin zeker of vrijwel zeker is dat zich in de woning geen huurders of andere bewoners dan de hypotheekgever en zijn of haar partner of andere leden van het gezin bevinden of indien het juist wel wenselijk is de woning verhuurd te verkopen. Voorgesteld wordt daarom aan de verantwoordelijkheid van de bank vorm te geven door artikel 3:264 BW in die zin te wijzigen, dat de hypotheekhouder het huurbeding ingeval van een tot bewoning bestemde onroerende zaak inroept voorafgaand aan de veiling en alleen daarvan af kan zien als er gegronde redenen zijn om aan te nemen dat er zich geen andere personen dan de hypotheekgever en zijn huisgenoten in de woning bevinden. Er zal in ieder geval sprake zijn van een gegronde reden indien:

  • uit een voldoende recent uittreksel van de gemeentelijke basisadministratie (GBA) blijkt dat alleen de hypotheekgever en zijn huisgenoten op het adres staan ingeschreven. Als een hypotheekgever weigert een uittreksel van het GBA op te vragen, zal het huurbeding moeten worden ingeroepen, of

  • indien de hypotheekhouder bekend is met de feitelijke situatie en zich ervan vergewist heeft dat er geen andere personen dan de eigenaar en zijn huisgenoten wonen, of

  • indien er sprake is van een onroerende zaak waarvan het veilen in verhuurde staat wenselijk is of wordt beoogd, bijvoorbeeld in het geval van een beleggingspand.

Met de wijziging van artikel 3:264 BW wordt beoogd dat particulieren na een veilingkoop niet meer met huurders kunnen worden geconfronteerd waarvan het bestaan voor de hypotheekhouder redelijkerwijs te achterhalen was. De huurder staat anderzijds niet zonder meer met lege handen. Indien de huurders het pand dienen te verlaten binnen een door de voorzieningenrechter gestelde termijn, doet de nieuwe bepaling geen afbreuk aan het recht van die huurder om zich te beroepen op een schadeloosstelling ten laste van de opbrengst van de geveilde woning (art. 3:264 lid 7 BW).

Voor zover een beroep op het huurbeding tot ontruiming moet leiden, zal de voorzieningenrechter daartoe verlof moeten verlenen. Indien de voorzieningenrechter het verlof verleent, stelt hij op grond van lid 6 van artikel 3:264 BW een termijn vast voor ontruiming van ten hoogste één jaar. In dit voorstel wordt die termijn teruggebracht tot drie maanden. Drie maanden wordt redelijk geacht, zowel ten aanzien van degene die de woning dient te verlaten om vervangende woonruimte te vinden als voor de veilingkoper die maximaal na drie maanden zijn nieuw verworven huis kan betrekken.

Artikel II, onderdeel B

Indien de hypotheekgever in ernstige mate tekortschiet in zijn verplichting jegens de hypotheekhouder en de voorzieningenrechter op diens verzoek machtiging heeft verleend om het goed in beheer te nemen, kan de hypotheekhouder het bezwaarde goed in beheer nemen op grond van het beheerbeding, bedoeld in de eerste zin van artikel 3:267 BW. Doel van het beding is het verbonden goed zo goed mogelijk te behouden. Van ‘in ernstige mate tekortschieten’ zal, ingeval de bevoegdheid tot openbare verkoop in de zin van artikel 3:268 BW is ontstaan, in ieder geval sprake zijn als de hypotheekgever in gebreke is zijn schuld te voldoen, als de hypotheekgever het pand zodanig slecht onderhoudt dat het leidt tot verval en/of als hij weigerachtig is zijn medewerking te verlenen aan een bezichtiging of een taxatie van het pand. In meer algemene zin zal de hypotheekgever in ernstige mate tekortschieten als hij weigert mee te werken, na aanzegging van de executoriale verkoop, aan al hetgeen in redelijkheid van hem kan worden verlangd om te doen teneinde tot een zo hoog mogelijke veilingopbrengst te komen.

Artikel 3:267 BW wordt op twee onderdelen gewijzigd. De eerste wijziging heeft tot doel het proces voorafgaand aan de verkoop op een veiling te versnellen en te vereenvoudigen. Het indienen van verzoekschriften in het kader van executoriale veiling kan eenvoudiger worden als deze documenten niet meer met de verplichte tussenkomst van een advocaat, maar door de notaris zelf kunnen worden ingediend. Voorgesteld wordt dat het verzoekschrift tot het verlenen van een machtiging voor het in beheer nemen van een verhypothekeerd goed, ook door een notaris kan worden ingediend.

De tweede wijziging betreft het volgende. De bevoegdheid om een onroerende zaak onder zich te nemen, genoemd in artikel 3:267, tweede zin, BW is een beding, dat, in tegenstelling tot het beheerbeding, pas wordt ingeroepen nadat de hypotheekhouder de executie ex artikel 544 Rv heeft aangezegd. Dit ontruimingsbeding geldt onder huidig recht uitsluitend tussen partijen bij de hypotheekakte. De huidige situatie kan ertoe leiden dat het ontruimingsbeding wel van toepassing is op de hypotheekgever maar niet op degene met wie hij of zij samenwoont in het pand. Deze laatste zou dan in het pand mogen blijven wonen aangezien het ontruimingsbeding hem of haar niet raakt. Als in de hypotheekakte is bepaald dat een zaak onder zich kan worden genomen en er dringende redenen zijn om het gebruiksrecht te ontnemen, dan dient het beding tegen de hypotheekgever, zijn gezinsleden en huisgenoten ingeroepen te kunnen worden. Op grond van de gewijzigde bepaling zal de bank het beding niet langer slechts tegen de hypotheekgever kunnen inroepen maar ook tegen zijn huisgenoten, indien zij gebruik maken van het te veilen pand.

Artikel II, onderdeel C

Voorgesteld wordt om na artikel 3:267 BW een nieuw artikel op te nemen waarin wordt bepaald dat een huiseigenaar wiens pand is aangemerkt om executoriaal te worden verkocht, bezichtiging van het pand dient toe te staan. Zonder de mogelijkheid van bezichtiging zullen particulieren niet snel een huis op een executoriale veiling kopen.

Bezichtigingen kunnen op grond van huidig recht plaatsvinden doordat een bank het beheerbeding inroept. Het beheerbeding (art. 3:267 lid 1 BW) is een beding dat, net als het huurbeding, in de praktijk altijd in een hypotheekakte is opgenomen. Het beding geeft de hypotheekhouder de bevoegdheid het bezwaarde goed in beheer te nemen als de hypotheekgever in ernstige mate tekort schiet in zijn verplichting jegens de hypotheekhouder. Daarna kan de voorzieningenrechter vervolgens een machtiging verlenen om het goed in beheer te nemen. Doel van het beding is het onderpand zo goed mogelijk te behouden. Het beding kan ook buiten de executieprocedure worden ingeroepen. Als aan de hypothecair financier de machtiging wordt verleend een woning in beheer te nemen, kan hij alle handelingen verrichten die voor de normale exploitatie van het goed dienstig kunnen zijn, bijvoorbeeld het verrichten van achterstallig onderhoud. Ook het ‘doen bezichtigen’ van een pand valt onder het beheer. Zo kan worden bereikt dat er een bezichtiging van de woning voorafgaand aan de veilingverkoop kan plaatsvinden.

Het inroepen van het beheerbeding betekent voor de hypotheekhouder dat hij het beheer over het pand heeft. Dit brengt mee dat hij verzekeringen dient af te sluiten en noodzakelijk onderhoud moet uitvoeren. Om te bewerkstelligen dat enkel bezichtigingen kunnen plaatsvinden, vormt het beheerbeding voor de hypotheekhouder echter een te zware last. Om die reden wordt voorgesteld om de mogelijkheid tot bezichtiging los te koppelen van het inroepen van het beheerbeding. De hypotheekgever is verplicht zijn medewerking te verlenen aan de notaris of aan een door de notaris aan te wijzen persoon voor het bezichtigen van zijn huis zodra de hypotheekhouder bevoegd is over te gaan tot de executoriale verkoop van dat huis. Deze verplichting geldt ook voor de huurder van een te veilen onroerende zaak (vergelijk art. 7:223 BW inzake de medewerking van de huurder bij verkoop).

Voorwaarde voor deze verplichting is dat in de hypotheekakte moet zijn vastgelegd dat de hypotheekgever, ingeval van de aankondiging van een executoriale verkoop, zijn toestemming verleent om zijn huis te laten bezichtigen. Een dergelijk bezichtigingsbeding zal evenals het huur- en beheerbeding naar verwachting standaard worden opgenomen in hypotheekakten. Op basis van de toestemming die de hypotheekgever heeft gegeven en de wettelijke bevoegdheid van de hypotheekhouder om de woning te bezichtigen, kan bezichtiging zo nodig met behulp van de sterke arm worden bewerkstelligd.

Het binnentreden van een woning ten behoeve van een executoriale verkoop geschiedt in beginsel dus met toestemming van de bewoner. Op basis van het nieuwe artikel 3:267a BW geldt de sterke arm als aangewezene in de zin van artikel 12 Grondwet, wie het geoorloofd is het huis te betreden zonder toestemming van de bewoner. Voorts geeft het nieuwe artikel een wettelijke basis voor de inperking van artikel 10 Grondwet en artikel 8 EVRM. Deze inperking van het recht op eerbiediging van de persoonlijke levenssfeer en het daarmee samenhangende huisrecht is gerechtvaardigd. Behalve de wettelijke basis is er immers een legitiem doel voor de inperking aanwezig en de inperking is noodzakelijk in een democratische samenleving, zoals vereist door het EVRM. Indien de bewoners weigeren om de woning te laten bezichtigen dan zal de hypotheeknemer, ondanks zijn recht om het huis te laten bezichtigen, dit recht zonder de sterke arm nauwelijks kunnen verwezenlijken. Ook is het niet ondenkbaar dat wanneer een hypotheekgever of enige andere bewoner weigert om het huis te laten bezichtigen wanordelijkheden optreden indien de hypotheeknemer de woning toch wil laten bezichtigen. Zowel het beschermen van de rechten van de hypotheeknemer evenals het voorkomen van wanordelijkheden zijn gerechtvaardigde belangen in de zin van artikel 8, lid 2, EVRM. Voorts gaat de inperking niet verder dan voor het doel noodzakelijk is, terwijl evenmin een minder vrijheidsinperkend alternatief voorhanden is.

Artikel II, onderdeel D

Met betrekking tot artikel 3:268 BW worden twee wijzigingen voorgesteld. Ten eerste wordt het tweede lid gewijzigd. In het huidige artikel 3:268 wordt bepaald dat de executie van een door hypotheek verbonden goed geschiedt door openbare verkoop ten overstaan van een daartoe bevoegde notaris (lid 1) of, onderhands, na goedkeuring door de voorzieningenrechter van een door de hypotheekhouder of hypotheekgever over te leggen koopovereenkomst (lid 2). Voor de onderhandse verkoop geldt dat op grond van huidig recht alleen de schuldenaar en de hypothecaire financier zich met een verzoek tot onderhandse verkoop tot de voorzieningenrechter kunnen wenden. Deze mogelijkheid komt dus niet aan andere schuldeisers, zoals de beslaglegger, toe. Hypothecaire financiers gaan tot onderhandse verkoop echter niet vaak over om reden van de extra kosten die gemaakt moeten worden voor het opnieuw adverteren en het tijdverlies als een onderhandse executoriale verkoop toch niet tot stand komt. Gevreesd wordt dat, als er meer gegadigden zijn die een bod uitbrengen, de voorzieningenrechter toch zal doorverwijzen naar de veiling. Wel zien de banken het als voordeel dat zij op deze wijze een indicatie krijgen wat het pand mogelijk op de veiling zal opbrengen.

Voorgesteld wordt artikel 268 lid 2 BW zo te wijzigen dat ook de executoriale beslaglegger een verzoek kan indienen bij de voorzieningenrechter tot onderhandse verkoop. In de praktijk blijkt de onderhandse verkoop vaak een hogere verkoopprijs op te leveren dan de openbare verkoop. De hypotheekhouder en de hypotheekgever hebben er beiden belang bij dat de verkoopopbrengst van het huis zo hoog mogelijk is. Niet alleen zij zijn gediend bij een hogere opbrengst, maar juist ook de executerende beslaglegger heeft belang bij een zo hoog mogelijke verkoopopbrengst. Zijn vordering komt immers pas na die van de bank aangezien de bank als hypotheekhouder geprivilegieerde schuldeiser is (zie art. 3:279 BW).

De procedure voor onderhandse verkoop gaat als volgt in zijn werk. Als een hypotheekhouder een executoriale verkoopprocedure heeft gestart, kan een potentiële koper tot veertien dagen voor de dag van de geplande veiling een bod doen. De hypotheekhouder of hypotheekgever kunnen dit bod aanvaarden waarna er tussen de koper en de verkoper een koopovereenkomst wordt opgesteld. Aan de voorzieningenrechter wordt uiterlijk een week voor de geplande veiling een verzoek tot goedkeuring van deze koopovereenkomst voorgelegd. Als de hypotheekhouder, hypotheekgever of executerende beslaglegger een verzoek indienen bij de voorzieningenrechter, dan beslist de rechter op grond van artikel 3:268 lid 2 BW dat de verkoop onderhands zal geschieden bij een overeenkomst die hem bij het verzoek ter goedkeuring wordt voorgelegd. Die overeenkomst zal een aanbod en de koopprijs bevatten. Indien door de hypotheekhouder, hypotheekgever of executerende beslaglegger voor de afloop van de behandeling van het verzoek om onderhandse verkoop toe te staan, aan de rechter een gunstiger aanbod wordt voorgelegd, kan de rechter bepalen dat de verkoop overeenkomstig dit aanbod zal geschieden. Met de belangen van alle betrokkenen wordt dus op adequate wijze rekening gehouden. De geplande veiling vervalt indien de rechter het verzoek tot goedkeuring van de koopovereenkomst inwilligt. Mocht de rechter geen goedkeuring verlenen, dan bepaalt de rechter een nieuwe dag waarop de veiling zal plaatsvinden.

Ten tweede wordt het mogelijk gemaakt dat naast een advocaat ook een notaris een verzoekschrift kan indienen tot onderhandse verkoop. Het proces voorafgaand aan de veiling kan eenvoudiger en versneld worden als deze documenten niet meer uitsluitend met de verplichte tussenkomst van een advocaat kunnen worden ingediend.

Artikel II, onderdelen E en F

In een tweetal bepalingen wordt voorgesteld om het indienen van verzoekschriften in het kader van executoriale veiling eenvoudiger te maken door deze documenten niet meer met de verplichte tussenkomst van een advocaat, maar door de notaris zelf in te laten dienen om zo het proces te versnellen. Deze wijzigingen zijn vergelijkbaar met de wijzigingen van artikel 3:267 en artikel 3:268 lid 3 BW. In artikel 3:270 lid 3 BW wordt aan de notaris de mogelijkheid geboden het verzoekschrift tot de goedkeuringsverklaring voor uitbetaling in te dienen bij de voorzieningenrechter. In artikel 3:273 lid 2 BW wordt voorgesteld om ook de notaris de mogelijkheid te geven de verklaring van het tenietgaan en vervallen van hypotheken, beperkte rechten en beslagen over te leggen aan de rechter. Tevens wordt in dit artikel de ‘president van de rechtbank’ vervangen door ‘voorzieningenrechter’; dit is bij de wijziging van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering in 2002 bij vergissing blijven staan.

Artikel III

Deze bepaling betreft overgangsrecht. De verwachting is dat het bij het nieuwe artikel 3:267a BW voorgestelde bezichtigingsbeding standaard in hypotheekakten zal worden opgenomen. Dit is namelijk ook het geval bij het beheerbeding en het ontruimingsbeding. Het bezichtigingsbeding is met name in het belang van de hypotheekgever; het bezichtigen van de onroerende zaak zal er toe leiden dat, indien het tot een executoriale verkoop komt, een hogere verkoopsom kan worden verkregen en de hypotheekgever met een zo beperkt mogelijke, of geen restschuld achter blijft. Dit, en de omstandigheid dat het verderstrekkende beheerbeding standaard pleegt te worden gemaakt, rechtvaardigt voor de hypotheekakten die voor het tijdstip van inwerkingtreding van deze wet zijn verleden, de benadering waarbij het bezichtigingsbeding in die akten geacht wordt te zijn opgenomen.

Artikel IV

Het tijdstip van inwerkingtreding van de wet zal bij koninklijk besluit worden bepaald mede omdat er op basis van artikel 519b Rv een algemene maatregel van bestuur tot stand wordt gebracht over de veiligheid, betrouwbaarheid en toegankelijkheid van de executoriale verkoop via internet.

De Minister van Veiligheid en Justitie,


X Noot
1

Kamerstukken II 2008/09, 27859, nr. 24, blz. 6.

X Noot
2

Dezelfde term komt ook voor in de voorgestelde toevoegingen van art. 3:264 lid 1 en 3:267 BW. Ook daar is niet duidelijk wie ‘huisgenoot’ is.

X Noot
3

Kamerstukken II 2008/09, 27859, nr. 24, blz. 6.

X Noot
4

H. Ferwerda e.a., Malafide activiteiten in de vastgoedsector, WODC, Ministerie van Justitie, Den Haag & Advies- en Onderzoeksgroep Beke, Arnhem/Erasmus Universiteit Rotterdam, p. 100.

Naar boven