Wijziging Besluit beheer sociale-huursector

Regeling van de Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer van 12 december 2003, nr. MJZ 2003129351 tot wijziging van de bijlagen II, III en IV bij het Besluit beheer sociale-huursector

De Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer,

Gelet op de artikelen 26, vijfde lid, 29, derde lid, en 39a, eerste lid, van het Besluit beheer sociale-huursector;

Besluit:

Artikel I

De aanhangsels A, B, C, D en E van bijlage II bij het Besluit beheer sociale-huursector worden vervangen door de aanhangsels A, B, C, D en E als opgenomen in bijlage A bij deze regeling.

Artikel II

Bijlage III bij het Besluit beheer sociale-huursector wordt vervangen door de bijlage als opgenomen in bijlage B bij deze regeling.

Artikel III

Bijlage IV bij het Besluit beheer sociale-huursector wordt vervangen door de bijlage als opgenomen in bijlage C bij deze regeling.

Artikel IV

Deze regeling treedt in werking met ingang van 1 januari 2004.

Deze regeling zal met de toelichting in de Staatscourant worden geplaatst.

Den Haag, 12 december 2003.
De Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer, S.M. Dekker.

Toelichting

In de bijlagen II en IV bij het Besluit beheer sociale-huursector (BBSH) zijn diverse technische aanpassingen doorgevoerd, die mede leiden tot een efficiencyverbetering voor de toegelaten instellingen bij de gegevensverstrekking aan de Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer en aan het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting. Deze aanpassingen betreffen onder meer het voor de prognosejaren weglaten van de aparte categorie woonwagens en standplaatsen in bijlage II en enkele gegevens die op basis van bijlage IV worden gevraagd. Met laatstgenoemde aanpassing worden doublures bij het opvragen van gegevens voorkomen. Tevens heeft er op beperkte schaal een herschikking plaatsgevonden in enkele tabellen. Daarmee wordt een betere aansluiting bereikt met de modellen van de Raad voor de Jaarverslaggeving, alsmede met de gegevens die door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw worden opgevraagd.

Teneinde de aansluiting met de gegevens over het voorafgaande verslagjaar, alsmede het inzicht in niet verantwoorde verplichtingen en vermogensmutaties, te verbeteren, zijn vier tabellen van beperkte omvang toegevoegd aan de aanhangsels A en B van bijlage II. Deze gegevens zijn – indien van toepassing – reeds voorgeschreven in de toelichting op de jaarrekening en kunnen door de toegelaten instelling zonder verhoging van de administratieve lasten daaraan worden ontleend. Om het inzicht in het financiële belang van toegelaten instellingen in verbindingen te vergroten, welk inzicht in 2004 door de invoering van de plicht tot afdracht van vennootschapsbelasting nog in belang zal toenemen, zijn in de aanhangsels A en C van bijlage II enkele vragen terzake opgenomen. Deze gegevens kunnen de toegelaten instellingen zonder verhoging van de administratieve lasten ontlenen aan het volkshuisvestingsverslag.

Als gevolg van met name wijzigingen in bijlage IV van het BBSH, waarbij in plaats van informatie over het gecorrigeerd eigen vermogen, informatie over de bedrijfswaarde van toegelaten instellingen wordt gevraagd, dient ook bijlage III (het accountantsprotocol) aangepast te worden.

Daarnaast zijn nog enkele wijzigingen van meer tekstuele aard doorgevoerd.

De Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer,

S.M. Dekker

Bijlage B

BIJLAGE III BIJ ARTIKEL 29, EERSTE LID, EN ARTIKEL 39a, TWEEDE LID, VAN HET BESLUIT BEHEER SOCIALE-HUURSECTOR

Het Accountantsonderzoek

Rubriek A: De accountantsverklaring met betrekking tot de jaarrekening en het jaarverslag

Protocol voor het accountantsonderzoek met betrekking tot de jaarrekening en het jaarverslag

Specifiek van toepassing zijnde regelgeving:

– Woningwet (artikel 70 e.v.)

– Besluit beheer sociale-huursector

Doelstelling:

1. Het accountantsonderzoek, bedoeld in artikel 28, aanhef en onderdeel a, heeft ten doel:

a. na te gaan of de jaarrekening, bedoeld in artikel 26, eerste lid, onderdeel a, een getrouw beeld geeft van vermogen en resultaat en ook overigens voldoet aan de vereisten krachtens artikel 26, eerste lid;

b. na te gaan of het jaarverslag, voor zover de accountant dat kan beoordelen, overeenkomstig de vereisten krachtens artikel 26, eerste lid, onderdeel a, is opgesteld en met de jaarrekening verenigbaar is;

c. na te gaan of de gegevens, bedoeld in artikel 392, eerste lid, b, c, d, f, g en h, van boek 2 van het Burgerlijk Wetboek zijn toegevoegd.

2. De accountant geeft de uitslag van zijn onderzoek als bedoeld onder punt 1a weer in een accountantsverklaring omtrent de getrouwheid van de jaarrekening.

3. Voor de uitkomst van het onderzoek als bedoeld onder de punten 1b en 1c mag de accountant volstaan met de vermelding van hem gebleken tekortkomingen.

Aandachtspunt:

Voor een goedkeurende accountantsverklaring dient de accountant de tekst te hanteren als opgenomen in het in deze bijlage onder rubriek E opgenomen model I. In geval van een andere dan een goedkeurende accountantsverklaring dient de accountant de aard en het gewicht van de tekortkoming(en) expliciet in de accountantsverklaring tot uitdrukking te brengen.

Rubriek B: De mededeling met betrekking tot het volkshuisvestingsverslag

Protocol voor het accountantsonderzoek met betrekking tot het volkshuisvestingsverslag

Specifiek van toepassing zijnde regelgeving

– Woningwet (artikel 70)

– Besluit beheer sociale-huursector

Doelstelling:

Het accountantsonderzoek, bedoeld in artikel 28, aanhef en onderdeel b, dat leidt tot een rapport van bevindingen, heeft ten doel:

a. na te gaan of het volkshuisvestingsverslag, bedoeld in artikel 26, tweede lid, voor zover de accountant dat kan nagaan, overeenkomstig dat artikellid is opgesteld en met de jaarrekening verenigbaar is; en

b. voor de hierna genoemde aandachtspunten na te gaan of de informatie in dat volkshuisvestingsverslag juist is.

Aandachtspunten:

1. De accountant gaat na of over alle in artikel 26, tweede lid, genoemde onderwerpen een uiteenzetting is gegeven, dan wel is vermeld waarom geen uiteenzetting is gegeven.

2. De accountant gaat na of de in artikel 26, tweede lid, genoemde uiteenzettingen verenigbaar zijn met de jaarrekening. De werkzaamheden worden verricht op overeenkomstige wijze als ten aanzien van de beoordeling van het jaarverslag in artikel 393, derde lid, van boek 2 van het Burgerlijk Wetboek is voorgeschreven.

3. De accountant gaat na of de over het verslagjaar verstrekte informatie in de uiteenzettingen, bedoeld in artikel 26, tweede lid, over de onderstaande onderwerpen uit het Besluit beheer sociale-huursector juist is. De accountant stelt daartoe vast of:

a. de toegelaten instelling een volledig inzicht in haar verbindingen met andere rechtspersonen en/of vennootschappen als bedoeld in artikel 2a geeft, zodanig dat hieruit de geldstromen van de toegelaten instelling naar de verbinding(en) en vice versa zijn af te leiden en inzicht kan worden verkregen in de geldstromen die verbonden zijn aan de uitvoering van de kerntaken enerzijds en aan die van de nevenactiviteiten anderzijds, alsmede inzicht wordt verkregen in de maatregelen die zijn genomen om de financiële risico’s voor de toegelaten instelling zoveel mogelijk te beperken;

b. de toegelaten instelling slechts woongelegenheden en onroerende aanhorigheden binnen het statutair vastgestelde werkgebied, bedoeld in artikel 7, eerste lid, onderdeel a, in eigendom heeft of beheert;

c. de samenstelling van het bestuur en van het orgaan, bedoeld in artikel 7, eerste lid, onderdeel b (Raad van Toezicht), voldoet aan de statutaire bepalingen daarover, bedoeld in artikel 7, eerste lid, onderdelen c, d en e, en tweede lid, onderdeel a;

d. de toegelaten instelling overeenkomstig artikel 11c, eerste lid, geen woongelegenheden vervreemdt tegen een prijs die lager ligt dan 90% van de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik van die woongelegenheden, tenzij er hiertoe overeenkomstig artikel 11c, vierde lid, toestemming is verleend, dan wel de verkrijger een toegelaten instelling is, dan wel een woning wordt verkocht aan een eigenaar-bewoner in de zin van de Wet bevordering eigenwoningbezit, die een eigenwoningbijdrage in de zin van die wet zal ontvangen en in die woning zijn hoofdverblijf zal hebben, dan wel een bestaande woning wordt verkocht aan een eigenaar-bewoner in de zin van de Wet bevordering eigenwoningbezit, die een eigenwoningbijdrage in de zin van die wet zal ontvangen en reeds zijn hoofdverblijf in die woning heeft. Zie terzake ook punt e van de toelichting op het protocol;

e. de toegelaten instelling overeenkomstig artikel 11c, tweede lid, geen woningen vervreemdt aan eigenaar-bewoners in de zin van de Wet bevordering eigenwoningbezit, die een eigenwoningbijdrage in de zin van die wet hebben ontvangen en in die woningen hun hoofdverblijf zullen hebben, tegen een prijs lager dan 80% van de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik van die woningen;

f. de toegelaten instelling overeenkomstig artikel 11c, derde lid, geen bestaande woningen vervreemdt aan eigenaar-bewoners in de zin van de Wet bevordering eigenwoningbezit, die een eigenwoningbijdrage in de zin van die wet hebben ontvangen en in die woningen reeds hun hoofdverblijf hebben, tegen een prijs lager dan 70% van de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik van die woningen;

g. de toegelaten instelling overeenkomstig artikel 11d, eerste en tweede lid, van het Besluit beheer sociale-huursector – voorzover dit in het verslagjaar van toepassing is – alle voornemens tot het vervreemden van onroerende zaken aan en het op onroerende zaken vestigen van een recht van erfpacht, van opstal of van vruchtgebruik ten behoeve van natuurlijke personen en/of rechtspersonen en/of vennootschappen die geen toegelaten instelling zijn heeft gemeld aan de Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer. Zie terzake ook punt e van de toelichting op het protocol;

h. de toegelaten instelling over criteria voor de vervreemding van woongelegenheden als bedoeld in artikel 15 beschikt en de besluiten tot vervreemding binnen deze criteria passen;

i. de toegelaten instelling de gemiddelde huurprijs per 1 juli met een niet hoger percentage heeft verhoogd, dan is toegestaan op voet van artikel 15a. Zie terzake ook punt f van de toelichting op het protocol;

j. een klachtencommissie als bedoeld in artikel 16, eerste lid, is ingesteld en een reglement omtrent de samenstelling en werkwijze van de commissie van kracht is;

k. de toegelaten instelling ten minste een maal per jaar overleg voert met de huurders van haar woongelegenheden of hun vertegenwoordigers, overeenkomstig artikel 17, en er een reglement omtrent dat overleg van kracht is;

l. indien de toegelaten instelling woningen heeft gebouwd, waarvan alle gemaakte kosten voor het verkrijgen in eigendom hoger zijn dan of gelijk zijn aan € 200.000, zij een uiteenzetting heeft gegeven om aannemelijk te maken, dat de werkzaamheden dienaangaande hebben bijgedragen aan de beleidsresultaten, uiteengezet in artikel 26, tweede lid, onderdelen a tot en met f;

m. de toegelaten instelling een volledig overzicht geeft van haar activiteiten in het verslagjaar op het gebied van beleggingen.

4. De accountant gaat na of alle hem uit zijn onderzoek bekend zijnde belangrijke activiteiten van de toegelaten instelling (of van rechtspersonen of vennootschappen waarmee zij zich heeft verbonden) in het volkshuisvestingsverslag zijn vermeld.

Rubriek C: De mededeling met betrekking tot het overzicht van kerngegevens (Bijlage II bij het Besluit beheer sociale-huursector)

Protocol voor het accountantsonderzoek met betrekking tot het overzicht van cijfermatige kerngegevens en prognoses (Bijlage II bij het Besluit sociale-huursector)

Specifiek van toepassing zijnde regelgeving:

– Woningwet (artikel 70 e.v.)

– Besluit beheer sociale-huursector

Doelstelling:

Het accountantsonderzoek, bedoeld in artikel 28, aanhef en onderdeel c, dat leidt tot een rapport van bevindingen, heeft ten doel:

a. na te gaan of de gegevens over het verslagjaar in overeenstemming zijn met de jaarrekening en het volkshuisvestingsverslag en of de prognosecijfers aannemelijk zijn;

b. voor de hierna genoemde aandachtspunten na te gaan of de informatie in de cijfermatige kerngegevens juist is.

Aandachtspunten:

1. De accountant stelt vast dat de in het overzicht, bedoeld in artikel 26, derde lid, opgenomen gegevens over het verslagjaar op juiste wijze zijn ontleend aan de jaarrekening, bedoeld in artikel 26, eerste lid, waarbij door de accountant een accountantsverklaring is afgegeven, alsmede het volkshuisvestingsverslag, bedoeld in artikel 26, tweede lid, waarbij door de accountant een rapport van bevindingen is opgesteld.

2. De accountant gaat na of de door de toegelaten instelling opgegeven bezitsgegevens ten behoeve van de heffing van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting juist en in overeenstemming zijn met het Besluit Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting.

3. De accountant beoordeelt de wijze van totstandkoming en de presentatie van de in het overzicht opgenomen prognosecijfers waarbij hij nagaat of:

a. deze prognoses zijn gebaseerd op de samenstelling van het in het verslagjaar aanwezige bezit en het vigerende volkshuisvestelijke en financiële beleid van de toegelaten instelling;

b. de toegelaten instelling beschikt over voldoende informatie omtrent de marktpositie van het bezit en blijk heeft gegeven deze informatie toe te passen bij de formulering van het volkshuisvestelijke en financiële beleid;

c. de prognoses zijn opgesteld en toegelicht in overeenstemming met het Besluit beheer sociale-huursector, waarbij tevens de van toepassing zijnde grondslagen voor waardering en resultaatbepaling zoals gehanteerd in de jaarrekening in aanmerking zijn genomen.

Rubriek D: De mededeling met betrekking tot de gegevens, bedoeld in bijlage IV bij het Besluit beheer sociale-huursector

Protocol voor het accountantsonderzoek met betrekking tot de bedrijfswaardegegevens en overige gegevens als bedoeld in bijlage IV bij het Besluit beheer sociale-huursector

Specifiek van toepassing zijnde regelgeving:

– Woningwet (artikel 70 e.v.)

– Besluit beheer sociale-huursector (artikel 39a)

– Besluit Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (artikel 5)

Doelstelling:

Het accountantsonderzoek, bedoeld in artikel 39a, tweede lid, dat leidt tot een rapport van bevindingen, heeft ten doel:

a. na te gaan of de in rubriek 1 en 2 van bijlage IV bij het Besluit beheer sociale-huursector opgenomen bedragen met inbegrip van de veronderstellingen waarop deze zijn gebaseerd aannemelijk zijn, en

b. na te gaan of de in rubriek 3 van bijlage IV bij het Besluit beheer sociale-huursector opgenomen overige gegevens op een juiste wijze zijn weergegeven.

Aandachtspunten:

1. De accountant gaat na of de in het verslagjaar in rubriek 1 van bijlage IV verstrekte informatie omtrent de bedrijfswaarde en de hierbij in rubriek 2 van bijlage IV vermelde veronderstellingen en parameters gebaseerd zijn op:

a. de samenstelling van het in het verslagjaar aanwezige bezit, en

b. het vigerende volkshuisvestelijke en financiële beleid van de toegelaten instelling.

2. De accountant stelt vast of de toegelaten instelling beschikt over voldoende informatie omtrent de marktpositie van het bezit en blijk heeft gegeven deze informatie op adequate wijze toe te passen bij de formulering van het volkshuisvestelijke en financiële beleid;

3. De accountant stelt vast of de berekening op een juiste wijze op basis van de voor de toegelaten instelling geldende veronderstellingen en parameters in rubriek 2 van bijlage IV is opgesteld.

4. Indien in de berekening van de bedrijfswaarde in rubriek 1 van bijlage IV rekening is gehouden met toekomstige desinvesteringen (verkoop, sloop en herverkaveling/ruil) stelt de accountant vast of de financiële effecten hiervan, waaronder die van een mogelijke restwaarde, ten opzichte van een berekening van de bedrijfswaarde bij voortdurende exploitatie in voldoende mate uit de toelichting zijn af te leiden.

5. Indien in de berekening van de bedrijfswaarde toekomstige (onrendabele) investeringen (nieuwbouw, woningverbetering en groot onderhoud) zijn verwerkt, stelt de accountant vast of de wijze waarop deze investeringen in rubriek 1 van bijlage IV zijn verwerkt, in voldoende mate uit de toelichting is af te leiden.

6. De accountant gaat na of de in rubriek 3 van bijlage IV vermelde overige gegevens op een juiste wijze zijn weergegeven en toegelicht, zodat uit de gegevens is af te leiden voor welk deel van de huidige leningenportefeuille in de vijf jaren volgend op het verslagjaar renterisico wordt gelopen vanwege vervolgfinanciering en/of renteherziening, rekening houdend met de reeds uitgevoerde transacties en wat in die zelfde prognoseperiode het verloop van de rentabiliteitswaardecorrectie is van de bestaande leningen ten opzichte van de gehanteerde disconteringsvoet.

Rubriek E: Rapportage

Model I

Model accountantsverklaring als bedoeld in artikel 29, eerste lid onderdeel a, van het Besluit beheer sociale-huursector met betrekking tot de jaarrekening en het jaarverslag

Aan: ............(opdrachtgever)

(Opdracht)

Wij hebben de in artikel 26, eerste lid, onderdeel a, van het Besluit beheer sociale-huursector bedoelde jaarrekening 20xx van …. (naam toegelaten instelling) te …. (statutaire vestigingsplaats) gecontroleerd. De jaarrekening is opgesteld onder verantwoordelijkheid van de leiding van de toegelaten instelling. Het is onze verantwoordelijkheid een accountantsverklaring inzake de jaarrekening te verstrekken.

(Werkzaamheden)

Onze controle is verricht overeenkomstig in Nederland algemeen aanvaarde richtlijnen met betrekking tot controleopdrachten. Volgens deze richtlijnen dient deze controle zodanig te worden gepland en uitgevoerd, dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen onjuistheden van materieel belang bevat. Een controle omvat onder meer een onderzoek door middel van deelwaarnemingen van informatie ter onderbouwing van de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. Tevens omvat een controle een beoordeling van de grondslagen voor financiële verslaggeving die bij het opmaken van de jaarrekening zijn toegepast en van belangrijke schattingen die de leiding van de organisatie daarbij heeft gemaakt, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat onze controle een deugdelijke grondslag vormt voor ons oordeel.

(Oordeel)

Wij zijn van oordeel dat de jaarrekening een getrouw beeld geeft van de grootte en de samenstelling van het vermogen op 31 december 20xx en van het resultaat over 20xx in overeenstemming met in Nederland algemeen aanvaarde grondslagen voor financiële verslaggeving en voldoet aan de bepalingen inzake de jaarrekening als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Besluit beheer sociale-huursector.

Plaats, datum (naam accountant en ondertekening)

Model II

Model van de mededeling als bedoeld in artikel 29, eerste lid, onderdeel b, van het Besluit beheer sociale-huursector

Aan …………….. (opdrachtgever)

RAPPORT VAN BEVINDINGEN INZAKE HET VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG, BEDOELD IN ARTIKEL 26, TWEEDE LID, VAN HET BESLUIT BEHEER SOCIALE-HUURSECTOR

Ingevolge uw opdracht hebben wij een aantal specifieke werkzaamheden verricht met betrekking tot het volkshuisvestingsverslag, bedoeld in artikel 26, tweede lid, van het Besluit beheer sociale-huursector over het boekjaar 20xx van …. (naam toegelaten instelling) te …. (statutaire vestigingsplaats), zulks uitsluitend ten behoeve van de door de Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer aangewezen bevoegde instanties. Deze rapportage bevat de uitkomsten van onze werkzaamheden.

(Aard en reikwijdte van de verrichte werkzaamheden)

Onze werkzaamheden zijn verricht overeenkomstig in Nederland algemeen aanvaarde richtlijnen inzake opdrachten tot het verrichten van overeengekomen specifieke werkzaamheden. De opdracht houdt in dat op de in het volkshuisvestingsverslag opgenomen gegevens en toelichtingen daarop geen accountantscontrole is toegepast en dat tevens geen beoordelingsopdracht is uitgevoerd. Een en ander impliceert dat aan onze rapportage geen zekerheid kan worden ontleend omtrent de getrouwheid van de in het volkshuisvestingsverslag opgenomen gegevens en toelichtingen daarop, anders dan ter zake van de aspecten zoals door ons onderzocht en waarover dienovereenkomstig door ons in deze rapportage wordt gerapporteerd.

Wij hebben de werkzaamheden verricht volgens het protocol in rubriek B in Bijlage III bij het Besluit beheer sociale-huursector.

(Uitkomsten verrichte werkzaamheden)

Onze bevindingen ter zake zijn als volgt:

1. Wij hebben vastgesteld dat het volkshuisvestingsverslag een uiteenzetting geeft over alle onderwerpen, genoemd in artikel 26, tweede lid, van het Besluit beheer sociale-huursector, dan wel vermeldt waarom geen uiteenzetting is gegeven.

2. Daarnaast hebben wij vastgesteld dat alle in het volkshuisvestingsverslag opgenomen informatie verenigbaar is met de jaarrekening.

3. Voorts hebben wij vastgesteld dat:

a. de toegelaten instelling, voor zover uit ons onderzoek is gebleken, een volledig inzicht heeft gegeven in haar verbindingen met andere rechtspersonen en/of vennootschappen als bedoeld in artikel 2a van het Besluit beheer sociale-huursector, zodanig dat hieruit de geldstromen van de toegelaten instelling naar de verbinding(en) en vice versa zijn af te leiden en inzicht kan worden verkregen in de geldstromen die verbonden zijn aan de uitvoering van de kerntaken enerzijds en aan die van de nevenactiviteiten anderzijds, alsmede inzicht wordt verkregen in de maatregelen die zijn genomen om de financiële risico’s voor de toegelaten instelling zoveel mogelijk te beperken;

b. de toegelaten instelling slechts woongelegenheden en onroerende aanhorigheden in eigendom en in beheer heeft gehad binnen het statutair vastgestelde werkgebied, bedoeld in artikel 7, eerste lid, onderdeel a, van het Besluit beheer sociale-huursector;

c. de samenstelling van het bestuur en van het orgaan, bedoeld in artikel 7, eerste lid, onderdeel b, van het Besluit beheer sociale-huursector (Raad van Toezicht), in het verslagjaar voldeed aan de statutaire bepalingen daarover, bedoeld in artikel 7, eerste lid, onderdelen c, d en e, en tweede lid, onderdeel a, van dat besluit;

d. de toegelaten instelling in het verslagjaar geen woongelegenheden heeft vervreemd tegen een prijs die lager ligt dan 90% van de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik van die woongelegenheden, tenzij er hiertoe overeenkomstig artikel 11c, vierde lid, van het Besluit beheer sociale-huursector toestemming is verleend, dan wel de verkrijger een toegelaten instelling is, dan wel de woning is verkocht aan een eigenaar-bewoner in de zin van de Wet bevordering eigenwoningbezit, die een eigenwoningbijdrage in de zin van die wet heeft ontvangen en in die woning zijn hoofdverblijf zal hebben; dan wel een bestaande woning is verkocht aan een eigenaar-bewoner in de zin van de Wet bevordering eigenwoningbezit, die een eigenwoningbijdrage in de zin van die wet heeft ontvangen en reeds zijn hoofdverblijf in die woning had;

e. de toegelaten instelling in het verslagjaar, geen woningen heeft vervreemd aan eigenaar-bewoners in de zin van de Wet bevordering eigenwoningbezit, die een eigenwoning-bijdrage in de zin van die wet hebben ontvangen en in die woning hun hoofdverblijf zullen hebben, tegen een prijs lager dan 80% van de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik van die woningen;

f. de toegelaten instelling in het verslagjaar geen bestaande woningen heeft vervreemd aan eigenaar-bewoners in de zin van de Wet bevordering eigenwoningbezit, die een eigenwoning-bijdrage hebben ontvangen en in die woning reeds hun hoofdverblijf hadden, tegen een prijs lager dan 70% van de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik van die woningen;

g. de toegelaten instelling in het verslagjaar overeenkomstig artikel 11d, eerste en tweede lid, van het Besluit beheer sociale-huursector - voor zover dit van toepassing is - alle voornemens tot het vervreemden van onroerende zaken aan en het op onroerende zaken vestigen van een recht van erfpacht, van opstal of van vruchtgebruik ten behoeve van natuurlijke personen en/of rechtspersonen en/of vennootschappen die geen toegelaten instelling zijn heeft gemeld aan de Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer;

h. de toegelaten instelling in het verslagjaar beschikte over criteria voor de vervreemding van woongelegenheden als bedoeld in artikel 15 van het Besluit beheer sociale-huursector en deze heeft nageleefd;

i. de toegelaten instelling de gemiddelde huurprijs per 1 juli van het verslagjaar met een niet hoger percentage heeft verhoogd, dan is toegestaan op voet van artikel 15a;

j. een klachtencommissie als bedoeld in artikel 16, eerste lid, van het Besluit beheer sociale-huursector is ingesteld en dat gedurende het verslagjaar een reglement omtrent de samenstelling en werkwijze van de commissie van kracht is;

k. de toegelaten instelling in het verslagjaar ten minste een maal per jaar overleg heeft gevoerd met de huurders van haar woongelegenheden of hun vertegenwoordigers, overeenkomstig artikel 17 van het Besluit beheer sociale-huursector, en dat gedurende het verslagjaar een reglement omtrent dat overleg van kracht is;

l. indien de toegelaten instelling woningen heeft gebouwd, waarvan alle gemaakte kosten voor het verkrijgen in eigendom hoger zijn dan of gelijk zijn aan € 200.000, zij een uiteenzetting heeft gegeven om aannemelijk te maken, dat de werkzaamheden dienaangaande hebben bijgedragen aan de beleidsresultaten, uiteengezet in artikel 26, tweede lid, onderdelen a tot en met f;

m. de toegelaten instelling een volledig overzicht heeft gegeven van haar activiteiten in het verslagjaar op het gebied van beleggingen.

4. Uit ons onderzoek is niet gebleken dat belangrijke activiteiten van de toegelaten instelling of van rechtspersonen of vennootschappen waarmee zij zich heeft verbonden niet in het volkshuisvestingsverslag zijn opgenomen.

Plaats, datum (naam accountant en ondertekening)

Model III

Model van de mededeling, bedoeld in artikel 29, eerste lid, onderdeel c, van het Besluit beheer sociale-huursector, met betrekking tot het overzicht van cijfermatige kerngegevens en prognoses (bijlage II bij het Besluit beheer sociale-huursector)

Aan …………….. (opdrachtgever)

RAPPORT VAN BEVINDINGEN INZAKE HET OVERZICHT VAN CIJFERMATIGE KERNGEGEVENS EN PROGNOSES, BEDOELD IN BIJLAGE II BIJ HET BESLUIT BEHEER SOCIALE-HUURSECTOR

Ingevolge uw opdracht hebben wij een aantal specifieke werkzaamheden verricht met betrekking tot het overzicht van cijfermatige kerngegevens en prognoses, bedoeld in bijlage II bij het Besluit beheer sociale-huursector over het boekjaar 20xx, van …. (naam toegelaten instelling) te …. (statutaire vestigingsplaats), zulks uitsluitend ten behoeve van de door de Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer aangewezen bevoegde instanties. Deze rapportage bevat de uitkomsten van onze werkzaamheden.

(Aard en reikwijdte van de verrichte werkzaamheden)

Onze werkzaamheden zijn verricht overeenkomstig in Nederland algemeen aanvaarde richtlijnen inzake opdrachten tot het verrichten van overeengekomen specifieke werkzaamheden. De opdracht houdt in dat op de in bijlage II bij het Besluit beheer sociale-huursector opgenomen gegevens en toelichtingen daarop geen accountantscontrole is toegepast en dat tevens geen beoordelingsopdracht is uitgevoerd. Een en ander impliceert dat aan onze rapportage geen zekerheid kan worden ontleend omtrent de getrouwheid van de in bijlage II bij dat besluit opgenomen gegevens en toelichtingen daarop, anders dan ter zake van de aspecten zoals door ons onderzocht en waarover dienovereenkomstig door ons in deze rapportage wordt gerapporteerd.

(Verrichte werkzaamheden)

De werkzaamheden zijn verricht volgens het protocol onder rubriek C in bijlage III bij het Besluit beheer sociale-huursector en bestonden in hoofdzaak uit het inwinnen van inlichtingen bij functionarissen van uw toegelaten instelling onder meer omtrent het te voeren volkshuisvestelijke en financiële beleid, alsmede de daaraan mede ten grondslag liggende marktpositie van het bezit. Daarnaast bestonden de onderzoekswerkzaamheden uit het uitvoeren van cijferanalyses met betrekking tot de financiële gegevens en het vaststellen dat de veronderstellingen op de juiste wijze zijn verwerkt.

(Uitkomsten verrichte werkzaamheden)

Wij hebben vastgesteld dat:

a. de cijfermatige kerngegevens over het verslagjaar in het in artikel 26, derde lid, van het Besluit beheer sociale-huursector bedoelde overzicht op juiste wijze zijn ontleend aan de jaarrekening 20xx, alsmede het volkshuisvestingsverslag over het verslagjaar 20xx van …. (naam toegelaten instelling) te …. (statutaire vestigingsplaats), waarbij respectievelijk op …. (datum) een accountantsverklaring en op .... (datum) een rapport van bevindingen als bedoeld in artikel 29, eerste lid, onderdeel b, van dat besluit zijn afgegeven;

b. het aantal woningen ten behoeve van de heffingen door het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting zoals opgenomen in aanhangsel D, rubriek 1, bij bijlage II bij het Besluit beheer sociale-huursector, met voltarief …. (aantal eenheden) is en het aantal woongelegenheden met laagtarief …. (aantal eenheden) is voor de saneringsbijdragen en ….. (aantal eenheden) voor de projectsteun en dat de vaststelling van die aantallen in overeenstemming is met het Besluit Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting;

c. de prognoses in het in artikel 26 van het Besluit beheer sociale-huursector bedoelde overzicht over de boekjaren 20xx tot en met 20xx zijn gebaseerd op de samenstelling van het in het verslagjaar aanwezige bezit en het vigerende volkshuisvestelijke en financiële beleid van de toegelaten instelling;

d. de toegelaten instelling beschikt over voldoende informatie omtrent de marktpositie van het bezit en blijk heeft gegeven deze informatie op adequate wijze toe te passen bij de formulering van het volkshuis-vestelijke en financiële beleid;

e. de prognoses zijn opgesteld en toegelicht in overeenstemming met het Besluit beheer sociale-huursector, waarbij tevens de van toepassing zijnde grondslagen voor waardering en resultaatbepaling zoals gehanteerd in de jaarrekening in aanmerking zijn genomen.

Plaats, datum (naam accountant en ondertekening)

Model IV

Model van de mededeling als bedoeld in artikel 39a, tweede lid, van het Besluit beheer sociale-huursector met betrekking tot de gegevens als bedoeld in bijlage IV bij dat besluit.

Aan …………….. (opdrachtgever)

RAPPORT VAN BEVINDINGEN INZAKE HET OVERZICHT VAN GEGEVENS, BEDOELD IN BIJLAGE IV BIJ HET BESLUIT BEHEER SOCIALE-HUURSECTOR

Ingevolge uw opdracht hebben wij een aantal specifieke werkzaamheden verricht met betrekking tot het overzicht van gegevens, bedoeld in bijlage IV bij het Besluit beheer sociale-huursector over het boekjaar 20xx, van …. (naam toegelaten instelling) te …. (statutaire vestigingsplaats), zulks uitsluitend ten behoeve van de door de Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer aangewezen bevoegde instanties. Deze rapportage bevat de uitkomsten van onze werkzaamheden.

(Aard en reikwijdte van de verrichte werkzaamheden)

Onze werkzaamheden zijn verricht in overeenstemming met in Nederland algemeen aanvaarde richtlijnen inzake opdrachten tot het verrichten van overeengekomen specifieke werkzaamheden. De opdracht houdt in dat op de in bijlage IV bij het Besluit beheer sociale-huursector opgenomen gegevens en toelichtingen daarop geen accountantscontrole is toegepast en dat tevens geen beoordelingsopdracht is uitgevoerd. Een en ander impliceert dat aan onze rapportage geen zekerheid kan worden ontleend omtrent de getrouwheid van de in bijlage IV bij het Besluit beheer sociale-huursector opgenomen gegevens en toelichtingen daarop, anders dan ter zake van de aspecten zoals door ons onderzocht en waarover dienovereenkomstig door ons in deze rapportage wordt gerapporteerd.

(Verrichte werkzaamheden)

De werkzaamheden zijn verricht volgens het protocol in rubriek D in bijlage III bij het Besluit beheer sociale-huursector en bestonden in hoofdzaak uit:

a. het inwinnen van inlichtingen bij functionarissen van uw toegelaten instelling onder meer omtrent het te voeren volkshuisvestelijke en financiële beleid, alsmede de daaraan mede ten grondslag liggende marktpositie van het bezit;

b. het uitvoeren van cijfermatige controles met betrekking tot de bedrijfswaarde zoals vermeld in rubriek 1 van bijlage IV bij het Besluit beheer sociale-huursector;

c. het vaststellen dat de in rubriek 2 van bijlage IV bij het Besluit beheer sociale-huursector genoemde uitgangspunten en parameters zijn gehanteerd bij de berekening van de bedrijfswaarde zoals bedoeld in punt b, alsmede het vaststellen dat de in rubriek 2 van die bijlage genoemde uitgangspunten en parameters realistisch zijn;

d. het verrichten van een onderzoek naar de juistheid van de overige gegevens, vermeld in rubriek 3 van bijlage IV bij het Besluit beheer sociale-huursector.

(Uitkomsten verrichte werkzaamheden)

Wij hebben vastgesteld dat:

a. de in rubriek 1 van bijlage IV bij het Besluit beheer sociale-huursector verstrekte informatie omtrent de bedrijfswaarde en de hierbij in rubriek 2 van die bijlage vermelde veronderstellingen en parameters zijn gebaseerd op:

1°. de samenstelling van het in het verslagjaar aanwezige bezit, en

2°. het vigerende volkshuisvestelijke en financiële beleid van de toegelaten instelling;

b. de toegelaten instelling beschikt over voldoende informatie omtrent de marktpositie van het bezit en blijk heeft gegeven deze informatie op adequate wijze toe te passen bij de formulering van het volkshuisvestelijke en financiële beleid;

c. de berekening van de bedrijfswaarde in rubriek 1 van bijlage IV bij het Besluit beheer sociale-huursector op een juiste wijze op basis van de voor de toegelaten instelling geldende veronderstellingen en parameters in rubriek 2 van die bijlage is opgesteld;

d. indien in de berekening van de bedrijfswaarde in rubriek 1 van bijlage IV bij het Besluit beheer sociale-huursector rekening is gehouden met toekomstige desinvesteringen (verkoop, sloop en herverkaveling/ruil), de financiële effecten hiervan, waaronder die van een mogelijke restwaarde, ten opzichte van een berekening van de bedrijfswaarde bij voortdurende exploitatie in voldoende mate uit de toelichting zijn af te leiden;

e. indien in de berekening van de bedrijfswaarde in rubriek 1 van bijlage IV bij het Besluit beheer sociale-huursector toekomstige (onrendabele) investeringen (nieuwbouw, woningverbetering en grootonderhoud) zijn verwerkt, de wijze van verwerking van deze investeringen in voldoende mate uit de toelichting is af te leiden;

f. de in rubriek 3 van bijlage IV bij het Besluit beheer sociale-huursector vermelde overige gegevens op een juiste wijze zijn weergegeven en toegelicht, zodat hieruit is af te leiden voor welk deel van de huidige leningenportefeuille in de vijf jaren volgend op het verslagjaar renterisico wordt gelopen vanwege vervolgfinanciering en/of renteherziening, rekening houdend met de reeds uitgevoerde transacties en wat in die zelfde prognoseperiode het verloop van de rentabiliteitswaardecorrectie is van de bestaande leningen ten opzichte van de gehanteerde disconteringsvoet.

Plaats, datum (naam accountant en ondertekening)

Toelichting op het protocol

a. Beoordeling marktpositie woningbezit

In de rapporten van feitelijke bevindingen bij BBSH-bijlage II en IV komt naar voren dat de accountant de gekozen parameters en uitgangspunten mede toetst in relatie tot de marktpositie van het corporatiebezit.

Bij toetsing van de uitgangspunten aan de marktpositie wordt er niet van uit gegaan, dat de accountant zich zelfstandig een eigen mening moet vormen over de marktpositie van het bezit. Bij zijn oordeel zal de accountant zich vooral afvragen of – het bestuur van – de corporatie zich ten aanzien van het te voeren volkshuisvestings- en financieel beleid voldoende heeft gebaseerd (kunnen baseren) op adequaat te achten informatie omtrent de marktpositie van het bezit. Dit kan bijvoorbeeld door derden verricht marktonderzoek zijn. Daarnaast kan er gebruik gemaakt worden van informatie met betrekking tot de ontwikkeling van woningtoewijzings- en verhuuractiviteiten. Als voorbeelden van dit laatste kunnen worden genoemd: de mutatiesnelheid van het bezit, analyses naar de verhuisbewegingen, ontwikkeling van huurderving en huurachterstanden, het aantal woningzoekenden, het aantal reacties op vrijkomende woningen, alsmede de prijs/kwaliteitsverhouding van het bezit (bijvoorbeeld de gemiddelde puntprijs volgens het woningwaarderingssysteem). Tot slot zal de accountant zich een oordeel kunnen vormen over de administratieve organisatie, interne controle en kwaliteitsbewaking rond de voor dit onderwerp relevante bedrijfsprocessen.

Op basis van een dergelijk onderzoek van deelwaarnemingen met een marginale toetsing van de uitkomsten moet het mogelijk zijn antwoord te geven op de vraag of de corporatie over voldoende informatie beschikt omtrent de marktpositie van het bezit en blijk heeft gegeven deze informatie op adequate wijze toe te passen bij de formulering van het volkshuisvestelijke en financiële beleid.

b. Beoordelingscriteria toelichting bedrijfswaardegegevens

Een van de onderzoeksaspecten betreft een oordeel over de kwaliteit van de bedrijfswaardegegevens en de hierbij behorende toelichting. Doelstelling hierbij is het vaststellen of uit de toelichting de financiële gevolgen van eventueel in de bedrijfswaarde opgenomen (onrendabele) investeringen en desinvesteringen in voldoende mate is af te leiden (zie het accountantsprotocol, rubriek D, aandachtspunten 4 en 5).

Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de waarde die de woningen op de woningmarkt hebben, op basis van voortdurende exploitatie conform de doelstelling van de corporatie en het Besluit beheer sociale-huursector. Dit neemt niet weg dat door corporaties ook andere elementen als onderdeel van de bedrijfswaardeberekening kunnen worden beschouwd. Deze zullen echter op een andere wijze worden beoordeeld, onder meer op basis van de financiële vijfjaars prognose (zie het overzicht van cijfermatige kerngegevens volgens bijlage II bij het Besluit beheer sociale-huursector).

Bij de beoordeling wordt uitgegaan van een bedrijfswaardeberekening door de corporatie die is gebaseerd op de volgende uitgangspunten:

– Voor de lange termijn wordt bij de berekening van de bedrijfswaarde uitgegaan van – door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw vastgestelde – vaste parameters (de discontovoet en de huurstijging na de eerste vijf jaar). Dit geldt tevens voor de lastenstijgingsparameter.

– Voor de eerste vijf jaar, alsmede ten aanzien van de restant levensduur van de woningen, dient rekening te worden gehouden met de specifieke omstandigheden van het bezit en het beleid van de corporatie.

De bedrijfswaarde dient gebaseerd te zijn op (vastgesteld) beleid en niet op een financiële berekening van mogelijke scenario’s ten aanzien van bijvoorbeeld renovaties en nieuwbouw. Deze scenariogerichte berekeningen representeren niet zozeer de waarde van het bezit op het moment van verslaggeving, als wel de financiële doorrekening van mogelijk toekomstig beleid.

De corporatie wordt verzocht om – in het licht van het bovenvermelde – door middel van een vragenlijst, die eveneens is opgenomen in de diskette een nadere specificatie te verstrekken van de bedrijfswaarde die verantwoord wordt in bijlage IV bij het Besluit beheer sociale-huursector. Met het volledig invullen van de vragen inzake de bedrijfswaardegegevens licht de corporatie een en ander in principe in voldoende mate toe.

c. Volledigheid informatie inzake verbindingen

Onderdeel van het accountantsonderzoek met betrekking tot het volkshuisvestingsverslag vormt de vaststelling of de corporatie een volledig inzicht heeft gegeven in haar verbindingen, zodanig dat hiermee inzicht wordt verkregen in de aard van de activiteiten (kerntaken en/of nevenactiviteiten), de geldstromen, alsmede de mate waarin financiële risico’s van nevenactiviteiten voor de toegelaten instelling zijn afgeschermd (zie accountantsprotocol, rubriek B, aandachtspunt 3a).

In twee circulaires (MG 99-23 van 3 november 1999 en de MG 2001-26 van 5 november 2001) is aangegeven onder welke voorwaarden corporaties nevenactiviteiten mogen uitvoeren. Hierbij komt ook de thematiek van verbindingen met andere rechtspersonen en/of vennootschappen aan de orde. Naast de hiervoor bedoelde rechtmatigheid staat bij de beoordeling van de nevenactiviteiten ook de materiële betekenis en de hieruit voortvloeiende risico’s van de activiteiten centraal. De deelneming zelf is hierbij geen doel in zich.

Een van de randvoorwaarden, zoals gesteld onder de punten I.D. en I.H. van MG 2001-26 is de bepaling dat de uitoefening van het toezicht als gevolg van het onderbrengen van activiteiten in verbindingen niet belemmerd mag worden. Dit vereist een transparante en zo volledig mogelijke informatieverstrekking over verbindingen en activiteiten in het volkshuisvestingsverslag, zodanig dat hieruit het risico van de verbinding voor de corporatie blijkt. Met verwijzing naar eerdergenoemde circulaires komt dit neer op een beschrijving per verbinding waaruit – voor zover dit van toepassing is – tenminste de volgende aspecten moeten blijken:

a. de aard van de verbinding, zodat hieruit is af te leiden of de activiteiten zijn te rekenen tot de kerntaken dan wel tot nevenactiviteiten zoals genoemd in MG 2001-26;

b. het eigen statutaire vermogen en de jaaromzet van de verbinding;

c. het financiële belang van de corporatie inzake de inbreng in de verbinding, zoals de omvang van het ingebrachte kapitaal, eventueel verstrekte geldleningen (onder welke voorwaarden, rente, zekerheidstellingen), verstrekte garanties en de inzet van personeel en bedrijfsmiddelen van de corporatie in de verbinding;

d. de financiële omvang van de nevenactiviteiten en kerntaken in de verbinding;

e. welk beleid door de rechtspersoon c.q. vennootschap en de corporatie wordt gevoerd om risico’s rond de activiteiten zoveel mogelijk te beperken, zoals bijvoorbeeld door limitering van projecten in relatie tot de solvabiliteitspositie van de corporatie, door de mate waarin verplichtingen aangegaan kunnen worden als de afzet nog niet is verzekerd en dergelijke;

f. de wijze waarop de verbinding is gewaardeerd in de balans, respectievelijk of deze geconsolideerd is opgenomen

g. de bestuurlijke betrokkenheid van de corporatie in de rechtspersoon c.q. vennootschap.

d. Informatie inzake beleggingen en financiële instrumenten

In het kader van het vaststellen door de accountant of in het volkshuisvestingsverslag voldoende informatie wordt gegeven over het gevoerde beleid en beheer op financieel gebied, op basis waarvan dit beleid en beheer kan worden beoordeeld, zal deze informatie inzicht moeten verschaffen in onder meer de aard en samenstelling en het verloop in het boekjaar van de financiële activa waaronder de beleggingsportefeuille en de mogelijk toegepaste financiële instrumenten.

e. Verkoop woningen aan bewoners en meldingsplicht (artikelen 11c en 11d van het BBSH)

Voor verkoop van woongelegenheden geldt de algemene regel, dat de minimale verkoopprijs ligt op 90% van de marktwaarde (vrij van huur en andere op de woning drukkende lasten) indien er sprake is van verkoop aan anderen dan aan een toegelaten instelling, tenzij het ministerie expliciet toestemming heeft verleend van het genoemde percentage af te wijken. Bij verkoop aan een andere toegelaten instelling is de verkopende toegelaten instelling dus niet gebonden aan enig percentage. Voor de voorgenomen verkoop aan bewoners die een bijdrage ontvangen in het kader van de Wet bevordering eigenwoningbezit hoeft geen ontheffing van dat percentage te worden gevraagd bij het ministerie. Hiervoor gelden de volgende afwijkende minimum verkoopprijzen, te weten:

a. 70%, indien de eigenaar bewoner reeds zijn hoofdverblijf had in de te kopen woning;

b. 80%, indien de eigenaar bewoner in de te kopen woning zal gaan wonen.

Bovendien behoeft het voornemen tot verkoop aan (toekomstige) eigenaar-bewoners en aan andere toegelaten instellingen niet aan het ministerie gemeld te worden.

De circulaires MG 2001- 26 van 5 november 2001, MG 2002-06 van 22 februari 2002 en MG 2002-27 van 23 december 2002 geven regels en richtlijnen over meldingsplicht en ontheffing van het 90% criterium.

f. Huurprijs van woongelegenheden en huurstijging (artikel 15a Besluit beheer sociale-huursector)

De gemiddelde huurprijs van woningen van toegelaten instellingen mag per 1 juli 2003 (MG 2003-02) niet hoger zijn dan de gemiddelde huurprijs van die woningen per 30 juni 2003, verhoogd met 3,4%. Dit percentage is het gemiddelde inflatiepercentage over de afgelopen vijf kalenderjaren vermeerderd met 0,4 procent. Woningen die voor het eerst of aan een opvolgende huurder worden verhuurd en woningen waarvan de huurprijs reeds is verhoogd als gevolg van woningverbetering en onzelfstandige woonruimten worden voor de berekening van de gemiddelde huurprijs buiten beschouwing gelaten.

Bijlage C