Uitvoeringsregeling vakbekwaamheidseisen Wet waardering onroerende zaken

3 februari 1995

nr. WV 95/42 M

Directoraat-Generaal voor Fiscale Zaken/Directie Wetgeving Verbruiksbelastingen

De Staatssecretaris van Financiën,

Gelet op artikel 2, tweede lid, van het Uitvoeringsbesluit onderbouwing en uitvoering waardebepaling Wet waardering onroerende zaken;

Besluit:

Artikel 1

1. Deze regeling geeft uitvoering aan artikel 2, tweede lid, van het Uitvoeringsbesluit onderbouwing en uitvoering waardebepaling Wet waardering onroerende zaken.

2. In deze regeling wordt verstaan onder:

a. de wet: de Wet waardering onroerende zaken;

b. het besluit: het Uitvoeringsbesluit onderbouwing en uitvoering waardebepaling Wet waardering onroerende zaken.

Artikel 2

De vakbekwaamheidseisen, bedoeld in artikel 2, tweede lid, van het besluit omvatten ten aanzien van taxateurs van woningen kennis en vaardigheden op de in de onderdelen a, b en c omschreven terreinen.

a. Algemene taxatietechnische kennis:

– grondige kennis van de rechten die op een woning kunnen rusten;

– grondige kennis van de kadastrale registratie van onroerende zaken en de wijze waarop de kadastrale identificaties worden toegekend door het Kadaster;

– grondige kennis van de omstandigheden die van belang zijn bij de totstandkoming van een transactie en de transactieprijs;

– grondige kennis van de beschikbare methoden voor de waardebepaling van woningen;

– grondige kennis van de noodzakelijke inhoud van een taxatierapport voor een woning;

– kennis van de economische factoren die van belang zijn voor de woningmarkt;

– kennis van de kenmerken die van belang zijn voor de beoordeling van de verschillen tussen twee woningen die mogelijk leiden tot een verschil in marktwaarde;

– kennis van de kenmerken die de bouwkundige kwaliteit van een woning beïnvloeden en van de instrumenten om deze kenmerken te beoordelen;

– grondige kennis van de invloed van de bouwkundige kwaliteit op de waarde van een woning.

b. Praktijkvaardigheden taxeren onroerende zaken:

– het kunnen bepalen van de waarde van een woning;

– het kunnen beoordelen of de prijs bedongen bij een transactie een redelijke indicatie geeft van de marktwaarde van een woning;

– het kunnen beoordelen welke objectgegevens relevant zijn voor de bepaling en de onderbouwing van de waarde van een woning;

– het kunnen bepalen van een verschil in marktwaarde tussen twee woningen;

– het kunnen opstellen van een volledige onderbouwing van een taxatie van een woning;

– het kunnen beoordelen van de bouwkundige kwaliteit van een woning en het kunnen aangeven welke invloed die heeft op de waarde.

c. Specifieke kennis en vaardigheden Wet waardering onroerende zaken:

– grondige kennis van de regels van de wet en de daarop berustende regelingen met betrekking tot de afbakening van een onroerende zaak alsmede van de jurisprudentie ter zake;

– grondige kennis van de regels van de wet en de daarop berustende regelingen met betrekking tot de waardebepaling en de onderbouwing van de waarde alsmede van de jurisprudentie ter zake;

– kennis van de procedures voor de behandeling van bezwaarschriften en beroepschriften in het kader van de wet;

– het kunnen interpreteren van jurisprudentie en het kunnen toepassen van deze jurisprudentie bij de waardebepaling van woningen in concrete situaties;

– het volgens de regels van de wet en de daarop berustende regelingen kunnen afbakenen van een onroerende zaak in het kader van de wet;

– het kunnen toepassen van de jurisprudentie met betrekking tot het afbakenen van een onroerende zaak in het kader van de wet;

– het kunnen identificeren van een onroerende zaak in het kader van de wet aan de hand van de kadastrale aanduiding en de kadastrale oppervlakten;

– het kunnen toepassen van een referentiestelsel in een waarderingsproject;

– het kunnen organiseren van de eigen taxaties in een massaal waarderingsproject;

– het kunnen beoordelen welke objectgegevens gebruikt moeten worden bij de bepaling en de onderbouwing van de vastgestelde waarde bij de uitvoering van een massaal waarderings-project, waarbij mogelijk gebruik gemaakt wordt van geautomatiseerde taxatie-ondersteuning;

– het kunnen beschrijven van de kwaliteit van taxaties in de vorm van kwaliteitskengetallen en het hierover kunnen rapporteren aan de gemeente en aan de Waarderingskamer;

– het ervoor kunnen zorgdragen dat alle elementen van het taxatieproces en alle categorieën woningen op enige wijze onderworpen zijn aan een kwaliteitscontrole;

– het mede op basis van referentiemateriaal kunnen onderbouwen van de waardebepaling ten behoeve van een belanghebbende en eventueel ten behoeve van de rechter in belastingzaken.

Artikel 3

De vakbekwaamheidseisen, bedoeld in artikel 2, tweede lid, van het besluit omvatten ten aanzien van taxateurs van andere onroerende zaken dan woningen kennis en vaardigheden op de in de onderdelen a, b en c omschreven terreinen.

a. Algemene taxatietechnische kennis:

– grondige kennis van de rechten die op een onroerende zaak kunnen rusten;

– grondige kennis van de kadastrale registratie van onroerende zaken en de wijze waarop de kadastrale identificaties worden toegekend door het Kadaster;

– grondige kennis van de omstandigheden die van belang zijn bij de totstandkoming van een transactie en de transactieprijs;

– grondige kennis van de markt voor commercieel gebruikte onroerende zaken, zoals winkels, kantoren en bedrijfsruimten;

– grondige kennis van de beschikbare methoden voor de waardebepaling van niet-woningen, met name de kapitalisatiemethode, vergelijkingsmethode, discounted-cash-flow-berekening en de gecorrigeerde-vervangingswaardeberekening;

– grondige kennis van de noodzakelijke inhoud van een taxatierapport voor een niet-woning;

– kennis van de economische factoren die van belang zijn voor de waarde van niet-woningen;

– kennis van de kenmerken die de bouwkundige kwaliteit van een niet-woning beïnvloeden en van de instrumenten om deze kenmerken te beoordelen;

– grondige kennis van de invloed van de bouwkundige kwaliteit op de waarde van een niet-woning.

b. Praktijkvaardigheden taxeren onroerende zaken:

– het kunnen bepalen van de waarde in het economische verkeer van een niet-woning;

– het kunnen beoordelen of de prijs bedongen bij een verkooptransactie of een verhuurtransactie een redelijke indicatie geeft van de marktwaarde van de niet-woning;

– het kunnen beoordelen welke objectgegevens relevant zijn voor de bepaling en de onderbouwing van de waarde van de niet-woning;

– het aan de hand van marktgegevens met betrekking tot verkoop-, verhuur- en investeringsbeslissingen kunnen bepalen van een verschil in marktwaarde tussen twee vergelijkbare objecten;

– het kunnen opstellen van een volledige onderbouwing van een taxatie van een niet-woning;

– het kunnen beoordelen van de bouwkundige kwaliteit van een object en het kunnen aangeven welke invloed dit heeft op de waarde.

c. Specifieke kennis en vaardigheden Wet waardering onroerende zaken:

– grondige kennis van de regels van de wet en de daarop berustende regelingen met betrekking tot de afbakening van een onroerende zaak alsmede van de jurisprudentie ter zake;

– grondige kennis van de regels van de wet en de daarop berustende regelingen met betrekking tot de waardebepaling en de onderbouwing van de waarde alsmede van de jurisprudentie ter zake;

– kennis van de procedures voor de behandeling van bezwaarschriften en beroepschriften in het kader van de wet;

– het kunnen interpreteren van jurisprudentie en het kunnen vertalen van deze jurisprudentie naar de waardebepaling van niet-woningen in concrete situaties;

– het volgens de regels van de wet en de daarop berustende regelingen kunnen afbakenen van een onroerende zaak in het kader van de wet;

– het kunnen toepassen van de jurisprudentie met betrekking tot het afbakenen van een onroerende zaak in het kader van de wet;

– het kunnen identificeren van een onroerende zaak in het kader van de wet aan de hand van de kadastrale aanduiding en de kadastrale oppervlakten;

– het kunnen bepalen van de vier elementen van een gecorrigeerde-vervangingswaardeberekening overeenkomstig de regelingen op basis van de wet;

– het kunnen vergelijken van de gecorrigeerde vervangingswaarde met marktgegevens en het kunnen beoordelen welk waarderingsvoorschrift bepalend is voor de vast te stellen waarde in het kader van de wet;

– het kunnen toepassen van bijzondere waarderingsvoorschriften;

– het kunnen toepassen van een referentiestelsel in een waarderingsproject;

– het kunnen beschrijven van de kwaliteit van taxaties in de vorm van kwaliteitskengetallen en het hierover kunnen rapporteren aan de gemeente en aan de Waarderingskamer;

– het ervoor kunnen zorgdragen dat alle elementen van het taxatieproces en alle categorieën niet-woningen op enige wijze onderworpen zijn aan een kwaliteitscontrole;

– het mede op basis van referentiemateriaal kunnen onderbouwen van de waardebepaling ten behoeve van een belanghebbende en eventueel ten behoeve van de rechter in belastingzaken.

Artikel 4

Degenen die de waardebepaling ingevolge de wet uitvoeren, moeten uiterlijk 1 januari 1999 voldoen aan de in de artikel 2 en 3 genoemde vakbekwaam-heidseisen.

Artikel 5

Deze regeling treedt in werking met ingang van de tweede dag na de dagtekening van de Staatscourant waarin zij wordt geplaatst en werkt terug tot en met 1 januari 1995.

Artikel 6

Deze regeling wordt aangehaald als: Uitvoeringsregeling vakbekwaamheidseisen Wet waardering onroerende zaken.

De Staatssecretaris van Financiën,W.A. Vermeend.

Toelichting

Artikel 20, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (Stb. 1994, 874), hierna Wet WOZ, bepaalt dat bij of krachtens algemene maatregel van bestuur regels worden gesteld voor de onderbouwing en de uitvoering van de waardebepaling. In het Uitvoeringsbesluit onderbouwing en uitvoering waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (Stb. 1994, 954) is in artikel 2, tweede lid, neergelegd dat de vakbekwaamheids-eisen die worden gesteld aan degenen die de waardebepaling uitvoeren, bij ministeriële regeling worden vastgesteld. De onderhavige ministeriële regeling strekt daartoe. De vakbekwaamheidseisen zijn geformuleerd door de Waarderingskamer; de regeling is voorts opgesteld in overleg met het Ministerie van Economische Zaken.

De regeling bevat in de artikelen 2 en 3 bepalingen omtrent de eisen waaraan de taxateurs die de waardebepaling in het kader van de Wet WOZ uitvoeren, wat kennis en inhoudelijke vaardigheden betreft, dienen te voldoen.

De vakbekwaamheidseisen voor taxateurs in het kader van de Wet WOZ vertonen sterke overeenkomst met de vakbekwaamheidseisen die aan andere taxateurs van onroerende zaken worden gesteld. Dit ligt voor de hand omdat ook de aard van de werkzaamheden voor een belangrijk deel overeenkomen. Bij de taxatiewerkzaamheden in het kader van de Wet WOZ kunnen, evenals bij de taxaties voor de onroerende-zaakbelastingen, makelaars en beëdigd taxateurs worden betrokken. Deze inzet van plaatselijke makelaars in een waarderingsproject van een gemeente kan van groot belang zijn voor de aansluiting op de lokale markt.

Uit de in de regeling opgenomen vakbekwaamheidseisen komt duidelijk naar voren dat de taxateur Wet WOZ marktkennis moet hebben om transacties te kunnen beoordelen en te kunnen verwerken in de waardebepaling van individuele objecten. Deze vaardigheden zijn volledig vergelijkbaar met de vakbekwaamheidseisen die gesteld worden aan een makelaar of een beëdigd taxateur.

Naast de taxatievaardigheden van makelaars en taxateurs dient de WOZ-taxateur te beschikken over vaardigheden die meer specifiek samenhangen met de uitvoering van de Wet WOZ. De taxateur zal kennis moeten hebben met betrekking tot de specifieke onderwerpen van de Wet WOZ, zoals 'referentiesystemen en kwaliteitsbewaking', 'objectafbakening' en 'juridische procedures en onderbouwing taxaties'. In de artikelen 2 en 3 zijn de vereiste vaardigheden van de taxateurs daarom in drie onderdelen uitgesplitst. De onderdelen a en b betreffen de algemene taxatietechnische kennis en praktijkvaardigheden; deze zijn gebruikelijk voor alle categorieën taxateurs. Onderdeel c is specifiek voor de WOZ-taxateur.

In de regeling is bij de beschrijving van de vaardigheden onderscheid gemaakt tussen de taxateur woningen (artikel 2) en de taxateur niet-woningen (artikel 3). Bij de taxateur woningen ligt het accent meer op de massaliteit van het waardebepalingsproject en daarom op het gebruik van referentiesystemen en geautomatiseerde hulpmiddelen. Voor de taxateur niet-woningen ligt het accent sterker op de verschillende taxatiemethoden in verband met de grotere diversiteit van de te taxeren objecten.

De gemeenten dienen in het door hen op grond van artikel 3 van het Uitvoeringsbesluit onderbouwing en uitvoering waardebepaling in te dienen plan van aanpak aan te geven hoeveel van de bij de waardebepaling in te zetten taxateurs aan de eisen voldoen. De beoordeling óf de taxateurs aan de eisen voldoen, berust bij de gemeenten. Zij zijn immers in eerste instantie verantwoordelijk voor een goede uitvoering van de Wet WOZ.

Omdat de algemene, theoretische en praktische taxatie-eisen (onderdelen a en b van de artikelen 2 en 3) in belangrijke mate overeenstemmen met die welke gelden voor beëdigde taxateurs en makelaars, kunnen gemeenten ervan uitgaan dat degene die beëdigd is als makelaar of taxateur aan de eisen geformuleerd in deze onderdelen voldoet. De gemeente kan er tevens van uitgaan dat degene die beëdigd is als rentmeester, degene die in het bezit is van het diploma voor de makelaardij in onroerende goederen afgegeven door de Stichting Vakexamen Makelaardij in onroerende goederen SVM, en degene die in het bezit is van het diploma HEAO met de specialisatie makelaardij voldoet aan het theoretische deel van de algemene taxatie-eisen (onderdeel a van de artikelen 2 en 3). Ten slotte kan de gemeente ervan uitgaan dat degene die een afzonderlijke verklaring heeft van een Kamer van Koophandel dat de proeve van bekwaamheid omschreven in het Besluit vakbekwaamheid makelaars in onroerende goederen (Stb. 1972, 428) met goed gevolg is afgelegd, voldoet aan het praktische deel van de algemene taxatie-eisen (onderdeel b van de artikelen 2 en 3).

Van het voldoen aan de in artikel 2, onderdeel c, dan wel artikel 3, onderdeel c, meer specifiek op de Wet WOZ gerichte eisen dient op andere wijze te blijken, daar er thans nog geen opleiding of toets is die is toegespitst op de aldaar gewenste kennis en vaardigheden. Naar verwachting zullen diverse opleidingsinstituten de benodigde lesstof gaan aanbieden. De Waarderingskamer zal ervoor zorgen dat er een vorm van toetsing voor deze opleidingen komt. De taxateur die deze toetsing met goed gevolg heeft afgelegd, wordt geacht te voldoen aan de eisen specifiek voor de Wet WOZ zoals geformuleerd in de onderdelen c van de artikelen 2 en 3.

Artikel 4 van deze regeling voorziet in een overgangsregeling om taxateurs de gelegenheid te bieden hun vaardigheden met de gestelde eisen in overeenstemming te brengen. Deze overgangsregeling loopt tot 1 januari 1999. Dit betekent dat met ingang van 1 januari 1999 taxateurs die onder verantwoordelijkheid van het college van burgemeester en wethouders belast zijn met de waardebepaling van onroerende zaken, aan de in de artikelen 2 en 3 gestelde eisen met betrekking tot de inhoudelijke vaardigheden moeten voldoen.

De Staatssecretaris van Financiën,

W.A. Vermeend.

Naar boven