Tweede Kamer der Staten-Generaal
2
Vergaderjaar 2006-2007
KST102698
2006-2007
30 854
Modernisering huurbeleid kabinet Balkenende II De gevolgen van een stelselwijziging
nader bekeken
Nr.
2
INITIATIEFNOTA
Inhoudsopgave blz.
1.
Inleiding
1
2.
Het wetsvoorstel in kort bestek
4
3.
Regionale en lokale gevolgen
17
4.
Gevolgen wijk
47
5.
Gevolgen woningvoorraad
53
6.
Conclusies en beslispunten
60
7.
Financiële consequenties
63
Bijlagen
64
1. Inleiding
De woningmarkt zit op slot. De komende jaren zal alles op alles gezet
moeten worden om de woningmarkt weer van het slot te halen. Vrijwel iedereen,
van politicus tot wetenschapper, van huurder tot verhuurder is het over eens
dat er iets moet gebeuren. Ook de PvdA vindt dat de problemen op de woningmarkt
voortvarend aangepakt moeten worden. Reden te meer om kritisch te kijken naar
de gevolgen van de stelselwijziging die het kabinet Balkenende II voorstelt.
De PvdA vreest dat de modernisering van het huurbeleid negatieve effecten
zal hebben op het functioneren van de woningmarkt, de ruimtelijke segregatie
en de bevolkingsopbouw van de wijk. Rijken komen tussen de rijken te wonen,
en armen komen in de slechtste wijken te wonen. Kinderen met verschillende
sociaal economische achtergronden gaan niet meer samen naar school omdat ze
simpelweg niet in dezelfde buurt wonen.
De voormalige minister van VROM, Sybilla Dekker presenteerde in november
2004 een ingrijpend plan voor het moderniseren van het huurbeleid. De stelselwijziging
voorziet in een koppeling tussen het huurprijsbeleid, de woningbouwproductie
en de huurtoeslag. Verhuurders moeten meer woningen bouwen en een bijdrage
leveren aan de huurtoeslag. In ruil daarvoor krijgen zij ruimte de huren te
verhogen. Wanneer er de komende jaren voldoende woningen gebouwd zijn mogen
de huren van een deel van de woningen worden vrijgegeven. Op termijn moet
voor 25% van al de huurwoningen een markthuur gelden, thans is dit
voor 5% van de huurvoorraad het geval. Op basis van de
marktwaarde van huurwoningen, uitgedrukt in de WOZ-waarde, wordt vastgesteld
welke huurwoningen geliberaliseerd worden. De woningen met een hoge marktwaarde
komen voor liberalisatie in aanmerking.
De PvdA heeft zich in de Kamer verzet tegen de invoering van dit beleid.
De PvdA concludeert dat het huurbeleid niet zonder meer leidt tot de bouw
van meer woningen. Wel leidt het tot een stijging van de woonlasten van huurders
en tot het afwentelen van een bezuiniging bij VROM op verhuurders en daarmee
de huurders. Daarnaast heeft de PvdA voortdurend gewezen op de gevolgen van
de koppeling tussen de WOZ-waarden en het huurbeleid. De vele vragen over
de gevolgen van deze koppeling zijn naar de mening van de fractie niet voldoende
door de regering beantwoord. Zo kan de minister geen scherp beeld geven welk
deel van de woningvoorraad op termijn geliberaliseerd wordt. Niet waar deze
woningen staan of wat voor soort woningen dit zijn. De veronderstelling dat
in iedere regio na liberalisatie van een deel van de huurwoningen voldoende
betaalbare huurwoningen beschikbaar blijven is niet met onderzoek onderbouwd.
De PvdA-fractie concludeert dat een aantal basisaannames voor een goed
functionerende woningmarkt en samenleving door vrijwel al de partijen gedeeld
worden. Deze aannames zijn:
1. een streven naar ongedeelde regio’s en wijken;
2. voldoende betaalbare woningen voor mensen met lagere en middeninkomens;
3. jongeren en ouderen in randgemeenten en op het platteland moeten in
de eigen regio een betaalbare woning kunnen vinden.
De effecten van de stelselwijziging op deze kenmerken van een goed functionerende
woningmarkt zijn niet voldoende onderzocht. Reden voor de PvdA-fractie om
zelf het initiatief te nemen tot het onderzoeken van de gevolgen van de koppeling
tussen WOZ-waarde en huurbeleid. Het is van groot belang dat de Kamer en de
regering een helder beeld hebben van de effecten van het huurbeleid op de
spreiding en de beschikbaarheid van een divers aanbod aan betaalbare woningen
in Nederland.
Het onderzoek van de PvdA-fractie richt zich op het effect van de koppeling
tussen WOZ-waarde en huurbeleid en de gedeelde basisaannames voor een gezonde
woningmarkt. Op verschillende schaalniveaus wordt de spreiding van de huurwoningen
die op termijn geliberaliseerd worden in beeld gebracht. Geanalyseerd wordt
wat de effecten zijn van het vrijgeven van een deel van de huren voor de spreiding
en beschikbaarheid van betaalbare woningen binnen woningmarktregio‘s,
binnen een aantal gemeenten, en op de woningvoorraad.
Op basis van dit onderzoek zal de PvdA aantonen dat de introductie van
de WOZ-waarde als grens voor het al dan niet vrijgeven van de huurprijs een
negatief effect heeft op het functioneren van de woningmarkt en de bevolkingsopbouw.
In nieuwbouwwijken, populaire wijken of populaire delen van een woningmarktregio
zijn de WOZ-waarden hoger dan gemiddeld. Daar wordt een groot deel van de
huren vrijgegeven. Dit is eveneens het geval bij de huurwoningen in kleine
plattelandsgemeenten en randgemeenten. Terwijl juist daar meer betaalbare
woningen zouden moeten komen. Vooral de huurwoningen in de grote steden en
in de minder gewilde wijken blijven betaalbaar doordat de gemiddelde WOZ-waarde
daar lager is.
Voorts is het woningtype van invloed op de hoogte van de WOZ-waarde. Grote
woningen hebben een hogere WOZ-waarde en vallen daarom vaak in het geliberaliseerde
segment. Kleine woningen met een lagere WOZ-waarde blijven betaalbaar. Het
bezit van de corporaties dat niet geliberaliseerd wordt zal eenzijdig worden.
Het gereguleerde bezit van corporaties zal vooral bestaan uit gestapelde bouw,
1, 2 en 3 kamer appartementen en de bestaande voorraad. De PvdA verwacht dat
de beschikbaarheid van betaalbare grotere grondgebonden huurwoningen daardoor
fors zal afnemen.
De minister erkent dat de WOZ-grenzen van invloed zijn op de beschikbaarheid
van betaalbare woningen in regio‘s en gemeenten. Op aandringen van de
Tweede Kamer hebben gemeenten die het niet eens zijn met de hoogte van de
WOZ-grens een beroep kunnen doen op lokaal maatwerk. Bij gemeenten waar het
aandeel betaalbare woningen te klein zou worden kon de WOZ-grens worden verhoogd.
De minister heeft op basis van de verzoeken van gemeenten in 31 gevallen de
WOZ-grenzen aangepast. Zo is de WOZ-grens voor de Waddeneilanden verhoogd
van € 150 000 naar € 195 000. In het onderzoek
naar de gevolgen van het huurbeleid zal eveneens bekeken worden welk effect
het toepassen van lokaal maatwerk heeft gehad.
De leden van de PvdA dringen er op aan eerst te onderkennen, en zonodig
verder te onderzoeken, wat de effecten zijn voordat er onomkeerbare besluiten
genomen worden. Anders lopen we het risico dat over een aantal jaren, als
de resultaten van de stelselwijziging onomkeerbaar zichtbaar worden, we moeten
concluderen dat de stelselwijziging verkeerd is uitgepakt.
Leeswijzer
Hoofdstuk 2 beschrijft het wetsvoorstel in kort bestek. Tevens wordt in
dat hoofdstuk ingegaan op de veronderstellingen die ten grondslag liggen aan
het wetsvoorstel. Hoofdstuk 3, 4, en 5 laten de resultaten van het onderzoek
zien, hoofdstuk 3 beschrijft de gevolgen voor de stedelijke regio’s
en «overig» Nederland. In dit hoofdstuk wordt voor een aantal
regio’s aan de hand van de informatie van de betrokken gemeenten geïllustreerd
wat er van het lokale maatwerk terecht is gekomen. Hoofdstuk 4 laat voor vier
gemeenten zien wat de gevolgen zijn op wijkniveau. Hoofdstuk 5 illustreert
aan de hand van beelden van woningen de gevolgen naar woningtypen die nog
tot de sociale voorraad behoren. In hoofdstuk 6 volgen de conclusies.
Het onderzoek is uitgevoerd door Jacqueline Tellinga, fractiemedewerker
PvdA-fractie Tweede Kamer.
2. Het wetsvoorstel in kort bestek
De woningmarkt in Nederland functioneert niet goed. Er worden te weinig
nieuwe woningen gebouwd, de verbetering van de oude wijken komt te langzaam
op gang, de doorstroming stagneert en er zijn lange wachtlijsten voor betaalbare
huurwoningen. Vooral huishoudens met lage inkomens, starters en ouderen zijn
hiervan de dupe. Een grotere woningbouwproductie en meer doorstroming zijn
hard nodig.
De kabinetten Balkenende willen de problemen oplossen door verhuurders
ruimere mogelijkheden te geven om de huren te verhogen, een modernisering
van het huurbeleid. Met dit huurbeleid moet er meer investeringen in de woningmarkt
worden uitgelokt. Dit betekent dat wordt gebroken met het huurbeleid zoals
we dat al jaar en dag kennen, een huurbeleid dat in het teken staat van de
betaalbaarheid van het wonen voor de huurder. Het nieuwe huurbeleid beoogt
een beter investeringsklimaat voor verhuurders te scheppen. De minister: «Met de uitbreiding van het geliberaliseerde gebied op termijn
ontstaat een beter investeringsklimaat voor verhuurders. Zij kunnen dan de
betreffende woningen tegen een markthuurniveau verhuren. Bij een markthuurniveau
zullen investeerders eerder geneigd zijn in de huursector te beleggen». (Tweede Kamer, 30 595, nr. 9). De Raad van State verwacht
daarentegen van de huurprijsliberalisatie slechts een beperkte invloed op
de investeringen. Op de hoorzitting die de Vaste Kamercommissie voor VROM
op 19 oktober organiseerde werd onder andere door de voorzitter van de
IVBN (belangenvereniging voor vastgoedbeleggers) naar voren gebracht dat de
vormgeving van het nieuwe huurbeleid er toe leidt dat ze minder in plaats
van meer investeren in huurwoningen voor het zogenaamde middensegment.
Om het investeringsklimaat te verbeteren heeft het kabinet een set aan
maatregelen aangekondigd:
1. Het segment van de huurwoningenvoorraad waarbij de huurprijs is geliberaliseerd
(en dus niet is onderworpen aan huurprijsregelgeving) wordt op termijn vergroot.
Wanneer er voldoende woningen bijgebouwd worden mag tot 20% van de
huurwoningen geliberaliseerd worden. Woningen die op termijn geliberaliseerd
worden vallen in een overgangssegment.
2. In het overgangssegment geldt een hogere maximale huurprijsgrens en
(gebaseerd op het woningwaarderingsstelsel met een opslag). De overheid stelt
jaarlijks de maximale huurstijging vast. De huren van woningen in dit overgangssegment
mogen tussen 2007 en 2009 sneller stijgen dan de huurwoningen die gereguleerd
blijven.
3. De WOZ-waarde wordt geïntroduceerd als grenswaarde tussen het
gereguleerde en geliberaliseerde segment.
4. Het woningwaarderingsstelsel wordt gemoderniseerd. Op basis van dit
stelsel wordt de maximale huur vastgesteld. De WOZ-waarde bepaalt voor een
deel de maximale huurprijs van alle huurwoningen in het gereguleerde en overgangssegment.
5. Geleidelijk zal er meer ruimte komen voor differentiatie van de jaarlijkse
huurverhogingen. De maximale huurverhoging van gereguleerde huurwoningen mogen
de komende jaren een aantal procenten boven de inflatie stijgen.
6. Zittende huurders worden beschermd.
De bescherming van zittende huurders is door de Kamer tijdens het debat
op 6 april 2006 ingebracht. Op die manier wordt voorkomen dat zittende
huurders door het afschaffen van de huurprijsbescherming gedwongen worden
te verhuizen. Deze bescherming heeft onmiskenbaar gevolgen voor de doorstroming.
Immers zittende huurders kunnen door verhuizing hun extra rechten op huurprijsbescherming
en huurtoeslag kwijt raken. Een onderzoek naar de effecten hiervan
op de doorstroming was op zijn plaats geweest. Hierin heeft de minister helaas
niet willen voorzien.
Uit antwoorden van het Ministerie blijkt dat naar schatting 350 000
woningen die in het overgangs- of geliberaliseerde segment terecht komen,
worden bewoond door huishoudens met een inkomen tot de voormalige ziekenfondsgrens.
De groep die het overgangsrecht heeft is dus nog groter.
Van deze 350 000 huishoudens ontvangen er ongeveer 120 000 huurtoeslag
en 230 000 niet. De kans dat deze huishoudens zullen verhuizen is klein
omdat een vergelijkbare huurwoning fors duurder zal zijn. Bovendien zullen
bewoners die overwegen om te verhuizen en die daarbij terecht komen in een
woning in het overgangs- of geliberaliseerde segment geen recht meer hebben
op huurtoeslag. Met het wetsvoorstel is namelijk ook geregeld dat alleen de
zittende huurders in het overgangs- en geliberaliseerde segment in aanmerking
komen voor huurtoeslag, nieuwe huurders niet. Zittende huurders met huurtoeslag
zullen minder snel een tijdelijke of onzekere baan nemen. Als ze in het overgang-
of geliberaliseerde segment wonen kunnen ze immers geen huurtoeslag meer ontvangen
als ze hun tijdelijke baan weer kwijt raken en weer in inkomen achteruitgaan.
Dit risico zal belemmerend werken op het accepteren van (beter betaald) werk.
Deze gegevens onderstreept de noodzaak om meer kennis te hebben van de doorstromingseffecten
en de armoedeval. De minister heeft hier niet in willen voorzien.
Modernisering huurbeleid en heffingswet
De modernisering van het huurbeleid staat niet op zichzelf. Een belangrijk
argument om het huurbeleid te verruimen is dat in het regeerakkoord is afgesproken
dat op de begroting van VROM jaarlijks 250 miljoen moet worden bezuinigd (dit
kwam bovenop bezuiniging huurtoeslag en Stedelijke vernieuwing). Het kabinet
heeft hiertoe de Interimwet Betaalbaarheidsheffing opgesteld. Deze wet voorziet
erin dat verhuurders een bijdrage gaan leveren aan de kosten die het Rijk
maakt ten behoeve van de betaalbaarheid van het wonen. Als tegenprestatie
krijgen ze meer ruimte om de huren te verhogen. De heffing die de afzonderlijke
corporaties krijgen van het rijk is gebaseerd op de WOZ-waarde van het bezit.
Deze wet is thans bij de Eerste Kamer der Staten-Generaal in behandeling.
Over de wet Modernisering Huurbeleid, die de verhuurders meer ruimte moet
bieden, moet de Tweede Kamer nog beslissen. Reden voor Aedes om zich op 4 september
2006 per brief tot de Vaste Kamercommissie van VROM te wenden en de Kamer
te wijzen op de koppeling van de twee wetten en aan te dringen op tijdige
behandeling.
Vergroting van omvang groep die op gereguleerde woningen
is aangewezen
Uitgangspunt van het wetsvoorstel Modernisering Huurbeleid is dat de grenzen
van de verschillende huursegmenten zodanig zijn vastgesteld dat in elke regio
voldoende gereguleerde woningen zijn voor de huisvesting van alle huishoudens
met een inkomen tot 33 000 euro. In elke regio zullen dus, volgens de
minister, voldoende betaalbare woningen beschikbaar zijn. Hiervan is, volgens
het voorstel, sprake als 75% van de huidige woningvoorraad behouden
blijft in de sociale voorraad.
Deze 75% was gebaseerd op een doelgroep van alle huishoudens tot
de huurtoeslaggrens (29 000 euro). In de wet is echter de doelgroep uitgebreid
naar alle huishoudens met een inkomen tot 33 000 euro (de voormalige
ziekenfondsgrens). De doelgroep is dus groter geworden. Het percentage woningen
dat voor deze groep beschikbaar moet blijven niet. Dat klopt niet. Wat betreft
de landelijke cijfers komen wij tot de volgende opstelling:
Inkomensgroep tot de voormalige ziekenfondsgrens in vergelijking
tot inkomensgroep huurtoeslag
Bruto-inkomen
tot 29 000 euro
tot 33 000
euro
Aantal huishoudens per inkomensklasse
2 597 000
2 982 000
Woonsituatie: Eigen woning
583 000
763 000
Woonsituatie: Huurwoning
2 014 000
2 219 000
Gebaseerd op voorlopige CBS-cijfers 2004, zelf gecorrigeerd voor nominale
inkomensontwikkeling in 2005 en 2006.
Het aantal bewoners dat een huurwoning bewoont en behoort tot de doelgroep
neemt toe met ruim 200 000 huishoudens, naar 2 219 000. De
vraag is of gemeenten voldoende gereguleerde voorraad overhouden om hun hele
doelgroep te kunnen huisvesten. Het is voor de minister echter helaas niet
mogelijk om per gemeente de cijfers te geven over de omvang van de nieuwe
doelgroep. Ook de gemeenten zelf hebben geen zicht op de omvang van hun nieuwe
doelgroep (zie verder hoofdstuk 3). Het aantal mensen dat aangewezen is op
gereguleerde huurwoning is uitgebreid. In het wetsvoorstel is hier geen rekening
mee gehouden. Men blijft er ondanks groei van de doelgroep er toch vanuit
dat er in elke regio voldoende woningen zijn voor de doelgroep.
Overigens is het ook de vraag in hoeverre huishoudens met bijvoorbeeld
een inkomen van 40 000 euro in een krappe woningmarkt wel aan een betaalbare
woning kunnen komen. De hypotheek strekt niet verder dan 160 000 euro
en het netto maandelijkse loon biedt niet de ruimte om een huur van 800 tot
1000 euro per maand kaal te betalen.
WOZ grenswaarden voor het geliberaliseerde en overgangssegment
Het nieuwe stelsel introduceert de WOZ-waarde als grenswaarde tussen het
gereguleerde en geliberaliseerde segment. Voor het vaststellen van de grenswaarden
geldt, zoals gezegd, het uitgangspunt dat 75% van de huurwoningen in
het gereguleerde segment moet vallen. Voor deze woningen blijft de huurprijsbescherming
gelden. (De maximale huurprijs voor de sociale voorraad is per 1 juli
2006 614,90 euro).
Om recht te doen aan het feit dat de woningmarkt in Nederland per regio
sterk kan verschillen, zowel wat betreft marktdruk als wat betreft de omvang
van de doelgroep, biedt de wet ruimte voor regionale differentiatie van de
WOZ grenzen. Er zijn vijf verschillende grenswaarden geïntroduceerd,
te weten: 130 000 euro, 150 000 euro, 175 000 euro, 195 000
euro en (later toegevoegd) 205 000 euro. De grenswaarden tussen het overgangs-
en geliberaliseerde segment liggen 100 000 euro boven de grens van het
gereguleerde segment en zijn vastgesteld op 230 000 euro, 250 000
euro, 275 000 euro, 295 000 euro en 305 000 euro. De hierna
volgende kaart toont de WOZ grenzen per gemeente. In bijlage 1 is het volledige
overzicht van de grenswaarden per gemeente opgenomen.
Bouwproductie
De huurprijzen van de woningen in het overgangssegment mogen vrijgegeven
worden wanneer het woningtekort is teruggedrongen. Het streven is een woningtekort
van 2,2% in 2008. In 2010 mag het woningtekort landelijk niet groter
zijn dan 1,5%. Dit betekent concreet dat er in de periode van 2005
tot 2010 in Nederland in totaal 445 000 woningen gebouwd moeten worden.
Dit streven is uitgewerkt per regio en vastgelegd in de zogenaamde «Achttien
Woningbouwafspraken 2005–2010». De mogelijkheid tot het vrijgeven
van het overgangssegment is gekoppeld aan deze afspraken. Het wordt opgeheven
bij realisatie van de bouwafspraken in de regio. De ijkmomenten daarvoor zijn
2008 en 2010. Bijlage 2 geeft een overzicht van de productiecijfers per stedelijke
regio en voor de «overige gemeenten».
Wanneer in 2008 in een betreffende regio het afgesproken aantal woningen
gerealiseerd is komt het overgangsgebied te vervallen. De productie in 2008
en 2009 is, volgens het wetsvoorstel, in dat verband niet meer relevant voor
de vraag of het overgangsgebied moet worden beëindigd.
Het procentuele woningtekort is vertaald naar concrete afspraken over
aantallen nieuw te bouwen woningen. De regering hanteert hier impliciet de
veronderstelling dat er in de komende jaren geen veranderingen in de vraag
optreedt. Er wordt immers getoetst op gebouwde productie, en niet op het woningtekort
dat zich in 2008 dan wel 2010 voordoet. Dit kan tot gevolg hebben dat in verschillende
regio’s het woningtekort in 2010 hoger dan 1,5% kan zijn terwijl
op basis van de bouwafspraken aan de eisen voor het oplossen van het woningtekort
wél voldaan is. Zo blijkt uit het convenant woningbouwafspraken 2005–2010
dat in Amsterdam en omgeving ook na realisatie van de woningbouwafspraken
het woningtekort in 2010 3,6% zal zijn. De provincie Utrecht becijferde
eveneens dat het woningtekort in Utrecht en omgeving na 2010 fors boven 1,5%
zal liggen. Naar verwachting is het woningtekort in Utrecht en omgeving in
2015 ruim 3% (onderzoek Commissie Onderzoek Bouwstagnatie, Provincie
Utrecht). Ook in Eindhoven zal het woningtekort niet daadwerkelijk zijn opgelost.
De NMA concludeerde in juli 2006 immers dat er in de regio Eindhoven zeker
tot 2015 sprake zal zijn van absolute schaarste van sociale huurwoningen (Besluit
NMa nr. 4173/200 betreffende fusie woningcorporaties Hendrik Hartog van Lotharingen
en SWS).
Uitvoeringsaspecten WOZ-waarde
De WOZ-waarde bepaalt in welk segment een huurwoning valt. Daarnaast heeft
het invloed op de hoogte van de maximale huur van alle huurwoningen in het
gereguleerd of overgangsegment. Wat betekent de introductie hiervan in de
uitvoeringspraktijk.
De Kamer heeft tijdens de behandeling van het huurbeleid in het bijzonder
vaak stilgestaan bij de gevolgen van de introductie van de WOZ-waarde in het
huurbeleid. De Wet WOZ is een belastingwet die in beginsel niet zomaar aansluit
bij de wetgeving voor het huurbeleid. In het kader van deze nota willen we
de belangrijkste knelpunten memoreren:
– Een reële WOZ-waarde is met name in wijken met overwegend
huurwoningen moeilijk te bepalen. Op basis van de koopwoningen in de wijk
wordt de waarde van de huurwoningen geschat. Dit betekent dat geen rekening
wordt gehouden met de vaak grote kwaliteitsverschillen tussen koop- en huurwoningen.
– De WOZ-waarde is niet geschikt voor een schatting op de euro nauwkeurig.
Dit blijkt ook uit het feit er geen bezwaar gemaakt kan worden tegen een WOZ-taxatie
waarbij de te verwachten waarde tot 5% afwijkt van de getaxeerde waarde.
Voor het gebruik van de WOZ-waarde binnen de belastingwetgeving is deze schatting
werkbaar: een afwijking van enkele honderden of zelfs duizenden
euro‘s heeft namelijk zeer beperkte gevolgen voor de belastingheffing.
Met de modernisering van het huurbeleid betekent het echter dat voor een woning
met een WOZ-waarde van slecht één euro boven de gereguleerde
grens een andere huurprijsbescherming geldt.
– De bestaande effectieve en laagdrempelige rechtsbescherming in
het kader van de huurprijsbescherming verandert met de introductie van de
WOZ-waarde in het huurbeleid. Op dit moment kunnen huurders huurprijs, huurverhoging,
achterstallig onderhoud, en het huursegment waarin de woning valt voorleggen
aan de Huurcommissie. Het advies van de Huurcommissie is bindend. Wanneer
het advies niet nagekomen wordt heeft de kantonrechter het laatste woord.
Na modernisering van het huurbeleid is de WOZ-waarde van invloed op zowel
huurprijs, maximale jaarlijkse huurverhoging als op het segment waarin de
woning valt. Dit heeft tot gevolg deze aspecten pas definitief kunnen worden
vastgesteld wanneer de WOZ-waarde onherroepelijk vastligt. Tegen de WOZ-beschikking
staat een uitgebreide bezwaaren beroepsprocedure open die doorloopt tot aan
de Hoge Raad. Daardoor kan het jaren duren voordat de WOZ-beschikking definitief
vast staat. Gedurende deze periode is een uitspraak door de Huurcommissie
niet mogelijk. Het gevolg is dat de huurder of de verhuurder gedurende al
die tijd te weinig of te veel huur moet betalen. De huurprijsbescherming dreigt
op die manier uitgehold te worden. De meeste huurders hebben niet de financiële
ruimte om vier jaar teveel huur te moeten betalen alvorens er duidelijkheid
ontstaat of ze die terugkrijgen. De minister verwacht dat het aantal bezwaren
tegen de WOZ-taxatie niet hoog zal zijn en dat een bezwaar binnen een jaar
is afgehandeld. Een oplossing voor de langdurige beroepsprocedure biedt hij
niet.
– De rechtsbescherming van huurders en verhuurders staat eveneens
onder druk doordat de bezwaren tegen de WOZ-taxatie van peiljaar 2003 (beschikkingen
vastgesteld begin 2005) niet meer mogelijk zijn. Op het moment dat de voorlopige
beschikkingen zijn verzonden was echter nog niet bekend of en op welke wijze
de WOZ-waarde van invloed zou zijn op het huurbeleid. De minister heeft na
kritiek van de Kamer en de Raad van State hierover geregeld dat huurders die
na januari 2005 een woning hebben betrokken alsnog een WOZ-beschikking kunnen
opvragen en dat een bezwaarprocedure open staat. Dit geldt echter niet voor
verhuurders en huurders die destijds niet op de hoogte waren van het belang
van de WOZ. Eveneens geldt dit niet voor huurders die na januari 2007 een
woning betrekken waarvan de WOZ-waarde vast staat. Dit punt verdient de aandacht
van de Kamer.
Lokaal maatwerk
Tijdens het debat op 6 april 2006 is de regering verzocht om «in
overleg met gemeenten en corporaties, de grenzen van de verschillende delen
van de huurmarkt zo te stellen dat gemeenten in hun woningmarkt ook daadwerkelijk
de beschikking hebben over een substantieel gereguleerd deel, een overgangsgebied
en een geliberaliseerd deel van de huurmarkt, waardoor differentiatie in wijken
mogelijk is». (motie Koşer Kaya en Van Bochove, Tweede Kamer
27 926, nr. 106)
Over het overleg dat met de gemeenten heeft plaatsgevonden kan het volgende
worden opgemerkt. De minister heeft de gemeenten per brief op 7 februari
2006 (kenmerk 2006225620) geïnformeerd over de WOZ-grenzen die de verschillende
segmenten van huurprijsregulering afbakenen. De gemeenten zijn gevraagd of
dit zou leiden tot problemen met de huisvesting van huishoudens met een lager
inkomen in de gemeente. Tot 22 mei 2006 zijn de gemeenten in de gelegenheid
gesteld hierop te reageren. De minister had zich daarbij echter bij voorbaat
op het standpunt gesteld dat alleen in uitzonderlijke gevallen
aanpassing geëigend kan zijn.
De VNG schrijft hierover in een brief aan de Vaste Kamercommissie van
VROM op 12 oktober 2006: «In deze brief werd
aangegeven dat het «om uitzonderingen zou moeten gaan een bredere toepassing
werd niet voorzien». Voorts gaf de minister aan: Ik zie om deze reden
geen aanleiding meer om in bepaalde gemeenten afwijkende grenzen vast te stellen
(...). Alleen wanneer specifieke omstandigheden het regionaal functioneren
van een woningmarkt onmogelijk maken, zoals mogelijk (cursivering VNG) bij
de Waddeneilanden het geval is, wil ik een uitzondering overwegen. Daarmee
heeft de minister duidelijk de indruk willen wekken dat slechts in zeer uitzonderlijke
gevallen bijstelling van WOZ-waardegrenzen aan de orde zou kunnen zijn. Reden
waarom menige gemeente heeft afgezien van het indienen van een verzoek».
Deze brief, die voorlag in een periode van gemeenteraadsverkiezingen en
collegevorming – met andere woorden een politiek vacuüm –
heeft geleid tot 90 gemeentelijke reacties. Daarvan deden 67 gemeenten een
verzoek om lokaal maatwerk, en zijn er 31 gehonoreerd. Zie verder in dit verband
hoofdstuk 3.
De gemeenten aan wie lokaal maatwerk is toegekend, betreffen: Amsterdam,
Den Bosch, Zwolle, Ameland, Schiermonnikoog, Terschelling, Vlieland, Texel,
Hof van Twente, Zeewolde, Horst aan de Maas, Meerssen, Loon op Zand, Nuenen,
Son en Breugel, Sint Oedenrode, Schijndel, Oisterwijk, Bergschenhoek, Berkel
en Rodenrijs, Bleiswijk, Wassenaar, Westland, Midden-Delfland, Pijnacker-Nootdorp,
Aalsmeer, Diemen, Heemstede, alsmede de gemeenten Hattem, Heerde en Epe. (Zie
ook bijlage 3).
Instrumenten gemeenten
Tijdens het debat op 6 april 2006 heeft de Kamer de regering verzocht «de
positie van de gemeenten te versterken door te regelen dat gemeenten harde
afspraken kunnen maken met woningcorporaties over het aanbod van de verschillende
woningtypen in de verschillende wijken». (motie Koşer Kaya en
Van Bochove, Tweede Kamer 27 926, nr. 107)
De reden voor deze motie is dat menging in wijken, dus voldoende goedkopere
woningen in dure wijken en ook duurdere woningen in goedkope wijken, door
de Kamer essentieel wordt gevonden. Dit zorgt namelijk voor een evenwichtige
spreiding van verschillende bevolkingsgroepen in een gemeente.
Wat betreft het instrumentarium waar gemeenten gebruik van kunnen maken
om segregatie te voorkomen, verwijst de minister naar vrijwillige regulering
en afspraken tussen gemeenten en corporaties. De minister: «Gemeenten kunnen afspraken maken over de huisvesting van huishoudens
met een lager en middeninkomen, zowel in regionaal verband met andere gemeenten,
als met de lokaal werkzame sociale verhuurders. Deze afspraken kunnen onder
meer betrekking hebben op de toegang tot elkaars woningmarkten en het bereikbaar
houden/maken van duurdere wijken. Eventueel kunnen ook commerciële verhuurders
daarbij worden betrokken, bijvoorbeeld in het kader van afspraken over gebiedsgerichte
ontwikkeling.» (Tweede Kamer, 30 959 nr. 9)
De vraag blijft hiermee bestaan welke zekerheden er zijn dat de randgemeenten
kunnen voldoen aan de huisvesting van de lagere inkomens gezien het feit dat
de introductie van de WOZ-waarde ertoe leidt dat er relatief weinig gereguleerde
voorraad is in de randgemeenten. De minister hierover: «Het is aan de regio zelf om in onderling overleg te bepalen welke verdeling
over de regio en welke differentiatie noodzakelijk is». (...) «Het niet bouwen van de overeengekomen woningen leidt tot
een lagere BLS bijdrage. Op dit moment blijkt niet dat er randgemeenten
zijn die niet bouwen voor de lage inkomensgroepen. Het ontwikkelen van een
aanwijsbevoegdheid voor het rijk ligt dan ook niet in de rede.»(Tweede
Kamer, 30 959 nr. 9)
Wat betreft de verwijzing naar de BLS willen wij volstaan met de opmerking
dat deze niet aan de randgemeenten worden uitgekeerd, maar meestal ten goede
komen aan de centrumgemeenten. De «Achttien Woningbouwafspraken»
zijn ook enkel getekend door de centrumgemeenten, en niet door de randgemeenten.
Verder merken wij op dat de minister kennelijk niet voornemens is om een aanwijsbevoegdheid
te regelen in de Huisvestingswet waarmee het rijk eventuele onwillige randgemeenten
kan dwingen om ook te bouwen voor de lagere inkomensgroepen in de betreffende
regio. Toch is dit een uitdrukkelijke wens van de Kamer.
Ook blijft de vraag bestaan wat gemeenten voor instrumenten hebben indien
verhuurders, zowel corporaties als particuliere verhuurders, niet meewerken
aan een gevarieerde wijkopbouw op basis van vrijwillige regulering. Dit is
des te relevanter nu de heffingswet al door de Kamer is goedgekeurd. De minister
verwijst in dit verband naar nog niet geïmplementeerd beleid over de
wijze waarop in de toekomst de maatschappelijke prestaties van corporaties
zullen kunnen worden gewaarborgd. Afspraken over het toegankelijk houden van
duurdere wijken voor huurders met een lager inkomen kunnen in dat geval onderdeel
uitmaken van de overeenkomst tussen gemeente en woningcorporatie. Indien gemeenten
en corporatie er niet samen uitkomen, is mediation aan de orde. Zonodig zet
de minister het reguliere sanctie-instrumentarium in.
Het geboden instrumentarium heeft al met al niet veel om het lijf. Ook
de VNG komt tot die conclusie. De VNG schrijft op 12 oktober 2006 aan
de Vaste Kamercommissie dat haar nog niets gebleken is van het versterken
van de positie van gemeenten door de te regelen dat zij gemeenten harde afspraken
kunnen maken met woningcorporaties over het aanbod van de verschillende woningtypen
in de verschillende wijken.
Bovendien is een kwart van de huurwoningvoorraad in het bezit van particuliere
verhuurders. Daar heeft de gemeente helemaal geen titel om afspraken te maken.
Wetsvoorstel in kaart gebracht
Om zicht te krijgen op de verschuivingen die zich landelijk en regionaal
gaan voordoen als gevolg van het nieuwe huurbeleid is voor zowel de stedelijke
als ook de «overige gemeenten» in kaart gebracht hoe de aandelen
gereguleerd, overgangsgebied en geliberaliseerd zich ontwikkelen. Criterium
voor het vervallen van het overgangssegment is het realiseren van een van
te voren vastgestelde woningbouwproductie per regio. De stedelijke regio’s
zijn samen goed zijn voor een productie van 360 239 woningen tot 2010.
Alle overige gemeenten moeten gezamenlijk een productiedoelstelling van 86 262
woningen behalen. Concreet betekent dit dat de woningbouwafspraken van bijvoorbeeld
Harlingen worden gemiddeld met die van bijvoorbeeld Oisterwijk. Je kunt je
afvragen in hoeverre de woningzoekende in Harlingen is geholpen bij een vroegtijdige
liberalisering van de huurwoningen in zijn gemeente die wordt veroorzaakt
door een grote bouwproductie in de gemeente Oisterwijk.
Bij de opstelling van de kaarten is gebruik gemaakt van de volgende bronnen:
bijlage brief minister van VROM, kenmerk DBO 2006225620, dd 7 februari
2006; Tweede Kamerstukken 30 595.
Bij de kaart die de huidige situatie weergeeft is de geliberaliseerde
huurvoorraad, die landelijk 5% bedraagt, gelijkelijk verdeeld over
de gemeenten. Hiervoor is gekozen omdat VROM niet over die gegevens per gemeente
beschikt.
Stedelijke Regio’s – huidige situatie
3. Regionale en lokale gevolgen
Wat zijn de effecten van het nieuwe huurbeleid op het tegengaan van de
ruimtelijke segregatie? Draagt het bij aan het streven naar meer huisvestingsmogelijkheden
voor lage inkomens in de randgemeenten en de Vinex-wijken? Of wordt dit streven
door het nieuwe beleid bemoeilijkt? Daarvoor zijn in dit hoofdstuk de effecten
vanaf 2008 voor elke stedelijke regio afzonderlijk, en voor «overige
Nederland» op de aandelen koop, sociale huur en vrije sector huur in
kaart gebracht. In dit hoofdstuk zijn tevens
passages verwerkt uit de brieven die de gemeenten naar de minister en/of Staf
Depla hebben gezonden inzake de grenzen huurprijsregulering. Om redenen van
tijd hebben de opstellers van de nota zich moeten beperken tot de reacties
van de gemeenten en provincies Flevoland, Zuid Holland, Zeeland, Noord Brabant
en Limburg.
Bovenstaande vragen zijn relevant omdat de Nederlandse woningvoorraad
geografisch zeer ongelijkmatig is verdeeld naar prijsklasse. De grote steden
zijn concentratiegebieden van goedkope woningen en binnen de steden zijn er
vervolgens weer concentraties van goedkope woningen in bepaalde wijken. Zeer onlangs, oktober 2006, schreef minister Winsemius
dan ook: «Om de concentratie van lage inkomens in
woonwijken te verminderen richt mijn beleid zich ook op het creëren van
meer huisvestingsmogelijkheden van de lage inkomens in de randgemeenten en
het vergroten van de diversiteit van de woningvoorraad in de grote steden.
(...). Daarmee wordt via het woonbeleid het negatieve effect van ruimtelijke
segregatie tegengegaan en de integratie van niet-westerse groepen in de Nederlandse
samenleving bevorderd. Behalve het bevorderen van de differentiatie in de
steden, zet ik eveneens in op differentiatie van de woningvoorraad en het
bieden van ruimte aan lagere inkomens in de randgemeenten. Dit resulteert
in meer huisvestingsmogelijkheden voor lage inkomens in de randgemeenten van
de grote steden, de Vinexwijken en de regio».
Reacties gemeenten Almere-Lelystad
Bouwopgave 2005–2010: 13 100 woningen
De gemeente Lelystad (VROM opgave: 95%
gereguleerd) schrijft de minister dat met de modernisering van het huurbeleid
in combinatie met de betaalbaarheidsheffing de noodzakelijke investeringsopgave
niet uitgevoerd kan worden, dat de gemeente daarmee niet haar afspraken in
het kader van de 56 wijken aanpak kan nakomen, noch kan voldoen aan de nieuwbouwafspraken
die in het kader van het meerjarenontwikkelingsprogramma stedelijke vernieuwing
2005–2009 zijn gemaakt. De gemeente verwijst verder naar een brief van
de corporatie Centrada die aan de minister is gestuurd waarin uitgebreid uiteen
is gezet welke consequenties de modernisering inclusief de betaalbaarheidsheffing
voor haar organisatie te weeg brengt en de corporatie het verzoek heeft gedaan
om gezamenlijk met de gemeente met de minister daarover overleg te voeren. De gemeente onderstreept het verzoek om overleg.
De gemeente Almere (VROM opgave: 69% gereguleerd) schrijft Staf
Depla dat het aantal huurwoningen met een WOZ-waarde boven € 150 000
sterk toenemen naarmate de wijk recenter is opgeleverd. Dit betekent dat ook
het percentage woningen dat in het overgangsgebied of in het te liberaliseren
valt groter wordt naarmate de wijk nieuwer is. Het blijkt vrijwel onmogelijk
om in de nieuwste gebieden van Almere nog woningen te realiseren met een WOZ-waarde
van minder dan 150 000. Hierdoor gaan deze wijken «de facto»
op slot voor mensen met een laag inkomen. Dit werkt segregatie in de hand.
Ook valt het voor de gemeente moeilijk in te zien hoe ze als gemeente afspraken
met corporaties kan maken over het bereikbaar houden van een substantieel
deel van de voorraad wanneer de heffing blijft bestaan. Het rijksbeleid zal
er niet toe leiden dat er van het ene op het andere moment problemen gaan
ontstaan. Het leidt er echter wel toe dat in de nabije toekomst de hele uitleg
van de stad ofwel onbereikbaar wordt voor mensen met lage inkomens, of alleen
nog bereikbaar is wanneer fors wordt ingezet op de kwaliteit. Dat afgezet
tegen de groeiopgave van Almere betekent dat de bestaande stad nog meer onder
druk komt te staan. Beide ontwikkelingen zijn volgens
de gemeente uiterst ongewenst.
Reacties gemeenten Holland Rijnland
Bouwopgave 2005–2010: 14 620 woningen
De gemeente Leiden (VROM opgave: 81%
gereguleerd) schrijft Staf Depla dat zij in haar Woonvisie – die is
ontwikkeld samen met de partners – de introductie van de WOZ-waarde
in de huurprijsstelling nog onvoldoende heeft kunnen
doorrekenen, evenmin als alle consequenties voor beschikbaarheid
van voldoende betaalbare voorraad.
De gemeente Hillegom (VROM opgave: 54%
gereguleerd) verzoekt de minister om lokaal maatwerk. De gereguleerde voorraad
blijft beperkt tot zo’n 1 760 huurwoningen. Dit is al minder dan
de minimaal benodigde beschikbare kernvoorraad in 2013 (2000 woningen) en
beduidend minder dat de door de provincie gevraagde sociale woningbouwproductie
bij nieuwbouw (30%). Verzoek om lokaal maatwerk
is niet gehonoreerd.
De gemeente Voorschoten (VROM opgave: 56%
gereguleerd) deelt de minister mee dat de gemeente momenteel reeds problemen
ondervindt bij het huisvesten van de doelgroep. De wachtlijsten voor sociale
huurwoningen lopen op tot 4,7 jaar. Indien een (groot) deel van de huidige
voorraad sociale voorraad wordt geliberaliseerd zal dat leiden tot grotere
problemen bij het huisvesten van de doelgroep van beleid. De gemeente verzoekt
daarom met klem om maatwerk mogelijk te maken zodat de mogelijkheden voor
het voeren van een sociaal huisvestingsbeleid niet verder worden ingeperkt. Verzoek om lokaal maatwerk is niet gehonoreerd.
De gemeente Noordwijk (VROM opgave: 40%
gereguleerd) meldt dat de brief van de Minister
is ontvangen.
Reacties gemeenten Haaglanden
Bouwopgave 2005–2010: 34 000 woningen
De gemeente cq het stadsgewest Den Haag schrijft
mede namens Amsterdam, Rotterdam en Utrecht dat met de nu voorliggende uitwerking
bestaande afspraken tussen stad en regio geheel worden doorkruist. Die afspraken
hebben tot doel de regio een grotere bijdrage te laten leveren aan de huisvesting
van lager inkomensgroepen. Voor Haaglanden, ROA, SRR en BRU is het gewenst
dat voor de regio een hogere WOZ-waarde als grens voor liberalisering wordt
vastgesteld. Met name in de betere marktgebieden ontstaat door de hogere WOZ-waarde
meer huurruimte. Juist in deze gebieden kan het van belang zijn dat terughoudend
wordt omgegaan met de mogelijkheden om een hogere huur te vragen. Wat betreft
de mogelijkheid om tot afspraken te maken met corporaties over maximaal aantal
te liberaliseren woningen: op dit moment kan dit alleen op basis van vrijwilligheid.
De financiële positie kan ertoe leiden dat er door de corporaties andere
prioriteiten worden gesteld.
De gemeenten Haaglanden bepleiten een gedifferentieerde
grenswaarde tussen stad en ommeland teneinde de omvang van de geliberaliseerde
voorraad meer in evenwicht te brengen. Verzoek om maatwerk
voor Haaglanden integraal niet gehonoreerd, met uitzondering voor de gemeenten
Wassenaar, Westland, Midden-Delfland, Pijnacker-Nootdorp. Het aandeel gereguleerd
is in deze vier gemeenten opgetrokken van III naar IV; het aandeel sociale
huurvoorraad neemt in deze gemeenten toe van respectievelijk 22%, 48%,
30%, 46% naar 35%, 67%, 52% en 61%
(opgave VROM).
De gemeente Wassenaar (VROM opgave: 22%
gereguleerd) spreekt haar zorg uit over de mogelijke gevolgen van de modernisering
van het huurbeleid. Op den duur zal ongeveer 80% van de huurwoningen
niet langer onder het gereguleerde huurregime gaan vallen. Voor het Wassenaarse
volkshuisvestingsbeleid is dat een onaanvaardbaar hoog percentage. De gemeente
twijfelt over de cijfers zoals door VROM berekend. Het verzoek is gehonoreerd (zie hierboven).
De gemeente Midden Delfland (VROM opgave:
30% gereguleerd) controleert de aangeleverde cijfers; die kloppen niet
helemaal.
Reacties gemeenten Stadsregio Rotterdam
Bouwopgave 2005–2010: 38 000 woningen
De gemeente cq stadsregio Rotterdam schrijft
(mede namens Amsterdam, Den Haag en Utrecht) dat met de nu voorliggende uitwerking
bestaande afspraken tussen stad en regio geheel worden doorkruist. Die afspraken
hebben tot doel de regio een grotere bijdrage te laten leveren aan de huisvesting
van lager inkomensgroepen. Voor Haaglanden, ROA, SRR en BRU is het gewenst
dat voor de regio een hogere WOZ-waarde als grens voor liberalisering wordt
vastgesteld. Met name in de betere marktgebieden ontstaat door de hogere WOZ-waarde
meer huurruimte. Juist in deze gebieden kan het van belang zijn dat terughoudend
wordt omgegaan met de mogelijkheden om een hogere huur te vragen. Wat betreft
de mogelijkheid om tot afspraken te maken met corporaties over maximaal aantal
te liberaliseren woningen: op dit moment kan dit alleen op basis van vrijwilligheid.
De financiële positie kan ertoe leiden dat er door de corporaties andere
prioriteiten worden gesteld. Verzoek om maatwerk voor
SRR niet gehonoreerd, met uitzondering van de gemeenten Berkel Rodenrijs,
Bleiswijk en Bergschenhoek. Het aandeel gereguleerd is in deze drie gemeenten
opgetrokken van II naar IV; het aandeel sociale huurvoorraad neemt in deze
gemeenten toe van respectievelijk 29%, 25% en 9% naar
68%, 60% en 59% (opgave VROM).
De gemeente Schiedam (VROM opgave: 87%
gereguleerd) verwijst naar de visie van de Woonplus, de grootste sociale verhuurder
in de gemeente. Deze schrijft dat het nieuwe beleid haaks staat op de in de
regio gemaakte afspraken om een juiste balans terug te brengen door in het
kleinstedelijk gebied de gereguleerde voorraad juist zo groot mogelijk te
houden. De doelgroep die aangewezen is op de sociale voorraad zal zich in
toenemende mate tot de stad moeten wenden. Dit betekent ook dat het op het
GSB/ISV II gestoelde beleid voor Schiedam om te komen tot een gedifferentieerde
woningvoorraad geweld zal worden aangedaan. De gewenste balans wordt door
het nieuwe huurbeleid duidelijk tegengewerkt. Ook zal door de nieuwe wetgeving
de doorstroming niet worden bevorderd. De verontrusting
heeft niet geleid tot lokaal maatwerk anders dan hiervoor genoemd.
De gemeente Bernisse (VROM opgave: 47%
gereguleerd). Het verzoek van de gemeente om lokaal
maatwerk is niet gehonoreerd.
De gemeenten Berkel Rodenrijs, Bleiswijk en Bergschenhoekverwijzen naar hun afspraken in het kader van de Stadsregio. Naast
de afspraak tot uitbreiding van het aantal sociaal bereikbare huurwoningen
is tevens afgesproken dat 80% van de woningvoorraad behouden blijft
voor de aandachtgroep. De gemeenten zijn van oordeel dat het voorgenomen huurbeleid
deze doelstellingen onder zware druk zet, er feitelijk zelfs haaks op staat.
De gemeenten melden dat zij ervan op de hoogte zijn dat voor de woningen in
het overgangsgebied afspraken tussen gemeenten en corporatie gemaakt kunnen
worden. De afspraken die zij hierover hebben gemaakt staan echter onder druk
doordat deze conflicteren met de betaalbaarheidsheffing. De gemeenten vrezen
dat het voorgenomen beleid in combinatie met de voorgenomen WOZ begrenzing
ertoe leidt dat zij, vooral op langere termijn, onvoldoende kunnen voorzien
in de huisvesting van de aandachtsgroep, en dat zij ook niet kunnen voldoen
aan de doelstellingen in stadsregionaal verband. De visie van de gemeenten
wordt gedeeld door de lokale corporatie 3B-Wonen. Het verzoek om maatwerk wordt gehonoreerd (zie hierboven).
De gemeente Rozenburg (VROM opgave: 87%
gereguleerd) twijfelt aan de wenselijkheid van de (hoge) WOZ categorie (€ 150 000)
waarin zij is ingedeeld. De situatie in Rozenburg kan een bijzondere worden
genoemd, kijkend naar de omringende industrie en de situering van Rozenburg
hierin. Met het percentage van 87% gereguleerd gebied blijft er weinig
ruimte over voor differentiëring. De gemeente
wil van de Minister weten wat de mogelijkheden zijn tot verruiming, dat wil
zeggen tot bijstelling van de indeling in WOZ-grenswaarden naar 130 000.
Reacties gemeenten Drechtsteden
Bouwopgave 2005–2010: 9 000 woningen
De gemeente Alblasserdam (VROM opgave: 64%
gereguleerd) meldt de minister dat de brief ontvangen is.
Reacties gemeenten Breda/Tilburg
Bouwopgave Waalboss en Breda/Tilburg 2005–2010 29 630
woningen
De gemeente Gilze-Rijen (VROM opgave: 66%
gereguleerd) spreekt haar bezorgdheid over nog meer marktwerking in de woonruimteverdeling.
Ook zal de doorstroming met deze maatregel niet toenemen. De gemeente wijst
erop dat de druk op de centrale steden om te voldoen aan de huisvesting van
huishoudens met lage inkomens nog verder toeneemt, In de grote steden dreigt
reeds een tweedeling: in buurten voor de mensen met de lagere inkomens en
andere buurten voor mensen met een minder smalle beurs. Bovendien zal de liberalisering
ertoe leiden dat veel huurders hun noodzakelijke medewerking aan de herstructurering
zullen onthouden, omdat er geen betaalbare huurwoningen in de nabijheid te
vinden zal zijn. Al met al komt de gemeente tot de conclusie dat al het werk
waar de gemeenten samen met de corporaties zich de afgelopen jaren gigantisch
voor hebben ingespannen om voor de lagere inkomens betaalbare (huur)woningen
beschikbaar te krijgen en te houden in één keer teniet wordt
gedaan. De zorg van de gemeente leidt niet tot bijstelling
van WOZ-grenswaarde.
De gemeente Oosterhout (VROM opgave: 74%
gereguleerd) spreekt haar bezorgdheid uit. De huishoudens die net boven de
laagste inkomensgroep uitkomen en behoren tot het overgangsgebied zullen,
wanneer deze woningen geliberaliseerd worden, meer huur moeten gaan betalen. De gemeente wijst erop dat de cijfers van VROM niet overeenkomen
met de werkelijkheid, de gemeente verzoekt het ministerie deze aan te passen.
Reacties Waalboss
Bouwopgave Waalboss en Breda/Tilburg 2005–2010:
29 630 woningen
Gemeente Den Bosch (VROM opgave: 68%
gereguleerd) meldt dat naast het feit dat de cijfers (nog) niet geheel overeenstemmen,
ze de minister (nogmaals) laat weten dat zij zich grote zorgen maakt over
de consequenties van het nieuwe huurbeleid. Enerzijds vanwege het feit dat
het aandeel gereguleerde huurvoorraad een stuk beneden het door de minister
voorgestelde (landelijke) percentage van 75% uitkomt, en, anderzijds
vanwege het feit dat nauwelijks mogelijkheden zullen zijn om de gereguleerde
voorraad te laten toenemen (ook niet op de langere termijn). De voorraad gereguleerd
is bij aanvang van het beleid al té laag, en zal vanwege de enorme
herstructureringsopgave steeds verder afnemen. Op de lange termijn zullen
nog minimaal 1 000 woningen worden gesloopt, al deze woningen behoren
tot de gereguleerde voorraad. Terugbouwen in de gereguleerde voorraad is een
onrealistische opgave, daar de koopprijzen in Den Bosch tot de «top»
behoren en de WOZ waarden van nieuwbouwwoningen dus al snel boven de WOZ-waardegrens
uitkomen. Daarnaast maakt de gemeente zich zorgen over ontkoppeling van de
ontwikkeling van de gereguleerde woningvoorraad en de ontwikkeling van de
doelgroep van beleid. Dit is een nieuwe tendens en té onzeker om op
de lagere termijn garanties aan onze burgers te kunnen geven over de mogelijkheden
van huisvesting, passend bij hun portemonnee. Dat wil zeggen óf ze
gehuisvest kunnen worden en wáár. Concreet verwijst de gemeente
verder nog naar het stadsdeel Rosmalen 8 500 woningen waarvan 25%
uit huurwoningen bestaat. Met het voorgestelde beleid is straks nog slechts
45% van die huurwoningen gereguleerd. Het hebben van alleen «zachte»
afspraken met verhuurders ten aanzien van de vrijwillige regulering van de
huurmarkt zou, zeker voor de lange termijn, onvoldoende kunnen zijn om de
gewenste differentiatie op wijkniveau in stand te kunnen houden. WOZ-grenswaarde is opgetrokken van III naar IV. Het aandeel gereguleerd is
opgetrokken van 68% naar 81% (opgave VROM).
De gemeente Loon op Zand (VROM opgave: 39%
gereguleerd) wijst erop dat nog slechts 39% van de huurwoningvoorraaad
in het gereguleerde gebied ongeveer 1 300 huurwoningen betekent. De omvang
van de primaire doelgroep is bijna 1 700 huishoudens. Voor de gemeente
is het dan niet langer mogelijk de primaire aandachtsgroep huisvesting te
bieden. Daarnaast is het bijna een onmogelijke opgave om in het gereguleerde
gebied nieuwe huurwoningen te realiseren. WOZ-grenswaarde
is opgetrokken van III naar IV. Het aandeel gereguleerd is opgetrokken van
39% naar 72% (opgave VROM).
De gemeent Waalwijk (VROM opgave: 64%
gereguleerd) meldt het ministerie dat de brief van VROM is ontvangen en in
behandeling zal worden genomen.
Reacties Regio Eindhoven
Bouwopgave 2005–2010: 23 820 woningen
De 21 gemeenten in de regio Eindhoven schrijven
de minister de plannen tot huurliberalisatie bij te stellen. De plannen dreigen
dwars in te gaan tegen de zogenaamde BOR-afspraken. Als een flink deel van
de voorraad wordt geliberaliseerd, komen er steeds minder woningen die betaalbaar
zijn voor de primaire doelgroep. Met name in de randgemeenten dreigen veel
bestaande en alle nieuwgebouwde woningen geliberaliseerd te worden. Het beleid
waarbij productie en liberalisering aan elkaar zijn gekoppeld geeft onvoldoende
zekerheid. Immers, ook de door de corporaties gebouwde woningen zullen grotendeels
direct al boven de WOZ-waarde van 175 000 euro. De gemeenten merken op
dat zij tot nu toe van de minister nog geen inhoudelijke reactie hebben ontvangen. Het verzoek van de 21 gemeenten leidt niet tot bijstelling,
met uitzondering voor de gemeenten Son en Breugel en Nuenen.
De gemeente cq regio Eindhoven (VROM opgave:
73% gereguleerd) schrijft dat het huurbeleid in strijd is met het regionale
convenant en contrair werkt aan de landelijk breed gedragen doelstelling om
tot een betere spreiding tussen randgemeenten en stad te komen voor wat betreft
de huisvesting van de doelgroep (motie Bos cs). De minister stelt dan wel
dat de corporaties vrijwillig af kunnen zien van liberalisatie. De Heffingswet
maakt dit er voor hen niet eenvoudiger op. De gemeente cq regio constateert
dat er van de Heffingswet een verkeerde prikkel uitgaat. De verontrusting leidt niet tot bijstelling. De gemeente schrijft
nav de AmvB maatwerk een brief dat ze niet begrijpen waarom Den Bosch wel
en de regio Eindhoven niet in aanmerking komen voor maatwerk.
De gemeente Helmond (VROM opgave: 88%
gereguleerd) meldt dat zij geen goede opgave kan geven omdat het beleid van
de minister uitgaat van een nieuwe doelgroep (tot ziekenfondsgrens). De gemeente
spreekt haar zorg uit over de huisvesting van de doelgroep binnen de regio.
Onder verwijzing naar de brief van Eindhoven is de gemeente van mening dat
een evenwichtige ontwikkeling van de woningvoorraad onder druk komt te staan. De zorg leidt niet tot bijstelling.
De gemeente Nuenen (VROM opgave: 37%
gereguleerd) heeft ernstige bedenkingen bij het voorstel. De door VROM gehanteerde
aantallen zijn naar de mening van de gemeente niet juist. De gemeente gaat
uit van 1 907 huurwoningen, het ministerie van 2 180. Daarvan zou
50% in het overgangsgebied terechtkomen. Hiertegen heeft de gemeente
bezwaar, omdat deze ontwikkeling indruist tegen het gemeentelijke beleid om
het aanbod van woningen in het gereguleerde gebied te vergroten. De doelstelling
om meer sociale woningbouw te plegen is daarmee mogelijk niet te realiseren. De WOZ grenswaarde is opgetrokken van III naar IV, het aandeel
gereguleerd opgetrokken van 37% naar 61% (VROM opgave).
De gemeente Son en Breugel (VROM opgave: 50%
gereguleerd) schrijft dat de regeling in praktijk kan leiden tot problemen
met betrekking tot de huisvesting van huishoudens met een lager inkomen. Op
dit moment is de gemeente bezig met het in beeld brengen van de consequenties
van de huurprijsregulering. De gemeente verzoekt al wel om medewerking van
het ministerie. De WOZ grenswaarde is opgetrokken van
III naar IV. Het aandeel gereguleerd is opgetrokken van 50% naar 61%
(VROM opgave).
De gemeente Laarbeek (VROM opgave: 64%
gereguleerd) schrijft dat de beschikbare kernvoorraad aanzienlijk slinkt.
Ongeveer 40% van het woningbezit van de Woningstichting Laarbeek heeft
een WOZ-waarde boven de bovengrens gereguleerd gebied. Relatief
veel huurwoningen vallen in het overgangsgebied en worden dus in de toekomst
geliberaliseerd. Dat gaat ten koste van de beschikbare kernvoorraad. Het verzoek wordt niet gehonoreerd.
De gemeente Valkenswaard (VROM opgave: 57%
gereguleerd) meldt het ministerie dat de kernvoorraad bestaat uit 4 053
woningen, terwijl de doelgroep bestaat uit 4 037 huishoudens. Het beleid
betekent dat liberalisatie van toepassing zal zijn op 1 500 woningen
(overgangsgebied). Hiermee ontstaat zowel absoluut als relatief een groot
probleem. De WOZ grenswaarde is niet bijgesteld.
Reacties Maastricht, Heerlen, Venlo, Sittard-Geleen
Bouwopgave 2005–2010: 8 310 woningen
De gemeente Landgraaf (VROM opgave: 82%
gereguleerd) schrijft de minister dat veel huurders nu al problemen hebben
om rond te komen. Ook het nieuwe beleid pakt nadelig uit voor de huurders
en leidt wederom tot een verhoging van de huurlasten. De gemeente vindt dit
onverteerbaar. De gemeente vraagt de minister om de plannen voor liberalisatie
van een kwart van de huurwoningvoorraad stop te zetten. Het verzoek wordt niet gehonoreerd.
Reacties «overig Nederland»
Bouwopgave 2005–2010: 86 262 woningen
De gemeente Zeewolde (VROM opgave: 29%
gereguleerd) schrijft de minister dat de relatief kleine voorraad huurwoningen
(circa 1 900 woningen) betekent dat op termijn circa 9% van de
totale voorraad (circa 580 woningen) tot de gereguleerde huursector zal behoren.
Dit is niet voldoende om de doelgroep te kunnen huisvesten. De gemeente verzoekt
om maatwerk. WOZ grens is opgetrokken van II naar III.
De gemeente Jacobswoude (VROM opgave: 50%
gereguleerd) verwijst naar het restrictieve ruimtelijke beleid als gevolg
waarvan er sprake is van een gestage uitstroom van inwoners, met name jongere
huishoudens en starters. De gemeente vreest een toename van problemen met
betrekking tot de huisvesting van huishoudens met een lager inkomen welke
zullen resulteren in een blijvende (eventueel versterkte) uitstroom van inwoners.
Ook de lokale corporatie is van oordeel dat het percentage van 40%
overgangssegment aan de hoge kant is. De gemeente wil
dat de minister de wenselijkheid onderzoekt dat er ruimte wordt geschapen
om voor regio’s met een restrictief ruimtelijk beleid aangepaste WOZ-grenzen
vast te stellen.
De gemeente Binnenmaas (VROM opgave: 47%)
ziet vooralsnog geen reden in een verzoek om maatwerk in te doen. De reden
daarvoor is dat zij dit jaar met de corporatie prestatie afspraken wil maken
over onder andere de woningtoewijzing. Daarnaast valt in de gemeente een beperkter
aantal mensen in de lagere inkomenscategorieën, in vergelijking tot het
landelijk gemiddelde.
De gemeente Strijen (VROM opgave: 72%
gereguleerd) constateert dat VROM 300 meer huurwoningen noemt dan de gemeentelijke
gegevens. Zij verklaart dit uit het feit dat een woning waarvan de naam van
de eigenaar en gebruiker niet gelijk aan elkaar zijn een huurwoning is. Toch
komt een dergelijke woning nooit op de huurwoning beschikbaar. Voorbeelden
van deze situatie: men is op huwelijkse voorwaarden gehuwd en de vrouw is
eigenaar en de echtgenoot is gebruiker, ouders verkopen hun woning om fiscale
reden aan een kind. Kind is eigenaar, ouders zijn gebruiker. En zo zijn er
meer combinaties te bedenken die verantwoordelijk zijn voor het verschil. Gemeente vraagt de minister om aan te geven welke effecten
deze verschillen hebben op het locale huurprijsbeleid en de gehanteerde verdeling.
Ook andere gemeenten in de Hoeksche Waard constateren
dat de door de minister gebruikte gegevens niet overeenstemmen
met de praktijk.
Gemeente Leerdam (VROM opgave: 73%
gereguleerd) meldt dat de gegevens juist zijn weergegeven.
Voor de gemeente Nederlek (VROM opgave: 73%
gereguleerd) is het onvoldoende duidelijk en bekend wat huurprijsregulering
betekent voor de lokale woningmarkt of in hoeverre dit de doorstroming op
de woningmarkt belemmert. Daarnaast is het de gemeente niet helder in hoeverre
de percentages een nadelige invloed hebben op de herstructureringsplannen. De gemeente kan daarom op dit moment niet instemmen met het
wetsvoorstel.
De gemeente Goes (VROM opgave: 65%
gereguleerd) wijst op de regionale cijfers. Op termijn wordt 38,3 procent
van de huurwoningen in de regio geliberaliseerd met uitschieters
in de gemeenten Borssele en Kapelle van respectievelijk 46 en 67 procent.
Als aandachtspunt ziet de gemeente dat de wijze waarop in de omliggende gemeenten,
ingegeven vanuit de lokale situatie, wordt omgegaan met het overgangssegment
mogelijk tot een verhoogde druk op het gereguleerde segment en eventueel het
overgangssegment van haar gemeente kan leiden. De gemeente spreekt de zorg
uit over het behoud van het aantal goedkope woningen in relatie met nieuwbouw
en vernieuwingsprojecten. Ook wijst de gemeente op het risico dat een steeds
groter beslag wordt gelegd op de huurtoeslag. De zorg
van de gemeente leidt niet tot bijstelling van de WOZ grenswaarden voor de
omliggende gemeenten.
De gemeente Veere (VROM opgave: 55%
gereguleerd) schrijft dat de voor de gemeente geldende grens voor gereguleerd
gebied verontrust. Van alle huurwoningen in de gemeente valt 55% in
de groep onder de bovengrens van WOZ waarde € 130 000. De sociale
huurwoningen in de gemeente dienen beschikbaar te blijven voor de sociale
doelgroep waarvoor zij bestemd zijn, ook voor nieuwe huurders. De Woningstichting
Walcheren, die in de gemeente de grootste sociale verhuurder is, heeft de
gemeente gevraagd de Minister hierop te wijzen. De
verontrusting leidt niet tot lokaal maatwerk.
De gemeente Moerdijk (VROM opgave: 84%
gereguleerd) meldt het ministerie dat de cijfers herkenbaar overkomen, en
dat bij het herzien van het Volkshuisvestingsbeleidsplan het de inzet is om
de omvang van de goedkope en betaalbare huursector opnieuw vast te leggen
waarbij de omvang van de kernvoorraad in de sociale sector gewaarborgd blijft.
De gemeente Bergen op Zoom (VROM opgave: 90%
gereguleerd) deelt mede dat het cijfermateriaal van VROM geen significante
afwijkingen bevat. De gemeente laat weten dat de Woningstichting Wonen West
Brabant zich rechtstreeks naar het ministerie heeft gereageerd.
De gemeente Sint Oedenrode (VROM opgave: 50%
gereguleerd) meldt dat de cijfers van VROM niet overeenstemmen met die van
de gemeente. Vijftig procent van de huurwoningen vallen als gevolg van het
nieuwe beleid, zijnde 735 woningen, in het gereguleerde gebied. De gemeenteraad
heeft vorig jaar nog uitgesproken dat het aandeel sociale huurwoningen vergroot
dient te worden. Dit met name om jongeren voor Sint-Oedenrode te behouden.
Deze moeten nu vaak noodgedwongen naar een andere gemeente verhuizen. De gemeente
verzoekt om maatwerk, en merkt verder op dat de plaatselijke woningbouwvereniging
instemt met de inhoud van de brief. Verzoek gehonoreerd:
de WOZ grenswaarde opgetrokken van III naar IV.
De gemeente Oisterwijk (VROM opgave: 29%
gereguleerd) verzoekt de minister om maatwerk. De gemeente wijst de minister
op het feit dat het aantal huurwoningen in de gemeente significant lager is
dan het ministerie aangeeft. De gemeente constateert dat het aandeel gereguleerde
huurwoningen straks onvoldoende is om het aandeel IHS-ontvangers te kunnen
huisvesten. De gemeente beschrijft haar specifieke planologische problematiek.
De provincie Noord-Brabant heeft als actieplan opgenomen dat de woningbouwproductie
in gemeenten als Oisterwijk op gang wordt gebracht en herstructurering wordt
bevorderd. Daarbij hoort een experiment waarbij gemeenten onbeperkt mogen
bouwen binnen een «strakke rode contour» waarbij uitbreidingsruimte
wordt ingeleverd. Doel is om de herstructurering te stimuleren, het buitengebied
te sparen en specifieke doelgroepen te helpen aan een geschikte woning. Tot
2008 verwacht de gemeente 1 700 woningen te bouwen op inbreidingslocaties.
De gemeente wijst op het dilemma dat substantiële bijdragen aan de productiedoelstelling ertoe kan leiden dat liberalisering binnen handbereik
komt te liggen. Vanuit volkshuisvestelijk oogpunt is dat een onaanvaardbare
situatie omdat de gemeente daarmee niet eens in staat is om de IHS-ontvangers
te huisvesten in de gereguleerde huurwoningvoorraad, laat staan dat de gemeente
in staat is iets te betekenen voor mensen die geen recht hebben op huurtoeslag
maar die wel recht hebben op een woning in gereguleerde huurwoningvoorraad.
De gemeente gaat ervan uit dat zij een regionale taak heeft en spreekt een
aantal veronderstellingen uit tot welke regio zij denkt te behoren, ook spreek
de gemeente op basis van de haar geformuleerde regio indeling een verwachting
uit over de productiedoelstelling. De WOZ waarde is
opgetrokken van III naar IV.
De gemeente Schijndel (VROM opgave: 40%
gereguleerd) meldt het ministerie dat de gegevens van VROM niet geheel overeen
komen met de haar bekende gegevens. Volgens de gemeente is het aantal huurwoningen
2 585, volgens het ministerie zijn dat er 3 310. De gemeente licht
toe dat de grootste locale woningbouwvereniging Huis & Erf kwalitatief
hoogwaardige woningen bouwt waardoor de WOZ-waarde hoog ligt. De woningen
in de gemeente hebben een zeer gunstige prijs-kwaliteitverhouding. Ook constateert
de gemeente dat de middeninkomens door de hoge koopprijzen nauwelijks kunnen
doorstromen naar een koopwoning. Nieuwbouwwoningen vallen bijna automatisch
in het geliberaliseerde gebied. Voor starters wordt het moeilijk een woning
te vinden in Schijndel. Door de hoge WOZ-waarde wordt de betaalbaarheidsheffing
ook hoog, hetgeen de investeringsmogelijkheden van de woningbouwvereniging
beperkt. De gemeente maakt zich zorgen over de consequenties van het nieuwe
huurbeleid. De gemeente verzoekt om maatwerk. De WOZ
waarde is opgetrokken van III naar IV.
De gemeente Meerssen (VROM opgave: 40%
gereguleerd) schrijft de door de minister gehanteerde cijfers leiden tot problemen
met betrekking tot de huisvesting van huishoudens met een lager inkomen. Het
impliceert dat er in de toekomst ca. 1 000 woningen beschikbaar zijn
voor huishoudens behorende tot de doelgroep, i.c. huishoudens met een inkomen
tot 33 000 euro. Volgens het ministerie hebben 760 huishoudens over het
tijdvak 2004–2005 huursubsidie ontvangen. Daarnaast is het de vraag
of er voldoende passend nieuwbouwaanbod zal komen. Als dat er niet komt, zullen
ook diegenen die wél willen verhuizen dat niet kunnen doen, met als
gevolg stagnatie in de doorstroming. De gemeente verzoekt om maatwerk. De WOZ grenswaarde is opgetrokken van II naar III.
De gemeente Simpelveld (VROM opgave: 77%
gereguleerd) meldt de minister dat zij neigt te denken dat de gehanteerde
cijfers mogelijk niet helemaal de juiste zijn. Haar conclusies ten aanzien
van onder meer doelgroep zijn andersluidend dan de cijfers van het ministerie.
Als regio heeft de gemeente behoefte aan gegevens die inzichtelijk maken wat
de cijfers voor iedere gemeente betekenen. Wij zullen als regio inzichtelijk
moeten krijgen wat de consequenties op het gebied van de volkshuisvesting,
en dan met name die van huishoudens met lagere inkomens, kan en zal betekenen.
De gemeente verzoekt de minister haar als regio in de gelegenheid te stellen
deze doorvertaling van de cijfers te maken. De gemeente
verzoekt om nader onderzoek. Alsdan kan zij gemotiveerd en onderbouwd aangeven
hoe zij staat in het door de minister voorgenomen beleid.
De gemeente Weert (VROM opgave: 64%
gereguleerd) meldt de minister in februari 2006 dat het aantal huurwoningen
van 7 430 in haar gemeente haar erg veel lijken. De gemeente verzoekt
om meer informatie zodat zij de gegevens kan controleren. De gemeente vraagt
zich af of abusievelijk de recreatiewoningen in het aantal huurwoningen is
opgenomen. De gemeente merkt op dat een aantal huurwoningen niet
meer beschikbaar in verband met uitponding (bij mutatie). In mei 2006 doet
de gemeente een dringend verzoek om maatwerk, en vermeldt zij dat zij nog
geen antwoord heeft ontvangen op haar eerdere brief. Het verzoek om maatwerk is niet gehonoreerd.
De gemeente Echt-Susteren (VROM opgave: 59%
gereguleerd) doet een verzoek om maatwerk. Gevreesd wordt voor problemen met
betrekking tot de huisvesting van huishoudens met een laag inkomen. Verzoek om maatwerk wordt niet gehonoreerd.
De gemeente Horst aan de Maas (VROM opgave:
46% gereguleerd) meldt dat zij geen gebruik wil maken van het voorstel
omdat het niet aansluit bij het huidige volkshuisvestingsbeleid van de gemeente. De WOZ grenswaarde wordt opgetrokken van II naar III.
De Kamer vraagt op 3 oktober 2006 de minister:
Hebben de 90 gemeenten die een brief hebben geschreven
met verzoek om maatwerk, een antwoord ontvangen? Zo ja, kan de Kamer dan over
de afschriften beschikken?
«Met het informeren van de 90 gemeenten die een brief hebben geschreven
met verzoek om maatwerk, wordt gewacht tot de publicatie in het Staatsblad
van de algemene maatregel van bestuur waarin de grenzen worden vastgesteld.
Dit zal 10 oktober plaatsvinden. Aan de betreffende gemeenten zal een
gelijkluidende brief worden gezonden, waarbij de betreffende passages uit
de algemene maatregel van bestuur als bijlage is bijgevoegd. Een afschrift
van deze brief zal ik u doen toekomen».
Ook vraagt de Kamer de minister:
«Het voorstel heeft tot gevolg dat mensen die tot de doelgroep behoren
over langere afstanden binnen hun regio moeten zoeken om betaalbare huisvesting
te vinden. Dit kan bijvoorbeeld betekenen dat huishoudens uit de gemeente
Rheden moeten gaan zoeken in de gemeente Nijmegen voor betaalbare woonruimte,
huishoudens uit Berkel en Rodenrijs moeten gaan zoeken in de gemeente Spijkenisse,
en huishoudens uit Bladel moeten gaan zoeken in Helmond. Vindt de minister
dit een wenselijk gevolg van zijn beleidsvoorstel?»
«De vrees dat mensen over grote afstanden moeten verhuizen vanwege
het huurbeleid wordt niet gedeeld. De grenzen van de verschillende segmenten
van huurprijsregulering zijn per regio zodanig vastgesteld dat in elke regio
voldoende woningen beschikbaar zijn voor de huisvesting van de aandachtsgroep,
te weten de huishoudens met een inkomen tot € 33 000,–.
Daarnaast zijn in een aantal gemeenten, rekening houdend met de lokale omstandigheden,
andere grenzen vastgesteld, wat heeft geresulteerd in een groter gereguleerd
gebied in die gemeenten. Gemeenten kunnen middels de verordening op basis
van de Huisvestingswet de goedkopere woningen bij voorrang toewijzen aan huishoudens
met een lager inkomen. Verder kunnen sociale verhuurders duurdere woningen
op basis van vrijwillige regulering aanbieden aan huishoudens met een lager
inkomen. Gemeenten en sociale verhuurders kunnen in het verlengde hiervan
afspreken dat een deel van de duurdere woningvoorraad in het overgangssegment
of geliberaliseerd segment, eventueel verspreid over wijken en buurten, toch
bereikbaar is voor huishoudens behorend tot de aandachtsgroep. De omvang van
de gereguleerde voorraad kan daardoor worden aangepast aan de behoefte. Er
is geen reden om aan te nemen dat gemeenten en sociale verhuurders niet dergelijke
afspraken zullen maken. Het zoeken van een woning in een andere gemeente is
overigens niet per definitie onwenselijk, zoals de vraag lijkt te suggereren.
Woningzoekenden maken een afweging op basis van een aantal factoren en zullen
zich daarbij ook laten leiden door het soort woning en woonomgeving dat in
de naburige gemeente wordt aangeboden. Zij zullen de wachttijd op een woning
in de eigen gemeente, gesteld dat ze daar willen blijven wonen, afwegen tegen
de kwaliteit van het aanbod elders.»
Wat blijkt uit de brieven van de gemeenten en de cijfers?
De grote steden zijn nu al de concentratiegebieden met goedkope woningen.
De mensen met lagere inkomens die aangewezen zijn op deze sociale voorraad
zullen in toenemende mate voor een betaalbare woning aangewezen raken op de
grotere steden.
In de plattelandskernen zijn al weinig betaalbare huurwoningen. Dit aantal
neemt meer dan evenredig af vanwege de relatief hogere WOZ-waarden. Plattelandsgemeenten
vrezen voor een gestage uitstroom jongere huishoudens en starters.
In de gemeente rond de grote steden is het aandeel huurwoningen al lager
dan in de grote stad. Dit aantal neemt relatief verder af. De randgemeenten
rond de grote steden gaan op slot voor mensen met lagere en middeninkomens.
De nieuwbouwgebouwde woningen zijn nauwelijks nog toegankelijk voor mensen
met een lager inkomen. De Vinexwijken en nieuwbouwwoningen in plattelandskernen
hebben een WOZ waarde waardoor ze ontoegankelijk worden voor mensen met lagere
en middeninkomen.
Bij herstructurering zullen huurders hun medewerking onthouden, er zijn
geen betaalbare huurwoningen in de nabijheid te vinden.
De bestaande afspraken tussen steden en randgemeenten worden geheel doorkruist.
Juist nu gemeenten en corporaties weer op stoom komen om meer sociale woningbouw
te bouwen.
Gemeenten hebben geen vertrouwen in vrijwillige regulering, zij hebben
juist behoefte aan instrumenten om met verhuurders dwingende afspraken te
maken. Zij verwijzen in dit verband expliciet naar de Heffingswet die het
er voor hen niet eenvoudiger opmaakt om afspraken met de corporaties te maken.
Er is geen draagvlak voor de liberalisering van het huurbeleid bij de
gemeenten en lokaal werkzame corporaties.
Lokaal maatwerk biedt gemeenten verlichting om de doelgroep uit eigen
gemeente te huisvesten. Lokaal maatwerk blijkt niet te werken om randgemeenten
de mogelijkheden te geven om de regionale doelgroep te huisvesten.
Het al dan niet toekennen van lokaal maatwerk roept vragen op als:
– Waarom wordt aan een gemeente als Westland wel lokaal maatwerk
toegekend en aan gemeenten als Hillegom, Voorschoten, Gilze-Rijen niet?
– Waarop wordt aan een randgemeente als Heemstede ongevraagd lokaal
maatwerk toegekend, maar gebeurt dit niet voor gemeenten als Noordenveld,
Brummen, Groesbeek, Zeist, Wijdemeren, Castricum, Bloemendaal, Teylingen,
Barendrecht, Deurne?
– Waarom krijgen in het ROA de gemeenten Diemen en Aalsmeer wél
lokaal maatwerk, maar de gemeente Amstelveen die er precies tussenin ligt
niet?
– Waarom krijgen in de stadsregio de gemeenten Berkel en Rodenrijs,
Bleiswijk en Bergschenhoek wél lokaal maatwerk toegekend, maar de gemeente
Bernisse die daar expliciet om vraagt niet? Waarom krijgen de gemeenten Son
en Breugel en Nuenen in de regio Eindhoven wel lokaal maatwerk gehonoreerd,
maar de gemeente Laarbeek, Valkenswaard die daar ook om vragen, niet?
– Waarom is niet ingegaan op het verzoek van de gemeente Rozenburg
die – als enige gemeente – vraagt om een verhoging van de WOZ-grenswaarde?
De cijfers van VROM waarop het wetsvoorstel is gebaseerd komen niet overeen
met die van de gemeenten.
Gemeenten weten niet hoe groot hun (nieuwe) doelgroep is.
Gemeenten in «overig Nederland» zijn zich er niet van bewust
dat de beëindiging van hun overgangssegment is gekoppeld aan hun gezamenlijke
productiedoelstelling.
Sommige gemeenten wachten nog op antwoord van VROM, de minister publiceert
alvast een AMvB in het Staatsblad.
4. Gevolgen wijk
Tijdens het debat op 6 april 2006 is de regering verzocht om «in
overleg met gemeenten en corporaties, de grenzen van de verschillende delen
van de huurmarkt zo te stellen dat gemeenten in hun woningmarkt ook daadwerkelijk
de beschikking hebben over een substantieel gereguleerd deel, een overgangsgebied
en een geliberaliseerd deel van de huurmarkt, waardoor
differentiatie in wijken mogelijk is». (motie Koşer
Kaya en Van Bochove, Tweede Kamer 27 926, nr. 106 / cursivering opstellers
nota)
Voor vier grote steden is nagegaan of differentiatie op het niveau van
de wijk inderdaad mogelijk is. Dit betreft de gemeenten Utrecht, Amsterdam,
Den Haag en Den Bosch. Bovendien hebben twee gemeenten – Amsterdam en
Den Bosch – lokaal maatwerk gehonoreerd gekregen. Ook de effecten daarvan
zijn in beeld gebracht.
Amsterdam, vóór toepassing lokaal maatwerk
Aandeel huurwoningen in het geliberaliseerde segment per wijk in 2008
of later.
WOZ-grenswaarde 195 000 euro, 68% gereguleerd.
Amsterdam, ná toepassing lokaal maatwerk
Aandeel huurwoningen in het geliberaliseerde segment per wijk in 2008
of later.
WOZ-grenswaarde 205 000 euro, 73% gereguleerd.
Den Haag
De kaart van Den Haag laat zien dat de concentraties van huurwoningen
in Den Haag met hoge WOZ-waardes zich bevinden langs de kustlijn (het zand)
en op de Vinex-gebieden. De gebieden met de gemiddeld lagere WOZ-waardes bevinden
zich op het veen. De gemeente schrijft: «Kortom, wanneer de WOZ-waardes
bepalend worden voor het segment waarbinnen een woning verhuurd mag worden,
betekent dit dat het aandeel gereguleerde huurwoningen op de Vinex-locaties
ernstig zal teruglopen.» De gemeente stelt dat dit een probleem is omdat
deze woningen tot stand zijn gekomen door veelvuldig te onderhandelen met
de corporaties en de gemeente faciliterend heeft opgetreden om op deze locatie
sociale woningbouw te realiseren.
Deze kaart in combinatie met de voorgaande illustreert de sterke relatie
tussen woonsituatie en inkomenssegregatie.
Utrecht
Voor de gemeente Utrecht ligt de WOZ-grenswaarde tussen gereguleerd en
overgangsgebied op 195 000 euro. Hierdoor valt 87% van de huurvoorraad
in gereguleerd gebied. Onderstaande kaart laat zien op wijkniveau zien waar
goedkope en dure voorraad zich bevinden.
Aandeel huurwoningen in het geliberaliseerde segment per wijk in 2008
of later.
Den Bosch, vóór toepassing lokaal maatwerk
WOZ-grenswaarde 175 000 euro, 68% gereguleerd
Den Bosch, ná toepassing lokaal maatwerk
WOZ-grenswaarde 195 000 euro, 81% gereguleerd
De gemeente Den Bosch schrijft de Vaste Kamercommissie op 16 oktober
2006 dat door het lokaal maatwerk de huisvesting van de doelgroep beter is
gewaarborgd en ook de segregatie-effecten ten opzichte van situatie zonder
maatwerk zijn verminderd. Toch blijft de gemeente haar zorg uitspreken over
de segregatie-effecten die op de loer liggen: ondanks deze maatwerkafspraak
blijven er wijken in ’s-Hertogenbosch waarbij het aandeel gereguleerde
woningen minder dan 50% bedraagt. Bovendien zullen de nieuwe huurwoningen
in de grote Vinex-wijk De Groote Wielen (in totaliteit zullen hier 6 500
woningen worden gebouwd, waarvan tenminste 20% in de sociale
sector), voor een belangrijk deel in het overgangsgebied vallen en dus op
termijn geliberaliseerd worden. Ook met het voorgestelde maatwerk voor ’s-Hertogenbosch
worden de slaagkansen van en keuzemogelijkheden voor mensen met lage inkomens
in sommige wijken dus verkleind, met segregatie als mogelijk gevolg.
Ook wijst de gemeente erop dat de door minister Dekker aangekondigde mogelijkheid
om als gemeente harde afspraken te kunnen maken met woningcorporaties niet
wettelijk is verankerd: «Om het effect van het jarenlang gevoerde gemeentelijk
volkshuisvestingsbeleid van differentiatie op buurt- en wijkniveau te kunnen
bestendigen, is het voor (veel) gemeenten noodzakelijk om op wijkniveau harde
afspraken te kunnen maken over het aandeel sociale huurwoningen.»
Wat blijkt uit de cijfers en kaarten?
Binnen de steden is geen differentiatie op wijkniveau mogelijk, er geldt
immers één WOZ grenswaarde voor de hele gemeente.
Het instrumentarium om harde afspraken met verhuurders te kunnen maken
ontbreekt.
Lokaal maatwerk biedt een verlichting voor de huisvesting van de doelgroep,
maar is geen oplossing om te komen tot gedifferentieerde wijken.
De gemeenten spreken hun zorg uit over de segregatie-effecten die op de
loer liggen.
5. Gevolgen woningvoorraad
Een rondgang langs acht gemeenten – drie centrumgemeenten en vijf
randgemeenten – geeft een overzicht welke verschuiving zich in de woningvoorraad
gaat voordoen als gevolg van het nieuwe huurbeleid.
Wat blijkt?
Het sociale bezit wordt eenzijdiger.
Het gereguleerde corporatiebezit gaat voornamelijk uit kleinere woningen
bestaan.
De grotere woningen komen voor liberalisering in aanmerking.
Het sociale bezit gaat relatief meer gestapelde bouwvormen (portieketageflats,
galerijflats) kennen.
De eengezinswoningen komen voor liberalisering in aanmerking.
Het sociale bezit concentreert zich in de bestaande voorraad, en dan nog
weer in de slechtere buurten.
In de nieuwbouwwijken wordt het goeddeels onmogelijk om nog in het sociale
segment te bouwen.
Doelgroepenbeleid als seniorencomplexen komt in de vrije sector terecht.
Te slopen en te verkopen woningen behoren tot de goedkope voorraad. Bij
de berekening of er voldoende betaalbare huurwoningen beschikbaar blijven
voor de doelgroep lijkt geen rekening te zijn gehouden met deze verkleining
van de goedkope woningvoorraad.
6. Conclusies en beslispunten
Overwegingen:
– de Tweede Kamer en het kabinet streven naar een evenwichtige samenstelling
van wijken, steden en regio’s;
– een grotere bouwproductie en doorstroming is noodzakelijk voor
een beter functioneren van de woningmarkt.
Kern stelselwijziging huurbeleid Balkenende II:
– een nieuw huurbeleid gaat verhuurders meer ruimte bieden om huren
van alle huurwoningen te verhogen en voor 25% van de huurwoningen op
termijn helemaal vrij te geven. Hierdoor ontstaat een aantrekkelijker investeringsklimaat
voor de verhuurders. Die zouden dan meer woningen gaan bouwen;
– liberalisering van 20% sociale voorraad wordt mogelijk
zodra aan de (regionale) bouwproducties is voldaan;
– de liberalisering van een huurwoning hangt af van de WOZ-waarde,
de WOZ-waarde zou een goed inzicht geven in de consumentenvoorkeuren;
– in elke regio blijven voldoende gereguleerde huurwoningen voor
huishoudens met een inkomen tot 33 000 euro;
– zittende huurders in het overgangs- en geliberaliseerde segment
worden beschermd. Wel kunnen deze bewoners jaarlijks een extra huurverhoging
krijgen en bij inkomensachteruitgang kan geen aanspraak meer worden gemaakt
op huurtoeslag.
1. Op basis van het onderzoek constateren wij dat
het voorgestelde huurbeleid haaks staat op het beleid van de regering en de
kamer moties Bos cs en Koşer Kaya/Van Bochove om de ruimtelijke concentratie
van lage inkomens in de stedelijke regio’s te verminderen, en om meer
huisvestingsmogelijkheden te creëren voor starters op het platteland.
Het negatieve effect van ruimtelijke segregatie wordt met het wetsvoorstel
in plaats van tegengegaan juist versterkt.
Immers:
– aangezien de WOZ-waarde in belangrijke mate de locatie honoreert
dan wel diskwalificeert, leidt dit per definitie tot segregatie;
– de grote steden die nu al de concentratiegebieden zijn met de
goedkope woningen waar de mensen met de lagere inkomens op zijn aangewezen
zullen hier in relatieve en absolute zin meer in moeten gaan voorzien;
– het aandeel huurwoningen in de randgemeenten dat al laag is in
vergelijking tot de grote steden neemt relatief en absoluut af;
– de randgemeenten gaan op slot voor de mensen met de lagere inkomens
uit de steden, de resterende betaalbare voorraad is hard nodig om de doelgroep
uit eigen gemeente te huisvesten;
– in de plattelandskernen, vooral in Brabant, Twente, Gelderland,
Zuid Limburg en de Randstad, waar al weinig betaalbare huurwoningen zijn neemt
het aantal betaalbare huurwoningen meer dan evenredig af;
– de nieuwbouwgebouwde woningen in de Vinex wijken en plattelandskernen
zullen niet meer toegankelijk zijn voor de mensen met de lagere inkomens.
2. Op basis van het onderzoek constateren wij dat
het voorgestelde huurbeleid haaks staat op het beleid van de regering en de
kamer moties Bos cs en Koşer Kaya/Van Bochove om de ruimtelijke concentratie
van lage inkomens te verminderen door te komen tot gedifferentieerde wijken.
Immers:
– binnen de steden is geen differentiatie op wijkniveau meer mogelijk,
er geldt immers één WOZ grenswaarde voor de hele gemeente;
– het systeem van de WOZ versterkt dit effect in nieuwbouwwijken.
3. Lokaal maatwerk waarom in de moties van Koşer
Kaya/Van Bochove is gevraagd, lost deze problemen onvoldoende op.
Immers:
– Lokaal maatwerk kan een verlichting bieden voor huisvesting van
de doelgroep binnen de gemeente als totaal, maar is geen oplossing om te komen
tot gedifferentieerde regio’s en wijken.
4. Op basis van het onderzoek constateren wij dat
door het voorgestelde huurbeleid de betaalbare voorraad eenzijdiger zal worden,
en dat dit haaks staat op het beleid van de regering om ten behoeve van de
lagere inkomens te komen tot een vergroting van de diversiteit van de woningvoorraad.
Immers:
– het sociale bezit gaat relatief meer gestapelde bouwvormen (portieketageflats,
galerijflats) kennen, en bestaat voornamelijk uit kleinere woningen;
– de goedkopere huurwoningen concentreren zich in de bestaande voorraad,
en dan nog weer in de slechtere buurten;
– terwijl de grotere woningen, en de eengezinswoningen voor liberalisering
in aanmerking komen;
– een aanvulling van de voorraad waarbij diversiteit ontstaat wordt
bemoeilijkt omdat nieuwbouwwoningen goeddeels direct in het duurderde WOZ
segment vallen, doelgroepenbeleid als seniorencomplexen komt hierdoor in de
vrije sector terecht.
5. Op basis van het onderzoek constateren wij dat
het voorgestelde huurbeleid geen draagvlak kent bij de gemeenten en haaks
staat op hun beleid. Juist nu de gemeenten en corporaties weer op stoom aan
het komen zijn om de investeringen in de sociale woningbouw op de duurdere
bouwlocaties en de plattelandsgemeenten weer bouwen voor hun jongeren en starters.
Immers:
– gemeenten in de stedelijke regio’s merken op dat de afspraken
tussen steden en randgemeenten geheel worden doorkruist;
– plattelandsgemeenten vrezen voor een verdere uitstroom van de
jongeren en starters uit hun dorpen;
– bij herstructurering zullen huurders zich vaker tegen renovatie
en sloop/nieuwbouw opstellen. Immers na renovatie of nieuwbouw bestaat een
gerede kans dat de huurwoningen in het overgangsegment terecht komen;
– de gemeenten hebben hard instrumentarium nodig richting de particuliere
verhuurders die een kwart van de huurvoorraad in bezit hebben. Hiervoor wordt
geen instrumentarium aangereikt;
– de gemeenten hebben behoefte aan wettelijk instrumentarium om
harde afspraken te kunnen maken met verhuurders voor de huisvesting van de
doelgroep in de betere woningen, buurten en gemeenten. Ze geloven niet in
vrijwillige regulering met de corporaties nu gelijktijdig ook de heffingswet
is geïntroduceerd;
– de minister lijkt niet voornemens te zijn een aanwijzingsbevoegdheid
voor onwillige randgemeenten in de Huisvestingswet te introduceren;
– het gevraagde overleg met de gemeenten en corporaties heeft nauwelijks
plaatsgevonden (motie 106 Koşer Kaya/Van Bochove). De brief van 7 februari
2006 en de wijze waarop het ministerie de (veelal afkeurende) reacties heeft
afgehandeld, de ene informatiebijeenkomst voor gemeenten kan nauwelijks een
overleg worden genoemd. Dit leidt er bijvoorbeeld toe dat gemeenten in «overig
Nederland» zich er niet van bewust zijn dat het beëindigen van
hun overgangssegment is gekoppeld aan hun gezamenlijke productiedoelstelling.
Gemeenten wiens verzoek om maatwerk is afgewezen, konden dit lezen in de staatscourant
van 10 oktober 2006, gevolgd door een afwijzende brief op 16 oktober
zonder verdere toelichting.
6. Op basis van het onderzoek constateren wij verder:
– dat er geen duidelijkheid bestaat of de liberalisering daadwerkelijk
leidt tot een beter investeringsklimaat voor verhuurders. Toonaangevende instituten
spreken elkaar tegen;
– dat met de nieuwe definitie de doelgroep met ruim 200 000
huishoudens is uitgebreid. Het aantal woningen dat gereguleerd blijft is echter
niet gegroeid. De sloop- en renovatievoorraad en het verkoopprogramma lijkt
onderdeel uit te maken van het aantal woningen dat behouden blijft in het
gereguleerde segment zonder dat de voorraad hierop is gecorrigeerd. De vraag
is of voldaan kan blijven worden aan het uitgangspunt dat de regio’s
met 75% gereguleerd over voldoende woningen beschikken voor de doelgroep;
– dat met de introductie van de bescherming van de zittende huurders
er geen duidelijkheid meer bestaat of de liberalisering nog wel bevorderlijk
is voor de doorstroming;
– dat de WOZ-waarde in de uitvoering onverantwoord veel technische
problemen gaat geven.
Beslispunten
Gezien bovenstaande conclusies, is het voorstel om:
a. meer tijd te nemen om de openstaande vragen te beantwoorden alvorens
tot onomkeerbare besluiten te nemen;
b. de constateringen uit deze nota over te nemen dan wel te verifiëren
alvorens onomkeerbare besluiten te nemen;
c. af te zien van de WOZ als basis om te bepalen of een woning wel of
niet geliberaliseerd moet worden;
d. indien liberalisering persé gewenst is, dan een ander stelsel
te ontwerpen om te bepalen welke woningen wel en niet geliberaliseerd moeten
worden. Veel is mogelijk. Een mogelijkheid is om de verantwoordelijkheid en
mogelijkheid op regionaal niveau neer te leggen in het overleg tussen gemeenten,
bewoners en verhuurders.
7. Financiële consequenties
Deze initiatiefnota toont de effecten van een wetsvoorstel. Indiener verzoekt
de Kamer de conclusies uit deze nota over te nemen dan wel te laten verifiëren.
De kosten van een verificatie worden geraamd op 30 000 euro. Deze kosten
komen ten laste van het onderzoeksbudget van de Tweede Kamer.
BIJLAGEN
BIJLAGE 1
Grenswaarden per regio, gemeenten
Gebieden en gemeenten
Grenswaarden als bedoeld in artikel 3a, tweede lid,
van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte
Grenswaarden als bedoeld in artikel 3, tweede lid, van de Uitvoeringswet
huurprijzen woonruimte
Provincie Groningen
Groningen-Assen:
– Assen (Dr.), Bedum, Groningen, Haren,
Hoogezand-Sappemeer, Leek, Noordenveld (Dr.), Slochteren, Ten Boer, Tynaarlo
(Dr.), Winsum, Zuidhorn
€ 130 000
€ 230 000
Overig Groningen:
– Appingedam, Bellingwedde, Delfzijl,
De Marne, Eemsmond, Grootegast, Loppersum, Marum, Menterwolde, Pekela, Reiderland,
Scheemda, Stadskanaal, Veendam, Vlagtwedde, Winschoten
€ 130 000
€ 230 000
Provincie Friesland
Leeuwarden:
– Boarnsterhim, Leeuwarden, Leeuwarderadeel,
Littenseradiel, Menaldumadeel, Tytsjerksteradiel
€ 130 000
€ 230 000
Overig Friesland:
– Achtkarspelen, Bolsward, Dantumadeel,
Dongeradeel, Ferwerderadiel, Franekeradeel, Gaasterlân-Sleat, Harlingen,
Heerenveen, het Bildt, Kollumerland en Nieuwkruisland, Lemsterland, Nijefurd,
Ooststellingwerf, Opsterland, Skarsterlân, Smallingerland, Sneek, Weststellingwerf,
Wûnseradiel, Wymbritseradiel
€ 130 000
€ 230 000
– Ameland, Schiermonnikoog, Terschelling,
Vlieland
€ 195 000
€ 295 000
Provincie Drenthe
Emmen:
– Emmen
€ 130 000
€ 230 000
Overig Drenthe:
– Aa en Hunze, Borger-Odoorn, Coevorden,
De Wolden, Hoogeveen, Meppel, Midden-Drenthe, Westerveld
€ 130 000
€ 230 000
Provincie Overijssel
Twente:
– Almelo, Borne, Dinkelland, Enschede,
Haaksbergen, Hellendoorn, Hengelo, Losser, Oldenzaal, Rijssen-Holten, Tubbergen,
Twenterand, Wierden
€ 150 000
€ 250 000
– Hof van Twente
€ 175 000
€ 275 000
Zwolle-Kampen:
– Kampen
€ 150 000
€ 250 000
– Zwolle
€ 175 000
€ 275 000
Overig Overijssel:
– Dalfsen, Hardenberg, Olst-Wijhe, Ommen,
Raalte, Staphorst, Steenwijkerland, Zwartewaterland
€ 150 000
€ 250 000
Provincie Gelderland
Stedelijk Netwerk Stedendriehoek:
– Apeldoorn, Brummen, Deventer (Ov.),
Voorst, Zutphen
€ 175 000
€ 275 000
Knooppunt Arnhem-Nijmegen (KAN):
– Arnhem, Beuningen, Doesburg, Duiven,
Groesbeek, Heumen, Lingewaard, Millingen aan de Rijn, Montferland, Mook en
Middelaar (Lim.), Nijmegen, Overbetuwe, Renkum, Rheden, Rozendaal, Rijnwaarden,
Ubbergen, Westervoort, Wijchen, Zevenaar
€ 175 000
€ 275 000
Overig Gelderland:
– Barneveld, Ede, Elburg, Ermelo, Harderwijk,
Nunspeet, Nijkerk, Oldebroek, Putten, Scherpenzeel, Wageningen
€ 195 000
€ 295 000
– Aalten, Berkelland, Bronckhorst, Buren,
Culemborg, Doetinchem, Druten, Geldermalsen, Lingewaal, Lochem, Maasdriel,
Neder-Betuwe, Neerijnen, Oost Gelre, Oude IJsselstreek, Tiel, West Maas en
Waal, Winterswijk, Zaltbommel
€ 175 000
€ 275 000
– Epe, Hattem, Heerde
€ 195 000
€ 295 000
Provincie Utrecht
Bestuur Regio Utrecht (BRU):
– De Bilt, Bunnik, Houten, Maarssen, Nieuwegein,
Utrecht, Vianen, IJsselstein, Zeist
€ 195 000
€ 295 000
Stadsgewest Amersfoort:
– Amersfoort, Baarn, Bunschoten, Eemnes,
Leusden, Soest, Woudenberg
€ 195 000
€ 295 000
Overig Utrecht:
– Abcoude, Breukelen, De Ronde Venen,
Loenen, Lopik, Montfoort, Oudewater, Renswoude, Rhenen, Utrechtse Heuvelrug,
Veenendaal, Woerden, Wijk bij Duurstede
€ 195 000
€ 295 000
Provincie Flevoland
Almere-Lelystad:
– Almere, Lelystad
€ 150 000
€ 250 000
Overig Flevoland:
– Dronten, Noordoostpolder, Urk
€ 150 000
€ 250 000
– Zeewolde
€ 175 000
€ 275 000
Provincie Noord-Holland
Regionaal Orgaan Amsterdam (ROA):
– Amstelveen, Beemster, Edam-Volendam,
Haarlemmermeer, Landsmeer, Oostzaan, Ouder-Amstel, Purmerend, Uithoorn, Waterland,
Wormerland, Zaanstad, Zeevang
€ 195 000
€ 295 000
– Aalsmeer, Amsterdam, Diemen
€ 205 000
€ 305 000
Stadsgewesten Alkmaar, Hilversum, Kennemerland:
– Bennebroek, Blaricum, Bloemendaal, Bussum,
Haarlem, Haarlemmerliede en Spaarnwoude, Hilversum, Huizen, Laren, Muiden,
Naarden, Weesp, Wijdemeren, Zandvoort
€ 195 000
€ 295 000
– Alkmaar, Bergen, Beverwijk, Castricum,
Graft-De Rijp, Heemskerk, Heerhugowaard, Heilo, Langedijk, Schermer, Uitgeest,
Velsen
€ 175 000
€ 275 000
– Heemstede
€ 205 000
€ 305 000
Overig Noord-Holland:
– Andijk, Anna Paulowna, Den Helder, Drechterland,
Enkhuizen, Harenkarspel, Hoorn, Medemblik, Niedorp, Noorder-Koggenland, Obdam,
Opmeer, Schagen, Stede Broec, Wervershoof, Wester-Koggenland, Wieringen, Wieringermeer,
Wognum, Zijpe
€ 150 000
€ 250 000
– Texel
€ 195 000
€ 295 000
Provincie Zuid-Holland
Haaglanden:
– Delft, ’s-Gravenhage, Leidschendam-Voorburg,
Rijswijk, Zoetermeer
€ 175 000
€ 275 000
– Midden-Delfland, Pijnacker-Nootdorp,
Wassenaar, Westland
€ 195 000
€ 295 000
Stadsregio Rotterdam (SRR):
– Albrandswaard, Barendrecht, Bernisse,
Brielle, Capelle aan den IJssel, Hellevoetsluis, Krimpen aan den IJssel, Maassluis,
Ridderkerk, Rotterdam, Rozenburg, Schiedam, Spijkenisse, Vlaardingen, Westvoorne
€ 150 000
€ 250 000
– Bergschenhoek, Berkel en Rodenrijs,
Bleiswijk
€ 195 000
€ 295 000
Drechtsteden:
– Alblasserdam, Dordrecht, Hendrik-Ido-Ambacht,
Papendrecht, Sliedrecht, Zwijndrecht
€ 150 000
€ 250 000
Holland Rijnland:
– Alkemade, Hillegom, Katwijk, Leiden,
Leiderdorp, Lisse, Noordwijk, Noordwijkerhout, Oegstgeest, Teylingen, Voorschoten,
Zoeterwoude
€ 195 000
€ 295 000
Overig Zuid-Holland
– Alphen aan den Rijn, Jacobswoude, Liemeer,
Nieuwkoop, Rijnwoude, Ter Aar
€ 195 000
€ 295 000
– Bergambacht, Bodegraven, Boskoop, Giessenlanden,
Gorinchem, Gouda, Graafstroom, Hardinxveld-Giessendam, Leerdam, Liesveld,
Moordrecht, Nederlek, Nieuwerkerk aan den IJssel, Nieuw-Lekkerland, Ouderkerk,
Reeuwijk, Schoonhoven, Vlist, Waddinxveen, Zederik, Zevenhuizen-Moerkapelle
€ 175 000
€ 275 000
– Binnenmaas, Cromstrijen, Dirksland,
Goedereede, Korendijk, Middelharnis, Oostflakkee, Oud-Beijerland, ’s-Gravendeel,
Strijen
€ 150 000
€ 250 000
Provincie Zeeland
Middelburg Vlissingen:
– Middelburg, Vlissingen
€ 130 000
€ 230 000
Overig Zeeland:
– Borsele, Goes, Hulst, Kapelle, Noord-Beveland,
Reimerswaal, Schouwen-Duiveland, Sluis, Terneuzen, Tholen, Veere
€ 130 000
€ 230 000
Provincie Noord-Brabant
Samenwerkingsverband regio Eindhoven (SRE):
– Asten, Bergeijk, Best, Bladel, Cranendonck,
Deurne, Eersel, Eindhoven, Geldrop-Mierlo, Gemert-Bakel, Heeze-Leende, Helmond,
Laarbeek, Oirschot, Reusel-De Mierden, Someren, Valkenswaard, Veldhoven, Waalre
€ 175 000
€ 275 000
– Nuenen Gerwen en Nederwetten, Son en
Breugel
€ 195 000
€ 295 000
Breda-Tilburg, Waalboss:
– Bernheze, Breda, Dongen, Etten-Leur,
Gilze en Rijen, Goirle, Heusden, Maasdonk, Oosterhout, Oss, Tilburg, Vught,
Waalwijk
€ 175 000
€ 275 000
– ’s-Hertogenbosch, Loon op Zand
€ 195 000
€ 295 000
Overig Noord-Brabant
– Aalburg, Alphen-Chaam, Baarle-Nassau,
Bergen op Zoom, Boekel, Boxmeer, Boxtel, Cuijk, Drimmelen, Geertruidenberg,
Grave, Haaren, Halderberge, Hilvarenbeek, Landerd, Lith, Mill en Sint Hubert,
Moerdijk, Roosendaal, Rucphen, Sint Anthonis, Sint-Michielsgestel, Steenbergen,
Uden, Veghel, Werkendam, Woensdrecht, Woudrichem, Zundert
€ 175 000
€ 275 000
– Oisterwijk, Schijndel, Sint-Oedenrode
€ 195 000
€ 295 000
Provincie Limburg
Stadsgewesten Heerlen, Geleen-Sittard, Venlo, Maastricht:
– Brunssum, Eijsden, Heerlen, Kerkrade,
Landgraaf, Maastricht, Sittard-Geleen, Venlo
€ 150 000
€ 250 000
Overig Limburg
– Ambt Montfort, Arcen en Velden, Beek,
Beesel, Bergen, Echt-Susteren, Gennep, Gulpen-Wittem, Haelen, Heel, Helden,
Heythuysen, Hunsel, Kessel, Maasbracht, Maasbree, Margraten, Meerlo-Wanssum,
Meijel, Nederweert, Nuth, Onderbanken, Roerdalen, Roermond, Roggel en Neer,
Schinnen, Sevenum, Simpelveld, Stein, Swalmen, Thorn, Vaals, Valkenburg aan
de Geul, Venray, Voerendaal, Weert
€ 150 000
€ 250 000
– Horst aan de Maas, Meerssen
€ 175 000
€ 275 000
Bron: bijlage III bij het Besluit huurprijzen woonruimte (aanpassingen
als gevolg van het huurbeleid vanaf 1 januari 2007). Grenswaarden
als bedoeld in de artikelen 3, tweede lid, en 3a, tweede lid. Kamerstukken
30 595 nr. 9.
BIJLAGE 2
Woningbouwproductie per regio
De onderstreepte gemeente is de zogenaamde
centrumgemeente.
1 januari 2008
1 januari 2010
Samenwerkingsverband Regiovisie
Groningen-Assen
Groningen, Assen,
Hoogezand-Sappemeer, Leek, Haren, Slochteren, Zuidhorn, Tynaarlo, Noordenveld,
Winsum, Bedum, Ten Boer
10 113
22 113
Leeuwarden
Boarnsterhim, Leeuwarden,
Leeuwarderadeel, Littenseradiel, Menaldumadeel, Tytsjerksteradiel
3 100
5 300
Stedelijke regio Emmen
Emmen
2 220
3 700
stedelijke regio Zwolle –
Kampen
Zwolle, Kampen
3 822
6 370
Regio Twente
Almelo, Borne, Dinkelland, Enschede, Haaksbergen, Hellendoorn, Hengelo, Hof van Twente, Losser, Oldenzaal, Rijssen-Holten, Tubbergen,
Twenterand, Wierden
5 390
9 740
Stedendriehoek
Apeldoorn, Deventer, Voorst, Zutphen,
Brummen
6 530
12 550
Knooppunt Arnhem – Nijmegen
Arnhem, Beuningen,
Duiven, Heumen, Lingewaard, Nijmegen, Overbetuwe,
Westervoort, Wijchen, Doesburg, Groesbeek, Millingen aan de Rijn, Montferland,
Mook en Middelaar, Renkum, Rijnwaarden, Rheden, Rozendaal, Ubbergen, Zevenaar
15 591
24 591
Bestuur Regio Utrecht
Bunnik, De Bilt, Houten, Maarssen, Nieuwegein, Utrecht, IJsselstein, Vianen en Zeist
15 600
23 695
Stedelijk gebied Amersfoort
Amersfoort, Baarn,
Bunschoten, Eemnes, Leusden, Soest en Woudenberg
6 200
9 700
Almere-Lelystad
Almere, Lelystad
9 300
13 100
Stedelijke regio Kennemerland
Bennebroek, Bloemendaal, Haarlem, Haarlemmerliede, Heemstede, Zandvoort, Velsen, Beverwijk,
Heemskerk, Uitgeest
Stedelijke regio Hilversum
Blaricum, Bussum, Wijdemeren, Hilversum, Huizen, Laren, Muiden, Naarden, Weesp
Stedelijke regio Alkmaar
Alkmaar, Castricum,
Graft-De Rijp, Bergen, Heerhugowaard, Heiloo, Langedijk en Schermer
15 600
26 000
Regionaal Orgaan Amsterdam
Aalsmeer, Amstelveen, Amsterdam, Beemster, Diemen, Edam-Volendam, Haarlemmermeer, Landsmeer, Oostzaan,
Ouder-Amstel, Purmerend, Uithoorn, Waterland, Wormerland, Zaanstad, Zeevang
24 000
43 000
Holland Rijnland
Alkemade, Leiden,
Leiderdorp, Oegstgeest, Voorschoten, Zoeterwoude, Hillegom, Katwijk, Lisse,
Noordwijk, Noorwijkerhout, Teylingen
8 114
14 620
Stadsgewest Haaglanden
Den Haag, Delft,
Rijswijk, Wassenaar, Zoetermeer, Leidschendam-Voorburg, Pijnacker-Nootdorp,
Westland en Midden-Delfland
20 400
34 000
Stadsregio Rotterdam
Albrandswaard, Barendrecht, Bergschenhoek, Berkel
en Rodenrijs, Bernisse, Bleiswijk, Brielle, Capelle aan den IJssel, Hellevoetsluis,
Krimpen aan den IJssel, Maassluis, Ridderkerk, Rotterdam, Rozenburg, Schiedam, Spijkenisse,
Vlaardingen, Westvoorne
22 800
38 000
Stedelijk gebied Drechtsteden
Alblasserdam, Dordrecht,
Hendrik-Ido-Ambacht, Papendrecht, Sliedrecht, Zwijndrecht
5 000
9 000
stedelijke regio Middelburg en
Vlissingen
Middelburg, Vlissingen
1 650
3 000
Stedelijke regio Breda/Tilburg
Breda, Dongen, Etten-Leur,
Gilze-Rijen, Goirle, Oosterhout, Tilburg
Stedelijke regio Waalboss
Bernheze, Den Bosch,
Heusden, Loon op Zand, Maasdonk, Oss, Vught en Waalwijk
15 225
29 630
Samenwerkingsverband Regio Eindhoven
Eindhoven, Helmond,
Best, Geldrop-Mierlo, Nuenen, Son en Breugel, Valkenswaard, Veldhoven, Waalre,
Laarbeek, Asten, Bergeijk, Bladel, Cranendonck, Deurne, Eersel, Gemert-Bladel,
Heeze-Leende, Oirschot, Reusel de Mierden, Someren, Gerwen en Nederwetten
14 533
23 820
Stedelijke regio’s Maastricht,
Heerlen, Venlo, Sittard-Geleen
Maastricht, Eijsden, Heerlen, Kerkrade, Landgraaf, Brunssum, Venlo Sittard-Geleen
4 986
8 310
Overig Nederland
59 827
86 262
Bronnen: Woningbouwafspraken 2005–2010, kamerstuk 30 595, 9.
BIJLAGE 3
Verdeling huurwoningvoorraad 31 gemeenten na toekenning
lokaal maatwerk per 2005
Bron: Nota naar aanleiding van verslag, 30 959.
Colofon
Tekst Staf Depla, Jacqueline Tellinga
Met medewerking van Dagmar Letanche
PvdA-fractie Tweede Kamer
Productie kaarten (muv hoofdstuk 4)
MUST stedebouw, Amsterdam
Productie kaarten hoofdstuk 4
Betreffende gemeenten
Fotografie hoofdstuk 5
Jacqueline Tellinga
Gebruikte bronnen: Bijlage brief minister van VROM, kenmerk DBO 2006225620,
dd 7 februari 2006; Tweede Kamerstukken 30 595.
Zie in dit verband de brief van minister Winsemius over de integrale bevindingen
van de verschillende onderzoeken die binnen de Strategische Verkenning zijn
uitgevoerd en over de consequenties van de nieuw ontwikkelde kennis voor de
invulling van het beleid, oktober 2006.