GEMEENTEBLADOfficiële uitgave van de gemeente HulstBeeldkwaliteitsplan Ontwikkeling Perkpolder: Deel 1 - Veerplein + Eerste golf1INLEIDINGVOORWOORD“Complexe omgeving van eenvoudige regels”Dit Beeldkwaliteitsplan (BKP) heeft tot doel de beeldkwaliteit in een landschappelijk coherent gebied t.a.v. de open en de gebouwde ruimte van Perkpolder te creëren en veilig te stellen.Het beschrijft volgens huidige inzichten de beoogde ruimtelijke kwaliteit van een gebied aan de hand van een set regels en richtlijnen, in woord en beeld. Het is het verbindend en overlappend element tussen stedenbouw, landschapsarchitectuur en architectuur bij de realisatie van ruimtelijke masterplannen. Het BKP inspireert, reguleert en vertaalt principes naar concrete oplossingsrichtingen. Dit handboek is een toetsingskader een houvast en waarborgt samenhang en identiteit van het specifieke ontwikkelingsgebied Perkpolder aan de Westerschelde.In concreto worden aanbevelingen gedaan, randvoorwaarden geformuleerd en regels of richtlijnen meegegeven voor
  • - de inrichting van de publieke ruimte,
  • - de vormgeving van de bebouwing,
  • - functionele relaties tussen bebouwd en onbebouwd programma.
    • Het BKP is vooral een communicatiemiddel dat steeds vaker wordt gebruikt. Het aanschouwelijk verbeelden van de beoogde kwaliteit toont de ambitie en creëert draagvlak bij overheid, administratie, omwonenden en toekomstige bewoners of gebruikers.Het is de houvast die overeind blijft.Verwijzend naar de Nota Ruimtelijke Kwaliteit (NRK) dient dit BKP de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit van Hulst in staat te stellen de criteria als toetsingskader te gebruiken bij het beoordelen van vergunningaanvragen.Het BKP dient aldus te beantwoorden aan specifieke vormvereisten en te worden goedgekeurd met een Raadsbesluit.De opmaak van het BKP voor de gehele Perkpoldersite gebeurt in meerdere stappen, meelopend met de effectieve realisatie van de verschillende deelgebieden binnen het Masterplan.De eerste stap, wat nu voorligt, betreft het BKP voor het DEEL I. Oostelijke Perkpolder (Veerplein en eerste golf).In een later stadium zal tevens een BKP opgemaakt worden door LiPS voor DEEL II. Jachthaven en DEEL III. Westelijke Perkpolder (golfdorp, golf en natuur).Door deze stapsgewijze opmaak van het BKP kan de implicatie van bepaalde suggesties, regels en richtlijnen, meteen afgetoetst worden bij de uitwerking van een concreet architecturaal project.    CULTUURLANDSCHAP EN NATUURPerkpolder ligt midden in de rivierdelta van de Westerschelde, met zijn specifieke landschap, stranden, natuurgebieden, dijken, polders, zeeweringen, maar ook door de mens gemaakte bouwwerken, havens, dorpen.Bestaande cultuurlandschapswaarden worden binnen de nieuwe ontwikkeling geïnterpreteerd met een nieuwe identiteit – van duinachtige groene uitstraling tot de setting van het dorp in het landschap, boom- en vegetatiesoorten, herinterpretatie van historische palet van materialen voor open en bebouwde ruimten.Inspiratie voor de inrichting van de open ruimte is te vinden in de openheid van het landschap, de geweldige (verge)zichten en het voelen van natuurelementen water en wind.Westerscheldepolderlandschapduinachtig karakter van groen bv. golf of groene open ruimtes (Domburg)Zeedijkpolderlandschap - bomenrijarchitectonische interpretatie van bestaande waarden (Nederland)natuurreservaatpolderlandschap - rietkragen
    CULTUURLANDSCHAP EN ARCHITECTUURDe Zeeuws Vlaamse architectuur kenmerkt zich door eenduidige hoofdvormen en het gebruik van traditionele materialen zoals, hout en baksteen. De dakvorm is in de meeste gevallen een zadeldak, voorzien van dakpannen, waarvan de richting wordt bepaald door zijn directe omgeving.In de gevel zijn veelal verbijzonderingen aangebracht, zoals rollagen, uitkragingen en erkers. De gevelopeningen zijn verticaal georiënteerd, waarin de toegang wordt geaccentueerd door middel van een kader of ander materiaalgebruik.De karakteristieken van de regionale architectuur worden op een moderne manier geïnterpreteerd in de nieuwe architectuur. Kenmerkende details worden geabstraheerd en materialen worden op eigentijdse manier toegepast.Inspiratie voor het ontwerp van de gebouwde ruimte is te vinden in kenmerkende bouwelementen, eenvoudige vormen, materialiteit, visuele impact op het landschap, volume en proportie en werken met subtiele accenten. Elk van voorgaande dient niet elke keer te worden toegepast, het resultaat moet immers niet eclectisch zijn.boerderij - Kloosterzandeeenvoudig volume, hellend dakboerderij - Zaamslageenvoudig volume, hellend dakhuizen - Hulst haakse daknokkenboerderij – Axeleenvoudig volume, subtiele accentenschuur - Westdorpelage gevels, rieten dakschuur - Zeeuws-Vlaamse type - Knokkerieten dak, eenvoudige dakaccentenschuren - Lamswaardenatuurlijke materialen - hout, baksteen, riet, dakpannenmaalderij - Kuitaartassymetrie in volume, geen of minimale dakoverstekenboerderij - Sint Jansteengescheiden woning en schuur, natuurlijke materialenarbeidershuisje - Zeelandeenvoudig volume, hellend dak, raamkadreringschuur - Zeelandzwarte houten gevels met witte accentenschuur - Zeelandzwarte houten gevels met witte accenten, dakrand verheven boven mendeur
    GESCHIEDENISDe buurtschap is vernoemd naar de polder waarin ze is gelegen. Deze polder werd ingedijkt omstreeks 1210 en heette oorspronkelijk Besloten Noorthofpolder. Later werd dit Paerkpolder of Perkpolder.Deze polder, die 166 ha oppervlakte heeft, kent een tweetal kilometer zeewering. Door de nabijheid van de Schaar van Ossenisse, een diepe geul in de Westerschelde, was de kust gevoelig voor dijkval. In 1841 werd daarom voor de kust een strekdam van 1 km lengte aangelegd, waarvan de helft snel verloren ging. De resterende dam van 500m staat bekend als de Scharrendam. Tussen 1865 en 1873 werden tussen de Scharrendam en de veerhaven nog een zevental kleinere strekdammen aangelegd.Op 22 mei 1828 werd in Zeeland begonnen met een geregelde dienstregeling voor veerboten over de Westerschelde. De Provinciale Stoombootdiensten in Zeeland (PSD) onderhielden de veerdienst van Hansweert naar Walsoorden. Eind jaren ‘30 werd besloten een nieuwe veerhaven aan te leggen in Perkpolder.Op 6 augustus 1940 werd de veerhaven geopend en zo werd de veerdienst Hansweert-Perkpolder geïnstalleerd. Pas vanaf 1943 voer de veerboot van Perkpolder naar Kruiningen toen ook daar de nieuwe veerhaven in gebruik werd genomen.In 1968 werd de veerdienst als eerste in Nederland geschikt gemaakt voor dubbeldeksveerboten. In 1970 kwam ook de tweede dubbeldeksveerboot in dienst waardoor de veerdienst één van de modernste van het land werd.Op 15 maart 2003 kwam een einde aan de veerdienst door de ingebruikneming van de Westerscheldetunnel. Het veer Kruiningen-Perkpolder werd opgeheven. Het veer Vlissingen-Breskens werd een voetveer.Sinds 2005 vaart er in de zomermaanden juli en augustus vanaf Perkpolder een toeristisch fiets- en voetveer naar Hansweert.In 2015 is een nieuw natuurreservaat (75 ha) geopend.[https://nl.wikipedia.org/wiki/Perkpolder]Archeologie (conclusie Bestemmingsplan - Toelichting)Op basis van de uitgevoerde archeologische onderzoeken, blijkt dat voor een deel de archeologische verwachtingswaarde uit het gemeentelijk beleid is bevestigd. Voor andere gronden kan de archeologische verwachtingswaarde komen te vervallen. Voor de gronden waar de archeologische verwachtingswaarde is bevestigd of waarvoor nog geen onderzoek is uitgevoerd, wordt een dubbelbestemming Waarde - Archeologie. Met deze dubbelbestemmingen wordt gewaarborgd dat bij grondroerende werkzaamheden op een diepte van meer dan 40 cm onder het bestaande maaiveld met een oppervlakte groter dan 250 m² eerst archeologisch onderzoek moet worden uitgevoerd voordat eventuele werkzaamheden kunnen worden uitgevoerd. De eerste golf is gelocaliseerd in deze bestemming.Voor een deel van de gronden zijn geen archeologische resten meer te verwachten. Hiervoor wordt geen archeologische dubbelbestemming opgenomen.(Zie Bestemmingsplan dubbelbestemming Waarde - Archeologie).Perkpolder 1968Perkpolder 1987Perkpolder 1850Perkpolder 1925Perkpolder 1959Perkpolder 1970Perkpolder 2003Perkpolder 2018
    [https://flamingo.bij12.nl/zeeland-kaarten-viewer/app/AtlasZeeland]    LEZEN VAN HET BEELDKWALITEITSPLANREGELS en RICHTLIJNEN: REGELS moeten gevolgd worden.Regels kunnen niet gesteld worden aan vergunningsvrij bouwen.REGELSVERPLICHTmoeten gevolgd worden
    RICHTLIJNEN vertegenwoordigen de ambitie voor het dorp als een samenhangend geheel met een sterk karakter en een sterke identiteit.De richtlijnen dienen te worden beschouwd als aanbevelingen om de kwaliteit van inrichtingselementen en bouwwerken te optimaliseren.RICHTLIJNENAMBITIEzijnrichtinggevend
    REGELS en/of RICHTLIJNEN kunnen worden toegepast voor het geheleDEEL I. of voor een specifieke ruimte of gebouw.TEKENINGEN, SCHETSEN, SCHEMA’S, BEELDEN:Tekeningen, schetsen, schema’s en beelden in BKP zijn indicatief op de basis van het Masterplan Ontwikkeling Perkpolder (juni 2019).Afmetingen en exacte positionering kunnen veranderen op basis van het schetsontwerp / voorontwerp.UITWERKINGEN:Schetsontwerp / voorontwerp voor open ruimte en bebouwde ruimte zullen worden toegevoegd aan het BKP als UITWERKINGEN in BIJLAGEN.Deze UITWERKINGEN geven een gedetailleerder beeld van het karakter en de regels voor specifieke ruimtes en gebouwen en weerspiegelen de verdere mogelijke veranderingen in de structuur van het masterplan.Op deze manier wordt het BKP een levenddocument.VERGUNNINGVRIJ BOUWEN:Nederland kent diverse bouwwerken die vallen onder het vergunningvrij bouwen.De definitie van deze gebouwen en hun mogelijke positie is te vinden in een uitgave van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties “Vergunningvrij bouwen”, vastgelegd in het Besluit omgevingsrecht (Bor).Echter, om de kwaliteit van het gehele plan hoog te houden en de coherentie van de site te garanderen geeft dit BKP onder richtlijnen tevens de ambitie weer voor deze items.Indien gewenst of nodig kan de ontwikkelaar specifieke restricties of verplichtingen opnemen in de verkoopsovereenkomst.Restricties of verplichtingen worden dus privaatrechtelijk vastgelegd. Afwijken hiervan kan immers niet door tussenkomst van gemeente/ welstandscommissie.    2METASTRUCTUUR2.1MASTERPLAN PERKPOLDERHet eerste hoofdstuk van METASTRUCTUUR toont de positie en de context van DEEL I. - VEERPLEIN EN EERSTE GOLF binnen het Masterplan ‘Ontwikkeling Perkpolder” van juni 2019, opgemaakt door LiPS.Het Masterplan geeft een overzicht van open ruimte, bebouwde ruimte, harde en zachte mobiliteit.OPEN RUIMTEBEBOUWDE RUIMTE - NIET-RESIDENTIËLE GEBOUWENBEBOUWDE RUIMTE – HUIZENBEBOUWDE RUIMTE – APPARTEMENTENHARDE MOBILITEITZACHTE MOBILITEIT2.2ONTWERPPARAMETERSONTWERPPARAMETERSDe ontwerpparameters geven het algemeen conceptueel kader en karakter voor hele DEEL I. - VEERPLEIN + EERSTE GOLF. Ze volgen het concept van het Masterplan en creëren de basis voor REGELS en RICHTLIJNEN.De ontwerpparameters worden bepaald voor OPEN RUIMTE en BEBOUWDE RUIMTE.MASTERPLAN CONCEPTUELE PARAMETERSnaar binnen georiënteerdingesloten, veilig, intiemhet hele jaar een thuisstructuur geleid door zichtenkleinschalig gebogen straatbeeldvertraging verkeercombinatie knikpunten met belangrijkste open ruimtenschaalgradiënten versus privacygroeiende gebouwvolumes richting Westerscheldeopen binnenruimten meer privaat richting golf
    PRINCIPESNEDENOPEN RUIMTE – METHODOLOGIEOPEN RUIMTE – GRADIËNTENOPEN RUIMTE – GRADIËNT – MINERAALOPEN RUIMTE – GRADIËNT – GROENOPEN RUIMTE – GRADIËNT – WATEROPEN RUIMTE – OVERGANGSTOOLSOPEN RUIMTE – BEPLANTINGOPEN RUIMTE – HOOGTEKAARTBEBOUWDE RUIMTE – METHODOLOGIEBEBOUWDE RUIMTE – GRADIËNTEN – BEBOUWDE RUIMTEBEBOUWDE RUIMTE – GRADIËNT – RELATIE NAAR OPEN RUIMTEBEBOUWDE RUIMTE – GRADIËNT – GEVELSBEBOUWDE RUIMTE – GRADIËNT – DAKENBEBOUWDE RUIMTE – ORIËNTATIEBEBOUWDE RUIMTE – BOUWLIJN EN ROOILIJN    2METASTRUCTUUR – OPEN RUIMTE2.3STRATEN2.3.1aHOOFDSTRAAT 1Arol• hoofdstraat die hele site doorkruis en verschillende delen verbindtkarakter• representatieve brede straat met smalle rijbaan in twee richtingen en fietspad aan beide zijden• voetpad en groenstrook met mogelijkheid tot parkeren aan beide zijden• hoogstambomen, hoge aanzet van kruinenRICHTLIJNEN in • 3.1 / 3.2 / 3.3 / 4.1 / 4.2bestemmingsplan 09/2014geen specifieke regelsprogramma van eisen 10/2018• wegbreedte min. 6m• min. binnenbochtstraal 6m• trottoirs min. 1,8m, afschot 1:50• langsparkeren 2x6m
    Principesnede - zoom    2.3.2aSECUNDAIRE STRAAT 2Arol• secundaire straat voor lokaal bestemmingsverkeerkarakter• smalle straat in twee richtingen• voetpad aan één zijde• waterdoorlatende rabatstrook aan één zijdeRICHTLIJNEN in • 3.1 / 3.2 / 3.3 / 4.1 / 4.2bestemmingsplan 09/2014• geen specifieke regelsprogramma van eisen 10/2018• wegbreedte min. 5,5m• min. binnenbochtstraal 6m• trottoirs min. 1,8m, afschot 1:50• rabatstrook min. 2m• langsparkeren 2x6m
    Principesnede - zoom    2.3.2bSECUNDAIRE STRAAT 2Brol• secundaire straat voor lokaal bestemmingsverkeerkarakter• lokale bestemmingsgerelateerde éénrichtingsstraat• woonerfprincipe met doorlopend materiaalgebruik voor rijbaan en voetpad• groenstrook die overvloeit in de groene terrassen richting golf• beperkte visuele impactRICHTLIJNEN in • 3.1 / 3.2 / 3.3 / 4.1 / 4.2bestemmingsplan 09/2014• geen specifieke regelsprogramma van eisen 10/2018• wegbreedte min. 5,5m• min. binnenbochtstraal 6m• trottoirs min. 1,8m, afschot 1:50• langsparkeren 2x6m
    Principesnede - zoom    2.4GLOBALE RUIMTES2.4.1aPLEIN - VEERPLEIN CENTRUMrol• centrumplein van Veerplein voor gemeenschap• focus op ontmoeting en uitzicht naar omgeving (jachthaven, Westerschelde en natuurreservaat)karakter• representatieve open ruimte• voornamelijk mineraal ontworpen• verheven op één niveau• ontworpen compositie van bomen en vegetatie, kleine waterelementen• mogelijk specifiek stadsmeubilair,verlichting en kunstRICHTLIJNEN in • 3.1 / 3.2 / 3.3 / 4.1 / 4.2bestemmingsplan 09/2014• dubbelbestemming: Waterstaat - Waterkering (zie BP)programma van eisen 10/2018• verhardingen en onderliggende fundering toegankelijk en berijdbaar voor onderhoudsvoertuigen• dwarsparkeren 2,5x5,5m• langsparkeren 2x6m
    principesnede - zoom    2.4.1bHOTEL VOORPLEINrol• publiek eindpunt van Veerplein• focus op uitzicht naar omgeving (jachthaven, Westerschelde en golf)• voorplein van hotel• continuiteit van binnenruimte hotelkarakter• representatieve open ruimte• voornamelijk mineraal ontworpen met grotere wateroppervlakken• verheven op één niveau• ontworpen compositie van bomen en vegetatie• mogelijk specifiek stadsmeubilair, verlichting en kunstRICHTLIJNEN in • 3.1 / 3.2 / 3.3 / 4.1 / 4.2bestemmingsplan 09/2014• dubbelbestemming: Waterstaat - Waterkering (zie BP)programma van eisen 10/2018• verhardingen en onderliggende fundering toegankelijk en berijdbaar voor onderhoudsvoertuigen• dwarsparkeren 2,5x5,5m• langsparkeren 2x6m
    principesnede - zoom    2.4.2PARKrol• belangrijkste groene ruimte voor Veerplein• toegangspoort tot, aankondiging van Perkpolder• voortzetting van natuurgordel• focus op uitzicht naar omgeving (golf en natuurreservaat)karakter• representatieve open ruimte• voornamelijk groene oppervlakken• natuurlijke compositie van bomen en vegetatie, middelgrote waterelementen• integratie landschapsterrassen• perspectieven naar golf en natuurreservaat • mogelijk specifiek stadsmeubilair, verlichting en kunstRICHTLIJNEN in • 3.1 / 3.2 / 3.3 / 4.1 / 4.2bestemmingsplan 09/2014• dubbelbestemming: Waterstaat -Waterkering (zie BP)programma van eisen 10/2018• geen specifieke regels
    principesnede - zoom    2.4.3TOEGANGSRUIMTErol• overgangsruimte als toegang tot hele site• focus op uitzicht op nieuwe dorpkarakter• natuurlijke open ruimte• onaangeroerd met subtiele landschapselementen om toegang te benadrukken• geen bomen• hoofd in- en uitgang• hoofdfietspad• perspectieven naar natuurreservaat en WesterscheldeRICHTLIJNEN in • 3.1 / 3.2 / 3.3 / 4.1 / 4.2bestemmingsplan 09/2014• enkelbestemming: Waterstaatswerken (zie BP)• dubbelbestemming: Waterstaat - Waterkering (zie BP)• Functieaanduiding: verkeer (zie BP)programma van eisen 10/2018• geen specifieke regels
    principesnede - zoom    2.4.4aRANDEN – NATUURRANDrol• rand van Veerplein richting natuurreservaat• focus op uitzicht naar omgeving (natuurreservaat en Westerschelde)karakter• natuurlijke open ruimte• onaangeroerd• geen bomen op de rand• doorzichtige boomgrens naar apartementen - grotere bomen• hoofd fietspad• perspectieven naar natuurreservaaten WesterscheldeRICHTLIJNEN in • 3.1 / 3.2 / 3.3 / 4.1 / 4.2bestemmingsplan 09/2014• enkelbestemming: Waterstaatswerken (zie BP)• dubbelbestemming: Waterstaat - Waterkering (zie BP)• Functieaanduiding: verkeer (zie BP)programma van eisen 10/2018• geen specifieke regels
    principesnede - zoom    2.4.4bRANDEN – GOLFRANDrol• rand van Veerplein richting golfbaan• focus op uitzicht naar omgeving (golf)karakter• natuurlijke open ruimte• landschapsterrassen• occasionele subtiele landschapselementen op rand• doorzichtige boomgrens – kleinere bomen in boomgaardsamenstelling• sterke grenzen tussen publiek en privaat• perspectieven naar golfRICHTLIJNEN in • 3.1 / 3.2 / 3.3 / 4.1 / 4.2bestemmingsplan 09/2014• geen specifieke regelsprogramma van eisen 10/2018• geen specifieke regels
    principesnede - zoom    2.4.4cRANDEN – JACHTHAVENRANDrol• rand van Veerplein richting jachthaven• focus op uitzicht naar omgeving (jachthaven en Westerschelde)• dagrecreatiekarakter• terraspark• natuurlijke open ruimte• doorzichtige boomgrens - kleinere, middelhoge bomen op de terrassen• perspectieven naar jachthaven en WesterscheldeRICHTLIJNEN in • 3.1 / 3.2 / 3.3 / 4.1 / 4.2bestemmingsplan 09/2014• enkelbestemming: Waterstaatswerken (zie BP)• dubbelbestemming: Waterstaat - Waterkering (zie BP)• Functieaanduiding: verkeer (zie BP)programma van eisen 10/2018• geen specifieke regels
    principesnede - zoom    2.4.5EERSTE GOLFrol• kleine oefengolfbaan (vb. 3 holes en driving range of 6 holes in tijdelijke compositie)• activering van het gebied met sport en recreatie• deel natuurgordelkarakter• natuurlijke ‘schotse’ golfbaan• open natuurlijke landschap met doorzichtige boomgrens• kleine duinen en waterelementen• perspectieven naar Veerplein en toekomstige grote golfbaanRICHTLIJNEN in • 3.1 / 3.2 / 3.3 / 4.1 / 4.2bestemmingsplan 09/2014• dubbelbestemming: Waarde - Archeologieprogramma van eisen 10/2018• geen specifieke regels
    principesnede - zoom    2.5GLOKALE RUIMTES2.5.1aPOCKETPARK THV APPARTEMENTSGEBOUWEN – BUITENrol• gedeelde open ruimte voor appartementen• bescherming tegen wind• boomgrens die gebouwen verbergtkarakter• natuurlijke overgang van landschap• voornamelijk groene oppervlakken met activiteiten voor bewoners• doorzichtige boomgrens – hoge bomen• scheiding van publiek met middelhoge duinen of muren• perspectieven naar natuurreservaat of jachthaven en WesterscheldeRICHTLIJNEN in • 3.1 / 3.2 / 3.3 / 4.1 / 4.2bestemmingsplan 09/2014• dubbelbestemming: Waterstaat - Waterkering (zie BP)programma van eisen 10/2018• geen specifieke regels
    principesnede - zoom    2.5.1bPOCKETPARK THV APPARTEMENTSGEBOUWEN – BINNENrol• gedeelde open ruimte voor de appartementen• relatie met hoofdstraat en rijwoningen • toegangsruimte voor de appartementenkarakter• natuurlijk, coherent met voortuinen • tuinachtige compositie van minerale en groene oppervlakken met activiteiten voor bewoners• mogelijke scheiding van publiek met middelhoge duinen of murenRICHTLIJNEN in • 3.1 / 3.2 / 3.3 / 4.1 / 4.2bestemmingsplan 09/2014• dubbelbestemming: Waterstaat - Waterkering (zie BP)programma van eisen 10/2018• geen specifieke regels
    principesnede - zoom    2.5.2VOORTUINENrol• private open ruimte voor de huizen• samenhagend deel van de straten• organisatie respecteert de hiërarchie van nabijgelegen ruimtes• toegangsruimte voor de huizenkarakter• natuurlijk• voornamelijk groene oppervlakken• tuinachtige compositie van bomen, vegetatie, parkeerplaatsen (1 per woning) en toegangspadenRICHTLIJNEN in • 3.1 / 3.2 / 3.3 / 4.1 / 4.2bestemmingsplan 09/2014• geen specifieke regelsprogramma van eisen 10/2018• geen specifieke regels
    principesnede - zoom    2.6LOKALE RUIMTES2.6.1POCKETPARK THV HUIZENrol• gedeelde open ruimte voor huizen• continuiteit van private tuinen• ruimte voor lokale activiteiten• parkeerclusterskarakter• natuurlijk, coherent met voortuinen• meest beschermde binnengebied, meest lokale open ruimte• voornamelijk groene oppervlakken (tuinen)• parkeerclusters geconcentreerd aan bredere hoofdpaden• tuinachtige compositie van bomen, vegetatie en toegangspaden• doorlatende oppervlakken voor parkeerclusters en activiteitenRICHTLIJNEN in • 3.1 / 3.2 / 3.3 / 4.1 / 4.2bestemmingsplan 09/2014• geen specifieke regelsprogramma van eisen 10/2018• geen specifieke regels
    principesnede - zoom    2METASTRUCTUUR – BEBOUWDE RUIMTE2.7HUIZEN2.7.1OPEN BEBOUWINGsituering• vrijstaande woningen aan de westelijke rand van het Veerplein in afgesloten privétuinenkarakter• residentiële paviljoenen, ingebed in landschap, dialogerend met Terreinreliëf • kadrering uitzicht door inzetten ramen, dakhelling en volume• eenvoudige, individuele gebouwen• straatvolgende oriëntatie van voorgevel van gebouwd volume met continue voortuinstrook• coherent materiaalgebruik• interessant dakenlandschap (dak als vijfde gevel), dat opgaat in het landschap• herinterpretatie van bestaande, regionale bouwwijze• woning mag uitsteken ten opzichte van terreinREGELS in• 3.3 / 3.4 / 3.5RICHTLIJNEN in • 3.3 / 3.4 / 3.5bestemmingsplan 09/2014• vrijstaand of aaneengebouwd• goothoogte max. 8m• bouwhoogte max.12m• bij vrijstaande gebouwen:tussenafstand min. 1m• aan-, uitbouwen en bijgebouwen: max. 60 m2, 50% van het zij- en achtererf onbebouwd, goothoogte max. 3,5m en bouwhoogte max. 7m
    2.7.2HALF-OPEN BEBOUWINGsituering• half-open bebouwing aan de westkant van straat 2A in afgesloten privétuinenkarakter• één coherent volume, geen expliciete visuele opsplitsing in twee gekoppelde woningen• straatvolgende oriëntatie van voorgevel van gebouwd volume met continue voortuinstrook• coherent materiaalgebruik• interessant dakenlandschap (dak als vijfde gevel)• herinterpretatie van bestaande, regionale bouwwijzeREGELS in• 3.3 / 3.4 / 3.5RICHTLIJNEN in • 3.3 / 3.4 / 3.5bestemmingsplan 09/2014• half-open gebouwd• goothoogte max. 8m• bouwhoogte max. 12m• aan-, uitbouwen en bijgebouwen: max. 60 m2, 50% van het zij- en achtererf onbebouwd, goothoogte max. 3,5m en bouwhoogte max. 7m
    2.7.3RIJWONINGsituering• rijwoningen binnen Veerpleinkarakter• levendigheid en diversiteit door expliciete verticale opdeling door een interessant dakenlandschap (dak als vijfde gevel), verschillende gevelbreedte of bouwlijn die de rij opdeelt en menselijke schaal introduceert bij straatbeleving• daknok haaks tov straat• straatvolgende oriëntatie van voorgevel van gebouwd volume met continue voortuinstrook• coherent materiaalgebruik• herinterpretatie van bestaande, regionale bouwwijzeREGELS in• 3.3 / 3.4 / 3.5RICHTLIJNEN in • 3.3 / 3.4 / 3.5bestemmingsplan 09/2014• max. 250 woningen• aaneengebouwd• goothoogte max. 8m• bouwhoogte max. 12m• aan-, uitbouwen en bijgebouwen:max. 60 m2, 50% van het zij- en achtererf onbebouwd, goothoogte max. 3,5m en bouwhoogte max. 7m
    2.8APPARTEMENTSGEBOUWEN2.8.1APPARTEMENTSGEBOUWEN VEERPLEINsituering• structuur van apartementsgebouwen aan de oostelijke en noordelijke rand van het Veerpleinkarakter• geknikte, horizontale volumes, die door oriëntatie en specifiek openen naar omliggende landschap bepaalde doorzichten beklemtonen• levendige diversiteit van verschillende volumes, waarbij de horizontaliteit plaatselijk moet worden gebroken door het toevoegen van hoogte- of gevelaccenten• variatie in hoogte ikv doorzichten en opgaand richting centrumplein en voorplein hotel rekening houdend met schaal van tegenoverliggende bebouwing• coherent materiaalgebruikREGELS in• 3.3 / 3.4 / 3.5RICHTLIJNEN in • 3.3 / 3.4 / 3.5bestemmingsplan 09/2014• gestapelde woningen in de aanduiding ‘gestapeld’• goothoogte max. 16m• bouwhoogte max. 16m• de onderlinge afstand min. 1m• aan-, uitbouwen en bijgebouwen:max. 60 m2, 50% van het zij- en achtererf onbebouwd, goothoogte max. 3,5m en bouwhoogte max. 7m• dubbelbestemming: Waterstaat - Waterkering (zie BP)
    horizontaliteit van volume en gevels met accenten    2.9NIET-RESIDENTIËLE GEBOUWEN2.9.1HOTELsituering• hart van hotel in noordwestelijke hoek van Veerplein; visueel dominante positie• restaurant in noordoostelijke hoek van Veerplein; visueel dominante positie• volumes met hotelsuites aan de noordelijke rand richting Jachthavenkarakter• hart van hotel en restaurant met multifunctionele ruimte als ’rots’ volume, waarbij het dak meespeelt in het gevelspel, als uitzondering op de regel van horizontaliteit• volumes met hotelsuites volgens zelfde logica van horizontaliteit als appartementsgebouwen Veerplein, gezien de positionering en het specifiek programmaREGELS in• 3.3 / 3.4 / 3.5RICHTLIJNEN in • 3.3 / 3.4 / 3.5bestemmingsplan 09/2014• ter plaatse van de aanduiding ‘horeca’• een horecabedrijf uit ten hoogste categorie 2 van de Staat van Horeca-activiteiten• max. 140 hotelkamers / 200 met een afwijking• max. 1 bedrijfwoning• goothoogte max. 12m• bouwhoogte max. 16m• aan-, uitbouwen en bijgebouwen:max. 60 m2, 50% van het zij- en achtererf onbebouwd, goothoogte max. 3,5m en bouwhoogte max. 7m• landmark 30m met een afwijking, oppervlakte max. 200m2• dubbelbestemming: Waterstaat - Waterkering (zie BP)
    uitzondering op de horizontaliteit    3STRUCTUUR – OPEN RUIMTE3.1OPPERVLAKKENRICHTLIJNENMineraalGroenWater    
      
    OPPERVLAKKEN KARAKTER - GLOBALE RUIMTESOPPERVLAKKEN KARAKTER - GLOKALE EN LOKALE RUIMTES     
    3.2GRENZENRICHTLIJNEN  
    3STRUCTUUR – BEBOUWDE RUIMTE3.3RELATIE NAAR OPEN RUIMTEREGELSRICHTLIJNEN3.4GEVELSREGELStype• levendige, maar samenhangende gevels• coherent ‘gebouwd landschap’materiaal• natuurlijk• duurzaam• mooi verouderend (patine)• dialogerend met het landschap• subtiele diversiteit binnen algehele samenhang• geen blinkende materialen• hoogcontrasterende materialen vermijden (exclusief accenten)openingen• kadrering van landschap, specifieke zichtpunten• binnenbrengen natuurlijk daglicht• interactie en activatie binnenbuitenandere• gevelcompositie reflecteert het innerlijke programma
    VoorbeeldenRICHTLIJNENtype• huizenéén coherent volume, levendige gevelcompositie• half-open bebouwingtwee woningen als één coherent volume, levendige gevelcompositie• rijwoningenexpliciete verticale opdeling, compositie met verschillende gebouwen, mogelijk diversiteit in breedte van gebouwen• appartementsgebouwenhorizontaliteit, nadruk op verdiepingen, horizontaliteit plaatselijk moet worden gebroken door het toevoegen van hoogte- of gevelaccenten• niet-residentiële gebouwengevels ontworpen als structuur coherent met de daken, speciale compositiemateriaal• herinterpretatie van regionale traditie en karakter• aantal verschillende materialen binnen één volume te beperken(deel van privaatrechtelijke overeenkomst)openingen• eenvoudige orthogonale vormen (vierkant, rechthoek) en eencombinatie ervan• enkel in hetzelfde vlak liggend of inkepingen/holtesandere• geen richtlijnen
    Voorbeelden    3.5DAKENREGELStype• levendig, maar samenhangend dakenlandschap• coherent ‘gebouwd landschap’• hellende daken• platte dakenmateriaal• natuurlijk• duurzaam• mooi verouderend (patine)• dialogerend met het landschap• subtiele diversiteit binnen algehele samenhang• geen blinkende materialen (vb. glanzend aluminium, excl. technische installaties)openingen• rijwoningengeen dakkappellen in aangrenzende dakenandere• huizengeen of minimale dakoversteken, extrusie van de gevel mogelijk, overhangen mogelijk tbv inkom/terras indien ze de horizontaliteit benadrukken
    VoorbeeldenRICHTLIJNENtype• open bebouwinghellende daken (lessenaarsdak) looplijn daknok vrij te kiezen, platte daken als groendak (eventueel daktuin)• half-open bebouwinghellende daken looplijn daknok vrij te kiezen• rijwoningenhellende daken daknok haaks tov straat, geen veelvuldige herhaling van dakvormen een aaneenschakeling van hellende dakvormen• appartementsgebouwenplatte dakenPlatte daken• niet-residentiële gebouwendaken ontworpen als structuur coherent met gevels, bijzondere vormmateriaal• herinterpretatie van regionale traditie en karakter• platte dakendakgrind, extensief of intensief groen (deel van privaatrechtelijke overeenkomst)openingen• huizendakramen in dakvlak of dakkapellen in eenvoudige vormenandere• technische installatiesintegreer technische installaties tegenover de openbare ruimtein architectuur (deel van privaatrechtelijke overeenkomst)
    4INFRASTRUCTUUR4.1BOMEN EN VEGETATIERICHTLIJNEN• minimale afstand van geplante boom tot wortelobstakel: 0,6m (0,8m voor grote bomen)• professioneel toezicht nodig voor planten, verzorging en bescherming tijdens de bouw in de buurt• afstand tussen bomen moet toekomstige implementatie va nstedelijk meubilair of structuren mogelijk maken, indien van toepassing. Ideale afstand is ca. 6-20m• gebruik onderhoudsarme vegetatie• gebruik gezonde planten• lokale - inheemse vegetatiesoorten• pleinen, parken, voortuinen, pocketparkengebruik tuinbouwvariëteiten van bomen, struiken en siergrassen om bepaalde kleuraccenten,vormen en texturen toe te voegen (bijv. Tilia cordata ‘Winter Orange ’Ulmus minor ‘Cloud Corky ’Hippophae salicifolia ‘Robert’)
    VOORBEELDEN  
    4.2VERLICHTINGRICHTLIJNEN    5BIJLAGEN5.1DIAGRAM VAN EIGENDOM EN BEHEER5.2FASERINGAls resultaat van het stapsgewijze proces en de inherente overlegmomenten met diverse betrokken partijen is, gebaseerd op het Masterplan van juni 2019, de volgende zonering gedefinieerd voor het ontwikkelingsgebied van Perkpolder met de drie deelzones.DEEL I. - VEERPLEIN + EERSTE GOLFOnderwerp van voorliggend BeeldkwaliteitsplanFASE 1. gedefinieerdVolgende deelfase(n) nog te bepalen na evaluatie van FASE 1.DEEL II. - JACHTHAVENAfzonderlijk Beeldkwaliteitsplan voorzien Deelfasering nog te bepalenDEEL III. - GOLF+NATUURAfzonderlijk Beeldkwaliteitsplan voorzien Deelfasering nog te bepalen5.3UITWERKINGENUitwerkingen zijn niet opgenomen