GEMEENTEBLADOfficiële uitgave van de gemeente ZaanstadVerordening tot 1e wijziging van de Huisvestingsverordening Zaanstad 2025De raad van de gemeente Zaanstad;Gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van [datum];Gelet op artikel 4 van de Huisvestingswet 2014;Gelet op artikel 149 van de Gemeentewet; Besluit:de Verordening tot 1e wijziging van de Huisvestingsverordening 2025 vast te stellen:I Wijziging verordeningDe Huisvestingsverordening 2025 wordt als volgt gewijzigd:A. Artikel 2.1.1 ‘Werkingsgebied’ eerste lid onder a, komt als volgt komt te luiden:
a.alle zelfstandige huurwoningen met een huur die niet hoger is dan het bedrag, bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de huurtoeslag (maximale huurgrens) in eigendom van corporaties;
B. Artikel 2.3.4 ‘Passendheidscriteria: voorrang gelet op de aard, grootte en prijs van woonruimte’ tweede lid, komt als volgt te luiden:Bij het verlenen van een huisvestingsvergunning voor woonruimte die behoort tot een in kolom 1 genoemde categorie woonruimte wordt voorrang gegeven aan de categorieën woningzoekenden genoemd in kolom 2 achter de desbetreffende categorie woonruimte.
Kolom 1: Categorie woonruimte (labels) Kolom 2: Categorie woningzoekenden (voorrangsgroepen) Woonruimte met een huurprijs onder de aftoppingsgrens die voor de woningzoekende geldt (voorrang lage inkomens)Huishoudens met een inkomen tot maximaal het norminkomen van de huurtoeslagWoonruimte met een huurprijs onder het bedrag, bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de huurtoeslag/ de maximale huurgrens (voorrang hoger inkomen)(maximaal 15% van de jaarlijks aangeboden woonruimten)Huishoudens met een inkomen boven het norminkomen van de huurtoeslagWoonruimte in het bijzonder geschikt voor de huisvesting van senioren (label seniorenwoning, voorrang 55plus) woningzoekenden met een leeftijd van tenminste 55 jaar, dan wel huishoudens waarvan tenminste één lid deze leeftijd heeft bereikt Woonruimte in het bijzonder geschikt voor de huisvesting van senioren label seniorenwoning, voorrang 65plus)Achtereenvolgens:
•woningzoekenden met een leeftijd van tenminste 65 jaar, dan wel huishoudens waarvan tenminste één lid deze leeftijd heeft bereikt
•woningzoekenden met een leeftijd van tenminste 55 jaar, dan wel huishoudens waarvan tenminste één lid deze leeftijd heeft bereikt
Woonruimte in het bijzonder geschikt voor de huisvesting van senioren label seniorenwoning, voorrang 75plus) Achtereenvolgens:
•woningzoekenden met een leeftijd van tenminste 75 jaar, dan wel huishoudens waarvan tenminste één lid deze leeftijd heeft bereikt
•woningzoekenden met een leeftijd van tenminste 65 jaar, dan wel huishoudens waarvan tenminste één lid deze leeftijd heeft bereikt,
•woningzoekenden met een leeftijd van tenminste 55 jaar, dan wel huishoudens waarvan tenminste één lid deze leeftijd heeft bereikt
Woonruimte in het bijzonder geschikt voor de huisvesting van jongeren (t/m 22) Woonruimte in het bijzonder geschikt voor de huisvesting van jongeren (t/m 27) huishoudens waarvan alle volwassen personen een leeftijd hebben van ten minste 23 en ten hoogste 27 jaar Woonruimte in het bijzonder geschikt voor de huisvesting van personen met medische beperkingen/ aangepaste woningen huishoudens in het bezit van een indicatie waaruit blijkt dat de specifieke eigenschappen van de woonruimte tegemoetkomen aan medische beperkingen (zowel fysiek als psychisch) van één of meerdere leden van het huishouden Woonruimte in het bijzonder geschikt voor de huisvesting van huishoudens zonder kinderen Huishoudens zonder minderjarige kinderenDoor de corporatie geselecteerde woonruimte in het bijzonder geschikt voor de huisvesting van senioren (label 55+ voordeelregeling)Huurders van 55 jaar of ouder die willen verhuizen naar een beter passende woning.
C. Artikel 2.3.11 ‘Reikwijdte bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek’ komt als volgt komt te luiden:
1.Het bepaalde in artikel 2.3.11a is van toepassing op ingevolge artikel 2.1.1 aangewezen particuliere huurwoningen die zijn gelegen in het gebied zoals benoemd in bijlage 1 bij deze verordening,
2.Het bepaalde in artikel 2.3.13 is van toepassing op ingevolge artikel 2.1.1 aangewezen woonruimte die eigendom is van een corporatie inclusief vrije sector huurwoningen en particuliere huurwoningen die zijn gelegen in het gebied zoals benoemd in bijlage 2 bij deze verordening,
3.Van deze aanwijzing worden uitgezonderd:
-woningen die zijn gelabeld als aangepaste woningen,
-woningen die zijn gelabeld voor mensen met persoonlijke begeleiding,
-woningen in een complex met een geïntegreerd concept van wonen, zorg en welzijn, waaronder woningen voor verblijf in beschermd wonen worden, en
-woningen voor stadsvernieuwingsurgenten uit Poelenburg en Peldersveld;
4.In afwijking van het eerste en tweede lid is het bepaalde in artikel 2.3.11a en 2.3.12 niet van toepassing voor woningen voor bewoners uit Poelenburg en Peldersveld die voorafgaand aan de aanvraag van een huisvestingsvergunning zijn ingeschreven in de basisregistratie personen.
D. Artikel 2.3.12 ‘Voorrang op basis van sociaal-economische kenmerken’ komt te vervallen. E. Artikel 2.3.11a ‘Weigering op basis van sociaal-economische kenmerken’ wordt vernummerd tot artikel 2.3.12.F. Artikel 2.3.14 Bestuurlijke boete komt te luiden:
1.Overtreding van de verboden, bedoeld in artikel 8 van de wet, of het handelen in strijd met de voorwaarden of voorschriften, bedoeld in artikel 24 van de wet of overtreding van voorschriften bedoeld in artikel 10 lid 4 van de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek, kan worden beboet met een bestuurlijke boete.
2.In afwijking van het eerste lid is de bestuurlijke boete niet van toepassing op het in gebruik geven van woonruimte door corporaties;
3.De boete voor overtreding van de verboden, bedoeld in artikel 8 van de wet, of voor het handelen in strijd met de voorwaarden of voorschriften, bedoeld in artikel 24 van de wet, bedraagt maximaal € 27.500 (per 1 januari 2026).
4.De boete voor de eerste overtreding bedragen die in de tabel (bestuurlijke boete) zijn opgenomen in de kolom ‘1e overtreding’,
5.De boete voor de tweede en volgende overtreding bedragen die in de tabel zijn opgenomen in de kolommen ‘2e overtreding’, ‘3e overtreding’ en ‘4e overtreding e.v.’.
6.De bedragen in tabel als bedoeld in het derde lid worden geïndexeerd overeenkomstig de boetemaxima uit artikel 23 van het Wetboek van Strafrecht. Voor boetebedragen onder een maximum geldt dat deze relatief worden geïndexeerd overeenkomstig de boetemaxima als bedoeld in artikel 23 van het Wetboek van Strafrecht.
Tabel Bestuurlijke boete (prijspeil per 1 januari 2026)
1e overtreding2e overtreding3e overtreding4e overtredinge.v.In gebruik nemen van woonruimte zonder huisvestingsvergunning (huurder)€ 550€ 550€ 550€ 550In gebruik geven van woonruimte zonder huisvestingsvergunning (verhuurder) met één woonruimte in de verhuur€ 2.750€ 5.500€ 11.000€ 11.000In gebruik geven van woonruimte zonder vergunning (verhuurder) met meer dan één woonruimte in de verhuur € 5.500€ 11.000€ 22.000€ 27.500het handelen in strijd met de voorwaarden of voorschriften in de Huisvestingsvergunning€ 550€ 550€ 550€ 550
G. Artikel 3.4.1 Bestuurlijke boete komt te luiden:
1.Overtreding van de verboden, bedoeld in de artikelen 21 onder c en d van de wet, of het handelen in strijd met de voorwaarden of voorschriften, bedoeld in artikel 24 van de wet, kan worden beboet met een bestuurlijke boete.
2.In afwijking van het eerste lid is de bestuurlijke boete niet van toepassing op het in gebruik geven van woonruimte door corporaties;
3.De boete voor overtreding van de verboden, bedoeld in artikel 21 van de wet, of voor het handelen in strijd met de voorwaarden of voorschriften, bedoeld in artikel 24 van de wet, bedraagt maximaal € 27.500 (per 1 januari 2026).
4.De boete voor de eerste overtreding staat in de ‘Tabel bestuurlijke boete omzetting en woningvorming' in de kolom ‘1e overtreding’,
5.Indien binnen een tijdvak van vier jaar voorafgaand aan de constatering van die overtreding een bestuurlijke boete is opgelegd voor overtreding van hetzelfde verbod, bedraagt de boete het bedrag in de kolom ‘recidive’.
6.De bedragen in tabel als bedoeld in het derde, vierde en vijfde lid worden geïndexeerd overeenkomstig de boetemaxima uit artikel 23 van het Wetboek van Strafrecht. Voor boetebedragen onder een maximum geldt dat deze relatief worden geïndexeerd overeenkomstig de boetemaxima als bedoeld in artikel 23 van het Wetboek van Strafrecht.
Tabel Bestuurlijke boete omzetting en woningvorming (prijspeil per 1 januari 2026)
Overtreden van de verboden1e overtredingRecidive Omzetten van één woonruimte/ woning zonder omzettingsvergunning (artikel 3.1.2, eerste lid, obv artikel 21 onder c van de wet) enBouwkundig splitsen van één woonruimte/ woning zonder woningvormingsvergunning(artikel 3.1.2, tweede lid obv artikel 21 onder d van de wet)€ 5.500€ 11.000Omzetten van meerdere woonruimten/ woningen zonder omzettingsvergunning (obv artikel 21 onder c van de wet)en Bouwkundig splitsen van meerdere woonruimtes/ woningen zonder woningvormingsvergunning(artikel 3.1.2, tweede lid obv artikel 21 onder d van de wet)€ 11.000€ 27.500
H. De tabel Bestuurlijke boete toeristische verhuur van artikel 3.7.1 komt te luiden: Tabel Bestuurlijke boete toeristische verhuur (prijspeil per 1 januari 2026)
Overtreden van de verboden Boete BoetemaximaVerhuur zonder registratienummer (artikel 3.5.2, eerste lid obv artikel 23a, eerste lid van de wet)€ 11.000Het bedrag dat is vastgesteld voor de derde categorie, bedoeld in artikel 23, vierde lid, van het Wetboek van Strafrecht, voor overtreding van het verbod, bedoeld in de artikelen 23a, eerste of derde lid, 23b, tweede lid, 23d of 23ePubliceren zonder registratienummer (artikel 3.5.2, derde lid obv artikel 23 a, derde lid van de wet)€ 11.000Het bedrag voor derde categorie.Particuliere vakantieverhuur meer dan 30 nachten per kalenderjaar (artikel 3.5.3, eerste lid obv artikel 23b, eerste lid van de wet)€ 27.500Het bedrag dat is vastgesteld voor de vierde categorie, bedoeld in artikel 23, vierde lid, van het Wetboek van Strafrecht, voor overtreding van de verboden, bedoeld in artikel 8, tweede lid, artikel 21, artikel 22, eerste lid, artikel 23b, eerste lid, of artikel 23c, eerste lid, of voor het handelen in strijd met de voorwaarden of voorschriften, bedoeld in artikel 26Particuliere vakantieverhuur meer dan 30 nachten per kalenderjaar (artikel 3.5.3, eerste lid obv artikel 23b, eerste lid van de wet), indien binnen een tijdvak van vier jaar voorafgaand aan de constatering van die overtreding een bestuurlijke boete is opgelegd voor overtreding van hetzelfde verbod.€ 27.500Het bedrag dat is vastgesteld voor de vijfde categorie, bedoeld in artikel 23, vierde lid, van het Wetboek van Strafrecht, voor overtreding van een verbod als bedoeld in artikel 8, tweede lid, artikel 21, artikel 23b, eerste lid, of artikel 23c, eerste lid, indien binnen een tijdvak van vier jaar voorafgaand aan de constatering door een ambtenaar als bedoeld in artikel 33, eerste lid, van die overtreding een bestuurlijke boete is opgelegd voor overtreding van hetzelfde verbod.Particuliere vakantieverhuur zonder melding (artikel 3.5.3, tweede lid obv artikel 23b, tweede lid van de wet)€ 11.000Het bedrag voor derde categorie.Dienstverlenen gericht op publiceren van aanbiedingen voor toeristische verhuur zonder informeren van aanbieder over verboden(artikel 3.5.4 obv artikel 23d van de wet)€ 11.000Het bedrag voor derde categorie.Dienstverlenen gericht op publiceren van aanbiedingen voor toeristische verhuur indien in kennis gesteld over verhuur woonruimte meer dan 30 nachten (artikel 3.5.5 obv artikel 23e van de wet)€ 11.000Het bedrag voor derde categorie.
I. Artikel 3.8.1 ‘Werkingsgebied’ eerste lid, komt te luiden:Als woonruimte waarvoor de vergunningplicht, als bedoeld in artikel 41 van de wet, geldt, zijn de volgende categorieën woonruimten aangewezen:woonruimten die op het moment van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering aan de nieuwe eigenaar een WOZ-waarde hebben van onder of gelijk aan de landelijk vastgestelde betaalbaarheidsgrens (€ 420.000 prijspeil 2026).J. Artikel 3.10.1 Bestuurlijke boete opkoopbescherming komt te luiden:
1.Overtreding van de verboden, bedoeld in artikel 41, eerste lid, van de wet kan worden beboet met een bestuurlijke boete.
2.De boete voor overtreding van de verboden, bedoeld in artikel 41, eerste lid, van de wet bedraagt maximaal € 27.500 (prijspeil per januari 2026).
3.De boete voor de eerste overtreding staat in de ‘Tabel bestuurlijke boete opkoopbescherming' in de kolom ‘1e overtreding’,
4.Indien binnen een tijdvak van vier jaar voorafgaand aan de constatering van die overtreding een bestuurlijke boete is opgelegd voor overtreding van hetzelfde verbod, bedraagt de boete het bedrag in de kolom ‘recidive’.
5.De bedragen in tabel als bedoeld in het derde, vierde en vijfde lid worden geïndexeerd overeenkomstig de boetemaxima uit artikel 23 van het Wetboek van Strafrecht. Voor boetebedragen onder een maximum geldt dat deze relatief worden geïndexeerd overeenkomstig de boetemaxima als bedoeld in artikel 23 van het Wetboek van Strafrecht.
Tabel Bestuurlijke boete opkoopbescherming (prijspeil per 1 januari 2026)
Overtreden van de verboden1e overtredingRecidive In gebruik geven van een binnen de opkoopbescherming aangewezen woonruimte zonder vergunning (artikel 41, eerste lid, 45 van de wet)Legaliseerbare overtreding (administratief): Geen vergunning, maar wel te verkrijgen voor overtreden situatie.€ 5.500€ 11.000In gebruik geven van een binnen de opkoopbescherming aangewezen woonruimte zonder vergunning (artikel 41, eerste lid, 45 van de wet)Niet legaliseerbare overtreding: Geen vergunning en ook niet te verkrijgen voor overtreden situatie.€ 11.000€ 27.500In gebruik geven van een binnen de opkoopbescherming aangewezen woonruimte met vergunning, maar schending van de gebruiksvorm waarvoor de vergunning is verleend (artikel 41, eerste lid, 45 van de wet)Schending van de gebruiksvorm waarvoor de vergunning is verleend. € 11.000€ 27.500
K. Artikel 5.6 ‘Inwerkingtreding’ komt te luiden:De artikelen 2.3.11 tot en met 2.3.14 blijven ook na 17 maart 2030 in werking op voorwaarde dat het Ministerie van Binnenlandse Zaken akkoord is met verlenging op grond van de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek.L. Bijlage 1 komt als volgt komt te luiden:Toepassingsgebied Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiekDe postcodegebieden/straten voor toepassing art 8 van de Wbmgp bij verhuur in particuliere woningen.Behorende bij artikel 2.3.11 lid 1
M. Bijlage 2 komt als volgt komt te luiden:Toepassingsgebied Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiekDe postcodegebieden/straten voor toepassing van artikel 10 van de Wbmgp (particuliere huur,corporatiehuur, inwonend 16+) Behorende bij artikel 2.3.11 lid 3
II Wijziging toelichting bij verordeningA. Na de 3e alinea van artikel 2.3.4 van de artikelsgewijze toelichting wordt een alinea toegevoegd:Artikel 11 van de Huisvestingswet 2014 geeft de mogelijkheid om in de huisvestingsverordening te bepalen dat bepaalde categorieën woningzoekenden met voorrang in aanmerking komen voor een huisvestingsvergunning voor bepaalde categorieën woonruimte. Dit, gelet op de aard, grootte of prijs van die woonruimte. Artikel 11 van de Huisvestingswet 2014 biedt dus niet de mogelijkheid om woningzoekenden uit te sluiten van de mogelijkheid om een huisvestingsvergunning te krijgen. Zie daarvoor overigens ook de tweede alinea van paragraaf 1.5 van deze toelichting.Passendheidscriteria zijn voorrangsregelingen, geen uitsluitingsgronden. Dat betekent dat een woningzoekende die voldoet aan de op een woning van toepassing zijnde passendheidseis, ten opzichte van woningzoekenden die daaraan niet voldoen met voorrang in aanmerking komt voor een huisvestingsvergunning. Andersom: woningzoekenden die niet voldoen aan een passendheidseis, komen eventueel wel voor een huisvestingsvergunning in aanmerking, maar dan alleen ná de woningzoekenden die wél aan de passendheidseis voldoen.Het eerste lid van artikel 2.3.4 beschrijft dat de categorieën woonruimte genoemd in kolom 2 van de in het tweede lid opgenomen tabel, categorieën woonruimte als bedoeld in artikel 11 van de Huisvestingswet 2014 zijn. Deze categorieën woonruimte zijn als het ware gematcht met de in kolom 1 van de tabel genoemde, categorieën woningzoekenden. Het tweede lid van artikel 2.3.4 bepaalt dan ook dat de woningzoekenden uit kolom 2 met voorrang in aanmerking komen voor een huisvestingsvergunning voor woonruimte uit kolom 1, uiteraard voor zover categorie woningzoekende en categorie woonruimte in dezelfde rij van de kolom staan. Voor de gemeente Zaanstad zijn bij de categorie woonruimte in het bijzonder geschikt voor de huisvesting van personen met verminderde zelfredzaamheid subcategorieën opgenomen.In de Samenwerkingsafspraken 2024-2028 die gemeente, corporaties en het Huurdersoverleg Zaanstreek eind 2024 hebben ondertekend, is afgesproken dat er naar alternatieven in de woonruimteverdeling in het Pact-gebied wordt gezocht. Een afgesproken alternatief is dat de woningcorporaties gemeentebreed, waaronder in Zaandam-Oost, maximaal 15% van het jaarlijkse sociale woningaanbod aan inkomensgroepen boven de sociale huurgrens mogen toewijzen. Wettelijk is al 7,5% toegestaan, als het in prestatieafspraken is vastgelegd mag dat worden opgehoogd naar 15%. Dit betekent dat jaarlijks zo’n 100 woningen extra voor lage middeninkomens beschikbaar zijn. Dit biedt woningcorporaties de ruimte om op een andere manier op een goede verhouding van dragende en vragende bewoners in een complex te sturen. B. De toelichting bij hoofdstuk 3 ‘Wijziging van de woningvoorraad, Afdeling III Tijdelijke regeling inzake opkoopbescherming, I. ALGEMEEN’ eerste alinea onder a, komt als volgt te luiden:Er waren tot voor kort toe geen landelijke instrumenten om bestaande koopwoningen beschikbaar te houden voor de doelgroep. De opkoopbescherming biedt nu deze mogelijkheid. De opkoopbescherming geldt voor woningen met een WOZ-waarde van € 420.000 (prijspeil 2026) en lager in alle Zaanse wijken. C. De toelichting bij hoofdstuk 3 ‘Wijziging van de woningvoorraad, Afdeling III Tijdelijke regeling inzake opkoopbescherming, I. ALGEMEEN’ vierde alinea onder e, komt als volgt te luiden:Voor Zaanse nieuwbouw ligt de prijsgrens op € 270.000 voor betaalbare koop en op € 355.000 voor bereikbare koop (prijspeil 2023). Deze laatste is de landelijke grens van betaalbare nieuwbouw, die inmiddels € 420.000 (prijspeil 2026) bedraagt. Dit zien we als een passende Zaanse grens voor de opkoopbescherming. Het betekent dat 68% van de Zaanse koopwoningen wordt beschermd (zie analyse Buy to let en WOZ-waarden). Dit percentage sluit tevens goed aan bij de methode die VNG heeft aangereikt om 60% van de woningvoorraad af te schermen. Verder moet bedacht worden dat het in de landelijke definities gaat om de koopsom van een woning. Door de stijging van huizenprijzen is de WOZ-waarde vrijwel altijd lager dan de marktwaarde.D. De artikelsgewijze toelichting bij hoofdstuk 3 ‘Wijziging van de woningvoorraad, Afdeling III Tijdelijke regeling inzake opkoopbescherming, I. ALGEMEEN, artikel 3.8.1 Werkingsgebied’ tweede alinea, komt als volgt te luiden:In de gemeente Zaanstad is gekozen voor een objectieve methodiek voor het vaststellen van de WOZ-grens die past bij de marktsituatie en de woningprijzen in Zaanstad. Deze is gevonden in de landelijke prijsgrens voor een betaalbare koopwoning. € 390.000 is de grens voor 2024, € 405.000 is de grens voor 2025 en € 420.000 de grens voor 2026. Zaanstad volgt de landelijke (geïndexeerde) grens. III InwerkingtredingDeze verordening treedt in werking op 18 maart 2026, tenzij de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties de verlengingsaanvraag gebiedsaanwijzing Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek 2026 niet heeft goedgekeurd. In dat geval treden de artikelen artikel 2.3.11 t/m 2.3.14 niet in werking tot het moment dat de verleningsaanvraag is goedgekeurd. De goedkeuring van de minister wordt bij de inwerkingtreding van de verordening vermeldt.IV CiteertitelDeze verordening wordt aangehaald als: Verordening tot 1e wijziging van de Huisvestingsverordening 2025.Aldus vastgesteld door de raad van de gemeente Zaanstad in de vergadering 29-01-2026.De raad van de gemeente Zaanstad,de griffier, de voorzitter,