GEMEENTEBLAD
Officiële uitgave van de gemeente Weert

Programma kostenverhaal en financiële bijdragen
Niets uit deze publicatie, behoudens verwijzingen in ruimtelijke onderbouwingen, mag worden gereproduceerd, verspreid of overgedragen in welke vorm of op welke manier dan ook, met inbegrip van fotokopiëren, opnemen, of verspreiding op elektronische of mechanische wijze, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van gemeente Weert en GrondGidsen.
Versie 2 december 2025
Samenvatting kostenverhaal en financiële bijdragen
1.

Inleiding
Het programma kostenverhaal en financiële bijdragen (hierna: het Programma) geeft weer hoe de gemeente Weert de gemeentelijke kosten, die specifiek samenhangen met een initiatief, verhaalt op een initiatiefnemer, het zogenaamde kostenverhaal. Kostenverhaal is een wettelijke verplichting.
Daarnaast schetst het Programma de verdere mogelijkheden die de Omgevingswet gemeenten biedt voor het vragen van financiële bijdragen. Het is een gemeentelijke keuze of zij financiële bijdragen wil vragen. De financiële bijdragen kunnen tweeledig zijn. Namelijk voor investeringen om de kwaliteit van de fysieke leefomgeving te verbeteren of een bijdrage om te zorgen dat er een evenwichtige verdeling van de woningvoorraad is.
Waarom dit Programma?
De gemeente moet kosten doorberekenen aan initiatiefnemers. Denk hierbij aan projectontwikkelaars en grondeigenaren. Deze wettelijke verplichting heet kostenverhaal. Daarnaast investeert de gemeente in de verbetering van de leefomgeving. Initiatieven hebben hier ook profijt van en daarom belast de gemeente een deel van deze kosten door aan initiatieven. Dit staat in de Omgevingswet (hierna: Ow). Dit Programma legt kort en duidelijk uit waarom en hoe dit gebeurt, en hoe de leefomgeving hierdoor verbeterd wordt.
Voor wie is dit Programma?
Dit Programma is bedoeld voor initiatiefnemers bij nieuwe bouwplannen. Een nieuw bouwplan is een plan dat niet binnen het huidige omgevingsplan past. Bijvoorbeeld de bouw van een of meerdere woningen of andere gebouwen.
Voldoet het initiatief aan het omgevingsplan? Dan zijn kostenverhaal en financiële bijdragen niet aan de orde en past de gemeente de legesverordening toe.
Wat heeft een initiatiefnemer aan het Programma?
In het Programma staat welke kosten en financiële bijdragen de gemeente verhaalt. Zo weten initiatiefnemers wat ze kunnen verwachten van de gemeente en wat de gemeente van initiatiefnemers verwacht.
Leeswijzer
Dit Programma beschrijft in hoofdstuk 2 hoe de gemeente invulling geeft aan het kostenverhaal en financiële bijdragen. In hoofdstuk 3 staan de bevoegdheden van de raad en het college van burgemeester en wethouders (hierna: college). In de bijlagen zijn verdere toelichtingen opgenomen.
Hoofdstuk 2 Kostenverhaal en financiële bijdragen: toepassing in Weert Hoe verhaalt de gemeente haar kosten en hoe is het tarief voor de financiële bijdragen bepaald?
Hoofdstuk 3 Uitvoering Bevoegdheden van de raad en het college
2.

Kostenverhaal en financiële bijdragen: toepassing in Weert
In dit hoofdstuk staat hoe de gemeente Weert invulling geeft aan het kostenverhaal en financiële bijdragen. Wilt u meer lezen over het wettelijk kader? In bijlage II staan de mogelijkheden die de Ow geeft verder uitgewerkt.
Wanneer is een initiatiefnemer kostenverhaal en financiële bijdragen verschuldigd?
Als onderstaande twee punten beide aan de orde zijn dan verhaalt de gemeente de kosten en financiële bijdragen.
1. Planologische maatregel
Voor een initiatief is een planologische wijziging nodig. Bijvoorbeeld de wijziging van het omgevingsplan of een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (hierna: BOPA). Als hiervan geen sprake is dan zijn kostenverhaal en de financiële bijdragen niet aan de orde.
2. Kostenverhaalsplichtige activiteit
Het initiatief betreft kostenverhaalsplichtige activiteiten
1
Artikel 8.13 Ob
. Denk hierbij aan de bouw van een of meerdere woningen, de bouw van een ander gebouw of een grotere verbouwing of transformatie. In bijlage II wordt dit uitgebreider beschreven. Voor andere activiteiten, de zogenaamde verruimde activiteiten
2
Artikel 8.20 sub b en c Ob
, kan de gemeente op basis van vrijwilligheid afspraken maken over de financiële bijdragen.
Contractering
Als een initiatiefnemer wil bouwen of verbouwen en het initiatief past niet binnen het omgevingsplan dan wordt door het intaketeam eerst beoordeeld of het initiatief wenselijk is. Is het initiatief wenselijk dan kan de initiatiefnemer een principeverzoek indienen waarna de haalbaarheid wordt getoetst.
Als de haalbaarheidsfase is doorlopen en het initiatief haalbaar is, dan sluiten de gemeente en de initiatiefnemer een anterieure overeenkomst. Voor complexe(re) initiatieven kan de gemeente eerst een intentieovereenkomst sluiten. In de intentieovereenkomst staan afspraken over de haalbaarheidsfase, bijvoorbeeld de verdeling van werkzaamheden (wat doet de initiatiefnemer en wat doet de gemeente?), de planning en de vergoeding voor de inzet van de gemeente tijdens de haalbaarheidsfase. In de anterieure overeenkomst staan de afspraken over onder andere de ruimtelijke kaders, het te realiseren programma, de fasering, het kostenverhaal en de financiële bijdragen. Nadat de gemeente en de initiatiefnemer de anterieure overeenkomst hebben ondertekend, kan de juridisch-planologische procedure worden gestart.
Figuur 1 Relatie leges en kostenverhaal
Het uitgangspunt is dat gemeente Weert met initiatiefnemers een anterieure overeenkomst sluit. In de anterieure overeenkomst staan de afspraken over kostenverhaal en financiële bijdragen. Dit geeft de initiatiefnemer en gemeente duidelijkheid. Het is dan niet nodig om het kostenverhaal publiekrechtelijk te verankeren.
Kan de gemeente geen anterieure overeenkomst sluiten en wil zij de juridisch-planologische procedure om de kostenverhaalsplichtige activiteit mogelijk te maken toch starten? Dan borgt de gemeente het kostenverhaal en de financiële bijdragen publiekrechtelijk door kostenverhaalsregels op te nemen in het omgevingsplan. Indien nodig kan de gemeente de onderbouwing van de financiële bijdragen in het omgevingsplan nader onderbouwen in aanvulling op dit Programma. Bij een BOPA wordt het kostenverhaal publiekrechtelijk geborgd met kostenverhaalsvoorschriften.
Financiële zekerheid
Om de betaling van de te verhalen kosten en de financiële bijdragen te verzekeren, vraagt de gemeente de initiatiefnemer om zekerheid van betaling. In de basis betreft dit de daadwerkelijke betaling van het kostenverhaal bij het afsluiten van de intentieovereenkomst en de anterieure overeenkomst. De gemeente bepaalt in de anterieure overeenkomst of, en zo ja, wanneer de initiatiefnemer de te verhalen kosten en financiële bijdragen in termijnen mag voldoen
3
Artikel 13.13 lid 2 Ow
. Als sprake is van een betaling in termijnen dan overlegt de initiatiefnemer een bankgarantie voor het restant van het verschuldigde bedrag. Bij de facturatie gelden de gemeentelijke betaaltermijnen en betalingsvoorwaarden.
De initiatiefnemer overlegt ook een bankgarantie of stort een waarborgsom voor de nadeelcompensatie en voor de aanleg van het toekomstige openbare gebied wanneer zij dit zelf realiseert.
De gemeente brengt zonder deze financiële zekerheid de planologische maatregel niet in procedure. Als niet is voldaan aan de betalingsverplichting geldt een bouwverbod
4
Artikel 13.12 Ow
. Dit bouwverbod geldt ook als de gemeente het kostenverhaal niet via een anterieure overeenkomst heeft verzekerd.
Samenvatting Programma kostenverhaal en financiële bijdragen
Het kostenverhaal en financiële bijdragen in gemeente Weert ziet er schematisch als volgt uit:
Categorie | Omschrijving | Toelichting
Kostenverhaal | Gemeentelijke plan- en apparaatskosten | Voor kleine bouwactiviteiten 5 Artikel 13.5 Or en binnenstedelijke woningbouwactiviteiten tot en met 4 woningen hanteert de gemeente vaste bedragen.Voor de overige initiatieven bepaalt de gemeente de gemeentelijke plan- en apparaatskosten met de plankostenscan 6 Bijlage XXXIV en bijlage XXXIVa bij de artikelen 13.2, 13.3, 13.5 lid 2 en 3, 13.8 lid 2 en 13.9 lid 1, Or . De kosten verbonden aan zienswijzen en een eventuele bezwaar- en beroepsprocedure worden volledig doorbelast.
Inbreng gemeentelijke gronden | Als gemeentelijke gronden nodig zijn om een initiatief ruimtelijk mogelijk te maken, dan hoort dit bij de gebiedseigen kosten. De gemeente brengt dan de marktwaarde van de grond in rekening.
Bouw- en woonrijp maken | Als de gemeente kosten maakt dan worden deze volledig doorbelast aan de initiatiefnemer.
Bovenwijkse voorzieningen | De gemeente belast de investeringen van bovenwijkse voorzieningen op basis van profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit door aan initiatiefnemers.
Parkeren | Voor niet gerealiseerde parkeerplaatsen op eigen terrein vergoedt de initiatiefnemer de aanlegkosten, de voorbereiding, het toezicht en uitvoering en de inbrengwaarde of verwervingskosten van de grond.
Onderzoeken | Onderdeel van de apparaatskosten zijn de gemaakte kosten voor het beoordelen van de door de initiatiefnemer uitgevoerde onderzoeken. Als de gemeente zelf onderzoeken verricht, belast zij deze kosten volledig door.
Nadeelcompensatie (planschade) | De gemeente belast de uitgekeerde nadeelcompensatie, de procedure- en proceskosten en rente behorende bij de afwikkeling van de nadeelcompensatie volledig door aan de initiatiefnemer.
Overige verhaalbare kosten, voor zover van toepassing | Op basis van werkelijk gemaakte kosten
Financiële bijdragen 7 Prijspeil 2026 | Investeringen om de fysieke leefomgeving te verbeteren | Tarief wonen (per woning) - Sociale huur € 1.970,- Midden huur € 2.220,- Betaalbare koop laag € 2.040,- Betaalbare koop midden € 2.510,- Betaalbare koop hoog € 2.950,- Dure huur en koop € 4.000,- Tarief niet-wonen - per m² uitgeefbaar of BVO 8 Als de Floor space index (FCI) hoger is dan 1 dan geldt het aantal BVO € 9,80
Compensatieregeling kwaliteitsverbetering | De gemeente vraagt een financiële bijdrage aan gespecificeerde ontwikkelingen die leiden tot meer verstening.
Verevening sociale woningbouw | Mogelijk in te stellen na vaststelling volkshuisvestelijkprogramma.
Kostenverhaal
Per kostenverhaalsplichtige activiteit bepaalt de gemeente voor het kostenverhaalsgebied wat de te verhalen kosten zijn. Dit is maatwerk. De te verhalen kosten kunnen binnen het kostenverhaalsgebied liggen, maar ook daarbuiten. Hieronder staat hoe de gemeente deze kosten bepaalt. Het uitgangspunt hierbij is dat alle gemeentelijke kosten, die worden voorzien voor de ontwikkeling van het gebied, ten laste komen van de initiatiefnemer. De bijhorende kostensoorten staan in bijlage III. Veel voorkomende situaties worden hierna beschreven.
Gemeente Weert maakt geen gebruik van de bevoegdheid om af te zien van kostenverhaal.
Gemeentelijke plan- en apparaatskosten
De hoogte van de plan- en apparaatskosten bepaalt de gemeente met de (Weerter) plankostenscan
9
Bijlage XXXIV en bijlage XXXIVa bij de artikelen 13.2, 13.3, 13.5 lid 2 en 3, 13.8 lid 2 en 13.9 lid 1, Or
. De uitkomst van de plankostenscan wordt aangevuld met de kosten voor het opstellen van de intentie- en anterieure overeenkomst. Daarnaast wordt de uitkomst geïndexeerd naar het verwachte betalingsmoment. Per product en activiteit bepaalt de gemeente wie de activiteit uitvoert. Het deel dat de gemeente uitvoert, vergoedt de initiatiefnemer aan de gemeente. Voor werkzaamheden die de initiatiefnemer zelf uitvoert en onderdeel zijn van de plankostenscan vermindert de gemeente de uitkomst van de plankostenscan. Hierbij houdt ze rekening met de maximale vermindering
10
Artikel 13.8 Or
zodat onder andere de kosten voor het toetsen van de werkzaamheden van de initiatiefnemer wel gewaarborgd zijn.
Voor kleine bouwactiviteiten
11
Artikel 13.5 Or
hanteert het college vaste bedragen. Voor binnenstedelijke woningbouwinitiatieven van 2, 3 of 4 woningen gelden ook vaste bedragen.
Deze vaste bedragen zijn als volgt opgebouwd:
Omschrijving | Omschrijving bedrag | Bedrag (prijspeil 2025)
Woningbouwinitiatieven: | Vast bedrag volgens artikel 13.5 lid 1b Omgevingsregeling: |
1 woning | x 100 % | € 10.252,-
2 woningen | x 140% | € 14.353,-
3 woningen | x 175% | € 17.941,-
4 woningen | x 205% | € 21.017,-
Overige kleine bouwactiviteiten | Vaste bedragen volgens artikel 13.5 lid 1b Omgevingsregeling | € 7.718,- t/m € 12.196,-
Voor woningbouwinitiatieven van 1 tot en met 4 woningen en overige kleine bouwactiviteiten geldt in algemeenheid dat de inrichting van de openbare ruimte niet hoeft te worden aangepast. Mocht er nieuwe openbare ruimte worden toegevoegd, of een stedenbouwkundige inpassing waarbij meer inzet van de gemeente noodzakelijk is, dan berekent de gemeente de plan- en apparaatskosten met de plankostenscan.
De werkelijke kosten die de gemeente maakt voor het behandelen van eventuele zienswijzen, bezwaar- en de beroepsprocedure worden afzonderlijk aan de initiatiefnemer in rekening gebracht.
Inbreng gemeentelijke gronden
Als gemeentelijke gronden nodig zijn om een initiatief ruimtelijk mogelijk te maken, dan hoort dit bij de gebiedseigen kosten. Als de gemeente bereid is om haar gronden te verkopen dan worden de gronden gewaardeerd tegen de marktwaarde. Indien de gemeente kostenverhaalsregels opstelt dienen alle gronden gewaardeerd te worden op basis van een raming van de huidige waarde
12
Artikel 15.21 tot en met 15.24 Ow
of de WOZ-waarde. Na aanleg van de openbare ruimte neemt de gemeente indien zij dit wenst het openbaar gebied voor € 1,- over van de initiatiefnemer.
Bouw- en woonrijp maken
13
Bijlage IV (kostensoorten A5 t/m A9), Ob
en bovenwijkse voorzieningen
Per kostenverhaalsgebied wordt bepaald of de initiatiefnemer of de gemeente het gebied geheel of gedeeltelijk bouw- en woonrijp maakt. Als de gemeente de aanleg of aanpassingen van werken in het openbaar gebied verzorgt, dan bepaalt de gemeente het te verhalen bedrag voor de investering op basis van kengetallen of een besteksraming. Deze werken kunnen zowel binnen als buiten het kostenverhaalsgebied liggen. Ook de voorbereidingskosten en het toezicht en directievoering op de werkzaamheden worden bij de initiatiefnemer in rekening gebracht. Als de initiatiefnemer de openbare ruimte zelf aanlegt dan vraagt de gemeente een zekerheidstelling in de vorm van een bankgarantie.
Het kan voorkomen dat meerdere kostenverhaalsgebieden profijt hebben van de werken, zogenaamde bovenwijkse voorzieningen. De gemeente zal op basis van profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit de kosten van de betreffende werken toerekenen aan de kostenverhaalsgebieden en verhalen op de initiatiefnemer.
Parkeren
De gemeente hanteert parkeernormen bij nieuwe activiteiten. Het uitgangspunt is dat ieder bouwplan de benodigde parkeerplaatsen op eigen terrein aanlegt. Als dit om beargumenteerde redenen niet mogelijk is of bij een integrale gebiedsontwikkeling op gebiedsniveau wordt opgelost met bijvoorbeeld parkeergebouwen, dan is het college bevoegd om hiervan af te wijken. Het is aan de initiatiefnemer om schriftelijk aan te tonen dat het parkeren niet (geheel) op eigen terrein kan worden gerealiseerd. De initiatiefnemer verzoekt om van het beleid af te mogen wijken. Als de gemeente het verzoek tot afwijking honoreert, dan moeten de niet gerealiseerde parkeerplaatsen op eigen terrein gecompenseerd of afgewikkeld worden op het bestaande openbare gebied. De kosten die hiermee samenhangen worden door de initiatiefnemer vergoed en omvatten de aanlegkosten van de parkeerplaatsen, de voorbereiding, toezicht en uitvoering van de aanleg en inbrengwaarde of verwervingskosten van de grond.
Onderzoeken
14
Bijlage IV (kostensoorten A1 en A10), Ob
Het uitgangspunt is dat de initiatiefnemer de onderzoeken laat uitvoeren. Mocht de gemeente onderzoeken laten uitvoeren, dan belast de gemeente de onderzoekskosten volledig door aan de initiatiefnemer. Denk hierbij aan onderzoeken voor de planologische procedure en de uit te voeren werken, zoals grondmechanisch en milieukundig bodemonderzoek, akoestisch onderzoek, ander milieukundig onderzoek, archeologisch en cultuurhistorisch onderzoek en onderzoek voor natuurbescherming. Ook de kosten voor het beoordelen van de onderzoeken, al dan niet door de gemeente uit te voeren, worden aan de initiatiefnemer doorbelast. De beoordeling van een eventueel grondmechanisch onderzoek is opgenomen in de plankostenscan.
Nadeelcompensatie
15
Bijlage IV (kostensoorten A11), Ob. Dit Programma gaat over het kostenverhaal van nadeelcompensatie op de initiatiefnemer en gaat niet over degene die verzoekt om nadeelcompensatie.
De toegekende nadeelcompensatie te verhogen met de wettelijke rente, de procedurekosten en advieskosten van externe adviseurs voor de afhandeling, belast de gemeente volledig door aan de initiatiefnemer. De initiatiefnemer geeft een bankgarantie af voor de nadeelcompensatie. De hoogte van het bedrag van de bankgarantie wordt bepaald op basis van een risicoanalyse nadeelcompensatie (uitgevoerd voor rekening van initiatiefnemer) en een inschatting van de procedurekosten voor de afhandeling van verzoeken voor nadeelcompensatie.
Overige verhaalbare kosten, voor zover van toepassing
Buiten de hierboven genoemde gebiedseigen kosten zijn er nog meer verhaalbare kosten. Meestal verricht de initiatiefnemer gerelateerde werkzaamheden aan het initiatief zelf of laat deze verrichten en daarmee is er geen sprake van gemeentelijke kosten. Mocht het voorkomen dat de gemeente deze kosten maakt, dan belast zij deze volledig door aan de initiatiefnemer op basis van werkelijk gemaakte kosten of indien van toepassing op basis van de legesverordening. Voorbeelden zijn het slopen van opstallen, bodemsanering en de aanleg van een collectief warmtesysteem waar de gemeente een bijdrage aansluitkosten voor vraagt.
Financiële bijdragen fysieke leefomgeving
Bij kostenverhaalsplichtige activiteiten verhaalt en bij verruimde activiteiten vraagt de gemeente financiële bijdragen fysieke leefomgeving. Dit betreffen investeringen waar het bestaande en nieuwe gebied profijt van hebben. Er is een functionele samenhang tussen de verbeteringen en de groei van de gemeente. De manier waarop deze functionele samenhang aanwezig is verschilt per type investering:
- Het verbeteren van het landschap en de aanleg en bescherming van natuur
De investeringen die de gemeente verricht voor het verbeteren van het landschap en de natuur hebben een positief uitstralingseffect op de ontwikkellocaties. De kwaliteit van het woon- en leefklimaat wordt namelijk verbeterd.
- Infrastructuur voor verkeer en openbaar vervoer
De gemeente investeert in het opwaarderen en uitbreiden van bestaande wegen, paden en voorzieningen voor het openbaar vervoer. Deze investeringen maken deel uit van het totale verkeersnetwerk. De verkeersafwikkeling van nieuwe initiatieven zal via dit netwerk plaatsvinden.
- De aanleg van recreatievoorzieningen
De nieuwe bewoners en bedrijven kunnen gebruik maken van de nieuwe recreatieve voorzieningen. Door de investering heeft de gemeente iets extra’s te bieden ten opzichte van de huidige recreatieve voorzieningen.
- Stedelijke herstructurering
Doordat de gemeente investeert in de herstructurering van bestaande woonwijken en bedrijventerreinen wordt de leefbaarheid in de hele gemeente verbeterd. Deze verbetering heeft een positief uitstralingseffect op de ontwikkellocaties.
Figuur 2 Soorten gebiedsoverstijgende kosten en financiële bijdragen fysieke leefomgeving
Om het tarief voor de financiële bijdrage fysieke leefomgeving te bepalen, doorloopt de gemeente periodiek een aantal stappen. Bijlage V geeft dit stappenplan weer.
De navolgende tarieven gelden totdat de tarieven voor het eerst geactualiseerd worden.
Bepalen van de financiële bijdragen verbetering fysieke leefomgeving per kostenverhaalsplichtige activiteit
Bij het berekenen van de bijdrage voor een specifiek initiatief geldt dat het gaat om de extra toevoeging van het ontwikkelprogramma. Het betreft dus nieuwbouw verminderd met sloop of bij transformatie de gebruikswijziging. Afhankelijk van dit specifieke ontwikkelprogramma zal de gemeente het bedrag in mindering brengen dat al is toe te rekenen aan de bestaande functie(s) tot een maximum van de te betalen financiële bijdrage. Bijlage VI geeft twee fictieve berekeningen van een financiële bijdrage. Bij het sluiten van een anterieure overeenkomst wordt de bijdrage berekend op basis van de mogelijkheden in de beoogde planologische maatregel.
Voorziening bijdragen fysieke leefomgeving
De financiële bijdrage verbetering fysieke leefomgeving van initiatiefnemers en van de gemeentelijke grondexploitaties worden (conform de geldende gedragslijn) gestort in de voorziening bijdragen fysieke leefomgeving. Uit de voorziening betaalt de gemeente naar rato een deel van de investeringen (cofinanciering). Het overige deel betaalt de gemeente uit de eigen (algemene) middelen.
De voorziening bijdragen fysieke leefomgeving kan enkel ingezet worden voor investeringen voor de verbetering van de fysieke leefomgeving van de gemeente Weert.
De bijdrage van initiatiefnemers wordt gestort in de voorziening bij ontvangst van de betaling. De nog te openen gemeentelijke grondexploitaties dragen ook bij aan de voorziening op basis van de bedragen zoals genoemd in dit Programma. Dit zijn dus niet de kosten waarvoor een causaal verband is met de ontwikkeling. Met deze kosten wordt namelijk rekening gehouden in de grondexploitatie. Als er in een jaar grond wordt uitgegeven en de levering bij de notaris heeft plaatsgevonden dan vindt één keer per jaar bij het bepalen van het jaarresultaat van het grondbedrijf een storting plaats naar de voorziening bijdragen fysieke leefomgeving. De storting is wel afhankelijk van het resultaat bij opening van de grondexploitatie. Bij een positief resultaat vindt de jaarlijkse storting plaats. De totale storting per grondexploitatie is nooit hoger dan het verwachte positieve resultaat. Bij een negatief verwacht resultaat vindt in eerste instantie geen storting plaats. Mocht bij afsluiting van de grondexploitatie het resultaat alsnog positief zijn, dan vindt in dat jaar een storting plaats tot maximaal de hoogte van het resultaat. Door deze handelswijze worden gemeentelijke grondexploitaties gelijk behandeld met initiatieven van derden.
Het college informeert de raad via de planning & control-cyclus over de omvang van de voorziening. In de jaarrekening wordt de stand van de voorziening en de verantwoording van de bestedingen opgenomen.
Per investering kan op basis van de procentuele verdeling tussen het bestaande gebied (83%) en het nieuwe gebied (17%) een deel van de netto-investering worden bekostigd uit de voorziening. De voorziening wordt daarbij maximaal ingezet tot het saldo € 0,-. Daarmee worden alle verkregen bijdragen ingezet als dekking voor investeringen uit dit Programma.
Figuur 3 Financiering investeringsopgave
Voorzienbaar financieel tekort en vrijstelling
Bepaalde initiatieven hebben een onrendabele top (waaronder ook de negatieve gemeentelijke grondexploitaties). Het college kan afzien van het kostenverhaal en de financiële bijdragen voor deze initiatieven zoals opgenomen in het gemeentelijke grondbeleid. De gemeente levert daarmee een bijdrage aan een initiatief van derden als die bijdrage verdedigbaar is ten opzichte van het maatschappelijk rendement dat het initiatief realiseert. Hiervoor gelden de volgende voorwaarden:
- •De bijdrage doorstaat de toets van ongeoorloofde staatssteun.
- •De ontwikkelende partij kan de onrendabele investering goed onderbouwen en kan aantonen dat de oorzaak niet gelegen is in een te hoge aankoopprijs van de locatie. In een anterieure overeenkomst worden er afspraken gemaakt over toetsing van de onrendabele investering na realisatie van de opstallen door derden en een eventuele eindafrekening indien de onrendabele top daarbij minder hoog blijkt te zijn.
- •De bijdrage van de gemeente overstijgt niet het fictief berekende bedrag van het voorzien tekort indien de gemeente de grondexploitatie zelf had gevoerd op de betreffende locatie.
De gemeente hanteert een vrijstelling voor de financiële bijdragen om de fysieke leefomgeving te verbeteren op de onderstaande initiatieven:
- o
sociale huurwoningen die geëxploiteerd worden door een toegelaten instelling waarmee de gemeente prestatieafspraken heeft;
- o
maatschappelijk vastgoed zonder winstoogmerk zoals gemeenschapshuizen, sportverenigingen en wijkgebouwen;
- o
Initiatieven die een financiële bijdrage betalen op basis van de compensatieregeling kwaliteitsverbetering (inclusief maatwerk).
Actualisatie
Het tarief voor de financiële bijdragen fysieke leefomgeving is een vast bedrag. Periodiek actualiseert het college de berekening en daarmee het tarief van de financiële bijdragen fysieke leefomgeving. Vanwege het dynamische karakter is een periodieke actualisatie, indicatief iedere vier jaar of bij grote wijzigingen, van de investerings- en ontwikkelopgave het uitgangspunt. Als er grote wijzigingen zijn of ambities worden bijgesteld, dan is er aanleiding om eerder te actualiseren. Bij de actualisatie worden de stappen in bijlage V (opnieuw) uitgevoerd en doorlopen.
Bij stap 1 worden de investeringsbedragen en de status bijgesteld en worden nieuwe investeringen aangevuld en investeringen die onverhoopt niet doorgaan verwijderd. Bij stap 2 betekent dit het ontwikkelprogramma bijstellen, aanvullen met nieuwe ontwikkelingen en verwijderen van ontwikkelingen die niet doorgaan. Daarnaast moet de vastgoedwaarde van het bestaande gebied en van de nieuwe ontwikkeling bepaald worden.
Jaarlijks worden de financiële bijdragen geïndexeerd met het consumentenprijsindexcijfer zoals gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek.
Compensatieregeling kwaliteitsverbetering
Ontwikkelingen leiden tot meer verstening. Om deze verstening te vereffenen moet compensatie plaats vinden. De manier waarop gecompenseerd kan worden is opgenomen in de compensatieregeling kwaliteitsverbetering. Voor de volledige inhoud en uitgangspunten van de regeling wordt verwezen naar de regeling zelf. De compensatie vindt plaats door storting van een financiële bijdrage in de voorziening compensatie kwaliteitsverbetering. De gemeente Weert zet de voorziening compensatie kwaliteitsverbetering alleen in voor gemeente brede investeringen die samenhangen met nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen. Het moet gaan om investeringen die de toename van de belasting op de leefomgeving compenseren door een kwaliteitsimpuls in de stad, de kernen en het buitengebied. Het gaat daarbij om het versterken van de leefbaarheid en om het creëren van een veilig, gezond en aantrekkelijk woon- en leefklimaat. In bijlage 4 van de regeling zijn de projecten opgenomen die gekoppeld zijn aan de financiële bijdragen.
3.

Uitvoering
Dit hoofdstuk schetst de bevoegdheden van de raad en het college ten aanzien van het Programma.
Bevoegdheden van de raad en het college
Omschrijving | Rol van het college | Rol van de raad
Programma kostenverhaal en financiële bijdragen | Vaststellen | Wensen en bedenkingen
Periodiek actualiseren en vaststellen van het tarief voor de financiële bijdragen en de verevening sociale woningbouw | Vaststellen |
Jaarlijkse rapportage over voortgang en inzet van de voorziening bijdragen fysieke leefomgeving en voorziening compensatie kwaliteitsverbetering in de jaarrekening | Voordragen | Vaststellen
Bepalen van de hoogte, in rekening brengen, innen en stellen van zekerheden voor de betaling van het kostenverhaal en de financiële bijdragen zoals beschreven in het Programma kostenverhaal en financiële bijdragen | Vaststellen |
Afwijken kostenverhaal en financiële bijdragen, onderbouwd met een onafhankelijke taxatie / exploitatieopzet. | Vaststellen |
Bijlage
I

Begrippen
In deze begrippenlijst staan de op dit Programma van toepassing zijnde artikelen uit de Ow en Ob.
Aanvullende activiteiten waarvoor financiële bijdragen op vrijwillige basis kunnen worden overeengekomen (ook wel verruimde activiteiten)
Onder de Ow is het mogelijk om privaatrechtelijk op vrijwillige basis de financiële bijdragen overeen te komen voor de volgende activiteiten uit art. 8.20 Ob sub b en c:
- de bouw van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, voor:
  - o
land- of tuinbouw, voor zover de oppervlakte ten minste 100 m2 bedraagt;
  - o
opwekking of winning, omzetting of transport van energie of van gasvormige, vloeibare of vaste stoffen als energiedrager;
  - o
infrastructuur, voor zover het gaat om wegen, vaarwegen, spoorwegen of telecommunicatie-infrastructuur;
  - o
handelsreclame; of
  - o
recreatie; en
- andere activiteiten, voor zover het gaat om het gebruik van:
  - o
een of meer bestaande gebouwen, niet zijnde recreatiewoningen, mits de bruto vloeroppervlakte van de nieuw toegelaten functie ten minste 1.500 m2 bedraagt;
  - o
gronden, mits de grondoppervlakte van het nieuw toegelaten gebruik ten minste 1.000 m2 bedraagt, of
  - o
een of meer bestaande recreatiewoningen voor permanente bewoning.
Anterieure overeenkomst
Een privaatrechtelijke overeenkomst tussen een gemeente en een initiatiefnemer over de grondexploitatie, gesloten vóór de vaststelling van een planologische maatregel, zoals bedoeld in artikel 13.13 Ow. Deze overeenkomst kan de volgende benaming hebben anterieure exploitatieovereenkomst, samenwerkingsovereenkomst, (koop)realisatieovereenkomst etc. De initiatiefnemer is grondeigenaar of wordt grondeigenaar van het plangebied.
Financiële bijdragen
Artikel 8.21 Ob (categorieën ontwikkelingen waarvoor financiële bijdragen kunnen worden verhaald)
- 1.
Als categorieën ontwikkelingen ter verbetering van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving waarvoor, als wordt voldaan aan de criteria van artikel 13.23, eerste lid, onder a en b, van de wet, in een omgevingsplan kan worden bepaald dat een financiële bijdrage wordt verhaald op degene die een activiteit als bedoeld in artikel 13.11 van de wet verricht, worden aangewezen:
  - a.
wijziging van de inrichting van het landelijk gebied ter verbetering van landschappelijke waarden door middel van het treffen van maatregelen in de fysieke leefomgeving, waaronder in ieder geval worden begrepen het verwijderen van vrijkomende agrarische bebouwing en het herstellen of aanvullen van landschappelijke elementen;
  - b.
aanleg of wijziging van gebieden als bedoeld in artikel 2.44 van de wet of gebieden die in het omgevingsplan ter bescherming van de natuur zijn aangewezen en herstel, op basis van een omgevingsvisie of programma, van dier- en plantensoorten die van nature in Nederland in het wild voorkomen door middel van het treffen van maatregelen in de fysieke leefomgeving, waaronder in ieder geval worden begrepen maatregelen in de fysieke leefomgeving:
    - 1°.
ter vermindering van de stikstofdepositie; of
    - 2°.
ter bescherming en verbetering van de chemische en ecologische kwaliteit van watersystemen;
  - c.
aanleg van infrastructuur voor verkeers- en openbaar vervoersnetwerken van gemeentelijk of regionaal belang;
  - d.
aanleg van recreatievoorzieningen die behoren tot de gemeentelijke of regionale groenstructuur, waaronder in ieder geval worden begrepen parken en recreatiegebieden;
  - e.
ontwikkelingen gericht op het bereiken van een naar prijsklasse evenwichtige samenstelling van de woningvoorraad in de gemeente of regio door middel van het realiseren van sociale huur- of koopwoningen als bedoeld in artikel 5.161c, eerste lid, onder a en b, van het Besluit kwaliteit leefomgeving buiten het gebied waar de activiteit, bedoeld in artikel 13.11 van de wet, plaatsvindt, voor zover in dat gebied met het oog op die evenwichtige samenstelling onvoldoende sociale huur- of koopwoningen worden gerealiseerd en het op een andere locatie realiseren van die woningen:
    - 1°.
in het omgevingsplan is toegelaten of voorgeschreven op grond van regels als bedoeld in artikel 5.161c, eerste lid, onder a of b, van dat besluit of in een programma is opgenomen; en
    - 2°.
tot gevolg heeft dat de kosten, bedoeld in artikel 13.11 van de wet, op grond van het eerste lid van dat artikel niet volledig kunnen worden verhaald of dat een tekort op de gemeentelijke exploitatie van de benodigde gronden ontstaat; en
  - f.
stedelijke herstructurering ter verbetering van het woon- en leefklimaat in verouderde wijken of gebieden met leegstandsproblemen door middel van het treffen van maatregelen in de fysieke leefomgeving, waaronder in ieder geval worden begrepen het slopen van woningen en het aanleggen of wijzigen van wegen.
- 2.
Onder de aanwijzing valt niet de aanleg van voorzieningen of het treffen van maatregelen in de fysieke leefomgeving waarvoor kosten worden gemaakt die op grond van artikel 13.11, eerste lid, van de wet geheel of gedeeltelijk moeten worden verhaald op degene die de betrokken activiteit verricht.
Intentieovereenkomst
Een privaatrechtelijke overeenkomst tussen een gemeente en een initiatiefnemer over de haalbaarheidsfase. In de overeenkomst staan de afspraken over de verdeling van de werkzaamheden, de planning en de vergoeding voor de inzet van de gemeente tijdens de haalbaarheidsfase. De ontwikkelende partij/initiatiefnemer is grondeigenaar of wordt grondeigenaar van het plangebied.
Initiatiefnemer
Een private partij, bijvoorbeeld een projectontwikkelaar, bouwbedrijf of een particuliere grondeigenaar, die een kostenverhaalsplichtige activiteit wil realiseren, waarvoor een planologische wijziging nodig is.
Kostenverhaalsregels en -voorschriften
Als de gemeente publiekrechtelijk haar kosten verhaalt dan doet zij dit met ‘kostenverhaalsregels’ in het omgevingsplan of de ‘kostenverhaalsvoorschriften’ in een BOPA.
Kostenverhaalsgebied
Het kostenverhaalsgebied wordt zo begrensd dat alle onderdelen van de beoogde ontwikkeling erin vallen. Het gaat zowel om de gronden waar de kostenverhaalsplichtige activiteiten zijn geprojecteerd als om de gronden voor openbare ruimte en andere voorzieningen.
Kostenverhaalsplichtige activiteit
Artikel 8.13 Ob
- a.
de bouw van een of meer gebouwen met een woonfunctie;
- b.
de bouw van een of meer hoofdgebouwen, anders dan gebouwen met een woonfunctie;
- c.
de uitbreiding van een gebouw met ten minste 1.000 m2 bruto vloeroppervlakte of met een of meer gebouwen met een woonfunctie;
- d.
de bouw van een gebouw dat geen hoofdgebouw als bedoeld onder b is, met ten minste 1.000 m2 bruto vloeroppervlakte;
- e.
de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen met andere gebruiksfuncties dan een woonfunctie tot gebouwen met een woonfunctie, mits het ten minste tien gebouwen met een woonfunctie betreft;
- f.
de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen met andere gebruiksfuncties dan een kantoorfunctie, een winkelfunctie of een bijeenkomstfunctie voor het verstrekken van consumpties voor het gebruik ter plaatse tot gebouwen met een of meer van deze gebruiksfuncties, mits de cumulatieve bruto vloeroppervlakte van de nieuwe gebruiksfuncties ten minste 1.500 m2 bedraagt.
Plankosten kleine bouwactiviteiten
Artikel 13.5. Or (prijspeil 1 januari 2025)
- In afwijking van de artikelen 13.2 Or tot en met 13.4 Or bedraagt het bedrag aan plankosten dat ten hoogste kan worden verhaald, met uitzondering van de plankosten van de producten en activiteiten genoemd in de onderdelen 2.6a tot en met 2.6d van bijlage XXXIV Or en 2.6a tot en met 2.6c van bijlage XXXIVa Or:
  - a.
€ 7.718,– bij het bouwen van kassen met een bruto-vloeroppervlakte van niet meer dan 3.000 m2;
  - b.
€ 10.252,– bij:
    - 1°.
het bouwen van een gebouw met één woonfunctie en nevengebruiksfuncties daarvan als bedoeld in bijlage I bij het Besluit bouwwerken leefomgeving;
    - 2°.
het bouwen van een hoofdgebouw voor agrarische of bedrijfsdoeleinden zonder bijeenkomstfunctie, kantoorfunctie of winkelfunctie als bedoeld in bijlage I bij het Besluit bouwwerken leefomgeving, met een bruto-vloeroppervlakte van niet meer dan 1.500 m2, of een bedrijfswoning op hetzelfde perceel waarop zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegestaan;
    - 3°.
een uitbreiding met niet meer dan 2.000 m2 bruto-vloeroppervlakte van een gebouw met een industriefunctie als bedoeld in bijlage I bij het Besluit bouwwerken leefomgeving, of een uitbreiding met niet meer dan een bedrijfswoning op hetzelfde perceel waarop zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegestaan;
    - 4°.
een uitbreiding van een ander gebouw dan bedoeld onder 1° tot en met 3° met niet meer dan 2.000 m2 bruto-vloeroppervlakte of met niet meer dan een gebouw met één woonfunctie en nevengebruiksfuncties daarvan als bedoeld in bijlage I bij het Besluit bouwwerken leefomgeving;
    - 5°.
kassen met een bruto-vloeroppervlakte van ten minste 3.000 m2 en niet meer dan 10.000 m2; of
    - 6°.
een verbouwing als bedoeld in artikel 8.13, onder e of f, van het Omgevingsbesluit;
  - c.
€ 12.196,– bij het bouwen van kassen met een bruto-vloeroppervlakte van ten minste 10.000 m2 en niet meer dan 30.000 m2.
- 2.
Bij het bedrag, bedoeld in het eerste lid, worden opgeteld de kosten van de producten en activiteiten:
  - a.
voor kostenverhaalsgebieden waarvoor geen tijdvak als bedoeld in artikel 13.15, eerste lid, van de wet is vastgesteld: in bijlage XXXIVa, tabel 1, onder 2.6a tot en met 2.6c; en
  - b.
voor kostenverhaalsgebieden waarvoor wel een tijdvak als bedoeld in artikel 13.15, eerste lid, van de wet is vastgesteld: in bijlage XXXIV, tabel 1, onder 2.6a tot en met 2.6d.
- 3.
Op de berekening van de kosten voor producten en activiteiten, bedoeld in het tweede lid, is artikel 13.2 van overeenkomstige toepassing.
PTP-criteria
De criteria genoemd in artikel 13.11 lid 1 Ow.
Profijt
De nieuwe ontwikkeling moet nut ondervinden van de te treffen werken, werkzaamheden en maatregelen.
Toerekenbaarheid
Er moet een causaal verband zijn tussen de activiteit en de investering.
Proportionaliteit
Indien meerdere gebieden profijt hebben van werken, werkzaamheden en maatregelen, moeten deze naar evenredigheid worden verdeeld.
Sociale huurwoningen
Woningen met een maandhuur tot maximaal de liberalisatiegrens, bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de huurtoeslag en verhuurd door een toegelaten instelling (Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015).
Bijlage
II

Wettelijk kader
De wettelijke basis voor het Programma ligt in de Ow. In het Omgevingsbesluit en de Omgevingsregeling is dit nader uitgewerkt.
Kostenverhaalsplicht en verbod
16
Afdeling 13.6 Ow
Gemeenten zijn verplicht om bij kostenverhaalsplichtige
activiteiten
17
Artikel 8.13 Ob
kosten
18
Artikel 8.15 Ob
te verhalen. Hierbij geldt dat de (toerekenbare) verhaalbare kosten proportioneel moeten zijn wat betreft het profijt dat het kostenverhaalsgebied van de kostensoorten heeft.
Het kostenverhaal is verbonden aan het mogelijk maken van de kostenverhaalsplichtige activiteit in het omgevingsplan of met een BOPA. Als hiervan geen sprake is dan is het kostenverhaal ook niet aan de orde.
Een gemeente is bevoegd en heeft daarmee de keuze om kosten
niet te verhalen
19
Artikel 8.14 Ob
als:
- 1.
er minder dan € 10.000 aan kosten te verhalen is.
- 2.
er geen verhaalbare kosten
20
Als bedoeld in onderdelen A5 t/m A9 van bijlage IV Ob
zijn. Denk hierbij o.a. aan sloop, bodemsanering en kosten van aanleg of wijziging van de openbare ruimte.
- 3.
de verhaalbare kosten alleen de aansluiting van een locatie op de openbare ruimte of op de nutsvoorzieningen betreffen.
Zolang de initiatiefnemer de verschuldigde kosten niet heeft betaald, geldt een bouwverbod of verbod om de activiteit te verrichten. In een anterieure overeenkomst kunnen de gemeente en een initiatiefnemer overeenkomen dat de betaling geheel of gedeeltelijk na aanvang van de activiteit plaatsvindt. Een voorwaarde hierbij is dat de initiatiefnemer aanvullende zekerheden voor betaling overlegt.
Financiële bijdragen
21
Afdeling 13.7 Ow en artikel 8.21 Ob
Een gemeente heeft de bevoegdheid om een financiële bijdrage te vragen voor de verbetering van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving en te verhalen bij kostenverhaalsplichtige activiteiten. Dit is dus geen wettelijke verplichting, maar een gemeentelijke keuze. Financiële bijdragen kan de gemeente afdwingen bij de wijziging van het omgevingsplan. Als een functiewijziging plaatsvindt met een BOPA ontbreekt de wettelijke basis om deze publiekrechtelijk af te dwingen. Hierbij gelden wel wettelijke kaders. Deze worden hieronder beschreven. Voor andere activiteiten, de zogenaamde
verruimde activiteiten
22
Artikel 8.20 sub b en c Ob
, kan de gemeente op basis van vrijwilligheid afspraken maken over een financiële bijdrage.
De financiële bijdragen hebben betrekking op:
- 1.
Ontwikkelingen om de kwaliteit van de fysieke leefomgeving te verbeteren
Dit zijn investeringen gericht op:
  - o
het verbeteren van het landschap;
  - o
de aanleg en bescherming van natuur;
  - o
de aanleg van infrastructuur voor verkeers- en openbare vervoersnetwerken van gemeentelijk of regionaal belang;
  - o
de aanleg van recreatievoorzieningen die behoren tot de gemeentelijke of regionale groenstructuur;
  - o
stedelijke herstructurering waaronder het slopen van woningen en het aanpassen van wegen.
- Om de financiële bijdragen bij de wijziging van een omgevingsplan af te dwingen, is het verplicht om in de omgevingsvisie, een programma of in het omgevingsplan zelf de functionele samenhang tussen de beoogde ontwikkeling waarvoor de financiële bijdragen worden gevraagd en de activiteit te borgen. Daarnaast mag de bekostiging van de beoogde ontwikkeling niet al op een andere manier zijn verzekerd, bijvoorbeeld door een subsidie. De ontvangen financiële bijdragen mogen alleen besteed worden aan de beoogde ontwikkelingen.
- 2.
Ontwikkelingen gericht op het bereiken van een evenwichtige samenstelling van de woningvoorraad
Een evenwichtige samenstelling van de woningvoorraad houdt in dat er voldoende sociale huur- en/of sociale koopwoningen toegevoegd worden. Een initiatief dat minder sociale huur- en/of koopwoningen realiseert dan in het woonbeleid vastligt, betaalt een financiële bijdrage zodat deze woningen op een andere locatie (hierna: compensatielocatie) extra gebouwd kunnen worden.
Om de financiële bijdragen voor woningbouw publiekrechtelijk af te dwingen, zijn de onderstaande drie uitgangspunten van toepassing:
  - 1.
De financiële bijdragen dienen om voldoende sociale huurwoningen en/of sociale koopwoningen te realiseren.
  - 2.
De beoogde compensatielocatie(s) is/zijn opgenomen in het omgevingsplan of een programma.
  - 3.
Het realiseren van sociale huur- of koopwoningen leidt tot een (groter) financieel tekort op de grondexploitatie van de compensatielocatie(s).
Het wettelijke kader van het kostenverhaal en de financiële bijdragen is schematisch in figuur 4 weergegeven.
Figuur 4 Kostenverhaal en financiële bijdragen
Hoe verhaalt een gemeente kosten?
Een gemeente kan haar kosten op twee manieren verhalen op initiatiefnemers, namelijk via het privaatrechtelijke en het publiekrechtelijke spoor.
Figuur 5 Privaatrechtelijk of publiekrechtelijk spoor voor kostenverhaal en eventueel financiële bijdragen (Handreiking Kostenverhaal en financiële bijdragen Omgevingswet april 2022, bewerking GrondGidsen)
Privaatrechtelijk spoor
Een gemeente kan privaatrechtelijke afspraken maken met een initiatiefnemer over de kostenverhaalsplichtige activiteit. Het maken van privaatrechtelijke afspraken wordt ook wel het anterieure spoor genoemd. De afspraken gaan over onder andere de ruimtelijke kaders, het te realiseren programma, de fasering, het kostenverhaal en de financiële bijdragen. Deze afspraken worden vastgelegd in een anterieure overeenkomst. De anterieure overeenkomst ondertekenen de gemeente en de initiatiefnemer voordat de planologische maatregel (de wijziging van het omgevingsplan of de BOPA) in procedure wordt gebracht. De anterieure overeenkomst is vrijwillig en vormvrij voor beide partijen. Dit geeft de gemeente en de initiatiefnemer ruimte om maatwerk toe te passen. De mogelijkheden voor het kostenverhaal en de financiële bijdragen zijn bij het privaatrechtelijke spoor ruimer dan bij het publiekrechtelijke spoor (hierna omschreven). Hierbij gelden wel de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Het kostenverhaal moet redelijk en billijk zijn. In een programma kan een gemeente de kaders voor het kostenverhaal en de financiële bijdragen vastleggen. Dit is transparant en geeft initiatiefnemers duidelijkheid. Dit is een belangrijke voorwaarde om te voldoen aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en om de redelijkheid en billijkheid te waarborgen.
Gemeenten mogen geen baatafroming plegen, dus de verkregen exploitatiebijdragen (de bijdragen voor het kostenverhaal) en financiële bijdragen dienen te zijn gebaseerd op kosten die de gemeente maakt of gaat maken. Een programma geeft duidelijkheid over de doelbestemming van bijdragen en sluit hiermee baatafroming uit.
Voorafgaand aan de anterieure overeenkomst kan een gemeente een intentieovereenkomst sluiten. De intentieovereenkomst gaat in op de afspraken voor de haalbaarheidsfase, bijvoorbeeld de verdeling van werkzaamheden (wat doet de initiatiefnemer en wat doet de gemeente?), de planning en de vergoeding voor de inzet van de gemeente tijdens de haalbaarheidsfase.
Publiekrechtelijk spoor
Als een gemeente het kostenverhaal niet kan borgen met een anterieure overeenkomst en zij brengt de planologische wijziging van een kostenverhaalsplichtige activiteit in procedure, dan moet zij het kostenverhaal publiekrechtelijk borgen. De gemeente neemt dan voor het kostenverhaalsgebied, het gebied waarbinnen de activiteit plaatsvindt, kostenverhaalsregels op in het omgevingsplan of kostenverhaalsvoorschriften bij een BOPA. Deze regels of voorschriften schrijven voor welke kosten en bijdragen de initiatiefnemer moet betalen en op welke manier deze worden berekend. Deze zijn afdwingbaar.
Het publiekrechtelijke kostenverhaal is strikt gebonden aan de wet- en regelgeving (Omgevingswet, Omgevingsbesluit en Omgevingsregeling). Zo moet bijvoorbeeld onderbouwd worden dat de toerekenbare en verhaalbare kosten proportioneel zijn in verhouding tot het profijt dat het kostenverhaalsgebied van de kostensoorten heeft. Ook moet getoetst worden of de opbrengsten van een initiatief wel hoog genoeg zijn om de kosten en bijdragen te betalen. Dit principe wordt de macro-aftopping of waardevermeerderingstoets genoemd.
Bijlage
III

Kostensoorten bij kostenverhaal
A. Kostensoorten bij kostenverhaal met of zonder tijdvak
A1: De kosten van het vaststellen van een omgevingsplan of een projectbesluit of het verlenen van een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit, inclusief het daarvoor benodigde onderzoek
A2: De waarde van de gronden die worden gebruikt voor de uitvoering van de onder A8 en A9 bedoelde werken, werkzaamheden en maatregelen, inclusief de waarde van de te slopen opstallen, geraamd overeenkomstig artikel 8.17, eerste lid Ob
A3: De kosten van het vrijmaken van de gronden, bedoeld onder A2, van persoonlijke rechten en lasten, eigendom en bezit en beperkte rechten of zakelijke lasten
A4: Het tijdelijk beheer van de door of vanwege de gemeente, de provincie of de Staat verworven percelen, verminderd met de uit het tijdelijk beheer te verwachten opbrengsten
A5: De kosten van het slopen, verwijderen en verplaatsen van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen op de gronden, bedoeld onder A2
A6: De kosten van bodemsanering, het dempen van oppervlaktewateren en het verrichten van grondwerken op de gronden, bedoeld onder A2
A7: De kosten van de noodzakelijke compensatie van in het kostenverhaalsgebied verloren gegane natuurwaarden, groenvoorzieningen en watervoorzieningen
A8: De kosten van de aanleg of wijziging van:
- 1°.
wegen, gebouwde en ongebouwde openbare parkeergelegenheden, pleinen, voet- en rijwielpaden, gebouwde openbare fietsenstallingen, faciliteiten voor ondergrondse afvalinzameling, waterpartijen, watergangen, voorzieningen voor de waterhuishouding, bruggen, tunnels, duikers, kades, steigers, en andere rechtstreeks met de aanleg daarvan verband houdende werken en bouwwerken;
- 2°.
infrastructuur voor openbaar-vervoervoorzieningen met bijbehorende werken en bouwwerken;
- 3°.
groenvoorzieningen, natuurvoorzieningen en openbare niet-commerciële sportvoorzieningen;
- 4°.
openbare verlichting en brandkranen met aansluitingen;
- 5°.
straatmeubilair, speeltoestellen, sierende elementen, kunstobjecten en afrasteringen in de openbare ruimte;
- 6°.
distributienetwerken voor elektriciteit, warmte, gas en water, inclusief bijbehorende werken en bouwwerken; en
- 7°.
riolering, inclusief bijbehorende werken en bouwwerken
A9: De kosten van werken, werkzaamheden en maatregelen die noodzakelijk zijn voor het bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit
A10: De kosten van voorbereiding en toezicht op de uitvoering van de onder A3, A5, A6, A8 en A9 bedoelde werken, werkzaamheden en maatregelen, inclusief het daarvoor benodigde onderzoek
A11: Nadeelcompensatie aan derden als bedoeld in hoofdstuk 15 van de Ow
A12: Niet-terugvorderbare BTW, niet-gecompenseerde compensabele BTW of andere niet-terugvorderbare belastingen, over de kostenelementen, genoemd onder A1 en A3 tot en met A10
A13: De rente van geïnvesteerde kapitalen en overige lasten, verminderd met renteopbrengsten
A14: De kosten van andere door of in opdracht van het bestuursorgaan te verrichten werkzaamheden, voor zover die werkzaamheden rechtstreeks verband houden met de in deze bijlage bedoelde werken, werkzaamheden en maatregelen
B. Kostensoorten bij kostenverhaal met tijdvak; in aanvulling op tabel A
B1: De waarde van de gronden waar de bouwactiviteiten, bedoeld in artikel 13.11, eerste lid, van de Ow, zullen worden verricht, inclusief de waarde van de daar aanwezige, te slopen opstallen, geraamd overeenkomstig artikel 8.17, eerste lid Ob
B2: De kosten om de gronden, bedoeld onder B1, vrij te maken van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit en beperkte rechten of zakelijke lasten
B3: De kosten van het slopen, verwijderen en verplaatsen van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen op de gronden, bedoeld onder B1
B4: De kosten van bodemsaneringswerkzaamheden, het dempen van oppervlaktewateren en het verrichten van grondwerken op de gronden, bedoeld onder B1
Bijlage
IV

Specificatie investerings- en ontwikkelopgave
Bijlage
V

Stappen voor bepalen financiële bijdragen
Stap 1 Bepalen van de investeringsopgave
Om de gevolgen van de nieuwbouwplannen op te vangen, het leefklimaat op niveau te houden en daarnaast te anticiperen op de klimaatveranderingen, investeert gemeente Weert in de verbetering van de fysieke leefomgeving.
Omdat de concreetheid van de (beoogde) investeringen zoals opgenomen in bijlage IV verschilt, zijn deze opgedeeld in drie groepen, namelijk:
Groep | Omschrijving | % Meegenomen in investeringsopgave
- 1. Hard | De investeringen zijn gerealiseerd in afgelopen vijf jaar (de periode 2020 tot en met 2024), of er is een bestuurlijk besluit genomen over de uitvoering en het investeringsbedrag is bekend. | 100%
- 2. Zacht | Er is een bestuurlijke uitspraak dat de investering wenselijk is, waarbij het bedrag en/of de financiële dekking nog niet zeker is. | 75%
- 3. Ambitie | Er is een sterke bestuurlijke ambitie, waarbij het bedrag en/of de financiële dekking nog niet zeker is. | 60%
De afgelopen vijf jaar investeerde en de komende tien jaar investeert gemeente Weert naar verwachting € 115,7 miljoen in voorzieningen die de leefbaarheid ten goede komen; dit is de netto-investering. In deze nota is hiervan € 87,8 miljoen opgenomen. Dit bedrag is als volgt opgebouwd:
- 1.
Hard 100% x [€ 9,7 miljoen (gerealiseerd) + € 7,4 miljoen (nog te realiseren)] = € 17,1 miljoen
- 2.
Zacht 75% x € 76,5 miljoen = € 57,4 miljoen
- 3.
Ambitie 60% x € 22 miljoen = € 13,2 miljoen
De investeringen kwamen / komen voort uit onder andere de programmabegroting en de Omgevingsvisie.
De investeringsbedragen zijn gebaseerd op een kostenraming. De ramingen variëren van een globale raming tot een definitieve raming als het werk aanbesteed is. De raming bevat de eventuele verwervingskosten, de eventuele sloopkosten, de aanlegkosten, de plankosten en VTU (voorbereiding, toezicht en uitvoering). De investeringsbedragen betreffen netto bedragen. Dit betekent dat eventuele subsidies, bijdragen van derden en bijdragen uit een onderhoudsfonds in mindering op het investeringsbedrag zijn of worden gebracht.
Stap 2 bepalen van de ontwikkelopgave met procentuele verdeling
Net als bij de investeringsopgave is de verwachte ontwikkelopgave voor Weert inzichtelijk gemaakt. Deze ontwikkelopgave verdeelt de gemeente in twee hoofdcategorieën: wonen en niet-wonen. De categorie wonen is vervolgens onderverdeeld in een aantal subcategorieën op basis van de vastgoedwaarde
23
Prijsgrenzen begrippenlijst wonen Metropoolregio Eindhoven
. Deze onderverdeling en de bijhorende prijsklassen zijn per peildatum 2025
24
Voor deze categorie wordt gerekend met een vastgoedwaarde van € 550.000.
:
Per categorie wordt het aantal woningen of m² uitgeefbaar gebied vermenigvuldigd met de waarde per (sub)categorie. Voor de categorie niet-wonen is de gemiddelde WOZ-waarde van het bestaande gebied aangehouden. Deze waarde is vermenigvuldigd met 125% om een correctie toe te passen omdat de kwaliteit van de nieuwbouw hoger is dan de gemiddelde kwaliteit van bestaand vastgoed.
Net als bij de investeringsopgave vindt een afslag plaats in verband met de status van de ontwikkeling. Hierbij is aangesloten bij de planstatus volgens de Landelijke monitor voortgang woningbouw (LMVW). Plannen die in uitvoering zijn of waarvan de planologische maatregel is vastgesteld of onherroepelijk zijn volledig meegeteld. Ontwikkelingen met een principeakkoord voor 75% en de overige ontwikkelingen voor 60%.De berekening van de vastgoedwaarde van het nieuwe gebied per (sub) categorie met het bijbehorende percentage van de vastgoedwaarde is als volgt:
Stap 3 Toerekenen investeringsopgave aan het bestaand en nieuwe gebied
De investeringsopgave komt grotendeels voor rekening van het bestaande gebied en voor een kleiner deel draagt het nieuwe gebied bij. De toerekening is net als de verdeling van de categorieën bepaald op basis van de vastgoedwaarde van het onroerend goed
25
WOZ-waarden en prijsgrenzen woonbeleid.
. Dit geeft als resultaat dat het bestaande gebied 83 % en het nieuwe gebied 17 % krijgt toegerekend van het totaal aan investeringsopgave.
Het Programma schetst de investerings- en ontwikkelopgave om de financiële bijdragen te bepalen. Het Programma heeft niet als doel om deze investeringen en (woningbouw)ontwikkelingen bestuurlijk vast te stellen. Hiervoor is een separaat bestuurlijk besluit nodig. Er kunnen geen rechten ontleend worden aan de in deze nota genoemde investeringen of (woningbouw)ontwikkelingen. Daarnaast betreft het een inschatting op basis van de beschikbare informatie medio 2025; een momentopname. De lijst is indicatief en niet limitatief. Ook ontwikkelingen die nu nog niet zijn voorzien, gaan de financiële bijdragen betalen.
De investeringsopgave is in stap 1 bepaald en kan op basis van de vastgoedwaarde die in stap 2 is bepaald, toegerekend worden aan het bestaande gebied en het nieuwe gebied. In onderstaande tabel is de verdeling van het totale investeringsbedrag uit stap 1 opgenomen en verdeeld over het bestaande en nieuwe gebied. In totaliteit wordt aan het nieuwe gebied circa € 14,7 miljoen aan investeringen toegerekend.
Stap 4 Berekenen tarief financiële bijdragen fysieke leefomgeving
Door het percentage van de vastgoedwaarde (stap 2) te vermenigvuldigen met de investering die is toegerekend aan het nieuwe gebied (stap 3) kan het investeringsbedrag worden toegerekend aan de (sub)categorieën. Door dit bedrag te delen door het aantal woningen en m² niet-wonen wordt het bedrag, de financiële bijdrage, per (sub)categorie verkregen. De tarieven voor de financiële bijdragen fysieke leefomgeving zijn:
De te doorlopen stappen zijn in de onderstaande figuur achter elkaar gezet, zodat een totaaloverzicht wordt verkregen. Bij een actualisatie zullen de financiële bijdragen volgens deze stappen worden berekend.
Bijlage
VI

Voorbeelden financiële bijdragen verbetering fysieke leefomgeving
Programma wonen | | Tarief per woning | Financiële bijdragen
20 | sociale huur (incl. onzelfstandige woonruimten) | | € 1.970 | | € 39.400 | Vrijstelling van toepassing
5 | betaalbare koop midden | | € 2.040 | | € 10.200 |
5 | betaalbare koop hoog | | € 2.510 | | € 12.550 |
10 | midden huur | | € 2.950 | | € 29.500 |
10 | dure huur en koop | | € 4.000 | | € 40.000 |
Programma niet-wonen | | Tarief per woning | | Financiële bijdragen |
250 | m^2 bvo horeca | | € 9,80 | | € 2.450 |
2.000 | m^2 bvo detailhandel | | € 9,80 | | € 19.600 |
Totaal financiële bijdragen | € 153.700 |
Programma wonen | | Tarief per woning | Financiële bijdragen
10 | sociale huur (incl. onzelfstandige woonruimten) | | € 1.970 | | € 19.700 | Vrijstelling van toepassing
5 | betaalbare koop midden | | € 2.040 | | € 10.200 |
0 | betaalbare koop hoog | | € 2.510 | | € - |
0 | midden huur | | € 2.950 | | € - |
2 | dure huur en koop | | € 4.000 | | € 8.000 |
Programma niet-wonen | | Tarief m^2 bvo | | Financiële bijdragen |
250 | m^2 bvo horeca | | € 9,80 | | € 2.450 |
2.000 | m^2 bvo detailhandel | | € 9,80 | | € 19.600 |
-1.500 | m^2 bvo sloop bedrijfshal | | € 9,80 | | € -14.700 |
Totaal financiële bijdragen | | | | € 45.250 |